שכונות מגורים והשקעה בווינה: מדריך לשנת 2025 עם מחירים וטיפים

וינה היא יותר מסתם עיר; זוהי פסיפס של 23 מחוזות, כל אחד עולם בפני עצמו עם אווירה, היסטוריה והזדמנויות משלו:

• רובע 1 (מרכז העיר)
• הרובע השני (לאופולדשטאט)
• הרובע השלישי (לנדשטראסה)
• מחוז רביעי (ויידן)
• מחוז חמישי (מרגרטן)
• מחוז 6 (מריהילף)
• מחוז 7 (נויבאו)
• הרובע השמיני (יוזפשטאדט)
• הרובע התשיעי (אלסרגרונד)
• מחוז 10 (מועדף)
• מחוז 11 (סימרינג)
• מחוז 12 (מיידלינג)
• מחוז 13 (הייצינג)
• מחוז 14 (פנזינג)
• הרובע ה-15 (רודולפסהיים-פינפהאוס)
• מחוז 16 (אוטקרינג)
• מחוז 17 (הרנלס)
• מחוז 18 (וורינג)
• הרובע ה-19 (דבלינג)
• הרובע ה-20 (בריגיטנאו)
• מחוז 21 (פלורידסדורף)
• הרובע ה-22 (דונאוסטאדט)
• מחוז 23 (ליסינג)

כשהגעתי לכאן לראשונה לפני כמה שנים, חשבתי שהכל סובב סביב מרכז העיר: קתדרלות, ארמונות, בתי קפה. אבל מהר מאוד הבנתי שבחירת שכונה היא כמו בחירת אורח חיים.

בין אם אתם מתכננים מעבר דירה, משקיעים בנדל"ן או פשוט מנווטים בשוק, הבנת ה"עולמות" הללו תהיה הנכס הגדול ביותר שלכם.

דמיינו שאתם מחפשים דירה למשפחה שלכם. במרכז העיר, ברובע הראשון, תמצאו דירה משופצת יוקרתית עם נוף לקתדרלת סטפן הקדוש, אבל במחיר שיגרום לכם להתחשב בתקציב שלכם. אבל ברובע העשירי, בפאבוריטן, באותו מחיר, תקבלו בניין חדש ומרווח עם פארק בקרבת מקום - מושלם לילדים.

או שאתם משקיעים: ברובעים כמו השביעי (נויבאו), מחירי השכירות מזנקים בזכות היפסטרים ויוצרים, בעוד שבמחוז 19 (דבלינג) יש צמיחה יציבה בהון בקרב דיפלומטים וייננים.

עבור אלו שעוברים דירה, שכונות מגדירות את חיי היומיום: היכן לקנות מצרכים, לאן לקחת ילד לבית הספר, איך להימנע מפקקי תנועה. וינה היא עיר קומפקטית, אך רשת התחבורה (רכבת תחתית, חשמליות) הופכת חלק מהשכונות ל"מרכזיות" אפילו בפאתי העיר.

לדוגמה, הרובע ה-22, דונאושטאדט, עם שכונתו החדשה על הדנובה, הפך למגנט למשפחות צעירות - הוא שקט, ירוק, אך קרוב למטרו.

עבור משקיעים, שכונות הן אסטרטגיה. לפי סטטיסטיק אוסטריה , המחיר הממוצע למטר מרובע בווינה עלה ב-7% בשנת 2024, אך בשכונות "מתפתחות" כמו ה-15, עלייה זו הייתה 11%.

למה? בגלל שיפוצים, קווי מטרו חדשים וזרם של מהגרים. בשנת 2025 המגמה תימשך : המחיר הממוצע הוא כ-6,800 אירו/מ"ר, עם צמיחה של עד 8% באזורים יוקרתיים.

אם אתם חדשים בווינה, התחילו עם מפה של רובעי וינה - היא מראה כיצד העיר מחולקת למעגל הפנימי (1), חגורת גורטל (2-9) ולאזורים החיצוניים (10-23). ​​לכל רובע יש מספר ושם, וזה לא רק עניין אדמיניסטרטיבי: זה משפיע על מיסים, בתי ספר ואפילו על השכנים שלכם.

העצה שלי: אם אתם עוברים דירה, בואו לגלות - צאו לטייל, שבו בבית קפה.

עבור משקיעים, כדאי ללמוד נתוני שכירות כדי לראות היכן הביקוש עולה על ההיצע.

מאמר זה הוא המדריך שלכם. נתחיל בסקירה כללית של המערכת, ולאחר מכן נתעמק בכל מחוז בפירוט: אופיו, מחיריו ופוטנציאל ההשקעה שלו.

מערכת המחוזות של וינה היא כמו שכבות של בצל: מהליבה ההיסטורית ועד לפרברים המודרניים. העיר מחולקת ל-23 מחוזות (Bezirke), וזה לא מקרי.

קצת היסטוריה. הכל התחיל בשנת 1850, כאשר הקיסר פרנץ יוזף הרחיב את וינה כך שתכלול את הפרברים. בהתחלה, היה רק ​​הרובע הראשון - העיר הפנימית ( Innere Stadt ), מוקף חומות (כיום הרינגשטראסה).

לאחר מכן הם הוסיפו את הרובעים לאורך הגירטל – חגורת כבישים מהירים שבה הרובעים 2–9 יוצרים "עיר פנימית" עם אדריכלות בסגנון גרונדרצייט: תקרות גבוהות, טיח, הופס (חצרות פנימיות).

המחוזות החיצוניים (10–23) הם כפרים לשעבר שסופחו בין השנים 1890 ו-1938, עם שילוב של בתי פאנל, בניינים חדשים וירק.

מבנה אדמיניסטרטיבי. כל מחוז הוא כמו עיר קטנה: שופט משלו, בתי ספר ומשטרה. המספרים מתפתחים בספירלה מהמרכז: ראשון בלב, שני בצפון, וכן הלאה עד 23 בדרום. זה נוח: כתובת כמו " Wien 1090" מזהה אותו מיד כרובע ה-9.

תחבורה. זוהי לדעתי הנקודה החזקה של וינה. הרכבת התחתית מכסה כמעט הכל, וה-S-Bahn מחברת את הפרברים. לפי Wien er Linien , 70% מתושבי וינה משתמשים בתחבורה ציבורית מדי יום. עם זאת, ישנם הבדלים מקומיים: במרכז (1-9), הכל ברגל, בעוד שבאזורים החיצוניים, יש יותר מכוניות וחניה של "חנה וסע".

האדריכלות משתנה במידה ניכרת: ברובע הראשון, סגנונות בארוק וגותיקה, אתרי מורשת של אונסק"ו. בגירטל, אר נובו ויוגנדסטיל נוכחים, כמו ברובעים הרביעי והשביעי. העיצוב החיצוני נע בין בתי הטרומי הסוציאליסטיים משנות ה-60 ברובע העשירי ועד לבניינים החדשים והידידותיים לסביבה ברובע ה-22 (Seestadt Aspern).

מחירי הנדל"ן תלויים בגורמים רבים: השכונה היא הגורם העיקרי, אבל גם התשתיות (המטרו מוסיף 10-15% למחיר), קומה (קומות עליונות יקרות יותר ב-5%), מצב (בניינים משופצים לעומת בניינים ישנים יותר), חניה (מוסך +20%), ומעמד של בניין לשימור (הגבלות על שיפוצים, אבל יוקרה).

לפי Immopreise.at , המחיר הממוצע בווינה היה 6,800 אירו/מ"ר בשנת 2025, אך הטווח עצום: מ-3,600 אירו בווינה ועד 27,000 אירו בווינה. חשוב למשקיעים: מס נדל"ן של 1-3% מערך הנכס הקדסטרלי, בתוספת תקנה Maklerprovision (3% + מע"מ).

אני זוכר איך המחירים ירדו ב-2% בשנת 2023 בגלל שיעורי הריבית, אבל התאוששו ב-7% בשנת 2025. מחוזות שעוברים טרנספורמציה, כמו ה-15 וה-22, רואים את הצמיחה הגדולה ביותר.

כדי לבחור, קחו בחשבון:

• למגורים – בתי ספר (גימנסיאן ב-18–19), פארקים (פרטר ב-2).
• להשקעות – תשואה (3–5% במרכז, 5–7% בפריפריה).

וינה היא שוק יציב: שיעור הדירות הפנויות להשכרה נמוך מ-2%. עם זאת, ישנם ניואנסים: ברובעים רב-תרבותיים, כמו אלה ברובע ה-10, שכר הדירה נמוך יותר, אך הביקוש מצד מהגרים גבוה.

כעת נעבור לעיקר: ניתוח מפורט של כל מחוז. לנוחיותכם, הנה טבלת השוואת מחירים לפי קבוצת מחוזות:

זהו לב ליבה של וינה. כאן, כל בניין הוא אנדרטה, וכל פינה טומנת בחובה היסטוריה. קתדרלת סטפן הקדוש, ארמון הופבורג ובית האופרה נמצאים כולם במרחק הליכה. אווירה של יוקרה, המולת תיירות ואירועים תרבותיים.

אני זוכר היטב שהראיתי כאן דירה ללקוח משקיע. היא הייתה בגודל 80 מ"ר, משופצת, עם עיצוב פנים מעוצב ונוף לקתדרלה. המחיר היה 2.2 מיליון יורו. עבורו, זה לא היה בית מגורים, אלא פרויקט עסקי: להשכיר לתיירים ודיפלומטים. הוא חישב את תקופת ההחזר לחמש שנים - והיה מרוצה.

אבל האזור לא מתאים לכולם. כן, הוא יוקרתי, מתקיים בו תוכנית תרבותית בכל ערב, ומסעדות ברמה עולמית. אבל יש גם חסרון: המוני תיירים במהלך היום, תקנות שיפוץ מחמירות (כמעט כל בניין מאובטח), וחנויות יקרות אפילו לקניות הבסיסיות ביותר. וחניה היא משימה אחרת לגמרי.

נדל"ן. בשנת 2025, המחירים כאן הגיעו לשיאים חדשים: מינימום - כ-10,000 אירו/מ"ר (אם יתמזל מזלכם למצוא בניין ישן יותר), ממוצע - 27,000 אירו/מ"ר, ושיפוצים יוקרתיים מגיעים ל-30,000+ אירו/מ"ר.

מתאים ל: מי שמעריך מעמד ומרכז תרבותי של אירופה. עבור משקיעים, זהו "נכס זהב": התשואה נמוכה (2-3%), אך צמיחת ההון גבוהה באופן עקבי.

אם הרובע הראשון עוסק בהיסטוריה וביוקרה, אז לאופולדשטאדט עוסקת באיזון בין העיר לטבע. כאן תמצאו את פראטר העצום עם הטיילות, האטרקציות והפסטיבלים שלו. בנוסף, יש את אי הדנובה, שם הווינאים יוצאים לריצה, רכיבה על אופניים ועושים פיקניקים ליד המים.

גרתי כאן שנה ועדיין זוכר את ריצות הבוקר שלי בפראטר. זו הייתה הישועה שלי אחרי ימי עבודה עמוסים: השקט, האוויר הצח והתחושה שאני כבר לא במרכז העיר אלא איפשהו בפארק כפרי.

השכונה מגוונת להפליא, החל מבנייני גרונדרצייט בעלי תקרות גבוהות ועד מתחמי דירות מודרניים על קו המים. יש גם רובע יהודי עתיק, פופולרי בקרב סטודנטים ויוצרים. בינתיים, פיתוחים חדשים ברובע וירטל צווי נראים כמו העתיד - בתי עץ ידידותיים לסביבה, חצרות ללא מכוניות ושפע של צמחייה ירוקה.

נדל"ן. מחיר המינימום הוא כ-6,000 אירו/מ"ר (בתים ישנים יותר בפאתי העיר), הממוצע הוא 9,000 אירו/מ"ר, ופיתוחים חדשים לאורך הדנובה יכולים להגיע ל-11,000 אירו/מ"ר. בשנת 2025, צמיחת המחירים כאן תהיה מעל הממוצע - 8-9% בשנה, בעיקר עקב הגירה ופיתוח תשתיות.

מתאים ל: משפחות צעירות, סטודנטים ואנשים פעילים המחפשים צמחייה וגישה נוחה למרכז העיר. משקיעים יעריכו את תשואת השכירות הטובה (4-5%), במיוחד בבניינים חדשים.

לנדשטראסה הוא רובע דיפלומטי ושליו, ביתם של שגרירויות, הבלוודר ההיסטורי עם הגנים שלו, בנייני משרדים ואזורי מגורים נעימים.

אחד הלקוחות שלי קנה כאן דירת שני חדרי שינה תמורת 550,000 אירו ומשכיר אותה לגולים ודיפלומטים. האזור אמין מבחינה זו: השוכרים בעלי יכולת פירעון והביקוש יציב.

מה שנחמד במגורים כאן הוא האווירה המאוזנת: תחנת המטרו U3 נמצאת בקרבת מקום, יחד עם שווקים כמו רוכוסמרקט ופארקים לטיולים. מצד שני, התנועה ברחובות הראשיים יכולה להיות מעצבנת, ויש פחות חנויות לצרכים יומיומיים מאשר באזורים מגורים יותר.

האדריכלות נעימה לעין: ניתן למצוא גם בנייני גרונדרצייט, אר נובו ומתחמים מודרניים. בערבים שקט יותר מאשר ברחוב 7 ההיפסטרי או במרכזי התיירות, ורבים מעריכים זאת.

נדל"ן. בשנת 2025, המחירים יישארו על 6,500–10,500 אירו/מ"ר, עם ממוצע של כ-8,500 אירו. הצמיחה מתונה - 7–8% לשנה - אך תשואות השכירות יציבות סביב 4%.

למי זה מיועד: לאלו המחפשים איזון בין יוקרה לנוחות. למשקיעים, זוהי אפשרות טובה להשכרה לדיפלומטים או לתושבים זרים. משפחות יעריכו את הצמחייה והאבטחה, אך שימו לב לתנועה ולמחירים מעל הממוצע.

ויידן הוא רובע של ניגודים. מצד אחד, הוא בורגני: בקרבת מקום נמצאים הבלוודר, חזיתות ארט נובו יפהפיות ואחוזות משוחזרות. מצד שני, יש את האווירה הסטודנטיאלית והיצירתית של קרלספלאץ, עם קונצרטי רחוב, בתי קפה ושווקים.

אני מגיע לכאן לעתים קרובות לנאשמרקט. זה מקום מיוחד: דוכני פירות וירקות, תבלינים מזרחיים, מעדנים אוסטריים. כאן תוכלו לפגוש מרצים וסטודנטים באוניברסיטה, פרילנסרים עם מחשבים ניידים ומשפחות עם ילדים - הכל במקום אחד.

מגורים בויידן נוחים אם אתם מעריכים את מרכז העיר (הוא נמצא במרחק דקות ספורות בלבד) אך עדיין רוצים קצת יותר שקט ושלווה מאשר ברובע הראשון. עם זאת, עם ילדים, עדיף לחפש שכונות שקטות יותר הרחק מקארלספלאץ, שכן בערבים היא נהיית רועשת ותוססת.

נדל"ן. המחירים נותרים גבוהים: החל מ-7,000 אירו/מ"ר עבור נכסים ישנים יותר, עם ממוצע של כ-10,200 אירו/מ"ר, ושיפוצים יוקרתיים ליד המטרו מגיעים עד 12,000 אירו/מ"ר. הביקוש להשכרה חזק מאוד כאן: התשואות נעות סביב 5%, והמחירים עולים עד 10% בשנה.

מתאים ל: אנשים פעילים ויצירתיים: סטודנטים, משפחות צעירות, ואלו המעריכים אווירה ונגישות תחבורתית. למשקיעים, הנכס מציע הזדמנויות השכרה מצוינות הודות לקמפוס האוניברסיטה ולקרבה למרכז העיר.

מרגרטן היא אחת השכונות התוססות והצבעוניות ביותר בווינה. היא משלבת דיור ציבורי, בניינים חדשים ומודרניים והופים (חוות) ישנים שמשופצים בהדרגה. האווירה בה מקצועית ורב-תרבותית, אבל זה בדיוק מה שהופך אותה לכל כך מעניינת.

הראיתי כאן דירה למשפחה מאוקראינה: 60 מ"ר תמורת 350,000 אירו, קרוב לבית ספר ולפארק. הם נמשכו למחירים נוחים יותר מאשר ברובע הרביעי או השישי הסמוכים, ומרכז העיר נמצא במרחק של 10 דקות נסיעה. כן, זה רועש, כן, יש פחות שטחים ירוקים, אבל מבחינת תקציב ונוחות, זו אופציה טובה.

השכונה משתנה בהדרגה. בתי קפה וחנויות חדשים נפתחים ברחובות, השווקים הופכים מודרניים יותר, והרב-תרבותיות שלה מעניקה לה טעם ייחודי. כאן תוכלו למצוא חנויות טורקיות, ערביות ומזרח אירופאיות - זה מרגיש כאילו אתם חיים בכמה מדינות בו זמנית.

נדל"ן. המחיר הממוצע הוא כ-7,000 אירו/מ"ר. המחירים נעים בין 5,000 אירו/מ"ר ל-9,000 אירו/מ"ר בפרויקטים משופצים. עד 2025, הצמיחה צפויה להיות כ-11% עקב שיפורים ושיפוצים. התשואות הן 6%, מעל הממוצע העירוני.

מתאים ל: אלו המחפשים דיור בר השגה קרוב למרכז העיר. למשקיעים, אזור זה מציע פוטנציאל צמיחה.

מריהילף היא כולה קניות ודינמיות. הרחוב הראשי של הרובע הוא Mariahilfאר שטראסה, רחוב הקניות הגדול ביותר של וינה. הוא תמיד שוקק חנויות, בוטיקים, בתי קפה, ותיירים ומקומיים כאחד מגיעים לקנות.

אני אוהב לטייל כאן בערבים: אחרי העבודה, אפשר לעצור במסעדה קטנה, לשתות קפה, או סתם להסתכל בחלון הראווה. אבל אני לא ממליץ לגור ממש ברחוב Mariahilfאר שטראסה - זה רועש מדי. עם זאת, אפשר למצוא דירות נעימות ברחובות הצדדיים השקטים הסמוכים.

האזור פופולרי בקרב צעירים ואלו שנהנים מאורח חיים פעיל יותר. רווקים וזוגות ללא ילדים מרגישים כאן בבית: התחבורה מצוינת, בתי קפה וברים נמצאים בכל פינה, ומרכז העיר נמצא במרחק יריקה משם. עם זאת, משפחות עם ילדים מוצאות אותו לעתים קרובות צפוף ורועש מדי.

נדל"ן. בשנת 2025, המחירים צפויים לנוע בין 6,500 ל-11,000 אירו למ"ר, עם ממוצע של כ-9,000 אירו למ"ר. האזור אטרקטיבי במיוחד למשקיעים להשכרות לטווח קצר, עם תשואה של 5%. תיירים ואנשי עסקים תמיד מחפשים מקומות לינה ליד Mariahilf אר שטראסה.

מתאים ל: אלו שרוצים להיות "בעובי העניינים". עבור משקיעים, זהו אחד המקומות הטובים ביותר ל-Airbnb או להשכרות לטווח קצר.

נויבאו היא שכונה לאוהבי יצירתיות וחופש. היא ביתו של רובע המוזיאונים , אחד ממרחבי התרבות הגדולים באירופה. בסופי שבוע, סטודנטים יושבים כאן עם מחשבים ניידים, אמנים מארחים תערוכות, ובתי קפה טבעוניים מלאים בפרילנסרים.

אני מגיע לכאן לעתים קרובות לקבל השראה: לשתות קפה בבית הקפה הקטן ברחוב לרכנפלדר, להיכנס לגלריה, או פשוט לשבת בביתן שקט. לנויבאו יש קצב ייחודי משלו: יצירתיות ועסקים במהלך היום, וברים, קונצרטים ומפגשים עם חברים בערב.

האזור מושך את מי שמעריך את האווירה ומוכן לסבול רעש והמונים. הדירות כאן לרוב קטנות, אך כוללות תקרות גבוהות ושיפוצים מעוצבים. חניה היא כמעט מיתוס, כך שאופניים או מטרו הופכים לחברים הכי טובים שלכם.

נדל"ן. מחיר המינימום הוא 7,000 אירו/מ"ר, הממוצע הוא כ-10,000 אירו/מ"ר, והלופטים המובילים עולים 12,000 אירו/מ"ר. ביקוש גבוה לדירות להשכרה: התשואה עומדת על כ-4.5%, וצמיחת המחירים בשנת 2025 צפויה להיות 9%.

מתאים ל: אנשי מקצוע צעירים, אנשי IT, אמנים - אלו המעוניינים להיות במרכז חיי התרבות. למשקיעים, נכס זה מציע הזדמנות השכרה מצוינת.

יוזפשטאדט היא הרובע הקטן ביותר בווינה, אך יש בה הרבה קסם. היא כמו כפר בתוך הבירה: רחובות שקטים, כיכרות נעימות, תיאטראות ובתי קפה אלגנטיים. כמעט ואין כאן תיירים, אבל יש בה הרבה מקומיים שמעריכים את השלווה והתחכום.

אני אוהב לטייל כאן בסתיו: חנויות ספרים קטנות, פוסטרים של תיאטרון, ריח הקפה מבתי קפה ישנים. האווירה מזכירה את "וינה הישנה", אבל בלי היומרה המיותרת.

מגורים ביוזפשטאדט נוחים למי שעובד במרכז העיר אך רוצה אורח חיים רגוע יותר. הדירות כאן מרווחות, עם עיצוב פנים קלאסי, אך שיפוצים יקרים. כמעט ואין בניינים חדשים, כך שההיצע מוגבל, והמחירים נשארים גבוהים באופן עקבי.

נדל"ן. מחיר המינימום הוא 6,500 אירו/מ"ר, הממוצע הוא 9,000 אירו/מ"ר והמקסימום הוא 11,000 אירו/מ"ר. תשואות השכירות הן כ-4%, אך היתרון העיקרי הוא יציבות: הביקוש קבוע.

מתאים ל: אינטלקטואלים, משפחות, ואלו המעריכים שלווה ויוקרה. משקיעים - השכרה לטווח ארוך עם סיכונים נמוכים.

אלסרגונד הוא רובע סטודנטיאלי ורפואה. הוא ביתם של בית החולים הגדול ביותר באוסטריה (AKH), ​​אוניברסיטת וינה, ומספר רב של קמפוסים ומרכזי מחקר. האווירה כאן פרקטית מאוד: החיים כאן סובבים סביב מדע, רפואה וחינוך.

כשהגעתי לראשונה לשכונה הזו, הופתעתי ממספר הצעירים ברחובות. בתי הקפה היו מלאים בסטודנטים, הספריות היו תמיד עמוסות, ובפארק ליכטנשטיין אפשר היה לפגוש פרופסורים וסטודנטים שדנים בפרויקטים.

אלסרגונד היא מקום נהדר למגורים עבור אלו שעובדים או לומדים כאן: הנסיעה מהבית לאוניברסיטה אורכת דקות ספורות. משפחות עלולות למצוא את האזור מהיר ורועש מדי. עם זאת, התשתית מצוינת: המטרו, החשמליות, השווקים והפארקים כולם נמצאים בקרבת מקום.

נדל"ן. מחיר המינימום הוא 6,000 אירו/מ"ר, הממוצע הוא 8,500 אירו/מ"ר, והמקסימום הוא 10,500 אירו/מ"ר. עבור משקיעים, זהו מכרה זהב אמיתי: התשואות נעות סביב 5%, והביקוש להשכרה יציב הודות לסטודנטים ורופאים.

מתאים ל: סטודנטים, אנשי מקצוע צעירים, רופאים ומשקיעים המחפשים הכנסה יציבה משכירות.

פאבוריטן הוא הרובעים הגדול ביותר בווינה ואחד הצבעוניים ביותר בה. יש בו הכל, החל מבנייני טרומיים ישנים ושכונות של מעמד הפועלים ועד למתחמי מגורים מודרניים עם חצרות ירוקות. האווירה היא רב-תרבותית: חנויות טורקיות וערביות, שווקי תבלינים מזרחיים וקהילת מהגרים גדולה.

עזרתי למשפחה צעירה עם ילדים לעבור לכאן. הדירה שלהם במתחם חדש ליד תחנת המטרו U1 הייתה בערך חצי ממחירה של דירות דומות ברובעים המרכזיים. בקרבת מקום יש פארק, בית ספר וחנויות - כל מה שהם צריכים לחיי היומיום. פייבוריטן הייתה התחלה נהדרת לחייהם בווינה.

האזור מתפתח באופן פעיל: מתחמי מגורים חדשים נבנים, בתי ספר וגני ילדים נפתחים. אך נותרו ניגודים חברתיים: בניינים חדשים ומתוחזקים היטב ניצבים לצד שכונות שבהן רמת הבטיחות נמוכה מהממוצע.

נדל"ן. מחיר המינימום הוא כ-3,600 אירו/מ"ר, הממוצע הוא 5,000 אירו/מ"ר, והמקסימום הוא 6,500 אירו/מ"ר. בשנת 2025, צמיחת המחירים כאן היא אחת הגבוהות ביותר: עד 12% לשנה. תשואת השכירות היא כ-6%.

למי זה מיועד: משפחות המחפשות דיור מרווח ובמחיר סביר. עבור משקיעים, זוהי נקודת כניסה ידידותית לתקציב עם פוטנציאל צמיחה טוב.

סימרינג הוא רובע עם עבר תעשייתי ואווירה נינוחה. בעבר היה ידוע במפעליו ובתעשייתו, כיום הוא שילוב של אזורי מגורים, שטחים ירוקים ומרכזים לוגיסטיים.

שקט יותר כאן מאשר בפאבוריטן, אבל זה גם רחוק יותר מהמרכז. עבור משפחות רבות, זו פשרה: מחירים נוחים, פארקים בקרבת מקום ותחבורה ציבורית. אני זוכר לקוח שחיפש דירה להשכרה במחיר סביר. מצאנו דירה של 70 מ"ר בסימרינג תמורת 280,000 אירו, והוא מצא שוכר תוך שבוע, בזכות חיבור המטרו המצוין של קו U3.

האדריכלות כאן מעורבת: בנייני פאנל, מתחמי מגורים חדשים ומבנים ישנים יותר. האזור נמצא בשיפוץ פעיל, עם צמיחת מתחמים מודרניים.

נדל"ן. מחיר מינימום: 3,600 אירו/מ"ר, ממוצע: כ-4,800 אירו/מ"ר, מקסימום: 6,000 אירו/מ"ר. התשואה מעל הממוצע ועומדת על 7%. עד שנת 2025, עליית המחירים הייתה כ-9%.

למי זה מיועד: למשקיעים המחפשים תשואות גבוהות בהשקעה קטנה. למשפחות, זוהי אלטרנטיבה שקטה ל-Favoriten.

מידלינג היא שכונה שבה העבר פוגש את העתיד. בניינים וינאיים ישנים ניצבים לצד מתחמים מודרניים, ושווקים ניצבים לצד בנייני משרדים חדשים. האווירה רגועה וידידותית למשפחות.

פעם עבדתי עם זוג בגיל העמידה שעבר מגרמניה. הם בחרו במידלינג בזכות האיזון שלה: קרבה למרכז, תשתית טובה ורחובות שקטים. הדירה שלהם עלתה 450,000 אירו, והם עדיין מרוצים: תחנת המטרו U6 נמצאת בקרבת מקום, יחד עם בית ספר לילדם ופארק לטיולים רגליים.

מידלינג נוחה גם לנוסעים תכופים: שדה התעופה נמצא במרחק של 20 דקות בלבד. האזור פופולרי במיוחד בקרב משפחות מהמעמד הבינוני: הוא מציע את כל מה שהן צריכות לחיי היומיום, אך ללא ההמולה של אזורים אופנתיים יותר.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,000 אירו/מ"ר, ממוצע: 5,500 אירו/מ"ר, מקסימום: 7,000 אירו/מ"ר. תשואה להשכרה: כ-6%. צמיחת המחירים עד 2025 הייתה 8%.

מתאים ל: משפחות ולאלו המחפשים איזון בין מחיר לאיכות. למשקיעים, מציע שוק יציב עם תשואות טובות.

הייצינג היא הפנינה הירוקה של וינה. הרובע מזוהה בעיקר עם ארמון שנברון וגניו. כאן, אתם מרגישים פחות כמו במטרופולין ויותר כמו פרבר, עם פארקים מרווחים, וילות ורחובות שקטים.

היה לי לקוח שבילה זמן רב בהתלבטות בין הרובע ה-18 ל-13. בסופו של דבר, היצינג ניצח - וילה עם גינה, בית ספר יסודי לילדים ופארק שנברון לטיולים בקרבת מקום. הם עדיין כותבים לי שהם לא יכולים לדמיין מקום "ביתי" יותר בווינה.

האזור יקר, אבל הוא מרגיש נעים ובטוח. משפחות, רופאים ויזמים גרים כאן. יש הרבה תיירים ליד הארמון, אבל אם תלכו קצת יותר ותשתוק.

נדל"ן. מחיר המינימום הוא כ-6,500 אירו/מ"ר, הממוצע הוא 9,000 אירו/מ"ר והמקסימום הוא 11,000 אירו/מ"ר. תשואת השכירות היא כ-4%. המחירים עולים בהתמדה, אך ללא עליות פתאומיות.

מתאים ל: משפחות ולאלו המעוניינים לגור "בכפר" אך עדיין בעיר. למשקיעים - פלח פרימיום עם יציבות לטווח ארוך.

פנצינג היא שער הכניסה ליערות וינה (Wien). השכונה מגוונת: יש בה אזורי מגורים שקטים, מרחבים ירוקים, בניינים ישנים ופרויקטים חדשים.

אני זוכר שהראיתי כאן דירה לזוג צעיר. הם רצו מקום במחיר סביר עם אפשרות לטייל ביער. מצאנו דירה בבניין ישן ליד קו חשמלית: המחיר היה בסביבות 4,800 אירו למטר מרובע. זו הייתה האפשרות המושלמת עבורם: טבע, שלווה, ועדיין גישה נוחה למרכז העיר דרך הרכבת העירונית.

האזור עדיין לא פופולרי כמו הייצינג, אבל זה בדיוק היתרון שלו. כאן תוכלו למצוא את "הגל הבא" של הזדמנויות השקעה - מבנים ישנים עוברים שיפוץ בהדרגה, ופרויקטים חדשים צצים.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,000 אירו/מ"ר, ממוצע: 5,500 אירו/מ"ר, מקסימום: 7,000 אירו/מ"ר. בשנת 2025, עליית המחירים הייתה 10%, התשואה כ-6.5%.

מתאים ל: משפחות ואוהבי טבע. למשקיעים, אזור זה מציע פוטנציאל צמיחה.

הרובע ה-15 נחשב זמן רב לאזור "מעמד הפועלים" ולאזור מוחלש, אך בשנים האחרונות הוא עובר טרנספורמציה. בתי קפה, ברים וחללי אמנות חדשים צצים, ומבני הוף ישנים הופכים למתחמי מגורים מסוגננים. האווירה מזכירה את שכונות ברלין - רב-תרבותיות, רועשות, אך מעניינות.

פעם עבדתי עם משקיע שחיפש "שכונה בצמיחה גבוהה". בחרנו בבניין חדש ברובע ה-15, ליד תחנת המטרו U3. ערך הדירה עלה ב-20% בשלוש שנים. מבחינתו, זו הייתה הדוגמה המושלמת להשקעה מוצלחת: כניסה נמוכה וצמיחה גבוהה.

ניגודים חברתיים עדיין ניכרים כאן: ניתן למצוא מתחמי מגורים חדשים לצד מבנים ישנים יותר במצב פחות ממושלם. אבל זה בדיוק מה שיוצר פוטנציאל השקעה.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,500 אירו/מ"ר, ממוצע: 6,500 אירו/מ"ר, מקסימום: 8,000 אירו/מ"ר. תשואה: כ-6%, צמיחת מחירים: 11% עד 2025.

מתאים ל: צעירים שנהנים מסביבה דינמית ואינם חוששים מסביבה רועשת. למשקיעים, אזור זה מציע פוטנציאל גבוה לשיפוץ.

אוטקרינג היא תערובת תרבותית, שבה חנויות טורקיות ובלקניות משתלבות עם מבשלות בירה ושווקים אוסטריים. המקום האייקוני ביותר כאן הוא ברוננמרקט , השוק הארוך ביותר של וינה. בבוקר הוא מלא בפירות טריים ותבלינים, ובערב הוא מלא בקונצרטים רחוב וקהל תוסס.

אני אוהב לבוא לכאן בשביל האווירה: לשתות קפה בשוק, להאזין למוזיקה ולחוות את הרוח הרב-תרבותית האמיתית של העיר. אבל החיים כאן לא מתאימים לכולם. האזור דינמי, שוקק חיים ובעל שילוב תרבותי חזק.

אוטקרינג מתחדשת באופן פעיל: מתחמי מגורים חדשים צצים, ובניינים ישנים יותר עוברים שיפוץ. המחירים עולים מהר יותר מהממוצע העירוני. זוהי הזדמנות השקעה אטרקטיבית.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,000 אירו/מ"ר, ממוצע: 5,800 אירו/מ"ר, מקסימום: 7,500 אירו/מ"ר. תשואה: כ-6.5%, צמיחת מחירים עד 2025: 10%.

מתאים ל: מי שמעריך דינמיות, שווקים ואווירה תוססת. למשקיעים, אזור זה מציע פוטנציאל צמיחה חזק.

הרנלס היא שכונה שקטה וירוקה למרגלות גבעות וינה. היא פחות שוקקת חיים, יותר מגורים, ומוקפת בטבע. היא מושלמת למשפחות ולאלו המעריכים שקט ושלווה.

הראיתי כאן דירה לזוג צעיר עם ילד קטן. הם בחרו בית עם גינה כדי שיוכלו ליהנות מהטבע בסופי שבוע. הנסיעה למרכז הייתה ארוכה יותר, אבל הם אמרו, "השקט, השלווה והירוק חשובים לנו יותר".

יש תשתיות: חשמליות, בתי ספר, חנויות. אבל התחבורה הציבורית איטית יותר מהמטרו, וההגעה למרכז העיר אורכת יותר זמן.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,200 אירו/מ"ר, ממוצע: 5,500 אירו/מ"ר, מקסימום: 7,000 אירו/מ"ר. תשואה: כ-6%. צמיחת המחירים בשנת 2025 הייתה 8%.

מתאים ל: משפחות ולאלו המחפשים איזון בין עיר לטבע. משקיעים - יש ביקוש קבוע מצד משפחות.

ורינג הוא רובע של האינטליגנציה והבורגנות הווינאית הישנה. הוא מתהדר בבנייני גרונדרצייט יפהפיים, בתי ספר יוקרתיים ופארקים נעימים. האווירה מכובדת ורגועה.

עבדתי עם משפחה מצרפת שבחרה באזור הזה במיוחד בגלל בית הספר התיכון המדורג בו. בתם הולכת לבית הספר ברגל, וההורים התאהבו ברחובות הירוקים ובאווירה.

וורינג פופולרית בקרב משפחות משכילות ואנשי מקצוע המחפשים יוקרה ואיכות חיים. האזור בטוח ומתוחזק היטב, אך גם המחירים מעל הממוצע. צעירים עשויים למצוא אותו משעמם, אך עבור משפחות, זוהי בחירה מצוינת.

נדל"ן. מחיר מינימום: 6,000 אירו/מ"ר, ממוצע: 7,500 אירו/מ"ר, מקסימום: 9,000 אירו/מ"ר. תשואה: כ-5%, צמיחת מחירים עד 2025: 9%.

למי זה מיועד. משפחות עם ילדים, כאלה שמעריכים יוקרה וביטחון. משקיעים - יציבות וביקוש לטווח ארוך.

דובלינג הוא סמל לאליטה הווינאית. הרובע שוכן בין גבעות מנוקדות בכרמים, שגרירויות ווילות מפוארות. החיים כאן רגועים, מדודים ויפים להפליא. דמיינו: טיול בוקר בין הכרמים, ולאחר מכן ארוחת ערב בסיר מסורתי עם כוס יין מקומי בערב.

היה לי לקוח, דיפלומט, שקנה ​​כאן וילה לפני שלוש שנים. מאז, מחירה עלה בכמעט 20%. הוא מודה שעבורו, זו לא רק השקעה אלא גם דרך חיים: השקט והשלווה, השכנים היוקרתיים ותחושת הביטחון.

דבלינג הוא אזור יוקרה. דירות בבניינים ישנים, דירות מודרניות ווילות פרטיות יקרות, אך הביקוש יציב. האזור אידיאלי למשפחות ולאלו המעריכים פרטיות.

נדל"ן. מחיר מינימום: 6,400 אירו/מ"ר, ממוצע: 8,800 אירו/מ"ר, מקסימום: 12,000 אירו/מ"ר. תשואה: כ-4%, צמיחת מחירים עד 2025: 7%.

למי זה מיועד. דיפלומטים, יזמים ומשפחות בעלות הכנסה גבוהה. עבור משקיעים, זהו פלח אמין עם יציבות לטווח ארוך.

בריגיטנאו הוא רובע צפוף ותוסס על נהר הדנובה. הוא מתהדר בבניינים רבי קומות רבים, מתחמי מגורים מודרניים וקישורי תחבורה ציבורית מצוינים (קו המטרו U6, קרוב לאי). האווירה עירונית, עם דגש על תושבים צעירים ואורח חיים פעיל.

אני זוכר זוג מצ'כיה שחיפש דיור במחירים נוחים, בתחילה בווינה. מצאנו להם דירה בבניין חדש כאן, והם היו מרוצים: זה היה קרוב למרכז, קרוב לדנובה, והמחיר היה נמוך בהרבה מאשר באזורים הסמוכים.

כן, האזור צפוף, ויש בו פחות ירוק ממה שהייתי רוצה. אבל זה גם אחד המיקומים הטובים ביותר לתיקי השכרה: סטודנטים, משפחות צעירות ותושבים מחוץ לעיר שוכרים דירות באופן קבוע.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,500 אירו/מ"ר, ממוצע: 6,000 אירו/מ"ר, מקסימום: 7,500 אירו/מ"ר. תשואה: כ-6%. בשנת 2025, עליית המחירים הייתה 9%.

מתאים ל: משפחות צעירות ומשקיעים המחפשים הכנסה יציבה משכירות.

פלורידסדורף הוא רובע צעיר וצומח בצפון וינה. הוא כולל בניינים חדשים רבים, שכונות ידידותיות למשפחות ומרחבים ירוקים. האווירה רגועה אך מודרנית.

היה לי לקוח, מומחה IT, שקנה ​​דירה כאן במתחם מגורים חדש תמורת 320,000 אירו. זו הייתה האפשרות המושלמת עבורו: מגורים מרווחים ובמחירים נוחים עם קישורים מצוינים למרכז העיר באמצעות רכבת ה-S-Bahn ורכבת התחתית U6.

פלורידסדורף פופולרית בקרב רוכשי דירה ראשונה. האזור נמצא בפיתוח מהיר, עם בתי ספר ופארקים חדשים שצצים. למרות שמרחק הנסיעה למרכז העיר ארוך יותר, המחירים נמוכים יותר מאשר בשכונות דומות הקרובות יותר לגורטל.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,000 אירו/מ"ר, ממוצע: 5,500 אירו/מ"ר, מקסימום: 7,000 אירו/מ"ר. תשואה: כ-6.5%, עם צמיחת מחירים צפויה של 10% בשנת 2025.

למי זה מיועד: קונים בפעם הראשונה, משפחות צעירות ומשקיעים המחפשים דיור בר השגה עם פוטנציאל צמיחה.

דונאוסטאדט היא עתידה של וינה. הרובע הגדול ביותר בעיר, הוא משלב מרחבים ירוקים לאורך הדנובה עם שכונות אולטרה-מודרניות. ליבו הוא זישטאדט אספרן , "עיר בתוך עיר" אמיתית: בתים ידידותיים לסביבה, חצרות ללא מכוניות, שבילי אופניים ואפילו אגם מלאכותי שוקק חיים.

עזרתי למשקיע צעיר מפולין לקנות דירה בזישטאדט. ערכה עלה ב-15% תוך שנה אחת בלבד - דבר נדיר אפילו עבור וינה. האזור מתפתח באופן פעיל, ומשפחות צעירות עוברות לכאן, בחיפוש אחר מרחב, צמחייה ותשתיות טובות.

כן, דונאושטאדט היא עיר ענקית. לפעמים מרגישים שהמרחקים גדולים מדי, והבנייה סביבה לעולם לא נגמרת. אבל בתמורה, מקבלים דיור עם תכנון מודרני ומחירים נמוכים יותר מאשר במרכז העיר.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,000 אירו/מ"ר, ממוצע: 5,800 אירו/מ"ר, מקסימום: 7,500 אירו/מ"ר. תשואה: כ-6%, צמיחת מחירים עד 2025: עד 12%.

מתאים ל: משפחות המחפשות צמחייה ובתים חדשים. למשקיעים, אזור זה מציע פוטנציאל צמיחה חזק.

ליסינג, שער הכניסה הדרומי של וינה, היא שכונה שקטה וידידותית למשפחות עם עבר תעשייתי. היא חסרה את היוקרה של הייצינג או דובלינג, אך מציעה שפע של ירק, בתים נעימים ואווירה נינוחה.

אני זוכר משפחה אוסטרית אחת שמכרה את דירתה במרכז העיר ועברה לליסינג בשביל השקט והשלווה. " רצינו שהילדים יגדלו ליד פארקים, לא בין תיירים ", הם אמרו. ואכן: זה מרגיש יותר כמו פרברים מאשר בירה.

כן, חלק מהאזור עדיין מקושר לתעשייה, אבל פרויקטים חדשים משנים בהדרגה את הנוף. זה מושך אליו את אלה שמעריכים סבירות ושלווה.

נדל"ן. מחיר מינימום: 4,000 אירו/מ"ר, ממוצע: 5,000 אירו/מ"ר, מקסימום: 6,500 אירו/מ"ר. תשואה: כ-7%, צמיחת מחירים עד 2025: 8%.

למי זה מיועד: משפחות המחפשות שקט, שלווה וסביבה ירוקה. למשקיעים, פלח זה מציע כניסה משתלמת והכנסות גבוהות משכירות.

לשכונות וינה יש אישיות ייחודית. חלקן אוהבות את ההמולה וההמולה, בעוד שאחרות מחפשות שלווה וירוק. והשכונה שתבחרו קובעת לא רק את המחיר למטר מרובע אלא גם את אורח החיים שלכם.

כשאני עובד עם לקוחות, אני תמיד מתחיל בשאלה פשוטה: " מה חשוב לך יותר: חיים או השקעות? " התשובה קובעת את האסטרטגיה.

משפחות עם ילדים. חפשו שכונות עם בתי ספר טובים ומרחבים ירוקים. אלה כוללות את הרחובות ה-13 (הייצינג), ה-18 (וורינג) וה-19 (דבלינג). בשכונות אלו יש בתי ספר תיכוניים יוקרתיים, הן בטוחות ויש בהן פארקים לטיולים רגליים. המחירים גבוהים יותר, אך הנוחות שווה את זה.

זוגות צעירים ורווקים. הרובעים עם חיי תרבות וחברה תוססים אידיאליים עבורכם: רחוב 4 (ויידן), רחוב 6 (מריהילף), ורחוב 7 (נויבאו). כאן תמצאו בתי קפה, שווקים, גלריות וגישה מהירה למרכז העיר. החיים פתוחים 24/7, אבל לרעש ולמחירים יש מחיר.

אלו המחפשים דיור במחיר סביר צריכים לשקול את הרחובות ה-10 (Favoriten), ה-11 (Simmering), ה-20 (Brigittenau) או ה-23 (Lising). אזורים אלה מציעים מחירים נוחים, מתחמי מגורים חדשים ותחבורה טובה. בעוד שהניגודים החברתיים עשויים להיות מרתיעים, הם מהווים מקום מצוין להתחיל.

אוהבי שלווה וטבע? לבחירתכם: רחוב 17 (הרנלס), רחוב 14 (פנזינג), או רחוב 22 (דונאוסטאדט). רובעים ירוקים אלה מציעים תחושה של קרבה לטבע, ועדיין מרגישים כאילו אתם בווינה.

להשכרה (ביקוש יציב). מרכז העיר (מקום ראשון), שכונות סטודנטיאליות (מקום 9 - אלזרגרונד, מקום 4 - ויידן, מקום 7 - נויבאו). הדירות כאן נמכרות תוך שבועות; השוכרים הם סטודנטים וגולים. תשואה: 4-5%.

לצמיחת הון. שימו לב לרובעים "המתפתחים": ה-15 (רודולפסהיים), ה-10 (מועדפים), ה-22 (דונאושטאדט). כאן, שיפוצים ופרויקטים חדשים מעלה את המחירים הכי מהר - עד 11-12% בשנה.

עבור פלח הפרימיום. ראשון (מרכז העיר), 13 (הייצינג), 19 (דבלינג). כאן התשואות נמוכות יותר (2-3%), אך הן מציעות צמיחה יציבה ויוקרה. זהו "נכס זהב" שאינו מאבד מערכו.

תשואה . רובעי דיור בר השגה: רחוב 11, רחוב 20 ורחוב 23. כאן ניתן לקבל תשואה של 6-7%, הודות לביקוש גבוה מצד משפחות ועולים.

בואו לשכונה. לכו לשוק, טיילו בפארק, שבו בבית קפה. העיר חווה טוב יותר ברגל מאשר דרך מסכים.

בדקו אפשרויות תחבורה. המטרו והחשמליות קובעים את רמת הנוחות שלכם. דירה ברובע ה-22 ליד כביש U2 עשויה להיות נוחה יותר מדירה ברובע ה-9 ללא תחנה טובה בקרבת מקום.

הביטו לעתיד. קווי מטרו חדשים, פרויקטים של שיפוצים ושכונות אקולוגיות משפיעים באופן משמעותי על עליית המחירים. מה שנראה לא במקום היום יהיה תחום בודד מחר.

אל תשכחו את שכר הדירה. גם אם אתם קונים דירה לעצמכם, כדאי לדעת כמה קל להשכיר את הדירה. בווינה יש שיעור דירות פנויות של פחות מ-2%. משמעות הדבר היא שכמעט ואין דירות ריקות.

וינה היא עיר פסיפס. לכל רובע יש אווירה משלו, החל מהיוקרה של המרכז ועד לשלווה של הפרברים. עבור חלק, הבחירה הטובה ביותר היא וילה ליד שנברון, עבור אחרים, לופט ליד נאשמרקט, ועבור אחרים, בניין חדש בזישטאדט.

אני תמיד אומר ללקוחות שלי: " כשאתה בוחר שכונה, אתה בוחר סגנון חיים. נדל"ן זה לא רק קירות; זה חיי היומיום שלך ."