Ինչպես և ինչու գնել անշարժ գույք Խորվաթիայում

Խորվաթիայի անշարժ գույքի շուկան ներկայումս ապրում է իր պատմության ամենադինամիկ շրջաններից մեկը։ Երկրի 2023 թվականին Եվրագոտու և Շենգենյան գոտուն միանալը զգալիորեն պարզեցրել է գործարքները օտարերկրացիների համար, վերացրել է արժութային ռիսկերը և շուկան դարձրել ավելի կանխատեսելի ու թափանցիկ։ Խորվաթիան ամրապնդել է իր դիրքերը եվրոպական քարտեզի վրա որպես գրավիչ վայր այն ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են բնակարան, ծովափնյա տուն գնել Խորվաթիայում կամ ներդրումներ կատարել զբոսաշրջիկների համար վարձակալության մեջ։.

Այս հոդվածի նպատակն է ներկայացնել Խորվաթիայի ներդրումային գրավչության համապարփակ վերլուծություն՝ սկսած այն բանի բացատրությունից, թե ինչու է հիմա գնելու ժամանակը, մինչև համեմատություն Ավստրիայի հետ, որտեղ անշարժ գույքը ընկալվում է որպես կայունության չափանիշ: Մենք կանդրադառնանք բոլոր ասպեկտներին՝ իրավական նրբերանգներին, գնային միտումներին, անշարժ գույքի տարբերակներին և Խորվաթիայի լավագույն շրջաններին՝ բնակարան փնտրելու համար:.

Ավստրիան մնում է կայունության չափանիշ։ Այստեղ ամեն ինչ պարզ է և կանխատեսելի. օրենքները հասկանալի են, դատարանները պաշտպանում են անշարժ գույքի սեփականատերերի իրավունքները, իսկ Վիեննայում գները դանդաղ, բայց կայուն աճում են։ Վարձակալության եկամտաբերությունը սովորաբար չի գերազանցում տարեկան 2-3%-ը, բայց պահանջարկը կայուն է, իսկ իրացվելիությունը՝ բարձր, ուստի Ավստրիայում բնակարանները հաճախ ընտրվում են որպես պորտֆելի հիմնական ակտիվ։ Ավստրիայում անշարժ գույքի միջոցով բնակության թույլտվություն ստանալը պահանջում է 500,000 եվրո կամ ավելի ներդրում, և գործընթացն ինքնին լի է զգալի բյուրոկրատիայով։ Բայց դրա դիմաց դուք ստանում եք վստահություն և երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանություն։

Մյուս կողմից, Խորվաթիան

• մուտքի շեմն ավելի ցածր է. դուք կարող եք բնակարան գնել Խորվաթիայում էժան գնով՝ 120-150 հազար եվրոյից սկսած։
• եկամտաբերությունն ավելի բարձր է. ծովի մոտ վարձակալությունը տարեկան տալիս է 5-7%;
• հարկերն ավելի պարզ են՝ 3% օգտագործված գույք գնելիս և նվազագույն բյուրոկրատիա։
• Զբոսաշրջությունը զարգանում է և նպաստում բնակարանային պահանջարկին։.

Սակայն շուկան պակաս կանխատեսելի է. գները կախված են սեզոնից և տնտեսական իրավիճակից, իսկ իրացվելիությունն ամենաբարձրն է ափամերձ շրջաններում։.

Խորվաթիայի անշարժ գույքի շուկան շարունակում է արագ աճել եվրոյի ընդունումից և 2023 թվականին Շենգենյան գոտուն միանալուց հետո: Եվրոստատի և Խորվաթիայի ազգային բանկի տվյալներով՝ երկրում բնակարանների գները 2024 թվականին աճել են 8.3% , ընդ որում՝ ափամերձ շրջաններում տարեկան աճը գերազանցել է 10%-ը: Զագրեբում, Սպլիտում և Դուբրովնիկում գործարքների թիվը հասել է ռեկորդային մակարդակի, ընդ որում՝ ինչպես օտարերկրյա, այնպես էլ տեղացի գնորդների պահանջարկը կայուն աճել է, մասնավորապես՝ ծովափնյա բնակարանների և տների համար:

Իմ փորձից ելնելով՝ Խորվաթիան դարձել է ամենատարածված երկրներից մեկը նրանց համար, ովքեր ցանկանում են գնել մատչելի ծովափնյա բնակարան, ստանալ Խորվաթիայի բնակության թույլտվություն և ստանալ վարձակալության եկամուտ։ Բնական գեղեցկության, ԵՄ կարգավիճակի և չափավոր հարկերի համադրությունը այն գրավիչ է դարձնում Գերմանիայից, Ավստրիայից, Սլովենիայից և Սկանդինավիայից ներդրողների համար։

• 🇩🇪 Գերմանիայից մի հաճախորդ 2024 թվականի սկզբին բնակարան է գնել Սպլիտում: Ամառային սեզոնի ընթացքում վարձակալության եկամուտը կազմել է տարեկան մոտ 6%, իսկ գույքի շուկայական արժեքը տարեկան աճել է 9%-ով:
• 🇬🇧 Ռուսական ընտանիքը տուն է գնել Իստրիայում՝ ափամերձ շրջանում, իրենց սեփական արձակուրդի և Airbnb-ով վարձակալության տալու համար։ Ներդրումը նրանց թույլ է տվել ստանալ Խորվաթիայի բնակության թույլտվություն, և եկամուտը գերազանցել է սպասումները. ամռան ընթացքում գույքը գործնականում զբաղեցված է եղել։
• 🇸🇮 Սլովենիայից մի երիտասարդ ներդրող Զագրեբում 125,000 եվրո արժողությամբ ստուդիո-բնակարան ընտրեց։ Մայրաքաղաքում ուսանողների և մասնագետների կայուն պահանջարկի շնորհիվ, անշարժ գույքի կառուցումն ավարտվեց երկու շաբաթվա ընթացքում՝ տարեկան 4.5% կանխատեսվող եկամտաբերությամբ։

• Մուտքի ցածր խոչընդոտներ ՝ բնակարաններ կարելի է ձեռք բերել 120,000-150,000 եվրոյի սահմաններում, իսկ ծովափնյա տներ՝ 200,000-250,000 եվրոյի սահմաններում։
• Բերքատվությունն ավելի բարձր է, քան Ավստրիայում կամ Իտալիայում ՝ միջինում 4-6%, մինչև 7% ափամերձ գոտում։
• ԵՄ գործարքների թափանցիկություն ՝ իրավական պաշտպանություն և գրանցում պետական ​​գրանցամատյանի միջոցով։
• Խորվաթիայի անշարժ գույքի բնակության թույլտվություն . երկարաժամկետ բնակության և սեփականության իրավունքի դեպքում բնակության թույլտվությունը հասանելի է ամբողջ ընտանիքի համար։
• Գները բարձրանում են , հատկապես ափամերձ շրջաններում, որտեղ առաջարկը սահմանափակ է, իսկ պահանջարկը մշտապես գերազանցում է այն։

Խորվաթիայում հաջող ներդրումների գրավականը ոչ միայն անմիջական եկամուտ ապահովող բնակարան ընտրելն է, այլև ապագա ներուժ ունեցող վայր։ Նոր ենթակառուցվածքային նախագծերը, ճանապարհները, համալսարանները և զբոսաշրջային կլաստերները (Սպլիտ, Զադար, Ռիեկա) կարող են ապահովել միջինից բարձր արժեքի աճ։.

Երբ մարդիկ ինձ հարցնում են՝ արժե՞ արդյոք անշարժ գույք գնել Խորվաթիայում, ես միշտ պատասխանում եմ. հեռանկարները հասկանալու համար անհրաժեշտ է իմանալ շուկայի պատմությունը։ Խորվաթիան 2008 թվականի ճգնաժամից հետո անցել է արագ գների աճի՝ ԵՄ-ին միանալուց հետո, և հատկապես եվրոն ընդունելուց և 2023 թվականին Շենգենյան գոտուն միանալուց հետո։ Այսօր այն Հարավային Եվրոպայի ամենագրավիչ շուկաներից մեկն է, հատկապես նրանց համար, ովքեր ցանկանում են գնել ծովափնյա բնակարան Խորվաթիայում կամ տուն՝ արձակուրդային վարձակալության համար։

• 2008–2014: Համաշխարհային ճգնաժամը ծանր հարված հասցրեց Խորվաթիային, անշարժ գույքի գները նվազեցին ավելի քան 20%-ով, հատկապես ափամերձ շրջաններում։.
• 2015–2019: աստիճանական վերականգնում, օտարերկրացիների (հատկապես գերմանացիների, ավստրիացիների և սկանդինավցիների) կողմից պահանջարկի աճ։.
• 2020: Համավարակը ժամանակավորապես նվազեցրեց գործարքների քանակը, սակայն գները շարունակեցին աճել ներքին պահանջարկի շնորհիվ։.
• 2023–2025 թվականներին՝ Եվրոյին և Շենգենին անցնելուց հետո տների գները միջինում աճել են 8.3%-ով, ափամերձ շրջաններում աճը գերազանցել է

Խորվաթիայի անշարժ գույքի շուկայի ապագան հասկանալու համար անհրաժեշտ է հասկանալ այն փուլերը, որոնք այն ապրել է վերջին քսան տարիների ընթացքում: Խորվաթիան գեղեցիկ ափամերձ գիծ, ​​բարձր զբոսաշրջային ներուժ և Եվրամիությանը արագ ինտեգրում ունեցող երկիր է: Սակայն նրա շուկան անցել է դժվարին ճանապարհ՝ պայթյունային աճից մինչև ճգնաժամ, ապա՝ վերականգնում:.

