Վիեննական գովազդներից ինը բառերը՝ Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus, չեն կազմում մեկ դասակարգում: Նրանք նկարագրում են երեք տարբեր բնութագրեր՝ շենքի տարիքը, սեփականության տեսակը և հարկային նպատակը:.
Յուրաքանչյուր առանցքի վրա մեկ անշարժ գույք ունի մեկ արժեք: Բնակարանը կարող է դասակարգվել որպես Altbau (բնակարան շենք)՝ իր տարիքի պատճառով, condominium (բնակարան շենք)՝ իր սեփականության պատճառով, և Vorsorgewohnung (բնակարան շենք)՝ իր հարկային նպատակի պատճառով: Հետևաբար, Վիեննայի բնակարանները մեկ գովազդային բառի հիման վրա համեմատելը անհնար է. Altbau-ն (բնակարան շենք) ցույց է տալիս դրա տարիքը և, անուղղակիորեն, վարձակալության կարգավիճակը, բայց ոչինչ չի ասում գնորդի ստացածի մասին. Vorsorgewohnung-ը (բնակարան շենք) ցույց է տալիս հարկային նպատակը, բայց ոչինչ չի ասում շենքի մասին:
| Անուն | Առանցք | Ինչն է որոշում |
|---|---|---|
| Ալտբաու | Տարիք | Հնարավոր վարձակալության ռեժիմ MRG-ի ներքո |
| Գարնանային ժամանակ | Տարիք | Ճարտարապետական ժամանակաշրջան, ճիշտ չէ |
| Neubau | Տարիք | Վարձակալության ռեժիմ, ոչ թե նորույթ |
| Դաչգեշոսաուսբաու | Տարիք | Առանձին ռեժիմ նույն տան ներսում |
| Զինսհաուս | Սեփականություն | Տունը որպես ամբողջություն, առանց առարկաների բաժանման |
| Գենոսենսչաֆտսվոնունգ | Սեփականություն | Օգտագործման իրավունք, ոչ թե սեփականության իրավունք |
| Գեմեյնդեբաու | Սեփականություն | Համայնքային վարձակալության ֆոնդ |
| Ռեյհենհաուս | Սեփականություն | WEG հողամաս կամ օբյեկտ՝ ըստ փաստաթղթերի |
| Առաջնային երթևեկություն | Հարկեր | ԱԱՀ և ամորտիզացիայի ռեժիմ |
Առանցք 1. Շենքի տարիքը
Միայն տարիքը կարևոր չէ: Շինարարական թույլտվության ամսաթիվը որոշում է վարձակալության ռեժիմը, և, հետևաբար, վարձակալության առավելագույն գինը և վարձակալի պաշտպանության շրջանակը: Օրենքը նշում է ոչ թե մեկ ամսաթիվ, այլ մի քանիսը, և դրանք ներկայացնում են տարբեր բաներ:.
| Թույլտվության ամսաթիվը | Ինչ է դրանից բխում |
|---|---|
| Մինչև 1945 թվականի մայիսի 8-ը | MRG-ի լիարժեք կիրառմամբ հնարավոր է հաշվարկել տոկոսադրույքը Ռիխտվերտի համաձայն։ |
| 1945 թվականի մայիսի 8-ից հետո | Վարձակալված բնակարան - MRG-ի մասնակի կիրառում |
| 1953 թվականի հունիսի 30-ից հետո | Շենքը կառուցվել է առանց պետական միջոցների՝ MRG-ի մասնակի կիրառում |
| 2001 թվականի դեկտեմբերի 31-ից հետո | Բնակարանի ձեղնահարկի դասավորություն - MRG-ի մասնակի կիրառում |
| 2006 թվականի սեպտեմբերի 30-ից հետո | Վերկառուցվածք և ընդլայնում - MRG-ի մասնակի կիրառում |
Ալտբաու
Հին շենքի շուկայական անվանում: Այս տերմինը չունի միասնական իրավական ամսաթիվ:.
Իրավական հետևանքները կապված են շինարարական թույլտվության ամսաթվի, այլ ոչ թե գովազդում նշված ձևակերպման հետ։ Ռիխտվերտի դրույքաչափը կարող է հաշվարկվել, եթե պայմանագիրը ընկնում է MRG-ի լիարժեք կիրառման տակ, թույլտվությունը տրվել է մինչև 1945 թվականի մայիսի 8-ը, բնակարանը դասվում է A կամ B կատեգորիայի մեջ, և դրա հատակի մակերեսը չի գերազանցում 130 քմ։ D կատեգորիան և 130 քմ-ից ավելի հատակի մակերեսները բացառվում են այս հաշվարկից։.
