Ինչպե՞ս և ինչու՞ գնել անշարժ գույք Դուբայում

Դուբայի անշարժ գույքի շուկան ներկայումս հսկայական բում է ապրում: Knight Frank-ի և FT-ի տվյալներով՝ վերջին մի քանի տարիների ընթացքում տների գները բարձրացել են ահռելի 75%-ով: Միայն 2025 թվականի առաջին կեսին վաճառվել է ռեկորդային 117 միլիարդ դոլարի անշարժ գույք: Սա ապացուցում է, որ Դուբայը ոչ միայն աճող շուկա է, այլև աշխարհի ամենագրավիչ և ակտիվ ներդրումային ուղղություններից մեկը:

Այս հոդվածում մենք մանրամասն կանդրադառնանք, թե ինչու է հիմա Դուբայում անշարժ գույք գնելու լավագույն ժամանակը։ Անկախ նրանից, թե դուք ցանկանում եք տեղափոխվել և ապրել այնտեղ, վարձակալել այն եկամուտ ստանալու համար, թե՞ որպես ներդրումներ կատարելու և գումար խնայելու հուսալի միջոց։

Statista-ի տվյալներով ՝ Դուբայի անշարժ գույքի շուկան կշարունակի աճել՝ 2025-ից 2029 թվականներին տարեկան մոտ 2.28% CAGR-ով աճելով։

Որպես իրավաբան, ես օգնում եմ մարդկանց անշարժ գույք գնել այլ երկրներում: Իմ նպատակն է ապահովել, որ գնումը լինի ոչ միայն շահավետ ներդրում, այլև անվտանգ և համապատասխանի ձեր անձնական նպատակներին (օրինակ՝ բնակության կամ բնակության թույլտվություն ստանալու համար): Ես մեծ փորձ ունեմ Դուբայի, Ավստրիայի և այլ երկրների շուկաների հետ աշխատելու հարցում:

Այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք.

• Ի՞նչն է Դուբայի շուկան այդքան հետաքրքիր դարձնում։ Որո՞նք են դրա առանձնահատկությունները և հիանալի հնարավորությունները։
• Ինչո՞ւ է այն շահութաբեր։ Ի՞նչ հարկեր և օրենքներ են այստեղ օգնում ներդրողներին։
• Ինչպես ընտրել աճող արժեք ունեցող անշարժ գույք և ճիշտ ու անվտանգ կերպով ավարտել գնումը։
• Ո՞ր ոլորտներում է լավագույնը գնումներ կատարել՝ առավելագույն եկամուտ և լավագույն պայմաններ ստանալու համար։

Ավստրիան առաջարկում է կայունություն և աստիճանական աճ, բայց նրա շուկան արդեն լավ զարգացած է: Դուբայը առաջարկում է դինամիզմ, արագ աճ և հավակնոտ նախագծեր: Ես կօգնեմ ձեզ պարզել, թե այս ռազմավարություններից որն է ձեզ համար ճիշտ (հուսալի՞, թե՞ ավելի ռիսկային, բայց բարձր ներուժ ունեցող) և ինչու՞:

Ավստրիան այն երկիրն է, որտեղ անշարժ գույքի գները կայուն աճում են, իսկ ներդրումները լիովին անվտանգ են։ Այստեղ ամեն ինչ արդար և թափանցիկ է. օրենքները հստակ են, իսկ դատարանները հուսալիորեն պաշտպանում են իրավունքները։ Գները բարձրանում են դանդաղ, բայց կայուն և կանխատեսելիորեն։ Անշարժ գույք գնելու միջոցով բնակության թույլտվություն ստանալը պահանջում է ավելի մեծ ներդրում, քան որոշ այլ երկրներում։ Բայց դրա դիմաց դուք ստանում եք երաշխավորված կայունություն և վստահություն ապագայում։

Ահա թե ինչ է առաջարկում Դուբայը.

• Դուք կարող եք սկսել ներդրումներ կատարել առանց չափազանց շատ պարտավորություններ ստանձնելու. Դուբայում տները հասանելի են տարբեր բյուջեների համար։
• հարկային համակարգը հնարավորինս ձեռնտու է՝ վարձակալության կամ վերավաճառքի համար վճարներ չկան։
• Հայտնի տարածքներում դուք կարող եք ստանալ բարձր վարձավճար։
• Անշարժ գույքի գները բարձրանում են նոր բնակիչների հոսքի և քաղաքի զարգացման շնորհիվ։

Սա կարող է լինել գումար վաստակելու հիանալի միջոց։ Առաջատար, զբոսաշրջային վայրերում անշարժ գույք վարձակալելը կբերի հատկապես բարձր շահույթ։

Անշարժ գույքի գները շարունակում են աճել, քանի որ Դուբայը շարունակում է գրավել նոր բնակիչների և մեկնարկում են խոշորածավալ նախագծեր, ինչպիսիք են կղզիների և նոր թաղամասերի կառուցումը։

Սակայն կարևոր է հիշել. Դուբայի շուկան ավելի ռիսկային է և անկանխատեսելի։ Գները կարող են արագ փոխվել, ուստի անհրաժեշտ է ուշադիր պլանավորել և նախապատրաստվել ժամանակավոր գների անկմանը։ Հետևաբար, եթե ընտրություն եք կատարում հուսալիության հիման վրա, Ավստրիան անկասկած հաղթող է։ Այն երկարաժամկետ ներդրումների համար ամենակայուն և անվտանգ տարբերակն է։

Իմ փորձից ելնելով՝ Դուբայը ներկայումս ամենաակտիվ շուկաներից մեկն է այն ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են ԱՄԷ-ում բնակարան, առանձնատուն կամ թաունհաուս գնել: Վերջին չորս տարիների ընթացքում բնակարանների գները, մասնավորապես առանձնատների և բնակարանների, աճել են մոտ 70%-ով: Սա ցույց է տալիս, որ պահանջարկը մեծ է, և օտարերկրյա գնորդների հետաքրքրությունը մեծանում է:

Իմ փորձից ելնելով՝ շատ հաճախորդներ, ի վերջո, ընտրում են Դուբայը՝ այլ շուկաներ ուսումնասիրելուց հետո՝ բարձր եկամտի, գործարքների թափանցիկության, մատչելի գների, բնակության թույլտվություն ստանալու հնարավորության և անշարժ գույքի արժեքի արագ աճի պատճառով։

Իմ հաճախորդների պատմությունները.

• Եվրոպացի հաճախորդը 2024 թվականի սկզբին Դուբայում (Դուբայ Մարինա) բնակարան է գնել: Ութ ամիս վարձակալությունից հետո տարեկան եկամտաբերությունը կազմել է 6.5%, իսկ առաջին տարում գույքը թանկացել է 12%-ով: Առաջնային տեղակայումը իր լավ զարգացած ենթակառուցվածքներով ապահովել է վարձակալության շարունակական պահանջարկ:
• Ռուսական մի ընտանիք Ջումեյրա շրջանում գտնվող մի առանձնատուն ընտրեց բնակվելու և Airbnb-ի միջոցով վարձակալության տալու համար։ Ես հարմարեցրի գույքը նրանց կարիքներին՝ առաջարկելով դպրոցներին և առևտրի կենտրոններին մոտ գտնվելու վայր։ Վարձակալության եկամուտը գերազանցեց սպասումները, և ներդրումը նաև հնարավորություն տվեց ընտանիքին ստանալ բնակության թույլտվություն ԱՄԷ-ում։
• Մի երիտասարդ ներդրող գնեց իր առաջին վարձակալության համար նախատեսված անշարժ գույքը՝ Դուբայ Հիլզ տարածքում գտնվող թաունհաուս։ Իմ խորհրդով նա ընտրեց խոստումնալից ենթակառուցվածքներով (դպրոցներ, այգիներ և կառուցվող տրանսպորտ) վայր։ Արդյունքում, անշարժ գույքը արագ վարձակալության հանձնվեց, և դրա արժեքը առաջին տարում աճեց 10%-ով։

Ներդրողները Դուբայն ընտրում են, քանի որ՝

• Մուտքի ցածր շեմ՝ բնակարաններ՝ սկսած 400,000 դիրհամից (109,000 դոլար), առանձնատներ՝ սկսած 1,500,000 դիրհամից (410,000 դոլար):
• Բարձր եկամտաբերություն՝ հատկապես կայուն վարձակալության պահանջարկ ունեցող տարածքներում։
• Թափանցիկություն և հուսալիություն. բոլոր գործարքները գրանցվում են պետության կողմից, և օրենքները հստակորեն պաշտպանում են ներդրողների իրավունքները։
• Բնակության թույլտվություն - անշարժ գույքի ձեռքբերումը իրավունք է տալիս ստանալ բնակության վիզա:
• Գների աճը հատկապես նկատելի է վիլլաների և թաունհաուսների հատվածներում։

Անշարժ գույքի հաջող ներդրումների գրավականը պարզապես բարձր վարձակալական եկամտաբերությունը չէ «այստեղ և հիմա», այլ տարածքի և գույքի տեսակի ընտրությունը՝ հաշվի առնելով ապագա ներուժը: Օրինակ՝ կառուցվող ենթակառուցվածքներով (մետրո, դպրոցներ, բիզնես կենտրոններ) վայրերը հաճախ երկարաժամկետ հեռանկարում ավելի մեծ արժեք են գրանցում:

Երբ մարդիկ ինձ հարցնում են՝ արժե՞ անշարժ գույք գնել Դուբայում կամ ԱՄԷ-ում, ես միշտ պատասխանում եմ. հասկանալու համար, թե ինչպիսին կլինի շուկան վաղը, պետք է իմանալ, թե ինչպիսին էր այն երեկ։ Առանց դրա դժվար է գնահատել ռիսկերն ու հնարավորությունները։

Դուբայի անշարժ գույքի շուկան արագ աճ ապրեց 2000-ականներին և լուրջ ճգնաժամ ապրեց 2008 թվականին, բայց արագ վերականգնվեց։ Այսօր այն աշխարհի ամենաթափանցիկ և ամենաարագ զարգացող շուկաներից մեկն է։ Իմ հաճախորդները պարբերաբար ստանում են կայուն վարձակալական եկամուտ և տեսնում են, թե ինչպես են իրենց ակտիվները արժեքի աճ գրանցում։

2000-ականներ. Դուբայը արագ զարգանում էր, և շատերը ներդրումներ էին կատարում անշարժ գույքի մեջ: Սակայն նրանք, ովքեր գնումներ էին կատարում գագաթնակետին, դառը փորձով սովորեցին. կարևոր է ուշադրություն դարձնել ոչ միայն անշարժ գույքին, այլև ընդհանուր տնտեսական իրավիճակին:

2008 թվականի ճգնաժամը. գները նվազեցին, իսկ շինարարությունը դանդաղեց։ Ես խորհուրդ տվեցի հաճախորդներին ժամանակ հատկացնել և ներդրումներ կատարել երկարաժամկետ ներուժ ունեցող անշարժ գույքի մեջ։ Այս մոտեցումը լիովին հաջողված էր։

Վերականգնում (2012–2019). Դուբայի նոր թաղամասերը գրավեցին ներդրողներին, և նրանք, ովքեր այնտեղ անշարժ գույք գնած էին, մի քանի տարվա ընթացքում սկսեցին վարձակալությունից եկամուտ ստանալ և կարողացան այն վաճառել ավելի թանկ գնով։

Բում (2020–2025). Դուբայում անշարժ գույքի գները բարձրանում են, հատկապես՝ առանձնատների և թաունհաուսների: Նրանք, ովքեր բնակարաններ են գնել մատչելի գնով, մեկ տարվա ընթացքում գրանցել են արժեքի 15% աճ, ինչպես նաև կայուն վարձակալական եկամուտ:

Դուբայի փորձը ցույց է տալիս, որ հաջող ներդրումները պահանջում են ոչ միայն լավ անշարժ գույքի ընտրություն, այլև շուկայական ցիկլերի ըմբռնում: Գործնականում սա նշանակում է, որ մատչելի բնակարանները, թաունհաուսները և առանձնատները խելացիորեն համատեղելով՝ կարող եք ստեղծել պորտֆել, որը միաժամանակ կբարձրանա արժեքով և կապահովի վարձակալության եկամուտ:

2020 թվականից ի վեր Դուբայի անշարժ գույքի շուկան կայուն աճ է գրանցում. բնակարանների գները տարեկան աճել են մոտավորապես 15-20%-ով, մինչդեռ առանձնատների և թաունհաուսների գները տարեկան աճել են 10-15%-ով, ինչը հատկապես նկատելի է այնպիսի հայտնի թաղամասերում, ինչպիսիք են Դուբայ Մարինան, Դուբայի կենտրոնը, Պալմ Ջումեյրան և Բիզնես Բեյը։

Իմ փորձից ելնելով՝ հաճախորդները, ովքեր 2021-2022 թվականներին ներդրումներ են կատարել ԴԱՄԱԿ Հիլզի առանձնատներում կամ JVC-ի բնակարաններում, կարողացել են ոչ միայն 2-3 տարվա ընթացքում 12-18%-ով ավելացնել իրենց ակտիվների արժեքը, այլև կայուն եկամուտ ստանալ վարձակալությունից։

Statista-ի կանխատեսումների համաձայն՝ Դուբայի անշարժ գույքի շուկան 2025-ից 2029 թվականներին տարեկան միջինում կաճի 2.28%-ով: Գործնականում ես նկատում եմ, որ գների ամենանշանակալի աճը սպասվում է նոր ենթակառուցվածքներ ունեցող տարածքներում և արհեստական ​​կղզիներում, ինչպիսիք են Պալմ Ջումեյրան և Դուբայի նավահանգիստը: Ահա թե որտեղ է առանձնատների և բնակարանների պահանջարկը մնում կայուն բարձր:

Դուբայում տարբեր տարածքներ հարմար են տարբեր նպատակների համար. որոշները իդեալական են վարձակալության համար, մյուսները՝ բնակության համար, իսկ մյուսները՝ շքեղ առանձնատներ գնելու համար: Լավագույն անշարժ գույքը ընտրելու համար կարևոր է հասկանալ, թե որտեղ է կենտրոնացած պահանջարկը:

Դուբայի կենտրոնը առաջարկում է տարվա բոլոր եղանակներին բիզնես և վարձակալության գործունեություն

Հատկապես հեշտ է Դուբայում բնակարան գնել այստեղ, որը ձեզ շահույթ կբերի հնարավորինս կարճ ժամանակահատվածում.

• 1-2 ննջասենյակով բնակարաններ՝ 60–90 քմ մակերեսով — 1.5–2.2 միլիոն դիրհամ։
• շքեղ բնակարաններ և պենտհաուսներ՝ սկսած 3 միլիոն դիրհամից;
• Վիլլաներ/թաունհաուսներ - 4-6.5 միլիոն դիրհամ

Դուբայի նավահանգիստ. Ջրամերձ կյանք և զբոսաշրջության պահանջարկ

Դուբայ Մարինան մեծ պահանջարկ ունի զբոսաշրջիկների և արտասահմանցիների շրջանում, ինչը բարձրացնում է վարձակալությունից ստացված եկամուտը։ Տարածքը հարմար է բոլոր տեսակի վարձակալության անշարժ գույքի համար։

• 1-2 ննջասենյակով բնակարաններ՝ 50-80 քմ մակերեսով — 1.3-2 միլիոն դիրհամ։
• թաունհաուսներ - 3.5-5 միլիոն դիրհամ։

Պալմ Ջումեյրա - հեղինակավոր և պրեմիում հատված

Դուբայ Մարինան մեծ պահանջարկ ունի զբոսաշրջիկների և արտասահմանցիների շրջանում, ինչը բարձրացնում է վարձակալությունից ստացված եկամուտը։ Տարածքը հարմար է բոլոր տեսակի վարձակալության անշարժ գույքի համար։

• բնակարաններ - 2.5-3.5 միլիոն դիրհամ;
• վիլլաներ – 6–10 միլիոն դիրհամ

Բիզնես Բեյը Դուբայի գործարար թաղամասն է, որտեղ տեղակայված են գրասենյակային շենքեր և ժամանակակից բնակելի համալիրներ: Այն իդեալական է աշխատողների և արտասահմանցիների համար երկարաժամկետ վարձակալության և անշարժ գույքի ներդրումների համար: Այստեղ հաճախ բնակարաններ են գնվում օտարերկրյա մասնագետներին վարձակալության տալու համար:

• 1-2 ննջասենյակով բնակարաններ՝ 60-90 քմ մակերեսով — 1.4-2.1 միլիոն դիրհամ։
• թաունհաուսներ - 3.8–5.5 միլիոն դիրհամ։

Դուբայ Հիլզ կալվածքը բարձրակարգ բնակելի թաղամաս է՝ կանաչ տարածքներով:
Հարմար է ընտանիքների և երկարաժամկետ բնակության համար, Դուբայ Հիլզ կալվածքը մեծ պահանջարկ ունի առանձնատների և թաունհաուսների նկատմամբ և հպարտանում է լավ զարգացած ենթակառուցվածքներով:

Այն իդեալական է ընտանեկան կյանքի և երկարաժամկետ ներդրումների համար: Այստեղ առանձնատներն ու թաունհաուսները հատկապես մեծ պահանջարկ ունեն, և ենթակառուցվածքները ներառում են ձեզ անհրաժեշտ ամեն ինչ:

• բնակարաններ - 1.8-2.5 միլիոն դիրհամ;
• Վիլլաներ/թաունհաուսներ - 4.5-7.5 միլիոն դիրհամ

Ջումեյրա Վիլիջ Սըրքլը (JVC) և ԴԱՄԱԿ Հիլզը մատչելի տարածքներ են՝ կանխատեսվող աճով

Այս վայրերը մեծ պահանջարկ ունեն երիտասարդ ներդրողների և ընտանիքների շրջանում, որոնք փնտրում են ավելի մատչելի բնակարաններ՝ արժեքի աճի ներուժով։

• բնակարաններ — 0.9-1.4 միլիոն դիրհամ;
• թաունհաուսներ - 2.5-3.5 միլիոն դիրհամ։

Թաղամաս ընտրելիս ես միշտ հաշվի եմ առնում, թե արդյոք դրա գինը կբարձրանա, որքան վարձակալության պահանջարկ կա, մեկ քառակուսի մետրի գինը և մոտակայքում նախատեսվող շինարարությունը։ Այսպիսով, հաճախորդը ստանում է ոչ միայն գրավիչ անշարժ գույք, այլև եկամուտ ապահովող ակտիվ։

Դուբայում վաճառքի և գնման ամենատարածված անշարժ գույքի տեսակներն են՝ վարձակալության պատրաստ բնակարանները, թաունհաուսները և վիլլաները՝ ժամանակակից վերանորոգմամբ և մաքուր իրավական պատմությամբ: Այս անշարժ գույքը կարող է արագ վարձակալվել կամ անմիջապես բնակեցվել: Առավել պահանջված տարածքներն են Դուբայի Մարինան, Ջումեյրա Լեյք Թաուերսը և Դուբայի կենտրոնը:

Նորակառույց շինություններ ։ Բնակարաններ և բնակարաններ Դուբայում՝ հարմարությունների ամբողջական շարքով՝ կայանատեղի, վերելակներ, մարզասրահներ և հանգստի գոտիներ։ Հայտնի տարածքների թվում են Բիզնես Բեյը, Դուբայ Հիլզը և Պալմ Ջումեյրան։ Այս անշարժ գույքը առաջարկում է հարմարավետություն, պատրաստ է բնակեցման և հարմար է երկարաժամկետ ներդրումների համար։

Շքեղ վիլլաներ և թաունհաուսներ ։ Շքեղ ծովափնյա վայրեր՝ մասնավոր, հարմարավետ և հարմար բնակության կամ վարձակալության համար։ Օրինակներ՝ Էմիրեյթս Հիլզ, Ջումեյրա, Ալ Բարարի, Պալմ Ջումեյրա։

Բնակարաններ՝ համայնապատկերային տեսարաններով և պենտհաուսներով : Հեղինակավոր ծովափնյա թաղամասերը առաջարկում են գաղտնիություն և բարձր մակարդակի հարմարավետություն: Էմիրեյթս Հիլզը, Ջումեյրան, Ալ Բարարին և Պալմ Ջումեյրան իդեալական են ինչպես բնակելի, այնպես էլ վարձակալության համար:

Առևտրային անշարժ գույք և ապարտ-հյուրանոցներ ։ Այս տարածքները իդեալական են օրական վարձակալության կամ մասնագիտական ​​​​կառավարման համար։ Jumeirah Lake Towers-ը, Դուբայի կենտրոնը և DIFC-ն առաջարկում են ներդրումների կայուն աճող եկամտաբերություն՝ սկսած 500,000 դոլարից։

Հետաքրքիր է։ 2025 թվականի սկզբին Դուբայում վաճառվել է 10 միլիոն դոլարից ավելի արժողությամբ 111 շքեղ անշարժ գույք, ինչը 5.7%-ով ավելի է, քան 2024 թվականի նույն ժամանակահատվածում։ Չնայած սա մի փոքր ցածր է 2024 թվականի վերջի 153 գործարքի ռեկորդային ցուցանիշից, այս ցուցանիշը առաջին եռամսյակի համար ամենաբարձրն էր։

