Ներդրումներ Պրահայի անշարժ գույքում. Ինչ անել և ինչպես անել դա

Պրահան Կենտրոնական Եվրոպայի ամենագրավիչ շուկաներից մեկն է կայունության և աճի ուժեղ ներուժի միջև հավասարակշռություն փնտրող մասնավոր ներդրողների համար: Ի տարբերություն Արևմտյան Եվրոպայի շուկաների, որտեղ գները վաղուց հասել են գագաթնակետին, իսկ վարձակալության եկամտաբերությունը նվազում է, Պրահան շարունակում է աճել՝ պահպանելով չափավոր գներ և բարձր պահանջարկ:.

Չեխիայի Հանրապետությունն ունի ուժեղ տնտեսություն, որը հենվում է արդյունաբերության, տեղեկատվական տեխնոլոգիաների ոլորտի, բանկային գործունեության և զբոսաշրջության վրա: Երկրի ՀՆԱ-ն կայուն աճում է, իսկ գործազրկության մակարդակը մնում է ամենացածրերից մեկը ԵՄ-ում: Սա հիմք է ստեղծում բնակարանային երկարաժամկետ պահանջարկի համար՝ թե՛ տեղացի բնակիչների, թե՛ օտարերկրացիների կողմից, ովքեր ցանկանում են բնակարան կամ պարզապես մատչելի տուն գնել Չեխիայի Հանրապետությունում՝ առանց միջնորդների:.

Պրահան հետաքրքիր է մի քանի պատճառներով

• Չեխիայի Հանրապետությունն ունի կայուն տնտեսություն։ Ի տարբերություն ԵՄ շատ երկրների, Չեխիայի Հանրապետությունը կտրուկ տնտեսական տատանումներ չի ապրում։ Ազգային արժույթը՝ չեխական կրոնը, մնում է համեմատաբար կայուն, և կենտրոնական բանկը վարում է զգուշավոր քաղաքականություն։
• Զբոսաշրջիկների հոսքի աճ։ Պրահան մշտապես ընդգրկվում է Եվրոպայի ամենաշատ այցելվող 10 քաղաքների շարքում։ 2024 թվականին քաղաք է այցելել ավելի քան 9 միլիոն զբոսաշրջիկ, ինչը նպաստում է կարճաժամկետ վարձակալության և հյուրանոցային նախագծերի բարձր պահանջարկին։
• Հսկայական ներքին պահանջարկ։ Պրահան Կենտրոնական Եվրոպայի համալսարանական կենտրոն է։ Այստեղ սովորում են Չեխիայի Հանրապետությունից և այլ երկրներից տասնյակ հազարավոր ուսանողներ, ինչպես նաև թվային քոչվորների մեծ բնակչություն, ինչը ստեղծում է երկարաժամկետ վարձակալության մեծ պահանջարկ։
• Մատչելի գներ՝ համեմատած Ավստրիայի և Գերմանիայի հետ։ Պրահայում մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը Վիեննայի գնի կեսն է և գրեթե երեք անգամ ցածր, քան Մյունխենում, ինչը շուկա մուտք գործելը դարձնում է պակաս կապիտալատար և բացում աճի հնարավորություններ։

Ես՝ Քսենիա Լևինան, ավելի քան 15 տարի աջակցում եմ միջազգային անշարժ գույքի գործարքներին՝ խորհրդատվություն տրամադրելով ինչպես մասնավոր ներդրողներին, այնպես էլ ներդրումային ֆոնդերին: Իմ փորձը ներառում է գործարքներ Չեխիայում, Ավստրիայում, Գերմանիայում և Շվեյցարիայում: Իմ մեծ փորձի շնորհիվ ես սովորել եմ ճանաչել տարբեր շուկաների ուժեղ և թույլ կողմերը:.

Ես Վիեննան դիտարկում եմ որպես կապիտալի պահպանման շուկա. այն կայուն է և հուսալի, բայց չի առաջարկում գների զգալի աճ: Մյուս կողմից, Պրահան հնարավորությունների շուկա է, որտեղ կարող եք գտնել լավ աճի ներուժ և եկամտաբերություն ունեցող անշարժ գույք, այդ թվում՝ կարճաժամկետ վարձակալության և վերանորոգման նախագծերի միջոցով:.

Պրահան զբաղեցնում է ռազմավարական դիրք Եվրոպայի կենտրոնում, ինչը այն դարձնում է կարևոր տրանսպորտային և լոգիստիկ կենտրոն։ Քաղաքով անցնում են հիմնական բեռնափոխադրման երթուղիները, իսկ Վացլավ Հավելի միջազգային օդանավակայանը Չեխիայի մայրաքաղաքը կապում է աշխարհի ավելի քան 100 քաղաքների հետ։ Այս ռազմավարական դիրքը նպաստում է բիզնեսի, զբոսաշրջության և ընդհանուր առմամբ տնտեսության զարգացմանը։.

Չեխիայի Հանրապետությունը ԵՄ-ի և Շենգենյան գոտու անդամ է, ինչը ապահովում է ներդրողների համար իրավական պաշտպանության և թափանցիկության բարձր մակարդակ: Երկիրն ունի Ավստրիայի հետ համեմատելի ներդրումային անվտանգության վարկանիշ, միաժամանակ մնալով ավելի մատչելի շուկա մուտք գործելու ծախսերի առումով:.

Համեմատություն Կենտրոնական Եվրոպայի այլ մայրաքաղաքների հետ

Պրահան առաջարկում է երկու աշխարհների լավագույնը. այն ավելի կայուն և կանխատեսելի է, քան Բուդապեշտը, բայց միևնույն ժամանակ առաջարկում է ավելի մեծ աճի և շահութաբերության ներուժ, քան Վիեննան կամ Բեռլինը։.

Ստորև ներկայացված է եվրոպական երկրների համեմատական ​​վարկանիշը՝ հիմնվելով հիմնական պարամետրերի ՝ տնտեսական կայունության, գործարքների թափանցիկության և վարձակալության եկամտաբերության վրա՝ հիմնված PWC Real Estate 2025-ի , Համաշխարհային բանկի և Numbeo-ի : Այս աղյուսակը կօգնի ձեզ հասկանալ, թե ինչպես է Պրահան համեմատվում իր մրցակիցների հետ և ինչու է աճում հետաքրքրությունը չեխական անշարժ գույքի շուկայի նկատմամբ:

Պրահան եվրոպական զբոսաշրջային մագնիս է։ Իր ճարտարապետության, մշակութային ժառանգության և տեղական խոհանոցի շնորհիվ քաղաքը տարեկան գրավում է միլիոնավոր այցելուների։ 2024 թվականին զբոսաշրջիկների թիվը գերազանցել է 9 միլիոնը, իսկ մինչև 2030 թվականը կանխատեսվում է, որ այն կաճի մինչև 11-12 միլիոն։ Սա ապահովում է կարճաժամկետ վարձակալության բարձր պահանջարկ, ինչը հատկապես կարևոր է քաղաքի կենտրոնում կամ զարգացած ենթակառուցվածքներ ունեցող տարածքներում անշարժ գույքի հետ աշխատող ներդրողների համար։

Զբոսաշրջությունից բացի, Պրահան ունի վարձակալության և գնման համար նախատեսված բնակարանների մեծ ներքին պահանջարկ։ Քաղաքը արագ զարգանում է Չեխիայի Հանրապետությունում գրասենյակներ բացող ուսանողների, երիտասարդ մասնագետների և միջազգային ընկերությունների շնորհիվ։ Շատ օտարերկրյա մասնագետներ նախընտրում են Պրահայում երկարաժամկետ վարձակալել բնակարաններ, ինչը երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 4.5-6%, ինչը ավելի բարձր է, քան Վիեննայում, որտեղ եկամտաբերությունը հազվադեպ է գերազանցում 3%-ը։.

Վերջին տարիներին շատ ներդրողներ սկսել են տեղափոխվել Ավստրիայից և Գերմանիայից Չեխիա։ Հիմնական պատճառներն են՝ մուտքի ցածր արգելքները, բարձր գների աճը (տարեկան միջինը 6-8%), գրավիչ եկամտաբերությունը և վարձակալության ավելի քիչ խիստ սահմանափակումները։ Վիեննայի շուկան ավելի հասուն է և կարգավորվող, մինչդեռ Պրահան ավելի մեծ հնարավորություններ է առաջարկում ակտիվ ռազմավարությունների համար՝ հին բնակարանային ֆոնդի վերանորոգում, կարճաժամկետ վարձակալություն և շենքերի վերածում բնակարանների։.

Այսպիսով, Պրահան դարձել է Կենտրոնական Եվրոպայի հիմնական ներդրումային քաղաքներից մեկը՝ առաջարկելով գրավիչ հավասարակշռություն ներդրումային անվտանգության և բարձր եկամտաբերության հնարավորության միջև։.

Պրահան Եվրոպայի ներդրումային քարտեզի վրա ուժեղ խաղացող է, բայց այն տարածաշրջանի միակ քաղաքը չէ, որը գրավում է ներդրողներին: Կենտրոնական և Արևելյան Եվրոպայի շուկաները դինամիկ զարգանում են, և յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկությունները, եկամտաբերության մակարդակները և ռիսկերը:.

Պրահան մրցակցում է ինչպես ավելի կայուն շուկաների հետ, ինչպիսիք են Վիեննան և Բեռլինը, այնպես էլ ավելի ագրեսիվ շուկաների հետ, ինչպիսիք են Բուդապեշտը և Վարշավան: Այս քաղաքների միջև ընտրությունը կախված է ներդրողի նպատակներից՝ կապիտալի պահպանում, արագ աճ կամ բարձր եկամտաբերություն՝ ավելի ռիսկային ռազմավարությունների միջոցով:.

*HNWI – բարձր զուտ կարողություն ունեցող անհատներ, հարուստ մասնավոր ներդրողներ:.

Վիեննան բարձրակարգ, խիստ կարգավորվող շուկա է: Վիեննայում բնակարանների գները գործնականում անփոփոխ են մնում, իսկ վարձակալության գները՝ կայուն: Այնուամենայնիվ, եկամտաբերությունը ցածր է, և վերջին տարիներին շուկան դանդաղ աճ է գրանցել: Քաղաքը հարմար է այն ներդրողների համար, ովքեր առաջնահերթություն են տալիս անվտանգությանը և երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանությանը:

• Առավելություններ՝ իրավական պաշտպանության բարձր մակարդակ, նվազագույն ռիսկեր, բարձր իրացվելիություն։
• Թերություններ՝ ցածր շահութաբերություն, բարձր մուտքի շեմ։

Բուդապեշտը համարվում է տարածաշրջանի ամենախոստումնալից շուկաներից մեկը եկամտաբերության առումով: Անշարժ գույքի գները այստեղ ավելի ցածր են, քան Պրահայում, իսկ կարճաժամկետ վարձակալության եկամտաբերությունը կարող է հասնել տարեկան 8-10%-ի: Այնուամենայնիվ, շուկան պակաս կայուն է, իսկ քաղաքական և տնտեսական ռիսկերը՝ ավելի բարձր:.

• Առավելություններ՝ ցածր գներ, բարձր շահութաբերություն, ակտիվ զբոսաշրջիկների հոսք։
• Թերություններ՝ անկայուն տնտեսություն, թույլ իրավական պաշտպանություն, հնարավոր կտրուկ գնային տատանումներ։

Գերմանիայի ամենամեծ անշարժ գույքի շուկան , որը գրավիչ է խոշոր ներդրողների և ֆոնդերի համար: Այնուամենայնիվ, խիստ վարձակալության կանոնակարգերը և բարձր հարկերը այն պակաս գրավիչ են դարձնում մասնավոր ներդրողների, հատկապես արտասահմանից եկածների համար: Գները բարձրանում են, բայց չափավոր տեմպերով, և եկամտաբերությունը հազվադեպ է գերազանցում տարեկան 3.5%-ը:

• Առավելություններ՝ ուժեղ տնտեսություն, բնակարանների բարձր պահանջարկ, գործարքների թափանցիկություն։
• Թերություններ՝ խիստ վարձակալության վերահսկողության օրենքներ, բարձր մրցակցային շուկա։

Վարշավան արագ զարգանում է և գրավում է միջազգային ընկերություններ, խթանելով բնակարանային պահանջարկի աճը: Լեհաստանում անշարժ գույքը հաճախ դիտվում է որպես երկարաժամկետ ներդրումային տարբերակ, հատկապես խոշոր քաղաքներում: Անշարժ գույքի գները ցածր են, քան Պրահայում, բայց ավելի բարձր, քան Բուդապեշտում:

• Առավելություններ՝ դինամիկ աճ, չափավոր մուտքի շեմ, ուժեղ ներքին պահանջարկ։
• Թերություններ՝ տնտեսական տատանումներ, պակաս կանխատեսելի քաղաքականություն։

Պրահայի անշարժ գույքի շուկան վերջին տասնամյակում կայուն աճ է գրանցել։ 2004 թվականին Եվրամիությանը միանալուց ի վեր Չեխիայի Հանրապետությունը ակտիվորեն ինտեգրվում է եվրոպական տնտեսական գործընթացներին։ Սա հանգեցրել է ներդրումների հոսքի, ենթակառուցվածքների զարգացման և կենսամակարդակի բարձրացման, որոնք բոլորն էլ անմիջականորեն ազդել են բնակարանային շուկայի վրա։.

2010-ից 2020 թվականների միջև Պրահայում մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը գրեթե կրկնապատկվել է։ Այս աճը պայմանավորող հիմնական գործոններն էին

• Միգրացիոն գործընթացներ. Չեխիան դարձել է Արևելյան Եվրոպայից և ԱՊՀ-ից աշխատանքային միգրանտների համար հիմնական ուղղություն: Բնակչության աճը մեծացրել է վարձակալության և գնման համար նախատեսված բնակարանների պահանջարկը:
• Զբոսաշրջություն. Պրահան Եվրոպայի տասը ամենաշատ այցելվող քաղաքներից մեկն է, ինչը մեծ պահանջարկ է ստեղծում կարճաժամկետ վարձակալության բնակարանների և հյուրանոցների նկատմամբ։
• Տնտեսական կայունություն. Չեխիայի Հանրապետությունը վայելում է ՀՆԱ-ի կայուն աճ և ցածր գործազրկություն (մոտ 3%), ինչը այն դարձնում է գրավիչ ներդրումային ուղղություն։

Վիեննան ունի ավելի հասուն շուկա, որտեղ գները ավելի դանդաղ են աճում: Վերջին 10 տարիների ընթացքում Վիեննայում մեկ քառակուսի մետրի գինը աճել է մոտավորապես 35-40%-ով, մինչդեռ Պրահայում՝ ավելի քան 70%-ով: Սա չեխական շուկան դարձնում է ավելի դինամիկ և հարմար կապիտալի աճ փնտրող ներդրողների համար:.

2018 թվականից ի վեր Պրահայի անշարժ գույքի շուկան ցույց է տվել գների կայուն աճ՝ տարեկան 7-8%: Նույնիսկ 2020 թվականի համավարակի տարիներին Պրահան էական անկում չի ապրել. գները նվազել են ընդամենը 1.5%-ով, իսկ 2021 թվականին շուկան վերականգնվել է և վերադարձել նախկին աճի տեմպերին:

Ընթացիկ դինամիկան ապահովվում է հետևյալով

• տրանսպորտային ենթակառուցվածքների զարգացում և նոր բնակելի նախագծերի մեկնարկ,
• ուսանողների և ՏՏ մասնագետների կողմից վարձակալության տների կայուն պահանջարկ,
• սահմանափակ առաջարկ՝ շինարարության տեմպը չի կարողանում համընթաց քայլել պահանջարկի հետ, ինչը բարձր է պահում գները։.

տարեկան 5-7% աճի շարունակականություն հատկապես ակտիվ զարգացում ունեցող և համալսարանների մոտ գտնվող տարածքներում։

Պրահան բաժանված է շրջանների, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր ներդրումային առանձնահատկությունները։.

Եզրակացություն

• Պրեմիում դասի վայրերը (Պրահա 1, 2, 6) հարմար են պահպանողական ներդրողների և կարճաժամկետ վարձակալության համար նախատեսված անշարժ գույքի համար։.
• Պրահա 3, 5, 8 շրջանները իդեալական են երկարաժամկետ վարձակալության ներդրումների և կապիտալի աճի համար։.
• Պրահա 9-ը և 10-ը լավ տարբերակ են նրանց համար, ովքեր ցանկանում են Պրահայում էժան բնակարան գնել սեփական բնակության կամ վարձակալության համար։.

Պրահայի անշարժ գույքի շուկան առաջարկում է լայն տեսականի, որը թույլ է տալիս ներդրողներին գտնել իդեալական տարբերակը՝ հիմնվելով իրենց բյուջեի, ռազմավարության և նպատակների վրա: Յուրաքանչյուր հատված ունի իր առավելություններն ու ռիսկերը, ինչպես նաև կառավարման նկատառումները և արժեքի աճի ներուժը:.

Պրահան հայտնի է իր յուրօրինակ ճարտարապետությամբ։ Քաղաքի կենտրոնում գտնվող բազմաթիվ շենքեր (Պրահա 1, Պրահա 2) պատմական արժեք ունեն։.

Նման անշարժ գույքը հատկապես հայտնի է զբոսաշրջիկների և վարձակալների շրջանում, ովքեր գնահատում են իսկությունը և հին քաղաքի մթնոլորտը։.

Հատկանիշներ՝

• Դրանք գտնվում են ամենահեղինակավոր թաղամասերում՝ Չարլզի կամրջի, Հին քաղաքի հրապարակի և Պրահայի ամրոցի մոտ։.
• Բարձր գներ՝ 8000-ից մինչև 12000 եվրո մեկ քմ-ի համար, որը համեմատելի է Վիեննայի գների հետ, բայց ավելի էժան, քան Փարիզի կամ Լոնդոնի կենտրոնական թաղամասերում։.
• Պարտադիր վերանորոգում յուրաքանչյուր 10-15 տարին մեկ՝ համաձայնեցված մշակութային ժառանգության պաշտպանության մարմինների հետ։.

Առավելություններ՝

• Բարձր հեղինակություն և կարգավիճակ սեփականատիրոջ համար:.
• Կայուն պահանջարկ վարձակալների և զբոսաշրջիկների կողմից։.
• Լավ իրացվելիություն՝ նման գույքը հեշտ է վաճառել նույնիսկ ճգնաժամի ժամանակ։.

Թերություններ՝

• Բարձր սպասարկման և վերանորոգման ծախսեր:.
• Վերակառուցման և զարգացման ցանկացած աշխատանքների համակարգման դժվարություններ:.
• Airbnb-ի նման հարթակների միջոցով վարձակալության սահմանափակումների ռիսկ։.

Օրինակ՝

Պրահա 1-ի պատմական շենքում 90 քմ մակերեսով բնակարանը արժե մոտ 950,000 եվրո և կարող է կարճաժամկետ վարձակալությունից տարեկան 3.5-4% եկամուտ ապահովել։.

Համեմատություն Վիեննայի հետ

Վիեննայի պատմական կենտրոնում նմանատիպ անշարժ գույքի արժեքը մեկ քմ-ի համար սկսվում է 12,000 եվրոյից և բարձր է, մինչդեռ վերանորոգման կանոնակարգերն ավելի խիստ են, իսկ վարձակալության թույլտվությունները տրամադրվում են ավելի հազվադեպ։.

Պրահայում նորակառույց շենքերը հայտնի են Պրահա 5, Պրահա 8 և Պրահա 9 թաղամասերում: Այս ժամանակակից բնակելի համալիրները կենտրոնացած են հարմարավետ կյանքի վրա և հաճախ ներառում են ստորգետնյա կայանատեղի, հանգստի գոտիներ, մարզասրահներ և «Խելացի տուն» համակարգեր:.

Շինարարության սահմանափակ տեմպի պատճառով նման նախագծերը հաճախ վաճառվում են պեղումների փուլում։.

Հատկանիշներ՝

• Համապատասխանություն ESG ստանդարտներին (էներգաարդյունավետություն, շրջակա միջավայրի բարեկամականություն):.
• Իրավական մաքրություն՝ սեփականության իրավունքի շուրջ վեճերի նվազագույն ռիսկեր։.
• Գները տատանվում են 5000-ից մինչև 7500 եվրո մեկ քմ-ի համար, ինչը դրանք ավելի մատչելի է դարձնում, քան Պրահայի կենտրոնում։.

Առավելություններ՝

• Առաջին տարիներին վերանորոգման նվազագույն ծախսեր։.
• Շատ գրավիչ է միջին խավի վարձակալների և արտասահմանցիների համար։.
• Շինարարության ավարտից հետո գնի 10-15%-ով բարձրացման հնարավորություն։.

Թերություններ՝

• Սահմանափակ ընտրություն կենտրոնական թաղամասերում։.
• Հետագա վաճառքների ընթացքում ներդրողների միջև մրցակցություն։.
• Եկամտաբերությունը պատմական անշարժ գույքի համեմատ ցածր է՝ տարեկան մոտ 4–4.5%։.

Օրինակ՝

Պրահա 8-ի նորակառույց համալիրում 65 քմ մակերեսով բնակարանը հասանելի է 420,000 եվրոյով: Երկարաժամկետ վարձակալության եկամուտը կազմում է 1,800 եվրո ամսական, տարեկան մոտ 4.3% եկամտաբերությամբ:.

Համեմատություն Վիեննայի հետ

Վիեննայում նոր շենքերն ավելի տարածված են օղակաձև ճանապարհից դուրս գտնվող տարածքներում, ավելի թանկ են՝ սկսած 7,500 եվրոյից մեկ քմ-ի համար, և գների աճը սովորաբար չի գերազանցում տարեկան 3-5%-ը՝ շուկայի հագեցվածության պատճառով։.

Կարճաժամկետ վարձակալության ոլորտը Պրահայում ծաղկում էր ապրում մինչև 2020 թվականը՝ շնորհիվ քաղաքի զբոսաշրջիկների հսկայական հոսքի (տարեկան ավելի քան 9 միլիոն զբոսաշրջիկ): Չնայած հետաքրքրությունն այսօր մեծ է մնում, քաղաքային իշխանությունները խստացրել են կարգավորումները Airbnb-ի և Booking-ի նման հարթակների համար, մասնավորապես Պրահա 1-ում և Պրահա 2-ում:.

Հատկանիշներ՝

• Բարձր շահութաբերություն՝ մինչև 8% տարեկան, հատկապես քաղաքի կենտրոնում։.
• Օրինական վարձակալության համար անհրաժեշտ է լիցենզիա։ Առանց դրա դուք կարող եք ենթարկվել մեծ տուգանքների։.
• Սեզոնային ռիսկ՝ գագաթնակետային ծանրաբեռնվածություն ամառային և ձմեռային արձակուրդներին, անկում գարնանը և աշնանը։.

Առավելություններ՝

• Ներդրումը արագ վերադարձնելու հնարավորություն։.
• Հարմար է այն ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են ակտիվորեն կառավարել գույքը։.
• Հայտնի է օտարերկրյա զբոսաշրջիկների և ուսանողների շրջանում։.

Թերություններ՝

• Կարճաժամկետ վարձակալության կարգավորման մեջ անընդհատ փոփոխություններ։.
• Մասնագիտական ​​​​կառավարման անհրաժեշտություն (կամ կառավարման ընկերության ծառայություններից օգտվելը):.
• Կահույքի և սարքավորումների ավելի բարձր մաշվածություն:.

Օրինակ՝

Պրահա 2-ում 40 քմ մակերեսով ստուդիո-բնակարանի արժեքը 280,000 եվրո է: Մեկ գիշերվա համար 120 եվրո եկամտի և 70% միջին զբաղվածության մակարդակի դեպքում տարեկան եկամուտը կկազմի 30,000 եվրո: Ծախսերից հետո զուտ եկամտաբերությունը կազմում է մոտավորապես 7%:.

Համեմատություն Վիեննայի հետ

Վիեննայում Airbnb-ի կանոնակարգերը շատ ավելի խիստ են։ Շենքերի մեծ մասը թույլ չի տալիս կարճաժամկետ վարձակալություն առանց վարձակալների համաձայնության, ինչը այս հատվածը գործնականում փակ է դարձնում օտարերկրյա ներդրողների համար։.

Սրճարանները, խանութները, մինի-հյուրանոցները և փոքր գրասենյակային տարածքները առանձնահատուկ միտում են, որոնք գրավիչ են Չեխիայում անշարժ գույք գնել ցանկացող զգալի կապիտալ ունեցող ներդրողների համար։.

Հատկանիշներ՝

• Եկամտաբերությունն ավելի բարձր է, քան բնակելի անշարժ գույքի դեպքում՝ տարեկան 6-8%, իսկ հյուրանոցային բիզնեսի դեպքում՝ մինչև 10%։.
• Բարձր կախվածություն տնտեսության վիճակից և զբոսաշրջիկների հոսքից։.
• Ավելի բարդ իրավական գրանցում և կառավարում։.

Առավելություններ՝

• Արագ վերադարձ՝ ճիշտ տեղանքի ընտրությամբ։.
• Հնարավորություն խոշոր ապրանքանիշերի հետ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր կնքելու։.
• Գրավիչ է Չինաստանից և արաբական երկրներից գնորդների համար։.

Թերություններ՝

• Տնտեսական անկման ժամանակահատվածներում շահութաբերության անկման ռիսկերը։.
• Բիզնեսի վերակողմնորոշման դժվարություններ (օրինակ՝ խանութից ռեստորան):.
• Գնումից առաջ շուկայի խորը վերլուծության անհրաժեշտությունը։.

Օրինակ՝

Պրահա 3-ում վաճառվում է 15 սենյականոց մինի-հյուրանոց՝ 1.8 միլիոն եվրոյով: Տարեկան շահագործման եկամուտը կազմում է մոտավորապես 160,000 եվրո՝ 8.5% զուտ եկամտաբերությամբ:.

Համեմատություն Վիեննայի հետ

Վիեննան ավելի կայուն տարբերակ է առևտրային անշարժ գույքի համար. պահանջարկը կանխատեսելի է, բայց եկամտաբերությունը հազվադեպ է գերազանցում տարեկան 5%-ը: Մյուս կողմից, Պրահան ավելի դինամիկ է և կարող է ապահովել բարձր եկամտաբերություն, բայց ավելի բարձր ռիսկերով:.

Պրահայի անշարժ գույքի շուկան միջազգային է, ինչը այն դարձնում է Կենտրոնական Եվրոպայի ամենաբացերից մեկը։ Ի տարբերություն Վիեննայի, որտեղ գործարքների մեծ մասն իրականացվում է տեղացիների կողմից, Պրահայում արտասահմանյան ներդրողները կարևոր դեր են խաղում։.

Հիմնական միտումները՝

• Եվրոպացի ներդրողները Պրահան դիտարկում են որպես Փարիզի և Լոնդոնի գերտաքացած շուկաների այլընտրանք։.
• Չինացի և արաբ գնորդները ակտիվորեն ներդրումներ են կատարում հյուրանոցային ոլորտում։.
• Ուկրաինացիներն ու ռուսները ամենից հաճախ բնակարան են գնում ընտանեկան կամ երկարաժամկետ վարձակալության նպատակով։.

Համեմատություն Վիեննայի հետ

Ավստրիայում օտարերկրացիները բախվում են խիստ սահմանափակումների. որոշակի տարածքներում անշարժ գույք գնելու համար անհրաժեշտ է հատուկ թույլտվություն, իսկ գործարքները ենթակա են խիստ ստուգման: Պրահան նման խոչընդոտներ չունի, ինչը այն դարձնում է ավելի ճկուն և գրավիչ շուկա համաշխարհային ներդրողների համար:.

Չեխիայի Հանրապետությունը առաջարկում է անշարժ գույքի սեփականության մի քանի տեսակներ, որոնք թույլ են տալիս ներդրողներին ընտրել իրենց կարիքներին համապատասխանող լավագույն տարբերակը։.

Գնումներ կատարել որպես անհատ։ Սա ամենապարզ տարբերակն է, որը հարմար է Չեխիայում բնակարան գնել ցանկացող օտարերկրյա ներդրողների մեծամասնության համար։ Գործընթացը թափանցիկ է և չի պահանջում բարդ իրավական ընթացակարգեր։ Ոչ ռեզիդենտների համար էական սահմանափակումներ չկան. նրանք կարող են ձեռք բերել ինչպես բնակելի, այնպես էլ առևտրային անշարժ գույք։

Ընկերության միջոցով։ Այս տարբերակը ընտրում են խոշոր ներդրողները կամ նրանք, ովքեր պլանավորում են ունենալ մի քանի անշարժ գույք։

• Կառավարման և հարկման գործընթացը պարզեցված է։.
• Հարկային օպտիմալացումը հնարավոր է կորպորատիվ խթանների միջոցով։.
• Սեփականատերը կարող է անանուն մնալ հանրային գրանցամատյաններում։.

Ներդրումներ անշարժ գույքի ֆոնդերի (SICAV) միջոցով: Նման եվրոպական REIT-ներին, սա պասիվ ներդրումային միջոց է, որը չի պահանջում անշարժ գույքի անմիջական կառավարում: Հարմար է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են ներդրումներ կատարել չեխական շուկայում, բայց չեն պարտավորվում գնել որոշակի անշարժ գույք:

Համատեղ սեփականություն և ընտանեկան տրաստներ: Ընտանիքների և ընկերների շրջանում տարածված են, քանի որ թույլ են տալիս նվազագույն մուտքի ծախսեր և վարձակալության եկամտի կիսում:

Չեխիայի անշարժ գույքի շուկան, մասնավորապես Պրահայում, համարվում է Կենտրոնական Եվրոպայի ամենաթափանցիկ և կառուցվածքային շուկաներից մեկը։ Չեխիայի ԵՄ անդամակցության և ժամանակակից կարգավորող չափանիշների շնորհիվ գործարքի գործընթացը պարզ և հասկանալի է նույնիսկ օտարերկրյա ներդրողների համար։ Այնուամենայնիվ, չնայած այս թվացյալ պարզությանը, յուրաքանչյուր փուլ պահանջում է ուշադրություն և մասնագիտական ​​աջակցություն՝ բոլոր հնարավոր ռիսկերը վերացնելու համար։.

Նոտարը և փաստաբանը Չեխիայում անշարժ գույքի գործարքներ կնքելիս ներդրողների իրավունքների օրինականությունն ու պաշտպանությունն ապահովող երկու հիմնական դեմքեր են։.

Նրանց գործառույթները հստակորեն սահմանազատված են, ինչը նվազեցնում է խարդախության և սխալների ռիսկը։.

Համեմատություն Ավստրիայի հետ.

Չեխիայում նոտարական վճարները 2-3 անգամ ցածր են, քան Ավստրիայում, որտեղ նոտարը կարող է գանձել գործարքի գումարի մինչև 3%-ը: Ավելին, Չեխիայում գրանցման գործընթացը տևում է ընդամենը 1-2 շաբաթ, մինչդեռ Ավստրիայում այն ​​կարող է տևել մինչև մեկ ամիս:.

Գնելուց առաջ չափազանց կարևոր է անցկացնել անշարժ գույքի մանրակրկիտ իրավական ստուգում, հատկապես, երբ խոսքը վերաբերում է Պրահայի կենտրոնում գտնվող պատմական շենքերին։.

Իրավաբանը վերլուծում է

1. Սեփականատերերի պատմությունը՝ ժառանգների միջև վեճերից խուսափելու համար։.
2. Կոմունալ ծառայությունների և հարկերի համար պարտքերի առկայություն:.
3. Արգելքներ՝ ձերբակալություններ, գրավադրումներ, իրավական վեճեր:.
4. Շենքի կարգավիճակը՝ մշակութային հուշարձան է, թե պատմական ժառանգության պաշտպանության տակ գտնվող օբյեկտ։.
5. Նախագծային փաստաթղթերի համապատասխանությունը հատկապես կարևոր է նոր շենքերի համար։.

Չեխական օրենսդրությունը թույլ է տալիս օտարերկրյա ներդրողներին անշարժ գույք ձեռք բերել ամբողջությամբ հեռակա կարգով։.

Այս տարբերակը հատկապես տարածված է ԱՊՀ երկրների, Ասիայի և Մերձավոր Արևելքի գնորդների շրջանում:.

Ինչպես է սա աշխատում

1. Գնորդը տրամադրում է իր երկրում նոտարի կողմից վավերացված լիազորագիր։.
2. Լիազորագիրը ապոստիլով է վավերացված և թարգմանվում է չեխերեն։.
3. Փաստաբանը կամ գործակալը, գործելով լիազորագրի ներքո, կատարում է բոլոր գործողությունները՝ բացում է հաշիվ, ստորագրում պայմանագրեր և գրանցում գործարքը։.

Առավելություններ՝

• Գնորդի անձնական ներկայությունը պարտադիր չէ։.
• Արագ մշակում, հատկապես մի քանի անշարժ գույք գնելիս։.
• Ժամանակ խնայել ճանապարհորդության և կազմակերպչական հարցերի վրա։.

Չեխիա ընդդեմ Ավստրիայի

Պրահայում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը անհնար է առանց գույքի ձեռքբերման և տիրապետման հետ կապված հարկերի և լրացուցիչ ծախսերի հստակ պատկերացման։.

Չեխիայի Հանրապետությունն ունի Կենտրոնական Եվրոպայի ամենահստակ և թափանցիկ հարկային համակարգերից մեկը, ինչը այն գրավիչ է դարձնում օտարերկրյա ներդրողների համար: Այնուամենայնիվ, կարևոր է հաշվի առնել տեղական հարկային կանոնակարգերը՝ շահութաբերությունը ճշգրիտ հաշվարկելու և անսպասելի ծախսերից խուսափելու համար:.

Պրահայում բնակարանների կամ բնակարանների վարձակալությունից ստացված եկամուտը ենթակա է պրոգրեսիվ հարկի դրույքաչափի, որը տատանվում է 15%-ից մինչև 23%՝ կախված սեփականատիրոջ եկամտի մակարդակից։.

Մեկ կամ երկու անշարժ գույք ունեցող մասնավոր ներդրողների համար ամենից հաճախ կիրառվող նվազագույն դրույքաչափը 15% է։.

Հատկանիշներ՝

• Հարկը հաշվարկվում է զուտ եկամտի հիման վրա, այսինքն՝ կառավարման, վերանորոգման և կոմունալ վճարումների ծախսերը հանելուց հետո։.
• Սեփականատերերը, որոնք իրենց գույքը վարձակալության են տրամադրում կառավարող ընկերությունների միջոցով, կարող են պահանջել կառավարման վճարը որպես հարկային նվազեցման ենթակա ծախս։.
• Իրավաբանական անձանց համար (օրինակ՝ անշարժ գույք ունեցող ընկերությունների համար) կիրառվում է 19% կորպորատիվ հարկի դրույքաչափը։.

Համեմատություն Ավստրիայի հետ.

Ավստրիայում վարձակալության հարկի դրույքաչափերը ֆիքսված են, ինչը համակարգը դարձնում է կանխատեսելի, բայց պակաս ճկուն: Միևնույն ժամանակ, գույքի պահպանման ծախսերն ավելի բարձր են, հատկապես Վիեննայում, կոմունալ ծառայությունների թանկ սակագների և պարտադիր վճարների պատճառով:.

Չեխիայի Հանրապետությունում կապիտալի եկամտի հարկը կազմում է 15%։.

Այն գանձվում է, եթե գույքը վաճառվում է ձեռքբերումից հինգ տարի անց։ Եթե գույքը տիրապետվել է ավելի երկար ժամանակ, ապա հարկ չի գանձվում։.

Հաշվարկի օրինակ՝

• Բնակարանը գնվել է 400,000 եվրոյով և 3 տարի անց վաճառվել 500,000 եվրոյով։.
• Շահույթը կազմել է 100,000 եվրո, հարկը՝ 15,000 եվրո (15%)։.
• Եթե ​​սեփականատերը վաճառեր այս գույքը 6 տարի անց, ապա հարկ չէր գանձվի։.

Ավստրիայում կանոնները տարբեր են. հարկը գրեթե միշտ գանձվում է, նույնիսկ երկարաժամկետ սեփականության դեպքում, սակայն դրույքաչափերն ավելի ցածր են՝ 4.2-6%, ինչը այն դարձնում է ավելի կանխատեսելի, բայց պակաս շահավետ ակտիվ ներդրողների համար, ովքեր հաճախակի գնում և վաճառում են անշարժ գույք։.

Պրահայում, Բռնոյում կամ Պլզենում բնակարան գնելը կապված է մի շարք լրացուցիչ ծախսերի հետ, որոնք կարևոր է հաշվի առնել ձեր ներդրման վերջնական արժեքը հաշվարկելիս։.

Պրահայի բնակարանների վարձակալության շուկան Եվրոպայի ամենադինամիկներից մեկն է։ Քաղաքում ուսանողների, արտագաղթողների և թվային քոչվորների աճող բնակչությունը հանգեցնում է վարձակալության բարձր պահանջարկի։.

Ներդրողի համար սա նշանակում է վարձակալության վճարումների կայուն հոսք և պոտենցիալ ավելի բարձր եկամուտ, քան Արևմտյան Եվրոպայի մայրաքաղաքների մեծ մասում։.

Airbnb-ի և Booking հարթակների միջոցով կարճաժամկետ վարձակալությունները շարունակում են մնալ տարածված ներդրումային ռազմավարություն, հատկապես Պրահայի կենտրոնական թաղամասերում (Պրահա 1 և 2):.

Շահութաբերությունը կարող է հասնել տարեկան 7-8%-ի, հատկապես զբոսաշրջային սեզոնի ընթացքում։.

Օրինակ՝

• Պրահա 1-ում 50 քմ մակերեսով բնակարանը կարող է մեկ գիշերվա համար բերել 120-150 եվրո։.
• 70% զբաղվածության դեպքում սա կազմում է մոտ 3000 եվրո ամսական կամ 36000 եվրո տարեկան։.
• Ծախսերը կատարելուց հետո զուտ շահույթը կկազմի մոտ 8%։.

Սակայն, վերջին տարիներին Պրահայի իշխանությունները խստացրել են վարձակալության կանոնակարգերը

• Կենտրոնական թաղամասերում կարճաժամկետ վարձակալության համար անհրաժեշտ է լիցենզիա։.
• Տարեկան ներկայացման օրերի քանակի վերաբերյալ սահմանափակումներ են մտցվում։.
• Շենքերի բնակիչները կարող են քվեարկել բնակարանը որպես մինի-հյուրանոց օգտագործելու դեմ։.

Չեխիա ընդդեմ Ավստրիայի

Պրահայում կամ Բռնոյում երկարաժամկետ վարձակալության բնակարանները հարմար են այն ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են նվազեցնել ռիսկերը և ապահովել կայուն եկամուտ։.

Միջին եկամտաբերությունը կազմում է 4-5%, մինչդեռ պահանջարկը մշտապես բարձր է՝ շնորհիվ համալսարանների, միջազգային ընկերությունների և ակտիվ միգրացիոն գործընթացների։.

Չեխիա ընդդեմ Ավստրիայի

Վիեննայում եկամտաբերությունը զգալիորեն ցածր է՝ 2-3%, իսկ շուկան ավելի կարգավորված է. կան խիստ կանոններ առավելագույն վարձակալության գների և վարձակալների իրավունքների վերաբերյալ, ինչը սահմանափակում է շահութաբերությունը։.

Վարձակալության կառավարման ծառայությունները հատկապես կարևոր են օտարերկրյա ներդրողների համար։.

Պրահան ունի կառավարչական ընկերությունների լավ զարգացած շուկա, որոնք զբաղվում են բնակարանային կառավարման ողջ ցիկլով՝ վարձակալներ գտնելուց մինչև վերանորոգում և իրավաբանական աջակցություն։.

• Հանձնաժողով՝ եկամտի 10-15%-ը։.
• Ներառում է գովազդի վճարումը, պայմանագրերի կնքումը և բնակարանի վիճակի մոնիթորինգը։.
• Սա հատկապես կարևոր է կարճաժամկետ վարձակալության համար, որտեղ կառավարումը պահանջում է ամենօրյա ուշադրություն։.

Ճիշտ թաղամասի ընտրությունը շահութաբերության հիմնական գործոնն է: Պրահան ունի հստակ սեգմենտացիա՝ հիմնված անշարժ գույքի տեսակի, թիրախային լսարանի և շահույթի ներուժի վրա:.

Իմ առաջարկությունները՝

• Կարճաժամկետ վարձակալության համար ավելի լավ է ընտրել Պրահա 1-ը և 2-ը։.
• Երկարաժամկետ վարձակալության համար՝ Պրահա 3, 5 և 8:.
• Երկարաժամկետ գնումների համար դիտարկենք Պրահա 9-ը և 10-ը, որտեղ գները ներկայումս ավելի ցածր են, բայց կանխատեսվում է, որ դրանք կբարձրանան նոր ենթակառուցվածքային նախագծերի շնորհիվ։.

Պրահայի անշարժ գույքի շուկան բաժանված է երկու հիմնական հատվածների՝ երկրորդային շուկա և նորակառույցներ։ Յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկությունները, գնային դինամիկան և գրավիչ առանձնահատկությունները։ Դրանց միջև եղած տարբերությունները հասկանալը կարևոր է ներդրումային ճիշտ ռազմավարություն մշակելու համար։.

Պրահայում բոլոր գործարքների մոտ 70%-ը կազմում է երկրորդային շուկան։ Սա պայմանավորված է քաղաքի պատմական ճարտարապետությամբ, որը ձևավորում է Չեխիայի մայրաքաղաքի յուրօրինակ ճարտարապետական ​​տեսքը։ Պրահա 1-ի, 2-ի և 3-ի կենտրոնական թաղամասերում գերակշռում են 19-րդ և 20-րդ դարի սկզբի շենքերը, որոնք երկրի մշակութային ժառանգության մաս են կազմում։.

Երկրորդային շուկայի առավելությունները

• Վարձակալների և զբոսաշրջիկների կողմից բարձր պահանջարկ՝ մթնոլորտի և հեղինակավոր գտնվելու վայրի շնորհիվ։.
• Քառակուսի մետրի համար ավելի ցածր գին՝ համեմատած պրեմիում նորակառույց շենքերի հետ։.
• Բարձրորակ վերանորոգումից հետո գույքի արժեքը բարձրացնելու հնարավորություն։.

Թերություններ՝

• Հին տները պահանջում են մշտական ​​սպասարկում, կոմունալ ծառայությունների և ճակատների վերանորոգում:.
• Որոշ դեպքերում անհրաժեշտ է համակարգել վերակառուցումը և վերանորոգումը ճարտարապետական ​​ժառանգության պաշտպանության մարմինների հետ։.
• Բարձր կոմունալ ծախսեր՝ շենքերի անբավարար էներգաարդյունավետության պատճառով։.

Օրինակ՝

Պրահա 2-ի 19-րդ դարի շենքում գտնվող 70 քմ մակերեսով բնակարանը վաճառվում է 420,000 եվրոյով, սակայն պահանջում է վերանորոգման զգալի ներդրում՝ մոտավորապես 40,000-50,000 եվրո։ Վերանորոգումից հետո անշարժ գույքը կարող է վաճառվել 15-20%-ով ավելի թանկ կամ վարձակալության տրվել զբոսաշրջիկներին Airbnb-ի նման հարթակների միջոցով։.

Պրահայում նորակառույց շենքերը մեծ ժողովրդականություն են վայելում օտարերկրյա ներդրողների շրջանում՝ իրենց թափանցիկ իրավական կառուցվածքի և բարձր շինարարական որակի շնորհիվ: Շատ նախագծեր մշակվում են՝ հաշվի առնելով ESG չափանիշները, այդ թվում՝ էներգաարդյունավետությունը, էկոլոգիապես մաքուր նյութերի օգտագործումը և շենքերի կառավարման խելացի համակարգերի տեղադրումը:.

Նոր շենքերի առանձնահատկությունները

• Նոր համալիրները հաճախ վաճառվում են նույնիսկ շինարարության փուլում (պեղումների փուլում):.
• Իրավական խոչընդոտների նվազագույն ռիսկեր։.
• Բարձր իրացվելիություն՝ ժամանակակից շենքերում բնակարանները ավելի հեշտ է վերավաճառել։.
• Պատմական շենքերի համեմատ ավելի ցածր շահագործման ծախսեր։.

Շուկայի հիմնական խնդիրը նոր շենքերի պակասն է: Շինարարության տեմպերը Պրահայում զգալիորեն ցածր են, քան Վիեննայում կամ այլ եվրոպական մայրաքաղաքներում: Այս սահմանափակումները պայմանավորված են բյուրոկրատիայով և քաղաքաշինության խիստ կանոնակարգերով:

Պրահայի անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը չի ​​սահմանափակվում վարձակալվող բնակարանի դասական գնմամբ։ Շուկան առաջարկում է նաև այլ ռազմավարություններ, որոնք թույլ են տալիս ճկուն կապիտալի կառավարում և մեծացնել եկամտաբերությունը։.

Այս ռազմավարությունը նպատակ ունի դիվերսիֆիկացնել եկամուտները։ Պրահայում մեկ 100 քմ մակերեսով բնակարան գնելու փոխարեն ներդրողը ձեռք է բերում երկու 50 քմ մակերեսով ստուդիա քաղաքի տարբեր մասերում։.

Առավելություններ՝

• Ավելի բարձր ընդհանուր վարձակալության եկամուտ։.
• Մեկ անշարժ գույք վաճառելու և մյուսը պորտֆելում պահելու ունակությունը։.
• Ավելի հեշտ է հարմարվել շուկայի փոփոխություններին։.

Շահութաբերություն. միջինում 10-15%-ով ավելի բարձր, քան մեկ մեծ բնակարան ունենալու դեպքում։

Պրահայի կենտրոնում գտնվող պատմական բնակարանները կարելի է գնել համեմատաբար ցածր գնով, վերանորոգել և վերավաճառել շահույթով։.

• Ներդրումներ. գույքի արժեքի 20-25%-ը ծախսվում է վերանորոգման և դրանց հաստատման վրա:
• Շահութաբերություն. վաճառքի մարժան կարող է հասնել 20-30%-ի:
• Ռիսկերը՝ նախագծային թույլտվության ուշացումներ, որակյալ կապալառուներ գտնելու դժվարություն:

Օրինակ՝

Բնակարան՝ €350,000 + €70,000 վերանորոգում → վաճառք՝ €500,000, զուտ շահույթ՝ մոտ €80,000:.

Պրահան Եվրոպայի ամենամեծ զբոսաշրջային կենտրոններից մեկն է, ինչը մինի-հյուրանոցներն ու ապարթ-հոթելները դարձնում է ներդրումների համար հիանալի ընտրություն։.

• Շահութաբերություն՝ տարեկան մինչև 10%:
• Հատկանիշներ՝ պահանջվում է հյուրանոցի լիցենզիա և անվտանգության կանոնակարգերի պահպանում:
• Վերջին տարիներին այս հատվածը ակտիվորեն զարգանում է համավարակից հետո զբոսաշրջիկների հոսքի աճի շնորհիվ։.

Մանրածախ առևտրի, ռեստորանների, համատեղ աշխատանքային տարածքների և գրասենյակային տարածքների գործունեությունը հիանալի տարբերակներ են ավելի բարձր կապիտալ ունեցող ներդրողների համար։.

• Շահութաբերություն՝ տարեկան 6–9%, ինչը ավելի բարձր է, քան բնակելի անշարժ գույքի դեպքում։.
• Ռիսկերը՝ կախված են տնտեսական իրավիճակից և վարձակալների վճարունակությունից։.
• Համատեղ աշխատանքային տարածքների և թափուր գրասենյակների պահանջարկն աճում է հեռավար աշխատանքի միտման շնորհիվ։.

Չնայած շուկայի գրավչությանը, ներդրողները պետք է տեղյակ լինեն մի շարք ռիսկերի մասին, որոնք կարող են ազդել իրենց ներդրումների շահութաբերության և իրացվելիության վրա։.

Շուկայի գերտաքացման ռիսկ։ Պրահայի կենտրոնական թաղամասերում (Պրահա 1 և 2) վերջին հինգ տարիների ընթացքում գները բարձրացել են 40-50%-ով, ինչը կարող է վկայել գնային փուչիկի ձևավորման մասին։ Եթե գների աճը դանդաղի կամ գները ճշգրտվեն, ապա ամենաբարձր գներով անշարժ գույք գնած ներդրողները կտեսնեն իրենց կապիտալի անկում։

Airbnb-ի և կարճաժամկետ վարձակալության կարգավորում։ Վերջին տարիներին Պրահայի իշխանությունները ակտիվորեն սահմանափակում են կարճաժամկետ բնակարանատերերի գործունեությունը։.

• Պրահա 1-ում և Պրահա 2-ում անհրաժեշտ է կարճաժամկետ վարձակալության լիցենզիա։.
• Որոշ տարածքներում սահմանափակումներ կան տարեկան այն օրերի քանակի վերաբերյալ, որոնց ընթացքում բնակարանը կարող է վարձակալության տրվել զբոսաշրջիկներին։.
• Կանոնների խախտումը ենթադրում է մինչև 20,000 եվրո տուգանք։.

Այս փոփոխությունները կարող են նվազեցնել Պրահայում կարճաժամկետ վարձակալության բնակարաններ թիրախավորող ներդրողների եկամտաբերությունը։.

Բյուրոկրատիա և բարդ գործարքներ օտարերկրացիների համար։ Չնայած Չեխիայում անշարժ գույքի գնման գործընթացը համարվում է թափանցիկ, օտարերկրացիները դեռ կարող են դժվարությունների հանդիպել.

• Փաստաթղթերը չեխերեն թարգմանելու և դրանք նոտարական կարգով վավերացնելու անհրաժեշտությունը։.
• Հեռակա գնում կատարելիս կադաստրային գրանցամատյանում գրանցման գործընթացն ավելի երկար է։.
• Ուժեղ կախվածություն փաստաբանի և անշարժ գույքի գործակալի պրոֆեսիոնալիզմից և կարողություններից։.

Ցածր իրացվելիություն ծայրամասային շրջաններում: Պրահա 9-ում և 10-ում, որտեղ գները դեռևս ցածր են, անշարժ գույքի իրացվելիությունը սահմանափակ է: Բնակարանի վաճառքը կարող է տևել մինչև 9-12 ամիս, հատկապես տնտեսական անկման ժամանակ:

Չեխիա ընդդեմ Ավստրիայի

Պրահան հպարտանում է կյանքի բարձր որակով, մինչդեռ կենսապահովման ծախսերը զգալիորեն ցածր են մնում, քան հարևան Ավստրիայում: Այն ներդրողների համար, ովքեր պլանավորում են ոչ միայն ներդրումներ կատարել, այլև բնակարան գնել Պրահայում կամ Բռնոյում՝ Չեխիայում ապրելու համար, մատչելիության, անվտանգության և զարգացած ենթակառուցվածքների համադրությունը շատ գրավիչ է:.

Կյանքի արժեքը և հարմարությունները: Numbeo-ի տվյալներով՝ Պրահայում ապրելը մոտավորապես 25-30%-ով ավելի էժան է, քան Վիեննայում: Պրահայի կենտրոնում բնակարանի միջին վարձավճարը մոտավորապես 1000-1200 եվրո է, մինչդեռ Վիեննայում նմանատիպ անշարժ գույքի արժեքը 1500-1800 եվրո է:

Սնունդը, տրանսպորտը և զվարճանքը նույնպես ավելի էժան են, ինչը Պրահան հատկապես գրավիչ է դարձնում ընտանիքների և թոշակառուների համար, ովքեր ցանկանում են պահպանել բարձր կենսամակարդակ՝ միաժամանակ ցածր պահելով ծախսերը։.

առողջապահական համակարգը արժանիորեն համարվում է Կենտրոնական Եվրոպայի լավագույններից մեկը։ Բնակիչներն ունեն պարտադիր առողջապահական ապահովագրության համակարգ, որը մասամբ ծածկում է պետական ​​հիվանդանոցային ծառայությունների ծախսերը։ Սա բժշկական օգնությունը հասանելի է դարձնում նույնիսկ միջին եկամուտ ունեցող ընտանիքների համար։ Մասնավոր կլինիկաները առաջարկում են ծառայությունների ավելի լայն տեսականի և ժամանակակից հարմարություններ, մինչդեռ դրանց գները մնում են զգալիորեն ցածր, քան հարևան Ավստրիայում։

Օրինակ՝ Պրահայում մասնագետի հետ խորհրդատվությունը միջինում արժե 40-60 եվրո, մինչդեռ Վիեննայում նույն ծառայությունը կարող է արժենալ 80 եվրո կամ ավելի։ Այսպիսով, Պրահան գրավում է ոչ միայն ներդրողներին, այլև բարձրորակ և մատչելի բժշկական օգնություն փնտրող մարդկանց։.

տրանսպորտային համակարգը լավ մշակված է և հարմար։ Քաղաքը հայտնի է իր մետրոյի և տրամվայի ցանցերով, որոնք ընդգրկում են գրեթե բոլոր շրջանները, այդ թվում՝ արվարձանները։ Սա կյանքը Պրահայում հարմարավետ է դարձնում նույնիսկ առանց մեքենայի։

Ամսական անցաթուղթն արժե մոտ 25-30 եվրո, ինչը հասարակական տրանսպորտը մատչելի է դարձնում ուսանողների, թոշակառուների և երիտասարդ մասնագետների համար: Տաքսիները և մեքենաների համատեղ օգտագործումը նույնպես արագորեն ընդլայնվում են. դրանց գները ցածր են, քան Ավստրիայում, ինչը դրանք հատկապես հարմար է դարձնում արտասահմանցիների և ՏՏ մասնագետների համար, ովքեր կարևորում են շարժունակությունն ու ճկունությունը քաղաքում ճանապարհորդելիս:.

ֆինանսական համակարգը բաց է օտարերկրացիների համար, և բանկային հաշիվ բացելը բավականին պարզ է: Ձեզ անհրաժեշտ է միայն անձնագիր և հասցեի ապացույց: Չեխական բանկերը առաջարկում են ժամանակակից առցանց ծառայություններ անգլերեն լեզվով, ինչը ֆինանսական կառավարումը դարձնում է հարմար նույնիսկ նրանց համար, ովքեր չեն խոսում չեխերեն:

Չեխական կրոնը (CZK) մնում է կայուն արժույթ, իսկ բանկային ավանդները պետության կողմից ապահովագրված են մինչև 100,000 եվրո, ինչը մեծացնում է ներդրողների և մասնավոր անձանց վստահությունը երկրի բանկային համակարգի նկատմամբ։.

թվային քոչվորների և միջազգային մասնագետների շրջանում Եվրոպայի ամենահայտնի տասնյակ քաղաքներից մեկն է Սա պայմանավորված է իր լավ զարգացած տեղեկատվական ենթակառուցվածքներով, արագ ինտերնետով և բազմաթիվ ժամանակակից համատեղ աշխատանքային տարածքներով։ Եվրոպայից և Միացյալ Նահանգներից ծրագրավորողներ, դիզայներներ, մարքեթոլոգներ և առցանց բիզնեսի մասնագետներ ակտիվորեն հոսում են քաղաք։

Մասնագետների այս հոսքը ոչ միայն քաղաքը դարձնում է ավելի միջազգային և դինամիկ, այլև ստեղծում է վարձակալվող բնակարանների կայուն պահանջարկ, ինչը խթանում է գների աճը և Չեխիայի անշարժ գույքի շուկան դարձնում է ավելի գրավիչ ներդրողների համար։.

Պրահան աստիճանաբար դառնում է «եվրոպական ապաստարան» այն մարդկանց համար, ովքեր ձգտում են պաշտպանել իրենց կապիտալը և ապահովել կայունություն և անվտանգություն իրենց ընտանիքների համար: Անկայուն տնտեսություններ ունեցող երկրների քաղաքացիների համար Պրահայում անշարժ գույք գնելը դառնում է իրենց խնայողությունները պահպանելու հուսալի միջոց:.

Որպես ԵՄ և ՆԱՏՕ-ի անդամ՝ Չեխիայի Հանրապետությունը երկարաժամկետ ներդրումների համար անվտանգ իրավասություն է։ Ի տարբերություն Ավստրիայի, չեխական շուկան գործնականում որևէ սահմանափակում չունի օտարերկրյա գնորդների համար, ինչը այն ավելի մատչելի է դարձնում ԱՊՀ, Ասիայի և Մերձավոր Արևելքի ներդրողների համար։

Ընտանիքները Պրահան ընտրում են ոչ միայն բարձրորակ առողջապահության, այլև մատչելի միջազգային դպրոցների համար, որտեղ ուսման վարձը տարեկան կազմում է մոտ 6000 եվրո՝ գրեթե կեսը Վիեննայի ուսման վարձից։ Անվտանգությունը նույնպես կարևոր գործոն է. Պրահայում հանցագործության մակարդակը մնում է ցածր, հատկապես կենտրոնական թաղամասերում, ինչը այն դարձնում է երեխաների հետ ապրելու հարմարավետ վայր։

Կենսաթոշակառուների համար Պրահան Վիեննայի հիանալի այլընտրանք է, որն առաջարկում է նմանատիպ բարձր կյանքի որակ, բայց զգալիորեն ցածր գներ: Բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների գները 30-35%-ով ցածր են, քան Ավստրիայում, ինչը թույլ է տալիս խնայել գումար՝ առանց զոհաբերելու հարմարավետությունը:.

Չեխիան նաև ժողովրդականություն է վայելում Գերմանիայից և Շվեյցարիայից եկած թոշակառուների շրջանում, ովքեր գնահատում են մեղմ կլիման, զարգացած ենթակառուցվածքները և մատչելի գներով մատչելի բժշկական ծառայությունների բարձր մակարդակը։.

Արդյունքում, Պրահան առաջարկում է մատչելիության և կյանքի որակի միջև եզակի հավասարակշռություն՝ հնարավորություններ ընձեռելով երիտասարդ մասնագետներին և ընտանիքներին, ինչպես նաև նրանց, ովքեր փնտրում են հոգեկան հանգստություն և երկարաժամկետ ֆինանսական կայունություն։

Պրահայի և Վիեննայի համեմատությունը որպես բնակության վայրեր

Ներդրումից դուրս գալը ցանկացած ներդրողի ռազմավարության հիմնական տարրն է: Պրահայում անշարժ գույքի վաճառքի գործընթացը համեմատաբար պարզ և թափանցիկ է, բայց այն ունի իր յուրահատուկ առանձնահատկությունները, որոնք պետք է հաշվի առնվեն գործարքը պլանավորելիս:.

Միջին անշարժ գույքի վաճառքի ժամանակահատվածը՝

• Կենտրոնական թաղամասերում (Պրահա 1, 2, 3) անշարժ գույքը վաճառվում է արագ՝ միջինը 3-6 ամսվա ընթացքում։.
• Ավելի ցածր պահանջարկ ունեցող տարածքներում, ինչպիսիք են Պրահա 9-ը և 10-ը, վաճառքի ժամկետը կարող է երկարաձգվել մինչև 9-12 ամիս։.
• ԵՄ-ի և ԱՊՀ երկրների գնորդների բարձր հետաքրքրությունը ապահովում է շուկայի կայուն իրացվելիությունը։.

Կապիտալի եկամտի հարկ։ Անշարժ գույք վաճառելիս ներդրողները պարտավոր են վճարել 15% կապիտալի եկամտի հարկ, եթե գույքը վաճառվում է գնումից հետո հինգ տարվա ընթացքում։

• Եթե ​​գույքը տիրապետվում է ավելի քան 5 տարի, ապա հարկ չի գանձվում։.
• Սպեկուլյատիվ գործարքներ պլանավորող ներդրողների համար այս գործոնը պետք է հաշվի առնվի շահութաբերությունը հաշվարկելիս։.

Չեխիա ընդդեմ Ավստրիայի

Եզրակացություններ

Պրահան համատեղում է ներդրումներից դուրս գալու թափանցիկ պայմանները ցածր հարկերի հետ, ինչը այն տարբերակում է Վիեննայից։

Երկարաժամկետ ներդրողների համար Պրահան գրավիչ է 5 տարվա սեփականության իրավունքից հետո զրոյական կապիտալի եկամտի հարկի շնորհիվ։.

, Վիեննան մնում է ավելի կայուն, բայց պակաս ճկուն շուկա՝ բյուրոկրատիայի բարձր մակարդակով և զգալի հարկային բեռով։

Քսենիա Լևինան Կենտրոնական Եվրոպայի անշարժ գույքի մասնագետ է՝ ավելի քան 15 տարվա փորձով Չեխիայում, Ավստրիայում և Գերմանիայում: Իր կարիերայի ընթացքում նա օգնել է կնքել տասնյակ գործարքներ, այդ թվում՝ բնակելի և առևտրային անշարժ գույքի գնումներ Պրահայում և Վիեննայում, և խորը պատկերացում ունի այս շուկաների միջև եղած հիմնական տարբերությունների մասին:.

Լևինայի խոսքով՝ Պրահան այսօր էլ մնում է տարածաշրջանի ամենադինամիկ շուկաներից մեկը։ Այստեղ գործարքների մշակումն ավելի պարզ և արագ է, քան Ավստրիայում. նախնական համաձայնագրից մինչև գույքի գրանցումը տևում է 4-6 շաբաթ։ Սակայն Վիեննայում գործընթացը կարող է տևել 2-3 ամիս՝ ավելի խիստ կանոնակարգերի և ավելի բարդ բյուրոկրատիայի պատճառով։

Չեխիայի Հանրապետության հիմնական առավելությունը օտարերկրյա ներդրողների համար մատչելիությունն է։ Ի տարբերություն Ավստրիայի, այստեղ գործնականում չկան սահմանափակումներ բնակելի կամ առևտրային անշարժ գույքի գնման հարցում, ինչը բացում է շուկան ԱՊՀ-ից, Ասիայից և Մերձավոր Արևելքից ներդրողների համար։

Լևինան ընդգծում է, որ գործարքի հիմնական փուլը գույքի իրավական ուսումնասիրությունն է: Փաստաբանը պարտավոր է ստուգել

• սեփականատերերի պատմությունը՝ վեճերի կամ երրորդ կողմի իրավունքների հնարավորությունը բացառելու համար
• կոմունալ ծառայությունների կամ հիփոթեքային վարկերի պարտքերի առկայությունը
• կադաստրային տվյալների ճշգրտությունը։.

Չեխիայի Հանրապետությունում այս վերանայումը տևում է 5-7 աշխատանքային օր և արժե մոտավորապես 500-1000 եվրո: Ավստրիայում ուսումնասիրության արժեքն ավելի բարձր է՝ սկսած 1500 եվրոյից, և ընթացակարգն ինքնին կարող է ավելի բարդ լինել բազմաշերտ հաստատման համակարգի պատճառով:.

Մասնագետը խորհուրդ է տալիս դիվերսիֆիկացնել ներդրումները երկու շուկաների միջև, քանի որ դրանք լուծում են տարբեր խնդիրներ։.

Դեպք 1. Պրահայում երկարաժամկետ վարձակալության համար նախատեսված բնակարան՝ կայուն եկամուտ

Գերմանիայից մի ներդրող որոշեց ներդրում կատարել Պրահայի բնակելի անշարժ գույքում՝ վարձակալությունից կայուն եկամուտ ստանալու համար։.

Նա գնել է 58 քառակուսի մետր մակերեսով երկու ննջասենյակով բնակարան Պրահա 3-ում (Ժիժկով), որը ուսանողների և միջազգային ընկերությունների շրջանում հայտնի թաղամաս է: Գույքի գինը կազմել է 320,000 եվրո: Շենքը կառուցվել է 2018 թվականին և վերանորոգման կարիք չի ունեցել:.

Բնակարանը երկարաժամկետ վարձակալության էր տրվել ամերիկացի ՏՏ մասնագետի, որն աշխատում էր չեխական խոշոր ստարտափում: Միջին վարձավճարը կազմում էր ամսական 1450 եվրո կամ տարեկան 17400 եվրո: Երեք տարի անց գույքի արժեքը աճել է 18%-ով՝ հասնելով 378,000 եվրոյի: Հաշվի առնելով կապիտալի աճը՝ ընդհանուր եկամտաբերությունը կազմել է տարեկան մոտավորապես 8%:.

Դեպք 2. Գյուղական տուն՝ վերավաճառքի նախագիծ

Չեխիայի Հանրապետությունից մի ներդրող գնել է հին տուն Կարլովի Վարիի մոտ գտնվող մի գյուղում, որը Պրահայից մեկ ժամվա մեքենայով է գտնվում։ Գինը կազմել է 95,000 եվրո։ Տունը վատ վիճակում էր, բայց գտնվում էր գերմանացի զբոսաշրջիկների շրջանում սիրված գեղատեսիլ վայրում։.

Ներդրողը լրացուցիչ 45,000 եվրո է ներդրել վերանորոգման մեջ, ներառյալ կոմունալ ծառայությունների ամբողջական փոխարինումը, տանիքի վերանորոգումը և ներքին հարդարումը: Ընդհանուր արժեքը կազմել է 140,000 եվրո: Ինը ամիս անց տունը վաճառքի հանվեց և վաճառվեց մի գերմանական ընտանիքի 210,000 եվրոյով:.

Դեպք 3. Բռնոյի բնակարան ուսանողների համար – Երկարաժամկետ վարձակալության մեծ պահանջարկ

Բռնոն Չեխիայի երկրորդ խոշորագույն քաղաքն է և խոշոր համալսարանական կենտրոն։ Իսրայելցի մի ներդրող որոշել է Բռնոյում գնել 35 քառակուսի մետր մակերեսով փոքրիկ ստուդիո-բնակարան՝ Մասարիկի համալսարանի մոտ։.

Գույքի գինը 155,000 եվրո է, շենքը նոր է և կկառուցվի 2023 թվականին։ Բնակարանը վարձակալության է տրվում ուսանողներին՝ ամսական 850 եվրոյով։ Կառավարման ընկերությունը լրիվ կառավարման համար գանձում է եկամտի 12%-ը, ինչը թույլ է տալիս ներդրողին կենտրոնանալ այլ նախագծերի վրա։.

Դեպք 4. Բնակարան Պիլզենում – բյուջետային մուտք շուկա

Պլզենը, որը Չեխիայի չորրորդ խոշորագույն քաղաքն է, հայտնի է որպես տարածաշրջանի արդյունաբերական և համալսարանական կենտրոն։ Լեհ ներդրողը որոշեց ներդրում կատարել փոքր բնակարանի մեջ՝ երկարաժամկետ վարձակալության համար։.

Գույք՝ 42 քմ մակերեսով մեկ սենյականոց բնակարան 2010 թվականին կառուցված շենքում: Գնման գինը՝ €110,000: Բնակարանը վարձակալության է տրվել Škoda ավտոմոբիլային գործարանի աշխատակցին ամսական €700-ով:.

Դեպք 5. Ընտանեկան տուն՝ ներդրում և բնակության վայր

Ուկրաինացի զույգը երկու երեխաների հետ տեղափոխվեց Չեխիա։ Նրանց նպատակն էր Չեխիայում տուն գնել մշտական ​​բնակության համար՝ վերավաճառքի հնարավորությամբ։ Նրանք գտան ժամանակակից 160 քմ մակերեսով տուն Պրահա 9-ում, քաղաքի կենտրոնից 20 րոպե հեռավորության վրա գտնվող։.

Գնման գինը կազմել է 520,000 եվրո։ Տունը լավ վիճակում էր և վերանորոգման կարիք չուներ։ Երեք տարի անց, շուկայական գների աճի շնորհիվ, տան արժեքը հասավ 620,000 եվրոյի։ Եթե ընտանիքը որոշի վաճառել տունը, նրանց շահույթը կկազմի 100,000 եվրո՝ առանց պահպանման ծախսերի։.

Դեպք 6. 300,000 եվրո բյուջե ունեցող ներդրող՝ Պրահայում և Բռնոյում ներդրումների դիվերսիֆիկացման համար

Ղազախստանից մի ներդրող ցանկանում էր դիվերսիֆիկացնել իր պորտֆելը՝ մեկ անշարժ գույքից կախվածությունից խուսափելու համար: Ռազմավարությունը ներառում էր երկու բնակելի անշարժ գույքի ձեռքբերում

• Պրահա, Վինոհրադի շրջան – 40 քմ մակերեսով բնակարան՝ 200,000 եվրոյով, երկարաժամկետ վարձակալության համար։.
• Բռնո, ստուդիո-բնակարան համալսարանի մոտ – 100,000 եվրո, վարձակալությամբ տրվում է ուսանողներին։.

Պորտֆելի ընդհանուր եկամտաբերությունը տարեկան 8% էր, և ընդհանուր ռիսկը մեղմացվել էր ակտիվները երկու քաղաքների միջև բաշխելով։ Ներդրողը նաև ճկունություն ձեռք բերեց իր կապիտալը կառավարելու համար. եթե մեկ քաղաքում պահանջարկը նվազում է, նա կարող է փոխհատուցել մյուսում ստացված շահույթը։.

Դեպք 7. Գնումներ ընկերության միջոցով՝ հարկային օպտիմալացում

Ամերիկացի ներդրողը Պրահայում գնել է երկու անշարժ գույք՝ վարձակալության համար նախատեսված բնակարան և սրճարանի համար նախատեսված առևտրային տարածք։ Ընդհանուր արժեքը կազմել է 1.1 միլիոն եվրո։ Հարկային բեռը նվազեցնելու և կառավարումը պարզեցնելու համար նա գրանցել է չեխական ընկերություն՝ Պրահայում գրանցված գրասենյակով։ Չորս տարվա ընթացքում երկու անշարժ գույքի արժեքն էլ աճել է 22%-ով։.

Ներդրողը խնայեց մոտ 60,000 եվրո հարկերից և նաև կարողացավ օրինականորեն վերաներդնել շահույթը այլ նախագծերում՝ առանց լրացուցիչ հարկեր կրելու։ Այս ռազմավարությունը հարմար է 500,000 եվրո կամ ավելի բյուջե ունեցող խոշոր ներդրողների համար, հատկապես, եթե նրանք պլանավորում են գնել մի քանի անշարժ գույք կամ առևտրային անշարժ գույք։.

Պրահան և Վիեննան Կենտրոնական Եվրոպայի երկու հիմնական անշարժ գույքի կենտրոններ են, սակայն նրանց ներդրումային պրոֆիլներն ունեն մի շարք հիմնարար տարբերություններ։.

Պրահան իդեալական է նրանց համար, ովքեր ձգտում են արագ կապիտալի աճ և վարձակալությունից եկամուտ ստանալ: Քաղաքը արագ զարգանում է՝ ամեն տարի գրավելով զբոսաշրջիկների, ուսանողների և ՏՏ մասնագետների: Չնայած կարճաժամկետ վարձակալության կանոնակարգերի և կենտրոնական շրջաններում գերտաքացման հետ կապված ռիսկերին, աճի ներուժը մնում է շատ բարձր:

Վիեննան ընտրություն է այն ներդրողների համար, ովքեր կայունությունը գերադասում են շահութաբերությունից։ Չնայած գների արագ աճ չկա, շուկան պաշտպանված է կտրուկ տատանումներից։ Սա հատկապես կարևոր է նրանց համար, ովքեր անշարժ գույքը դիտարկում են որպես կապիտալի երկարաժամկետ պահպանման գործիք։

Ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու խորհուրդներ

• Միշտ անցկացրեք գույքի մանրակրկիտ իրավական ուսումնասիրություն։.
• Մի՛ ներդնեք ձեր ամբողջ գումարը կարճաժամկետ վարձակալության մեջ՝ համատեղեք տարբեր տեսակի անշարժ գույք։.
• Վստահեք մասնագետներին՝ իրավաբանների, հարկային խորհրդատուների, կառավարչական ընկերությունների։.
• Բազմազանեցրեք ձեր ներդրումային պորտֆելը` ներդրումներ կատարելով անշարժ գույքի մեջ Չեխիայում և Ավստրիայում։.

Մասնագետները գնահատում են, որ մինչև 2030 թվականը ՝ շինարարության սահմանափակ ծավալի և աճող պահանջարկի պատճառով: Տեղական իշխանությունները, հավանաբար, կշարունակեն կարգավորել կարճաժամկետ վարձակալության ոլորտը (Airbnb), ինչը կհանգեցնի երկարաժամկետ բնակարանների գների բարձրացման: Հիմնական աճի պոտենցիալ ունեցող տարածքները Պրահա 1-3-ից դուրս գտնվող տարածքներն են, ներառյալ Պրահա 5-ի, 9-ի և 10-ի բարդ զարգացման նախագծերը:

Պատրաստվում է գնմանը

Իրավաբանական ուսուցում

Ֆինանսական հաշվարկներ և գնումներ

Գույքի կառավարում

Հարկեր և ֆինանսներ

Ելքի ռազմավարություն