Ինչպես գնել անշարժ գույք Ֆրանսիայում՝ առանց սխալվելու

2025 թվականին Ֆրանսիայի անշարժ գույքի շուկան ցույց է տալիս ուժեղ վերականգնում 2023–2024 թվականների դանդաղումից հետո։ Միայն տարվա առաջին կեսին գործարքների թիվն աճել է 12%-ով՝ նախորդ տարվա առաջին կեսի համեմատ։ Մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը երկրում հասել է 3,017 եվրոյի։ Փարիզը մնում է ամենաթանկ շուկան՝ մեկ քառակուսի մետրի համար 9,420 եվրո գներով, ինչը 0.4%-ով ավելի է, քան 2025 թվականի փետրվարին։

Այս հոդվածի նպատակն է քննարկել ֆրանսիական անշարժ գույքի ներդրումային գրավչությունը: Այս հոդվածում մենք կվերլուծենք շուկայի հիմնական միտումները, կգնահատենք իրավական և հարկային պայմանները, ինչպես նաև կքննարկենք, թե որ անշարժ գույքն ու վայրերն են արժանի ներդրողների ուշադրությանը՝ կախված դրանց նպատակներից:

Ինչո՞ւ հիմա։

• Շուկայական ակտիվությունն աճում է։ 2025 թվականի առաջին վեց ամիսներին գործարքների քանակը 2024 թվականի համեմատ աճել է 12%-ով։
• Առաջատար շրջաններում գները բարձրանում են։ Փարիզը, Կոտ դ'Ազուրը և Պրովանսը շարունակում են կայուն գների աճ գրանցել։
• Վարձակալության կանոնակարգերի փոփոխություններ։ Նոր կանոնները խրախուսում են երկարաժամկետ պայմանագրերը և նվազեցնում կարճաժամկետ վարձակալության ռիսկերը։
• Հուսալի ներդրումային ակտիվ։ Համաշխարհային տնտեսական անկայունության պայմաններում Ֆրանսիան մնում է կապիտալը պաշտպանելու անվտանգ տարբերակ։

Իմ անունը Օքսանա Ժուշման է։ Ես մասնագիտությամբ իրավաբան եմ և մասնագիտանում եմ անշարժ գույքի ներդրումների մեջ ԵՄ երկրներում, այդ թվում՝ Ֆրանսիայում, Ավստրիայում և Գերմանիայում։ Տարիների ընթացքում ես աջակցել եմ գործարքների բոլոր փուլերին՝ սկսած գույքի ընտրությունից և իրավաբանական ուսումնասիրությունից մինչև հարկային օպտիմալացում և սեփականության կառուցվածք։ Իմ հիմնական նպատակն է պաշտպանել ներդրումները և ներդրումային գործընթացը դարձնել հաճախորդների համար պարզ ու շահավետ։

Ֆրանսիան ներդրողներին առաջարկում է բարձր իրացվելիություն, անշարժ գույքի լայն տեսականի և լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ: Այն առաջարկում է ամեն ինչ՝ Փարիզի բնակարաններից և արվարձաններում գտնվող տներից մինչև ալպյան շալեներ և ափամերձ առանձնատներ: Ֆրանսիան համատեղում է կենսակերպի ներդրումների գրավչությունը համեմատաբար բարձր եկամտի ներուժի հետ, քանի որ զբոսաշրջությունը և վարձակալության բարձր պահանջարկը ստեղծում են կայուն եկամտաբերության ներուժ, հատկապես երկարաժամկետ հեռանկարում:

Ավստրիան հպարտանում է ավելի կայուն շուկայական մոդելով: Ռիսկերը ցածր են, օրենսդրությունն ավելի թափանցիկ է, իսկ ներդրողների կանոնները՝ ավելի խիստ, ինչը ապահովում է կապիտալի հուսալի պաշտպանություն: Ավստրիայում վարձակալության եկամտաբերությունը սովորաբար սահմանափակվում է տարեկան 2-3%-ով, բայց այս պահպանողականությունը շուկան դարձնում է կանխատեսելի: Կարևոր գործոն է ավստրիական անշարժ գույքի նկատմամբ անընդհատ բարձր պահանջարկը, որը աջակցում է գներին և հաստատում գնորդների շարունակական հետաքրքրությունը: Ի տարբերություն Ֆրանսիայի, որտեղ եկամտաբերությունը մեծապես կախված է զբոսաշրջությունից և շուկայական տատանումներից, Ավստրիայում անշարժ գույքը ծառայում է որպես կապիտալի պահպանման միջոց: Հետևաբար, անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը հաճախ ընկալվում է որպես անվտանգ, երկարաժամկետ ռազմավարություն, այլ ոչ թե ագրեսիվ գումար վաստակելու միջոց:

Այսպիսով, Ֆրանսիան հարմար է նրանց համար, ովքեր փնտրում են ավելի դինամիկ հնարավորություններ և պատրաստ են ռիսկեր ընդունել բարձր եկամտաբերության համար, մինչդեռ Ավստրիան ավելի լավ է պահպանողական ներդրողների համար, ովքեր կարևորում են կայունությունը, իրավական անվտանգությունը և անշարժ գույքի արժեքի երկարաժամկետ աճը։

Ֆրանսիան վաղուց ի վեր ամուր դիրք է զբաղեցնում Եվրոպայի առաջատար շուկաների շարքում։ Նրա իրավական շրջանակը պաշտպանում է ներդրողների իրավունքները, իսկ բարձր իրացվելիությունը թույլ է տալիս անշարժ գույքին գտնել գնորդներ և վարձակալներ։

Mordor Intelligence Source-ի տվյալներով՝ Ֆրանսիայի բնակելի անշարժ գույքի շուկան 2025 թվականին գնահատվում է 528.33 միլիարդ դոլար և կանխատեսվում է, որ այն մինչև 2030 թվականը կաճի մինչև 697.52 միլիարդ դոլար, ինչը կազմում է 5.92% բարդ տարեկան աճի տեմպ (CAGR):

Ֆրանսիական անշարժ գույքի շուկան համարվում է հասուն և կայուն. սահմանված են թափանցիկ գործարքների կանոններ, և իրավական համակարգը հուսալիորեն պաշտպանում է ներդրողների շահերը: Արդյունքում, Ֆրանսիայում անշարժ գույքը բավականին իրացվելի է: Սա հատկապես նկատելի է խոշոր քաղաքներում և հայտնի հանգստավայրերում, որտեղ անշարժ գույքը հազվադեպ է երկար մնում շուկայում՝ արագորեն գտնելով նոր սեփականատերեր կամ վարձակալներ:

Ֆրանսիայում մատչելի բնակարաններ ձեռք բերել ցանկացող հաճախորդների հետ մեր աշխատանքի ընթացքում մենք հաճախ դիտարկել ենք Փարիզի արվարձաններում գտնվող տարբերակները, ինչպես նաև Կոտ դ'Ազուրի փոքր բնակարանները։ Չնայած համեմատաբար ցածր գներին, այս անշարժ գույքը ցույց է տվել լավ եկամտաբերություն, հիմնականում երկարաժամկետ վարձակալության կայուն պահանջարկի շնորհիվ։

PwC-ի և Համաշխարհային բանկի վերջին վերլուծական զեկույցների համաձայն, Ֆրանսիան անշարժ գույքի գործարքների անվտանգության և սեփականության իրավունքների պաշտպանության առումով մշտապես եվրոպական առաջատարների շարքում է։ Ավելին, երկրի խոշորագույն քաղաքներում վարձակալության եկամտաբերությունը գերազանցում է Եվրամիության միջին ցուցանիշը՝ հասնելով մոտավորապես 4-5%-ի։

Շատ ներդրողներ թերագնահատում են իրավական պաշտպանության կարևորությունը։ Ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին հատուկ ուշադրություն դարձնել իրենց կողմից գնվող անշարժ գույքի իրավական ուսումնասիրությանը և աշխատել բացառապես հեղինակավոր գործակալների և նոտարների հետ, հատկապես Ֆրանսիայում վարձակալության նպատակով բնակարան գնելիս։

Ֆրանսիան համատեղում է համեմատաբար բարձր եկամտաբերությունը, կայունությունն ու կանխատեսելիությունը, ինչպես նաև ապրելակերպը, որը գրավիչ է շատ գնորդների համար։

Փարիզը և Ֆրանսիայի հարավը ավանդաբար մնում են Ֆրանսիայում անշարժ գույքի ներդրումների հիմնական ուղղությունները: Դրանց գրավչությունը պայմանավորված է բարձր իրացվելիությամբ, կայուն պահանջարկով և յուրահատուկ կենսակերպով, որը գնահատվում է ինչպես տեղացիների, այնպես էլ արտասահմանցի գնորդների կողմից:

Փարիզը հատկապես գրավիչ է այն ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են կայուն վարձակալական եկամուտ և երկարաժամկետ կապիտալի աճ: Մինչդեռ, Կոտ դ'Ազուրը և Պրովանսը գրավում են նրանց, ովքեր ցանկանում են համատեղել ներդրումները տարածաշրջանի հեղինակության և զբոսաշրջային ներուժի հետ:

• Փարիզը Եվրոպայի ամենամեծ բիզնես և զբոսաշրջային կենտրոնն է և ունի բարձր իրացվելիության մակարդակ։
• Կոտ դ'Ազուրը և Պրովանսը պրեմիում շրջաններ են, որտեղ վիլլաները պահանջարկ ունեն։ Կա նաև կայուն սեզոնային պահանջարկ և օտարերկրյա ներդրողների կողմից մշտական ​​հետաքրքրություն։

Այս տարածքներում նույնիսկ համեմատաբար ցածր գներով անշարժ գույքը կարող է զգալի եկամուտ ապահովել: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը Նիսում գնել է փոքրիկ առանձնատուն. վարձակալությունից ստացված եկամուտը լիովին փոխհատուցել է ներդրումը միայն առաջին երկու զբոսաշրջային սեզոնների ընթացքում, չնայած սկզբնական նպատակը Ֆրանսիայում մատչելի տուն գտնելն էր:

Ֆրանսիան ընդհանուր առմամբ պահպանում է Եվրոպայի ամենակայուն և գրավիչ շուկաներից մեկի կարգավիճակը։ Notaires de France-ի տվյալներով՝ 2024 թվականի ապրիլից մինչև 2025 թվականի ապրիլը երկրում վաճառվել է 892,000 անշարժ գույք, ինչը 50,000-ով ավելի է, քան նախորդ տարի։ Բնակարանների միջին գինը հասել է մոտավորապես 2,953 եվրոյի մեկ քառակուսի մետրի համար։

