Ինչպես գնել անշարժ գույք Տիրոլում. գների և ընթացակարգերի մանրամասն ուղեցույց

Տիրոլը Ավստրիայի Ալպյան շրջան է, որտեղ 2024 թվականին տների միջին գինը գերազանցել է 4,727 եվրոն մեկ քառակուսի մետրի համար: Հայտնի լինելով իր գեղատեսիլ լեռնային լանդշաֆտներով, զարգացած լեռնադահուկային հանգստավայրերի ենթակառուցվածքներով և կյանքի բարձր որակով՝ այս շրջանը հայտնի է ինչպես տուն գնողների, այնպես էլ ներդրողների շրջանում:.

Վերջին տարիներին տիրոլյան անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրությունը մեծանում է՝ պայմանավորված կայուն պահանջարկով (հատկապես լանջեզրի բնակարանների) և գների բարձրացման հեռանկարով։ Այնուամենայնիվ, տարածաշրջանի շուկան ունի իր յուրահատուկ առանձնահատկությունները՝ սկսած սահմանափակ հողային ռեսուրսներից մինչև միջազգային գնորդների համար հատուկ իրավական կարգավորումներ։.

Այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք Տիրոլում բնակարան, տուն, առանձնատուն կամ հողամաս գնելու բոլոր քայլերին՝ սկսած գներից և գտնվելու վայրերից մինչև իրավական և ֆինանսական նկատառումներ, որպեսզի դուք կարողանաք տեղեկացված որոշում կայացնել, եթե մտածում եք Ավստրիայում , մասնավորապես Տիրոլում, անշարժ գույք գնելու մասին։

Տիրոլի անշարժ գույքի շուկան առաջարկում է անշարժ գույքի լայն տեսականի՝ քաղաքներում և լեռնային շրջաններում փոքր ստուդիաներից և երկու ննջասենյակով բնակարաններից մինչև հանգստավայրերի մոտ գտնվող ընդարձակ շալեներ և մասնավոր տներ, ինչպես նաև բացառիկ վիլլաներ և պրեմիում դասի բնակարաններ։.

Կան ինչպես վերավաճառվող բնակարաններ (հին շենքերում, «Ալտբաու»), այնպես էլ նոր բնակարաններ («Neubau»)՝ ժամանակակից սարքավորումներով։.

Շատ տներ կառուցված են ավանդական ալպյան ոճով՝ փայտե եզրագծերով. հենց այս շալեներն են, որոնք գրավում են գնորդներին: Կան նաև զբոսաշրջիկներին (ներառյալ կառավարման ընկերություններ ունեցողներին) վարձակալության տրվող բնակարանների նախագծեր և վաճառքի հանված ամառանոցներ:.

Բնակարաններ։ Տարբեր ձևաչափեր՝ մեկ սենյականոց ստուդիաներից մինչև մեծ լոֆտեր։ Քաղաքներում (Ինսբրուկ, Կուֆշտայն) բարձրահարկ շենքերում ավելի ստանդարտ բնակարաններ կան, մինչդեռ հանգստավայրերում (Կիցբյուել, Լանդեկ) դահուկորդների համար կոմպակտ բնակարաններ են առաջարկվում։

Մասնավոր տներ և շալեներ։ Մեկ և կիսամերկ տներ հողի վրա, հաճախ՝ այգով և ավտոտնակով։ Շալեները սովորաբար կառուցվում են լեռներին ավելի մոտ, երբեմն՝ հեռավոր լեռնային գյուղերում։ Այս տները առաջարկում են գաղտնիություն և տարածք, բայց հաճախ պահանջում են զգալի սպասարկում (ջեռուցում, ձյան մաքրում և այլն):

Շքեղ առանձնատներ և բնակարաններ։ Ալպերի տեսարաններով շքեղ առանձնատները, ինչպես նաև բարձրակարգ պենտհաուսները, ամենից հաճախ հանդիպում են հեղինակավոր վայրերում (Ինսբրուկ, Կիցբյուել, Սանկտ Յոհան ին Տիրոլ): Նման անշարժ գույքի արժեքը միլիոնավոր եվրո է և նախատեսված է հիմնականում հարուստ հաճախորդների կամ հեղինակավոր ներդրումների համար։

Հողատարածք։ Տիրոլում հողատարածքները սակավ են, ինչը բնակելի հողատարածքները դարձնում է հազվագյուտ և թանկ։ Գնորդները պետք է ստուգեն հողատարածքի նպատակային օգտագործումը (Bauzone), շինարարական թույլտվությունների առկայությունը և դաշնային/տեղական պլանավորման պահանջները։

Տիրոլում անշարժ գույքի գները ավանդաբար ավելի բարձր են, քան Ավստրիայի միջին ցուցանիշը. 2024 թվականին բնակարանների միջին գինը այստեղ կազմել է մոտ 4,727 եվրո մեկ քմ-ի համար (գագաթնակետին հասել է 2022 թվականին՝ մոտ 5,195 եվրո/քմ, որից հետո գները ճշգրտվել են):

Մեկ ընտանիքի համար նախատեսված տների գները ցածր էին (մի քանի հազար եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար), բայց վերջին տարիներին նաև զգալիորեն աճել են: Օրինակ, 2022 թվականի շուկայական գնահատականների համաձայն, մեկ ընտանիքի համար նախատեսված տան միջին գինը կազմել է մոտավորապես 4,660 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար:.