2000-ականների սկզբին Խորվաթիան դարձավ Ադրիատիկ տարածաշրջանում օտարերկրյա գնորդների համար ամենատարածված ուղղություններից մեկը: Գերմանացիները, ավստրիացիները, բրիտանացիները և սկանդինավցիները ակտիվորեն գնում էին ծովափնյա տներ և բնակարաններ: Պատճառները ակնհայտ էին՝ համեմատաբար ցածր գներ Իտալիայի և Հունաստանի համեմատ, ապշեցուցիչ ափագիծ և զբոսաշրջիկների հոսքի աճ: Այս ժամանակահատվածում տեղի ունեցան բազմաթիվ մասնավոր գործարքներ. օտարերկրացիները փոքր առանձնատներ և բնակարաններ գնեցին Հվար, Բրաչ, Սպլիտ և Դուբրովնիկ կղզիներում: Գները արագ աճեցին՝ տարեկան աճը հասնելով 10-15%-ի:.

Համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամը ծանր հարված հասցրեց Խորվաթիային։ Բանկերը դադարեցրին վարկավորումը, շինարարությունը կտրուկ դանդաղեց, իսկ անշարժ գույքի պահանջարկը կտրուկ անկում ապրեց։ Գները նվազեցին 20-30% ՝ կախված տարածաշրջանից, հատկապես ծանր հարված ստացան ափամերձ շրջանները, որտեղ գները գերտաքանում էին 2007-2008 թվականներին։ Շատ կառուցապատողներ դադարեցրին նախագծերը, իսկ ներդրողները, որոնք անշարժ գույք էին գնել գագաթնակետին, դժվարացան այն վաճառել։

Սակայն հենց այս ժամանակահատվածում ի հայտ եկավ գնորդների նոր դաս՝ զգուշավոր ներդրողներ, որոնք Խորվաթիան դիտարկում էին ոչ թե որպես սպեկուլյատիվ շուկա, այլ որպես երկարաժամկետ ռազմավարություն: Նրանք, ովքեր անշարժ գույք են գնել 2009-2012 թվականներին, մի քանի տարվա ընթացքում կայուն գների աճ են գրանցել և կարողացել են իրենց անշարժ գույքը վարձակալության տրամադրել զբոսաշրջիկներին՝ ստանալով լավ շահույթ:.

2013 թվականին Խորվաթիայի ԵՄ-ին միանալուց հետո շուկան աստիճանաբար վերականգնվեց։ 2015 թվականից ի վեր գործարքների թիվը կայուն աճել է, և օտարերկրացիները կրկին սկսել են ակտիվորեն անշարժ գույք գնել, հատկապես ափամերձ շրջաններում։ Խորվաթիայի ազգային բանկի տվյալներով՝ որոշ ափամերձ շրջաններում օտարերկրացիների բաժինը հասել է բոլոր գնորդների 15-20%-ի։

Այս ժամանակ սկսեցին զարգանալ նոր ենթակառուցվածքային նախագծեր՝ ճանապարհներ, օդանավակայաններ և զբոսանավային նավահանգիստներ։ Զբոսաշրջությունը հասավ ռեկորդային մակարդակի՝ տարեկան ավելի քան 20 միլիոն այցելուով։ Այս ամենը խթանեց ծովափնյա բնակարանների և տների նկատմամբ հետաքրքրությունը։ Զագրեբում պահանջարկը խթանում էին ուսանողները, տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետները և գործարար համայնքը։.

եվրոյի ընդունումը և Խորվաթիայի Շենգենյան գոտի շրջադարձային կետ հանդիսացան։ Այդ ժամանակվանից ի վեր շուկան դարձել է ավելի թափանցիկ և հասկանալի ԵՄ ներդրողների համար։ Արժույթի տատանումների ռիսկերը վերացել են, և իրավական ընթացակարգերը պարզեցվել են։

Արդյունքները արդեն նկատելի էին 2024 թվականի վերջին. ըստ Եվրոստատի տվյալների՝ բնակարանների գները միջինում աճել են 8.3% , իսկ զբոսաշրջային շրջաններում (Դալմաթիա, Իստրիա և Դուբրովնիկ) աճը հասել է 10-12%-ի : Արտասահմանյան պահանջարկն աճել է, հատկապես ակտիվացել են Գերմանիայից, Ավստրիայից և Սկանդինավիայից գնորդները, ինչպես նաև Կենտրոնական Եվրոպայից նոր ներդրողները:

Խորվաթիայում տարբեր վայրեր ծառայում են տարբեր նպատակների. որոշ վայրերում ծովափին սեզոնային վարձակալություններն ավելի հաջողակ են, մյուսներում՝ մայրաքաղաքում և համալսարանների շրջակայքում տարեկան վարձակալություններն ավելի տարածված են, մինչդեռ պրեմիում դասի վիլլաներն ու բուտիկ բնակարանները կարգավիճակի և հազվադեպության նշան են: Առավել շահավետ անշարժ գույքը ընտրելու համար կարևոր է հասկանալ, թե որտեղ է կենտրոնացած պահանջարկը և ինչպիսի վարձակալության ձևաչափ կլինի այնտեղ կայուն:.

Այստեղ ամենահեշտն է կայուն, երկարաժամկետ վարձակալության տարբերակներ գործարկել. մայրաքաղաքը գրավում է ուսանողներին, ՏՏ մասնագետներին, բժիշկներին, պետական ​​ծառայողներին և կորպորացիաներին։.

• 1-2 ննջասենյակով բնակարաններ (մոտավորապես 45-75 քմ). մոտավոր գինը՝ €150,000-240,000:.
• Կոմպակտ ստուդիաներ օրական/միջնաժամկետ վարձակալության համար՝ €120,000–170,000:.
• Տուն/թաունհաուս արվարձանում՝ 250-400 հազար եվրոյի սահմաններում։.

Ում համար՝ ներդրողներ, որոնց անհրաժեշտ է կանխատեսելի զբաղվածություն և չափավոր եկամտաբերություն՝ առանց արտահայտված սեզոնայնության:.

Ամառային բարձր պահանջարկը, զուգորդված գործնական և բժշկական ուղևորությունների պատճառով սեզոնից դուրս լինելու հետ, նշանակում է, որ քաղաքի կենտրոնում և լողափնյա հատվածում պակաս կա։.

• 1-2 ննջասենյակով բնակարաններ ծովափին. €200,000–370,000 (հազվադեպ էժան)
• Պատմական կենտրոն/բնակարաններ՝ տեսարանով. հաճախ ավելի թանկ են շուկայի համեմատ
• Հողամաս/տեսարան ունեցող տներ՝ 400,000-700,000 եվրոյից և բարձր

Նրանց համար, ովքեր ցանկանում են համատեղել կենսակերպը և սեզոնային եկամուտը, նրանց համար, ովքեր պատրաստ են կառավարել կարճաժամկետ վարձակալության իրավունքները։.

Սահմանափակ պատմական զարգացումը և զբոսաշրջիկների կողմից բարձր ճանաչելիությունը ստեղծում են «դեֆիցիտային» գին։.

• Լավ վայրերում գտնվող բնակարաններ՝ 250–450 հազար եվրո։.
• Ծովափնյա վիլլաներ/համայնապատկերային տեսարաններով՝ 700,000 եվրոյից մինչև 1.5 միլիոն եվրո և ավելի

Ում համար. կարգավիճակ և ծովի ափին «անվտանգ ապաստան» փնտրող գնորդներ. կապիտալիզացիայի վրա կենտրոնացած ավելի պահպանողական սեփականատերեր:.

Գերմանացիներն ու ավստրիացիները ավանդաբար սիրում են Իստրիան իր կլիմայի, ճանապարհային հասանելիության և ուժեղ գաստրոնոմիկ/գինու տուրիզմի համար։.

• Տներ/ամառանոցներ հողատարածքով՝ 280-600 հազար եվրոյի սահմաններում։.
• Բնակարաններ ծովափին/կենտրոնում. €180–300 հազար։.

Ում համար՝ ընտանեկան ապրելակերպ + սեզոնային վարձակալություն, ավելի քիչ մարդաշատ, քան Դալմաթիայի «բացիկներում»։.

Կայուն ամառային պահանջարկ, զարգացած ափամերձ, բժշկական և գործարար տուրիզմ։.

• Բնակարաններ՝ 170,000–300,000 եվրո (տեղանքը կարևոր է)
• Ծոցի տեսարանով վիլլաներ/տներ՝ 400,000–800,000 եվրոյի սահմաններում։.

Նրանց համար, ովքեր կարևորում են ենթակառուցվածքները և կանխատեսելիությունը, բայց ցանկանում են, որ ծովը սահմանին ավելի մոտ լինի։.

Լավ գին/որակ հարաբերակցություն և հարմար աշխարհագրություն, օդանավակայաններ, զբոսանավային նավահանգիստներ և աճող հյուրանոցային բազա։.

• Ստուդիաներ և մեկ ննջասենյակով համարներ՝ 120–220 հազար եվրո։.
• Ծովափնյա տներ՝ 250–450 հազար եվրո։.

Ում համար. Ադրիատիկ ծովի առաջին ներդրումային անշարժ գույքը՝ աճի հեռանկարներով։.

Ամառային բարձր պահանջարկ և տրանսպորտային միջոցների/փոխադրումների համար լրացուցիչ վճար։ Լոգիստիկան ավելի բարդ է, բայց վճարն ավելի բարձր է։.

• Բնակարաններ. սովորաբար 220,000–400,000 եվրոյի սահմաններում։.
• Տներ/վիլլաներ՝ սկսած 500,000 եվրոյից և զգալիորեն ավելի բարձր «առաջնագծի» վրա

Համար՝ փորձառու սեփականատերերի, ովքեր հասկանում են սեզոնայնությունը և լոգիստիկան, հազվագյուտ, հավաքորդական իրերի գնորդների համար։.