Գարնանային ժամանակ
19-րդ դարի երկրորդ կեսի - 20-րդ դարի սկզբի ճարտարապետական շրջանը։.
Այս բառը նշանակում է շինարարության ժամանակն ու ոճը, այլ ոչ թե կառույցների իրավական ռեժիմը կամ վիճակը: Հուշարձանի պահպանման կարգավիճակը (Denkmalschutz) և դրա տեղակայումը պահպանվող տարածքում (Schutzzone) ստուգվում են առանձին. «Gründerzeit» բառը չի ենթադրում ո՛չ մեկը, ո՛չ էլ մյուսը:.
Neubau
Գովազդը վերաբերում է պատերազմից հետո կառուցված շենքի, այլ ոչ թե վերջերս կառուցված տան։.
Վարձակալության նպատակներով թույլտվության ամսաթիվը կարևոր է: Պետական միջոցներից առանց կառուցված և 1953 թվականի հունիսի 30-ից հետո տրված թույլտվությամբ շենքում գտնվող անշարժ գույքը ենթակա է MRG-ի մասնակի կիրառման. MRG-ի հիմնական դրույքաչափի սահմանափակումները, որպես կանոն, այնտեղ չեն կիրառվում: 1945 թվականի մայիսի 8-ից հետո տրված թույլտվություն ունեցող շենքում գտնվող ավարտված բնակարանային անշարժ գույքը նույնպես ենթակա է մասնակի կիրառման: Վերջերս ավարտված շենքը համարվում է «Erstbezug»:.
Դաչգեշոսաուսբաու
Ձեղնահարկը կամ վերնաշենքը նույն տան ներսում գտնվող օբյեկտ է, որն ունի իր սեփական ռեժիմը։.
2001 թվականի դեկտեմբերի 31-ից հետո թույլտվությամբ ձեղնահարկի վերափոխման միջոցով ստեղծված բնակարանը, որի վարձակալության պայմանագիրը կնքվել է նույն ամսաթվից հետո, ենթակա է MRG-ի մասնակի կիրառման: Ընդլայնումների և գերկառուցվածքների համար նույն տրամաբանությունը գործում է 2006 թվականի սեպտեմբերի 30-ի դրությամբ: Հետևաբար, 1890 թվականին կառուցված շենքի ձեղնահարկը կարող է ունենալ տարբեր ռեժիմ, քան նույն շենքի ստորին հարկերում գտնվող բնակարանները:.
Առանցք 2. Սեփականության ձև
Այս առանցքը պատասխանում է այն հարցին, թե կոնկրետ ինչն է անցնում գնորդին։ Հայտարարության մեջ նշված բառերը այստեղ ոչինչ չեն որոշում. որոշում է Գրունդբուխի քաղվածքը և բնակարանի սեփականության փաստաթղթերը։.
Զինսհաուս
Բազմաբնակարան շենք՝ որպես ամբողջություն, որը բաժանված չէ բնակարանային տարածքների։.
Շենքը և դրա հողամասը գնվում են գործող վարձակալության պայմանագրերի հետ միասին: Սեփականատիրոջ փոփոխությունը չի դադարեցնում այդ պայմանագրերը և կանխում է վարձավճարների շուկայական մակարդակին հասնելը. աճերը սահմանափակվում են վարձավճարների ինդեքսավորման կանոններով: Նման գույքի եկամտաբերությունը հաշվարկվում է իրական վարձակալության պայմանագրերի հիման վրա, այլ ոչ թե տեղական դրույքաչափերի: Շենքի տարիքը չի նշվում հենց պայմանագրում, չնայած Վիեննայի շուկայում սա ավելի հաճախ օգտագործվում է ավելի հին շենքերի համար:
Գենոսենսչաֆտսվոնունգ
Օգտագործման իրավունք՝ ֆինանսական ներդրմամբ, այլ ոչ թե սեփականության իրավունքով։.
Գույքը պատկանում է ոչ առևտրային բնակարանային կազմակերպությանը, և բնակիչը հանդես է գալիս որպես վարձակալ կամ օգտագործող: Հետագայում սեփականության փոխանցումը միշտ չէ, որ հնարավոր է. պահանջվում է բնակարանային մարմնի (Wohnbauförderung) մասնակցությունը պայմանագրում, բնակարանի նվազագույն չափը և հողամասի վրա երրորդ կողմի զարգացման իրավունքների բացակայությունը: Դիմումները ներկայացվում են պայմանագրի կնքման օրվանից ոչ շուտ, քան հինգ տարի անց՝ 6-ից 10-րդ, 11-ից 15-րդ և 16-ից 20-րդ տարիներին. սեփականության իրավունքը դադարում է առաջին բնակեցումից հետո 30-րդ տարուց հետո:.
