לפני חתימה על הסכם הקנייה (Kaufanbot), אנו בודקים האם הדירה שהקונה ראה בביקור תואמת את הנכס המתואר במסמכים. האם המטרים הרבועים המצוינים כלולים במסגרת התכנון? האם השיפוץ אושר? האם המרתף משויך לדירה? אילו הוצאות בנייה כבר סוכמו אך טרם שולמו?
חברת Vienna Property משווה את תמצית מסמך Grundbuch, תוכניות, מסמכי בעלות על דירות ודוחות Hausverwaltung. כל פער שזוהה משפיע על הערכת המחיר, תקציב הרכישה ותנאי החוזה. לדוגמה, עתודה לא מספקת לתיקוני גג מחייבת חישוב מקדמה פוטנציאלית, בעוד שחוזה השכירות הנוכחי עלול למנוע אכלוס בזמן.
נדגים אימות זה באמצעות דוגמה של דירת שלושה חדרים באלטבאו בווינה: אילו מסמכים אנו בודקים, מה אנו מבררים עם המוכר, ועל אילו תנאים אנו מסכימים לפני החתימה. המפרטים והסכומים בדוגמה זו הם משוערים.
1. להבהיר את מטרת הרכישה ואת התנאים הראשוניים
בדוגמה שלנו, משפחה שוקלת דירה במחיר של 420,000 אירו. המודעה מפרטת את הדירה כ-80 מ"ר, עם מרפסת ומרתף. שיפוצים קוסמטיים הושלמו, והתשלומים החודשיים הם 360 אירו. לדברי המוכר, הדירה זמינה.
הקונה זקוק לשני חדרי שינה נפרדים, אפשרות למגורים קבועים, ומעבר דירה במסגרת הזמן שסוכמה. אנו מתארים את הדרישות הללו לפני קביעת התמחור. דירה זולה יותר שאינה מתאימה למשפחה לא תפתור את הבעיה.
אנו מבהירים גם את מעמדו של הקונה ואת הצורך בהיתרים. יכולתו של זר לרכוש תלויה באזרחותו, במדינתו הפדרלית ובנסיבות העסקה. החזקת היתר שהייה בלבד אינה מזכה אוטומטית ברכישה. יש להבהיר את המגבלות החלות על זרים הרוכשים נדל"ן באוסטריה לפני התחייבות
אם נדרשים היתרים או מימון בנקאי, הדבר משפיע על עיתוי ותוכן ההצעה למוכר. הסכמות בעל פה בנוגע לתנאים אלה אינן מספיקות.
2. איסוף מסמכים לפני קאופנבוט
חברת Vienna Property מבקשת מסמכים מהמוכר וממשרד הרישוי של הבית, משווה את המידע שהתקבל ומציינת כל אישור חסר. גישה לתיק הבנייה ולמסמכים הבודדים ניתנת בכפוף להרשאה הנדרשת.
עבור דירה בבניין קיים, הערכה כוללת בדרך כלל:
✓ קטע עדכני של גרונדבוך ומסמכים על ערכים חיוניים
✓ Wohnungseigentumsvertrag - הסכם בעלות על דירה
✓ שווי שוק — מסקנה על הערך המשוער של חפצים ומניות
✓ תוכניות בנייה ומסמכי שינוי
✓ Energieausweis — דרכון אנרגיה
✓ דוחות שנתיים והודעות תשלום שוטפות
✓ מידע על הרזרבה, עבודה עתידית והלוואות בבית
✓ פרוטוקולים זמינים של אסיפות בעלים מהשנים האחרונות
אנו מבחינים בין תוכנית לפרסומת לבין תוכנית בנייה. אנו בודקים את הרזרבה שנותרה לתאריך מסוים, ואיננו משווים דיון שיפוץ בפרוטוקול להחלטה סופית או תקציב.
אם חסר מידע חיוני, זו נותרת שאלה פתוחה. הבטחה לספק מסמכים לאחר החתימה אינה מאפשרת לראות את בדיקת הנאותות כמלאה. היקף בדיקת הנאותות הבסיסית משתקף גם בהמלצות חבר המשרד לרכישת דירה.
3. בדקו את ה-Grundbuch ואת הרכב הזכויות שנרכשו
ב-Grundbuch, אנו מתאימים את הבעלים, הנכס וייעוד הדירה להצעת המוכר. לצורך זיהוי, ה-EZ (Einlagezahl), או מספר רישום המקרקעין, וה- KG (Katastralgemeinde), או קהילה קדסטרלית, חשובים. הכתובת לבדה אינה מחליפה פרטים אלה.
הנוסח מציג זכויות רשומות ושעבודים. עבור רישומים משמעותיים, נדרשים מסמכים תומכים: רישום קצר בפנקס לא תמיד חושף את תוכן ההגבלה.
אם רשום שעבוד בנקאי על חלקו של המוכר, אנו קובעים האם ניתן להסירו. סכום השעבוד הרשום עשוי להיות שונה מהחוב הנוכחי. על העסקה לכלול את פרטי הנושה הנוכחיים ואת המסמכים הדרושים להסרת השעבוד.
אנו מזהים את השעבודים שיש להסיר ואת הזכויות שיישארו לאחר הרכישה. הליך ההסרה והתשלום נקבע במהלך הביצוע החוקי של העסקה.
אותה גישה חלה על המרתף. המפתח שסופק מאשר את הגישה, אך אינו מסביר את מטרת השימוש. יש לבדוק האם החלל משויך לדירה ובאילו תנאים. החוזה צריך לתאר את היקף הזכויות הנתמכות על ידי המסמכים.
4. בדקו את שטח הדירה והמרפסת
בדוגמה שלנו, 80 מ"ר מורכבים מ-72 מ"ר של שטח פנימי ו-8 מ"ר של מרפסת פתוחה. המודעה משלבת נתונים אלה, כך שהשוואת המחירים הראשונית דורשת התאמה.
חלוקת 420,000 אירו ב-80 מ"ר מניבה 5,250 אירו/מ"ר. השוואת המחיר המלא לשטח הפנימי מניבה סכום של כ -5,833 אירו/מ"ר.
המרפסת, עם זאת, שומרת על ערך השוק שלה. פער בחישובים אינו מוכיח מחיר מנופח ואינו משמעו שהקונה זכאי להנחה על כל שמונת המטרים. בעת השוואת הצעות, יש לקחת בחשבון את השטח הפנימי ואת החללים הנוספים בנפרד.
חברת Vienna Property משווה את התצוגה, התוכנית, חישוב השטח ו-Nutzwertgutachten. אם מתעוררים פערים משמעותיים, נערכת בדיקה נוספת או מדידה מקצועית. ה-Nutzwert עצמו אינו מייצג את שטח הדירה.
על פי כללי חישוב Nutzfläche, מרפסות פתוחות ולוגיות מטופלות באופן שונה. הבדלים אלה נדונים במדריך העיר וינה ל-Nutzfläche. לכן, חשוב לקבוע את סוג החלל ואת המתודולוגיה המתאימה לפני חישוב מטרים רבועים.
5. אנו בודקים את הפיתוח מחדש ואת המצב הטכני
במהלך הבדיקה, אנו משווים את המבנה בפועל של הנכס עם התיעוד. מטבח שעבר שינוי מקום, חדרים משולבים או חדר רחצה שעבר שינוי דורשים הסבר: מה בוצע וכיצד העבודה אושרה.
אישורי בנייה והסכמות הנדרשות במסגרת תקנות בעלות על דירות נבדקים בנפרד. היתר יחיד לא תמיד מכסה את שני הנושאים.
אם חסרים מסמכים, אנו מבהירים את היקף השינויים ואוספים מידע כדי להעריך את היתכנותם. עד להבהרת נושא זה, לא ניתן לתאר את הדירה כנכס כאשר כל השינויים אושרו כחוקיים.
בדיקה טכנית מכסה סימנים גלויים של לחות, מצב החלונות, החימום, מערכות החשמל והאוורור. בעת רכישת דירה באלטבאו בווינה, אנו מתחשבים גם במצב המבנה הכללי של הבניין ומערכות השירות. קירות צבועים טריים אינם מעידים על אורך החיים שנותר של הגג.
אם מתגלים סימני פגמים המחייבים מסקנה מיוחדת, נקרא מומחה. בדיקה שגרתית אינה מחליפה בדיקה של מבנים נסתרים.
לפני שסכמים על מחיר, חשוב להעריך את עבודות השיפוץ הנדרשות בווינה: ליצור רשימת משימות ולקבל הצעת מחיר לפרויקט. המחיר הממוצע למטר מרובע משוער מדי בשביל זה.
6. קראו את מערכת מידע האנרגיה והעריכו את מערכת החימום שלכם
בתעודת הביצועים האנרגטיים, אנו בודקים את הכתובת, את תאריך ההכנה ואת הבניין או המתקן שאליו חל החישוב. אחד המדדים, HWB, מאפיין את צריכת החום המשוערת לחימום. הוא מסייע בהשוואת יעילות אנרגטית אך אינו מציג את החשבון העתידי של הלקוח ביורו.
העלויות בפועל תלויות גם במערכת החימום, בתעריפים, במיקום הדירה ובדפוסי השימוש. לכן, אנו משווים את נתוני גיליון הנתונים עם חשבונות החימום הזמינים ומצב החלונות והציוד.
אי אפשר לקבוע את הסיווג על סמך המונח Altbau: בית לאחר שיפוץ מקיף ובניין ללא שיפוץ יכולים להיות שונים באופן משמעותי.
ככלל, על המוכר להציג בהקדם תעודת ביצועים אנרגטיים בת עשר שנים לפחות לפני הצהרת כוונת הקונה לרכוש את הנכס. לאחר סגירת החוזה, על המוכר לספק את תעודת הביצועים האנרגטיים או עותק מלא שלה תוך 14 יום. החובות והחריגים מתוארים בפורטל הממשלתי האוסטרי.
7. בדקו את שכר הדירה וההוצאות העתידיות שלכם בבית
אנו משווים את דו"ח ה-Hausverwaltung עם פרוטוקולי ישיבות ותוכנית העבודה. אנו מתעניינים בעתודות הזמינות, בהתחייבויות שכבר נעשו ובהוצאות הקרובות.
דוגמת החישוב דנה בתיקון גג בעלות של 210,000 אירו, והעתודה הזמינה היא 75,000 אירו. אם כל העתודה הייתה משמשת לעבודה זו, הגירעון היה 135,000 אירו. עם מפתח הקצאה מאושר של 3.2%, העומס המשוער על הדירה הוא 4 320 €.
סכום זה אינו ניתן להכרזה מיידית כתשלום חובה על ידי הקונה. ראשית, אנו קובעים האם העבודה אושרה, עד כמה התקציב מוגדר, האם ישנן התחייבויות נוספות וכיצד צפוי לממן את הגירעון. מפתח ההקצאה מאומת ספציפית עבור קטגוריית ההוצאה הרלוונטית.
הפרשה וחלוקת העלויות מוסדרים בפרט על ידי סעיפים 31–32 לחוק WEG 2002. הסכמים קיימים וחריגים סטטוטוריים נלקחים בחשבון בנפרד.
לאחר מכן נדון בחלוקת ההוצאות עם המוכר. הפיצוי עליו הוסכם בחוזה אינו משנה בהכרח את חובת התשלום לאיגוד בעלי הבתים. לכן, תנאי הרכישה חייבים לכלול תנאים ברורים ומנגנון תשלום בין הצדדים.
8. נתח את ה- Betriebskosten ואת תקציב הרכישה
הסכום החודשי של 360 אירו בדוגמה מורכב מ-245 אירו הוצאות תפעול, 85 אירו תרומות עתודה ו-30 אירו חיובים אחרים. אנו בודקים את התוכן של כל שורה, כולל האם כלול מע"מ והאם כלול חימום. הגדרת התשלום כולו "Betriebskosten" אינה נכונה.
אנו משווים את תשלומי המקדמות הנוכחיים עם תקופת הדיווח שהושלמה. אנו קובעים גם האם חישובים מחדש אפשריים, האם מתוכננת הגדלת תשלומים, והאם הבניין משרת כעת את ההלוואה שלו.
בעת קביעת תקציב לרכישה, אנו לוקחים בחשבון עמלות חובה. עבור רכישה רגילה בתמורה, בדרך כלל מיושם שיעור מס של 3.5%. בחישוב שלנו, בהתבסס על 420,000 אירו, זה מסתכם ב -14,700 אירו. אגרת רישום הנכס היא בדרך כלל 1.1% משווי הזכות הרשומה: בהתבסס על אותו בסיס, זה יהיה 4,620 אירו.
העלות הכוללת היא 19,320 אירו, לא כולל הוצאות אחרות. הטבות פוטנציאליות וקריטריוני חישוב מאומתים על בסיס עסקה אחר עסקה; ההטבה הזמנית, שתקפה עד 1 ביולי 2026, אינה ניתנת להחלת אוטומטית על רכישה חדשה באוקטובר.
אנו כוללים בנפרד תמיכה משפטית, עמלות רלוונטיות, מימון ושיפוצים. שאר הסעיפים נדונים במאמר על עמלות נוספות ועלויות נסתרות בעת רכישת נדל"ן באוסטריה.
עבור רכישות באמצעות הלוואות, אנו מסכימים מראש על תנאי החלטת הבנק והתשלום. הערכה ראשונית של ההלוואה הזמינה לנדל"ן באוסטריה אינה מבטיחה אישור של דירה ספציפית.
9. בררו האם הדירה אכן זמינה
אנו מבקשים מידע על חוזה השכירות הנוכחי, זכויות אכלוס וזכויות שימוש אחרות. דירה ריקה במהלך ביקור אינה בהכרח מאשרת היעדר זכויות של צד שלישי.
אם חוזה שכירות מוגן על ידי MRG ), רכישת הנכס אינה מבטיחה את סיומו. עבור חוזים המכוסים על ידי חוק ריכטוורט, שכר הדירה המותר מוגבל על ידי התקנות הרלוונטיות. אפשרות הביטול נבדקת בנפרד: מחיר רכישה גבוה אינו מזכה את השוכר בהעלאת שכר הדירה או בדרישה לעזוב.
עם חוזה שכירות קבוע ומובטח, פינוי הדירה עד לתאריך הרצוי למשפחה עשוי להיות בלתי אפשרי. עבור קונה המעוניין לאכלס את הנכס לשימושו האישי, זוהי עילה לשקול מחדש. תחולת ההגבלות תלויה בנכס ובחוזה, ולא רק בגיל הבניין.
תאריך ההעברה החופשית, מצב הנכס והרכב הנכס הנותר קבועים בתנאי העסקה.
10. תרגמו את הממצאים לתנאים וההגבלות של Kaufanbot ולחוזה
חברת Vienna Property יוצרת רשימה של אי התאמות ושאלות פתוחות עבור הקונה וכל הצדדים המעורבים. היא מקשרת כל סיכון שזוהה למסמך או לתנאי הנדרשים.
| שְׁאֵלָה | מה שצריך לאשר או להסכים עליו |
|---|---|
| מְרוּבָּע | האזור הפנימי והמרפסת נפרדים |
| פיתוח מחדש | מסמכים וקבילות השינויים שבוצעו |
| בטחונות בנקאיים | הליך הסרת השעבוד המוסכם |
| תיקון גג | מימון וחלוקת עלויות |
| מִשׁדָר | תאריך, מצב והיעדר חוזה שכירות מתמשך |
| תשלומים | הרכב ההוצאות והנתונים עבור תקופת הדיווח שהושלמה |
קאופנבוט יכולה לחייב את הקונה עוד לפני חתימת חוזה מפורט. לכן, תנאי המימון, ההיתרים והבדיקות המשמעותיות מוסכמים לפני החתימה, עם מועדים ספציפיים והשלכות על אי עמידה בהם.
הניסוח המשפטי והנהלים עבור ה-Treuhand מנוסחים על ידי מומחה מורשה. דוחות טכניים מוכנים על ידי מומחים בתחומים הרלוונטיים. תפקיד הצוות הוא לאסוף את הנימוקים להחלטה, לתאם את פעולות המשתתפים ולהבטיח כי הממצאים המהותיים של הביקורת יילקחו בחשבון בדוח הסופי.
מה מקבל הקונה לאחר הבדיקה?
בדוגמה הנדונה, החלטת הרכישה דורשת אישור של התרת הפיתוח מחדש, הסכמה להסרת שעבוד הבנק, הבהרת הסדרי המימון לתיקוני הגג וקביעת עילות להעברה חופשית של הדירה. יש להעריך את המחיר על סמך 72 מ"ר של שטח פנימי ומרפסת נפרדת.
עבור כל סוגיה משמעותית, יש להבהיר איזה מסמך תומך בתשובה, אילו הוצאות אפשריות ומי יישא בהן. אם הסכום טרם נקבע, הדבר נותר בגדר אי ודאות בתקציב. אם המוכר מבטיח לתקן את הבעיה, תנאי העסקה חייבים לכלול התחייבות ספציפית, מועד אחרון והשלכות של הפרה.
בדיקת הנאותות הושלמה כאשר הראיות שנאספו מספיקות כדי לתמוך בהחלטה מושכלת. ניתן להמליץ על רכישה כאשר המצב המשפטי של הדירה, מצבה הטכני, ההוצאות ותנאי ההעברה מאפשרים את השימוש המיועד לה. אם הדבר לא נקבע, יש לדחות את החתימה, גם אם המחיר נראה אטרקטיבי.
