Ավստրիայում անշարժ գույք գնելիս լրացուցիչ վճարներ և թաքնված ծախսեր

Ավստրիայում անշարժ գույք գնելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել ոչ միայն գույքի գինը, այլև լրացուցիչ ծախսերը, որոնք միջինում կազմում են գնման գնի մոտավորապես 10-12%-ը: Այս ծախսերը բաժանված են պարտադիր վճարների՝ հարկերի, գրանցման վճարների և նոտարական վճարների, և լրացուցիչ վճարների, ինչպիսիք են անշարժ գույքի գործակալի վճարները կամ հիփոթեքային վարկի մշակումը:

Արտասահմանյան գնորդների համար կարող են կիրառվել հատուկ կանոններ: Ավելին, 2025 թվականի հուլիսից մինչև 500,000 եվրո գործարքների համար կներդրվեն հարկային արտոնություններ, որոնք զգալիորեն կնվազեցնեն որոշ գրանցման վճարներ:

Հիմնական վճարումները ներառում են գույքի փոխանցման հարկը, հողային գրանցամատյանի գրանցումը, նոտարի կամ փաստաբանի վարձատրությունը, և, եթե գնումը կատարվում է գործակալության միջոցով, անշարժ գույքի գործակալի միջնորդավճարը։

1. Գույքի փոխանցման հարկ (Grunderwerbsteuer)

Սա Ավստրիայում անշարժ գույք գնելիս գանձվող հիմնական հարկն է։ Այն կազմում է գնման պայմանագրում նշված գույքի գնի 3.5%-ը։ Օրինակ, եթե դուք բնակարան եք գնում 400,000 եվրոյով, ապա փոխանցման հարկը կկազմի 14,000 եվրո։

Կարևոր է նշել, որ հարկը հաշվարկվում է իրական գնման գնի հիման վրա, սակայն որոշ դեպքերում (օրինակ, եթե պայմանագրում գինը թերագնահատված է), հարկային մարմինը կարող է որպես ուղեցույց օգտագործել շուկայական արժեքը։

2. Գրանցման վճար (Grundbuchseintragungsgebühr)

Գործարքից հետո սեփականության իրավունքը պետք է գրանցվի հողային գրանցամատյանում: Դրա համար գանձվում է գույքի արժեքի 1.1%-ի չափով վճար: 400,000 եվրոյով գնված գույքի գրանցումը կարժենա 4,400 եվրո:

2025 թվականի հուլիսից սկսած՝ 500,000 եվրո կամ ավելի քիչ արժողությամբ անշարժ գույքի համար սեփականության իրավունքի գրանցման և կանխավճարի վճարները կարող են չեղյալ հայտարարվել: 500,000 եվրոյից բարձր գումարների դեպքում վճարը կկիրառվի միայն ավելցուկային գումարի նկատմամբ: Այս փոփոխությունը թույլ կտա գնորդներին զգալիորեն խնայել, հատկապես հիփոթեքային վարկ գնելիս:

3. Նոտարի կամ փաստաբանի ծառայություններ

Օրենքը պահանջում է, որ գործարքը վավերացվի նոտարի կամ փաստաբանի կողմից: Այս մասնագետը ստուգում է գույքի իրավական կարգավիճակը, կազմում է առուվաճառքի պայմանագիրը և բացում է վստահության հաշիվ (Treuhandkonto)՝ անվտանգ գործարքների համար:

Ծառայությունների արժեքը կախված է գործարքի բարդությունից և տատանվում է պայմանագրի գումարի 2%-ից մինչև 5% + 20% ԱԱՀ: Օրինակ՝ 400,000 եվրո արժողությամբ բնակարանի դեպքում իրավաբանական ծախսերը կարող են տատանվել 9,600-ից մինչև 24,000 եվրո (ներառյալ ԱԱՀ):

4. Անշարժ գույքի գործակալի միջնորդավճար

Եթե ​​գնում եք անշարժ գույքի գործակալության միջոցով, ապա պետք է վճարեք միջնորդավճար։ Սովորաբար դա կազմում է գույքի գնի 3%-ը՝ գումարած 20% ԱԱՀ։ 400,000 եվրո արժողությամբ գույքի դեպքում միջնորդավճարը կկազմի 14,400 եվրո։

Հիմնական հարկերից և վճարներից բացի, գնորդը բախվում է մի շարք լրացուցիչ ծախսերի, որոնք միշտ չէ, որ անմիջապես ակնհայտ են։ Այս ծախսերը կախված են գործարքի պայմաններից, ֆինանսավորման եղանակից և գնորդի կարգավիճակից։

Եթե ​​անշարժ գույքը ձեռք է բերվում բանկային վարկով, ապա արժե հաշվի առնել.

• Վարկի մշակման համար բանկի միջնորդավճարը կախված է կոնկրետ հաստատության պայմաններից և սովորաբար տատանվում է վարկի գումարի 0.5%-ից մինչև 1.5%-ը։
• Գույքի և վարկառուի կյանքի ապահովագրությունը սովորաբար բանկի պարտադիր պահանջ է. գույքի ապահովագրություն՝ ապահովագրված գումարի տարեկան 0.1%-0.3%-ը, վարկառուի կյանքի ապահովագրություն՝ վարկի մնացորդի տարեկան մոտավորապես 0.2%-0.5%-ը։
• Գրավի գրանցումը (Hypothekeneintragungsgebühr) վարկի գումարի 1.2%-ի չափով միանվագ վճար է գրավի չափը հողային գրանցամատյանում գրանցելու համար:
• Նախավճար – Ավստրիայում այն ​​կազմում է գույքի արժեքի 20-50%-ը, ինչը էականորեն ազդում է մեկնարկային բյուջեի վրա։

ԵՄ անդամ չհանդիսացող քաղաքացիները կարող են ստիպված լինել տեղական իշխանություններից ստանալ հատուկ գնման թույլտվություն, ինչը կպահանջի լրացուցիչ ծախսեր (սովորաբար մի քանի հարյուր եվրո):

Նոր տուն գնելիս կարող է կիրառվել ավելացված արժեքի հարկ (ԱԱՀ), հատկապես, եթե անշարժ գույքը գնվել է կառուցապատողից: Բացի այդ, ԱԱՀ գանձվում է անշարժ գույքի գործակալի և նոտարական վճարների համար (20%), ինչը մեծացնում է վերջնական արժեքը:

Գործարքի ավարտից հետո անշարժ գույքի սեփականատերը պարտավոր է ամսական վճարել Betriebskosten (վարձավճար), որը ներառում է աղբահանությունը, կոյուղին, տան ապահովագրությունը, ընդհանուր տարածքների վերանորոգումն ու սպասարկումը, ինչպես նաև կառավարման ընկերության վճարները: Միջինում սա տատանվում է ամսական 2-ից մինչև 3.50 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար:

Հիփոթեքային վարկի համար դիմելիս բանկերը գրեթե միշտ պահանջում են գույքի արժեքի անկախ գնահատում: Այս ծառայության արժեքը տատանվում է 300-ից մինչև 1000 եվրո՝ կախված գնահատման բարդությունից:

Հնարավոր են նաև լրացուցիչ ստուգումներ, ինչպիսիք են՝

• վնասակար նյութերի առկայություն (ասբեստ, կապար, բորբոս) — 200–600 եվրո;
• շենքի տեխնիկական վիճակը (ստատիկ ստուգումներ, ինժեներական համակարգեր)՝ 300–800 եվրո։

Այս ծախսերը վճարվում են առանձին և կախված են գույքի չափսերից և վիճակից, ինչպես նաև ընտրված մասնագետից։

Եթե ​​գնորդը չի խոսում գերմաներեն, բոլոր իրավաբանորեն կարևոր փաստաթղթերը պետք է թարգմանվեն երդվյալ թարգմանչի կողմից: Պայմանագրի թարգմանության միջին արժեքը տատանվում է 100-ից մինչև 300 եվրո՝ կախված տևողությունից: Նոտարական վավերացմամբ թարգմանությունների թարգմանչական ծառայությունները նույնպես վճարվում են առանձին:

• Հաշվարկների համար հաշիվ վարելը տարեկան արժե մոտ 30-60 եվրո։
• Պայմանագրի կատարման կանխիկ ծախսերը և այլ աննշան վարչական վճարները տատանվում են 50-ից մինչև 200 եվրո։

Ոչ բնակիչների հիմնական ծախսերը մոտավորապես 1-3%-ով ավելի բարձր են, քան բնակիչներինը՝ հաշվի առնելով թույլտվությունների մշակումը, փաստաթղթերի թարգմանությունը, լրացուցիչ նոտարական ծառայությունները և բանկային պահանջները: Օրինակ՝ 400,000 եվրո արժողությամբ բնակարանի համար սա կարող է կազմել 4,000-12,000 եվրո լրացուցիչ ծախսեր:

Չնայած Ավստրիայում անշարժ գույք գնելիս լրացուցիչ ծախսերը կարող են կազմել գույքի արժեքի մինչև 12%-ը, դրանք օպտիմալացնելու մի քանի գործնական եղանակներ կան.

1. Մինչև 500,000 եվրո արժողությամբ անշարժ գույքի գնումներ։ 2025 թվականի հուլիսից սկսած՝ մինչև 500,000 եվրո արժողությամբ անշարժ գույքը կազատվի որոշ գրանցման վճարներից (Grundbuchseintragungsgebühr և գրավի գրանցում)։ Սա թույլ է տալիս զգալի խնայողություններ կատարել գործարքն ավարտելիս։

2. Բաժնետոմսերի փոխանցում և փուլային փոխանցում: Եթե սեփականության իրավունքը փոխանցվում է ոչ թե ամբողջ գույքի, այլ մինչև 50% բաժնեմասի համար, կամ գործարքը կատարվում է մաս-մաս, հարկային վճարումների չափը կարող է նվազեցվել կամ նույնիսկ լիովին ազատվել հարկից:

3. Անշարժ գույքի փոխանցում հարազատներին: 2025 թվականի հուլիսի 1-ից 0.5% դրույքաչափը կմնա ուժի մեջ անմիջական հարազատների, ինչպիսիք են ամուսինները, երեխաները, թոռները, ծնողները և քաղաքացիական զուգընկերները, միջև անշարժ գույքի փոխանցումների համար: Այնուամենայնիվ, կարևոր է պատշաճ կերպով փաստաթղթավորել ընտանեկան հարաբերությունները՝ արտոնյալ դրույքաչափը հաստատելու համար:

4. Օպտիմալացրեք հիփոթեքային ծախսերը: Համեմատեք տարբեր բանկերի տոկոսադրույքները և վարկի մշակման վճարները: Դիտարկեք ապահովագրական ընկերության ընտրությունը, որն ունի ավելի ցածր տոկոսադրույքներ ինչպես գույքի, այնպես էլ վարկառուի կյանքի ապահովագրության համար: Ավելի մեծ կանխավճար կատարելը (գույքի արժեքի 20-50%-ը) նվազեցնում է տոկոսագումարները և հիփոթեքային վճարները:

5. Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերի (Erbpacht) կիրառումը: Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերի կնքումը կարող է առավելություն լինել, քանի որ ֆորմալ սեփականության իրավունքը չի փոխանցվում, և փոխանցման հարկ չի գանձվում:

6. Նվազագույնի հասցրեք փորձագիտական ​​և գնահատման ծախսերը: Պատվիրեք միայն անհրաժեշտ ստուգումները՝ տեխնիկական վիճակի, վտանգավոր նյութերի առկայության կամ էներգաարդյունավետության: Մի քանի ստուգումների միավորումը մեկ փորձագիտական ​​այցի մեջ թույլ է տալիս խնայել ճանապարհորդության և փաստաթղթավորման ծախսերը:

7. Գործառնական ծախսերի կրճատում (Betriebskosten): Ընտրեք բնակարաններ կամ տներ՝ արդյունավետ կառավարման ընկերությունով և ժամանակակից կոմունալ համակարգերով: Նոր շենքերը՝ ցածր էներգիայի սպառմամբ և օպտիմալացված կոմունալ ծախսերով, կարող են զգալիորեն կրճատել ամսական վճարումները՝ 20-40%-ով՝ համեմատած հին, միջին դասի բնակարանների հետ:

Լեզվական խոչընդոտները մնում են Ավստրիայում օտարերկրյա գնորդների համար ամենատարածված և թանկարժեք խնդիրներից մեկը։ Փաստաթղթերի և կանոնակարգերի թյուրըմբռնումը կարող է հանգեցնել զգալի ֆինանսական կորուստների։

Ավստրիայում անշարժ գույք գնելիս լրացուցիչ ծախսերի զգալի մասը կապված է բանկերի և նոտարների հետ։ Սակայն, խելացի մոտեցման դեպքում, այդ ծախսերը կարող են զգալիորեն կրճատվել։

1. Համեմատեք բանկերը և վարկի պայմանները

• Հարցրեք առաջարկներ առնվազն 3-5 բանկերից և համեմատեք վարկային վճարները, տոկոսադրույքները և ապահովագրության պահանջները։
• Հարցրեք գրավի գրանցման վճարը նվազեցնելու հնարավորության և օպտիմալ ապահովագրական փաթեթի մասին։
• Եթե ​​բանկը ոչ ռեզիդենտների համար պահանջում է ավելի բարձր կանխավճար, փորձեք բանակցել ավելի ցածր գումարի շուրջ, եթե ունեք ամուր ֆինանսական պատմություն։

2. Կրկնակի ստուգեք ապահովագրության պարտադիր բնույթը

• Հիփոթեքային գործարքների համար բանկերը պահանջում են ապահովագրություն վարկառուի գույքի և կյանքի համար։
• Խնդրեք բանկին գրավոր պարզաբանել, թե որ ապահովագրական պոլիսներն են պարտադիր և որոնք՝ կամավոր։
• Համեմատեք մի քանի ապահովագրական ընկերություններ՝ գնի և ծածկույթի լավագույն համադրությունը գտնելու համար։

3. Նոտարի և փաստաբանի հետ բանակցեք ֆիքսված գների շուրջ

• Գույքի արժեքի ստանդարտ տոկոսի փոխարեն, կարող եք բանակցել ծառայությունների համար ֆիքսված վճարի շուրջ։
• Համեմատեք տարածաշրջանի 3-4 նոտարների կամ փաստաբանների հետ՝ լավագույն գինը ընտրելու համար։
• Եթե ​​գործարքը ստանդարտ է և չի ներառում բարդ միջազգային պայմաններ, խորհրդակցությունների մի մասը կարող է կրճատվել։

4. Նախապես պլանավորեք ձեր ծախսերը

• Անակնկալներից խուսափելու համար ձեր ընդհանուր գնման բյուջեում ներառեք նոտարի և բանկային վճարները։
• Ստուգեք, թե արդյոք կարող եք միաժամանակ վճարել մի քանի ծառայությունների համար (օրինակ՝ նոտարական և գրանցման): Սա երբեմն կարող է նվազեցնել լրացուցիչ վճարները:

5. Խելամտորեն օգտագործեք մասնագիտական ​​օգնությունը

• Գործարքի հիմնական փուլերում ներգրավեք փաստաբանի կամ նոտարի։
• Ստանդարտ ընթացակարգերի համար (գրանցում, լիազորագրեր) կարող եք սահմանափակվել նվազագույն աջակցությամբ՝ գերվճարումից խուսափելու համար։

Հետևելով այս քայլերին՝ դուք կարող եք խնայել մի քանի հազար եվրո, խուսափել ավելորդ ապահովագրությունից և իրավաբանական կամ նոտարական ծառայությունների համար գերվճարելուց, նույնիսկ Ավստրիայում թանկարժեք բնակարան կամ տուն գնելիս։