Գեմեյնդեբաու
Քաղաքի համայնքային վարձակալության ֆոնդը։.
Վիեննայում սա ներկայացնում է մոտավորապես 220,000 բնակարան Wiener Wohnen-ի կողմից կառավարվող ավելի քան 2,300 շենքերում: Բնակարանները վարձակալության են տրվում քաղաքային բաշխման կանոնակարգերի համաձայն. այս հատվածի համար գնման շուկա չկա: Ներդրողների համար Gemeindebau-ն կարևոր է որպես հարևան անշարժ գույքի համատեքստ և վարձակալության պահանջարկի կառուցվածքի գործոն, այլ ոչ թե որպես գործարքային ակտիվ:.
Ռեյհենհաուս
Շարքային տուն։ Կան սեփականության երկու տարբեր տեսակներ։.
Կամ առանձին հողամաս՝ միանձնյա սեփականությամբ, կամ բնակարանային սեփականություն՝ ընդհանուր հողամասի ներսում: Վերջին դեպքում կիրառվում է WEG-ը՝ ընդհանուր սեփականության մեջ բաժնեմաս, սեփականատերերի համայնք, վերանորոգման պահուստ և ժողովի որոշումներ՝ ընդհանուր տարածքների վերաբերյալ: Երկուսից որն է կիրառելի, որոշվում է Grundbuch-ի քաղվածքով և բնակարանի սեփականության պայմանագրով, այլ ոչ թե «Reihenhaus» բառով:.
Առանցք 3. Հարկային նպատակ
Առաջնային երթևեկություն
Ոչ թե տան տեսակը կամ սեփականության ձևը, այլ երկարաժամկետ վարձակալության շուրջ հարկային կառուցվածքը։.
Այս տերմինը չունի առանձին իրավական կարգավիճակ. այն վերաբերում է բնակելի անշարժ գույքի ստանդարտ բնակարանին, որը գնվել է վարձակալության նպատակով՝ մուտքային ԱԱՀ-ի և ամորտիզացիայի նվազեցման ակնկալիքով: Սա ավստրիական անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու ռազմավարություններից, այլ ոչ թե առանձին տեսակի անշարժ գույք. տերմինն ինքնին չի հաստատում ո՛չ շահութաբերությունը, ո՛չ էլ հարկային արդյունքը:
Ճանաչումը կախված է կանխատեսվող համապարփակ եկամտից: Մեկ ընտանիքի համար նախատեսված վարձակալության (kleine Vermietung) դեպքում կանխատեսվող եկամտի ժամանակահատվածը վարձակալության սկզբից 25 տարի է և առաջին ծախսից ոչ ավելի, քան 28 տարի: Այս ժամանակահատվածները վերաբերում են 2023 թվականի դեկտեմբերի 31-ից հետո սկսվող կանխատեսվող ժամանակահատվածներին. նախկինում ուժի մեջ էին 20 և 23 տարիները. այս ժամանակահատվածը երկարաձգվել է հինգ տարով՝ թիվ II 89/2024 դաշնային օրենքով:.
Եթե գործունեությունը ճանաչվում է որպես Լիբհաբերեյ, վարձակալության պայմանագիրը ազատվում է ԱԱՀ-ից, մուտքային ԱԱՀ-ն հանելու իրավունքը դադարում է, և վնասները չեն հաշվանցվում այլ եկամուտների հետ։ Կոնկրետ տարում բացասական արդյունքն ինքնին չի հանգեցնում այս եզրակացության։.
Կանխատեսումը հաշվարկվում է հարկային խորհրդատուի հետ գնումից առաջ. այն հիմնված է այս կոնկրետ գույքի թույլատրելի վարձակալության գնի վրա, որը որոշվում է առաջին առանցքով՝ MRG ռեժիմով։.