• Գերմանիան, Ավստրիան և Սլովենիան ավանդական առաջատարներն են, որոնք ակտիվորեն գնումներ են կատարում Իստրիայում, Կվարներում և Կենտրոնական Դալմաթիայում։
• Սկանդինավիա, Բենիլյուքս և Մեծ Բրիտանիա ՝ մարդիկ ընտրում են կղզիներ և բարձրակարգ հանգստավայրեր, հաճախ՝ երկրորդական տների և սեզոնային վարձակալության համար։
• Ռուսախոս ներդրողներ ՝ Դալմաթիա (Սպլիտ, կղզիներ), Դուբրովնիկ, Իստրիա; որոշ գործարքներ նախատեսված են անձնական օգտագործման համար։

Ինչու են նրանք գնում. ծովափին երկրորդ տուն, սեզոնային վարձակալություն՝ 5-7% եկամտաբերությամբ, կապիտալի պաշտպանություն Եվրագոտում գնաճից։

Տեղացի ընտանիքները բնակարաններ են վարձակալում Զագրեբում և լողափից դուրս գտնվող ափամերձ քաղաքներում: Ձեռնարկատերերի համար տարածված ռազմավարություն է գնել մի քանի կոմպակտ բնակարաններ և դրանք ամեն օր վարձակալության տալ ամռանը:.

• Զագրեբը հայտնի է ուսանողների, բժիշկների և տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետների շրջանում։.
• Սպլիտ, Զադար, Օպատիա – համակցված բնակեցման և վարձակալության ձևաչափ, որը թույլ է տալիս սեփականատիրոջը պահպանել զբաղվածությունը ոչ սեզոնային ժամանակահատվածում։.

Արտագաղթողները օգնում են հարթել եկամտի սեզոնային տատանումները, հատկապես լավ ենթակառուցվածքներ ունեցող ափամերձ քաղաքներում։.

Խորվաթիայում անշարժ գույք գնելիս՝ լինի դա ծովափնյա բնակարան, տուն Իստրիայում, թե բնակարան Զագրեբում, կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն գույքի գտնվելու վայրը և դասը, այլև սեփականության կառուցվածքը, օտարերկրյա քաղաքացիների համար սահմանված կանոնակարգերը և ընտրված ներդրումային ռազմավարությունը: Այս գործոնները ազդում են հարկերի, շահութաբերության և դուրս գալու արագության վրա:.

ԵՄ և ԵՏՄ քաղաքացիները կարող են ազատորեն ձեռք բերել բնակարաններ, տներ և բնակարաններ՝ ինչպես տեղացի քաղաքացիները: Սեփականությունը գրանցվում է հողային գրանցամատյանում (katastar and zemljišna knjiga): Գույքը կարող է վարձակալվել, վաճառվել կամ կտակվել առանց սահմանափակումների:

ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրների քաղաքացիները նույնպես կարող են անշարժ գույք ձեռք բերել, բայց միայն «փոխադարձության» պայմանով, եթե իրենց երկիրը թույլ է տալիս խորվաթներին այնտեղ անշարժ գույք գնել: Նման գործարքների համար անհրաժեշտ է Խորվաթիայի արդարադատության նախարարության համաձայնությունը: Այս ընթացակարգը տևում է 3-ից 6 ամիս, բայց ստանդարտ է:

Օրինակ՝ Գերմանիայից մի հաճախորդ բնակարան է գնել Սպլիտում և անմիջապես վարձակալության է տվել այն Airbnb-ի միջոցով։ Տարեկան եկամտաբերությունը կազմել է 6%։ Ուկրաինայից մի ընտանիք կարողացել է տուն գնել Իստրիայում փաստաբանի միջոցով՝ ստանալով Արդարադատության նախարարության հաստատումը։ Գույքն օգտագործվում է որպես երկրորդ տուն և ամռանը վարձակալության է տրվում զբոսաշրջիկներին։

Խորվաթիայում ընկերություն հիմնելը ձեզ հնարավորություն է տալիս

• ձեռք բերել մի քանի անշարժ գույք վարձակալության բիզնեսի համար;
• պահպանել ԱԱՀ հաշվարկները նոր շենքեր գնելիս։
• Օպտիմալացնել հարկային բեռը, եթե գույքն օգտագործվում է որպես բիզնեսի մաս (բնակարաններ, մինի-հյուրանոցներ, վարձակալության տներ):.

Արտասահմանյան ընկերությունները նույնպես կարող են անշարժ գույք գնել Խորվաթիայում: Այս տարբերակը հաճախ ընտրում են ներդրողները, ովքեր կարճաժամկետ վարձակալության համար գնում են հյուրանոցներ, ապարթ-հյուրանոցներ կամ մի քանի բնակարաններ:

Օրինակ՝ Ավստրիացի ներդրողը գրանցել է մասնավոր սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն (ԲԲԸ) և Զագրեբում գնել է երեք բնակարան՝ ուսանողներին վարձակալության տալու համար։ Գույքը կառավարվում է կառավարչական ընկերության միջոցով, ինչը նվազեցնում է նրա անձնական ներգրավվածությունը։

Խորվաթիան մշակում է անշարժ գույքի ներդրումային ֆոնդեր (REIF), որոնք թույլ են տալիս ներդրողներին ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի պորտֆելում, ներառյալ բնակելի բնակարանները, ապարտե-հյուրանոցները և գրասենյակները: Մասնավոր ներդրողների համար սա հնարավորություն է տալիս դիվերսիֆիկացնել ռիսկը և ստեղծել պասիվ եկամուտ:.

Ընտանեկան տրաստները, որոնք տարածված են ԵՄ-ում, կարող են օգտագործվել ակտիվների պաշտպանության և իրավահաջորդության պլանավորման համար: Սա հատկապես կարևոր է Իստրիայում ծովափնյա առանձնատուն կամ հողատարածքով տուն գնող օտարերկրյա ընտանիքների համար:

Խորվաթիայում անշարժ գույքը կարող է գրանցվել մի քանի սեփականատերերի անուններով։ Սա հարմար է ընտանեկան գնումների համար. օրինակ՝ ծնողներն ու երեխաները կարող են լինել բնակարանի համասեփականատերեր։.

Ժառանգությունը մշակվում է նոտարի կողմից և գրանցվում է հողային գրանցամատյանում: Եթե գույքը ձեռք է բերվել օտարերկրացու կողմից, ժառանգները նույնպես պահպանում են սեփականության իրավունքները (ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրների համար՝ փոխադարձության սկզբունքով):.

Օրինակ՝ Սլովենական մի ընտանիք Օպատիայում տուն է գնել իրենց ծնողների և որդու անունով։ Հոր մահից հետո ժառանգության գործընթացը արագ է ընթացել. նոտարը ձևակերպել է բաժնեմասերի փոխանցումը, և գույքը մնացել է ընտանիքին։

Ի տարբերություն Դուբայի, որն ունի ազատ և վարձակալության գոտիներ, Խորվաթիան կարգավորվում է ԵՄ միասնական օրենքներով։ Այնուամենայնիվ, կան մի շարք առանձնահատկություններ

1. Օտարերկրացիների համար կանոններ

• ԵՄ/ԵՏՄ. ցանկացած բնակարանների, առանձնատների և բնակարանների գնում առանց սահմանափակումների։
• ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրներ. պահանջվում է Արդարադատության նախարարության համաձայնությունը (փոխադարձության սկզբունք):
• Հողամասեր. Օտարերկրյա անձինք չեն կարող անմիջապես գյուղատնտեսական հող գնել։ Լուծումը այն ընկերության միջոցով գնելն է կամ իրավաբանական անձին փոխանցելը։

2. Առևտրային անշարժ գույք

Օտարերկրացիները կարող են ունենալ գրասենյակներ, խանութներ և հյուրանոցներ: Ավելի մեծ անշարժ գույքի և բիզնեսների համար ավելի հաճախ օգտագործվում է DOO-ն:.

3. Վարձավճար

Ցանկացած սեփականատեր կարող է վարձակալության տալ անշարժ գույք, սակայն կարճաժամկետ վարձակալության համար (զբոսաշրջիկների համար) անհրաժեշտ է լիցենզիա (զբոսաշրջային կատեգորիա): Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերը ձևակերպվում են նոտարական կարգով վավերացված պայմանագրով և գրանցվում:.

4. Հիփոթեք

Օտարերկրացիները կարող են հիփոթեքային վարկեր ստանալ խորվաթական բանկերից, սակայն պայմաններն ավելի խիստ են, քան տեղական բանկերինը։ Բանկերը սովորաբար պահանջում են եկամտի վկայական, իսկ տոկոսադրույքները 1-2%-ով ավելի բարձր են։ ԵՄ բնակիչները կարող են ֆինանսավորել գույքի արժեքի մինչև 70%-ը։.

• Կարճաժամկետ վարձակալություն (զբոսաշրջիկներ). բարձր եկամտաբերություն (5–7%), բայց սեզոնային։ Հատկապես արդիական է Սպլիտի, Դուբրովնիկի և Իստրիայի համար։
• Երկարաժամկետ վարձակալության տարածքներ (մայրաքաղաք և քաղաքներ). ցածր եկամտաբերություն (3–5%), բայց կայուն պահանջարկ և հարթ դրամական հոսք։
• Համակցված ռազմավարություն՝ օրական վարձակալություն ամռանը և երկարաժամկետ վարձակալություն ձմռանը։ Հասանելի է Սպլիտում, Օպատիայում և Զադարում։

Գործնականում շատ ներդրողներ բավարար ուշադրություն չեն դարձնում գործարքի իրավական մանրամասներին: Ես միշտ ընդգծում եմ. գլխավոր խնդիրը պարզապես ծովափնյա բնակարան կամ տուն գնելը չէ, այլ սեփականության վկայականի հստակ առկայությունը: Ճիշտ գրանցումը նվազեցնում է ռիսկերը, խնայում է ժամանակ և թույլ է տալիս անմիջապես սկսել վարձակալել կամ ապրել անշարժ գույքում:.

