Ինչպես գնել անշարժ գույք Ստորին Ավստրիայում 2026 թվականին. գներ, օրենքներ և խորհուրդներ

Ստորին Ավստրիան (Niederösterreich) Ավստրիայի ամենամեծ նահանգն է տարածքով և բնակչությամբ (մոտավորապես 1.7 միլիոն բնակիչ), որը շրջան է կազմում Վիեննայի շուրջը։ Այն ընդգրկում է մայրաքաղաքի արվարձաններից (օրինակ՝ Մյոդլինգ և Տյուլն) մինչև առողջարաններ (Բադեն) և Վախաուի ու Վիներտալի գեղատեսիլ գինու հովիտները։.

Հարմար դիրքի շնորհիվ Ստորին Ավստրիան գտնվում է Բրատիսլավայից ընդամենը 30 րոպեի և Լինցից ու Զալցբուրգից 2-3 ժամվա հեռավորության վրա։ Բնակարանների գները այստեղ զգալիորեն ցածր են, քան Վիեննայում, ինչը հարմար է դարձնում այն ​​նրանց համար, ովքեր համեմատում են մայրաքաղաքի արվարձաններում գտնվող տարբերակները և Լինցի անշարժ գույքը ՝ որպես խոշոր քաղաքի այլընտրանք։

Ստորին Ավստրիան իր բերրի հողերի, խաղողի այգիների և պտղատու այգիների շնորհիվ ձեռք է բերել Վիեննայի «այգեգործական գոտու» համբավ. մասնավոր այգիներով տները այստեղ ավելի տարածված են, քան Վիեննայում։ Այն իդեալական է նրանց համար, ովքեր գնահատում են էկոլոգիան և տարածքը՝ միաժամանակ պահպանելով քաղաքի հարմարություններից օգտվելու հնարավորությունը։.

• խոստումնալից տնտեսություն
• լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ (A1, A2 մայրուղիներ, S-Bahn ցանց դեպի Վիեննա և միջազգային օդանավակայան)
• գերազանց դպրոցներ, բազմազան հանգստի գոտիներ

Հաշվի առնելով տեղական դպրոցների որակը և տարածաշրջանների անվտանգությունը, շատ գնորդներ գալիս են հարևան դաշնային նահանգներից և արտասահմանից։.

Ես համոզված եմ, որ բնության, հարմարավետության և կայուն իրավական պայմանների համադրությունն է, որ Ստորին Ավստրիան դարձնում է գրավիչ վայր ապրելու և ներդրումներ կատարելու համար։.

Ստորև մենք մանրամասն կանդրադառնանք 2025 թվականի շուկայի ներկայիս իրավիճակին, բնակարանների հիմնական տեսակներին և այն վայրերին, որտեղ կարելի է տուն կամ բնակարան փնտրել, ինչպես նաև կբացատրենք տուն գնելու գործընթացը Ավստրիայի քաղաքացիների և օտարերկրացիների համար։.

Մի քանի տարվա արագ աճից հետո, Ստորին Ավստրիայում բնակարանների գները շտկվել են: 2023 թվականի տվյալների հիման վրա, Ավստրիայի վիճակագրական ծառայությունը նշում է տների գների -4.9% անկում 2022 թվականի համեմատ, իսկ բնակարանների գների -3.0% անկում: Ավստրիայում բնակարանները տարածաշրջաններով համեմատողների համար այս շտկումը հատկապես նկատելի է Վիեննայի շրջակայքում բնակարանային հատվածում:

Ընդհանուր առմամբ, Ավստրիայի բնակարանային շուկան կրճատվել է մոտավորապես -2.6%-ով։ Վիեննան գլխավորել է անկումը (տների գները նվազել են -6.7%-ով), մինչդեռ որոշ արևմտյան նահանգներում (Շտիրիա, Զալցբուրգ և Տիրոլ) բնակարանների գները նույնիսկ փոքր-ինչ աճել են։ Հետևաբար, երկրի տարբեր շրջանները համեմատելիս օգտակար է հաշվի առնել, թե ինչպես Շտիրիայում անշարժ գույքի շուկան Վիեննայի արվարձանների համեմատ։

Այնուամենայնիվ, 2024 թվականի վերջին շուկան կայունացել էր։ Raiffeisen Research-ի տվյալներով ՝ բնակարանների գները տարեկան կտրվածքով նվազել են ընդամենը մոտավորապես -1%-ով, իսկ 2025 թվականի առաջին ամիսներին որոշ հատվածներում չափավոր աճ է նկատվում։

Բանկերը հայտնում են հիփոթեքային վարկավորման աճի մասին (Ստորին Ավստրիա/Վիեննա վարկեր +1%՝ 2025 թվականի մարտի համեմատ), և գնորդները նշում են, որ հիմնական տոկոսադրույքի իջեցումը հիփոթեքային վարկերն ավելի մատչելի է դարձնում: Ավելի ցածր գնաճը և տնտեսության աստիճանական բարելավումը պահպանում են գնողունակությունը:.

Միևնույն ժամանակ, նոր շինարարության մատակարարումը զգալիորեն նվազել է։ WKO-ի տվյալներով ՝ բնակելի շինարարության մեկնարկները 2024 թվականին նվազել են -17.3%-ով, և 2025 թվականի համար կանխատեսվում է մոտ 7700 բնակարանի հետագա պակաս։

Մատակարարման կրճատումը սահմանափակում է գների անկումը նույնիսկ չափավոր պահանջարկի դեպքում: Բնակարանային սահմանափակումների մեղմացումից ( KIM-Verordnung-ի վերացում ) մինչև 2024 թվականի վերջը, տների վաճառքի գործարքների թիվը կտրուկ աճել է շատ շրջաններում, ինչը վկայում է կուտակված պահանջարկի մասին: Միտումների համառոտ ակնարկ.