Տվյալները վերցված են Տիրոլի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծական վերլուծություններից։ Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ իրական գները կարող են տարբեր լինել՝ կախված գույքի վիճակից և ճշգրիտ գտնվելու վայրից։.

Տարածաշրջանում պահանջարկն ու գները անհավասար են աճում։ Ամենաշատ պահանջարկ ունեն լեռնադահուկային հանգստավայրերի մոտ և խոշոր քաղաքներում գտնվող անշարժ գույքը։ 2016-ից 2022 թվականներին բնակարանների գները աճել են մոտ 60%-ով (€2,850-ից մինչև €4,573/մ²), մինչդեռ մասնավոր տների գները աճել են գրեթե 93%-ով։

Սակայն, 2023–2024 թվականներին աճը դանդաղեց բարձր վարկային տոկոսադրույքների պատճառով. ըստ Ավստրիայի վիճակագրական ծառայության ՝ 2023 թվականին Ավստրիայում բնակարանների գները 2010 թվականից ի վեր առաջին անգամ նվազել են 2.6%-ով (հիմնականում առկա բնակարանների պատճառով):

Տիրոլում միտումը նման է. 2022 թվականին գագաթնակետին հասնելուց հետո գները կայունացել են: Օրինակ՝ բնակարանների գները 2024 թվականին փոքր-ինչ ճշգրտվել են, մինչդեռ հողի գները, չնայած կայունացմանը, մնում են բարձր (Տիրոլի միջին գինը 2024 թվականին կազմել է €414/մ², ինչը 2016 թվականի մակարդակի կրկնակի ավելի է):.

Սեզոնայնությունը նույնպես դեր է խաղում: Գնորդների ակտիվությունը սովորաբար աճում է ամռանը և աշնանը (ձմեռային սեզոնից առաջ), ինչը երբեմն բարձրացնում է գները, հատկապես հայտնի լեռնադահուկային կենտրոնների մոտ գտնվող անշարժ գույքի համար: Մյուս կողմից, ձմեռը կարող է բնութագրվել ավելի ցածր ակտիվությամբ՝ տոների և եղանակային պայմանների պատճառով:

Գտնվելու վայրը կարևոր գործոն է։ Զարգացած ենթակառուցվածքները (ճանապարհներ, դպրոցներ, հիվանդանոցներ) և լեռնադահուկային լանջերին կամ զբոսաշրջային վայրերին մոտ լինելը անմիջականորեն ազդում են անշարժ գույքի գնի և շուկայականության վրա։.

Օրինակ՝ Ինսբրուկը (Տիրոլի մայրաքաղաքը) հայտնի է իր համալսարանով, օդանավակայանով և տրանսպորտային հանգույցներով, ուստի այստեղ միջին գինը զգալիորեն ավելի բարձր է, քան հեռավոր հովիտներում։.

Շուկայական տվյալների համաձայն՝ Ինսբրուկում բնակարանների միջին գինը կազմում է մոտավորապես 5,700 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, մինչդեռ լեռներում, ինչպիսիք են Լանդեկը կամ Լիենցը, գները կարող են զգալիորեն ցածր լինել (2,000–3,000 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար): Բարձր գների վրա ազդում են՝

• Զբոսաշրջային գրավչություն։ Հանգստավայրերը (Կիցբյուել, Աքսամ, Մայրհոֆեն և այլն) գրավում են գնորդներին, որոնք պատրաստ են վճարել դահուկավազքի հարմարավետության համար։
• Տրանսպորտային հասանելիություն։ Մայրուղիներին և միջազգային երթուղիներին մոտ լինելը (օրինակ՝ Ինսբրուկ-Զալցբուրգ ելքը Կիրխբերգի մոտ) անշարժ գույքը գրավիչ է դարձնում մշտական ​​բնակության և բիզնեսի համար։
• Ենթակառուցվածքներ և ծառայություններ։ Զարգացած սոցիալական ենթակառուցվածքներ (դպրոցներ, հիվանդանոցներ, խանութներ) ունեցող տարածքներն ավելի թանկ են, քան անապատային տարածքներում գտնվողները։ Քաղաքների կենտրոնները սովորաբար ավելի թանկ են, քան շրջակա տարածքները։

Դուք կարող եք համեմատել գները և առանձնահատկությունները Տիրոլի տարածաշրջանների միջև՝

Կիցբյուել (Bezirk Kitzbühel): Ամենաթանկ թաղամասերից մեկը, որտեղ գտնվում են լավագույն հանգստավայրերը: Բնակարանների գները այստեղ հարյուրավոր եվրոներով ավելի բարձր են, քան տարածաշրջանային միջինը: Այս տարածքը հայտնի է ներդրողների շրջանում, բայց մատչելի տարբերակները քիչ են:

Ինսբրուկ-Լանդ և Ինսբրուկ (Լանդ և Շտադտ): Ինսբրուկ (քաղաք) – բարձր գներ քաղաքային կարգավիճակի պատճառով (մոտավորապես €5,760/մ² բնակարանի համար):

