Վիեննայի վարձավճարների ինդեքսավորում. գների բարձրացում, օրենքներ և խորհուրդներ 2025 թվականի համար

երկրում կոմունալ ծառայությունների հետ միասին միջին վարձավճարը 2024 թվականին համար, որտեղ Վիեննայում այն ​​միջինից բարձր է։

Շատ ընտանիքների համար սա նշանակում է, որ վարձավճարը բյուջեի հիմնական կետն է, որն անմիջականորեն ազդում է նրանց կենսամակարդակի վրա։

2025 թվականին իրավիճակը վատթարացել էր. գները բարձրանում էին աշխատավարձերից ավելի արագ, և կառավարությունը նույնիսկ ժամանակավորապես դադարեցրեց վարձավճարների ավտոմատ ինդեքսավորումը մինչև 2026 թվականի ապրիլը։ Սա վարձակալների համար ժամանակավոր դադար է, բայց բնակարանատերերի համար՝ եկամտի կորուստ։

Այս հոդվածում ես պարզ լեզվով կբացատրեմ, թե ինչպես է գործում Վիեննայի վարձակալության շուկան, ինչու են գները բարձրանում, ինչպես է գործում ինդեքսավորումը և երբ այն կարող է վիճարկվել: Մենք կանդրադառնանք իրական թվերին, հաշվարկների օրինակներին, իրական կյանքի դեպքերին և նոր օրենքներին: Այս հոդվածը օգտակար կլինի ինչպես նրանց համար, ովքեր պլանավորում են տեղափոխվել Ավստրիա, այնպես էլ ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են վարձակալության տալ իրենց անշարժ գույքը:

Մինչև ինդեքսավորման մասին խոսելը, եկեք նայենք, թե ինչ գներ են ներկայումս շուկայում և ինչու են դրանք շարունակում աճել։

Վիեննայում վարձակալության գինը մեծապես տատանվում է՝ կախված թաղամասից և անշարժ գույքի տեսակից: Միջին հաշվով , վարձավճարը տատանվում է 9-ից 13 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար (բացառությամբ կոմունալ ծառայությունների): Այնուամենայնիվ, իրական արժեքը կտարբերվի՝ կախված կոնկրետ անշարժ գույքից:

Վիեննայում բնակարանի տեսակի միջին վարձավճարը (2025)

Շրջանները համեմատելիս տարբերությունը նույնպես ակնառու է։ Կենտրոնում (1-ին շրջան, քաղաքի կենտրոն) գները կարող են հասնել մինչև 27 եվրո/մ², մինչդեռ ծայրամասերում, օրինակ՝ Ֆլորիդսդորֆում կամ Լիզինգում, կարող եք գտնել տարբերակներ 9–11 եվրո/մ² գնով։

Ես հաճախ եմ հիշեցնում հաճախորդներին, որ Վիեննայի կենտրոնում գները գրեթե միշտ ավելի բարձր են ոչ թե բնակարանի վիճակի, այլ հասցեի պատճառով։ Հարցն այն է, թե որքան կարևոր է գտնվելու վայրը ձեզ համար։

Բնակչության աճ։ 2024 թվականին Վիեննայի բնակչությունն աճել է մոտավորապես 22,500 մարդով։ Այս աճը հիմնականում պայմանավորված է միգրացիայով. միայն 2024 թվականին Ավստրիա է ժամանել գրեթե 180,000 մարդ, որոնցից մոտավորապես 68,000-ը բնակություն է հաստատել մայրաքաղաքում։

Նոր բնակարանների պակաս։ Վիեննան տարեկան կարիք ունի առնվազն 10,000-11,000 նոր բնակարանի։ Սակայն, իրականում կառուցվում է ընդամենը 5,000-6,000-ը ։ Միևնույն ժամանակ, գոյություն ունեցող բնակարանային ֆոնդը կրճատվում է քանդման և խոշոր վերանորոգումների պատճառով։

Էլիտար նորակառույց շենքեր։ Ավելի ու ավելի շատ պրեմիում բնակարաններ են կառուցվում, որոնց վարձավճարները զգալիորեն բարձր են միջինից։ Սա ազդում է ընդհանուր վիճակագրության վրա։

Գնաճ և ինդեքսավորում։ Նույնիսկ գների սառեցման դեպքում, որոշ պայմանագրեր (օրինակ՝ դատարկ նոր շենքեր) շարունակում են ինդեքսավորվել գնաճի համար։

Աճող պահանջարկը և առաջարկի պակասը անխուսափելիորեն բարձրացնում են վարձակալության գները: Ահա դինամիկան թվերով. 2024 թվականի վերջին երկրի միջին վարձակալության գինը (ներառյալ բոլոր չափերի բնակարանները) աճել էր 4.5%-ով (նախորդ տարվա 7.4%-ի համեմատ):

Վիեննայում աճը նույնպես երկնիշ է (տարեկան մի քանի տոկոսով), զգալիորեն գերազանցելով ազգային գնաճը։ Ինչպես երևում է, նույնիսկ առանց որևէ կտրուկ տատանումների, միտումը կայունորեն աճող է։

Մինչև ինդեքսավորմանը խորանալը, կարևոր է հասկանալ, որ Ավստրիայում վարձակալության գները ինքնուրույն չեն գործում. դրանք կարգավորվում են օրենքով։

Հիմնական փաստաթուղթը վարձակալության մասին օրենքն է ( Mietrechtsgesetz , կրճատ՝ MRG): Այն կարգավորում է գրեթե ամեն ինչ՝ սկսած վարձավճարի չափից մինչև վարձակալների և տանտերերի իրավունքները:

Ավստրիայում կան երկու հիմնական շուկայական հատվածներ՝

Հին բնակարանային ֆոնդ (կառուցված մինչև 1945 թվականը և որոշ շենքեր՝ դրանից հետո): Այստեղ օրենքը գործում է ամբողջությամբ: Գինը հաշվարկվում է պետության կողմից սահմանված չափորոշիչների համաձայն, որոնք հայտնի են որպես «բազային գին»: Ներկայումս Վիեննայում այն ​​կազմում է 6.67 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար (ֆիքսված է մինչև 2026 թվականի ապրիլը՝ մորատորիումի պատճառով):

Նոր բնակարանային ֆոնդ (ժամանակակից շենքեր, հատկապես 2000-ականներից հետո կառուցվածները): Այստեղ սեփականատերերը կարող են ազատորեն սահմանել գները՝ առանց խիստ սահմանափակումների:

Հին բնակարանային ֆոնդում նավարկելու համար օգտագործվում է բնակարանների կատեգորիաների համակարգ.

A-C կատեգորիաների համար կա գնի սահմանաչափ։ D կատեգորիան գործնականում հազվադեպ է օգտագործվում. այն ավելի շատ պատմական նորմ է։

Ես հաճախ խորհուրդ եմ տալիս իմ հաճախորդներին. եթե ցանկանում եք երկարաժամկետ կայունություն, փնտրեք բնակարաններ հին շենքերում, որոնք ընդգրկված են MRG օրենքով։ Այնտեղ գների աճը միշտ սահմանափակ է։

Օտարերկրացիների համար կանոնները գրեթե նույնն են, ինչ տեղի բնակիչների համար։ Օրենքը հստակորեն արգելում է քաղաքացիության հիման վրա խտրականությունը. ձեզ չի կարելի մերժել մուտքը պարզապես այն պատճառով, որ դուք ավստրիացի չեք։

Բայց գործնականում կան նրբերանգներ.

• սովորաբար պահանջում են Ավստրիայում եկամտի կամ զբաղվածության ապացույց։
• Նրանք կարող են նախորդ տանտիրոջից երաշխավորագիր խնդրել։
• Ամենից հաճախ նրանք վերցնում են կանխավճար՝ ամսական 3 վճարումների չափով (երբեմն մինչև 6):

Օտարերկրացիների համար հիմնական մարտահրավերը մրցակցությունն է։ Վիեննայում բնակարանների պահանջարկն ավելի բարձր է, քան առաջարկը, ուստի լավ տարբերակները արագ վաճառվում են։

Հիմա անցնենք ամենակարևոր հարցին՝ ինդեքսավորմանը։ Սա է, որ ամենաշատ հարցերն է առաջացնում վարձակալների և ներդրողների շրջանում։

Ինդեքսավորումը վարձավճարի ավտոմատ ճշգրտում է՝ հիմնված գնաճի վրա: Կարգավորման հիմքը գրեթե միշտ նշված է պայմանագրում:

Ավստրիայի վիճակագրական ծառայության կողմից հրապարակված սպառողական գների ինդեքսը (ՍԳԻ) ։ Օրինակ՝ 2025 թվականի հուլիսին ինդեքսը նախորդ տարվա համեմատ 3.6% աճ է գրանցել։

Հաշվարկի օրինակ՝

• ձեր հիմնական վարձավճարը կազմում է 1000 եվրո։
• ինդեքսը աճել է 3.6%-ով;
• նոր վարձավճար = 1,000 × 1,036 = €1,036:

Վարձակալը վարձավճարի ցանկացած բարձրացման մասին ծանուցում է ստանում նախապես (առաջին նոր վճարման ժամկետից առնվազն 14 օր առաջ): Աճը երբեք հետադարձ ուժ չունի:

Երբ պայմանագիրը ստորագրում եք, ուշադրություն դարձրեք ինդեքսավորման մասին կետին։ Այն պետք է նշի՝

• ինչ կոնկրետ ինդեքս է օգտագործվում (ամենից հաճախ՝ CPI);
• որքան հաճախ է կատարվում վերահաշվարկը (սովորաբար տարին մեկ անգամ);
• ինդեքսավորման ուժի մեջ մտնելու ամսաթիվը։

Եթե ​​այս կետը բացակայում է, տանտերը իրավունք չունի առանց պատճառի բարձրացնել գինը։ Միակ տարբերակը նոր պայմանագիր կնքելն է։

Ոչ։ Օրենքը պահանջում է, որ տանտերը տեղեկացնի վարձակալին և բացատրի հաշվարկը։ Հնարավոր չէ նոր գումար «պոկել» օդից։ Եթե դուք ստանում եք բարձրացման մասին ծանուցում.

• ստուգեք, որ այն համապատասխանում է պայմանագրում նշված բանաձևին։
• համոզվել, որ աճը չի գերազանցում գնաճի մակարդակը։
• Եթե ​​կասկածներ ունեք, կապվեք բնակարանային արբիտրաժի հետ (

Որպեսզի ինդեքսավորման թեման չմնա չոր տեսության մեջ, եկեք նայենք, թե ինչպես է այն գործնականում թվում։

Եկեք երկու օրինակ վերցնենք իրական կյանքից։

40 քմ մակերեսով բնակարան։ Ավստրիայում նման բնակարանի միջին զուտ վարձավճարը կազմում է մոտավորապես 405 եվրո ամսական։ Ավելացրեք կոմունալ ծառայությունների համար նախատեսված 100 եվրոն, և կստանաք ընդհանուր 505 եվրո։ 4% գնաճի դեպքում բազային վարձավճարը կբարձրանա մինչև 421 եվրո, իսկ կոմունալ ծառայությունների հետ միասին՝ մոտավորապես 521 եվրո։

Բնակարանի մակերեսը 80 քմ է: Այս չափի բնակարանի համար ազգային միջին վարձավճարը կազմում է €796.50 (առանց կոմունալ ծառայությունների): Ենթադրենք, որ ծախսերը ներառյալ վարձավճարը կազմում է €880: 5% ինդեքսավորման դեպքում վարձավճարը կբարձրանա մինչև €924:

Աճը միշտ մոտավորապես հավասար է գնաճին։ Եթե խանութների գները բարձրանան 5%-ով, վարձավճարը նույնպես կբարձրանա 5%-ով։

Երբեմն գնաճի ինդեքսավորումը բավարար չէ. տանտերը ներդրում է կատարել գույքի մեջ և ցանկանում է փոխհատուցել ծախսերը: Օրենքը թույլ է տալիս ավելացնել «վերանորոգման նպաստ» ( Erhaltungsbeitrag ): Օրինակ՝

• 60 քմ մակերեսով բնակարանի համար հիմնական վարձավճար՝ 600 եվրո։
• սեփականատերը խոհանոցում խոշոր վերանորոգում կատարեց և համաձայնվեց +30 €-ի։
• մեկ տարի անց 4% ինդեքսը տվեց ևս +24 €։
• Վերջնական վարձավճարը կազմել է 654 եվրո։

Լյուքս դասի բնակարաններում ինդեքսավորումը գործում է նույն կերպ, սակայն մեկնարկային գինը ավելի բարձր է։ 2000 եվրո արժողությամբ բնակարանը 5% գնաճի դեպքում մեկ տարի անց կարժենա 2100 եվրո։

Մենք սովորաբար խոսում ենք գների աճի մասին, բայց կան նաև իրավիճակներ, երբ վարձավճարը կարող է նվազեցվել։

Ավստրիայի օրենսդրությունը թույլ է տալիս վարձավճարի նվազեցում, եթե բնակարանը չի համապատասխանում պայմանագրի պայմաններին կամ դարձել է բնակության համար անպիտան: Տիպիկ դեպքերն են՝

• Ջեռուցում կամ տաք ջուր չկա։ Եթե կաթսան կամ ռադիատորը փչացած է, տունը համարվում է մասամբ բնակության համար անպիտան։
• Բորբոսը և խոնավությունը ոչ միայն կոսմետիկա են, այլև իրական սպառնալիք առողջության համար։
• Անընդհատ աղմուկ։ Օրինակ՝ հարևանի տանը վերանորոգում կամ բակում շինարարություն, եթե այն տևում է ամիսներ։
• Կառուցվածքային թերություններ։ Ծակ տանիք, կոտրված վերելակ, էլեկտրական խնդիրներ։

Զեղչի չափը կախված է խնդրից։ Եթե ջեռուցման լրիվ պակաս կա, դատարանները հաճախ վարձավճարը նվազեցնում են 30-50%-ով։ Եթե դա ժամանակավոր անհարմարություն է, ապա զեղչը կազմում է 10-20%։

1. Փաստաթղթավորեք խնդիրը։ Լուսանկարեք և հավաքեք վերանորոգման հաշվետվություններ կամ կտրոններ։
2. Տեղեկացրեք տանտիրոջը։ Ցանկալի է գրավոր (էլեկտրոնային փոստով կամ գրանցված նամակով)։
3. Ժամանակ տվեք շտկման համար։ Սովորաբար 2-3 շաբաթը բավարար է։
4. Խնդրեք վճարի ժամանակավոր նվազեցում: Նշեք որոշակի տոկոս:
5. Եթե ​​մերժում եք ստանում , կապվեք Բնակարանային արբիտրաժային դատարանի կամ դատարանի հետ։

Ես միշտ ասում եմ իմ հաճախորդներին. եթե բնակարանում կան լուրջ թերություններ, դուք պարտավոր չեք վճարել ամբողջ վարձավճարը: Գլխավորը օրինական գործելն ու խնդիրը փաստաթղթավորելն է:

Ինդեքսավորման հարցը կարևոր է ոչ միայն վարձակալների, այլև իրենց անշարժ գույքը վարձակալության տրամադրողների համար։ Ներդրողների համար դա անմիջականորեն ազդում է նրանց շահութաբերության վրա։

Վարձավճարի բարձրացումը օգնում է սեփականատերերին պահպանել շահույթը նույնիսկ գնաճի պայմաններում։

Օրինակ՝

• բնակարանը վարձակալության է տրվում 1200 եվրոյով։
• գնաճը՝ 4%;
• մեկ տարվա ընթացքում վարձավճարը կբարձրանա մինչև 1,248 եվրո։

Թվում է, թե փոքր փոփոխություն է՝ ընդամենը 48 եվրո ամսական։ Սակայն մեկ տարվա ընթացքում դա կազմում է գրեթե 600 եվրո, իսկ 10 տարվա ընթացքում՝ ավելի քան 6000 եվրո։

Ահա թե ինչու է ճիշտ ինդեքսավորումը կապիտալի պաշտպանության գործիք։ Այն օգնում է փոխհատուցել վերանորոգման, կոմունալ ծառայությունների և հարկերի աճող ծախսերը։

Միշտ գործեք օրինական ճանապարհով։ Համոզվեք, որ ինդեքսավորումը նշված է պայմանագրում և չի գերազանցում համաձայնեցված գումարը։ Վարձակալին տրամադրեք բավարար ժամանակ (ամենալավն է մեկ կամ երկու օր ավելի ժամանակ տրամադրել, քան պահանջվում է)։ Սա վստահություն է ներշնչում և նվազեցնում է կոնֆլիկտի ռիսկը։

Մտածեք վերանորոգման և բարելավման մասին: Եթե ​​պլանավորում եք վերանորոգել վարձակալությունից առաջ, նշեք դա պայմանագրում կամ միանվագ վարձավճարում: Վարձակալը պետք է ճշգրիտ իմանա, թե ինչի համար է վճարում: Վերանորոգումից հետո բանակցեք ծախսերի փոխհատուցման շուրջ, բայց հիշեք, որ ամեն ինչ պետք է օրինականորեն ձևակերպվի:

Պահպանեք լավ հաղորդակցություն: Հստակ բացատրեք ցանկացած բարձրացում և թույլ տվեք վարձակալին տեսնել հաշվարկները: Լավագույն ռազմավարությունն այն է, որ բացատրեք, թե ինչու է վարձավճարը բարձրանում, այլ ոչ թե հանկարծակի նոր հաշիվ նետեք: Թափանցիկությունը հաճախ պահպանում է վարձակալներին և նվազեցնում է բնակիչների հոսքը «ծանրաբեռնված» բնակարաններում:

Ստուգեք վճարունակությունը։ Պայմանագիր կնքելուց առաջ դիտարկեք երաշխիքի կամ կանխավճարի (մինչև երեք ամսական վճարում) առաջարկը. սա կնվազեցնի թերվճարման ռիսկը։ Այնուամենայնիվ, մի պահանջեք չափազանց մեծ երաշխիքներ պարզապես օտարերկրյա վարձակալից վախենալով. ինչպես արդեն նշվեց, օրենքն արգելում է խտրականությունը։

Օգտվեք անշարժ գույքի կառավարիչների ծառայություններից: Եթե ունեք մի քանի բնակարան կամ սահմանափակ ազատ ժամանակ, վարձեք մասնագիտական ​​անշարժ գույքի կառավարման ծառայություն (Hausverwaltung): Նրանք հասկանում են տեղական նրբությունները, հետևում են օրենսդրական թարմացումներին (օրինակ՝ ինդեքսավորման մորատորիումի փոփոխությունները) և օգնում են խուսափել տուգանքներից:

Ես միշտ տանտերերին ասում եմ. կայուն վարձակալը կես գործն է։ Ավելի լավ է օրենքով սահմանված կարգով 3%-ով բարձրացնել վարձավճարը և պահպանել վարձակալին, քան կորցնել վարձակալին և ամիսներով թողնել վարձակալության տարածքը դատարկ։

Պատկերն ամբողջացնելու համար անհրաժեշտ է նշել վերջին փոփոխությունները. դրանք արդեն ազդում են շուկայի վրա այսօր։

Վարձավճարի մորատորիում։ 2025 թվականի գարնանը Ավստրիայի խորհրդարանն ընդունեց օրենք , որը սառեցրեց կարգավորվող բնակարանների մեծ մասի վարձավճարի ավտոմատ բարձրացումը մինչև 2026 թվականի ապրիլը։ Սա նշանակում է.

• Վիեննայում բազային գինը (այսպես կոչված «ինդիկատիվ սակագին») ֆիքսված է 6.67 €/մ²-ի վրա։
• 2025 թվականի ապրիլին սովորական աճը տեղի չունեցավ։
• 2026 թվականի ապրիլից սկսած աճը կսահմանափակվի. կարելի է հաշվի առնել գնաճի միայն մինչև 5%-ը, իսկ դրանից բարձր ցանկացած ցուցանիշ կկրճատվի կիսով չափ։

Վարձակալների համար սա թեթևացում է։ Ներդրողների համար դա նշանակում է ավելի ցածր շահույթ գալիք տարում։

Ավստրիա և Եվրոպա. Որտեղ վարձակալության գները ամենաթանկն են։ Վիեննան վարձակալության առումով Եվրոպայի ամենաթանկ մայրաքաղաքներից մեկն է։ Եվրոստատի տվյալներով ՝ 2023 թվականին արտասահմանցիների համար միջինում երկու ննջասենյակով բնակարանը արժե մոտ 2050 եվրո ամսական (բացառությամբ կոմունալ ծառայությունների)։ Սա ավելի թանկ է, քան Բրյուսելում կամ Պրահայում, և համեմատելի է Բեռլինի հետ։

2010 թվականից ի վեր Ավստրիայում վարձակալության գները աճել են մոտ 70%-ով, մինչդեռ ԵՄ միջին ցուցանիշը շատ ավելի քիչ է աճել։

Ի՞նչ է սպասվում շուկային հաջորդիվ։ Կանխատեսում են փորձագետները։ Նրանք համաձայն են. Վիեննայի բնակարանային պակասը միայն կվատանա։ Քաղաքը տարեկան կարիք ունի առնվազն 4000-5000 նոր բնակարանի։

Սա նշանակում է, որ վարձավճարները կմնան բարձր։ Նույնիսկ մորատորիումի դեպքում երկարաժամկետ միտումը հստակ է. պահանջարկը կգերազանցի առաջարկը։

Ես միշտ ասում եմ իմ հաճախորդներին. Վիեննայում վատ թաղամասեր չկան։ Կան թաղամասեր, որոնք ունեն մեծ աճի ներուժ։ Երբեմն ավելի շահավետ է ներդրում կատարել ծայրամասերում, քան հեղինակավոր կենտրոնում։

Վիեննայում վարձակալությունը միշտ հավասարակշռություն է կանոնակարգերի, գների և անձնական հանգամանքների միջև: Մի կողմից, օրենքը պաշտպանում է վարձակալներին. վարձավճարները չեն կարող հանկարծակի բարձրացվել, իսկ թերությունների հայտնաբերման դեպքում՝ կարող են նվազեցվել: Մյուս կողմից, ինդեքսավորումը անխուսափելի է, և գները կբարձրանան գնաճին համապատասխան:

Չափից շատ չվճարելու և վստահ զգալու համար հիշեք մի քանի կանոն.

• Համեմատեք թաղամասերը։ Մետրոյով 10-15 րոպեանոց ուղևորությունը կարող է ձեզ ամսական հարյուրավոր եվրո խնայել։
• Կարդացե՛ք պայմանագիրը։ Ինդեքսավորման կետը պետք է հստակ լինի՝ ինչ ինդեքսավորում, որքան հաճախ և որ ամսաթվից։
• Հաղորդեք խնդիրների մասին։ Եթե ինչ-որ բան կոտրվի, անմիջապես կապվեք սեփականատիրոջ հետ։ Օրենքը ձեր կողմն է։
• Օգնություն փնտրեք։ Վիեննայում գործում է բնակարանային օգնության ծրագիր, որը կոչվում է Wohnbeihilfe: Եթե դուք համապատասխանում եք որոշակի եկամտի շեմին, կարող եք փոխհատուցում ստանալ քաղաքից։
• Ներդրողների համար։ Թափանցիկությունն ու ազնվությունն ավելի կարևոր են, քան արագ շահույթը։ Ավելի լավ է տարիներ շարունակ վարձակալ պահել, քան դատարկ բնակարանը վտանգել։
• Օգտվեք հեղինակավոր գործակալներից: Փորձառու գործակալները գիտեն ամեն ինչ և հաճախ կարող են առաջարկել կյանքի խորհուրդներ, օրինակ՝ փնտրել վարձակալության տարբերակներ փոքր բնակարանների սեփականատերերից, որտեղ կարող եք բանակցել գնի շուրջ, կամ ստուգել վերջին ամիսներին նորակառույց շենքերը. նրանք հաճախ ունեն հատուկ առաջարկներ (օրինակ՝ առաջին ամսվա անվճար կամ նվազեցված կանխավճար):

Եվ գլխավոր խորհուրդը՝ վարձակալությանը վերաբերվեք որպես երկարաժամկետ ռազմավարության։ Այդ դեպքում, նույնիսկ գների բարձրացման դեպքում, դուք կկարողանաք կառավարել իրավիճակը, այլ ոչ թե պարզապես հոսանքի հետ մեկտեղ շարժվել։