Դուբայում անշարժ գույք գնելիս ավելի ձեռնտու է ընտրել ավարտված կամ գրեթե ավարտված անշարժ գույք։ Սա արագացնում է վարձակալության սկիզբը, նվազեցնում ռիսկերը և ավելի արագ եկամուտ է ապահովում։ Նույնիսկ վերանորոգման կամ կահույքի մեջ փոքր ներդրումները կարող են զգալիորեն բարձրացնել գույքի արժեքը։

Վերջին 10 տարիների ընթացքում ներդրողների կառուցվածքը զգալիորեն փոխվել է։ Ներկայումս շուկայում գերիշխում են՝

• Մեծ Բրիտանիա – ներդրողներին գրավում է կայունությունը և պոտենցիալ շահույթը. հայտնի տարածքներից են՝ Jumeirah Golf Estates-ը, Arabian Ranches-ը, Dubai Marina-ն, JVC-ն, Palm Jumeirah-ը, Դուբայի կենտրոնը, Dubai Hills Estate-ը և DAMAC Hills-ը։
• Հնդկաստան – հետաքրքրություն է ներկայացնում արտոնյալ ռեժիմը՝ առանց եկամտային և գույքահարկերի, տարածքներ՝ JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate:
• Չինաստան – Դուբայի հարավային հատվածում, Մեյդանում և Դուբայի կենտրոնում ամենամեծ ակտիվությունն է նկատվում, ինչը պայմանավորված է նոր ֆինանսական մոտեցումներով և խոշոր գլոբալ ենթակառուցվածքային նախագծերով։
• Ռուսաստան՝ պաշտպանություն փնտրելով հարկային բեռից և անկայունության ռիսկերից։ Հայտնի վայրեր՝ Պալմ Ջումեյրա, Ջումեյրա Բեյ Այլենդ, Էմիրեյթս Հիլզ։
• Պակիստան – բարձր է գնահատվում շահութաբերության և արժույթի տատանումներից կապիտալի պահպանման համար. այդ տարածքների թվում են International City-ն, Discovery Gardens-ը, Dubai Silicon Oasis-ը, Downtown Dubai-ն և Dubai Marina-ն։
• Սաուդյան Արաբիա – Պարսից ծոցի երկրների համագործակցության խորհրդի ներդրողները նախընտրում են ավելի բարենպաստ պայմաններ, քան իրենց հայրենի երկրներում՝ Արաբիան ռանչոներ, Էմիրեյթս Հիլզ, Պալմ Ջումեյրա։

Դուբայի անշարժ գույքի շուկան շարունակում է մնալ խիստ գրավիչ օտարերկրյա ներդրողների համար։ Նորակառույցներում շքեղ տների և բնակարանների պահանջարկը տարեցտարի աճում է։ Ներդրողները կարևորում են ոչ միայն շահութաբերությունը, այլև հարմարավետությունը, հեղինակությունը և ներդրումային անվտանգությունը։

ԱՄԷ քաղաքացիները անշարժ գույք են գնում ավելի քիչ հաճախ, քան օտարերկրացիները, սակայն նրանց գործունեությունը շքեղության հատվածում նպաստում է շուկայի կայունացմանը: Նրանք սովորաբար ընտրում են առանձնատներ և թաունհաուսներ՝ մասնավոր այգիներով և լողավազաններով: Գործնականում նրանց գործարքները արագ են ավարտվում՝ թափանցիկ ուսումնասիրության, հիփոթեքային վճարումներից զերծ վճարումների և նվազագույն ռիսկի շնորհիվ:

ԱՄԷ-ից ընտանիքներն ու ներդրողները անշարժ գույք են գնում երկու նպատակով՝ անձնական բնակության կամ երկարաժամկետ վարձակալության համար: Տեղական ընկերությունները հաճախ ներդրումներ են կատարում նաև կորպորատիվ նպատակներով, ինչպիսիք են աշխատակիցների համար նախատեսված կացարանները կամ հետագա վարձակալությունը:

Դուբայի անշարժ գույքի շուկան մեծապես կախված է արտասահմանցիներից, ովքեր կազմում են բնակչության մեծ մասը (87%): Նրանք ոչ միայն վարձակալում են, այլև հաճախ դառնում են ներդրողներ՝ գնելով անշարժ գույք վարձակալության կամ անձնական օգտագործման համար:

• Եվրոպացիներն ու ռուսախոս հաճախորդներն ավելի հակված են վարձակալության համար բնակարաններ գնելու՝ թե՛ կարճաժամկետ, թե՛ երկարաժամկետ։
• Հնդկաստանից և Ասիայից եկած ընտանիքները սովորաբար ընտրում են առանձնատներ կամ թաունհաուսներ բնակության համար։
• Արաբ ներդրողները ներդրումներ են կատարում բարձրակարգ անշարժ գույքի մեջ՝ թե՛ անձնական հաճույքի, թե՛ գումար վաստակելու համար։

Գործնականում, իմ հաճախորդներից շատերը Դուբայում բնակարաններ են գնում հատուկ արտասահմանցիներին վարձակալության տալու համար։ Սա ապահովում է տարեկան 6-8% կայուն եկամուտ, և թափանցիկ իրավական պատմության շնորհիվ գույքը հեշտ է վերավաճառել անհրաժեշտության դեպքում։

Դուբայում անշարժ գույք գնելիս՝ լինի դա բնակարան, տուն, թե առանձնատուն, կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն գույքի գտնվելու վայրը և տեսակը, այլև սեփականության կառուցվածքը և ներդրումային ռազմավարությունները: Գույքի գրանցման ճիշտ մոտեցումը օգնում է նվազեցնել ռիսկերը, խնայել հարկերը և սկսել ավելի արագ եկամուտ ստանալ:

Օտարերկրացիները կարող են լիովին տիրապետել անշարժ գույքի Դուբայի նշանակված ազատ սեփականության գոտիներում: Սա նրանց թույլ է տալիս ազատորեն վարձակալել, վաճառել կամ կտակել այն իրենց ժառանգներին: Օրինակ, եվրոպացի հաճախորդը բնակարան է գնել Դուբայի Մարինայում, մեկ ամիս անց վարձակալության է տվել այն արտասահմանցիներին և այժմ տարեկան վաստակում է մոտ 6% եկամտ:

Ընկերության հիմնումը պարզեցնում է բազմաթիվ անշարժ գույքի կառավարումը, հարկերի օպտիմալացումը և ակտիվների վերահսկումը: Օրինակ, հաճախորդը գրանցել է ընկերություն Դուբայի ազատ գոտում և գնել է երկու բնակարան Դուբայի կենտրոնում՝ վարձակալության համար, կառավարչական ընկերության միջոցով:

Իդեալական է պասիվ եկամտի և ներդրումների բազմազանության համար (բնակարաններ, առանձնատներ, առևտրային անշարժ գույք): Օրինակ՝ հաճախորդները մեկ կառույցի միջոցով տիրապետում են մի քանի անշարժ գույքի JVC-ում և Դուբայ Հիլզում:

Դուբայում գույքը կարող է գրանցվել մի քանի սեփականատերերի անունով: Ընտանեկան տրաստները օգնում են պաշտպանել ակտիվները և պարզեցնել գույքի փոխանցումը ժառանգներին: Սա հատկապես հարմար է բնակելի օգտագործման և ժառանգության պլանավորման համար առանձնատուն գնող ընտանիքների համար:

Օտարերկրացիներին թույլատրվում է անշարժ գույք գնել Դուբայում, սակայն կարևոր է իմանալ, թե որ տարածքներում է դա թույլատրվում և հասկանալ տեղական օրենքները՝ ձեր ներդրումային ռազմավարությունը ճիշտ պլանավորելու համար։

1. Ազատ տիրապետման և վարձակալության գոտիներ

• Ազատ սեփականություն. Դուբայի բնակարանների, տների և առանձնատների լրիվ սեփականություն (Դուբայի կենտրոն, Պալմ Ջումեյրա, Դուբայ Մարինա, JLT, Արաբիան Ռանչես, Դուբայ Հիլզ Էսթեյթ):
• Վարձակալություն. գույքն օգտագործելու իրավունք մինչև 99 տարի՝ առանց լրիվ սեփականության իրավունք ձեռք բերելու: Վերավաճառքի և վարձակալության տարբերակները սահմանափակ են:

2. Սեփականության տեսակը

• Օտարերկրացիները կարող են գնել միայն ավարտված անշարժ գույք (բնակարաններ, առանձնատներ) հատուկ տարածքներում (ազատ սեփականություն), բայց ոչ դրանցից դուրս գտնվող հողատարածքներ։
• Դուբայում առևտրային անշարժ գույքը և արդյունաբերական գոտիները հիմնականում հասանելի են միայն ԱՄԷ քաղաքացիներին կամ օտարերկրացիներին՝ տեղական (մայրցամաքային) ընկերության գրանցման միջոցով։

3. Իրավաբանական անձինք

• Ազատ գոտու ընկերությունները կարող են սեփականություն ունենալ միայն իրենց գոտու ներսում։ Դրանից դուրս գործողությունների համար անհրաժեշտ են լրացուցիչ թույլտվություններ։
• Մայրցամաքային ընկերությունները հասանելիություն ունեն Դուբայի ողջ տարածքում բնակելի և առևտրային անշարժ գույքին, սակայն գրանցման գործընթացն ավելի բարդ է։

4. Հիփոթեք

• Օտարերկրացիները կարող են Դուբայում հիփոթեքային վարկ ստանալ բնակարանի (մինչև արժեքի 75%-ը) կամ առանձնատան (50-60%) համար, սակայն ավելի բարձր տոկոսադրույքով և եկամտի ու օրինական կարգավիճակի ապացույցի առկայության դեպքում։

5. Վարձավճար

• Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը թույլ է տալիս անվճար վարձակալել բնակարաններ և առանձնատներ: Բոլոր պայմանագրերը պաշտոնապես գրանցված են RERA-ում (կառավարության կարգավորող մարմին):
• Որոշ բնակելի համալիրներ ունեն կարճաժամկետ վարձակալության սահմանափակումներ, որոնք սահմանվում են կառավարող ընկերության կողմից։

Իմ հաճախորդների մեծ մասը նախընտրում է անշարժ գույքը որպես սեփականություն՝ անշարժ գույքի նկատմամբ լիակատար վերահսկողություն ունենալու և այն վարձակալության տալու ազատություն ունենալու համար: Օրինակ՝ Ավստրիայից մի ընտանիք Դուբայ Հիլզ կալվածքում առանձնատուն է գնել երկարաժամկետ վարձակալության և հարմարավետ կյանքի համար:

Գործնականում շատ ներդրողներ բավարար ուշադրություն չեն դարձնում անշարժ գույքի ձեռքբերման իրավական կողմերին: Ես միշտ ընդգծում եմ. գլխավոր նպատակը պարզապես գույքի ձեռքբերումը չէ, այլ սեփականության իրավունքների լիարժեք պաշտպանության ապահովումը: Ճիշտ նախապատրաստումը նվազեցնում է ռիսկերը, արագացնում գործընթացը և թույլ է տալիս վերահսկել գործարքի բյուջեն:

1. Անշարժ գույքի ընտրություն ՝ բնակարան, առանձնատուն Դուբայում, թե՞ առևտրային անշարժ գույք Դուբայում: Այս փուլում ես վերլուծում եմ պոտենցիալ եկամուտը, գտնվելու վայրը և աճի ներուժը:

2. Ամրագրման պայմանագիր – հաստատում է գնումը և ապահովագրում է գույքը. կանխավճարը սովորաբար կազմում է գնման գնի 5-10%-ը:

3. Հուշագիր (Փոխըմբռնման Հուշագիր) – մանրամասն պայմանագիր, որը սահմանում է կողմերի գինը, վճարման պայմանները և պատասխանատվությունը:

4. Վճարում ՝ քայլ առ քայլ՝ անշարժ գույք գնելիս՝ պլանից դուրս կամ մեկ վճարումով՝ երկրորդային շուկայում:

5. Դուբայի հողային վարչությունում (DLD) գրանցումը վերջնական փուլն է, որի արդյունքում սեփականության իրավունքները ապահովվում են գնորդի համար:

Իմ խորհուրդը՝ համոզվեք, որ բոլոր փաստաթղթերը գրանցված են DLD-ում և ճիշտ են լրացված։

Իրավաբանը ստուգում է, որ գույքի փաստաթղթերը կարգին են, նայում է պայմանագիրը (ՓՄ) և վճարման պայմանները։

Գործակալը կօգնի ձեզ Դուբայում բնակարան կամ առանձնատուն ընտրել, բանակցություններ կվարի և կապ կհաստատի կառուցապատողի հետ։

Եթե ​​սկզբից ներգրավեք և՛ փաստաբան, և՛ գործակալ, խնդիրների ռիսկը կնվազի առնվազն 70%-ով։

Դուբայում անշարժ գույք գնելու համար անհրաժեշտ է.

• Տարիքը 21 տարեկանից (որոշ դեպքերում 18-ը բավարար է) և վավեր անձնագիր։
• Թանկարժեք անշարժ գույք գնելիս եկամտի և միջոցների աղբյուրի ապացույց:
• Դուբայում բանկային հաշիվ և վարկային պատմություն՝ եթե պլանավորում եք հիփոթեքային վարկ վերցնել։
• Գնորդող ընկերությունների (ազատ գոտի կամ մայրցամաքային) իրավական փաստաթղթեր:
• Ստուգել, ​​որ օտարերկրյա ներդրողը չի ենթարկվում որևէ սահմանափակման կամ պատժամիջոցների։

պլանից դուրս է։ Գները սովորաբար ավելի ցածր են, քան ավարտված անշարժ գույքի դեպքում, բայց կարևոր է մանրակրկիտ ստուգել կառուցապատողին, ավարտման ամսաթվերը, երաշխիքները և կանխավճարի պայմանները։ Ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին պայմանագրում ներառել վճարման ժամանակացույց և հստակ ավարտման ամսաթվեր։

Երկրորդային շուկան առաջարկում է պատրաստի անշարժ գույք՝ լիարժեք փաստաթղթերով, ինչը թույլ է տալիս արագ տեղափոխվել կամ սկսել վարձակալության տալ ձեր անշարժ գույքը: Հիմնական քայլը անշարժ գույքի իրավական կարգավիճակի և ցանկացած խոչընդոտներից ազատության ստուգումն է:

Դուք կարող եք Դուբայում տուն գնել առանց անձամբ ներկայանալու՝ լիազորագրի միջոցով: Փաստաբանը պատասխանատու է փաստաթղթերի վերանայման, փոխըմբռնման հուշագրի ճշգրտության ապահովման, վճարումների ճիշտ մշակման և գույքի DLD-ում գրանցման համար: Լիազորագիրը պահանջում է նոտարական վավերացում, ապոստիլ և թարգմանություն:

Գնելուց առաջ ես միշտ համոզվում եմ.

• վաճառողն ունի գույքի նկատմամբ օրինական սեփականության իրավունք;
• պարտքերի, տուգանքների և դատական ​​​​վարույթների բացակայության դեպքում.
• DLD-ում օբյեկտի ներկայիս վիճակի և դրա նախագծային փաստաթղթերի համապատասխանության վերաբերյալ։
• բոլոր թույլտվությունների և վկայականների ճշտության մեջ (հատկապես քաղաքային տների և առանձնատների համար):

Գործնականում, այն հաճախորդները, ովքեր խնայում են պատշաճ ուսումնասիրության վրա, հետագայում բախվում են խնդիրների. նրանք չեն կարողանում գրանցել սեփականության իրավունքը կամ վարձակալության տալ իրենց անշարժ գույքը:
Օրինակ, մեկ հաճախորդ ցանկանում էր գնել առանձնատուն ԴԱՄԱԿ Հիլզում, բայց փաստաբանը հայտնաբերեց չգրանցված փոփոխություններ կառուցապատողի փաստաթղթերում: Սա օգնեց խուսափել ֆինանսական կորուստներից և դատական ​​​​գործընթացներից:

Անշարժ գույքի գնման վերջին փուլը սեփականության վկայականի գրանցումն է DLD-ում: Այս փաստաթղթում գրանցվում են սեփականատիրոջ տվյալները, գույքի պարամետրերը և գործարքի պայմանները: Գրանցումից հետո գնորդը դառնում է լիիրավ սեփականատեր և կարող է ազատորեն տնօրինել գույքը՝ վարձակալության տալ այն, վաճառել այն կամ կտակել այն ուրիշներին:

Միջին հաշվով, անշարժ գույքի ընտրությունից մինչև գրանցում գործընթացը տևում է մոտավորապես 6-12 շաբաթ: Ժամկետը կախված է նրանից, թե արդյոք Դուբայում անշարժ գույքը գնվում է պլանից դուրս, թե վերավաճառքի շուկայում, ինչպես նաև փաստաթղթերի պատրաստության աստիճանից:

Ներդրողները հաճախ ընտրում են Դուբայը, քանի որ այնտեղ գույքահարկ կամ վարձակալության հարկեր չկան։ Սա նշանակում է, որ դուք պահում եք ձեր բնակարանը, առանձնատունը կամ տունը վարձակալության տալուց ստացված ողջ շահույթը։ Զուտ եկամուտը զգալիորեն ավելի բարձր է, քան Եվրոպայում, որտեղ հարկերը կարող են կազմել ձեր շահույթի զգալի մասը։

Դուբայում անշարժ գույք գնելիս պետք է հաշվի առնել մի շարք պարտադիր ծախսեր.

• DLD գրանցման վճարը կազմում է գույքի գնի 4%-ը, որը վճարվում է սեփականության վկայականի գրանցման ժամանակ։
• Իրավաբանական, նոտարական և գործակալական ծառայություններ . գործնականում իմ հաճախորդները սովորաբար գործարքի արժեքի մոտավորապես 5-7%-ը ծախսում են իրավաբանական աջակցության և փաստաթղթերի պատրաստման վրա։
• Կոմունալ վճարները և սպասարկման վճարները տարեկան տարբերվում են՝ կախված անշարժ գույքի տեսակից և տարածքից. Դուբայ Մարինայում բնակարանի համար դրանք կազմում են մոտ 20-30 դիրհամ մեկ քառակուսի մետրի համար, մինչդեռ Պալմ Ջումեյրայում գտնվող առանձնատան համար դրանք ավելի բարձր են՝ մինչև 40-50 դիրհամ մեկ քառակուսի մետրի համար։

ԱՄԷ բնակիչները և օտարերկրյա ներդրողները հասանելիություն ունեն գույքի սեփականության արտոնյալ սխեմաներին, որոնք օգնում են օպտիմալացնել հարկային ծախսերը: Գործնականում ես խորհուրդ եմ տալիս.

• հաշվի առնել եկամտային հարկի բացակայությունը գույքը վարձակալության հանձնելիս՝ սա մեծացնում է զուտ շահույթը։
• գրանցել սեփականության իրավունքը ազատ գոտում կամ մայրցամաքում գտնվող ընկերության միջոցով. սա պաշտպանում է ակտիվները և պարզեցնում հաշվապահությունը։
• Նախապես պարզաբանեք ապահովագրության և կոմունալ ծառայությունների ծախսերը, որպեսզի դրանք չնվազեցնեն ձեր սպասվող շահութաբերությունը։

Ավստրիայում անշարժ գույքի ձեռքբերման ժամանակ բարձր գույքահարկը (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) և լրացուցիչ վճարները զգալիորեն մեծացնում են ներդրողների սկզբնական ծախսերը: Սակայն այս շուկան բնութագրվում է կայունությամբ. գները աստիճանաբար բարձրանում են, իսկ օրենսդրությունը լիովին պաշտպանում է գույքի սեփականատերերի իրավունքները:

Դուբայում իրավիճակը հակառակն է. վարձակալության եկամտի հարկ ընդհանրապես չկա, իսկ գրանցման միասնական վճարը կազմում է գույքի արժեքի ընդամենը 4%-ը: Սա թույլ է տալիս ավելի արագ վերադարձնել ներդրումները, սակայն շուկան ավելի անկայուն է, գները մեծապես կախված են արտասահմանյան մասնագետների պահանջարկից և տնտեսական գործոններից:

Երբ մարդիկ ինձ հարցնում են, թե ինչպես գնել անշարժ գույք Դուբայում և ստանալ բնակության թույլտվություն, ես նախ խոսում եմ վիզային ծրագրերի մասին: Դուբայում բնակարան կամ առանձնատուն գնելը հնարավորություն է տալիս ստանալ բնակության վիզա և այլ արտոնություններ, բայց կարևոր է հասկանալ մանրամասները:

Դուբայում անշարժ գույքի ձեռքբերումը թույլ է տալիս օտարերկրացիներին ստանալ տարբեր վավերականության ժամկետներով վիզաներ.