Վարկավորումը աճում է։ Ստորին Ավստրիայում հիփոթեքային վարկերը սկսել են աճել (+1% 2025 թվականի առաջին եռամսյակում), ինչը վկայում է պահանջարկի աճի մասին։

Նոր բնակարանների պակաս։ Շինարարության անկումը (-17.3% 2024 թվականի համար) սահմանափակում է գների անկումը։

Հեռավար աշխատանք։ Շատ վիեննացիներ տեղափոխվում են Ստորին Ավստրիա՝ լրացուցիչ գրասենյակային տարածք և հանգստի ժամանակ ունենալու համար։ Շատերն այժմ շաբաթական մի քանի օր աշխատում են տնից, ինչը մեծացնում է գյուղական տների պահանջարկը։

Վարձակալություն ընդդեմ գնելու։ Վարձակալության պահանջարկը ժամանակավորապես նվազել է, և որոշ անշարժ գույք դատարկ են, ինչը գնումը դարձնում է այլընտրանք։ Ներդրողները կրկին ավելի ու ավելի հաճախ են նայում բնակելի անշարժ գույքին։

Տարածաշրջանային պահանջարկ։ Հատկապես մեծ պահանջարկ ունեն խոշոր տրանսպորտային հանգույցների (երկաթուղային կայարաններ, մայրուղիներ) մոտ գտնվող տարածքները։ Ահա թե որտեղ են նոր նախագծերը մշակվում ամենաարագը։

Արդյունքում, 2024 թվականի վերջի դրությամբ կարող ենք խոսել շահերի հավասարակշռության մասին. վաճառողները ստիպված են ավելի իրատես լինել իրենց գնագոյացման հարցում, իսկ գնորդներն այժմ ունեն ընտրության ավելի լայն հնարավորություններ։.

Շատ փորձագետներ սա համարում են գնման համար օպտիմալ ժամանակ. շուկան արդեն վերականգնվել է շտկումից և պատրաստ է չափավոր աճի, եթե տնտեսական պայմանները շարունակեն բարելավվել: Հետևաբար, 2025–2026 թվականներին Ստորին Ավստրիայում բնակարանների գները կարող են սկսել փոքր-ինչ աճել (+1–2%), հատկապես, եթե գների նվազման միտումը շարունակվի:.

Ստորին Ավստրիայի շուկան առաջարկում է բնակարանների երեք հիմնական տեսակ՝ մասնավոր տներ, բնակարաններ և շինարարական հողամասեր: Եկեք նայենք յուրաքանչյուրի առանձնահատկություններին

Առանձին տները ընտանիքների համար ամենատարածված տարբերակն են: Ստորին Ավստրիան հայտնի է իր կիսափայտե տնակներով և ժամանակակից մեկ և երկհարկանի տներով՝ մասնավոր հողամասերով: Ավստրիայի վիճակագրության համաձայն ՝ տարածաշրջանի բոլոր բնակելի միավորների մոտավորապես 51%-ը առանձին տներ են (մեկ բնակարան մեկ շենքում):

Տները սովորաբար ունեն այգի կամ բակ, որը բարձր են գնահատում երեխաներ ունեցող ընտանիքները: Գյուղական վայրերում կարող եք գտնել հին ֆերմերային տներ (Bauernhäuser). դրանք ավելի էժան են, քան նոր տնակները, բայց պահանջում են զգալի վերանորոգում և հաճախ վաճառվում են հարակից գյուղատնտեսական հողատարածքների հետ միասին:

Գործնական ընտրություն նրանց համար, ովքեր մեծ հողամասի կարիք չունեն կամ հաճախ են քաղաք ճանապարհորդում: Բազմաբնակարան շենքերը տարածված են Ստորին Ավստրիայում. վիճակագրության համաձայն, շենքերի 13%-ը պարունակում է երկու բնակարան, 17%-ը՝ երեքից ինը բնակարան, իսկ 12%-ը՝ տասից տասնինը բնակարան:.

Բնակարանները հաճախ գնում են երիտասարդ, երեխաներ չունեցող ընտանիքները, տարեց մարդիկ կամ աշխատող զույգերը։ Դրանք ավելի էժան են, քան տները, պահանջում են ավելի քիչ այգեգործություն և սովորաբար ավելի լավ հասանելիություն ունեն քաղաքային կենտրոններին. Սանկտ Պյոլտենը, Կրեմսը և այլ քաղաքներ ունեն ժամանակակից բնակարանային ֆոնդ։ Այս շենքերը հաճախ ունեն վերելակ, ստորգետնյա կայանատեղի, լավ ջեռուցում և մոտակա հարմարություններ։.

Եթե ​​ցանկանում եք տուն կառուցել ձեր սեփական նախագծի համաձայն, ապա պետք է հողատարածք գնեք։ Ստորին Ավստրիայում հողերի գները տարբերվում են ըստ տարածաշրջանի . 2024 թվականին շինարարական հողերի միջին գինը կազմել է մոտավորապես 113 եվրո/մ² (մի փոքր ցածր է Ավստրիայի միջինից):

Կոմունալ ծառայություններ (գազ, ջուր, էլեկտրաէներգիա) և լավագույն վայրերում գտնվող հողամասերն ավելի թանկ են։ Հատկապես տարածված են գյուղական գինեգործական շրջաններում (Վախաու, Վիներտալ) և արվարձաններում, որտեղ կարող եք կառուցել ձեր բոլոր կարիքներին համապատասխանող անհատական ​​տուն։.

Տարածաշրջանը նաև առաջարկում է բազմաբնակարան շենքերի վաճառքի համար (քաղաքներում հիմնական նորակառույց շինությունները), ինչպես նաև ֆերմերային տնտեսություններ և նույնիսկ շքեղ առանձնատներ (շալեներ և վիլլաներ): Այս տարբերակները հարմար են ներդրողների կամ մեծ ընտանիքների համար:.

