Ինչպես և ինչու գնել անշարժ գույք Բուլղարիայում. A-ից Z ուղեցույց ներդրողների համար

Երբ հաճախորդները դիմում են ինձ խորհրդատվության համար, նրանց խնդրանքները հաճախ բաժանվում են երկու լայն կատեգորիայի։ Առաջինը ներդրողներն են, որոնք փնտրում են իրենց կապիտալի համար անվտանգ ապաստան՝ կայունություն, ժայռի պես ամուր իրացվելիություն և կանխատեսելիություն առաջիկա տասնամյակների համար։ Նրանց համար պատասխանը գրեթե միշտ նույնն է՝ Վիեննա։.

Երկրորդ խումբը նրանք են, ովքեր փնտրում են Եվրոպա մուտք գործելու հնարավորություն. ինչ-որ բան, որը հասանելի է, հասկանալի, եկամուտ ստանալու և, հնարավոր է, նույնիսկ բնակության թույլտվություն ստանալու ներուժով: Եվ այստեղ է, որ հաճախ հարց է առաջանում. «Իսկ Բուլղարիայի մասին ի՞նչ կասեք»:

Բուլղարիան, թերևս, Եվրամիության ամենաշատ քննարկվող «բյուջետային» անշարժ գույքի շուկան է։ Ծով, լեռներ, ցածր հարկեր և գներ, որոնք անհավանական են թվում Վիեննայից կամ Մյունխենից հետո։

Ահա թե ինչու որոշեցի գրել այս հոդվածը՝ համակարգված, առանց վարդագույն ակնոցների կամ գովազդային կարգախոսների, վերլուծել, թե իրականում ինչպիսին է անշարժ գույքը Բուլղարիայում այսօր։.

Իմ անունը Քսենիա է, և ես ներդրումային խորհրդատու եմ «Վիեննա Փրոփըրթի Ինվեսթմենթ»-ում: Իմ աշխատանքն է օգնել հաճախորդներին կայացնել տեղեկացված ֆինանսական որոշումներ՝ հիմնվելով թվերի, օրենքների և երկարաժամկետ ռազմավարության վրա, այլ ոչ թե հույզերի: Եվ ես միշտ ասում եմ. չկան կատարյալ ներդրումներ, կան միայն այնպիսիք, որոնք համապատասխանում են որոշակի նպատակի:.

Այս հոդվածի նպատակն է ձեզ տրամադրել հենց այդպիսի շրջանակ։ Մենք անկեղծորեն կուսումնասիրենք բուլղարական շուկայի բոլոր առավելությունները՝ սկսած ափամերձ շահութաբերությունից մինչև գրանցման հեշտությունը։ Բայց, ավելի կարևոր է, որ մենք այն համեմատելու ենք համեմատական ​​շուկայի՝ Ավստրիայի հետ։

Ինչո՞ւ։ Որովհետև միայն համեմատության միջոցով կարելի է իսկապես հասկանալ ակտիվի արժեքը։ Մենք կանդրադառնանք, թե որտեղ է Բուլղարիան հաղթում գնի, իսկ որտեղ՝ Վիեննայի հուսալիության, իրացվելիության և կապիտալի որակի առումով։.

Երբ հաճախորդները գալիս են ինձ մոտ խորհրդատվության, նրանք հաճախ արդեն իսկ առցանց տեղեկատվության լեռներ են զննել։ Եվ շատերի մտքում նույն պատկերն է. Բուլղարիան ներդրողների դրախտ է։ Էժան, գեղեցիկ, Եվրամիության մաս։.

Բայց իմ առաջին հարցը միշտ նույնն է. «Ո՞րն է ձեր նպատակը։ Գնե՞լ «ամառանոց ծովափին», թե՞ պահպանել և մեծացնել ձեր կապիտալը»։ Եվ այստեղ մենք սկսում ենք հասկանալ, թե իրականում ինչ է այս շուկան։

Եթե ​​եվրոպական անշարժ գույքի շուկան դիտարկենք որպես ֆուտբոլային լիգա, Ավստրիան, Գերմանիան և Շվեյցարիան կլինեն առաջատար թիմերը։ Նրանք խաղում են կայուն, նրանց տրանսֆերային արժեքները բարձրանում են սահուն և կանխատեսելիորեն, և յուրաքանչյուր խաղ ուշադիր մշակված ռազմավարություն է։.

Ահա թե որտեղ են գործի դրվում պահպանողական ներդրողները, որոնց համար հուսալիությունն ու կանխատեսելիությունը գերակա են։ Նրանց համար անշարժ գույքը այնքան էլ եկամտի մասին չէ, որքան կապիտալի համար անվտանգ ապաստանի։.

Ուրեմն, որտեղի՞ց է գալիս Բուլղարիան։ Նրանք խոստումնալից թիմ են, որոնք նոր են դուրս եկել ցածր լիգաներից և ընդգրկվել հիմնական կազմում։ Սա շուկա է՝ հսկայական ներուժով, բայց նաև անկանխատեսելիության բարձր աստիճանով։ Կարելի է այն անվանել «հասնելու» շուկա։ Այն զարգանում է, աճում է, բայց նրա պատմությունը հարթ կոր չէ, այլ՝ անկանխատեսելի։

2007 թվականին ԵՄ-ին միանալուց հետո Բուլղարիայի անշարժ գույքի շուկան իսկական բում ապրեց։ Գները կտրուկ աճեցին, և ներդրողները գնեցին ամեն ինչ, ինչ կարողացան գտնել։ Սակայն հետո սկսվեց 2008 թվականի համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամը։.

Եվ ահա Բուլղարիայի «անհասուն» շուկան ցույց տվեց իր իրական դեմքը. հանգստավայրերի անշարժ գույքի գները կտրուկ անկում ապրեցին 40-50%-ով, երբեմն՝ նույնիսկ ավելի։ Շուկան երկար ժամանակ սառեց, և միայն 2016-2017 թվականներին սկսվեց զգուշավոր վերականգնումը։.

Ես հաճախ եմ տեսնում հաճախորդների, որոնք զարմացած են վերջին տարիների թվերից. «Քսենիա, ես կարդացել եմ, որ Բուլղարիայում բնակարանների գները տարեկան աճում են 9-10%-ով։ Դա անհավանական է»։ Եվ դա իսկապես ճիշտ է։ Բուլղարիայի ազգային վիճակագրական ինստիտուտի (NSI) տվյալներով՝ այս աճի տեմպերը Եվրոպական Միությունում ամենաբարձրերից են։

Բայց ես միշտ բացատրում եմ, որ դուք պետք է նայեք այն հիմքին, որից տեղի է ունենում այս աճը: 50,000 դոլարի դեպքում 10% աճը կազմում է 5,000 դոլար, մինչդեռ 500,000 դոլարի դեպքում 3% աճը կազմում է 15,000 դոլար: Առաջին դեպքում տոկոսը, կարծես, ավելի բարձր է, բայց բացարձակ գումարը ավելի փոքր է, և ռիսկերը անհամաչափորեն ավելի բարձր են:.

Այս կարևոր նրբերանգը բուլղարական շուկան հասկանալու բանալին է։ Սա մարաթոն չէ, այլ անորոշ ավարտով սպրինտ։ Մի օր դուք տեսնում եք տպավորիչ աճ, իսկ հաջորդ օրը լճացումը վերադառնում է, քանի որ շուկան դեռևս լիովին չի կայունացել։.

Միևնույն ժամանակ, ավստրիական շուկան իսկապես մարաթոն է։ Այն կարող է աճել դանդաղ, բայց հաստատուն կերպով՝ առանց կտրուկ թռիչքների կամ ցավոտ անկումների։.

Իհարկե, Բուլղարիան միակ երկիրը չէ Եվրոպայի համար «բյուջետային» մուտքի կատեգորիայում։ Տեսնենք, թե ում հետ է այն մրցելու։.