Ծայրամասային տարածքները (Ինսբրուկ-Լանդ) մի փոքր ավելի էժան են, բայց նաև փակ են զանգվածային զարգացման համար, ուստի գների մակարդակը մոտ է քաղաքային մակարդակին։

Լանդեկ (Bezirk Landeck): Լանջերի մոտ կան բազմաթիվ փոքր քաղաքներ («դահուկային գյուղեր»), և գները մատչելի են. օրինակ՝ բնակարանների միջին գինը կազմում է մոտ 3,592 €/մ²:

Լիենց (Bezirk Lienz): Տիրոլի արևելյան շրջանը՝ ավելի ցածր գներով (մոտ 2,090 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար բնակարանի համար): Լիենցում անշարժ գույքը հարմար է նրանց համար, ովքեր փնտրում են ավելի մատչելի տարբերակներ՝ պահպանելով տարածաշրջանի բնական միջավայրը:

Շվազի շրջանները (Շվազ, Կուֆշտայն, Ռոյտե և այլն) հայտնի են զբոսաշրջիկների շրջանում և առաջարկում են բնակարանների միջին գներ: Ռոյտեն ամենաքիչ զարգացածն է և առաջարկում է ամենաէժան բնակարանները (բնակարաններ՝ սկսած ~€3,740/մ²-ից), սակայն աշխատանքի և ծառայությունների հնարավորությունները նույնպես ավելի սահմանափակ են:

Գործընթացը սկսվում է տեղանքի ընտրությունից։ Այստեղ կարևոր է հստակ սահմանել նպատակները

• Ապրեք անկախ։ Փնտրեք բնակարաններ լավ ենթակառուցվածքներ ունեցող քաղաքներում կամ խոշոր ավաններում՝ աշխատանքին և դպրոցներին մոտ։
• Ներդրում կատարեք/վարձակալեք։ Դիտարկեք հանգստավայրերը կամ ուսանողական թաղամասերը (Ինսբրուկ)։ Փոքր բնակարանները կամ լեռնադահուկային լանջերի մոտ գտնվող բնակարանները հարմար են զբոսաշրջիկներին կարճաժամկետ վարձակալության համար։
• Երկրորդ տուն (ամառանոց): Փնտրեք մեկուսացված լեռնային վայրեր, բայց հաշվի առեք զբոսաշրջության ներուժը. նույնիսկ ամառանոցը շահում է մատչելիությունից և մոտակայքում խանութների նվազագույն քանակից:

Որոնման ստուգաթերթիկ՝

• Որոշեք ձեր նպատակները և բյուջեն։.
• Օգտվեք պորտալներից և անշարժ գույքի գործակալներից, բայց հետո անձամբ ստուգեք մի քանի անշարժ գույք։.
• Հավաքեք տեղեկատվություն տարածքի մասին՝ վարձակալության պահանջարկ, գույքահարկեր, ցանկացած սահմանափակում (երկրորդական տներ չկան):.
• Հարցրեք մասնագետին գործարքի ժամկետների մասին. երբեմն լավ առաջարկները արագ անհետանում են շուկայից։.

Տիրոլում գնման գործընթացը կարգավորվում է Ավստրիայի նահանգային օրենսդրությամբ (Grundverkehrsrecht), և օտարերկրացիների համար մանրամասն կանոնները կարող են տարբեր լինել՝ կախված դաշնային նահանգից: Ոչ բնակիչների համար հիմնական նկատառումները

Գնման թույլտվություն (Genehmigung): ԵՄ և ԵՏՄ քաղաքացիները համարվում են ավստրիացիներ և թույլտվություն պետք չէ : ԵՄ/ԵՏՄ անդամ չհանդիսացող երկրների (օրինակ՝ ԱՊՀ, ԱՄՆ և այլն) քաղաքացիների համար սահմանափակումներ են կիրառվում Ավստրիայում անշարժ գույք ձեռք բերող օտարերկրացիների նկատմամբ . դեպքերի մեծ մասում գործարքը պետք է նախապես հաստատվի Grundverkehrsbehörde-ի (քաղաքային հողերի ձեռքբերման մարմին) կողմից:

Ընթացակարգ. Նախնական պայմանագիրը ստորագրելուց հետո գնորդը դիմում է ներկայացնում. որոշումը սովորաբար կայացվում է մի քանի շաբաթվա ընթացքում:.

Օրենսդրական փոփոխություններ։ 2024 թվականին Տիրոլում ընդունվեցին տեղական հողերի փոխանցման մասին օրենքում փոփոխություններ, որոնք սահմանում էին նոր ստուգումներ և սահմանափակումներ, մասնավորապես՝ հողերի և գյուղատնտեսական անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների համար։

Մնացեք տեղեկացված. խորհուրդ եմ տալիս կարդալ Լանդ Տիրոլի պաշտոնական հրապարակումները կամ խորհրդակցել իրավաբանի հետ՝ ցանկացած փոփոխության մասին տեղեկացված մնալու համար։.

Անհրաժեշտ փաստաթղթեր։ Անհրաժեշտ փաստաթղթերի թվում են անձնագիրը, Ավստրիայում հարկային նույնականացման համարը (Steuernummer), ներկայիս բնակության վայրը հաստատող փաստաթուղթը, հողային գրանցամատյանից (Liegenschaftskataster) քաղվածքը և հողամասի նույնականացման համարը (KG, Grundbuchnummer): Վաճառողը տրամադրում է սեփականության վկայական (Grundbuchauszug):

Ամենից հաճախ գործարքը տեղի է ունենում նոտարի առջև. ձեզ անհրաժեշտ կլինի լիազորագիր (եթե ներկայացուցիչ է գործում), նախկին գնման պայմանագիր և այլն:.

Գույքի իրավական կարգավիճակի ստուգում։ Բանակցությունների ընթացքում խորհուրդ է տրվում ներգրավել տեղական փաստաբանի կամ նոտարի. նրանք կստուգեն խոչընդոտների, պարտքերի և սպասվող դատական ​​​​գործընթացների բացակայությունը, ինչպես նաև կադաստրային տվյալների ճշգրտությունը և պայմանագրի իրավական ձևը։

Օրինակ, ես միշտ խնդրում եմ փաստաբանին ստուգել, ​​թե արդյոք գույքն ունի կադաստրային հաստատում և արդյոք այն «ամառանոց» է, որի գնումը կարող է ենթարկվել սահմանափակումների։.

Ավստրիայում անշարժ գույքի ձեռքբերումը ներառում է մի շարք պարտադիր ծախսեր՝ գույքի գնման գնից բացի։ Հիմնականներն են՝

• Անշարժ գույքի փոխանցման հարկ (Grunderwerbsteuer). գնման գնի 3.5%-ը։
• Գրանցման վճար (Eintragungsgebühr): Կադաստրային արժեքի (Einheitswert) կամ շուկայական գնի 1.1%-ը – վճարվում է հողային գրանցամատյանում իրավունքները գրանցելիս:
• Նոտարական վճարներ։ Գործարքի արժեքի մոտավորապես 1–2%-ը՝ կախված գործարքի բարդությունից և նոտարի վարձատրությունից։
• Անշարժ գույքի գործակալի միջնորդավճար։ Սովորաբար այն կազմում է գնման գնի մինչև 3% + 20% ԱԱՀ (վճարվում է գնորդի կողմից), սակայն այս վճարը կարող է լինել պայմանական կամ խառը (կեսը վճարում է վաճառողը, եթե նշված է)։
• Այլ ծախսերը կարող են ներառել գույքի գնահատում, փաստաթղթերի թարգմանություն, ապահովագրություն (բանկային ապահովագրություն հիփոթեքային վարկերի համար) և տարեկան գույքահարկը (Grundsteuer), որը սովորաբար փոքր է, կախված գույքի չափից և գտնվելու վայրից և տարեկան գանձվում է սեփականատիրոջից։

Ընդհանուր առմամբ, անշարժ գույք գնելիս թաքնված ծախսերը կազմում են գնման գնի մոտավորապես 9-11%-ը: Վարկով ֆինանսավորելիս խորհուրդ է տրվում ներառել առնվազն 20-30% կանխավճար (Ավստրիայում հիփոթեքային վարկերը հաճախ տրամադրվում են գնման գնի մինչև 70-80%-ի չափով):.

Դուք պետք է նաև հաշվի առնեք ապագա ամսական ծախսերը՝ կոմունալ ծառայությունները (ջեռուցում, ջուր, ձյան մաքրում և այլն), տան ապահովագրությունը և, հնարավոր է, բնակարանային վճարները (նոր տների համար):

Գնման ժամանակ ծախսերի բաշխման օրինակ (մոտավորապես)

Իրենց գնումները ֆինանսավորելու համար օտարերկրյա գնորդները կարող են դիմել ավստրիական կամ միջազգային բանկերի: Եվրոպացիներին, որպես կանոն, առաջարկվում են նույն պայմանները, ինչ Ավստրիայի քաղաքացիներին:.

Եթե ​​պլանավորում եք հիփոթեքային վարկ վերցնել, նախապես ճշտեք բանկից վարկի ընդունելի պայմաններն ու պահանջները ( 2022 թվականին ներդրված FMA նոր ստանդարտների ): Հաշվի առեք նաև եվրոյի ապագա փոխարժեքը և տոկոսադրույքները, քանի որ դրանք ազդում են ձեր ներդրման շահութաբերության վրա:

Ինչպես նշվեց, ԵՄ/ԵՏՄ քաղաքացի չհանդիսացող ոչ բնակիչների համար հիմնական իրավական պահանջը իշխանությունների թույլտվությունն է (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde): Այս դեպքում՝

• ԵՄ/ԵՏՄ քաղաքացիները համարվում են ավստրիացիներ և կարող են ազատորեն անշարժ գույք գնել առանց որևէ լրացուցիչ հաստատման (չնայած երբեմն պահանջվում է տեղական ինքնակառավարման մարմիններին տեղեկացնել գործարքի մասին):
• Երրորդ երկրների քաղաքացիները գրեթե միշտ պարտավոր են ներկայացնել ձեռքբերման դիմում: Գործընթացը անհատականացված է յուրաքանչյուր դեպքի համար. նրանք պետք է հիմնավորեն գնման նպատակը (օրինակ՝ անձնական բնակության վայր կամ ներդրում) և ներկայացնեն լրացուցիչ փաստաթղթեր (ֆինանսական հաշվետվություններ, ռեզյումե):

2023 թվականի հունվարի 1-ին նոր օրենք , որը խստացնում է արտասահմանյան գնումների վերահսկողությունը: Այժմ հնարավոր է մերժել թույլտվությունը, եթե գործարքը չի համապատասխանում տարածաշրջանի շահերին (օրինակ՝ եթե անշարժ գույքը հիմնականում նախատեսված է զբոսաշրջության համար, կամ եթե գնորդը մշտապես չի բնակվում Ավստրիայում):

Հետևաբար, կարևոր է, որ ԱՊՀ կամ այլ «երրորդ երկրների» քաղաքացիները նախապես ստանան մասնագիտական ​​խորհրդատվություն: Գնման «սոցիալական անհրաժեշտության» կամ «տնտեսական օգուտի» վերաբերյալ համոզիչ փաստարկները կարևոր են:.

Երբեմն թույլտվություն անհրաժեշտ չէ, նույնիսկ եթե գնորդը «երրորդ երկրից» է. կան երկկողմ համաձայնագրեր (օրինակ՝ Շվեյցարիայի կամ Լիխտենշտեյնի հետ) կամ հատուկ արտոնություններ (կնոջ/ամուսնու ազգանունը փոխելը Ավստրիայի քաղաքացիության): Այնուամենայնիվ, լավագույնն է այս մանրամասները ճշտել գործարքից շատ առաջ:

Խարդախությունից և իրավական խնդիրներից խուսափելու համար համոզվեք, որ ունեք

Նոտար։ Ավստրիայում գործարքները կատարվում են նոտարի (նոտարի) միջոցով։ Սա ապահովում է իրավական ամբողջականությունը. նոտարը կստուգի սեփականության իրավունքները և պայմանագրի օրինականությունը։ Կարևոր է ընտրել անշարժ գույքի ոլորտում փորձ ունեցող նոտար։

Իրավաբանական օգնություն։ Ես խորհուրդ եմ տալիս վարձել փաստաբան կամ անշարժ գույքի խորհրդատու, հատկապես, եթե դուք գերմաներեն չեք խոսում։ Նրանք կարող են օգնել ձեզ պատրաստել և թարգմանել փաստաթղթերը, ստուգել վաճառողի պարտավորությունները և պատրաստել թույլտվության դիմումը։

Գործարքի ապահովագրություն։ Կարող եք դիտարկել ռիսկի ապահովագրությունը (Treuhandvereinbarung կամ escrow), որի դեպքում միջոցները պահվում են երրորդ կողմի մոտ մինչև բոլոր հաստատումների ստացումը։ Սա ձեզ կպաշտպանի գումար կորցնելուց, եթե գործարքը չեղարկվի գործարքի ավարտման փուլում։

Զգուշացեք խարդախ սխեմաներից: Տիպիկ սխեմաներից են «կրկնակի վաճառքը» (մեկ գույքը միանգամից երկու գնորդի վաճառելը) կամ «ծանրաբեռնված գույքի վաճառքը» (վաճառողը չի գրանցվել): Միշտ պահանջեք հողային գրանցամատյանից (Grundbuchauszug) վերջին քաղվածքը և ստուգեք կողմերի անունները:

Գնումից հետո կարևոր է, որ օտարերկրացին հետևի օգտագործման կանոններին

Երկրորդ տուն (Zweitwohnsitz): Ինչպես արդեն նշվեց, գնված անշարժ գույքը պետք է լինի ձեր հիմնական կամ «աշխատանքային» բնակության վայրը (օրինակ, եթե դուք ժամանակավորապես սովորում կամ աշխատում եք Տիրոլում), հակառակ դեպքում այն ​​կարող է համարվել անօրինական երկրորդ տուն:

Բժիշկներին և ուսուցիչներին երբեմն բացառություններ են տրվում։ Ամեն դեպքում, համոզվեք, որ լրացրել եք բնակության բոլոր հայտարարագրերը և չեք ընկնում «նախընտրելի համայնքների» (Vorbehaltsgemeinden) սահմանափակումների տակ, որտեղ նոր երկրորդական տների կառուցումը ընդհանրապես արգելված է։.

Վարձակալություն։ Օտարերկրացիներին թույլատրվում է վարձակալության տալ իրենց անշարժ գույքը։ Այնուամենայնիվ, եթե անշարժ գույքը համարվում է «Freizeitwohnsitz» (արձակուրդի բնակարան), քաղաքային կանոնակարգերը կարող են սահմանափակել կարճաժամկետ վարձակալությունը (օրինակ՝ Airbnb): Վարձակալելուց առաջ ստուգեք տեղական կանոնակարգերը և վճարեք բոլոր համապատասխան տուրիստական ​​վճարները։

Ժառանգություն և վերավաճառք։ Օտարերկրացիներն ունեն նույն ժառանգության իրավունքները, ինչ Ավստրիայի քաղաքացիները։ Եթե հետագայում ցանկանաք վերավաճառել գույքը, կիրառվում են նույն քայլերը (հիմնականում վաճառքը նոտարի միջոցով)։

Պայմանագրի պայմաններից կախված՝ կարող է անհրաժեշտ լինել վերադարձնել հարկերի մի մասը կամ վճարել նոր կադաստրային գնահատում, սակայն այս մանրամասները սովորաբար լուծվում են ավտոմատ կերպով վերավաճառքի ժամանակ։.

Կանոնավոր հսկողություն։ Եթե այնտեղ մշտական ​​բնակություն չեք պահպանում, խորհուրդ է տրվում վարձել կառավարչական ընկերություն կամ վստահելի անձ՝ ձեր գույքը վերահսկելու համար. ստուգել դրա վիճակը, վճարել կոմունալ վճարումները, մաքրել ձյունը և այլն։ Սա կպաշտպանի ձեր գույքը և կխուսափի ցանկացած խնդիրներից։

Բնակարանների տեսակները տատանվում են մեկ ննջասենյակից մինչև չորս ննջասենյակ ունեցող բնակարանների միջև, բարձրահարկ շենքերում կամ թաունհաուսներում, պատշգամբներով կամ առանց դրանց: Նոր տները հաճախ կառուցվում են համալիրներում՝ կայանատեղիով և վերելակներով. առկա բնակարանները ավելի հին են, բայց երբեմն առանձնանում են իրենց յուրահատուկ բնույթով (փայտե գերաններ, հնաոճ ձևավորում):

Հիշե՛ք, որ նորակառույց շենքերում գները սովորաբար ավելի բարձր են (ներդրողները վճարում են ժամանակակից հարմարությունների համար), մինչդեռ վերավաճառվող անշարժ գույքն ավելի էժան է, բայց կարող է վերանորոգման կարիք ունենալ։.

Գները և լսարանը

• Երիտասարդ զույգերի կամ ուսանողների համար հետաքրքիր են ստուդիաները և մեկ սենյականոց բնակարանները (ներկայումս՝ մոտ 4000-5000 €/մ² Ինսբրուկում):.
• Ընտանիքների համար ավելի հարմար են ընդարձակ 2-3 սենյականոց բնակարանները, հատկապես արվարձաններում կամ մարզկենտրոններում (մոտ 3,500 եվրո/մ²):.
• Հանգստավայրերի մոտ գտնվող բնակարանները (օրինակ՝ Կիցբյուելում) ընտրում են ներդրողները կամ ընտանիքները, որոնք պատրաստ են վճարել լեռան տեսարանի համար։.
• Եթե ​​ցանկանում եք վարձակալության տալ ձեր կացարանը զբոսաշրջիկներին, ապա լավագույնն է ընտրել կոմպակտ բնակարաններ հայտնի վայրերում (իհարկե, հաշվի առնելով երկրորդական բնակարանաշինության մասին օրենքները):.

Առավելություններ՝ բնակարանները սովորաբար ավելի էժան են մեկ քառակուսի մետրի համար, քան տները, ավելի հեշտ են պահպանել և վարձակալել (հող, ձյուն մաքրելու և այլն ծախսեր չկան):

Թերություններ՝ ավելի քիչ գաղտնիություն, կոմունալ ծախսեր (տան սպասարկում, վերանորոգում) և հաճախ ավելի բարձր գներ քաղաքի կենտրոնում:

Մասնավոր տունը կամ շալեն մեծ սեփականություն է ցամաքի վրա։.

Առավելություններ՝ ավելի շատ տարածք և գաղտնիություն, անձնական այգի/ավտոտնակ և անհատականություն: Այս տները հաճախ կառուցվում են բարձրորակ նյութերից (քար, ամուր փայտ), լավ են պահպանում ջերմությունը (կարևոր է լեռներում) և շքեղ տեսք ունեն Ալպերի ֆոնի վրա:

Թերություններ՝ գինը և սպասարկումը: Տունը պահանջում է զգալի ներդրումներ ջեռուցման, տանիքի վերանորոգման, ձմեռային ձյան մաքրման և այլնի համար: Բացի այդ, դուք պետք է ստուգեք թույլտվությունները. որոշ տարածքներում արգելվում է նոր շալեների կառուցումը (հատկապես պահպանվող տարածքներում):

Եթե ​​պլանավորում եք վարձակալության տալ ձեր տունը (ներառյալ Airbnb-ի միջոցով), խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ Ավստրիայի օրենսդրությունը կարող է սահմանափակել կարճաժամկետ վարձակալությունները (Zweitwohnsitz-ի սահմանաչափերը):.

Գնման նկատառումներ. նույն հողի փոխանցման կառավարման գործընթացը վերաբերում է նաև առանձնատանը կամ տանը: Այնուամենայնիվ, մասնավոր տները հաճախ ունենում են լրացուցիչ պայմաններ, որոնք պահանջում են, որ սեփականատերը բնակվի այնտեղ տարվա որոշակի ժամանակահատվածում (բնակարանային պակասի սրացումից խուսափելու համար):

Շալե գնելուց առաջ հարցրեք «սոցիալական շահի» մասին. երբեմն գնորդներից խնդրում են տրամադրել օգտագործման պլաններ (անձնական բնակարանային, բակ-ինվեստիցիա):.

Եթե ​​շքեղություն եք փնտրում, պատրաստ եղեք շատ բարձր գների՝ սկսած մի քանի միլիոն եվրոյից։ Վիլլաները հաճախ համատեղում են ժամանակակից դիզայնը ալպյան ճարտարապետության հետ՝ առանձնանալով սպա-կենտրոններով, սաունաներով և համայնապատկերային պատուհաններով։ Նման անշարժ գույքի գները (օրինակ՝ Կիցբյուելում կամ Աքսամում) կարող են գերազանցել 10,000-15,000 եվրոն մեկ քառակուսի մետրի համար։.

Նման առարկաները հարմար են հետևյալ դեպքերում

• Դուք ցանկանում եք երկրորդ տուն ունենալ հանգստավայրում։.
• Դուք անշարժ գույքը դիտարկում եք որպես երկարաժամկետ ներդրում ապագա բնակելի տարածքում (օրինակ՝ նոր մեծ բնակելի նախագծի):.
• Դուք պլանավորում եք վարձակալել բացառիկ վարձակալներին (տարածաշրջանային ապրանքանիշը կարևոր է այստեղ):.

Նմանատիպ իրավիճակ է նաև շքեղ բնակարանների դեպքում. դրանք կարող են առաջարկվել հյուրանոցային ծառայություններով, ընդունարանով և այլն: Սա նիշային ապրանք է:.

Հողամասի ընտրություն։ Փնտրեք հողամասեր նշանակված շինարարական գոտիներում (Bauzone): Բնակելի հողամասերը բարձր են գնահատվում Տիրոլում: Եթե ​​պլանավորում եք տուն կառուցել, համոզվեք, որ հողամասը հաստատված է բնակելի օգտագործման համար, այլ ոչ թե միայն գյուղատնտեսական: Տարածական պլանավորման նոր կանոնակարգերը ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) կարող են սահմանափակել նոր գոտիների նշանակումը:

Հողերի գներ։ Տիրոլում արժե հող գնել վաղաժամ. 2024 թվականին միջին գինը գնահատվում է €414/մ²: Ինսբրուկի կենտրոնում և շրջակայքում հողամասերը հասնում են €786/մ²-ի, իսկ մոտակա Վարմարկետում՝ €689/մ²-ի, մինչդեռ երկրի մեծ մասում գները զգալիորեն ցածր են։

Ներդրողները սպասում են, որ հողերի արժեքը կբարձրանա, քանի որ նոր տարածքները սակավ են դառնում, հատկապես հանգստավայրերի մոտ։.

Գնման նկատառումներ։ Հողատարածքի ցանկացած գործարք հաճախ պահանջում է հատուկ լրացուցիչ հաստատումներ (ջրամատակարարումից մինչև ճանապարհաշինարարություն):

Գնումից հետո, ամենայն հավանականությամբ, անհրաժեշտ կլինի ձեռք բերել նախագծային փաստաթղթեր և շինարարական թույլտվություններ (Baubewilligung)՝ սա երկարատև և թանկ գործընթաց է Ալպերում (լանդշաֆտի, ջրահեռացման և այլնի վրա ազդեցության ստուգումների պատճառով):.

Տիրոլի շուկան ենթակա է օրենսդրական փոփոխությունների: Վերջին տարիներին ներդրվել են հետևյալ կարևոր փոփոխությունները

Երկրորդ տան և դատարկ տան հարկեր (2023): 2023 թվականի հունվարի 1-ին Տիրոլում ուժի մեջ մտավ «Դատարկ տների և բնակարանային հարկի մասին» (TFLAG) օրենքը: Այն պահանջում է, որ համայնքները լրացուցիչ հարկեր գանձեն վեց ամսից ավելի դատարկ բնակելի անշարժ գույքի և երկրորդական տների համար:

Վճարները սահմանվում են համայնքների կողմից. մեծ բնակարանների համար վերին սահմանը տարեկան մինչև 2500 եվրո է: Գաղափարն այն է, որ խրախուսվի դատարկ տների վարձակալությունը և խոչընդոտվի չօգտագործվող երկրորդական տների գնումը:.

Արդյունքում, նոր վարձակալության բնակարանները դարձել են մի փոքր ավելի շահավետ տարբերակ, իսկ երկրորդական տների համար նախատեսված «փայտե շալեների» վրա սպեկուլյացիաները դարձել են ավելի դժվար: Գնորդները պետք է նախապես ստուգեն քաղաքապետարանից, թե արդյոք իրենց գնած անշարժ գույքը հարկային գոտում է (սա կարող է տարբեր լինել գյուղից գյուղ):.

Փոփոխություններ անշարժ գույքի մասին օրենքում։ 2025 թվականին առաջարկվել է խստացնել գյուղատնտեսական հողերի և թեք տարածքների կարգավորումները։ Օրինակ՝ նախատեսվում է վերակենդանացնել «հողային վերահսկիչի» ինստիտուտը և սահմանափակել դաշտերի վերածումը արևային էլեկտրակայանների՝ գյուղատնտեսական վարելահողերը պահպանելու համար։

Կան նաև երաշխիքներ, որ ֆերմերները առաջնահերթություն կունենան հարևան հողամասեր գնելիս: Եթե ​​դուք պլանավորում եք հող կամ պլանտացիա գնել, հետևեք նորություններին. այս փոփոխությունները կարող են սահմանափակել նման հողերը կառավարելու ձեր ազատությունը:.

