Վիեննայի բնակարանի վարձակալության պայմանագիր. ինչպես այն ճիշտ կազմել և ինչն է կարևոր հաշվի առնել

Վիեննայում բնակիչների ավելի քան 75%-ը վարձակալում է, ուստի Ավստրիայում բնակարանների վարձակալության առանձնահատկությունները հասկանալը կարևոր է թե՛ նրանց համար, ովքեր պլանավորում են տեղափոխվել Ավստրիա, թե՛ ներդրողների համար: Եթե պլանավորում եք տեղափոխվել Ավստրիա կամ փնտրում եք բնակարան Վիեննայում , ապա պետք է հասկանաք, թե ինչպես կազմել և կնքել բնակարանի վարձակալության պայմանագիր:

Առաջին հայացքից գործընթացը բավականին պարզ է թվում։ Պարզապես ստորագրեք պայմանագիրը, ստացեք բանալիները և տեղափոխվեք ձեր նոր բնակարան։ Սակայն Ավստրիայում վարձակալությունը կարգավորվում է հստակ կանոններով և օրենքներով։ Պայմանագրի կազմման եղանակը կարող է որոշել ոչ միայն ձեր հարմարավետությունը, այլև ձեր միջոցների անվտանգությունը։.

Ինչո՞ւ է սա կարևոր։ Որովհետև սխալները թանկ են։ Օրինակ՝ վարձակալության ժամկետի կամ վարձակալության ինդեքսավորման սխալ նշված պայմանները կարող են հանգեցնել ավելորդ ծախսերի։ Եթե դուք օտարերկրացի եք, ձեր բնակության կարգավիճակը կարող է կախված լինել վարձակալության պայմանագրից։

Նրբությունները ավելի լավ հասկանալու համար կարող եք ներբեռնել Վիեննայում բնակարանի վարձակալության պայմանագրի նմուշը , որը պատրաստվել է մեր մասնագետների կողմից: Ավստրիական վարձակալության պայմանագրի այս ձևանմուշը փորձարկվել է հարյուրավոր հաջողված դեպքերում:

Այս հոդվածը օգտակար կլինի Վիեննայում կամ Ավստրիայի այլ քաղաքներում բնակարան վարձակալել պլանավորող յուրաքանչյուրի համար՝ ուսանողների, երիտասարդ մասնագետների, ընտանիքների և, իհարկե, ներդրողների համար, ովքեր անշարժ գույքը համարում են շահավետ ներդրում։.

Պայմանագիր կնքելուց առաջ կարևոր է իմանալ, որ Ավստրիայում վարձակալությունը կարգավորվում է Բնակարանային վարձակալության մասին օրենքով ( Mietrechtsgesetz, MRG ) և Քաղաքացիական ընդհանուր օրենսգրքով ( ABGB ): Սա թույլ է տալիս վարձակալներին իրենց օրենքով պաշտպանված զգալ:

Ավստրիայում կան նաև վարձակալության պայմանագրերի մի քանի տեսակներ: Ձեր ընտրած տեսակը կորոշի ձեր բնակարանի վարձակալության պայմանները Ավստրիայում, ներառյալ վարձավճարը և երկարաժամկետ բնակության հնարավորությունը:.

Հարկ է հասկանալ, որ կա հստակ տարբերություն որոշակի ժամկետով և անժամկետ պայմանագրերի միջև։.

Վարձակալության ժամկետը ֆիքսված է (սովորաբար 3 տարի կամ ավելի): Վարձակալը պաշտպանված է գների հանկարծակի բարձրացումից: Այնուամենայնիվ, նման պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելը կարող է դժվար լինել: Միայն վարձակալության առաջին տարվանից հետո է առաջանում պայմանագիրը լուծելու իրավունքը՝ երեք ամիս առաջ ծանուցելով:

Անվերջ։ Այս տարբերակը թվում է իդեալական։ Վարձակալը կարող է մնալ այնքան ժամանակ, որքան ցանկանում է, եթե բոլոր պայմանները կատարվեն։ Այնուամենայնիվ, այս համաձայնագիրը թույլ է տալիս վարձատուին փոխել վարձավճարը կամ լուծել պայմանագիրը որոշակի հանգամանքներում ։

Մեկ այլ կարևոր կետ. դուք կարող եք պայմանագիր կնքել անմիջապես բնակարանի սեփականատիրոջ հետ (վարձակալություն), կամ կարող եք բնակարան վարձակալել այն անձից, ով ինքը վարձակալում է բնակարանը (ենթավարձակալություն):.

• Առաջին դեպքում ձեր իրավունքները հուսալիորեն պաշտպանված են օրենքով։.
• Երկրորդ դեպքում պայմանները կարող են ավելի քիչ բարենպաստ լինել վարձակալի համար: Ենթավարձակալությունը կարող է առավելություն լինել ուսանողների և կարճաժամկետ վարձակալության կարիք ունեցող այլ անձանց համար: Այնուամենայնիվ, կարևոր է ուշադիր ստուգել, ​​թե արդյոք տանտերն իրականում լիազորված է վարձակալել գույքը:.