Ռումինիա։ Այստեղ անշարժ գույքի գները նույնպես ամենացածրերից են ԵՄ-ում, սակայն այն ցամաքային է և զուրկ է զարգացած հանգստավայրային ենթակառուցվածքներից։ Նրա հիմնական շուկան խոշոր քաղաքներն են, ինչպիսին է Բուխարեստը, որտեղ պահանջարկը, ինչպես Սոֆիայում, աճում է տեղեկատվական տեխնոլոգիաների ոլորտի շնորհիվ։

Հունգարիա։ Բուդապեշտն առաջարկում է ավելի բարձր իրացվելիություն և կայուն պահանջարկ, բայց մուտքի արգելքը նույնպես ավելի բարձր է։ Այն այլևս չի համարվում «բյուջետային» երկիր նույն իմաստով, ինչ Բուլղարիան։

Հունաստանը շատ ուժեղ մրցակից է։ Այն ունի «Ոսկե վիզայի» ծրագիր, որը թույլ է տալիս ստանալ բնակության թույլտվություն առնվազն 250,000 եվրո արժողությամբ անշարժ գույքի գնման դեպքում։ Սա այն շատ ավելի գրավիչ է դարձնում ներդրողների համար, ովքեր կարևորում են ոչ միայն ակտիվը, այլև ներգաղթային կարգավիճակը։

Չեռնոգորիա։ Այն մրցակցում է հանգստավայրերի անշարժ գույքի հատվածում։ Այնտեղ գները համեմատելի են Բուլղարիայի գների հետ, բայց այն Եվրամիության անդամ չէ, ինչը կարևոր գործոն է շատ ներդրողների համար։

Այս մրցակիցների համեմատ Բուլղարիան ունի մեկ անհերքելի առավելություն՝ ԵՄ անդամակցության և մուտքի բացառիկ ցածր խոչընդոտների համադրությունը։ Դուք կարող եք գնել ափամերձ բնակարան 40,000-60,000 եվրոյով, ինչը պարզապես անհնար է ԵՄ այլ երկրներում։ Վիեննայում այդ գնով նույնիսկ քաղաքի կենտրոնում կայանատեղի չէիք գնի։ Հետևաբար, նրանք, ովքեր Ավստրիան համարում են խարիսխային շուկա, պետք է հաշվի առնեն իրենց բյուջեն և սցենարները. որտեղ և երբ գնել բնակարան Վիեննայում ՝ բարձր իրացվելիությունը պահպանելու համար։

Ահա թե ինչու, Սոֆիան և Վիեննան համեմատելիս մենք խոսում ենք ոչ միայն տարբեր գների, այլև տարբեր ակտիվների դասերի մասին։ Վիեննայում դուք գնում եք բաժնեմաս աշխարհի ամենակայուն շուկաներից մեկում։ Բուլղարիայում դուք գնում եք բարձր ներուժ ունեցող, բայց նաև բարձր ռիսկ ունեցող շուկայում։.

Սա «լավի և վատի» պայքար չէ, այլ երկու տարբեր ռազմավարությունների վերլուծություն՝ արագ մարտավարական շահույթ և երկարաժամկետ ռազմավարական աճ։.

«Բուլղարական շուկայի» մասին ամբողջությամբ խոսելը նման է «հիվանդանոցում միջին ջերմաստիճանի» մասին խոսելուն։ Այն չափազանց տարասեռ է և էապես բաղկացած է երեք բոլորովին տարբեր հատվածներից, որոնք նույնիսկ միմյանց հետ չեն մրցակցում։.

Երբ հաճախորդը մոտենում է ինձ՝ հարցնելով. «Ես ուզում եմ բնակարան գնել Բուլղարիայում», իմ առաջին հարցն է. «Ճիշտ որտե՞ղ։ Ծովափո՞ւմ, լեռներում, թե՞ մայրաքաղաքում»։ Որովհետև ամբողջ հետագա ռազմավարությունը կախված է պատասխանից։.

Սա Բուլղարիայի տնտեսության սիրտն է։ Այստեղ հիմնական շուկան ներքին է։ Բնակելի անշարժ գույքը գնում են ինչպես բուլղարացիները, այնպես էլ օտարերկրացիները, ովքեր այստեղ են տեղափոխվում աշխատելու կամ սովորելու համար։.

Պահանջարկի շարժիչ ուժերը։ Հիմնական շարժիչ ուժերը ՏՏ ոլորտի զարգացումն ու այլ երկրներից երիտասարդ մասնագետների ներհոսքն են։ Պահանջարկը նաև խթանվում է խոշոր քաղաքներում գրասենյակներ բացող միջազգային ընկերությունների ուսանողների և աշխատակիցների կողմից։ Այս հատվածն ամենականխատեսելի և կայունն է։

Իրացվելիություն։ Այն ամենաբարձրն է երկրում։ Լավ թաղամասերում գտնվող անշարժ գույքը արագ է վաճառվում։ Եթե դուք փնտրում եք երկարաժամկետ վարձակալության տարբերակ, սա իդեալական տարբերակ է։ Պահանջարկը տարվա բոլոր եղանակներին է, այլ ոչ թե միայն սեզոնային։

Շահութաբերություն։ Միջին, սովորաբար տարեկան 4-5% երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում։ Սրանք չափազանց մեծ թվեր չեն, բայց կայուն և կանխատեսելի են։

Գներ։ Սոֆիայում լավ թաղամասերում մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը հասնում է 1600-2200 եվրոյի։ Սա այլևս 10 տարի առաջվա 500-700 եվրոն չէ, ինչը վկայում է մայրաքաղաքի շուկայի հասունության մասին։

Սա զուտ զբոսաշրջային շուկա է, որտեղ գործարքների 90%-ը կատարվում է օտարերկրացիների կողմից։ Մարդիկ այստեղ են գալիս արևի, ծովի և էժան ամառային «ամառային տնակի» համար։.

Պահանջարկի շարժիչ ուժերը՝ զբոսաշրջությունը և ծովափին անձնական անկյուն ունենալու ցանկությունը։ Սա մաքուր ներդրում չէ, այլ անձնական գնում՝ այն մի քանի ամսով վարձակալության տալու հնարավորությամբ։

Իրացվելիություն։ Հրեշավոր ցածր։ Այս տարածքներում բնակարանի շտապ վաճառքը գրեթե միշտ նշանակում է 20-30% զեղչ։ Շուկան գերհագեցած է, և դուք ստիպված կլինեք մրցակցել հարյուրավոր այլ անշարժ գույքի հետ։ Գնորդները միշտ ունեն ընտրության հնարավորություն։

Շահութաբերություն։ Բարձր, բայց միայն գագաթնակետային սեզոնին։ Գագաթնակետային ամիսներին (հունիս-օգոստոս) այն կարող է հասնել 7-8%-ի, բայց տարվա մնացած ժամանակահատվածում այն ​​զրոյական է։ Մոռացեք սեպտեմբերից մայիս ընկած եկամտի մասին։ Դուք պետք է նաև հաշվի առնեք «պահպանման վճարը»՝ գույքի սպասարկման տարեկան վճարը, որը կարող է տատանվել տարեկան 400-ից մինչև 800 եվրո, նույնիսկ եթե դուք չեք օգտագործում բնակարանը։

Գները տատանվում են 800-ից մինչև 1500 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար։ Գնային տարբերությունը կախված է անշարժ գույքի ծովին մոտիկությունից, վիճակից և տարիքից։

Նման ծովային շուկային, այս շուկան կողմնորոշված ​​է սեզոնային զբոսաշրջության, բայց ձմեռային զբոսաշրջության վրա։.

Պահանջարկի շարժիչ ուժերը՝ ձմեռային սպորտաձևերը և Մեծ Բրիտանիայից ու հարևան երկրներից ներդրողները, որոնք փնտրում են մատչելի հանգստավայրեր։

Իրացվելիություն։ Շատ, շատ ցածր։ Բանսկոյի շուկան հատկապես գերհագեցած է, և այստեղ գնորդ գտնելը իսկական արվեստ է։ Հաճախ անշարժ գույքը վաճառելու միակ միջոցը գինը զգալիորեն իջեցնելն է։

Շահութաբերություն։ Կախված է եղանակից և զբոսաշրջիկների հոսքից։ Եթե ձյունառատ եղանակ է, կարող է որոշակի եկամուտ լինել։ Հակառակ դեպքում՝ մոտ կլինի զրոյի։

Գներ։ Հաճախ ամենացածրերը երկրում։ Ստուդիաներ կարելի է գտնել 25,000–35,000 եվրոյով, ինչը դրանք գրավիչ է դարձնում նրանց համար, ովքեր ցանկանում են ունենալ լեռների իրենց փոքրիկ անկյունը։

Վիեննայում ներդրումային գրավչության ենթարկվող անշարժ գույքի 99%-ը կենտրոնացած է քաղաքի սահմաններում։ Շուկան միատարր է, պահանջարկը կայուն է տարեկան 12 ամիս, իսկ հիմնական վարձակալը երկարաժամկետ պայմանագիր է կնքել վճարունակ բնակչի հետ։.