• 2 տարի՝ եթե օբյեկտի արժեքը սկսվում է 750 հազար դիրհամից (~204 հազար դոլար):
• 5 տարի՝ 1 միլիոն դիրհամից սկսած ներդրումների համար;
• 10 տարի (Ոսկե վիզա)՝ 2 միլիոն կամ ավելի դիրհամ արժողությամբ գնումների համար։

Գործնական օրինակ. շատերն ընտրում են «Ոսկե վիզան»։ Օրինակ՝ մի հաճախորդ Դուբայ Մարինայում գնել է երկու բնակարան և ստացել 10 տարվա վիզա ամբողջ ընտանիքի համար, ինչը նրան օգնել է բացել բանկային հաշիվ և առանց բարդությունների վարել իր բիզնեսը։

• Սեփականատերը և նրա ընտանիքը կարող են օրինականորեն բնակվել ԱՄԷ-ում։
• Դուք կարող եք բացել բիզնես և բացել բանկային հաշիվներ։
• Բժշկության և կրթության հասանելիություն արտոնյալ պայմաններով։

Անշարժ գույքի ներդրումների միջոցով ստացված վիզաները թույլ չեն տալիս աշխատել առանց առանձին թույլտվության։

Վիզայի ժամկետը երկարաձգելու համար դուք պետք է պահպանեք գույքի սեփականության իրավունքը և դրա արժեքը պահպանեք առնվազն նվազագույն պահանջվող մակարդակի վրա: Խորհուրդ եմ տալիս պարբերաբար ստուգել գույքի կարգավիճակը և անհապաղ թարմացնել բոլոր փաստաթղթերը՝ երկարաձգման մերժման ռիսկը նվազագույնի հասցնելու համար:

• Անհրաժեշտ գումարից պակաս գնով առարկա գնելը։
• Սխալ գրանցում պաշտոնական գրանցամատյանում (DLD):
• Վիզայի համար դիմելիս փաստաթղթերում սխալներ:

Ես ուղղորդում եմ հաճախորդներին անշարժ գույքի ընտրությունից (օրինակ՝ բնակարան ԱՄԷ-ում) մինչև «Ոսկե վիզայի» համար դիմելը։ Սա ապահովում է ուշացումների բացակայություն և ողջ ընտանիքի համար պատշաճ փաստաթղթաշրջանառություն։

Եթե ​​հուսալիությունն ու կայունությունը ձեր գերակա խնդիրներն են, ընտրեք Ավստրիան։ Այստեղ շուկան կանխատեսելի է, ռիսկերը՝ նվազագույն, իսկ կապիտալը՝ պաշտպանված։ Սակայն, եթե ձեր նպատակը արագ եկամուտներն ու պարզ ընթացակարգերն են, ապա Դուբայն ավելի լավ ընտրություն է. եկամուտներն ավելի բարձր են, բայց կան նաև ռիսկեր՝ շուկայի անկայունության պատճառով։

Ոսկե վիզա։ Այժմ Դուբայում 10-ամյա Ոսկե վիզան հասանելի է ոչ միայն գործարարների և ներդրողների, այլև բազմաթիվ մասնագիտությունների տեր մարդկանց, ինչպիսիք են բժիշկները, ուսուցիչները, բնապահպանները և թվային տեխնոլոգիաների մասնագետները։ Վիզան թույլ է տալիս ապրել ԱՄԷ-ում առանց հովանավորի, բերել ձեր ընտանիքին և վայելել բարձրակարգ ծառայություններ։

Կանաչ վիզա։ «Ոսկե վիզան» նախատեսված է մասնագետների, ազատ աշխատողների և ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են ապրել ԱՄԷ-ում՝ առանց գործատուի հետ կապված լինելու։ Այն ստանալու համար ազատ աշխատողները պետք է ապացուցեն ամսական առնվազն 15,000 դիրհամ եկամտի առկայությունը և բարձրագույն կրթության աստիճանը (բակալավրի աստիճան կամ համարժեքը)։

Ընտանեկան հովանավորություն։ Ամսական առնվազն 4000 դիրհամ եկամուտ ունեցող օտարերկրյա մասնագետները կարող են դիմել վիզաների համար իրենց ընտանիքների համար՝ ամուսնու/կնոջ, երեխաների (25 տարեկանից փոքր որդիներ և ցանկացած տարիքի դուստրեր) և ծնողների համար։ Եթե ձեր վիզան չեղարկվում է, ձեր ընտանիքը վեց ամիս ժամանակ կունենա ԱՄԷ-ում նոր բնակության թույլտվության համար դիմելու համար։

Աշխատանք փնտրողի վիզա։ Ոսկե վիզան կարող է երկարաձգվել 120 օրով՝ առաջատար համալսարանների վերջերս շրջանավարտների և որակավորված մասնագետների համար՝ առանց հովանավորչության պահանջների։ Պահանջներից մեկը վերջին վեց ամիսների ընթացքում հաշվի նվազագույն մնացորդը 14,700 դիրհամ է։

• Առցանց երկարաձգում Salama համակարգի միջոցով: Արհեստական ​​բանականությամբ աշխատող Salama համակարգը ներդրվել է, որը ավտոմատացնում է վիզաների երկարաձգումը և կրճատում դիմումի մշակման ժամանակը մեկ ամսից մինչև հինգ օր: Ձեր Emirates ID-ում տեղեկատվությունը ավտոմատ կերպով թարմացվում է:
• Աշխատանքային թույլտվության երկարաձգում։ Որոշակի կատեգորիաների համար թույլտվության վավերականությունը երկարաձգվել է 2-ից մինչև 3 տարի, ինչը նվազեցնում է հաճախակի երկարաձգման անհրաժեշտությունը և կրճատում ծախսերը (վճարը՝ 100 դիրհամ)։
• Վերամուտքի թույլտվություն։ ԱՄԷ բնակիչը, որը վեց ամսից ավելի գտնվել է երկրից դուրս, կարող է պահպանել իր կարգավիճակը, եթե վերադառնա հաստատումից հետո 30 օրվա ընթացքում։
• Զբոսաշրջային վիզաների երկարաձգում։ 30 և 60-օրյա վիզաները կարող են երկարաձգվել ևս 30 օրով՝ 600 դիրհամ վճարելով, մինչդեռ 90-օրյա վիզաները կարող են երկարաձգվել ևս 90 օրով՝ առանց երկրից դուրս գալու։

Այս փոփոխությունները Դուբայում երկարաժամկետ բնակությունը դարձրել են ավելի մատչելի և հարմարավետ ներդրողների, մասնագետների և նրանց ընտանիքների համար։

Դուբայի անշարժ գույքի ներդրողների ընտրության հիմնական պատճառը եկամուտն է: Ի տարբերություն Եվրոպայի, այստեղ դուք կարող եք սկսել կայուն վարձակալության եկամուտ ստանալ գնումից անմիջապես հետո, հատկապես ճիշտ գտնվելու վայրի և գույքի տեսակի դեպքում:

Դուբայում Airbnb-ի կամ Booking-ի միջոցով բնակարաններ վարձակալելը կարող է ապահովել տարեկան 10-12% եկամտի եկամուտ, հատկապես Դուբայ Մարինայի, քաղաքի կենտրոնի և Պալմ Ջումեյրայի նման տարածքներում: Սա պահանջում է Դուբայի տուրիզմի գործակալությունից լիցենզիա ստանալ և տեղական կանոնակարգերին համապատասխանել: Օրինակ, Դուբայ Մարինայում մեկ հաճախորդ օրական վարձակալության է տվել բնակարան և ստացել է տարեկան 11% եկամտի եկամուտ:

Այս տարբերակը հարմար է նրանց համար, ովքեր փնտրում են տարեկան 5-7% կայուն եկամուտ՝ չափավոր ռիսկով: Այն իդեալական լուծում է ընտանեկան ներդրումների կամ արտասահմանցիներին վարձակալության տալու համար: Ամենատարածված տարածքներն են JVC-ն (Ջումեյրա Վիլիջ Սըրքլ) և Բիզնես Բեյը, որտեղ վարձակալության պահանջարկը կայուն է, իսկ վարձակալների շրջանառությունը՝ ցածր:

Իմ խորհուրդն է՝ անշարժ գույք ընտրելիս կարևոր է հավասարակշռել տարածքը, գույքի տեսակը և վարձակալության մոտեցումը: Օրինակ՝ Պալմ Ջումեյրայի վիլլաները ավելի հաճախ կարճաժամկետ վարձակալությամբ տրվում են զբոսաշրջիկներին, մինչդեռ Դուբայ Մարինայի բնակարանները ավելի հուսալիորեն վարձակալվում են արտասահմանցիներին երկարատև ժամկետով:

Ռիսկերը նվազեցնելու և գույքի կառավարումը պարզեցնելու համար շատ հաճախորդներ, հատկապես արտերկրում բնակվողները, օգտվում են կառավարչական ընկերություններից: Նրանք զբաղվում են վարձակալների որոնումներով, վարձավճարների գանձմամբ և գույքի սպասարկմամբ:

Դուբայը ներդրողներին գրավում է վարձակալության եկամտահարկի բացակայությամբ, ինչը զգալիորեն մեծացնում է զուտ շահույթը այլ շուկաների համեմատ։

Համեմատած Ավստրիայի հետ, որտեղ վարձակալության եկամտաբերությունը սովորաբար 2-3% է, իսկ հարկերն ու կանոնակարգերը՝ ավելի խիստ, Դուբայն առաջարկում է ավելի բարձր զուտ եկամտաբերություն և անշարժ գույքի կառավարման ճկուն պայմաններ։

Դուբայում վարձակալության եկամտաբերությունն ավելի բարձր է, և շուկան ավելի ակտիվ է, սակայն Ավստրիան առաջարկում է կայունություն, գների կանխատեսելիություն և բարձր պահանջարկ՝ ապահովելով անվտանգություն զգուշավոր ներդրողների համար։

Իմ հաճախորդներից մեկը Դուբայի JVC տարածքում բնակարան գնեց 950,000 դիրհամ արժողությամբ և կարճաժամկետ վարձակալության շնորհիվ առաջին տարում վաստակեց 9% տարեկան տոկոսադրույք։ Մեկ այլ հաճախորդ ընտրեց Պալմ Ջումեյրայում գտնվող առանձնատուն, որտեղ սկզբնական եկամտաբերությունը ընդամենը 4% էր, բայց երկու տարի անց գույքը թանկացավ 35%-ով, ինչը, ի վերջո, ապահովեց զգալիորեն ավելի բարձր ընդհանուր եկամտաբերություն։

Խորհուրդներ ինձնից.

• Եթե ​​կարևոր են կայուն եկամուտը և նվազագույն ռիսկը, ընտրեք Business Bay-ը կամ Dubai Marina-ն։
• Աճող հեղինակություն և շուկայական արժեք - Պալմ Ջումեյրա կամ քաղաքի կենտրոն։
• Եթե ​​​​ցանկանում եք Դուբայում առանձնատուն գնել ձեր ընտանիքի համար, դիտարկեք Դուբայ Հիլզը։

Մշտապես գնահատեք տարածքի ենթակառուցվածքները և զարգացման ծրագրերը. սա ուղղակիորեն որոշում է գույքի արժեքի ապագա աճը։

Դուբայի անշարժ գույքի հիմնական առավելություններից մեկը լավ պլանավորված և անընդհատ զարգացող ենթակառուցվածքն է: Ամենատարածված տարածքները սովորաբար առաջարկում են հարմարավետ կյանքի համար անհրաժեշտ ամեն ինչ.

• Տրանսպորտային հասանելիություն. մետրո, տրամվայներ, ավտոբուսներ և արագընթաց մայրուղիներ: Օրինակ՝ Դուբայի կենտրոնը և Բիզնես Բեյը լավ կապված են մետրոյի և Շեյխ Զայեդ ճանապարհի հետ, իսկ Դուբայի Մարինա հեշտությամբ հասանելի է տրամվայով կամ լաստանավով:
• Առևտրային և սոցիալական ենթակառուցվածքներ՝ առևտրի կենտրոններ, ռեստորաններ, բժշկական կենտրոններ և միջազգային մակարդակի դպրոցներ: Դուբայ Հիլզը և ԴԱՄԱԿ Հիլզը ընդգծում են ընտանեկան հարմարավետությունը՝ կանաչ այգիներով, ժամանակակից խաղահրապարակներով և միջազգային մակարդակի դպրոցներով:
• Էկոլոգիապես մաքուր. Դուբայ Հիլզ, ԴԱՄԱԿ Հիլզ և Պալմ Ջումեյրա թաղամասերը գրավիչ են իրենց կանաչ տարածքների, գոլֆի դաշտերի, այգիների առատությամբ և ծովին մոտ լինելով: Միևնույն ժամանակ, Բիզնես Բեյի նման բիզնես թաղամասերը կարող են պակաս էկոլոգիապես մաքուր լինել, բայց դրանք օգտվում են իրենց հարմար գտնվելու վայրից և գերազանց տրանսպորտային կապերից:

Վարձակալի պահանջարկը.

• Կարճաժամկետ վարձակալության առաջատարներն են Դուբայ Մարինան, Դաունթաունը և Պալմ Ջումեյրան՝ զբոսաշրջիկների մեծ թվի պատճառով։
• Երկարաժամկետ վարձակալության տներ ՝ JVC, Business Bay և Dubai Hills՝ նախընտրելի վայր այն ընտանիքների և մասնագետների համար, ովքեր Դուբայը դարձրել են իրենց տունը։

Եթե ​​ցանկանում եք արագ գումար վաստակել, ընտրեք Դուբայում մետրոյի և զբոսաշրջային վայրերի մոտ գտնվող բնակարաններ: Եթե փնտրում եք կայուն, երկարաժամկետ եկամուտ, ավելի լավ է ներդրումներ կատարել այգիներով, լավ դպրոցներով և լավ զարգացած ընտանեկան ենթակառուցվածքներով տարածքներում:

2024–2025 թվականներին ներդրողների ամենամեծ հետաքրքրությունը կենտրոնացած է JVC-ի, Business Bay-ի և Dubai Marina-ի վրա: Այնուամենայնիվ, առաջիկա երկու-երեք տարիների ընթացքում գների աճի ամենամեծ հեռանկարները կանխատեսվում են Business Bay-ի և Dubai Hills-ի համար, որտեղ մշակվում է հաջորդ մակարդակի ենթակառուցվածք:

Դուբայում նորակառույց և ավարտված անշարժ գույքի միջև ընտրություն կատարելը հաճախորդների կողմից ամենահաճախ տրվող հարցերից մեկն է: Երկու տարբերակներն էլ ունեն իրենց առավելությունները, ռիսկերը և ռազմավարությունները: Տարիների ընթացքում ես օգնել եմ հաճախորդներին ձեռք բերել բնակարաններ շինարարության վաղ փուլերում և վաճառել առկա վարձակալության պայմանագրերով անշարժ գույք: Ամփոփելով՝ օպտիմալ ընտրությունը կախված է ձեր ներդրումային նպատակներից և ռիսկի ախորժակից:

• Հարմար վճարման տարբերակները ներառում են անտոկոս վճարումներ մինչև աշխատանքի ավարտը և նախագծի ավարտից հետո ևս 1-3 տարի։
• Հնարավորություն՝ նախագիծը սկզբնական փուլում մուտք գործելու և ակտիվը ավարտից առաջ վաճառելու՝ 20-40% եկամտաբերությամբ։
• Մտածված ժամանակակից դասավորություններ, էկոլոգիապես մաքուր էներգաարդյունավետ նյութեր և խելացի տան համակարգեր։

Օրինակ՝ Ավստրիացի զույգը Դուբայ Հիլզում գնել է երկու ննջասենյակով բնակարան 1.3 միլիոն դիրհամով, և ընդամենը երկու տարվա ընթացքում դրա արժեքը աճել է մինչև 1.75 միլիոն դիրհամ։

• Գույքը կարող է անմիջապես դրվել վարձակալության շուկայում և ապահովել կայուն եկամուտ։
• Կարևոր քայլ է գործարքի օրինական մաքրությունը ստուգել Դուբայի հողային դեպարտամենտի միջոցով։
• 10 տարուց ավելի հին անշարժ գույքի դեպքում կարող են պահանջվել լրացուցիչ ներդրումներ վերանորոգման համար։
• Երկրորդային շուկայում գտնվող վիլլաներն ու թաունհաուսները հաճախ տեղակայված են լիովին զարգացած ենթակառուցվածքներ ունեցող տարածքներում։

Օրինակ՝ Ուկրաինայից մի հաճախորդ արդեն իսկ վարձակալածների հետ միասին առանձնատուն է գնել հեղինակավոր Ջումեյրա Գոլֆ Էսթեյթս թաղամասում։ Սա նրան թույլ է տվել անմիջապես կայուն եկամուտ ստանալ, որը գերազանցել է կառուցվող շատ անշարժ գույքի պոտենցիալ եկամտաբերությունը։

Դուբայում նոր զարգացումները շուկայի հիմնական շարժիչ ուժն են. ներդրողները կարող են նախագծի մեջ մտնել վաղ փուլում և առավելագույնի հասցնել արժեքի աճը մինչև դրա ավարտը։

Ավստրիայում նորակառույց շենքերի թիվն ավելի քիչ է, սակայն դրանք կենտրոնանում են էներգաարդյունավետության և ESG համապատասխանության վրա՝ գրավելով պահպանողական ներդրողներին, որոնք պատրաստ են ակնկալել երկարաժամկետ կայուն եկամուտներ։

Դուբայում ներդրողները գնալով ավելի ու ավելի են հեռանում ստանդարտ մոդելներից և փնտրում են համակցված ռազմավարություններ. մեկ բնակարան կամ առանձնատուն գնելու փոխարեն, նրանք դիտարկում են տարբեր անշարժ գույքի պորտֆելներ, առևտրային անշարժ գույք և խոշոր նախագծերին մասնակցություն: Այս մոտեցումը նպաստում է ռիսկերի բաշխմանը, ընդհանուր եկամտաբերության բարձրացմանը և շուկայական փոփոխություններին ճկուն արձագանքմանը:

Իմ հաճախորդներից շատերը նախընտրում են Դուբայի հայտնի թաղամասերում գնել երեք կամ չորս ստուդիո-բնակարաններ՝ մեկ մեծ առանձնատան փոխարեն։ Սա նրանց թույլ է տալիս դիվերսիֆիկացնել իրենց ռիսկերը, ապահովել կայուն եկամուտ ամբողջ տարվա ընթացքում և անհրաժեշտության դեպքում պարզեցնել իրենց անշարժ գույքի վաճառքը։ Օրինակ, մեկ ներդրող գնել է չորս ստուդիո-բնակարան JVC-ում և Business Bay-ում և այժմ կայուն կերպով վաստակում է տարեկան ավելի քան 9%։

Հյուրանոցային համալիրներում «գնել վարձակալության համար» ձևաչափը թույլ է տալիս ստանալ պասիվ եկամուտ առանց անձնական ներգրավվածության. կառավարող ընկերությունը լիովին պատասխանատվություն է կրում գույքի ամրագրման, մաքրման և մարքեթինգի համար: Դուբայի Մարինայի և քաղաքի կենտրոնի ապարտհոթելներն ամենատարածվածն են:

Փորձառու ներդրողների համար ԱՄԷ-ում հողամաս գնելը և հետագայում քաղաքային տուն կամ առանձնատուն կառուցելը կարող է վերավաճառքի դեպքում ապահովել 20-30% շահույթ: Հաջողության հիմնական գործոններն են խոստումնալից վայրի և հուսալի կապալառուի ընտրությունը:

Համատեղ անշարժ գույքի ներդրումները թույլ են տալիս մասնակցել ավելի մեծ նախագծերի, օրինակ՝ գնել առանձնատուն Պալմ Ջումեյրա ափին կամ առևտրային տարածք Դուբայ Հիլզում: Ես խորհուրդ եմ տալիս հստակ սահմանել յուրաքանչյուր գործընկերոջ բաժնեմասը և դուրս գալու պայմանները՝ ապագայում թյուրիմացություններից խուսափելու համար:

Դուբայում առևտրային անշարժ գույքը (գրասենյակներ, մանրածախ տարածքներ, պահեստներ) ակտիվորեն գրավում է եվրոպական և ասիական բիզնեսներին՝ բարձր շահութաբերության (ավելի բարձր, քան Ավստրիայում) և 300,000 դոլար մուտքի մատչելի շեմի շնորհիվ։

Եթե ​​դուք փնտրում եք արագ կապիտալի աճ և բարձր եկամտաբերություն, Դուբայը առաջարկում է ավելի շատ հնարավորություններ և ճկունություն: Այնուամենայնիվ, երկարաժամկետ կայունության վրա կենտրոնացած պահպանողական ներդրողների համար Ավստրիան մնում է հուսալի ընտրություն:

Դուբայում անշարժ գույք գնելը հիանալի հնարավորություններ է ընձեռում, բայց կարևոր է հասկանալ ռիսկերը՝ տհաճ անակնկալներից խուսափելու համար։

Միջազգային պահանջարկը զգալի ազդեցություն ունի շուկայի վրա։ Ճգնաժամի ժամանակ վարձակալների թիվը նվազում է, հատկապես կարճաժամկետ վարձակալության հատվածում։ Ես խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին ընտրել ուժեղ ներքին պահանջարկ ունեցող տարածքներ, ինչպիսիք են Business Bay-ը կամ JVC-ն։

Անշարժ գույքի արժեքը կարող է ժամանակավորապես նվազել արտաքին տնտեսական ճգնաժամերի պատճառով։ Այնուամենայնիվ, իրացվելի անշարժ գույքը (օրինակ՝ Դուբայի բնակարանները կամ հայտնի թաղամասերի առանձնատները) ավելի քիչ է արժեզրկվում և ավելի արագ է վերականգնվում անկումներից հետո։

Վարձակալները ամռանը պակաս ակտիվ են։ Այնուամենայնիվ, Դուբայի կենտրոնում, Դուբայ Մարինայում և Դուբայ Հիլզ Էսթեյթում անշարժ գույքը պահանջարկ ունի ամբողջ տարվա ընթացքում։

ԱՄԷ-ում պլանից դուրս անշարժ գույք գնելիս կարևոր է մանրակրկիտ ստուգել կառուցապատողի հեղինակությունը և իրատեսական ավարտման ժամկետները: Հեղինակավոր ընկերությունների հետ համագործակցությունը զգալիորեն նվազեցնում է ռիսկերը:

Որոշ նախագծերում ծախսերը կարող են հասնել վարձակալության գումարի 10-12%-ի, և կարևոր է այս գործոնը հաշվի առնել ֆինանսական հաշվարկներում։

Ավստրիան գրավիչ է իր գնային կայունության և կանխատեսելիության շնորհիվ. շուկան համեմատաբար անտարբեր է արտաքին ճգնաժամերին, իսկ իրավական և հարկային համակարգերը երաշխավորում են ներդրողների պաշտպանությունը: Բնակարանների նկատմամբ մեծ պահանջարկը, մասնավորապես Վիեննայում և խոշոր քաղաքներում, աջակցում է անշարժ գույքի իրացվելիությանը: Հիմնական թերությունը համեմատաբար ցածր եկամտաբերությունն է՝ 2-3%՝ Դուբայի 5-8%-ի համեմատ, ինչպես նաև վարձակալության շուկայի խիստ կարգավորումը և բարձր գույքահարկը:

Իմ հաճախորդները հաճախ մտածում են, թե արդյոք Դուբայում բնակարան կամ առանձնատուն գնելը լավ ընտրություն է կենսակերպի նկատառումներից ելնելով։ Իմ փորձից ելնելով՝ կարող եմ ասել, որ Դուբայի անշարժ գույքը համատեղում է ներդրումային ներուժը հարմարավետ ապրելու, աշխատելու և բիզնես վարելու հնարավորության հետ։

Դուբայի արևոտ և տաք կլիման տարվա բոլոր եղանակներին այն հատկապես գրավիչ է դարձնում եվրոպացիների համար։ Քաղաքն առաջարկում է նաև ժամանակակից առողջապահական համակարգ. մասնավոր կլինիկայում բժշկի մոտ այցը միջինում արժե 250-500 դիրհամ (68-136 դոլար), իսկ ընտանեկան ապահովագրությունը սկսվում է տարեկան 15,000 դիրհամից (4,080 դոլար)։

IB կամ British Diploma ծրագրեր առաջարկող միջազգային դպրոցները ծնողներին տարեկան արժենում են 50,000-ից 100,000 դիրհամ (13,600-ից 27,000 դոլար) մեկ երեխայի համար: Այնուամենայնիվ, Դուբայը արժանիորեն համարվում է աշխարհի ամենաապահով քաղաքներից մեկը. հանցագործության մակարդակը չափազանց ցածր է, և օրենքները խստորեն պահպանվում են:

Դուբայում կյանքի արժեքը ավելի բարձր է, քան ԱՄԷ-ի միջին ցուցանիշը, բայց մնում է ավելի ցածր, քան որոշ խոշոր եվրոպական մայրաքաղաքներում: Այստեղ բնակարանի տարեկան վարձավճարը տատանվում է մոտավորապես 80,000-ից մինչև 180,000 դիրհամ (21,800-ից մինչև 49,000 դոլար), մինչդեռ առանձնատների գինը տատանվում է 180,000-ից մինչև 500,000 դիրհամ (49,000-ից մինչև 136,000 դոլար)՝ կախված գտնվելու վայրից և չափից: Պետք է հաշվի առնել նաև կոմունալ և սպասարկման վճարները. առանձնատների և թաունհաուսների համար դրանք միջինում կազմում են 1,500-ից մինչև 4,000 դիրհամ (410-ից մինչև 1,080 դոլար) ամսական:

Քաղաքն ունի լավ զարգացած տրանսպորտային ենթակառուցվածք։ Բանկային համակարգը կայուն է, իսկ բիզնես և անձնական հաշիվներ բացելը հեշտ է։ Բջջային հեռախոսակապի և ինտերնետի ծառայությունը բարձրորակ և հուսալի են, ինչը հատկապես կարևոր է հեռավար աշխատանքի համար։

Դուբայը միջազգային կենտրոն է՝ մեծ արտագաղթողների համայնքով։ Իմ փորձից ելնելով՝ հաճախորդները հեշտությամբ այստեղ հաստատում են ինչպես սոցիալական, այնպես էլ մասնագիտական ​​կապեր՝ մասնակցելով ակումբների, բիզնես խմբերի և տարբեր միջոցառումների։

Ավստրիան աչքի է ընկնում իր կայունությամբ, զարգացած ենթակառուցվածքներով, շրջակա միջավայրի պահպանությամբ և անվտանգության բարձր մակարդակով: Մինչդեռ Դուբայը գրավում է իր դինամիզմով, ցածր հարկերով և միջազգային համայնքում հարմարավետ կյանքի պայմաններով:

Իմ խորհուրդը. եթե ձեզ համար ավելի կարևոր են խաղաղությունն ու եվրոպական հարմարավետությունը, ընտրեք Ավստրիան: Եթե փնտրում եք բիզնես հնարավորություններ, բարձր եկամուտ և ակտիվ կենսակերպ, Դուբայը կատարյալ ընտրություն է:

Իմ պրակտիկայում ես հաճախ եմ հանդիպում հաճախորդների, ովքեր գնահատում են ոչ միայն ներդրումները, այլև Եվրոպային հուսալի, հարմարավետ այլընտրանքը։ Այս առումով Դուբայը եզակի իրավասություն է. անկայուն երկրների քաղաքացիների համար այստեղ անշարժ գույք գնելը կապիտալը պահպանելու և գործարքի իրավական թափանցիկությունն ապահովելու միջոց է։

Կենսաթոշակառուներին գրավում են մեղմ ձմեռային կլիման, բարձրորակ բժշկական ծառայությունները և հարմարավետ առանձնատներում կամ բնակարաններում ապրելու հնարավորությունը, որոնք ունեն կայացած ենթակառուցվածքներ։

Թվային քոչվորները գնահատում են զարգացած տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ֆինանսական ենթակառուցվածքները, համաշխարհային շուկաներին հասանելիությունը և հարկային արտոնությունները, որոնք ճկունություն են ապահովում իրենց եկամուտների կառավարման հարցում։

Վիեննան ընտրություն է նրանց համար, ովքեր գնահատում են կայունությունը, կյանքի բարձր որակը և թափանցիկ կանոնակարգերը: Նրա անշարժ գույքի շուկան տասնամյակներ շարունակ լավ ձևավորված է եղել, օրենքներն ու հարկերը հստակ են, իսկ գները չեն ենթարկվում հանկարծակի տատանումների: Սա դարավոր պատմություն ունեցող քաղաք է, որտեղ ձեր ներդրումը պաշտպանված է, իսկ առօրյա հարմարավետությունը՝ նորմա:

Դուբայը առաջարկում է բոլորովին այլ փորձառություն՝ դինամիկ շուկա՝ բարձր վարձակալության եկամտաբերության ներուժով։ Իմ փորձից ելնելով՝ կայունությունն ու երկարաժամկետ անվտանգությունը կարևորող հաճախորդները հաճախ ընտրում են Վիեննան։ Բարձր եկամտաբերություն, ճկունություն և ակտիվ կենսակերպ փնտրողները սովորաբար նախընտրում են Դուբայը։

Դուբայի անշարժ գույքի ներդրումից դուրս գալու ժամանակը մեծապես կախված է գտնվելու վայրից և գույքի տեսակից: Օրինակ՝ քաղաքի կենտրոնում կամ Դուբայի Մարինայում բնակարանները, պատշաճ նախապատրաստման դեպքում, վաճառվում են միջինը 4-6 շաբաթվա ընթացքում, մինչդեռ Պալմ Ջումեյրայում կամ JVC-ում գտնվող առանձնատների համար կարող է ավելի երկար ժամանակ պահանջվել: Եթե դուք ունեք անշարժ գույքի միջոցով ստացված բնակության վիզա, կարևոր է հաշվի առնել վիզայի ծրագրի պայմանները և տեղեկացնել DLD-ին նախատեսված վաճառքի մասին: Գույքը ժառանգությամբ կամ հարազատներին փոխանցելը պահանջում է հատուկ իրավաբանական աջակցություն, հատկապես, եթե գույքը գրանցված է ընկերության կամ վստահության միջոցով:

Վիեննայի անշարժ գույքի շուկան կանխատեսելի և կայուն է. անշարժ գույքը արագ է վաճառվում, իսկ իրավական ընթացակարգերը՝ չափազանց պարզեցված: Դուբայում իրացվելիությունը մեծապես տատանվում է՝ կախված գույքի գտնվելու վայրից և տեսակից. օրինակ՝ հայտնի թաղամասերում շքեղ առանձնատներն ու ստուդիաները արագ են վաճառվում, մինչդեռ նոր նախագծերը կարող են ժամանակ պահանջել շուկայական մասնաբաժին ձեռք բերելու համար:

Դուբայում և Եվրոպայում անշարժ գույքի ոլորտում իմ փորձը ցույց է տվել, որ յուրաքանչյուր շուկա պահանջում է յուրահատուկ մոտեցում: Դուբայում հատկապես կարևոր է կառուցապատողների և անշարժ գույքի նկատմամբ պատշաճ ուսումնասիրությունը. ես միշտ ստուգում եմ կառուցապատողի հեղինակությունը, բոլոր թույլտվությունների առկայությունը, նախագծի համապատասխանությունը RERA պահանջներին և ենթակառուցվածքների պատրաստվածությունը: Միայն այս մոտեցումը թույլ է տալիս ձեզ անվտանգ կերպով ձեռք բերել շքեղ անշարժ գույք Դուբայում կամ բնակարան ԱՄԷ-ում՝ նվազագույնի հասցնելով ձեր ներդրման ռիսկերը:

Ներդրումային պորտֆել կառուցելիս խորհուրդ եմ տալիս համատեղել ավելի դինամիկ շուկաները, ինչպիսին է Դուբայը, կայուն և կանխատեսելի շուկաների հետ, ինչպիսին է Ավստրիան: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը վարձակալության նպատակով բնակարան է գնել ԱՄԷ-ում և միաժամանակ ներդրում է կատարել Վիեննայի բնակելի անշարժ գույքում՝ կապիտալը պահպանելու համար: Այս մոտեցումը ապահովում է ինչպես բարձր եկամտաբերություն, այնպես էլ ռիսկերից պաշտպանություն:

Եթե ​​ես ինքս ինձ համար ռազմավարություն ընտրեի, ներդրումներս կբաժանեի հետևյալ կերպ. մի մասը կներդնեի Դուբայի անշարժ գույքում՝ եկամուտ ստանալու և դրա արժեքը բարձրացնելու համար, իսկ մյուս մասը կներդնեի կայուն եվրոպական անշարժ գույքի մեջ, օրինակ՝ Ավստրիայում, դրանք համարելով հուսալի «անվտանգության մարժա» և կապիտալի պահպանման միջոց։

Իմ գլխավոր խորհուրդն է՝ միշտ կենտրոնացեք ձեր նպատակների վրա, բաշխեք ձեր կապիտալը տարբեր ոլորտների միջև և գնելուց առաջ ուշադիր ստուգեք անշարժ գույքը: Այս մոտեցումը ձեր ներդրումը կդարձնի հուսալի և շահութաբեր՝ լինի դա շքեղ առանձնատուն կամ բնակարան ԱՄԷ-ում, թե բնակարան կամ տուն Ավստրիայում:

Սահմանել առաջնահերթությունները, բաշխել ներդրումները տարբեր հատվածների միջև, անցկացնել գույքի ուսումնասիրություն և հաշվի առնել յուրաքանչյուր իրավասության պահանջները:

Երբ Դուբայն է լավագույն ընտրությունը:

• Հարմար է ներդրողների համար, ովքեր ձգտում են արագ կապիտալի աճ և բարձր եկամտաբերություն։
• Կարևոր է վարձակալության վրա կենտրոնանալիս. Դուբայում բնակարանների կամ առանձնատների կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ վարձակալություն:
• Նրանց համար, ովքեր պատրաստ են աշխատել արագ փոփոխվող շուկայի հետ և ուշադիր վերլուծել անշարժ գույքը։
• Հետաքրքիր կլիներ իմանալ, թե արդյոք կարևոր են օտարերկրյա ներդրողների համար բնակության ծրագրերը և հարկային խթանները։

Երբ Ավստրիան լավագույն ընտրությունն է

• Կայունության և հուսալի եկամտաբերության վրա կենտրոնացած ներդրողների համար։
• Եթե ​​առաջնահերթությունը երկարաժամկետ ներդրումն է՝ ռիսկի նվազեցված մակարդակով։
• Հարմար է նրանց համար, ովքեր կարևորում են կապիտալի պահպանումը և ֆինանսական պաշտպանությունը։
• Սա արդիական է, երբ կարևոր են թափանցիկ գործարքները, կայուն ներքին պահանջարկը և զարգացած ենթակառուցվածքները։

Մինչև 2030 թվականը հեռանկարը շատ լավատեսական է թվում. Դուբայը շարունակում է ակտիվորեն զարգացնել իր ենթակառուցվածքները և ներդնել նոր հարկային և ներգաղթային խթաններ, մինչդեռ Ավստրիան ամրապնդում է իր դիրքերը որպես կայուն շուկա՝ հաստատուն պահանջարկով և թափանցիկ կանոնակարգերով: Լավ ընտրված ներդրումային ռազմավարությունը թույլ կտա ձեզ ստանալ կայուն եկամուտ, մեղմել ռիսկերը և հեշտությամբ հարմարվել շուկայի փոփոխություններին:

1. Ձևակերպեք ձեր ներդրումային նպատակը

• Երկարաժամկետ կամ օրական վարձակալություն (Airbnb)
• Եկամտի ստեղծում, ակտիվի արժեքի բարձրացում կամ «Ոսկե վիզա» ստանալը

2. Ընտրեք համապատասխան օբյեկտի տեսակը

• Բնակարան Դուբայում
• Տուն Դուբայում
• Վիլլա Դուբայ
• քաղաքային տուն

3. Հստակեցրեք ձեր բյուջեն և մուտքի նվազագույն շեմը

• Բնակարան, տուն կամ առանձնատուն գնելու համար անհրաժեշտ գումարը
• Առնչվող ծախսեր՝ գրանցում, իրավաբանական աջակցություն, սպասարկման վճարներ

4. Ընտրեք տեղանք

• Ազատ տիրապետում. օտարերկրացիների համար լիարժեք սեփականության ուղի
• Վարձակալություն՝ երկարաժամկետ հողի վարձակալություն
• Օրինակներ՝ Դուբայի կենտրոն, Դուբայ Մարինա, Պալմ Ջումեյրա, Դուբայ Հիլզ Էսթեյթ, Բիզնես Բեյ, JVC

5. Օբյեկտի վերլուծություն

• Իրավական թափանցիկության վերանայում (DLD, RERA)
• Նախագծի փուլ՝ պլանից դուրս կամ պատրաստի գույք
• Մշակողի հեղինակությունը և լիցենզիաների առկայությունը

6. Պայմանագրի կազմում

• Օբյեկտի ամրագրում
• Հուշագրի/Համագործակցության համաձայնագրի ստորագրում
• Վճարման և ավանդի պայմաններ

7. Անշարժ գույքի գրանցում

• Դուբայի հողային դեպարտամենտ (DLD)
• Սեփականության իրավունքի ստուգում, անշարժ գույքի վկայական

8. Ներդրումների գնահատում

• Ակնկալվող վարձակալության եկամտաբերություն
• Կոմունալ և շահագործման ծախսեր
• Հարկեր և այլ վճարներ

9. Վարձակալության կամ վերավաճառքի պլանավորում

• Կառավարման ընկերության ընտրություն
• Ռազմավարություն՝ կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ վարձակալություն
• Ներդրումային ելքի պլանի մշակում

10. Ներդրումային պորտֆելի դիվերսիֆիկացում

• Միավորել Դուբայի անշարժ գույքը այլ կայուն շուկաներում գտնվող ակտիվների հետ
• Ռիսկերի և իրացվելիության վերլուծություն

1. Ներդրող՝ 200,000 դոլարով

• Նպատակը՝ շուկա մուտք գործել նվազագույն ներդրումներով և վարձակալություններից պասիվ եկամուտ ստանալ։
• Ընտրանքներ՝ բնակարաններ Դուբայում՝ JVC, International City կամ Discovery Gardens թաղամասերում: Դիտարկեք երկրորդային շուկան կամ փոքր նորակառույց շինությունները:
• Շահութաբերություն. վարձավճարից տարեկան միջինում 6-7%:
• Ռիսկերը՝ վարձակալության հնարավոր ուշացումներ, պահանջարկի սեզոնային տատանումներ, վարձակալի անկայունություն:

Հաջող ներդրման օրինակ. 200,000 դոլար բյուջե ունեցող հաճախորդի համար վերավաճառքի շուկայում մենք գտանք ստուդիո-բնակարան (55 քմ) Ջումեյրա Վիլիջ Սըրքլ տարածքում: Բնակարանը լիովին պատրաստ էր բնակության համար, ինչը թույլ տվեց մեզ անմիջապես վարձակալության տալ այն և ստանալ 6-7% տարեկան եկամուտ: Այս օրինակը ցույց է տալիս, թե ինչպես կարող եք սկսել ներդրումներ կատարել նվազագույն ռիսկով և արագորեն ստանալ կայուն պասիվ եկամուտ:

2. 1 միլիոն դոլարանոց ընտանիքը

• Նպատակ՝ ձեռք բերել հարմարավետ պրեմիում դասի բնակարան երկարաժամկետ վարձակալության կամ անձնական օգտագործման համար։
• Ընտրանքներ՝ Դուբայ Հիլզ Էսթեյթում, Պալմ Ջումեյրայում կամ Մեդոուզում գտնվող վիլլաներ, կամ մասնավոր տարածքով և լողավազանով թաունհաուսներ:
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 5-6% վարձավճարից + գույքի արժեքի հնարավոր աճ։
• Ռիսկերը՝ բարձր սպասարկման և կոմունալ ծառայությունների ծախսեր, գերտաքացած շուկայում վերավաճառելիս գերվճարելու ռիսկ:

Հաջող օրինակ 1 միլիոն դոլար բյուջե ունեցող ընտանիքի համար. մենք գտանք Դուբայ Հիլզի կալվածքում (220 քմ) առանձնատուն՝ մասնակի վերանորոգմամբ և կահույքով: Գույքը հարմար է ինչպես անձնական բնակության, այնպես էլ երկարաժամկետ վարձակալության համար՝ տարեկան 5-6% եկամտաբերությամբ: Այս դեպքը ցույց է տալիս, թե ինչպես կարելի է համատեղել հարմարավետությունը, հեղինակությունը և ներդրումային առավելությունները մեկ գործարքում:

3. Առևտրային անշարժ գույք

• Նպատակ՝ կայուն պասիվ եկամուտ երկարաժամկետ վարձակալության և գույքի արժեքի աճի միջոցով։
• Ընտրանքներ՝ գրասենյակային տարածքներ Բիզնես Բեյում, Ջումեյրա Լեյք Թաուերսում կամ Դուբայ Մարինայում, մանրածախ առևտրի տարածքներ կամ սրճարան/ռեստորաններ բարձր երթևեկության գոտիներում։
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 7–9% (կախված գտնվելու վայրից և վարձակալի տեսակից):
• Ռիսկերը՝ բարձր մրցակցություն, օբյեկտի հնարավոր պարապուրդի ժամանակահատվածներ, կախվածություն տնտեսական պայմաններից։

Առևտրային անշարժ գույքի ներդրման հաջողված օրինակ. 450,000 դոլար բյուջե ունեցող հաճախորդի համար մենք գտանք գրասենյակային տարածք Ջումեյրա Լեյք Թաուերսում (80 քմ)՝ երկարաժամկետ 5 տարվա վարձակալության պայմանագրով: Գույքը տարեկան ապահովում է 8% եկամուտ, իսկ կայուն վարձակալության վճարումները նվազեցնում են ֆինանսական ռիսկերը: Այս դեպքը ցույց է տալիս, թե ինչպես ընտրել երաշխավորված եկամտաբերությամբ և նվազագույն ռիսկերով անշարժ գույք: