כמה יעלה נדל"ן בגרמניה בשנת 2025?

שוק הנדל"ן הגרמני מראה סימנים של צמיחה יציבה בשנת 2025 לאחר ירידה בשנים האחרונות. על פי יורופייס, מחיר רכישת דירה ממוצע במדינה הוא כ-3,400 אירו למ"ר, כאשר המחירים בערים מובילות כמו מינכן עולים על 7,000 אירו למ"ר, בעוד שבאזורים פחות מבוקשים הם יכולים להיות נמוכים פי שניים עד שלושה.

על פי דו"ח של המכון לכלכלה גרמנית (IW Consult), 82% מהאזורים בגרמניה יחוו עליות מחירים בין 2024 ל-2025, ממוצע של 2.3%, מה שמאשר התאוששות הדרגתית של השוק.

בתנאים אלה, גרמניה נותרה אחת היעדים האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים המחפשים הגנה ארוכת טווח על הון והכנסה יציבה. היא משלבת הגנה משפטית גבוהה לבעלי נכסים, הליכי עסקה שקופים וביקוש מקומי חזק לדיור להשכרה, במיוחד בערים הגדולות ביותר - ברלין, מינכן ופרנקפורט.

בניגוד למדינות דרום אירופה עם שווקים תנודתיים יותר, השוק הגרמני מאופיין ביציבות ויכולת חיזוי, מה שהופך אותו ל"עוגן" בתיק ההשקעות של משקיע בינלאומי.

אני, אוקסנה ז'ושמן, עורכת דין עם ניסיון בינלאומי בנדל"ן והשקעות. אני עובדת על פרויקטים ברחבי אירופה, כולל ליווי עסקאות ופרויקטים של בנייה. במאמר זה אדון בנספחים של רכישת נדל"ן בגרמניה, באטרקטיביות ההשקעה שלו, בהיבטים המשפטיים והמיסוייים, ואשווה את השוק עם אוסטריה.

גרמניה ואוסטריה מאופיינות שתיהן ביציבות ובהגנה גבוהה על השקעות, אך נבדלות זו מזו בנטל המס ובדינמיקת השוק. גרמניה , ובמיוחד ברלין, מושכת משקיעים בזכות גודלה, מגוון הנכסים והביקוש הגבוה להשכרה, אך על המשקיעים לקחת בחשבון תקנות מורכבות יותר, עלויות מס ותנודות מחירים תקופתיות.

אוסטריה, לעומת זאת, מפגינה מודל מאוזן יותר: החקיקה שקופה יותר, הסיכונים נמוכים יותר, והשוק מראה באופן עקבי צמיחה בערך הנכסים. וינה עולה על ברלין לא רק מבחינת יציבות, אלא גם מבחינת צמיחת מחירים צפויה וביקוש - פניות לנדל"ן באוסטריה נותרות גבוהות באופן עקבי. זה הופך את המדינה לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים שמרנים המעריכים שימור הון ופרספקטיבה ארוכת טווח.

עבור משקיעים המחפשים שוק צפוי ויציב יותר, רכישת דירה בווינה מגיעה לעתים קרובות באופן טבעי: העיר משלבת ביקוש יציב לדיור, תקנות ברורות וצמיחה מתונה אך יציבה במחירי הנכסים.

גרמניה נחשבה זה מכבר לשוק הנדל"ן "העוגן" של האיחוד האירופי. אין זה צירוף מקרים: המדינה משלבת שוק גדול, כלכלה יציבה ותקנות ברורות למשקיעים. הגנה גבוהה על זכויות קניין ותשואות צפויות הן שני גורמים קריטיים שהופכים את הנדל"ן הגרמני לנכס יקר ערך להשקעה לטווח ארוך.

בפועל, אני רואה לעתים קרובות לקוחות בוחרים בברלין או במינכן דווקא מהסיבות הבאות: למרות שדירות בגרמניה יקרות יותר מאשר במדינות שכנות רבות, הסיכון להפסד הון הוא מינימלי. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רכש דירת שני חדרי שינה בברלין תמורת 4,300 אירו/מ"ר, ובתוך שנתיים, הכנסות השכירות כיסו באופן עקבי את המשכנתא והמיסים.

לפי PWC, הבנק העולמי ו-Numbeo, גרמניה מדורגת בין המדינות האירופיות המובילות בשקיפות עסקאות והגנת משקיעים. במדד שקיפות הנכסים (PWC, 2024), גרמניה מקבלת ציון של 84/100, מה שמציב אותה בשורה אחת עם הולנד ואוסטריה, בעוד ספרד ופורטוגל מקבלות ציון של כ-65–70/100, ויוון מקבלת ציון של כ-58/100.

על פי דו"ח "עשיית עסקים לשנת 2023" של הבנק העולמי, גרמניה מדורגת במקום הראשון באיחוד האירופי מבחינת קלות רישום נכסים, עם ציון של 97/100, המשקף את המהירות והשקיפות של העסקאות.

עבור משקיעים, משמעות הדבר היא פחות סיכונים נסתרים, נטל מס צפוי יותר ונהלים ברורים. בפועל, אני ממליץ ללקוחותיי לבדוק היטב את טופס ה-Grundbuch ולהשתמש בנוטריון מקומי כדי להימנע מבעיות משפטיות - במיוחד בעת רכישת דירות בגרמניה באזורים יוקרתיים.

אני רואה לעתים קרובות משקיעים שמתחילים בערים גרמניות קטנות יותר (לייפציג, דרזדן), שבהן עלויות הדיור נמוכות יותר מאשר בברלין או מינכן, אך פוטנציאל הצמיחה גבוה יותר. זה מאפשר מחיר כניסה נמוך יותר ועדיין לייצר הכנסות משכירות יציבות.

• כלכלה וחקיקה יציבות. אפילו בשנות המשבר, מחירי הנדל"ן בערים הגדולות ירדו במידה מתונה.
• הביקוש להשכרה גבוה, במיוחד בערים אוניברסיטאיות ובמרכזי עסקים מרכזיים.
• שקיפות והגנה. המערכת המשפטית ממזערת את הסיכונים להונאה ובעיות נסתרות.
• סיכויי השקעה לטווח ארוך. אפילו עם תשואות שכירות נמוכות יחסית, השקעה בנדל"ן בגרמניה שווה את ההשקעה בהגנה על הון.

העצה שלי: כשבוחרים נכס, תמיד יש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה בגרמניה, אלא גם את הביקוש הפוטנציאלי לשכירות, את התשתיות ואת הפיתוח המתוכנן של האזור. אחד המקרים שלי: קניית דירה בלייפציג תמורת 2,800 אירו/מ"ר – שלוש שנים לאחר מכן, המחיר עלה בכמעט 15%, בעוד ששכר הדירה נותר יציב, מה שמאשר את יציבות האסטרטגיה שלי.

נדל"ן בגרמניה נחשב באופן מסורתי לאחד הכלים האמינים ביותר לשימור והגדלת הון באירופה. שוק זה עמיד גם בתקופות של תנודות כלכליות, וביקוש מקומי יציב הופך אותו לאטרקטיבי במיוחד למשקיעים לטווח ארוך.

שוק הנדל"ן הגרמני עבר מספר שלבים מרכזיים ב-15 השנים האחרונות. בעקבות המשבר של 2008–2010, מחירי הדיור החלו לעלות בהתמדה, והגיעו לשיאם בשנים 2021–2022. במהלך תקופה זו, מחירי הדירות בערים גרמניות פופולריות יכלו לעלות ב-10–15% בשנה.

תיקון מתון נצפה בשנים 2023–2024, כאשר המחירים ירדו בממוצע ב-10–15% ברחבי המדינה. עם זאת, עד הרבעון הראשון של 2025 השוק התייצב, ולדברי מומחים, צפויה צמיחה חלקה של 1–3% ברוב האזורים.

בפועל, אני רואה שדווקא בתקופות של תיקון מחירים נוצרת ההזדמנות לרכוש דירה בגרמניה במחיר אטרקטיבי, במיוחד כששוקלים נכסים למכירה חוזרת עם היסטוריית בעלות מוכחת. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רכש דירת שני חדרי שינה בלייפציג בזמן ירידת מחירים תמורת 2,800 אירו/מ"ר, ושנה לאחר מכן, המחיר עלה ב-8%, והנכס כבר ייצר הכנסות שכירות יציבות.

הפעילות הגדולה ביותר נצפית בערים הגדולות ביותר:

• ברלין היא בירתה ומרכז הפעילות הכלכלית, עם נזילות גבוהה וביקוש יציב לשכירות.
• מינכן היא פלח פרימיום, עם דירות יקרות, תשואות שכירות נמוכות, אך הון אמין.
• פרנקפורט והמבורג הן מרכזים פיננסיים ולוגיסטיים המעניינים משקיעים מוסדיים.
• לייפציג, דרזדן ודיסלדורף הן ערים עם ביקוש גובר ומחירים נוחים יותר.

אני ממליץ למשקיעים להסתכל מעבר לערים המובילות. לדוגמה, קניית בית בלייפציג או דרזדן בגרמניה מציעה מחיר כניסה נמוך ופוטנציאל צמיחה גבוה - גישה המתאימה במיוחד למשקיעים המעוניינים לגוון את תיק ההשקעות שלהם.

השוק הגרמני מגוון:

השוק המשני הוא הפלח העיקרי, המציע אפשרויות במחירים נוחים ותשואות שכירות צפויות.
פרויקטים חדשים נמצאים במחסור, במיוחד בערים גדולות; המחירים גבוהים יותר, אך הנכסים חסכוניים באנרגיה וכוללים פריסה מודרנית.
פלח הפרימיום כולל את מינכן, פרנקפורט וברלין; הם מציעים הון גבוה אך תקופת החזר ארוכה.
בנייני דירות (Mehrfamilienhaus) אטרקטיביים למשקיעים מוסדיים ופרטיים; הם מציעים זרם יציב של תשלומי שכירות.

אני רואה לעתים קרובות משקיעים שמתחילים ברכישת נכסים קיימים בגרמניה כדי לאמוד את הביקוש להשכרה ומרחיבים בהדרגה את תיק הנכסים שלהם עם בניינים חדשים ו-Mehrfamilienhaus.

שוק הנדל"ן הגרמני נותר אחד המאוזנים ביותר באירופה. על פי נתוני הבונדסבנק, בשנת 2024, כ-82% מכלל עסקאות הנדל"ן למגורים יושלמו על ידי גרמנים עצמם, בעוד שמשקיעים זרים מהווים כ-18% מהשוק.

• גרמנים קונים בעיקר למגורים פרטיים ולהשקעה לטווח ארוך, ולעתים קרובות בוחרים בנכסים למכירה חוזרת או בתים בגרמניה.
• משקיעים זרים פעילים בתחומי השכרה ונכסי יוקרה. בולטים ביניהם קונים מאוסטריה, שוויץ, הולנד, סין והמזרח התיכון.
• קרנות מוסדיות (פנסיה, חברות ביטוח) נותרות השחקנים העיקריים בשוק בנייני הדירות (Mehrfamilienhaus).

קונים זרים מתמקדים לעתים קרובות בפרויקטים חדשים בברלין ובפרנקפורט, שם דירות יוקרה בגרמניה יכולות להתחיל במחיר של 8,000–10,000 אירו/מ"ר, אך הם מוכנים לשלם פרמיה כדי להבטיח ביקוש יציב להשכרה.

הגורם המרכזי ביציבות השוק הוא ביקוש מקומי חזק. אפילו בתקופות של פעילות בינלאומית מופחתת, דווקא הגרמנים הם התומכים בשוק.

• בשנים 2023–2024, למרות ירידת מחירים של 10–15%, מספר העסקאות המקומיות ירד רק בכ-5%, דבר המצביע על המשך פעילות הקונים.
• בערים גדולות, שכר הדירה עולה מהר יותר ממחירי הדיור. לדוגמה, בברלין ובמינכן, שכר הדירה עלה בממוצע של 6-8% בשנה, מה שמעורר עוד יותר עניין בקרב קונים מקומיים.

בשנת 2023, לקוחות בפרנקפורט רכשו דירה תמורת 6,200 אירו למ"ר, בציפייה להכנסות משכירות. תוך שנה, התשואה עמדה על 3.8%, מה שנחשב לתוצאה טובה מאוד עבור גרמניה, בהתחשב בסיכון הנמוך.

כשמדובר ברכישת נדל"ן בגרמניה, חשוב להבין לא רק את מחיר הדירה בגרמניה, אלא גם את מבנה הבעלות החוקי, המשפיע ישירות על זכויותיו וסיכוניו של המשקיע.

זוהי האפשרות הנפוצה ביותר - הצורה הקלאסית של בעלות על בית או דירה בגרמניה. הבעלים מחזיק בבניין עצמו ובקרקע שמתחתיו. ניתן למכור את הנכס באופן חופשי: להשכירו, למכור או להעבירו בירושה.

עבור משקיעים לטווח ארוך, זוהי האפשרות הטובה ביותר - מגבלות מינימליות וצמיחת ערך צפויה. אחד הלקוחות שלי רכש בית במינכן תמורת 1.2 מיליון אירו בשנת 2018. כיום, שווי השוק שלו עולה על 1.8 מיליון אירו - והנכס נקי מכל זכויות של צד שלישי.

בעיקרו של דבר, מדובר ב"חוזה חכירת קרקע" לתקופה של עד 99 שנים עם הזכות לבנות ולהשתמש בנכס. הבעלים משלם ארבוזינס (דמי שכירות שנתיים לבעל הקרקע). בסוף חוזה החכירה, הקרקע מוחזרת לבעלים, וגורל המבנים תלוי בחוזה.

בפועל, עסקאות כאלה נפוצות יותר בערים שבהן הקרקע יקרה במיוחד (לדוגמה, פרנקפורט או המבורג). אני בדרך כלל ממליץ ללקוחות לחשב בקפידה את התשואה על ההשקעה: לפעמים המחיר הנמוך של דירה בגרמניה תחת ארבאורכט מתקזז על ידי תשלומים שנתיים גבוהים.

• מיטיגנטום הוא נכס משותף שבו לכל בעלים יש אחוז מהבעלים.
• דירה מסוג Wohnungseigentum היא צורת בעלות על דירות בודדות בבניין דירות עם חלק באזורים המשותפים (מדרגות, גג, מרתף).

כשאני קונה דירה בברלין, אני תמיד מציין בפני הלקוחות שלי את עלות התחזוקה של אזורים משותפים. בעוד שמחירי הדיור בגרמניה עשויים להיראות אטרקטיביים, תחזוקה יכולה להיות יקרה (במיוחד במבנים היסטוריים).

• wonrecht (זכות מגורים) – משמשת לעתים קרובות בירושה: לדוגמה, הורים שומרים על הזכות לגור בבית גם אם הם מורישים אותה לילדיהם.
• קואופרטיבים לדיור (Genossenschaften) – הדיור בבעלות הקואופרטיב, לא בבעלות אדם פרטי. החברים מקבלים את הזכות להשתמש בדירה אך אינם יכולים למכור אותה באופן חופשי.

דיור שיתופי מתאים לעיתים לסטודנטים או גמלאים, אך לעיתים רחוקות הוא מעניין משקיעים: קניית דירה בגרמניה בפורמט זה פירושה פחות שליטה ואפס נזילות בעת המכירה.

בנוסף לרכישה ישירה, הפופולריות של הדברים הבאים הולכת וגוברת:

• השקעות באמצעות קרנות (Immobilienfonds) נוחות למי שמעוניין למזער את מעורבותו בניהול.
• רכישות משותפות ונאמנויות משפחתיות הן פתרונות להון משפחתי, שבו הנכס עובר לדורות הבאים.

לאחרונה תמכתי בעסקה של משפחה מנירנברג, שכללה רישום ביתם בגרמניה באמצעות נאמנות משפחתית. זה איפשר להם לדאוג באופן מיידי לירושה ולהימנע ממסים גבוהים על העברות עוקבות לילדיהם.

בניגוד לאוסטריה או שוויץ, שם זרים כפופים למכסות והיתרים מחמירים, מי שאינם תושבי גרמניה יכולים לרכוש בחופשיות נדל"ן. עם זאת, יש מלכוד: ללא היתר שהייה או הכנסה, בנקים נרתעים מלנפיק משכנתאות בגרמניה, ונטל המס גבוה יותר מאשר עבור מקומיים. יתר על כן, בנקים ונוטריונים נדרשים לאמת את מקור הכספים ולבדוק קונים מול רשימות סנקציות בינלאומיות.

היה לי לקוח מאוקראינה שרכש דירה בגרמניה (במחיר של 420,000 אירו בדיסלדורף) מכספיו, אך לא הצליח להשיג משכנתא עקב חוסר תושבות גרמנית. במצבים כאלה, אני ממליץ לתכנן את מבנה הרכישה מראש - למשל, באמצעות הקמת GmbH או קרן משפחתית אם מדובר בתיק השקעות גדול.

רכישת נדל"ן בגרמניה - בין אם מדובר בדירה בברלין, בית בבוואריה או נכס להשכרה בלייפציג - מלווה תמיד בהליך משפטי קפדני. למרות שזה עשוי להיראות מסובך במבט ראשון, מערכת זו מספקת רמה גבוהה של הגנה הן לקונה והן למוכר.

התהליך כולל מספר שלבים מרכזיים:

• הסכם ראשוני – הצדדים מסכימים על התנאים העיקריים: מחיר הדירה בגרמניה, התנאים ומקורות המימון.
• הכינו את ההסכם עם נוטריון - ללא אישור נוטריוני, העסקה אינה תקפה.
• בדיקת נאותות פיננסית – הבנק או עורך הדין מעריכים את מקור ההון ואת מוכנות הקונה לעסקה.
• חתימה נוטריונית - הנוטריון מאשר את ההסכם ומסביר את השלכותיו.
• רישום לגרונדבוך (פנקס הנכסים) הוא הצעד שהופך את הקונה לבעלים החוקיים של הנכס בגרמניה.

לקוח מצ'כיה רצה פעם לקנות דירה בגרמניה מרחוק. בזכות ייפוי כוח נכון, העסקה עברה במהירות, אך הבנק ביקש גם מסמכים המוכיחים את מקור המימון. עצה: הכינו מראש חבילת מסמכים פיננסיים.

• הסוכן מסייע במציאת הנכס ובניהול משא ומתן.
• עורך דין בודק את טוהר המשפטי של העסקה: נוכחות שעבודים, מעמד הבעלים ושקיפות כל התנאים.

אני תמיד מייעץ ללקוחות לא לחסוך בייעוץ משפטי: פעם אחת, בדיקה גילתה כי בבית שהם שקלו בהמבורג היה סכסוך משפטי פתוח. זה עזר למנוע סיכונים משמעותיים.

כדי לרכוש דירה בגרמניה, על משקיע להוכיח:

• מקורם החוקי של הכספים,
• הון מספיק (בדרך כלל לפחות 20-30% משווי הנכס עבור המקדמה אם משתמשים במשכנתא),
  היעדר סנקציות או רשימות שחורות.

זרים יכולים להשלים את העסקה גם מבלי להיות נוכחים באופן אישי - באמצעות מיופה כוח. ייפוי הכוח חייב להיות מאושר על ידי נוטריון ואישור אפוסטיל במדינת הקונה.

בפועל, אפשרות זו נבחרת לעתים קרובות על ידי משקיעים מאסיה שאינם יכולים לנסוע לחתימה. עם זאת, נוטריונים בגרמניה דורשים יותר ויותר זיהוי באמצעות וידאו כדי להפחית את הסיכון להונאה.

המסמך העיקרי הוא ה-Grundbuchauszug (קטע מרישום המקרקעין). הוא משקף:

• בַּעַל,
• שעבודים (משכנתאות, חכירות במסגרת ארבאוורכט, הקלות)
• הגבלות על השימוש.

לקוח אחד בלייפציג בגרונדבוך גילה זיקת הנאה על חלק מהחצר שלו - זכות קדימה לשימוש השכנים. לקחנו זאת בחשבון במהלך המשא ומתן והורדנו את המחיר ב-4%.

בעת רכישת נדל"ן בגרמניה, חשוב לקחת בחשבון לא רק את מחירי הדיור אלא גם את העלויות הנוספות. אלו יכולות להוסיף 10-15% למחיר הנכס, במיוחד עבור נכסים יוקרתיים או בנייני דירות.

• סכום המס תלוי במדינה הפדרלית: בין 3.5% ל-6.5% מערך הדירה או הבית.
• בבוואריה ובסקסוניה – 3.5%, בברלין, המבורג והסן – עד 6.5%.

מניסיוני, כאשר לקוח רכש דירה בברלין תמורת 450,000 אירו, המס עמד על כ-29,000 אירו. זהו אחד הסעיפים שלעתים קרובות זוכים להערכה לא נכונה מצד משקיעים זרים.

• נוטריון + רישום בגרונדבוך: ~1% ממחיר הנכס.
• סוכן: בדרך כלל 3–7% בתוספת מע"מ, בהתאם לאזור ולתנאי ההסכם.
• עורך דין: באופן פרטני, בהתאם למורכבות הביקורת וליווי העסקאות.

אני תמיד ממליץ לברר מראש את אחוז העמלה של הסוכן ולכלול אותו בתקציב הרכישה. לדוגמה, בעת רכישת בית במינכן תמורת 1.2 מיליון אירו, עמלות ועמלות נוטריון הוסיפו כמעט 60,000 אירו לסך הכל.

• בגרמניה, בעלי נכסים נדרשים לשלם גרונדשטואר, בדרך כלל 0.26-0.35% מערך הנכס הקדסטרלי.
• זוהי הוצאה קטנה בהשוואה למסים על הכנסות משכירות או רווחי הון, אך חשוב לקחת אותה בחשבון בעת ​​חישוב התשואה על ההשקעה.

עבור השקעה בתיק השקעות במספר דירות בדיסלדורף, סך הארנונה השנתיים הסתכם בכ-4,500 אירו, דבר המתאים בקלות לתקציב עבור נכסים מניבים.

• אם אתם משכירים דירה בגרמניה, הכנסות השכירות חייבות במס הכנסה בשיעור פרוגרסיבי של עד 45%.
• תושבים שאינם תושבים חייבים במס רק על הכנסות מנדל"ן בגרמניה.

חשבו תמיד את ההכנסה נטו לאחר מיסים. לדוגמה, דירה בברלין עם הכנסה של 2,000 אירו לחודש בשיעור מס של 30% מניבה הכנסה ריאלית של 1,400 אירו לחודש.

• חל אם אתם מוכרים דירה בגרמניה תוך 10 שנים ממועד הרכישה. שיעור המס תואם את מדרגת ההכנסה של הבעלים - עד 45% עבור הכנסות גבוהות.
• אם הנכס מוחזק יותר מ-10 שנים, לא יחויב מס.

המס מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, תוך התחשבות בעלויות הרכישה והשיפור של הנכס. לקוח רכש דירה בלייפציג תמורת 300,000 אירו, שיפץ אותה תמורת 30,000 אירו, ומכר אותה שמונה שנים לאחר מכן תמורת 400,000 אירו. מס רווחי הון חושב על סמך 70,000 אירו (400,000 – 300,000 – 30,000), וכתוצאה מכך רווח נקי של כ-50,000 אירו.

בפועל, אני רואה את וינה כמנצחת בשל יציבותה, צמיחת המחירים הצפויה ורמת הביקוש שלה, במיוחד עבור אלו המתכננים למכור מחדש בעוד 5-7 שנים. גרמניה אטרקטיבית יותר למשקיעים המחפשים השכרות לטווח ארוך והגנה על הון, אך עבור ספקולציות לטווח קצר, אוסטריה נראית לרוב יתרון רב יותר.

בניגוד ליוון או פורטוגל, רכישת נדל"ן בגרמניה אינה מקנה אוטומטית תושבות. גם אם תקנו דירה תמורת 500,000 אירו או בית תמורת מיליון, זה לא מזכה אתכם אוטומטית בויזה או במעמד תושבות.

החוק הגרמני אינו מקשר בעלות על בית עם זכות מגורים. תושבות דורשת בסיס חוקי: תעסוקה, לימודים, השקעה עסקית, איחוד משפחות או הוכחת עצמאות כלכלית.

בעלות על נדל"ן יכולה לתמוך בבקשתך על ידי כך שהיא מראה שאתה מושקע בכלכלה ומתכנן להישאר במדינה, אך היא אינה מספקת יתרונות בפני עצמה.

• השקעה עסקית: תושבים שאינם תושבים יכולים לקבל אישור שהייה אם הם משקיעים בחברה גרמנית ויוצרים מקומות עבודה.
• עצמאים / פרילנסרים / נוודים דיגיטליים: ויזות עצמאים מאפשרות לך לחיות ולעבוד בגרמניה, אך דורשות הוכחת הכנסה ותועלת כלכלית למדינה.

בשנת 2025, גרמניה תפשט את תהליך קבלת היתרי שהייה ואזרחות עבור אנשי מקצוע מיומנים ומשפחותיהם. הונהגו מסלולים מהירים יותר לתושבות קבע, דרישות השכר עבור כרטיסי כחולים של האיחוד האירופי עודכנו, והונהגו כללים חדשים עבור אנשי מקצוע בעלי ניסיון מעשי.

אחד הלקוחות שלי מאסיה פתח חברת IT בברלין ובמקביל קנה דירה ברובע פרנצלאואר ברג. הדירה עזרה לו להדגים את רצינותו, אך הוא קיבל אישור שהייה באמצעות רישום עסק.

אוסטריה מציעה קטגוריה D (עצמאות כלכלית) - אשרת שהייה לאנשים עצמאיים כלכלית, שבה ניתן להשתמש בנדל"ן כהוכחה ליכולת פירעון כלכלית. בגרמניה אין תוכנית ישירה כזו. כאן, הכל מבוסס על כישורים כלכליים או מקצועיים אמיתיים, ולא על עלות הדירה.

כשקונים דירה בגרמניה, חשוב להבין ששוק השכירות מוסדר בקפדנות, והתשואות משתנות בהתאם לסוג השכירות, לאזור ולהגבלות החוקיות.

• Airbnb, הזמנה: בערים גדולות, במיוחד ברלין ומינכן, השכרות לטווח קצר מוגבלות בהחלט על ידי חוקים עירוניים מקומיים.
• משקיעים פרטיים דורשים לעיתים קרובות אישור או עומדים בפני קנסות.

לקוחות שניסו להשכיר דירות בברלין דרך Airbnb ללא אישור קיבלו קנסות של עד 10,000 אירו. לכן אני תמיד ממליץ לבדוק את התקנות המקומיות מראש.

השכרות לטווח קצר הגיוניות רק בעיירות קטנות או באזורי תיירות רשומים רשמית.

• פלח השוק העיקרי הוא חוזים ארוכי טווח.
• התשואה הממוצעת היא 2-4% שנתי משווי הדירה.
• הגנה חזקה על הדיירים באמצעות Mietspiegel ו-Mietendeckel מגבילה את עליות שכר הדירה, במיוחד באזורים מטרופוליניים.

דירה בברלין בשווי 400,000 אירו מושכרת תמורת 1,500 אירו לחודש. התשואה נטו לאחר מיסים ועמלות היא כ-3%.

מזרח גרמניה (לייפציג, דרזדן) מציעה תשואות גבוהות יותר - עד 4% לשנה - אך הנכסים שם פחות נזילים ומציאת שוכרים קשה יותר. ערים גדולות כמו ברלין, מינכן, פרנקפורט והמבורג מציעות ביקוש יציב ונזילות גבוהה, אך התשואות מוגבלות ל-2-3%. עבור השקעות לטווח ארוך, עדיף להתמקד בערים גדולות, בעוד שעבור תשואות גבוהות יותר, יש לשקול את האזורים המזרחיים.

בעת רכישת נדל"ן בגרמניה, ניהול נכסים נכון חשוב במיוחד. גם אם דירה בברלין או בית בלייפציג במצב טוב, ללא פיקוח מקצועי עלולות להתעורר בעיות, כולל איחורים בתשלומי שכר דירה, תיקונים לא מתוכננים וסכסוכים עם שוכרים.

Hausverwaltung היא חברת ניהול מקצועית המטפלת בכל המשימות המנהליות והטכניות:

• גביית שכר דירה ובקרת תשלומים;
• ארגון תיקונים ותחזוקה;
• תחזוקת תיעוד ואינטראקציה עם דיירים;
• עמידה בכל דרישות החוק והמיסוי.

עבור משקיעים עם מספר נכסים או כאלה המתגוררים בחו"ל, ניהול נדל"ן מקצועי הוא חיוני באופן מעשי, שכן הוא מבטיח ניהול מרחוק וממזער סיכונים. עלות השירותים הללו נעה בדרך כלל בין 0.8% ל-1.5% מהכנסות השנתיות משכירות, שלעתים קרובות משתלמת באמצעות יציבות והפחתת סיכונים.

הכנסות משכירות כפופות לשיעור מס הכנסה פרוגרסיבי של עד 45%. תושבים שאינם תושבים משלמים מס רק על הכנסה מנדל"ן בגרמניה. ניכויים עבור תיקונים, פחת והוצאות ניהול אפשריים.

אם המטרה שלכם היא לקנות דירה בגרמניה להשכרה והכנסה לטווח ארוך, עדיף להתמקד בפלח השכרה לטווח ארוך ויציב. אוסטריה לפעמים משתלמת יותר להשכרות לטווח קצר ולפלח התיירות.

בחירת האזור משפיעה ישירות על מחיר הדירה בגרמניה, על תשואת השכירות ועל הנזילות. להלן סקירה כללית של ערים ואזורים מרכזיים.

ברלין: מנוע צמיחה וחוקים נוקשים

• מחירי דיור: 5,000–7,000 אירו/מ"ר לדירות, בתים יקרים יותר.
• מחוזות: מיטה, פרנצלאואר ברג, שרלוטנבורג - ביקוש גבוה, פרידריכסהיין, נויקלן - מבטיח להשכרה.
• ביקוש: גבוה באופן עקבי, במיוחד להשכרות לטווח ארוך.
• מאפיינים: הגבלות מחמירות על השכרות לטווח קצר, Mitspiegel מווסת את העלאות שכר הדירה.

דירות במיטה מוצאות שוכרים במהירות, אך השכרתן ב-Airbnb ללא אישור היא בלתי אפשרית.

מינכן – פרימיום ויציבות

• מחירי בתים: 7,000–10,000 אירו/מ"ר, בתים יכולים לעלות על 12,000 אירו/מ"ר.
• מחוזות: שוואבינג, מקסבורשטדט, בוגנהאוזן - מובילים עבור פרימיום.
• ביקוש: גבוה, במיוחד בקרב שוכרים אמידים וגולים.
• מאפיינים: שוק יציב, תשואה נמוכה בהשוואה למחיר הכניסה.

עדיף להתמקד בהשכרות לטווח ארוך; השכרות לטווח קצר כמעט בלתי אפשריות עקב תקנות העירייה.

המבורג – מרכז נמל ונדל"ן מסחרי

• מחירי דיור: 5,500–7,500 אירו/מ"ר.
• מחוזות: HafenCity, Altona, Eppendorf – עניין גובר בהשקעות.
• ביקוש: גבוה לדירות במרכז, בינוני באזורים מרוחקים.
• מאפיינים: פלח תאגידי חזק, טוב להשכרות עסקיות.

פרנקפורט היא מרכז פיננסי

• מחירי דיור: 6,000–8,000 אירו/מ"ר.
• מחוזות: Westend, Nordend, Sachsenhausen - יוקרתי, ביקוש גבוה מעובדי הבנק.
• ביקוש: גבוה באופן עקבי להשכרות לטווח ארוך עבור אנשי מקצוע וגולים.
• מאפיינים: השקעות בדירות לעובדי חברות פיננסיות משתלמות מהר יותר.

הלקוח רכש דירה בווסטאנד תמורת 650,000 אירו, כאשר תשואה שנתית של כ-3% על שכירות לטווח ארוך.

לייפציג ודרזדן – דינמיקה ומחיר כניסה נמוך

• מחירי דיור: 2,500–4,500 אירו/מ"ר.
• מחוזות: Zentrum, Südvorstadt (לייפציג), Neustadt, Altstadt (דרזדן).
• ביקוש: גובר, במיוחד בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים.
• מאפיינים: תשואה גבוהה של 3-4%, אך נזילות נמוכה יותר מאשר בברלין או מינכן.

קניית דירות בלייפציג מאפשרת לך להרוויח הכנסה מעל הממוצע, אך מכירה אורכת יותר זמן.

נורדריין-וסטפליה – תעשייה ואוניברסיטאות

• מחירי דיור: 3,500–6,000 אירו/מ"ר, ערים: דיסלדורף, קלן.
• מחוזות: איננשטדט (דיסלדורף), ארנפלד (קלן).
• ביקוש: גבוה באזורי אוניברסיטאות ועסקים.
• מאפיינים: שילוב של שכר דירה יציב ותחזית לעליית מחירים.

אמינות : מינכן, פרנקפורט, ברלין - נזילות גבוהה, ביקוש יציב, אך מחיר כניסה גבוה.

מבטיח : לייפציג, דרזדן, חלק מאזורי המבורג - מחיר כניסה נמוך, רווחיות גבוהה יותר, אך תקופת מכירה ארוכה יותר.

עבור השקעות, עדיף לשלב ערים גדולות ליציבות ואזורים דינמיים לרווחיות על מנת לאזן בין נזילות לרווחיות.

בגרמניה, בחירה בין בנייה חדשה לבתים קיימים היא החלטה אסטרטגית. ענף הבנייה חווה ירידה: מספר ההיתרים החדשים יורד, ומחירי הדיור עולים. בפועל, אני רואה שמשקיעים נוטים יותר לבחור בבתים קיימים מכיוון שבנייה חדשה היא נדירה, יקרה ודורשת המתנה ארוכה. בינתיים, בתים ישנים יותר (Altbau) נותרו מבוקשים בשל הארכיטקטורה והמיקומים הייחודיים שלהם.

מעל 70% מהעסקאות בגרמניה מתרחשות בשוק הקיים. הסיבה פשוטה: מבנים חדשים הם נדירים, והבירוקרטיה מאטה את הנפקת ההיתרים. בברלין, למשל, תהליכי אישור יכולים להימשך שנים.

בברלין, לקוח רכש דירת שלושה חדרים באלטבאו תמורת 550,000 אירו ברובע פרנצלאואר ברג. לאחר שנתיים, המחיר עלה ב-18%, והדירה עדיין מושכרת.

אלטבאו (שכונות דיור ישנות) הם מבנים היסטוריים עם תקרות גבוהות וחלונות גדולים. הביקוש אליהם בברלין ובלייפציג גבוה באופן עקבי. לקוח רכש לאחרונה דירת שלושה חדרים באלטבאו במרכז לייפציג תמורת 280,000 אירו והשכיר אותה לטווח ארוך שישה חודשים לאחר מכן תמורת 1,200 אירו לחודש.

בניית בתים חדשים בגרמניה ירדה ב-30% מאז 2022. הסיבות לכך כוללות עלויות חומרים עולות, הלוואות יקרות ותקני ESG מחמירים. בניינים חדשים אטרקטיביים בשל העיצוב המודרני שלהם ויעילותם האנרגטית (תקני ESG), אך המחירים גבוהים ב-20-30% ממחירי המכירה החוזרת. במינכן, מטר מרובע בבניין חדש עולה 10,000-11,000 אירו, בעוד שבברלין, זה 6,500-8,000 אירו.

החל משנת 2024, תקני הביצועים האנרגטיים של בניינים (EnEV) יהפכו מחמירים יותר. בפועל, משמעות הדבר היא שיהיה צורך למודרניזציה של בניינים ישנים, כולל חזיתות מבודדות, חלונות חדשים ומערכות חימום מודרניות. משקיעים רבים מזלזלים בעלויות אלו. יש לבדוק תמיד את תעודת הביצועים האנרגטיים של הנכס (Energieausweis).

גרמניה מנצחת מבחינת עליית מחירים ארוכת טווח, במיוחד בברלין, מינכן ולייפציג. עם זאת, אוסטריה נוחה יותר עבור אלו המחפשים בנייה חדשה ללא סיכונים בירוקרטיים - וינה מציעה תהליך צפוי יותר ופרויקטים מוכנים באיכות גבוהה.

• אם המטרה היא הון ונזילות תוך 5-10 שנים, גרמניה מעניינת יותר (במיוחד דיור משני בערים גדולות).
• אם סיכונים נמוכים ויעילות אנרגטית חשובים באופן מיידי, הייתי בוחן את אוסטריה.

כאשר קניית דירה בודדת בגרמניה נראית אסטרטגיה מובנת מאליה מדי, משקיעים שוקלים גישות גמישות ורווחיות יותר. הנה המגמות המרכזיות שאני רואה בפועל.

במקום לרכוש דירה בודדת, משתלם יותר להשקיע בבניין דירות שלם עם 4-10 דירות. בלייפציג ניתן למצוא נכסים כאלה החל מ-600,000 אירו, ובברלין החל מ-1.5 מיליון אירו. זה מפחית את הסיכון להשבתה ומאפשר תשואות ניתנות להרחבה. זה מתאים למשקיעים עם הון החל מ-500,000 אירו. ליוויתי עסקה בדרזדן: הלקוח רכש בניין בן שש דירות תמורת 720,000 אירו, עם תשואה של 5.2%.

בניינים ישנים (אלטבאו) פופולריים בברלין, לייפציג ודרזדן. ניתן לרכוש אותם מתחת למחיר השוק, לשפץ אותם ולמכור אותם במחיר גבוה. לדוגמה, דירה בברלין במחיר של 3,000 אירו/מ"ר נמכרת ב-4,500 אירו/מ"ר לאחר שיפוץ. גישה זו מחזירה את עצמה תוך 18-24 חודשים, בתנאי שתתכננו תקציב חכם ותבחרו קבלן אמין.

מחסני לוגיסטיקה צומחים הודות למסחר אלקטרוני, בעוד שהקמעונאות במיקומים מובילים יציבה. הרווחיות היא בדרך כלל 4-6%, גבוהה יותר מאשר נדל"ן למגורים. אפשרות זו מיועדת למשקיעים מנוסים: הסיכונים גבוהים יותר, אך התשואות מהירות יותר.

מתאים למי שלא רוצה לנהל את הנכס שלו בעצמו. סף הכניסה מתחיל ב-50,000 אירו, והתיק יכול לכלול מגוון נכסים. החיסרון הוא פחות שליטה ותלות בחברת הניהול. אפשרות זו נבחרת לעתים קרובות על ידי לקוחות המעוניינים להשקיע בגרמניה מבלי לרכוש דירה.

קרקעות לפיתוח נותרות נדירות בערים הגדולות, אך ישנן אפשרויות נוספות בפרברים. באזור ברלין, המחירים מתחילים ב-200-400 אירו למ"ר. זוהי אסטרטגיה ארוכת טווח עם פוטנציאל לצמיחה.

וינה קומפקטית וצפויה יותר, הביקוש יציב והמחירים עולים בהתמדה. גרמניה מציעה הזדמנויות גדולות יותר להתרחבות, אך השוק מורכב יותר: בירוקרטיה ותקנות שכירות. לקוחות בוחרים בגרמניה בשל נפחה ופוטנציאלה, ובאוסטריה בשל שקט נפשי.

גרמניה היא שוק הנדל"ן הגדול ביותר באיחוד האירופי, עם יותר אפשרויות ויותר אסטרטגיות (מדירות ועד בנייני דירות ומחסנים). וינה היא יותר בוטיקית: פחות אפשרויות, אבל כל נכס צפוי יותר מבחינת מחיר וביקוש.

השקעה בנדל"ן בגרמניה נראית ככלי אמין, אך המציאות מורכבת יותר. על פי נתוני ה-Statistisches Bundesamt, נפח העסקאות ירד בכמעט 30% בשנת 2023 עקב ירידת מחירים ועליית ריביות. עובדה זו אילצה משקיעים רבים לשקול מחדש את האסטרטגיות שלהם. גרמניה נותרה אטרקטיבית בשל הכלכלה החזקה שלה והביקוש לדיור, אך מספר גורמים משפיעים ישירות על התשואות והנזילות.

בעת רכישת דירה בגרמניה, משקיעים מתמודדים עם מס רכישה (Grunderwerbsteuer, 3.5-6.5% תלוי במדינה), מס רכוש שנתי ומס הכנסה משכירות. זה מפחית משמעותית את התשואה נטו. רבים ממעיטים בהשפעת המסים ומחשבים את ההכנסה ברוטו. העצה שלי: תקציבו לפחות 30% עבור מיסים ועלויות תחזוקה כבר מההתחלה.

פינוי שוכר שאינו משלם שכר דירה או סיום חד צדדי של חוזה השכירות כמעט בלתי אפשרי. אפילו מכירת דירה בגרמניה כאשר השוכר עדיין בתוקף אינה משחררת את הבעלים החדש מחוזה השכירות.

היה לי מקרה בברלין: לקוח קנה נכס עם חוזה שכירות ארוך טווח ולא הצליח להשכיר אותו שוב במחיר השוק. הפתרון היה לבדוק את השוכר ולנסח חוזים זמניים אם מתכננים למכור אותו שוב.

רישום רכישה דרך Grundbuch יכול לקחת 3-6 חודשים. זה סטנדרטי בגרמניה. אוסטריה קצת יותר מהירה, אבל עדיין לא מיידית. אם המטרה שלכם היא לקנות דירה בגרמניה במהירות, חשוב לתכנן בהתאם.

בברלין ובמינכן, השכרת דירות דרך Airbnb אסורה כמעט לחלוטין. הניסיון שלי: לקוחות שקיוו להרוויח כסף מהשכרות יומיות התאכזבו. למען רווחיות, עדיף להסתמך על חוזים ארוכי טווח.

בשנים 2023–2024, מחירי הנדל"ן בגרמניה ירדו ב-10–15% במספר אזורים. עובדה זו הוכיחה כי הצמיחה אינה בלתי נדלית. השוק מתייצב כעת, אך חשוב לנתח את המיקום ואת סיכויי ההתאוששות.

אוסטריה הוכיחה יציבות רבה יותר: ירידות המחירים היו מינימליות, ושוכרים היו מוגנים אף יותר. עם זאת, מחירי הדירות בווינה גבוהים יותר והתשואות נמוכות יותר. גרמניה מציעה הזדמנויות גדולות יותר לצמיחת הון, אך דורשת ניהול פעיל יותר וסבילות לסיכון.

השקעה בנדל"ן בגרמניה היא לא רק דרך לשמר ולגדל את ההון שלכם, אלא גם הזדמנות לחיות במדינה עם רמת נוחות גבוהה. שירותי בריאות, חינוך, תחבורה ובטיחות הופכים את החיים כאן לנוחים וצפויים. קניית דירה בגרמניה מאפשרת לכם לשלב מטרות השקעה עם איכות חיים.

מרפאות ציבוריות ופרטיות מצוידות בציוד מודרני, והביטוח מכסה את רוב ההוצאות. עבור זרים ללא ביטוח, ביקור אצל רופא כללי יעלה בממוצע 50–80 אירו, ייעוץ אצל מומחה 100–150 אירו, שירותי שיניים עולים 70–250 אירו, ולילה בבית חולים מתחיל ב-350 אירו. מניסיוני, שמתי לב שלקוחות מעריכים במיוחד את היכולת לגשת לטיפול רפואי בצורה אמינה, דבר שחשוב למשפחות ולקשישים.

החינוך בגרמניה הוא ברמה גבוהה. בתי הספר הממלכתיים הם בחינם לתושבים, בעוד שבתי ספר בינלאומיים גובים תשלום בממוצע של 15,000–25,000 אירו לשנה. אולמות ספורט פרטיים עולים 10,000–18,000 אירו, ואוניברסיטאות הן כמעט בחינם - 250–500 אירו לסמסטר.

תוכניות רבות בשפה האנגלית זמינות לסטודנטים בינלאומיים, במיוחד בערים גדולות ובאוניברסיטאות טכניות. בתי ספר ואוניברסיטאות בינלאומיות מציעים לעתים קרובות קורסים מותאמים אישית ותמיכה לילדים ולסטודנטים מחו"ל.

גרמניה היא בין המדינות הבטוחות ביותר באירופה, עם כמה שכונות מאתגרות שנמצאות רק בערים גדולות. למשקיעים המתכננים להשכיר את הנכס שלהם, חשוב לבחור שכונות בעלות מוניטין טוב כדי למזער סיכונים ולהבטיח הכנסות יציבות משכירות.

יוקר המחיה בגרמניה גבוה יותר מאשר במזרח אירופה, אך נמוך יותר מאשר בשוויץ. שכר דירה לדירה מהמעמד הבינוני בברלין הוא כ-1,200–1,800 אירו לחודש, בעוד שבמינכן הוא הוא 2,000–3,000 אירו. מצרכים למשפחה בת ארבע נפשות עולים 400–600 אירו לחודש, ארוחת צהריים בבית קפה עולה כ-12–25 אירו, וקפה עולה 3–4 אירו. מחירי הנדל"ן משתנים מאוד: 4,500–6,000 אירו/מ"ר בברלין, 2,500–3,500 אירו/מ"ר בלייפציג, ו-7,000–8,500 אירו/מ"ר במינכן.

התחבורה והתקשורת בגרמניה מפותחות מאוד. רכבות תחתיות, אוטובנים ומסילות ברזל מקלות על הנסיעה בין ערים, ושירותי בנקאות ואינטרנט נוחים הן לתושבים והן לזרים. אני ממליץ למשקיעים לשקול את זמינות התשתיות בעת בחירת דירה, במיוחד אם הם מתכננים להשכיר אותה.

גרמניה דינמית יותר: יש יותר הזדמנויות לקידום קריירה ולהשקעות, השוק מגוון יותר, והנכסים משתנים בסוג ובמחיר. אוסטריה מנצחת בשלווה ויכולת חיזוי - במיוחד בווינה, שם המחירים עולים לאט יותר והשכירות יציבה יותר. משקיעים המחפשים צמיחת הון וגמישות בוחרים לעתים קרובות בגרמניה, בעוד שאלה המעריכים יציבות ואורח חיים שקול יותר מעדיפים את אוסטריה.

רכישת נדל"ן בגרמניה היא לא רק השקעה אלא גם דרך להגן על הון ולהשיג יציבות וביטחון באירופה. עבור משקיעים המחפשים הגנה על זכויות קניין וביטחון לטווח ארוך, גרמניה נותרה בחירה מצוינת. הנזילות היא הגבוהה ביותר בערים הגדולות, והנכסים שומרים על ערכם היטב.

עבור אזרחי מדינות לא יציבות, רכישת דירה בגרמניה הופכת לדרך להגן על חסכונותיהם. כללי עסקה שקופים ומערכת משפטית חזקה מבטיחים הגנה על הון. בפועל, אני רואה נכסים בברלין ובמינכן שומרים על ערכם גם בתקופות של תנודות כלכליות.

עבור גמלאים : דירות בערים גדולות עולות בין 4,500 ל-8,500 אירו למ"ר. עם זאת, בעלות לטווח ארוך מציעה הטבות מס, ומכירות לאחר 10 שנים פטורות ממס רווחי הון.

נוודים דיגיטליים ופרילנסרים בזכות התשתית המפותחת והאינטרנט היציב שלה, אך תקנות המס דורשות תשומת לב. לקוחותיי מתייעצים לעתים קרובות עם מומחי מס כדי לדווח כראוי על הכנסותיהם מעבודה ומשכירות.

גרמניה מציעה שוק דינמי יותר ומגוון נכסים, בעוד וינה מציעה יציבות ויכולת חיזוי. להשקעה אקטיבית וצמיחת הון, גרמניה עדיפה; לאסטרטגיה ארוכת טווח רגועה יותר, וינה עדיפה.

יציאה מהשקעה חשובה לא פחות מרכישת נכס. מכירה, ירושה או מתנה מוצלחים דורשים הבנת השוק המקומי, תקנות המס והנזילות של הנכס. תכנון מראש מסייע בשימור הון ובמיקסום התשואות, וכן במניעת הוצאות וסיבוכים בלתי צפויים בהעברת הבעלות.

דירות בגרמניה, במיוחד בברלין, מינכן ופרנקפורט, נמכרות במהירות יחסית הודות לביקוש יציב ועסקאות שקופות. לפי ImmobilienScout24, הזמן הממוצע למכירת דירה בברלין בשנת 2025 הוא כ-4-5 חודשים, בעוד שבמינכן זה 3-4 חודשים, ומחיר המכירה הממוצע עלה ב-2-3% בהשוואה לשנה שעברה.

בפועל, אני רואה שנכסים באזורים פופולריים מוצאים קונה תוך 3-6 חודשים. ערים ואזורים קטנים יותר במזרח גרמניה לוקחים יותר זמן, אבל גם כאן, ניתן למכור נכסים עם שיווק נכון.

אם תמכרו דירה בגרמניה פחות מ-10 שנים לאחר הרכישה, יחול מס רווחי הון (Speculationssteuer). חשוב לקחת זאת בחשבון בעת ​​תכנון היציאה, במיוחד אם הנכס נרכש כהשקעה במטרה למכור אותו שוב.

העברת דירה בירושה או במתנה כפופה גם היא למסים, התלויים במידת הקרבה ובשווי הנכס. אני ממליץ לתכנן עסקאות כאלה מראש כדי למזער את נטל המס ולמנוע בעיות בזכויות היורשים.

לגרמניה יש יתרון של נזילות על פני ערים גדולות: נכסים נמכרים במהירות, והביקוש נשאר יציב. באוסטריה, ובמיוחד בווינה, השוק מדוד וצפוי יותר, אך המכירות יכולות לפעמים להימשך זמן רב יותר עקב מספר הקונים המוגבל.

העצה שלי ללקוחות: אם מהירות היציאה ושימור הערך חשובים, ערים גדולות בגרמניה יהיו עדיפות, בעוד שאוסטריה מתאימה לאסטרטגיה שקטה יותר לטווח ארוך.

במסגרת עבודתי, נתקלתי במגוון שווקים אירופאיים: מערים גרמניות דינמיות ועד וינה היציבה. גרמניה, למשל, מראה שערים גדולות כמו ברלין, מינכן ופרנקפורט מספקות ביקוש יציב ועסקאות שקופות. לקוחות פונים אליי לעתים קרובות כדי לרכוש דירה בגרמניה ומשכירים אותה מיד - דבר המאפשר להם לייצר הכנסה כמעט מהיום הראשון של הבעלות.

בעת רכישת נדל"ן בגרמניה, חשוב לבדוק היטב את הסטטוס המשפטי של הנכס: Grundbuchauszug (תעודת מס קרקע), רישיונות (Belastungen), ואת עמידתו בתקני יעילות אנרגטית. נכסים עם מסמכים שנחתמו כראוי נמכרים מהר יותר ופחות נוטים לגרום לסכסוכים עם רשויות המס או הביטוח.

הגישה שלי להקצאת הון מבוססת על שילוב של שווקים יציבים וצומחים. לדוגמה, ניתן להשקיע חלק מהכספים בדירות בברלין או במינכן ליציבות ארוכת טווח, ואת השאר בלייפציג או בדרזדן לתשואות גבוהות יותר ופוטנציאל צמיחה. גישה זו מפחיתה את הסיכון ומאזנת בין רווחיות לביטחון.

אם המטרה היא צמיחת הון והשקעה אקטיבית, הייתי בוחר בגרמניה : ערים גדולות, נזילות ומגוון נכסים. אם המטרה היא אסטרטגיה ארוכת טווח רגועה יותר עם סיכון מינימלי ותשואות יציבות, אוסטריה מנצחת: השוק שקול יותר, שכר הדירה יציב והבירוקרטיה פשוטה יותר.

גרמניה היא הבחירה הטובה ביותר עבור משקיעים המעריכים יציבות, הגנה על זכויות קניין ונזילות. ערים גדולות כמו ברלין ומינכן מבטיחות ביקוש גבוה ועסקאות שקופות, מה שהופך את רכישת דירה בגרמניה להשקעה אמינה.

אוסטריה מתאימה יותר להשקעות נדל"ן לטווח ארוך עם הכנסה צפויה ושוק יציב, במיוחד בווינה, שם המחירים עולים בהדרגה והשכירות נשארת יציבה. יתר על כן, אוסטריה נהנית מפשטות ביורוקרטית ותנודתיות נמוכה יותר בשוק, מה שהופך אותה לבחירה נוחה למשקיעים שמרנים.

לפני רכישת נדל"ן, חשוב לבדוק היטב את הסטטוס המשפטי של הנכס, לשקול מיסים, עלויות ניהול ותשואות פוטנציאליות. יש לפזר הון בין שווקים יציבים לשווקים מתפתחים כדי להפחית סיכונים. בפועל, ראיתי שתכנון נכון וליווי משפטי מקצועי מפשטים משמעותית עסקאות ומגנים על משקיעים.

עד שנת 2030, שוק הנדל"ן הגרמני יתפתח תחת השפעת עיור, הגירה ותקני ESG מחמירים. רפורמות במיסים ובתקנות להשכרה של דיור עלולות להשפיע על התשואות, לכן חשוב לקחת בחשבון מגמות אלו בעת תכנון רכישת דירה או נכס אחר בגרמניה. משקיעים שמתאימים באופן יזום את האסטרטגיה שלהם לתקנות חדשות ולסטנדרטים בני-קיימא יוכלו לשמור על תשואות ולמזער סיכונים.

1. קבע את מטרת ההשקעה שלך. החליט למה אתה קונה את הנכס: השכרה לטווח ארוך, נכסים מניבי הכנסה, הון, שימוש למגורים או שילוב של מטרות אלה.

2. בחרו אזור ועיר. חקרו מחירי דירות בגרמניה, תשואות שכירות ונזילות. השוו ערים גדולות (ברלין, מינכן, פרנקפורט) עם שווקים מבטיחים (לייפציג, דרזדן).

3. צורת בעלות. קבע את סוג הבעלות: זכות מוחלטת (Freies Eigentum), זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht), בעלות משותפת או שיתופית.

4. בדיקת נאותות משפטית. הזמינו בדיקת נאותות משפטית וביקורת ארנונה כדי לוודא שאין שעבודים או חובות.

5. תקציב ומיסים. חשב את כל ההוצאות: מס מקרקעין, נוטריון, סוכן, רישום, מס מקרקעין שנתי, מס הכנסה משכירות ומס ספקולציה אם נמכר תוך 10 שנים.

6. מימון ובדיקת אשראי. בדיקת זכאות למשכנתא עבור תושבים שאינם תושבים, הערכת תשואת השכירות והערכת היכולות הפיננסיות שלכם.

7. בחירת נכס. מכירה חוזרת או בנייה חדשה, דירות או בנייני דירות (Mehrfamilienhaus), הערכת מצב מבנים, יעילות אנרגטית, תקני ESG.

8. ניהול נכסים. החליטו האם לנהל את הנכס בעצמכם או לשכור סוכנות נדל"ן, במיוחד אם אתם גרים בחו"ל או משקיעים במספר נכסים.

9. אסטרטגיית יציאה. שקלו תרחישי מכירה: נזילות באזורכם, מיסים על המכירה ואפשרות של ירושה או הענקת מתנה.

10. השוואה עם שווקים אחרים. אם אפשר, יש להעריך את אוסטריה כחלופה: יציבותה של וינה, מיסים, תשואת שכירות.

11. התייעצו עם מומחים. הקפידו להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס כדי למזער סיכונים ולהבטיח את שלמותה המשפטית של העסקה.

1. משקיע עם 300,000 אירו

מטרה: רכישת דירה להשכרה עם הכנסה של 4-5% לשנה.

מצאתי דירה בלייפציג תמורת 295,000 אירו (65 מ"ר). הלקוח השתמש בכספים הנותרים לשיפוצים קלים וריהוט. שנה לאחר מכן, הדירה הושכרה במלואה, הכנסות השכירות כיסו את כל ההוצאות, וערך הנכס עלה בכ-5-6%.

2. פנסיונר עם 500,000 אירו

מטרה: השקעה בטוחה עם סיכונים מינימליים ואפשרות להשכרה לטווח ארוך.

מצאתי דירה בפרבר של מינכן תמורת 500,000 אירו (80 מ"ר). הלקוח השתמש בחלק מהתקציב לריהוט ולשדרוג מערכת החימום. הדירה מושכרת לטווח ארוך, עם תשואה של כ-2.5%, והנכס שומר על נזילות גבוהה וערך יציב.

3. משפחה עם ילדים

מטרה: דיור נוח למשפחה עם אפשרות להשכרת חלק מהנכס.

מצאתי בית בפרבר של פרנקפורט תמורת 550,000 אירו (120 מ"ר). חלק מהתקציב הוקדש לעיצוב הגינה ולגימור פנים הבית. המשפחה עברה לגור שם, חלק מהבית מושכר, ההכנסה מכסה חלק מההוצאות, וערך הבית עלה ב-4-5% בשנה האחרונה.