Գործարքների ընթացակարգեր։ Գործարքների մշակումն ավելի թվային է դարձել. շատ դաշնային նահանգներ, այդ թվում՝ Տիրոլը, որոշ դիմումներ վերածում են էլեկտրոնային ձևաչափի։ Այնուամենայնիվ, դեռևս պահանջվում է թղթային նոտարի ստորագրություն։ Կարևոր է հետևել կառավարության կայքերում առկա դիմումի ձևերին։

Տեղեկատվական ռեսուրսներ։ Հեշտ է հետևել փոփոխություններին Լանդ Տիրոլի և իրավական տեղեկատվական համակարգերում ( RIS ): Ես նաև խորհուրդ եմ տալիս բաժանորդագրվել WKO Tirol-ի և LK Tirol-ի լրատուներին, քանի որ նրանք հաճախակի հրապարակում են ուղեցույցներ և վերլուծություններ անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցած փոփոխությունների վերաբերյալ։

Մի՛ խնայեք մասնագետների վրա։ Ամենատարածված սխալը իրավաբանական աջակցության և աուդիտների ծախսերի թերագնահատումն է։ Իրավաբանի և որակավորված գնահատողի առկայությունը կօգնի խուսափել ավելի մեծ կորուստներից։

Նայեք առաջին բնակարանից այն կողմ, որը տեսնում եք։ Տիրոլի բնակարանային շուկան գերհագեցած է, և նմանատիպ առաջարկը կարող է ավելի էժան լինել հարևան քաղաքում։ Համեմատեք տարբերակները և ժամանակ մի տվեք որոշում կայացնելու համար։

Հաշվի առեք բոլոր ծախսերը։ Մի սահմանափակվեք գործարքի գնով. ներառեք բոլոր հարկերն ու ծախսերը (առնվազն 10%), ինչպես նաև կանոնավոր կոմունալ վճարումները, հատկապես, եթե պլանավորում եք գույքը վաճառել վերավաճառքի շուկային կամ վարձակալության տալ։

Ստուգեք պայմանագրի մանրամասները: Օտարերկրացիները հաճախ կարող են բաց թողնել պայմանագրի որևէ կարևոր կետ կամ թերագնահատել պարտադիր օգտագործման կետը (օրինակ՝ որ այն չի կարող վարձակալության տրվել որպես «արձակուրդի բնակարան» առանց թույլտվության): Անհրաժեշտության դեպքում վարձեք թարգմանիչ:

Անշարժ գույքի գործակալի հեղինակությունը։ Վստահեք միայն ստուգված գործակալներին։ Շուկայում կան կասկածելի հեղինակություն ունեցող աննկատելի գործակալներ։ Ստուգեք ակնարկները և նրանց լիցենզիան (Maklerbefugnis – փաստաթուղթ, որը լիազորում է բրոքերին գործարքներ կատարել Ավստրիայում):

Տիրոլը առաջարկում է գրավիչ, բայց միևնույն ժամանակ բարդ անշարժ գույքի շուկա։ Կարևոր են հետևյալ հիմնական կետերը

• Որոշեք ձեր նպատակը և բյուջեն նախքան որոնումը սկսելը (տեղափոխվել, վարձակալել, ներդրում կատարել):
• Ուսումնասիրեք տարածաշրջանները: Իմացեք գնային տարբերությունների և կանոնակարգերի մասին (բնակարանն ավելի թանկ է խոշոր քաղաքներում, ավելի էժան՝ լեռներում, բայց կան սահմանափակումներ երկրորդական տների վերաբերյալ):
• Գնահատեք բոլոր ծախսերը: Գործարքի գումարի առնվազն 10%-ը նախատեսեք հարկերի, վճարների և թղթաբանության համար:
• Խորհրդակցեք մասնագետների հետ: Վարձեք տեղական անշարժ գույքի գործակալ և փաստաբան, հատկապես, եթե գերմաներեն չեք խոսում: Սա կպաշտպանի ձեզ թյուրըմբռնումներից և կարագացնի գործընթացը:
• Պլանավորեք իրավական գործընթացը։ Եթե դուք ԵՄ/ԵՏՄ քաղաքացի չեք, ստացեք թույլտվություն Հողային փոխանցման գրասենյակից. առանց դրա գործարքը անհնար է։ Համոզվեք, որ բոլոր փաստաթղթերը կարգին են, նախքան պայմանագիրը ստորագրելը։

Կարող եք սկսել պարզ քայլերից. դիտել վստահելի կայքերում տեղադրված գովազդները, բաժանորդագրվել գործակալությունների նորություններին (օրինակ՝ Vienna Property Investment-ը, որը հրապարակում է տարածաշրջանային ակնարկներ) և հավաքել տեղեկատվություն տարածքի մասին։.

Այնուհետև կապվեք տեղական մասնագետների հետ. նրանք կխորհրդակցեն ձեզ, թե որ անշարժ գույքն է ամենից լավ համապատասխանում ձեր կարիքներին։.