Ներդրումներ Հունգարիայի անշարժ գույքում. Ինչ պետք է իմանաք

Վերջին տարիներին Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան դարձել է ներդրողների համար առաջատար ուղղություն, որոնք փնտրում են մատչելի մուտքի և եվրոպական իրավասության կայունության համադրություն: Այս հոդվածի նպատակն է ներկայացնել երկրի ներդրումային գրավչության համապարփակ վերլուծություն՝ Բուդապեշտում բնակելի անշարժ գույքից և ուսանողական վարձակալության տներից մինչև Բալատոն լճի ափին գտնվող առանձնատներ և կապիտալը Եվրամիությունում պահպանելու հնարավորություններ:

Շուկայի իրավիճակը հատկապես հետաքրքիր է հենց հիմա։ Եվրոստատի տվյալներով՝ Կենտրոնական Եվրոպան համավարակից հետո ապրում է ընտանիքների և բիզնեսի միգրացիայի նոր ալիք. ՏՏ մասնագետները տեղափոխվում են Հունգարիա, միջազգային ընկերությունները բացում են տարածաշրջանային գրասենյակներ, իսկ զբոսաշրջությունը զարգանում է։ Վերջին տասը տարիների ընթացքում Բուդապեշտը դարձել է Եվրոպայի ամենաարագ զարգացող բնակարանային շուկաներից մեկը. գները կրկնապատկվել են, բայց մնում են ավելի ցածր, քան Ավստրիայում կամ Գերմանիայում։ Ճկուն վիզային ռեժիմները և մատչելի կենսապահովման ծախսերը նույնպես գործոններ են։.

Այս շուկայում գործարքները աջակցելու համար կարևոր է փորձը և միջազգային իրավունքի իմացությունը: Ես՝ Քսենիա Լևինան, ԵՄ-ում և Ասիայում փորձ ունեցող իրավաբան, տարիներ շարունակ խորհրդատվություն եմ տրամադրել հաճախորդներին գործարքների կառուցվածքավորման, մշակողների ուսումնասիրության և KYC/AML ընթացակարգերի վերաբերյալ:.

Հունգարիան Ավստրիայի հետ համեմատելիս տարբերությունն ակնհայտ է. Բուդապեշտը և հանգստավայրերը առաջարկում են ավելի բարձր եկամտաբերություն՝ ցածր մուտքի շեմով, մինչդեռ Ավստրիան առաջարկում է կայունություն և կանխատեսելի կարգավորում, բայց զգալիորեն ցածր եկամտաբերությամբ։.

Հունգարիան գտնվում է Կենտրոնական Եվրոպայի սրտում՝ ԵՄ տրանսպորտային և լոգիստիկ կարևոր միջանցքների հատման կետում: Երկիրը դարձել է հարթակ արևմտյան և արևելյան շուկաները սպասարկող ընկերությունների համար, իսկ ներդրողների համար սա նշանակում է բնակարանների կայուն պահանջարկ ինչպես արտասահմանցիների, այնպես էլ ուսանողների և զբոսաշրջիկների կողմից:.

Բուդապեշտը զբաղեցնում է յուրահատուկ դիրք. այն ոչ միայն մայրաքաղաք է, այլև կրթության և ՏՏ ոլորտի կենտրոն։ Այստեղ գործում են միջազգային համալսարաններ, ի հայտ են գալիս համատեղ աշխատանքային տարածքներ և ստարտափ կենտրոններ, իսկ զբոսաշրջիկների հոսքն արդեն գերազանցել է COVID-ից առաջ եղած մակարդակը։ Մայրաքաղաքից դուրս տարածաշրջանային շուկաները շարունակում են գրավիչ մնալ. Բալատոն լիճը գրավում է հանգստավայրերի անշարժ գույքի գնորդներին, Դեբրեցենը և Սեգեդը դարձել են համալսարանական կենտրոններ՝ վարձակալության բարձր պահանջարկով, իսկ Ավստրիայի և Սլովակիայի հետ սահմանների մոտ գտնվող փոքր քաղաքները գրավիչ են նրանց համար, ովքեր համատեղում են Հունգարիայում ապրելը ԵՄ այլ երկրներում աշխատանքի կամ բիզնեսի հետ։.

իրավական միջավայրը բավականին թափանցիկ է. օտարերկրացիները կարող են անմիջապես անշարժ գույք ձեռք բերել, չնայած որոշ դեպքերում պահանջվում է տեղական ինքնակառավարման մարմինների հաստատումը: Հարևանների համեմատ երկիրը մրցունակ է. Լեհաստանն ու Չեխիան առաջարկում են ավելի զարգացած տնտեսություններ, բայց ավելի բարձր բնակարանային գներ, մինչդեռ Ռումինիան մնում է ավելի էժան, բայց ունի ավելի քիչ կանխատեսելի կանոնակարգեր:

Numbeo-ն պնդում է, որ Հունգարիայի հիմնական առավելություններն են մեկ քառակուսի մետրի համար համեմատաբար ցածր գինը, ԵՄ իրավասության կարգավիճակը և զբոսաշրջիկների ու ուսանողների կայուն հոսքը: Ավստրիայի հետ համեմատությունը բացահայտում է մոտեցման ակնհայտ տարբերություն. Հունգարիայում կարելի է շուկա մտնել ավելի փոքր ներդրումով և ակնկալել ավելի բարձր եկամուտ, մինչդեռ Ավստրիան ավելի հարմար է այն ներդրողների համար, ովքեր կարևորում են կապիտալի պահպանումը և նվազագույն ռիսկը:.

Հունգարիա vs Ավստրիա

Հունգարիայի անշարժ գույքի ներդրումները դիտարկելիս կարևոր է հասկանալ դրա դիրքը տարածաշրջանային մրցակցության մեջ: Կենտրոնական և Արևելյան Եվրոպան դարձել է կապիտալի շարժի կենտրոն՝ գրավելով ինչպես բարձր եկամուտներ փնտրող եվրոպացի ներդրողներին, այնպես էլ միջազգային գնորդներին, որոնք ձգտում են ակտիվներ ապահովել ԵՄ իրավասության ներքո, որտեղ մուտքի արգելքները ցածր են, քան Արևմտյան Եվրոպայում:.

Հունգարիայի հիմնական մրցակիցներն են Լեհաստանը, Չեխիան և Ռումինիան։.

Լեհաստանը հպարտանում է մեծ ներքին շուկայով և տնտեսական աճի բարձր մակարդակով։ Վարձակալության պահանջարկը մեծ է, մասնավորապես Վարշավայում և Կրակովում, սակայն գները արդեն զգալիորեն բարձր են, քան Հունգարիայում, և եկամտաբերությունը աստիճանաբար նվազում է։

Չեխիայի Հանրապետությունը, մասնավորապես՝ Պրահան, համարվում է տարածաշրջանի ամենակայուն շուկաներից մեկը՝ ցածր ռիսկեր, վարձակալության բարձր պահանջարկ, սակայն մուտքի արգելքը գրեթե համեմատելի է Ավստրիայի հետ, ինչը սահմանափակում է մասնավոր ներդրողների շրջանակը։

Ռումինիան մնում է տարածաշրջանի ամենահասանելի շուկան, մասնավորապես Բուխարեստը և Սև ծովի հանգստավայրերը։ Սակայն իրավական համակարգը պակաս կանխատեսելի է, իսկ ենթակառուցվածքները հետ են մնում Հունգարիայի համեմատ։

Ավստրիան նույնպես կարելի է համարել մրցակից. շուկան թափանցիկ է և կայուն, բայց մուտքի արժեքը մի քանի անգամ ավելի բարձր է, իսկ եկամտաբերությունը տարեկան 2-3% սահմաններում է։

Այսպիսով, Հունգարիան թվում է միջանկյալ օղակ. մի կողմից, այն ավելի էժան է և ավելի շահավետ, քան Չեխիան կամ Ավստրիան, իսկ մյուս կողմից, այն ավելի կանխատեսելի և գրավիչ է թվում օտարերկրացիների համար, քան Ռումինիան։.

Վերջին քսան տարիների ընթացքում Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան անցել է մի քանի տարբեր փուլերով, որոնք արտացոլում են ինչպես ներքին տնտեսական գործընթացները, այնպես էլ համաշխարհային միտումները։.

2004 թվականին Եվրամիությանը միանալուց ի վեր Հունգարիան դարձել է ավելի բաց և գրավիչ օտարերկրյա ներդրողների համար։ Շուկա են ակտիվորեն մուտք գործել Գերմանիայից, Ավստրիայից և Մեծ Բրիտանիայից գնորդներ, ինչպես նաև Ռուսաստանից և Իսրայելից ներդրողներ։

Բնակարանային պահանջարկը խթանվեց նաև երկրի ներսում. հունգարական ընտանիքները հասանելիություն ստացան նոր հիփոթեքային ապրանքներին, որոնք նախկինում սահմանափակ էին: Այս ժամանակահատվածում Բուդապեշտում և զբոսաշրջային գոտիներում (օրինակ՝ Բալատոն լիճ) բնակարանների գները բարձրացան երկնիշ տեմպերով:.

2008 թվականի համաշխարհային շրջադարձային կետ հանդիսացավ։ Իրացվելիության կտրուկ անկումը և գործազրկության աճը անշարժ գույքի շուկան գործնականում լճացման հասցրին։ Բնակարանների և տների գները միջինում 20-30%-ով նվազեցին, իսկ որոշ զարգացման նախագծեր լիովին սառեցվեցին։ Շատ օտարերկրյա ներդրողներ լքեցին շուկան՝ նախընտրելով ավելի կայուն իրավասություններ։

Լճացման շրջանը տևեց մի քանի տարի։ Նոր խթան ի հայտ եկավ միայն 2014-2015 թվականներին, երբ Հունգարիայի մակրոտնտեսական իրավիճակը կայունացավ, և երկիրը գրավիչ դարձավ հարևան Ավստրիայի և Արևմտյան Եվրոպայի համեմատ համեմատաբար ցածր գների շնորհիվ։

Նոր աճի հիմնական շարժիչ ուժերն էին

• Զբոսաշրջություն. Բուդապեշտը դարձել է եվրոպացի զբոսաշրջիկների համար ամենատարածված քաղաքներից մեկը, և կարճաժամկետ վարձակալության պահանջարկը կտրուկ աճել է։
• Կրթություն. Հունգարիայի համալսարանները (ներառյալ բժշկական և տեխնիկական ֆակուլտետները) գրավում են ԵՄ-ից և Ասիայից ուսանողների, ինչը ստեղծել է ուսանողական բնակարանային կայուն շուկա։
• Արտասահմանյան ներդրումներ. հետաքրքրություն են հայտնել ինչպես մասնավոր ներդրողներ, այնպես էլ վարձակալության համար շահութաբեր անշարժ գույք փնտրող ընկերություններ։
• Կառավարության քաղաքականություն. Հարկային խթանները և հիփոթեքային աջակցության ծրագրերը նպաստել են տեղի բնակիչների համար բնակարանների մատչելիության բարձրացմանը։.

2015 թվականից ի վեր շուկան մտել է կայուն աճի շրջան: Բուդապեշտում բնակարանային գները տասնամյակի ընթացքում (2010–2020) աճել են մոտ 100%-ով, ինչը Հունգարիայի մայրաքաղաքը դարձնում է Կենտրոնական և Արևելյան Եվրոպայի ամենաարագ զարգացողներից մեկը: Տարածաշրջանային աճն ավելի համեստ էր, բայց նույնիսկ այնտեղ կայուն աճ է նկատվել ենթակառուցվածքների զարգացման և հանգստավայրերի նկատմամբ հետաքրքրության շնորհիվ:

2023 թվականին Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան հասել էր իր գագաթնակետին։ Բուդապեշտի կենտրոնում բնակարանների գները համեմատելի էին դարձել Ավստրիայի երկրորդ կարգի քաղաքների բնակարանների գների հետ, ինչը վկայում էր գերտաքացման մասին։

2024–2025 թվականներին հիփոթեքային տոկոսադրույքների աճի և գնորդների ակտիվության նվազման ֆոնին փորձագետները կանխատեսում են գների կայունացում՝ երկրորդային շուկայում հնարավոր շտկումով, մինչդեռ մայրաքաղաքում և Բալատոն լճի մոտակայքում գտնվող իրացվելի անշարժ գույքը պահպանում է իր ներդրումային գրավչությունը։

Ամենամեծ աճը գրանցվել է մայրաքաղաքում: Վերջին տասնամյակում Բուդապեշտում բնակարանների գները աճել են մոտ 100%-ով, մինչդեռ շրջաններում դինամիկան ավելի չափավոր է եղել՝ +40-60% նույն ժամանակահատվածում: Աճի տեմպերը դանդաղել են 2020-2023 թվականներին, սակայն շուկան մնացել է գերտաքացած՝ բարձր պահանջարկի և սահմանափակ առաջարկի պատճառով: Կայունացում կանխատեսվում է մինչև 2025 թվականը՝ առկա շուկայում գների հնարավոր շտկմամբ:.

Բուդապեշտը մնում է Հունգարիայի անշարժ գույքի կենտրոնական շուկան որտեղ կատարվում են բնակելի գործարքների մեծ մասը ինչպես տեղական, այնպես էլ միջազգային գնորդների համար: Քաղաքը ներդրողներին գրավում է մի քանի գործոններով՝ զարգացած ենթակառուցվածքներ, գործարար ակտիվություն, զբոսաշրջային գրավչություն և հարուստ մշակութային ժառանգություն: Մայրաքաղաքում շուկան բազմազան է. պատմական կենտրոնը և Դանուբի երկայնքով գտնվող շրջանները կազմում են պրեմիում հատվածը:

Այստեղ բնակարանների գները և երբեմն նույնիսկ գերազանցում են դրանք՝ սահմանափակ առաջարկի և տեղանքի հեղինակության պատճառով։ Միևնույն ժամանակ, բնակելի թաղամասերում ակտիվորեն զարգանում է զանգվածային բնակարանային շուկան. նորակառույց շենքերը և վերավաճառվող բնակարանները պահանջարկ ունեն երիտասարդ ընտանիքների, ուսանողների և երկարաժամկետ վարձակալության համար բնակարաններ փնտրող ներդրողների շրջանում։

Այսպիսով, Բուդապեշտը համատեղում է ինչպես շքեղ, այնպես էլ մասսայական շուկայի հատվածները՝ առաջարկելով լայն ընտրություն տարբեր բյուջե ունեցող գնորդների համար։.

Գործարքների երկրորդ խոշոր կենտրոնը Բալատոն լճի շրջանն ՝ Հունգարիայի ամենամեծ հանգստավայրը։ 2000-ականների սկզբից ի վեր այս շրջանը մշտապես գրավել է օտարերկրյա գնորդների, հիմնականում գերմանացիների և ավստրիացիների, ովքեր այն համարում են միջերկրածովյան փորձառություն մատչելի գներով։

Այստեղ ակտիվորեն գնվում են ամառային արձակուրդների համար նախատեսված առանձնատներ և բնակարաններ, ինչպես նաև կարճաժամկետ վարձակալության տներ: Բալատոնը դիտվում է որպես «հանգստավայրային ներդրում»՝ երկարաժամկետ հեռանկարով. գները ավելի դանդաղ են աճում, քան մայրաքաղաքում, բայց շուկան կայուն է մնում զբոսաշրջիկների անընդհատ հոսքի և բարձր իրացվելիության շնորհիվ:.

Երրորդ կարևոր ուղղությունը համալսարանական քաղաքներն են, որոնցից հատկապես աչքի են ընկնում Դեբրեցենը և Սեգեդը: Կրթության և հետազոտական ​​այս կենտրոնները ուսանողների և դասախոսների շրջանում ապահովում են վարձակալվող բնակարանների կայուն պահանջարկ:

Այստեղ հատկապես տարածված են փոքր բնակարանները, որոնք հեշտությամբ կարելի է վարձակալել ուսումնական տարվա ընթացքում: Նման անշարժ գույքի մեջ ներդրումներն ավելի պրագմատիկ են. շահութաբերությունը ստեղծվում է կայուն պահանջարկի շնորհիվ, իսկ գների անկման ռիսկն ավելի ցածր է, քան գերտաքացած կապիտալի շուկայում:.

Ավստրիայի և Սլովակիայի մոտակայքում, կարևոր դեր են խաղում գործարքների աշխարհագրությունում Դրանք գրավիչ են դարձել՝ շնորհիվ բնակարանների ցածր գները հարևան երկրներում աշխատելու և ապրելու առավելությունների հետ համատեղելու հնարավորության։

Ավստրիայի և Սլովակիայի շատ բնակիչներ այստեղ անշարժ գույք են գնում որպես երկրորդ տուն կամ որպես միջսահմանային կենսակերպի հիմք։ Այս հատվածը հատկապես արագ է աճում 2015 թվականից ի վեր, երբ մայրաքաղաքում գների աճը տարածաշրջանային անշարժ գույքը դարձրեց ավելի գրավիչ այլընտրանք։.

Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան առանձնանում է ձևաչափերի բազմազանությամբ, ինչը այն գրավիչ է դարձնում տարբեր ներդրողների համար: Բնակարանները կազմում են ամենամեծ բաժինը՝ մնալով ամենաիրացվելի և ամենապահանջված ակտիվների դասը: Ակտիվ են ինչպես երկրորդային շուկան, այնպես էլ սահմանափակ թվով նորակառույցներ:.

Առաջնային շուկան դանդաղ է զարգանում. ի տարբերություն Ավստրիայի, որտեղ նոր համալիրների կառուցումը ինստիտուցիոնալացված է, Հունգարիայում գերակշռում են տեղական կառուցապատողների կողմից իրականացվող փոքր նախագծերը։

Վիլլաներն ու տները կազմում են շուկայի զգալի հատվածը հատկապես հանգստավայրերում, ինչպիսին է Բալատոն լիճը: Այս տեսակի բնակարանները հիմնականում նախատեսված են սեզոնային օգտագործման և կարճաժամկետ վարձակալության համար: Շատ օտարերկրացիներ այստեղ տներ են գնում անձնական արձակուրդի համար՝ դրանք դիտարկելով նաև որպես երկարաժամկետ ներդրումներ:

Հատուկ տեղ են զբաղեցնում բազմաբնակարան շենքերը, որոնք հատկապես պահանջարկ ունեն Բուդապեշտում և համալսարանական քաղաքներում: Սրանք ամբողջական շենքեր են՝ վարձակալության համար նախատեսված բնակարաններով: Այս տեսակի ներդրումը տարածված է ինստիտուցիոնալ և կորպորատիվ ներդրողների շրջանում, բայց հանդիպում է նաև պորտֆելի դիվերսիֆիկացիա փնտրող մասնավոր ներդրողների շրջանում:

Վերջապես, շինարարության համար հողը մնում է կարևոր ոլորտ: Չնայած օտարերկրացիների համար ձեռքբերման գործընթացն ավելի բարդ է և պահանջում է լրացուցիչ հաստատումներ, հողի նկատմամբ հետաքրքրությունը մնում է, մասնավորապես Բուդապեշտի և խոշոր զբոսաշրջային գոտիների մոտակայքում: Սա երկարաժամկետ հեռանկարով նախատեսված ակտիվ է, որը պայմանավորված է ապագա քաղաքաշինությամբ և ենթակառուցվածքների ընդլայնմամբ:

Հունգարական շուկայում գնորդների կազմը արտացոլում է դրա միջազգային բնույթը: Առավել ակտիվ օտարերկրյա ներդրողների շարքում ավանդաբար ընդգրկված են Գերմանիայի և Ավստրիայի քաղաքացիները, ովքեր պատմականորեն Հունգարիան դիտարկել են որպես հարմար ներդրումային վայր՝ իր աշխարհագրական մոտիկության, լեզվական և մշակութային կապերի շնորհիվ:.

Ռուս գնորդները նույնպես զգալի դեր են խաղում, մասնավորապես Բուդապեշտի և Բալատոն լճի պրեմիում հատվածներում, որտեղ նրանք անշարժ գույքը դիտարկում են որպես կապիտալը պահպանելու միջոց: Չինացի ներդրողները շուկա են մտնում առևտրային անշարժ գույքի և բնակարանային շենքերի միջոցով, մինչդեռ իսրայելցի ներդրողները ակտիվորեն ներկա են բնակելի վարձակալության հատվածում:.

Վարձակալների տեսանկյունից շուկան բաժանված է մի քանի հիմնական խմբերի։ Առավել նշանակալիցներից մեկը ուսանողներն են, որոնք կայուն պահանջարկ են ստեղծում համալսարանական քաղաքներում և Բուդապեշտում։ Զբոսաշրջիկները կարճաժամկետ վարձակալության զգալի հոսք են ստեղծում, մասնավորապես մայրաքաղաքում և հանգստավայրերում։

Վերջապես, կարևոր տեղ են զբաղեցնում արտագաղթողները ՝ Հունգարիայում աշխատող միջազգային ընկերությունների և կազմակերպությունների աշխատակիցները: Նրանց պահանջարկը հիմնականում կենտրոնացած է Բուդապեշտի հեղինակավոր թաղամասերում միջին և բարձրակարգ բնակարանների վրա, որտեղ ենթակառուցվածքներն ու տրանսպորտը լավ զարգացած են:

Այսպիսով, Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան բազմաշերտ է և կողմնորոշված ​​է ինչպես ներքին, այնպես էլ արտաքին պահանջարկի վրա: Դրա կայունությունն ապահովվում է գործոնների համադրությամբ՝ զբոսաշրջային գրավչությամբ, կրթական ներուժով և երկրի ռազմավարական դիրքով Կենտրոնական Եվրոպայում:.

Հունգարիա vs Ավստրիա

Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան ներդրողներին առաջարկում է սեփականության կառուցվածքների և ներդրումային գործիքների լայն տեսականի՝ կախված նրանց նպատակներից, բյուջեից և նախատեսված օգտագործումից: Չնայած գնման գործընթացը, ընդհանուր առմամբ, հասանելի է օտարերկրացիների համար, կան մի շարք նկատառումներ, որոնք պետք է հաշվի առնվեն յուրաքանչյուր փուլում:.

Բնակարանի կամ տան անմիջական սեփականության իրավունքը մնում է ամենատարածված մեթոդներից մեկը Օտարերկրյա քաղաքացիները կարող են ձեռք բերել բնակելի անշարժ գույք, սակայն դրա համար անհրաժեշտ է տեղական իշխանությունների հատուկ թույլտվությունը։

Սովորաբար գործընթացը տևում է մի քանի շաբաթ և հազվադեպ է մերժվում, հատկապես բնակելի անշարժ գույքի համար, որը չունի նշանակալի ռազմավարական արժեք: Այս ձևաչափը հատկապես տարածված է այն գնորդների շրջանում, ովքեր դիտարկում են տունը անձնական օգտագործման, սեզոնային արձակուրդների կամ երկարաժամկետ ներդրման համար:.

Հողերի ձեռքբերման ավելի բարդ է Հունգարական օրենսդրությունն ավելի խիստ է կարգավորում հողային գործարքները. օտարերկրացիներին թույլատրվում է հող գնել, սակայն հաստատումները զգալիորեն ավելի երկար են տևում, իսկ որոշ դեպքերում հնարավոր են սահմանափակումներ, հատկապես գյուղատնտեսական հողերի դեպքում։ Այնուամենայնիվ, եթե թույլտվությունը հաջողությամբ ստացվի, այս ձևաչափը հնարավորություններ է բացում բնակելի կամ առևտրային անշարժ գույքի կառուցման համար։

Բնակարանային շենքեր, առևտրային անշարժ գույք կամ խոշոր նախագծեր թիրախավորող ներդրողների համար հաճախ օգտագործվում է իրավաբանական անձի մոդելը: Հունգարիայում ընկերության գրանցումը զգալիորեն պարզեցնում է գործարքի գործընթացը, քանի որ ընկերությունը հանդես է գալիս որպես գնորդ իր անունից: Այս մոտեցումը նաև հարմար է նրանց համար, ովքեր պլանավորում են կառավարել գույքի պորտֆելը և նվազագույնի հասցնել հարկային ռիսկերը:

Համատեղ սեփականության և ընտանեկան իրավունքի հարցերը արժանի են հատուկ ուշադրության Հունգարիայում գույքը կարող է համատեղ ձեռք բերվել մի քանի սեփականատերերի կողմից, ինչը ներդրումներն ավելի մատչելի է դարձնում զուգընկերների կամ ընտանիքի անդամների համար: Նախնական պայմանագրերը և ժառանգության իրավունքը նույնպես կարևոր դեր են խաղում. նախապես կտակ կամ համաձայնագիր ունենալը օգնում է խուսափել վեճերից և պարզեցնում է սեփականության փոխանցումը:

Բանկային հաշիվների բացումը ներդրումային գործընթացի անբաժանելի մասն են կազմում : Հունգարական բանկերը պահանջում են թափանցիկություն միջոցների ծագման վերաբերյալ, իսկ օտարերկրյա ներդրողները պետք է պատրաստ լինեն լրացուցիչ ստուգումների և փաստաթղթերի: Այնուամենայնիվ, երկրի բանկային համակարգը համարվում է հուսալի և ակտիվորեն համագործակցում է միջազգային հաճախորդների հետ:

Համեմատություն Ավստրիայի հետ

Հունգարիայում անշարժ գույքի գնման գործընթացը, ընդհանուր առմամբ, համարվում է բավականին պարզ, չնայած օտարերկրացիների համար դա պահանջում է որոշակի հաստատումներ և փաստաբանի պարտադիր ներգրավում: Գործարքը սովորաբար սկսվում է նախնական պայմանագրի ստորագրմամբ և կանխավճարի վճարումով, որը սովորաբար կազմում է գույքի արժեքի մոտ 10%-ը:.

Այս քայլը ապահովում է գնորդի մտադրությունները և գույքը պահում է նրանց համար: Հաջորդը, փաստաբանի կողմից կազմվում և վավերացվում է հիմնական առուվաճառքի պայմանագիրը, որտեղ ուրվագծվում են գործարքի բոլոր պայմանները, վճարման ընթացակարգը և գույքի մատակարարման ժամկետները:.

ԵՄ ոչ քաղաքացիները պահանջում են տեղական իշխանությունների լրացուցիչ թույլտվություն: Սա սովորաբար պաշտոնական ընթացակարգ է, որը տևում է չորսից վեց շաբաթ և հազվադեպ է հանգեցնում մերժման, եթե դա չի վերաբերում ռազմավարական օբյեկտներին:.

Վերջնական փուլը սեփականության իրավունքի գրանցումն է հողային գրանցամատյանում: Համապատասխան գրառումը կատարելուց հետո գնորդը ճանաչվում է որպես լիիրավ սեփականատեր, և գրանցման ամբողջ գործընթացը տևում է միջինը մեկից երկու ամիս:.

Հունգարիայում ցանկացած գործարքի կարևորագույն մասն է կազմում պատշաճ ուսումնասիրությունը։ Գնորդը և նրա փաստաբանը պետք է համոզվեն, որ վաճառողը իսկապես գույքի միակ սեփականատերն է, և որ չկան չվճարված պարտքեր, գրավադրումներ կամ հարկային պարտքեր։.

Կադաստրային տվյալների և գույքի իրական վիճակի համաձայնեցումը պարտադիր է, քանի որ գործնականում երբեմն անհամապատասխանություններ են լինում: Այն դեպքերում, երբ գույքը համատեղ սեփականություն է, վաճառքի համար անհրաժեշտ է բոլոր սեփականատերերի նոտարական համաձայնությունը:.

Համեմատություն Ավստրիայի հետ

Հունգարիայում նորակառույց շենքերի շուկան շատ ավելի քիչ զարգացած է, քան հարևան Ավստրիայում։ Առաջարկների մեծ մասը վերաբերում է արդեն իսկ գոյություն ունեցող շուկային։ Չնայած պլանից դուրս գործարքները հնարավոր են, ի տարբերություն Ավստրիայի, դրանք միշտ չէ, որ ուղեկցվում են լավ զարգացած գնորդների պաշտպանության համակարգով, ինչպիսիք են էսքրոու հաշիվները։ Սա հատկապես կարևոր է դարձնում պատշաճ ուսումնասիրությունը։.

Հունգարիայում անշարժ գույքի հեռակա ձեռքբերումը հնարավոր է, սակայն պահանջում է հատուկ ուշադրություն իրավական և կազմակերպչական ասպեկտներին: Արտասահմանյան ներդրողի համար հիմնական քայլը ձեռքբերման թույլտվություն ստանալն է, որը մշակվում է տեղական իշխանությունների կողմից և պահանջում է ֆինանսավորման աղբյուրը և գործարքի օրինականությունը հաստատող փաստաթղթերի փաթեթի ներկայացում:.

Բոլոր փուլերը, ներառյալ գույքի ընտրությունը, ուսումնասիրությունը, պայմանագրի ստորագրումը և սեփականության իրավունքի գրանցումը, կարող են կազմակերպվել վստահելի ներկայացուցչի կամ տեղական անշարժ գույքի գործակալության միջոցով ՝ նոտարական աջակցությամբ: Կարևոր է նախապես ընտրել հուսալի գործընկեր հեռակա աջակցության համար՝ սխալների և խարդախության ռիսկը նվազագույնի հասցնելու համար:

Հեռակա գնում կատարելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել նաև հարկերը և լրացուցիչ ծախսերը, ներառյալ նոտարական վճարները, գործարքի գրանցման վճարները, ինչպես նաև հնարավոր գործակալության վճարները և գույքի կառավարման ծախսերը: Հեռակա գույքի կառավարումը հնարավոր է մասնագիտական ​​​​վարձակալության ծառայությունների և կառավարման ընկերությունների միջոցով, հատկապես, եթե դուք պլանավորում եք բնակարանը վարձակալության հանձնել կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ:

Այսպիսով, Հունգարիայում հեռակա գնումները կենսունակ և օրինական ռազմավարություն են, սակայն դրանք պահանջում են ուշադիր նախապատրաստություն, հուսալի գործընկերություն և կառավարման ու շահութաբերության պլանավորման համակարգված մոտեցում։.

Հունգարիայի հարկային համակարգը զգալիորեն ավելի մեղմ է, քան Ավստրիայինը, ինչը շուկան գրավիչ է դարձնում ներդրողների համար: Անշարժ գույքի գնման հիմնական հարկը անշարժ գույքի ձեռքբերման վճարն է, որը կազմում է գործարքի գնի 4%-ը: Լրացուցիչ վճարների թվում են իրավաբանական վճարները, որոնք սովորաբար կազմում են մոտ 1%, և փոքր վարչական վճարները, որոնք հազվադեպ են գերազանցում մի քանի հարյուր եվրոն:

Գույքի սեփականության հետ կապված ծախսերը նվազագույն են։ Ի տարբերություն Ավստրիայի, որտեղ գույքահարկը կարող է զգալի լինել, Հունգարիայում դրանք խորհրդանշական են և տարբերվում են կախված համայնքից՝ հազվադեպ գերազանցելով տարեկան 200 եվրոն։ Սա գույքի պահպանումը դարձնում է էժան, իսկ ծախսերը սահմանափակվում են հիմնականում կոմունալ վճարներով։

Անշարժ գույքի վաճառքը նույնպես կարող է շահութաբեր լինել. կապիտալի եկամտի հարկը կազմում է գնման և վաճառքի գների տարբերության 15%-ը, սակայն այն աստիճանաբար նվազում է սեփականության յուրաքանչյուր տարվա հետ և ամբողջությամբ վերանում է հինգ տարի անց։ Այսպիսով, երկարաժամկետ ներդրողները կարող են լիովին խուսափել վաճառքի հարկից։

Ինչ վերաբերում է վարձակալության եկամտին, ապա կիրառվում է 15% եկամտային հարկի դրույքաչափ: Որոշ դեպքերում սոցիալական ապահովագրության վճարներ են ավելացվում, եթե վարձակալության գործունեությունը կանոնավոր է: Այնուամենայնիվ, նույնիսկ այս վճարումները հաշվի առնելով, հարկային բեռը մնում է չափավոր, հատկապես Ավստրիայի համեմատ, որտեղ վարձակալության եկամուտը հարկվում է աստիճանաբար՝ տատանվելով 20%-ից մինչև 55%:.

Այսպիսով, Հունգարիան օգտվում է ցածր հարկային բեռից և ավելի էժան գործարքային ծախսերից, ինչը այն գրավիչ է դարձնում նրանց համար, ովքեր փնտրում են մատչելի ներդրումային տարբերակներ և բարձր ճկունություն: Մյուս կողմից, Ավստրիան առաջարկում է ավելի կանխատեսելի և թափանցիկ համակարգ, որը հատկապես գնահատվում է այն ներդրողների կողմից, ովքեր պատրաստ են վճարել առավելագույն իրավական պաշտպանության և նվազագույն ռիսկի համար:.

Առարկա՝ բնակարան Բուդապեշտի կենտրոնում (VI թաղամաս, Օպերայի կողքին):

Տարածք՝ 60 քմ։

Գնման գինը՝ €200,000.

Նպատակը՝ վարձակալություն (երկարաժամկետ և կարճաժամկետ):

Երկարաժամկետ վարձակալություն (12 ամիս):

• Բուդապեշտի կենտրոնում միջին վարձավճարը՝ €12/մ² → €720/ամիս։.
• Տարեկան եկամուտ՝ €8,640:.

Կարճաժամկետ վարձակալություն (Airbnb):

• 65% զբաղվածության դեպքում և €60/գիշեր → տարեկան ~€14,000:.
• (Սակայն մաքրման, սպասարկման և կառավարման ծախսերն ավելի բարձր են՝ մինչև եկամտի 25%-ը):.
• Զուտ եկամուտ՝ €10,500:.

Հունգարիայում վարձակալության հարկը կազմում է եկամտի 15%-ը գումարած սոցիալական ապահովագրության վճարը (մինչև որոշակի սահմանաչափ):.

Ենթադրենք երկարաժամկետ վարձակալություն (պահպանողական սցենարի համար)

Եկամուտ: €8,640

Հարկ (15%): €1,296

Զուտ եկամուտ՝ €7,344

Պատմականորեն, Բուդապեշտը ցույց է տալիս տարեկան մոտ 5-7% գների աճ։.

Եթե ​​բնակարանը 5 տարվա ընթացքում արժե 250,000 եվրո, ապա՝

• Վաճառք: €250,000
• Կապիտալի եկամտի հարկ՝ 0% (եթե պահվում է >5 տարի)
• Զուտ շահույթ՝ €39,300 (աճ + վարձակալության եկամուտ):

Այսպիսով, ներդրողը կրկնակի ազդեցություն է ստանում.

• վարձակալությունից ստացված կայուն դրամական հոսք (տարեկան 3.5–5%),
• ակտիվների արժեքի աճը 5-10 տարվա ընթացքում։.

Անշարժ գույքի ձեռքբերում և բնակության թույլտվություն ստանալը։ Հունգարիան, ի տարբերություն մի շարք հարավեվրոպական երկրների (օրինակ՝ Պորտուգալիա, Հունաստան կամ Իսպանիա), չի առաջարկում ուղղակի «ոսկե վիզայի» ծրագիր։ Սա նշանակում է, որ բնակարան կամ տուն գնելը, նույնիսկ մի քանի հարյուր հազար եվրո արժողությամբ, ավտոմատ կերպով չի տալիս բնակության թույլտվություն։

Սակայն, անշարժ գույքի տիրապետումը կարող է անուղղակի առավելություն լինել բնակության այլ կատեգորիաների համար դիմելիս. այն ցույց է տալիս դիմորդի կապը երկրի հետ, նրա ֆինանսական վճարունակությունը և Հունգարիայում հետաքրքրության կենտրոնի առկայությունը։.

Բնակության թույլտվություն ստանալու այլընտրանքային ուղիներ։ Քանի որ անշարժ գույքը օրինականացման համար վավեր հիմք չէ, օտարերկրացիները սովորաբար ընտրում են այլ ուղիներ իրենց բնակության թույլտվությունը օրինականացնելու համար.

• Բիզնեսի միջոցով. Հունգարիայում ընկերություն բացելը և ձեր բիզնես գործունեությունը գրանցելը: Իրական բիզնես, աշխատակիցներ և հարկերի վճարումներ ունենալը զգալիորեն մեծացնում է բնակության թույլտվություն ստանալու ձեր հնարավորությունները:
• Եկամտի և ֆինանսական անկախության միջոցով. Հարուստ օտարերկրացիները կարող են ապացուցել պասիվ եկամուտը (օրինակ՝ վարձակալության տրվող անշարժ գույքից կամ ներդրումներից) և այդ հիմքով ստանալ բնակության թույլտվություն։
• Թվային քոչվորների ծրագրեր. Վերջին տարիներին հիմնական գործիքը Սպիտակ քարտն է, որը թույլ է տալիս հեռակա աշխատել Հունգարիայում՝ միաժամանակ ապրելով ԵՄ-ում: Այն նախատեսված է ազատ մասնագետների, ՏՏ մասնագետների և միջազգային ընկերությունների հեռակա աշխատողների համար:
• Ազգային վիզաներ. Որոշակի բնակության կատեգորիաներ կարող են տրամադրվել ուսանողների, հետազոտողների և ընտանիքների վերամիավորման համար: Նման դեպքերում անշարժ գույքը խաղում է օժանդակ դեր (որպես բնակարանի երաշխիք):

Կենսակերպ և կյանքի որակ։ Չնայած ուղիղ «ոսկե վիզայի» բացակայությանը, Հունգարիան շարունակում է մնալ գրավիչ երկիր տեղափոխության համար։.

• Կյանքի արժեքը զգալիորեն ցածր է, քան Ավստրիայում կամ Գերմանիայում. Բուդապեշտում վարձը, սնունդը և ծառայությունները միջինում 20-40%-ով ավելի էժան են։.
• Բժշկությունն ավելի մատչելի է, քան Արևմտյան Եվրոպայում, և մասնավոր կլինիկաները որակյալ ծառայություններ են մատուցում մատչելի գներով։.
• Երկրի աշխարհագրական դիրքը այն դարձնում է հարմար ճանապարհորդության համար. Վիեննան գտնվում է ընդամենը 2.5 ժամվա հեռավորության վրա՝ գնացքով կամ մեքենայով, իսկ Կենտրոնական Եվրոպայի հիմնական տրանսպորտային միջանցքներն անցնում են Բուդապեշտով։.

Հունգարիա vs Ավստրիա

Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան ձևավորվում է վարձակալության երկու հիմնական ոլորտներից՝

Կարճաժամկետ վարձակալությունները հիմնականում ուղղված են զբոսաշրջիկներին: Բուդապեշտը զբոսաշրջիկների համար գիշերակացի համար նախատեսված եվրոպական 10 մայրաքաղաքներից մեկն է, իսկ Բալատոն լիճը մնում է ամառային հայտնի ուղղություն: Քաղաքի կենտրոնում կամ լճի ափին գտնվող բնակարանները կարող են ավելի բարձր եկամուտ ապահովել, քան երկարատև վարձակալությունները բարձր սեզոնի ընթացքում:

Երկարաժամկետ վարձակալության տրամադրում են ուսանողները (Բուդապեշտում և համալսարանական քաղաքներում, ինչպիսիք են Դեբրեցենը և Սեգեդը) և արտասահմանցիները: Միջազգային ընկերությունների և կազմակերպությունների աշխատակիցները նախընտրում են բնակարաններ ձեռք բերել մայրաքաղաքի հեղինակավոր թաղամասերում: Այս հատվածն ավելի կայուն և կանխատեսելի է, քան կարճաժամկետ վարձակալությունները, բայց ապահովում է ավելի ցածր եկամտաբերություն:

Հունգարիայում եկամտաբերությունը զգալիորեն ավելի բարձր է, քան Ավստրիայում, ինչը բացատրվում է մուտքի ավելի ցածր գնով և վարձակալության ավելի մեծ պահանջարկով։.

Համեմատություն Ավստրիայի հետ

Ավստրիան ավանդաբար համարվում է վարձակալության ներդրումների ավելի «պահպանողական» շուկա։

• Խոշոր քաղաքներում (Վիեննա, Զալցբուրգ, Ինսբրուկ) եկամտաբերությունը տարեկան 2–3% է։.
• Սակայն այնտեղ վարձակալության տները հիմնականում երկարաժամկետ են՝ ցածր անկայունությամբ, ինչը ապահովում է եկամտի բարձր կանխատեսելիություն։.
• Մյուս կողմից, Հունգարիան թույլ է տալիս 1.5-2 անգամ ավելի բարձր եկամուտ, սակայն զբոսաշրջությունից և ուսանողների պահանջարկից ավելի մեծ կախվածության հաշվին։.

Այսպիսով, Հունգարիան ներդրողների համար առաջարկում է ավելի բարձր եկամտաբերություն և մատչելի մուտքի շեմ, սակայն պահանջում է տարածաշրջանի և վարձակալության ռազմավարության ուշադիր ընտրություն: Ավստրիան, ընդհակառակը, առաջարկում է կայունություն և ցածր ռիսկ, սակայն եկամտաբերությունը զգալիորեն ավելի համեստ է:.

Հունգարիա vs Ավստրիա

Բուդապեշտը գլխավոր շուկան է։ Բուդապեշտը Հունգարիայի մայրաքաղաքն ու ամենամեծ քաղաքն է, որտեղ կենտրոնացած է երկրի տնտեսական և մշակութային կյանքը։ Այստեղ անշարժ գույքը պահանջարկ ունի ինչպես երկարաժամկետ, այնպես էլ զբոսաշրջիկներին կարճաժամկետ վարձակալության համար։ Ամենամեծ իրացվելիություն ունեցող շրջաններն են 5-րդ, 6-րդ և 7-րդ շրջանները (քաղաքի կենտրոնը և շրջակա տարածքները)։

Բարձր պահանջարկը պայմանավորված է ուսանողների, արտասահմանցիների և զբոսաշրջիկների կողմից։ Բուդապեշտում բնակարաններում ներդրումներ կատարելը ապահովում է կայուն եկամուտ և համեմատաբար արագ իրացվելիություն վերավաճառքի դեպքում։.

Բալատոն լիճ – հանգստավայրային անշարժ գույք։ Բալատոն լիճը Կենտրոնական Եվրոպայի ամենամեծ լիճն է և հայտնի զբոսաշրջային վայր։ Այստեղ տներ և առանձնատներ են գնվում սեզոնային վարձակալության և արձակուրդների համար։ Բարձր սեզոնի ընթացքում եկամտաբերությունը կարող է ավելի բարձր լինել, քան մայրաքաղաքում, բայց ոչ սեզոնային եկամուտը նվազում է։ Հանգստավայրային անշարժ գույքը իդեալական է կարճաժամկետ վարձակալության և պորտֆելի դիվերսիֆիկացման վրա կենտրոնացած ներդրողների համար։

Դեբրեցեն, Սեգեդ՝ ուսանողական վարձակալության տներ։ Դեբրեցենը և Սեգեդը համալսարանական քաղաքներ են, որտեղ ուսանողական վարձակալության տների պահանջարկը կայուն է։ Համալսարանների մոտակայքում բնակարաններում ներդրումներ կատարելը ապահովում է վարձակալների կայուն հոսք, ցածր մրցակցություն և ներդրումների արագ վերադարձ։ Ռիսկը սահմանափակ է, բայց իրացվելիությունն ավելի ցածր է, քան Բուդապեշտում, և վերադարձը կախված չէ զբոսաշրջային սեզոնից։

Մարզային կենսակերպ։ Հունգարիայի փոքր քաղաքներն ու գյուղերը գրավում են հանգիստ կյանք, կանաչ միջավայր և գյուղական տներ փնտրող գնորդներին։ Այստեղ գները ցածր են, քան խոշոր քաղաքներում, և անշարժ գույքը հաճախ առանձնանում է ընդարձակ հողամասերով։ Սա հարմար տարբերակ է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են համատեղել անձնական կյանքը երկարաժամկետ կապիտալի աճի հնարավորության հետ, սակայն վարձակալության եկամտաբերությունը ցածր է։

Հունգարիայի անշարժ գույքի շուկան հիմնականում կազմված է արդեն իսկ գոյություն ունեցող տներից: Այս բնակարաններն ու տները անմիջապես հասանելի են վարձակալության համար, ինչը դրանք գրավիչ է դարձնում ներդրողների համար: Արդեն իսկ գոյություն ունեցող շուկան առաջարկում է որակի, գտնվելու վայրի և գների լայն տեսականի, ինչը թույլ է տալիս իրականացնել ներդրումային ռազմավարությունների բազմազանություն: Հնարավոր բացասական կողմը վերանորոգման և արդիականացման անհրաժեշտությունն է՝ եկամտաբերությունը մեծացնելու համար:

Նոր շենքերը ներկայացնում են շուկայի ավելի փոքր մասնաբաժին, բայց դրանք առաջարկում են ժամանակակից դասավորություն, էներգաարդյունավետություն և նվազագույն շահագործման ծախսեր: Նոր շենքերի գները ավելի բարձր են, քան առկա անշարժ գույքը, և վճարման ժամկետը կարող է ավելի երկար լինել: Որոշ ներդրողների համար սա արդարացված է, քանի որ նոր շենքերն ու բնակարանները գրավում են բարձրակարգ վարձակալների և գնորդների:

Գներ և օրինակներ

• Բուդապեշտի բնակարաններ՝ 100.000 եվրոյից մինչև 250.000 եվրո
• Բալատոն լճի մոտ գտնվող տներ՝ 200 հազար եվրոյից մինչև 500 հազար եվրո
• Վերավաճառվող անշարժ գույքն ավելի էժան է, քան նորակառույցները, բայց պահանջում է ուշադրություն դարձնել գույքի վիճակին։.

Համեմատություն Ավստրիայի հետ

Հունգարիայում շուկա մուտք գործելն ավելի հեշտ է, իսկ երկրորդային շուկան՝ ավելի առատ, ինչը մեծացնում է ներդրողների ճկունությունը: Ավստրիայում գները ավելի բարձր են, իսկ շինարարության որակը՝ կայուն բարձր, ինչը շուկան գրավիչ է դարձնում երկարաժամկետ կապիտալի ներգրավման համար, սակայն եկամտաբերությունն ավելի ցածր է:.

Բազմաբնակարան շենքեր։ Բազմաբնակարան շենքերը առաջարկում են դիվերսիֆիկացված եկամտի հոսք և նվազեցնում են վարձակալների թափուր մնալու ռիսկը։ Նման անշարժ գույքի հիմնական շուկաները Բուդապեշտն ու ուսանողական քաղաքներն են։ Կառավարումը պահանջում է վարձակալների և սպասարկման ակտիվ վերահսկողություն, սակայն եկամտաբերությունը հաճախ ավելի բարձր է, քան մեկ բնակարան ունեցող շենքերինը։

Ուսանողական վարձակալության տներ։ Համալսարանների մոտ բնակարաններում ներդրումներ կատարելը ապահովում է կայուն պահանջարկ և գրեթե անփոփոխ եկամուտ։ Նման անշարժ գույքը պահանջարկ ունի՝ անկախ տնտեսական անկումներից։ Հիմնական թերությունները սեզոնային տատանումներն ու համեմատաբար ցածր վերավաճառքի արժեքն են։

Հանգստավայրային անշարժ գույք։ Բալատոն լճի և Հունգարիայի ջերմային առողջարանային գոտիների ափին գտնվող անշարժ գույքը հարմար է զբոսաշրջիկներին կարճաժամկետ վարձակալության համար։ Առավելությունը բարձր եկամուտն է գագաթնակետային սեզոնին։ Թերությունը՝ անշարժ գույքի կառավարման անհրաժեշտությունը և սեզոնային եկամտի անկայունությունը։

Առևտրային անշարժ գույք։ Հունգարիայում գրասենյակները, պահեստները և մանրածախ առևտրի տարածքները հնարավորություն են տալիս դիվերսիֆիկացնել իրենց գործունեությունը և երկարաժամկետ եկամուտ ստանալ։ Դրանք պահանջում են ավելի բարդ կառավարում և իրավական նկատառումներ, բայց հաճախ ապահովում են վարձակալությունից ստացված կայուն եկամտի հոսք։

Հողատարածքներ գյուղական վայրերում։ Հողամասերը համեմատաբար էժան են և հարմար են երկարաժամկետ ներդրումների կամ շինարարության համար։ Հիմնական առավելությունը արժեզրկման ներուժն է։ Թերությունը՝ ցածր իրացվելիությունը և եկամտի բացակայությունը մինչև նախագծի ավարտը։

Ռազմավարությունների համեմատություն. Հունգարիա vs. Ավստրիա

Հունգարիայում ուսանողների և զբոսաշրջիկների ներդրումները տարածված են, քանի որ եկամուտներն ավելի բարձր են, իսկ մուտքի ծախսերը՝ ավելի ցածր։.

Ավստրիայում նախապատվությունը տրվում է գրասենյակներին և բարձրակարգ բնակարաններին, որտեղ շուկան ավելի կայուն է, բայց վարձակալության եկամտաբերությունն ավելի ցածր է։.

Հունգարիայում անշարժ գույք գնելու որոշում կայացնելուց առաջ կարևոր է հաշվի առնել հնարավոր ռիսկերն ու թերությունները, որոնք կարող են ազդել ժամկետների, շահութաբերության և սեփականության հեշտության վրա: Հիմնական մարտահրավերները կապված են բյուրոկրատական ​​ընթացակարգերի, տնտեսական և քաղաքական անկայունության և կարճաժամկետ վարձակալության սահմանափակումների հետ, հատկապես զբոսաշրջային գոտիներում: Այս գործոնների ըմբռնումը օգնում է ներդրողներին գնահատել իրենց հեռանկարները և կայացնել տեղեկացված որոշում:.

Հունգարիայում անշարժ գույք գնելը պահանջում է զգալի բյուրոկրատական ​​ընթացակարգեր, հատկապես օտարերկրյա քաղաքացիների համար: Անշարժ գույք գնելու համար օտարերկրացին պետք է թույլտվություն ստանա Հունգարիայի արդարադատության նախարարությունից:.

Գործընթացը կարող է ներառել ֆինանսավորման աղբյուրների ստուգում, գործարքի համակարգում տեղական իշխանությունների հետ և նոտարական փաստաթղթերի պատրաստում: Սա կարող է տևել մի քանի շաբաթից մինչև մի քանի ամիս՝ կախված գույքի տեսակից և տարածաշրջանից:

Ավստրիայում գործընթացը զգալիորեն պարզեցված է ԵՄ քաղաքացիների համար. անշարժ գույքի գնման հարցում գործնականում սահմանափակումներ չկան, մինչդեռ այլ երկրների քաղաքացիների համար ընթացակարգը նույնպես կարգավորվում է, բայց ավելի թափանցիկ և կանխատեսելի է։.

Հունգարիան, համեմատած Ավստրիայի հետ, բնութագրվում է համեմատաբար բարձր քաղաքական անկայունությամբ։ Քաղաքական անկայունությունը կարող է դրսևորվել հարկային քաղաքականության, վարձակալության կանոնակարգերի և ներդրումային խթանների փոփոխություններով։ Տնտեսական անկայունությունը կապված է նաև ֆորինտի փոխարժեքի տատանումների հետ եվրոյի նկատմամբ, ինչը ազդում է օտարերկրացիների իրական ներդրումային եկամուտների վրա։.

Ավստրիան, ընդհակառակը, վայելում է կայուն քաղաքական և տնտեսական միջավայր՝ օրենսդրական փոփոխությունների ցածր ռիսկերով և ներդրողների համար բարձր կանխատեսելիությամբ։.

Բուդապեշտը խիստ կանոնակարգեր ունի կարճաժամկետ վարձակալության վերաբերյալ, այդ թվում՝ Airbnb-ի նման հարթակների համար: Որոշ տարածքներ պահանջում են հատուկ լիցենզիաներ, իսկ զբոսաշրջային տարածքները կարող են քվոտաներ սահմանել վարձակալության թույլատրված բնակարանների քանակի վերաբերյալ: Այս կանոնակարգերի խախտումը կարող է հանգեցնել տուգանքների և ապագա վարձակալության արգելքի:.

Ավստրիայում նման սահմանափակումներն ավելի քիչ են, սակայն խոշոր քաղաքները, ինչպիսին է Վիեննան, նույնպես աստիճանաբար սահմանափակումներ են մտցնում կարճաժամկետ վարձակալության վրա՝ բնակարանային շուկան կարգավորելու համար։.

Կյանքը Հունգարիայում համատեղում է ժամանակակից ենթակառուցվածքների հարմարավետությունը հարուստ մշակութային և պատմական ժառանգության հետ։ Քաղաքներն ու ավանները առաջարկում են լավ զարգացած հասարակական տրանսպորտի ցանց, ժամանակակից առողջապահական ծառայություններ, ինչպես նաև հարմարությունների և հանգստի լայն տեսականի։.

Կյանքի արժեքը, ընդհանուր առմամբ, ավելի ցածր է, քան հարևան Կենտրոնական Եվրոպայի երկրներում, ինչը հնարավորություն է տալիս նույն եկամտի դեպքում ավելի ազատ և բազմազան ապրելակերպ վարել։.

Այստեղի կենսակերպը բնութագրվում է հանգիստ տեմպով, աշխատանքի և հանգստի համադրությամբ, ինչպես նաև մշակութային կյանքին ակտիվ մասնակցությամբ. թատրոններ, թանգարաններ, համերգներ, փառատոներ և մարզական միջոցառումներ հասանելի են ամբողջ տարվա ընթացքում։.

Արտագաղթողների համայնքը ակտիվ է և աջակից, նպաստելով ինտեգրմանը, իսկ բարձրորակ առողջապահական և կրթական հաստատությունների առկայությունը ստեղծում է հարմարավետ միջավայր ընտանիքների համար: Ընդհանուր առմամբ, Հունգարիան առաջարկում է մատչելիության, մշակութային հարստության և բարձր կյանքի որակի ներդաշնակ համադրություն, ինչը այն դարձնում է գրավիչ ընտրություն մշտական ​​բնակության և երկարաժամկետ մնալու համար:.

Հունգարիա vs Ավստրիա

Հունգարիայի եզակի աշխարհագրական դիրքը Եվրոպայի սրտում այն ​​դարձնում է հարմար և ռազմավարական վայր ինչպես ներդրումների, այնպես էլ բնակության համար: Հեշտ տրանսպորտային հասանելիությունը, զարգացած ենթակառուցվածքները և ԵՄ խոշոր տնտեսական կենտրոններին մոտ լինելը երկիրը գրավիչ են դարձնում ներդրողների, թվային քոչվորների և կյանքի որակի և արժեքի միջև հավասարակշռություն փնտրող ընտանիքների համար:.

Հունգարիան առաջարկում է բարձր եկամտաբերության ներուժ՝ համեմատաբար ցածր մուտքի արժեքով: Բուդապեշտում և հայտնի զբոսաշրջային շրջաններում բնակելի բնակարանները կարող են կայուն վարձակալության եկամուտ ապահովել, մասնավորապես՝ կարճաժամկետ վարձակալության հատվածում, չնայած գործող սահմանափակումներին:

Խոշոր քաղաքներում առևտրային անշարժ գույքը նույնպես գրավում է օտարերկրյա ներդրումներ՝ կայուն պահանջարկի և բիզնեսի զարգացման հնարավորությունների շնորհիվ: Հունգարիայի հիմնական առավելությունը չափավոր ներդրումներով գրավիչ եկամուտներ ստանալու հնարավորությունն է, ինչին ավելի դժվար է հասնել ավելի թանկ և կայուն Կենտրոնական Եվրոպայի երկրներում:.

«Սպիտակ քարտ» ծրագիրը թույլ է տալիս օտարերկրյա քաղաքացիներին օրինական կերպով ապրել և աշխատել Հունգարիայում՝ ստեղծելով բարենպաստ միջավայր հեռավար մասնագետների, ստարտափների և ազատ աշխատողների համար: Հունգարիան առաջարկում է լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ առցանց աշխատանքի համար՝ բարձր արագությամբ ինտերնետ, համատեղ աշխատանքային տարածքներ, համատեղ աշխատանքային տարածքներով սրճարաններ և կենսունակ արտասահմանցի համայնք, ինչը երկիրը գրավիչ է դարձնում նրանց համար, ովքեր փնտրում են ցածր գների և հեռավար հարմարավետ աշխատելու հնարավորության համադրություն:

Հունգարիան ընտանիքների համար առաջարկում է մատչելի միջազգային դպրոցներ և համալսարաններ, ինչը կարևոր է երեխաների հետ տեղափոխվելիս: Մշակութային և մարզական միջոցառումների բազմազանությունը, թաղամասերի մեծ մասի անվտանգությունը և կյանքի համեմատաբար ցածր արժեքը երկիրը դարձնում են հարմարավետ վայր ապրելու համար: Ավելին, երկիրը ակտիվորեն զարգացնում է իր մանկական ենթակառուցվածքները, ներառյալ մանկապարտեզները, մարզական ակումբները և մշակութային միջոցառումները:.

Ավստրիայի համեմատ, Հունգարիան առանձնանում է իր մատչելիությամբ և բարձր ներդրումային եկամտաբերությամբ։ Մինչդեռ Ավստրիան առաջարկում է ամենակայուն տնտեսական և քաղաքական միջավայրը, բարձր կենսամակարդակը և հեղինակությունը, այնտեղ կյանքի և անշարժ գույքի արժեքը զգալիորեն ավելի բարձր է։ Հունգարիան առաջարկում է ներդրումներից ավելի մեծ եկամտաբերություն՝ ավելի ցածր սկզբնական ծախսերով, սակայն ռիսկերն ավելի բարձր են քաղաքական և տնտեսական ավելի մեծ անկայունության պատճառով։

Թվային քոչվորների համար Հունգարիան առաջարկում է ավելի պարզ և ճկուն պայմաններ ՝ շնորհիվ իր «Սպիտակ քարտ» ծրագրի և համեմատաբար ցածր կենսապահովման ծախսերի, մինչդեռ Ավստրիայի ազատ վիզաների ծրագրերը մատչելի են, բայց ավելի թանկ, իսկ կենսապահովման և վարձակալության արժեքը զգալիորեն բարձր է։

Ընտանիքների համար Հունգարիան գրավիչ է իր մատչելի կրթական հաստատություններով և չափավոր կենսապահովման արժեքով, մինչդեռ Ավստրիան առաջարկում է բարձր մակարդակի հարմարավետություն, հեղինակություն և կայունություն, բայց պահանջում է զգալիորեն ավելի մեծ բյուջե։

Այսպիսով, Հունգարիան հանդես է գալիս որպես դինամիկ և մատչելի Կենտրոնական Եվրոպայի կենտրոն ՝ շահութաբերության ներուժով, մինչդեռ Ավստրիան ավելի պահպանողական ընտրություն է՝ երաշխավորված կայունությամբ, բարձր կենսամակարդակով և հեղինակությամբ։

Վաճառք։ Անշարժ գույքի իրացվելիությունը մեծապես կախված է գտնվելու վայրից։ Բուդապեշտում տուն վաճառելը համեմատաբար հեշտ է մեծ պահանջարկի պատճառով, սակայն ավելի քիչ հայտնի տարածքներում գործընթացը կարող է տևել մի քանի ամիս։

Գործարքի ժամկետներ։ Հունգարիայում բնակարանի վաճառքի միջին ժամկետը 3-6 ամիս է՝ կախված գույքի վիճակից, գտնվելու վայրից և շուկայական պայմաններից։

Վաճառքի հարկեր։ Հունգարիայում անշարժ գույք վաճառելիս ֆիզիկական անձանց համար կապիտալի եկամտի հարկը կազմում է 15% (եթե գույքը տիրապետվել է հինգ տարուց պակաս, ապա հարկը նվազեցվում է մինչև 0%)։ Ավստրիայում կապիտալի եկամտի հարկը կազմում է 30%, սակայն ազատումներ կան երկարաժամկետ վարձակալության կամ գույքը որպես հիմնական բնակության վայր օգտագործելու համար։

Համեմատություն Ավստրիայի հետ

Ես անշարժ գույքի խորհրդատու եմ՝ ԵՄ շուկայում ավելի քան տասը տարվա փորձով։ Այս ընթացքում ես ներգրավված եմ եղել գործարքների լայն շրջանակում՝ բնակելի անշարժ գույքից մինչև առևտրային անշարժ գույք, ներառյալ օտարերկրյա ներդրողների և բարդ սեփականության կառուցվածքների հետ աշխատանքը։.

Իմ փորձից ելնելով՝ հաջող ներդրումների գրավականը տեղական օրենսդրության և տարածաշրջանային շուկաների առանձնահատկությունների իմացությունն է։ ԵՄ տարբեր երկրներում աշխատելը թույլ է տվել ինձ մշակել գույքի գնահատման, ռիսկերի նվազագույնի հասցնելու և շահութաբերության պլանավորման համընդհանուր կանոններ։.

Անշարժ գույք ընտրելիս ես միշտ անցկացնում եմ համապարփակ ուսումնասիրության գործընթաց՝ ստուգելով իրավական փաստաթղթերը, սեփականության պատմությունը, պարտավորությունները, պարտքերը և այն, թե արդյոք գույքը համապատասխանում է կանխատեսվող եկամտի նպատակին: Ես խորհուրդ եմ տալիս հաշվարկել վարձակալության պոտենցիալ եկամուտը՝ հաշվի առնելով սեզոնայնությունը, վարձակալի տեսակը և գույքի կառավարման ծախսերը՝ նախապես իրական ֆինանսական հեռանկարները հասկանալու համար:.

Հունգարիայում գոյություն ունեն սեփականության տարբեր ձևեր՝ անհատական, ընկերության և համատեղ սեփականության։ Յուրաքանչյուր ձև ունի իր հարկային հետևանքները՝ գույքահարկ, վարձակալության եկամտահարկ և կապիտալի եկամտի հարկ։ Սեփականության ճիշտ ձևի ընտրությունը թույլ է տալիս օպտիմալացնել հարկերը և նվազագույնի հասցնել բյուրոկրատական ​​բարդությունները, և ես միշտ հաշվի եմ առնում դա գործարք պլանավորելիս։.

Ներդրումային սցենարներ՝

• Պահպանողական սցենարում ես սովորաբար խորհուրդ եմ տալիս Բուդապեշտում բնակարաններ գնել երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերով. սա նշանակում է նվազագույն ռիսկ, կայուն եկամուտ և բարձր իրացվելիություն։
• Հավասարակշռված ստացված եկամուտը գույքը հանգստի կամ կենսակերպի ներդրումների համար օգտագործելու հնարավորության հետ։
• Ագրեսիվ . դրանք առաջարկում են ավելի բարձր եկամտաբերություն, բայց պահանջում են ակտիվ կառավարում և պահանջարկի տատանումներին դիմակայելու պատրաստակամություն։

Իմ կարծիքով, օպտիմալ ռազմավարությունը հաճախ ենթադրում է երկու շուկաների՝ Ավստրիայի կայունության և Հունգարիայի շահութաբերության համադրություն: Այս մոտեցումը թույլ է տալիս նվազագույնի հասցնել ռիսկը և հասնել բարձր եկամտաբերության՝ համատեղելով կանխատեսելիությունն ու դինամիզմը:.

Հունգարիան և Ավստրիան անշարժ գույքի ներդրումների տարբեր մոտեցումներ են առաջարկում։ Հունգարիան ավելի հարմար է եկամտաբերություն, մատչելիություն և ակտիվ գույքի կառավարում փնտրող ներդրողների համար։ Ավստրիան նախընտրելի է կայունություն, հեղինակություն և կանխատեսելի շուկա փնտրողների համար։ Հետևաբար, Ավստրիայում անշարժ գույքը հաճախ դիտվում է որպես պորտֆելի պաշտպանական բաղադրիչ, մինչդեռ Հունգարիան՝ որպես ավելի շահավետ տարբերակ։

Հաջող ներդրման համար կարևոր է ներգրավել իրավաբանական խորհրդատու, անցկացնել մանրակրկիտ ուսումնասիրություն և նախապես պլանավորել ելքի ռազմավարություն՝ հաշվի առնելով իրացվելիությունը, հարկերը և վաճառքի ժամկետները։.

Մինչև 2030 թվականը կանխատեսումը հետևյալն է. Հունգարիան ակնկալում է զբոսաշրջության աճ, ենթակառուցվածքների զարգացում և կարճաժամկետ վարձակալության կարգավորման ուժեղացում, ինչը կստեղծի ինչպես նոր հնարավորություններ, այնպես էլ ռիսկեր: Ավստրիան պահպանում է կայուն շուկա՝ չափավոր գների աճով և եկամտաբերության նվազագույն տատանումներով: