Վիեննայի 19-րդ շրջանը (Դյոբլինգ) կանաչ, բարձրակարգ թաղամաս է

Վիեննայի 19-րդ շրջանը՝ Դյոբլինգը, Ավստրիայի մայրաքաղաքի ամենահեղինակավոր և կանաչ շրջաններից մեկն է։ Այն գտնվում է Վիեննայի հյուսիս-արևմուտքում՝ Դանուբի հովտի և Վիեննայի անտառի ( Wien ) բլուրների միջև, պատմական քաղաքի կենտրոնից մոտավորապես 6-7 կմ հեռավորության վրա ։ Այս դիրքը շրջանը դարձնում է յուրահատուկ. այն համատեղում է քաղաքի կենտրոնի գործարար և մշակութային կյանքին մոտ լինելը բնության մեջ մեկուսացվածության զգացողության հետ։

Շրջանը զբաղեցնում է 24.9 քառակուսի կիլոմետր տարածք, իսկ բնակչությունը տատանվում է 73,000-ից մինչև 76,000 մարդ։ Տարածքի ավելի քան 50%-ը ծածկված է կանաչ տարածքներով՝ անտառներով, այգիներով, խաղողի այգիներով և արգելոցներով։ Ահա թե ինչու Դյոբլինգը հայտնի է որպես Վիեննայի «կանաչ թոքեր» ։

Պատմականորեն Դյոբլինգը ծագել է Գրինզինգի, Նուսդորֆի և Զիվերինգի գինեգործական գյուղերից, որոնք մինչ օրս պահպանում են իրենց յուրահատուկ ինքնությունը: Այնտեղ են գտնվում հայտնի Հոյրիգենները՝ վիեննական ավանդական գինու պանդոկները, որոնք հաճախ են այցելում ինչպես զբոսաշրջիկներ, այնպես էլ տեղացիներ: Շրջանը հայտնի է նաև իր էլիտար բնակելի թաղամասերով՝ այգիներով առանձնատներ, պատմական առանձնատներ և ժամանակակից շքեղ համալիրներ: Շատ շենքեր պատկանում են դիվանագիտական ​​առաքելություններին և միջազգային կազմակերպություններին, իսկ բնակիչների թվում են բիզնես էլիտայի, գիտության և արվեստի ներկայացուցիչներ:

Engel & Völkers-ի հարցման համաձայն՝ Դյոբլինգը մշտապես Վիեննայի ամենաթանկ թաղամասերի շարքում է . շքեղ հատվածում մեկ քառակուսի մետրի գները կարող են գերազանցել 10,000-12,000 եվրոն: Այնուամենայնիվ, ինչպես ցույց է տալիս հաճախորդների հետ աշխատանքի իմ փորձը, նման անշարժ գույքի պահանջարկը մնում է բարձր, հատկապես արտասահմանցիների, դիվանագետների և ընտանիքների շրջանում, որոնք փնտրում են հեղինակավոր և էկոլոգիապես մաքուր բնակության վայր:

Վիեննայի բոլոր շրջաններից Դյոբլինգը առանձնանում է իր յուրահատուկ պատմությամբ՝ սկսած գինեգործական փոքր գյուղերից, որտեղ գինի է արտադրվել դարեր շարունակ, մինչև հեղինակավոր «վիլլաների շրջան» և դիվանագիտական ​​նստավայրերի կարգավիճակը։ Այսօր Դյոբլինգը Վիեննայում հայտնի է որպես բարձր որակի կյանքի խորհրդանիշ, սակայն դրա յուրահատկությունը հասկացվում է միայն անցյալի պրիզմայով, քանի որ նրա պատմությունը ուղղակիորեն բացատրում է դրա ներդրումային ներուժը և ժամանակակից գրավչությունը՝ համեմատած Վիեննայի մյուս շրջանների հետ՝ հիմնվելով նրա թվաքանակի վրա։

Դյոբլինգի պատմությունը սկսվում է հին բնակավայրերից. հնագիտական ​​գտածոները վկայում են, որ այս տարածքում մարդիկ բնակություն են հաստատել ավելի քան 5000 տարի առաջ, մասնավորապես Լեոպոլդսբերգ բլրի վրա, որտեղ ամրացված բնակավայրը ծառայել է որպես ապաստան շրջակա գյուղերի համար: Ավելի ուշ՝ հռոմեական դարաշրջանում, այստեղ է գտնվել Լիմեսի պաշտպանական գիծը, իսկ Զիվերինգում՝ հռոմեական քարհանք և կրոնական շինություններ:

Դարեր շարունակ տարածքը մնացել է հիմնականում գյուղական՝ խաղողի այգիներով, անտառներով և պտղատու այգիներով: 18-րդ և 19-րդ դարերում ի հայտ են եկել առանձին գինեգործական գյուղեր՝ Գրինցինգ, Զիվերինգ, Նուսդորֆ և Օբեր- և Ունտերdöbling: Օրինակ՝ Գրինցինգը, որը հիշատակվում է դեռևս 12-րդ դարում, 1890 թվականին աճել է՝ հասնելով 209 տան և 1421 բնակիչների: Հարևան Զիվերինգն ավելի շատ գյուղատնտեսական կողմնորոշում ուներ. հողերի մինչև կեսը խաղողի այգիներ էին, մեկ երրորդը՝ վարելահողեր և անտառներ:

19-րդ դարի վերջին Վիեննայի հետ կապն ավելի ամրապնդվեց. բնակավայրերը դարձան հայտնի որպես ամառային հանգստավայրեր, իսկ գինու պանդոկները (Հոյրիգեն) գրավեցին քաղաքի բնակիչներին։

Մինչև 1892 թվականը թվարկված բնակավայրերը գոյություն ունեին որպես անկախ համայնքներ։ Սակայն Վիեննայի ընդլայնման շրջանակներում իրականացված բարեփոխումն ավարտվեց 1890 թվականի դեկտեմբերի 19-ի օրենքով, և 1892 թվականի հունվարի 1-ին դրանք միավորվեցին մեկ 19-րդ շրջանի՝ Döblingմեջ, որը ներառում էր Ունտերdöbling, Օբերdöbling, Գրինզինգը, Հայլիգենշտադտը, Նուսդորֆը, Զիվերինգը, Կալենբերգերդորֆը, Յոզեֆսդորֆը և Վայդլինգի մի մասը։ «Döbling» անվանումը վերցված է բնակավայրերից ամենամեծից՝ Օբերdöbling։

Այս միացումը նշանավորեց նշանակալի իրադարձություն. գյուղերը աստիճանաբար վերափոխվեցին հեղինակավոր արվարձանային տարածքների՝ ենթակառուցվածքներով, տրանսպորտով և քաղաքին մոտիկությամբ։

19-րդ դարի վերջից ի վեր Դյոբլինգը դարձել է հեղինակավոր բնակելի թաղամաս. ազնվականներն ու հարուստ քաղաքացիները կառուցում էին առանձնատներ և կալվածքներ՝ այգիներով և խաղողի այգիներով: Տարածքի ռելիեֆը՝ բլուրները, անտառները և կանաչ լանջերը, այն գրավիչ էին դարձնում նրանց համար, ովքեր գնահատում էին բնությունն ու քաղաքին մոտ գտնվող հանգստությունը:

Այս կարգավիճակը պահպանվեց մինչև 20-րդ դարի սկիզբը։ Այստեղ ապրում էին արվեստագետներ և գիտնականներ. շրջանը ձեռք բերեց մշակույթի և մեկուսացվածության համբավ՝ միաժամանակ պահպանելով կապերը Վիեննայի կենտրոնի հետ։

Երկրորդ համաշխարհային պատերազմի ժամանակ Դյոբլինգը դժվարությունների հանդիպեց. 1945 թվականի ապրիլին տարածքը գրավվեց խորհրդային զորքերի կողմից, և ենթակառուցվածքներն ու բնակարանները վնասվեցին։

Հետպատերազմյան տարիներին տարածքի բնույթը փոխվեց. շատ արդյունաբերական ձեռնարկություններ լքեցին տարածքը, և բնակարանների թիվը կտրուկ աճեց՝ պատերազմի ավարտին եղած 20,000-ից մինչև գրեթե 40,000՝ 2001 թվականին։ Քաղաքը ակտիվորեն կառուցում էր հասարակական բնակարաններ։ Մասնավորապես, նախկին գարեջրատան տեղում կառուցվեց «Կոպենհագեն Հոֆ»-ը՝ 436 բնակարանով հսկայական բնակելի համալիր (1956–1959)։

Այնուամենայնիվ, Դյոբլինգը պահպանեց իր կանաչ բնույթը՝ չնայած աճող խտությանը։ Համայնքային բնակարանները աննկատելիորեն ինտեգրվեցին՝ պահպանելով թաղամասի գեղագիտությունը։

Վերջին տասնամյակներում Դյոբլինգը մնացել է գինեգործական ժառանգության և ժամանակակից քաղաքաշինության յուրօրինակ խառնուրդ։ Խաղողի այգիներն ու ավանդական հոյրիգենները (հատկապես Գրինցինգում և Նուսդորֆում) հայտնի մշակութային տեսարժան վայրեր և զբոսաշրջային վայրեր են։

Ճարտարապետական ​​տեսքը հավասարակշռված է. պատմական շենքերն ու առանձնատները լրացվում են ժամանակակից շքեղ համալիրներով կամ վերանորոգված շինություններով՝ պահպանելով կանաչ բնույթը, անտառներն ու այգիները: Վերջերս ես աշխատել եմ մի հաճախորդի հետ, որը գնել է վերականգնված 19-րդ դարի առանձնատուն՝ խաղողի այգիներին նայող, որը մեծ պահանջարկ ունի թե՛ արտասահմանցիների, թե՛ ներդրողների շրջանում. սահմանափակ առաջարկը, հեղինակությունը և բնական միջավայրը՝ բոլորը նպաստում են գների բարձրացմանը:

Այսօր Վիեննայի 19-րդ շրջանը հայտնի է որպես բնության, մշակույթի և հարմարավետ կյանքի ներդաշնակության վայր, և, ոչ պակաս կարևոր, որպես կայուն անշարժ գույքի շուկա՝ հստակ ինքնությամբ։

Վիեննայի 19-րդ շրջանը՝ Դյոբլինգը, զբաղեցնում է յուրահատուկ դիրք Վիեննայի քարտեզի վրա։ Նրա տարածքը կազմում է մոտավորապես 24.89 կմ², ինչը այն դարձնում է տասն անգամ ավելի մեծ, քան Մարգարետենը (5-րդ շրջան) և մայրաքաղաքի ամենաընդարձակ շրջաններից մեկը։ Նրա բնակչությունը կազմում է մոտավորապես 75,000 մարդ (տվյալները՝ Wien2023 թվականի քաղաքային շրջանից), ինչը շրջանին տալիս է համեմատաբար ցածր բնակելի խտություն՝ մոտավորապես 3,000 բնակիչ մեկ կմ²-ի վրա։

Համեմատության համար, Վիեննայի կենտրոնական թաղամասերում բնակչության խտությունը գերազանցում է 20,000 մարդ մեկ քառակուսի կիլոմետրի վրա։ Սա անմիջապես բացատրում է, թե ինչու է Վիեննայի Դյոբլինգ թաղամասը ընկալվում որպես «կանաչ օազիս» քաղաքի խիտ կառուցապատված տարածքների շարքում։

Տարածքի գոտիավորումը կարելի է նկարագրել երեք խոշոր բլոկներով՝

• Էլիտար բնակելի համալիրներ ՝ վիլլաներ, քաղաքային տներ, ժամանակակից բնակարաններ Հոհե Վարտեում, Օբեր döbling և Հայլիգենշտադում:
• Խաղողի այգիներ և ավանդական գյուղեր ՝ Գրինզինգ, Զիվերինգ, Նուսդորֆ, որտեղ պահպանվել է «գյուղական ոգին»։
• Կանաչ տարածքներ և այգիներ ՝ Վիեննայի անտառներ, խաղողի այգիների տեռասներ, մեծ հանգստի գոտիներ։

Այս հստակ բաժանումը Դյոբլինգը դարձնում է յուրահատուկ. այստեղ քաոսային զարգացում չկա, իսկ կանաչապատման, պատմության և ժամանակակից նախագծերի համադրությունը ստեղծում է անշարժ գույքի կայուն շուկա։

Դյոբլինգը ձգվում է Դանուբի ափերից (Հայլիգենշտադտ շրջան) մինչև Վիեննայի անտառի ստորոտները։ Այս տեղանքը նրան տվել է յուրահատուկ գոտիավորում. բլուրների ստորոտում են գտնվում գինեգործական գյուղեր (Գրինցինգ, Նուսդորֆ, Զիվերինգ), իսկ անտառին ավելի մոտ՝ առանձնատներ, դիվանագիտական ​​առանձնատներ և հեղինակավոր բնակելի համալիրներ։ Շրջանի ավելի քան 40%-ը ծածկված է կանաչ տարածքներով և խաղողի այգիներով, ինչը այն դարձնում է ոչ միայն ամենահեղինակավոր, այլև Վիեննայի բոլոր շրջաններից ամենաէկոլոգիապես մաքուրներից մեկը՝ շրջանների քանակով։

Հիմնական մշակութային խորհրդանիշը Գրինզինգն է: Այս անունը ծանոթ է գրեթե յուրաքանչյուր զբոսաշրջիկի, ով այցելել է Վիեննա. փոքրիկ փողոցներ, գինու պանդոկներ (Heurige) և բլուրների լանջերին խնամված խաղողի այգիներ: Հարևան Զիվերինգը և Նուսդորֆը նմանատիպ մթնոլորտ ունեն. ավանդական շենքեր, ընտանեկան գինեգործարաններ, որոնք բաց են հյուրերի համար:

Իմ հաճախորդներից շատերը, ովքեր այստեղ անշարժ գույք են գնել, նշել են, որ «տան՝ այգու և գինեգործության ավանդույթի» համադրությունը ստեղծում է հարմարավետության և տեղական ինքնության յուրահատուկ զգացողություն։

Ավելի մոտենալով կենտրոնին՝ մենք գտնում ենք Հոհե Վարտեն և Օբեր döbling ՝ առանձնատների և հեղինակավոր բնակարանների թաղամասեր: Հոհե Վարտեն հայտնի է ոչ միայն իր շքեղ տներով, այլև նրանով, որ այնտեղ են գտնվում դեսպանատներ և դիվանագիտական ​​առաքելություններ: Ես ունեցել եմ հաճախորդներ՝ Սկանդինավիայից դիվանագետներ, որոնք ընտրել են Հոհե Վարտեն, քանի որ թաղամասը համատեղում է անվտանգությունը, կանաչ միջավայրը և միջազգային դպրոցներին մոտ լինելը:
Ավստրիայի վիճակագրության համաձայն՝ այս թաղամասերում բնակարանների միջին գները ավելի բարձր են, քան քաղաքի միջինը՝ մոտ 8,500-10,000 եվրո մեկ քմ-ի համար (2024թ.), մինչդեռ Վիեննայի միջին գինը կազմում է 5,200-5,500 եվրո մեկ քմ-ի համար: Սա հաստատում է Դյոբլինգի կարգավիճակը՝ որպես Վիեննայի ամենաբարգավաճ թաղամասերից մեկը:

Հայլիգենշտադտում և Օբերդյոբլինգում են գտնվում բազմաթիվ դեսպանատներ և հյուպատոսություններ (օրինակ՝ Իրանի, Խորվաթիայի և Սլովակիայի), ինչպես նաև դիվանագետների և միջազգային կազմակերպությունների աշխատակիցների բնակելի տներ։ Այս հատվածը հատկապես գրավիչ է ներդրողների համար. դեսպանատների աշխատակիցների համար տների և բնակարանների վարձակալության գները կայուն են և մեծ մասամբ չեն ազդվում շուկայական տատանումներից։

Ես անձամբ աշխատել եմ կանադացի մի հաճախորդի հետ, որը Դյոբլինգում գտնվող քաղաքային տունը վարձակալության է տրամադրում դիվանագետների ընտանիքին. եկամտաբերությունը Վիեննայի միջինից բարձր է՝ նվազագույն ռիսկով։

Մասնագիտական ​​կարծիք։ Վիեննայի 19-րդ շրջանը մշտապես գրավում է հարուստ հաճախորդների՝ թե՛ տեղացիների, թե՛ արտասահմանցիների։ Դյոբլինգում ներդրումներն ունեն յուրահատուկ առանձնահատկություն. գները ավելի դանդաղ են բարձրանում, քան դինամիկ զարգացող «երիտասարդ» շրջաններում, բայց գրեթե երբեք չեն իջնում։ Սա շրջանը դարձնում է հատկապես գրավիչ երկարաժամկետ ռազմավարությունների համար. այստեղ առանձնատուն կամ բնակարան գնելը սպեկուլյատիվ նախագիծ չէ, այլ կապիտալի պահպանման ներդրում։

Դյոբլինգը Վիեննայի ամենահեղինակավոր և կանաչ թաղամասերից մեկն է, որը հայտնի է ոչ միայն իր ճարտարապետությամբ և բնական գեղեցկությամբ, այլև բարձր կարգավիճակ ունեցող բնակիչներով: Մոտ 75,000 բնակչությամբ և համեմատաբար ցածր խտությամբ (մոտ 3,000 մարդ մեկ քառակուսի կիլոմետրի վրա) Վիեննայի 19-րդ թաղամասը պարծենում է կայուն ժողովրդագրական կառուցվածքով և կրթված և հարուստ բնակիչների բարձր կենտրոնացմամբ:

Ի տարբերություն ավելի խիտ կամ բազմազգ թաղամասերի, ինչպիսիք են Վիեննայի որոշ արաբական թաղամասեր կամ Վիեննայի անբարենպաստ թաղամասերը, Դյոբլինգը պահպանում է հավասարակշռություն հեղինակության և կենսապայմանների հարմարավետության միջև։

Wien ստադտի և Ավստրիայի վիճակագրական ծառայության տվյալներով՝ Դյոբլինգի բնակիչների մոտավորապես 73%-ը ավստրիացիներ են, մինչդեռ օտարերկրացիների համամասնությունը կազմում է մոտավորապես 20-22%, ինչը զգալիորեն ցածր է Վիեննայի միջին ցուցանիշից։ Օտարերկրացիների շրջանում մեծամասնությունը Գերմանիայի, Շվեյցարիայի, Սկանդինավիայի և ԵՄ որոշ երկրների քաղաքացիներ են։ Այս սոցիալ-էթնիկական կայունությունը շրջանը դարձնում է հատկապես գրավիչ այն ընտանիքների և մասնագետների համար, ովքեր գնահատում են հանգիստ և անվտանգ միջավայրը։

Բնակիչների միջին տարիքը 43.6 տարեկան է, որը մի քանի տարով ավելի է, քան քաղաքի կենտրոնական թաղամասերում։ Այս ցուցանիշը վկայում է հասուն և կայուն ժողովրդագրական կառուցվածքի մասին։ Ներդրողների համար սա նշանակում է հուսալի վարձակալության շուկա. վարձակալները սովորաբար ունեն կայուն եկամուտ և հակված են երկար ժամանակ մնալ տարածքում։

Դյոբլինգ շրջանը հպարտանում է իր բնակիչների կրթության բարձր մակարդակով։ 2021 թվականի մարդահամարի համաձայն՝ բնակիչների 56.3%-ն ունի առնվազն միջնակարգ դպրոցի ատեստատ (Matura), ինչը զգալիորեն բարձր է Վիեննայի միջին ցուցանիշից։ Ավելին, բնակիչների 30.5%-ն ունի համալսարանական կրթություն, որը նույնպես բարձր է քաղաքի միջին ցուցանիշից։

Դյոբլինգում մեկ շնչի հաշվով տարեկան միջին եկամուտը կազմում է 25,826 եվրո, որը 23.6%-ով ավելի է, քան Վիեննայի միջինը։ Սա շրջանը դարձնում է Վիեննայի երրորդ ամենաբարձր եկամուտ ունեցող շրջանը՝ զիջելով միայն առաջին և երրորդ շրջաններին։

Այս տարածքը հայտնի է մասնագետների, գիտնականների, դիվանագետների և ձեռնարկատերերի ներգրավմամբ։ Իմ հաճախորդներից շատերը Դյոբլինգն ընտրեցին հատկապես իր «կրթված և հեղինակավոր հարևանների», ինչպես նաև կայուն ենթակառուցվածքների, դպրոցների և մշակութային միջավայրի պատճառով։

Նաև հարկ է նշել, որ տարածքում կա երեխա ունեցող ընտանիքների բարձր տոկոս, ինչը նպաստում է կրթական ենթակառուցվածքների զարգացմանը և ստեղծում է վարձակալության և գնման անշարժ գույքի կայուն պահանջարկ։

Դյոբլինգը (Վիեննայի 19-րդ շրջան) առաջարկում է բնակելի տարբերակների բազմազան տեսականի՝ մատչելի սոցիալական բնակարաններից մինչև շքեղ առանձնատներ և ժամանակակից բնակարաններ: Սա շրջանը գրավիչ է դարձնում ինչպես երեխաներ ունեցող ընտանիքների, այնպես էլ բարձրաստիճան հաճախորդների, այդ թվում՝ դիվանագետների և բիզնես էլիտայի համար:

Վիեննայի կենտրոնական թաղամասերից տարբերվող սոցիալական բնակարանների մասնաբաժինը Դյոբլինգում կազմում է մոտ 8%, ինչը ցածր է քաղաքի միջին ցուցանիշից: Քաղաքային բնակարանային համալիրներ ունեցող հիմնական տարածքներն են Հայլիգենշտադտը և Կրոտենբախշտրասեն: Օրինակ՝ Հայլիգենշտադտերշտրասե 33 հասցեում բնակարանների վարձակալության գները տատանվում են ամսական 360-ից մինչև 620 եվրոյի սահմաններում, ներառյալ բոլոր կոմունալ վճարները և ԱԱՀ-ն:

Wiener Wohnen-ի տվյալներով՝ Վիեննայի բնակչության մոտավորապես 60%-ը ապրում է մունիցիպալ կամ սուբսիդավորված բնակարաններում։ Սակայն Դյոբլինգում այս ցուցանիշն ավելի ցածր է, ինչը հաստատում է շրջանի բարձր սոցիալ-տնտեսական կարգավիճակը։

Դյոբլինգի բնակարանային ֆոնդի մեծ մասը բաղկացած է շքեղ անշարժ գույքից.

• Գրինզինգ. պատմական թաղամաս՝ գինեգործարաններով և ավանդական հուրիգե ռեստորաններով: Այնտեղ կան պատմական առանձնատներ և ժամանակակից բնակարաններ:
• Սիվերինգ. բարձրակարգ բնակելի թաղամաս՝ ծառազարդ փողոցներով և Վիեննայի անտառի տեսարաններով։
• Օբեր döbling ՝ էլիտար թաղամաս՝ շքեղ առանձնատներով և դեսպանատներով։

Այս թաղամասերում անշարժ գույքի գները Վիեննայի ամենաբարձրերից են։ Օրինակ՝ Նուսդորֆի նոր բնակելի համալիրներում 70 քմ մակերեսով բնակարանների գները սկսվում են 418,000 եվրոյից։ Ավելի հեղինակավոր թաղամասերում գները կարող են հասնել 9,000-12,000 եվրոյի մեկ քմ-ի համար։

Դյոբլինգում ամսական միջին վարձավճարը տատանվում է 1000-ից մինչև 2500 եվրո՝ կախված թաղամասից և անշարժ գույքի տեսակից: Օրինակ՝ Վերին Դյոբլինգում 55 քմ մակերեսով բնակարանները վարձակալվում են ամսական 1795 եվրոյով:

Անշարժ գույքի ձեռքբերման արժեքը նույնպես բարձր է։ Օրինակ՝ հեղինակավոր թաղամասերում 100 քմ մակերեսով բնակարանները արժեն մոտ 2,200,000 եվրո։

Եթե ​​հաճախ եք քաղաքից դուրս ճանապարհորդում, ընտրեք գլխավոր կայարանին . սա ձեզ տարեկան տասնյակ ժամեր կխնայի: Նրանց համար, ովքեր գնահատում են խաղաղությունն ու լռությունը, Վիներբերգին ավելի մոտ գտնվող թաղամասերն ավելի հարմար են Wien եկող և երթևեկությունը ձեզ չեն խանգարի:

Ներդրումային տեսանկյունից Դյոբլինգում անշարժ գույքը մնում է կայուն և իրացվելի։ Վարձակալության և գնման բարձր պահանջարկը, հատկապես միջազգային հաճախորդների շրջանում, ապահովում է ներդրողների կայուն եկամուտ։ Տարբեր երկրներից հաճախորդների հետ աշխատելու իմ փորձից ելնելով՝ Դյոբլինգը հաճախ դիտվում է որպես անշարժ գույքի ներդրումների համար հուսալի և հեղինակավոր տարածք։

Դյոբլինգը (Վիեննայի 19-րդ շրջան) Վիեննայի ամենահեղինակավոր և կանաչ շրջաններից մեկն է, որը գրավում է երեխաներ ունեցող ընտանիքներին՝ շնորհիվ կրթության բարձր մակարդակի և բազմազան կրթական հաստատությունների: Շրջանը համատեղում է միջազգային դպրոցները, գիմնազիաները, համալսարանները և մանկապարտեզները՝ ստեղծելով համապարփակ կրթական միջավայր, որը հարմար է ինչպես բնակելի, այնպես էլ անշարժ գույքի ներդրումների համար:

Դյոբլինգում կան բազմաթիվ մանկապարտեզներ՝ թե՛ մասնավոր, թե՛ պետական։

• Nikolausstiftung Erzdiözese Wien 87 մանկապարտեզների ցանց է, ներառյալ Döbling-ը, վաղ զարգացման ծրագրով և օտար լեզուներով:
• Մասնավոր մանկապարտեզները, ինչպիսիք են Little Einsteins-ը և Bunte Kinderwelt-ը, առաջարկում են բազմամշակութային ծրագրեր:

Մանկապարտեզ հաճախելու արժեքը կազմում է մոտավորապես 300-500 եվրո ամսական՝ կախված մակարդակից և լրացուցիչ ծառայություններից։

Դյոբլինգը հատկապես արժեքավոր է արտագաղթողների և միջազգային ընտանիքների համար: Առավել հայտնի դպրոցներից են՝

• Վիենի ֆրանսիական լիցե (մասնաճյուղ) ֆրանսիական դպրոց է, որն ունի մանկապարտեզից մինչև ավագ դպրոց ուսման ծրագրով ուսուցում: Տարեկան վճարները տատանվում են 5,160-ից մինչև 6,920 եվրո, որից մոտավորապես 15,220 եվրո միանվագ վճարը հասանելի է առաջին ընդունելության ժամանակ:
• Վիեննայի Ամերիկյան Միջազգային Դպրոցը (AIS) անգլերեն լեզվով գործող դպրոց է՝ IB միջազգային ուսումնական ծրագրով: Նախադպրոցական կրթության տարեկան վճարը կազմում է 15,325 եվրո, իսկ ավագ դպրոցի համար՝ 27,618 եվրո:

Այս դպրոցները հայտնի են դիվանագիտական ​​և գործարար ընտանիքների շրջանում, ինչը բարձրացնում է Դյոբլինգի հեղինակությունը որպես Վիեննայի ապրելու լավագույն թաղամասերից մեկը։

Դյոբլինգը հայտնի է իր քերականական դպրոցներով, որոնք խորությամբ ուսումնասիրում են լեզուները, բնական գիտությունները և ճշգրիտ գիտությունները։

• Döblingանվան գիմնազիա (G19) – մասնագիտացում լեզուների և STEM առարկաների ոլորտում։
• Դիֆենբախի գիմնազիա – հումանիտար և սոցիալական ուղղություն:
• BRG19 – դասական կրթություն՝ խորը մաթեմատիկայով և լեզուներով։

Քերականական դպրոցները անվճար են ԵՄ քաղաքացիների համար, ինչը տարածքը հատկապես գրավիչ է դարձնում երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար։

Վիեննայի 19-րդ շրջանը՝ Դյոբլինգը, ոչ միայն հեղինակավոր բնակելի թաղամաս է, այլև կարևոր կրթական կենտրոն։ Այնտեղ են գտնվում մի շարք համալսարաններ և բարձրագույն ուսումնական հաստատություններ, որոնք առաջարկում են բազմազան ուսումնական ծրագրեր։

• Wien համալսարանը (BOKU) հայտնի է նաև որպես Գյուղատնտեսության համալսարան: Այն առաջարկում է ծրագրերի լայն շրջանակ, այդ թվում՝ գյուղատնտեսություն, կենսատեխնոլոգիա, էկոլոգիա, անտառտնտեսություն և ջրային ռեսուրսներ: BOKU-ի կամպուսը 19-րդ շրջանում գտնվում է Մութգասե փողոցում՝ Հայլիգենշտադտի մետրոյի կայարանի կողքին: Այստեղ են գտնվում մի քանի համալսարանական ինստիտուտներ, այդ թվում՝ Էմիլ Պերելսի տունը, Արմին Շիլվինիի տունը և Սիմոն Զեյզելի տունը: Կամպուսը հարմարավետ տեղակայված է և լավ կապված է քաղաքի այլ մասերի հետ:
• Վիեննայի Մոդուլ համալսարանը մասնավոր համալսարան է, որը գտնվում է Դյոբլինգի Կալենբերգ բլրի վրա: Հիմնադրվել է 2007 թվականին և առաջարկում է բակալավրի, մագիստրոսի, բիզնեսի կառավարման մագիստրոսի և դոկտորական ծրագրեր անգլերեն լեզվով: Համալսարանը մասնագիտանում է այնպիսի ոլորտներում, ինչպիսիք են կայուն զարգացումը, զբոսաշրջության կառավարումը, միջազգային կառավարումը, կիրառական համակարգչային գիտությունը և նոր մեդիան: Գեղատեսիլ վայրում տեղակայված իր կամպուսը ուսանողները կարող են վայելել ոչ միայն բարձրորակ կրթություն, այլև Վիեննայի ապշեցուցիչ տեսարաններ:
• Ռուդոլֆիներհաուսի կամպուսը Դյոբլինգի Բիլրոթշտրասեում գտնվող ուսուցողական և հետազոտական ​​կենտրոն է: Այն Ռուդոլֆիներհաուսի՝ Ավստրիայի ամենահին մասնավոր հիվանդանոցներից մեկի մաս է կազմում: Կամպուսն առաջարկում է բժշկության, առողջապահության և բժշկական կառավարման ծրագրեր՝ շեշտը դնելով գործնական ուսուցման և միջառարկայական ուսուցման վրա:

Դյոբլինգի բարձր կրթական մակարդակը անմիջականորեն ազդում է նրա հեղինակության վրա՝ այն դարձնելով ապրելու ամենաապահով և ամենագրավիչ վայրերից մեկը։ Միջազգային դպրոցների, բնական գիտությունների մասնագիտացված ավագ դպրոցների և համալսարանների առկայությունը նպաստում է վարձակալության և գնման բնակարանների պահանջարկին։

Դյոբլինգը (Վիեննայի 19-րդ շրջան) համատեղում է լավ զարգացած տրանսպորտային ցանցը բարձր մակարդակի անվտանգության հետ, ինչը այն դարձնում է բնակության և ներդրումների համար ամենագրավիչ տարածքներից մեկը: Ի տարբերություն Վիեննայի որոշ այլ վտանգավոր համարվող թաղամասերի (օրինակ՝ Favoriten կամ Rudolfsheim-Fünfhaus այն հատվածների, որտեղ հանցագործության մակարդակը և սոցիալական լարվածությունը բարձր են), Դյոբլինգը բնութագրվում է հանցագործության ցածր մակարդակով, մաքուր փողոցներով և լավ պահպանված կանաչ տարածքներով:

Դյոբլինգն ունի լավ զարգացած հասարակական տրանսպորտի ցանց.

• U4 մետրոյի Հայլիգենշտադտ կայարանը ուղիղ կապ է ապահովում Վիեննայի կենտրոն (Innere Stadt) և Դյոբլինգը կապում է հյուսիսային այլ շրջանների հետ։
• S-Bahn-ը ծածկում է այնպիսի հիմնական տարածքներ, ինչպիսիք են Նուսդորֆը, Օբերdöblingև Կրոտենբախշտրասեն՝ առաջարկելով արագ տրանսպորտային կապեր ուսանողների, աշխատողների և հեղինակավոր առանձնատների բնակիչների համար։
• Ավտոբուսները գնում են Դյոբլինգի լեռնային և գինեգործական շրջաններ, այդ թվում՝ Գրինզինգ և Զիվերինգ, որտեղ մուտքը սահմանափակ է մեծ տրանսպորտային միջոցների համար։

Wiener Linien-ի (2024) տվյալների համաձայն՝ Դյոբլինգի բնակիչների ավելի քան 75%-ը շաբաթական առնվազն երկու անգամ օգտվում է հասարակական տրանսպորտից, ինչը Վիեննայի միջին ցուցանիշից բարձր է։ Ներդրողների համար սա վկայում է ավտոմեքենա չունեցող վարձակալների համար նախատեսված բնակարանների նկատմամբ մեծ պահանջարկի մասին։

Դյոբլինգը ակտիվորեն զարգացնում է իր հեծանվային ենթակառուցվածքները.

• Հիմնական երթուղիները անցնում են Դանուբի երկայնքով և գինեգործական գյուղերի միջով, այդ թվում՝ Գրինզինգի։
• STEP 2025-ը նախատեսում է ընդլայնել «կանաչ տրանսպորտը», ստեղծել անվտանգ հեծանվային ուղիներ և կրճատել մեքենաների երթևեկությունը բնակելի տարածքներում։
• Շրջանի կենտրոնում կան քաղաքային հեծանիվների վարձույթի կայաններ (Citybike Wien), ինչը հեշտացնում է բնակիչների և զբոսաշրջիկների տեղաշարժը։

Իմ փորձից ելնելով՝ Գրինցինգում և Օբերdöblingառանձնատներ կամ բնակարաններ գնող հաճախորդները գնահատում են տարածքի հանգստությունը աշխատանքի կամ ուսման համար հասարակական տրանսպորտի հարմարավետ հասանելիության հետ համատեղելու հնարավորությունը։

Վիեննայի 19-րդ շրջանը հայտնի է իր կանաչ և բարձրակարգ մթնոլորտով, ինչպես նաև քաղաքի կենտրոնի համեմատ ցածր բնակչության խտությամբ։ Սա փողոցները պահպանում է մաքուր և հեշտ երթևեկելի։ Այստեղ կայանատեղիի ենթակառուցվածքը համատեղում է ժամանակակից քաղաքային լուծումները մասնավոր առանձնատների և բնակարանների սեփականատերերի հարմարավետության հետ։

Դյոբլինգն ունի Parkpickerl համակարգ, որը կարգավորում է փողոցում կայանատեղիները բնակիչների և այցելուների համար: Այն օգնում է պահպանել կարգուկանոնը և նվազագույնի հասցնել քաոսային կայանատեղիները, որոնք բնորոշ են ավելի մարդաշատ վայրերին:

• Վիեննայի քաղաքապետարանի 2024 թվականի տվյալների համաձայն՝ Դյոբլինգի փողոցների մոտ 65%-ում կայանատեղիի սահմանափակումներ կան միայն բնակիչների համար։
• Շատ վիլլաներ և շքեղ բնակարաններ հագեցած են մասնավոր ավտոտնակներով կամ ստորգետնյա կայանատեղիներով, ինչը հատկապես կարևոր է Գրինզինգի, Զիվերինգի և Հոհե Վարտեի բնակիչների համար։

Իմ փորձից ելնելով՝ Դյոբլինգում շքեղ անշարժ գույք ձեռք բերող հաճախորդները հաճախ ընդգծում են, որ սեփական ավտոտնակ ունենալը անշարժ գույք ընտրելիս հիմնական գործոններից մեկն է, հատկապես մի քանի մեքենա ունեցող ընտանիքների համար։

Քաղաքը նաև ակտիվորեն ներդրումներ է կատարում նոր կայանատեղիների լուծումների մեջ.

• Հայլիգենշտադտի մոտակայքում ստորգետնյա կայանատեղի. ժամանակակից բազմահարկ կառույցներ են կառուցվում՝ հաշվի առնելով բնակիչների անվտանգությունն ու հարմարավետությունը։
• Նախագծերը ներառում են հեծանիվների և էլեկտրական տրանսպորտային միջոցների համար նախատեսված տարածքներ, ինչը համապատասխանում է STEP 2025 ռազմավարությանը՝ կայուն տրանսպորտի զարգացման և փողոցներում խցանումների նվազեցման համար։
• Նման նախաձեռնությունները բարելավում են կենսապայմանները՝ միաժամանակ տարածքի պատմական փողոցները զերծ պահելով քաոսային կայանատեղիներից։

Վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ նոր կայանատեղիները Դյոբլինգի կենտրոնում փողոցներում մեքենաների քանակը կրճատում են 15-20%-ով՝ տարածքն ավելի գրավիչ դարձնելով ընտանիքների և պրեմիում դասի վարձակալների համար։

Դյոբլինգը քաղաքի ամենահեղինակավոր և կանաչ թաղամասերից մեկն է, որտեղ կրոնական ենթակառուցվածքը ներդաշնակորեն համատեղում է ավանդական կաթոլիկ ծխական համայնքները, բողոքական և ուղղափառ համայնքները, ինչպես նաև միջազգային և դիվանագիտական ​​կրոնական կենտրոնները։

Ըստ Ավստրիայի վիճակագրական ծառայության և Վիեննայի քաղաքային վարչակազմի (2023թ.)՝

• Կաթոլիկները կազմում են Դյոբլինգի բնակչության մոտավորապես 65-70%-ը, ինչը կաթոլիկությունը դարձնում է տարածքում գերիշխող կրոնը։
• Բողոքականները կազմում են մոտավորապես 8–10%-ը։ Սա ներառում է նաև այն բնակիչներին, ովքեր իրենց համարում են Evangelische Kirche-ի (լյութերական և ռեֆորմատական ​​ժողովներ) անդամներ։
• Ուղղափառ քրիստոնյաները կազմում են մոտ 5-6%, ներառյալ ռուսական, սերբական և ռումինական սփյուռքը։
• Այլ կրոններ և ոչ կրոնականներ՝ մոտ 15-20%, ներառյալ միջազգային առաքելությունները, բուդդայական և իսլամական համայնքները, ինչպես նաև կրոնական պատկանելություն չունեցող բնակիչները։

Այս կառուցվածքը Դյոբլինգը դարձնում է հիմնականում կաթոլիկ թաղամաս, միաժամանակ ապահովելով մշակութային բազմազանություն և կրոնական հարմարություններ միջազգային բնակիչների համար։

• Döbling եկեղեցին գտնվում է շրջանի պատմական կենտրոնում՝ Հայլիգենշտադտի գլխավոր առևտրային փողոցի մոտ։ Հիմնադրված 19-րդ դարում, եկեղեցին սպասարկում է մոտավորապես 4000 ծխականների, այդ թվում՝ Օբեր döbling և Հայլիգենշտադտի բնակիչներին։ Հիմնական տարիքային խմբերը 30-60 տարեկան մեծահասակներն են և երեխաներ ունեցող ընտանիքները, ովքեր ակտիվորեն մասնակցում են կիրակնօրյա դպրոցներին և մշակութային միջոցառումներին։
• Կիրխե Գրինզինգը գտնվում է գինեգործական Գրինզինգ գյուղում՝ հայտնի Հոյրիգենից կարճ քայլելու հեռավորության վրա: Այստեղ պարբերաբար անցկացվում են երգեհոնի համերգներ և համայնքային փառատոներ: Այցելուների թվում են տեղացիներ և զբոսաշրջիկներ, իսկ կանոնավոր ծխական համայնքի թիվը կազմում է մոտ 1500 մարդ:

Այս տաճարները կարևոր դեր են խաղում ընտանեկան հանգստի գործում՝ առաջարկելով մանկական ակումբներ, երիտասարդական խմբեր և մշակութային միջոցառումներ, ինչը Դյոբլինգը դարձնում է Վիեննայի գրավիչ թաղամաս երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար։

• Döbling Ավետարանչական եկեղեցին գտնվում է Կրոտենբախշտրասե տարածքում: Այն սպասարկում է մոտ 800 ծխականի՝ բոլոր տարիքի, այդ թվում՝ երիտասարդների, մեծահասակների և տարեցների: Եկեղեցին կազմակերպում է կրթական ծրագրեր, գերմաներենի դասընթացներ օտարերկրացիների համար և ընտանեկան հավաքույթներ:
• Գրինզինգի Ռուս Ուղղափառ Եկեղեցին և Օբեր döbling Սերբ Ուղղափառ ծխական համայնքը ծառայում են սփյուռքին: Եկեղեցականների տարիքը տատանվում է կիրակնօրյա դպրոցի երեխաներից մինչև համայնքի տարեց անդամներ: Այս համայնքները ակտիվորեն մասնակցում են տարածքի մշակութային կյանքին, կազմակերպելով ուղղափառ փառատոներ և համերգներ:

Ուղղափառ համայնքների առկայությունը հատկապես կարևոր է արտագաղթածների և միջազգային կազմակերպություններում աշխատող մասնագետների համար, ինչը տարածքը դարձնում է արտագաղթած ընտանիքների համար հարմար բնակության վայր։

Դյոբլինգը, որպես Վիեննայի հեղինակավոր թաղամաս, գրավում է միջազգային և դիվանագիտական ​​​​համայնքներին։

• Որոշ օտարերկրյա դեսպանատներ օգտագործում են տեղական միջազգային կրոնական կենտրոնները՝ կրոնական ծառայություններ և մշակութային միջոցառումներ անցկացնելու համար։
• Այստեղ են գալիս արտագաղթածների ընտանիքներ և միջազգային կազմակերպությունների մասնագետներ՝ փնտրելով ապրելու հեղինակավոր և անվտանգ տարածք, որտեղ հոգևոր և սոցիալական ենթակառուցվածքները բարձր զարգացած են։

Դիվանագիտական ​​​​ներկայացուցչություններում և միջազգային ընկերություններում աշխատող իմ հաճախորդները նշում են, որ կրոնական կենտրոնների առկայությունը քայլելու հեռավորության վրա Դյոբլինգում անշարժ գույք ընտրելիս կարևոր գործոն է։

Վիեննայի Դյոբլինգը ոչ միայն հեղինակավոր և կանաչապատ թաղամաս է, այլև մշակութային կենտրոն՝ հարուստ պատմությամբ, կենսունակ ավանդույթներով և բնակիչների ու զբոսաշրջիկների համար նախատեսված բազմազան միջոցառումներով։ Թաղամասը համատեղում է գինեգործական գյուղեր, պատմական հուշարձաններ, թատրոններ և երաժշտական ​​վայրեր, ինչը այն դարձնում է Վիեննայի լավագույն թաղամասերից մեկը ապրելու և ներդրումներ կատարելու համար։

Դյոբլինգի այցեքարտերից մեկը ավանդական գինու պանդոկներն են (Heurigen):

• Գրինզինգը հայտնի գինեգործական գյուղ է՝ ավելի քան 20 ակտիվ Heurigen (գինեգործարաններով), որոնք մատուցում են տեղական գինիներ, այդ թվում՝ Grüner Veltliner և Riesling: Գինու համտեսը և նախուտեստները մեկ անձի համար արժեն 25-40 եվրո, իսկ ընթրիքը մեկ բաժակ գինու հետ՝ մինչև 60 եվրո:
• Զիվերինգը և Նուսդորֆը պակաս զբոսաշրջիկների համար են, բայց հայտնի են տեղացիների շրջանում՝ առաջարկելով ընտանեկան մթնոլորտ և իսկական վիեննական մշակույթ: Ընթրիքի միջին գինը մեկ անձի համար կազմում է 35–50 եվրո:

Վիեննայի զբոսաշրջության խորհրդի 2024 թվականի տվյալներով՝ ամեն տարի Դյոբլինգի գինու փառատոներին մասնակցում է ավելի քան 150,000 այցելու, ինչը շրջանը դարձնում է մշակութային զբոսաշրջության նշանակալի վայր: Իմ հաճախորդները, ովքեր ներդրում են կատարել Գրինզինգում բնակարանների մեջ, նշում են, որ Հոյրիգենին մոտ լինելը մեծացնում է իրենց անշարժ գույքի գրավչությունը վարձակալների, մասնավորապես՝ արտասահմանցիների և ավանդական ավստրիական մշակույթով հետաքրքրվող զբոսաշրջիկների համար:

Դյոբլինգը սերտորեն կապված է երաժշտության և կոմպոզիտորների պատմության հետ։

• Բեթհովենի թանգարանը նվիրված է կոմպոզիտորի Վիեննայում կյանքին։ Բեթհովենն այստեղ ապրել է 18-րդ դարի վերջին և 19-րդ դարի սկզբին՝ գրելով իր հայտնի սիմֆոնիաները։ Թանգարանը գրավում է ինչպես զբոսաշրջիկների, այնպես էլ երաժշտության ուսանողներին՝ ընդգծելով տարածքի մշակութային նշանակությունը։ Մուտքի վճար մեծահասակների համար՝ 10 եվրո, իսկ ուսանողների և տարեցների համար՝ 6 եվրո։
• Երաժշտական ​​փառատոներ. Ամռանը տարածքում անցկացվում են կամերային համերգներ, դասական երաժշտության փառատոներ և բացօթյա միջոցառումներ, այդ թվում՝ համերգներ գինու այգիներում և այգիներում: Տոմսերի գները տատանվում են 15-50 եվրոյի սահմաններում՝ կախված վայրից և ծրագրից:

Այս մշակութային միջոցառումները Դյոբլինգը դարձնում են հատկապես գրավիչ բնակության և ներդրումների համար, քանի որ դրանք պահպանում են տարածքի հեղինակությունը և խթանում են այցելությունները Հոյրիգեն, ռեստորաններ և հյուրանոցներ։

• Թատրոններ և համերգասրահներ. Տեղական թատրոններում, համերգասրահներում և մշակութային կենտրոններում անցկացվում են ներկայացումներ, դասախոսություններ և արվեստի ցուցահանդեսներ: Տոմսերի գները տատանվում են 20-ից մինչև 60 եվրո:
• Պատկերասրահներ և ցուցասրահներ. Շրջանն ունի մի քանի մասնավոր արվեստի պատկերասրահներ, ինչպես նաև ժամանակավոր ցուցահանդեսների և արհեստանոցների համար նախատեսված քաղաքային տարածքներ: Մուտքն անվճար է կամ խորհրդանշական՝ 5-10 եվրո մեկ ցուցահանդեսի համար:

Այս գործունեությունը Դյոբլինգը գրավիչ է դարձնում ընտանիքների, արտագաղթողների և երիտասարդ մասնագետների համար, ովքեր Վիեննայում փնտրում են կենսունակ մշակութային միջավայր ունեցող թաղամաս։

Վիեննայի անտառի մոտիկությունը ստեղծում է ակտիվ հանգստի եզակի հնարավորություններ.

• Զբոսանք, հեծանվավազք և պիկնիկներ։
• Գրինզինգի, Զիվերինգի և Նուսդորֆի գինեգործական գյուղերով անցնող արշավային արահետներ, որոնք կապում են պատմական վայրերը, գինեգործարանները և թանգարանները: Ուղեկցող շրջագայություններ՝ 15–30 եվրո մեկ անձի համար:
• Տարածքի լանդշաֆտն ու այգիները ակտիվորեն օգտագործվում են բացօթյա համերգների և փառատոների համար: Տոմսերը սովորաբար անվճար են կամ մինչև 20 եվրո են արժենում մեկ տոմսի համար:

Դյոբլինգում շքեղ առանձնատներ և բնակարաններ գնող հաճախորդները հատկապես կարևորում են բնական տարածքներին և մշակութային միջոցառումներին մուտք գործելու հնարավորությունը, քանի որ դա անմիջականորեն բարձրացնում է տարածքի կյանքի որակը և հեղինակությունը։

Վիեննայի 19-րդ շրջանը համատեղում է առանձնատները, խաղողի այգիները և բնական տարածքները զարգացած ենթակառուցվածքների հետ։ Այստեղ տեղակայված են պատմական այգիներ, նոր զբոսայգիներ և ակտիվ հանգստի վայրեր, ինչը տարածքը դարձնում է գրավիչ ինչպես բնակության, այնպես էլ ներդրումների համար։ Շրջանի քարտեզը հստակ ցույց է տալիս քաղաքային և բնական կառուցվածքների համադրությունը, ինչը այն տարբերակում է Վիեննայի մյուս նոր շրջաններից։

Կալենբերգը 484 մետր բարձրությամբ բլուր է՝ Վիեննայի և շրջակա խաղողի այգիների համայնապատկերային տեսարանով: Կալենբերգում ստեղծվել են նոր զբոսանքի արահետներ և հանգստի գոտիներ, այդ թվում՝ դիտահարթակներ, սրճարաններ և զբոսանքի գոտիներ: Շրջագայություններն ու արշավները անվճար են, ինչը բլուրը հասանելի է դարձնում ինչպես բնակիչների, այնպես էլ զբոսաշրջիկների համար: Այստեղ հաճախակի են անցկացվում մշակութային և մարզական միջոցառումներ, իսկ գինու տուրերը հնարավորություն են տալիս ծանոթանալ տարածաշրջանի ավանդույթներին:

Վիեննայի անտառը ( Wien ) ընդարձակ անտառապատ տարածք է՝ բազմաթիվ արշավային և հեծանվային արահետներով՝ տարբեր դժվարությունների։ Տարածքն առաջարկում է անվճար մուտք դեպի անտառային արահետներ, խորովածի գոտիներ և ընտանեկան զբոսանքի գոտիներ։ Այն իդեալական վայր է ակտիվ հանգստի, ընտանեկան զբոսանքների և մաքուր օդում վազքի համար։ Անտառի մի մասը գտնվում է Դյոբլինգի սահմաններում, իսկ մյուսները տարածվում են Վիեննայի այլ շրջաններ։

Վերտհայմշտայնպարկը (Ober döbling ) 62,500 մ² տարածք զբաղեցնող այգի է՝ կանաչապատ զբոսայգիներով և խաղահրապարակներով։ Մուտքն անվճար է և սիրված է տեղի բնակիչների կողմից։ Այգում անցկացվում են փոքր մշակութային միջոցառումներ և սպորտային միջոցառումներ երեխաների համար, ինչը այն դարձնում է սիրված ընտանիքների շրջանում։

Սետագայա այգին մոտավորապես 4000 քառակուսի մետր մակերեսով ճապոնական այգի է, որը բաց է մեդիտացիայի և հանգիստ զբոսանքների համար: Այգին մարմնավորում է տարածքի միջազգային մշակութային ինտեգրացիան՝ առանձնանալով ճապոնական ավանդական կամուրջներով, լճակներով և ծաղկող ծառերով: Մուտքն անվճար է, ինչը այգին հասանելի է դարձնում բոլորի համար:

Վալդսեյլպարկ Կալենբերգը պարանային զբոսայգի է՝ 17 երթուղիով և 150 խոչընդոտներով՝ բոլոր տարիքի և հմտությունների մակարդակի համար: Մուտքի վճարը մեծահասակների համար 24 եվրո է, իսկ երեխաների համար՝ 18 եվրո: Այգին հիանալի է ընտանեկան զվարճանքի, բացօթյա գործունեության և թիմային աշխատանքի համար:

Landgut Wien Cobenzl- ը 4 հեկտար ֆերմա է, որը գտնվում է Կոբենցլում: Այստեղ կարող եք կերակրել կենդանիներին, ծանոթանալ օրգանական գյուղատնտեսությանը և վայելել կանաչ տարածքները: Մուտքն անվճար է, սակայն լրացուցիչ միջոցառումների համար (կենդանիներին կերակրելը, էքսկուրսիաները) վճարովի են:

Շվարցենբերգպարկը բնության այգի է՝ զբոսանքի, վազքի և պիկնիկի գոտիներով: Անվճար մուտքը այն դարձնում է տեղացիների շրջանում սիրված վայր: Այգին ունի զբոսանքի և հեծանվային արահետներ, նստարաններով հանգստի գոտիներ և մարզադաշտեր:

Կրապֆենվալդբադը բացօթյա լողավազան է՝ մանկական լողավազանով, մարզահրապարակներով, հանգստի գոտիներով և սրճարանով: Մուտքի վճարը մեծահասակների համար կազմում է 6.50 եվրո, իսկ երեխաների համար՝ 2.60 եվրո: Լողավազանը հայտնի է երեխաներ ունեցող ընտանիքների, ինչպես նաև լողի և ամառային զվարճանքների համար:

Դյոբլինգը ակտիվորեն իրականացնում է բնապահպանական և հանգստի նախագծեր.

• Խաղողի այգիների պահպանում. Կալենբերգի, Գրինզինգի և Նուսդորֆի պատմական գինեգործական տարածքները պաշտպանված են լայնածավալ շինարարությունից: Քաղաքային իշխանությունները խիստ կանոնակարգեր են կիրառում՝ լանդշաֆտը և գինեգործության ավանդույթները պահպանելու համար: Սա ոչ միայն աջակցում է մշակութային ժառանգությանը, այլև պահպանում է տարածքի էկոհամակարգը՝ բուսականությունը, միջատները և կենսաբազմազանությունը:
• Զբոսանքի գոտիների և հանգստի երթուղիների ստեղծում. Նոր հետիոտնային և հեծանվային երթուղիները կապում են այգիները, խաղողի այգիները և բնական վայրերը, այդ թվում՝ Կալենբերգը, Սետագայա այգին և Վերտհայմշտայն այգին: Սա բարելավում է տարածքի բնակիչների և այցելուների համար կանաչ տարածքների հասանելիությունը և բարձրացնում քաղաքային միջավայրի որակը: Որոշ երթուղիներ հագեցած են դիտահարթակներով, հանգստի գոտիներով և պիկնիկի վայրերով:
• Էկոտուրիզմի զարգացում. էքսկուրսիաները, գինու համտեսները և կրթական ծրագրերը նպաստում են տարածաշրջանի բնական գանձերի վերաբերյալ իրազեկվածության բարձրացմանը։

Դյոբլինգը ներդաշնակորեն համատեղում է փոքր բիզնեսը, գաստրոնոմիան, մշակութային նախաձեռնությունները և դիվանագիտական ​​նստավայրերը՝ տարածքը գրավիչ դարձնելով բնակիչների, արտագաղթողների և ներդրողների համար։

Դյոբլինգի տնտեսական գործունեությունը խթանվում է փոքր բիզնեսների և ընտանեկան ձեռնարկությունների կողմից, որոնք աջակցում են տեղական տնտեսությանը և ստեղծում տարածքի յուրահատուկ մթնոլորտը: Հիմնական հատվածներն են՝

• Գինեգործություն. Գրինզինգը, Նուսդորֆը և Կալենբերգը հայտնի են իրենց Հոյրիգենով՝ ավանդական գինու պանդոկներով, որոնք ոչ միայն պահպանում են մշակութային ժառանգությունը, այլև գրավում են զբոսաշրջիկներին և ներդրողներին: Գինեգործարանների շատ սեփականատերեր ակտիվորեն համագործակցում են տեղական ռեստորանների և տուրիստական ​​գործակալությունների հետ՝ ստեղծելով կայուն բիզնես միջավայր:
• Գաստրոնոմիա և սրճարաններ. Դյոբլինգը հայտնի է իր հարմարավետ ռեստորաններով, սրճարաններով և հրուշակեղենի խանութներով, որտեղ բարձրորակ սպասարկումը համադրվում է իսկական մթնոլորտի հետ: Օրինակ՝ Կոբենցլի հայտնի սրճարանները և Գրինզինգի գինու բարերը պարբերաբար դառնում են հանդիպման վայրեր արտասահմանցիների և տեղացիների համար:
• Ստեղծագործական և մշակութային բիզնեսներ. Արվեստի պատկերասրահները, արհեստանոցները և դիզայնի ստուդիաները ակտիվորեն զարգանում են, մասնավորապես Զիվերինգում և Օբեր döbling : Այս բիզնեսները տարածքը գրավիչ են դարձնում երիտասարդ մասնագետների և ստեղծագործ մասնագետների համար:

Դյոբլինգը հայտնի է նաև որպես Վիեննայի դիվանագիտական ​​թաղամաս։ Այնտեղ են գտնվում մի շարք երկրների, այդ թվում՝ ԱՄՆ-ի, Ռուսաստանի, Խորվաթիայի, Ֆրանսիայի և այլ երկրների, նստավայրերն ու հյուպատոսությունները։ Սա ապահովում է թաղամասի բարձր մակարդակը՝ անվտանգությունը, կայունությունը և հեղինակությունը։

Դիվանագիտական ​​ներկայացուցիչների առկայությունը ստեղծում է բարձրակարգ բնակարանների պահանջարկ՝ առանձնատներ, բնակարաններ և պատմական առանձնատներ, ինչը Դյոբլինգը դարձնում է Վիեննայի ամենաներդրումային շրջաններից մեկը։

Չնայած Դյոբլինգը հիմնականում բնակելի է, տարածքը ներառում է.

• Փոքր գրասենյակային համալիրներ և համատեղ աշխատանքային տարածքներ ստարտափների և փոքր բիզնեսների համար։
• Համաժողովների և սեմինարների տարածքներ, որոնք հաճախ օգտագործվում են միջազգային կազմակերպությունների և մշակութային նախաձեռնությունների կողմից։
• Ժամանակակից բիզնես կենտրոնները գտնվում են տրանսպորտային հանգույցների մոտ (Հայլիգենշտադտ, Նուսդորֆ), ինչը հեշտացնում է աշխատակիցների և հյուրերի մուտքը։

Իմ հաճախորդներից շատերը, գրասենյակային տարածքների կամ վարձակալության տրվող բնակարանների մեջ ներդրումներ կատարելիս, նշում են արտասահմանցիների, դիվանագետների և միջազգային ընկերությունների ներկայացուցիչների կողմից կայուն պահանջարկ։

Վիեննայի 19-րդ շրջանը շարունակում է համատեղել հեղինակությունը, կանաչ տարածքները և ժամանակակից զարգացումը: Նոր բնակելի համալիրները, վերանորոգված առանձնատները և էկոլոգիապես մաքուր նախագծերը տարածքը գրավիչ են դարձնում ինչպես բնակության, այնպես էլ ներդրումների համար: Քարտեզը ցույց է տալիս, որ Հոհե Վարտեն, Զիվերինգը և Գրինզինգը շարունակում են մնալ առաջատար վայրեր բարձրակարգ անշարժ գույքի համար:

Հոհե Վարտեում և Զիվերինգում կառուցվում են 80-ից 250 քառակուսի մետր մակերեսով ժամանակակից բնակարաններ: Գները տատանվում են 9,500-ից 12,000 եվրոյի սահմաններում մեկ քառակուսի մետրի համար, մինչդեռ շքեղ բնակարանները վարձակալվում են ամսական 2,500-ից 5,500 եվրոյի սահմաններում՝ կախված գտնվելու վայրից, տեսարանից և չափից:

Իմ հաճախորդների օրինակներ՝

• Գերմանական մի ընտանիք Հոհե Վարտեում գնել է 180 քմ մակերեսով բնակարան՝ խաղողի այգու տեսարանով, մոտավորապես 1.9 միլիոն եվրոյով։ Այն զբոսաշրջիկներին և արտասահմանցիներին վարձակալությամբ տրամադրելը տարեկան ապահովում է մոտավորապես 4-5% կայուն եկամուտ։
• Մի երիտասարդ ներդրող զույգ 1.2 միլիոն եվրոյով Զիվերինգում գնել է դուպլեքս բնակարան՝ պլանավորելով այն երկարաժամկետ վարձակալության տալ ՄԱԿ-ի Վիեննայի միջազգային աշխատակիցներին։

Գրինցինգում և Օբերdöbling 19-րդ և 20-րդ դարերի առանձնատները ակտիվորեն վերածվում են շքեղ բնակարանների: Վերականգնված առանձնատան գները սկսվում են 2 միլիոն եվրոյից, իսկ ներսում գտնվող բնակարանների գինը տատանվում է 9000-11000 եվրոյի սահմաններում մեկ քառակուսի մետրի համար:

Իմ հաճախորդը Ավստրիայից ներդրում կատարեց Գրինզինգում վերանորոգված 450 մ² մակերեսով առանձնատան մեջ։ Վերանորոգումից հետո բնակարանը վաճառվեց մոտ 15% շահույթով երկու տարվա ընթացքում, ինչը ընդգծեց տարածքի ներդրումային ներուժը։

Ժամանակակից համալիրները հագեցած են.

• Կանաչ տանիքներ, որոնք ստեղծում են հանգստի գոտիներ և նվազեցնում են էներգիայի կորուստը։
• Արևային վահանակներ և էներգաարդյունավետ ջեռուցման համակարգեր։

Այս տեխնոլոգիաները բարձրացնում են անշարժ գույքի արժեքը և դրանք ավելի գրավիչ դարձնում Վիեննայի Դյոբլինգ շրջանում կայուն բնակարաններ փնտրող միջազգային հաճախորդների համար։

Վիեննայի 19-րդ շրջանը մնում է անշարժ գույքի ներդրումների ամենահեղինակավոր և կայուն տարածքներից մեկը։ Բնակարանների ամենաբարձր գներին չնայած՝ շուկան ցուցաբերում է կայուն աճ և կայունություն, ինչը ներդրումները այստեղ գրավիչ է դարձնում հարուստ գնորդների, արտասահմանցիների և դիվանագետների համար։

Բարձր գներ, բարձր կայունություն։ Շքեղ բնակելի համալիրներում և վերանորոգված առանձնատներում մեկ քառակուսի մետրի գները տատանվում են 9,000-12,000 եվրոյի սահմաններում մեկ քառակուսի մետրի համար, մինչդեռ վարձակալության գները տատանվում են 2,500-ից մինչև 5,500 եվրո ամսական։ Պրեմիում հատվածի կայուն պահանջարկը պայմանավորված է նոր զարգացման սահմանափակ հնարավորություններով. տարածքը հիմնականում կառուցված է պատմական շենքերով, իսկ նոր նախագծերը պարբերաբար են լինում, ինչը ստեղծում է սահմանափակ առաջարկ և մեծացնում անշարժ գույքի կապիտալիզացիան։

Պահանջարկ միջազգային հաճախորդների շրջանում։ Դյոբլինգի շուկան մեծ պահանջարկ ունի դիվանագետների, արտագաղթողների և հարուստ ընտանիքների կողմից, ովքեր գնահատում են տարածքի հեղինակությունը, կանաչ տարածքները և զարգացած ենթակառուցվածքները։ Դիվանագիտական ​​նստավայրերի առկայությունը (ԱՄՆ, Ռուսաստան, Խորվաթիա) ստեղծում է լրացուցիչ պահանջարկ շքեղ բնակարանների նկատմամբ։

Իմ հաճախորդների հետ ունեցած փորձը ցույց է տալիս, որ Գրինցինգում, Հոհե Վարտեում և Զիվերինգում անշարժ գույքը վաճառվում է ավելի արագ, քան Վիեննայի մյուս թաղամասերում, և ներդրողները ստանում են կայուն վարձակալության եկամուտ, հատկապես միջազգային հաճախորդների շրջանում։

Սահմանափակ նոր զարգացումներ։ Դյոբլինգում գործնականում չկան զանգվածային զարգացման նախագծեր, ուստի յուրաքանչյուր նոր առանձնատուն կամ պրեմիում համալիր ավտոմատ կերպով դառնում է բարձր կապիտալացված անշարժ գույք։ Սա տարածքը գրավիչ է դարձնում երկարաժամկետ ներդրումների համար, հատկապես, եթե նպատակը կապիտալի պահպանումը կամ աճն է։

Ներդրումային տեսանկյունից, կարծում եմ, որ Վիեննայի Դյոբլինգը առաջարկում է անվտանգության, հեղինակավոր ենթակառուցվածքների և կայուն շուկայի համադրություն: Վիեննայի որոշ վտանգավոր կամ հանցագործություններով լի թաղամասերից տարբերվող այս թաղամասում հանցագործության մակարդակը ցածր է, բնակիչները բարձր սոցիալական պատասխանատվություն են ցուցաբերում, իսկ քաղաքապետարանը ակտիվորեն ներգրավված է կանաչապատ և հանգստի գոտիների պահպանման գործում:

Դյոբլինգի պրեմիում հատվածում ներդրումներ կատարելը ոչ միայն պահպանում է կապիտալը, այլև ապահովում է երկարաժամկետ եկամուտ՝ միջազգային գնորդների շրջանում սահմանափակ առաջարկի և կայուն պահանջարկի պատճառով: Իմ կարծիքով, տարածքը իդեալական է այն ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են հեղինակավոր բնակարանների, կանաչ միջավայրի և հուսալի վարձակալական եկամտի համադրություն:

Դյոբլինգը (Վիեննայի 19-րդ շրջան) առաջարկում է հեղինակավոր քաղաքային միջավայրի, կանաչ տարածքների և պատմական ժառանգության յուրօրինակ համադրություն, ինչը այն դարձնում է գրավիչ վայր բնակիչների և ներդրողների լայն շրջանակի համար։

համար Դյոբլինգը առաջարկում է անվտանգ, էկոլոգիապես մաքուր միջավայր, բազմաթիվ այգիներ, զբոսանքի վայրեր, բարձրորակ դպրոցներ և մանկապարտեզներ: Կանաչ խաղողի այգիները և Վիեննայի անտառների մոտիկությունը ստեղծում են բնության մեջ ապրելու զգացողություն՝ քաղաքի կենտրոնից ընդամենը մի քանի կիլոմետր հեռավորության վրա գտնվելով: Սա տարածքը դարձնում է իդեալական նրանց համար, ովքեր գնահատում են հեղինակավոր բնակարանների և երեխաների համար հարմարավետ պայմանների համադրությունը:

Ներդրողների համար Դյոբլինգը գրավիչ է որպես նորակառույցների սահմանափակ առաջարկ ունեցող շրջան, որտեղ բարձրակարգ անշարժ գույքը պահպանում է բարձր կապիտալիզացիա և ստեղծում է կայուն վարձակալական եկամուտ: Սահմանափակ նորակառույցները և արտասահմանցիների, դիվանագետների և հարուստ ընտանիքների բարձր պահանջարկը ներդրումները դարձնում են հուսալի և խոստումնալից:

Արտասահմանցիները, դիվանագետները և գիտնականները Դյոբլինգը կգտնեն հանգիստ ապրելակերպի, զարգացած ենթակառուցվածքների և միջազգային միջավայրի կատարյալ համադրություն: Շրջանը գրավում է Վիեննայի մշակութային ավանդույթները, պատմական առանձնատները և հեղինակավոր շրջակայքը գնահատող մարդկանց: Դիվանագիտական ​​նստավայրերի և միջազգային հաստատությունների մոտիկությունը լրացուցիչ հարմարավետություն է ստեղծում միջազգային մասնագետների համար:

Ընդհանուր առմամբ, Դյոբլինգը կարելի է անվանել Վիեննայի իսկական «կանաչ թոքեր»։ Այն բարձր կենսամակարդակով, անվտանգ միջավայրով և յուրօրինակ ճարտարապետությամբ շրջան է, որտեղ մշակույթը, բնությունը և հեղինակությունը գնահատվում են։ Շքեղ բնակարանների, զարգացած ենթակառուցվածքների, բնապահպանական նախաձեռնությունների և անշարժ գույքի կայուն շուկայի համադրության շնորհիվ Դյոբլինգը մնում է Վիեննայի և Եվրոպայի ամենագրավիչ և հեղինակավոր շրջաններից մեկը։

Նրանց համար, ովքեր փնտրում են կյանքի որակ, ներդրումային հնարավորություններ և հեղինակություն, Դյոբլինգը անվիճելի ընտրություն է։