Արտասահմանյան անշարժ գույքի ներդրումներ. միտումներ, կանխատեսումներ և առաջատար երկրներ

CNBC-ի հաղորդմամբ՝ 2025 թվականի առաջին եռամսյակում եվրոպական անշարժ գույքի ներդրումները հասել են 45 միլիարդ եվրոյի, ինչը 6%-ով ավելի է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ: Այս թվերը հաստատում են, որ արտասահմանյան անշարժ գույքը, մասնավորապես եվրոպական շուկայում, շարունակում է գրավիչ ուղղություն մնալ ներդրողների համար:.

Ներդրողները ավելի ու ավելի են դիմում արտասահմանյան անշարժ գույքին՝ որպես ռիսկերի բաշխման, կապիտալի պահպանման և կայուն եկամտի գործիք: Եվրոպան հատկապես հետաքրքրություն է ներկայացնում, որի շուկան բնութագրվում է բարձր իրավական որոշակիությամբ, գույքի գնման և կառավարման թափանցիկ կանոններով և կայուն տնտեսական համակարգով:.

Այս առումով Ավստրիան շատ խոստումնալից ընտրություն է. անշարժ գույքը Ավստրիայում հաճախ դիտվում է որպես «անվտանգ ապաստան»՝ իր կայուն տնտեսության և թափանցիկ սեփականության կանոնների շնորհիվ: Երկիրը համատեղում է ուժեղ տնտեսությունը և կայուն քաղաքականությունը, գերազանց ենթակառուցվածքները և հարմարավետ կենսապայմանները: Սա անշարժ գույք գնելը դարձնում է հուսալի ներդրում. այն կպաշտպանի ձեր միջոցները գնաճից և կարող է եկամուտ ստանալ վարձակալության եկամուտներից կամ շուկայական գների աճից:

Շատ ներդրողների համար արտասահմանում անշարժ գույք գնելու հիմնական պատճառը խնայողությունները պաշտպանելն ու ռիսկի տարածումն է: Այս քայլը օգնում է պաշտպանել կապիտալը երկրի ներսում առկա տնտեսական կամ քաղաքական խնդիրներից և թույլ է տալիս ներդրումներ կատարել տարբեր, անկախ շուկաներում: Ես ընդհանուր առմամբ խորհուրդ եմ տալիս ընտրել ուժեղ և կայուն տնտեսություն ունեցող երկրներ, որտեղ օրենքները հուսալիորեն պաշտպանում են գույքի սեփականատերերի իրավունքները, ինչպիսիք են Ավստրիան կամ Գերմանիան: Սա ներդրումները դարձնում է զգալիորեն ավելի անվտանգ և թափանցիկ:

Մեկ այլ կարևոր առավելությունն այն է, որ արտասահմանյան անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը կարող է կայուն վարձակալական եկամուտ ապահովել: Վերցրեք ավստրիական այնպիսի քաղաքներ, ինչպիսիք են Վիեննան կամ Զալցբուրգը. այնտեղ միշտ կա վարձակալության պահանջարկ: Սա թույլ է տալիս ոչ միայն ծածկել կոմունալ ծախսերը և հարկերը, այլև ամեն ամիս լրացուցիչ եկամուտ ստանալ:

Միջազգային անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը երկարաժամկետ կապիտալի աճի դուռ Անձնական փորձից կարող եմ հաստատել, որ Վիեննայի 5-7 տարի առաջ խոստումնալից թաղամասերում գնված բնակարանները այժմ արժեն 20-30%-ով ավելի։ Երկարաժամկետ մտածող հաճախորդների համար սա նման ներդրումները դարձնում է հատկապես գրավիչ միջոց իրենց հարստությունը մեծացնելու համար։

Առանձին ռազմավարական առավելություն շատ ներդրողների համար բնակության թույլտվություն ստանալու հնարավորությունն է : Այնպիսի երկրներ, ինչպիսիք են Պորտուգալիան, Իսպանիան, Հունաստանը և Կիպրոսը, բնակության թույլտվություն են տալիս որոշակի գումարի արժողությամբ անշարժ գույք գնելու դեպքում: Սա ոչ միայն ֆինանսական ներդրում է, այլև Եվրոպայում կյանքի որակի գրավական՝ առաջադեմ առողջապահության, երեխաների կրթության հասանելիություն և Շենգենյան գոտում տեղաշարժվելու ազատություն: Այսպիսով, ներդրումները դառնում են ոչ միայն կապիտալի աճի, այլև երկարաժամկետ անձնական և ընտանեկան պլանավորման գործիք:

Կանաչ, էներգաարդյունավետ տները գնալով ավելի մեծ ժողովրդականություն են վայելում Լավագույն ընտրությունը A դասի կամ ավելի բարձր հավաստագիր ունեցող բնակարաններն են: Դրանք խնայում են ձեզ գումար սպասարկման վրա, վայելում են բնակիչների ժողովրդականությունը և պահպանում են բարձր շուկայական արժեքը:

Շատ ներդրողներ նաև նայում են դեպի Արևելյան Եվրոպա և Կարիբյան ավազան: Այստեղ անշարժ գույքն ավելի մատչելի է, իսկ զբոսաշրջիկների բարձր պահանջարկը լավ եկամտի հնարավորություններ է ստեղծում: Օրինակ՝ ամառային վարձակալության բնակարանները տարածված են Խորվաթիայում և Չեռնոգորիայում, մինչդեռ ծովափնյա առանձնատները տարածված են Կարիբյան ավազանում:.

Իմ կարծիքով, Եվրոպան ավելի հուսալի ընտրություն է արտասահմանյան անշարժ գույքի երկարաժամկետ ներդրումների համար։ Այստեղ գործարքների թափանցիկությունն ավելի բարձր է, և ներդրողների իրավունքներն ավելի լավ են պաշտպանված, ինչը նվազագույնի է հասցնում ռիսկերը։ Բնակարանային կայուն պահանջարկը ապահովում է կանխատեսելի եկամուտ և կապիտալի պահպանում առաջիկա տարիների ընթացքում։

Ճիշտ երկրի ընտրությունը արտերկրում անշարժ գույքի հաջող ներդրումների հիմքն է: Ձեր ապագա եկամուտները, կապիտալի անվտանգությունը և երկարաժամկետ նպատակները կախված են դրանից: Այս հոդվածում ես ամփոփել եմ հիմնական չափանիշները, որոնք կօգնեն ձեզ կայացնել տեղեկացված որոշում:.

1. Տնտեսական կայունություն և շուկայի կանխատեսելիություն

Տնտեսական կայունությունը բնակարանային գների կանխատեսելի աճի և վարձակալությունից ստացված կայուն եկամտի հիմնական գործոնն է։ Որքան կայուն է ՀՆԱ-ն և ցածր է գնաճի մակարդակը երկրում, այնքան ցածր է ձեր ներդրումների արժեզրկման ռիսկը։.

• Օրինակներ՝ Ավստրիան և Գերմանիան հաճախ ընտրվում են ներդրողների կողմից՝ իրենց կայուն տնտեսությունների և բնակարանային շուկայի կանխատեսելի զարգացումների շնորհիվ։
• Ինչ հաշվի առնել. զբաղվածության մակարդակը, գնաճը, անշարժ գույքի գների աճը և վարձակալության պահանջարկի փոփոխությունները։

2. Ներդրողների իրավական պաշտպանությունը

Ուժեղ և ազնիվ իրավական համակարգը ապահովում է, որ ձեր սեփականության իրավունքները պաշտպանված լինեն, դուք չեք դառնա խարդախության զոհ, և անշարժ գույքի հետ կապված ցանկացած գործարք կընթանա սահուն։.

• Օրինակներ՝ Գերմանիան, Ավստրիան և Շվեյցարիան ունեն խիստ օրենքներ, որոնք կարգավորում են անշարժ գույքի գործարքները և պաշտպանում են օտարերկրյա գնորդների իրավունքները։
• Ի՞նչ հաշվի առնել. կարո՞ղ է օտարերկրացին գրանցել սեփականության իրավունքը, որքանո՞վ է գործարքը պարզ և թափանցիկ, և արդյո՞ք գոյություն ունեն անշարժ գույքի պետական ​​պաշտոնական գրանցամատյաններ։

3. Բնակության թույլտվություն (ԲԹ) ստանալու հնարավորություն

Բնակության թույլտվություն կամ «Ոսկե վիզա» ստանալու հնարավորությունը զգալի առավելություն է ներդրողների համար։ Այն հնարավորություն է տալիս բնակվել երկրում և ազատորեն ճանապարհորդել Շենգենյան գոտում։.

• Օրինակներ՝ Պորտուգալիայում, Իսպանիայում, Հունաստանում և Կիպրոսում դուք կարող եք ստանալ բնակության թույլտվություն՝ ձեռք բերելով անշարժ գույք որոշակի գումարով՝ սովորաբար 250,000-ից 500,000 եվրոյի սահմաններում։
• Ինչ հաշվի առնել. որո՞նք են պահանջվող նվազագույն ներդրումները, երկրի բնակության պահանջները և արդյոք հնարավո՞ր է երկարաձգել բնակության թույլտվությունը կամ ի վերջո ստանալ քաղաքացիություն։

4. Հարկային պայմաններ և սպասարկման ծախսեր

Շահութաբերությունը հաշվարկելիս կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն անշարժ գույքի գինը, այլև դրա հետ կապված ցանկացած ծախս: Գույքահարկը, վարձակալության եկամտի հարկը և այլ պարտադիր վճարները կարող են զգալիորեն նվազեցնել ներդրումների զուտ եկամտաբերությունը:.

• Օրինակներ՝ Ավստրիայում և Գերմանիայում գույքահարկը համեմատաբար ցածր է, իսկ վարձակալության եկամուտը հարկվում է ստանդարտ կանոնների համաձայն։ ԱՄՆ-ում հարկերը կարող են ավելի բարձր լինել, բայց երկարաժամկետ ներդրողների համար հասանելի են հարկային արտոնություններ։
• Ինչ հաշվի առնել. տարեկան հարկեր, վարձակալության եկամտի հարկում, կոմունալ ծախսեր և օտարերկրյա սեփականատերերի համար լրացուցիչ վճարներ:

5. Վարձույթի պահանջարկը և շուկայի իրացվելիությունը

Վարձակալության մեծ պահանջարկը հնարավորություն է տալիս ստանալ ավելի բարձր եկամուտ և ներդրումներից ավելի արագ վերադարձ, մինչդեռ շուկայի բարձր իրացվելիությունը պարզեցնում է գույքի հետագա վաճառքը։.

• Օրինակներ՝ Վիեննան, Լիսաբոնը և Բարսելոնան կայուն հետաքրքրություն ունեն թե՛ կարճաժամկետ, թե՛ երկարաժամկետ վարձակալության նկատմամբ։
• Ինչը հաշվի առնել. զբոսաշրջիկների հոսքի մակարդակը, քաղաքի գործարար ակտիվությունը, բնակչության աճը և պահանջարկի սեզոնային տատանումները։

6. Լեզու և մշակութային գործոններ

Լեզվի իմացությունը և տեղական կանոնների ու սովորույթների ըմբռնումը շատ ավելի հեշտացնում է անշարժ գույքի կառավարումը և վարձակալների հետ աշխատանքը։.

• Օրինակներ՝ Գերմանիայում և Ավստրիայում ամենից հաճախ պահանջվում է գերմաներեն, մինչդեռ Պորտուգալիայում և Իսպանիայում բիզնեսում հաճախ օգտագործվում է անգլերենը։
• Ինչը հաշվի առնել. որքան հեշտ է շփվել անշարժ գույքի գործակալների և բնակիչների հետ, ինչպես նաև տեղական մտածելակերպն ու բիզնես մշակույթը։

7. Երկրի ներսում շրջանների առանձնահատկությունները

Նույնիսկ մեկ երկրի ներսում շահութաբերության և ռիսկի մակարդակները կարող են զգալիորեն տարբերվել՝ կախված քաղաքից և կոնկրետ տարածաշրջանից։.

• Օրինակներ՝ Վիեննայի կենտրոնական շրջաններն ավելի հարմար են զբոսաշրջիկների համար վարձակալության համար, մինչդեռ արվարձաններն ավելի հարմար են երկարաժամկետ վարձակալների համար: Լիսաբոնում հայտնի զբոսաշրջային շրջաններն ավելի հարմար են կարճաժամկետ վարձակալության համար, մինչդեռ ավելի քիչ զբոսաշրջիկներով տարածքներն ապահովում են ավելի կայուն երկարաժամկետ եկամուտ:
• Ինչ հաշվի առնել. տրանսպորտային հեշտությունը, ենթակառուցվածքների զարգացումը, տարածքի գրավչությունը վարձակալների համար և անշարժ գույքի գների աճի հեռանկարները։

Ճիշտ երկրի ընտրությունը արտերկրում անշարժ գույքի շահավետ ներդրման հիմքն է: Այս ընտրանին ներառում է առաջատար երկրներ, որոնք գերազանցում են երեք հիմնական չափանիշներով՝ տնտեսական կայունություն, բնակության ծրագրեր և բարձր վարձակալության եկամտաբերություն:.

• Քաղաքներ՝ Վիեննա, Զալցբուրգ, Գրաց
• Շուկայի առանձնահատկությունները՝ կայուն տնտեսություն, իրավական պաշտպանության բարձր մակարդակ և անշարժ գույքի շուկայում գների նվազագույն տատանումներ։
• Եկամուտ. վարձակալության տոկոսադրույքը տարեկան միջինում կազմում է 3-5%, մինչդեռ հայտնի թաղամասերում գտնվող անշարժ գույքի արժեքը կարող է աճել 20-30%-ով 5-7 տարվա ընթացքում։
• Բնակության թույլտվություն. Միայն անշարժ գույքի ձեռքբերումը բնակության թույլտվություն չի տալիս, բայց այն կարող է հեշտացնել վիզա կամ երկարաժամկետ բնակության թույլտվություն ստանալը, եթե բավարարվեն լրացուցիչ պահանջներ:
• Թերություններ. Արտասահմանյան գնորդների համար կան որոշակի սահմանափակումներ և խիստ ընթացակարգեր, որոնք պետք է հաշվի առնվեն։

• Հուշում. քաղաքի կենտրոնում գտնվող անշարժ գույքն ավելի հարմար է կարճաժամկետ վարձակալության համար, մինչդեռ արվարձաններն ու համալսարանների մոտ գտնվող տարածքները՝ երկարաժամկետ վարձակալության համար։

• Քաղաքներ՝ Լիսաբոն, Պորտո, Ալգարվե
• Շուկայի առանձնահատկությունները. «Ոսկե վիզա» ծրագիրը հասանելի է մոտավորապես 280,000-ից մինչև 500,000 եվրո ներդրումների համար, շուկան ակտիվորեն աճում է, կլիման մեղմ է, իսկ զբոսաշրջիկների պահանջարկը մնում է կայուն։
• Եկամուտ. վարձակալության դեպքում կարող է տարեկան 4-6% եկամտաբերություն լինել, հատկապես Լիսաբոնում և հայտնի հանգստավայրերում:
• Բնակության թույլտվություն. Ոսկե վիզան տալիս է բնակության թույլտվություն ստանալու իրավունք, որը կարող է երկարաձգվել 5 տարի անց, որից հետո կարելի է ստանալ մշտական ​​բնակության թույլտվություն:
• Թերություններ. Հայտնի տարածքներում տանտերերի միջև մեծ մրցակցություն կա, և «Ոսկե վիզայի» դիմումի գործընթացը կարող է բավականին բյուրոկրատական ​​լինել։
• Հուշում. Զբոսաշրջային վայրերն ավելի հարմար են կարճաժամկետ վարձակալության համար, մինչդեռ ավելի քիչ այցելվող տարածքներն ավելի հարմար են ավելի կայուն երկարաժամկետ եկամտի համար։

• Քաղաքներ՝ Բարսելոնա, Մադրիդ, Վալենսիա, Կոստա դել Սոլ
• Շուկայի առանձնահատկությունները՝ ուժեղ զբոսաշրջային հոսք, «Ոսկե վիզա» ծրագրին մասնակցելու հնարավորություն՝ 500,000 եվրո և ավելի ներդրումներով, անշարժ գույքի լայն ընտրանի՝ բնակարաններից մինչև առանձնատներ և բնակարաններ։
• Շահութաբերություն. կարճաժամկետ վարձակալությունը կարող է տարեկան 5-7% եկամտաբերություն բերել, երկարաժամկետ վարձակալությունը՝ մոտ 3-4%:
• Բնակության թույլտվություն. Ոսկե վիզան իրավունք է տալիս ապրել և աշխատել երկրում, ինչպես նաև ազատորեն տեղաշարժվել Շենգենյան տարածքում։
• Թերություններ. Վճարումների հետ կապված խնդիրը մնում է. փոքր քաղաքներում և ափից հեռու գտնվող տարածքներում երկրորդային շուկան թույլ է զարգացած։
• Հուշում. հանգստավայրերը և խոշոր քաղաքները ավելի հարմար են զբոսաշրջիկների համար վարձակալության համար, մինչդեռ ներքին շրջաններն ավելի հարմար են երկարաժամկետ վարձակալության և գների բարձրացման համար։

• Քաղաքներ/շրջաններ՝ Աթենք, Սալոնիկ, կղզիներ (Կրետե, Հռոդոս, Սանտորինի)
• Շուկայի առանձնահատկությունները. Կղզիներում դեռևս կարելի է գտնել համեմատաբար մատչելի անշարժ գույք, չնայած հայտնի զբոսաշրջային վայրերում գները բարձրանում են: Արտասահմանյան գնորդները դեռևս համեմատաբար հեշտ մուտք ունեն շուկա:
• Շահութաբերություն. Զբոսաշրջային սեզոնի ընթացքում կղզիներում վարձակալությունը կարող է բերել 6-8% շահույթ, իսկ երկարաժամկետ վարձակալությունը՝ միջինը 3-4%:
• Բնակության թույլտվություն. «Ոսկե վիզայի» ծրագրին մասնակցելը հնարավոր է 250,000 եվրոյից սկսած անշարժ գույք գնելու դեպքում։
• Թերություններ՝ Զբոսաշրջությունը սեզոնային է, ուստի եկամուտը նվազում է ոչ սեզոնային ժամանակահատվածում. որոշ կղզիներում ենթակառուցվածքները կարող են սահմանափակ լինել։
• Հուշում. Կղզու անշարժ գույքն ավելի հարմար է կարճաժամկետ վարձակալության համար՝ բարձր եկամտաբերությամբ, մինչդեռ մայրցամաքային քաղաքներն ավելի հարմար են ավելի կայուն երկարաժամկետ եկամտի համար։

• Քաղաքներ՝ Լիմասոլ, Նիկոսիա, Պաֆոս
• Շուկայի առանձնահատկությունները. Ծովափնյա անշարժ գույքը, ինչպես նաև նոր բնակելի համալիրներն ու առանձնատները պահանջարկ ունեն: Գործարքները թափանցիկ են, իսկ կայուն պահանջարկը պայմանավորված է զբոսաշրջիկներով և արտասահմանցիներով:
• Եկամուտ. վարձակալությունից ստացված եկամուտը կարող է տարեկան մոտ 5-7% եկամտաբերություն բերել, իսկ հայտնի թաղամասերում գտնվող անշարժ գույքը հեշտությամբ կարելի է վերավաճառել։
• Բնակության թույլտվություն. Բնակության թույլտվությունները հասանելի են մոտավորապես 300,000-ից մինչև 400,000 եվրո ներդրումների համար, իսկ ավելի մեծ ներդրումների համար հասանելի են մշտական ​​բնակության ծրագրեր:
• Թերություններ. Հայտնի հանգստավայրերում շուկան գերտաքացած է, և վերավաճառքի գները կարող են տատանվել:
• Հուշում. Ծովափնյա անշարժ գույքն ավելի հարմար է զբոսաշրջիկներին կարճաժամկետ վարձակալության համար, մինչդեռ քաղաքային բնակարաններն ավելի հարմար են կայուն երկարաժամկետ վարձակալության համար։

• Քաղաքներ՝ Բեռլին, Մյունխեն, Ֆրանկֆուրտ, Համբուրգ
• Շուկայի առանձնահատկությունները՝ խիստ կարգավորում, օտարերկրյա գնորդների համար բարձր իրավական հուսալիություն, վարձակալության կայուն պահանջարկ և թափանցիկ գործարքների պայմաններ։
• Եկամուտ. Մեծ քաղաքներում վարձակալությունը տարեկան միջինում 2-4% եկամուտ է բերում, մինչդեռ անշարժ գույքի արժեքը 5-7 տարվա ընթացքում կարող է աճել 15-25%-ով։
• Բնակության թույլտվություն. Անշարժ գույքի ձեռքբերումը ուղղակիորեն չի տալիս բնակության թույլտվության իրավունք, բայց կարող է պարզեցնել վիզայի կամ երկարաժամկետ բնակության համար դիմելու ֆինանսական կողմը։
• Թերություններ. Շահութաբերությունն ավելի ցածր է, քան Հարավային Եվրոպայի երկրներում, և ներդրողների ու վարձակալների միջև մրցակցությունը մնում է բարձր։
• Խորհուրդ. մտածեք խոշոր քաղաքների կենտրոնական շրջաններում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելու մասին. դրանք ապահովում են բարձր իրացվելիություն և ավելի կայուն եկամուտ։

• Քաղաքներ/շրջաններ՝ Փարիզ, Նիս, Կանն, Կոտ դ'Ազուր
• Շուկայի առանձնահատկությունները՝ մեծ մետրոպոլիտենային տարածքներ և հանգստավայրեր՝ բարձր իրացվելիությամբ, գների կայուն աճով և զբոսաշրջիկների և տեղի բնակիչների կողմից վարձակալության կայուն պահանջարկով։
• Շահութաբերություն. Ափամերձ գոտում վարձակալությունից ստացված եկամուտը կարող է հասնել տարեկան 4-6%-ի, քաղաքներում՝ մոտ 3-4%-ի, մինչդեռ անշարժ գույքի արժեքը աստիճանաբար և կայուն աճում է։
• Բնակության թույլտվություն. Անշարժ գույքի ձեռքբերումը անմիջապես բնակության թույլտվություն չի տալիս, սակայն խոշոր ներդրումները կարող են մեծացնել երկարաժամկետ վիզա ստանալու հնարավորությունները։
• Թերություններ՝ բարձր հարկային բեռ և գույքի պահպանման թանկ ծախսեր, ինչպես նաև գործարքների ընթացքում բարդ բյուրոկրատական ​​ընթացակարգեր։
• Հուշում. Հանգստավայրերը հարմար են սեզոնային վարձակալության համար, մինչդեռ Փարիզն ու Լիոնը՝ երկարաժամկետ ներդրումների և կապիտալի աճի համար։

• Քաղաքներ՝ Դուբայ, Աբու Դաբի, Շարժա
• Շուկայի առանձնահատկությունները՝ ժամանակակից բնակելի համալիրների ակտիվ շինարարություն, զբոսաշրջիկների կայուն հոսք, օտարերկրյա բնակիչների մեծ համայնք և լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ։
• Եկամուտ. Դուբայում վարձակալվող անշարժ գույքը կարող է տարեկան 7-9% եկամուտ ապահովել, մինչդեռ բնակարանների և առանձնատների պահանջարկը մնում է կայուն բարձր։
• Բնակության թույլտվություն. առնվազն 1 միլիոն դիրհամ (մոտավորապես 250,000 եվրո) ներդրման դեպքում ներդրողները կարող են ստանալ բնակության թույլտվություն. ավելի մեծ ներդրումների համար հասանելի են երկարաժամկետ բնակության վիզաներ:
• Թերություններ. Նորակառույց շենքերի գները կարող են անկայուն լինել, գործարքները ենթակա են բարձր միջնորդավճարների և վճարների, իսկ վարձակալության եկամուտը կարող է տարբեր լինել՝ կախված սեզոնից։
• Խորհուրդ. Ամենաբարձր եկամուտները գալիս են Դուբայի կենտրոնական թաղամասերից՝ Մարինայից և Դուբայ Հիլզից, և խելամիտ է դիտարկել նոր նախագծերում ներդրումները՝ ապագա գների աճի հեռանկարով։

Իմ հաճախորդների փորձի հիման վրա, Ավստրիան մնում է ամենատարածված ընտրությունը արտասահմանյան անշարժ գույքի երկարաժամկետ ներդրումների համար: Պատճառը պարզ է. այն ամենահավասարակշռված և հուսալի շուկան է: Այն հպարտանում է կայուն տնտեսությամբ, խաղի հստակ կանոններով և վարձակալության մշտական ​​պահանջարկով: Այլ երկրներ, ինչպիսիք են Պորտուգալիան, Իսպանիան և ԱՄԷ-ն, նույնպես գրավիչ են, բայց Ավստրիան առաջատարն է անվտանգության, շահութաբերության և կանխատեսելիության համադրությամբ:

Արտասահմանյան անշարժ գույքը մեծ ներուժ ունի, բայց դա պահանջում է զգուշություն: Տեղական ռիսկերի և սահմանափակումների ըմբռնումը կարևոր է ձեր ներդրումն ապահովելու և տեղեկացված որոշումներ կայացնելու համար:.

1. Արժութային ռիսկեր

Ուշադիր եղեք արժութային ռիսկի նկատմամբ. ակտիվի արժեքը և վարձակալությունից ստացված եկամուտը կարող են աճել, բայց եթե արտարժույթը արժեզրկվի ձեր սեփական արժույթի նկատմամբ, իրական եկամտաբերությունը կլինի ավելի ցածր: Սա կարևոր նկատառում է երկարաժամկետ ներդրումների համար:.

Խորհուրդ. Օգտագործեք ֆինանսական գործիքներ, պահեք գումարը տեղական արժույթով կամ նախապես հաշվի առեք ձեր հաշվարկներում հնարավոր տատանումները։

2. Ֆինանսավորում և տոկոսադրույքներ

Հիփոթեքային վարկերի պայմանները ներդրումների շահութաբերության հիմնական գործոն են: Օրինակ՝ կայուն երկրներում (Ավստրիա, Գերմանիա) տոկոսադրույքները հաճախ ավելի բարձր են, քան Հարավային Եվրոպայում, բայց այնտեղ ռիսկերը ցածր են: Իմ խորհուրդն է՝ միշտ հաշվի առեք տոկոսադրույքների բարձրացման հնարավորությունը և կուտակեք ֆինանսական պահուստ՝ այս ռիսկը ծածկելու համար:.

3. Տնտեսական և քաղաքական անկայունություն

Ներդրումային ռիսկերը գոյություն ունեն նույնիսկ ամենակայուն երկրներում. դրանք ներառում են ինչպես ընդհանուր տնտեսական ճգնաժամերը, այնպես էլ օրենսդրական փոփոխությունները, որոնք կարող են ազդել ակտիվի շահութաբերության և արժեքի վրա: Բարձր քաղաքական անկայունությամբ շուկաներում ռիսկերն ավելի կոնկրետ են. դրանք կարող են ներառել օտարերկրացիների համար հանկարծակի սահմանափակումներ, գործունեության սառեցում կամ նոր հարկերի ներդրում: Կարևոր է վերլուծել երկու տեսակի ռիսկերը:.

4. Հարկային պարտավորություններ

Անշարժ գույքի և վարձակալության հարկային կարգավորումները յուրահատուկ են յուրաքանչյուր երկրի համար։ Այս կանոնակարգերի անտեղյակությունը կամ չկատարումը ոչ միայն հանգեցնում է տուգանքների, այլև ներդրման ընդհանուր շահութաբերության նվազմանը։.

Հաշվի առնելիք հարցեր. գույքահարկը, վարձակալության եկամտի հարկերը, ոչ ռեզիդենտների համար հատուկ հարկային պահանջները և կրկնակի հարկումը կանխող միջազգային համաձայնագրերի առկայությունը։

5. Հին բնակարանների գների ճշգրտումներ՝ համեմատած նոր տների հետ

Խոշոր քաղաքներում առկա անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը կարող է բարձր եկամտաբերություն ապահովել, սակայն ավելի ռիսկային է՝ գների կտրուկ տատանումների պատճառով։ Նոր շենքերը, որպես կանոն, ավելի թանկ են, բայց գրավիչ են վարձակալների համար՝ իրենց ժամանակակից հարմարությունների շնորհիվ և գործնականում վերանորոգման կարիք չունեն։ Լավագույն ռազմավարությունն այն է, որ կապիտալի մի մասը ներդնեք կայուն եկամուտ ապահովող նոր անշարժ գույքի մեջ, իսկ մնացածը՝ բարձրակարգ, առկա բնակարաններում, որոնք ունեն լավ աճի ներուժ։.

6. Երկրորդ տան սահմանափակումներ և շրջակա միջավայրի պահանջներ

Որոշ երկրներ սահմանափակում են օտարերկրացիների կողմից երկրորդական անշարժ գույք գնելու հնարավորությունը կամ սահմանում են հատուկ կանոններ կարճաժամկետ վարձակալության համար: Միևնույն ժամանակ, շրջակա միջավայրի պահպանության կանոնակարգերը դառնում են ավելի խիստ, իսկ բարձր էներգաարդյունավետության վարկանիշները դառնում են պարտադիր: Ես խորհուրդ եմ տալիս ընտրել համապատասխան հավաստագրմամբ անշարժ գույք. դա դրանք դարձնում է ավելի շուկայական և պաշտպանում է ապագա տուգանքներից կամ վերանորոգման ծախսերից:.

7. Իրացվելիություն և վարձակալության եկամտաբերություն

Ոչ բոլոր անշարժ գույքն է հավասարապես հեշտ վարձակալել կամ վաճառել: Ակտիվ զբոսաշրջություն կամ երկարաժամկետ վարձակալության կայուն պահանջարկ ունեցող տարածքներում անշարժ գույքն ավելի արագ է վաճառվում և վարձակալվում: Ես հաճախ նկատում եմ, որ Վիեննայի և Զալցբուրգի կենտրոնում գտնվող բնակարանները վարձակալներ են գտնում ընդամենը մի քանի օրվա ընթացքում, մինչդեռ ավելի հեռավոր շրջաններում գտնվող անշարժ գույքը կարող է ամիսներով դատարկ մնալ: Հետևաբար, արտասահմանում անշարժ գույք ընտրելիս կարևոր է հաշվի առնել իրական պահանջարկը և պոտենցիալ եկամտի մակարդակը:.

8. Գույքի պահպանման և սպասարկման արժեքը

Անշարժ գույքը պահանջում է կանոնավոր ծախսեր սպասարկման, վերանորոգման, ապահովագրության և կոմունալ ծառայությունների համար: Այս ծախսերը կարող են նվազեցնել ներդրումների ընդհանուր եկամտաբերությունը:.

Հուշում. Շահութաբերությունը գնահատելիս կարևոր է նախապես հաշվի առնել բոլոր լրացուցիչ ծախսերը և հնարավոր անսպասելի ծախսերը։

9. Իրավական և բյուրոկրատական ​​ռիսկեր

Անշարժ գույքի գրանցման, գնման և տիրապետման կանոնները մեծապես տարբերվում են երկրից երկիր: Փաստաթղթային սխալը կամ տեղական օրենքների թյուրըմբռնումը կարող են հեշտությամբ հանգեցնել լուրջ իրավական խնդիրների:.

Խորհուրդ. Միշտ համագործակցեք հեղինակավոր փաստաբանների և գործակալությունների հետ և մանրակրկիտ ուսումնասիրեք անշարժ գույքի գործարքների բոլոր փուլերը՝ գնումից մինչև վաճառք:

Արտերկրում անշարժ գույքի հաջող ներդրումները կախված են ոչ միայն երկրից, այլև գույքի տեսակի ճիշտ ընտրությունից: Յուրաքանչյուր գույքի դաս առաջարկում է իր հնարավորությունները. որոշները առաջարկում են կայուն վարձակալական եկամուտ, մյուսները՝ արագ գների բարձրացում, իսկ մյուսները՝ բարձր իրացվելիություն կամ համապատասխանություն «կանաչ» չափանիշներին: Ստորև ներկայացված են գույքի հիմնական կատեգորիաները, որոնք ես խորհուրդ եմ տալիս, և այն իրավիճակները, որոնցում դրանք առավել շահավետ են:.

Բնակելի անշարժ գույք

• Սովորական բնակարաններ (նոր շենքերում և երկրորդային շուկայում), ինչպես նաև թաունհաուսներ։.
• Առավել հարմար է երկարաժամկետ վարձակալության համար, հատկապես խոշոր քաղաքներում և կայուն պահանջարկ ունեցող տարածքներում։.
• Անձնական փորձից ելնելով՝ նման անշարժ գույքը հարմար է նրանց համար, ովքեր փնտրում են անվտանգ և ապահով ներդրում: Նոր բնակարանները սովորաբար ավելի հեշտ է վարձակալել, իսկ առկա անշարժ գույքը երբեմն կարող է ավելի մեծ արժեք առաջարկել, եթե ընտրեք ճիշտ թաղամասը:.

Հանգստավայրերի/տուրիստական ​​անշարժ գույք

• Վիլլաներ, բնակարաններ հանգստավայրերում և կարճաժամկետ վարձակալության համար։.
• Բարձր սեզոնի ընթացքում նման անշարժ գույքը կարող է լավ եկամուտ ապահովել, հատկապես այնպիսի հայտնի վայրերում, ինչպիսիք են Իսպանիայի ափը կամ Ֆրանսիական Ալպերը։.
• Այնուամենայնիվ, եկամուտը կարող է զգալիորեն նվազել ոչ սեզոնային շրջանում, ուստի ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս ներդրողներին հանգստավայրում անշարժ գույք գնելուց առաջ ուսումնասիրել տարածաշրջանի զբոսաշրջային հոսքը։.

Առևտրային անշարժ գույք

• Գրասենյակային տարածքներ, մանրածախ տարածքներ, արդյունաբերական շենքեր և պահեստներ։.
• Այս տեսակի անշարժ գույքը կարող է ապահովել կայուն վարձակալական եկամուտ, հատկապես, եթե կան հուսալի և երկարաժամկետ վարձակալներ։.
• Սակայն Եվրոպայում առևտրային անշարժ գույքի ոլորտը ներկայումս բախվում է մարտահրավերների. աճող տոկոսադրույքները, շինարարության բարձր ծախսերը և այլ գործոններ նվազեցնում են շահութաբերությունը։.
• Ես խորհուրդ եմ տալիս այս տարբերակը փորձառու ներդրողներին կամ նրանց, ովքեր պատրաստ են աշխատել խոշոր վարձակալների հետ կամ ներդրումներ կատարել ֆոնդերի միջոցով։.

Հյուրանոցային և հյուրընկալության անշարժ գույք

• Ոչ ստանդարտ հյուրանոցներ, ինչպիսիք են հյուրանոցները, ապարթ-հոթելները և բուտիկ հյուրանոցները։.
• Նրանք կարող են բարձր եկամուտ ապահովել զբոսաշրջային երկրներում, հատկապես այն տարածաշրջաններում, որտեղ հյուրերի մշտական ​​հոսք կա։.
• Միևնույն ժամանակ, նման նախագծերն ավելի դժվար են կառավարել, բայց ճիշտ մոտեցմամբ դրանք կարող են շատ լավ շահույթ ապահովել։.

Սոցիալական/մասնագիտացված անշարժ գույք

• Բժշկական կենտրոններ, տարեցների համար նախատեսված տներ և ուսանողական բնակարաններ։.
• Նման անշարժ գույքը սովորաբար պակաս զգայուն է շուկայական տատանումների նկատմամբ և ունի երկարաժամկետ վարձակալներ։.
• Իմ փորձից ելնելով՝ այս հատվածը գնալով ավելի մեծ ժողովրդականություն է վայելում. ներդրողները ավելի ու ավելի են ընտրում «սոցիալական» անշարժ գույք՝ կայունությունն ու եկամուտը համատեղելու համար։.

Էկո-անշարժ գույք / էներգաարդյունավետ անշարժ գույք

• Շրջակա միջավայրի պաշտպանության վկայականներ և էներգաարդյունավետ տեխնոլոգիաներ ունեցող օբյեկտներ։.
• Դրանք պահանջում են ավելի քիչ սպասարկման ծախսեր և ավելի գրավիչ են այն վարձակալների համար, ովքեր կարևորում են էկոլոգիան։.
• Ես հաճախ խորհուրդ եմ տալիս դիտարկել նման շենքերը, քանի որ դրանք ավելի հեշտ է վաճառել և ավելի լավ են համապատասխանում կառավարության և կարգավորող նոր պահանջներին։.

Արտասահմանյան անշարժ գույքի մեջ սահուն ներդրումներ կատարելը պահանջում է զգուշություն, մտածված մոտեցում և տեղական կանոնակարգերի իմացություն: Հետևելով իմ մանրամասն քայլ առ քայլ պլանին՝ կարող եք խուսափել տարածված սխալներից և ապահովել ձեր ներդրման առավելագույն պաշտպանությունը:.

1. Սահմանեք նպատակներ և բյուջե

Նախևառաջ, դուք պետք է որոշեք, թե ինչ նպատակ եք հետապնդում

• Դուք պլանավորում եք վարձակալության տալ անշարժ գույքը (ամսական, թե՞ օրական):
• կօգտագործե՞ք այն անձնական բնակության համար։
• թե՞ ձեր գլխավոր նպատակը երկարաժամկետ արժեքի աճն ու կապիտալի պաշտպանությունն է։

Այնուհետև հաշվարկեք ձեր իրական բյուջեն՝ ներառելով

• գույքի ինքնարժեքը,
• հարկեր և տուրքեր,
• սպասարկման և հնարավոր վերանորոգման կանոնավոր ծախսերը,
• փոխարժեքի տատանումների ազդեցությունը։.

2. Ընտրեք ձեր երկիրը և քաղաքը

Գնահատեք երկրի տնտեսական անվտանգությունը, իրավական պայմանները, վարձակալության եկամտի ներուժը և բնակության տարբերակները։.

• Քաղաքներ, որոնք ունեն վարձակալության մշտական ​​պահանջարկ և զարգացած քաղաքային միջավայր
• Զբոսաշրջիկների ներկայությունը, սեզոնային տատանումները և անշարժ գույքի գների աճի երկարաժամկետ հեռանկարները

3. Ուսումնասիրեք շուկան և անշարժ գույքի տեսակը

• Որոշեք անշարժ գույքի տեսակը՝ բնակարան, վիլլա, կոնդոմինիում կամ առևտրային անշարժ գույք
• Համեմատեք նմանատիպ անշարժ գույքի արժեքը և վարձակալության հնարավոր եկամուտը
• Օգտագործեք միջազգային և տեղական վերլուծական ընկերությունների զեկույցներ (օրինակ՝ Knight Frank, Savills, InvestFuture):

4. Պատրաստել իրավական հիմքը

• Պարզեք, թե արդյոք օտարերկրացիներին թույլատրվում է անշարժ գույք գնել առանց սահմանափակումների։
• Ստուգեք գույքի օրինական մաքրությունը, գրավի առկայությունը և շինարարության օրինականությունը
• Անհրաժեշտության դեպքում կատարեք ձեր գնումը գրանցված ընկերության միջոցով

5. Գտեք հուսալի գործակալ և փաստաբան

• Ընտրեք միայն հուսալի մասնագետներ, ովքեր լավ համբավ ունեն համագործակցության համար
• Իրավաբանական փորձագետը կձեռնարկի գործարքի նախապատրաստումը և վերանայումը, փաստաթղթերի վերլուծությունը և հարկային հարցերի լուծումը։
• Անշարժ գույքի գործակալը կընտրի համապատասխան տարբերակներ, կհաշվարկի պոտենցիալ շահույթը և կներկայացնի ձեր շահերը պայմանների շուրջ բանակցելիս։

6. Օբյեկտի ստուգում և զննում

• Համոզվեք, որ ինքներդ կայցելեք կայք կամ վստահեք սա փորձառու մասնագետի։.
• Անցկացրեք գույքի վիճակի, բոլոր կոմունալ համակարգերի և առկա սարքավորումների մանրամասն ստուգում։.
• Վերլուծեք տեղանքը՝ տրանսպորտային կապերի հեշտությունը, ենթակառուցվածքների առկայությունը և տարածքում արժեքի աճի ներուժը։.

7. Պայմանագրի կազմում և ստորագրում

• Պայմանագիրը կազմվում է պաշտոնական լեզվով և գրանցում է պայմանագրի բոլոր մանրամասները։.
• Հատուկ ուշադրություն դարձրեք վճարման ժամանակացույցին, խախտումների համար նախատեսված տույժերին և գնորդի ու վաճառողի պարտավորություններին վերաբերող բաժիններին։.
• Ստուգեք, թե արդյոք գործարքը պահանջում է նոտարական վավերացում, թե՞ գրանցում պետական ​​​​մարմիններում։.

8. Վճարում և գրանցում

• Փոխանցեք միջոցները անվտանգ վճարային դարպասի միջոցով կամ օգտագործեք էսքրո հաշիվ՝ անվտանգության համար։.
• Գրանցեք ձեր սեփականության իրավունքները պաշտոնական պետական ​​կադաստրում կամ գրանցամատյանում։.
• Վճարեք բոլոր համապատասխան հարկերն ու վճարները (գործարքի, գրանցման և նոտարական ծառայությունների համար):.

9. Գույքի կառավարում

• Որոշեք կառավարման ձևաչափը՝ անկախ վերահսկողություն, թե՞ լիազորությունների փոխանցում կառավարման ընկերությանը:.
• Եթե ​​վարձակալության եք տրամադրում անշարժ գույք, կնքեք վարձակալության պայմանագրեր և ձեռք բերեք գույքի ապահովագրություն։.
• Պահպանեք ֆինանսական գրառումներ (եկամուտներ և ծախսեր)՝ իրական շահութաբերությունը հասկանալու համար։.

10. Մոնիթորինգ և օպտիմալացում

• Հետևեք ձեր դասի անշարժ գույքի շուկայի ներկայիս իրավիճակին և գների դինամիկային։.
• Երբ պայմանները փոխվում են, անհապաղ փոխեք ձեր վարձակալության կամ վաճառքի ռազմավարությունը։.
• Պլանավորեք խելացի ներդրումներ ձեր գույքի արդիականացման և բարելավման մեջ՝ դրա արժեքն ու եկամուտը մեծացնելու համար։.

• Բնակելի հատվածը շարունակում է աճ ցուցաբերել. BNP Paribas Real Estate-ի զեկույցի համաձայն՝ Եվրոպայում բնակելի անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումների ընդհանուր ծավալը 2025 թվականի առաջին ինը ամիսներին գերազանցել է 29.3 միլիարդ եվրոն: Քաղաքային բնակարանների գները տարեկան միջինում աճել են 4.6%-ով, մինչդեռ վարձակալության գները աճել են մոտավորապես 4.4%-ով (2025 թվականի 2-րդ եռամսյակը՝ 2024 թվականի 2-րդ եռամսյակի համեմատ):.
• Ավստրիայի անշարժ գույքի շուկան թափ է հավաքում. 2025 թվականի հունվարից մինչև հունիս ամիսները գործարքների ծավալը տարեկան աճել է 13.9%-ով՝ հասնելով մոտ 15.32 միլիարդ եվրոյի։.
• «Կանաչ» անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրության կայուն աճ կա։ Ներդրողները և ներդրումային ֆոնդերը իրենց ուշադրությունը կենտրոնացնում են էներգաարդյունավետ շենքերի վրա, որոնք համապատասխանում են շրջակա միջավայրի չափանիշներին և հագեցած են ժամանակակից համակարգերով։.
• JLL-ի «Գլոբալ անշարժ գույքի հեռանկար 2025»-ի համաձայն, նույնիսկ դժվարին տնտեսական պայմաններում, բնակարանային ոլորտը մնում է ամենամեծ ներդրումային ուղղությունը: Հաջորդ հինգ տարիների ընթացքում համաշխարհային մասշտաբով սպասվում է մինչև 1.4 տրիլիոն դոլարի գործարքների իրականացում:.
• C&W խորհրդատվական ընկերության կանխատեսումների համաձայն՝ առաջնակարգ գրասենյակների, պահեստների և բարձրորակ մանրածախ տարածքների վարձակալության գները կաճեն: Նոր բնակելի և գրասենյակային նախագծերի անկումը հանգեցնում է որակյալ տարածքների պակասի, ինչը նպաստում է վարձակալության գների պահպանմանը և պոտենցիալ աճին:.
• Այնպիսի քաղաքներ, ինչպիսիք են Վիեննան, Մադրիդը, Փարիզը, Բեռլինը և Ամստերդամը, պահպանում են կապիտալի համար անվտանգ ապաստարանների կարգավիճակը։ Այս մետրոպոլիսներում անշարժ գույքի ներդրումները դեռևս համարվում են կայուն, հատկապես երկարաժամկետ կայունություն և բարձր իրացվելիություն փնտրող ներդրողների համար։.