Ստորին Ավստրիան բաժանված է չորս մեծ շրջանների (թաղամասերի), որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր ուրույն բնույթը։ Ահա դրանցից հիմնականները՝

Վիներտալ (հյուսիս-արևելք): Գինեգործական շրջան Սլովակիայի հետ սահմանի երկայնքով: Այն առանձնանում է խնամված բլուրներով՝ խաղողի այգիներով, փոքր, հարմարավետ գյուղերով և առատ կանաչ տարածքներով: Վիներտալի բնակիչները այն ընտրում են իր բաց տարածքների, մաքուր օդի և գինեգործական կլիմայի համար, միաժամանակ վայելելով քաղաք հասնելու հարմարավետությունը:

• Հիմնական քաղաքներից են Կորնոյբուրգը և Միստելբախը, ինչպես նաև Դոնաու հովտի համայնքները։.
• Բնակարանների գները այստեղ, որպես կանոն, ավելի ցածր են, քան Վիեննայի արվարձաններում. շատ տներ և հողամասեր ավելի մատչելի են։.
• Շրջանը լավ կապված է Վիեննայի հետ. գնացքով (S-Bahn) մայրաքաղաքը գտնվում է մոտավորապես 1 ժամվա հեռավորության վրա։.

Վալդվիրտել (հյուսիս-արևմուտք): Անտառապատ և գյուղական շրջան Չեխիայի Հանրապետության հետ սահմանի երկայնքով: Այն առանձնանում է հանգիստ գյուղերով, ընդարձակ անտառներով և լճերով: Շրջանը իդեալական է նրանց համար, ովքեր գնահատում են ձմեռային լեռնադահուկային հանգստավայրերը (օրինակ՝ Հոխֆիխտը) և ամառային արձակուրդները, և չեն դեմ խոշոր քաղաքներ ավելի երկար ճանապարհ անցնելուն (Վիեննան մոտ 1.5-2 ժամվա ճանապարհ է):

• Հիմնական քաղաքներն են Ցվետլը, Գմյունդը և Հորնը։.
• Վալդվիրտելում բնակարանների գները տարածաշրջանում ամենացածրերից են. Raiffeisen Research-ի տվյալներով՝ Ցվեցել շրջանում տների միջին գինը կազմում է ընդամենը ≈1,845 եվրո/մ²:.
• Ենթակառուցվածքն ավելի պարզ է, բայց այստեղի մարդիկ վայելում են մենությունը և բնությանը մոտ լինելը։.

Մոստվիերտել (կենտրոնական, հարավ-արևմուտք): Արդյունաբերական և գյուղատնտեսական շրջան՝ իր մայրաքաղաք Սանկտ Պյոլտենով, ժամանակակից քաղաք՝ համալսարանով և կենսունակ մշակութային միջավայրով: A1 մայրուղին (Վիեննա-Զալցբուրգ) և արևմուտքում գտնվող երկաթուղին անցնում են այստեղով:

Քաղաքային հնարավորությունների (աշխատանք, կրթություն, հանգիստ) և բնության միջև լավ հավասարակշռություն է. մոտակայքում կա Տրայզենբերգ լիճ և անտառներ՝ զբոսանքի համար։.

• Խոշոր քաղաքներ՝ Սենտ Պյոլտեն, Ամստետեն, Մելք և այլն։.
• Գործատուներ՝ տեղական գործարաններ, գյուղատնտեսական ձեռնարկություններ, կրթական և հետազոտական ​​կենտրոններ։.
• Բնակարանների գները միջին են՝ ոչ այնքան բարձր, որքան Վիեննայում, բայց ավելի բարձր, քան հյուսիսային շրջաններում։.

Արդյունաբերական թաղամաս (հարավարևելք): Վիեննայի արվարձանները և Ստորին Ավստրիայի հարավային շրջաններն ամենաթանկն են: Եթե աշխատում եք Վիեննայում կամ նախընտրում եք լինել «իրադարձությունների կենտրոնում», այս տարածքն առաջարկում է ամենաշատ հարմարությունները, բայց դա կլինի թանկ:

• Սա ներառում է Մյոդլինգի, Բադենի և Վիներ Նոյշտադտի շրջանները։.
• Լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ (հիվանդանոցներ, համալսարաններ, ձեռնարկություններ) և Վիեննա տանող հիանալի տրանսպորտային հասանելիություն (20-30 րոպե):.
• Գները բարձր են. օրինակ՝ Մյոդլինգում տան միջին գինը կազմում է ≈€5,420/մ² (2-3 անգամ ավելի թանկ, քան Վալդվիրտելում):.

Խոշոր քաղաքներ։ Հայտնի բնակավայրերի թվում են՝

• Սենտ Պյոլտեն (Ստորին Ավստրիայի մայրաքաղաք)
• Wiener Neustadt (արդյունաբերական կենտրոն հարավում)
• Բադեն (ջերմային առողջարան արևմուտքում)
• Մյոդլինգը և Վիեննայի այլ արվարձաններ։.
• Հյուսիսում նկատելի են Ռեթցը, Միստելբախը, Կրեմսը (համալսարանական քաղաք), Ամշտետենը և այլն։.

Մեծ քաղաքների մեծ մասը գտնվում է գլխավոր ճանապարհների (A1, A2) կամ գետերի (Դանուբ) երկայնքով։.

Տարածքի ընտրությունը կախված է ձեր առաջնահերթություններից՝ արդյոք ցանկանում եք խաղաղություն և լռություն և բնություն (այնուհետև՝ Վալդվիրտել կամ Վիներտալ), թե՞ քաղաքային ծառայություններ և մոտիկություն տնտեսական կենտրոններին (արդյունաբերական թաղամաս, Սանկտ Պյոլտեն):

Օրինակ՝ երեխաներ ունեցող ընտանիքները դպրոցների համար հաճախ ընտրում են խոշոր քաղաքների (Սանկտ Պյոլտեն, Կրեմս) մոտ գտնվող տարածքներ, մինչդեռ գինու սիրահարները՝ Վախաուի խաղողի այգիները։.

Յուրաքանչյուր գնորդ եզակի է: Ահա մի քանի առաջարկություններ՝ հիմնված ձեր նպատակների և կենսակերպի վրա

Երեխաներ ունեցող ընտանիքներ. Նրանք սովորաբար ընտրում են հանգիստ տարածքում գտնվող հողամասով տուն: Այս տարածքում կա խաղահրապարակի համար տարածք և պտղատու ծառերով այգի, և մոտակայքում պետք է լինի լավ դպրոց կամ մանկապարտեզ:

Տուն ընտրելիս հաշվի առեք թաղամասի զարգացման ծրագրերը (նոր դպրոցներ, կայանատեղիներ) և համոզվեք, որ տարածքը համապատասխանում է ձեր երկարաժամկետ ծրագրերին: Հաշվի առեք նաև ապագա ծախսերը. համեմատեք կոմունալ ծառայությունների սակագները ըստ թաղամասերի (կամ իմացեք այլ հարկերի մասին):.

Երիտասարդ զույգեր և մասնագետներ։ Եթե դուք երիտասարդ եք, աշխատում եք երկար ժամեր և չեք պլանավորում ապրել ձեր ծնողների հետ, տրանսպորտին և հարմարություններին մոտ բնակարանը հարմար տարբերակ է։ Բնակարանը սովորաբար ավելի էժան է գնելու և պահպանելու համար, և ի տարբերություն տան, ձեզ հարկավոր չէ այգի խնամել։

Եթե ​​փնտրում եք մի փոքր գաղտնիություն, դիտարկեք քաղաքային տունը (Reihenhaus)՝ նման փոքր «ամառանոցի». հաճախ գտնվում է արվարձաններում՝ փոքրիկ մասնավոր բակով, բայց ավելի էժան է, քան առանձնատունը։.

Տուն վարձակալող երիտասարդ զույգերի համար փոքր բնակարան գնելը նույնպես կարող է ներդրում լինել. մասնակցելով առաջին անգամ տուն ձեռք բերելու ծրագրին (Eigenheim-Förderung), պետությունը մարում է վարկի մի մասը։.

Կենսաթոշակառուներ և տարեցներ։ Ավագները գնահատում են հարմարավետությունը և սպասարկման հեշտությունը։ Նրանք հաճախ ընտրում են բնակարաններ կամ տներ փակ համայնքներում՝ վերելակներով, կայանատեղիով և կլինիկաներին մոտ։

Օրինակ՝ Սանկտ Պյոլտենի և Վիեննայի շրջակայքում կան թոշակառուների համար նախատեսված համայնքներ և ծերանոցներ: Կարևոր է դեղատների, կլինիկաների և հասարակական տրանսպորտի մոտ լինելը: Եթե ցանկանում եք ապրել քաղաքից դուրս, փնտրեք միահարկ տներ՝ առանց աստիճանների և լավ մուտքով, և հաշվի առեք ձեր հիփոթեքային պայմանագրում թոշակի անցնելուց հետո վճարումների կրճատման հնարավորությունը:.

Ներդրողներ։ Եթե գնում եք ներդրումային նպատակով (վարձակալության կամ վերավաճառքի), հաշվի առեք անշարժ գույքի իրացվելիությունը։ Սրանք հաճախ բնակարաններ են արվարձաններում կամ նորակառույց շենքեր՝ երկաթուղային կայարանների և մայրուղիների մոտ։ Հայտնի տարբերակներից են Սանկտ Պյոլտենը և Վիեննայի շրջանը, որտեղ վարձակալության տրվող անշարժ գույքի մեծ պահանջարկ կա։

Գնելուց առաջ վերլուծեք շուկայական պայմանները. ուսումնասիրեք վարձակալության եկամտաբերության վիճակագրությունը (օրինակ՝ եկամտաբերությունը գնի ≈3–4%-ը) և համեմատեք այլընտրանքային տարբերակների հետ: Vienna Property Investment-ը կօգնի ձեզ գնահատել, թե որ տեսակի անշարժ գույքն է ամենահարմարը ձեր ռազմավարությանը:.

Ուսանողներ։ Ստորին Ավստրիայում կան համալսարաններ (Սանկտ Պյոլտեն, Կրիմս)։ Ուսանողները սովորաբար նախընտրում են վարձակալել, բայց նրանք, ովքեր ցանկանում են ներդրում կատարել իրենց ապագայի մեջ, կարող են դիտարկել մատչելի բնակարաններ համալսարանի մոտ։ Էժան ստուդիան կամ փոքր բնակարանը կարող է շահավետ ներդրում լինել, եթե գները շարունակեն բարձրանալ, և վարձակալության հնարավորություններ լինեն։

Նրանց համար, ովքեր աշխատում են տնից հեռու։ Եթե դուք գնում եք Վիեննա կամ այլ քաղաք, դիտարկեք ուղիղ տրանսպորտային հասանելիությունը։ S-Bahn կայարանների և գլխավոր մայրուղիների մոտ գտնվող տներն ու բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն։ Օրինակ՝ Թյուլն կայարանի կամ Wien -Նոյշտադտի շրջակայքում գտնվող փոքր քաղաքները հարմար են Վիեննա ամենօրյա ուղևորությունների համար։

Կենդանիների սիրահարներ։ Շների և կատուների տերերին անհրաժեշտ է առանձին բակ կամ այգի։ Նորակառույց թաունհաուսները հաճախ ունենում են փոքր այգիներ, որտեղ կարող են թափառել ընտանի կենդանիները։ Խուսափեք փողոց մուտք չունեցող ցածրահարկ բնակարաններից կամ այն ​​բնակարաններից, որտեղ տանտերերի ասոցիացիայի կանոնները արգելում են մեծ կենդանիներ պահելը։

Էկո-սիրահարների համար։ Տարածաշրջանում էներգաարդյունավետ տների պահանջարկը մեծանում է։ Եթե կանաչ տեխնոլոգիաները կարևոր են ձեզ համար, փնտրեք պասիվ տան հավաստագրմամբ կամ տեղադրված արևային վահանակներով տներ։ Այս անշարժ գույքը ավելի թանկ է գնելու համար, բայց դրանք կարող են տարեկան հարյուրավոր եվրո խնայել ջեռուցման և կոմունալ ծառայությունների վրա։

Կարճաժամկետ վարձակալության տներ և ամառանոցներ։ Եթե ​​դուք պլանավորում եք օգտագործել ձեր անշարժ գույքը որպես ամառանոց կամ Airbnb, ստուգեք տեղական կանոնակարգերը։ Շատ համայնքներ ներդրել են երկրորդ տան հարկեր ( Zweitwohnsitzsteuer ) կամ կարճաժամկետ վարձակալության սահմանափակումներ։ Զբոսաշրջային գոտիներում (Վախաու, Wien ) ամառանոցները տարածված են, բայց կարող են լրացուցիչ վճարներ պահանջել։

Ստորին Ավստրիայում բնակարանների գները կախված են բազմաթիվ գործոններից: Որպես ուղեցույց, 2024 թվականին Ստորին Ավստրիայում տան միջին գինը կազմել է մոտավորապես €2,515/մ², իսկ բնակարանին՝ €2,941/մ²: Համեմատության համար, Ավստրիայում ընդհանուր առմամբ միջին գինը կազմում է €2,709/մ² (տուն) և €4,000/մ² (բնակարան), մինչդեռ Վիեննայում միջին գները համապատասխանաբար €5,492/մ² և €4,941/մ² են: Այս տարբերությունը արտացոլում է մայրաքաղաքին մոտ լինելը և անշարժ գույքի չափը:.

Լրիվ պատկերացում կազմելու համար շատերը համեմատում են ոչ միայն Վիեննան և Ստորին Ավստրիան, այլև արևմտյան շուկաները, օրինակ՝ Տիրոլի անշարժ գույքը , որտեղ հողի պակասը և զբոսաշրջիկների պահանջարկն ավելի մեծ ազդեցություն ունեն գների վրա։

Շրջան և տեղանք։ Ամենակարևոր գործոնը։ Վիեննային և խոշոր քաղաքներին մոտ լինելը զգալիորեն բարձրացնում է գները։ Օրինակ՝ Վիեննայից հարավ գտնվող շրջաններում գները 2-3 անգամ ավելի բարձր են, քան հյուսիսում։ Օրինակ՝ Մյոդլինգում տան միջին գինը կազմում է մոտավորապես €5,420/մ², մինչդեռ Ցվետլեում այն ​​կազմում է ընդամենը մոտավորապես €1,845/մ²։

Ջրի կամ լեռների տեսարանները, կանաչ տարածքները և տարածքի հեղինակությունը (տարածաշրջանում Նայթսբրիջը) նույնպես ավելացնում են գինը։.

Շենքի տեսակը և չափը։ Նոր շինարարությունը սովորաբար ավելի թանկ է, քան արդեն իսկ գոյություն ունեցող բնակարանները (Altbau), հատկապես, եթե դա «պասիվ տուն» է՝ բարձր էներգաարդյունավետությամբ։ Ավելի մեծ տունը կամ շատ սենյակները մեծացնում են ընդհանուր արժեքը, չնայած մեկ քառակուսի մետրի գինը կարող է ավելի ցածր լինել։

Լրացուցիչ տարածքները, ինչպիսիք են ձեղնահարկը, պատշգամբը, նկուղը, ավտոտնակը կամ մասնավոր կայանատեղին, զգալի առավելություն են տալիս՝ դրանք մեծացնում են տան հարմարավետությունն ու արժեքը։.

Վիճակը և կառուցման տարեթիվը։ Նոր կամ վերջերս վերանորոգված շենքերը գնահատվում են ավելի բարձր։ Հին տները երբեմն ավելի էժան են, բայց հաճախ պահանջում են ներդրումներ (վերանորոգում, ջերմամեկուսացում), ինչը իջեցնում է մեկնարկային գինը։

Ուշադրություն դարձրեք պատուհանների, տանիքի և ջեռուցման համակարգի որակին. Ավստրիայում կան բազմաթիվ շենքեր, որոնք ունեն պատմություն, ուստի գնելուց առաջ անհրաժեշտ է ստուգել դրանց վիճակը։.

Ենթակառուցվածքներ։ Մանկապարտեզների, դպրոցների, տրանսպորտային հանգույցների, խանութների, հիվանդանոցների և այգիների մոտ լինելը բարձրացնում է գույքի արժեքը։ Օրինակ, լավ դպրոցական շրջանում գտնվող տունը կարող է 10-15%-ով ավելի թանկ արժենալ, քան մոտակայքում դպրոց չունեցող նմանատիպ տունը։

Ճիշտ որոշում կայացնելու համար հաշվի առեք «տեղանքի հարմարավետությունը». ինչպես նշվեց, տան գտնվելու վայրը նույնքան կարևոր է, որքան դրա դիզայնը։.

Լրացուցիչ հարմարություններ։ Գեղեցիկ տեսարանով պատշգամբը կամ տեռասը, մասնավոր այգին, վերելակը, սաունան կամ շենքում լողավազանը զգալիորեն ազդում են գնի վրա։ Խելացի տեխնոլոգիաներով (ջերմության վերականգնման օդափոխման համակարգեր, արևային վահանակներ) նոր տները ավելի թանկ են, բայց բարձրացնում են գույքի երկարաժամկետ արժեքը։

Տնտեսական գործոններ։ Տոկոսադրույքները և գնաճը ազդում են վարկային միջոցների մատչելիության և գնողունակության վրա։ Գնումներ կատարելիս հաշվի առեք նաև հարկերը և անսպասելի ծախսերը՝ գույքահարկ (գնման գնի 3.5%-ը), դրոշմանիշային տուրք և նոտարական վճարներ (~1%)։

Կառավարությունը ժամանակավորապես չեղարկել է մինչև 500,000 եվրո գրանցման վճարը (խնայելով մինչև 5,500 եվրո), ինչը արժե հաշվի առնել հաշվարկելիս։.