1. Անշարժ գույքի ընտրություն ՝ բնակարան Զագրեբում, ծովափնյա բնակարան Սպլիտում, թե՞ տուն Իստրիայում: Այս փուլում կարևոր է գնահատել ոչ միայն գինը, այլև շահութաբերությունը, վարձակալության թույլտվությունները և ենթակառուցվածքները:

2. Նախնական համաձայնագիրը՝ Predugovor-ը (Predugovor կայքէջ), պաշտոնականացնում է գործարքի պայմանները և ապահովում է գույքը գնորդի համար: Կանխավճարը սովորաբար կազմում է գնման գնի 10%-ը:

3. Հիմնական առքուվաճառքի պայմանագիրը – ​​Ugovor o kupoprodaji – սահմանում է գինը, վճարման կարգը, կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները:

4. Վճարում – սովորաբար մեկ վճարում վերավաճառքի գործարքների համար: Նորակառույց շենքերի համար վճարումը կարող է կատարվել մաս-մաս՝ համաձայն ժամանակացույցի:

5. Նոտարական վավերացում – պայմանագիրը պետք է վավերացվի նոտարի կողմից (javni bilježnik):

6. Գրանցումը հողային գրանցամատյանում – Zemljišne knjige – այստեղ է ապահովվում սեփականության իրավունքը։

Իմ խորհուրդը՝ համոզվեք, որ գույքը գրանցված է հողային գրանցամատյանում և որևակէ սահմանափակում չկա։

• Իրավաբանը ստուգում է իրավական մաքրությունը. հողային գրանցամատյանում տվյալները համապատասխան են, չկան սահմանափակումներ (հիփոթեք, պարտք, կալանք) և պայմանագրի ճշգրտությունը։
• Գործակալը օգնում է գտնել բնակարան կամ տուն, բանակցել և համաձայնեցնել գինը։

Եթե ​​սկզբից ներգրավեք փաստաբանի և գործակալի, խնդիրների ռիսկը կնվազի առնվազն 70%-ով։.

Ինչ է անհրաժեշտ Խորվաթիայում անշարժ գույք գնելու համար

• Տարիքը՝ 18 տարեկանից բարձր և վավեր անձնագիր։.
• ԵՄ քաղաքացիները գնումներ են կատարում անմիջապես. ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրների քաղաքացիների համար անհրաժեշտ է Արդարադատության նախարարության համաձայնությունը (փոխադարձության սկզբունք):.
• Խոշոր գործարքների համար միջոցների ծագման վերաբերյալ փաստաթղթեր:.
• Հարկային համարը Խորվաթիայում (OIB — osobni identifikacijski broj):.
• Ընկերությունների համար՝ կանոնադրական փաստաթղթեր, սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության (ՍՊԸ) կամ օտարերկրյա իրավաբանական անձի գրանցում:.

Նոր շենքեր (նոր բնակարաններ, բնակարաններ):

Գները ավելի բարձր են, բայց դրանք արդեն ներառում են ԱԱՀ (սովորաբար 25%): Դուք պարտավոր չեք վճարել 3% գնման հարկը: Կարևոր է ստուգել շինարարական թույլտվությունը և շահագործման վկայականը:.

Երկրորդային շուկա

Սա ներառում է բնակարաններ և տներ, որոնք ունեն սեփականության պատմություն: Գնման պահին վճարվում է անշարժ գույքի փոխանցման հարկ (գնման գնի 3%-ը): Պարտադիր է կադաստրային ստուգում՝ չվճարված պարտքերի և հողամասի/բնակարանի ճշգրիտ սահմանների վերաբերյալ:.

Օտարերկրացիները կարող են բնակարան կամ տուն գնել Խորվաթիայում՝ առանց անձամբ ներկայանալու։ Դրա համար նոտարի կողմից տրվում է լիազորագիր, որը հաստատվում է ապոստիլով և թարգմանվում խորվաթերեն։ Փաստաբանը, օգտագործելով լիազորագիրը, ստորագրում է պայմանագիրը և գրանցում սեփականության իրավունքը հողային գրանցամատյանում։.

Պայմանագիր կնքելուց առաջ ես միշտ ստուգում եմ

• Վաճառողն ունի՞ Zemljišne knige-ում գտնվող գույքի նկատմամբ օրինական սեփականության իրավունք։.
• Կա՞ն արդյոք պարտքեր, գրավադրումներ կամ գրավադրումներ։.
• Կադաստրային գրանցամատյանում նշված գույքի մակերեսը և նպատակը համընկնում են իրական մակերեսի հետ։.
• Կա՞ շինարարության և շահագործման թույլտվություն (տների/նոր շենքերի համար):.
• Հողատարածքը զբոսաշրջիկներին հանձնելիս պետք է լինեն բոլոր լիցենզիաները։.

Օրինակ՝ Հաճախորդը ցանկանում էր Շիբենիկում ծովափնյա տուն գնել, սակայն փաստաբանը պարզեց, որ գույքի մի մասը գրանցված է որպես գյուղատնտեսական հող։ Գործարքը կասեցվեց, և հաճախորդը խուսափեց գրանցման հետ կապված խնդիրներից։

Վերջնական փուլը գրանցումն է Zemljišne knjige-ում:

Հողային գրանցամատյանի քաղվածքը (Վլասնիչկիի ցուցակ) գրանցում է տեղեկություններ սեփականատիրոջ, գույքի և ցանկացած խոչընդոտի մասին: Գրանցվելուց հետո գնորդը դառնում է լիիրավ սեփականատեր և կարող է վարձակալել, վաճառել կամ կտակել գույքը:

Միջին հաշվով, գնման և գրանցման գործընթացը տևում է 6-10 շաբաթ: Ժամկետը կախված է փաստաթղթերի պատրաստ լինելուց և այն բանից, թե արդյոք անհրաժեշտ է Արդարադատության նախարարության հաստատումը (ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրների գնորդների համար):

Ներդրողները հաճախ ընտրում են Խորվաթիան՝ անշարժ գույքի սեփականատերերի համար դրա համեմատաբար մեղմ հարկային համակարգի պատճառով: Ի տարբերություն Հարավային Եվրոպայի շատ երկրների, այստեղ դրույքաչափերը պարզ և թափանցիկ են: Սա թույլ է տալիս ավելի ճշգրիտ կանխատեսել ծովափնյա բնակարանի կամ տան վարձակալության եկամուտը:.

Խորվաթիայում անշարժ գույք գնելիս պետք է հաշվի առնել հետևյալ պարտադիր ծախսերը

• Գույքի փոխանցման հարկ (Porez na promet nekretnina) — երկրորդային շուկայում գույքի արժեքի 3%-ը։
• ԱԱՀ-ն (ԱԱՀ) կազմում է 25%, սակայն այն ներառված է գնի մեջ, ուստի գնորդը վճարում է այն առանց լրացուցիչ հարկի։
• Իրավաբանական, նոտարական և գործակալական ծառայությունները կազմում են գործարքի արժեքի միջինում 3-5%-ը (հողային գրանցամատյանի ստուգում, պայմանագրի կատարում և աջակցություն):
• կոմունալ և սպասարկման ծախսերը միջինում կազմում են ամսական 1.2–2 եվրո մեկ քմ-ի համար, իսկ ծովափնյա տների համար ծախսերն ավելի բարձր են՝ հողի սպասարկման պատճառով։

Նույն կանոնները գործում են նաև ԵՄ բնակիչների և օտարերկրյա ներդրողների համար։ Գործնականում ես խորհուրդ եմ տալիս

• Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ անշարժ գույք վարձակալության տրամադրելիս հարկվում է միայն զուտ եկամուտը (10–20%՝ կախված հարկային համակարգից):
• Մի քանի անշարժ գույք գնելիս դիտարկեք մասնավոր սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն (ՄՓԸ) գրանցելու հնարավորությունը. սա թույլ է տալիս ձեզ հաշվառել ծախսերը և պաշտոնապես գործել զբոսաշրջության ոլորտում։
• Նախապես հաշվարկեք կոմունալ վճարները, հատկապես ցածր էներգաարդյունավետությամբ հին շենքերում։.

Ավստրիայում ներդրողները վարձակալության եկամտից վճարում են 3.5% և 55% հարկ

Խորվաթիայում իրավիճակն ավելի մեղմ է

• գնման հարկը կազմում է ընդամենը 3% (կամ ԱԱՀ, եթե դա նոր շենք է),
• Վարձակալության եկամուտը հարկվում է 10-20% դրույքաչափով՝ պարզեցված համակարգով,
• 2 տարվա սեփականության իրավունքից հետո վաճառքից կապիտալի եկամտի հարկ չի գանձվում։.

Սա թույլ է տալիս ավելի արագ վերադարձնել ներդրումները, սակայն շուկան ավելի զգայուն է սեզոնայնության և զբոսաշրջիկների հոսքի նկատմամբ։.

Շատ հաճախորդներ հարցնում են, թե հնարավո՞ր է արդյոք բնակության թույլտվություն ստանալ Խորվաթիայում բնակարան կամ տուն գնելիս։ Այո, դա հնարավոր է, բայց կան որոշ նրբերանգներ։ Խորվաթիայում անշարժ գույքի ձեռքբերումը ավտոմատ կերպով չի երաշխավորում բնակության թույլտվության հաստատումը, բայց այն հիմնավոր պատճառ է հանդիսանում դիմելու համար։ Հիմնականը ապացուցելն է, որ գույքն իրականում օգտագործվում է բնակելի նպատակներով և պարզապես չի գնվել «թղթի վրա»։.

• Կարճաժամկետ բնակության թույլտվություն (մինչև 1 տարի) կարող եք ստանալ անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի հիման վրա, եթե դուք իրականում բնակվում եք երկրում։
• Երկարաձգում - պահանջում է հաստատում, որ գույքն օգտագործվում է բնակելի նպատակներով:
• Մշտական ​​բնակության և քաղաքացիության իրավունքը հասանելի է 5 տարի բնակությունից հետո՝ ժամանակավոր բնակության թույլտվությամբ, ինտեգրման և լեզվի իմացության պայմանով։

Գործնական օրինակ. Ավստրիայից մի ընտանիք Իստրիայում գնել է 320,000 եվրո արժողությամբ տուն, ստացել է ժամանակավոր բնակության իրավունք, այնտեղ է բերել իր երեխաներին և բացել փոքր բիզնես։ Նրանք պլանավորում են մի քանի տարի անց դիմել մշտական ​​բնակության համար։

Կարևոր է. սեփականության իրավունքի միջոցով ստացված բնակության թույլտվությունը չի տալիս աշխատելու իրավունք առանց առանձին թույլտվության: Աշխատանք գտնելու համար դուք պետք է ստանաք աշխատանքային թույլտվություն կամ գրանցեք ընկերություն և աշխատեք որպես ձեռնարկատեր:

Խորվաթիայի բնակության թույլտվությունը լայն հնարավորություններ է բացում ապրելու, սովորելու և բիզնեսով զբաղվելու համար, սակայն մնում է բնակության գործիք, այլ ոչ թե աշխատանքային վիզա: Հետևաբար, «գնիր տուն և տեղափոխվիր» ռազմավարությունը լավ է աշխատում, եթե ներդրողի հիմնական եկամուտն արդեն իսկ ստեղծվում է Խորվաթիայի սահմաններից դուրս կամ սեփական բիզնեսի միջոցով:.

Ժամանակավոր բնակության թույլտվությունը երկարաձգելու համար դուք պետք է

• պահպանել գույքի սեփականության իրավունքը;
• ժամանակի մեծ մասն ապրում են Խորվաթիայում։
• ժամանակին ներկայացնել փաստաթղթեր և վճարել պետական ​​տուրքերը։.

Ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին նախապես ստուգել գույքի կարգավիճակը և ժամանակին երկարաձգել գրանցումը։.

• Գյուղատնտեսական հողերի ուղղակի գնում (սա արգելված է օտարերկրյա անձանց համար):.
• Պայմանագրի բացակայությունը հողային գրանցամատյանում։.
• Զբոսաշրջիկներին բնակարաններ վարձակալության տրամադրելիս հարկերի թերհայտարարագրումը։.

Խորվաթիան անշարժ գույքի գնման և սեփականության վրա առաջարկում է ավելի ցածր հարկեր, քան Ավստրիան, և առաջարկում է ընտանեկան բնակության իրավունք։ Այնուամենայնիվ, երկարաժամկետ բնակության համար անհրաժեշտ է ինտեգրում և բնակություն երկրում։ Սա սեզոնային ռիսկերով շուկա է, սակայն մուտքի արգելքը և հարկային բեռը ավելի ցածր են, քան Արևմտյան Եվրոպայում։.

• Բնակության թույլտվություն անշարժ գույքի միջոցով: Խորվաթիայում բնակարանների և տների սեփականատերերը կարող են ստանալ ժամանակավոր բնակության թույլտվություն մեկ տարով՝ այն երկարաձգելու իրավունքով: Գույքը պետք է լինի բնակելի և գրանցված լինի հողային գրանցամատյանում: Հինգ տարի բնակությունից հետո կարող եք դիմել մշտական ​​բնակության, իսկ ութ տարի անց՝ քաղաքացիության համար:.
• Թվային քոչվորի վիզա։ Խորվաթիան ԵՄ առաջին երկրներից մեկն էր, որը ներդրեց թվային քոչվորների համար վիզա։ Այն վավեր է մինչև 12 ամիս և թույլ է տալիս հեռակա աշխատել օտարերկրյա ընկերությունում։ Դիմելու համար դուք պետք է ապացուցեք ամսական առնվազն 2500 եվրո եկամուտ կամ ձեր բանկային հաշվին բավարար միջոցներ։ Դուք կարող եք կրկին դիմել առաջին վիզայի ժամկետը լրանալուց վեց ամիս անց։.
• Ընտանիքի վերամիավորում։ Խորվաթիայի բնակության թույլտվություն ունեցողները կարող են իրենց հետ բերել իրենց ամուսիններին և անչափահաս երեխաներին։ Պահանջվում է եկամտի և բնակարանի վերաբերյալ ապացույց։ Ընտանիքն ունի ներդրողի նման առողջապահական և կրթական իրավունքներ։.
• Աշխատանք փնտրողի վիզա։ Խորվաթիայի համալսարանների շրջանավարտները կարող են իրավունք ունենալ մինչև 12 ամիս մնալ երկրում՝ աշխատանք փնտրելու համար։ Այս ծրագիրը հատկապես տարածված է այն ուսանողների շրջանում, որոնց ծնողները բնակարան են գնել Զագրեբում կամ Սպլիտում։.
• Բնակության թույլտվության երկարաձգման նոր կանոններ։ 2024 թվականից ի վեր երկարաձգումները դարձել են ավելի հեշտ՝ շնորհիվ e-Građani առցանց համակարգի։ Փաստաթղթերն այժմ կարող են ներկայացվել հեռակա կարգով, և տվյալները ավտոմատ կերպով թարմացվում են կենսաչափական բնակության քարտում։ Երկարաձգման համար անհրաժեշտ է եկամտի ապացույց՝ ամսական 560 եվրոյից սկսած մեկ անձի համար և մոտավորապես 1200-1300 եվրո՝ չորս հոգանոց ընտանիքի համար։.

Այս փոփոխությունները Խորվաթիա ներգաղթը դարձրել են ավելի թափանցիկ և հարմար. անշարժ գույք գնող ներդրողներն ու ընտանիքները այժմ կարող են ավելի արագ ստանալ կարգավիճակ, իսկ թվային քոչվորները ձեռք են բերել ծովափնյա ապրելու և ԵՄ-ում հեռակա աշխատելու օրինական հնարավորություն։.

Շահութաբերությունը Խորվաթիայում անշարժ գույք գնելու հիմնական պատճառներից մեկն է։ Ի տարբերություն Արևմտյան Եվրոպայի երկրների, զբոսաշրջիկների համար վարձակալության ավելի բարձր գներ հնարավոր են, հատկապես ափամերձ շրջաններում։ Զգույշ տեղակայման և գույքի կառավարման շնորհիվ ծովափնյա անշարժ գույքն ավելի արագ է մարում իր արժեքը։.

Խորվաթիայում Airbnb-ի կամ Booking-ի միջոցով բնակարանների և տների վարձակալությունը տարեկան 6-10% եկամտաբերություն է ապահովում, հատկապես զբոսաշրջային կենտրոններում, ինչպիսիք են Սպլիտը, Դուբրովնիկը և Ռովինը: Պիկ սեզոնի ընթացքում (հուլիս-օգոստոս) զբաղվածության մակարդակը հասնում է 90-95%-ի, ինչը թույլ է տալիս արագ եկամտաբերություն ապահովել ներդրումներից:

Օրինակ՝ Մեկ հաճախորդ Սպլիտում գնել է բնակարան 210,000 եվրոյով և այն օրական հիմունքներով վարձակալության է տվել զբոսաշրջիկներին։ Տարեկան զուտ եկամտաբերությունը կազմել է մոտավորապես 8.5% ՝ հարկերից և կառավարման վճարներից հետո։

Կայուն եկամուտ փնտրողների համար բնակարանները վեց ամսից մինչև մեկ տարի ժամկետով վարձակալության տալը հարմար տարբերակ է: Զագրեբում և Ռիեկայում միջին եկամտաբերությունը տարեկան 3-5% է: Այս ձևաչափը հատկապես տարածված է ուսանողների, տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետների և առողջապահության մասնագետների շրջանում:.

Օրինակ՝ ներդրողը Զագրեբում բնակարան է գնել 160,000 եվրոյով և վարձակալության է տվել այն համալսարանի ուսանողներին։ Տարեկան եկամուտը կազմել է մոտավորապես 6,500 եվրո, ինչը կազմում է 4% եկամտաբերություն՝ նվազագույն ռիսկով և կայուն բնակեցվածությամբ։.

Խորվաթիայում վարձակալության շուկան մեծապես տատանվում է՝ կախված տարածաշրջանից և սեզոնից: Դուբրովնիկն առաջարկում է ավելի բարձր եկամտաբերություն՝ անշարժ գույքի պակասի և պրեմիում հատվածի պատճառով, բայց մուտքի արգելքը նույնպես այնտեղ ամենաբարձրն է: Սպլիտը համատեղում է զբոսաշրջիկների և ուսանողների պահանջարկը, ինչը այն դարձնում է ավելի հավասարակշռված շուկա: Զագրեբն առաջարկում է ավելի ցածր գներ, բայց տարեկան եկամուտը վարձակալության հոսքը դարձնում է ավելի քիչ ռիսկային:

Իստրիան է վայելում Գերմանիայից և Ավստրիայից գնորդների և վարձակալների կողմից. այն տարածաշրջան է, որը հայտնի է իր «հանգիստ ներդրումներով»։ Զադարն ու Շիբենիկը դեռևս ավելի էժան են, քան Դալմաթիան և Դուբրովնիկը, բայց նրանք տեսնում են զբոսաշրջային հոսքի և նոր նախագծերի կայուն աճ։ կղզիները առաջարկում են ամենաբարձր վարձակալության եկամտաբերությունը, բայց դրանց հիմնական թերությունը կարճատև սեզոնն ու զբոսաշրջային հոսքից բարձր կախվածությունն է։

Արտասահմանյան ներդրողների մեծ մասը իրենց անշարժ գույքի կառավարումը վստահում է գործակալություններին։ Նրանք զբաղվում են հետևյալով

• կարճաժամկետ վարձակալության լիցենզիա (turistička kategorizacija);
• վարձակալների որոնում և սպասարկում;
• մաքրում, մարքեթինգ և վճարումներ։.

Հանձնաժողովը կազմում է եկամտի 20-25%-ը, սակայն սա թույլ է տալիս օտարերկրյա սեփականատերերին շահույթ ստանալ առանց մշտական ​​​​մոնիթորինգի։

• Կարճաժամկետ վարձակալություն՝ 10% հարկ + զբոսաշրջիկային հարկ (կախված գիշերների քանակից):
• Երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում՝ 12% + տեղական հարկ (մինչև 18%՝ կախված քաղաքից):
• Կոմունալ ծախսեր՝ միջինում €1.2–2 մեկ քմ-ի համար։

Մասնավոր հողատերերի համար պարզեցված հարկային համակարգի շնորհիվ Խորվաթիայում իրական հարկային ծախսերը ավելի ցածր են, քան Ավստրիայում կամ Գերմանիայում։.

Իմ հաճախորդներից մեկը Սպլիտում բնակարան գնեց 210,000 եվրոյով և տարեկան մոտ 8.5% Airbnb-ում կարճաժամկետ վարձակալության շնորհիվ։ Մեկ այլ ներդրող Ռովինում տուն ընտրեց 420,000 եվրոյով։ Սկզբնական վարձակալության եկամտաբերությունը կազմում էր ընդամենը 4%, բայց երեք տարի անց գույքի արժեքը բարձրացել էր 28%-ով, ինչը հանգեցրեց վերավաճառքի դեպքում ընդհանուր եկամտաբերության զգալիորեն բարձրացմանը։

Խորհուրդներ ինձնից.

• ​​ձեզ համար կարևոր են կայունությունը և նվազագույն ռիսկը ընտրեք Զագրեբը կամ Ռիեկան. վարձակալությունը հասանելի է ամբողջ տարվա ընթացքում։
• Եթե ​​հույս ունեք զբոսաշրջիկների գների աճի վրա, դիտարկեք Սպլիտը, Զադարը կամ Իստրան։
• Եթե ​​​​ցանկանում եք ներդրում կատարել հեղինակության և հազվագյուտության մեջ, Դուբրովնիկը և Հվար կամ Բրաչ կղզիները լավ տարբերակներ են։
• Միշտ ստուգեք ոչ միայն ներկայիս եկամտաբերությունը, այլև տարածքի զարգացման ծրագրերը. նոր ճանապարհները, օդանավակայանները կամ նավահանգիստները անմիջապես բարձրացնում են բնակարանների արժեքը։.

Խորվաթիայի անշարժ գույքի հիմնական առավելություններից մեկը դրա բարձրորակ ենթակառուցվածքն է, հատկապես զբոսաշրջային կենտրոններում և մայրաքաղաքում։.

• Տրանսպորտային հասանելիություն։ Զագրեբը Եվրոպայի հետ կապված է ուղիղ չվերթներով, իսկ Սպլիտը, Զադարը և Դուբրովնիկը ունեն միջազգային օդանավակայաններ, որոնք ապահովում են զբոսաշրջիկների կայուն հոսք։ Լավ մայրուղիները կապում են ափը ներքին աշխարհի հետ։
• Առևտրային և սոցիալական ենթակառուցվածքներ։ Ափամերձ քաղաքներում արագ զարգանում են առևտրի կենտրոնները, ռեստորանները, բժշկական կլինիկաները և միջազգային դպրոցները, ինչը դրանք գրավիչ է դարձնում ոչ միայն զբոսաշրջիկների, այլև արտասահմանցիների համար։
• Էկոլոգիա։ Խորվաթիան հայտնի է իր մաքուր ծովով, կանաչ տարածքներով և պահպանվող ազգային պարկերով։ Սա հատկապես ճիշտ է Իստրիայում և կղզիներում, որտեղ էկոտուրիզմը բարձրացրել է գները։ Ի տարբերություն Զագրեբի, էկոլոգիան ավելի վատն է, սակայն դա փոխհատուցվում է գործարար ակտիվությամբ և բնակարանային կայուն պահանջարկով։

2024–2025 թվականներին ներդրողների ամենամեծ հետաքրքրությունը կենտրոնացած է Սպլիտում, Դուբրովնիկում և Իստրիայում, որտեղ զբոսաշրջությունն ամենաարագն է աճում։ Միևնույն ժամանակ, փորձագետները ներուժ են նշում Զադարում և Շիբենիկում. այնտեղ գները ներկայումս ավելի ցածր են, բայց օդանավակայանների և նավահանգիստների զարգացումը շուկան ավելի ու ավելի խոստումնալից է դարձնում։

Կանխատեսումները ցույց են տալիս, որ հաջորդ 2-3 տարիների ընթացքում գների ամենակարևոր աճը սպասվում է Իստրիայում և կղզիներում, որտեղ պրեմիում դասի բնակարանների պահանջարկը մշտապես գերազանցում է առաջարկը։

Խորվաթիայում նորակառույց և արդեն իսկ գոյություն ունեցող անշարժ գույքի միջև ընտրություն կատարելը գնորդների հիմնական հարցերից մեկն է: Վերջին տարիներին ափամերձ գոտում կառուցվել են ավելի ու ավելի շատ ժամանակակից համալիրներ, սակայն վերավաճառքի շուկան դեռևս կազմում է գործարքների մեծ մասը: Օպտիմալ ընտրությունը կախված է ներդրողի նպատակներից՝ արագ վարձակալական եկամուտ, թե՞ երկարաժամկետ աճ:.

• Ժամանակակից դասավորություն, էներգաարդյունավետ նյութեր և բնակարանային նոր չափորոշիչներ (A+/A դաս):.
• Ավելի ցածր կոմունալ ծախսեր՝ մեկուսացման և ժամանակակից ջեռուցման/սառեցման համակարգերի շնորհիվ։.
• Իրավաբանական անձանց համար մշակողից գնելիս ԱԱՀ-ի վերադարձի հնարավորություն (25%):.
• Գնի աճ ավարտից հետո. ծովափնյա բնակարանների գինը բարձրանում է 10-20%-ով առաջին 2-3 տարիների ընթացքում։.

Օրինակ՝ Գերմանիայից մի հաճախորդ 240,000 եվրոյով գնել է բնակարան Պուլայի մոտակայքում գտնվող նորակառույց շենքում։ Ընդամենը երկու տարի անց գինը բարձրացել է մինչև 290,000 եվրո՝ զբոսաշրջիկների պահանջարկի և ենթակառուցվածքների զարգացման շնորհիվ։

• Դուք կարող եք այն անմիջապես վարձակալության տալ, հատկապես, եթե անշարժ գույքը գտնվում է զբոսաշրջային կենտրոնում (Սպլիտ, Դուբրովնիկ):.
• Շենքերի մեծ մասն արդեն իսկ ունի կայացած ենթակառուցվածքներ՝ դպրոցներ, խանութներ, տրանսպորտ։.
• Հին քարե տների և բնակարանների լայն ընտրանի քաղաքների կենտրոններում կամ կղզիներում։.
• Թերություն՝ հնարավոր վերանորոգման ծախսեր (պատուհանների փոխարինում, մեկուսացում, ներքին հարդարում):.

Օրինակ՝ Ավստրիական մի ընտանիք Ռովինում գնել է 1970-ականներին կառուցված տուն 380,000 եվրոյով։ Շնորհիվ դրա լավագույն դիրքի՝ նրանք անմիջապես սկսել են այն վարձակալության տալ զբոսաշրջիկներին և տարեկան մոտ 7% եկամտաբերություն են ստանում, չնայած որոշ վերանորոգման անհրաժեշտությանը։

Խորվաթիայում նոր շինարարության մասնաբաժինը ավելի ցածր է, քան Վիեննայում կամ Զալցբուրգում, սակայն դրանց նկատմամբ հետաքրքրությունը մեծանում է, հատկապես օտարերկրյա ներդրողների կողմից: Ամենամեծ պահանջարկ ունեն ափամերձ շրջանի ժամանակակից բնակելի համալիրները և Զագրեբի նոր տները: Այս նախագծերն առաջարկում են բարելավված հատակագծեր, էներգաարդյունավետ նյութեր և հարմար ենթակառուցվածքներ, ինչը դրանք դարձնում է ավելի մրցունակ՝ համեմատած առկա անշարժ գույքի հետ:.

Խորվաթիան դեռևս հետ է մնում Ավստրիայից մի շարք ցուցանիշներով, բայց աստիճանաբար կրճատում է այդ բացը։.

• Էներգաարդյունավետություն։ Խորվաթիայում նոր նախագծերը կառուցվում են A+/A էներգաարդյունավետության չափանիշներին համապատասխան, ինչը զգալիորեն կրճատում է կոմունալ ծախսերը։ Ավստրիայում չափանիշներն ավելի բարձր են և ամրագրված են օրենքով։
• Շինարարության արագություն։ Խորվաթիայում բնակելի համալիր կառուցելու միջին ժամանակը 18-36 ամիս է, մինչդեռ Ավստրիայում տեմպն ավելի բարձր է, հատկապես խոշոր քաղաքներում։
• ESG ստանդարտներ։ Խորվաթիայում դրանք նոր են սկսում ներդրվել, հիմնականում ափամերձ տարածքներում, բայց Ավստրիայում դրանք արդեն պարտադիր են բոլոր նախագծերի համար։
• Մեկ քառակուսի մետրի գինը։ Խորվաթիայի ափին նորակառույց շենքերի արժեքը կազմում է 2,200–4,500 եվրո, մինչդեռ Զագրեբում դրանք տատանվում են 2,000–2,800 եվրոյի սահմաններում։ Համեմատության համար՝ Ավստրիայում գները ավելի բարձր են՝ 5,000–9,000 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար։
• Նոր շինարարության մասնաբաժինը։ Խորվաթիայում գործարքների մոտ 25%-ը վերաբերում է նոր նախագծերին, մինչդեռ Ավստրիայում այս մասնաբաժինը հասնում է 30%-ի, չնայած շուկան ընդհանուր առմամբ մնում է երկրորդական։

Եզրակացություն. Խորվաթիան առաջարկում է ավելի մատչելի գներ և աճող նորակառույցների շուկա, մինչդեռ Ավստրիան շահում է չափանիշների և կայունության առումով։.

Վերջին տարիներին Խորվաթիայում ներդրողները ավելի ու ավելի են հեռանում ավանդական «գնիր ծովափնյա բնակարան և վարձակալության տուր այն ամռանը» մոդելից։ Նրանք օգտագործում են համակցված ռազմավարություններ՝ եկամտաբերությունը մեծացնելու և ռիսկերը նվազեցնելու համար։.

• Մի քանի բնակարան մեկ առանձնատան փոխարեն։ Ներդրողները Դուբրովնիկում մեկ թանկարժեք առանձնատան փոխարեն գնում են երկու կամ երեք բնակարան Սպլիտում կամ Զադարում։ Այս մոտեցումը ճկունություն է ապահովում. եթե մեկ անշարժ գույքը չի օգտագործվում, մյուսները շարունակում են եկամուտ ստանալ։
• Ապարտհոթելներ և բնակարաններ։ Սեփականատերը ստանում է եկամտի մի մասը, իսկ հյուրանոցային ընկերությունը կառավարում է այն։ Այս լուծումը հատկապես հարմար է այլ երկրում բնակվող արտասահմանցիների համար։
• Հին քարե տներ վերանորոգման փուլում են։ Իստրիայում և կղզիներում ավանդական տները գնվում, վերականգնվում և վարձակալության են տրվում շքեղության զբոսաշրջիկներին։ Վերանորոգումից հետո եկամտաբերությունը կարող է հասնել 8-10%-ի։
• Համատեղ ներդրումներ։ Ներդրողների խմբերը միավորում են ուժերը՝ բարձրակարգ անշարժ գույք գնելու համար, ինչպիսիք են Դուբրովնիկի առանձնատները կամ ափամերձ բնակարանային համալիրները։

Այս մոտեցումը թույլ է տալիս խուսափել միայն մեկ ձևաչափից կախվածությունից և ավելի լավ բաշխել ռիսկերը։.

Խորվաթիայի անշարժ գույքի շուկան գրավիչ է, բայց այն ունի իր յուրահատուկ առանձնահատկությունները, որոնք կարևոր է հաշվի առնել: Հիմնականը սեզոնայնությունն է: Մինչդեռ ափամերձ տարածքներում բնակարանների զբաղվածության մակարդակը ամռանը հասնում է գրեթե 100%-ի, ձմռանը պահանջարկը կտրուկ նվազում է, ինչը անմիջականորեն ազդում է եկամտաբերության վրա: Զագրեբում իրավիճակն ավելի կայուն է, բայց այնտեղ վարձակալության եկամտաբերությունն ավելի ցածր է:.

Մեկ այլ գործոն է բյուրոկրատիան։ Ոչ բոլոր հողերն են հասանելի օտարերկրացիների համար, հատկապես գյուղատնտեսական հողերը, ուստի կարևոր է գնելուց առաջ ուշադիր ստուգել հողային գրանցամատյանի փաստաթղթերը՝ ապագա խնդիրներից խուսափելու համար։.

Շինարարության որակը նույնպես կարող է լինել թակարդ։ Նոր շենքերը երբեմն տառապում են անբավարար ջերմամեկուսացումից կամ ձայնամեկուսացումից, մինչդեռ գոյություն ունեցող տները հաճախ բախվում են մաշված կոմունալ ծառայությունների և վերանորոգման անհրաժեշտության հետ։.

Պետք է հաշվի առնել նաև կոմունալ ծախսերը: Կենտրոնական ջեռուցմամբ հին տներում ձմեռային վճարները կարող են բավականին բարձր լինել և զգալիորեն նվազեցնել վարձակալության զուտ եկամուտը:.

Խորվաթիան համատեղում է մեղմ կլիման, ծովը և անվտանգությունը, ինչը անշարժ գույքը գրավիչ է դարձնում ոչ միայն որպես ներդրում, այլև որպես բնակության վայր։.

• Կյանքի արժեքը։ Ավելի ցածր է, քան Ավստրիայում. Զագրեբում բնակարանի վարձը կազմում է 600-900 եվրո, մինչդեռ ծովափնյա բնակարանի վարձը կազմում է 800-1200 եվրո։ Սննդամթերքն ու տրանսպորտը նույնպես ավելի էժան են։
• Առողջապահություն։ Հասանելի պետական ​​ծառայություններ և լավ զարգացած մասնավոր հատված. կլինիկայում այցելության արժեքը սկսվում է 30 եվրոյից։
• Կրթություն։ Զագրեբի և Սպլիտի համալսարանները ճանաչված են ԵՄ-ի կողմից, և կան միջազգային դպրոցներ։
• Տրանսպորտ։ Զագրեբի, Սպլիտի, Դուբրովնիկի և Զադարի օդանավակայաններ, մայրուղիների և լաստանավերի լավ զարգացած ցանց։
• Անվտանգություն։ Եվրոպայում ամենաբարձրերից մեկը, հատկապես փոքր քաղաքներում և կղզիներում։

Սա Խորվաթիան դարձնում է անվտանգ ապաստան թոշակառուների, ընտանիքների և արտագաղթողների համար, ովքեր փնտրում են եվրոպական կյանքի որակի և մատչելի գների համադրություն։.

Շատ հաճախորդներ Խորվաթիան համարում են կապիտալի համար անվտանգ ապաստան: Այն ոչ միայն գեղեցիկ լանդշաֆտներով և բարենպաստ կլիմայով երկիր է, այլև ներդրումների պահպանման և աճի հարթակ: Ի տարբերություն Ավստրիայի կամ Գերմանիայի, որտեղ շուկան դանդաղ և կայուն է շարժվում, Խորվաթիան համատեղում է եվրոպական անվտանգությունը ավելի բարձր եկամտաբերության հետ, թեև ենթակա է սեզոնային տատանումների:.

Կենսաթոշակառուները ավելի ու ավելի հաճախ են ընտրում Խորվաթիան երկրորդ տուն կամ մշտական ​​բնակության վայր գնելու համար: Մեղմ կլիման, մատչելի բնակարանային գները և կյանքի հանգիստ ռիթմը որոշիչ գործոններ են նրանց համար: Միևնույն ժամանակ, լավ բժշկական կենտրոնների առկայությունը և ԵՄ այլ երկրների հետ մոտիկությունը ապահովում են հարմարավետության և անվտանգության զգացում:

Թվային քոչվորները Խորվաթիան դիտարկում են որպես բիզնեսը և հանգիստը համատեղելու հնարավորություն: Թվային քոչվորների համար հատուկ վիզայի ներդրմամբ երկիրը դարձել է տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ստեղծագործական ոլորտի մասնագետների համար հայտնի ընտրություն: Ծովի տեսարանով աշխատելը, Սպլիտում կամ կղզիներում բնակարաններում ապրելը և դեռևս ԵՄ ենթակառուցվածքներին հասանելիություն ունենալը ստեղծում են վարձակալության և գնման բնակարանների պահանջարկի նոր հատված:

Ընտանիքները գնահատում են Խորվաթիան իր կայունության, եվրոպական կրթության հասանելիության և ԵՄ ինտեգրման հնարավորության համար: Շատերը ծովափնյա բնակարաններ կամ տներ են գնում ոչ միայն ամառային վարձակալության, այլև անձնական ճանապարհորդության կամ ապագա տեղափոխության համար: Միջազգային դպրոցների, համալսարանների և անվտանգ միջավայրի առկայությունը երկիրը դարձնում է հարմար երկարաժամկետ բնակության համար:

Այսպիսով, Խորվաթիան հավասարակշռություն է հաստատում Եվրոպայի կայունության և զբոսաշրջային շուկայի դինամիզմի միջև: Այստեղ կարելի է ակնկալել ավելի բարձր եկամուտ, քան Ավստրիայում (5-8%՝ 2-3%-ի դիմաց), սակայն պետք է պատրաստ լինել սեզոնայնությանը. ամռանը պահանջարկը գրեթե անսահմանափակ է, մինչդեռ ձմռանը եկամուտները կախված են գտնվելու վայրից և անշարժ գույքի ուշադիր ընտրությունից:.

Վաճառքի ժամկետները կախված են տարածաշրջանից և գույքի տեսակից։.

• Զագրեբում և Սպլիտում լավ վայրերում գտնվող բնակարանները վաճառվում են 1-2 ամսվա ընթացքում։
• Դուբրովնիկում և կղզիներում թանկարժեք վիլլաներն ու հին տները կարող են գնորդ գտնելու սպասել 6-12 ամիս։

Բոլոր գործարքները գրանցվում են Հողային գրանցամատյանում (ՀԳ): Գույքի իրավական ստուգումը պարտադիր է. սա ներդրողին պաշտպանում է տհաճ անակնկալներից:

Իմ փորձը ցույց է տալիս, որ Խորվաթիայի շուկան ունի առանձնահատուկ տարածաշրջանային առանձնահատկություններ: Ափամերձ շրջաններում և կղզիներում եկամտաբերությունն ավելի բարձր է, բայց սեզոնայնությունն ավելի ցայտուն է: Զագրեբում և խոշոր քաղաքներում գները ավելի համեստ են, բայց պահանջարկը կայուն է ամբողջ տարվա ընթացքում: Ես միշտ ստուգում եմ փաստաթղթերը Կադաստրի (ZK) միջոցով, ուսումնասիրում եմ հողի կարգավիճակը (հատկապես կարևոր է գյուղատնտեսական հողերի համար) և միայն դրանից հետո եմ խորհուրդ տալիս գործարքը հաճախորդին: Այս մոտեցումը նվազագույնի է հասցնում ռիսկերը և երաշխավորում անվտանգությունը:

Ես կարծում եմ, որ համադրությունը օպտիմալ ռազմավարություն է։ Իմ հաճախորդներից մեկը Սպլիտում բնակարան է գնել սեզոնային վարձակալության համար և միաժամանակ բնակարան է գնել Զագրեբում՝ որպես «անվտանգ ապաստան»։ Արդյունքում, նա ամռանը բարձր եկամուտ է ստանում, իսկ ձմռանը՝ վարձակալների կայուն հոսք։ Այս հավասարակշռությունը հատկապես կարևոր է այն ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են և՛ շահութաբերություն, և՛ անվտանգություն։.

Եթե ​​ես ինձ համար պորտֆոլիո կազմեի, այն կբաժանեի հետևյալ կերպ. մի մասը կհատկացնեի ափամերձ անշարժ գույքին, որտեղ զբոսաշրջիկների պահանջարկը բարձր է, իսկ մնացածը կներդնեի Զագրեբի քաղաքային անշարժ գույքում: Այս մոտեցումը թույլ է տալիս ինձ միաժամանակ շահույթ ստանալ սեզոնային զբոսաշրջությունից և ունենալ եկամտի կայուն աղբյուր ամբողջ տարվա ընթացքում:.

Իմ գլխավոր խորհուրդն է՝ միշտ սկսեք ձեր նպատակներից։ Անկախ նրանից, թե ցանկանում եք արագ եկամուտ ստանալ ափին, պահպանել ձեր կապիտալը հուսալի ակտիվի տեսքով, թե գտնել տուն ձեր ընտանիքի համար, յուրաքանչյուր նպատակ պահանջում է տարբեր ռազմավարություն։.

Առաջնահերթություններ սահմանեք, բաշխեք կապիտալը երկրի տարբեր շրջաններում, անպայման իրավական աուդիտ անցկացրեք Կադաստրի միջոցով և հաշվի առեք շուկայի առանձնահատկությունները՝ ափամերձ սեզոնայնությունը և քաղաքներում կայուն պահանջարկը։.

Երբ Խորվաթիան լավագույն ընտրությունն է

• Նրանց համար, ովքեր փնտրում են ավելի բարձր եկամտաբերություն, քան Ավստրիայում կամ Գերմանիայում։.
• Եթե ​​ծով մուտք ունենալը կարևոր է, մեղմ կլիման և զբոսաշրջությունը՝ որպես եկամտի հիմնական շարժիչ ուժ։.
• Հարմար է այն ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են աշխատել սեզոնայնության հետ և հաշվի առնել պահանջարկի տատանումները։.
• ԵՄ անշարժ գույքը գնահատող գնորդների համար, որոնք ունեն թափանցիկ գրանցում և բնակության թույլտվություն ստանալու հնարավորություն։.

Ե՞րբ դիտարկել Ավստրիան

• Նրանց համար, ովքեր գնահատում են առավելագույն կայունությունը և կանխատեսելիությունը։.
• Եթե ​​գլխավոր նպատակը երկարաժամկետ կապիտալի պահեստավորումն է՝ առանց սեզոնային ռիսկերի։.
• Ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են նվազագույնի հասցնել բոլոր հնարավոր իրավական նրբությունները և ընտրել կայուն աճի երկար պատմություն ունեցող շուկա։.

հեռանկարները մինչև 2030 թվականը լավատեսական են։ Շենգենյան գոտուն և Եվրագոտու միացումը մեծացրել է օտարերկրյա գնորդների վստահությունը, զբոսաշրջիկների հոսքը շարունակում է աճել, իսկ գերմանացիների, ավստրիացիների և սկանդինավցիների հետաքրքրությունը ափի նկատմամբ մնում է կայուն բարձր։ Լավ ընտրված ռազմավարությունը թույլ կտա համատեղել վարձակալական եկամուտը և ԵՄ անշարժ գույքի ոլորտում կապիտալի անվտանգ պահպանումը։

1. Ձևակերպեք ձեր ներդրումային նպատակը

• Կարճաժամկետ վարձակալություն ափին (Airbnb, Booking) կամ երկարաժամկետ վարձակալություն Զագրեբում։.
• Վարձակալությունից եկամուտ ստանալը, ակտիվի արժեքը մեծացնելը կամ բնակության թույլտվություն ստանալը։.

2. Ընտրեք համապատասխան օբյեկտի տեսակը

• Բնակարան Զագրեբում կամ Սպլիտում։.
• Ծովափնյա տուն Իստրիայում կամ Դալմաթիայում։.
• Վիլլա կղզում (Հվար, Բրաց, Կորչուլա):.
• Բնակարաններ տուրիստական ​​համալիրում (կոնդո ձևաչափով):.

3. Հստակեցրեք ձեր բյուջեն և մուտքի նվազագույն շեմը

• Բնակարաններ Զագրեբում. սկսած €120,000-ից։.
• Բնակարաններ ափին. 150,000–200,000 եվրոյից։.
• Դուբրովնիկի վիլլաներ՝ €600,000+-ից սկսած։.
• Լրացուցիչ ծախսեր՝ գործարքի 3% հարկ, նոտարական և գրանցման 1–2% հարկ, կոմունալ վճարումներ։.

4. Ընտրեք տեղանք

• Ափ (Դուբրովնիկ, Սպլիտ, Զադար, Իստրիա) – բարձր սեզոնային շահութաբերություն։.
• Զագրեբում՝ կայուն պահանջարկ ամբողջ տարվա ընթացքում։.
• Կղզիներ (Հվար, Բրաչ, Կորչուլա) – պրեմիում սեգմենտ՝ ուժեղ սեզոնայնությամբ:.

5. Օբյեկտի վերլուծություն

• Ստուգեք Հողային գրանցամատյանի (ZK) միջոցով։.
• Փուլ՝ նորակառույց շենք կամ երկրորդային շուկա։.
• Հողի կարգավիճակը (ոչ բոլոր գյուղատնտեսական հողերը հասանելի են օտարերկրացիների համար):.
• Շենքի վիճակը և էներգաարդյունավետությունը (ջեռուցման վճարները հիմնական գործոն են):.

6. Պայմանագրի կազմում

• Նախնական համաձայնություն (predugovor)՝ 10% կանխավճարով։.
• Հիմնական պայմանագիրը գտնվում է նոտարի գրասենյակում։.
• Վճարում՝ անմիջապես կամ մաս-մաս (նոր շենքեր):.

7. Անշարժ գույքի գրանցում

• Գրանցումը հողային գրանցամատյանում (ZK):.
• Մուտքագրում կադաստրային գրանցամատյանում։.
• Գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի ստացում:.

8. Ներդրումների գնահատում

• Վարձակալության եկամտաբերությունը՝ 5–8% ափին, 3–5% Զագրեբում։.
• Կոմունալ ծախսեր՝ ամսական 100–300 եվրո բնակարանի համար, ավելի բարձր՝ տների համար։.
• Վարձավճարի հարկ՝ 10% 2024 թվականից։.

9. Վարձակալության կամ վերավաճառքի պլանավորում

• Դալմաթիայի կառավարման ընկերությունները կարճաժամկետ վարձակալության համար գանձում են 20-30%։.
• Զագրեբում ավելի հեշտ է ինքնուրույն վարձակալել բնակարան (երկարաժամկետ պայմանագրերով):.
• Վերավաճառք - ավելի բարձր իրացվելիություն Սպլիտում, Զադարում, Դուբրովնիկում:.

10. Ներդրումային պորտֆելի դիվերսիֆիկացում

• Միավորել «զբոսաշրջային կացարաններ» (Սպլիտ, կղզիներ) «քաղաքի» (Զագրեբ) հետ։.
• Տարբեր ձևաչափեր՝ բնակարաններ + տուն ծովափին։.
• Նվազեցրեք ռիսկերը՝ ընտրելով տարբեր սեզոնայնությամբ տարածաշրջաններ։.

1. 150,000 եվրո ներդրող

Նպատակը՝ շուկա մուտք գործել նվազագույն ներդրումներով և ամռանը վարձակալությունից եկամուտ ստանալ։

Ընտրանքներ՝ փոքր բնակարաններ Զադարում, Շիբենիկում կամ Սպլիտում:

Շահութաբերություն՝ 6-7% տարեկան կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում։

Ռիսկերը՝ սեզոնայնություն, կախվածություն զբոսաշրջությունից։

Օրինակ՝ Գերմանիայից մի հաճախորդ Զադարում գնել է ստուդիո-բնակարան 145,000 եվրոյով։ Ամռանը Booking-ի միջոցով վարձակալության տալը ապահովում էր տարեկան 7% տոկոսադրույք, իսկ ոչ սեզոնային ժամանակահատվածում բնակարանը վարձակալության է տրվում ուսանողներին՝ ապահովելով կայունություն։

2. Ընտանիք՝ 600,000–1 միլիոն եվրո կարողությամբ

Նպատակ՝ գնել ծովափնյա տուն անձնական հանգստի և վարձակալության եկամտի համար։

Ընտրանքներ՝ վիլլաներ Իստրիայում (Ռովինջ, Պուլա), տներ Հվար կամ Բրաչ կղզիներում, պրեմիում դասի բնակարաններ Դուբրովնիկում:

Շահութաբերություն՝ տարեկան 5–6% + արժեքի աճ։

Ռիսկերը՝ բարձր սպասարկման ծախսեր և վարձակալության հարկեր։

Օրինակ՝ Ավստրիայից մի ընտանիք Ռովինում գնել է առանձնատուն 720,000 եվրոյով։ Ամռանը այն վարձակալության է տրվում զբոսաշրջիկներին՝ մեկ գիշերվա համար 400 եվրոյով, իսկ ձմռանը տունն օգտագործվում է որպես անձնական բնակարան։ Ընդհանուր եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան մոտավորապես 5%։

3. Առևտրային անշարժ գույք

Նպատակը՝ կայուն վարձակալական եկամուտ և արժեքի աճ։

Ընտրանքներ՝ խանութներ և ռեստորաններ Սպլիտի և Դուբրովնիկի զբոսաշրջային գոտիներում, գրասենյակներ և ապարթ-հյուրանոցներ Զագրեբում։

Շահութաբերություն՝ տարեկան 7–9%։

Ռիսկերը՝ սեզոնային երթևեկություն, բարձր մրցակցություն։

Օրինակ՝ Նիդեռլանդներից մի հաճախորդ Սպլիտի կենտրոնում սրճարանային տարածք է գնել 400,000 եվրոյով։ Տարվա ընթացքում զբոսաշրջիկների հոսքի շնորհիվ վարձակալը ամսական վճարում է կայուն 2,800 եվրո, ինչը տարեկան կազմում է 8.4% տոկոսադրույք։

Խորվաթիայի անշարժ գույքի ներդրումները կարող են հարմարեցվել տարբեր նպատակների: Զադարի կամ Սպլիտի բնակարանները իդեալական են պասիվ եկամտի համար, Իստրիայի կամ Դուբրովնիկի առանձնատները՝ ընտանիքի և կարգավիճակի համար, իսկ քաղաքների կենտրոնում գտնվող առևտրային անշարժ գույքը՝ բիզնեսի համար:.