Ներդրումներ Կիպրոսի անշարժ գույքում. Ինչ պետք է իմանաք

Վերջին տարիներին Կիպրոսի անշարժ գույքի շուկան ամրապնդել է իր դիրքերը որպես ներդրողների համար ամենապահանջված վայրերից մեկը։ Այն գրավիչ է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են տուն գնել Կիպրոսում, միաժամանակ փնտրելով ծովափնյա կյանքի, կայուն վարձակալական եկամտի և գրավիչ հարկային պայմանների համադրություն։

Այս հոդվածի նպատակն է համակարգված վերլուծություն կատարել Կիպրոսի անշարժ գույքի ներդրումային գրավչության վերաբերյալ՝ անձնական օգտագործման և հանգստի համար տուն գնելուց մինչև շինարարական նախագծերի օգտագործումը որպես պասիվ եկամտի աղբյուր և միջազգային կապիտալի կառուցվածքավորման գործիք։

Ինչո՞ւ հիմա։ Միջերկրածովյան շուկայում ներդրողների հետաքրքրությունը փոխվում է։ Դասական ուղղությունները, ինչպիսիք են Իսպանիան և Պորտուգալիան, ավելի ու ավելի գերկարգավորվող են դառնում, մինչդեռ Հունաստանը ճնշման տակ է սեփական բյուրոկրատիայի կողմից։ Մյուս կողմից, Կիպրոսը օգտվում է սեզոնային վայրերում վարձակալության պահանջարկի աճից, թվային քոչվորների և ՏՏ մասնագետների կայուն ներհոսքից, ինչպես նաև ոչ բնակիչների համար ճկուն հարկային ռեժիմներից։

Ավելին, տեղափոխվողների համար նախատեսված նոր ծրագրերը, այդ թվում՝ թվային քոչվորի վիզան և ոչ տեղացի քաղաքացիների համար պարզեցված հարկային ռեժիմները, էլ ավելի են մեծացրել միջազգային ներդրողների հետաքրքրությունը։

Ես Քսենիա Լևինան եմ՝ իրավաբան, ով փորձ ունի անշարժ գույքի գործարքների ոլորտում ԵՄ-ում, այդ թվում՝ Կիպրոսում և Ավստրիայում: Իմ մասնագիտացումն է ներդրողներին իրավաբանական աջակցություն ցուցաբերելը, սեփականության կառուցվածքների ձևակերպումը, KYC/AML բոլոր պահանջների պահպանումը և գնորդների շահերի պաշտպանությունը Կիպրոսի իրավական համակարգում:

Ընդհանուր պատկերը հասկանալու համար համեմատություն անենք Ավստրիայի հետ (սա ավելի մանրամասն կքննարկվի հոդվածի հետագա մասում):

Կիպրոսը զբաղեցնում է եզակի դիրք եվրոպական ներդրումային քարտեզի վրա՝ համատեղելով հանգստավայրի և բիզնես շուկայի առանձնահատկությունները։ Կարելի է առանձնացնել երեք հիմնական հատվածներ՝

Բնակելի հանգստավայրերի ոլորտը ներառում է ծովափնյա առանձնատներ և բնակարաններ Լիմասոլում, Պաֆոսում և Այիա Նապայում: Այս անշարժ գույքը կարող է ապահովել ամենաբարձր եկամուտը, երբ շահագործվում է որպես սեզոնային վարձակալության գոտի:

Քաղաքային անշարժ գույք ՝ բնակարաններ և տներ Նիկոսիայում, Լիմասոլում և Լարնակայում: Այստեղ երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկն ավելի մեծ է ուսանողների, միջազգային ընկերությունների աշխատակիցների և տեղափոխվողների կողմից:

Պրեմիում նախագծեր ՝ ափամերձ շքեղ բնակարաններ և պենտհաուսներ, որոնք հաճախ կառավարվում են միջազգային օպերատորների կողմից: Այս տարբերակն ավելի հարմար է կապիտալի և կարգավիճակի պահպանմանը, քան եկամտաբերության մաքսիմալացմանը:

Իրավական երաշխիքների առումով Կիպրոսը բարենպաստորեն համեմատվում է Միջերկրածովյան շատ երկրների հետ։ Այն գործում է Համագործակցության օրենքներով, ինչը շուկան դարձնում է ավելի թափանցիկ և հասկանալի օտարերկրյա ներդրողների համար։ Բոլոր փաստաթղթերը հասանելի են անգլերենով, գործարքները հաստատվում են փաստաբանների և միջնորդների կողմից, իսկ գույքի գրանցումը կատարվում է պետական ​​հողային գրանցամատյանի միջոցով։

Կիպրոսը մշտապես բարձր դիրք է զբաղեցնում բոլոր առաջատար միջազգային վարկանիշային աղյուսակներում.

• Գործարարությամբ զբաղվելու հեշտություն – ինդեքսն ավելի բարձր է, քան միջերկրածովյան հարևանների մեծ մասում։
• Հարկային մրցունակության ինդեքս – Կիպրոսը ոչ ռեզիդենտների համար ամենագրավիչ իրավասություններից մեկն է՝ իր ոչ ռեզիդենտ ռեժիմի և ցածր կորպորատիվ հարկի դրույքաչափերի (12.5%) շնորհիվ։
• Բնակարանների գների դինամիկա. վերջին 5 տարիների ընթացքում շուկան կայուն աճ է ցուցաբերել, մասնավորապես՝ Լիմասոլում և Պաֆոսում։

Կիպրոսի մրցակիցները շուկայում մնում են Հունաստանը, Պորտուգալիան, Իսպանիան և Մալթան, սակայն Կիպրոսը հաղթում է իր կլիմայի, անգլիախոս միջավայրի, արտասահմանցիների և ՏՏ ընկերությունների համար զարգացած ենթակառուցվածքների և ճկուն հարկային ռեժիմի շնորհիվ։

Այսպիսով, Կիպրոսը նրանց ընտրությունն է, ովքեր փնտրում են հավասարակշռություն ծովափնյա կյանքի, տեղափոխման հնարավորությունների և ավելի բարձր եկամտի միջև: Միևնույն ժամանակ, Ավստրիան առաջնահերթություն է նրանց համար, ովքեր փնտրում են կանխատեսելիություն և երկարաժամկետ կայունություն:

Երբ ներդրողները Կիպրոսը համարում են առաջնահերթ տարբերակ, նրանք գրեթե միշտ այն համեմատում են այլ եվրոպական իրավասությունների հետ։ Հիմնական մրցակիցները Միջերկրածովյան և Կենտրոնական Եվրոպայի երկրներն են, որոնք առաջարկում են համեմատելի ներդրումային տարբերակներ՝ ծովափնյա բնակարաններ, երկարաժամկետ քաղաքային բնակարաններ կամ առևտրային անշարժ գույք։

Ավստրիան Կիպրոսի լրիվ հակառակն է։ Այնտեղ բացակայում են ծովային և հանգստավայրերի սեզոնները, բայց այն առաջարկում է հուսալի կայունություն։ Վիեննան ամենահուսալի ներդրումային վայրերից մեկն է. գները սկսվում են 5000 եվրո/մ²-ից և երկարաժամկետ հեռանկարում ապահովում են 2-3% եկամտաբերություն։ Զալցբուրգում և Ինսբրուկում գները ավելի բարձր են, քան ԵՄ միջին ցուցանիշը, իսկ եկամտաբերությունը՝ ցածր, բայց նաև կայուն։ Ավստրիան կենտրոնացած է «կապիտալի պահպանման» վրա, մինչդեռ Կիպրոսը կենտրոնացած է «եկամտի և կենսակերպի» վրա։

Իսպանիա և Պորտուգալիա։ Այս երկրները առաջարկում են զարգացած հանգստավայրային անշարժ գույքի շուկա՝ աշխույժ զբոսաշրջիկների հոսքով։ Իսպանիայում Կոստա դել Սոլում գները սկսվում են 2,500-3,000 եվրո/մ²-ից, մինչդեռ Լիսաբոնում և Պորտոյում դրանք նույնիսկ ավելի բարձր են (4,000-5,000 եվրո/մ²)։ Կարճաժամկետ եկամտաբերությունը կարող է հասնել 5-6%-ի, սակայն վարձակալության կանոնակարգերը բավականին խիստ են, և լիցենզիաներ ստանալն ավելի դժվար է, քան Կիպրոսում։

Հունաստան։ Համեմատելի կլիմայական և զբոսաշրջային պատկերներ։ Աթենքում և Սալոնիկում գները սկսվում են 2,000 եվրո/մ²-ից և զգալիորեն ավելի բարձր են կղզիներում։ Բերքատվությունը տատանվում է 4-6%-ի սահմաններում, սակայն վարչական խոչընդոտներն ավելի բարձր են, քան Կիպրոսում, և բյուրոկրատիան ավելի շատ մարտահրավերներ է առաջացնում։

Մալթան «կղզային ապրելակերպի» ուղղակի մրցակից է։ Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի շուկան փոքր է և թանկ. գները սկսվում են 4000 եվրո/մ²-ից, իսկ իրացվելիությունը սահմանափակվում է երկրի չափսերով։ Շատ ներդրողների համար Կիպրոսը, կարծես, ավելի մատչելի տարբերակ է՝ պահպանելով անգլիախոս համատեքստը։

Չեռնոգորիա։ Ավելի մատչելի տարբերակ ծովափնյա անշարժ գույք փնտրող ներդրողների համար։ Գները սկսվում են 1,800-2,500 եվրո/մ²-ից՝ 5-7% եկամտաբերությամբ, սակայն շուկան ավելի փոքր է և ավելի անկայուն, քան Կիպրոսում։

Կիպրոսի անշարժ գույքի շուկան Միջերկրական ծովի ամենադինամիկ շուկաներից մեկն է։ Դրա զարգացումը անմիջականորեն կապված է զբոսաշրջության, միջազգային պահանջարկի և կղզու հարկային քաղաքականության հետ։

Պատմություն և հիմնական միտումներ։ Մինչև 2008 թվականի համաշխարհային ճգնաժամը Կիպրոսը շինարարական բում էր ապրում, իսկ ափամերձ քաղաքները, մասնավորապես Լիմասոլը և Պաֆոսը, արագ զարգացում էին ապրում։ Սակայն ճգնաժամը հանգեցրեց գների գրեթե 30-40%-ով անկման։

2013 թվականին եվրոպական պարտքային ճգնաժամը և բանկային համակարգի վերակառուցումը կրկին հարվածեցին շուկային, սակայն արտաքին պահանջարկը օգնեց այն վերականգնվել։ 2013-ից մինչև 2020 թվականը հիմնական շարժիչ ուժը քաղաքացիություն ստանալու ներդրումային ծրագիրն էր, որը ներգրավել էր միլիարդավոր եվրոներ, բայց փակվել էր 2020 թվականի վերջին ԵՄ քննադատության պատճառով։

Շեշտը այժմ տեղափոխվել է մշտական ​​բնակության վրա՝ ներդրումների միջոցով (նոր շենքերում 300,000 եվրոյից սկսած) և երկարաժամկետ վարձակալության միջոցով, հատկապես ակտիվ տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ֆինանսական միգրացիա ունեցող քաղաքներում։

Անշարժ գույքի գների դինամիկա (2010-2025)

Լիմասոլ:

• Կիպրոսի ամենաթանկ և զարգացած անշարժ գույքի շուկան։
• Այն համարվում է «Կիպրոսի Դուբայը». այստեղ են գտնվում երկնաքերեր՝ բիզնես և պրեմիում դասի բնակարաններով, նավահանգիստ, զբոսանավային նավահանգիստներ և միջազգային ընկերությունների գրասենյակներ։
• Լիմասոլը կենտրոն է տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ֆինանսական ոլորտների տեղափոխվողների համար։ Այնտեղ են գտնվում ԵՄ-ում և Մերձավոր Արևելքում գործող բազմաթիվ ընկերությունների գլխամասային գրասենյակներ։
• Ծովափնյա և նոր համալիրներում բնակարանների արժեքը 2025 թվականին կհասնի 6000-10000 եվրոյի մեկ քառակուսի մետրի համար։ Վարձավճարները բարձր են մնում ամբողջ տարվա ընթացքում (հատկապես կորպորատիվ հաճախորդների համար)։

Պաթոս.

• Ավելի «ընտանեկան» վայր՝ շեշտը դնելով կենսակերպի և հանգստի վրա։
• Գնորդներ՝ բրիտանացիներ (ավանդաբար ամենամեծ խումբը), գերմանացիներ, սկանդինավցիներ։
• Հանրաճանաչ են լողավազաններով և լիարժեք սպասարկման համալիրներով վիլլաները։
• Գները չափավոր են՝ 2-3 հազար եվրո/մ² բնակարանների և 3-5 հազար եվրո/մ² առանձնատների համար։
• Կարճաժամկետ վարձակալության շուկան կենսունակ է, բայց երեխաների հետ տեղափոխվող ընտանիքների կողմից նաև երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկ կա։

Լարնակա։

• Երկար ժամանակ համարվելով երկրորդային շուկա, այն վերջին տարիներին ակտիվորեն զարգանում է նոր նավահանգստի, նավահանգստի և խոշորածավալ զարգացման նախագծերի շնորհիվ։
• Մուտքի շեմն այստեղ ավելի ցածր է (բնակարաններ՝ €2-2.5 հազար/մ²-ից սկսած):
• Հիմնական առավելությունը տրանսպորտային հասանելիությունն է. օդանավակայանը գտնվում է հենց քաղաքում։
• Հաջորդ 3-5 տարիների ընթացքում կանխատեսվում է զգալի գների աճ՝ ենթակառուցվածքային ներդրումների շնորհիվ։

Նիկոսիա:

• Մայրաքաղաքը և բիզնես կենտրոնը։ Այն զբոսաշրջային վայր չէ, բայց կարևոր է կայուն վարձակալական եկամուտ փնտրող ներդրողների համար։
• Հիմնական վարձակալներ՝ պետական ​​ծառայողներ, համալսարանական ուսանողներ, երկարաժամկետ պայմանագրերով ընկերություններ։
• Գները ավելի ցածր են, քան ափին՝ 1.5-2.5 հազար եվրո/մ²։
• Նիկոսիայում երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերությունը կարող է ավելի բարձր լինել, քան հանգստավայրերում (կայունության պատճառով):

Այիա Նապա և Պրոտարաս.

• Մաքուր հանգստավայրային շրջաններ. բարձր եկամուտ է ապահովվում օրական սեզոնային վարձակալության միջոցով (ապրիլ-հոկտեմբեր):
• Ներդրողների կողմից պահանջարկը կենտրոնացած էր կարճաժամկետ վարձակալության վրա։
• Բարձր սեզոնայնություն. շահութաբերությունը կարող է հասնել տարեկան 8-10%-ի, սակայն տարվա մնացած ժամանակահատվածում (ձմռանը) եկամուտը կտրուկ նվազում է։
• Գները՝ 2-3 հազար եվրո/մ², որը ցածր է, քան Լիմասոլում կամ Պաֆոսում, սակայն ներդրումների եկամտաբերությունն ավելի բարձր է ճիշտ կառավարման դեպքում։

Նորակառույց շենքերի ժամանակակից բնակարանները մնում են ամենատարածված տարբերակը նրանց համար, ովքեր պլանավորում են բնակարան գնել Կիպրոսում կամ ներդրում կատարել վարձակալության անշարժ գույքում :

Կառուցապատողները թիրախավորում են միջազգային շուկան, ուստի կառուցվում են նոր բնակելի համալիրներ՝ Եվրոպայի և Մերձավոր Արևելքի չափանիշներին մոտ չափանիշներով: Դրանք ունեն լայնածավալ ենթակառուցվածքներ, այդ թվում՝ լողավազաններ, մարզասրահներ, դարպասներով փակ բակեր և դռնապանի ծառայություններ: Պրեմիում նախագծերը ներառում են նաև սպա գոտիներ, տանիքի սրահներ և անվտանգ կայանատեղի:

Այս ձևաչափը հարմար է երեխաներ ունեցող ընտանիքների և արտասահմանցիների համար, ովքեր ցանկանում են ապրել ծանոթ և հարմարավետ միջավայրում: Գները տարբեր են՝ սկսած Լարնակայի և Պաֆոսի մատչելի անշարժ գույքից մինչև Լիմասոլի ավելի թանկ բնակարաններ, որտեղ գները կարող են գերազանցել 10,000 եվրոն մեկ քառակուսի մետրի համար:

Առանձին շուկայական հատված են զբաղեցնում ափամերձ քաղաքային տները և վիլլաները : Սա ավելի ավանդական և հեղինակավոր տեսակի անշարժ գույք է, որը հիմնականում նախատեսված է Մեծ Բրիտանիայից, Գերմանիայից և Իսրայելից հարուստ գնորդների համար: Ծովափնյա վիլլան ավելին է, քան պարզապես տուն. այն կարգավիճակի խորհրդանիշ է և խոստումնալից երկարաժամկետ ակտիվ:

Պաֆոսի կամ Այիա Նապայի կոմպակտ տների գները սկսվում են 500,000 եվրոյից և կարող են հասնել մի քանի միլիոնի Լիմասոլում և մեկուսացված ափամերձ շրջաններում: Այս երկիրը որպես մշտական ​​բնակության վայր ընտրող ընտանիքների համար Կիպրոսում առանձնատուն գնելը հաճախ լավագույն տարբերակն է. այն առաջարկում է մեծ տարածք, մասնավոր լողավազան և ամառային սեզոնի ընթացքում գույքը զբոսաշրջիկներին վարձակալության տալու հնարավորություն:

Հատկապես ուշադրության է արժանի եկամուտ ստեղծող բնակելի համալիրների ձևաչափը՝ պատվիրակված կառավարմամբ , այսպես կոչված «հանգստավայրի ոճով»։ Ներդրողը գնում է բնակարան կամ ստուդիա, իսկ կառավարիչ ընկերությունը հոգ է տանում բոլոր գործառնական գործողությունների մասին՝ վարձակալներ գտնելը, սպասարկումը և վճարումների հավաքագրումը։

Այս տեսակի «պասիվ ներդրումը» թույլ է տալիս սեփականատիրոջը պարզապես եկամուտ ստանալ, մինչդեռ գույքը պահպանում է իր իրացվելիությունը: Այս մոտեցումն ավելի ու ավելի հաճախ են ընտրում Եվրոպայից և Մերձավոր Արևելքից ներդրողները, ովքեր ցանկանում են ակտիվ ունենալ ԵՄ-ում, բայց չեն պլանավորում անձամբ կառավարել վարձակալության գումարը:

Առանձին խորշ են բնակարանային հյուրանոցները ։ Ասիայում և ԱՄՆ-ում տարածված այս ձևաչափը ակտիվորեն զարգանում է նաև Կիպրոսում։ Ծրագիրը ենթադրում է, որ ներդրողը գնում է հյուրանոցային համալիրի բաժնեմաս և ստանում ֆիքսված եկամտաբերություն, սովորաբար տարեկան 4-6%։

Գնորդի համար սա անվտանգ և թափանցիկ տարբերակ է. գույքը գործում է որպես լիարժեք հյուրանոց, կառավարվում է մասնագիտական ​​ցանցի կողմից, և շահութաբերությունը կախված չէ պահանջարկի սեզոնային տատանումներից։

Կիպրոսի անշարժ գույքի գնորդի պրոֆիլը բավականին բազմազան է, բայց կարելի է առանձնացնել մի քանի հիմնական կատեգորիաներ։

Արտասահմանյան ներդրողները կազմում են ամենամեծ բաժինը ։ Նրանց թվում հատկապես աչքի են ընկնում Գերմանիայի, Ֆրանսիայի և Սկանդինավյան երկրների քաղաքացիները, ովքեր Կիպրոսը դիտարկում են որպես կապիտալի դիվերսիֆիկացման հարթակ։

բրիտանացիների շրջանում ժողովրդականություն է վայելել . գաղութային ժամանակներից ի վեր նրանք ակտիվորեն անշարժ գույք են ձեռք բերել կղզում, մասնավորապես՝ Պաֆոսում և Լիմասոլում: 2022 թվականից ի վեր Իսրայելից և Մերձավոր Արևելքից ներդրողների հետաքրքրությունը մեծացել է, ինչը պայմանավորված է տարածաշրջանում քաղաքական անկայունությամբ և որոշ ակտիվներ ԵՄ իրավասության տակ տեղափոխելու ցանկությամբ:

Գնորդների երկրորդ խումբը տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ֆինանսական ոլորտների տեղափոխողներն ։ Վերջին տարիներին Կիպրոսը կենտրոնացել է միջազգային բիզնեսների ներգրավման վրա՝ մեկնարկելով գլխամասային գրասենյակի ծրագիր, ընկերությունների համար արտոնյալ հարկային ռեժիմներ և տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետների համար հատուկ վիզաներ։

Արդյունքում, խոշոր ՏՏ ընկերությունները գրասենյակներ են բացում Լիմասոլում և Լառնակայում, և նրանց աշխատակիցների կողմից բնակարանների պահանջարկը աճում է հսկայական տեմպերով։

Առանձին կատեգորիա են մշտական ​​բնակության համար անշարժ գույք գնող ընտանիքները : Նրանց համար կարևոր են ենթակառուցվածքները, դպրոցները և առողջապահությունը: Կիպրոսում կան բազմաթիվ միջազգային դպրոցներ, որոնք գործում են բրիտանական և ամերիկյան կրթական համակարգերի շրջանակներում, ինչը այն գրավիչ է դարձնում ԵՄ-ից և Մերձավոր Արևելքից եկած ընտանիքների համար: Այս գնորդները հաճախ ընտրում են առանձնատներ կամ մի քանի ննջասենյակներով ընդարձակ բնակարաններ:

Ներքին պահանջարկը նույնպես գոյություն ունի, բայց այն զգալիորեն ավելի փոքր է։ Կիպրոսցիներն ավելի հաճախ բնակարաններ են գնում արդեն իսկ գոյություն ունեցող շուկայում՝ կենտրոնանալով մատչելիության և գնի վրա, մինչդեռ օտարերկրյա ներդրողները պահանջարկ են ստեղծում բարձրակարգ անշարժ գույքի և նորակառույցների նկատմամբ։

Կիպրոսի վարձակալության շուկան բաժանված է մի քանի հատվածների, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկությունները։

Երկարաժամկետ շուկան հիմնականում ուղղված է միջազգային ընկերությունների աշխատակիցներին, բանկիրներին և տեղափոխվողներին: Լիմասոլում և Նիկոսիայում վարձակալության տները պահանջարկ ունեն ամբողջ տարվա ընթացքում՝ ապահովելով կայուն եկամտաբերություն առանց արտահայտված սեզոնայնության:

Լիմասոլում երկու ննջասենյակով բնակարանի վարձակալության միջին գինը 2025 թվականին գերազանցում է 2000 եվրոն ամսական, և կանխատեսումները ցույց են տալիս հետագա աճ, քանի որ առաջարկը սահմանափակ է։

Կարճաժամկետ շուկան դասական զբոսաշրջային հատված է, որն առավել զարգացած է Պաֆոսում, Այիա Նապայում և Պրոտարասում: Այստեղ շահութաբերությունը ուղղակիորեն կախված է սեզոնից. պահանջարկը կտրուկ աճում է ապրիլից հոկտեմբեր, իսկ ամառային ամիսներին բաժին է ընկնում տարեկան եկամտի մոտ 70%-ը: Այնուամենայնիվ, ակտիվությունը կտրուկ նվազում է ձմեռային ամիսներին, ինչը պահանջում է ներդրողների կողմից ուշադիր ռազմավարական պլանավորում:

Երրորդ խորշը կորպորատիվ վարձակալությունն : Շատ ընկերություններ բնակարաններ կամ տներ են վարձակալում Կիպրոսում աշխատող իրենց աշխատակիցներին: Այս հատվածը հատկապես պահանջարկ ունի Լիմասոլում, որտեղ գտնվում են տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ֆինանսական ընկերությունների գլխավոր գրասենյակները: Կորպորատիվ վարձակալները գնահատում են պայմանագրերի հուսալիությունը և երկարաժամկետ բնույթը, ինչը նման գործարքները շահավետ է դարձնում սեփականատերերի համար:

Համեմատություն Ավստրիայի հետ

Կիպրոսի իրավական համակարգը հիմնված է անգլիական ընդհանուր իրավունքի վրա, ինչը այն դարձնում է ԵՄ-ում ամենաթափանցիկ և կանխատեսելիներից մեկը օտարերկրյա ներդրողների համար: Գրեթե բոլոր հիմնական փաստաթղթերը հասանելի են անգլերենով, և գործարքները կառուցված են այնպես, որ հասկանալի լինեն ոչ միայն տեղացի, այլև միջազգային գնորդների համար:

Ահա թե ինչու Կիպրոսը հաճախ անվանում են «հարմար մուտքի կետ եվրոպական անշարժ գույքի շուկա» տարբեր երկրների ներդրողների համար։

Ստորև ներկայացված են սեփականության հիմնական մոդելները և դրանց առանձնահատկությունները։

Անշարժ գույքը գրանցելու ամենապարզ և ամենատարածված ձևը Կիպրոսում բնակարան գնելն է անմիջապես որպես անհատ: ​​Այս մեթոդը ամենից հաճախ ընտրում են ընտանիքները, որոնք տուն են գնում իրենց սեփական օգտագործման կամ մշտական ​​բնակության վայր ստանալու համար: Գործընթացը պարզ է. ստորագրվում է գնման պայմանագիր, գույքը գրանցվում է հողային գրանցամատյանում, և գնորդը դառնում է պաշտոնական սեփականատեր:

Այնուամենայնիվ, կարևոր է հիշել, որ հարկային հետևանքները կախված են հարկային ռեզիդենտության երկրից: Օրինակ, որոշ երկրների բնակիչները պարտավոր կլինեն հայտարարագրել արտասահմանյան ակտիվների մասին և հարկեր վճարել իրենց երկրում:

Նրանց համար, ովքեր անշարժ գույքը դիտարկում են որպես ներդրում, հատկապես մի քանի անշարժ գույք գնելիս կամ եկամուտ ստեղծող նախագծերում ներդրումներ կատարելիս, օգտագործվում է հատուկ նշանակության ներդրումային միջոց (SPV):

Ընկերության միջոցով սեփականության իրավունք ունենալու առավելությունները.

• ակտիվների և անձնական ռիսկերի տարանջատում;
• կորպորատիվ հարկը կազմում է ընդամենը 12.5%՝ ԵՄ-ում ամենացածրերից մեկը։
• ճկունորեն օպտիմալացնել հարկումը, ներառյալ վաճառքի կամ ժառանգության դեպքում:

Հատուկ սպեկտրի վարկային գծերը (SPV) հաճախ օգտագործվում են եկամուտ ստեղծող համալիրներ, բնակարանային համալիրներ կամ վարձակալվող բնակարանների պորտֆելներ գնող ներդրողների կողմից: Այս ձևաչափը նաև նպաստում է գործընկերների ներգրավմանը և գույքի հետագա վաճառքին, երբ գործարքը ներառում է ընկերությունում բաժնեմասեր, այլ ոչ թե անշարժ գույքում:

Հարուստ ներդրողների համար Կիպրոսը առաջարկում է ժառանգության պլանավորման և ակտիվների պաշտպանության գործիքներ՝ տրաստներ և հիմնադրամներ: Դրանք թույլ են տալիս.

• ճիշտ փոխանցել անշարժ գույքը երեխաներին կամ շահառուներին.
• խուսափել ժառանգության բարդ ընթացակարգերից։
• պաշտպանել գույքը երրորդ կողմերի հնարավոր պահանջներից։

Այս մոտեցումը տեղին է, երբ տիրապետում եք մեծ պորտֆելների կամ մի քանի միլիոն եվրո արժողությամբ պրեմիում դասի անշարժ գույքի: Գործնականում այն ​​գործում է որպես ընտանեկան «վահան», պահպանելով կապիտալը և նվազագույնի հասցնելով իրավական ռիսկերը:

Մեկ այլ տարբերակ է Կիպրոսում գույք գնելը համատեղ սեփականության միջոցով: Սա ամենից հաճախ կիրառվում է ափամերձ տարածքներում մեծ առանձնատներ կամ բնակարանային համալիրներ գնելիս, որտեղ մի քանի ներդրողներ միավորում են ուժերը՝ մուտքի արգելքը նվազեցնելու համար:

Համատեղ սեփականությունը թույլ է տալիս յուրաքանչյուր զուգընկերոջը տիրապետել գույքի որոշակի բաժնի և ստանալ եկամուտ՝ համամասնորեն իր ներդրմանը։ Այս մոտեցումը հարմար է ընկերների, զուգընկերների կամ ընտանիքների համար, ովքեր ցանկանում են համատեղ տիրապետել գույքի։

Արտասահմանյան ներդրողների համար Կիպրոսի շուկա մուտք գործելը հնարավորինս պարզեցվել է.

• գնումների վրա գործնականում որևէ սահմանափակում չկա (ի տարբերություն Ավստրիայի կամ Շվեյցարիայի, որտեղ օտարերկրացիները հաճախ բախվում են խիստ քվոտաների):
• Պարտադիր է անցնել բանկային ստուգում (KYC, AML), որտեղ ստուգվում է միջոցների ծագումը։
• Բոլոր գործարքները կատարվում են լիցենզավորված փաստաբանների միջոցով, ինչը նվազեցնում է խարդախության ռիսկը և երաշխավորում թափանցիկություն։

Իրականում, ցանկացած ներդրող կարող է անշարժ գույք ձեռք բերել Կիպրոսում, եթե կարողանա ապացուցել իր կապիտալի օրինականությունը։

Ավստրիայում գերակշռում է մասնավոր սեփականությունը։ Հարկային համակարգը թափանցիկ է, բայց խստորեն կարգավորվում է. ներդրողները նախապես հասկանում են բոլոր ծախսերը, բայց գործնականում ճկունություն չկա։ Վստահության կամ հիմնադրամների միջոցով կառուցապատումը թանկ և բարդ է, ուստի նման գործիքները հազվադեպ են օգտագործվում։ Ավստրիայում վարձակալության եկամտաբերությունը ցածր է՝ 2-3%, բայց ռիսկերը նվազագույն են, իսկ շուկան կայուն է և կանխատեսելի։

Ի տարբերություն Ավստրիայի, Կիպրոսն առաջարկում է սեփականության կառուցվածքների շատ ավելի լայն տեսականի։ Այստեղ դուք կարող եք կառուցվածքը հարմարեցնել ձեր կոնկրետ կարիքներին։

• մշտական ​​բնակության համար՝ անմիջապես բնակարան գնելը։
• ներդրումների համար՝ գրանցվեք ընկերության միջոցով կամ ներդրում կատարեք բնակարանային հյուրանոցում։
• Կտակի պլանավորման համար օգտագործեք տրաստներ և հիմնադրամներ:

Բացի այդ, գործում է եզակի ոչ ռեզիդենտ կարգավիճակ. այս կարգավիճակը ստացող ոչ ռեզիդենտները 17 տարի ազատվում են դիվիդենտների և տոկոսների հարկերից: Սա Կիպրոսը դարձնում է մասնավոր ներդրողների համար հարկային բեռի առումով ԵՄ ամենաբարենպաստ իրավասություններից մեկը:

Կիպրոսում անշարժ գույք գնելը պարզ և արդյունավետ գործընթաց է, սակայն այն ունի իր յուրահատուկ առանձնահատկությունները, որոնք տարբերվում են մայրցամաքային եվրոպականացված համակարգերի մեծ մասից: Իրավական հիմքը անշարժ գույքի իրավունքի անգլոսաքսոնական մոտեցումն է, որը գործարքները համեմատաբար թափանցիկ է դարձնում օտարերկրյա գնորդների համար, սակայն այն պահանջում է ուշադիր նախապատրաստում և բոլոր պահանջների պահպանում:

Եկեք դիտարկենք գործողությունների ամբողջ հաջորդականությունը՝ սկսած գույքի ընտրությունից մինչև սեփականության իրավունքի ստացում, միաժամանակ բացահայտելով հնարավոր թակարդները։

1. Անշարժ գույքի ընտրություն։ Նախ, որոշեք ներդրումային նպատակը՝ «բնակության/մշտական ​​բնակության համար», «եկամուտ կարճաժամկետ վարձակալության միջոցով» կամ «կորպորատիվ ֆոնդ/պորտֆել»։ Սա ազդում է գնման ձևաչափի և փաստաթղթերի պահանջների վրա (հարկային կարգավիճակ, ֆինանսավորման տեսակ, էսքրոու պահանջներ և այլն):

2. Ամրագրման պայմանագիր։ Զարգացնողը կամ վաճառողը նախնական պայմանագիր է կնքում գնորդի հետ, որը սովորաբար ուղեկցվում է ֆիքսված ամրագրման վճարով (ֆիքսված գին, ստուգման ժամանակահատված)։ Կարևոր է նշել, որ այս փուլը պայմանագիր չէ։ Այն տրամադրում է փոքր երաշխիք, բայց չի պաշտպանում իրավական ռիսկերից։

3. Իրավաբանական ուսումնասիրություն։ Փաստաբանը կատարում է.

• Սեփականության և տիտղոսի շղթայի ստուգում;
• Հնարավոր առկա բարդությունների ստուգում՝ գրավադրումներ, գրավադրումներ, դատական ​​​​հայցեր, ձերբակալություններ։
• Նախագծային փաստաթղթերի և շինարարական թույլտվությունների կարգավիճակի վերլուծություն;
• Ստուգեք, թե արդյոք տարածքը պաշտպանված է (հնագիտական, տարածաշրջանային սահմանափակումներ, ափամերձ տարածք, որտեղ շինարարությունն արգելված է):

Պատշաճ ուսումնասիրությունը անվտանգ գործարքի բանալին է. իրավաբանական ծառայությունների վրա խնայելը հաճախ հանգեցնում է ավելորդ ռիսկերի:

4. Վաճառքի պայմանագիր/համաձայնագիր։ Երբ պայմանները համաձայնեցված են, ստորագրվում է պայմանագիր, որը ներառում է գինը, վճարման ժամանակացույցը, երաշխիքային դրույթները, չկատարման տույժերը և շահագործման հանձնման ամսաթվերը։ Պայմանագրին հաճախ կցվում է վճարման փուլերի և սեփականության փոխանցման պայմանների ժամանակացույցը։

5. Ավանդ/էսքրոու։ Սովորաբար, պայմանագրի փուլում, փաստաբանի հաճախորդի հաշվին կամ առանձին էսքրոու հաշվին (եթե համաձայնեցված է երկու կողմերի միջև) կատարվում է ավանդ (սովորաբար գնի 10%-ը)։ Կիպրոսում լայնորեն կիրառվում է փաստաբանի հետ վստահության էսքրոու համակարգը, ավելի քիչ տարածված է երրորդ կողմի բանկային էսքրոուն։

6. Պայմանագրի գրանցում և ժամանակավոր պաշտպանություն: Ստորագրումից հետո պայմանագիրը սովորաբար գրանցվում է (օրինակ՝ այն գրանցելով հողային գրանցամատյանում): Պայմանագրի գրանցումը գնորդին որոշակի պաշտպանություն է տրամադրում մինչև սեփականության իրավունքի վերջնական տրամադրումը:

7. Հաշվարկներ։ Պայմանագրի մնացած գնի, հարկերի և վճարների, իրավաբանական և գործակալական վճարների, և անհրաժեշտության դեպքում՝ նոտարական/նոտարական որակավորման վկայականների վճարում։

8. Սեփականության վկայական / Հանձնման պայմանագիր: Երկրորդային շուկայի համար դուք ստանում եք սեփականության վկայական: Ծրագրից դուրս գնումների դեպքում հաճախ կազմվում է հանձնման պայմանագիր (որով կառուցապատողի իրավունքները փոխանցվում են գնորդին) և նախագծի ավարտից հետո տրամադրվում են սեփականության վկայականներ:

Կարևոր է. շինարարության ավարտի և սեփականության վկայականի տրամադրման միջև ընկած ժամանակահատվածը կարող է զգալի լինել. գնորդը շարունակում է պաշտպանված լինել պայմանագրերով և գրանցմամբ, բայց օրինականորեն չի տիրապետում գույքին մինչև սեփականության վկայականի ստացումը։

Իրավաբանը գործարքի հիմնական մասնակիցն է. նա իրականացնում է պատշաճ ուսումնասիրություն, պատրաստում և վերանայում է պայմանագրերը, նպաստում է միջոցների փոխանցմանը և օգնում է սեփականության գրանցման և փոխանցման գործընթացին: Նրանց պարտականությունները ներառում են.

• սեփականության վկայականի և հատակագծերի հարցում և վերլուծություն;
• Շինարարական թույլտվության կարգավիճակի ստուգում;
• սահմանափակումների վերաբերյալ հարցումներ կադաստրային գրանցամատյանին և տեղական իշխանություններին։
• վճարման ժամանակացույցի և պայմանագրում վերապահումների վերաբերյալ համաձայնեցում.
• էսքրոու/հաճախորդի հաշվի կազմակերպում և միջոցների ստացման վերահսկողություն։
• աջակցություն գործարքի կնքման և սեփականության իրավունքի գրանցման հարցում։

Գործնական խորհուրդ. Աշխատեք միայն լիցենզավորված փաստաբանների/իրավաբանների հետ, ովքեր ունեն փորձ Կիպրոսի անշարժ գույքի ոլորտում և ավարտված գործարքների ապացուցված պատմություն։

Անշարժ գույքի ցանկացած օրինական գործարք պահանջում է խիստ բանկային և իրավական վերահսկողություն.

• միջոցների աղբյուրի ապացույց (բանկային քաղվածքներ, ակտիվների վաճառքի մասին հաշվետվություններ, կորպորատիվ հաշվետվություններ);
• գնորդի և շահառուների նույնականացում (անձնագիր, անձնագիր, հասցեի ապացույց):
• Ընկերության միջոցով գնում կատարելիս վերջնական շահառու սեփականատիրոջ (UBO) ստուգումը։
• խոշոր գումարների փոխանցման վերաբերյալ հաշվետվություն (բանկերը պահանջում են միջոցների ծագման բացատրություն):

KYC/AML պահանջները չկատարելու դեպքում հաշվի բացումը կմերժվի, միջոցները կսառեցվեն, իսկ գործարքը կչեղարկվի։

Նախագծից դուրս (շինարարության փուլում գնում) անշարժ գույքը շատ տարածված է Կիպրոսում և առաջարկում է մրցունակ գներ, սակայն պահանջում է լրացուցիչ նախազգուշական միջոցներ։

Վճարման փուլեր։ Սովորաբար՝ պահուստ → 10% պայմանագրի ստորագրման պահին → փուլային վճարումներ շինարարության ընթացքին զուգընթաց (փուլերը սահմանվում են պայմանագրում) → վերջնական վճարումը հանձնման պահին։

Բանկային երաշխիքներ։ Հուսալի պայմանագրերը ներառում են բանկային երաշխիքներ կամ մասնակի վճարման պահում մինչև սեփականության իրավունքի ձեռքբերումը կամ հիմնական աշխատանքների ավարտը։ Փորձեք ձեռք բերել բանկային երաշխիքներ կանխավճարի/վճարման մաս-մասերի համար։

Ավարտման ժամկետներ և տույժեր։ Պայմանագիրը պետք է ներառի շահագործման հանձնման հստակ ժամկետներ և տույժեր/տուգանքներ կառուցապատողի կողմից ուշացումների դեպքում։ Ուշադրություն դարձրեք անհաղթահարելի ուժի դրույթներին. դրանք կարող են ազատել կառուցապատողի պատասխանատվությունից համավարակների, տեղական սահմանափակումների և այլնի դեպքում։

Իրավունքների փոխանցում։ Իրավունքներ փոխանցելիս ապահովեք մեխանիզմ, որը կպաշտպանի ձեզ թաքնված պարտքերից և պարտավորություններից, և համաձայնեցրեք, թե ով կկրի հարկային ծախսերը գործարքի վերակառուցման դեպքում։

Խորհուրդ. Նոր զարգացումների դեպքում կարևոր է ստուգել մշակողի հեղինակությունը, ընթացիկ նախագծերը, վարկանիշները և ակնարկները, ինչպես նաև նախագիծն ավարտելու համար անհրաժեշտ միջոցների առկայությունը։

Այսօր ավելի ու ավելի շատ գործարքներ են իրականացվում հեռակա կարգով, հատկապես, երբ դրանք ներառում են ոչ ռեզիդենտների: Այս ձևաչափը հնարավոր է դարձել անգլոսաքսոնական իրավական մոդելի, տեղական փաստաբանների ճկունության և թվային ծառայությունների համադրության շնորհիվ:

Հեռակա գնումների առավելությունները՝

• Խնայեք ժամանակ և ճանապարհորդության ծախսեր։
• Գործարքին մասնակցելու հնարավորություն՝ գտնվելով մեկ այլ երկրում։
• ճկուն մեխանիզմներ՝ էլեկտրոնային ստորագրություններ և լիազորագրեր։
• Փաստաբանը, ըստ էության, «փոխարինում» է գնորդին՝ վերահսկելով գործընթացը։

Ինչպես է այն գործում գործնականում

1. Օբյեկտի ընտրություն

Ներդրողը նյութեր է ստանում կառուցապատողից կամ գործակալից՝ հարկաբաժինների հատակագծեր, լուսանկարների/տեսանյութերի ակնարկներ, վիրտուալ շրջագայություններ: Շատ ընկերություններ առաջարկում են ուղիղ դիտումներ Zoom-ի կամ WhatsApp-ի միջոցով:

2. Իրավական աջակցություն

Կիպրոսում փաստաբան-միջնորդը կարևոր դեր է խաղում: Նրանք ստուգում են անշարժ գույքի սեփականության վկայականը, հնարավոր սահմանափակումները և շինարարական թույլտվությունները, ինչպես նաև պատրաստում են առուվաճառքի պայմանագիրը: Հաճախորդի համար այս ամենը կարող է իրականացվել հեռակա կարգով՝ առանց կղզի այցելելու անհրաժեշտության:

3. Փաստաթղթերի ստորագրում

Պայմանագիրը կարող է կնքվել.

• էլեկտրոնային եղանակով (հավաստագրված հարթակների միջոցով),
• կամ գնորդի երկրում նոտարի կողմից վավերացված լիազորագրով։

Բնօրինակ փաստաթղթերը փոստով ուղարկելը ստանդարտ պրակտիկա է։

4. Ֆինանսական հաշվարկներ

Միջոցները փոխանցվում են ոչ թե անմիջապես կառուցապատողին, այլ փաստաբանի հաճախորդի հաշվին (էսքրոու): Փաստաբանը դրանք փոխանցում է վաճառողին միայն պայմանագրի բոլոր պայմանները կատարելուց հետո: Սա պաշտպանում է ներդրողին ռիսկերից:

5. Գույքի գրանցում

Գործարքի ավարտից հետո փաստաբանը փաստաթղթերը ներկայացնում է հողային վարչություն: Ներդրողը սեփականության վկայականը ստանում է փոստով կամ էլեկտրոնային եղանակով:

Ծովափնյա անշարժ գույք գնելն ունի մի շարք առավելություններ, բայց այն նաև ունի իր սեփական իրավական նկատառումները: Ահա թե ինչ պետք է հաշվի առնել.

Հետընթացներ/ափամերձ սահմանափակումներ։ Ափամերձ գոտու երկայնքով կիրառվում են զարգացման սահմանափակումներ, հետընթացի պահանջներ, քաղաքաշինության հատուկ կանոնակարգեր և բնական տարածքների պաշտպանություն։ Որոշ տարածքներ կարող են անպատշաճ լինել շինարարության համար կամ պահանջել հատուկ թույլտվություններ։

Առաջին գիծ / երկրորդ գիծ։ «Առաջին գիծը» վերաբերում է ծովին անմիջապես հարող հողատարածքին և առաջարկում է բարձր գին։ «Երկրորդ գիծը» գտնվում է մի փոքր ավելի հեռու և ավելի էժան է, բայց ունի ավելի քիչ սահմանափակումներ։ Առաջին գծի անշարժ գույք գնելիս անպայման ստուգեք շինարարական սահմանափակումները և հաշվի առեք ափամերձ էրոզիայի ռիսկը։

«Ծովի տեսարան» փաստաթղթերում։ Մի՛ հույսը դրեք միայն մարքեթինգի վրա. փաստաթղթերում պետք է արտացոլվի ծովի անարգել տեսարան ունենալու պաշտոնական իրավունքի առկայությունը կամ բացակայությունը, ինչպես նաև շինարարական սահմանափակումները։

Ափամերձ պաշտպանություն, ծովային թույլտվություններ: Ափամերձ հատվածում շինարարությունը կարող է պահանջել ծովային/բնապահպանական պետական ​​​​գործակալությունների և կազմակերպությունների լրացուցիչ հաստատումներ:

Համեմատություն Ավստրիայի հետ։ Ավստրիայում գործարքների գործընթացն ավելի ֆորմալացված է՝ նոտարի դերի միջոցով և հստակ կարգավորվող էսքրոու/միջոցներ, հարկում և փոխանցումներ։ Այն ավելի կանխատեսելի է, բայց վերահսկողության մակարդակը նաև շատ ավելի խիստ է։

Կիպրոսում իրավաբանական աջակցության անգլոսաքսոնական ոճը շեշտը դնում է պայմանագրային պաշտպանության և պայմանագրերի գրանցման վրա՝ նախքան սեփականության իրավունքի տրամադրումը: Ավստրիայում նոտարական աջակցությունը և պաշտոնական ստուգումը տեղի են ունենում «նոտարական փուլում», մինչդեռ Կիպրոսում աշխատանքի զգալի մասը կատարում է փաստաբանը/փաստաբանը:

Սա Կիպրոսի գործընթացը դարձնում է ճկուն, բայց պահանջում է ավելի մեծ կարգապահություն գնորդի կողմից և կոմպետենտ իրավաբան։

Ստորև ներկայացված է կառուցվածքային աղյուսակ, որը ներառում է Կիպրոսում անշարժ գույքի գնման, տիրապետման և վաճառքի հետ կապված բոլոր հիմնական հարկերն ու վճարները։

Հիմնական դրույքաչափերի աղբյուրներ՝ հարկային և վերլուծական հրապարակումներ 2024-2025 թվականներին՝ PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Summries ։

ԱԱՀ: 19% ԱԱՀ-ն ստանդարտ դրույքաչափ է: Այն վերաբերում է նորակառույց անշարժ գույքին և շինարարական ծառայություններին: Այնուամենայնիվ, բնակելի անշարժ գույքի համար կան ծրագրեր և նվազեցված դրույքաչափեր (նախկինում որոշակի «հիմնական բնակարանների» և նախագծերի համար գործում էր 5% սխեմա, սակայն այս նվազեցված սխեմաների հարկային կանոնակարգերը 2025-2026 թվականներին ենթակա են պարբերաբար փոփոխությունների, ուստի ստուգեք ձեզ հետաքրքրող կոնկրետ նախագծի ներկայիս պայմանները):

Վերավաճառքի (երկրորդային շուկա) դեպքում սովորաբար ԱԱՀ չի կիրառվում, սակայն այդ դեպքում կիրառվում են փոխանցման վճարներ։

Դրոշմանիշային տուրք և փոխանցման վճարներ: Դրոշմանիշային տուրքը փոքր վճար է յուրաքանչյուր պայմանագրի համար: Այն վճարվում է անհապաղ՝ ստորագրումից հետո 30 օրվա ընթացքում: Փոխանցման վճարները (սեփականության փոխանցման գրանցման վճարները) հաշվարկվում են սանդղակով (3%/5%/8%), ընդ որում, որոշակի տեսակի գործարքների դեպքում գնորդին հաճախ կիրառվում է 50% զեղչ:

Այս երկու բաղադրիչները միասին կազմում են գործարքային ծախսերի զգալի մասը, հատկապես վերավաճառքի դեպքում։

Կապիտալի եկամտի հարկ (ԿԵՀ): Կիպրոսի անշարժ գույքի վաճառքից ստացված շահույթի նկատմամբ կիրառվում է 20% ԿԵՀ դրույքաչափ (և որոշակի պայմաններում այդ գույքի անմիջական սեփականատեր ընկերությունների բաժնեմասերի նկատմամբ):

Կան նվազեցումներ (սկզբնական արժեք, ողջամիտ բարելավումներ) և որոշակի բացառություններ, որոնք պետք է հաշվի առնվեն, եթե դուք պլանավորում եք դուրս գալ ներդրումից։

Իրավաբանական ծախսեր և գործակալի միջնորդավճարներ։ Իրավաբանական վարձատրությունը սովորաբար կազմում է գործարքի ընդհանուր գնի 1-2%-ը, իսկ գործակալի միջնորդավճարը՝ 2-3% (սովորաբար վճարում է վաճառողը, սակայն հնարավոր են նաև այլ տարբերակներ)։ Մուտքի ընդհանուր արժեքը հաշվարկելիս խորհուրդ է տրվում նախատեսել առնվազն 3-6% չնախատեսված և ֆիքսված գործարքային ծախսերի համար։

Սեփականության և տարեկան ծախսեր։ Տարեկան ծախսերը ներառում են համալիր կոմունալ ծառայությունները, ապահովագրությունը, համայնքային վճարները և թափոնների հեռացման վճարները։ Թանկարժեք համալիրներում (պրեմիում հանգստավայրերում) ընդհանուր ծախսերը կարող են զգալի լինել՝ մինչև տարեկան մի քանի հազար եվրո, ինչը նվազեցնում է վարձակալության զուտ եկամուտը։

Վարձակալության եկամտի հարկումը և կորպորատիվ նրբությունները: Վարձակալության եկամուտը հարկվում է որպես ընդհանուր հարկային բազայի մաս: Անհատների համար հարկային դրույքաչափերը պրոգրեսիվ են: Ընկերության (SPV) միջոցով գնումներ կատարելը և կորպորատիվ կառուցվածքի միջոցով կառավարելը ենթադրում է կորպորատիվ հարկ, աշխատավարձի վճարման պարտադիր սոցիալական ապահովագրության վճարներ, դիվիդենտային քաղաքականություն և այլն:

Կարևոր են նաև Կիպրոսի և ներդրողի երկրի միջև կնքված կրկնակի հարկման համաձայնագրերը. դրանք թույլ են տալիս նվազեցնել հարկային բեռը, եթե պատշաճ կերպով կատարվեն։

Ոչ ռեզիդենտների համար հարկային ռեժիմներ. ոչ ռեզիդենտությունը և «60-օրյա կանոնը»։ Կիպրոսը գրավիչ հարկային մեխանիզմներ է առաջարկում նոր ռեզիդենտների համար, մասնավորապես՝ ոչ ռեզիդենտության ռեժիմը, որը ազատում է դիվիդենտների և տոկոսների հարկից երկար ժամանակահատվածով (որոշակի պայմաններում 17 տարի), և հարկային ռեզիդենտությունը որոշելու «60-օրյա կանոնը» (183-օրյա կանոնի այլընտրանք)՝ Կիպրոսում ժամանակավոր կամ մասնակի հարկային ռեզիդենտությունը պլանավորելու գործիք։

Այս ռեժիմները Կիպրոսը գրավիչ են դարձնում այն ​​ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են համատեղել հարկային օպտիմալացումը և ԵՄ բնակության կարգավիճակը, սակայն խթանների կիրառումը պահանջում է պայմանների խիստ պահպանում։

Վաճառք և գույքի եկամտային հարկ։ 20% գույքի եկամտային հարկը կիրառվում է կապիտալի եկամտի նկատմամբ։ Հարկային բազան նվազեցնելու համար հաշվի են առնվում բարելավման ծախսերը, իրավաբանական ծախսերը և հիմնական նվազեցումները։ Նախապես պլանավորեք հարկային հետևանքները. հատուկ մասնավոր ձեռնարկության միջոցով վաճառքը կարող է լրացուցիչ դժվարություններ առաջացնել, իսկ ժառանգությունը ենթադրում է հատուկ կանոններ, որոնք տրաստները/հիմնադրամները դարձնում են ավելի գրավիչ։

Համեմատություն Ավստրիայի հետ։ Ավստրիան ունի ավելի շատ ձևականություններ. նոտարը խաղում է հիմնական դեր, կանխատեսելի և խիստ հարկային համակարգ և պակաս ճկուն կառուցվածք (տրաստները/հիմնադրամները ավելի թանկ և բարդ են)։ Ավստրիայում, մասնավորապես Վիեննայում, վարձակալության եկամտաբերությունը ցածր է (մոտ 2-3%), բայց շուկայական ռիսկերը և անկայունությունը նույնպես զգալիորեն ցածր են։ Կիպրոսն առաջարկում է ավելի բարձր պոտենցիալ եկամտաբերություն (հատկապես ափամերձ շրջաններում) և ճկունություն սեփականության կառուցվածքներում (SPV, ոչ dom), բայց նաև ավելի բարձր սեզոնային և գործառնական ռիսկեր։

Իրավական առումով. Ավստրիայում նոտարը գործարքը դարձնում է ֆորմալ առումով անվտանգ և գործնականում ավտոմատացված: Սակայն Կիպրոսում փաստաբանը/փաստաբանը խաղում է հիմնական դեր՝ կառավարելով գործընթացը և կազմակերպելով էսքրոու հաշիվը: Սա գործընթացն ավելի ճկուն է դարձնում, բայց պահանջում է մասնագետների ուշադիր ընտրություն, որոնց հետ դուք աշխատում եք:

Կիպրոսը մնում է այն քիչ եվրոպական երկրներից մեկը, որտեղ անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը անմիջապես հանգեցնում է բնակության կարգավիճակի ձեռքբերմանը: Ամենատարածված գործիքը արագացված մշտական ​​բնակության : Այն հասանելի է նրանց համար, ովքեր Կիպրոսում գնում են առնվազն 300,000 եվրո արժողությամբ անշարժ գույք և ներկայացնում են արտասահմանից ստացված եկամտի ապացույց: Այս կարգավիճակը՝

• հավերժական և ժառանգական;
• մշտական ​​բնակության կարիք չկա (երկու տարին մեկ այցելությունը բավարար է).
• տարածվում է դիմորդի ընտանիքի վրա։

Այլընտրանքորեն, կան ստանդարտ բնակության թույլտվություններ թոշակառուների և պասիվ եկամուտ ունեցող անձանց համար, ինչպես նաև աշխատանքային վիզաներ մասնագետների համար, հիմնականում տեղեկատվական տեխնոլոգիաների և ֆինանսական ոլորտների:

2022 թվականից ի վեր թվային քոչվորի վիզա ՝ ամսական առնվազն 3,500 եվրո աշխատավարձ ստացող հեռավար աշխատողների համար: ԵՄ քաղաքացիների համար գործընթացն ավելի պարզ է. նրանք կարող են ապրել և աշխատել Կիպրոսում առանց սահմանափակումների՝ պարզապես տեղական իշխանություններին տեղեկացնելով:

Իրավական ասպեկտից բացի, կենսակերպը ։

• Մեծ քաղաքներում կան անգլալեզու դպրոցներ, որոնք համապատասխանում են բրիտանական չափանիշներին։
• Առողջապահության համակարգը համատեղում է պետական ​​ապահովագրությունը (ԳԵՍԻ) և զարգացած մասնավոր հատվածը։
• Կիպրոսը Եվրոպայի ամենաապահով երկրներից մեկն է՝ ցածր հանցագործության մակարդակով։

Ամփոփելով՝ սա Կիպրոսում մշտական ​​բնակությունը դարձնում է ոչ միայն ներդրումային գործիք, այլև ընտանիքի կյանքի որակը բարելավելու միջոց։

Ավստրիայում իրավիճակն այլ է։ Բնակության կարգավիճակը հնարավոր չէ ստանալ անմիջապես անշարժ գույքի միջոցով։ Հիմնական տարբերակներն են եկամտի վրա հիմնված բնակության թույլտվությունները և բիզնեսի կամ աշխատանքի թույլտվությունները։ Ի տարբերություն Կիպրոսի, Ավստրիան պահանջում է փաստացի բնակություն. «պաշտոնական» բնակության թույլտվություն հնարավոր չէ։

Համեմատություն Ավստրիայի հետ.

• Կիպրոս. ճկուն և գործնական տարբերակներ ներդրողների և ընտանիքների համար։
• Ավստրիա. Խիստ և պաշտոնական կանոններ նրանց համար, ովքեր իրականում ապրում են երկրում:

Կիպրոսում վարձակալության շուկան բաժանված է երկու հատվածի։

Կարճաժամկետ վարձակալությունը զբոսաշրջային մոդել է։

• Սեզոնը տևում է ապրիլից մինչև հոկտեմբեր։
• Բարձր ծանրաբեռնվածությունը գագաթնակետային ամիսներին կազմում է մինչև 90-95%։
• Միջին օրական արժեքը՝ €100-250։
• Կառավարման ընկերությունները եկամտի 15-25%-ը ստանում են սպասարկման և մարքեթինգի վրա ստանձնելով։

Ոչ սեզոնային ժամանակահատվածում եկամտաբերությունը կտրուկ նվազում է, սակայն ամռանը բարձր ADR-ի պատճառով ներդրողը կարող է ստանալ տարեկան 6-8%։

Երկարաժամկետ վարձակալությունները հիմնականում կապված են ՏՏ մասնագետների և օտարերկրյա փորձագետների հետ։

• Լիմասոլում բնակարանների վարձակալության գները սկսվում են ամսական 1500 եվրոյից՝ 3-4% եկամտաբերությամբ։
• Նիկոսիայում, որտեղ պահանջարկը պայմանավորված է պետական ​​ծառայողներով և ուսանողներով, եկամտաբերությունն ավելի բարձր է՝ 5-6%։
• Պաֆոսում և Լառնակայում մուտքի գինը և շահութաբերությունը հավասարակշռված են՝ 4-6%:

Ավստրիայում շուկան ավելի կանխատեսելի է, բայց ցածր եկամտաբերությամբ։ Վիեննայում և Զալցբուրգում կարճաժամկետ վարձակալությունները մեծ ժողովրդականություն չեն վայելում, ուստի ներդրողները կենտրոնանում են երկարաժամկետ պայմանագրերի վրա։ Տոկոսադրույքները կայուն են, բայց եկամտաբերությունը հազվադեպ է գերազանցում 2-3%-ը։

Ընդհանուր՝

• Կիպրոս = բարձր եկամտաբերության ներուժ, բայց խիստ սեզոնային։
• Ավստրիա = կայունություն և ցածր ռիսկեր, բայց սահմանափակ եկամուտ։

Կիպրոսում առանձնատուն կամ բնակարան գնելու օպտիմալ վայրի ընտրությունը կախված է ռազմավարությունից։

• Լիմասոլը բարձրակարգ շուկա է՝ գրասենյակներ, երկնաքերեր, նավահանգիստ և «բիզնես կապիտալի» կարգավիճակ։ Գները բարձր են (6,000-10,000 եվրո/մ²), եկամտաբերությունը ցածր է, բայց իրացվելիությունը բարձր է։
• Պաֆոսը ընտանեկան և զբոսաշրջային վայր է, որը հայտնի է բրիտանացիների և սկանդինավցիների շրջանում: Այն առաջարկում է գնի և իրացվելիության հավասարակշռություն՝ Լիմասոլից ավելի բարձր եկամտաբերությամբ:
• Լառնակա – ենթակառուցվածքների արդիականացում (նավահանգիստ, նավահանգիստ), մատչելի մուտք (€2,000–3,000/մ²), կապիտալիզացիայի աճի ներուժ։
• Նիկոսիան մայրաքաղաքն ու վարչական կենտրոնն է։ Տարվա ընթացքում վարձակալության հնարավորություններ, ցածր մուտքի գներ (€1,500-2,500/մ²) և 5-6% եկամտաբերություն։
• Այիա Նապան և Պրոտարասը հանգստավայրի մոդել են. ամռանը բերքատվությունը մինչև 10% է, ձմռանը՝ պարապուրդի մեջ։

Կիպրոս vs Ավստրիա.

• Լիմասոլը Վիեննային ամենամոտն է՝ հեղինակություն և ցածր շահութաբերություն։
• Պաֆոսը հիշեցնում է Զալցբուրգը՝ զբոսաշրջությամբ և կենսակերպով։
• Նիկոսիան ավելի մոտ է Ինսբրուկին՝ ուսանողներ և պետական ​​ծառայողներ։
• Այիա Նապան և Պրոտարասը կարելի է համեմատել լեռնադահուկային հանգստավայրերի հետ՝ իրենց բարձր սեզոնայնության շնորհիվ։

Եզրակացություն. Ավստրիայի շուկան հարմար է կայունություն և երկարաժամկետ կանխատեսելիություն փնտրողների համար: Մյուս կողմից, Կիպրոսն ավելի շատ հնարավորություններ է առաջարկում ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են աշխատել դինամիկ համակարգի, սեզոնայնության և տարբեր ռազմավարությունների հետ՝ կախված տարածաշրջանից:

Կիպրոսում շուկան բաժանված է երկրորդական և նորակառույց շենքերի, որոնցից երկուսն էլ ունեն իրենց առանձնահատկությունները։

Երկրորդային շուկան ավանդաբար գրավիչ է այն պատճառով, որ անշարժ գույքն արդեն դիմացել է ժամանակի փորձությանը։

• հնարավոր է գնահատել շինարարության և շահագործման ծախսերի իրական որակը.
• հաշվի առնել կոմունալ վճարները և խոշոր վերանորոգման համար նախատեսված պահուստները.
• ստուգեք գույքի պատմությունը՝ սեփականության իրավունքից մինչև վերանորոգման պատմություն։

Նորակառույց շենքերը ամենից հաճախ վաճառվում են պլանից դուրս։ Վաղ գնումը թույլ է տալիս ստանալ մինչև 10-15% զեղչ, բայց պահանջում է ավելի մեծ ուսումնասիրություն։

• վճարման ժամանակացույցերը կապված են շինարարության փուլերի հետ։
• օգտագործվում են բանկային երաշխիքներ կամ ապահովագրություն։
• Հիմնական ռիսկը մատակարարման և շինարարության որակի ուշացումներն են։

Մոտավոր գներ (2024)

Ավստրիայում նորակառույցները, որպես կանոն, ավելի թանկ են և ավելի բարձր որակի՝ շինարարական խիստ կանոնակարգերի պատճառով, սակայն եկամտաբերությունն ավելի ցածր է։ Կիպրոսում գնի և որակի միջակայքն ավելի լայն է, ուստի հուսալի կառուցապատողի ընտրությունը ցանկացած հաջող ռազմավարության հիմնական տարրն է։

Ստանդարտ բնակարան կամ առանձնատուն վարձակալության համար գնելուց բացի, Կիպրոսը առաջարկում է այլընտրանքային ներդրումային տարբերակներ, որոնք թույլ են տալիս դիվերսիֆիկացնել ձեր պորտֆելը և ընդլայնվել ավելի նիշային հատվածներում։

Սպասարկվող բնակարաններ և կոնդոմինիում հյուրանոցներ: Շատ կառուցապատողներ առաջարկում են պատրաստի համալիրներ՝ երրորդ կողմի կառավարմամբ, որտեղ ներդրողը գույքի սեփականությունը փոխանցում է կառավարող ընկերությանը: Դրա դիմաց նրանք ստանում են երաշխավորված եկամուտ (տարեկան 3-6%) և առանց գործառնական պարտավորությունների: Այս ձևաչափը հարմար է նրանց համար, ովքեր գնահատում են կանխատեսելիությունը և «պասիվ» մոտեցումը:

Բնակելի շենքեր/մինի-համալիրներ։ Ավելի խոշոր խաղացողների համար տարբերակ է մեկ շենքի կամ մի քանի բնակարանների ձեռքբերումը մեկ կառավարման թիմի ղեկավարությամբ։ Սա պահանջում է զգալի ներդրումներ և գործառնական վերահսկողություն, բայց պատշաճ կառավարման դեպքում այն ​​կարող է տարեկան 7-9% եկամտաբերություն ապահովել։

Ուսանողական վարձակալության տներ (Նիկոսիա, Լիմասոլ): Համալսարաններ ունեցող քաղաքներում պահանջարկը մշտապես բարձր է ողջ ուսումնական տարվա ընթացքում: Այս ձևաչափը ապահովում է բարձր զբաղվածություն և կանխատեսելի եկամուտ, չնայած ամռանը հնարավոր են պարապուրդի դեպքեր:

Առևտրային անշարժ գույք՝

• Փողոցային խանութներն ու գրասենյակները մեծ պահանջարկ ունեն Նիկոսիայում և Լիմասոլում։
• Պահեստները և լոգիստիկան առայժմ մնում են նեղ մասնագիտացված ոլորտ, բայց կարող են ունենալ երկարաժամկետ ներուժ։

Հողատարածք զարգացման համար։ Հարմար է կառուցապատողների և ֆոնդերի համար։ Ռիսկերը կապված են քաղաքաշինական սահմանափակումների, հաստատման վերջնաժամկետների և բարձր կապիտալ ծախսերի հետ, բայց միջինից բարձր եկամտաբերության ներուժը նույնպես զգալի է։

Ռազմավարությունների համեմատություն

Ավստրիա ընդդեմ Կիպրոսի

• Ավստրիա → կայունություն, շեշտը գրասենյակների և երկարաժամկետ վարձակալության վրա, եկամտաբերությունը սովորաբար 2-4% է։
• Կիպրոս → ավելի շատ խորշեր (հանգստավայրերի ձևաչափեր, կարճաժամկետ վարձակալություն, ուսանողական հատված), 5-8% և ավելի բարձր եկամտաբերություն։

Կիպրոսում ներդրումները առաջարկում են ավելի բարձր եկամտաբերություն, բայց նաև ավելի բարձր ռիսկեր, քան Ավստրիայում։

Հիմնական ռիսկերը

• Եկամտի սեզոնայնությունը և զբոսաշրջությունից կախվածությունը. հանգստավայրերի վարձակալությունը ակտիվ է մայիսից մինչև հոկտեմբեր: Պահանջարկը զգալիորեն նվազում է ձմռանը:
• Շինարարության որակը և զարգացման ռիսկերը. հատկապես, երբ ներդրումներ են կատարվում դեռևս կառուցման փուլում գտնվող նախագծերում: Երբեմն հանդիպում են ուշացումներ կամ նյութերի ծախսերի կրճատումներ:
• Բանկային ստուգում (KYC/AML). Միջոցների աղբյուրի ստուգումը կարող է դանդաղեցնել գործարքը: Կարևոր է, որ ներդրողները նախապես պատրաստեն փաստաթղթերը:
• Արժութային ռիսկեր և հեռակա կառավարում. ոչ ռեզիդենտների համար սրանք առանձին ծախսեր են (կառավարման ընկերություններ, ապահովագրություն):
• Կարճաժամկետ վարձակալության կարգավորում. պահանջվում է գրանցում հատուկ գրանցամատյանում և բնակարան վարձակալության լիցենզիա:

Կիպրոսը ոչ միայն շահավետ ներդրումային վայր է, այլև գրավիչ տեղափոխման տարբերակ։ Շատ ընտանիքներ, ձեռնարկատերեր և ՏՏ մասնագետներ կղզին ընտրում են ոչ միայն հարկային և վիզային առավելությունների, այլև կլիմայի, մատչելիության և կյանքի բարձր որակի հաճելի համադրությունից վայելելու համար։

կլիման և էկոլոգիան ։ Տարեկան մոտ 320 արևոտ օր, մեղմ ձմեռներ՝ առանց երկարատև անձրևների, և վեցից յոթ ամիս ծովում լողալու հնարավորությունը ստեղծում են յուրահատուկ հանգստավայրային կենսակերպ։

Միևնույն ժամանակ, կղզու էկոլոգիան համարվում է բավականին բարենպաստ. Եվրոպայի խոշոր արդյունաբերական շրջանների համեմատ այստեղ չկան գերբեռնված արդյունաբերական գոտիներ, իսկ ծովի օդը դրական ազդեցություն ունի առողջության վրա։

Առողջապահությունը և կրթությունը հասանելի են ինչպես պետական, այնպես էլ մասնավոր հաստատություններում: 2019 թվականից ի վեր գործում է GESY ազգային առողջապահական համակարգը, որը ներառում է հիմնական բժշկական ծառայությունները: Ավելի պահանջկոտ հաճախորդների համար հասանելի են մասնավոր կլինիկաներ՝ միջազգային փորձ ունեցող բժիշկներով:

Կրթությունը կարևոր է նաև ընտանիքների համար. Կիպրոսում կան բազմաթիվ անգլերեն լեզվով դպրոցներ և համալսարաններ, ինչը հեշտացնում է տեղափոխման գործընթացը երեխաների և դեռահասների համար։

Կղզում կյանքի արժեքը

Անվտանգության բարձր մակարդակը Կիպրոսը դարձնում է նաև բնակության համար գրավիչ վայր: Այն հպարտանում է ռուսախոս, բրիտանական և իսրայելական ծաղկող սփյուռքով, ինչպես նաև տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետների և ձեռնարկատերերի կենսունակ համայնքներով: Կղզին Միջերկրական ծովի ամենաապահով շրջաններից մեկն է, ինչը այն դարձնում է հարմարավետ ընտրություն երեխաներ և տարեցներ ունեցող ընտանիքների համար:

Շատ ներդրողների համար Կիպրոսը դարձել է ոչ միայն ներդրումային հարթակ, այլև «եվրոպական դրախտ», որտեղ նրանք կարող են ներդնել կապիտալ, ապահովել ընտանիքի անվտանգությունը և պահպանել ճկունությունը ակտիվների կառավարման հարցում։

Կիպրոսի նկատմամբ հետաքրքրության պատճառները.

• ԵՄ իրավասություն. Կիպրոսում անշարժ գույքը հնարավորություն է տալիս օգտվել եվրոպական իրավական շրջանակից և պաշտպանել սեփականության իրավունքները՝ համաձայն ԵՄ չափանիշների։
• Անգլո-սաքսոնական իրավական համակարգ՝ թափանցիկ և կանխատեսելի գործարքներ, որոնք հասկանալի են օտարերկրյա ներդրողների համար։
• Անշարժ գույքի ձեռքբերման և գրանցման պարզ ընթացակարգեր. նվազագույն բյուրոկրատիա՝ համեմատած ԵՄ այլ երկրների հետ։
• Անգլերենը լայնորեն օգտագործվում է թե՛ բիզնեսում, թե՛ կառավարությունում, ինչը հեշտացնում է հարմարվելը։
• Աշխարհագրություն. Կիպրոսը գտնվում է Եվրոպայի, Մերձավոր Արևելքի և Աֆրիկայի միջև, ապահովելով արագ թռիչքներ դեպի տարբեր տարածաշրջաններ։

ՏՏ մասնագետները օգտվում են հարկային արտոնություններից, արտոնյալ վիզային ռեժիմներից և միջազգային միջավայրում աշխատելու հնարավորությունից՝ միաժամանակ վայելելով կյանքի բարձր որակ։

Հետևաբար, Կիպրոսում անշարժ գույք գնելու որոշումը կապված է ոչ միայն ներդրումային եկամտի, այլև ռիսկերի դիվերսիֆիկացման հետ։ Անկայուն քաղաքական համակարգեր կամ արժութային սահմանափակումներ ունեցող երկրների բնակիչների համար Կիպրոսը դառնում է «անվտանգ ապաստան», որը հնարավորություն է տալիս մուտք գործել ԵՄ և հարմարավետ կյանք։

Կիպրոսում անշարժ գույքի վաճառքը ներդրումային ցիկլի առանձին փուլ է, և կարևոր է հաշվի առնել մի քանի գործոններ՝ շուկայի իրացվելիությունը, հարկերը, սեզոնայնությունը և իրավական նրբությունները։

Վաճառքները և շուկայում գտնվելու ժամանակը.

• Կիպրոսում շուկան ավելի անկայուն է. պահանջարկը մեծապես կախված է սեզոնայնությունից (ամառն ավելի ակտիվ է, քան ձմեռը) և գտնվելու վայրից։
• Ափամերձ տարածքներում գտնվող անշարժ գույքի միջին ազդեցության ժամկետը կարող է լինել 6-12 ամիս, մինչդեռ քաղաքներում (Լիմասոլ, Նիկոսիա) գտնվող լիկվիդ բնակարանների համար այն շատ ավելի կարճ է։
• Վաճառքի ժամկետը կարող է նույնիսկ ավելի երկար լինել պրեմիում վիլլաների համար, հատկապես, եթե խոսքը 1.5-2 միլիոն եվրոյից ավելի արժողությամբ անշարժ գույքի մասին է։

Ավստրիայում իրավիճակն ավելի կանխատեսելի է. շուկան ավելի քիչ է կախված եղանակներից, իսկ անշարժ գույքի շուկայում մնալու ժամանակը Վիեննայում և խոշոր քաղաքներում սովորաբար 3-6 ամիս է։

Կիպրոս:

• Կապիտալի եկամտի հարկ (ԿԱՀ) – 20% (առաջին տան գնման կամ երկարաժամկետ սեփականության դեպքում հնարավոր արտոնությամբ)։
• Ընկերության միջոցով վաճառք կատարելիս կարող են առաջարկվել հարկային օպտիմալացումներ։
• միջոցների աղբյուրների պարտադիր բացահայտում և գործարքի թափանցիկություն։

Ավստրիա:

• կապիտալի եկամտի հարկ (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Ժառանգության և նվեր տալու կանոնները թափանցիկ են, բայց դրույքաչափերն ավելի բարձր են, քան Կիպրոսում։

Ժառանգության և կտակի պլանավորում։ Երկարաժամկետ ներդրողների համար ակտիվների փոխանցումը հաճախ մտահոգիչ է.

• Կիպրոսում տարածված է ակտիվներ տիրապետելու համար ընկերությունների կամ տրաստների միջոցով, ինչը պարզեցնում է ժառանգության գործընթացը և նվազագույնի է հասցնում հարկերը։
• Ավստրիայում իրավական համակարգն ավելի խիստ է, բայց այն դեռևս երաշխավորում է ժառանգների լիակատար պաշտպանությունը։

Կիպրոսում և Ավստրիայում աշխատելու իմ սեփական փորձի հիման վրա կարող եմ ասել, որ երկու իրավասություններն էլ առաջարկում են մի շարք առավելություններ: Երբ իմ հաճախորդները փնտրում են հուսալիություն, հոգեկան հանգստություն և երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանություն, ես նրանց խորհուրդ եմ տալիս Ավստրիա:

Այստեղ եկամտաբերությունն ավելի ցածր է, բայց կանխատեսելիությունն ու իրավունքների պաշտպանությունը ամենաբարձր մակարդակի վրա են։ Ես խորհուրդ եմ տալիս Կիպրոսում տուն կամ հող գնել նրանց, ովքեր ցանկանում են ոչ միայն պահպանել, այլև մեծացնել իրենց կապիտալը՝ միաժամանակ համատեղելով ներդրումները հարմարավետ կենսակերպի հետ։

Անշարժ գույք ընտրելիս ես միշտ սկսում եմ կառուցապատողին և նրա իրավական նախապատմությունը ստուգելուց ՝ համոզվելով, որ նրանք ունեն սեփականության վկայականի հստակ վկայականներ, ֆինանսական խոչընդոտների բացակայություն և ճիշտ շինարարական թույլտվություններ: Այս փուլում սխալները չափազանց թանկ են նստում:

Երկրորդ կարևոր կետը եկամտաբերության սթրեսի թեստն . ես մոդելավորում եմ մի իրավիճակ, երբ վարձակալության զբաղվածությունը նվազում է 20-30%-ով և գնահատում եմ, թե որքանով է նախագծի դիմացկունությունը մնում: Այս մոտեցումը թույլ է տալիս նախապես հասկանալ, թե արդյոք գույքը կարող է դիմակայել սեզոնային տատանումներին:

Սեփականության տեսակը նույնպես դեր է խաղում: Փոքր բնակարանը կարող է գրանցվել անհատի անունով, բայց եթե խոսքը մեծ գումարների մասին է, ապա ավելի լավ է ներդրում կատարել ընկերության (SPV) միջոցով: Կիպրոսն ունի ոչ մշտական ​​բնակության ռեժիմ, որը թույլ է տալիս մինչև 17 տարի ժամկետով ազատել շահաբաժիններից և կապիտալի եկամտից հարկերից, ինչը զգալիորեն բարելավում է գործարքի տնտեսագիտությունը:

Ավստրիայում ամեն ինչ ավելի խիստ է, բայց կրկնակի հարկման մասին համաձայնագրերը որոշակի հնարավորություններ են ընձեռում։

Ես սովորաբար առաջարկում եմ երեք ռազմավարություն։ Պահպանողական տարբերակը երկարաժամկետ քաղաքային անշարժ գույքն է. օրինակ՝ բնակարաններ Նիկոսիայում կամ Վիեննայում։ Հավասարակշռված մոտեցումը գործում է Լառնակայում կամ Պաֆոսում. դրանք ունեն չափավոր գներ և կայուն պահանջարկ։

Ագրեսիվ սցենար է Կիպրոսի ափին գտնվող հանգստավայրերի կարճաժամկետ վարձակալությունը։ Այնտեղ կարող եք տարեկան մինչև 8% վաստակել, բայց պետք է պատրաստ լինեք սեզոնայնությանը և ակտիվ կառավարմանը։

Ահա թե ինչու ես հաճախ եմ ասում իմ հաճախորդներին. «Դիվերսիֆիկացրե՛ք»։ Ավստրիայի և Կիպրոսի համադրությունը հիանալի աշխատանքային մոդել է։ Ավստրիան ապահովում է կայունություն, Կիպրոսը՝ եկամուտ։ Միասին նրանք կազմում են հավասարակշռված պորտֆել, որտեղ մեկ շուկան փոխհատուցում է մյուսի թույլ կողմերը։

Գործարք կնքելուց առաջ ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս ներդրողներին համակարգված ստուգում անցկացնել.

1. KYC և բանկային հաշվի բացում
2. Սեփականության ստուգում և ֆինանսական խոչընդոտների բացակայություն
3. Մշակողի և նրա նախորդ նախագծերի վերլուծություն
4. Կարճաժամկետ վարձակալության լիցենզիաներ (եթե նախատեսվում է)
5. Գույքի ապահովագրություն
6. Գույքի կառավարման պայմանագիր
7. Հարկային պլանավորում և հաշվառում ոչ ներքին ռեժիմի համար
8. Ելքի պլան (վերավաճառք/երկարաժամկետ՝ որպես պահեստային ռազմավարություն)

Իմ կարծիքով, Կիպրոսում անշարժ գույք գնելը լավագույն ընտրությունն է, երբ կարևոր են եկամուտը, ճկունությունը և բարձր կենսամակարդակը : Այն հատկապես կարևոր է ընտանիքների, ՏՏ մասնագետների և ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են համատեղել ներդրումները անձնական հարմարավետության հետ՝ սկսած տեղափոխությունից մինչև երեխաների կրթություն: Մյուս կողմից, Ավստրիան հաղթում է նրանց համար, ովքեր առաջնահերթություն են տալիս կանխատեսելիությանը և հուսալիությանը, նույնիսկ եթե եկամտաբերությունն ավելի համեստ է:

Այնուամենայնիվ, ես միշտ տալիս եմ մի քանի ընդհանուր խորհուրդ . անպայման համագործակցեք տեղական նրբությունները հասկացող իրավաբանի հետ, անկախ նրանից, թե ինչպիսին է կառուցապատողը, և նախապես որոշեք գույքի կառավարման համակարգը: Եվ ամենակարևորը՝ միշտ ունեցեք «Բ պլան». ինքներդ ձեզ հնարավորություն տվեք կարճաժամկետ վարձակալության տները երկարաժամկետի վերածելու, գինը իջեցնելու կամ ձեր ռազմավարությունը վերանայելու, եթե զբոսաշրջիկների հոսքը նվազի:

Ինչ վերաբերում է ապագային, վստահ եմ, որ մինչև 2030 թվականը։ Ենթակառուցվածքները կզարգանան, զբոսաշրջությունը կմնա կայուն, իսկ հարկային խթանները կշարունակեն գրավել տեղափոխողներին։

Սակայն կարգավորումը նաև ավելի խիստ կդառնա . բանկերն ավելի զգույշ կլինեն միջոցների աղբյուրների հարցում, իսկ կարճաժամկետ վարձակալությունները ավելի ու ավելի կկարգավորվեն։ Ավստրիան, ինչպես նախկինում, կմնա կայունության կղզյակ՝ առանց հանկարծակի տատանումների, բայց երաշխավորված իրացվելիությամբ և կապիտալի պաշտպանությամբ։

Ամփոփելով՝ Ավստրիան պահպանման մասին է, Կիպրոսը՝ շահութաբերության։ Անձամբ ես նախընտրում եմ դրանք միավորել մեկ պորտֆելի մեջ՝ և՛ հոգեկան հանգստության, և՛ շահութաբերության հասնելու համար։

Կիպրոսի շուկան բազմազան է. քաղաքներում տարբերվում են ոչ միայն մուտքի ծախսերը, այլև շահութաբերության մոդելները: Ափամերձ շրջաններում գերակշռում են կարճաժամկետ վարձակալությունները՝ արտահայտված սեզոնայնությամբ, մինչդեռ քաղաքներում գերակշռում են կայուն երկարաժամկետ վարձակալությունները:

Հիմնական տարբերությունն այն է, որ Կիպրոսն ակտիվորեն օգտագործում է խթաններ (ոչ բնակելի, ԱԱՀ-ի նվազեցում հիմնական բնակարանների համար), մինչդեռ Ավստրիան ունի ավելի պահպանողական հարկային համակարգ՝ շեշտը դնելով երկարաժամկետ կայունության վրա։

Կիպրոսում ներդրողներն ունեն բազմազան ռազմավարություններ՝ ագրեսիվից (հանգստավայրերում կարճաժամկետ վարձակալություն) մինչև պահպանողական (քաղաքային երկարաժամկետ վարձակալություն):

Կարճատև հանգիստ ծովափին (Պաֆոս, Այիա Նապա)

• Բյուջե՝ 200-300 հազար եվրո
• Միջին գինը մեկ սենյակի համար՝ 90-140 €/գիշեր
• Վճարում. 6-9%
• Ռիսկերը՝ սեզոնայնություն, կախվածություն զբոսաշրջությունից

Երկարաժամկետ բնակություն քաղաքում (Նիկոսիա, Լիմասոլ)

• Բյուջե՝ 150-400 հազար եվրո
• Շահութաբերություն՝ 4.5-5.5%
• Վարձակալներ՝ կորպորատիվ աշխատակիցներ, ուսանողներ, պետական ​​ծառայողներ
• Առավելություններ՝ կայունություն, նվազագույն սեզոնայնություն

Պրեմիում լողափ (Լիմասոլ, նավահանգիստներ)

• Բյուջե՝ 800,000 եվրոյից և բարձր
• Շահութաբերություն՝ 2.5-4%
• Սցենար. Կենտրոնացում կապիտալի աճի և իրացվելիության վրա
• Առավելություններ՝ բարձր հեղինակություն, պաշտպանություն գնաճից

Դիվերսիֆիկացում կառավարման միջոցով (պորտֆել)

• 2-3 առարկա տարբեր վայրերում
• Հավասարակշռություն՝ մեկ «հանգստավայր» + մեկ «քաղաք» + ըստ ցանկության հողատարածք կամ առևտրային տարածք
• Շահութաբերություն՝ 5-6.5%՝ ցածր ռիսկերով