Թաիլանդի անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը դառնում է կարևոր տարբերակ նրանց համար, ովքեր փնտրում են ինչպես եկամուտ, այնպես էլ հարմարավետ բնակության վայր։ Մինչդեռ Եվրոպայում ներդրողները հաճախ բախվում են բարձր մուտքի ծախսերի և սահմանափակ եկամտաբերության, Ասիան, և հատկապես Թաիլանդը, առաջարկում է նոր հնարավորություններ։.
Այս հոդվածը նպատակ ունի ներկայացնել ոչ միայն շուկայի ընդհանուր պատկերը, այլև երկրի ներդրումային գրավչության համակարգված վերլուծություն՝ սկսած բնակարանային հնարավորություններից և վարձակալության եկամուտներից մինչև դրա դերը միջազգային ակտիվների դիվերսիֆիկացման ռազմավարության մեջ։.
Թեմայի արդիականությունը որոշվում է մի քանի գործոններով։ Զբոսաշրջությունը, որը միշտ եղել է Թաիլանդի շուկայի հիմնական շարժիչ ուժերից մեկը, ակտիվորեն վերականգնվում է համավարակից, իսկ Չինաստանից, Ռուսաստանից և Եվրոպայից այցելուների հոսքը կրկին աճում է։.
Միաժամանակ, զարգանում է թվային միգրացիայի երևույթը. ՏՏ և ստեղծագործական ոլորտների մասնագետները ավելի ու ավելի հաճախ են ընտրում Բանգկոկը կամ Չիանգ Մայը որպես իրենց աշխատանքի և կյանքի կենտրոն։.
Երկիրը իրականացնում է խոշորածավալ ենթակառուցվածքային նախագծեր, այդ թվում՝ Արևելյան տնտեսական միջանցքի զարգացումը և նոր օդանավակայանների ու մայրուղիների կառուցումը, ինչը անխուսափելիորեն բարձրացնում է անշարժ գույքի արժեքը հիմնական շրջաններում։.
Այս թեմայի վերաբերյալ մասնագիտական ուղղորդումը հատկապես կարևոր է, քանի որ Թաիլանդի իրավական միջավայրն ավելի բարդ է, քան Եվրոպայում: Ես՝ Քսենիա Լևինան, իրավաբան եմ՝ ԵՄ-ում և Ասիայում գործարքների փորձով: Ես մասնագիտանում եմ միջազգային սեփականության կառուցվածքավորման և KYC/AML ընթացակարգերի մեջ: Սա թույլ է տալիս ինձ դիտարկել շուկան ոչ միայն մշակողների մարքեթինգային խոստումների, այլև իրավապահ մարմինների իրական պրակտիկայի տեսանկյունից:.
Թաիլանդի ուղղությունն ավելի լավ հասկանալու համար օգտակար է այն համեմատել ավանդաբար կայուն Ավստրիայի հետ: Ավստրիայի անշարժ գույքի ոլորտը հարմար չափանիշ է իրավունքների պաշտպանության և կարգավորման կանխատեսելիության համար: Համեմատությունը բացահայտում է երկու տարբեր աշխարհներ: Ավստրիան մնում է հուսալիության խորհրդանիշ՝ կանխատեսելի կարգավորումներ, սեփականության իրավունքների պաշտպանություն, բայց նաև ցածր եկամտաբերություն՝ հազվադեպ գերազանցելով տարեկան 2-3%-ը:
Մյուս կողմից, Թաիլանդը առաջարկում է բոլորովին այլ մոդել՝ բարձր եկամտաբերություն և ցածր մուտքի շեմ (երբեմն՝ 70,000-ից մինչև 100,000 դոլար մեկ բնակարանի համար), մինչդեռ երկիրը գտնվում է դինամիկ ասիական համատեքստում, որտեղ աճի տեմպերն ավելի բարձր են, քան Եվրոպայում։.
Թաիլանդի տեղը ասիական ներդրումային քարտեզի վրա
Թաիլանդի անշարժ գույքի շուկան բարդ, բազմաշերտ օրգանիզմ է։ Այն համատեղում է Բանգկոկի մեծ մետրոպոլիսը, որը մասշտաբով համեմատելի է առաջատար համաշխարհային մայրաքաղաքների հետ, զարգացած հանգստավայրերի հետ, ինչպիսիք են Փհուքեթը և Կոհ Սամուին, որոնք համարվում են ասիական զբոսաշրջության խորհրդանիշներ։ Կան նաև որոշակի ուղղություններ՝
- Չիանգ Մայ՝ ուսանողների և թվային քոչվորների տուն
- Հուա Հինը հայտնի վայր է հարուստ թաիլանդցիների և օտարերկրացիների համար, ովքեր գնահատում են կյանքի ավելի հանգիստ ռիթմը։
Այս դիվերսիֆիկացիան շուկան դարձնում է կայուն. այն կախված չէ պահանջարկի մեկ աղբյուրից։
Թաիլանդի իրավական միջավայրը որոշակի սահմանափակումներ է սահմանում։ Օտարերկրացիները չեն կարող անմիջականորեն տիրապետել հողին, բայց կարող են երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր կնքել կամ օգտագործել կորպորատիվ կառուցվածքներ։
Թույլատրվում է մինչև 49%-ի օտարերկրյա սեփականությունը ինչը բնակարանային հատվածը դարձնում է առավել մատչելի։ Շատ ներդրողների համար Բանգկոկում կամ ծովափնյա բնակարանները իրենց առաջին մուտքի կետն են։
Թաիլանդի նկատմամբ հետաքրքրությունը պայմանավորված չէ միայն նրա կլիմայով և մշակույթով։ Այստեղ կյանքի արժեքը զգալիորեն ցածր է, քան Եվրոպայում, և զբոսաշրջային գոտիներում լայնորեն խոսվում է անգլերեն, ինչը հեշտացնում է հարմարվելը։ Դրան գումարվում են գրավիչ վիզայի ծրագրերը՝ երկարաժամկետ Elite Visa-ից մինչև LTR (Long Term Resident) և Smart Visa, որոնք նախատեսված են ներդրողների, մասնագետների և թոշակառուների համար։
Թաիլանդի անշարժ գույքի շուկայի ակնարկ
Թաիլանդի անշարժ գույքի շուկայի պատմությունը ճգնաժամերի և վերելքների հերթագայող պատմություն է։ 1997 թվականի ասիական ծանր ճգնաժամից հետո երկիրը կառուցեց կարգավորող համակարգ, որը նախատեսված էր շուկան գերտաքացումից պաշտպանելու համար։.
2010-ականներին արագ աճ գրանցվեց, մասնավորապես Բանգկոկում և հանգստավայրերում, որտեղ ի հայտ էին գալիս նոր բնակելի համալիրներ, կոնդոմինիում-հյուրանոցներ և առանձնատներ: 2020-2021 թվականների COVID-19 համավարակը լուրջ մարտահրավեր ստեղծեց. զբոսաշրջությունը կտրուկ անկում ապրեց, և դրա հետ մեկտեղ՝ ներդրողների հետաքրքրությունը:.
Սակայն, ըստ Bangkokpost-ի, 2022 թվականից ի վեր սկսվել է արագ վերականգնում։ Փհուքեթը և Կոհ Սամուին կրկին դարձել են միջազգային կապիտալի մագնիս, մինչդեռ Բանգկոկը ցուցադրել է դիմադրողականություն և գների կայունություն։.
Զարգացումը անհավասար է տարբեր շրջաններում։ Բանգկոկը մնում է գործարար գործունեության հիմնական կենտրոնը, որտեղ մետրոյի կայարանների և գործարար թաղամասերի մոտ կառուցվում են բարձրակարգ բնակարաններ։.
Փհուքեթը կենտրոնացած է ծովափնյա առանձնատների և բնակարանների վրա, որոնք հատկապես մեծ պահանջարկ ունեն գագաթնակետային սեզոնին: Կոհ Սամուին ընկալվում է որպես կենսակերպի վայր այն մարդկանց համար, ովքեր ցանկանում են ապրել և աշխատել հեռակա: Չիանգ Մայը գրավում է ուսանողներին և ՏՏ մասնագետներին, մինչդեռ Պատտայան և Հուա Հինը ներկայացնում են ավելի մատչելի շուկայի հատված:.
անշարժ գույքի տեսակների առումով ։ Առավել տարածված են բնակարանները, քանի որ դրանք ամենահեշտ հասանելին են օտարերկրացիների համար։ Վիլլաները ամենից հաճախ ձեռք են բերվում վարձակալության պայմանագրերի կամ կորպորատիվ կառուցվածքների միջոցով։ Բնակարանային հյուրանոցները ներկայացնում են հատուկ հատված, որտեղ ներդրողները ստանում են երաշխավորված եկամուտ և պարտավոր չեն դրանք ինքնուրույն կառավարել։
Պահանջարկը պայմանավորված է վարձակալների երեք խմբերով։ Առաջինը զբոսաշրջիկներն են, ովքեր ընտրում են կարճաժամկետ բնակարաններ կամ առանձնատներ։ Երկրորդը թվային քոչվորներն են, ովքեր նախընտրում են երկարաժամկետ վարձակալության տներ՝ համատեղ աշխատանքային տարածքներում աշխատելու հնարավորությամբ։ Երրորդը միջազգային ընկերություններում աշխատող և տարիներ շարունակ վարձակալող արտասահմանցիներն են։.
Համեմատության մեջ Ավստրիայի հետ տարբերությունները դառնում են ակնհայտ։ Թաիլանդը շուկա է՝ առանձնահատուկ հանգստավայրային բնութագրերով և ուժեղ սեզոնայնությամբ։ Բարձր սեզոնի ընթացքում եկամտաբերությունը կարող է հասնել երկնիշ թվերի, մինչդեռ ցածր սեզոնի ընթացքում՝ կտրուկ անկում։.
Մյուս կողմից, Ավստրիան ներկայացնում է գրեթե հակառակ մոդելը՝ քաղաքային շուկաներ՝ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերով, կայուն գներով և ցածր անկայունությամբ: Ներդրողների համար ընտրությունը պարզ է. Թաիլանդը բարձր եկամտաբերության հնարավորություն է առաջարկում, մինչդեռ Ավստրիան՝ խաղաղություն և կանխատեսելիություն:.
Գործարքների աշխարհագրություն
| Գտնվելու վայրը | Հողամասի տեսակը | Հիմնական պահանջարկը | Միջին վարձակալության եկամտաբերությունը | Շուկայի առանձնահատկությունները | Նպատակային լսարան |
|---|---|---|---|---|---|
| Բանգկոկ | Բնակարաններ, բնակարաններ, գրասենյակներ | Երկարաժամկետ վարձակալության տներ արտասահմանցիների և ընկերության աշխատակիցների համար | 5-7% | Կայուն քաղաքային շուկա, զարգացած ենթակառուցվածքներ, մետրո և BTS | Արտագաղթած ՏՏ մասնագետներ, գործարարներ, թվային քոչվորներ |
| Փհուքեթ | Վիլլաներ, բնակարաններ, հյուրանոցներ բնակարաններում | Կարճաժամկետ վարձակալություն զբոսաշրջիկների համար | 7-12% | Բարձր սեզոնայնություն, ձմռանը գագաթնակետային պահանջարկ, հանգստավայր | Զբոսաշրջիկներ, ներդրողներ բնակարանային հյուրանոցներում |
| Սամուի | Վիլլաներ, բնակարաններ | Միջին և կարճաժամկետ վարձակալություններ | 6-10% | Թվային քոչվորների շրջանում տարածված ապրելակերպի միտում | Թվային քոչվորներ, կենսակերպի ներդրողներ |
| Չիանգ Մայ | Բնակարաններ, կոնդոմինիումներ | Երկարաժամկետ վարձակալություն ուսանողների և ՏՏ մասնագետների համար | 5-7% | Հանգիստ քաղաք, կայուն պահանջարկ, համալսարաններ | Թվային քոչվորներ, ուսանողներ, ՏՏ ոլորտ |
| Պատտայա | Բնակարաններ, կոնդոմինիումներ | Կարճաժամկետ վարձակալություն զբոսաշրջիկների համար | 5-8% | Մատչելի հատված, ամռանը զբոսաշրջիկների մեծ հոսք | Զբոսաշրջիկներ, արտասահմանցիներ՝ սահմանափակ բյուջեով |
| Հուա Հին | Վիլլաներ, բնակարաններ | Երկարաժամկետ վարձակալություն և կենսակերպ | 4-6% | Ավելի հանգիստ շուկա, տեղական պահանջարկ | Թաիլանդական ընտանիքներ, թոշակառուներ, կենսակերպի ներդրողներ |
| Կոհ Լանտա / այլ կղզիներ | Վիլլաներ, հանգստավայրային բնակարաններ | Կարճաժամկետ վարձակալություն զբոսաշրջիկների համար | 6-9% | Ավելի նիշային շուկա, սահմանափակ իրացվելիություն | Զբոսաշրջիկներ, նիշային կենսակերպի ներդրողներ |
Մրցակիցներ
Ասիական համատեքստում Թաիլանդը մրցակցում է Վիետնամի (ավելի մանրամասն տեղեկությունների համար տե՛ս «Անշարժ գույք Վիետնամում » հոդվածը), Ինդոնեզիայի և Մալայզիայի հետ։ Վիետնամն ունի ավելի արագ տնտեսական աճի տեմպ, սակայն նրա իրավական համակարգը պակաս կանխատեսելի է օտարերկրացիների համար։
Ինդոնեզիան և Բալին ժողովրդականություն են վայելում արտասահմանցիների շրջանում, սակայն սեփականության կանոնակարգերն ավելի բարդ են: HMLF-ի տվյալներով՝ Մալայզիան առաջարկում է գրավիչ վիզայի տարբերակներ, բայց զիջում է Թաիլանդին զբոսաշրջային գրավչության առումով: Վերջնական արդյունքում, Թաիլանդն առաջարկում է հավասարակշռված ընտրություն՝ զարգացած շուկա, հարմարավետ վարձակալության պայմաններ և հաստատված միջազգային կերպար:
Եվրոպայի հետ տարբերությունները հասկանալու համար օգտակար է դիտարկել Ավստրիան։ Մինչդեռ Վիեննայում և Զալցբուրգում վարձակալության եկամտաբերությունը հազվադեպ է գերազանցում տարեկան 2-3%-ը, Բանգկոկում կամ Փհուքեթում կարելի է ակնկալել 5-10%, իսկ երբեմն՝ նույնիսկ ավելի բարձր։
Ավստրիական շուկան թափանցիկ է և կայուն, և հողի սեփականությունը հեշտ է օտարերկրացիների համար, սակայն մուտքի բարձր ծախսերը (300,000-ից մինչև 400,000 եվրո) այն անհասանելի են դարձնում շատ մասնավոր ներդրողների համար: Սակայն Թաիլանդում մուտքի ծախսերը զգալիորեն ցածր են, և զբոսաշրջիկների մեծ հոսքը պահպանում է վարձակալության պահանջարկը:.
| Երկիր / Շուկա | Վարձավճարի եկամտաբերություն | Օտարերկրացիների համար իրավական սահմանափակումներ | Հիմնական վայրեր | Ուժեղ կողմեր | Թույլ կողմեր |
|---|---|---|---|---|---|
| Թաիլանդ | 6-10% (հանգստավայրեր՝ մինչև 12%) | Հողատարածքները հասանելի չեն, բնակարանների մինչև 49%-ը օտարերկրացիներ են։ | Բանգկոկ, Պհուկետ, Սամույ, Չիանգ Մայ | Բարձր շահութաբերություն, ցածր մուտքի արգելք, ուժեղ զբոսաշրջություն | Սեզոնայնություն, բարդ սեփականության կառուցվածքներ |
| Վիետնամ | 5-8% | Հողերը վարձակալվում են պետությունից, իսկ օտարերկրացիներին թույլատրվում է բնակարաններ ունենալ։ | Ho Chi Minh City, Hanoi, Danang, Nha Trang | Երիտասարդ շուկա, տնտեսական աճ, ցածր գներ | Բարդ կարգավորում, սեփականատերերի սահմանափակ իրավունքներ |
| Ինդոնեզիա (Բալի) | 6-9% | Օտարերկրացիները չեն կարող ուղղակիորեն տիրապետել հողին (միայն վարձակալության/անվանակոչված անձանց): | Բալի, Ջակարտա | Արտասահմանցիների շրջանում տարածված է, զբոսաշրջիկների մեծ հոսք կա | Իրավական ռիսկեր, քաղաքական անկայունություն |
| Մալայզիա | 4-6% | Սեփականատիրությունը հնարավոր է, բայց օտարերկրացիների համար կա նվազագույն գնման գին (տարբերվում է նահանգից նահանգ): | Կուալա Լումպուր, Պենանգ, Ջոհոր Բահրու | MM2H (բնակության թույլտվություն) ծրագրեր, զարգացած ենթակառուցվածքներ | Ցածր եկամտաբերություն, հիփոթեքային վարկ ստանալու դժվարություն |
| Ֆիլիպիններ | 6-8% | Հողատարածքը հասանելի չէ, բնակարանները մինչև 40% են օտարերկրացիների համար | Մանիլա, Սեբու, Բորակայ | Անգլախոս միջավայր, աճող BPO ոլորտ | Թույլ ենթակառուցվածքներ, իրավական նրբերանգներ |
| Ավստրիա (համեմատության համար) | 2-3% | Տիրապետումը հնարավոր է, սահմանափակումները վերաբերում են միայն գյուղատնտեսական հողերին | Վիեննա, Զալցբուրգ, Ինսբրուկ | Կայունություն, իրավունքների պաշտպանություն, ԵՄ | Ցածր շահութաբերություն, բարձր մուտքի շեմ |
Սեփականության ձևաչափեր
Թաիլանդի իրավական միջավայրը տարբերվում է Եվրոպայից, և սա պետք է հաշվի առնել գործարքը պլանավորելիս։ Հիմնական տարբերությունն այն է, որ օտարերկրացիները չեն կարող անմիջականորեն տիրապետել հողի, և այս արգելքը մնում է հիմնարար կանոն։ Այնուամենայնիվ, գործնականում գոյություն ունեն մի քանի մոդելներ, որոնք թույլ են տալիս օրինական և անվտանգ ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում։.
Սեփականության հիմնական ձևերը
Ազատ բնակարանային ֆոնդը ամենապարզ և ամենատարածված ձևաչափն է: Օտարերկրացին կարող է անմիջապես դառնալ բնակարանի սեփականատեր, սակայն շենքի բաժնեմասը սահմանափակվում է ընդհանուր մակերեսի 49%-ով: Մասնավոր ներդրողների մեծ մասի համար սա օպտիմալ ընտրություն է:
Երկարաժամկետ վարձակալություն. հողը կամ առանձնատունը վարձակալվում է մինչև 30 տարի ժամկետով՝ երկարաձգման հնարավորությամբ: Գործնականում կազմվում է պայմանագրերի շղթա, որը թույլ է տալիս գույքի սեփականության իրավունքը պահպանել մինչև 90 տարի ժամկետով:
Ընկերության սեփականություն ՝ թաիլանդական ընկերության ստեղծում, որտեղ օտարերկրացին ունի փոքրամասնության բաժնեմաս (մինչև 49%), և վերահսկողությունն ապահովվում է իրավական մեխանիզմներով (նոմինացված բաժնետերեր, համաձայնագրեր): Այս մոդելն առավել հաճախ օգտագործվում է հողերի և առանձնատների գնման համար:
Կոնդոմինիում-հյուրանոց կամ կառուցապատողի կողմից երաշխավորված եկամուտ. ներդրողը գնում է բնակարան և ստանում ֆիքսված կամ փոփոխական եկամուտ՝ առանց որևէ կառավարման պատասխանատվության: Սա տարածված է նրանց շրջանում, ովքեր չեն պլանավորում ապրել Թաիլանդում:
Պարզության համար համեմատենք Թաիլանդում և Ավստրիայում առկա սեփականության ձևաչափերը
| Ձևաչափ | Թաիլանդ | Ավստրիա |
|---|---|---|
| Բնակարանի ուղղակի սեփականություն | Այո, բայց միայն քվոտայի սահմաններում (շենքի 49%-ը) | Այո, առանց սահմանափակումների |
| Հողի ուղղակի սեփականություն | Ոչ (միայն վարձակալության/ընկերության միջոցով) | Այո, ենթակա է տեղական կանոնակարգերին։ |
| Երկարաժամկետ վարձակալություն | Այո, 30 տարի + երկարաձգումներ | Այո, սովորաբար 99 տարի |
| Սեփականություն ընկերության միջոցով | Այո, օտարերկրացու բաժնի սահմանափակումներով | Այո, առանց որևէ հատուկ սահմանափակման |
| Բնակարանային-հյուրանոցային ծրագրեր | Շատ տարածված | Հազվադեպ է, սահմանափակվում է հանգստավայրերով |
Այսպիսով, Թաիլանդի շուկան ավելի ճկուն է գործիքների առումով, բայց պահանջում է իրավական նախապատրաստություն: Ավստրիական համակարգը ավելի պարզ և կայուն է, բայց զուրկ է բարձր եկամտաբերության «էկզոտիկ» առանձնահատկություններից:.
Ներդրումային մեթոդներ
Ներդրողները կարող են ընտրել տարբեր ռազմավարություններ՝ կախված իրենց նպատակներից
- Վարձակալությունից ստացված եկամուտ՝ գնեք բնակարան Բանգկոկում կամ հանգստավայրում, վարձակալեք այն կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ։.
- Կենսակերպի ներդրում՝ անձնական օգտագործման համար առանձնատուն կամ բնակարան գնել Փհուքեթում/Սամուիում՝ սեզոնի ընթացքում այն վարձակալելու հնարավորությամբ։.
- Սպեկուլյատիվ ռազմավարություններ՝ ներդրումներ շինարարության փուլում (ծրագրից դուրս), հետագա վերավաճառք նախագծի ավարտից հետո։.
- Ակտիվների դիվերսիֆիկացիա. միջազգային պորտֆելի կազմում անշարժ գույք ունենալը հատկապես կարևոր է արժութային ռիսկեր ունեցող երկրների ներդրողների համար։.
Համեմատության համար, Ավստրիայում գրեթե միշտ գերակշռում է կայունության վրա կենտրոնացած երկարաժամկետ վարձակալության մոդելը: Սպեկուլյատիվ գործարքները հազվադեպ են հանդիպում, և եկամտաբերությունը հազվադեպ է գերազանցում տարեկան 3%-ը: Թաիլանդում կարճաժամկետ վարձակալությունները կարող են 7-10% եկամտաբերություն ունենալ, իսկ հաջողակ հանգստավայրերի նախագծերում՝ նույնիսկ ավելի բարձր:
Թաիլանդում անշարժ գույք գնելու իրավական կողմերը
Թաիլանդում անշարժ գույքի ձեռքբերումն ունի իր յուրահատուկ մարտահրավերները՝ կապված օտարերկրացիների իրավական կարգավիճակի և սեփականության կառուցվածքի հետ։ Հիմնական դժվարությունն այն է, որ օտարերկրացիները չեն կարող անմիջականորեն տիրապետել հողի, այլ կարող են տիրապետել միայն բնակարանների կամ վարձակալության կամ կորպորատիվ կառուցվածքների միջոցով։ Հետևաբար, գնման գործընթացը պահանջում է ուշադիր ուսումնասիրություն և մասնագիտական իրավաբանի օգնություն։.
Գործարքի քայլ առ քայլ գործընթացը հետևյալն է. նախ ներդրողը ամրագրում է գույքը և կատարում է կանխավճար, որից հետո կնքվում է նախնական առուվաճառքի պայմանագիր, որը սահմանում է գինը և պայմանները։
Այնուհետև հիմնական գումարը փոխանցվում է՝ հաշվի առնելով փոխարժեքի սահմանափակումները և Թաիլանդ արտարժույթ փոխանցելու պահանջները: Վերջնական փուլը գործարքի գրանցումն է Հողային վարչությունում, որտեղ տրամադրվում է պաշտոնական սեփականության վկայական կամ վարձակալության պայմանագիր:.
Գործարքի անվտանգության համար կարևոր է պատշաճ ուսումնասիրությունը
- Սեփականության վկայական,
- գույքի վրա բռնագանձումների կամ պարտքերի առկայությունը,
- կառուցապատողի իրավական կարգավիճակը և շինարարական թույլտվությունները,
- վարձակալության պայմանագրերի ճիշտ կատարումը, եթե գնումը ներառում է հողատարածք։.
Շինարարության ընթացքում (ծրագրից դուրս) անշարժ գույք գնելիս կարևոր է, որ ներդրողները համաձայնության գան վճարման ժամանակացույցի և երաշխիքների շուրջ: Ամենից հաճախ գործարքները կառուցվում են փուլերով՝ 10-30%՝ ամրագրման փուլում, հետագա վճարումներ՝ կախված նախագծի ավարտից, և վերջնական վճարում՝ սեփականության փոխանցման ժամանակ: Կառուցապատողները սովորաբար տրամադրում են վերադարձի երաշխիքներ շինարարության ուշացման դեպքում, սակայն պատշաճ ուսումնասիրությունը պարտադիր է:
Ափամերձ առանձնահատկությունները ներառում են գոտիավորման սահմանափակումներ և քաղաքաշինական կանոնակարգեր, որոնք կարգավորում են շենքերի բարձրությունը, զարգացման խտությունը և հողօգտագործումը: Սա կարևոր է հաշվի առնել Փհուքեթի կամ Կոհ Սամուիի առանձնատների համար, որտեղ օրենսդրությունը և տեղական քաղաքային կանոնակարգերը կարող են սահմանափակել հնարավոր վերակառուցումն ու ընդլայնումը:
Անշարժ գույք գնելու քայլ առ քայլ գործընթաց
| Փուլ | Մեկնաբանություն / Ինչ փնտրել |
|---|---|
| 1. Գույքի ամրագրում և գրավ | Սովորաբար՝ արժեքի 10-30%-ը։ Վճարումը կատարվում է բանկային փոխանցմամբ կամ փաստաբանի էսքրոու հաշվի միջոցով։ Ստուգեք ամրագրման պայմանագրի ճշգրտությունը։. |
| 2. Նախնական գնման և վաճառքի պայմանագիր | Որոշվում են փոխանցման գինը, ժամկետները և պայմանները: Փաստաբանը ստուգում է սեփականության իրավունքը և ցանկացած սահմանափակում, ինչպես նաև համաձայնեցնում է կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները:. |
| 3. Մայր գումարի փոխանցում | Խնդրում ենք նկատի ունենալ արտարժույթի վերահսկողությունը. արտասահմանից փոխանցումները պետք է ուղեկցվեն փաստաթղթերով, որոնք Թաիլանդի բանկը պետք է գրանցի արտարժույթը։. |
| 4. Պատշաճ ուսումնասիրություն | Սեփականության վկայականի, շինարարական թույլտվությունների և կառուցապատողի իրավական կարգավիճակի ստուգում: Առանձնատների համար ստուգվում են նաև գոտիավորման և ափամերձ սահմանափակումները:. |
| 5. Առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումը | Պայմանագիրը կազմվում է իրավաբանի կողմից, որում ուրվագծվում են իրավունքների փոխանցման պայմանները և կողմերի պարտականությունները: Պլանից դուրս գործարքների համար ներառված են վճարման ժամանակացույց և երաշխիքներ:. |
| 6. Գրանցումը հողային վարչությունում | Վերջնական փուլ՝ տրամադրվում է պաշտոնական սեփականության վկայական (ազատ սեփականության իրավունք) կամ վարձակալության պայմանագիր: Համոզվեք, որ ստուգել եք գրանցման փաստաթղթերում առկա բոլոր տեղեկությունները:. |
| 7. Բանալիների փոխանցում և օգտագործման իրավունքի գրանցում | Գրանցումից հետո դուք կարող եք տեղափոխվել և պայմանագրեր կնքել կառավարման ընկերությունների և վարձակալների հետ: Կարևոր է ունենալ բոլոր փաստաթղթերի և իրավաբանական աջակցության պատճենները:. |
Ընդհանուր առմամբ, Թաիլանդում իրավական անվտանգությունը ձեռք է բերվում մանրակրկիտ ուսումնասիրության և սեփականության պատշաճ կառուցվածքի միջոցով, մինչդեռ Ավստրիայում գործընթացն ավելի պարզ է և ավելի ֆորմալացված, բայց եկամտաբերությունն ավելի ցածր է։.
Հարկեր, վճարներ և ծախսեր
Թաիլանդում անշարժ գույք գնելու ֆինանսական կողմը զգալիորեն ավելի հեշտ է, քան Եվրոպայում, բայց այն պահանջում է հաշվի առնել մի շարք գործոններ։
Գույք գնելիս ներդրողները բախվում են գրանցման վճարների և փոխանցման հարկերի հետ։ Միջինում գրանցման վճարը կազմում է գույքի արժեքի մոտավորապես 2%-ը, իսկ փոխանցման հարկը տատանվում է 2-3%-ի սահմաններում։ Եթե գնումը կատարվում է կառուցապատողի միջոցով, նորակառույց շենքերի վրա ավելացվում է նաև 7% ԱԱՀ։.
Siamlegal-ի տվյալներով՝ անշարժ գույքի տիրապետումը բարձր հարկային բեռ չի ենթադրում ։ Տարեկան հարկերը ցածր են (բնակելի անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի 0.02-0.1%-ը), սակայն ներդրողները պետք է հաշվի առնեն կոմունալ ծախսերը և սպասարկման վճարները (սպասարկման վճարներ, համալիր սպասարկում, անվտանգություն և ընդհանուր տարածքների մաքրում):
Կապիտալի եկամտի հարկը կիրառվում է վաճառքից որը հաշվարկվում է գույքի պաշտոնական կադաստրային արժեքի և սեփականության ժամկետի հիման վրա: Ամենից հաճախ հարկը տատանվում է 1%-ից մինչև 3%, բայց կարող է ճշգրտվել՝ կախված սեփականության տեսակից (վարձակալության կամ ազատ սեփականության իրավունք) և վաճառքի եղանակից:
Ոչ ռեզիդենտների համար վարձակալության եկամուտը հարկվում է 15-20% դրույքաչափով։ Եթե սեփականատերն օգտագործում է կորպորատիվ կառուցվածք կամ կառավարում է գույքը կառավարող ընկերության միջոցով, կարող են կիրառվել լրացուցիչ սոցիալական և կորպորատիվ հարկեր։.
Համեմատություն Ավստրիայի հետ
Եթե դուք դիտարկում եք ԵՄ իրավասությունները պորտֆելի հավասարակշռման համար, ապա արժե առանձին-առանձին ուսումնասիրել Ավստրիայի անշարժ գույքի հարկերը. դրանք անմիջականորեն ազդում են զուտ եկամտի և սեփականության ռազմավարության վրա։
| Ցուցիչ | Թաիլանդ | Ավստրիա |
|---|---|---|
| Գնման հարկ | Գրանցման հարկ՝ 2%, փոխանցման հարկ՝ 2-3%, նոր շենքերի դեպքում՝ ԱԱՀ՝ 7% | Դրոշմանիշային տուրք + գրանցում ≈ 4.6% |
| Տարեկան հարկեր | 0.02-0.1% + կոմունալ վճարումներ | 0.1-0.2%, կոմունալ ծառայություններ |
| Վաճառքի հարկ | 1-3% | Մինչև 30% կապիտալի աճ |
| Վարձակալության եկամուտ | 15-20% (ոչ բնակիչներ) | 20-55% աստիճանաբար |
| ճկունություն | Կառուցվածքների միջոցով օպտիմալացումը հնարավոր է | Նվազագույն, խիստ համակարգ |
Այսպիսով, Թաիլանդի հարկային միջավայրը թույլ է տալիս ներդրողներին ստանալ բարձր զուտ եկամտաբերություն, սակայն պահանջում է արժութային փոխանցումների և գործարքների կառուցվածքի ուշադիր քննարկում: Ավստրիան առաջարկում է թափանցիկություն և կանխատեսելիություն, սակայն եկամտաբերությունը զգալիորեն ցածր է:.
Թաիլանդում անշարժ գույք գնելու օրինակ
Առարկա՝ 1 ննջասենյակով բնակարան 40 քմ մակերեսով ժամանակակից բնակարանում BTS կայարանի մոտ (Բանգկոկի կենտրոն):
Գնման գինը՝ 5,000,000 բատական բատանական բազիա (≈ $140,000):
1. Գնման ծախսեր
| Ծախսային կետ | Գումար (THB) | Մեկնաբանություն |
|---|---|---|
| Բնակարանի գինը | 5 000 000 | Հիմնական գին |
| Գրանցման վճար | 100 000 | կադաստրային արժեքի 2%-ը |
| Փոխանցման հարկ (դրոշմանիշային տուրք / հատուկ բիզնես հարկ) | 50 000 | Միջինում 1% |
| Իրավաբան + պատշաճ ուսումնասիրություն | 50 000 | Վերնագրի և պայմանագրի ստուգում |
| Կահույք և սարքավորումներ | 300 000 | Անհապաղ հանձնել գույքը |
| Ընդհանուր ներդրումներ | 5 500 000 | ≈ $155 000 |
2. Վարձակալության եկամուտ
- Այս տարածքում մեկ ննջասենյակով բնակարանի միջին վարձավճարը ամսական 25,000 բատանական բատ է։.
- Տարեկան եկամուտ = 300,000 THB:.
3. Տարեկան ծախսեր
| Հոդված | Գումար (THB/տարի) | Մեկնաբանություն |
|---|---|---|
| Սպասարկման վճար | 36 000 | 90 THB/մ² × 40 մ² × 12 ամիս |
| Կոմունալ վճարներ (էլեկտրաէներգիա, ինտերնետ, ջուր՝ վճարվում է վարձակալի կողմից) | 0 | Միայն եթե այն դատարկ է |
| Վարձավճարի հարկ (15% ոչ բնակիչների համար) | 45 000 | 15% 300,000-ից |
| Արժեզրկում/վերանորոգում | 20 000 | Կահույք և կենցաղային տեխնիկա |
| Ընդհանուր ծախսեր | 101 000 |
4. Զուտ վարձակալության եկամուտ
- Եկամուտ՝ 300,000 THB
- Ծախսերից հանած՝ 101,000 THB
- Զուտ եկամուտ = 199,000 THB/տարի (≈ $5,600)
- Զուտ եկամտաբերություն = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% տարեկան
5. Ելք 7 տարի անց (վերավաճառք)
Ենթադրենք, որ Բանգկոկում գները տարեկան միջինում աճում են 3%-ով։.
- Գինը 7 տարի անց՝ 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 THB:.
Վաճառքի ծախսեր՝
- Գործակալության միջնորդավճար՝ 3% = 185,000 THB
- Կապիտալի եկամտի հարկ (ասենք՝ մոտ 2%)՝ 120,000 THB
Վաճառքի զուտ եկամուտ՝ ≈ 5,845,000 THB
6. Շահութաբերության վերջնական հաշվարկ
| Եկամտի աղբյուր | Գումար (THB) |
|---|---|
| Վարձակալության զուտ եկամուտ (7 տարի) | 1 393 000 |
| Վերավաճառքի եկամուտ (զուտ) | 5 845 000 |
| Կապիտալի ընդհանուր վերադարձը | 7 238 000 |
Ներդրում. 5,500,000 THB
Վերադարձ՝ 7,238,000 թաիլանդական բատ
Շահույթ՝ 1,738,000 THB (~$49,000)
IRR (միջին եկամտաբերություն) ≈ 6.2% տարեկան
Եզրակացություն
- Վարձակալության զուտ եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան մոտավորապես 3.5-4%:.
- Հաշվի առնելով գնի աճը և վերավաճառքը՝ վերջնական շահութաբերությունը կազմում է տարեկան 6-7%։.
- Առավելությունները ցածր հարկերն ու համեմատաբար մատչելի մուտքն են։ Թերությունները՝ տեղանքից կախվածությունը և վարձակալության սեզոնայնությունը։.
Վիզաներ և բնակություն
Թաիլանդի անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը ուղղակիորեն չի տալիս մշտական բնակության իրավունք, սակայն երկիրն առաջարկում է մի քանի երկարաժամկետ վիզայի ծրագրեր, որոնք թույլ են տալիս ձեզ երկար ժամանակ ապրել և աշխատել երկրում։.
Թաիլանդի էլիտար վիզան պրեմիում ծրագիր է, որը գործում է 5-ից 20 տարի ժամկետով: Այն թույլ է տալիս օտարերկրացիներին մուտք գործել Թաիլանդ առանց սահմանափակումների, առանց վիզայի կանոնավոր երկարաձգման անհրաժեշտության, և հնարավորություն է տալիս օգտվել այնպիսի արտոնություններից, ինչպիսիք են արագացված ներգաղթի թույլտվությունը, առողջապահությունը և ապրելակերպի ծառայությունները:
Սա հարմար է ներդրողների համար, քանի որ գույքը կարող է օգտագործվել անձնական բնակության և վարձակալության համար՝ առանց վիզայի սահմանափակումների։.
Երկարաժամկետ բնակության վիզան (LTR) նախատեսված է ներդրողների, թվային քոչվորների և որակավորված մասնագետների համար։ Այն թույլ է տալիս մնալ երկրում մինչև 10 տարի՝ միաժամանակ առաջարկելով հարկային արտոնություններ և զբաղվածության ազատություն։
Smart Visa-ն նախատեսված է ՏՏ մասնագետների, ստարտափների և բարձր որակավորում ունեցող աշխատողների համար: Այն տրամադրում է մինչև չորս տարվա բնակության իրավունք, պարզեցնում է զբաղվածությունը և հնարավորություն է տալիս օգտվել մի շարք արտոնություններից, այդ թվում՝ հարկային նվազեցումներից:
Հարկ է նշել, որ մշտական բնակության թույլտվություն հնարավոր չէ ստանալ անմիջապես անշարժ գույք գնելու միջոցով, ինչպես դա տեղի է ունենում որոշ եվրոպական երկրներում: Փոխարենը, օտարերկրացիները վերոնշյալ վիզաներն օգտագործում են երկարաժամկետ մնալու և երկրի կենսակերպին ինտեգրվելու համար՝ հարմարավետ կյանք, բարձրորակ առողջապահություն, հանցագործության ցածր մակարդակ և կլիմա՝ ամբողջ տարվա ընթացքում լողափերով և ժամանցային միջոցառումներով:.
Թաիլանդ vs Ավստրիա
| Պարամետր | Թաիլանդ | Ավստրիա |
|---|---|---|
| Վիզայի տեսակը | Թաիլանդ Էլիտար, LTR, Smart Visa | Բնակության թույլտվություն՝ եկամտի, բիզնեսի և ուսման միջոցով |
| Ժամկետը | 5-20 տարի | Կախված է կատեգորիայից, սովորաբար 1-2 տարի՝ երկարաձգմամբ |
| Մշտական բնակություն անշարժ գույքի միջոցով | Ոչ | Մասամբ հնարավոր է բիզնես ներդրումների/եկամտի միջոցով |
| Կենսակերպ | Ջերմ կլիմա, ծով, ցածր կենսապահովում, մատչելի առողջապահություն | Մաքուր միջավայր, զարգացած բժշկություն, կայուն ենթակառուցվածքներ |
| Նպատակային լսարան | Թվային քոչվորներ, ներդրողներ, արտագաղթողներ | Եկամուտ ունեցող անձինք, ընտանիքներ, ուսանողներ, թոշակառուներ |
Թաիլանդը առաջարկում է վիզաներ՝ կենսունակ ապրելակերպի բաղադրիչով, որը թույլ է տալիս համատեղել ներդրումները հարմարավետ կյանքի հետ, մինչդեռ Ավստրիան կենտրոնանում է պաշտոնական բնակության կատեգորիաների վրա՝ եկամտի կամ բիզնեսի պարտադիր փաստաթղթային ապացույցով։.
Վարձավճար և շահութաբերություն
Թաիլանդի վարձակալության շուկան խիստ դինամիկ է, մասնավորապես հանգստավայրերում և խոշոր քաղաքներում: Այն բաժանված է երկու հիմնական հատվածի՝ կարճաժամկետ վարձակալություն (զբոսաշրջիկներ, Airbnb, ամրագրում) և երկարաժամկետ վարձակալություն (արտագաղթածներ, թվային քոչվորներ):.
Կարճաժամկետ վարձակալությունները գրավում են ներդրողներին՝ ապահովելով բարձր եկամտաբերություն, սակայն կախված են սեզոնայնությունից։ Փհուքեթի և Կոհ Սամուիի հանգստավայրերում ձմռանը եկամուտը կարող է աճել տարեկան մինչև 12%-ով, բայց կիսով չափ նվազել ոչ սեզոնային շրջանում։ Վարձակալությունները հաճախ կառավարվում են կառավարող ընկերությունների կողմից, որոնք զբաղվում են մարքեթինգով, մաքրությամբ և հյուրերի վճարումներով։
Երկարաժամկետ վարձակալությունները բնորոշ են Բանգկոկում և Չիանգ Մայում: Այստեղ պահանջարկն ավելի կայուն է, բայց եկամտաբերությունը ցածր է՝ միջինում տարեկան 4-6%: Թվային քոչվորներն ու արտագաղթողները ապահովում են վարձակալների ամբողջ տարվա հոսքը՝ նվազագույնի հասցնելով սեզոնային ռիսկերը:
Շահութաբերության միջակայքը ըստ գտնվելու վայրի
| Գտնվելու վայրը | Վարձույթի տեսակը | Միջին բերքատվություն |
|---|---|---|
| Բանգկոկ | Երկարաժամկետ, արտագաղթողներ | 3-6% |
| Փհուքեթ / Սամուի | Կարճաժամկետ և միջնաժամկետ | 6-10% |
| Չիանգ Մայ | Երկարաժամկետ, ուսանողներ/ՏՏ | 4-6% |
| Պատտայա / Հուա Հին | Խառը | 5-8% |
Եվրոպական քաղաքներում եկամտաբերությունը կազմում է 2-3%, սակայն այն կայուն է և գործնականում չի ազդվում սեզոնայնությունից։ Թաիլանդում եկամտաբերությունը 2-3 անգամ ավելի բարձր է, սակայն ներդրողները պետք է հաշվի առնեն ռիսկերը՝ սեզոնայնությունը, գույքի որակը, կառավարումը և վարձակալության իրավական կողմերը։.
Որտեղ գնել անշարժ գույք Թաիլանդում
Տեղանքի ընտրությունը կախված է ներդրումային նպատակից՝ վարձակալությունից ստացված եկամուտ, ապրելակերպ, թե՞ համակցված ռազմավարություն: Տարբեր տարածաշրջաններ տարբերվում են եկամտաբերությամբ, գույքի տեսակներով, մուտքի արժեքով և վարձակալության պահանջարկով:.
1. Բանգկոկ
Բանգկոկը Թաիլանդի ամենամեծ մետրոպոլիսն է և բիզնեսի ու մշակութային կենտրոն։ Այստեղ հիմնական պահանջարկը ձևավորվում է երկարաժամկետ վարձակալների՝ արտասահմանցիների, միջազգային ընկերությունների աշխատակիցների, տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ֆինանսական ոլորտի մասնագետների կողմից։.
Անշարժ գույքի տեսակներ՝ բնակարաններ, բնակարաններ երկնաքերերում, հազվագյուտ առանձնատներ արվարձաններում։
Նվազագույն գներ՝ ստուդիաներ՝ 60-70 հազար դոլարից, 1 ննջասենյակով բնակարաններ՝ 80-100 հազար դոլարից, պրեմիում դասի բնակարաններ՝ 200-250 հազար դոլարից։
Հայտնի տարածքներ՝
- Սուխումվիտ (Թոնգլոր, Էկկամայ). ակտիվ կենսակերպ, ռեստորաններ, առևտրի կենտրոններ, սիրված է արտագաղթողների շրջանում:.
- Սիլոմ / Սաթորն. գործարար թաղամասեր, հեղինակավոր վարձակալության տներ գրասենյակային աշխատողների համար:.
- Արի / Ֆրոմ Ֆոնգ. հանգիստ բնակելի թաղամասեր, երկարաժամկետ վարձակալության մեծ պահանջարկ։.
2. Փհուքեթ
Փհուքեթը ծովափնյա անշարժ գույքով պրեմիում հանգստավայրերի շուկա է, որը գրավում է զբոսաշրջիկներին և բնակարանային հյուրանոցների սեփականատերերին։ Այն առաջարկում է կարճաժամկետ վարձակալության բարձր եկամտի ներուժ, բայց խիստ սեզոնային է։.
Հողատարածքների տեսակներ՝ լողավազաններով վիլլաներ, ծովի տեսարանով բնակարաններ, զբոսաշրջային գոտիներում գտնվող բնակարաններ։
Նվազագույն գներ՝ բնակարաններ՝ 100,000-120,000 դոլարից սկսած, վիլլաներ՝ 250,000 դոլարից սկսած, պրեմիում վիլլաներ՝ 500,000 դոլար և ավելի։
Հայտնի տարածքներ՝
- Պատոնգ / Կարոն / Կատա. զբոսաշրջիկների հոսք, բարձր կարճաժամկետ շահութաբերություն:.
- Կամալա / Սուրին / Բանգ Տաո. բարձրակարգ վիլլաներ, հանգիստ տարածքներ, հարմար կենսակերպի ներդրումների համար:.
3. Սամուի
Սամուին կողմնորոշված է թվային քոչվորների համար կենսակերպի և միջնաժամկետ վարձակալության վրա: Եկամտաբերությունը մի փոքր ցածր է, քան Փհուկեթում, բայց շուկան կայուն է ամբողջ տարվա ընթացքում:.
Հյուրանոցի տեսակներ՝ բնակարաններ, վիլլաներ, ստուդիաներ և բնակարաններ լողափերի մոտ։
Նվազագույն գներ՝ ստուդիաներ՝ սկսած 80 հազար դոլարից, մեկ ննջասենյակով բնակարաններ՝ սկսած 120 հազար դոլարից, վիլլաներ՝ սկսած 200 հազար դոլարից։
Հայտնի տարածքներ՝
- Չավենգ / Լամայ. կենտրոնական լողափեր՝ զբոսաշրջիկների համար ակտիվ վարձակալության տներով։.
- Բոֆութ / Մաենամ. Հանգիստ թաղամասեր՝ կենսակերպով և երկարաժամկետ վարձակալներով։.
4. Չիանգ Մայ
Չիանգ Մայը ուսանողական և տեղեկատվական տեխնոլոգիաների կենտրոն է, որտեղ երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկ կա։ Սեզոնայնությունը ցածր է, եկամտաբերությունը՝ միջին, իսկ մուտքի խոչընդոտները՝ ցածր։.
Գույքի տեսակներ՝ բնակարաններ և թաունհաուսներ, առանձնատներ արվարձաններում:
Նվազագույն գներ՝ ստուդիաներ՝ 50-60 հազար դոլարից, 1 ննջասենյակով բնակարաններ՝ 70-80 հազար դոլարից, տներ՝ 150 հազար դոլարից։
Հայտնի տարածքներ՝
- Նիմման / Սանտիթհամ. ՏՏ և համատեղ աշխատանք, պահանջարկ ունեցող թվային քոչվորներ։.
- Հին քաղաք / գետափ. մոտ է համալսարաններին և զբոսաշրջային գոտիներին։.
5. Պատտայա և Հուա Հին
Պատտայան և Հուա Հինը մասսայական շուկայի հատված են՝ մատչելի անշարժ գույքով։ Դրանք հարմար են սահմանափակ բյուջե ունեցող, բարձր մրցակցությամբ և միջին եկամտաբերությամբ ներդրողների համար։.
Հողատարածքի տեսակներ՝ բնակարաններ, բազմահարկ բնակարաններ, փոքր վիլլաներ։
Նվազագույն գները՝ բնակարաններ՝ 50-70 հազար դոլարից սկսած, մեկ ննջասենյակով բնակարաններ՝ 60-80 հազար դոլարից սկսած, առանձնատներ՝ 150-180 հազար դոլարից սկսած։
Հայտնի տարածքներ՝
- Պատտայա կենտրոնական / Ջոմտիեն. զբոսաշրջային կենտրոններ, բարձր կարճաժամկետ վարձակալության գներ:.
- Հուա Հին քաղաք / Խաո Տակիաբ. հանգիստ տարածքներ, հարմար ընտանեկան կյանքի համար։.
Մարզերի և բնութագրերի համեմատական աղյուսակ
| Տարածաշրջան | Հողամասի տեսակը | Նվազագույն գներ | Շուկայի առանձնահատկությունները | Հայտնի տարածքներ |
|---|---|---|---|---|
| Բանգկոկ | Բնակարաններ, կոնդոմինիումներ, հազվագյուտ վիլլաներ | $60-250 հազար. | Երկարաժամկետ վարձակալություն, կայուն պահանջարկ | Սուխումվիտ, Սիլոմ, Արի |
| Փհուքեթ | Վիլլաներ, բնակարաններ, կոնդոմինիումներ | 100-500 հազար դոլար. | Կարճաժամկետ վարձակալություն, սեզոնային | Պատոնգ, Կամալա, Բանգ Տաո |
| Սամուի | Բնակարաններ, վիլլաներ, ստուդիաներ | 80-200 հազար դոլար. | Կենսակերպ, միջնաժամկետ վարձակալություն | Չավենգ, Բոֆութ, Մաենամ |
| Չիանգ Մայ | Բնակարաններ, թաունհաուսներ, տներ | 50-150 հազար դոլար. | Երկարաժամկետ վարձակալության, ուսանողների, ՏՏ | Նիմման, Հին քաղաք, Ռիվերսայդ |
| Պատտայա / Հուա Հին | Բնակարաններ, կոնդոմինիումներ, վիլլաներ | $50-180 հազար. | Մատչելի հատված, բարձր մրցակցություն | Pattaya Central, Jomtien, Hua Hin City |
Երկրորդային շուկա և նորակառույցներ
Թաիլանդի անշարժ գույքի շուկան բաժանված է երկրորդական և առաջնային (նոր շենքեր), և յուրաքանչյուր կատեգորիա ունի իր առանձնահատկությունները ներդրողի տեսանկյունից։.
Երկրորդային շուկան բնութագրվում է ավելի մատչելի գներով և ավարտված գույքով, ինչը հնարավորություն է տալիս անմիջապես ստանալ վարձակալական եկամուտ: Այստեղ ներդրողի հիմնական պարտականությունն է մանրակրկիտ ստուգել գույքը՝ կոմունալ ծառայությունների վիճակը, շինանյութերի վատթարացումը և թերությունների կամ թերությունների առկայությունը, որոնք կարող են ազդել վերանորոգման ծախսերի և ապագա եկամտի վրա:
Կարևոր է նաև գնահատել տեղանքը և ենթակառուցվածքները. Բանգկոկի կամ Փհուկեթի հեղինակավոր թաղամասերում վերավաճառքը կարող է ավելի շահավետ լինել, քան նոր զարգացումները՝ վարձակալների անմիջական հոսքի և հաստատված պահանջարկի շնորհիվ։.
Նոր զարգացումները (ծրագրից դուրս) հնարավորություն են տալիս անշարժ գույք ձեռք բերել ավելի ցածր գնով, սակայն կապված են ռիսկերի հետ՝ շինարարության ուշացումներ, մատակարարման ժամկետների փոփոխություններ, վճարման ժամանակացույցին հետևելու անհրաժեշտություն և նախագծում հնարավոր փոփոխություններ:
Վճարումները սովորաբար կատարվում են փուլերով՝ սկզբնական կանխավճար, մի քանի մասնաբաժիններով՝ շինարարության ավարտին զուգընթաց, և վերջնական վճարում՝ գույքի հանձնման ժամանակ։ Կառուցապատողի կողմից պայմանագրի պայմանների և դրա պայմանների պատշաճ ուսումնասիրությունը կարևոր է ռիսկերը մեղմելու համար։.
Շուկայում գների միջակայքը տարբեր է. Բանգկոկում և Չիանգ Մայում ստուդիաների և փոքր բնակարանների գինը սկսվում է 50,000-70,000 դոլարից, մինչդեռ Փհուքեթում և Կոհ Սամուիում վիլլաների գինը սկսվում է 300,000 դոլարից և բարձր։.
Թաիլանդ vs Ավստրիա
| Պարամետր | Թաիլանդ | Ավստրիա |
|---|---|---|
| Մուտքի նվազագույն գինը | Ստուդիաներ՝ 50-70 հազար դոլար, վիլլաներ՝ 300 հազար դոլարից ավելի | Բնակարաններ՝ 150-200 հազար եվրոյից, առանձնատներ՝ 500 հազար եվրոյից։. |
| Երկրորդային շուկա | Ավելի մատչելի, ավելի լայն ընտրանի, մաշվածության և պատռման ռիսկ | Ավելի թանկ, բարձրորակ, կայուն իրացվելիություն |
| Նոր շենքեր | Մուտքի ցածր ներուժ, ուշացումների ռիսկ | Ավելի թանկ, բարձրորակ շինարարություն, նվազագույն ռիսկեր |
| Շահութաբերություն | Ավելի բարձր՝ կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում | Ստորև կենտրոնացեք երկարաժամկետ վարձակալության վրա |
Ընդհանուր առմամբ, երկրորդային շուկան թույլ է տալիս ավելի արագ սկսել եկամուտ ստանալը և հիմնական ոլորտներում ավարտված անշարժ գույքի ընտրությունը, մինչդեռ նոր զարգացումները հարմար են ռազմավարական ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են սպասել և կառավարել նախագծի ռիսկերը։.
Այլընտրանքային ներդրողների ռազմավարություններ
Թաիլանդում կան բազմաթիվ տարբերակներ ձեր ներդրումային պորտֆելը դիվերսիֆիկացնելու համար՝ ստանդարտ բնակարանային կամ առանձնատան սեփականությունից դուրս։.
բնակարանային համալիրները այն անշարժ գույքն են, որտեղ կառուցապատողը կամ կառավարող ընկերությունը երաշխավորում է ֆիքսված եկամուտ մի քանի տարվա ընթացքում: Սա նվազեցնում է գործառնական ռիսկերը, սակայն եկամտաբերությունը սովորաբար ավելի ցածր է, քան անկախ վարձակալվող անշարժ գույքի դեպքում:
Կառավարվող վիլլաները կարճաժամկետ վարձակալության միջոցով առաջարկում են ավելի բարձր եկամտաբերություն, սակայն պահանջում են մասնագիտական կառավարում և սպասարկում: Ներդրողը ստանում է եկամտի մի մասը, իսկ ընկերությունը զբաղվում է մարքեթինգով, մաքրությամբ և վարձակալության կառավարմամբ:
ուսանողական վարձակալության տները նախատեսված են ուսանողների և երիտասարդ մասնագետների համար: Վարձակալների կայուն հոսքը եկամուտը դարձնում է պակաս սեզոնային, չնայած որ տները պահանջում են ավելի հաճախակի ներքին վերանորոգում և սպասարկում:
Առևտրային անշարժ գույքը, ներառյալ գրասենյակները, պահեստները և փողոցային մանրածախ առևտրի կետերը, պահանջարկ ունի խոշոր քաղաքներում, սակայն պահանջում է ավելի խորը շուկայի վերլուծություն և երկարաժամկետ կառավարում։
SPV-ի միջոցով հողը թույլ է տալիս օտարերկրացուն շրջանցել հողի ուղղակի սեփականության սահմանափակումները: Ներդրողը ստեղծում է թաիլանդական ընկերություն (SPV) և գնում հողը դրա միջոցով: Սա ապահովում է ճկունություն, բայց ավելացնում է իրավական և հարկային հետևանքներ:
Համեմատություն Ավստրիայի հետ
| ռազմավարություն | Թաիլանդ | Ավստրիա |
|---|---|---|
| Կոնդոմինիում հյուրանոցներ | Հայտնի, 6-10% եկամտաբերությամբ, կառավարվում է ընկերության կողմից | Ոչ այնքան տարածված, կենտրոնանալ երկարաժամկետի վրա |
| Վիլլաներ կառավարման տակ | Բարձր շահութաբերություն, գործառնական ռիսկեր | Հազվադեպ օգտագործված, երկարաժամկետ վարձակալության համար |
| Ուսանողական վարձակալության տներ | Չիանգ Մայ, Բանգկոկ, կայուն պահանջարկ | Փոքր համալսարանական քաղաքներ, ցածր եկամուտ |
| Առևտրային անշարժ գույք | Գրասենյակներ, պահեստներ, փողոցային մանրածախ առևտրի կետեր | Գրասենյակներ, երկարաժամկետ պայմանագիր, բարձր կայունություն |
| Հողատարածք SPV-ի միջոցով | Թույլ է տալիս օտարերկրացիներին անուղղակիորեն տիրապետել | Հնարավոր է ուղղակի սեփականություն, սահմանափակ հարկային սխեմաներ |
Թաիլանդը ներդրողներին առաջարկում է կարճաժամկետ և մասնագիտացված ձևաչափերի լայն տեսականի, որտեղ եկամտաբերությունը կարող է ավելի բարձր լինել, բայց գործառնական և իրավական ռիսկերը՝ ավելի բարձր: Ավստրիան, մյուս կողմից, կենտրոնանում է կայունության և երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերի վրա, որտեղ եկամտաբերությունը ցածր է, բայց իրավական և շուկայական ռիսկերը՝ նվազագույն:.
Հեռակա գնում
Թաիլանդի ժամանակակից անշարժ գույքի շուկան բարձր մակարդակի վրա է հարմարեցված օտարերկրյա ներդրողներին, և գործարքների զգալի մասը կատարվում է հեռակա կարգով՝ առանց գնորդի երկրում ֆիզիկապես ներկա գտնվելու անհրաժեշտության։ Սա հատկապես արդիական է դարձել COVID-ից հետո շրջանում, երբ առցանց գործընթացները կառուցվել են գրեթե «բանալիով պատրաստ» սկզբունքով։.
Գործընթացը սկսվում է անշարժ գույքի ընտրությունից. կառուցապատողներն ու գործակալությունները տրամադրում են 3D շրջագայություններ, տեսաակնարկներ և բնակարանների կամ առանձնատների մանրամասն հատակագծեր: Շատ ընկերություններ կազմակերպում են «վիրտուալ ցուցադրություններ» Zoom-ի կամ WhatsApp-ի միջոցով, որտեղ գործակալը իրական ժամանակում ցուցադրում է անշարժ գույքը և պատասխանում հարցերին: Գնման որոշում կայացնելուց հետո ներդրողը առցանց ստորագրում է ամրագրման պայմանագիր՝ վճարելով կանխավճար միջազգային բանկային փոխանցման միջոցով:
հեռակա իրավաբանական աջակցություն Թաիլանդում նոտարական ներկայացուցչությունը պարտադիր չէ, ուստի պայմանագրերը կարող են կազմվել լիազորագրով գործող փաստաբանի կողմից: Հաճախորդը լիազորագիրը ստորագրում է իր երկրի նոտարի մոտ (հետագայում՝ ապոստիլով կամ հյուպատոսական օրինականացմամբ), և Թաիլանդում փաստաբանը լիազորված է ներկայացնելու նրա շահերը հողային դեպարտամենտում:
Ֆինանսական հաշվարկները կատարվում են արտասահմանից բանկային փոխանցման միջոցով: Օրենքը պահանջում է, որ օտարերկրյա բնակարան գնորդները երկիր բերեն միջոցներ արտարժույթով, այնուհետև փոխարկեն դրանք բատի: Միջոցների աղբյուրը հաստատելու և արժութային կանոնակարգերին համապատասխանելու համար լրացվում է արտարժույթի գործարքի ձևաթուղթ (FET): Այս փաստաթուղթը չափազանց կարևոր է. առանց դրա բնակարանի սեփականության իրավունքը չի կարող գրանցվել:
Գործարքը գրանցվում է Հողային վարչությունում , որը տեղական հողային գրասենյակն է: Ներդրողի ներկայությունը պարտադիր չէ. փաստաբանը կամ ներկայացուցիչն ավարտում է գործընթացը, ստանում է Chanote-ը (սեփականության վկայական) և այն փոխանցում հաճախորդին:
Հետևաբար, Թաիլանդում անշարժ գույքի հեռակա ձեռքբերումը տևում է 4-ից 8 շաբաթ՝ կախված գույքի տեսակից (ավարտված կամ կառուցման փուլում) և բանկային փոխանցումների արագությունից: Այս ճկուն մոդելը թույլ է տալիս աշխարհի տարբեր ծայրերից ներդրողներին մուտք գործել շուկա առանց բարդ բյուրոկրատական ընթացակարգերի:
Համեմատություն Ավստրիայի հետ
| Փուլ | Թաիլանդ | Ավստրիա |
|---|---|---|
| Գլխավոր անձ | Իրավաբան / գործակալ | Նոտար |
| Ստորագրում | Հնարավոր է՝ հեռակա | ԵՄ նոտար, անձնական ներկայությամբ |
| Հաշիվներ | Փոխանցում մշակողի կամ փաստաբանի միջոցով | Նոտարական էսքրոու |
| KYC/AML | Այո, բայց ավելի ճկուն։ | Շատ խիստ |
| Հարմարավետություն ոչ բնակիչների համար | Ավելի հեշտ է սկսել, արագ գործարքներ | Ավելի ֆորմալացված, բայց ավելի անվտանգ |
Ռիսկերը և թերությունները
Թաիլանդի անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը առաջարկում է բարձր եկամտաբերություն և ցածր մուտքի խոչընդոտներ, բայց այն ունի մի շարք հատուկ ռիսկեր, որոնք կարևոր է հաշվի առնել գնում կատարելուց առաջ։.
Հողային սահմանափակումներ . օտարերկրացիները չեն կարող ուղղակիորեն տիրապետել հողին: Սեփականությունը հնարավոր է միայն վարձակալության պայմանագրով (30-90 տարվա վարձակալություն) կամ SPV-ով (թաիլանդական ընկերություն): Սա ստեղծում է իրավական նրբություններ և պահանջում է փաստաթղթերի ուշադիր ստուգում:
Արտարժույթի վերահսկողություն . արտասահմանից խոշոր փոխանցումներին պետք է կցվի հայտարարագիր և միջոցների աղբյուրի ապացույց՝ արտարժույթը Թաիլանդի բանկում գրանցելու համար: Սխալները կարող են հանգեցնել գույքի գրանցման ուշացումների և իրավական բարդությունների:
Կառուցապատողների ռիսկերը հատկապես կարևոր են նոր (ծրագրից դուրս) շինարարական նախագծերի համար: Հնարավոր են շինարարության ուշացումներ, վճարման ժամանակացույցի փոփոխություններ կամ նախագծի որակի ցածր մակարդակ:
Զբոսաշրջիկների սեզոնայնություն . կարճաժամկետ վարձակալությունները մեծապես կախված են զբոսաշրջիկների հոսքից: Փհուքեթում և Կոհ Սամուիում ամառային վարձակալության եկամտաբերությունը կարող է նվազել 30-50%-ով՝ համեմատած գագաթնակետային ամիսների հետ:
Բնակության վայր և ապրելակերպ
Թաիլանդը գրավում է ոչ միայն ներդրողներին, այլև նրանց, ովքեր ցանկանում են համատեղել ներդրումները հարմարավետ կենսակերպի հետ: Երկիրն առաջարկում է արևադարձային կլիմայի, ծովափնյա գծի, ցածր կենսամակարդակի և զարգացած ենթակառուցվածքների եզակի համադրություն արտագաղթողների համար:.
Կլիմա և էկոլոգիա
Մարտից մայիս տևողությամբ տաք, հունիսից հոկտեմբեր տևողությամբ անձրևոտ և նոյեմբերից փետրվար տևողությամբ արևադարձային կլիման Թաիլանդը գրավիչ է դարձնում ամբողջ տարվա ընթացքում ապրելու համար։ Տարածաշրջանային տարբերությունները նույնպես ազդում են հարմարավետության վրա. երկրի հյուսիսը (Չիանգ Մայ) ավելի զով և կանաչ է, մինչդեռ հարավը (Պուքեթ, Կոհ Սամուի) հնարավորություն է տալիս մուտք գործել ծով և լողափեր, բայց բարձր խոնավությամբ։ Ծովը և արևադարձային անտառները ստեղծում են յուրահատուկ կենսակերպ բնության սիրահարների և բացօթյա զբոսաշրջության սիրահարների համար։.
Բժշկություն և առողջապահություն
Թաիլանդն ունի միջազգային կլինիկաների և հիվանդանոցների լավ զարգացած ցանց: Բանգկոկը, Փհուկեթը և Կոհ Սամուին առանձնանում են բարձր չափանիշներով խնամքի հաստատություններով, անգլերեն խոսող անձնակազմով և ժամանակակից սարքավորումներով: Բնակիչների և երկարաժամկետ վիզա ունեցողների բժշկական ծախսերը զգալիորեն ցածր են, քան եվրոպական երկրներում, միաժամանակ պահպանելով ծառայությունների համեմատելի որակը: Օտարերկրացիների համար մասնավոր ապահովագրությունը ներառում է բուժումը և մասնագետների հետ խորհրդատվությունները:.
Կյանքի արժեքը և հարմարավետությունը
Թաիլանդում ապրելը զգալիորեն ավելի էժան է, քան Արևմտյան Եվրոպայում: Բանգկոկում կամ Չիանգ Մայում հարմարավետ բնակարանի կամ կոնդոմինիումի վարձակալության գինը կարող է տատանվել ամսական 400-800 դոլարի սահմաններում, մինչդեռ Փհուքեթում կամ Կոհ Սամուիում առանձնատուն վարձակալելու արժեքը կազմում է 1200-2500 դոլար: Սննդամթերքը, տրանսպորտը, կոմունալ ծառայությունները, ինտերնետը և տնային տնտեսությունը բոլորն էլ ավելի էժան են, քան ԵՄ-ում: Ծախսերի այս մակարդակը թույլ է տալիս ներդրողներին ոչ միայն հարմարավետ ապրել, այլև իրենց եկամտի մեծ մասը պահել վարձակալվող անշարժ գույքից:.
Արտագաղթածների համայնք
Թաիլանդը ակտիվորեն գրավում է արտագաղթողներին Ռուսաստանից, Եվրոպայից, Չինաստանից և Միացյալ Նահանգներից: Մեծ արտագաղթող համայնքներ են ձևավորվել խոշոր զբոսաշրջային և գործարար կենտրոններում, ինչպիսիք են Բանգկոկը, Փհուկեթը, Կոհ Սամուին և Չիանգ Մայը: Նրանք աջակցություն են ցուցաբերում առօրյա հարցերում, օգնում են իրավական և բանկային հարցերում, ինչպես նաև ստեղծում են ակումբներ և դպրոցներ արտագաղթողների երեխաների համար: Սա հեշտացնում է հարմարվողականությունը և կյանքը դարձնում հարմարավետ:.
Սոցիալական և մշակութային միջավայր
Երկիրը հայտնի է իր անվտանգ և խաղաղ մթնոլորտով, որտեղ հանցագործության մակարդակը ցածր է եվրոպական խոշոր քաղաքների համեմատ: Տեղի բնակչությունը բարյացակամ և քաղաքավարի է օտարերկրացիների նկատմամբ, հատկապես զբոսաշրջային և արտագաղթողների շրջաններում: Երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար հասանելի են անգլերեն լեզվով ծրագրեր առաջարկող միջազգային դպրոցներ, որոնք նպաստում են ինտեգրմանը:.
Ենթակառուցվածքների և տրանսպորտի մատչելիություն
Խոշոր քաղաքներն ու հանգստավայրերը ունեն ճանապարհների, հասարակական տրանսպորտի, օդանավակայանների և նավահանգիստների լավ զարգացած ցանց: Բանգկոկում կա և՛ BTS, և՛ MRT, ինչը ապահովում է հարմարավետ տրանսպորտային հասանելիություն: Փհուքեթի և Կոհ Սամուիի զբոսաշրջային տարածքներում կան տաքսիների, մեքենաների վարձույթի և լաստանավային լայնածավալ ծառայություններ:.
Զվարճանք և ապրելակերպ
Թաիլանդը առաջարկում է հանգստի լայն հնարավորություններ՝ լողափեր, ջրային սպորտաձևեր, գոլֆ, յոգա, ֆիթնես, միջազգային ռեստորաններ, սպա կենտրոններ և մշակութային միջոցառումներ: Մշակութային միջոցառումներն ու փառատոները, ինչպիսիք են Սոնգկրանը (Թաիլանդի Նոր տարին) և Լոյ Կրատհոնգը, ստեղծում են յուրահատուկ մթնոլորտ:.
| Տարածաշրջան | Կլիմա | Բժշկական ծառայություններ | Կյանքի արժեքը | Արտագաղթածների համայնք | Կենսակերպ / հանգիստ |
|---|---|---|---|---|---|
| Բանգկոկ | Արևադարձային, տաք | Միջազգային հիվանդանոցներ, մասնավոր կլինիկաներ | Միջին | Մեծ | Քաղաքային կյանք, գրասենյակներ, ռեստորաններ, գնումներ, գիշերային կյանք |
| Փհուքեթ | Ծով, տաք | Միջազգային հիվանդանոցներ | Բարձր | Միջին | Հանգստավայրային կյանք, լողափեր, ջրային սպորտաձևեր, գոլֆ, սպա |
| Սամուի | Ծովային, արևադարձային | Մասնավոր կլինիկաներ | Միջին | Միջին | Կենսակերպ, թվային քոչվորներ, յոգա, լողափեր, ակտիվ հանգիստ |
| Չիանգ Մայ | Արևադարձային, հյուսիսում՝ ավելի զով | Հիվանդանոցներ և կլինիկաներ | Ցածր | Միջին | Համատեղ աշխատանքային տարածքներ, ուսանողներ, ՏՏ, մշակութային միջոցառումներ, լեռնային երթուղիներ |
| Պատտայա / Հուա Հին | Արևադարձային, տաք | Միջին մակարդակի կլինիկաներ | Միջին | Միջին | Մատչելի հանգստավայրեր, լողափեր, ակտիվ հանգիստ, զանգվածային տուրիզմ |
Ելք ներդրումներից
Անշարժ գույքի ներդրումից դուրս գալը ներդրողի ռազմավարության կարևոր փուլ է։ Այն կախված է գույքի տեսակից, տարածաշրջանից, սեփականության կառուցվածքից և շուկայական պայմաններից։ Թաիլանդում շուկան առաջարկում է ինչպես բարձր եկամտաբերություն, այնպես էլ որոշակի մարտահրավերներ՝ կապված իրացվելիության և սեզոնայնության հետ, մինչդեռ Ավստրիան առաջարկում է կայունություն, բայց ցածր եկամտի ներուժ։.
Վաճառքը և գործակալությունների դերը
Թաիլանդում անշարժ գույքի վաճառքը հաճախ իրականացվում է գործակալությունների միջոցով, հատկապես, եթե սեփականատերը գտնվում է արտերկրում: Գործակալությունները օգնում են գնահատել գույքի գինը՝ հիմնվելով սեզոնայնության, պահանջարկի դինամիկայի և վարձակալության տեսակի (երկարաժամկետ կամ կարճաժամկետ) վրա:.
Բանգկոկում և Չիանգ Մայում անշարժ գույքն ավելի արագ է վաճառվում՝ շնորհիվ արտագաղթողների և թվային քոչվորների կայուն պահանջարկի: Փհուքեթ և Կոհ Սամուի հանգստավայրային կղզիներում միջին վաճառքի ժամանակահատվածը կարող է ավելի երկար լինել՝ զբոսաշրջիկների հոսքի սեզոնային տատանումների պատճառով:.
Ելքի ժամկետը և իրացվելիությունը
Թաիլանդի երկրորդային շուկայում անշարժ գույքի միջին ազդեցության ժամանակը
- Բանգկոկ. 3-6 ամիս, բարձր հետաքրքրություն երկարաժամկետ վարձակալության համար նախատեսված բնակարանների և բնակարանների նկատմամբ։.
- Փհուքեթ/Սամուի. 6-12 ամիս, ավելի բարձր եկամտաբերություն, բայց սեզոնային շուկա։.
- Չիանգ Մայ. 3-6 ամիս, երկարաժամկետ վարձակալություն, ուսանողների և ՏՏ մասնագետների կայուն պահանջարկ։.
- Պատտայա/Հուա Հին. 4-8 ամիս, զանգվածային հատված, բարձր մրցակցություն։.
Համեմատության համար, Ավստրիայում իրացվելիությունն ավելի հավասարաչափ է բաշխված. Վիեննա՝ 2-4 ամիս, Զալցբուրգ՝ 3-5 ամիս, Ինսբրուկ՝ 3-6 ամիս: Չնայած ցածր եկամտաբերությանը, շուկան պակաս անկայուն է:.
Վաճառքի հարկեր
Թաիլանդում ոչ ռեզիդենտների համար կապիտալի եկամտի հարկը կազմում է մոտավորապես 5-10%՝ կախված գույքի կատեգորիայից և սեփականության ժամկետից, գումարած մինչև 2% դրոշմանիշային տուրք: Հատուկ գործող ընկերությունների սեփականատերերի համար հարկերը կարող են տարբեր լինել և պահանջել իրավաբանական խորհրդատվություն: Ավստրիայում ֆիզիկական անձանց համար կապիտալի եկամտի հարկը կազմում է մոտավորապես 25%, ինչը նվազեցնում է եկամտաբերությունը, բայց վաճառքի գործընթացը դարձնում է թափանցիկ և կանխատեսելի:.
Ժառանգականություն և կառուցվածքավորում
Ներդրումից դուրս գալը կարող է ենթադրել ժառանգություն կամ նվիրատվություն: Թաիլանդում կարևոր է պատշաճ կերպով գրանցել սեփականության իրավունքը, հատկապես, երբ այն պահվում է հատուկ մասնավոր ձեռնարկության միջոցով: Առանց դրա ակտիվների փոխանցումը կարող է դժվար լինել: Ավստրիայում ուղղակի սեփականության իրավունքը և նոտարական համակարգը գույքի փոխանցումը դարձնում են ավելի պարզ և անվտանգ:.
Վաճառքից ստացված շահույթ
Թաիլանդը բարձր պոտենցիալ ելքային եկամտաբերություն է՝ մինչև 12% տարեկան կարճաժամկետ վարձակալությամբ հանգստավայրերի համար: Քաղաքային վայրերում, ինչպիսիք են Բանգկոկը և Չիանգ Մայը, եկամտաբերությունը մի փոքր ավելի ցածր է (3-6%), բայց ավելի կայուն: Ավստրիայում ելքային եկամտաբերությունը ցածր է՝ 2-3%, բայց կապիտալի կորստի ռիսկը նվազագույն է:.
Հաջող ելքի վրա ազդող գործոններ
- Գտնվելու վայրը՝ զբոսաշրջային և գործարար տարածքներում վաճառվում է ավելի արագ և ավելի թանկ։.
- Սեզոնայնություն. Հանգստավայրերը կախված են զբոսաշրջիկների հոսքից. վաճառքի գագաթնակետը լինում է բարձր սեզոնին՝ նոյեմբերից փետրվար։.
- Հյուրանոցի տեսակը՝ բնակարաններն ու կոնդոմինիումներն ավելի արագ են վաճառվում, քան հանգստավայրերի առանձնատները։.
- Իրավական պարզություն. հստակ սեփականության վկայականի և ստուգված հատուկ մասնագիտացված գործակալի առկայությունը զգալիորեն արագացնում է գործընթացը:.
- Եկամտի կառավարում. ապացուցված վարձակալական եկամուտ ունեցող անշարժ գույքը ավելի շատ գնորդներ է գրավում:.
Ելքային ներդրումներ. Թաիլանդն ընդդեմ Ավստրիայի
| Պարամետր | Թաիլանդ | Ավստրիա |
|---|---|---|
| Միջին վաճառքի ժամանակը | 3-12 ամիս՝ կախված տարածաշրջանից | 2-6 ամիս, հավասարաչափ բաշխված քաղաքներում |
| Լիկվիդայնություն | Բարձր է Բանգկոկում և Չիանգ Մայում, միջին՝ հանգստավայրերում | Կայուն, բարձր |
| Կապիտալի եկամտի հարկ | 5-10% + դրոշմանիշային տուրք մինչև 2% | 25% + դրոշմանիշային տուրք 0-2.5% |
| Հնարավոր շահութաբերություն | 3-12% տարեկան | 2-3% տարեկան |
| Սեզոնայնություն | Բարձր է հանգստավայրերում | Գրեթե բացակայում է |
| Ռիսկերը | Տարածաշրջանային, արժութային, իրավական (SPV, վարձակալության իրավունք) | Նվազագույն, կանխատեսելի |
Թաիլանդում ներդրումներից դուրս գալը պոտենցիալ ավելի շահավետ է, բայց պահանջում է պլանավորում և սեզոնայնության, իրավական ասպեկտների հաշվառում, ինչպես նաև ճիշտ տարածաշրջանի ընտրություն: Ավստրիան առաջարկում է նվազագույն ռիսկեր և արագ իրացվելիություն, սակայն եկամտաբերությունը ցածր է և պակաս գրավիչ կարճաժամկետ ռազմավարությունների համար:.
Իրական դեպքեր
Դեպք 1. Բանգկոկ – 60 քմ մակերեսով բնակարան, 4.8% եկամտաբերություն
Ներդրողը բնակարան է գնել Սուխումվիտ շրջանում՝ BTS Skytrain կայարանի մոտ գտնվող նոր բնակելի համալիրում: Բնակարանն ամբողջությամբ կահավորված է կառուցապատողի կողմից և երկարաժամկետ վարձակալության է տրվել ՏՏ ոլորտի արտասահմանցի մի անձի:.
Միջին վարձակալության գինը տարեկան ապահովում է 4.8% եկամտաբերություն, մինչդեռ տեղանքի իրացվելիությունը բարձր է՝ միջազգային ընկերությունների մասնագետների կողմից բնակարանների կայուն պահանջարկի շնորհիվ: Այս դեպքը ցույց է տալիս «պահպանողական ներդրումներ մայրաքաղաքում՝ ցածր ռիսկերով» ռազմավարությունը:.
Դեպք 2. Փհուքեթ – 250 մ² մակերեսով վիլլա լողավազանով, 9.5% եկամտաբերություն
Դուբայից մի հաճախորդ ներդրում է կատարել կղզու արևմտյան ափին՝ Բանգ Տաո շրջանում գտնվող մի առանձնատան մեջ, որտեղ գտնվում են շքեղ հանգստավայրեր: Գույքը կառավարվում է միջազգային ընկերության կողմից, որը կարճաժամկետ վարձակալություն է առաջարկում Airbnb-ի և Booking-ի միջոցով:.
Բարձր զբոսաշրջային հոսքի և պրեմիում հատվածի շնորհիվ անշարժ գույքը տարեկան 9.5% եկամտաբերություն է ապահովում, իսկ բարձր սեզոնի ընթացքում եկամտաբերությունը գերազանցում է 12%-ը։ Սա ագրեսիվ ռազմավարության օրինակ է՝ «հանգստավայրային անշարժ գույք՝ կարճաժամկետ վարձակալության վրա շեշտադրմամբ»։.
Դեպք 3. Սամուի – 45 քմ բնակարան, 7.1% եկամտաբերություն
Մի երիտասարդ եվրոպացի ներդրող Չավենգ լողափի մոտ գնեց մի փոքրիկ բնակարան։ Գույքը գնվել է ամբողջությամբ կահավորված և վերջնական տեսքի բերմամբ, ինչպես նաև լրացուցիչ ներդրում է կատարվել դիզայնի փաթեթում՝ վարձակալության գրավչությունը բարձրացնելու համար։.
Բնակարանը վարձակալության է տրվում թվային քոչվորներին և զբոսաշրջիկներին 3-6 ամսով՝ տարեկան 7.1% եկամտաբերությամբ։ Կոհ Սամուիի շուկան կայուն է ամբողջ տարվա ընթացքում, և անշարժ գույքը համատեղում է եկամտի և կենսակերպի առանձնահատկությունները։.
Դեպք 4. Չիանգ Մայ – 35 քմ ստուդիա, 5.4% եկամտաբերություն
Սինգապուրցի մի ներդրող ստուդիա է գնել Չիանգ Մայի համալսարանի և ՏՏ այգու մոտակայքում գտնվող ժամանակակից բնակարանում: Պահանջարկը հիմնականում ուսանողների և ՏՏ ոլորտում աշխատող ազատ մասնագետների կողմից է:.
Տարեկան եկամտաբերությունը կազմել է 5.4%, և անշարժ գույքի վրա զբոսաշրջային սեզոնը չի ազդել, իսկ զբաղվածությունը մնացել է բարձր ամբողջ տարվա ընթացքում։ Ուսումնասիրության ռազմավարությունը «կայուն դրամական հոսք կրթական և տեխնոլոգիական կենտրոնում» է։.
Դեպք 5. Պատտայա – 40 քմ մակերեսով բնակարան-հյուրանոց, 6% երաշխավորված եկամուտ
Ղազախստանից մի հաճախորդ բնակարան է գնել հյուրանոցային համալիրում՝ կառավարող ընկերության կողմից երաշխավորված եկամտով։ Կառավարող ընկերությունը զբաղվում է մարքեթինգային և վարձակալության գործառնություններով՝ վճարելով ֆիքսված 6% տարեկան տոկոսադրույք առաջին հինգ տարիների ընթացքում։.
Երաշխավորված ժամկետի ավարտից հետո շահութաբերությունը կախված կլինի զբաղվածությունից, սակայն անշարժ գույքը գտնվում է Պատտայայի կենտրոնում՝ լողափից քայլելու հեռավորության վրա, ինչը նվազեցնում է ռիսկերը։.
Դեպք 6. Հուա Հին – 180 մ² տուն, 4.2% եկամտաբերություն
Մի եվրոպական ընտանիք տուն է գնել գոլֆի դաշտի մոտ գտնվող փակ համայնքում։ Նրանք այդ գույքը մասամբ օգտագործում են որպես սեփական բնակության վայր, մասամբ՝ որպես վարձակալության տարածք կառավարող ընկերության միջոցով։.
Միջին եկամտաբերությունը տարեկան 4.2% է, սակայն գնման հիմնական նպատակը կենսակերպի ներդրումն է՝ ձմեռը Թաիլանդում անցկացնելու և լրացուցիչ եկամուտ ստանալու հնարավորությունը, երբ տունը դատարկ է։.
Իմ կարծիքը որպես փորձագետ. Քսենիա Լևինա
Ես ավելի քան տասը տարի աշխատում եմ Ասիայի և Ավստրիայի անշարժ գույքի ոլորտում և տեսնում եմ, թե ինչպես են այս շուկաները մեծապես տարբերվում կառուցվածքով, ռիսկերով և ներդրումային մոտեցումներով։ Թաիլանդը միշտ հետաքրքիր հարթակ է եղել ինձ համար. այն համատեղում է բարձր եկամտաբերությունը և կենսակերպի գործոնները, բայց պահանջում է ուշադիր նախապատրաստություն և իրավական նկատառումներ։.
Առաջին բանը, որ ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս իմ հաճախորդներին, մանրակրկիտ ուսումնասիրությունն է: Թաիլանդում կարևոր է ստուգել սեփականության վկայականը, կառուցապատողի թույլտվությունները և սեփականության պայմանները, հատկապես, երբ խոսքը վերաբերում է առանձնատներին և վարձակալության ենթակա կառույցներին: Երկրորդ կարևոր գործոնը զբոսաշրջիկների հոսքի և վարձակալության պահանջարկի վերլուծությունն է. սա որոշում է ներդրումների եկամտաբերությունը և դուրս գալու ժամկետը:
Անշարժ գույք ընտրելիս ես հիմնվում եմ հաճախորդի ռազմավարության վրա։ Եթե ցանկալի է պահպանողական մոդել, ապա ավելի լավ է դիտարկել Բանգկոկը, որտեղ երկարաժամկետ վարձակալության հնարավորություններ կան արտասահմանցիների և միջազգային մասնագետների համար։ Եթե ցանկալի է շահութաբերության և կայունության միջև հավասարակշռություն, ապա Կոհ Սամուի կամ Չիանգ Մայի քաղաքները, որտեղ շուկան ավելի քիչ է ենթակա սեզոնային տատանումների։ Ավելի ագրեսիվ ռազմավարության պատրաստների համար ես խորհուրդ եմ տալիս Փհուկետը, որտեղ կարճաժամկետ վարձակալության հնարավորությունները կարող են հասնել մինչև 10-12% եկամտաբերության, սակայն պետք է հաշվի առնել սեզոնայնությունը և կարգավորող ռիսկերը։
Ես նաև իմ հաճախորդների ուշադրությունը հրավիրում եմ սեփականության կառուցվածքների և հարկերի օպտիմալացման վրա: Թաիլանդում հնարավոր են տարբեր կառուցվածքներ՝ սկսած բնակարանի անմիջական սեփականատիրությունից մինչև ընկերության գրանցում առանձնատան ներքո: Յուրաքանչյուր կառուցվածք ունի իր հարկային հետևանքները, և կարևոր է դրանք նախապես հասկանալ:
Ինձ համար խելացի ռազմավարությունը հաճախ ենթադրում է երկու աշխարհների համադրում՝ Ավստրիայի կայունությունը և Թաիլանդի շահութաբերությունը: Վիեննան առաջարկում է կապիտալի պահպանում և կանխատեսելիություն, մինչդեռ Փհուքեթը կամ Կոհ Սամուին թույլ են տալիս մեծացնել եկամտաբերությունը և ձեր պորտֆելին ավելացնել կենսակերպի բաղադրիչ: Այս հավասարակշռությունն առավել արդյունավետ է ինչպես ընտանեկան ներդրողների, այնպես էլ միջազգային պորտֆել կառուցողների համար:.
Եզրակացություն
Թաիլանդի և Ավստրիայի միջև ընտրությունը կախված է ներդրողի նպատակներից: Եթե հիմնական նպատակը կապիտալը պահպանելն է կայուն իրավասության մեջ՝ կանխատեսելի կանոններով, Ավստրիան ավելի լավ տարբերակ է: Այնուամենայնիվ, եթե ներդրողը փնտրում է եկամուտներ, որոնք կապված են տարածաշրջանի ծաղկող զբոսաշրջության և զարգացման հետ, Թաիլանդն առաջարկում է ավելի լայն հնարավորությունների շրջանակ:.
Թաիլանդը շահում է հարկային բեռի, մուտքի ծախսերի և շահութաբերության ներուժի առումով : Այնուամենայնիվ, այն պահանջում է ավելի մեծ ուշադրություն իրավական ասպեկտներին և մասնագիտական աջակցությանը: Ավստրիան անվտանգ ապաստան է պահպանողական ներդրողների համար, որտեղ եկամտաբերությունը ցածր է, բայց ռիսկերը՝ նվազագույն:
Մասնագետների խորհուրդները բաղկացած են երեք հիմնական կանոններից.
- Անհրաժեշտ է աշխատել այնպիսի փաստաբանի հետ, ով փորձ ունի Ասիայում։.
- Ստուգեք կառուցապատողին և գույքի իրավական պատմությունը։.
- Սկզբից պլանավորեք ձեր վարձակալության կառավարումը և դուրս գալու ռազմավարությունը։.
2030 թվականի կանխատեսումը Թաիլանդի օգտին է. կանխատեսվում է, որ զբոսաշրջության թիվը տարեկան կաճի մինչև 80-90 միլիոն մարդ, ինչպես նաև խոշոր ենթակառուցվածքային նախագծերը (օդանավակայաններ, արագընթաց գնացքներ, ճանապարհներ) և կարճաժամկետ վարձակալության ավելի խիստ կանոնակարգերը: Այս ամենը կհանգեցնի հիմնական շրջաններում (Փուքեթ, Բանգկոկ և Կոհ Սամուի) գների բարձրացման, սակայն կպահանջի գործարքների ավելի բարդ կառուցվածք:
ներդրողների ստուգաթերթիկ
1. Իրավական մաս
Սեփականության ստուգում. Օտարերկրացիները կարող են ունենալ բնակարան 49% քվոտայի սահմաններում կամ վարձակալել հողամաս/վիլլա մինչև 30 տարի ժամկետով (երկարաձգման հնարավորությամբ): Հողամասի համար ավելի հաճախ օգտագործվում է SPV (մասնավոր գործընկերություն) կամ թաիլանդցի գործընկերոջ հետ կառույց:
Բնակարանի քվոտա. Համոզվեք, որ նախագծում արտասահմանյան քվոտան չի գերազանցվում (հակառակ դեպքում գնումը հնարավոր չի լինի):
Կառուցապատող և գույք. ստուգեք նախագծի իրավական մաքրությունը, թույլտվությունների առկայությունը, ավարտված նախագծերի պատմությունը և դատական հայցերի բացակայությունը:
Պատշաճ ուսումնասիրություն. վարձեք փաստաբան՝ սեփականության վկայականը (Chanote), գրանցված խոչընդոտները և չվճարված հարկերը կամ կոմունալ վճարումները ստուգելու համար:
Պայմանագիր. ուշադիր ուսումնասիրեք պայմանագրի պայմանները՝ ուշացած վճարումների համար տույժերը, կառուցապատողի երաշխիքները, կանխավճարի վերադարձման պայմանները։
2. Ֆինանսական մաս
Արժույթի վերահսկողություն. միջոցները պետք է արտասահմանից փոխանցվեն արտարժույթով՝ ճիշտ վճարման նպատակով (արտարժույթի փոխանակման գործարքի ձևաթուղթ), հակառակ դեպքում գույքը չի գրանցվի օտարերկրացու անունով։
Սպասարկման վճարներ. նախապես պարզեք, թե որքան է արժենում համալիրի պահպանումը (սովորաբար ամսական 1-3 դոլար/մ²):
Վերանորոգում և կահավորում. Նորակառույց շենքերը հաճախ ունենում են մերկ կամ հիմնական ձևավորում, բայց վարձակալության համար անհրաժեշտ է կահույք: Հաշվարկեք դրա համար բյուջե:
Հարկեր՝
- Վարձավճարից եկամուտ՝ 15% ոչ բնակիչների համար։.
- Վաճառելիս՝ կապիտալի եկամտի հարկ և դրոշմանիշային տուրք (5-10%):.
- Սեփականություն – նվազագույն հարկ (կադաստրային արժեքի 0.01-0.1%), սակայն սպասարկման վճարները կարող են ավելի նշանակալից լինել։.
Ապահովագրություն. կնքեք գույքի ապահովագրություն (հրդեհի, ջրհեղեղի, բնական աղետների դեմ):
3. Կառավարում և շահութաբերություն
Վարձակալության մոդելի ընտրություն՝ կարճաժամկետ (Airbnb, Booking), միջնաժամկետ (թվային քոչվորներ) կամ երկարաժամկետ (արտագաղթածներ, ուսանողներ):
Կառավարման ընկերություն. կնքեք պայմանագիր անշարժ գույքի կառավարման ընկերության հետ (միջնորդավճարը սովորաբար կազմում է վարձավճարի 20-30%-ը): Ստուգեք ընկերության փորձը և կարծիքները:
Շահութաբերություն. Գնահատեք իրական եկամտաբերությունը՝ ոչ միայն կառուցապատողի փաստաթղթերի, այլև անկախ տվյալների հիման վրա: Համեմատեք այլ տարածաշրջանների հետ (Բանգկոկ 3-6%, Փհուքեթ 7-12%, Կոհ Սամուի 6-10%):
Սեզոնայնություն. Հաշվի առեք, որ հանգստավայրերում (Փուքեթ, Սամուի) եկամուտը մեծապես տատանվում է կախված սեզոնից։
4. Գործառնական ռիսկեր
Կարճաժամկետ վարձակալության կանոնակարգեր. Թաիլանդում օրենքները սահմանափակում են օրական վարձակալությունը, բայց գործնականում դրանք միշտ չէ, որ կիրառվում են: Կարևոր է հասկանալ տեղական ռիսկերը և համագործակցել կառավարող ընկերությունների հետ, որոնք հասկանում են նրբությունները:
Շինարարության որակը. ուշադիր ստուգեք գույքը, հատկապես երկրորդային շուկան (խոնավություն, օդորակիչներ, էլեկտրական համակարգեր):
Մրցակցություն. զանգվածային հատվածներում (Պատտայա, Հուա Հին) կա բարձր առաջարկ, ինչը նվազեցնում է շահութաբերությունը։
Ներդրումային գործարքից դուրս գալը. նախապես գնահատեք տեղանքի իրացվելիությունը. Բանգկոկում և Փհուքեթում վաճառքն ավելի հեշտ է, քան Պատտայայում կամ փոքր քաղաքներում:
5. Ռազմավարություն և ելքի պլան
Ներդրումային սցենար. սահմանեք ձեր ռազմավարությունը (պահպանողական Բանգկոկ, հավասարակշռված Սամուի/Չիանգ Մայ, ագրեսիվ Փհուքեթ):
Սեփականության ժամկետը. Դուք պլանավորում եք պահել գույքը 5, 10, թե՞ 15 տարի: Սա ազդում է հարկերի և շահութաբերության վրա:
Մուտք՝ գործակալության կամ մասնավոր գործարքի միջոցով: Հանգստավայրերում ազդեցության ժամկետը կարող է տևել 12-18 ամիս:
Ժառանգություն. Կտակ կազմելը (հնարավոր է Թաիլանդում) կհեշտացնի ժառանգների համար իրենց իրավունքների գրանցումը:
Կապիտալի հայրենադարձություն. Համոզվեք, որ բոլոր վճարումները ճիշտ են մշակվում, հակառակ դեպքում դժվար կլինի գումարը արտասահման փոխանցել։