Եթե ​​դուք օտարերկրացի եք, խնդրում ենք հաշվի առնել, որ այն փաստը, որ դուք Ավստրիայի քաղաքացիություն չունեք, չի սահմանափակում Վիեննայում և այլ քաղաքներում վարձակալության պայմանագիր կնքելու ձեր իրավունքը։.

Սակայն, իրականում, տանտերերը հաճախ պահանջում են լրացուցիչ փաստաթղթեր՝ եկամտի ապացույց, աշխատանքի վկայական կամ նույնիսկ երաշխավորագրեր։.

• ԵՄ քաղաքացիները կարող են ազատորեն վարձակալել բնակարան, պարզապես պետք է ներկայացնեն անձնագիր կամ անձնագիր։
• Անշարժ գույք վարձակալելու համար առանց լրացուցիչ թույլտվությունների օտարերկրացիները սովորաբար պարտավոր են ունենալ բնակության թույլտվություն՝ «Rot-Weiß-Rot»-Karte
• Կարճաժամկետ վիզաներով (մինչև 90 օր) ժամանող զբոսաշրջիկները կարող են ստիպված լինել հատուկ ձևով բանակցել տանտիրոջ հետ՝ պայմանագիր կնքելու համար։

Ընդհանուր առմամբ, գրեթե ցանկացած բնակարան կարող է վարձակալության տրվել օտարերկրացիներին: Պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ արժե ճշտել տանտիրոջ հետ բոլոր պահանջները (օրինակ՝ սեփականատիրոջ համաձայնությունը ընտանիքի անդամների տեղափոխման համար):.

Նրանք, ովքեր առաջին անգամ են տեսնում անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիր Ավստրիայում, հաճախ զարմանում են էջերի քանակից։ Այնուամենայնիվ, նման պայմանագրի յուրաքանչյուր տող պաշտպանում է կամ ձեզ, կամ բնակարանի սեփականատիրոջը։ Ստորև մենք ներկայացրել ենք այն հիմնական կետերը, որոնք պետք է ներառվեն։.

Խնդրում ենք տրամադրել տանտիրոջ և վարձակալի լրիվ անունը և հասցեն: Եթե բնակարանը հավասարապես է բաշխվում, բոլոր վարձակալներն են համարվում վարձավճարի վճարման պատասխանատու: Պահանջվում են բոլոր կողմերի կոնտակտային տվյալները և անձնագրի/անձնագրի տվյալները:.

• Բնակարանի հասցեն, հարկը, տարածքը և վարձակալի կողմից օգտագործվող գույքի ցանկը։.
• Ո՞ր սենյակներն ու ընդհանուր տարածքները կարող է օգտագործել վարձակալը (օրինակ՝ կայանատեղի, պահեստային սենյակ, ձեղնահարկ, այգի, լվացքատուն և այլն):.
• Գրանցեք գույքի ներկայիս վիճակը։ Կարևոր է նկարագրել ստուգման ընթացքում հայտնաբերված բոլոր խնդիրները։ Եթե կան ակնհայտ թերություններ (պատուհաններ, ջրամատակարարում, խոնավության նշաններ), լավագույնն է անմիջապես պարզաբանել, թե ով է կազմակերպելու Վիեննայում վերանորոգումները և ում հաշվին։

Ես միշտ պնդում եմ, որ հաճախորդները տեղափոխվելիս գրանցեն նույնիսկ աննշան ճաքերն ու քերծվածքները: Բնակարանի ընդունման վկայականում այս նշումը կպաշտպանի ձեզ տանտիրոջ կողմից ցանկացած պահանջից տեղափոխվելիս:.

• Հստակ նշեք հիմնական (համախառն) և, անհրաժեշտության դեպքում, հիմնական (զուտ) վարձավճարի չափը և դրա մեջ ներառվածը։.
• Ստուգեք, թե արդյոք վարձակալը առանձին վճարում է էլեկտրաէներգիայի, գազի, ջեռուցման, ինտերնետի և այլ ծախսերի համար։.
• Խնդրում ենք նշել վճարման եղանակը և պայմանները (սովորաբար ամսական մեկ անգամ բանկային փոխանցում):.
• Եթե ​​պայմանագիրը ընկնում է MRG-ի տակ, համաձայնեցրեք, թե արդյոք վճարը կարող է ինդեքսավորվել (օրինակ՝ ըստ գնաճի) և նշեք, թե ինչպես է իրականացվելու վերահաշվարկը։.
• Ավստրիայի օրենսդրության համաձայն, տանտերերը կարող են պահանջել վարձավճարների բարձրացում, որը մի փոքր ավելի բարձր է, քան մեկ քառակուսի մետրի համար նախատեսված բազային վարձավճարը (Richtwert/Kategoriemiete): 2024-2025 թվականներին վարձավճարի առավելագույն աճը տարեկան 5% է:

Ավանդի գումարը սովորաբար հավասար է 2-3 ամսվա վարձավճարին (օրենքով սահմանված առավելագույնը մինչև 6 ամիս է):.

• Գրեք այն հաշվի ճշգրիտ գումարը և մանրամասները, որին պետք է փոխանցվի վճարումը։.
• Նշեք գրավի (տեղափոխվելուց և վնասի ստուգումից հետո) և տոկոսների վերադարձման ժամկետները (ավանդները կարող են պահվել հատուկ հաշվի վրա և վարձակալի համար փոքր տոկոսներ վաստակել):.
• Համոզվեք, որ վերցրել եք կանխավճարի վճարման կտրոնը։.

Ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին լուսանկարել բնակարանը տեղափոխվելու օրը։ Դա փոքր բան է, բայց այդ լուսանկարները հաճախ օգնում են նրանց առանց վիճարկման հետ ստանալ իրենց կանխավճարը։.

• Նշեք վարձակալի պարտականությունները (օրինակ՝ մաքրության պահպանում, մանր վերանորոգման և ծառայությունների վճարում):.
• Նկարագրեք տանտիրոջ իրավունքները (ստուգել տեխնիկական վիճակը, անցկացնել ստուգումներ):.
• Բնակարանը ենթավարձակալությամբ տրամադրելը առանց համաձայնության, ընդհանուր առմամբ արգելվում է, ինչպես նաև ագրեսիվ կենդանիներ պահելը, գիշերը աղմուկ բարձրացնելը և այլն:.
• Եթե ​​որևէ կոնկրետ կետ կարևոր է ձեզ համար (օրինակ՝ դուք պլանավորում եք ընտանի կենդանի ձեռք բերել կամ վերանորոգում կատարել), դա արտացոլեք պայմանագրում։.
• Եթե ​​տանտերը ստանձնում է որևէ պարտավորություն (օրինակ՝ ապագա վերանորոգումներ), սահմանեք ավարտման վերջնաժամկետ։.

Բազմաբնակարան շենքերում հաճախ կան կանոններ, որոնք սահմանում են լռության պահպանման ժամերը, աղբի հետ վարվելակերպը, ծխելու և կենդանիների հետ զբոսնելու թույլատրելի վայրերը և այլն: Եթե նման կանոններ գոյություն ունեն, խնդրեք դրանք ներառել ձեր ավստրիական բնակարանի վարձակալության պայմանագրի հավելվածում:.

Նաև պայմանագրում նշեք, թե ում է թույլատրվում կատարել վերանորոգումներ (կոսմետիկ կամ խոշոր) և ինչ պայմաններում։.

• Նշեք այն ժամանակահատվածը, որի համար կնքվում է պայմանագիրը (սկզբի և ավարտի ամսաթվերը կամ նշեք «անորոշ»):.
• Սահմանափակ ժամկետով վարձակալության պայմանագիրը պետք է ներառի կետ, որը թույլ է տալիս վաղաժամկետ վտարում («Aussteigsklausel»): Օրինակ՝ «Վարձակալն իրավունք ունի լուծել վարձակալության պայմանագիրը մեկ տարի անց՝ մեկ ամսվա ծանուցմամբ»: Եթե այս կետը բաց է թողնված, օրենքով այս իրավունքը հասանելի է դառնում միայն մեկ տարի անց՝ տանտիրոջը երեք ամսվա ծանուցմամբ:.
• Պայմանագիրը պետք է ներառի նաև կետ՝ ժամկետի ավարտից հետո ավտոմատ երկարաձգման կամ նոր բանակցությունների վերաբերյալ։.
• Եթե ​​պայմանագիրը պաշտոնապես լրանում է, այն հաճախ օրինականորեն երկարաձգվում է ևս երեք տարով։.

Պայմանագրեր կազմելիս օգտակար է օգտագործել ձևանմուշներ և օրինակներ : Այս նմուշները օգտակար կլինեն գերմաներենից թարգմանելիս և հիմնական կետերը ստուգելիս:

Եթե ​​Ավստրիայում առաջին անգամ եք վարձակալում, վարձակալության պայմանագիր կնքելը կարող է բավականին բարդ թվալ։ Ավելի հեշտ դարձնելու համար հետևեք այս ուղեցույցներին

Քայլ 1. Ստորագրելուց առաջ ստուգեք բնակարանը: Ստուգման օրը տեսախցիկով կամ հեռախոսով ֆիքսեք ցանկացած աննշան թերություն: Կազմեք «ընդունման արձանագրություն» (Übergabeprotokoll) և կցեք վնասների ցանկը և դրանց նկարագրությունը:

Ես միշտ պնդում եմ, որ հաճախորդները տեղափոխվելիս գրանցեն նույնիսկ աննշան ճաքերն ու քերծվածքները։ Այս նախախնամությունը կպաշտպանի նրանց տանտիրոջ պահանջներից տեղափոխվելիս։.

Հաշվետվության հիման վրա կարելի է հաստատել, որ վնասը սկզբնապես առկա է եղել, և դուք ստիպված չեք լինի վճարել դրա վերանորոգման համար։.

Քայլ 2. Ուշադիր ուսումնասիրեք պայմանագիրը: Ստորագրելուց առաջ կարդացեք յուրաքանչյուր կետ: Պայմանների թյուրըմբռնումը հաճախ հանգեցնում է վեճերի: Պարզաբանեք ցանկացած անհասկանալի պայման, ցանկալի է գրավոր (էլեկտրոնային փոստով) և պահպանեք նամակագրությունը:

Մի՛ հույսը դրեք միայն բանավոր խոստումների վրա։ Պահանջեք, որ պայմանագրում նշված լինեն բոլոր պայմաններն ու դրույթները (օրինակ՝ վերանորոգման ժամկետները կամ լրացուցիչ ծառայությունները)։.

Քայլ 3. Ստուգեք պայմանագրի կողմերին։ Համոզվեք, որ գործ ունեք գույքի սեփականատիրոջ կամ նրա լիազոր ներկայացուցչի հետ։

• Եթե ​​վարձակալում եք անմիջապես տանտիրոջից, խնդրեք տեսնել սեփականության վկայականները (Grundbuchauszug – քաղվածք անշարժ գույքի գրանցամատյանից):.
• Եթե ​​բնակարան վարձակալում եք գործակալության միջոցով, ստուգեք լիցենզիայի և միջնորդավճարի մասին տեղեկությունները: 2023 թվականի հուլիսի 1-ից գործում է «Բեսթելլերպրինցիպ» (Bestellerprinzip) սկզբունքը. առաջինը անշարժ գույքի գործակալ վարձող անձը վճարում է իր միջնորդավճարը: Սովորաբար, տանտերը վարձում է գործակալին և վճարում միջնորդավճարը, բայց կարևոր է նախ ստուգել սա:.

Քայլ 4. Պատշաճ կերպով կազմեք պայմանագիրը: Ավստրիայում վարձակալության պայմանագրի նոտարական վավերացումը պարտադիր չէ: Բավական է, որ երկու կողմերն էլ ստորագրեն և ամսաթիվը նշեն պայմանագիրը: Իրավաբանի կամ նոտարի ներկայությունը օրենքով պարտադիր չէ:

Այնուամենայնիվ, ապահովության համար շատերը դիմում են փաստաբանի։ Նրանք կարող են ստուգել, ​​թե արդյոք պայմանագիրը պարունակում է որևէ անճշտություն, որը կարող է սխալ մեկնաբանվել, կամ կետ, որը չի կարող օրինականորեն ավելացվել։.

Հատուկ դեպքերում (օրինակ, եթե դուք ներդրող եք կամ խոշոր ընկերություն), սա հենց այն է, ինչ իմաստ ունի: Եթե բանակցություններ եք վարում գործակալության միջոցով, համոզվեք, որ գործակալի և տանտիրոջ միջև բոլոր համաձայնությունները արտացոլված են պայմանագրում:.

Քայլ 5. Վճարումը և փաստաթղթերը ստորագրման պահին: Պայմանագիրը ստորագրելիս կանխավճարը (սովորաբար բանկային փոխանցմամբ) և առաջին ամսվա վճարումը հաճախ անմիջապես կատարվում են: Ստացեք բոլոր գործարքների կտրոնները:

Հնարավորության դեպքում, տանտիրոջից (կամ նրա ներկայացուցչից) ձեռք բերեք տանտիրոջ անձնագրի և բնակարանի սեփականության վկայականի սկանավորված պատճենները: Եթե բանակցում եք գործակալի միջոցով, այլ ոչ թե անմիջապես, ստուգեք պայմանագրում միջնորդավճարի մասին որևէ հիշատակում. Bestellerprinzip-ի դեպքում վարձակալը պարտավոր չէ այն վճարել:.

Քայլ 6. Գրանցեք ձեր պաշտոնական բնակության վայրը և փոխեք ձեր հասցեն: Ավստրիա մուտք գործելուց հետո օտարերկրացիները պետք է գրանցեն իրենց բնակության վայրը (Meldung) տեղական քաղաքապետարանում՝ իրենց նոր հասցեում: Գրանցվելու համար ձեզ անհրաժեշտ կլինի տանտիրոջ կողմից ստորագրված «Meldezettel» (բնակության հատուկ ձևաթուղթ) և ձեր անձնագիրը/նույնականացման քարտը:

Համոզվեք, որ սա անում եք երեք աշխատանքային օրվա ընթացքում, հակառակ դեպքում կարող եք տուգանքներ ստանալ (մինչև 726 եվրո՝ ըստ Վարչական օրենսգրքի): Պահպանեք գրանցումից հետո տրված փաստաթուղթը: Այն ձեզ անհրաժեշտ կլինի բանկային հաշիվ բացելու, ապահովագրություն ստանալու և վկայականներ ստանալու համար:

Քայլ 7. Պահպանեք ամեն ինչի պատճենները: Պահպանեք պայմանագրի բոլոր էջերը և հավելվածները: Հատկապես կարևոր է պահպանել այն էջերը, որոնցում նշված են պայմանագրի դադարեցման պայմանները, կանխավճարի գումարը և կոմունալ վճարումները: Հնարավորության դեպքում, պայմանագրի պատճենը վավերացված է փաստաբանի կամ նոտարի կողմից՝ փաստաթղթի իրավական ուժը ապահովելու համար:

Ավստրիայում վարձակալության պայմանագիր կնքելն առանց անհրաժեշտ փաստաթղթերի պատրաստման անհնար է։ Վարձատուները ցանկանում են վստահ լինել, որ ստորագրում են հուսալի վարձակալի հետ, ուստի նրանք խստորեն ստուգում են փաստաթղթերը։.

Բնակարանը վարձակալող տանտիրոջը (վարձատուին) անհրաժեշտ կլինեն հետևյալ փաստաթղթերը

• Բնակարանի սեփականության վկայական (քաղվածք հողային գրանցամատյանից – Grundbuchauszug): Սա հաստատում է ձեր իրավունքը վարձակալության հանձնել գույքը:
• Էներգաարդյունավետություն։ Ավստրիայում (ինչպես ԵՄ մյուս երկրներում) հաճախ պահանջվում է էներգետիկ վկայական (Heizkostenpass/Energieausweis): Այն տեղեկատվություն է տրամադրում ջեռուցման ծախսերի վերաբերյալ։
• Բնակության վկայական։ Եթե ձեր բնակարանը վարձակալության եք տրամադրում գործակալի միջոցով, պայմանագիր կնքեք գործակալի հետ (Maklervertrag): Եթե բնակարանը պատկանում է մի քանի սեփականատերերի, ապա լավագույնն է ունենալ յուրաքանչյուրի նոտարական համաձայնությունը:
• Շինարարական փաստաթղթեր։ Երբեմն սեփականատերերը պետք է տրամադրեն բնակարանային միության (HOA) ընդհանուր ժողովի արձանագրությունների պատճենները՝ ապացուցելու համար, որ նրանք չունեն չվճարված պարտքեր։ Կարող է պահանջվել նաև այլ բնակարանների սեփականատերերի համաձայնությունը։
• Կոմունալ ծառայությունների պայմանագրեր։ Եթե վարձակալը օգտվելու է որևէ ծառայությունից (օրինակ՝ ինտերնետ, մալուխային հեռուստատեսություն կամ վարձակալված գույքի կայանատեղի), պատրաստեք մատակարարների և վարձակալին մատուցվող ծառայությունների հետ կնքված պայմանագրերի պատճենները։

Վարձակալի (բնակարանի վարձակալի) համար՝

• Անձնագիր կամ նույնականացման քարտ։ Դուք պետք է տրամադրեք վավերական նույնականացման փաստաթուղթ։ Խորհուրդ է տրվում պատճենահանել գլխավոր էջերը։
• Եկամտի ապացույց։ Օրինակ, ձեզանից կարող է պահանջվել տրամադրել վերջին երկու կամ երեք ամիսների ընթացքում կուտակված աշխատավարձի վերաբերյալ տեղեկատվություն, բանկային հաշվի քաղվածք կամ աշխատանքային պայմանագիր։ Այս փաստաթղթերը հաստատում են ձեր վճարունակությունը։ Հարկային հաշվետվությունները երբեմն ընդունվում են (անհատ ձեռնարկատերերի համար)։
• Վարձակալի հարցաթերթիկ (Mieterselbstauskunft): Սա ստանդարտ ձև է, որը ներառում է անձնական տեղեկություններ, աշխատանքային տվյալներ, նախկին բնակության վայր և այլն: Վարձատուն կարող է այն խնդրել վարձակալի հուսալիությունը գնահատելու համար: Այն օրենքով պարտադիր չէ, բայց գործնականում տարածված է:
• Բնակության գրանցում (Meldezettel): Այս փաստաթուղթը հաստատում է բնակարանում կամ տանը բնակվելու ձեր իրավունքը: Դուք կստանաք Meldezettel ձևաթուղթը փոստով, ապա կներկայացնեք այն քաղաքային իշխանություններին: Գրանցման բացակայության դեպքում տանտերը կարող է տուգանել ձեզ, և դուք չեք կարողանա վճարել առողջության ապահովագրության համար, բացել բանկային հաշիվ և այլն:
• Բնակության թույլտվություն կամ վիզա (ԵՄ-ից դուրս գտնվող երկրների բնակիչների համար): Եթե դուք երրորդ երկրից եք, պետք է տրամադրեք վավեր բնակության թույլտվություն կամ երկարաժամկետ վիզա: Եթե դուք երկիր եք ժամանել կարճաժամկետ վիզայով, ստուգեք ձեր տանտիրոջ հետ, թե արդյոք նրանք պատրաստ են կարճաժամկետ վարձակալության տրամադրել բնակարանը ձեզ: Սա կօգնի խուսափել թյուրըմբռնումներից: Լավ գաղափար է նաև օգտագործել Ավստրիայում գտնվող օտարերկրացիների համար նախատեսված բնակարանի վարձակալության պայմանագրի ապացուցված ձևանմուշ:
• Դատական ​​​​տների բացակայության վկայական: Որոշ տանտերեր պահանջում են այս վկայականը՝ վարձակալի հեղինակությունը ապահովելու համար: Չնայած սա իրավական պահանջ չէ, տանտերերը կարող են մասնավոր կերպով պահանջել իրենց ցանկացած ցանկացած փաստաթուղթ:

Լրացուցիչ փաստաթղթեր՝

• Հղումներ կամ նախկին վարձակալության պայմանագիր։ Եթե նախկինում ապրել եք Ավստրիայում, ձեզ կարող է անհրաժեշտ լինել ձեր նախորդ տանտիրոջ երաշխավորագիր կամ նախորդ վարձակալության պայմանագրի պատճենը։
• Բանկային տվյալներ։ Ավստրիական բանկում հաշիվ բացելը կհեշտացնի վարձակալության պայմանագիր կնքելու գործընթացը։ Այն նաև թույլ կտա ձեզ կատարել միջնորդավճարից զերծ վճարումներ և ուղղակի փոխանցումներ։ Որոշ դեպքերում կարող է պահանջվել ավանդ կատարել հատուկ հաշվին (Kautionskonto):
• Փաստաթղթերի թարգմանություն։ Եթե գերմաներեն չեք խոսում, նախապես թարգմանեք ձեր անձնագիրը և պայմանագիրը և ցույց տվեք դրանք տանտիրոջը։

Փաստաթղթերը հավաքելուց հետո պետք է լիովին պատրաստ լինեք դրանք ստորագրելուն։ Լավագույնն է պահպանել փաստաթղթերի և վճարման կտրոնների պատճենները։.

Որքան ավելի ամբողջական լինեն ձեր փաստաթղթերը, այնքան ավելի արագ կգտնեք իդեալական բնակարանը: Երբեմն բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը նախապես տրամադրելու պատրաստ լինելը կարող է որոշիչ գործոն լինել, հատկապես Վիեննայի մրցակցային վարձակալության շուկայում:.

Նույնիսկ պայմանագիրը ստորագրելուց և բանալիները ստանալուց հետո դեռ շատ վաղ է հանգստանալու համար: Ավստրիայում վարձակալությունն ունի իր յուրահատուկ առանձնահատկությունները, որոնց մասին դուք պետք է նախապես տեղյակ լինեք:.

Նվազագույն ժամկետ և վաղաժամկետ դադարեցում: Ամենից հաճախ վարձակալության նվազագույն ժամկետը երեք տարի է: Այնուամենայնիվ, առաջին տարվանից հետո վարձակալն իրավունք ունի լուծել պայմանագիրը՝ երեք ամիս առաջ նախապես ծանուցելով: Սա նախատեսված է Mietrechtsgesetz-ում (Վարձակալության մասին օրենք):

Եթե ​​գույքը վարձակալվում է կարճ ժամանակահատվածով (օրինակ՝ վեց ամիս), դա հաճախ կապված է ենթավարձակալության հետ։ Սակայն այս տարբերակները չեն ապահովում երկարաժամկետ պաշտպանություն և գրեթե միշտ ավելի թանկ են։.

Վարձավճարի ինդեքսավորում։ Վարձակալության պայմանագրերը գրեթե միշտ ներառում են ինդեքսավորման վերաբերյալ կետ, որը վարձավճարը կապում է պաշտոնական գների ինդեքսի (Verbraucherpreisindex) հետ։ Սա նշանակում է, որ վարձավճարը կարող է տարեկան աճել՝ կախված գնաճից։

Տուգանքներ և տուգանքներ։ Եթե վարձակալը ուշացնում է վճարումները կամ խախտում է վարձակալության պայմանները (օրինակ՝ առանց թույլտվության վերանորոգելով տարածքը), պայմանագրում կարող են նախատեսվել տուգանքներ։ Կարևոր է ուշադիր կարդալ այս կետերը, քանի որ տուգանքները երբեմն կարող են զգալի լինել։

Վարձակալի իրավունքներ։ Եթե տանտերը չի կատարում իր պարտավորությունները (օրինակ՝ չի վերանորոգում փչացած կաթսան կամ անտեսում է ծակ տանիքի վերաբերյալ բողոքները), վարձակալն իրավունք ունի պահանջել թերությունների շտկում կամ վարձավճարի նվազեցում։

Ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս իմ հաճախորդներին. մի վախեցեք պաշտպանել ձեր իրավունքները: Ավստրիան ունի վարձակալների արբիտրաժային համակարգ, և երբեմն բողոք ներկայացնելը բավարար է խնդիրը լուծելու համար:.

Վարձակալության պայմաններին տեղեկանալը պարզապես ձևականություն չէ, այլ միջոց՝ ձեզ հնարավոր կորուստներից պաշտպանելու համար։ Ի վերջո, Ավստրիայում վարձակալության պայմանագիրը պաշտպանում է ոչ միայն սեփականատիրոջը, այլև վարձակալին։.

Ավստրիայում վարձակալության պայմանագիր կնքելը պարզապես ձևականություն չէ, այն նաև ձեր ուշադրության փորձություն է: Այս փուլում սխալները կարող են թանկ արժենալ, ուստի օգտակար է օգտագործել մի քանի գործնական խորհուրդներ:.

Ստուգեք տանտիրոջը և գույքը։ Պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ համոզվեք, որ՝

• որ տանտերը իրականում բնակարանի սեփականատերն է (սա կարող է հաստատվել հողային գրանցամատյանում՝ Grundbuch):
• որ բնակարանում չկան խնդիրներ, որոնք աննկատ են մնացել նախնական ստուգման ժամանակ՝ արտահոսքեր, բորբոս, անսարք էլեկտրական լարեր։.

Ինչպես նվազագույնի հասցնել ռիսկերը

• Կարդացեք ամբողջ պայմանագիրը։ Նույնիսկ «լրացուցիչ ծախսերի» մասին աննշան կետը կարող է նշանակել ամսական հարյուրավոր եվրոներ։.
• Գրանցեք բնակարանի վիճակը: Լուսանկարները և ընդունման վկայականը ձեր լավագույն փաստարկն են ձեր կանխավճարը հետ ստանալու համար:.
• Համեմատեք շուկայական գները։ Երբեմն տանտերերը գերավճար են պահանջում։.

Ինչ անել կոնֆլիկտի դեպքում։ Եթե վեճեր են առաջանում (օրինակ՝ վերանորոգման ուշացումներ կամ կանխավճարը չվերադարձնելը), Վիեննայում կարող եք կապ հաստատել՝

• Schlichtungsstelle- ում (դատարանի արբիտրաժային հանձնաժողով);
• Arbeiterkammer- ում (Աշխատանքի պալատ, պաշտպանում է վարձակալների իրավունքները)։
• դատարան դիմել (որպես վերջին միջոց):.

Անշարժ գույքի գործակալությունների դերը։ Ավստրիայում վարձակալության պայմանագրերը հաճախ բանակցվում են գործակալությունների միջոցով։ Այս դեպքում վարձակալը վճարում է միջնորդավճար՝ սովորաբար մինչև երկու ամսական վարձավճար։ Սա զգալի գումար է, բայց գործակալությունը պատասխանատու է գործարքի թափանցիկությունն ապահովելու համար և կարող է միջնորդել վեճերը։

Ավստրիայի վարձակալության շուկան արագ զարգանում է։ 2024-2025 թվականներին կներդրվեն նոր կանոնակարգեր, որոնք կարևոր են հաշվի առնելու Վիեննայում վարձակալություն պլանավորող յուրաքանչյուրի համար։.

Փոփոխություններ «Միետրեխտսգեզեց»-ում։ «Միետրեխտսգեզեց»-ի (MRG) փոփոխությունները ուժի մեջ են մտել 2024 թվականի հունվարին։

• Վարձավճարի ինդեքսավորմանը կարգավորող ավելի հստակ կանոնակարգեր: Այժմ վարձավճարը ինդեքսավորվում է բացառապես սպառողական գների ինդեքսի (ՍԳԻ) համաձայն, և տանտերերը պարտավոր են վարձակալներին վարձավճարի փոփոխությունների մասին տեղեկացնել երեք ամիս առաջ:.
• Լրացուցիչ ծախսերի թափանցիկություն։ Կոմունալ վճարումները պետք է առանձին նշված լինեն՝ առանց թաքնված վճարների։.

Վարձակալության պայմանագրերի նոր պահանջներ։ Սրանք ընդունվել են վարձակալներին անբարեխիղճ տանտերերից պաշտպանելու համար։ Վարձակալության պայմանագրերն այժմ պարտավոր են ներառել.

• ավանդի վերադարձման և պայմանների վերաբերյալ կետը
• վարձակալի իրավունքների մասին տեղեկատվություն, եթե հայտնաբերվեն խնդիրներ, որոնք չեն նշվել պայմանագիրը կնքելիս։
• վերջին խոշոր վերանորոգման ամսաթվի նշումը:.

Հատուկ նկատառումներ օտարերկրացիների համար: 2025 թվականին կքննարկվեն նոր առաջարկություններ (որոնք ներկայումս գտնվում են խորհրդարանական նախաձեռնության մակարդակում)՝ օտարերկրացի մասնագետների համար վարձակալության պայմանագրերի կնքման գործընթացը պարզեցնելու համար: Ծրագրերը նախատեսում են կրճատել այն լրացուցիչ փաստաթղթերի ցանկը, որոնք տանտերերը իրավունք ունեն պահանջել օտարերկրացիներից:

Ազդեցությունը Վիեննայի շուկայի վրա

• Վարձակալների համար՝ ավելի շատ թափանցիկություն և կանխատեսելիություն։.
• Տանտերերի համար կան ավելի շատ ձևականություններ, բայց նաև դատական ​​​​գործընթացների ռիսկը նվազում է:.
• Արտասահմանցի վարձակալների համար սա հնարավորություն է պարզեցնելու բնակարանի որոնումը։.

Գործնական առաջարկություններ

• Միշտ ստուգեք, որ պայմանագիրը համապատասխանում է գործող պահանջներին (ավելի լավ է խնդրել տանտիրոջը օգտագործել նոր ձևանմուշ):.
• Եթե ​​տանտերը առաջարկում է պայմանագրի «հին տարբերակը», պարզաբանեք պատճառները։.
• Պահպանեք վարձակալության հետ կապված բոլոր գրավոր փաստաթղթերը։.

Վերջին տարիներին վարձակալության շուկան ավելի քաղաքակիրթ է դարձել, բայց ես միշտ ասում եմ իմ հաճախորդներին. պայմանագրի ստուգումը ձեր անձնական ապահովագրությունն է։.

Այս հարցը շատերն են տալիս, հատկապես, երբ ավելի ու ավելի հաճախ են լսում պնդումներ, որ բնակարան վարձակալելու համար պարզապես հայտարարություններին պատասխանելն է բավարար։ Եկեք պարզենք, թե արդյոք անշարժ գույքի գործակալն իսկապես անհրաժեշտ է, թե՞ նրա ծառայությունները պարզապես ժամանակի և փողի վատնում են։.

2023 թվականի հուլիսի 1-ից ուժի մեջ է մտել «Բեսթելլերպրինզիպ» (հաճախորդն է վճարում) սկզբունքը։ Սա նշանակում է, որ եթե տանտերն է առաջարկում բնակարանը և վարձել է գործակալ, վարձակալը միջնորդավճար չի վճարում։ Սա թույլ է տալիս վարձակալներին զգալիորեն խնայել։.

Շատ բնակարաններ վարձակալվում են անմիջապես սեփականատերերի կողմից՝ առանց միջնորդավճարի: Նման հայտարարությունները («provisionsfrei») հեշտ է գտնել առցանց և սոցիալական ցանցերում՝ «առանց միջնորդի» նշումով: Սա խնայում է ժամանակ և գումար:.

Վիեննայի անշարժ գույքի շուկան խիստ մրցակցային է։ Լավ բնակարանները հաճախ չեն հայտնվում անշարժ գույքի որոնման հարթակներում. դրանք նախ ցուցադրվում են վստահելի գործակալների կողմից։ Անշարժ գույքի գործակալը կարող է առաջարկել գերազանց տարբերակներ, որոնք դուք չէիք գտնի առանց նրա օգնության։.

Իրավաբանական ծառայություններ և շուկայի փորձագիտություն: Գործակալները լավատեղյակ են գնագոյացման, Վիեննայում և այլ քաղաքներում բնակարանների վարձակալության պայմանների և իրավական նրբություններին: Նրանք կարող են օգնել ձեզ խուսափել պայմանագիր կնքելիս առաջացող թակարդներից և գործընթացը դարձնել ավելի քիչ սթրեսային:.

Խնայեք ժամանակ։ Եթե վերջերս տեղափոխվել եք Ավստրիա և վստահ չեք, թե որ թաղամասն ընտրել, գործակալը արագ կգտնի համապատասխան տարբերակներ։.

Վիեննայում բնակարան վարձակալելը պահանջում է հասկանալ բյուրոկրատական ​​ընթացակարգերի բարդությունները և անշարժ գույքի շուկայի նրբությունները: Վարձակալության պայմանագիրը պետք է հստակորեն սահմանի ձեր իրավունքներն ու պարտականությունները՝ բնակարանում կամ տանը ձեր անվտանգ և ապահով մնալն ապահովելու համար: Հետևեք այս պարզ կանոններին

1. Ստուգեք տանտիրոջը և գույքի փաստաթղթերը: Համոզվեք, որ սեփականատերն իրականում լիազորված է վարձակալել բնակարանը:
2. Ուշադիր կարդացեք պայմանագիրը։ Նույնիսկ աննշան մանրամասները, որոնք դուք անտեսում եք, կարող են հանգեցնել զգալի կորուստների։
3. Գրանցեք բնակարանի վիճակը տեղափոխվելիս: Լուսանկարչական և տեսաերիզային ապացույցները կօգնեն վերադարձնել կանխավճարը:
4. Պահպանեք բոլոր կտրոններն ու նամակագրությունը։ Սա կօգնի ձեզ պաշտպանել ձեր շահերը, եթե խնդիրներ առաջանան։
5. Հետևեք նոր կանոնակարգերին։ Ավստրիայի օրենսդրությունը անընդհատ թարմացվում է, ուստի վարձակալության պայմանները կարող են փոխվել։

Մեր ծառայությունները.

• Բնակարանի ընտրություն՝ հիմնվելով ձեր նպատակների վրա (տեղափոխություն, աշխատանք, ներդրում)
• Վարձակալության պայմանագրի ստուգում՝ օրենքին համապատասխանության համար
• Բանակցություններ տանտիրոջ հետ՝ ձեր շահերը հաշվի առնելու համար
• Խորհրդատվություններ ավանդների, վաղաժամկետ մարման և վարձավճարի ինդեքսավորման հետ կապված հարցերի վերաբերյալ

Ավստրիայում բնակության վայր գտնելը չպետք է սթրեսային լինի։ Մասնագիտորեն կազմված պայմանագիրը կապահովի ձեր հանգստությունը Վիեննայում։.