Շուկայի պատմությունը ցույց է տալիս, որ այն կարող է դիմակայել լուրջ ճգնաժամերի: Օրինակ՝

• 2008–2010 թվականներին խոշոր քաղաքներում բնակարանների գները նվազել են միջինը 10–12%-ով։ Երկարաժամկետ վարձակալության տների նկատմամբ կայուն պահանջարկի շնորհիվ տեղի է ունեցել աստիճանական վերականգնում։
• 2020–2021 թվականներ. COVID-19 համավարակի ընթացքում կարանտինները և զբոսաշրջության սահմանափակումները հանգեցրին զբոսաշրջային գոտիներում անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրության նվազմանը: Այնուամենայնիվ, ներքին պահանջարկը, մասնավորապես նոր տների նկատմամբ, աջակցեց շուկային:

Ֆրանսիական անշարժ գույքը պատմականորեն ցույց է տվել տնտեսական ճգնաժամերի նկատմամբ դիմադրողականություն։ Ֆրանսիայում մատչելի գնով տուն գնել ցանկացող ներդրողների համար իմաստ ունի տարբերակներ փնտրել ուժեղ ներքին պահանջարկ ունեցող տարածաշրջաններում։

Վառ օրինակ. իմ հաճախորդներից մեկը 2020 թվականի ճգնաժամից անմիջապես հետո Պրովանսում մի փոքրիկ տուն գնեց։ 2022 թվականին երկարաժամկետ վարձակալությունից ստացված եկամուտը նրան թույլ տվեց լիովին հետ ստանալ իր ներդրումը։

Խոշոր քաղաքներում (Փարիզ, Լիոն և Կոտ դ'Ազուր) գները կայուն աճել են տարեկան 3-5%-ով։ Այնուամենայնիվ, գոյություն ունեցող շուկան ավելի դանդաղ է աճել, քան նորակառույցների ոլորտը, ինչը լրացուցիչ հնարավորություններ է բացել Ֆրանսիայում անշարժ գույք գնել ցանկացող ներդրողների համար՝ կապիտալի աճի նպատակով։

Նույնիսկ Ֆրանսիայի պահանջարկ ունեցող շրջաններում ամենամատչելի անշարժ գույքը հաճախ մնում է իրացվելի և ապահովում է կայուն վարձակալական եկամուտ։

Կարևոր է հասկանալ, որ երկրի շուկան խիստ տարածաշրջանային դիվերսիֆիկացված է, և անշարժ գույքի ընտրությունը ուղղակիորեն կախված է ներդրումային ռազմավարությունից։

• Փարիզ . մշակութային կենտրոն. բնակարաններ մեկից երեք ննջասենյակով բնակարանների համար՝ 350,000 եվրոյից մինչև 900,000 եվրո, պրեմիում դասի պենտհաուսներ՝ 1.2 միլիոն եվրոյից սկսած: Airbnb-ի միջոցով կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում տարեկան եկամտաբերությունը կազմում է 4-5%:
• Լիոն . համալսարանական և արդյունաբերական կենտրոն. բնակարաններ՝ 250,000-ից մինչև 600,000 եվրո, մեծ բնակարաններ՝ 700,000 եվրոյից սկսած: Երկարաժամկետ վարձակալության տարածված տարբերակ ուսանողների և մասնագետների շրջանում:
• Մարսել . նավահանգստային քաղաք՝ մեծ զբոսաշրջային հոսքով. տների գները տատանվում են 180,000-ից մինչև 450,000 եվրո, իսկ ծովափնյա տների գները սկսվում են 500,000 եվրոյից: Ամառային վարձակալության եկամտաբերությունը 5-6% է:
• Կոտ դ'Ազուր . բնակարաններ՝ սկսած 300,000 եվրոյից, առանձնատներ՝ սկսած 1 միլիոն եվրոյից: Սեզոնային վարձակալությունները հատկապես շահութաբեր են՝ բարձր իրացվելիությամբ:
• Բորդո . բնակարաններ՝ 220,000-ից մինչև 550,000 եվրո, տներ՝ 400,000 եվրոյից։ Այս տարածաշրջանի գները կայուն աճում են և պահանջարկ ունեն ուսանողների և ներդրողների շրջանում։
• Թուլուզ . բնակարաններ՝ 200,000-ից մինչև 450,000 եվրո, տներ՝ 400,000 եվրոյից սկսած: Երկարաժամկետ վարձակալության տարածված տարբերակ՝ ավիացիայի և տեղեկատվական տեխնոլոգիաների արդյունաբերության զարգացման շնորհիվ:
• Ալպեր . բնակարաններ՝ սկսած 250,000 եվրոյից, շալեներ՝ սկսած 1 միլիոն եվրոյից: Ձմեռային զբոսաշրջիկների շրջանում հայտնի սեզոնային վարձակալությունները կայուն եկամուտ են բերում:

Գործարքների ավելի քան 60%-ը վերաբերում է արդեն իսկ գոյություն ունեցող տներին։ Քաղաքների կենտրոններում և արվարձաններում գտնվող բնակարաններն ու տները պահանջարկ ունեն ինչպես վարձակալության, այնպես էլ վերավաճառքի համար։

Նոր զարգացումները շարունակում են մնալ ժողովրդականություն վայելող, հիմնականում խոշոր քաղաքներում և ափամերձ տարածքներում: Դրանց առավելություններից են ժամանակակից դասավորությունը և հարկային խթանները (օրինակ՝ Pinel ծրագիրը): Գները տատանվում են 250,000-ից մինչև 700,000 եվրո, իսկ պրեմիում դասի անշարժ գույքի գները սկսվում են 1 միլիոն եվրոյից:

Բնակարաններն ու ստուդիաները իդեալական են կարճաժամկետ վարձակալության համար (Airbnb), հատկապես Փարիզում, Լիոնում և Կոտ դ'Ազուրում: Միջին եկամտաբերությունը տարեկան 4-5% է:

Շալեներն ու վիլլաները ամենատարածվածն են Ալպերում և երկրի հարավում: Գները սկսվում են 250,000 եվրոյից, իսկ պրեմիում դասի անշարժ գույքը հասնում է 1 միլիոն եվրոյի: Զբոսաշրջային գոտիներում դրանք ապահովում են բարձր սեզոնային եկամուտ:

Ֆրանսիայի երկրորդային անշարժ գույքի շուկայում գործարքների ընդհանուր ծավալի ընդամենը մոտ 2%-ն են կազմում օտարերկրյա գնորդները, սակայն նրանք են, ովքեր խթանում են զբոսաշրջային շրջաններում բարձրակարգ անշարժ գույքի նկատմամբ կայուն պահանջարկը։

Հիմնական ազգություններ՝

• Բելգիացիներին բաժին է ընկնում օտարերկրացիների հետ կապված գործարքների մոտ 20%-ը։ Նրանք առավել ակտիվ են Վար շրջանում և Պրովանս-Ալպեր-Կոտ դ'Ազուրում (PACA):
• Բրիտանացիների մոտ 17%-ը նախընտրում է Դորդոնը և PACA-ն։ Նրանց միջին գնման բյուջեն կազմում է մոտավորապես 500,000 եվրո։
• Ամերիկացիները առաջատարն են Փարիզում՝ կազմելով արտասահմանյան գործարքների մինչև 25%-ը: Միջին բյուջեն կազմում է մոտավորապես 715,000 եվրո: Նրանք նաև հետաքրքրություն են ցուցաբերում Կոտ դ'Ազուրի նկատմամբ:
• Հոլանդացիներ՝ 2022-ից 2025 թվականներին ակտիվության աճը կազմել է +45%: Նրանց ընտրությունը Կրյոզեն և Վերին Սավուան է՝ մոտավորապես 298,000 եվրո միջին բյուջեով:
• Գերմանացիները Վարում և Էլզասում ավանդաբար անշարժ գույք են գնում 400,000-600,000 եվրոյով։
• Չինացի ներդրողները կազմում են Փարիզում և Լազուրի ափին կնքված գործարքների մինչև 10%-ը։ Նրանց բյուջեները հաճախ գերազանցում են 1,000,000 եվրոն։
• Լիբանանցիները կազմում են Փարիզում արտասահմանյան գործարքների մոտ 12%-ը։ Նրանք առաջնահերթություն են տալիս մայրաքաղաքի լավագույն վայրերում գտնվող հեղինակավոր անշարժ գույքին։

Ֆրանսիացիները ակտիվորեն ներդրումներ են կատարում առաջնային բնակարանաշինության մեջ, ինչը ամուր հիմք է ստեղծում երկարաժամկետ շուկայական կայունության համար։

Ներքին պահանջարկի առանձնահատկությունները.

• խոշոր քաղաքների արվարձաններում գտնվող փոքր բնակարաններն ու տները տարածված են.
• բնակարանները պահանջարկ ունեն Կոտ դ'Ազուրում, ինչպես նաև Փարիզում, Լիոնում, Բորդոյում։
• բնակարանը ձեռք է բերվում ոչ միայն ապրելու, այլև որպես վարձակալության եկամտի աղբյուր.
• Մեգապոլիսներում ներքին պահանջարկը հաճախ գերազանցում է առաջարկը, հատկապես ժամանակակից դասավորությամբ նոր շենքերի հատվածում։

Ֆրանսիայում անշարժ գույք գնելիս հաշվի առեք տեղացի և արտասահմանցի գնորդների շահերի միջև հավասարակշռությունը։ Այս համադրությունը ապահովում է բարձր իրացվելիություն և կայուն եկամտաբերություն, նույնիսկ եթե զբոսաշրջիկների հոսքը ժամանակավորապես նվազում է։

Սեփականության կառուցվածքի ընտրությունը ուղղակիորեն կախված է ներդրողի նպատակներից, բյուջեից և ռազմավարությունից: Ֆրանսիայում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելու մի քանի հիմնական մեթոդներ կան, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր առավելություններն ու սահմանափակումները:

Ամենապարզ տարբերակը։ Հարմար է անհատ ներդրողների կամ գործընկերների համար, ովքեր ցանկանում են անմիջապես կառավարել գույքը՝ առանց բարդ իրավական կառուցվածքների։

Օրինակ՝ Հաճախորդը Լիոնում իր անունով գնել է 320,000 եվրո արժողությամբ բնակարան՝ երկարաժամկետ վարձակալության համար։ Եկամտաբերությունը կազմել է մոտավորապես 4% տարեկան, մինչդեռ կառավարումն իրականացրել է տեղական անշարժ գույքի գործակալությունը։

Համատեղ սեփականության ձև, որը տարածված է ընտանիքների և ներդրողների փոքր խմբերի շրջանում: Այն պարզեցնում է սեփականության բաժնեմասերի բաշխումը և ժառանգության փոխանցումը:

SCI-ի առավելությունները՝

• օբյեկտի միաժամանակ մի քանի մասնակիցների կողմից սեփականության իրավունքի հնարավորությունը.
• ժառանգության միջոցով գույքի հեշտ փոխանցում;
• որոշակի դեպքերում հարկային արտոնություններ։

Թերություններ՝

• Պարտադիր հաշվապահական հաշվառում և հաշվետվություն ամեն տարի;
• ավելի բարդ գրանցման ընթացակարգ՝ համեմատած ուղղակի սեփականության հետ։

Օրինակ՝ Մի ընտանիք որոշեց Կոտ դ'Ազուրում առանձնատուն գնել ժառանգության պայմանագրի միջոցով՝ բաժանելով բաժնեմասերը ծնողների և երեխաների միջև։ Սա պարզեցրեց կառավարումը և նախապես լուծեց ժառանգության հետ կապված հարցերը։

Նրանց համար, ովքեր ցանկանում են եկամուտ ստանալ Ֆրանսիայում անշարժ գույքից՝ առանց գույքը անմիջականորեն կառավարելու, կան հատուկ ֆոնդեր.

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – ներդրումներ բնակելի և առևտրային անշարժ գույքում կանոնավոր եկամտի վճարումներով:
• OPCI-ն (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ավելի ճկուն կառուցվածք է, որը թույլ է տալիս համատեղել անշարժ գույքի ներդրումները ֆինանսական գործիքների հետ։

Օրինակ՝ Մեկ հաճախորդ 200,000 եվրո է ներդրել SCPI ընկերությունում, որը մասնագիտանում է Փարիզում գրասենյակային շենքերի և բնակելի համալիրների կառուցման մեջ: Տարեկան միջին եկամտաբերությունը կազմել է 4.2%:

Մեկ այլ տարբերակ է մի քանի ներդրողների միջև բաժնեմասերով գույք գնելը: Որոշ դեպքերում, հարկերը օպտիմալացնելու և ժառանգության ընթացակարգերը պարզեցնելու համար օգտագործվում են տրաստներ և հատուկ ընտանեկան կառույցներ: Այնուամենայնիվ, նման գործարքները պահանջում են որակյալ իրավաբանական աջակցություն և մասնակիցների միջև թափանցիկ համաձայնագրեր:

Ֆրանսիայում ոչ բնակիչների համար իրավական խոչընդոտներ չկան: Օտարերկրյա քաղաքացիները կարող են ազատորեն ձեռք բերել տուն, բնակարան կամ Ֆրանսիայում անշարժ գույքի ցանկացած այլ տեսակ:

Հիմնական առանձնահատկություններ՝

• Օտարերկրացիներն իրավունք ունեն առանց սահմանափակումների գնել, վարձակալել և վաճառել անշարժ գույք։
• առարկաների քանակի կամ արժեքի սահմանափակում չկա.
• Գնելու համար ձեզ անհրաժեշտ չէ բնակության թույլտվություն կամ քաղաքացիություն, անձնագիրը բավարար է։

Ֆրանսիայում անշարժ գույք գնելը պահանջում է իրավական ընթացակարգերի նկատմամբ զգույշ մոտեցում: Նույնիսկ եթե գույքը կատարյալ տեսք ունի, պատշաճ ստուգում չիրականացնելը կարող է հանգեցնել ֆինանսական ռիսկերի:

1. NIF (Fiscale Numéro d'Identification) ստանալը հարկային նույնականացման համար է, որը պարտադիր է բոլոր գնորդների համար, այդ թվում՝ օտարերկրյա գնորդների:
2. Նոտարի ընտրություն – Ֆրանսիայում նոտարը գործարքի պարտադիր մասնակից է, նա երաշխավորում է դրա օրինականությունը և սեփականության իրավունքի գրանցումը։
3. Վաճառքի համաձայնագիր – նախնական գնման և վաճառքի պայմանագիր, որի ստորագրման պահին սովորաբար վճարվում է գնի 5-10%-ի չափով կանխավճար։
4. Գործարքի ակտը վերջնական փաստաթուղթն է, որը ստորագրվում է նոտարի առջև: Գրանցվելուց հետո գնորդը դառնում է լիիրավ սեփականատեր:

Իմ հաճախորդներից մեկը Փարիզում բնակարան գնեց՝ ստորագրելով վաճառքի համաձայնագիր՝ 7% կանխավճարով: Փաստաթղթերի մանրակրկիտ ուսումնասիրությունից հետո նոտարը տվեց վաճառքի ակտը, և գույքը անմիջապես պատրաստ էր վարձակալության:

Ֆրանսիայում գործարքի նոտարական ներկայացումը պարտադիր է օրենքով: Նոտարը կարևոր դեր է խաղում գործարքի իրավական ամբողջականությունն ապահովելու գործում. նա ստուգում է սեփականության իրավունքը, բացահայտում է ցանկացած խոչընդոտ և պարտք, կազմում է վաճառքի համաձայնագիրը և վաճառքի ակտը , ապա գրանցում է սեփականության փոխանցումը Հանրային ծառայության : Ավելին, նոտարը նաև հաշվարկում է հարկերն ու վճարները՝ ապահովելով գնորդի և վաճառողի շահերի պաշտպանությունը:

Գործակալը կատարում է մի փոքր այլ դեր. նա ընտրում է անշարժ գույք, գնահատում դրա շուկայական արժեքը, կազմակերպում դիտումներ և վարում բանակցություններ, բայց չի կարող փոխարինել նոտարին։

Պատկերացնելու համար թույլ տվեք ձեզ օրինակ բերել. Գերմանիայից մի հաճախորդ ցանկանում էր բնակարան գնել Ֆրանսիական Ռիվիերայում: Գործակալը օգնեց բանակցել գնի 5% իջեցման շուրջ, իսկ նոտարը ապահովեց գործարքի լիարժեք վերանայումը և գրանցեց սեփականության իրավունքը:

• Գյուղական վայրերում և ֆրանսիական փոքր գյուղերում պատմական արժեք ունեցող տները տարածված են։ Այնուամենայնիվ, դրանք կարող են ծանրաբեռնված լինել սերվիտուտներով կամ պարտքերով, ինչը պահանջում է հատուկ ուշադրություն։
• Կոտ դ'Ազուրի կամ Ալպերի նման հանգստավայրերում տարածված են երկրորդական վարձակալության տները և բնակարանները: Կարևոր է հաշվի առնել կոմունալ վճարները և գույքի կառավարման կանոնակարգերը:

Մի հաճախորդ ֆրանսիական գյուղական վայրում տուն է գնել 180,000 եվրոյով։ Առաջին հայացքից գույքը կատարյալ տեսք ուներ, բայց ստուգման ժամանակ ես հայտնաբերեցի չվճարված հողի հարկ և կոմունալ վճարումներ։ Առանց ստուգման գնորդը կբախվեր մի քանի հազար եվրոյի չնախատեսված ծախսերի և գույքի գրանցման հետ կապված բարդությունների։

Ֆրանսիական օրենսդրությունը թույլ է տալիս անշարժ գույքի ձեռքբերումը Ֆրանսիայում լիազորված անձի միջոցով։ Սա հատկապես հարմար է այն օտարերկրյա ներդրողների համար, ովքեր չեն կարողանում անձամբ ներկա գտնվել գործարքին։

ԱՄՆ-ից մի հաճախորդ որոշեց հեռակա կարգով բնակարան գնել Լիոնում: Ես սկզբից մինչև վերջ աջակցեցի գործարքին. կազմակերպեցի նոտարի մոտ փաստաթղթերի ստորագրումը, կանխավճարի վճարումը և սեփականության վկայականի գրանցումը: Արդյունքում, գործարքը հաջողությամբ կնքվեց առանց հաճախորդի անձամբ Ֆրանսիա այցելելու անհրաժեշտության:

Ֆրանսիայում որևէ անշարժ գույք գնելուց առաջ կարևոր է ուշադիր ստուգել.

• հարկային պարտքերի առկայություն;
• հողի իրավական կարգավիճակը և հնարավոր սահմանափակումները։
• գույքի իրավական մաքրությունը (սեփականության իրավունք, իրավական վեճերի բացակայություն):

Մի հատկանշական դեպք տեղի ունեցավ Պրովանսում տան գնման ժամանակ։ Գույքի ստուգման ժամանակ պարզվեց, որ հողի մի մասը պատկանում էր քաղաքապետարանին, այլ ոչ թե վաճառողին։ Սահմանները ճշգրտելուց հետո հաճախորդը կարողացավ գնել գույքը՝ առանց հողի որևէ մասը կորցնելու ռիսկի դիմելու։

Վերջին քայլը գույքի գրանցումն է Service de Publicité Foncière-ում (Հանրային գույքի ծառայություն ): Միայն այս ընթացակարգից հետո է գույքը օրինականորեն ապահովագրվում գնորդի համար: Նոտարի մոտ գործարքի ստորագրումը կարևոր է, բայց գրանցումը պաշտպանում է սեփականատիրոջը երրորդ կողմերի կողմից հնարավոր պահանջներից:

Ֆրանսիայում անշարժ գույքի ձեռքբերումը ենթադրում է ոչ միայն գույքի գինը, այլև լրացուցիչ ծախսեր, որոնք կարևոր է նախապես հաշվի առնել: Հարկային և վճարային ճիշտ պլանավորումը թույլ է տալիս ներդրողներին խնայել գումար և խուսափել անսպասելի ծախսերից:

Ֆրանսիայում անշարժ գույք գնելը ենթադրում է ոչ միայն գույքի գնի վճարում, այլև հարկերի և վճարների հաշվառում: Այս ծախսերի ճիշտ պլանավորումը օգնում է խուսափել տհաճ անակնկալներից:

• Տաքսե ֆոնսիերը տարեկան գույքահարկ է: Դրա չափը կախված է գույքի չափից, գտնվելու վայրից և տեսակից:
• Բնակության հարկը կացարանի հարկ է։ 2023 թվականից ի վեր այն գրեթե ամբողջությամբ վերացվել է հիմնական բնակարանների համար, բայց շարունակում է կիրառելի լինել երկրորդական տների համար, հատկապես զբոսաշրջային շրջաններում։

Օրինակ՝ Հաճախորդը գյուղական վայրում տուն է գնել 180,000 եվրոյով։ Տարեկան գույքահարկը կազմել է մոտավորապես 1,200 եվրո, մինչդեռ բնակարանային հարկը գործնականում զրոյական է՝ շնորհիվ գործող հարկային խթանների։

• դրոշմանիշային տուրքը ( tax de publicité foncière ) տատանվում է 5.09%-ից մինչև 5.8%, իսկ որոշ դեպքերում կարող է հասնել գնված գույքի արժեքի մինչև 8.9%-ի։
• Հինգ տարուց պակաս առաջ շահագործման հանձնված նոր շենքերի համար այս վճարը զգալիորեն ցածր է՝ մոտ 2-3%:
• Գործակալի միջնորդավճարները տատանվում են 2%-ից մինչև 6% և սովորաբար վճարվում են վաճառողի կողմից։
• Նոտարական վճարները կախված են գույքի արժեքից և ներառում են հարկեր և պարտադիր վճարներ։

Ընդհանուր առմամբ, վերավաճառքի դիմաց տուն գնելու ծախսերը սովորաբար կազմում են տան արժեքի մոտ 7-10%-ը։

Հինգ տարուց պակաս տարիք ունեցող նորակառույց շենք գնելիս գանձվում է լրացուցիչ 20% ԱԱՀ: Սա ստանդարտ դրույքաչափ է, որը կիրառվում է բոլոր տեսակի նորակառույց անշարժ գույքի՝ բնակարանների, տների և բնակարանների համար:

Այնուամենայնիվ, գնորդների որոշակի կատեգորիաների համար կան առավելություններ.

• երիտասարդ ընտանիքները և առաջին անգամ տուն գնող անձինք կարող են հույս դնել մասնակի տոկոսադրույքի նվազեցման վրա։
• Որոշ շրջաններում (հիմնականում Ֆրանսիայի հարավում և խոշոր քաղաքների արվարձաններում) գործում են նոր շենքեր գնելու խթանման ծրագրեր, որոնք նվազեցնում են հարկային բեռը։
• Սոցիալական բնակարանաշինության կամ վարձակալության ծրագրերում ներդրումներ կատարելը կարող է լրացուցիչ հարկային արտոնություններ առաջարկել։

Ավելին, նորակառույց տների գրանցման վճարները զգալիորեն ցածր են, քան առկա տներինը, կազմելով անշարժ գույքի գնի ընդամենը մոտ 0.7%-ը։ Սա նոր նախագծերում ներդրումները դարձնում է հատկապես գրավիչ նրանց համար, ովքեր ցանկանում են օպտիմալացնել ծախսերը։

Ֆրանսիայում IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) գույքահարկը վճարում են միայն այն սեփականատերերը, որոնց երկրում հարկվող գույքը յուրաքանչյուր տարվա հունվարի 1-ի դրությամբ գնահատվում է ավելի քան 800,000 եվրո: Արտասահմանյան ներդրողների համար գործում է հատուկ կանոն. դիտարկվում է միայն Ֆրանսիայում գտնվող գույքը: Կիրառվում են Ֆրանսիայի և սեփականատիրոջ հարկային ռեզիդենտության երկրի միջև կնքված հարկային պայմանագրերի դրույթները:

Հարկային օբյեկտները ներառում են.

• բնակարաններ, տներ, ինչպես նաև օժանդակ շենքեր (ավտոտնակներ, նկուղներ, կայանատեղիներ);
• շենքեր, որոնք ունեն պատմական հուշարձանի կարգավիճակ;
• կառուցման փուլում գտնվող օբյեկտներ;
• գյուղատնտեսական հողեր, զարգացման համար նախատեսված հողեր և այլ չզարգացած տարածքներ;
• Ֆրանսիայում անշարժ գույք ունեցող ընկերությունների բաժնետոմսեր։

Հետևյալը հարկման ենթակա չէ.

• երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրով փոխանցված գյուղական հողեր;
• անտառներ և այգիներ;
• մասնագիտական ​​անշարժ գույքի որոշակի կատեգորիաներ։

Պատկերացնելու համար դիտարկենք մի օրինակ։ Եթե Ֆրանսիայում անշարժ գույքի շուկայական արժեքը կազմում է 1.4 միլիոն եվրո, հարկային բազան հաշվարկվում է պրոգրեսիվ սանդղակի միջոցով։ Սա նշանակում է, որ արժեքի տարբեր մասերը հարկվում են տարբեր դրույքաչափերով։

• առաջին 800,000 եվրոն ազատված է հարկերից։
• 800,000 եվրոյից մինչև 1.3 միլիոն եվրո գումարները հարկվում են 0.5% դրույքաչափով (այսինքն՝ 500,000 եվրո՝ 0.5%)։
• 1.3 միլիոն եվրոյից մինչև 1.4 միլիոն եվրո գումարը հարկվում է 0.7% դրույքաչափով (այսինքն՝ 100,000 եվրոն՝ 0.7%):

Ֆրանսիայում վարձակալության նպատակով անշարժ գույք ձեռք բերել ցանկացողների համար գործում է հատուկ հարկային ռեժիմ՝ LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel): Այն նախատեսված է կահավորված գույքի սեփականատերերի համար և թույլ է տալիս զգալիորեն նվազեցնել հարկային բեռը:

LMNP-ի առավելությունները՝

• գույքի և կահույքի արժեքը ամորտիզացնելու ունակությունը, դրանով իսկ նվազեցնելով հարկվող եկամուտը.
• Եկամտի որակավորումը որպես բիզնես եկամուտ (BIC), որը նվազեցնում է ընդհանուր հարկումը։
• ավելի շահավետ օպտիմալացման համար մի քանի հատկություններից ստացված եկամուտը համատեղելու հնարավորություն։

Իմ հաճախորդներից մեկը Փարիզում գնել է 450,000 եվրո արժողությամբ բնակարան՝ Airbnb-ի միջոցով հետագա վարձակալության համար։ LMNP ռեժիմի կիրառումը թույլ տվեց նրան տարեկան 35,000 եվրոյից կրճատել իր հարկվող եկամուտը մինչև 20,000 եվրո, զգալիորեն մեծացնելով գույքի զուտ եկամուտը։

Ներդրողները հաճախ համեմատում են Ֆրանսիան Ավստրիայի հետ։ Ավստրիայի անշարժ գույքի շուկան գնահատվում է իր թափանցիկ ընթացակարգերի, բարձր իրացվելիության և կայունության համար, ինչը այն դարձնում է ավելի կանխատեսելի։ Մյուս կողմից, Ֆրանսիան գրավում է ներդրողներին՝ հնարավորություն տալով ձեռք բերել բարձրակարգ անշարժ գույք և համատեղել ներդրումները անձնական կենսակերպի հետ։ Սակայն այստեղ հարկային բեռը և դրան կից գրանցման ծախսերը ավելի բարձր են։

Ֆրանսիայում անշարժ գույքի ձեռքբերումն ինքնին չի տալիս բնակության թույլտվության իրավունք։ Այնուամենայնիվ, տան սեփականությունը կարող է դրական գործոն համարվել վիզայի կամ բնակության թույլտվության համար դիմելիս այլ պատճառներով։

Passeport Talent ծրագիրը թույլ է տալիս ձեզ աշխատել Ֆրանսիայում, օգտվել սոցիալական ապահովագրությունից և հինգ տարի անց դիմել քաղաքացիություն ստանալու համար: Դիմելու համար պարզապես կատարեք հետևյալը.

• Ներդրում կատարեք 300,000 եվրոյից սկսած՝ գործող ֆրանսիական ընկերությունում։
• Բացեք ձեր սեփական բիզնեսը 30,000 եվրո բաժնետիրական կապիտալով, ներառյալ նորարարական ստարտափները։

Ֆրանսիայում առանց աշխատելու բնակվել պլանավորողների համար հասանելի է այցելուի վիզա: Այն ստանալու պահանջներից մեկը վարձակալած կամ սեփական տան սեփականությունն է: Այս վիզան լավագույն տարբերակն է Ֆրանսիայում արձակուրդի կամ վարձակալության նպատակով տուն գնող օտարերկրացիների համար:

Դասական ԵՄ բնակության թույլտվությունը ներդրումային եղանակով , որը ստացվում է միայն անշարժ գույքի գնման միջոցով, Ֆրանսիայում հասանելի չէ: Հետևաբար, Ֆրանսիայում հնարավոր չէ բնակության թույլտվություն ստանալ անշարժ գույքի գնման միջոցով, բայց դուք կարող եք բնակության թույլտվություն ստանալ բիզնեսի և ներդրումների միջոցով: Մյուս կողմից, Ավստրիայում հասանելի են D-քարտերը և ինքնաբավության քարտերը, որոնք թույլ են տալիս ստանալ բնակության թույլտվություն առանց բիզնեսում ներդրումներ կատարելու անհրաժեշտության, քանի դեռ ունեք կայուն եկամուտ և բնակարան:

1. 2024 թվականի մարտից Passeport Talent ծրագիրը պաշտոնապես վերանվանվել է Talent Residence Permit (Տալենտների ), սակայն բնակության թույլտվություն ստանալու պայմանները մնացել են նույնը։
2. , այդ թվում՝ ԵՄ կապույտ քարտի դիմումների մշակման ժամանակը
3. Ուժեղացվել են ներդրումների համար նախատեսված միջոցների ծագման օրինականության ստուգումները, մասնավորապես՝ ներդրումային ծրագրերի դեպքում։
4. Այցելուների վիզաների համար սահմանվել են նվազագույն եկամտի ստուգման նոր պահանջներ: 2025 թվականից սկսած՝ այս պահանջը կլրացվի Ֆրանսիայի նվազագույն աշխատավարձին (SMIC) համարժեք եկամտի ապացույցով՝ մոտավորապես 1450 եվրո մեկ անձի համար:

Ֆրանսիական վարձակալության շուկան խիստ կարգավորվում է։ Եվ երբ խոսքը վերաբերում է եկամտաբերությանը, այն մեծապես տարբերվում է՝ կախված տարածաշրջանից և վարձակալության տեսակից։

Փարիզում և զբոսաշրջային շրջաններում կարճաժամկետ վարձակալությունը հատկապես տարածված է, սակայն կան էական սահմանափակումներ՝ գույքի պարտադիր գրանցում քաղաքապետարանում և հիմնական բնակարանը վարձակալության հանձնելու համար տարեկան ոչ ավելի, քան 120 օր։

Իմ հաճախորդներից մեկը Airbnb-ում 480,000 եվրոյով բնակարան գնեց վարձակալության համար։ Մենք պաշտոնապես գրանցեցինք գույքը և մշակեցինք վարձակալության ռազմավարություն սահմանված սահմանափակումների շրջանակներում։ Արդյունքում ստացված եկամտաբերությունը կազմեց տարեկան մոտ 3%, որը, չնայած սկզբնական կանխատեսումից ցածր էր, լիովին օրինական էր և առանց տույժերի։

Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերն ավելի կայուն և կանխատեսելի են, սակայն տանտերը բախվում է վարձակալի զգալի պաշտպանության։ Հետևաբար, վարձակալի փոփոխությունները հնարավոր են միայն օրենքի շրջանակներում՝ պարտադիր ծանուցմամբ և վարձավճարի բարձրացմամբ։

Իմ հաճախորդը 320,000 եվրոյով տուն գնեց Ֆրանսիայի գյուղական վայրերում և կնքեց երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիր։ Եկամտաբերությունը կազմում էր տարեկան մոտավորապես 4%՝ կառավարման նվազագույն մասնակցությամբ։

Անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունները հատկապես կարևոր են օտարերկրյա ներդրողների համար։ Դրանք ապահովում են.

• վարձակալների ընտրություն;
• վճարումների վերահսկողություն;
• սպասարկում և վերանորոգում։

Կառավարման ընկերության միջնորդավճարները սովորաբար տատանվում են վարձակալության եկամտի 8-12%-ի սահմաններում կամ ֆիքսված գումարի սահմաններում մեկ սեզոնի համար (օրինակ՝ կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում):

Ֆրանսիայում և Ավստրիայում անշարժ գույքի ներդրումներից ստացված եկամուտները համեմատաբար ցածր են մնում։ Այնուամենայնիվ, երկրների միջև տարբերությունները հստակ են.

• Ավստրիան ապահովում է ավելի մեծ կայունություն և իրացվելիություն։
• Ֆրանսիան շարունակում է գրավիչ մնալ նրանց համար, ովքեր ցանկանում են համատեղել ներդրումները անձնական բնակարանային պայմանների և բարձրակարգ կենսակերպի հետ։

Կայունություն և նվազագույն ռիսկ փնտրող ներդրողի համար Ավստրիան նախընտրելի է: Նրանց համար, ովքեր անշարժ գույքը դիտարկում են նաև որպես անձնական կենսակերպի նախագծի մաս, Ֆրանսիան ավելի գրավիչ ընտրություն է:

Ֆրանսիան միայն Փարիզը և Լազուրյան ափը չեն։ Ներդրումային կամ անձնական բնակության համար տարածաշրջան ընտրելիս կարևոր է հասկանալ ձեր նպատակը՝ վարձակալությունից եկամուտ ստանալ, անձնական օգտագործման համար տուն գնել, երկարաժամկետ կապիտալիզացիա ստանալ, թե՞ ավելի հանգիստ կյանքի համար գյուղ տեղափոխվել։

Փարիզ – պրեմիում հատված և կայուն իրացվելիություն

Ֆրանսիայի մայրաքաղաքը մնում է երկրի ամենամեծ ֆինանսական և մշակութային կենտրոնը: Փարիզի կենտրոնում և գործարար թաղամասերի մոտ գտնվող բնակարանները կայուն պահանջարկ ունեն արտասահմանցիների, ուսանողների և կորպորատիվ վարձակալների շրջանում: Նույնիսկ ճգնաժամի ժամանակ Փարիզի անշարժ գույքը սեփականատերերին ապահովում է կանխատեսելի եկամուտ:

• Բնակարանների գները՝ քաղաքի կենտրոնում՝ 10,000–15,000 եվրո մեկ քմ-ի համար, արվարձաններում՝ 7,000–9,000 եվրո մեկ քմ-ի համար։
• Էկոլոգիա՝ քաղաքային ենթակառուցվածքներ, այգիներ, Սեն գետը և կանաչ արվարձաններ մուտք գործելը։
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 2–3% երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում։

Կոտ դ'Ազուր՝ հեղինակավոր կենսակերպ և բարձր մուտքի շեմ

Նիսը, Կաննը և Անտիբը քաղաքներ են, որտեղ անշարժ գույքի պահանջարկը հիմնականում սեզոնային արձակուրդային վարձակալության համար է: Ամառային վարձակալությունը հեշտ է գտնել, իսկ պրեմիում դասի բնակարանները զգալի եկամուտ են ապահովում իրենց սեփականատերերի համար:

• Բնակարանների գները՝ 8,000–12,000 եվրո մեկ քմ-ի համար Կաննում և Նիսում, 6,000–8,000 եվրո մեկ քմ-ի համար տարածաշրջանի պակաս հայտնի քաղաքներում։
• Էկոլոգիա՝ մեղմ միջերկրածովյան կլիմա, ծով և կանաչ տարածքների առատություն։
• Շահութաբերություն՝ կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում՝ 4–6% մեկ սեզոնի համար։

Լիոնը բիզնես և ուսանողական կենտրոն է

Լիոնը Ֆրանսիայի առաջատար բիզնես և համալսարանական կենտրոններից մեկն է: Նրա մեծ կամպուսներն ու գրասենյակային այգիները ապահովում են վարձակալության կայուն պահանջարկ:

• Բնակարանի արժեքը՝ մոտ 5000 եվրո մեկ քմ-ի համար։
• Շրջակա միջավայր. ավելի լավ է, քան Փարիզում. քաղաքը հայտնի է իր կանաչ այգիներով և գաստրոնոմիկ մշակույթով։
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 3–4% երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում։

Բորդոն գինեգործության և զբոսաշրջության քաղաք է

Քաղաքը ակտիվորեն գրավում է զբոսաշրջիկներին և գործարար ներգաղթյալներին։ Կենտրոնական մասում և գինեգործական շրջանների մոտ գտնվող անշարժ գույքը կայուն պահանջարկ ունի։

• Բնակարանի արժեքը՝ մոտ 4,500 եվրո մեկ քմ-ի համար։
• Շրջակա միջավայր՝ Գարոն գետ, պատմական կենտրոն, խաղողի այգիներ և զբոսանքի վայրեր։
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 3–4%։

Թուլուզ՝ տիեզերական և ավիացիայի կենտրոն

Թուլուզը Եվրոպայի ավիատիեզերական արդյունաբերության առաջատարն է։ Այնտեղ է գտնվում Airbus-ի գլխավոր գրասենյակը և բնակարանների զգալի պահանջարկ է առաջացնում մասնագետների և ուսանողների շրջանում։

• Բնակարանի արժեքը՝ մոտ 4000 եվրո մեկ քմ-ի համար։
• Էկոլոգիա. մեղմ կլիմա, Պիրենեյների մոտիկություն, կանաչ տարածքներ:
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 3–4%։

Ալպեր (Շամոնի, Մերիբել)՝ ձմեռային սպորտաձևերի կենտրոն

Ֆրանսիական Ալպերը ձմեռային զբոսաշրջության կենտրոն են։ Բնակարաններն ու շալեները հատկապես հայտնի են բարձր սեզոնին, երբ վարձակալության գները հասնում են իրենց գագաթնակետին։

• Բնակարանային արժեքը՝ 6,000–12,000 եվրո մեկ քմ-ի համար հայտնի հանգստավայրերում։
• Էկոլոգիա՝ լեռնային օդ, լեռնադահուկային լանջեր, լճեր և գեղեցիկ տեսարաններ։
• Շահութաբերություն՝ 5–7% սեզոնում, մինչև 3% ոչ սեզոնային շրջանում։

Գյուղական Ֆրանսիան հանգիստ տարածք է՝ ցածր իրացվելիությամբ։

Երկրի գյուղական շրջանները գրավիչ են իրենց ցածր գներով և էկոլոգիական միջավայրով։ Գյուղական տները հայտնի են նրանց շրջանում, ովքեր փնտրում են ավելի հանգիստ ապրելակերպ կամ ուսումնասիրում են գյուղատնտեսական տուրիզմի տարբերակները։

• Բնակարանային ծախսեր՝ 1,200–2,500 եվրո մեկ քմ-ի համար՝ կախված տարածաշրջանից։
• Էկոլոգիա՝ մաքուր բնություն, անտառներ, գետեր և ավանդական գյուղական կյանք։
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 1–2%։

Ներդրողները պետք է հատուկ ուշադրություն դարձնեն գների միտումներին: Գործող անշարժ գույքի հատվածը աստիճանաբար վերականգնվում է 2021-2024 թվականներին նկատված անկումից հետո: Միևնույն ժամանակ, նորակառույցների շուկան ցուցադրում է այլ առավելություններ. անշարժ գույքը վաճառվում է որակի երաշխիքներով և հնարավորություն է տալիս իրականացնել անհատականացված դասավորության լուծումներ: Պետք է հաշվի առնել նաև երկրորդական տների գնման տարածաշրջանային սահմանափակումները: Նման միջոցառումներ են ձեռնարկվում տեղական իշխանությունների կողմից՝ բնակարանային պակասը մեղմելու և մատչելիությունը բարելավելու համար:

Այսօր գործարքների մոտ 90%-ը տեղի է ունենում երկրորդային շուկայում։ Սա բացատրվում է պատմական ճարտարապետության, կենտրոնական վայրերի և առկա ենթակառուցվածքների նկատմամբ գնորդների գնահատանքով։ Հատկապես հայտնի են Փարիզի Հաուսմանի ոճով շենքերը և այլ խոշոր քաղաքներում նմանատիպ շենքերը, որոնք առաջարկում են բարձր վարձակալության ներուժ և լավ իրացվելիություն։

Հին տները յուրահատուկ ոճ ունեն, բայց դրանք հաճախ պահանջում են լուրջ ներդրումներ։

• Էլեկտրական և ջրամատակարարման համակարգերը հաճախ պահանջում են ամբողջական արդիականացում։
• Էներգաարդյունավետությունը չի համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին, ինչը մեծացնում է սպասարկման ծախսերը։

Հուշում. Հին տուն գնելիս պետք է նախապես նախատեսեք վերանորոգման համար գույքի արժեքի մոտավորապես 10-20%-ի չափով բյուջե։

Նորակառույցները զբաղեցնում են շուկայի ավելի փոքր մասնաբաժին, բայց ունեն իրենց առավելությունները.

• նոտարական վճարների կրճատում (երկրորդական բնակարանների համար 7-8%-ի փոխարեն 2-3%)։
• հնարավոր հարկային արտոնություններ, այդ թվում՝ գույքահարկից ժամանակավոր ազատում։
• համապատասխանություն էներգաարդյունավետության ժամանակակից ստանդարտներին (RT 2012 և RE 2020), որը նվազեցնում է կոմունալ ծախսերը։
• մշակողի երաշխիքներ և դասավորության և ձևավորման հարմարեցման հնարավորություն:

2024 թվականին Ֆրանսիայում կառուցվել է ընդամենը 59,014 նոր տուն, ինչը 29%-ով պակաս է նախորդ տարվա համեմատ և գրեթե կեսով պակաս է 2022 թվականի ցուցանիշներից։ Պատճառներից են բարձր հիփոթեքային տոկոսադրույքները և գնողունակության անկումը։ Շինարարության տեմպերը, կանխատեսումների համաձայն, 2026-2027 թվականներին կկայունանան տարեկան 28,000-33,000 միավորի սահմաններում։

Վերջին տարիների մեկ այլ կարևոր միտում է ESG ստանդարտներին և էներգաարդյունավետությանը անցումը: Ներդրողների համար սա նշանակում է.

• ժամանակակից էներգախնայող համակարգերով օբյեկտների իրացվելիության բարձրացում;
• հարկային արտոնություններից օգտվելու հնարավորությունը;
• վարձակալների կողմից հարմարավետ և էկոլոգիապես մաքուր բնակարանների նկատմամբ հետաքրքրության աճը։

Նույնիսկ պատմական անշարժ գույք գնելիս, արդիականացման մեջ իմաստուն ներդրումներ կատարելը կարող է բարձրացնել դրա շուկայական արժեքը և ապահովել մրցունակություն վարձակալության շուկայում։

Ավստրիական նորակառույցները համապատասխանում են ավելի խիստ որակի չափանիշներին, իսկ երկրորդային շուկան խիստ կանխատեսելի է: Սակայն Ֆրանսիայում պատմական անշարժ գույքը հատուկ տեղ է զբաղեցնում. դրանք եզակի հնարավորություններ են առաջարկում բարձրակարգ ներդրողների համար, բայց պահանջում են ուշադիր քննարկում:

Ֆրանսիական անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը չի ​​սահմանափակվում միայն Փարիզում մեկ բնակարան գնելով։ Կան բազմաթիվ մոտեցումներ՝ եկամտաբերությունը մեծացնելու, ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու և տեղական շուկայի առանձնահատկություններին հարմարվելու համար։

Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը որոշեց չգնել մեծ բնակարան Փարիզի կենտրոնում և նախընտրեց բաշխել իր կապիտալը երեք ստուդիաների միջև, որոնցից յուրաքանչյուրի գինը 180,000-200,000 եվրո էր։ Այս ընտրությունը մի քանի առավելություններ էր առաջարկում.

• Ռիսկերը դիվերսիֆիկացված էին. երբ մեկ բնակարանը պարապ էր, մյուսները շարունակում էին եկամուտ ստեղծել։
• ընդհանուր եկամտաբերությունը պարզվեց, որ ավելի բարձր է, քան մեկ մեծ անշարժ գույքի տիրապետման դեպքում։
• Վարձակալության կառավարումը հեշտացվել է կարճաժամկետ հարթակների միջոցով։

Ֆրանսիան ակտիվորեն խթանում է իր պատմական շենքերի վերականգնումը: Մալրոյի և Դենորմանդիի ծրագրերի շրջանակներում ներդրողները կարող են զգալի հարկային զեղչեր ստանալ հին անշարժ գույքի վերանորոգման համար:

Օրինակ՝ Հաճախորդը Լիոնում գնել է 19-րդ դարի տուն 450,000 եվրոյով, լրացուցիչ 120,000 եվրո է ներդրել վերանորոգման մեջ և ստացել է զգալի հարկային արտոնություններ։ Արդյունքում, ներդրման իրական արժեքը ցածր է եղել, մինչդեռ վարձակալության եկամտաբերությունը աճել է։

Զբոսաշրջության ոլորտը շարունակում է մնալ գրավիչ ուղղություն: Կոտ դ'Ազուրի ապարտհոթելները, մինի-հյուրանոցները և հանգստավայրերը եկամուտ են ապահովում կարճաժամկետ վարձակալության միջոցով:

Օրինակ՝ իմ հաճախորդը Նիսում բնակարան է գնել 600,000 եվրոյով և վարձակալության է տրամադրում Airbnb-ի և Booking-ի միջոցով։ Տարեկան եկամտաբերությունը մինչև 6% է, և գույքը կառավարվում է մասնագիտացված կառավարման ընկերության կողմից։ Այնուամենայնիվ, պետք է հաշվի առնել սեզոնայնությունը, միջնորդավճարները և խիստ իրավական սահմանափակումները (օրինակ՝ Փարիզում հիմնական բնակարանի համար տարեկան վարձակալության սահմանափակումը 120 օր է)։

Ֆրանսիական SCPI-ները (նման են REIT-ներին) թույլ են տալիս ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում՝ առանց անմիջական կառավարման անհրաժեշտության: Նվազագույն ներդրումը սկսվում է 5000 եվրոյից, իսկ միջին եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 4-5%:

ԱՄՆ մի ներդրող SCPI-ում ներդրել է 50,000 եվրո և ստացել է դիվիդենտներ՝ հարկային արտոնությունների հետ մեկտեղ, խուսափելով վարչական խնդիրներից։

Ֆրանսիայում հողային ներդրումները հազվադեպ են բարձր եկամուտներ տալիս առանց շինարարության։

Օրինակ՝ Հաճախորդը գյուղական վայրում գնել է հողամաս 60,000 եվրոյով և կարողացել է վաճառել այն միայն երեք տարի անց 75,000 եվրոյով։ Հետևաբար, այս մոդելն ավելի հարմար է նրանց համար, ովքեր պլանավորում են հետագա զարգացում։

Վիեննայի շուկան ավելի կանխատեսելի և կայուն է, իսկ Վիեննայի անշարժ գույքը հաճախ դիտվում է որպես անվտանգ ապաստան: Այնուամենայնիվ, մուտքի արգելքն ավելի բարձր է, իսկ վարձակալության եկամտաբերությունը՝ ավելի ցածր: Ֆրանսիական անշարժ գույքի շուկան ավելի բազմազան է. կան հնարավորություններ շահույթ ստանալու զբոսաշրջային տեսարժան վայրերից և լավագույն վայրերից, բայց ռիսկերը նույնպես զգալիորեն բարձր են, հատկապես առկա տների մեջ ներդրումներ կատարելիս:

Օպտիմալ ռազմավարությունը տարբեր գործիքների համադրություն է. կապիտալի մի մասն ուղղորդել SCPI-ի, մի մասը՝ պատմական շենքերի վերանորոգմանը, իսկ մի մասը՝ զբոսաշրջային անշարժ գույքի մեջ։

Ֆրանսիայում ներդրումներ կատարելը գրավիչ է, բայց կարևոր է հասկանալ հնարավոր մարտահրավերներն ու ռիսկերը՝ կորուստները նվազագույնի հասցնելու և գնումը իսկապես շահութաբեր դարձնելու համար: Իմ փորձի և հաճախորդների օրինակների հիման վրա ես առանձնացրել եմ հաշվի առնելու հիմնական կետերը:

Ֆրանսիական հարկերը բարդ և բազմաշերտ են՝ գույքահարկ, դրոշմանիշային տուրք, վարձակալության եկամտի հարկ, իսկ նոր անշարժ գույքի դեպքում՝ ԱԱՀ: Օրինակ՝ Հաճախորդը գյուղական վայրում տուն է գնել 320,000 եվրոյով, և առանց պատշաճ հարկային պլանավորման, լրացուցիչ ծախսերը գրեթե 20,000 եվրոյով գերազանցել են սպասվող բյուջեն:

Ֆրանսիական օրենսդրությունը կենտրոնացած է վարձակալների իրավունքների պաշտպանության վրա: Հետևաբար, ուշացած վճարումների պատճառով վտարման գործընթացը կարող է երկարատև լինել: Իմ հաճախորդներից մեկը բախվել է մի իրավիճակի, երբ վարձակալը երեք ամիս չէր վճարել, և պայմանագիրը խզվել է միայն դատարանի միջոցով:

Խորհուրդ. Միշտ ստորագրեք մանրամասն պայմանագրեր, մանրակրկիտ ստուգեք վարձակալներին և հնարավորության դեպքում օգտվեք կառավարման ընկերություններից։

Airbnb-ն և այլ հարթակները խստորեն կարգավորվում են Ֆրանսիայում: Փարիզում և Նիցցայում ձեր անշարժ գույքը վարձակալության հանձնելու համար անհրաժեշտ է գրանցում և սահմանափակվում է տարեկան 120 օրով: Մեկ հաճախորդ պլանավորում էր Մարսելում գտնվող իր բնակարանը վարձակալության տրամադրել ամբողջ տարվա ընթացքում, բայց ստիպված էր կրճատել վարձակալության ժամկետը՝ տուգանքներից խուսափելու համար:

Կարևոր է հիշել, որ խախտումների համար տուգանքը կարող է հասնել մինչև 50,000 եվրոյի։

Ֆրանսիայում անշարժ գույքի գնման գործընթացը տևում է 6-ից 12 ամիս։ Սա ներառում է գույքի ընտրություն, իրավաբանական ուսումնասիրություն, հաստատումներ և նոտարական վավերացում։ Օրինակ՝ Բորդոյում մեկ հաճախորդի համար բնակարան գնելը տևել է գրեթե 10 ամիս։

Վերավաճառքի արագությունը տարբերվում է տարածաշրջանից տարածաշրջան։ Փարիզում առաջնակարգ անշարժ գույքը արագ է վաճառվում (միջինում 1-3 ամսվա ընթացքում)։ Գյուղական վայրերում հակառակն է ճիշտ. վաճառքը կարող է տարիներ շարունակ ձգձգվել։ Մի հաճախորդ տուն է գնել մի փոքրիկ գյուղում 180,000 եվրոյով և կարողացել է այն վաճառել միայն երկու տարի անց։

Ֆրանսիան ներդրողներին առաջարկում է բազմաթիվ հնարավորություններ: Այնուամենայնիվ, Ֆրանսիայում տուն գնելը նաև զգալի ռիսկեր է պարունակում՝ հարկեր, բյուրոկրատիա և խոշոր քաղաքներից դուրս դանդաղ իրացվելիություն: Ի տարբերություն դրա, ավստրիական շուկան օգտվում է կայունությունից, ներդրողների բարձր անվտանգությունից և կանխատեսելի եկամտաբերությունից, հատկապես խոշոր քաղաքներում, ինչպիսին է Վիեննան:

Ներդրողներին Ֆրանսիան գրավում է ոչ միայն եկամտի ներուժի, այլև կենսամակարդակի, զարգացած ենթակառուցվածքների, մեղմ կլիմայի և մշակութային բազմազանության համար։ Շատ գնորդների համար Ֆրանսիայում անշարժ գույքը ոչ միայն ներդրում է, այլև հնարավորություն՝ հարմարավետ ապրելու և վայելելու երկրի յուրահատուկ կենսակերպը։

Ֆրանսիայի հարավը, ներառյալ Կոտ դ'Ազուրը և Պրովանսը, հայտնի է իր մեղմ ձմեռներով, շոգ ամառներով և առատ արևով (տարեկան մինչև 300 օր): Փարիզն ունի ավելի ցուրտ ձմեռներ և ավելի անձրևոտ աշուններ, բայց այս կլիմայական անհամապատասխանությունները փոխհատուցում է կենսունակ մշակութային տեսարանով և լավ զարգացած ենթակառուցվածքներով:

Ֆրանսիան բարձր, բայց նաև թանկ կենսամակարդակ ունեցող երկիր է։ Մոտավոր ամսական ծախսերը կազմում են՝

• սնունդ՝ 300–450 եվրո 3-4 հոգանոց ընտանիքի համար։
• կոմունալ ծառայություններ՝ €150–250;
• տրանսպորտ (մետրո, ավտոբուսներ)՝ €70–120;
• Բնակարանային պայմաններ՝ Փարիզում՝ մոտ 3,500 եվրո/մ², Լիոնում՝ 5,000 եվրո/մ², երկրի հարավում՝ 4,500 եվրո/մ²:

Գործնական օրինակ. 500,000 եվրո բյուջե ունեցող հաճախորդը դիտարկել է Փարիզը, բայց ծախսերը վերլուծելուց հետո կանգ է առել Բորդոյի վրա: Այնտեղ ապրուստի և կոմունալ ծառայությունների արժեքը զգալիորեն ցածր էր, ինչը թույլ էր տալիս նրան ավելի լավ բաշխել իր միջոցները:

Ֆրանսիայի պետական ​​դպրոցները անվճար են և հասանելի են նույնիսկ ոչ բնակիչների համար, սակայն ուսուցումը ֆրանսերեն է: Մասնավոր և միջազգային դպրոցները ծրագրեր են առաջարկում անգլերենով, գերմաներենով և այլ լեզուներով: Դրանք ներառում են միջազգային չափանիշներին համապատասխանող տարբերակներ (IB, բրիտանական ուսումնական պլան, ամերիկյան դիպլոմ):

Մասնավոր դպրոցներում ուսման վարձը տարեկան տատանվում է 5000-ից մինչև 15000 եվրո՝ կախված մակարդակից և տարածաշրջանից: Բարձրագույն կրթությունը հասանելի է նաև միջազգային ուսանողների համար. Սորբոնը, Սիենս Պո-ն, INSEAD-ը և այլ հեղինակավոր հաստատություններ ընդունում են ուսանողներ տարբեր երկրներից: Այնուամենայնիվ, գրեթե միշտ պահանջվում է ֆրանսերենի իմացության ապացույց կամ ընդունելության քննությունների հաջող հանձնում:

Ֆրանսիական առողջապահական համակարգը հիմնված է պետական ​​Assurance Maladie ծրագրի վրա, որը ծածկում է բժշկական ծառայությունների արժեքի մոտ 70%-ը: Մնացած 30%-ը ծածկվում է լրացուցիչ ապահովագրությամբ (mutuelle):

Միջին ծախսեր՝

• Ընտանեկան բժշկի խորհրդատվություն – մոտ 30 եվրո։
• մասնագետի հետ խորհրդատվություն՝ սկսած 50 եվրոյից;
• ատամնաբուժություն. пломբավորում 20–50 եվրո, մաքրումը՝ մոտ 30 եվրո։

Ֆրանսիայում երեք ամսից պակաս բնակվող ոչ ռեզիդենտների համար խորհուրդ է տրվում միջազգային ապահովագրություն, որի արժեքը սկսվում է ամսական մոտավորապես 35 եվրոյից։

Երկրում անվտանգության մակարդակը մնում է բավականին բարձր, հատկապես գյուղական և արվարձանային տարածքներում: Մեծ քաղաքներում դեռևս կարող են տեղի ունենալ մանր գողություններ և փողոցային հանցագործություններ, սակայն ոստիկանությունը ակտիվորեն աշխատում է կարգուկանոնը պահպանելու ուղղությամբ:

Ֆրանսիայի ենթակառուցվածքը լավ զարգացած է և ներառում է հասարակական տրանսպորտի ցանց, արագընթաց TGV գնացքներ, միջազգային և տարածաշրջանային օդանավակայաններ, ժամանակակից մայրուղիներ և լաստանավային երթուղիներ: Քաղաքներն առաջարկում են մշակութային և սպորտային կառույցներ, առևտրի կենտրոններ և առողջապահական հաստատություններ: Գյուղական վայրերում ենթակառուցվածքները սահմանափակ են, բայց ներառում են հիմնական հարմարություններ, ինչպիսիք են խանութները, դպրոցները և տրանսպորտային հանգույցները:

Ֆրանսիան գրավում է իր կենսակերպով՝ մեղմ կլիմա, ծով, լեռներ, մշակութային և գաստրոնոմիկ բազմազանություն: Ավստրիան, մյուս կողմից, կապված է կարգուկանոնի, անվտանգության և կանխատեսելիության հետ:

Եթե ​​ներդրողը փնտրում է հարմարավետություն, հանգստություն և երաշխավորված անվտանգություն, ապա ավստրիական անշարժ գույքի մեջ ներդրում կատարելը ավելի լավ տարբերակ է: Եթե մշակութային բազմազանությունը, ծով մուտքը, զարգացած զբոսաշրջային ենթակառուցվածքները և կենսունակ ապրելակերպը առաջնահերթություններ են, Ֆրանսիան լավագույն ընտրությունն է:

Ֆրանսիական շուկան հետաքրքրություն է ներկայացնում ոչ միայն ներդրողների, այլև բարձր որակի կյանքի ձգտողների համար։

Քաղաքական կամ տնտեսական անկայունություն ունեցող երկրների քաղաքացիների համար Ֆրանսիայում անշարժ գույք գնելը դառնում է կապիտալը պահպանելու և ընտանիքը պաշտպանելու միջոց: Ամենախոստումնալից շրջաններն են Փարիզը, Լազուրյան ափը և Բորդոն. այստեղ իրացվելիությունն ավելի բարձր է, իսկ վերավաճառքի տեմպերը՝ զգալիորեն ավելի բարձր:

Կենսաթոշակառուները հարավային շրջաններն ընտրում են իրենց մեղմ կլիմայի, բարձրորակ առողջապահության և կյանքի հանգիստ ռիթմի համար: Ֆրանսիայում մատչելի տուն գնելիս կարևոր է հաշվի առնել բժշկական կենտրոնների և տրանսպորտային ենթակառուցվածքների մոտիկությունը:

Թվային քոչվորներն ու ձեռնարկատերերը գնահատում են Ֆրանսիան՝ իր լավ զարգացած ինտերնետային ենթակառուցվածքների, համատեղ աշխատանքային տարածքների և հարմար միջազգային կապերի համար: Լիոնի և Թուլուզի նման միջին չափի քաղաքները իդեալական են նման ապրելակերպի համար:

Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը՝ Միացյալ Նահանգներից մի ձեռնարկատեր, Լիոնում բնակարան է գնել 350,000 եվրոյով։ Նա համատեղում է հեռավար աշխատանքը Ֆրանսիայում ապրելու հետ և զբոսաշրջային սեզոնի ընթացքում վարձակալության է տալիս գույքը, ինչը էլ ավելի է մեծացնում նրա եկամուտը։

Ֆրանսիան գրավում է իր կենսակերպով և անշարժ գույքի իրացվելիությամբ, մինչդեռ Ավստրիան գրավում է իր կայունությամբ և պահպանողական շուկայով։ Ակտիվ ներդրումներ և վարձակալության հնարավորություններ փնտրողների համար Ֆրանսիան ընտրությունն է։ Ամենաապահով և ամենականխատեսելի ներդրումը փնտրողների համար Ավստրիան լավագույն տարբերակն է։

Ֆրանսիայում անշարժ գույքի գործարքի կնքումը պահանջում է հատուկ ուշադրություն: Սա հատկապես ճիշտ է նրանց համար, ովքեր պլանավորում են հարկային օպտիմալացում կամ ակտիվների փոխանցում հարազատներին: Վաճառքի կանոնների ըմբռնումը թույլ է տալիս խուսափել անսպասելի ծախսերից և հնարավորինս պահպանել ձեր եկամտի մեծ մասը:

Ֆրանսիական օրենսդրությունը նախատեսում է կապիտալի եկամտի հարկից լիակատար ազատում միայն 22 տարվա սեփականությունից հետո: Մինչ այդ դրույքաչափը կազմում է 19% գումարած 17.2% սոցիալական ապահովագրության վճար: Սա հանգեցնում է շահույթի ընդհանուր հարկային բեռի 36.2%-ի:

Հարկային օպտիմալացման արդյունավետ մեթոդներից մեկը գույքի փոխանցումն է ընտանիքի անդամներին (վաճառք կամ ժառանգություն):

Գործնական օրինակ. ներդրողների ընտանիքը Բորդոյում գտնվող բնակարանը փոխանցեց իր երեխաներին։ Արդյունքում, նրանք կարողացան խուսափել հետագա վաճառքից կապիտալի եկամտի ամբողջական հարկի վճարումից, այդպիսով կրճատելով ընդհանուր ծախսերը։

Ֆրանսիայի խոշոր քաղաքներում՝ Փարիզում, Լիոնում, Բորդոյում և Կոտ դ'Ազուրում, շուկան մնում է բավականին հեղուկ։ Այս տարածքներում անշարժ գույքը արագ է վաճառվում մեծ պահանջարկի պատճառով։ Մինչդեռ, գյուղական վայրերում և փոքր քաղաքներում վաճառքը կարող է տևել մի քանի ամսից մինչև մեկ տարի։