Ինչպես որոշել որոշակի օբյեկտի կատեգորիան
Հայտարարությունը տալիս է շուկայի անվանումը։ Իրավական և տեխնիկական կարգավիճակը որոշվում է փաստաթղթերով՝ հետևյալ հերթականությամբ
- Գրունդբուխի քաղվածք։ Ցույց է տալիս, թե ինչ է իրավունքի առարկան՝ բնակարանում բաժնեմաս, առանձին հողամաս, թե՞ ամբողջ շենքում։ Սա լրացնում է սեփականության ձևի առանցքը։
- Շինարարական թույլտվության ամսաթիվը։ Վերցված է շինարարական փաստաթղթերից, այլ ոչ թե հայտարարության մեջ նշված շինարարության տարեթվից։ Սա ներառում է տարիքը և վարձակալության հնարավոր տարբերակները։
- Բնակարանի սեփականության փաստաթղթերը. Nutzwertgutachten և Wohnungseigentumsvertrag. բաժնետոմս, պարագաներ և գույքի նպատակը:
- Ձեղնահարկը, կցամասը և կից շինությունը առանձին են։ Դրանք ունեն իրենց սեփական թույլտվությունն ու ամսաթիվը, և դրանց կանոնակարգերը կարող են չհամընկնել շենքի մնացած մասի կանոնակարգերի հետ։
- Եթե բնակարանը բնակեցված է, անհրաժեշտ է վավեր վարձակալության պայմանագիր։ Վարձակալության պայմանները և գինը որոշվում են այս պայմանագրով, այլ ոչ թե շենքի կատեգորիայով։
- Կանխատեսման հաշվարկ՝ ներդրումային նպատակներով։ Գնումից առաջ՝ առկա փոխարժեքի հիման վրա, այլ ոչ թե ցանկալի։
Առաջին երկու կետերը ցույց են տալիս օբյեկտի կատեգորիան բոլոր երեք առանցքների երկայնքով։ Մնացած չորսը ցույց են տալիս այս կատեգորիայի դրամական արժեքը։.
Հաճախ տրվող հարցեր
Ի՞նչ է «Ալտբաուն» Ավստրիայում: Դա շուկայական անվանում է հին շենքի համար, որը հաճախ նախապատերազմյան է: Չկա որևէ միասնական ամսաթիվ, որով այս տերմինը որոշում է բոլոր իրավական հետևանքները: Վարձակալության դեպքում կարևոր է շինարարական թույլտվության ամսաթիվը:
նշանակո՞ւմ Neubauոր տունը վերջերս է կառուցվել։ Ոչ։ Շուկայական օգտագործումը վերաբերում է պատերազմից հետո կառուցված շենքերին, այդ թվում՝ 1960-ական և 1970-ական թվականներին կառուցվածներին։ Վերջերս կառուցված բնակարանները կոչվում են «Էրստբեզուգ»։
Ինչո՞վ է Զինսհաուսը տարբերվում Ալտբաուից։ Սրանք տարբեր առանցքների վրա գտնվող բնութագրեր են։ Ալտբաուն նկարագրում է շենքի տարիքը, մինչդեռ Զինսհաուսը նկարագրում է սեփականության տեսակը՝ ամբողջ շենքը՝ առանց բնակարանային միավորների բաժանման։ Տունը կարող է լինել երկուսն էլ։
Հնարավո՞ր է գնել Genossenschaftswohnung (ընդհանուր սեփականության վկայական): Օգտագործման իրավունքը ձեռք է բերվում ֆինանսական ներդրման միջոցով, այլ ոչ թե սեփականության իրավունքով: Սեփականության փոխանցումը ենթակա է որոշակի պայմանների և ժամկետների, և ոչ յուրաքանչյուր բնակարանի համար:
Գեմայնդեբաուում բնակարաններ վաճառվո՞ւմ են։ Նման շուկա գոյություն չունի. քաղաքային բնակարանները վարձակալության են տրվում քաղաքի բաշխման կանոններին համապատասխան։
Ինչո՞ւ է ձեղնահարկի բնակարանն ավելի թանկ, քան նույն շենքի երկրորդ հարկի բնակարանը։ Պատճառներից մեկը օրինական է։ 2001 թվականի դեկտեմբերի 31-ից հետո ձեղնահարկի վերակառուցմամբ ստեղծված բնակարանը մասամբ ենթակա է MRG-ին, երբ այն մատակարարվում է, մինչդեռ ներքևի բնակարանները կարող են լիովին ծածկված մնալ օրենքով։
Արդյո՞ք ԱԱՀ-ի զեղչը երաշխավորում է ԱԱՀ-ի զեղչ: Ոչ: Զեղչը կախված է նրանից, թե արդյոք վարձակալությունը կուտակային շահույթ կապահովի նախատեսված ժամանակահատվածում՝ վարձակալության սկզբից 25 տարի, մինչև առաջին ծախսից 28 տարի: Եթե գրավ է ճանաչվում, զեղչը չեղյալ է հայտարարվում:
Ի՞նչ է գնվում Reihenhaus-ի հետ։ Կամ առանձին հողամաս, կամ ընդհանուր հողամասի բաժնեմաս՝ որոշակի շենքի նկատմամբ իրավունքներով։ Երկրորդ տարբերակը ներառում է սեփականատերերի համայնք, սպասարկման պահուստ և ընդհանուր տարածքների վերաբերյալ ժողովի որոշումներ։