Ապագա փոփոխություններ։ Տարածքի զարգացման ծրագրերը կարող են բարձրացնել (կամ նվազեցնել) գները։ Օրինակ՝ գրանցման վճարի 500,000 եվրոյից ազատումը և բնակարանային խթանները հենց հիմա խթանում են պահանջարկը։ Հետևեք տարածքում ճանապարհների, դպրոցների, էլեկտրակայանների և բիզնես կենտրոնների նախագծերին. դրանց զարգացումը սովորաբար մեծացնում է բնակարանների գրավչությունը։

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ գները տատանվում են և կարող են տարբերվել միջին արժեքից: Կոնկրետ անշարժ գույքը գնահատելու համար լավագույնն է համեմատական ​​վերլուծություն անցկացնել մասնագետների օգնությամբ: Vienna Property Investment-ի մեր խորհրդատուները կօգնեն ձեզ գնահատել ձեր ընտրած անշարժ գույքի իրական արժեքը և հաշվի առնել բոլոր գործոնները:.

ԵՄ/ԵՏՄ բնակիչների համար Ավստրիայում տուն գնելը գրեթե նույնն է, ինչ տեղում տուն գնելը. հատուկ թույլտվություն անհրաժեշտ չէ ։

Այլ երկրների քաղաքացիները պետք է անշարժ գույք գնելուց առաջ ստանան տեղական ինքնակառավարման մարմնի համաձայնությունը (Genehmigung)՝ համաձայն անշարժ գույքի մասին օրենքի: Սա պաշտոնական ընթացակարգ է՝ ստուգելու համար, թե արդյոք գույքը կօգտագործվի որպես հիմնական բնակության վայր: Ստորին Ավստրիայում օտարերկրացիների համար նոր սահմանափակումներ չեն մտցվել:.

Գնման գործընթացը ստանդարտ է։ Տուն կամ բնակարան ընտրելուց հետո ստորագրվում է նախնական պայմանագիր (Vorkaufsvertrag) և կատարվում է նախավճար (սովորաբար գնման գնի 5-10%-ը):

Այնուհետև գործարքը ձևակերպվում է նոտարի (Notar) կողմից՝ նա կազմում է վերջնական վաճառքի պայմանագիրը և գրանցում իրավունքների փոխանցումը հողային գրանցամատյանում (Grundbuch):.

Օտարերկրացիները պետք է ներկայացնեն անձնագիր, եկամտի ապացույց և գնման համար բավարար միջոցներ: Բանկերը սովորաբար պահանջում են փաստաթղթերի թարգմանություններ գերմաներեն և հաճախ՝ ընտանիքի անդամների կամ վիզա/բնակության վկայականներ: Եթե դուք գերմաներեն չեք խոսում, ապա գործարքի ընթացքում լավագույնն է թարգմանչի կամ փաստաբանի ուղեկցությամբ ձեզ հետ ունենալ:.

Գրանցվելիս հաշվի առեք բոլոր ծախսերը։ Սա ներառում է 3.5% հարկը և գրանցման վճարը։ Բնակության հետ կապված 500,000 եվրոյից պակաս գործարքների համար գրանցման վճարը չի գանձվում, սակայն նոտարական վճարները (մոտավորապես 1–1.5%) կմնան։

Շատ օտարերկրացիներ հիփոթեքային վարկեր են վերցնում ավստրիական բանկերից. տոկոսադրույքները մոտավորապես նույնն են, ինչ տեղական հաճախորդների կողմից առաջարկվողները, բայց վարկի գումարը սովորաբար ավելի փոքր է (վարկի տոկոսադրույք ≈50–70%): Սա նշանակում է, որ նրանց անհրաժեշտ կլինի մոտ 30–50% անձնական խնայողություններ:.

Օգտակար է նախապես բացել ավստրիական բանկային հաշիվ և ստանալ Steuernummer (հարկային համար), քանի որ առանց դրանց բանկերը չեն տրամադրի հիփոթեքային վարկ։.

Առաջնային կամ երկրորդային շուկա։ Օտարերկրացիները հաճախ նախընտրում են նոր շենքեր (կառուցապատողի կողմից հստակ առաքման ամսաթվերով), բայց հասանելի են նաև վերավաճառքի (Altbau) անշարժ գույք։ Նոր շենքերն ավելի թանկ են, բայց դրանք գալիս են կառուցապատողի կողմից որակի երաշխիքներով. վերավաճառքի անշարժ գույքը հաճախ ավելի էժան է, բայց պահանջում է փաստաթղթերի և վիճակի ստուգում։

Ոչ ռեզիդենտի կարգավիճակ։ Մեծ ներդրումներ կատարելիս օտարերկրացու համար երբեմն կարող է ձեռնտու լինել գնման համար գրանցել ավստրիական ընկերություն կամ հիմնադրամ։ Այս դեպքում անշարժ գույքի փոխանցման հարկը կկազմի արժեքի 3.5%-ը (ինչպես ստանդարտ գործարքի դեպքում), և գրանցման գործընթացն ավելի պարզ է սեփականության տեսանկյունից, սակայն հարկի դրույքաչափը բարձրանում է։

Բանկային հաշիվ և փաստաթղթեր։ Պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ բացեք ավստրիական բանկային հաշիվ և ստացեք Steuer-ID (հարկային համարանիշ)՝ սա պահանջվում է բանկերի և իշխանությունների կողմից։ Առանց դրա, հիփոթեքային վարկ ստանալը և գրանցումը դժվար կլինի։

Ես խորհուրդ եմ տալիս ներգրավել տեղական իրավաբանների կամ անշարժ գույքի գործակալների. «Վիեննա Փրոփըրթի Ինվեսթմենթ»-ում մենք համագործակցում ենք փորձառու նոտարների և խորհրդատուների հետ, ովքեր կարող են գործարքը կատարել ռուսերեն և գերմաներեն լեզուներով։.

2024-2025 թվականներին անշարժ գույքի իրավական դաշտում տեղի ունեցան էական փոփոխություններ: 2024 թվականի ապրիլի 1-ից սկսած՝ մինչև 500,000 եվրո (անձնական բնակարանի համար) բնակելի անշարժ գույքի գնման դեպքում գրանցման վճարը չեղարկվեց: Սա գնորդների համար ներկայացնում է մինչև 5,500 եվրո խնայողություն: Ընտանեկան գործարքների համար կիրառվում է 0.5% GrESt սուբսիդիա մինչև այս սահմանաչափը, մինչդեռ մյուս գործարքների համար գանձվում է 3.5% հարկ:

Բացի այդ, աջակցության ծրագրերը շարունակում են գործել. օրինակ՝ Ստորին Ավստրիան նոր տան կառուցման համար առաջարկում է հիփոթեքային վարկի գումարի 5% դրամաշնորհ (մինչև 10,000 եվրո մեկ ընտանիքի համար): Սա նվազեցնում է բնակարանային վարկեր վերցնող ընտանիքների իրական ծախսերը: Դաշնային իշխանությունները նաև սուբսիդիաներ են առաջարկում էներգաարդյունավետ տների և կանաչ տեխնոլոգիաների համար:

Կորպորատիվ ներդրողներին սպասվում են նշանակալի փոփոխություններ 2025 թվականի հուլիսի 1-ից սկսած՝ անշարժ գույքի ընկերությունների (Immobiliengesellschaften) միջև գույքի փոխանցման ժամանակ հարկը կհաշվարկվի գույքի իրական (շուկայական) արժեքի հիման վրա և կկազմի 3.5%: Նախկինում ընտանիքի ներսում բաժնեմասերի փոխանցման դրույքաչափը նվազեցվել էր մինչև 0.5%, սակայն շուտով այս արտոնությունը կպահպանվի միայն մերձավոր ազգականների միջև գործարքների համար: Չնայած այս փոփոխությունները մեծ մասամբ աննկատ են բնակարանների և տների սովորական գնորդների համար, դրանք ազդում են ներդրումային և հոլդինգային ընկերությունների վրա:

Ընդհանուր առմամբ, 2024–2025 թվականները ճշգրտումների և խթանների ժամանակ է. այս հնարավորություններից (GrESt խթաններ, շինարարության սուբսիդիաներ) օգտվող գնորդները կստանան լրացուցիչ արտոնություններ: Արժե նաև հետևել գույքահարկի գնահատումների (Grundstückswertverordnung) և տեղական նախաձեռնությունների թարմացումներին. օրինակ՝ շատ քաղաքներ ներդնում են երկրորդ տան հարկ (Zweitwohnsitzsteuer) և մշակում են շրջակա միջավայրի համար նախատեսված դրամաշնորհներ:.

Անձամբ ծանոթացեք անշարժ գույքին։ Երբեք մի՛ գնեք տեսադաշտից։ Ընտրված տարածքում մեքենայով շրջեք օրվա և տարվա տարբեր ժամերին։ Համոզվեք, որ թաղամասը, ենթակառուցվածքները և տրանսպորտը ձեզ համար հարմար են։ Երբեմն զուգահեռ ճանապարհի կամ մայրուղու աղմուկը կարող է նվազեցնել հարմարավետությունը, մինչդեռ լավ տեսարանը կարող է իրականում բարձրացնել գինը։

Գնահատեք ծախսերը։ Կազմեք համապարփակ բյուջե. տան գնից բացի, ներառեք գործակալության վճարները, նոտարական վճարները, GRESt-ը (3.5%) և դրոշմանիշային տուրքը (որի կեսը կարող է զեղչվել), ինչպես նաև վերանորոգման և կահույքի հնարավոր ծախսերը։ Հին տների վերանորոգման արժեքը հաճախ թերագնահատվում է. նախապես խնդրեք գնահատական ​​շինարարից։

Աշխատեք գործակալի և փաստաբանի հետ։ Խորհուրդ է տրվում խորհրդակցել փորձառու գործակալի և նոտարի հետ։ Գործակալը կօգնի ձեզ գտնել տարբերակներ և բանակցել գործարքի շուրջ, մինչդեռ փաստաբանը/նոտարը կստուգի գործարքի ամբողջականությունը։ Vienna Property Investment-ի մասնագետները խորը գիտելիքներ ունեն տեղական շուկայի վերաբերյալ և կարող են օգնել ձեզ հաշվի առնել տեղական նրբությունները (օրինակ՝ հողային գրանցամատյանի կանոնակարգերը և քաղաքաշինության կանոնակարգերը):

Փաստաթղթերի ստուգում։ Պահանջեք քաղվածք Գրունդբուխից (հողային գրանցամատյան)՝ համոզվելու համար, որ չկան որևէ խոչընդոտ (հիփոթեք, սերվիտուտ)։ Ստուգեք նաև չվճարված տեղական վճարները (գույքահարկ, թափոնների հեռացման վճարներ)։ Ավելի լավ է վստահել նոտարին ստուգման ժամանակ, քան հետագայում հայտնաբերել խնդիրները։

Ֆինանսավորում։ Տուն փնտրելուց առաջ ստացեք հիփոթեքային վարկի նախնական հաստատում։ Համեմատեք բանկերի առաջարկները. 10-15 տարվա համար ֆիքսված տոկոսադրույքն այժմ ավելի ձեռնտու է, քան փոփոխական տոկոսադրույքը՝ հաշվի առնելով տոկոսադրույքի բարձրացման հնարավորությունը։ Հաշվի առեք կանխավճարը (~20-30%) և լրացուցիչ ծախսերը։

Բանակցություններ։ Մի վախեցեք բանակցել։ Եթե շուկայում նմանատիպ առաջարկների առատություն կա, վաճառողը կարող է պատրաստ լինել փոխզիջման գնալ։ Դանդաղ շրջաններում իրատեսական է 5-10% զեղչը պահանջվող գնից։ Հետազոտեք նույն տարածքում վերջերս կատարված վաճառքները՝ ձեր առաջարկը հիմնավորելու համար։

Պլանավորում։ Մտածեք, թե ինչպես եք օգտագործելու անշարժ գույքը 5-10 տարի հետո։ Եթե ընտանիք եք պլանավորում, հաշվի առեք դպրոցների մոտիկությունը։ Եթե գնում եք վարձակալության համար, ուսումնասիրեք տարածքում վարձակալության միջին գները։ Հաշվի առեք նաև երկրորդ տան հարկը, եթե անշարժ գույքը ձեր հիմնական բնակության վայրը չէ։

Համբերատարությունը և մասնագիտական ​​օգնությունը հաջող գործարքի գրավականներն են: Հետևելով այս առաջարկություններին և խորհրդակցելով վստահելի մասնագետների հետ՝ դուք կարող եք նվազագույնի հասցնել ռիսկերը և կատարել տեղեկացված գնում:.

Որոնում և ստուգում։ Հողամաս գնելուց առաջ քաղաքապետարանից ստուգեք, թե արդյոք կա շինարարական թույլտվություն (Flächenwidmungsplan): Պահանջեք կադաստրային հատակագիծ (Katasterplan)՝ այն կցույց տա ճշգրիտ սահմանները և ցանկացած սերվիտուտ։ Համոզվեք, որ նախկին սեփականատերը չունի չվճարված պարտքեր (Grundsteuer):

Կոմունալ ծառայություններ։ Նախընտրելի է, որ շենքը ունենա ջուր, էլեկտրականություն և կոյուղի։ Հակառակ դեպքում, հարցրեք միացման ժամկետների մասին։ Երբեմն կոմունալ ծառայությունների տեղադրումը կարող է ամիսներ տևել։ Լավ ճանապարհը և շենք մուտք գործելը նույնպես ազդում են գնի և հարմարավետության վրա։

Շինարարական թույլտվություն։ Վարձեք ճարտարապետ՝ տեղական կանոնակարգերին (Bauordnung) համապատասխան նախագիծ պատրաստելու համար։ Նախագծի ավարտից հետո թույլտվության (Baugenehmigung) դիմում ներկայացրեք տեղական ինքնակառավարման մարմին (Bezirkshauptmannschaft): Անհրաժեշտ կլինեն տեխնիկական նախագծեր և հաշվարկներ. գործընթացը տևում է մի քանի ամիս։

Ֆինանսավորում։ Շինարարության ֆինանսավորումը սովորաբար տրամադրվում է հողի գնման հետ միասին։ Բանկերը կարող են տրամադրել շինարարական վարկ՝ գրավադրված հողամասով, որի միջոցները աստիճանաբար կտրամադրվեն փուլերով։ Հիշե՛ք, որ բանկերը պահանջում են նախագծի ֆիքսված ժամանակացույց և բյուջե։ Կառավարության սուբսիդիաները (օրինակ՝ Ստորին Ավստրիայի կողմից տրամադրվող 5% դրամաշնորհը) նվազեցնում են վարկի ընդհանուր գումարը։

Շինարարության վերահսկողություն։ Պայմանագիր կնքեք շինարարների հետ փուլերով (հիմք, պատեր, տանիք և այլն)։ Մի՛ վճարեք ամբողջ գումարը նախապես, վճարեք միայն աշխատանքի ավարտից հետո։ Խորհուրդ եմ տալիս վարձել շինարարության վերահսկողի (Bauüberwachung): Աշխատանքի կանոնավոր ստուգումները կօգնեն խուսափել սխալներից և վերաշինարարությունից։

Սեզոնայնություն։ Շինարարությունը սկսելու լավագույն ժամանակը գարունը կամ ամռան սկիզբն է։ Լավագույնն է հիմքը և պատերը լցնել մինչև ցուրտ եղանակի սկսվելը։ Պլանավորեք այնպես, որ տունը ժամանակ ունենա տանիքը ծածկելու մինչև ձմեռային ցուրտը սկսելը։

Տուն կառուցելը բարդ, բայց միևնույն ժամանակ հետաքրքիր գործընթաց է: Ստորին Ավստրիան ունի խիստ բնապահպանական պահանջներ (էներգախնայողության չափանիշներ, պասիվ տուն), ուստի նախագիծը պետք է համապատասխանի կանաչ չափանիշներին սկզբից: Vienna Property Investment-ի հետ դուք կգտնեք հուսալի կապալառուներ և աջակցություն կստանաք ամբողջ գործընթացի ընթացքում՝ սկսած տեղանքի ընտրությունից մինչև բանալիների հանձնումը:.

Անշարժ գույք գնելը երկարաժամկետ ներդրում է, որը սկսվում է որոշումից և առաջին քայլերից: Ստորին Ավստրիան առաջարկում է հիանալի հնարավորություններ. այստեղ դուք կգտնեք եվրոպական կյանքի որակի, կենսունակ բնության և գրավիչ գների համադրություն:.

Սկսեք ձեր կարիքներն ու բյուջեն վերլուծելով և քայլ առ քայլ շարժվեք դեպի ձեր նպատակը։ Հիշե՛ք, որ խելացի պլանավորումը և մասնագիտական ​​աջակցությունը ձեր երազանքին հասնելու ճանապարհը կդարձնեն ավելի հեշտ և անվտանգ։ Սկսելու համար խորհուրդ եմ տալիս հետևել հետևյալ քայլերին

1. Որոշեք նպատակը (ապրել, վարձակալել, ներդրում կատարել):.
2. Ընտրեք ձեզ հարմար տարածքը։.
3. Հաշվարկեք ձեր բյուջեն և պարզաբանեք հարկերն ու ծախսերը։.
4. Ստուգեք գույքի իրավական կարգավիճակը և պատրաստեք փաստաթղթերը։.
5. Նոտարի միջոցով կնքեք առուվաճառքի պայմանագիր։.
6. Գրանցեք գույքը հողային գրանցամատյանում։.

«Վիեննա Փրոփըրթի Ինվեսթմենթ»-ը կարող է օգնել ձեզ առաջին քայլից մինչև բանալիների ստացումը՝ խնայելով ձեր ժամանակն ու ջանքերը։.