Փարիզում բնակարանի վաճառքի միջին ժամանակը սովորաբար 3-6 ամիս է։ Զբոսաշրջային գոտիներում այս ժամանակահատվածը մեծանում է մինչև 9 ամիս, իսկ գյուղերում և նահանգային քաղաքներում վերավաճառքը տևում է վեց ամսից մինչև մեկ տարի։

Անշարժ գույքի վաճառքը ուղղակիորեն չի ազդում բնակության կարգավիճակի վրա: Այնուամենայնիվ, Passeport Talent կամ VLS-TS Visiteur ծրագրերից օգտվելիս կարևոր է պահպանել ակտիվները կամ ապացուցել եկամուտը՝ ֆինանսական վճարունակությունը ցույց տալու համար:

Ավստրիայում ներդրումներից դուրս գալու գործընթացը, ընդհանուր առմամբ, ավելի պարզ է: Կապիտալի եկամտի հարկերը ցածր են, ակտիվներն ավելի իրացվելի են, վերավաճառքի ժամկետները՝ ավելի կարճ, իսկ ժառանգության և գույքի փոխանցման հարկերը՝ ավելի քիչ բարդ, քան Ֆրանսիայում:

Տարիների ընթացքում ես Ֆրանսիայում տասնյակ գործարքներ եմ իրականացրել՝ Փարիզի փոքր բնակարաններից մինչև Լազուրյան ափին շքեղ առանձնատներ և գյուղական վայրերում գտնվող ամառանոցներ։ Փորձը ցույց է տալիս, որ ներդրումների հաջողությունը, առաջին հերթին, կախված է մանրակրկիտ ուսումնասիրությունից։

Ես միշտ հատուկ ուշադրություն եմ դարձնում վաճառքի համաձայնագրի և վաճառքի ակտի փաստաթղթերին: Կարևոր է համոզվել, որ չկան չվճարված հարկեր կամ կոմունալ վճարումներ, ինչպես նաև ստուգել հողի կարգավիճակը, վարձակալության սահմանափակումները և ցանկացած խոչընդոտ: Այս մոտեցումը պաշտպանում է հաճախորդին գնումից հետո ցանկացած տհաճ անակնկալից:

Ես կարծում եմ, որ օպտիմալ ռազմավարությունը դիվերսիֆիկացիան է՝ Ավստրիայում կայուն ներդրումների և Ֆրանսիայում ավելի շահութաբեր նախագծերի համադրություն։ Օրինակ, պորտֆելի մի մասը կարող է լինել Վիեննայում, որտեղ շուկան հուսալի և կանխատեսելի է, իսկ մյուս մասը՝ Փարիզում կամ Կոտ դ'Ազուրում, որտեղ կա կապիտալի աճի ներուժ և եկամուտը հեղինակավոր կենսակերպի հետ համատեղելու հնարավորություն։

Եթե ​​հաշվի առնեմ անձնական նախասիրություններս, կապիտալի պահպանման և հարմարավետ կյանքի համար կընտրեի Ֆրանսիան, իսկ կայունության և անվտանգության համար՝ Ավստրիան։ Այս հավասարակշռությունը ներդրողներին ապահովում է և՛ եկամուտ, և՛ հարմարավետություն։

Ֆրանսիայում անշարժ գույք գնելը հարմար է այն ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են եկամտի, իրացվելիության և բարձրակարգ կենսակերպի համադրություն: Փարիզը, Կոտ դ'Ազուրը կամ նույնիսկ փոքր գյուղը կարող են շահավետ ներդրում լինել՝ կախված ձեր նպատակներից:

Ավստրիան ընտրություն է նրանց համար, ովքեր փնտրում են անվտանգություն և կանխատեսելիություն: Այն առաջարկում է ավելի ցածր ռիսկեր, ավելի պարզ հարկային համակարգ և սեփականության իրավունքների բարձր մակարդակի պաշտպանություն:

Գործարք կնքելուց առաջ չափազանց կարևոր է նախապես ստուգել փաստաթղթերի ամբողջական փաթեթը՝ վաճառքի համաձայնագիրը, վաճառքի ակտը, ինչպես նաև գրանցումը գովազդային գործակալությունում։

Պահանջարկի կառուցվածքի ըմբռնումը նույնքան կարևոր է. թե՛ տեղացի բնակիչների, թե՛ օտարերկրյա ներդրողների հետաքրքրության համադրությունը գույքի իրացվելիության և ներդրումների կայունության հիմնական գործոն է։

Հեռանկար մինչև 2030 թվականը . Ֆրանսիական շուկան առաջիկա տարիներին կցուցաբերի աստիճանական աճ: Հիմնական միտումները ներառում են նոր հարկեր և էներգաարդյունավետության պահանջներ, ներդրումների նկատմամբ կառավարության վերահսկողության ուժեղացում, բարձրակարգ անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրության աճ և տարածաշրջանային կենտրոնների ակտիվ զարգացում:

Այսօր Ֆրանսիայում տուն գնելու մտադրություն ունեցող ներդրողները ապագայում կկարողանան օգտվել գների աճից և հարկային համակարգի փոփոխություններից։

1. Նպատակի սահմանում

• Բնակարան՝ բնակության, վարձակալության կամ վերավաճառքի համար։
• Կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ ներդրումներ։
• Ֆինանսներ՝ բյուջեի հաշվարկ և սպասվող շահութաբերություն։

2. Իրավական կողմը

• Գույքի իրավական կարգավիճակի ստուգում՝ կադաստրային գրանցամատյան, պարտքերի և ծանրաբեռնվածության բացակայություն։
• Օտարերկրացիների համար պայմաններ. Ուկրաինայի և ԱՊՀ քաղաքացիների համար սահմանափակումներ չկան, բայց գործընթացն ավելի բարդ է:
• Նախնական համաձայնություն (Compromis de vente) և 5-10% կանխավճար։
• Պահանջվում է նոտար (Notaire):

3. Ֆինանսներ և հարկեր

Գնման ժամանակ՝

• Նոտարական վճարներ և տուրքեր՝ մոտ 7-8% (երկրորդային շուկա):
• ԱԱՀ (TVA) 20%՝ նոր շենքեր գնելիս։

Տարեկան՝

• Taxe foncière – գույքահարկ։
• Հաբիտացիայի հարկ – բնակության հարկ (չեղյալ է հայտարարվել բնակիչների համար, բայց վերաբերում է երկրորդական տներին):
• Հիփոթեքային վարկեր օտարերկրացիների համար. սովորաբար մինչև արժեքի 70-80%-ը։

4. Տեղակայություն և շուկա

• Փարիզ. բարձր գին, կայուն աճ, վարձակալության եկամտաբերություն՝ 2-3%:
• Կոտ դ'Ազուր. բարձր իրացվելիություն, զբոսաշրջիկների պահանջարկ։
• Լիոն, Բորդո, Նանտ. գնի և շահութաբերության հավասարակշռություն։
• Դահուկային հանգստավայրեր. բարձր սեզոնային պահանջարկ։

5. Կառավարում և վարձակալություն

• Առաքում՝ ինքնուրույն կամ տեղակայման գործակալության միջոցով։
• Վարձավճարի հարկում.
  • Régime réel – ծախսերի հաշվառում:
  • Micro-foncier / micro-BIC – ֆիքսված նվազեցում:
• Պարտադիր բնակարանային ապահովագրություն ( բնակարանի ապահովագրություն ):

6. Օբյեկտի ստուգում

• Ախտորոշում. DPE (էներգաարդյունավետություն), ասբեստ, կապար և այլն:
• Շենքի վիճակը (հատկապես հին տների դեպքում):
• Կոմունալ ծախսեր (copropriété վճարներ):

7. Ներդրումներից դուրս գալը

• Կապիտալի եկամտի հարկը նվազեցվում է 22 տարվա սեփականությունից հետո։
• Գրանցումը SCI-ի միջոցով ( Société Civile Immobilière ) – հարկերի և ժառանգության օպտիմալացում:

1. 500,000 եվրո ներդրող

Նպատակը՝ կարճաժամկետ վարձակալություններից կայուն եկամուտ ստանալ և կապիտալը պահպանել։

Ինչ գտա. 80 քմ մակերեսով բնակարան Փարիզի սրտում: Այն ունի երեք ննջասենյակ, ժամանակակից վերանորոգված է և պատրաստ է վարձակալության տրվել Airbnb-ում:

Արդյունքը՝ տարեկան միջին եկամտաբերությունը կազմում էր 4-5%: Առավել հարմար տեղանքը ապահովում էր վարձակալների կայուն հոսք, իսկ Փարիզի կենտրոնի բարձր իրացվելիությունը թույլ տվեց ներդրողին վերավաճառել գույքը ընդամենը երեք տարի անց՝ գնի 15% աճով:

2. Կենսաթոշակառու՝ 300,000 եվրոյով

Նպատակ՝ հարմարավետ կյանք թոշակի անցնելուց հետո և ներդրված միջոցների անվտանգություն։

Ինչ գտա. մի փոքրիկ տուն հանգիստ Պրովանսական գյուղի հանգիստ թաղամասում՝ երկու ննջասենյակով և անձնական այգիով։

Արդյունքը՝ կոմունալ ծախսերը նվազագույն էին՝ մոտ 200 եվրո ամսական։ Շենքը նաև հնարավորություն էր տալիս ամառային սեզոնի ընթացքում երկարաժամկետ վարձակալության տրամադրել հարևաններին կամ զբոսաշրջիկներին (ապահովելով 3% եկամտաբերություն)։ Հինգ տարվա ընթացքում գույքի արժեքը աճել է 10%-ով։

3. Ընտանիք երեխաներով, որոնց տրամադրության տակ է 500,000 եվրո

Նպատակը՝ կացարան, երեխաների կրթություն և ներդրումներ։

Ինչ գտա. 3 սենյականոց բնակարան Լիոնում՝ լավ դպրոցների և համալսարանների մոտ, լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ, կայանատեղի։

Արդյունքը՝ ընտանիքը ստացավ հարմարավետ բնակարան՝ պետական ​​և մասնավոր դպրոցներ հաճախելու հնարավորությամբ։ Բնակարանը մշտապես վարձակալվում էր երկարաժամկետ՝ տարեկան մոտ 3.5% եկամտաբերությամբ։ Բացի այդ, անշարժ գույքի արժեքը չորս տարվա ընթացքում աճել է 12%-ով՝ հաստատելով նրանց ընտրած ռազմավարության հաջողությունը։