עבודות שיפוץ בווינה: מחירים, סוגים והקבלנים הטובים ביותר

שוק הנדל"ן של וינה משתנה. בעוד שכמעט 16,000 דירות חדשות נמסרו בעיר בשנת 2023, נתון זה ירד ל-12,000 עד 2024, ולכ-7,500 בשנת 2025. ירידה נוספת בבנייה צפויה בשנת 2026. משמעות הדבר היא ששיפוץ וחידוש נכסים קיימים הופכים לחשובים יותר ויותר.

במקביל, העיר משקיעה באופן פעיל בתשתיות. בשנת 2024 לבדה, הוצאו מעל 220 מיליון אירו על חידוש קווי החשמלית ומודרניזציה של המטרו, והתוכנית תימשך בשנים 2025–2026: עשרות קילומטרים של מסילות יוחלפו, גשרים ורחובות מרכזיים יתוקנו.

עבור תושבים ומשקיעים עתידיים, זהו איתות חשוב: מצב הנכס ואיכות השיפוץ הופכים לגורמים מרכזיים בבחירת נדל"ן בווינה .

במאמר זה נחקור את סוגי השיפוצים הפופולריים ביותר בווינה, מי מבצע אותם, כמה הם עולים וכיצד שיפוצים משפיעים ישירות על האטרקטיביות של השקעה. אשתף גם בתצפיות אישיות ובעצות מעשיות שלי.

כדי להבין מדוע שיפוץ בווינה הפך להיות כה חשוב, חשוב להסתכל על התמונה הגדולה: מצב הדיור, קצב הבנייה ופרויקטים עירוניים.

מספר הבניינים החדשים בווינה יורד מדי שנה, בעוד שהביקוש לדיור נותר גבוה. עובדה זו מובילה משקיעים ובעלים רבים להתמקד בשיפוצים ושיפורים הוניים של בניינים ישנים יותר.

ברובעים היסטוריים, דירות בבניינים מהמאה ה-19 וה-20 מבוקשות במיוחד, אך כמעט כולן דורשות מודרניזציה רצינית: החל מהחלפת תשתיות ועד בידוד חזיתות.

העיר משקיעה רבות גם בתחזוקת כבישים ותחבורה ציבורית. בשנת 2024, Wiener Linien החליפה למעלה מ-8.5 קילומטרים של פסי חשמלית ולמעלה מ-50 מסילות חשמל, וכמה מסלולים מרכזיים נוספים מתוכננים לשיפוץ בשנים 2025–2026.

מחלקת הכבישים העירונית (MA 28) הקציבה כ-60 מיליון אירו לתיקון רחובות, מדרכות וגשרים בשנת 2025.

וינה משלבת שוק בנייה חדשה המתפתח דינמית עם פלח פעיל של שיפוצים.

שוק וינה מאופיין במספר רב של מבנים היסטוריים, מלאי דיור עירוני נרחב (העיר מחזיקה במאות אלפי דירות), ומסורת של שירותים מקיפים (החל משיפוצי מבנים גדולים ועד לפרויקטים של תשתיות עירוניות).

זה יוצר מגוון עבודות ושירותים, כמו גם תחרות משמעותית בתחום שירותי הבנייה והתיקונים.

באוסטריה, שיפוץ ובנייה מבוצעים בעיקר על ידי חברות מורשות ואנשי מקצוע מוסמכים. ישנם מספר סוגים של ארגונים:

קבלנים כלליים (Generalunternehmer). חברות גדולות (למשל, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich וכו') המבצעות בנייה מלאה ושיפוצים גדולים של מבנים.

לחברות כאלה יש את כל הרישיונות הדרושים (Baufirma או Baumeisterbetrieb – מעצב בנייה מוסמך), מהנדסים וצוותים בעלי התמחויות שונות.

חברות מלאכה ואומנים. אלו מתמחים בסוגי עבודות ספציפיים (חשמל, אינסטלציה, נגרות, צביעה, חלונות וכו'). לכל חברה כזו חייב להיות "Meisterbrief" או "Befähigungsnachweis" תואמים לתחום הספציפי שלה (למשל, חשמלאי מוסמך, אינסטלטור מוסמך).

עבודות מלאות (All-round-Handwerker). בעלי מלאכה פרטיים או חברות קטנות המציעות שירות מלא "מא' ועד ת'" (לעתים קרובות מדובר בקבלנים קטנים המבצעים את כל עבודות שיפוץ הדירות הגדולות).

שיפוצים בווינה מגיעים במגוון רחב של צורות, החל משיפוצים קוסמטיים בדירה קטנה ועד לשיפוץ מלא של בניין שלם או החלפת פסי חשמלית. בואו נבחן מקרוב את הסוגים העיקריים.

בבירת אוסטריה מספר רב של מבני מגורים ישנים יותר (המכונים מבני "גרינדרשטיין" מסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20) ויחסית מעט מבנים חדשים לנפש. לכן, שיפוץ וחידוש דירות הוא נושא רלוונטי ביותר. סוגי השיפוץ העיקריים הם:

שיפוצים קוסמטיים (Oberflächenrenovierung). הסוג הפשוט ביותר כולל צביעת קירות, החלפת טפטים וריצוף, עדכון שקעים ומתגים, תיקון דלתות ועבודות אינסטלציה פשוטות. שיפוצים אלה נעשים בדרך כלל כדי לרענן את החוץ.

עלות תיקונים קוסמטיים לדירה קטנה (30-50 מ"ר) יכולה לנוע בין 5,000 ל-15,000 יורו, ומשך הזמן יכול לנוע בין מספר שבועות לחודש (כולל הכנת הקיר וזמן ייבוש הצבע).

שיפוץ יסודי (Komplettrenovierung). שיפוץ זה כולל החלפה מלאה של מערכות שירות (חשמל, אינסטלציה, חימום), יישור קירות, החלפת חלונות ושיפוץ או הריסה מלאים של מחיצות שאינן נושאות עומס.

בבתים ישנים יותר, דודי גז ישנים מוחלפים לעתים קרובות במערכות משולבות מודרניות או שמערכת החימום מומרת מגז לחשמל. שיפוץ גדול דומה כמעט לבנייה חדשה מוכנה לבנייה בשטח מוגבל. זה בדרך כלל לוקח 2-6 חודשים ודורש הקפדה קפדנית על חוקי הבנייה.

העלות הממוצעת של שיפוץ מלא של דירה ישנה בווינה היא 800–1,200 אירו למטר מרובע (או כ-80,000–120,000 אירו לדירה של 100 מ"ר). הדבר תלוי במצב הקירות והרצפות, במורכבות העבודה ובחומרים שנבחרו.

בעת שיפוץ דירה בווינה, לעיתים קרובות מתעוררות קשיים נוספים:

מגבלות מזג אוויר ואדריכלות. לדוגמה, במרכז העיר, שינוי צבע החזית, התקנת מזגנים במקומות גלויים וכו' אסורים. חלונות במרכז ההיסטורי דורשים לעיתים שימור של מסגרות הוינטג' שלהם (spechtrat), דבר שעולה יותר.

תיאום והיתרים. שיפוץ (למשל, שילוב חדרים, העברת מטבח/חדר אמבטיה) חייב לקבל אישור מהרשויות הרלוונטיות (DA27, MA 40). בווינה, שיפוץ סלון עשוי לדרוש תשלום "מס ירוק" או קבלת היתר תכנון ובנייה.

תשתיות ישנות. בבתים ישנים רבים עדיין יש צינורות ברזל יצוק או אזבסט. החלפתם יכולה להיות פרויקט שיפוץ גדול ונפרד.

מחירים ולוחות זמנים אופייניים. על פי הערכות המומחים האחרונות, שיפוץ דירות בווינה יעלה בערך כדלקמן (בערך):

• תיקונים קוסמטיים (צביעה, אריחים, ריצוף) 30-50 מ"ר: 5,000-10,000 אירו, 2-4 שבועות.
• שיפוץ יסודי (100 מ"ר, כולל החלפת מטבח/חדר אמבטיה): 80,000–120,000 אירו, משך זמן 3–6 חודשים.
• החלפת חלונות (יחידה 1 מ"ר) – 200–400 אירו/מ"ר.
• התקנת דלת חדשה (פנימית) – החל מ-500 אירו ליחידה.
• החלפה מלאה של צנרת חדר האמבטיה (עבודות מורכבות): 8,000–15,000 אירו.

בתים פרטיים בווינה (בדרך כלל בפאתי העיר ומחוצה לה, כמו גם בפרברים ובאזורים הסובבים אותה) פועלים לפי לוח זמנים שונה לשיפוצים: שיפוצים אלה כרוכים בדרך כלל בעבודה נרחבת יותר. השלבים העיקריים של שיפוץ בית גדול ("Kapitalsanierung") הם:

תכנון והיתרים. זה חשוב במיוחד בעת שיפוץ גג, הוספת מבנים חדשים או החלפת מבנים תומכים. באוסטריה, נדרש היתר ( Baubewilligung ) עבור רוב הפרויקטים הגדולים. לעתים קרובות שוכרים אדריכל או מהנדס מבנים כדי לבצע את החישובים.

הריסה ותיקונים גסים (Rohbauarbeiten). זה כולל פירוק מבנים ישנים (הסרת הגג והקירות הישנים, יישור משטחים ויציקת יסודות או יסודות להרחבה).

גג וחזית (Dach und Fassade). תיקון או החלפת גגות (רעפים, מתכת, רעפים ביטומניים - הבחירה משפיעה על העלות) ובידוד חזית לחיסכון באנרגיה. לדוגמה, רעפים ביטומניים עולים כ-20-30 אירו/מ"ר, אריחי קרמיקה קלאסיים - 10-25 אירו/מ"ר, יריעות נחושת - 80-100 אירו/מ"ר.

מערכות שירות (Hausinstallation). תכנון מחדש מלא של המערכות: דוד גז או משאבת חום חדשים, החלפת צנרת וחיווט. עלות זו יכולה להגיע לעשרות אלפי יורו (התקנת דוד מודרני של Buderus או Vaillant עולה 5,000-10,000 יורו, בתוספת עלויות התקנה).

בידוד ויעילות אנרגטית (Sanierung der Gebäudehülle). זה כולל בידוד הגג, החזית והרצפה, וכן החלפת חלונות בחלונות חסכוניים באנרגיה (חלונות בעלי זיגוג משולש). עבודות כאלה מסובסדות לרוב חלקית על ידי המדינה (אדון בכך ביתר פירוט בהמשך).

עבודות גימור (Innenausbau). בניית מחיצות פנים, התקנת תשתיות, ריצוף, צביעה וסיוד, התקנת מטבח ומכשירי חשמל.

גינון ובנייה סופית (Fertigstellung). לבתים באזור וינה יש לעתים קרובות גינות פרטיות: גינון, שבילי גינה וחניה כלולים בשלב הסופי.

בנייה הון (Kapitalbau) היא יותר משיפוץ בלבד; לפעמים היא מכונה "שיפוץ מלא" או בנייה מחדש מלאה. עם זאת, בעזרת תכנון נכון, טכנולוגיות מודרניות יכולות להפוך בית ישן לבית חסכוני באנרגיה: החלפה מלאה של החזית, התקנת פאנלים סולאריים ובידוד הרצפות.

ניואנסים מיוחדים לבתי כפר:

שיפוצים והרחבות גדולים. מבנים רבים עשויים לדרוש תוספת עליית גג או מוסך; במקרים כאלה, החלטות תכנון דורשות אישור מרשויות הדיור המקומיות (במיוחד אם הנכס בבעלות פרטית, לא בבעלות עירונית).

דרישות תברואה ותשתיות. באזורי קוטג', ייתכן שלא תהיה מערכת ביוב מרכזית (בור ספיגה), לכן יש לקחת בחשבון את התשתיות המקומיות בעת תכנון שיפוצים.

מימון. שיפוץ בתים גדולים עולה בדרך כלל מאות אלפי שקלים. רבים מממנים פרויקטים כאלה באמצעות משכנתאות המובטחות בנדל"ן. סובסידיות לחיסכון באנרגיה מסייעות בהפחתת עלויות.

דוגמה לשלבי שיפוץ בית:

*תלוי באזור וברמת גימור.

כפי שאתם רואים, שיפוץ גדול של בית פרטי הוא פרויקט יקר בקנה מידה גדול. עם זאת, ההשקעה מוחזרת במלואה עם עבודה איכותית: הבית הופך לחסכוני באנרגיה ונוח, קל להשכירו או להימכר ברווחיות.

בנוסף, בעלים נוטים לקחת הלוואות לשיפוצים, שכן הריביות יורדות כעת, מה שהופך השקעות כאלה למשתלמות יותר.

וינה היא מטרופולין גדול עם רשת עצומה של כבישים, חשמליות ומדרכות. תשתית הרחובות והכבישים של העיר מתעדכנת באופן קבוע:

תיקוני רחובות גדולים. זה כולל הסרת ריצוף אספלט או אבני ריצוף ישנות, חיזוק הבסיס והנחת שכבות חדשות של אספלט או אבני ריצוף. בדרך כלל, העירייה מתקנת רחוב לחלוטין כל 20-30 שנה.

פרמטרי הפרויקט יכולים להשתנות: עבור שדרות עם חשמליות (למשל, Hauptstraße, Ring), מתבצעות גם החלפות מסילות מלאות. פרויקטים גדולים יותר (גשרים, מעברים עיליים) יכולים לעלות עשרות מיליוני יורו.

מדרכות ושבילי אופניים. בשנים האחרונות, וינה מרחיבה באופן פעיל את רשת שבילי האופניים שלה ומשפרת את אזורי הולכי הרגל. פרויקטים אלה כוללים החלפת מדרכות וריצוף, והוספת מערכות ניקוז.

לדוגמה, פרויקט " Raus aus dem Asphalt " כולל הצללת כיכרות ישנות בירוק – גם זה חלק משיפוץ רחובות (ראו יוזמות לשיפור העיר).

שיפוץ חשמליות ורכבת תחתית. כפי שצוין, Wien er Linien מבצעת עשרות פרויקטים קטנים וגדולים מדי שנה: בשנת 2025 הם מתכננים להחליף כ-11 ק"מ של מסילות ו-45 מתגים.

כל פרויקט בנייה כזה משפיע על התנועה, כאשר סגירת כבישים ועיקופים מתרחשים במהלך העבודה. תושבים יכולים לעקוב אחר מצב התנועה הנוכחי דרך אתרי אינטרנט ואפליקציות עירוניות (כגון ARBÖ או VerkehrsInfo ).

לוחות הזמנים והעלויות של בניית כבישים בווינה מנוטרים באמצעות חוזים ציבוריים ומכרזים. כל השלבים, החל מתכנון ועד לקבלה, מוסדרים על ידי משטרת התנועה (MA 37) ואיגוד עובדי הכבישים MA 28.

פרויקטים ממומנים מתקציב העיר ולעתים קרובות בחלקם מקרנות פדרליות ואירופאיות (לדוגמה, עבור קירות הגנה מפני רעש או פרויקטים אקולוגיים).

מדוע תיקוני כבישים נחוצים: הדבר החשוב ביותר הוא בטיחות וקיימות בתחבורה. ריצוף חדש מפחית תאונות ומאריך את תוחלת החיים של רחובות. לדוגמה, Wien er Linien הצליח לשפר את דייקנות החשמלית לאחר החלפת מסילות ישנות (ההשקעה אושרה בשנת 2024 והחזירה את עצמה עם אמינות שירות משופרת).

העיר שואפת גם לקיימות: עבודה להרחבת רשתות אופניים ושתילת צמחייה קשורה ליעדי אקלים (פחות אספלט פירושו קיצים קרירים יותר).

באופן כללי, עבודות כביש בווינה הן תהליך מתמשך, המתוכנן למחזור שנתי: בקיץ, עבודות האספלט הן הפעילות ביותר (מזג האוויר נוח), ובחורף מתבצעים פרויקטים פנימיים בעיר.

כדי להבין את האפשרויות העומדות לרשות בעלי נכסים בווינה, חשוב לשקול את מגוון השירותים הזמינים. כאן תמצאו אפשרויות כמעט לכל צורך.

שוק השיפוצים של וינה מציע מגוון רחב של שירותים, החל מתיקונים קלים ועד שיפוצים מלאים ונגיעות אחרונות. סוגי העבודות והשירותים העיקריים כוללים:

• שיפוצים כלליים. צביעה (צביעה, שטיחי קיר), ריצוף (פרקט, למינציה, פליז), טיח וקירות גבס, בניית קירות חדשים.
• אינסטלציה (מתקין). התקנה ושיפוץ של גופי אינסטלציה - החלפת צנרת, התקנת אמבטיות ומקלחונים, אסלות, כיורים ומתקני חימום.
• התקנה חשמלית. הזזה או הוספה של שקעים, מתגים, תאורה, התקנת לוחות חלוקה, חיבור מכשירי חשמל ביתיים.
• חימום ואוורור (Heating/Luftung). התקנה ותיקון של דוודים, רדיאטורים וחימום תת רצפתי; התקנות משאבות חום או קולטי שמש מודרניים.
• נגרות וייצור ארונות (Tischlerei/Schreiner). אנו מייצרים דלתות, ארונות מובנים, מטבחים בהתאמה אישית, גרמי מדרגות וריצוף פרקט.
• שירותים מיוחדים. איטום חזיתות, בידוד אקוסטי, התקנת מערכות בית חכם, גינון מרפסות (grünanlage) ועוד.
• עבודות גימור (Innenausbau). גימור פנים דקורטיבי - ריצוף פסיפס, קישוטי קירות אמנותיים, טיח איכותי נדיר (למשל, שיש בעל טקסטורה).

כמעט כל חברת שיפוצים בווינה מציעה שירותים אלה באופן עצמאי או באמצעות קבלני משנה. עבור שיפוצי דירות גדולים, הקבלן הראשי לרוב מרכיב צוות פועלים ומפקח על כל השלבים.

שירותי שיפוץ נכסים למגורים ולמסחר ראויים לאזכור מיוחד לחברות גדולות יש מחלקות המוקדשות ללקוחות עסקיים, החל ממשרדים ועד מסעדות.

הם מעצבים מחדש משרדים; החוק השוויצרי דורש לעתים קרובות התאמות במקום העבודה (לדוגמה, מחסומים ומעליות לאנשים עם מוגבלויות). בווינה, שיפוצים של בתי קפה ובוטיקים - עיצוב פנים מעוצבים - פופולריים.

השוק מציע גם שירותים מיוחדים נוספים:

• התקנת חלונות ודלתות. לרוב מתבצעת על בסיס "מוכן לעבודה", כולל לקיחת מידות ובחירת זכוכית.
• אבטחה. התקנת מערכות מעקב וידאו, אזעקות ודלתות כספות.
• שירותי ניקיון. לאחר שיפוצים, חברות רבות מציעות שירותי ניקיון אתרים.
• שירותי הובלה. הובלת חומרי בניין וציוד הריסה זמינה להשכרה.

לפיכך, שיפוץ בווינה כיום הוא תהליך מורכב הדורש השתתפות של מומחים וחברות רבות. היתרונות העיקריים הם איכות ואחריות: באוסטריה, הקבלן והביטוח שלו אחראים לכל עבודה גדולה.

מציאת חברת בנייה או קבלן אמין היא משימה חשובה עבור בעל בית. כפי שצוין קודם לכן, עדיף להתמקד בניסיון ובמוניטין. דירוגים רשמיים הם מעטים, אך ישנם מספר קווים מנחים:

חברות מובילות. קבלני הבנייה הגדולים ביותר בווינה הם PORR Bau, Strabag (חברת החזקה בינלאומית עם חטיבה באוסטריה), König & Heinrich, Wien erberger (בעיקר בונה לבנים, אך גם עם חטיבות בנייה), ומספר חברות קטנות יותר (כגון LeBe Bau, Obenauf ו-Rudolf Hödl).

לרוב הם עובדים עם פרויקטים גדולים (בנייני קומות, משרדים), אך חלקם עובדים גם עם שיפוצים יוקרתיים.

חברות מתמחות. חלק מהחברות מתמקדות במיוחד בשיפוצים גדולים של מבנים ישנים - לדוגמה, Wohnfonds Wien משתפת פעולה עם קבלנים מהימנים לפרויקטים חברתיים.

ישנן גם חברות משפחתיות מקומיות רבות (עם השם "Baugeschäft") בעלות היסטוריה ארוכה וידע ספציפי בשוק הווינאי.

מהפרקטיקה, ניתן להמליץ ​​על הצעדים הבאים:

בדקו רישיונות וחברות באיגודים מקצועיים. כל חברות הבנייה והחברות הגדולות חייבות להיות רשומות בלשכת המסחר והתעשייה (Wirtschaftskammer) ולהחזיק ברישיון לפעילותן הספציפית. סימן נוסף לאיכות הוא חברות באיגוד אומני הבנייה ( Baumeisterinnung

השתמשו בערוצים מהימנים. לדוגמה, Wirtschaftskammer Wien מנהלת רשימות של חברות בנייה רשומות. אתרי אינטרנט וספריות מקצועיות (קשה למצוא תחרות במדריכים עצמאיים; לדוגמה, חברות פעילות רשומות בדרך כלל בפורטל הרשמי zurzbauen.at)

קראו ביקורות ושאלו שאלות. בפורומים בשפה הגרמנית, כמו Houzz אנשים מפרסמים דוגמאות לשיפוצים שלהם. המלצות מפה לאוזן הן משאב יקר ערך. לדוגמה, תושבים ממליצים על קבלנים שמגיבים במהירות להערות ועומדים בלוחות זמנים.

בדקו את תיק העבודות שלהם. ביקור בפרויקטים שהושלמו על ידי הקבלן (בהסכמתו) ייתן לכם מושג טוב יותר על האיכות. חלק מהחברות מפיקות דוחות וידאו של עבודתן.

השוו הערכות. הזמינו 2-3 הערכות בלתי תלויות. אם הפערים משמעותיים, בררו את הסיבה. לפעמים קבלן זול יותר חוסך בחומרים או בלוחות זמנים. עדיף שכמה חברות קשורות (אפוקסי, ריצוף, צבעי) יעבדו יחד בצורה מתואמת.

החוזה מכסה סיכונים. יש לכלול תנאים ברורים בחוזה: לוח זמנים לתשלומים עבור אבני דרך בפרויקט, קנסות על איחור בלוחות זמנים וסעיף אחריות (באוסטריה, עבודות הבנייה מובטחות עד שלוש שנים, עם בדיקה לאחר שנה).

שיקולים מקומיים. שיפוצים רבים בבנייני דירות דורשים היתר בנייה (Hausverwaltung) ואישור מהרשויות הרלוונטיות (לדוגמה, בעת שינוי חזית, נדרשת "Begutachtung חיובית"). קבלן בעל מוניטין יסייע לכם להשלים את כל הניירת הדרושה.

וינה אינה מקבלת בברכה "עובדים אורחים" בלתי חוקיים: רוב בעלי הדירות והבתים בעלי המוניטין דורשים רישום רשמי. יתר על כן, פרויקטים בבניינים ישנים דורשים לעתים קרובות התייעצות עם אדריכלים ותכנון אזורי (למשל, כדי למנוע נזק לחזית ההיסטורית).

תעודות איכות הן קריטיות : חשמלאי צריך להיות בעל תעודת אלקטרומג'יסטר, מתקין גז צריך להיות בעל תעודת Installateurbefähigung, וקבלנים צריכים להיות בעלי תעודת Baumeisterprüfung או Gewerbeschein. ודאו שהקבלן מכיר את התקנות המקומיות (רשויות העיר MA37 דורשות עמידה קפדנית).

ההמלצה העיקרית: אל תרדפו אחר המחיר הנמוך ביותר, אלא חפשו איזון בין מחיר, לוחות זמנים ואמינות הקבלן.

באופן כללי, חברה מקצועית יקרה יותר אך אמינה יותר. קבלנים פרטיים מקומיים בדרך כלל גובים פחות אך אינם מציעים ערבויות. ייתכן שהם יביאו "חלונות עץ" "לפי העין", בעוד שחברות גדולות יותר עובדות עם ספקים מהימנים (דלתות אירו, צינורות מוסמכים).

כשאני ממליץ ללקוחות לשכור חברות בנייה מקצועיות בווינה, אני מסביר שזה מבטיח שהשיפוץ יעמוד בכל הסטנדרטים. לדוגמה, רק חשמלאי מורשה יודע כיצד להתקין חיווט בבטחה בבית ישן.

לבסוף, חברות מומלצות: למרות שאין דירוגים "רשמיים" מבוססים, הניסיון מראה שמקובל לסמוך על חברות בעלות מוניטין טוב. אלו כוללות:

• PORR Bau GmbH היא אחת המובילות בשוק הבנייה האוסטרי (פרויקטים החל מתשתיות ועד אזורי מגורים).
• König & Heinrich היא חברה וינאית גדולה הבונה ומשפצת בתים, משרדים, ובעלת ניסיון בבנייה של דירות מרובות.
• Wohnfonds Wien (המממן פרויקטים באמצעות רכש) אינו קבלן בעצמו, אלא עובד בשיתוף פעולה הדוק עם חברות בעלות מוניטין כדי למודרניזציה של מעונות וינה.

לתיקונים קלים, ניתן לפנות לאומנים וינאים ידועים: לדוגמה, החברות "Allround Handwerker Wien" (כל סוגי העבודות) או "Malermeister Wien" (עבודות צביעה) - הן מספקות לעתים קרובות אחריות לעבודה של עד 3 שנים.

עלויות שיפוץ באוסטריה הן תמיד דאגה עבור אלו המתכננים פרויקטים. בעוד שהן גבוהות יותר בווינה מאשר במדינות שכנות, איכות השירותים באופן מסורתי גבוהה מאוד.

עלות התיקונים בווינה תלויה בגורמים רבים:

היקף ומורכבות העבודה. ככל ששטח העבודה גדול יותר ויותר שלבים (פירוק, שיפוץ, עבודות שירות), כך היא יקרה יותר. תיקון "נורה חמה" בחדר זול בהרבה משיפוץ הדירה כולה.

איכות החומר. המחירים משתנים בהתאם למותג ולסוג החומרים. לדוגמה, אריחי קרמיקה זולים עולים 15-30 אירו/מ"ר, בעוד שאריחי מעצבים עולים 60-100 אירו/מ"ר. פרקט אלון אוסטרי קלאסי יכול לעלות 80-150 אירו/מ"ר. ככל שהחומרים יקרים יותר (חלונות, רדיאטורים, אינסטלציה), כך ההערכה הסופית גבוהה יותר.

מיקום הנכס. עבודות באזורים מרכזיים ( Innere Stadt , Josefstadt ) עשויות להיות יקרות יותר עקב הסיכון המוגבר לנזק למרכז ההיסטורי, דרישות חיצוניות ודרישות היתר. בפרברים או בפאתי הנכס ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich), המחירים עבור אותה עבודה נמוכים לרוב ב-10-20%.

בחירת קבלן. חברות גדולות גובות יותר בשל אמינותן ואחריותן, אך לעיתים גובות מחירים נמוכים יותר עבור חומרים (רכישות בכמויות גדולות). קבלנים פרטיים עשויים להציע מחירים נמוכים יותר עבור העבודה, אך ללא חוזה או אחריות רשמיים.

תנאי השוק הנוכחיים. עלויות הבנייה בשנת 2025 גבוהות יותר מאשר בשנים 2020–2021 עקב אינפלציה ועליית מחירי האנרגיה והחומרים. חומרי הבנייה באוסטריה עלו במחיר של 5–10% בשלוש השנים האחרונות. העלייה במחירי הפלדה והעץ בולטת במיוחד (עקב התנאים הכלכליים העולמיים).

בממוצע, עלויות העבודה עבור מומחים בווינה גבוהות יחסית: התעריף הממוצע לעובד מיומן (לא כולל חומרים) נע בין 30 ל-60 אירו לשעה (בהתאם למקצוע: חשמלאי יכול לגבות יותר מצביע). משמעות הדבר היא שהתקנת דלת אחת (שעתיים עבודה) עולה לפחות 100-150 אירו לשעה, לא כולל הדלת עצמה.

להלן מחירים אינדיקטיביים ממוצעים שיעזרו לכם להעריך כמה עשויה לעלות שיפוצים בווינה:

שיפוץ קוסמטי של דירה (30-50 מ"ר):

• צביעת קירות: 8–15 אירו/מ"ר (כולל צבע יסוד ושתי שכבות צבע).
• למינציה או פרקט: 30–50 אירו/מ"ר (חומר + התקנה).
• אריחים (מטבח/חדר אמבטיה): 25–40 אירו/מ"ר (ועוד רובה).

סה"כ: כ-5,000–10,000 אירו עבור השיפוץ כולו (עבודה בתוספת חומרים). דוגמה: צביעת שני חדרים והחלפת ריצוף בדירה קטנה – 6,000 אירו; טיח וטפטים – 3,000 אירו.

שיפוץ דירה גדול (80-100 מ"ר):

• חשמל: 100–150 אירו לנקודה (שקע/תאורה), ועוד 150–300 אירו עבור לוח חלוקה ואוטומציה.
• אינסטלציה: החלפת צנרת במגזר באורך 7-12 מטר – עד 3,000 אירו, התקנת אמבטיה/מקלחון חדשים – 1,500-3,000 אירו, אסלה – 500-1,000 אירו.
• מטבח: גוף וחזיתות – 3,000–8,000 אירו (בסגנון איקאה או בהזמנה משריינר).
• הריסה ועבודות נסתרות: כ-10–15 אלף אירו (עלויות עבור פסולת בניין, קבלנים לטווח קצר).

בסך הכל, שיפוץ מלא של דירה בגודל 100 מ"ר ברמת ביניים יכול לעלות 80,000–120,000 אירו. זה כולל עבודה, חומרים וריהוט. הכללת פרויקט העיצוב יכולה להוסיף עוד 2,000–5,000 אירו.

שיפוץ יסודי של בית פרטי (150-200 מ"ר). העלויות משתנות בהתאם להיקף השיפוץ, אך בדרך כלל נעות בין 150,000 ל-300,000 אירו (במהלך השלמת הפרויקט). לדוגמה, שיפוץ יסודי של בית בגודל 150 מ"ר, הכולל החלפת גג, בידוד חזית והחלפה מלאה של מערכת החשמל, עולה לרוב כ-200,000-250,000 אירו. ללא אלמנטים "יוקרה" (פנלים מתקדמים, גימורים מעוצבים), העלות מתחילה ב-150,000 אירו.

תיקוני כבישים ורחובות:

• אספלט של 1 ק"מ של רחוב עירוני (דו-נתיבי עם חידוש מלא של הבסיס) - כ-1-2 מיליון אירו.
• הנחת מדרכה (1,000 מ"ר) – 50–100 אלף אירו (בהתאם לסוג הריצוף).
• החלפת פסי חשמלית (1 ק"מ) – כ-3-5 מיליון אירו (כולל הכנת יסודות ועבודות חשמל).
• תיקון קטע רחוב קטן (עד 100 מטר אורך) עולה עשרות אלפי יורו.

נתונים אלה הם קווים מנחים. מחיר הפרויקט הסופי עשוי להשתנות בכל המקרים. בעת חישוב ההערכה, חשוב לקבל פירוט מפורט מהקבלנים: הערכות נפרדות עבור עבודות גולמיות, גימור, עלויות פינוי פסולת ועמלות (לדוגמה, עבור עבודות קטנות, משפצים שומרים לעתים קרובות את החומרים הנותרים לעצמם).

עבור משקיעים, שיפוצים אינם רק עניין של נוחות, אלא גם עניין של כסף. שיפוצים המבוצעים כראוי יכולים להעלות משמעותית את ערך הנכס ולהאיץ את פוטנציאל ההשכרה שלו.

כשמדובר בהשקעה בנדל"ן בווינה , שיפוץ הוא אחד הגורמים המרכזיים: הוא משפיע על מחיר המכירה, מהירות השכירות ותעריפי השכירות. הנה הסיבה:

עליית ערכי הנכסים. לאחר שיפוץ איכותי, מחירי הבתים בדרך כלל עולים באופן משמעותי.

מניסיוני, דירה משופצת בווינה (עם מטבח וחדר אמבטיה חדשים) יכולה להיות שווה 10-20% יותר מהמחיר המקורי. לדוגמה, על ידי השקעה של 20,000 אירו בשיפוץ גדול, הבעלים יכול להגדיל את ערך השוק של הדירה ב-30-40,000 אירו.

הגברת האטרקטיביות של השכירות. שוכרים צעירים ומשפחות מוכנים לשלם יותר עבור דיור מודרני ללא טרדות כמו חשמל, חימום ואינסטלציה. דירות משופצות עם חלונות חסכוניים באנרגיה מושכות שוכרים לטווח ארוך.

באוסטריה, גם יעילות אנרגטית חשובה: דירות עם "דרכון ירוק" (Ecopassport) ניתן לשכור במחיר של 5-10% יותר.

החזר השקעה מואץ. אם המטרה היא שכירות, שיפוצים מפחיתים את זמן ההשבתה (הנכס עומד ריק פחות זמן בהמתנה לשוכר) ומגדילים את שכר הדירה החודשי. יתר על כן, שיפוצים מפחיתים את עלויות התפעול (חימום יעיל), דבר המועיל לבעל הנכס.

עמידה בדרישות הדיור. וינה מעדכנת באופן פעיל את חוקי הבנייה (לדוגמה, בידוד קירות חובה והתקנת מדי חשמל). משקיעים שמשפצים לפי התקנים החדשים נמנעים מהצורך בשיפוצים דחופים ומקבלים דיור "עם מקום לצמיחה".

לקוחות שואלים אותי לעתים קרובות: האם כדאי לקנות דירה "שצבועה טרייה" או כזו שעדיין צריך לעשות?

עבור אלו המתכננים מעבר לווינה ומחפשים דיור, שיפוץ הוא נושא חשוב:

תכננו מראש. אם אתם עוברים ממדינה אחרת, עדיף לשקול מראש האם תשפצו לאחר הרכישה או תשכרו. אני ממליץ לתזמן את המעבר לפחות חודש לפני שאתם מוכנים לעבור לדירה הסופית שלכם.

לדוגמה, אם אתם שוכרים דירה "בתהליך שיפוץ", סכמו עם המשכיר שתעברו לדירה שכבר משופצת בעוד X חודשים.

היבטים משפטיים. בניגוד לחלק ממדינות חבר העמים, באוסטריה, הסכמי שכירות נחתמים בדרך כלל ללא ריהוט ("unmöbliert"). בעלי בתים כמעט ולא משלמים עבור תיקונים; בחוזים ארוכי טווח, זוהי יותר אחריות השוכר (וסעיף בנוגע ל-"koenergie" - ביטוח תאונות שנתי - כלול לעתים קרובות בחוזה).

משכנתאות והלוואות. בעת רכישת דירה לשיפוץ, יש לזכור שהבנק ינפיק הלוואה המובטחת על ידי "הבית המוגמר".

לכן, רכישת דירת חדר עם קירות חשופים עשויה לדרוש מקדמה גדולה יותר או לאלץ אתכם להשתמש בהלוואת משכנתא לרכישה ולשיפוץ (באוסטריה, הבנקים מקלים למדי בתנאי ההלוואה לשיפוצים, לאור העלייה בעלות הדיור לאחר העבודה).

רבים מלקוחותיי שעוברים לווינה ציינו: "חשוב שתהיה חניה ולדעת בדיוק היכן וכיצד מאחסנים חומרי בניין - נתקלנו בכמה מקרים של ציוד שהתעכב עקב מחסור בחניה ליד הבניין."

יש לקחת בחשבון גם פרטים קטנים יומיומיים, כמו הפעלת המעלית במהלך מעבר דירה או דיירים בדירות אחרות.

השוק הווינאי מוסדר בקפדנות, אך עם הגישה הנכונה, ניתן להשלים שיפוצים במהירות: מניסיוני, תכנון נכון (תהליכים שלב אחר שלב, רכישת חומרים מראש) מאפשר השלמת דירה בגודל 50 מ"ר תוך 2-3 חודשים לאחר שיפוץ גדול.

המפתח הוא לעבוד עם מתאם פרויקטים מנוסה (זה יכול להיות אדריכל או מנהל קבלן). כך, כשתעברו לגור בו, יהיה לכם בית מוכן ונוח, לא בית "חצי משופץ".

לסיכום: שיפוץ בווינה הוא משימה מאתגרת, אך בהחלט ניתנת לביצוע. למרות העלות הגבוהה והסיבוכים הבירוקרטיים, כל מה שצריך זמין כאן: בעלי מלאכה מוסמכים, חומרים מודרניים ותמיכה ממשלתית.

תיקונים צריכים לרוב להתחיל ולסיים את השנה, תוך התחשבות בגורמים עונתיים (עבודות קוסמטיות פשוטות בחורף, ריצוף אספלט וקירוי בקיץ).

עצה לקוראים: גשו לשיפוצים מוכנים. בעת רכישה או שכירות של בית, בררו לגבי מצב הקירות, החלונות והתשתיות. הקצו לפחות 10-20% עבור "הוצאות בלתי צפויות" (עץ ישן או עובש צצים לעתים קרובות במהלך שיפוצים גדולים בבית).

כבר מההתחלה, בחרו קבלנים בעלי מוניטין (רצוי באמצעות המלצות ולא באופן מיידי) וחתמו על חוזה. במידת הצורך, נצלו סובסידיות - המדינה והעירייה מסייעות להפחית את עלויות יעילות האנרגיה.

כך, לא רק תבטיחו אמינות ונוחות, אלא גם תעשו השקעה רווחית בהון העתידי שלכם. וזכרו: שיפוצים הם השקעה באיכות החיים שלכם במדינה חדשה.