Բուլղարիայում դուք ստիպված կլինեք դժվար ընտրություն կատարել՝ Սոֆիայի կայունությունը՝ իր չափավոր եկամտաբերությամբ, թե՞ հանգստավայրերի բարձր, բայց «թղթային» եկամուտը՝ իրենց հսկայական անկման ռիսկերով և ցածր իրացվելիությամբ։.

Այսպիսով, ինչպես տեսնում եք, Բուլղարիայում բնակարան գնելուց առաջ պետք է հասկանաք, թե այս երեք աշխարհներից որում եք ուզում մտնել։ Եվ ամենակարևորը՝ մի խառնեք դրանք։.

Անհատ։ Ամենապարզ տարբերակը սեփական անունով բնակարան կամ տուն գնելն է։ Բուլղարիայի օրենսդրությունը թույլ է տալիս օտարերկրացիներին առանց սահմանափակումների տիրապետել բնակելի անշարժ գույքի (բնակարանների, սենյակների)։

Սա պահանջում է նվազագույն ձևականություններ՝ հարկային նույնականացման համար (օտարերկրացու անձնագիր), տեղական բանկային հաշիվ և նոտարական համաձայնագիր: Այս ձևաչափը հարմար է, քանի որ սեփականատերը գույքի վերաբերյալ բոլոր որոշումները կայացնում է ինքնուրույն:.

Ընկերության միջոցով։ Եթե դուք ԵՄ քաղաքացի չեք, չեք կարող պաշտոնապես ձեր անունով հողամաս (կամ տուն հողամասով) գնել՝ միայն բնակարան։ Այնուամենայնիվ, կարող եք հիմնել բուլղարական ՍՊԸ (OOD/EOOD) և այն օգտագործել ցանկացած անշարժ գույք (ներառյալ առևտրային անշարժ գույքը) գնելու համար։

Շատ ներդրողներ օգտագործում են այս մեթոդը գործառնական ճկունության և հարկային օպտիմալացման համար: Օրինակ, անշարժ գույք վաճառելիս ընկերությունը վճարում է 10% եկամտային հարկ ստացված եկամտից, մինչդեռ սեփականատերերը վճարում են միայն վճարված դիվիդենտներից:.

Վստահության հիմնադրամների կամ ֆոնդերի միջոցով: Այլընտրանքային տարբերակ է ներդրում կատարել անշարժ գույքի սեփականատեր բիզնեսում (անշարժ գույքի ներդրումային ընկերություն, REIC) կամ փակ ներդրումային ֆոնդում, այլ ոչ թե անմիջապես անշարժ գույք գնել:

Բուլղարիայի օրենսդրությունը պաշտոնապես չի արգելում նման սխեմաները։ Սակայն նման գործիքները հազվադեպ են հանդիպում. գործնականում ավելի հարմար է «ֆիզիկապես» գնել ընկերության միջոցով կամ անկախ, քան փնտրել գրանցված REIC:.

Ներդրումային նպատակը մեծապես ազդում է ռազմավարության վրա

Երկարաժամկետ վարձակալություն (գնել-վարձակալել): Մենք ընտրում ենք բնակարաններ խոշոր քաղաքներում (Սոֆիա, Պլովդիվ)՝ կայուն պահանջարկով: Հիմնական նպատակը 4-5% կայուն եկամուտն է:

Կարճաժամկետ վարձակալություններ, հաճախ ափամերձ տարածքներում: Այստեղ կարևոր է սեզոնային զբոսաշրջիկների հոսքը, հատկապես տոնական շուկաներում (Սաննի Բիչ, Նեսեբար): Երբեմն լավ վայրում գտնվող բնակարանի արժեքը կարելի է փոխհատուցել 7-10 տարվա ընթացքում՝ շնորհիվ ամառային բարձր վարձակալության գների:

Սպեկուլյատիվ ներդրումներ (վերանորոգում և վաճառք): Անշարժ գույքի գնում (հաճախ վերավաճառք) ցածր գնով, վերանորոգում և վերավաճառք: Այս սցենարը պահանջում է տեղական շուկայի և շինարարության նրբությունների խորը իմացություն: Այն ռիսկային է սկսնակների համար, քանի որ ծախսերը կարող են կրճատել շահույթը:

Մշտական ​​բնակության/բնակության թույլտվություն։ Եթե նպատակը արտագաղթն է, ապա ընտրվում է անձնական օգտագործման բնակարան (ընտանիքի համար առնվազն 60-80 քմ): Հարմար տեղակայում՝ դպրոցով և ենթակառուցվածքներով, և սենյակներ վարձակալելու հնարավորություն, քանի դեռ այնտեղ չեք ապրում:

Երբ մենք տարբեր երկրներում գտնվող հաճախորդների հետ քննարկում ենք իրավական ընթացակարգերը, Բուլղարիան սովորաբար թեթևացած շունչ է առաջացնում: Համեմատած, ասենք, Ավստրիայի հետ, որտեղ յուրաքանչյուր փաստաթղթաշրջանառություն անցնում է տասնյակ մարմինների միջով, բուլղարական համակարգը թվում է աներևակայելի պարզ և արագ:.

Ամբողջ գործընթացը՝ սկսած կանխավճարի կատարումից մինչև նոտարական փաստաթղթի ստացումը, կարող է տևել ընդամենը 2-3 շաբաթ, և սա, անշուշտ, ամենամեծ առավելություններից մեկն է։ Սակայն, ինչպես միշտ եմ ասում, պարզությունը միշտ չէ, որ նշանակում է անվտանգություն։ Այս թվացյալ հեշտությունը կարող է թաքցնել կարևոր նրբերանգներ, որոնց մասին դուք պետք է նախապես տեղյակ լինեք։.

Եկեք քայլ առ քայլ բացատրենք, թե ինչ է ձեզ սպասում։ Պատկերացրեք, որ գտել եք ձեր երազանքի բնակարանը Սանի Բիչում։ Ի՞նչ է հաջորդը։

Ամրագրման կանխավճար։ Սա առաջին քայլն է։ Սովորաբար դա փոքր գումար է, մոտ 2000-3000 եվրո, որը մուտքագրվում է վաճառողի կամ գործակալության հաշվին։ Կանխավճարի նպատակն է «սառեցնել» գույքը, որպեսզի այն կարողանա հանվել շուկայից։

Կարևոր է, որ ավանդի պայմանագրում հստակ նշված լինի, որ այն կարող է վերադարձվել, եթե պատշաճ ուսումնասիրության ընթացքում հայտնաբերվեն իրավական խնդիրներ։.

Պատշաճ ուսումնասիրություն։ Սա ամենակարևոր փուլն է և պետք է անցկացնի ձեր անկախ փաստաբանը։ Մի՛ հույսը դրեք վաճառողի կամ գործակալության փաստաբանի վրա։ Ձեր փաստաբանը պետք է ստուգի գույքը բոլոր պետական ​​գրանցամատյանների հետ համեմատության մեջ։

• Գույքի գրանցամատյան։ Ազատումներ (հիփոթեք, գրավ, գրավադրումներ)։.
• Կադաստրային գրանցամատյան։ Գույքի իրական տարածքի և սահմանների համապատասխանությունը փաստաթղթերին։.
• Սեփականատիրոջ ստուգում։ Ժառանգության վեճեր կամ այլ իրավական գործընթացներ չկան։.
• Չվճարված պարտքերի ստուգում: Չվճարված կոմունալ վճարումները, հարկերը կամ «աջակցության վճարները» տարածված են: Ի դեպ, սա շատ տարածված խնդիր է հանգստավայրերի համալիրներում:.

Նախնական համաձայնագրի ստորագրում։ Այս փաստաթուղթը սահմանում է գործարքի բոլոր հիմնական պայմանները՝ ամբողջական գինը, վճարման ժամանակացույցը, վերջնաժամկետները և կողմերի պատասխանատվությունը։ Այն ծառայում է որպես ձեր ճանապարհային քարտեզ և երաշխիք մինչև վերջնական ստորագրումը։

BULSTAT ստացում ։ Անշարժ գույք գնող յուրաքանչյուր օտարերկրացի պետք է ստանա BULSTAT, որը համարժեք է հարկային համարին։ Այս ընթացակարգը պարզ է, տևում է 1-2 օր և պարտադիր է պետական ​​գրանցամատյաններում գրանցվելու համար։

Նոտարական փաստաթղթի ստորագրում։ Սա վաճառքի վերջնական փաստաթուղթն է, որը ստորագրվում է նոտարի առջև։ Նոտարը կարևոր դեր է խաղում. նա ստուգում է բոլոր փաստաթղթերը, ստուգում է կողմերի ինքնությունը և հաստատում գործարքի օրինականությունը։ Այս պահին վաճառողին կատարվում է ամբողջական վճարում։

Գրանցում անշարժ գույքի գրանցամատյանում։ Նոտարական ակտը ստորագրելուց հետո նոտարը նոր սեփականատիրոջ տվյալները մուտքագրում է պետական ​​անշարժ գույքի գրանցամատյան։ Այս պահից դուք դառնում եք անշարժ գույքի լիիրավ սեփականատեր։

Անհրաժեշտ փաստաթղթերի ցանկ (անհատի համար)

• Գործող միջազգային անձնագիր։.
• Լիազորագիր (եթե դուք չեք կարող անձամբ ներկա գտնվել):.
• Ամուսնության վկայական (եթե ամուսնացած եք):.
• Միջոցների օրինական ծագման վկայական (սովորաբար պահանջվում է 10,000 եվրոյից ավելի գումարների համար):.

Հիմա խոսենք ամենակարևորի մասին՝ ինչն է տարբերակում բուլղարական պարզությունը ավստրիական հուսալիությունից։.

1. Հողի սեփականություն։ Սա ամենակարևոր մանրուքն է, որը ես միշտ քննարկում եմ իմ հաճախորդների հետ։ Բուլղարիայի օրենսդրության համաձայն, օտարերկրյա անձինք (ոչ ԵՄ քաղաքացիներ) չեն կարող հող գնել։

Ի՞նչ է սա նշանակում գործնականում։ Եթե դուք գնում եք տուն հողամասով, կարող եք տունը գրանցել ձեր անունով, բայց ոչ հողատարածքը։ Միակ լուծումը Բուլղարիայում իրավաբանական անձ (ընկերություն) գրանցելն ու հողատարածքը նրա անունով գրանցելն է։ Սա ստեղծում է լրացուցիչ ծախսեր, հաշվապահական խնդիրներ և բարդացնում է գործընթացը։ Բնակարան գնելը, որտեղ դուք տիրապետում եք շենքի միայն մի մասին, դա չի պահանջում։

Վիեննայում այս խնդիրը գոյություն չունի։ Ցանկացած ներդրող, անկախ քաղաքացիությունից, կարող է գնել կամ բնակարան, կամ տուն՝ հողատարածքով։

2. Պարզությունը որպես ռիսկ։ Բուլղարիայում ընթացակարգի պարզությունը նաև դրա թույլ կողմն է։ Այն ավելի շատ տեղ է թողնում վաճառողի կողմից խարդախության կամ անազնվության համար։

Ավստրիայից հիմնական տարբերությունն այն է, որ կառավարչի (Treuhänder) պարտադիր ներգրավվածությունը հաշվարկների համար պարտադիր չէ։ Ավստրիայում գնորդի բոլոր միջոցները պահվում են հատուկ վստահության հաշվին, որտեղից դրանք փոխանցվում են վաճառողին միայն բոլոր իրավական պայմանները բավարարելուց և սեփականության իրավունքը գնորդին փոխանցվելուց հետո։ Սա հզոր ֆիլտր է, որը երաշխավորում է գործարքի անվտանգությունը։.

3. Նոտարի և փաստաբանի դերը։ Բուլղարիայում նոտարը հիմնականում վավերացնում է ստորագրությունները և ստուգում փաստաթղթերը, բայց լիովին պատասխանատու չէ դրանց բովանդակության համար։ Ահա թե ինչու է այդքան կարևոր վարձել ձեր սեփական անկախ փաստաբանին՝ բոլոր ստուգումները կատարելու համար։

Ավստրիայում նոտարը (կամ որպես հոգաբարձու հանդես եկող փաստաբանը) կրում է գործարքի ամբողջականության համար լիակատար իրավական և ֆինանսական պատասխանատվություն, ինչը ձեր վճարած բարձր գնի մի մասն է կազմում։.

Ամեն անգամ, երբ հաճախորդների հետ սկսում եմ քննարկել ծախսերը, նրանց դեմքերին հարց է առաջանում. «Քսենիա, Բուլղարիայում իրոք որևէ բան թանկ կարո՞ղ է լինել»։ Եվ դա տրամաբանական է։

Մենք սովոր ենք, որ Բուլղարիան մի երկիր է, որտեղ ամեն ինչ շատ թանկ է։ Եվ այո, այստեղ գները իսկապես ամենացածրերից են Եվրոպայում։ Բայց դրանք գոյություն ունեն, և դրանք պետք է հաշվի առնվեն՝ տհաճ անակնկալներից խուսափելու համար։.

Եկեք անմիջապես ծախսերը բաժանենք երկու կատեգորիայի՝ այն ծախսերը, որոնք դուք վճարում եք մեկ անգամ գնման ժամանակ, և այն ծախսերը, որոնք կլինեն տարեկան։.

Ենթադրենք, որ դուք գնում եք բնակարան 60,000 եվրոյով։ Որքա՞ն կարժենա այն իրականում։

Տեղական ձեռքբերման հարկ։ Այն տատանվում է 2%-ից մինչև 4%՝ կախված քաղաքապետարանից։ Ենթադրենք՝ 3%։ Դա կկազմի 1800 եվրո։

Նոտարական վճարներ։ Գործարքի գումարի մոտավորապես 1%-ը, բայց կարող է ավելի բարձր լինել։ Ենթադրենք՝ 600 եվրո։

Գրանցման վճար՝ 0.1%: Դա ընդամենը 60 եվրո է:

Իրավաբանի և գործակալի վարձատրություն։ Սա կարող է էական տարբերություն ստեղծել։ Միջինում դա կազմում է արժեքի 3-5%-ը։ Եթե վերցնենք 4%-ը, դա ևս 2400 եվրո է։

Ընդհանուր ծախսերը կարող են տատանվել 5%-ից մինչև 9%: Մեր օրինակում, 60,000 եվրո արժողությամբ բնակարանի դեպքում ընդհանուր ծախսերը կկազմեն մոտավորապես 4,860 եվրո: Սա, իհարկե, շատ ավելի քիչ է, քան Ավստրիայում, որտեղ գնման ծախսերը կարող են հասնել գնման գնի 10-12%-ի: Սակայն կարևոր է հիշել, թե ինչ եք ստանում վերջում:

Ավստրիայում այս ծախսերը ներառում են ոչ միայն հարկերը, այլև հոգաբարձուի վարձատրությունը, որը երաշխավորում է ձեր գործարքի անվտանգությունը: Բուլղարիայում այս միջոցները ծախսվում են պետական ​​​​վճարների վրա, և դուք ինքներդ եք պատասխանատու անվտանգության համար՝ վարձելով առանձին փաստաբան:.

Այստեղ Բուլղարիան իսկապես հարկային դրախտ է։ Տարեկան հարկերը ծիծաղելիորեն ցածր են՝ համեմատած ԵՄ երկրների մեծ մասի հետ։.

Գույքահարկ։ Այն կազմում է գույքի հարկվող արժեքի 0.15–0.3%-ը, որը սովորաբար ցածր է շուկայական արժեքից։ Մեր 60,000 եվրո արժողությամբ բնակարանի համար սա կկազմի տարեկան ընդամենը 100–150 եվրո։

Համայնքային հարկ (աղբի հարկ): Այն նույնպես շատ ցածր է՝ մոտ 0.14–0.45%: Մեր դեպքում դա կկազմի տարեկան 80–100 եվրո:

Սպասարկման վճար։ Սա կարևոր ծախս է, որը վերաբերում է միայն հանգստավայրերին։ Դա տարեկան վճար է տարածքի սպասարկման, լողավազանի, անվտանգության, մաքրման և այլնի համար։

Դրա չափը կարող է տատանվել տարեկան 400-ից մինչև 800 եվրո կամ ավելի։ Դա, ըստ էության, վճար է ենթակառուցվածքների համար, որոնք դուք կարող է նույնիսկ չօգտագործեք, բայց որոնք պարտադիր են։.

Ավստրիայի հետ համեմատությունն այստեղ պարզապես տեղին չէ

Տարեկան հարկ։ Ավստրիայում այն ​​կազմում է հարկվող արժեքի մոտ 1–1.5%-ը, գումարած վարձակալության եկամտի եկամտային հարկը։ 300,000 եվրո արժողությամբ բնակարանի համար տարեկան ծախսերը կարող են հեշտությամբ գերազանցել 4,000–5,000 եվրոն։ Բուլղարիայում մենք հաշվարկել ենք, որ դա կկազմի մի քանի հարյուր եվրո։

Ենթակառուցվածքներ։ Բուլղարիայում ցածր հարկերը, անշուշտ, հեշտ են ծախսվում դրամապանակի վրա, բայց դրանք նաև ուղղակիորեն արտացոլում են հանրային ծառայությունների մակարդակը։

Վիեննայում դուք ավելի շատ եք վճարում, բայց դրա դիմաց ստանում եք գրեթե կատարյալ քաղաքային միջավայր, անթերի ճանապարհներ, մաքրություն, հասարակական տրանսպորտ և անվտանգության զգացում: Սակայն Բուլղարիայում, խոշոր քաղաքներից դուրս, ենթակառուցվածքները կարող են վատ վիճակում լինել:

Այսպիսով, ի՞նչ ենք ստանում։ Բուլղարիայում դուք վճարում եք ավելի քիչ հարկեր և վճարներ, բայց միևնույն է, կրում եք բոլոր ռիսկերը և գումար եք ծախսում ակտիվների պահպանման վրա, հատկապես հանգստավայրերում։

Վիեննայում դուք ավելի շատ եք վճարում, բայց այս գումարը ներդրվում է ենթակառուցվածքների մեջ, ինչը անմիջականորեն ազդում է ձեր գույքի կապիտալիզացիայի վրա և այն ավելի գրավիչ է դարձնում վարձակալների համար։.

Վերջին հաշվով, այս երկու շուկաների միջև ընտրություն կատարելը նշանակում է ընտրություն «վճարիր հիմա և ոչինչ մի՛ ստանա» (Բուլղարիա) և «վճարիր հիմա և ներդրում կատարիր քո ապագայի մեջ» (Ավստրիա) միջև։ Բուլղարիայում դու խնայում ես հարկերը, բայց չունես կապիտալի աճի երաշխիք, մինչդեռ Վիեննայում կարող ես վստահ լինել, որ քո փողն աշխատում է քեզ համար։.

Երբ հաճախորդները դիմում են ինձ՝ Բուլղարիայում անշարժ գույք գնելու մտադրությամբ, գնից հետո նրանց տված առաջին հարցերից մեկը հետևյալն է. «Սա ինձ բնակության թույլտվություն կտա՞»։ Եվ ես հասկանում եմ, թե ինչու։.

Մինչև վերջերս այդպես էր։ Բուլղարիան, ինչպես Հարավային և Արևելյան Եվրոպայի շատ այլ երկրներ, անշարժ գույք գնելու համար առաջարկում էր մի տեսակ «ոսկե վիզա»։ Սա գրավիչ էր, հատկապես ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրների քաղաքացիների համար։ Սակայն այդ օրերն անցել են, և սա հիմնարար կերպով փոխում է ամբողջ ներդրումային ռազմավարությունը։.

Այսօրվանից՝ 2024-2025 թվականներին, անշարժ գույք գնելու միջոցով ժամանակավոր կամ մշտական ​​բնակության փակ է։ Եթե դուք տեսնում եք հակառակ տեղեկատվություն, դա կամ հնացած է, կամ, ավելի վատը՝ ձեզ մոլորեցնելու փորձ։ Սա հիմնական տարբերությունն է Հունաստանից կամ Պորտուգալիայից, որտեղ նման ծրագրերը դեռևս գործում են, թեև մուտքի անընդհատ աճող խոչընդոտներով։

Այնուամենայնիվ, Բուլղարիան դեռևս հնարավորություններ է առաջարկում ներդրումների միջոցով բնակություն հաստատելու համար, սակայն դրանք այլևս ուղղակիորեն կապված չեն անշարժ գույքի ձեռքբերման հետ։ Սրանք, որպես կանոն, ավելի բարդ են և պակաս տարածված մասնավոր ներդրողների շրջանում։

Ներդրումներ բիզնես նախագծերում։ Բնակության թույլտվություն ստանալու համար դուք պետք է ներդնեք առնվազն 250,000 եվրո որոշակի բուլղարական ձեռնարկություններում։ Այս նախագծերը պետք է ստեղծեն աշխատատեղեր, ինչը պահանջում է ներդրողի մշտական ​​​​մոնիթորինգ և ակտիվ մասնակցություն։

Ներդրումներ պետական ​​պարտատոմսերում կամ ներդրումային ֆոնդերում: Մուտքի շեմն այստեղ ավելի բարձր է՝ սկսած 512,000 եվրոյից: Սա ավելի պասիվ ներդրում է, բայց, ինչպես բիզնես նախագծերի դեպքում, այն ձեզ չի տալիս գույքն անձնական նպատակներով օգտագործելու իրավունք:

Հետևաբար, այսօր Բուլղարիայում բնակարան գնելը ներդրում է ակտիվի կամ կենսակերպի մեջ, այլ ոչ թե ներգաղթային կարգավիճակի մեջ։ Սա կարևոր կետ է, որը ներդրողները պետք է հստակ հասկանան գործարքը կատարելուց առաջ։.

Ի տարբերություն Բուլղարիայի, Ավստրիան երբեք «ոսկե վիզա» չի առաջարկել անշարժ գույքի գնման համար: Այն միշտ կենտրոնացել է ներդրողների որակի, այլ ոչ թե քանակի վրա: Այն ունի ֆինանսապես անկախ անհատների համար նախատեսված հեղինակավոր և թափանցիկ բնակության թույլտվության ծրագիր՝ Aufenthaltstitel "Privatier": Չնայած այն կապված չէ անշարժ գույքի հետ, այն հիանալի օրինակ է այն բանի, թե ինչպես են տարբեր երկրներ մոտենում կապիտալի ներգրավմանը:.

Ավստրիայում բնակության թույլտվության պահանջները

Բավարար եկամուտ։ Դուք պետք է ապացուցեք, որ ունեք կայուն ամսական եկամուտ՝ անկախ Ավստրիայում աշխատանքից։ Սա կարող է ներառել գույքի վարձակալությունից, շահաբաժիններից, ավանդների տոկոսներից կամ կենսաթոշակից ստացված եկամուտ։ Պահանջվող գումարը տարեկան մոտավորապես 45,000 եվրո է երկու հոգանոց ընտանիքի համար։

Բնակարան։ Դուք պետք է ունենաք կամ վարձակալեք բնակարան Ավստրիայում։

Բժշկական ապահովագրություն։ Համապարփակ բժշկական ապահովագրությունը պարտադիր է։

Բարդություն։ Հիմնական խոչընդոտն այն է, որ ծրագիրը քվոտաների վրա հիմնված է։ Դիմումները ընդունվում են միայն տարվա սկզբին, և դրանց թիվը խիստ սահմանափակ է։

Հիմնական տարբերությունն այն է, որ Ավստրիայում դուք ստանում եք բնակության թույլտվություն աշխարհի ամենակայուն և անվտանգ երկրներից մեկում՝ առանց հարյուր հազարավոր եվրո ռիսկային ակտիվներ կապելու։ Ձեր գումարը մնում է իրացվելի և կարող է ներդրվել դիվերսիֆիկացված պորտֆելում։

Բուլղարիայում, նույնիսկ եթե դուք որոշեք ներդրումներ կատարել բիզնեսներում կամ պարտատոմսերում, դուք, ըստ էության, «սառեցնում» եք ձեր կապիտալը՝ կարգավիճակի համար։.

Ներդրողի համար եկամտաբերությունը, թերևս, ամենակարևոր չափանիշն է։ Եվ այստեղ, առաջին հայացքից, Բուլղարիան շատ գրավիչ է թվում։ Մեզ խոստանում են 7-8%, գուցե նույնիսկ ավելին։

Բայց, ինչպես միշտ, սատանան մանրուքների մեջ է։ Եվ բուլղարական շուկայի մասին ամենակարևորը հասկանալն այն է, որ այստեղ շահութաբերությունը ուղղակիորեն կախված է գտնվելու վայրից և վարձակալության տեսակից։.

Եկեք դիտարկենք Բուլղարիայում անշարժ գույք գնելիս կարող եք ձեռք բերել վարձակալության պայմանագրերի երկու հիմնական տեսակները։.

Սա է այն, ինչը գրավում է ներդրողների մեծ մասին հանգստավայրեր։.

Որտե՞ղ։ Ծովափնյա (Արևոտ լողափ, Ոսկե ավազներ, Սոզոպոլ) և լեռնադահուկային հանգստավայրեր (Բանսկո, Պամպորովո):

Եկամուտներ։ Սեզոնի գագաթնակետին (հունիս-օգոստոս՝ ծովափնյա անշարժ գույքի, դեկտեմբեր-փետրվար՝ լեռնային անշարժ գույքի համար), եկամտաբերությունը կարող է հասնել իսկապես բարձր մակարդակի՝ մինչև տարեկան 8%։

Ռիսկերը։ Եվ այստեղ մենք հասնում ենք գլխավոր խնդրին։ Տարվա մեջ սեզոնը տևում է ընդամենը 3-4 ամիս։ Մնացած ժամանակ ձեր բնակարանը ոչ միայն դատարկ կլինի, այլև կծախսվի «սպասարկման վճար» և կոմունալ ծառայություններ։

Մեկ վատ եղանակ (օրինակ՝ եղանակի կամ աշխարհաքաղաքականության պատճառով) կարող է ոչնչացնել ձեր ամբողջ շահույթը: Ավելին, կարճաժամկետ վարձակալությունները պահանջում են մշտական ​​​​մոնիտորինգ, մաքրություն և հյուրերի հետ շփում, որոնք հաճախ հանձնարարվում են կառավարող ընկերությանը, որը գանձում է եկամտի մինչև 25-30%-ը: Սրանք հսկայական ռիսկեր են, որոնք շատ ներդրողներ հաշվի չեն առնում:.

Այս տարբերակը շատ ավելի կայուն և կանխատեսելի է։.

Որտե՞ղ։ Մեծ քաղաքներ (Սոֆիա, Պլովդիվ, Վառնա):

Շահութաբերություն։ Այստեղ այն զգալիորեն ցածր է՝ տարեկան 4-5%։ Սակայն պահանջարկը տարվա բոլոր եղանակներին է, այլ ոչ թե միայն սեզոնային։

Ռիսկերը։ Ռիսկերը նվազագույն են, քանի որ վարձակալները ուսանողներ և երիտասարդ մասնագետներ են, ովքեր պայմանագրեր են կնքում 1-2 տարով։ Սա, ըստ էության, Բուլղարիայի անշարժ գույքի շուկայի միակ «հանգիստ» հատվածն է։

Երկարաժամկետ վարձակալության միջին եկամտաբերությունը այստեղ տարեկան 2-3.5% է։ Առաջին հայացքից սա շատ ավելի ցածր է թվում, քան Բուլղարիայում։ Ուրեմն ինչո՞ւ գերավճար վճարել։

Պատասխանը պարզ է. Վիեննայում ներդրողի համար հիմնական եկամուտը ոչ թե վարձակալության վճարն է, այլ ակտիվի արժեքի աճը (կապիտալիզացիան):.

• Ներդրողի եկամտի կառուցվածքը (10 տարվա օրինակ)

Բուլղարիա (հանգստավայր): Եկամտի 80%-ը գալիս է վարձակալությունից (անկայուն, սեզոնային), 20%-ը՝ կապիտալի աճից (անկանխատեսելի): Դուք վաստակում եք շրջանառությունից, այլ ոչ թե ակտիվից:

Տեքստ

Վիեննա։ Եկամտի 30%-ը գալիս է վարձակալությունից (կայուն, երկարաժամկետ), 70%-ը՝ կապիտալի աճից (օրգանական, կայուն)։ Դուք վաստակում եք կապիտալից, ինչը շատ ավելի հուսալի է։

Ավստրիայի վիճակագրական ծառայության տվյալներով ՝ վերջին 10 տարվա ընթացքում Վիեննայում անշարժ գույքի գները աճել են ավելի քան 90%-ով, և այս աճը եղել է օրգանական և կայուն։

Բուլղարիայի հանգստավայրում բնակարան գնելը նման է ֆոնդային շուկայում սպեկուլյացիաների, որտեղ դուք փորձում եք շահույթ ստանալ արագ տատանումներից: Վիեննայում բնակարան գնելը նման է կապույտ չիպսերի մեջ ներդրում կատարելուն, որտեղ դուք չեք սպասում մեծ շահաբաժինների, բայց վստահ եք ձեր պորտֆելի երկարաժամկետ, կայուն աճի մեջ:.

Ինչպես քննարկեցինք նախորդ բաժնում, Բուլղարիան մեկ, այլ երեք բոլորովին տարբեր անշարժ գույքի աշխարհներ է։ Հետևաբար, «Որտե՞ղ գնել» հարցն իսկապես ամենակարևորն է, որը պետք է տաք ինքներդ ձեզ։.

Չկա համընդհանուր լավագույն վայր, կա միայն մեկը, որն իդեալական է ձեր կոնկրետ նպատակի համար: Եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք հիմնական տարածաշրջանները և հասկանանք, թե որոնք են լավագույնը որ լսարանի համար:.

Եթե ​​Բուլղարիան դիտարկում եք ոչ միայն որպես հանգստի վայր, այլև որպես լուրջ ներդրում ձեր կապիտալը պահպանելու և մեծացնելու համար, ապա սա այն վայրն է, որտեղից պետք է սկսել։.

Սոֆիան երկրի միակ քաղաքն է, որը կարելի է համեմատել եվրոպական մայրաքաղաքների հետ, ինչպիսիք են Վիեննան, Բուդապեշտը կամ Պրահան: Այն Բուլղարիայի տնտեսական, մշակութային և կրթական կենտրոնն է: Եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք դրա դրական և բացասական կողմերը

Սա, թերևս, օտարերկրացիների համար ամենահայտնի շուկայի հատվածն է։ Արևոտ լողափ, Ոսկե ավազներ, Նեսեբար, Սոզոպոլ՝ այս անունները ծանոթ են բոլորին։ Այստեղ են անշարժ գույք գնում նրանք, ովքեր ցանկանում են ունենալ իրենց սեփական «ամառանոցը» Եվրամիությունում, և վարձակալությունից ստացված եկամուտը հաճելի բոնուս է։

Նման ծովափնյա հանգստավայրերին, սա շուկա է, որը գործում է միայն սեզոնի ընթացքում՝ դեկտեմբերից մինչև մարտ։

Ոչ մի անկեղծ ակնարկ լիարժեք չի լինի առանց մանրակրկիտ ռիսկերի վերլուծության: Դժբախտաբար, Բուլղարիայում շատ վաճառողներ և գործակալներ հակված են թերագնահատել այդ ռիսկերը՝ խոստանալով ոսկու լեռներ: Ես միշտ ասում եմ իմ հաճախորդներին. ոչ մի ներդրում կատարյալ չէ, բայց կարևոր է տեղյակ լինել բոլոր հնարավոր թակարդների մասին:

Բուլղարիայի շուկայում, հատկապես Սոֆիայից դուրս, հիմնական խնդիրը ցածր իրացվելիությունն է։ Մինչդեռ Վիեննայում լավ թաղամասում գտնվող բնակարանը վաճառվում է միջինը 2-4 ամսվա ընթացքում, Բուլղարիայում կարելի է ամիսներ կամ նույնիսկ տարիներ սպասել գնորդի։ Ինչու է դա տեղի ունենում

Գերհագեցածություն։ Հանգստավայրերում մատակարարումը մի քանի անգամ գերազանցում է պահանջարկը։

Հատուկ լսարան։ Հանգստավայրերի գնորդները հիմնականում օտարերկրացիներ են, ովքեր չեն շտապում։ Նրանք կարիք չունեն անմիջապես գնելու, ուստի կարող են ժամանակ ծախսել ընտրության և բանակցությունների վրա։

Զեղչի անհրաժեշտությունը։ Եթե անհրաժեշտ է շտապ վաճառել ձեր բնակարանը, պատրաստ եղեք գինը նվազեցնել 20-30% կամ ավելի։

Եթե ​​դուք անշարժ գույք եք գնում ծովափին կամ լեռներում, պատրաստ եղեք, որ այն տարեկան ինը ամիս անգործության մեջ կմնա։ Այս ընթացքում այն ​​եկամուտ չի բերի, այլ կպահանջի ծախսեր։ Տարեկան անգործության ծախսեր՝

Սպասարկման վճար։ Սա ամենակարևոր «թաքնված» ծախսն է։ Դուք պարտավոր եք վճարել համալիրի տարածքի սպասարկման, լողավազանի սպասարկման, անվտանգության և մաքրության համար, նույնիսկ եթե չեք օգտագործում բնակարանը։ Այս գումարը կարող է տատանվել տարեկան 400-ից մինչև 800 եվրո։

Կոմունալ ծառայություններ։ Նույնիսկ եթե դուք չեք ապրում բնակարանում, դուք դեռ պետք է վճարեք էլեկտրաէներգիայի, ջրի, անվտանգության և այլնի համար։

Անսպասելի վերանորոգումներ։ Շինարարության վատ որակը կարող է հանգեցնել խնդիրների, որոնք պահանջում են լրացուցիչ վերանորոգման ծախսեր։

Հատկապես 2000-ականների կեսերի բումի ընթացքում կառուցված շենքերում շինարարության որակը հաճախ շատ բան է թողնում ցանկալիի։ Ամենատարածված խնդիրներն են՝

Ջրամեկուսացում։ Վատ ջրամեկուսացումը հանգեցնում է բորբոսի, սնկերի և խոնավության հոտի առաջացմանը։

Հաղորդակցություն։ Վատ որակի խողովակներ, էլեկտրական խնդիրներ։

Անմխիթար վիճակ։ Շատ շենքեր արագորեն քայքայվում են և մշտական ​​​​վերանորոգման կարիք ունեն։

Մյուս կողմից, Ավստրիան ունի խիստ շինարարական կանոնակարգեր ( ÖNORM ), որոնք երաշխավորում են ամենաբարձր որակը: Այստեղ դուք գնում եք մի ակտիվ, որը կծառայի ձեզ տասնամյակներ շարունակ՝ առանց մշտական ​​​​վերանորոգումների անհրաժեշտության:

Չնայած բուլղարական լևը (BGN) սերտորեն կապված է եվրոյի հետ, Բուլղարիան դեռևս եվրոգոտու մաս չէ կազմում: Սա որոշակի ռիսկեր է ստեղծում համաշխարհային տնտեսական ցնցումների դեպքում: Չնայած Բուլղարիայի կողմից այս կապից դուրս գալու հավանականությունը նվազագույն է, այնուամենայնիվ, դա մի ռիսկ է, որը արժե հաշվի առնել:.

Վիեննայում դուք ակտիվ եք գնում եվրոյով, ինչը ձեզ երաշխավորում է արժույթի լիակատար կայունություն։.

Հիմա, երբ մենք բոլոր թվերը մանրամասն վերլուծեցինք, եկեք խոսենք ամենակարևորի՝ կյանքի որակի մասին։ Ի վերջո, անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը միայն գումարի մասին չէ, այլև ձեր ձեռք բերած կենսակերպի։ Որտե՞ղ եք ուզում մեծացնել ձեր երեխաներին, որտե՞ղ եք ուզում անցկացնել ձեր կենսաթոշակը։ Որտե՞ղ պարզապես կզգաք ձեզ հարմարավետ և խաղաղ։ Այս հարցի պատասխանը կարող է ամբողջությամբ փոխել ձեր ընտրությունը։.

Բուլղարիայում կյանքը շատերի համար գրավիչ է իր մատչելիության շնորհիվ: Եվրոստատի տվյալներով՝ Բուլղարիայում սպառողական ապրանքների և ծառայությունների գները կազմում են եվրոպական միջին գների ընդամենը մոտ 60%-ը: Սա արտացոլվում է ամեն ինչում՝ սկսած մթերքների արժեքից մինչև ռեստորանի հաշիվը:.

Կլիմա։ Այստեղի կլիման անկասկած հրաշալի է։ Ափամերձ գոտում այն ​​մեղմ է՝ տաք, երկար ամառներով և կարճ, մեղմ ձմեռներով։ Լեռներում պայմանները իդեալական են ձմեռային սպորտաձևերի համար դեկտեմբերից մինչև մարտ։

Մատչելիություն։ Բուլղարիայում դուք կարող եք ձեզ թույլ տալ այնպիսի կենսամակարդակ, որը անհնար կլիներ պատկերացնել Արևմտյան Եվրոպայում։ Ավստրիայում միլիոնավոր եվրոներ արժենացող լողավազանով տունը այստեղ կարելի է գնել մի քանի հարյուր հազարով։

Առողջապահություն և կրթություն։ Ահա թե որտեղ է թաքնված հիմնական թերություններից մեկը։ Առողջապահության և կրթության մակարդակը զգալիորեն զիջում է Արևմտյան Եվրոպայի չափանիշներին։ Չնայած Սոֆիայի նման խոշոր քաղաքներում կան մասնավոր կլինիկաներ և միջազգային դպրոցներ, ընդհանուր համակարգը դեռևս չի հասել ԵՄ չափանիշներին։ Շատ հարուստ բուլղարացիներ և արտագաղթողներ նախընտրում են առողջապահական ծառայություններ ստանալ կամ իրենց երեխաներին կրթել Արևմտյան Եվրոպայում։

Ենթակառուցվածքներ։ Մեծ քաղաքներից և հիմնական զբոսաշրջային երթուղիներից դուրս ճանապարհների, հասարակական տրանսպորտի և կոմունալ ծառայությունների վիճակը կարող է վատ լինել։ Սա կտրուկ հակադրվում է Ավստրիայի անբասիր կարգուկանոնին, որտեղ նույնիսկ ամենափոքր գյուղերն ունեն կատարյալ ճանապարհներ, և գնացքները երթևեկում են ժամանակացույցով։

Կյանքի տեմպը։ Բուլղարիայում, հատկապես հարավում, կյանքն ավելի հանգիստ է և անշտապ։ Ոմանց համար սա առավելություն է, մյուսների համար՝ մինուս։ Եթե դուք սովոր եք շվեյցարական ճշտապահությանը և գերմանական արդյունավետությանը, բուլղարական դանդաղկոտությունը կարող է իսկական մարտահրավեր լինել։

Վիեննան Mercer-ի կողմից անընդմեջ 10 տարի անընդմեջ անվանվել է աշխարհի լավագույն քաղաքը ապրելու համար ։ Այն այս կոչումը արժանացել է որոշակի պատճառով։ Վիեննան մարմնավորում է կարգուկանոն, որակ և անվտանգություն։

Կլիման չափավոր մայրցամաքային է։ Կան չորս տարբեր եղանակներ՝ տաք ամառներ, ցուրտ, ձյունառատ ձմեռներ և գեղեցիկ գարուն ու աշուն։

Կյանքի արժեքը բարձր է, բայց լիովին արդարացված։ Բարձր հարկերը նպաստում են համաշխարհային մակարդակի ենթակառուցվածքների, կրթության և առողջապահության զարգացմանը։ Դուք ավելի շատ եք վճարում, բայց նաև ավելի շատ եք ստանում։

Առողջապահություն և կրթություն։ Ավստրիայի առողջապահական համակարգը լավագույններից մեկն է աշխարհում։ Հանրային դպրոցներն ու համալսարանները ապահովում են բարձրակարգ կրթություն։ Այն իդեալական վայր է երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար։

Ենթակառուցվածք։ Այստեղ պարզապես անթերի է։ Հասարակական տրանսպորտը գործում է ժամացույցի պես, փողոցները մաքուր են, իսկ այգիները՝ լավ պահպանված։ Ամբողջ քաղաքը ճառագում է կարգուկանոն և որակ, և սա ուղղակիորեն ազդում է ձեր գույքի արժեքի վրա։

Կյանքի տեմպը։ Վիեննան արագընթաց քաղաք է, բայց առանց շտապողականության։ Ամեն ինչ ընթանում է սահուն և ըստ ժամանակացույցի, ինչը թույլ է տալիս մարդկանց պլանավորել իրենց ժամանակը և վայելել կյանքը։

Ես միշտ խնդրում եմ իմ հաճախորդներին անկեղծորեն պատասխանել հարցին. «Որտե՞ղ եք ուզում մեծացնել ձեր երեխաներին»։ Եթե պատասխանն է՝ «լավագույն դպրոցներով, անվտանգությամբ և առաջնակարգ առողջապահության հասանելիությամբ միջավայրում», ապա ընտրությունը պարզ է, և դա Բուլղարիան չէ։

Եթե ​​ձեր նպատակը ամառային արձակուրդների կամ թոշակի անցնելու համար մատչելի տուն է, որտեղ արևը և ցածր գները գլխավորն են, ապա Բուլղարիան կարող է հիանալի տարբերակ լինել։.

Ցանկացած ներդրման վերջին փուլը դուրս գալն է։ Եվ այստեղ Բուլղարիայի և Ավստրիայի միջև տարբերությունները, թերևս, ամենաակնառու են։ Ինչպե՞ս դուրս գալ ներդրումից։ Շահույթով, թե՞ վնասով։ Արագ, թե՞ դանդաղ։ Այս հարցի պատասխանը կարող է ամբողջությամբ փչացնել ձեր սպասումները։.

Ինչպես արդեն նշել ենք, բուլղարական շուկայում, հատկապես հանգստավայրերում, իրացվելիությունը չափազանց ցածր է։ Սա նշանակում է, որ անշարժ գույքի արագ և մատչելի գնով վաճառքը բախտ է բերում։.

Սոֆիայում։ Վաճառքի գործընթացը համեմատաբար արագ կլինի, եթե գինը համապատասխանի շուկային։ Գնորդների մեծ մասը բուլղարացիներ են, ուստի լեզվական որևէ խոչընդոտ չի լինի, և պահանջարկը ամբողջ տարին է։ Այնուամենայնիվ, պատրաստ եղեք, որ վաճառքը կտևի մի քանի ամսից մինչև մեկ տարի։

Հանգստավայրերում։ Այստեղ է, որ սկսվում է զվարճանքը։ Ձեր բնակարանը Sunny Beach-ում վաճառելու համար դուք ստիպված կլինեք մրցակցել հազարավոր նմանատիպ առաջարկների հետ։ Հիմնական գնորդները օտարերկրացիներ են, ովքեր չեն շտապում։ Նրանք կարիք չունեն գնելու հենց հիմա, ուստի կարող են երկար ժամանակ անցկացնել ընտրության, սակարկության և սպասման վրա։

«Զեղչի ծուղակը»։ Եթե անհրաժեշտ լինի արագ վաճառել ձեր անշարժ գույքը, կընկնեք «զեղչի ծուղակը»։ Ամբոխից առանձնանալու միակ միջոցը գինը կտրուկ իջեցնելն է։

Վիեննայում շուկան այնքան կայուն է, որ լավ անշարժ գույքի համար հաճախ սպասման ցուցակներ են լինում։ Այստեղ անշարժ գույքի վաճառքը պարզ և կանխատեսելի գործընթաց է։.

Բարձր իրացվելիություն։ Վիեննայում լավ թաղամասերում բնակարանները վաճառվում են 2-4 ամսվա ընթացքում։ Պահանջարկը մեծ է տարվա բոլոր եղանակներին՝ թե՛ տեղացի բնակիչների, թե՛ օտարերկրյա ներդրողների կողմից։

Կապիտալի աճ։ Վիեննայում ներդրողի հիմնական եկամուտը վարձակալության վճարը չէ, այլ ակտիվների աճը։ Վերջին 10 տարիների ընթացքում Վիեննայում անշարժ գույքի գները աճել են ավելի քան 90%-ով, և այս աճը եղել է կայուն և օրգանական։

Կանխատեսելիություն։ 5-10 տարվա ընթացքում ներդրումից դուրս գալը 50-100% եկամտաբերությամբ ստանդարտ պրակտիկա է, այլ ոչ թե բախտ։ Դուք կարող եք նախապես հաշվարկել ձեր եկամտաբերությունը, ինչը ձեզ վստահության և վերահսկողության զգացում կտա։

Մենք մեծ ճանապարհ ենք անցել Բուլղարիայի և Ավստրիայի վերլուծության գործում՝ ամենակարևոր պարամետրերով. շուկայից և իրավական բարդություններից մինչև ռիսկեր և կյանքի որակ։ Այժմ մենք ունենք ամբողջ տեղեկատվությունը, որն անհրաժեշտ է ամենակարևոր եզրակացությունները անելու համար։.

Հիմնական դիլեման՝ Բուլղարիա, թե՞ Ավստրիա։ Բուլղարիայում և Ավստրիայում անշարժ գույք գնելը պարզապես երկու տարբեր ներդրումներ չեն։ Դրանք երկու բոլորովին տարբեր փիլիսոփայություններ են։

Բուլղարիա. Եթե դուք փնտրում եք «ամառանոց»։ Եթե ձեր նպատակն է ունենալ տուն ծովափին կամ լեռներում, որտեղ կարող եք անցկացնել տարեկան մեկ կամ երկու ամիս, և պատրաստ եք վճարել դրա պահպանման համար, Բուլղարիան հիանալի տարբերակ է։

Սա հրաշալի կլիմայով, գեղեցիկ բնությամբ և շատ մատչելի բնակարանային ու կենսապահովման արժեքով երկիր է։ Եթե դուք մտածում եք տուն գնելու մասին որպես ներդրում, Սոֆիան միակ քաղաքն է, որը արժե դիտարկել։ Այստեղ դուք կգտնեք երկարաժամկետ վարձակալության կայուն պահանջարկ և ավելի բարձր իրացվելիություն՝ համեմատած հանգստավայրերի հետ։.

Ավստրիա. Եթե դուք փնտրում եք ակտիվ։ Եթե ձեր նպատակն է պահպանել և մեծացնել ձեր կապիտալը հուսալի և կայուն իրավասության մեջ, ապա Ավստրիան, և մասնավորապես Վիեննան, հենց այն է, ինչ ձեզ անհրաժեշտ է։ Այստեղ դուք չեք ստանա արագ և բարձր վարձակալության եկամտաբերություն, բայց ձեր կապիտալը հուսալիորեն պաշտպանված կլինի գնաճից և ճգնաժամերից։

Դուք կկարողանաք ներդնել ձեր գումարը այնպիսի ակտիվի մեջ, որի արժեքը կաճի՝ երաշխավորելով ձեզ երկարաժամկետ շահույթ: Եվ, նույնքան կարևոր է, որ դուք կստանաք կենսամակարդակի, կարգուկանոնի և անվտանգության ամենաբարձր մակարդակ:.

Որոշում կայացնելուց առաջ անկեղծորեն պատասխանեք մեկ պարզ հարցի. ի՞նչ եք իրականում ուզում։ Հանգստավայրային արձակուրդ և ցածր գներ, թե՞ կարգուկանոն, հուսալիություն և կապիտալի կայուն աճ։ Երբ գտնեք պատասխանը, ճիշտ ընտրությունը կդառնա պարզ։.