ԱՄՆ անշարժ գույքի ներդրումներ՝ տներ, բնակարաններ, շահութաբերություն, հարկեր

2020-ից 2025 թվականներին ԱՄՆ անշարժ գույքի շուկան արժեքի առումով աճել է ռեկորդային 20 տրիլիոն դոլարով՝ հասնելով ընդհանուր 55.1 տրիլիոն դոլարի: Այնուամենայնիվ, 2025 թվականին աճը զգալիորեն դանդաղել է. Zillow-ի տվյալներով՝ տան միջին գինը տարեկան աճել է ընդամենը 0.3%-ով՝ հասնելով մոտավորապես 368,000 դոլարի: Ներդրողների համար սա ազդանշան է, որ շուկան դառնում է ավելի հավասարակշռված, ինչը նշանակում է, որ կա շահավետ գործարքների տեղ:.

Իմ նպատակն է ձեզ տրամադրել Միացյալ Նահանգներում անշարժ գույքի ներդրումային գրավչության համակարգված վերլուծություն: Ես ուզում եմ ցույց տալ, թե ինչպես է գործում շուկան, որ քաղաքները՝ Նյու Յորքից և Լոս Անջելեսից մինչև Մայամի և Ֆլորիդա, կարող են գրավիչ լինել գնման համար, ինչ հարկեր և ծախսեր կարող է ակնկալել ներդրողը, և ինչ իրավական նրբերանգներ են կարևոր հաշվի առնել:.

Ինչո՞ւ հիմա:

• Երկարաժամկետ գների աճ. տեղական դանդաղումներին չնայած, ԱՄՆ-ն մնում է աշխարհի ամենադինամիկ շուկաներից մեկը։.
• Դոլարը որպես անվտանգ ապաստան. ամերիկյան անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը պաշտպանում է կապիտալը արժեզրկումից անկայուն երկրներում։.
• Վարձակալության պահանջարկ. բարձր հիփոթեքային տոկոսադրույքների պայմաններում վարձակալության շուկան աճում է Նյու Յորքից մինչև Կալիֆոռնիա:.
• Գլոբալ միգրացիայի միտումներ. Միացյալ Նահանգները շարունակում է մնալ բիզնեսի, ուսանողների, մասնագետների և ներդրողների գրավիչ՝ աջակցելով երկարաժամկետ բնակարանային պահանջարկին։.

Ես անշարժ գույքի մասնագետ եմ՝ իրավաբանական կրթություն և միջազգային ներդրումների ու շինարարության ոլորտում մեծ փորձով։ Ես աջակցել եմ գործարքների Եվրոպայում և ԱՄՆ-ում՝ բնակարանների և առանձնատների գնումից մինչև բարդ նախագծեր առևտրային և հյուրանոցային անշարժ գույքի հատվածներում։.

Իմ փորձը ներառում է

• գործարքների իրավաբանական աջակցություն և գույքի ուսումնասիրություն;
• շուկաների և առանձին տարածաշրջանների ներդրումային գրավչության վերլուծություն;
• կայուն և աճող շուկաների միջև կապիտալի բաշխման ռազմավարությունների մշակում;
• օտարերկրյա ներդրողների մասնակցությամբ նախագծերի աջակցություն, ներառյալ իրավական և հարկային ասպեկտները։.

Այս հոդվածում ես ամփոփել եմ իմ փորձը և գործնական սցենարները, որոնք կօգնեն նրանց, ովքեր մտածում են ԱՄՆ-ում տուն գնելու կամ ամերիկյան անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու մասին՝ որպես կապիտալը պաշտպանելու և մեծացնելու միջոց։.

Միացյալ Նահանգները Ավստրիայի հետ համեմատելիս արժե նշել եվրոպական երկրի մի քանի հիմնական առավելություններ

• Շուկայի կայունություն. գները աճում են չափավոր և կանխատեսելիորեն՝ առանց ամերիկյան խոշոր քաղաքներին բնորոշ կտրուկ տատանումների։
• Կայուն պահանջարկ. Ավստրիայի անշարժ գույքը պահանջարկ ունի ինչպես տեղի բնակիչների, այնպես էլ օտարերկրյա ներդրողների կողմից՝ ապահովելով իրացվելիություն։
• Պլանավորման հեշտություն. հարկերն ու իրավական պայմաններն ավելի թափանցիկ են, ինչը հեշտացնում է երկարաժամկետ ներդրումների կառավարումը։
• Բարձր կենսամակարդակ. ենթակառուցվածքները, առողջապահությունը, կրթությունը և անվտանգությունը ստեղծում են հարմարավետ միջավայր ապրելու և երկարաժամկետ անշարժ գույքի սեփականության համար։

Մինչդեռ ԱՄՆ-ն առաջարկում է մասշտաբ, դինամիզմ և բարձր եկամտաբերություն, Ավստրիան օգտվում է կանխատեսելիությունից, կայունությունից և հուսալիությունից, հատկապես պահպանողական ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են անվտանգ վայր իրենց կապիտալը պահելու և մեծացնելու համար։.

ԱՄՆ-ն մնում է միջազգային ներդրողների համար ամենագրավիչ անշարժ գույքի շուկաներից մեկը։ Այն ոչ միայն ամենամեծ շուկան է գործարքների ծավալով և կապիտալացմամբ, այլև բարձր իրացվելիությամբ և թափանցիկ ընթացակարգերով։ Ամեն տարի Եվրոպայից, Ասիայից և Մերձավոր Արևելքից ներդրողներ են հավաքվում այստեղ՝ ԱՄՆ-ում տուն կամ Նյու Յորքում բնակարան գնելու, իրենց պորտֆելը դիվերսիֆիկացնելու և վարձակալությունից կայուն եկամուտ ստանալու համար։.

Համաձայն Knight Frank-ի 2024 թվականի 4-րդ եռամսյակի վերջին տների գների ինդեքսի զեկույցի՝ ԱՄՆ-ում տների գների միջին տարեկան աճը կազմել է 2.6%: Չնայած այս ցուցանիշը ցածր է 4.8% երկարաժամկետ միտումից, այն վկայում է կայունության և չափավոր շուկայի աճի մասին:.

PwC-ի և Urban Land Institute-ի «Անշարժ գույքի ի հայտ եկող միտումները® 2025» զեկույցում նշվում է, որ Դաշնային պահուստային համակարգի կողմից սահմանված ցածր տոկոսադրույքները նպաստում են անշարժ գույքի շուկայի վերակենդանացմանը, գործարքների ծավալի ավելացմանը և ներդրողների համար պայմանների բարելավմանը։.

JLL-ի տվյալներով՝ ԱՄՆ-ն 2024 թվականին անշարժ գույքի շուկայում ցուցաբերել է թափանցիկության բարձր աստիճան, ինչի մասին վկայում են գլոբալ անշարժ գույքի թափանցիկության ինդեքսի բարելավված միավորները։ Սա ԱՄՆ շուկան գրավիչ է դարձնում միջազգային ներդրողների համար՝ վստահություն ներշնչելով գործարքների իրավական և ֆինանսական կայունության նկատմամբ։.

ԱՄՆ-ն առաջարկում է իրացվելիության, շուկայի բազմազանության և կայունության եզակի համադրություն: Ի տարբերություն Եվրոպայի, որտեղ բարձր հարկերը և սահմանափակ իրացվելիությունը կարող են խոչընդոտ հանդիսանալ, և Ասիայի, որտեղ քաղաքական անկայունությունը կարող է ազդել շուկայի վրա, ԱՄՆ-ն ապահովում է ավելի կանխատեսելի ներդրումային միջավայր:.

Օրինակ՝ Նյու Յորքի անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումներ կատարող իմ հաճախորդները հայտնում են բարձր եկամտաբերության և շուկայի կայունության մասին՝ չնայած բարձր սկզբնական ծախսերին։ Մեկ հաճախորդ գնել է Նյու Յորքում բնակարան 1.5 միլիոն դոլարով և երկու տարվա ընթացքում ստացել է 120,000 դոլարի վարձակալության եկամուտ։.

ԱՄՆ անշարժ գույքի շուկան աշխարհի ամենամեծերից և ամենաիրացվելիներից մեկն է, որը ներդրողներին առաջարկում է լայն հնարավորություններ՝ բնակելի տներից և բնակարաններից մինչև առևտրային և բազմաբնակարան շենքերի համար նախատեսված անշարժ գույք: Կայուն տնտեսությունը, զարգացած ենթակառուցվածքները և թափանցիկ իրավական համակարգը երկիրը դարձնում են հատկապես գրավիչ ինչպես տեղացի, այնպես էլ արտասահմանյան ներդրողների համար:.

Վերջին երկու տասնամյակների ընթացքում ԱՄՆ անշարժ գույքի շուկան մի քանի կարևոր փուլեր է ապրել: 2008 թվականի ճգնաժամը պայմանավորված էր լայնորեն տարածված ենթապրայմ հիփոթեքային վարկերով և սպեկուլյացիաներով. տների գները կտրուկ անկում ապրեցին, շատ սեփականատերեր հայտնվեցին բացասական կապիտալի մեջ, իսկ բանկերը չկատարեցին իրենց պարտքերը:
Հետագա տարիներին շուկան աստիճանաբար վերականգնվեց. 2010-ից 2015 թվականներին գների չափավոր աճ գրանցվեց, մասնավորապես Նյու Յորքի, Սան Ֆրանցիսկոյի և Լոս Անջելեսի նման խոշոր քաղաքներում՝ ներդրողների հոսքի և բնակարանային սահմանափակ առաջարկի շնորհիվ:

COVID-19 համավարակը սկզբում դանդաղեցրեց շուկան, սակայն 2020 թվականի վերջին պահանջարկը կտրուկ աճեց. հիփոթեքային ցածր տոկոսադրույքները և արվարձանային տարածքների նկատմամբ հետաքրքրությունը արագացրին գների աճը, հատկապես տների և բնակարանների համար։.

Մինչև 2025 թվականը շուկան կկայունանա. գների աճը կանխատեսվում է տարեկան 3-4%, մինչդեռ բարձր վարձակալության եկամտաբերությունը և օտարերկրյա ներդրողների հետաքրքրությունը ԱՄՆ-ն դարձնում են գրավիչ ներդրումային ուղղություն: Իմ հաճախորդները, ովքեր ներդրումներ են կատարել Նյու Յորքում և Մայամիում, նշում են կայուն եկամտաբերություն և կանխատեսելի շուկայական դինամիկա:.

ԱՄՆ-ում գոյություն ունեցող տան միջին գինը կազմում է 368,581 դոլար, ինչը 0.3%-ով ավելի է նախորդ տարվա համեմատ: Նյու Յորքում, Մայամիում և Լոս Անջելեսում գների անկում է նկատվում, ինչը այս շուկաներն ավելի գրավիչ է դարձնում գնորդների համար:.

Միջին վարձակալության եկամտաբերությունը կազմում է 8%, ինչը բարձր է համաշխարհային չափանիշներով։.

Գնորդների ամենամեծ հետաքրքրությունը նկատվում է հետևյալ տարածաշրջաններում

• Նյու Յորք. Կայուն պահանջարկը և զարգացած ենթակառուցվածքները քաղաքը գրավիչ են դարձնում ներդրողների համար։
• Մայամի. 2025 թվականի գնորդի շուկայի անցումը պայմաններն ավելի բարենպաստ է դարձնում։
• Լոս Անջելես. ցածր գները բարձրացնում են բնակարանների մատչելիությունը, հատկապես բազմաբնակարան շենքերի համար։
• Տեխաս. Եկամտային հարկի բացակայությունը և ցածր գույքահարկը գրավում են ներդրողներին։
• Միջին Արևմուտք. Դետրոյթի նման քաղաքները առաջարկում են բարձր վարձակալության եկամտաբերություն՝ մինչև 21.95%:

ԱՄՆ շուկան առաջարկում է անշարժ գույքի բազմազան տեսականի, ինչը թույլ է տալիս ներդրողներին հարմարեցնել ռազմավարությունը իրենց բյուջեին և նպատակներին՝ սկսած ԱՄՆ-ում տուն գնելուց մինչև բնակարան Նյու Յորքում։.

• Բնակելի շենքերը ապահովում են կայուն վարձակալական եկամուտ և երկարաժամկետ արժեքի աճ, մասնավորապես Նյու Յորքի և Մայամիի արվարձաններում։
• Բնակարաններն ու թաունհաուսները պահանջարկ ունեն քաղաքներում, դրանք ավելի հեշտ են կառավարել և առաջարկում են տարեկան 5-7% վարձակալության եկամտաբերություն։
• Բազմաբնակարան շենքերը առաջարկում են բարձր եկամտաբերություն՝ մինչև 10% տարեկան, և նվազագույնի են հասցնում դատարկ բնակարանների ռիսկը։
• Առևտրային անշարժ գույքը (գրասենյակներ, խանութներ, պահեստներ) գրավիչ է երկարաժամկետ ներդրումների համար, հատկապես ռազմավարական վայրերում, չնայած հեռավար աշխատանքի աճին։
• Լյուքս և կարճաժամկետ վարձակալության տները բարձր եկամտաբերություն են առաջարկում, բայց պահանջում են ակտիվ կառավարում։

Արտասահմանյան գնորդները 2024 թվականի ապրիլից մինչև 2025 թվականի մարտը ԱՄՆ անշարժ գույքի վրա ծախսել են 56 միլիարդ դոլար, ինչը տարեկան 33.2%-ով ավելի է։ Հիմնական ներդրող երկրներն էին Չինաստանը, Կանադան, Լատինական Ամերիկան ​​և Եվրոպան։ Հետաքրքրությունը հիմնականում կենտրոնացած էր խոշոր քաղաքների և հեղինակավոր թաղամասերի՝ Նյու Յորքի, Մայամիի և Լոս Անջելեսի վրա, որտեղ մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը կազմում է 1100-1400 դոլար։ Արտասահմանյան ներդրողների համար վարձակալության եկամտաբերությունը տարեկան միջինում կազմում է 6-8%, ինչը ԱՄՆ շուկան դարձնում է ամենագրավիչներից մեկը ռիսկի/շահույթի հարաբերակցության առումով։.

Ամերիկացի գնորդները աճող հետաքրքրություն են ցուցաբերում ներքին շրջանների, ինչպիսին է Միջին Արևմուտքը, նկատմամբ, որտեղ տների միջին գները 25-40%-ով ցածր են, քան ափամերձ շրջաններում, իսկ վարձակալության եկամտաբերությունը հասնում է տարեկան 10-12%-ի։ Սա գրավիչ հնարավորություններ է ստեղծում նրանց համար, ովքեր ցանկանում են գնել տուն ԱՄՆ-ում կամ անշարժ գույք ԱՄՆ-ում՝ բարձր եկամտաբերությամբ և կապիտալի աճի ներուժով։.

Բարձր հիփոթեքային տոկոսադրույքները (30-ամյա ֆիքսված հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքը 2025 թվականի օգոստոսի դրությամբ կազմում է մոտավորապես 7.2%) ժամանակավորապես զսպում են բնակարան գնելու պահանջարկը: Այնուամենայնիվ, տոկոսադրույքի նույնիսկ 1-1.5%-ով իջեցումը կարող է զգալիորեն խթանել շուկան:.

Բնակիչների միգրացիան թանկարժեք նահանգներից, ինչպիսիք են Կալիֆոռնիան և Նյու Յորքը, դեպի ավելի մատչելի շրջաններ (Տեխաս, Ֆլորիդա և Միջին Արևմուտք) խթանում է բնակարանների ներքին պահանջարկը: Մարդահամարի բյուրոյի տվյալներով՝ ամեն տարի ավելի քան 3 միլիոն մարդ տեղափոխվում է ավելի մատչելի նահանգներ, ստեղծելով պոտենցիալ վարձակալների և գնորդների կայուն հոսք:.

ԱՄՆ անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը բազմազան հնարավորություններ է առաջարկում, և սեփականության կառուցվածքի ընտրությունը կախված է ներդրողի նպատակներից, հարկային նախասիրություններից և ներգրավվածության մակարդակից։.

Ներդրումներ կատարելու պարզ միջոց է անհատի անունով անշարժ գույք գնելը։ Սակայն սա կարող է հանգեցնել ավելի բարձր հարկերի և ակտիվների սահմանափակ պաշտպանության։ Օրինակ՝ իմ հաճախորդները, ովքեր այս կերպ ներդրում են կատարել ԱՄՆ-ում տան մեջ, բախվել են ավելի բարձր հարկային դրույքաչափերի և անձնական պատասխանատվության ռիսկերի։.

Հատկանիշներ՝

• Պարզ գործարքների մշակում և նվազագույն բյուրոկրատիա
• Լիարժեք վերահսկողություն կառավարման, վերանորոգման և վարձակալության նկատմամբ
• Հեշտ է հիփոթեքային վարկ ստանալ անհատի անունով, հատկապես ԱՄՆ քաղաքացիների համար
• Հարմար է մասնավոր տան կամ ընտանեկան բնակարանի համար

Սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության (ՍՊԸ) հիմնադրումը թույլ է տալիս սահմանափակել անձնական պատասխանատվությունը և օպտիմալացնել հարկումը: Սա հատկապես օգտակար է օտարերկրյա ներդրողների համար, քանի որ ՍՊԸ-ն ճկունություն է ապահովում շահույթի և վնասի բաշխման հարցում և պարզեցնում է ակտիվների փոխանցումը:.

Հատկանիշներ՝

• Սեփականատիրոջ անձնական պատասխանատվության սահմանափակումը
• Մասնակիցների միջև շահույթի և վնասի բաշխման ճկունություն
• Բաժնետոմսերի այլ ներդրողներին փոխանցման պարզեցում՝ առանց գույքի վերավաճառքի
• Հարկային օպտիմալացման հնարավորություն, ներառյալ ծախսերի դուրսգրումները և ամորտիզացիան
• Հարմար է բազմաբնակարան շենքերի, առևտրային անշարժ գույքի և անշարժ գույքի պորտֆելների համար

Օրինակ՝ Իմ հաճախորդներից մեկը անշարժ գույք է ձեռք բերել ԱՄՆ-ում ՍՊԸ-ի միջոցով, ինչը նրան թույլ է տվել արդյունավետորեն կառավարել հարկային հետևանքները և պաշտպանել անձնական ակտիվները։.

REIT-ները անշարժ գույքի սեփականության և կառավարման ընկերություններ են, որոնք առաջարկում են իրացվելիություն և դիվերսիֆիկացում: 2024 թվականին հանրային REIT-ները վճարել են մոտ 66.2 միլիարդ դոլարի դիվիդենտներ:.

Հատկանիշներ՝

• Հնարավորություն ներդրումներ կատարելու գրասենյակային շենքերում, առևտրի կենտրոններում, պահեստներում և բնակարաններում՝ առանց անմիջական կառավարման
• Դիվերսիֆիկացիան ըստ աշխարհագրության և օբյեկտների տեսակի
• Իրացվելիություն - REIT բաժնետոմսերը հեշտությամբ վաճառվում են շուկայում
• Հարմար է պասիվ եկամուտ փնտրող ներդրողների համար
• Դիվիդենտային եկամտաբերությունը տարեկան միջինում կազմում է 4-7%՝ լրացուցիչ կապիտալի աճով։

Գործընկերությունները և անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները (REIT) թույլ են տալիս համատեղ կապիտալ ներդնել խոշոր անշարժ գույքի ակտիվներ ձեռք բերելու համար՝ նվազեցնելով ռիսկերը և մեծացնելով պոտենցիալ շահույթը։.

Հատկանիշներ՝

• Բարձրարժեք առևտրային և բազմաբնակարան շենքերի անշարժ գույքի հասանելիություն
• Գործընկերների միջև ռիսկերի և ծախսերի բաշխում
• Հաստատության կառավարումը վստահված է պրոֆեսիոնալ թիմին
• Հնարավորություն մասնակցելու խոշոր նախագծերի՝ առանց մեծ անձնական ներդրումների անհրաժեշտության

Ընդհանուր առմամբ, ԱՄՆ-ն չի արգելում օտարերկրացիներին ուղղակիորեն իրենց անունից, ՍՊԸ-ների, REIT-ների կամ գործընկերությունների և տրաստների միջոցով, բնակելի անշարժ գույք գնել, ներառյալ տներ, բնակարաններ և առևտրային անշարժ գույք: Կան սահմանափակումներ ռազմավարական վայրերի, ինչպիսիք են ռազմական բազաները և կարևորագույն ենթակառուցվածքները, մոտ հող գնելու վերաբերյալ:.

Որոշ հիփոթեքային ծրագրեր հասանելի են միայն քաղաքացիների և բնակիչների համար, ուստի օտարերկրացիներն ավելի հակված են օգտագործել կանխիկ կամ միջազգային բանկերի միջոցով ֆինանսավորում: ՍՊԸ-ի կամ տրաստի միջոցով սեփականության իրավունքը հաճախ օգնում է շրջանցել որոշ բյուրոկրատական ​​բարդություններ և պարզեցնել գործընթացը:.

ԱՄՆ-ում տուն գնելու գործընթացը բնութագրվում է թափանցիկությամբ և խիստ իրավական ընթացակարգերով, ինչը շուկան գրավիչ է դարձնում ինչպես ամերիկացի, այնպես էլ օտարերկրյա ներդրողների համար: Ստորև մենք կքննարկենք հիմնական քայլերն ու նկատառումները, որոնք պետք է հաշվի առնել, եթե պլանավորում եք բնակարան գնել Նյու Յորքում, տուն ԱՄՆ-ում կամ ներդրում կատարել Լոս Անջելեսում:.

ԱՄՆ-ում անշարժ գույք գնելու գործընթացը հստակ կառուցվածքավորված է: Ահա հիմնական քայլերը, որոնք իմ հաճախորդներն անցնում են ԱՄՆ-ում տուն կամ Նյու Յորքում կամ Լոս Անջելեսում բնակարան գնելիս

1. Գործակալի և գույքի ընտրություն ՝ գույքի ընտրություն և առաջարկի (գնման առաջարկ) ներկայացում անշարժ գույքի գործակալի միջոցով։
2. Առաջարկի ընդունում – վաճառողը հաստատում է գործարքի պայմանները, գինը ամրագրված է պայմանագրում։
3. Էսքրոու հաշիվ – բացվում է հատուկ հաշիվ՝ ավանդը և միջոցները պահելու համար մինչև գործարքի ավարտը։
4. Տնային ստուգումը (տան ստուգում) օբյեկտի (տանիք, կապ, համակարգեր) վիճակի տեխնիկական ստուգում է:
5. Գնահատում (գնահատում) - իրականացվում է բանկի կամ անկախ գնահատողի կողմից, հատկապես, եթե օգտագործվում է հիփոթեքային վարկ:
6. Սեփականության իրավունքի որոնում և սեփականության իրավունքի ապահովագրություն ՝ իրավական մաքրության ստուգում և սեփականության իրավունքի ապահովագրության ստացում։
7. Փաստաթղթերի պատրաստում . փաստաբանը կամ էսքրոու ընկերությունը պատրաստում է վերջնական պայմանագրերը և հաշվարկները:
8. Ավարտ - կողմերը ստորագրում են փաստաթղթերը, գումարը փոխանցվում է, և սեփականության իրավունքները գրանցվում են շրջանային գրանցամատյաններում:

Օրինակ՝ իմ հաճախորդներից մեկը տուն էր գնում Տեխասում, Ամերիկա, և ամբողջ գործընթացը՝ սկսած առաջարկ ներկայացնելուց մինչև սեփականության իրավունքի գրանցումը, տևեց մոտ 45 օր. սա գործարքների մեծ մասի համար ստանդարտ ժամանակահատվածն է։.

ԱՄՆ-ում անշարժ գույք գնելիս երկու մասնագետներ են խաղում գլխավոր դերը՝ անշարժ գույքի գործակալը և փաստաբանը։.

Անշարժ գույքի գործակալը աջակցում է հաճախորդին յուրաքանչյուր փուլում՝ սկսած անշարժ գույքի ընտրությունից և առաջարկ ներկայացնելուց մինչև վաճառողի հետ բանակցություններ վարելը: Ի տարբերություն Եվրոպայի, ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի գործակալի ծառայությունները վճարվում են վաճառողի, այլ ոչ թե գնորդի կողմից, ինչը նրանց ծառայությունները դարձնում է հատկապես առավելություններ արտասահմանյան ներդրողների համար: Օրինակ, իմ հաճախորդը, որը պլանավորում էր բնակարան գնել Նյու Յորքում, խնայեց տասնյակ հազարավոր դոլարներ գործակալի հմուտ բանակցությունների շնորհիվ, ով զեղչ ապահովեց մրցակցային շուկայում:

փաստաբան , սակայն Նյու Յորքում, Նյու Ջերսիում և Մասաչուսեթսում նրանց ներգրավվածությունը պարտադիր է: Նրանք ստուգում են գործարքի ամբողջականությունը, վերլուծում են սեփականության իրավունքը, կազմում են պայմանագիրը և ապահովում հարկային կանոնակարգերի (օրինակ՝ FIRPTA-ի՝ օտարերկրացիների համար) համապատասխանությունը:

Իմ պրակտիկայում ես ունեի մի հաճախորդ, որը պլանավորում էր տուն գնել Ֆլորիդայում, և փաստաբանը պարզեց, որ նախկին սեփականատերը պարտք է 15,000 դոլար հարկերի համար։ Դրա շնորհիվ խնդիրը լուծվեց գործարքի ավարտից առաջ, և գնորդը խուսափեց ավելորդ ծախսերից։.

ԱՄՆ-ում բնակարան գնելը կամ ԱՄՆ-ում տուն գնելը չի ​​պահանջում քաղաքացիություն կամ մշտական ​​բնակության իրավունք: Հիմնական պահանջները անձնագիր չէ, այլ գործարքի ֆինանսական և իրավական թափանցիկությունը: Գնորդները պետք է ապացուցեն իրենց միջոցների օրինական ծագումը, ունենան բավարար միջոցներ նախավճարը ծածկելու համար (եթե նրանք վերցնում են հիփոթեքային վարկ) և հասկանան հարկային կանոնակարգերը, ներառյալ FIRPTA-ն և վարձակալության եկամտի հարկումը:.

1. Նույնականացման համար

• Բնակիչներին անհրաժեշտ է սոցիալական ապահովագրության համար (SSN)
• Ոչ ռեզիդենտներ - ITIN (անհատական ​​հարկ վճարողի նույնականացման համար) հարկեր վճարելու համար

2. Բանկային հաշիվ ԱՄՆ-ում

• Օգտագործվում է միջոցները էսքրոու փոխանցելու և ընթացիկ ծախսերը վճարելու համար
• Կարող է բացվել վիզայի և անձնագրի միջոցով

3. Միջոցների ինքնության և ծագման հաստատում

• Բանկը կամ էսքրոու ընկերությունը ստուգում է փաստաթղթերը՝ համոզվելու համար, որ չկա AML (փողերի լվացման դեմ պայքարի) կանոնների խախտում:

4. Ֆինանսավորում

• Արտասահմանյան ներդրողների մեծ մասը գործարքների համար վճարում է կանխիկով (ըստ NAR-ի՝ արտասահմանյան գնումների ավելի քան 40%-ը կանխիկ գործարքներ են):
• Հիփոթեքային վարկեր հասանելի են, բայց պայմաններն ավելի խիստ են. կանխավճարը կազմում է 30-50%, տոկոսադրույքը՝ 1-2%-ով ավելի բարձր, քան ԱՄՆ քաղաքացիների համար։

5. Հարկային պարտավորություններ

• Ոչ ռեզիդենտները ենթակա են վաճառքի հարկի (FIRPTA - մինչև 15%):
• ITIN-ը թույլ է տալիս ներկայացնել վարձակալության եկամտահարկի հաշվետվություններ:

6. Տարիք

• Սեփականության սահմանափակումներ չկան. անշարժ գույքը կարող է գրանցվել նույնիսկ անչափահասի անունով՝ խնամակալի կամ վստահության միջոցով։
• Բանկերը սահմանում են 18 տարեկանից ցածր տարիքային սահմանափակում հիփոթեքային վարկերի համար։

Արտասահմանյան ներդրողներն ու գնորդները կարող են անշարժ գույք գնել ԱՄՆ-ում ամբողջությամբ առցանց՝ առանց անձամբ ներկայանալու անհրաժեշտության: Անշարժ գույքի գործակալները առաջարկում են վիրտուալ ցուցադրություններ և 3D շրջագայություններ, իսկ փաստաթղթերը ստորագրվում են էլեկտրոնային ծառայությունների միջոցով, ինչպիսին է DocuSign-ը:.

Գործարքի ֆինանսական մասը կարգավորվում է էսքրոու ընկերության կողմից. այն ընդունում է կանխավճարը, ստուգում է սեփականության իրավունքը և կազմակերպում է սեփականության իրավունքի ապահովագրությունը: Միջոցները փոխանցվում են միջազգային բանկային փոխանցման միջոցով:
Գործարքի ավարտը տեղի է ունենում հեռակա կարգով, և գրանցված սեփականության վկայականը գնորդին ուղարկվում է փոստով կամ սուրհանդակային ծառայությամբ: Ես ունեի մի հաճախորդ, որը ցանկանում էր բնակարան գնել Նյու Յորքում, և մենք գործարքն ավարտեցինք ամբողջությամբ առցանց. նրա վստահելի ներկայացուցիչը ստացավ բանալիները:

Այս ձևաչափը հատկապես հարմար է նրանց համար, ովքեր պլանավորում են անմիջապես վարձակալության հանձնել իրենց անշարժ գույքը. լինի դա տուն Ամերիկայում, թե բնակարան Լոս Անջելեսում, Մայամիում կամ Ֆլորիդայում, անշարժ գույքն անմիջապես փոխանցվում է կառավարման ընկերությանը։.

Ամերիկայում տուն կամ բնակարան գնել պլանավորող ներդրողները պետք է հաշվի առնեն ոչ միայն անշարժ գույքի գինը, այլև հարկային բեռը: Ի տարբերություն Եվրոպայի, որտեղ անշարժ գույքի հարկերը հաճախ ավելի թափանցիկ և կանխատեսելի են, ԱՄՆ-ն ունի բազմաշերտ համակարգ՝ դաշնային, նահանգային և մունիցիպալ:.

ԱՄՆ-ում տարեկան գույքահարկը տատանվում է 0.3%-ից (Հավայան կղզիներ) մինչև 2.4% (Տեխաս, Նյու Ջերսի): Միջինում այն ​​կազմում է գույքի արժեքի մոտ 1.1%-ը:.

Օրինակ, եթե Ամերիկայում տունը արժե 500,000 դոլար, գույքահարկը կկազմի տարեկան մոտավորապես 5,500 դոլար: Իմ հաճախորդները, ովքեր Ֆլորիդայում տուն են գնել 650,000 դոլարով, տարեկան վճարում են մի փոքր ավելի քան 9,000 դոլար գույքահարկ:.

Սա ներառում է փաստաբանի վարձատրությունը, սեփականության իրավունքի ապահովագրությունը, դեպոզիտային վճարները, գնահատումը և գործարքի գրանցումը: Այն սովորաբար կազմում է անշարժ գույքի գնման գնի 2-5%-ը: ԱՄՆ-ում 400,000 դոլար արժողությամբ բնակարան գնելիս դուք պետք է նախատեսեք 8,000-20,000 դոլար գործարքի ավարտական ​​ծախսերի համար:.

Վարձակալության տրված անշարժ գույքից ստացված եկամուտը ենթակա է դաշնային հարկի (10-37%) և պետական ​​հարկի (0-13%): Ոչ բնակիչները կարող են ենթարկվել 30% դրույքաչափով պահումների, եթե չեն կիրառվում միջազգային համաձայնագրեր: Վերանորոգման, կառավարման և ամորտիզացիայի համար կատարված պահումները կարող են նվազեցնել հարկվող բազան: Օրինակ, Մայամիում գտնվող մի հաճախորդ գրեթե կիսով չափ կրճատել է ԱՄՆ-ում գտնվող իր բնակարանի վարձակալության հարկը՝ ծածկելով կառավարման և վերանորոգման ծախսերը:.

Այն վերաբերում է անշարժ գույքի վաճառքին և կազմում է դաշնային հարկային դրույքաչափի 20%-ը՝ գումարած նահանգային հարկային դրույքաչափը: Բնակիչները հարկային արտոնություններ են ստանում գույքը երկու տարուց ավելի պահելու համար. օտարերկրացիները չեն ստանում այս արտոնությունները:.

Օրենքի համաձայն, FIRPTA-ն ոչ բնակիչներից պահում է վաճառքի գնի մինչև 15%-ը: Օրինակ՝ ավստրիացի ներդրողը, որը Նյու Յորքում 1.2 միլիոն դոլարով վաճառել է բնակարան, պահում է 180,000 դոլար հարկ: Գումարի մի մասը կարող է վերադարձվել հարկային հաշվետվություն ներկայացնելուց հետո:.

Ավստրիան անշարժ գույքի ավելի բարենպաստ և կանխատեսելի հարկման համակարգ է առաջարկում պահպանողական ներդրողների համար: Հարկային բեռը նվազագույն է, իսկ վարձակալության եկամուտը և կապիտալի աճը ավելի հեշտ է պլանավորել: ԱՄՆ-ն առաջարկում է ավելի բարձր եկամտաբերություն, բայց ռիսկերն ու ծախսերը ավելի բարձր են, հատկապես օտարերկրացիների համար:.

ԱՄՆ-ում տուն գնելիս հարկային բեռը նվազեցնելու համար ներդրողները օգտագործում են

• ՍՊԸ - սահմանափակում է անձնական պատասխանատվությունը և օպտիմալացնում է վարձակալության և վաճառքի հարկումը:.
• 1031 Փոխանակում - կապիտալի եկամտահարկի հետաձգում ներդրումային գույքը մեկ այլ գույքով փոխանակելիս։.
• Հարկային զեղչեր՝ վերանորոգման, կառավարման և ամորտիզացիայի ծախսերը նվազեցնում են հարկվող բազան։.
• Գույքի կառուցվածքավորում՝ տրաստներ կամ գործընկերություններ ակտիվների պաշտպանության և հարկային օպտիմալացման համար։.
• Եկամուտների և ծախսերի պլանավորում - վարձակալության եկամտի և կապիտալ ծախսերի հավասարակշռված բաշխում:.

Միացյալ Նահանգներում անշարժ գույքի կամ բնակարանի տիրապետումը չի ապահովում մշտական ​​բնակության ուղիղ ուղի։ Այնուամենայնիվ, կան մի քանի վիզայի ծրագրեր, որոնք կարող են ներառել անշարժ գույքի և բիզնեսի մեջ ներդրումներ կատարելը։.

EB-5 ծրագիրը թույլ է տալիս ներդրողներին և նրանց ընտանիքներին ստանալ կանաչ քարտ՝ Միացյալ Նահանգներում առևտրային ձեռնարկությունում 1,050,000 դոլար ներդնելով, որը կստեղծի առնվազն 10 աշխատատեղ ԱՄՆ քաղաքացիների համար: Եթե ներդրումը կատարվում է նպատակային զբաղվածության տարածքում (TEA), գումարը կարող է կրճատվել մինչև 800,000 դոլար:.

Սակայն, 2025 թվականի փետրվարին ԱՄՆ նախագահ Դոնալդ Թրամփը առաջարկեց EB-5 ծրագիրը փոխարինել 5 միլիոն դոլար արժողությամբ նոր «ոսկե քարտի» ծրագրով, որը կապահովի քաղաքացիություն ստանալու ուղի՝ առանց աշխատատեղերի ստեղծման պահանջի։.

E-2 վիզան նախատեսված է այն երկրների քաղաքացիների համար, որոնց հետ Միացյալ Նահանգներն ունի առևտրի և նավագնացության պայմանագրեր: Ներդրողները պետք է զգալի կապիտալ ներդնեն Միացյալ Նահանգներում գործող կամ նոր բիզնեսում և ունենան ընկերության վերահսկիչ բաժնեմաս (սովորաբար ավելի քան 50%):
Անշարժ գույքի ներդրումները, ինչպիսիք են կառավարման նպատակներով բնակարանային շենքերի գնումը, կարող են որակավորվել այս վիզայի համար, եթե բիզնեսը ակտիվորեն կառավարվում է և շահութաբեր է:

Չնայած E-2 վիզայի համար պաշտոնական նվազագույն ներդրումային պահանջ չկա, գործնականում խորհուրդ է տրվում ներդնել 250,000-ից 300,000 դոլար, հատկապես փոքր բիզնեսների համար։.

L-1 վիզան նախատեսված է միջազգային ընկերությունների աշխատակիցների համար, որոնք տեղափոխվում են Միացյալ Նահանգների մասնաճյուղեր կամ դուստր ձեռնարկություններ: Այս վիզայի համար որակավորվելու համար արտասահմանում գտնվող ընկերությունը պետք է գործած լինի առնվազն մեկ տարի և ունենա համապատասխան կապեր ԱՄՆ ընկերության հետ: Սա կարող է օգտակար լինել օտարերկրյա ընկերությունների սեփականատերերի համար, որոնք ցանկանում են ընդլայնել իրենց բիզնեսը, այդ թվում՝ անշարժ գույքի ներդրումները, Միացյալ Նահանգներում:.

ԱՄՆ-ում, ներդրումային վիզաներից բացի, կան բնակության թույլտվություն ստանալու այլ օրինական եղանակներ

• Ընտանեկան վերամիավորում՝ ԱՄՆ քաղաքացիների և բնակիչների անմիջական հարազատների համար։.
• ԱՄՆ քաղաքացու հետ ամուսնությունը տալիս է կանաչ քարտ ստանալու իրավունք։.
• Աշխատանքային վիզաներ՝ H-1B, O-1 և այլ՝ որակավորված աշխատողների համար։.
• Կրթություն - F-1 ուսանողական վիզաներ՝ հետագա աշխատանքային վիզայի անցնելու հնարավորությամբ։.
• «Կանաչ քարտի վիճակախաղը» ամենամյա ծրագիր է, որը պատահականորեն վիզաներ է տրամադրում Միացյալ Նահանգներում ներգաղթի ցածր մակարդակ ունեցող երկրների քաղաքացիներին։.

Ավստրիայում բնակության թույլտվություն ստանալու տարբեր եղանակներ , այդ թվում՝

• D-քարտ. Նախատեսված է բարձր որակավորում ունեցող մասնագետների, ներդրողների և ձեռնարկատերերի համար, այն թույլ է տալիս օրինական բնակություն և աշխատանք երկրում: Ներդրողների համար նվազագույն ներդրումը սովորաբար կազմում է 300,000-500,000 եվրո բիզնեսում կամ Ավստրիայի տնտեսությունում: Սկզբնական բնակության թույլտվությունը տրվում է մեկ տարով, որը կարող է երկարաձգվել մինչև հինգ տարի, որից հետո կարելի է դիմել մշտական ​​բնակության, իսկ վեց տարի անց՝ քաղաքացիության համար:
• Ինքնաբավարարություն. այն անձանց համար, ովքեր կարող են ֆինանսապես ապահովել իրենց առանց պետական ​​օգնության: Պահանջվում է 30,000-60,000 եվրո բանկային հաշվի առկայության և տան սեփականության վկայական: Սկզբնական բնակության թույլտվությունը տրվում է մեկ տարով, որը կարող է երկարաձգվել տարեկան մինչև հինգ տարի ժամկետով, որից հետո հնարավոր է մշտական ​​բնակություն:

Ավստրիան ներդրումների միջոցով բնակության թույլտվություն փնտրող ներդրողների համար առաջարկում է ավելի պարզ և կանխատեսելի ուղի՝ շնորհիվ հստակ պահանջների, ֆիքսված ներդրումների գումարների և երկարաժամկետ բնակության ու քաղաքացիության ուղիղ ուղու։.

ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը կարող է կայուն եկամուտ ապահովել, սակայն կարևոր է հաշվի առնել կարճաժամկետ և երկարաժամկետ վարձակալության տարբերությունները, հարկային նկատառումները և տեղական կանոնակարգերը: Իմ փորձը ցույց է տալիս, որ վարձակալության ճիշտ ռազմավարության ընտրությունը անմիջականորեն ազդում է ձեր ներդրումային շահութաբերության վրա:.

Կարճաժամկետ վարձակալությունները բարձր եկամտաբերություն են ապահովում, հաճախ տարեկան 12-15% սահմաններում, հատկապես զբոսաշրջային և քաղաքային տարածքներում: Օրինակ՝

• Նյու Յորք՝ օրական գինը՝ $159, զբաղվածությունը՝ 67%, տարեկան եկամուտը՝ $39,983:.
• Սանտա Մոնիկա՝ օրական գինը՝ $216, զբաղվածությունը՝ 72%, տարեկան եկամուտը՝ $58,184:.
• Հոլիվուդ, Ֆլորիդա՝ օրական գինը՝ $197, զբաղվածությունը՝ 69%, տարեկան եկամուտը՝ $47,000:.

Ռիսկերը և նկատառումները. Շատ քաղաքներ, այդ թվում՝ Նյու Յորքը, Մայամին և Լոս Անջելեսը, կարճաժամկետ վարձակալության վերաբերյալ խիստ կանոնակարգեր են սահմանում՝ պահանջելով գրանցում, լիցենզավորում և վարձակալության օրերի սահմանափակումների պահպանում: Հետևաբար, ներդրողները պետք է ուշադիր վերլուծեն տեղական օրենքները՝ տուգանքներից խուսափելու համար:

Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերը ապահովում են ավելի կայուն եկամուտ՝ ավելի քիչ կարգավորող ռիսկերով: Միջին եկամտաբերությունը կազմում է մոտ 8%, իսկ որոշ շրջաններում այն ​​կարող է հասնել 12–22%-ի: Օրինակներ՝

• Դետրոյթ. եկամտաբերությունը մինչև 21.95% է։.
• Մայամի. եկամտաբերությունը մոտ 7% է։.

Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերը հատկապես գրավիչ են այն ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են կայունություն և նվազագույն գործառնական բարդություն: Իմ հաճախորդները Տեխասում և Արիզոնայում հաճախ ընտրում են այս տարբերակը՝ երկարաժամկետ եկամուտ ապահովելու և սեզոնայնության ու պահանջարկի տատանումների հետ կապված ռիսկերը մեղմելու համար:.

1. Կարճաժամկետ վարձակալություններ (Airbnb, VRBO)

• Դաշնային եկամտային հարկ՝ 10–37%՝ կախված ներդրողի ընդհանուր եկամտից։.
• Օրինակ՝ Եթե Նյու Յորքում բնակարանից ձեր տարեկան կարճաժամկետ վարձակալության եկամուտը կազմում է 40,000 դոլար, ապա ձեր դաշնային հարկային պարտավորությունը կարող է կազմել 4,000-12,000 դոլար՝ կախված ձեր եկամտի մյուս աղբյուրներից։.
• Նահանգային հարկեր. Նյու Յորք՝ եկամտի 4-8.82%-ը; Ֆլորիդա՝ 0% (պետական ​​եկամտային հարկ չկա):.
• Զբոսաշրջային հարկ և վաճառքի վճար. Նյու Յորք՝ յուրաքանչյուր ամրագրման 14.75%-ը, Մայամի՝ մոտ 12%-ը։.
• Ոչ ռեզիդենտներ. համախառն եկամտի 30% հարկը պահվում է կառավարիչ ընկերության միջոցով:.

2. Երկարաժամկետ վարձակալություն

• Դաշնային եկամտային հարկ՝ 10–37%:.
• Օրինակ՝ Մայամիում տան վարձակալություն՝ $2,800/ամիս, տարեկան եկամուտ՝ $33,600: Դաշնային հարկեր՝ $3,300–$12,500:.
• Պետական ​​հարկ. Ֆլորիդա - 0%; Կալիֆոռնիա (Լոս Անջելես) - 1-13.3%:.
• Ոչ ռեզիդենտների համար պահումներ. Սովորաբար համախառն եկամտի 30%-ը, եթե այն չի ձևավորվել ՍՊԸ-ի միջոցով՝ հարկային հայտարարագրով:.

Եվրոպայում և Ասիայում իմ հաճախորդներին ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս նախապես հաշվարկել իրենց դաշնային և տեղական հարկային բեռը և առավելագույն օպտիմալացման համար մտածել ՍՊԸ հիմնելու մասին: Օրինակ՝ Մայամիի և Նյու Յորքի ներդրողները զգալիորեն օգտվում են ծախսերի և ամորտիզացիայի պատշաճ պլանավորումից:.

Կառավարման ընկերությունները օգնում են ներդրողներին, հատկապես օտարերկրյաներին, կառավարել անշարժ գույքը առանց անձնական ներգրավվածության: Նրանց ծառայությունները ներառում են

• Վարձակալների որոնում և նրանց վճարունակության ստուգում
• Վարձավճարի գանձման և ժամանակին վճարման վերահսկողություն
• Սպասարկում, վերանորոգում և մաքրում
• Հաշվապահական հաշվառում և հարկային հաշվետվություններ

Ծառայությունների արժեքը՝

• Երկարաժամկետ վարձակալություն. սովորաբար ամսական եկամտի 8-12%-ը: Օրինակ, եթե Նյու Յորքում բնակարանը բերում է ամսական 3000 դոլար, ապա կառավարող ընկերությունը վերցնում է ամսական 240-360 դոլար:.
• Կարճաժամկետ վարձակալություններ (Airbnb, VRBO). սովորաբար կազմում են եկամտի 15-20%-ը, քանի որ պահանջվում է ավելի շատ ամրագրումների կառավարում և հյուրերի սպասարկում: Օրինակ՝ եկամուտ՝ $4,000/ամիս — միջնորդավճար՝ $600–$800:.
• Լրացուցիչ վճարներ՝ հարթակի տեղադրման վճարներ, միանվագ կացարանի նախապատրաստման վճարներ, արտակարգ վերանորոգումներ։.

Եթե ​​ձեր նպատակը կայունությունն է, կանխատեսելի եկամուտը և կարգավորող ռիսկերի նվազագույնի հասցնելը, խորհուրդ եմ տալիս դիտարկել Ավստրիան: ԱՄՆ-ն գրավիչ է բարձր եկամտաբերության շնորհիվ, հատկապես կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում, սակայն դա ուղեկցվում է բարդ կարգավորումներով և բազմաթիվ ռիսկերով:.

ԱՄՆ անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելու համար տարածաշրջանի ընտրությունը կախված է ձեր նպատակներից, բյուջեից և ռազմավարությունից՝ անկախ նրանից, թե դուք փնտրում եք կայուն եկամուտ, բարձր իրացվելիություն, թե կապիտալի աճի հեռանկար: Իմ փորձը ցույց է տալիս, որ ճիշտ քաղաքի ընտրությունը անմիջականորեն ազդում է եկամտաբերության և ռիսկերի վրա:.

Նյու Յորք՝ կայունություն և իրացվելիություն

Նյու Յորքը մնում է երկրի ամենալիկվիդ շուկան։ Մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը կազմում է 10,000-18,000 դոլար, ինչը ներդրումները դարձնում է թանկ, բայց կանխատեսելի։.

• Երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերություն՝ 5–6%
• Կարճաժամկետ վարձակալություն՝ 12–14%
• Հայտնի թաղամասեր՝ Մանհեթեն, Բրուքլին, Քուինս
• Հատկանիշներ՝ բարձր իրացվելիություն, կայուն պահանջարկ, խիստ Airbnb օրենքներ

Մայամի և Ֆլորիդա - Աճի և հարկային առավելություններ

Ֆլորիդան հասանելի է կապիտալի աճ և հարկային արտոնություններ փնտրող ներդրողների համար, քանի որ տների միջին գները մեկ քառակուսի մետրի համար տատանվում են 5,500-ից մինչև 9,000 դոլարի սահմաններում։.

• Երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերություն՝ 7%
• Կարճաժամկետ վարձակալություն՝ 11–13%
• Հայտնի թաղամասեր՝ Սաութ Բիչ, Բրիկել, Քորալ Գեյբլս
• Հատկանիշներ՝ արագ գների աճ, զբոսաշրջիկների մեծ հոսք, եկամտային հարկի զրոյական հարկ

Օրինակ, իմ հաճախորդը Բրիկելում գնել է 80 քառակուսի մետր մակերեսով բնակարան 600,000 դոլարով (7,500 դոլար/քմ): Երկարաժամկետ վարձակալությունը բերում է ամսական 3,500 դոլար եկամուտ, մինչդեռ Airbnb-ի միջոցով կարճաժամկետ վարձակալությունը կարող է հասնել մինչև 5,500 դոլարի մեկ սեզոնի համար: Երկու տարի անց բնակարանի արժեքը աճել է 12%-ով:.

Կալիֆոռնիա (Լոս Անջելես, Սան Ֆրանցիսկո) - թանկարժեք, բարձր կարգավիճակի շուկաներ

Այստեղ գները ամենաբարձրերից են՝ 8,500-20,000 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար։ Ներդրումները պահանջում են զգալի բյուջե, բայց ապահովում են հեղինակություն և իրացվելիություն։.

• Երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերություն՝ 5–6%
• Կարճաժամկետ վարձակալություն՝ 12–13%
• Հայտնի թաղամասեր՝ Սանտա Մոնիկա, Հոլիվուդ, Լոս Անջելեսի կենտրոն
• Հատկանիշներ՝ հեղինակավոր տարածքներ, վարձակալության բարձր պահանջարկ, խիստ օրենքներ

Տեխաս (Օսթին, Դալաս, Հյուստոն) – Դինամիկ աճ և միգրացիա

Տան միջին գինը կազմում է 3,500-6,500 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար, ինչը Տեխասը գրավիչ է դարձնում սահմանափակ բյուջե ունեցող և կապիտալի բարձր աճ փնտրող ներդրողների համար։.

• Երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերություն՝ 8–9%
• Կարճաժամկետ վարձակալություն՝ 10–12%
• Հատկանիշներ՝ բնակչության աճ, թանկարժեք նահանգներից միգրացիա, մատչելի գներ

Կանադացի մի ներդրող Օսթինում գնել է 100 քառակուսի մետր մակերեսով թաունհաուս՝ 450,000 դոլարով (4,500 դոլար/քմ): Երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում ամսական կստացվի 3,200 դոլար: Մեկ տարի անց բնակարանի արժեքը 10%-ով աճել է: Տեղական շուկան ակտիվորեն աճում է, և ներգաղթյալների հոսքը մեծացնում է վարձակալության պահանջարկը:.

Միջին Արևմուտք (Չիկագո, Դետրոյթ) - էժան, բայց ռիսկային տարբերակներ

Այստեղ տների գները տատանվում են 1500-ից մինչև 6000 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար, ինչը Միջին Արևմուտքը դարձնում է գրավիչ տարբերակ բյուջետային ներդրումների համար՝ բարձր եկամտաբերությամբ։.

• Երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերություն՝ 7–22%
• Կարճաժամկետ վարձակալություն՝ 10–12%
• Հատկանիշներ՝ շատ ցածր գնման գին, երկարաժամկետ վարձակալության բարձր եկամտաբերություն, բայց անկայուն շուկա և կարճաժամկետ վարձակալության ցածր պահանջարկ

Շվեյցարացի զույգը Դետրոյթում գնել է 120 քառակուսի մետր մակերեսով տուն 200,000 դոլարով (1,667 դոլար/քմ): Երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում ամսական եկամուտը կազմում է 2,200 դոլար՝ տարեկան ավելի քան 13% եկամտաբերություն: Գնի տատանման ռիսկն ավելի բարձր է, սակայն մուտքի ցածր արժեքը թույլ է տալիս ներդրողին ստանալ զգալի եկամուտներ:.

ԱՄՆ-ում բոլոր գործարքների մոտ 70%-ը վերաբերում է արդեն իսկ գոյություն ունեցող տներին, մինչդեռ նոր շինարարությունը կազմում է շուկայի մոտ 30%-ը, ներառյալ նախաշինարարական բնակարանները և բազմաբնակարան շենքերը: Նյու Յորքի և Լոս Անջելեսի նման հայտնի շուկաներում արդեն իսկ գոյություն ունեցող տների միջին գինը կազմում է 10,000-18,000 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար, մինչդեռ նոր շինարարությունը արժե 8,000-15,000 դոլար մեկ քառակուսի մետրի համար՝ կախված տարածաշրջանից և հատվածից:.

ԱՄՆ երկրորդային շուկայում հատկապես մեծ պահանջարկ ունեն խոշոր, իրացվելի քաղաքները՝ ապացուցված ենթակառուցվածքներով։ Բնակարաններն ու տները ամենամեծ պահանջարկն ունեն Նյու Յորքում, այդ թվում՝ Բրուքլինում, Քուինսում և Մանհեթենում, որտեղ իրացվելիությունը բարձր է, իսկ երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկը՝ կայուն։.

Երկրորդային շուկան ակտիվորեն զարգանում է նաև Չիկագոյում, Դետրոյթում և Քլիվլենդում, որտեղ բնակարանային գները ցածր են, ինչը թույլ է տալիս ներդրողներին մուտք գործել փոքր բյուջեով և ստանալ բարձր երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերություն՝ մինչև 12-15%:.

Հատկանիշներ՝ Հին տները կարող են խոշոր վերանորոգման կարիք ունենալ, բայց ապահովում են վարձակալության եկամտի արագ մուտք։

Նոր շենքերը ներդրողներին գրավում են ժամանակակից հատակագծերով և էներգաարդյունավետ չափանիշներով: Ամենատարածված շրջաններից են Մայամին, Ֆորտ Լոդերդեյլը և Օռլանդոն, որտեղ նախնական շինարարությունը սկսող բնակարանները առաջարկում են շուկայականից ցածր գներ և կարճաժամկետ վարձակալության պայմաններ՝ մինչև 5500 դոլար ամսական: Տեխասում (Օսթին, Դալաս և Հյուստոն) ակտիվորեն կառուցվում են բազմաբնակարան շենքեր, որոնք թույլ են տալիս ներդրողներին միաժամանակ շահույթ ստանալ մի քանի բնակարաններից:.

Հատկանիշներ՝ շինարարության ուշացման ռիսկ, բայց գույքի արժեքի աճի և դասավորության ճկունության ներուժ։

Ամերիկյան տները հաճախ կառուցվում են շրջանակային կառուցվածքի, փայտանյութի, բետոնե և ժամանակակից էներգաարդյունավետ նյութերի միջոցով: Ստանդարտները ներառում են հրդեհային անվտանգության, ձայնամեկուսացման և օդափոխության խիստ պահանջներ:.

• Նոր շենքերը սովորաբար առանձնանում են խելացի տան համակարգերով, ժամանակակից խոհանոցներով և լոգարաններով, ինչը մեծացնում է դրանց գրավչությունը վարձակալների համար։.
• ԱՄՆ-ում բազմաբնակարան շենքերի շինարարության ժամկետները տատանվում են 12-ից 24 ամիս՝ բազմաբնակարան շենքերի համար։.

Ավստրիական նորակառույց շենքերը առավելություններ են առաջարկում շինարարության արագության, էներգաարդյունավետության և շուկայի կայունության առումով: ԱՄՆ-ում գործընթացը կարող է հետաձգվել բյուրոկրատիայի, եղանակային պայմանների կամ կապալառուների ուշացումների պատճառով: Հուսալիություն և երկարաժամկետ կայունություն փնտրող ներդրողների համար Ավստրիան հաճախ նախընտրելի ընտրություն է, չնայած մեկ քառակուսի մետրի համար ավելի բարձր գնին:.

ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը առաջարկում է ռազմավարությունների լայն տեսականի՝ ավանդական վարձակալությունից մինչև հողերի զարգացում: Ռազմավարության ընտրությունը կախված է ձեր նպատակներից, բյուջեից և ռիսկի ախորժակից:.

Վերանորոգման և վերավաճառքի համար հին անշարժ գույք գնելը ռազմավարություն է ակտիվ ներդրողների համար: Եկամուտը կարող է հասնել 15-25%-ի մեկ գործարքի համար, հատկապես զարգացող տարածքներում, ինչպիսիք են Լոս Անջելեսը կամ Սան Ֆրանցիսկոն:.

Հաճախորդների օրինակներ՝ Օսթինում 1200 քմ մակերեսով տուն, որը գնվել է 450,000 դոլարով, վերանորոգվել է 70,000 դոլարով, վերավաճառվել է 650,000 դոլարով՝ մոտ 130,000 դոլար զուտ շահույթով։.

Կապիտալի բաժանումը մի քանի փոքր անշարժ գույքի նվազեցնում է ռիսկը և թույլ է տալիս դիվերսիֆիկացնել եկամուտները: Հաճախորդների պորտֆելները հաճախ ներառում են երկու կամ երեք բնակարան Մայամիի կամ Տեխասի տարբեր շրջաններում, ապահովելով վարձակալության կայուն հոսք:.

Գրասենյակները, պահեստները և մանրածախ առևտրի տարածքները տարեկան 6-10% եկամուտ են ապահովում, սակայն պահանջում են ավելի բարձր սկզբնական կապիտալ։ Օրինակ՝ Դալասում 1.2 միլիոն դոլարով փոքր գրասենյակային համալիր գնելը տարեկան 80,000-100,000 դոլար եկամուտ է ապահովում։.

REIT-ները թույլ են տալիս մասնակցել անշարժ գույքի շուկային՝ առանց գույքը անմիջականորեն կառավարելու: Դիվիդենտային եկամտաբերությունը սովորաբար տատանվում է 4-6%-ի սահմաններում, իսկ մուտքի ցածր շեմը դրանք գրավիչ է դարձնում սկսնակների համար:.

Շինարարության կամ զարգացման համար հող գնելը ավելի ռիսկային ռազմավարություն է՝ երկարաժամկետ հեռանկարով: Օրինակ՝ Ֆլորիդայում 1.5 հեկտար հողամասը գնվում է 250,000 դոլարով: Թույլտվություններ և շինարարություն ստանալուց հետո նախագիծը կարող է 3-5 տարվա ընթացքում մինչև 600,000-700,000 դոլար եկամուտ ապահովել:.

Վիեննայի շուկան ավելի կայուն և կանխատեսելի է: Գնման և վարձակալության տարբերակը առաջարկում է 4-5% եկամտաբերություն, մինչդեռ վերանորոգման և զարգացման ծրագրերը սահմանափակ են շինարարական խիստ կանոնակարգերի և հողի բարձր գների պատճառով: Շուկան պակաս դինամիկ է, բայց օգտվում է անվտանգությունից, թափանցիկությունից և երկարաժամկետ կայունությունից: Ներդրողների համար, ովքեր ձգտում են կապիտալի աճ նվազագույն ռիսկով, Վիեննան նախընտրելի է, մինչդեռ ԱՄՆ-ն ավելի լավ է բարձր եկամտաբերությամբ ակտիվ ռազմավարությունների համար:.

ԱՄՆ անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը ներառում է մի շարք եզակի առանձնահատկություններ և ռիսկեր, որոնք կարևոր է հաշվի առնել տարածաշրջան և ռազմավարություն ընտրելիս։.

Գույքահարկի միջին դրույքաչափը տատանվում է տարեկան 0.7%-ից մինչև 2.3%՝ կախված նահանգից: Որոշ նահանգներում, ինչպիսիք են Նյու Ջերսին և Իլինոյսը, հարկերը կարող են գերազանցել 2.2%-ը, ինչը զգալիորեն նվազեցնում է զուտ եկամտաբերությունը: Հաճախորդների օրինակները ցույց են տալիս, որ Մայամիում 600,000 դոլար արժողությամբ տան մեջ ներդրման համար հարկերը կազմում են տարեկան մոտավորապես 12,000-15,000 դոլար, ինչը կարևոր է հաշվի առնել ներդրումների եկամտաբերությունը հաշվարկելիս:.

Տեղական վարձակալության օրենքները, մասնավորապես՝ Airbnb-ի և VRBO-ի միջոցով կարճաժամկետ վարձակալությունները, կարող են խիստ լինել: Օրինակ՝ Սան Ֆրանցիսկոն, Նյու Յորքը և Մայամին սահմանափակումներ ունեն վարձակալվող բնակարանների քանակի և լիցենզավորման պահանջների վերաբերյալ, ինչը սահմանափակում է ներդրողների ճկունությունը:.

Բարձր հիփոթեքային տոկոսադրույքները և շուկայի անկայունությունը կարող են նվազեցնել բնակարանային պահանջարկը: Օրինակ՝ 2022-2024 թվականների միջև ընկած ժամանակահատվածում տոկոսադրույքների 7%-ի բարձրացումը հանգեցրեց գործարքների դանդաղման և գնորդների թվի նվազման: Սա ստեղծում է գների անկման ռիսկ անկայունության ժամանակահատվածներում:.

Երկրորդ և երրորդ կարգի քաղաքներում, ինչպիսիք են Դետրոյթը, Քլիվլենդը և Տեխասի որոշ հատվածներ, անշարժ գույքի իրացվելիությունն ավելի ցածր է, և վաճառքի ժամկետը կարող է հասնել 6-12 ամսվա: Սա մեծացնում է գործարքից արագ դուրս գալու ցանկություն ունեցող ներդրողների ռիսկը:.

Ավստրիական շուկան օգտվում է կայունությունից և կանխատեսելիությունից: Հարկերը ցածր են, օրենսդրությունն ավելի թափանցիկ է, վարձակալության կանոնակարգերն ավելի մեղմ են, իսկ Վիեննայի և Զալցբուրգի նման խոշոր քաղաքներում անշարժ գույքի իրացվելիությունը կայուն է: Երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանությունը և ռիսկերի մեղմացումը կարևորող ներդրողների համար Ավստրիան հաճախ նախընտրելի տարբերակ է: Մյուս կողմից, ԱՄՆ-ն հարմար է նրանց համար, ովքեր պատրաստ են ակտիվորեն կառավարել իրենց պորտֆելները և ձգտում են ավելի բարձր եկամտաբերության՝ միաժամանակ հասկանալով շուկայի հնարավոր տատանումները:.

ԱՄՆ անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը կապված է ոչ միայն եկամտաբերության, այլև տարբեր նահանգներում կենսակերպի և կենսապայմանների հետ։ Տարածաշրջանի ընտրությունը ազդում է կլիմայի, առողջապահության հասանելիության, կրթական հնարավորությունների, անվտանգության և ֆինանսական ենթակառուցվածքների վրա։.

Միացյալ Նահանգները հպարտանում է կլիմայական բազմազանությամբ, ինչը կարևոր է հաշվի առնել անշարժ գույքի և վարձակալության ռազմավարություն ընտրելիս: Ֆլորիդայի քաղաքները հպարտանում են տաք մերձարևադարձային կլիմայով և լողափերով, ինչը այն դարձնում է հանրաճանաչ կարճաժամկետ վարձակալության համար ամբողջ տարվա ընթացքում: Կալիֆոռնիան առաջարկում է մեղմ միջերկրածովյան կլիմա, մասնավորապես Լոս Անջելեսում և Սան Դիեգոյում, որը գրավում է երկարաժամկետ վարձակալներին և ընտանիքներին:.

Միևնույն ժամանակ, Միջին Արևմուտքի և հյուսիսային նահանգները (Չիկագո, Մինեապոլիս) բնութագրվում են ցուրտ ձմեռներով և ձյունառատ ժամանակահատվածներով, ինչը նվազեցնում է կարճաժամկետ վարձակալության պահանջարկը, բայց կարող է գրավել էկոնոմ հատվածի և մատչելի գների վրա կենտրոնացած գնորդներին։.

Ոչ բնակիչների համար կարևոր է հաշվի առնել որակյալ առողջապահության և կրթության հասանելիությունը: Նյու Յորքում չորս հոգանոց ընտանիքի համար ապահովագրությունը կարող է արժենալ ամսական 1500-2000 դոլար, ներառյալ հիմնական ապահովագրությունը և մասնագետների այցելությունները: Լոս Անջելեսում նմանատիպ ծախսերը տատանվում են 1300-1800 դոլարի սահմաններում, մինչդեռ Մայամիում և Տեխասում դրանք տատանվում են ամսական 700-1000 դոլարի սահմաններում՝ կախված ընտրված ծրագրից:.

Կրթությունը նույնպես տարբեր է. Նյու Յորքի և Կալիֆոռնիայի մասնավոր դպրոցներն ու հեղինակավոր համալսարանները տարեկան արժեն 20,000-50,000 դոլար, մինչդեռ Տեխասում կամ Ֆլորիդայում կարող եք գտնել լավ դպրոցներ տարեկան 10,000-20,000 դոլարով։.

Օտարերկրացիները կարող են հաշիվներ բացել և հիփոթեքային վարկեր ստանալ Միացյալ Նահանգներում, սակայն գործընթացն ավելի բարդ է, քան քաղաքացիների համար. հաճախ պահանջվում է ITIN/SSN, եկամտի վկայական և զգալի կանխավճար (սովորաբար 30-40%): Մայամիի և Կալիֆոռնիայի որոշ բանկեր մասնագիտացված ծրագրեր են առաջարկում ոչ բնակիչների համար:.

Կյանքը ԱՄՆ-ում մեծապես տարբերվում է՝ կախված քաղաքից և նահանգից։ Օրինակներ՝

• Նյու Յորք (Մանհեթեն). 2 ննջասենյակով բնակարանի վարձավճար՝ $4,500–$6,000/ամիս, մթերքներ և ծառայություններ՝ +30–40%-ով բարձր միջինից, սրճարաններ և ռեստորաններ՝ $15–$25 մեկ ճաշի համար, կոմունալ ծառայություններ՝ $250–$400/ամիս:
• Լոս Անջելես, Կալիֆոռնիա. 2 ննջասենյակով բնակարանի վարձույթ՝ $3,500-$4,500, մթերքներ՝ միջինից 20-30%-ով բարձր, ռեստորաններ՝ $12-$20, կոմունալ ծառայություններ՝ $200-$350:
• Մայամի, Ֆլորիդա. 2 ննջասենյակով բնակարանի վարձակալություն՝ 2,500-3,500 դոլար, մթերքներ և ճաշարաններ՝ մոտ ԱՄՆ միջինին, կոմունալ ծառայությունները 150-300 դոլար:
• Օսթին, Դալաս, Տեխաս. 2 ննջասենյակով բնակարանի վարձակալություն՝ $1,800-$2,500, մթերային ապրանքներ՝ միջին, ռեստորաններ՝ $10-$18, կոմունալ ծառայություններ՝ $120-$250:
• Չիկագո, Միջին Արևմուտք. 2 ննջասենյակով բնակարանի վարձույթ՝ 1500–2200 դոլար, սննդամթերքը՝ ազգային միջինից ցածր, կոմունալ ծառայությունները` 120–250 դոլար:

Ավստրիայում կյանքը կանխատեսելի և կազմակերպված է. առողջապահությունը բարձրորակ և մատչելի է, կրթությունը՝ բարձրորակ, իսկ բյուրոկրատիան՝ նվազագույն։ Օրինակ՝ չորս հոգանոց ընտանիքի համար առողջության ապահովագրությունը արժե ամսական 300-500 դոլար, իսկ պետական ​​դպրոցներում և համալսարաններում ուսման վարձը հաճախ անվճար է կամ շատ մատչելի։.

Քաղաքի ենթակառուցվածքները, տրանսպորտը և անվտանգությունը ապահովում են հարմարավետ երկարատև կյանք։ Ես կարծում եմ, որ Ավստրիայում ավելի հեշտ է պլանավորել ծախսերը, նվազագույնի հասցնել ռիսկերը և ապահովել ընտանեկան հարմարավետությունը։.

ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի ընտրությունը մեծապես կախված է ներդրողի նպատակներից և նրա կյանքի իրավիճակից: Բնակչության տարբեր խմբեր տարբեր կերպ են կողմնորոշվում շուկայում, և կարևոր է հաշվի առնել ֆինանսական, իրավական և անձնական գործոնները:.

Անկայուն երկրների քաղաքացիների համար Միացյալ Նահանգներում տուն կամ բնակարան գնելը հաճախ ծառայում է որպես կապիտալը պաշտպանելու միջոց: Արևելյան Եվրոպայից և Լատինական Ամերիկայից իմ հաճախորդները Մայամիում և Լոս Անջելեսում բնակարաններ են գնել 400,000-700,000 դոլարով՝ իրենց ակտիվները դիվերսիֆիկացնելու և հարստության երկարաժամկետ պահպանումն ապահովելու համար:

թոշակառուների համար ՝ շնորհիվ իր մեղմ կլիմայի, ցածր գույքահարկի և պետական ​​եկամտահարկի բացակայության։ Օրինակ՝ Ֆորտ Լոդերդեյլ տարածքում գտնվող 550,000 դոլար արժողությամբ տունը, որը երկարաժամկետ վարձակալության էր տրվել, ամսական ապահովում էր մոտավորապես 2,800-3,200 դոլար եկամուտ, մինչդեռ գույքն օգտագործվում էր որպես հարմարավետ երկրորդ տուն։

Թվային քոչվորները գնահատում են ԱՄՆ-ն զարգացած ենթակառուցվածքների, բարձր արագությամբ ինտերնետի և Airbnb-ի ու VRBO-ի միջոցով կարճաժամկետ վարձակալության հնարավորությունների համար: Այնուամենայնիվ, վիզայի սահմանափակումները և երկարաժամկետ փաստաթղթերի անհրաժեշտությունը որոշակի դժվարություններ են ստեղծում: Հաճախորդի օրինակ. Օսթինում 350,000 դոլարով բնակարան գնելը և հետագայում այն ​​կարճաժամկետ վարձակալության տրամադրելը ամսական 2,000-2,400 դոլար եկամուտ էր ապահովում, ինչը պահանջում էր ITIN և բանկային հաշիվ ոչ բնակիչների համար:

ԱՄՆ-ն ընդդեմ Ավստրիայի՞: Ավստրիայի համեմատ, այս երկիրը շահում է պահպանողական ներդրողների համար. շուկան կայուն է, օրենքները՝ թափանցիկ, հարկերը՝ ցածր, իսկ եկամուտները՝ կանխատեսելի: Մյուս կողմից, ԱՄՆ-ն առաջարկում է ավելի բարձր եկամուտներ, տարածաշրջանների և ներդրումային ռազմավարությունների բազմազանություն, սակայն կապված է ռիսկերի, շուկայական տատանումների և գույքի կառավարման մարտահրավերների հետ: Անվտանգությունն ու կարգուկանոնը կարևորող հաճախորդներին ես հաճախ խորհուրդ եմ տալիս Ավստրիան:

Ներդրումից դուրս գալը կարևոր քայլ է, որն անմիջականորեն ազդում է շահութաբերության վրա: ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի վաճառքը սովորաբար իրականացվում է MLS-ի (Multiple Listing Service) միջոցով կամ մասնագիտական ​​գործակալների միջոցով: Վաճառքի միջին ժամանակը տարբերվում է տարածաշրջանից տարածաշրջան. Մայամիի կամ Լոս Անջելեսի նման հայտնի քաղաքներում անշարժ գույքը կարող է վաճառվել 30-90 օրվա ընթացքում, մինչդեռ ավելի քիչ իրացվելի նահանգներում դա կարող է տևել մինչև 6-9 ամիս: Իմ հաճախորդները, որոնք Մայամիում վաճառում են բնակարաններ 600,000-750,000 դոլարով, հաճախ օգտագործում էին MLS-ը և գործակալին՝ գործընթացը արագացնելու և միջնորդավճարները նվազագույնի հասցնելու համար:.

Ոչ ռեզիդենտների համար հիմնական ասպեկտը FIRPTA-ն է, որը պահանջում է վաճառքի գնի մինչև 15%-ի չափով դաշնային հարկի պահում: Կարևոր է ճիշտ հաշվարկել ձեր հարկային պարտավորությունը՝ անսպասելի վճարումներից խուսափելու համար:.

1031 բորսան թույլ է տալիս հետաձգել հարկերը՝ անշարժ գույք վաճառելիս և ԱՄՆ-ում մեկ այլ անշարժ գույքի ակտիվում վերաներդրումներ կատարելիս: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը Մայամիի բնակարանը վաճառեց 650,000 դոլարով և ներդրում կատարեց Օսթինի մի քանի անշարժ գույքում, ինչը նրան թույլ տվեց տեղափոխել հարկային բեռը և մեծացնել պորտֆելի դիվերսիֆիկացումը:.

Անշարժ գույքի փոխանցումը ժառանգության կամ տրաստների միջոցով ձեր ունեցվածքը արդյունավետ կառավարելու և ապագան պլանավորելու մեկ այլ միջոց է: Թրաստները օգնում են կառավարել ակտիվները, նվազեցնել հարկային ռիսկերը և պաշտպանել ձեր ակտիվները:.

Ավստրիայի համեմատ, այնտեղ ներդրումներից դուրս գալու գործընթացն ավելի պարզ և կանխատեսելի է: Երկրորդային շուկայի իրացվելիությունը բարձր է, բյուրոկրատիան՝ նվազագույն, վաճառքի հարկերը՝ թափանցիկ, իսկ գործարքները կնքվում են ավելի արագ: ԱՄՆ-ն առաջարկում է ավելի բարձր եկամտաբերություն, բայց տառապում է բարդ հարկային կարգավորումներից և բյուրոկրատիայից:.

Ես մի քանի տարի աշխատել եմ ԱՄՆ-ում և Եվրոպայում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարող հաճախորդների հետ։ Իմ փորձը ցույց է տալիս, որ յուրաքանչյուր շուկա ունի իր յուրահատուկ առանձնահատկությունները, և ներդրումների հաջողությունը ուղղակիորեն կախված է պատշաճ ուսումնասիրությունից։.

Կապիտալի բաշխումը կայուն և աճող շուկաների միջև հավասարակշռված պորտֆելի գրավականն է: Այս մոտեցման դեպքում ավստրիական անշարժ գույքի ներդրումները սովորաբար ապահովում են կայունություն և կանխատեսելիություն, մինչդեռ ամերիկյան անշարժ գույքն առաջարկում է աճի ներուժ և ավելի բարձր վարձակալության եկամտաբերություն: Ես խորհուրդ եմ տալիս համատեղել ամերիկյան անշարժ գույքը ավելի դինամիկ, շահութաբեր շուկաների, ինչպիսիք են Մայամին կամ Լոս Անջելեսը, և կայուն եվրոպական անշարժ գույքի, ինչպիսին է Վիեննան, հետ: Այս մոտեցումը թույլ է տալիս դիվերսիֆիկացնել ռիսկերը, ստեղծել վարձակալության եկամուտ և միաժամանակ կուտակել կապիտալ:

Ռազմավարություն ընտրելիս ես հաշվի եմ առնում հաճախորդներիս նպատակները՝ վարձակալություն, կարգավիճակ կամ երկարաժամկետ կապիտալիզացիա։ Օրինակ՝ եկամտի և աճի վրա կենտրոնացած հաճախորդների համար ԱՄՆ-ն ավելի հարմար է, հատկապես ԱՄՆ-ում բնակարանների և Ֆլորիդայում անշարժ գույքի միջոցով։ Նրանց համար, ովքեր գնահատում են կայունությունը, կանխատեսելիությունը և կապիտալի պաշտպանությունը, Ավստրիան հաճախ հաղթում է։.

Անձամբ ես իմ ներդրումները կբաժանեի ԱՄՆ-ի և Ավստրիայի միջև. ԱՄՆ-ն առաջարկում է աճ և բարձր եկամտաբերություն, մինչդեռ Ավստրիան ապահովում է հոգեկան հանգստություն, թափանցիկություն և երկարաժամկետ ակտիվների պաշտպանություն: Այս մոտեցումը թույլ է տալիս համատեղել երկու աշխարհների լավագույն կողմերը և ստեղծել կայուն պորտֆել:

Անշարժ գույքի ներդրումները պահանջում են նպատակների և շուկաների հստակ ըմբռնում: ԱՄՆ-ն լավագույն ընտրությունն է նրանց համար, ովքեր փնտրում են բարձր եկամտաբերություն, բազմազան ռազմավարություններ և դինամիկ շուկաներ, ինչպիսիք են Մայամին, Լոս Անջելեսը կամ Տեխասը: Ավստրիան հարմար է այն ներդրողների համար, ովքեր գնահատում են կայունությունը, իրավական թափանցիկությունը և կանխատեսելի եկամտաբերությունը: Գործնականում, պորտֆելի նման պահպանողական մասի համար ավստրիական անշարժ գույքը որպես կայունացուցիչ, մինչդեռ ԱՄՆ-ն՝ որպես աճի և ավելի բարձր եկամտաբերության աղբյուր:

Ներդրումային իրավաբանի ընդհանուր խորհուրդ. մանրակրկիտ ուսումնասիրեք անշարժ գույքը, հաշվի առեք հարկային պարտավորությունները, դիվերսիֆիկացրեք ձեր պորտֆելը և միշտ պլանավորեք դուրս գալու ռազմավարություն: Ոչ ռեզիդենտների համար հատկապես կարևոր է հաշվի առնել FIRPTA-ն, վարձակալության եկամտի հարկումը և ՍՊԸ-ների կամ տրաստների միջոցով տարբերակները:.

Մինչև 2030 թվականը կանխատեսումները ցույց են տալիս բնակչության աճ, ներքին միգրացիա և անշարժ գույքի շուկայի ակտիվ զարգացում: Միացյալ Նահանգներում բնակարանների պահանջարկը մեծանում է այն քաղաքներում, որոնք ունեն ուժեղ տնտեսական աճ և գրավիչ վարձակալության եկամտաբերություն: Ավստրիայում կայունությունը պահպանվում է, և երկրորդային և նոր շուկաների զարգացումը շարունակում է ապահովել երկարաժամկետ կապիտալի համար անվտանգ ներդրումներ:.

1. Որոշեք ձեր ներդրումային նպատակները

• Վարձակալության եկամուտ (երկարաժամկետ vs. կարճաժամկետ)
• Կապիտալացում և արժեքի աճ
• Բնակության կամ վիզայի ստացման ռազմավարություններ (EB-5, E-2)

2. Սեփականության ձևաչափի ընտրություն

• Գնում անհատի կողմից
• Գնումներ կատարելով ՍՊԸ-ի (սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության) միջոցով
• Ներդրումներ կատարելով REIT-ների և ֆոնդերի միջոցով
• Գործընկերություններ կամ վստահության հիմնադրամներ

3. Շուկայի և տարածաշրջանային վերլուծություն

• Քաղաքներ և նահանգներ՝ Մայամի, Նյու Յորք, Լոս Անջելես, Օսթին, Միջին Արևմուտք
• Վարձակալության եկամտաբերությունը և գույքի իրացվելիությունը
• Գները մեկ քառակուսի մետրի համար և շուկայի դինամիկան
• Ենթակառուցվածքներ, տրանսպորտ, էկոլոգիա, վարձակալների պահանջարկ

4. Օբյեկտի զննում և իրավական ստուգում

• Վերնագրի որոնում և վերնագրի ապահովագրություն
• Ստուգման զեկույց՝ շինարարության վիճակ, կոմունալ ծառայություններ
• Սեփականության պատմության և սահմանափակումների ստուգում

5. Ֆինանսավորում և գնորդի պահանջներ

• Սոցիալական ապահովագրության համարանիշի/հարկադիր գրանցման համարանիշի (ITIN) առկայությունը օտարերկրացիների համար
• Բանկային հաշիվ ԱՄՆ-ում
• Սկզբնական ներդրումը և միջոցների օրինական ծագման ապացույցը
• Տարիք (որոշ բանկեր պահանջում են 18 տարեկան)

6. Գնման գործընթաց

• Անշարժ գույքի գործակալի և փաստաբանի ընտրություն
• Առաջարկի պատրաստում
• Էսքրոու հաշիվ
• Գույքային իրավունքների փակումը և գրանցումը շրջանային գրանցամատյաններում
• Հեռակա գնումներ կատարելու հնարավորություն

7. Հարկեր և ծախսեր

• Գույքահարկ (0.5–3%՝ կախված նահանգից)
• Փակման ծախսեր (գործարքի 2-5%-ը)
• Վարձակալության եկամտային հարկ (դաշնային + նահանգային)
• Վաճառքից կապիտալի եկամտի հարկ
• FIRPTA ոչ բնակիչների համար

8. Գույքի կառավարում

• Կառավարման ընկերության ընտրություն (գույքի կառավարում)
• Երկարաժամկետ և կարճաժամկետ վարձակալություններ
• Վարձակալների պայմանագրերը և տեղական կանոնակարգերը

9. Ելքի ռազմավարություններ

• Վաճառք MLS-ի կամ գործակալի միջոցով
• 1031 Հարկային փոխանցումների փոխանակում
• Փոխանցում ժառանգության կամ վստահության միջոցով

10. Սցենարներ և դիվերսիֆիկացում

• Մեկ օբյեկտ ընդդեմ բազմաթիվ օբյեկտների
• ԱՄՆ-ի և Եվրոպայի համադրություն (Ավստրիան՝ կայունության համար, ԱՄՆ-ն՝ աճի համար)
• Շահույթի և ռիսկի հավասարակշռություն

1. «300,000 դոլարի ներդրողը»

• Հաճախորդը ցանկանում էր գնել բնակարան Նյու Յորքում, որը կապահովի կայուն վարձակալական եկամուտ և միաժամանակ կլինի իրացվելի ակտիվ։
• Ինչ գտանք. 70 քմ մակերեսով բնակարան Մանհեթենում, ժամանակակից վերանորոգմամբ և հարմար տրանսպորտային հասանելիությամբ։
• Արդյունք՝ տարեկան 4–5% եկամտաբերություն, բարձր իրացվելիություն, անշարժ գույքի արժեքի +8% աճ 2 տարվա ընթացքում։

2. «Թոշակի անցած՝ 500,000 դոլարով»

• Հաճախորդը ցանկանում էր. հարմարավետ կենսաթոշակի համար տուն գնել Մայամիում, Ֆլորիդա, անհրաժեշտության դեպքում այն ​​վարձակալության տալով։
• Ինչ գտանք. 90 քմ մակերեսով տուն՝ 2 ննջասենյակով, հանգիստ տարածքում, լողափին մոտ և լավ զարգացած ենթակառուցվածքներով։
• Արդյունք՝ միջին վարձակալության եկամտաբերությունը՝ 4.5%, արժեքի աճը +10% 3 տարվա ընթացքում, անվտանգ տարածք խաղաղ կյանքի համար։

3. «Ընտանիք երեխաների հետ»

• Ինչ էին ուզում հաճախորդները. գնել բնակարան կամ տուն Լոս Անջելեսում իրենց սեփական բնակության համար՝ լավ դպրոցներով և կանաչ միջավայրով։
• Ինչ գտանք. 120 քմ մակերեսով թաունհաուս՝ երեք ննջասենյակով և փոքրիկ այգիով՝ լավ զարգացած տարածքում: Գինը՝ $750,000:
• Արդյունք՝ բարձր կապիտալիզացիայի ներուժ՝ 6-7% 5 տարվա ընթացքում, երեխաների համար անվտանգ տարածք, անհրաժեշտության դեպքում վարձակալության հնարավորություն։