קניית קרקע באוסטריה: מדריך שלב אחר שלב ועצות מומחים

אוסטריה היא באופן מסורתי אחת המדינות האטרקטיביות ביותר לרכישת נדל"ן בזכות הכלכלה היציבה שלה, איכות החיים הגבוהה והסביבה הטבעית הציורית. נדל"ן באוסטריה נתפס לעתים קרובות כנכס בר-קיימא ולטווח ארוך. ניתן לרכוש קרקעות בהרים או ליד אגמים - או, למשל, בכפר שקט עם אוויר נקי ותשתית חברתית מפותחת היטב.

משקיעים מעריכים את אוסטריה כמקום מפלט אמין להון שלהם ומקור לעליית ערך קרקע לטווח ארוך. עם זאת, רכישת נכס בחו"ל דורשת הכנה מדוקדקת: חשוב לקחת בחשבון ניואנסים משפטיים וספציפיקציות מקומיות לפני חתימה על החוזה.

במאמר זה נסקור הכל, החל מסוגי קרקעות ועד רישום נכסים, כך שתדעו למה לצפות בעת רכישת קרקע באוסטריה.

רכישת קרקע בחו"ל אינה משימה קלה, לכן אני ניגש לכל לקוח באופן פרטני, וקובע את מטרות הרכישה והסיכונים הפוטנציאליים. אוסטריה מציעה מגוון רחב של מגרשים, לכן אני תמיד ממליץ לנתח אותם בקפידה לפני שמחליטים איזה מגרש לקנות באוסטריה.

אדמותיה של אוסטריה מגוונות למדי. על פי סטטיסטיק אוסטריה , שטחה הכולל של המדינה הוא כ-8.36 מיליון דונם, מתוכם מעל 3.50 מיליון דונם מיוערים וכ-2.57 מיליון דונם הם אדמות חקלאיות.

משמעות הדבר היא שיערות מכסים כמעט 42% משטח המדינה, וכ-31% מהאדמה הראויה לעיבוד. השאר מורכב מהרים, מקווי מים, ערים ותשתיות. אם תחליטו לקנות קרקע באוסטריה, הדבר החשוב ביותר הוא לקבוע את ייעודה.

אלו הן אדמות אוסטריות המיועדות לבנייה למגורים או מסחר. לפני הרכישה, יש לבדוק אותן מול תוכניות יעוד הקרקע: לכל עירייה יש תוכנית בנייה (Flächenwidmungsplan) ותוכנית בנייה (Bebauungsplan), המציינות האם הבנייה מותרת על מגרש מסוים ואת התקנות המסדירות אותה.

אם מגרש ממוקם באזור שימוש חופשי (פריילנד), יש לשנות את ייעודו לפני תחילת הבנייה, וזו באחריות המנהל המקומי. לכן, הצעד הראשון בבחירת מגרש באוסטריה הוא קבלת מידע על תוכניות תכנון, שבדרך כלל ניתן לעשות זאת ישירות מהעירייה או באתר האינטרנט שלה.

אלה כוללים אדמות עיבוד (Ackerland), כרי דשא ומרעה (Grünland) וכרמים/חלקות גינון (Dauerkulturen). השקעות כאלה באדמות אוסטריות זולות בדרך כלל, אך ניתן להשתמש בחלקות אלו אך ורק למטרה המיועדת להן: ללא היתרים מיוחדים, לא ניתן להסב אותן לבנייה.

מחירי אדמות עיבוד באוסטריה נמוכים מאוד - בשנת 2023, המחיר הממוצע למטר מרובע של אדמה עיבודית היה רק ​​3.70 אירו, בעוד שאדמות מרעה עלו 3.20 אירו למטר מרובע. לשם השוואה, המחיר הממוצע של אדמה לבנייה הוא כ-406 אירו למטר מרובע.

רכישת עצים מוסדרת בקפדנות רבה. במדינות פדרליות רבות, "יער" כמעט תמיד מיועד אך ורק ליערנות: כריתת עצים יכולה להתבצע רק בתנאים מחמירים מאוד, ורכישת עצים (במיוחד כמויות גדולות) דורשת אישור.

חלקות כאלה נרכשות לעתים קרובות על ידי חברות ייעור או ציד. קונים רגילים אינם מעוניינים ביערות, שכן קשה ביותר להמיר אותם לשימושים אחרים.

אלו הן קטגוריות מיוחדות, ולעתים קרובות יקרות מאוד. משקיעים רבים מעוניינים לרכוש קרקעות על גדות אגם באוסטריה (וורתרזי, זיפלד, צל אם זי) או באזורים הרריים (טירול, זלצבורג), שכן הן אידיאליות לבנייני מגורים, מלונות ומתחמי קוטג'ים.

המחירים כאן גבוהים משמעותית, במיוחד קרוב יותר למרכז הנופש או למים. לדוגמה, מגרש אדמה ליד אגם זלצבורג יכול לעלות פי כמה יותר ממגרש דומה באזור כפרי. יתר על כן, מגרשים כאלה עשויים להיכלל באזורי שימור שבהם הבנייה מוגבלת. לכן, חשוב תמיד לבדוק את התקנות המקומיות כדי לקבוע אילו קרקעות באוסטריה מתאימות לבנייה.

לכל סוג קרקע יש כללים משלו: לדוגמה, רק קרקע שכבר רשומה במרשם באולנד (קרקעות בנייה) ניתנת להסבה לבנייה. סוגי קרקע אחרים חייבים לעבור סיווג מחדש, דבר שיכול לגזול זמן רב.

ייתכן שיהיו הגבלות סביבתיות נוספות על סוללות או אזורים מיוערים. לכן, לפני הרכישה, הקפידו לחקור את השימוש המיועד הספציפי באתר (או להתייעץ עם תוכנית הבנייה).

לבסוף, חשוב להבין שזרים אינם יכולים לרכוש כל קרקע שירצו. חוק רכישת הקרקעות האוסטרי דורש היתר מיוחד (Grundverkehrsgenehmigung) עבור תושבים שאינם תושבים לרכישת קרקעות.

בקרות אלו הונהגו כדי למנוע ספקולציות ולשמר קרקעות חקלאיות. רוב העסקאות בהן מעורבים זרים חייבות להיות מאושרות על ידי הרשויות (מחלקת משאבי הקרקעות).

עם זאת, אזרחי "מדינות שלישיות" (למשל, מרוסיה או אוקראינה) יצטרכו להגיש בקשה לוועדה המקומית ולהמתין לאישור. לדוגמה, רכישת קרקע חקלאית או חלקות באזורים הרריים דורשת לעתים קרובות אישור כזה .

כל הפרטים נמצאים במאמר " הגבלות על רכישת נדל"ן על ידי זרים באוסטריה ".

אז, החלטתם לקנות מגרש באוסטריה. לאן כדאי לכם ללכת קודם? הבחירה תלויה במטרות שלכם: האם אתם מתכננים לעבור דירה ולבנות בית, האם אתם מחפשים בית קיץ, או האם אתם מחפשים מגרש להשקעה לשימוש פנאי?.

מיקום ותשתיות. ראשית, יש לקחת בחשבון את הזמינות והקרבה ל:

• כבישים
• לחנויות
• בתי ספר
• בתי חולים
• תחנות רכבת
• אוטובוסים
• תשתיות (חשמל, אספקת מים, ביוב)

חלקת אדמה בכפר מרוחק אולי זולה יותר, אך מחירי הקרקע הנמוכים ביותר באוסטריה אינם מתחשבים בעלויות חיבור ומרחק לתשתיות ולשירותים חברתיים.

אני תמיד מזכיר ללקוחות: אמנם לחלום על כפר שקט זה נהדר, אך ודאו שהכביש הקרוב ביותר נגיש כל השנה וכי חשמל ומים זמינים תמיד. אחרת, אתם עלולים להתמודד עם הוצאות וטרדות נוספות במהלך הניירת.

גם לטופוגרפיה של האתר יש חשיבות כאן. מדרון הררי לא אחיד עשוי לדרוש יישור (שהוא יקר), ויש לבדוק אתר בקרבת מים לאיתור סיכוני הצפה (ודאו שאין אזורים ספוגים במים).

לפני רכישת קרקע בהרי אוסטריה, הזמינו הערכה גיאולוגית או הידרוגיאולוגית. אתרי האינטרנט של רישום המקרקעין והרשויות המקומיות האוסטריות מספקים לעתים קרובות מידע קצר על המגרש (גודל, טופוגרפיה, נוכחות מבנים).

אזורים שונים באוסטריה מציעים הזדמנויות שונות. לדוגמה:

וינה והסביבה. בתוך וינה, אדמות "באולנד" כמעט ולא זמינות למכירה (העיר כבר בנויה לחלוטין). עם זאת, באזור שמסביב, באוסטריה תחתית, ניתן למצוא קרקעות לבנייה למגורים או לפרויקטים עסקיים.

המחירים שם נמוכים יותר מאשר בבירה. עם זאת, כל מי שרוכש קרקע לבנייה צריך לבדוק את תוכניות הפיתוח העירוני (Flächenwidmungsplan) ואת כל ההגבלות של "אזור ירוק".

טירול וזלצבורג. אזורי סקי (אישגל, קיצביל, זולדן וכו') הם בעיקר קרקעות יקרות למלונות, דירות וקוטג'ים יוקרתיים.

המחירים כאן גבוהים: באינסברוק (בירת טירול), מגרשים לבנייה כבר עולים בממוצע 1,043 אירו למטר רבוע, ובקיצביל אף יותר. לא במקרה מופיעות הצעות שוברות שיאים במקומות כאלה: הבתים היקרים ביותר באוסטריה רשומים בדרך כלל באתרי נופש אלפיניים יוקרתיים, מה שמגביר בעקיפין את הביקוש לקרקעות באזור. עם זאת, פרויקטים כאלה דורשים לעתים קרובות היתרי בנייה בהרים ועמידה בתקנות האדריכליות המקומיות.

קרקע על שפת אגם. קרקע לבית באוסטריה ליד אגמים פופולריים (וורתרזי, זיפלד, אכנזי) נחשבת לקרקע יוקרתית. לדוגמה, מגרשים ליד אגם קונסטנץ בפורארלברג הם בין היקרים ביותר, במיוחד אלו עם נוף למים.

בכפרים קטנים על גדות אגם בקרינתיה (גרובל, וואפרש) או אוסטריה עילית (על הרי השלוסגבירגה), חלקת אדמה על החוף היא מיקום מצוין לבית או מלון. אדמות כאלה מוגנות לעתים קרובות על ידי המדינה, ולכן עשויות לחול הגבלות.

אזורים כפריים (שטיירמארק, בורגנלנד, נידראוסטרייך). יש כאן פחות תיירים, אבל יש שפע של שדות פתוחים וכרמים. הקרקע זולה יותר (בשטיריה, ממוצע של 360 אירו/מ"ר). זוהי אופציה מצוינת עבור אלו המעוניינים לקנות קרקע באזור הכפרי האוסטרי לחיים שקטים, או להשקיע בתיירות חקלאית או בייצור יין.

לדוגמה, בבורגנלנד ובנידראוסטרייך השכנה, המחירים נמוכים, מה שמציע הזדמנות ייחודית לרכוש קרקעות באוסטריה במחיר נמוך, עם פוטנציאל לצמיחה עתידית.

מחירי קרקעות בהרים ובעמקים של אוסטריה. לשם השוואה, מחיר מגרש ממוצע לבית באינסברוק עומד כיום על כ-1,043 אירו/מ"ר, בעוד שבחלק הכפרי של מחוז רויטה השכן, הוא עומד על 188 אירו/מ"ר בלבד. בשטיריה, גראץ עומד על 360 אירו/מ"ר, ובמחוז קלישילן בדרום שטיריה, הוא עומד על כ-50-70 אירו/מ"ר. זה מוכיח שמחירי הקרקעות תלויים במידה רבה במיקום ובתשתיות.

קחו בחשבון את המאפיינים הספציפיים של האדריכלות המקומית. במיוחד באזורים אלפיניים, ישנן לעתים קרובות דרישות לחזיתות, גגות ויעילות אנרגטית (עמידה בתקני OIB ו-Energoausweis האוסטריים).

הרשויות האוסטריות מעודדות בניית בתים חסכוניים באנרגיה: לדוגמה, תוכנית Umweltförderung (מימון סביבתי) מסבסדת מבנים חדשים בעלי יעילות אנרגטית גבוהה וחומרים "ירוקים".

בואו נבחן את ההיבטים המשפטיים של קנייה ומכירה של קרקעות באוסטריה. באוסטריה יש כללים ברורים המסדירים מי יכול להפוך לבעל קרקע וכיצד.

מעמד קונה. כפי שצוין קודם לכן, אזרחי האיחוד האירופי/EEA זוכים ליחס זהה לאוסטרים: הם אינם זקוקים לאישור מיוחד לרכישת קרקע. אזרחי מדינות אחרות נדרשים לקבל אישור מהרשויות המקומיות (Grundverkehrsgenehmigung) לפני העסקה.

רישום זכויות (Grundbuch). רכישת קרקע באוסטריה מתבצעת על ידי הזנת פרטי הבעלים החדשים בפנקס המקרקעין (Grundbuch). רק אז תהפוך לבעלים המלאים . חשוב להבין: אפילו הסכם רכישה חתום על פי החוק האוסטרי אינו מקנה בעלות עד לרישום.

לכן, לפני העברת הסכום כולו, ודאו שאין שעבודים בלתי צפויים (משכנתאות, הגבלות על זכויות שימוש וכו') בפנקס המקרקעין וכי בקשתכם לרישום (Grundbuchsantrag) מוגשת בהקדם האפשרי.

הסכם רכישה ומכירה. הוא נחתם כשטר נוטריוני. ההסכם מתאר את החלקה בפירוט (בדרך כלל מספר הקרקע והכתובת), את המחיר המוסכם, את תנאי התשלום ואת תנאי העברת הזכויות והחובות של הצדדים.

החוזה כולל לעתים קרובות סעיף על "פיקדון" או מקדמה (למשל, 5-10% מהסכום הכולל), אשר הקונה משלם כערבות. ניתן לשמור פיקדון זה אם הצדדים מחליטים לאחר מכן לא להמשיך בעסקה (בדרך כלל אם הקונה חוזר בו). תהליך האישור כולל בדיקת פינוי קרקע: מתקבל תמצית מה-Grundbuch, מאומתים שעבודים ותוכנית הפיתוח נבדקת.

נוטריון ועורכי דין. באוסטריה, עסקאות נדל"ן דורשות את השתתפותו של נוטריון או עורך דין מורשה (לשכת נוטריונים מקומית). הנוטריון מנסח/מאשר את החוזה, מאמת את זהות הצדדים וסמכותם, ומוודא שכל הפורמליות מתקיימות.

שכר טרחת נוטריון נגבה עבור שירותיהם: בממוצע, שכר טרחת נוטריון מסתכם ב-1-3% ממחיר העסקה. עורך הדין מסייע לעיתים קרובות בבדיקת נאותות ובהשגת כל האישורים הדרושים.

רכישת קרקע באוסטריה כרוכה במספר תשלומים משמעותיים:

מס העברה (Grunderwerbsteuer). מס של 3.5% על מחיר העסקה מוטל כמעט על כל העברת נכס (בתנאים סטנדרטיים). לכן, אם אתם קונים מגרש תמורת 100,000 אירו, המס יהיה כ-3,500 אירו. במקרים מסוימים, מוצעים פטורים (עבור עסקאות בין קרובי משפחה, חל שיעור פרוגרסיבי), אך בנסיבות רגילות, השיעור הסטנדרטי הוא 3.5%.

אגרת רישום ממלכתית. בנוסף למס, נגבה 1.1% ממחיר הרכישה בעת הגשת בקשה לבית המשפט לקרקעות.

ראוי לציין כי פטור ממס ייכנס לתוקף בשנים 2024-2025. עבור נכסי מגורים רגילים, מס זה בוטל עד יולי 2026 (בתנאי שהקונה רושם אותו כמקום מגוריו העיקרי).

מס על מכירה. אם הבעלים מחליט למכור את הנכס ומרוויח, מוטל מס רווחי מקרקעין (Immobilienertragsteuer) על רווח זה.

מאז 2016, השיעור הוא 30% מההפרש בין מחיר המכירה להוצאות הכלולות. עם זאת, אם הנכס שימש כבית מגורים עיקרי (בית-דירה) במשך שנתיים עד חמש שנים, הבעלים עשוי להיות זכאי לפטור מלא או חלקי ממס.

הוצאות נוספות. אם מתווך נדל"ן מטפל בעסקה, העמלה שלו מסתכמת בדרך כלל ב-3-4% נוספים מהמחיר הכולל בתוספת מע"מ. ייתכנו גם עלויות עבור ביטוח קרקע חובה או חשבון נאמנות (חשבון שבו מוחזקים כספים באופן זמני עד לסגירת העסקה) - אלו אינן משמעותיות, אך כדאי להיות מוכנים לכך.

למידע נוסף, עיינו במאמר שלנו " מיסי רכוש באוסטריה ".

אמצעי זהירות. במהלך משא ומתן והכנת עסקה, נעשה שימוש לרוב בהסכם ראשוני (Kaufanbot), יחד עם תשלום פיקדון או פתיחת חשבון נאמנות מיוחד.

זה מבטיח שהמגרש יוסר מהמכירה (הוא "יישמר" עבורך), והכספים יוחזקו על ידי צד שלישי (לדוגמה, נוטריון) עד לחתימת החוזה במלואו. מנגנון זה מגן באופן אמין על האינטרסים של הקונה: הוא משלם את הכסף אך אינו מסתכן באיבודו אם העסקה תיכשל מסיבה מוצדקת.

בואו נסקור את מסע הקונה מתחילתו ועד סופו, ונוודא שלא נפספס אף פרט.

חיפוש מגרש. זה מתחיל בפנייה לסוכן נדל"ן או עיון במודעות באתרי נדל"ן מקומיים, כגון:

• ImmobilienScout24
• אימו-וולט
• עיתונים מקומיים

בבחירתכם, חשוב לבקר באופן אישי במספר אפשרויות, להעריך את האזור, השכנים, הכניסה וקרינת השמש (תאורה סולארית).

רישום הקרקעות המקוון (Kataster) יכול לעזור כאן - תוכלו לראות שם את הגבולות המדויקים של החלקה והחלקות הסמוכות. אל תהססו לבקש מהבעלים להציג לכם מסמכים: מפת חלקה וקטע מתוך ה-Grundbuch (מסמך הכרחי לכל קונה).

הצעה והסכם. לאחר שמצאתם נכס מתאים, אתם מגישים הצעה (Anbot) למוכר. באוסטריה, הצעה זו בדרך כלל מנוסחת בכתב - Kaufanbot, או הסכם ראשוני. היא מפרטת את מחיר הרכישה, תנאי התשלום וסכום המקדמה.

בטרמינולוגיה הרוסית, זה משהו כמו הסכם רכישה ומכירה, אבל ללא העברת בעלות סופית. זה פשוט קובע התחייבות לסיום העסקה. כבטוחה, אתם מפקידים פיקדון (למשל, 5-10% ממחיר הרכישה) בחשבון נאמנות (Treuhandkonto) המוחזק על ידי נוטריון או עורך דין.

לאחר שחתמתם על ה-Kaufanbot, המגרש נחשב "שמור" עבורכם: אם המוכר מסרב ללא סיבה מוצדקת, הוא מחויב להחזיר לכם את המקדמה כפולה.

בדיקות והיתרים. בדיקת פינוי אתר גם היא נמצאת בתהליך הכנה: אתם שוכרים מומחה (לדוגמה, מודד) או עורך דין אשר ינתח:

• Grundbuch (רישום מקרקעין) - בדיקות עבור חובות, שעבודים (משכנתאות, זיקות הנאה), והאם לצדדים שלישיים יש תביעות על הנכס. מידע זה זמין באתרי האינטרנט של בתי המשפט האזוריים.
• תוכנית תכנון – האם האתר תואם את התוכניות שלכם. בררו באיזה אזור הוא נמצא (באולנד, וולד, אלם וכו') ואיזה סוג בנייה מותר בו.
• מימון - אתם מגישים בקשה להלוואה (במידת הצורך) תוך התחשבות בחשבון החשבון הנאמנות ובאישור הבנק הנדרש.
• קבלת היתרי מדינה היא השלב הגוזל ביותר זמן עבור תושבים שאינם תושבים. בהתאם למיקום ולסוג הקרקע, נדרש אישור מרשות רישום המקרקעין (Grundverkehrsbehörde). לדוגמה, אם הקרקע נמצאת בהרים או מיועדת לשימוש חקלאי, מחלקת המקרקעין הרלוונטית או מינהל המחוז חייבים להעניק לזר אישור לרכוש אותה. זה מטופל בדרך כלל על ידי עורך דין או נוטריון: הם אוספים מסמכים (דרכון, הוכחת תושבות, מטרת הרכישה וכו') ומגישים את הבקשה.

העסקה העיקרית מתבצעת בפני נוטריון. לאחר השלמת כל הבדיקות והשגת היתרים, נקבע אישור נוטריוני (Beurkundung). באוסטריה, היעדר אישור נוטריוני לעסקת נדל"ן הוא בלתי חוקי.

בשלב זה, אתם והמוכר מגיעים למשרדו של הנוטריון (הפגישה בדרך כלל פתוחה והחוזה מוקרא בקול רם). הנוטריון מאמת את זהותכם וחתימותיכם ומאשר את העסקה. לאחר החתימה, אתם מעבירים את הסכום הנותר באמצעות נאמנות או ישירות, כפי שסוכם מראש.

רישום ורכישת זכויות. הנוטריון או עורך הדין שלכם מגישים מסמכים לבית המשפט האזורי. שם מתבצעת בקשה לרישום (Einverleibung) - רישום זכויות הבעלות שלכם במרשם.

לאחר קבלת המסמכים, בית המשפט רושם אותך כבעלים החדש. מנקודה זו ואילך, המגרש הוא שלך באופן רשמי - אתה יכול לאסוף את המפתחות (או פשוט להתחיל בבנייה, אם זה נקבע בחוזה).

מיסים והסדרים. בשלב זה, הגיע הזמן להשלים את כל התשלומים הנותרים: להעביר כספים למוכר (בדרך כלל לאחר או במקביל להגשת התביעה), לשלם מיסים ושכר טרחת נוטריון.

לאחר שבית המשפט רושם את שינוי הבעלות, עליך לשלם רק את דמי הרישום (1.1% משווי הנכס), אלא אם כן הם כבר נוכו מחשבון הנאמנות. למעשה, מפתחות הנכס "מועברים" לאחר אישור החוזה העיקרי וגביית הפיקדון.

יתר על כן, בשלבים שונים (העברות כספיות, ביטוח וכו'), מומחים יכולים לענות על שאלות רבות עבורכם. הם יכולים לעזור לכם להרגיש בטוחים יותר, במיוחד אם אינכם דוברי גרמנית.

אם תעקבו אחר השלבים המפורטים לעיל, רכישת קרקע באוסטריה אמורה לעבור בצורה חלקה. חשוב להקדיש זמן, לעיין בקפידה במסמכים ולפעול לפי נהלי הרישום האוסטריים.

בשנים האחרונות, שוק הקרקעות האוסטרי הפך ירוק יותר ויותר. זו לא רק מגמה: אירופה הפכה מחמירה יותר בדרישות בנייה ושימוש בקרקע ידידותיים יותר לסביבה. בבחירת אתר, משקיעים רבים שוקלים כיום את ההשפעה הפוטנציאלית של תוכניות הבנייה שלהם על האקלים והסביבה.

למה זה חשוב: על פי דוחות סביבתיים , כ-27% מסך צריכת האנרגיה של אוסטריה מגיעה ממגזר המגורים (חימום ומים חמים), כאשר מבנים מייצרים כ-10% מפליטות ה-CO₂ הלאומיות. בעשורים האחרונים, פליטות מזיקות כבר פחתו ביותר משליש.

במקביל, על האוסטרים לעשות מאמצים גדולים אף יותר כדי לעמוד בהתחייבויותיהם בהסכם פריז. בהתאם לכך, הרשויות מעודדות יעילות אנרגטית: לדוגמה, מבנים חדשים דורשים לעתים קרובות הסמכת אנרגיה, ומיסים וסובסידיות מוענקים רק לפרויקטים בעלי סטנדרטים גבוהים של יעילות אנרגטית.

חוקים ומגבלות. תקנות סביבתיות לשימוש בקרקע מעוגנות בתקנות בנייה. בעת תכנון בנייה, מתבצעת הערכת השפעה סביבתית (Umweltverträglichkeitsprüfung).

באזורי שימור מיוחדים (כגון פארקים לאומיים), ייתכן אף איסור מוחלט על בנייה. באתרי בנייה רגילים, הונהגו סטנדרטים בנוגע לבידוד תרמי מינימלי מקובל והתחשבות חובה ברווח הסולארי.

סטנדרטים אלה מחמירים באופן קבוע: עד שנת 2025, כמעט כל הבתים החדשים חייבים להשיג צריכת אנרגיה כמעט אפסית (והדורשים מקור חימום משלהם או מקור חימום "ירוק").

תוכניות ממשלתיות. כדי למשוך יזמים, אוסטריה מציעה מענקים לפרויקטים ירוקים. לדוגמה, קרן האקלים והאנרגיה (Klima- und Energiefonds) מממנת יוזמות לשימור אנרגיה ולשימוש במקורות אנרגיה מתחדשים בבניית מבנים.

סובסידיות זמינות להתקנת פאנלים סולאריים, משאבות חום, חלונות חסכוניים באנרגיה וכדומה. ישנם גם תמריצים להשקעות ירוקות, כולל החזר חלקי של ריבית משכנתא עבור בנייה ירוקה וניכויי מס עבור טכנולוגיות ירוקות.

כל זה הופך פרויקטים בעלי דגש סביבתי לרווחיים יותר.

בשנים האחרונות, אני ממליץ יותר ויותר ללקוחות לתכנן פרויקטים תוך התחשבות בהיבטים סביבתיים כבר מההתחלה.

ברחבי העולם, בגרמניה ובאוסטריה, מבנים ירוקים מבוקשים מאוד: הממשלה מסבסדת בתים פסיביים ופאנלים סולאריים, והקונים מעריכים את החיסכון בחימום. לדוגמה, בתים ברמת פסיביהאוס צורכים פי 5-10 פחות אנרגיה מאשר מבנים קונבנציונליים - שיקול חשוב בבחירת אתר ועיצוב.

דוגמאות לפרויקטים מוצלחים. באוסטריה, ישנם מקרים רבים בהם נרכשה קרקע עבור פרויקטים "ירוקים" - לדוגמה, יקב המשתמש בפאנלים סולאריים או מלון עם חימום גיאותרמי.

מגמה נוספת היא התפתחות התיירות החקלאית. משקיעים קונים אדמות בהרי אוסטריה, בונים בתים אקולוגיים ומארגנים סיורי אופניים. נכסים אלה פופולריים מאוד: לדוגמה, בתי חווה בטירול נמכרים לעתים קרובות במחיר גבוה יותר מבתי חווה רגילים אם יש להם תעודה ירוקה (כגון בנייה ירוקה).

עכשיו בואו נבחן אפשרויות ספציפיות ביתר פירוט.

קרקע למגורים (Bauland-Wohngebiet). זוהי האפשרות הסטנדרטית למשפחות: מגרש המתאים לבית בן קומה אחת או שתיים. מגרשים כאלה כוללים בדרך כלל תשתיות (לפחות חשמל ומים) ומיועדים למשפחה אחת.

אדריכלות הבית מתואמת עם התקנות המקומיות (תוך התחשבות בבניינים שכנים ובמראה החזותי הכללי של השכונה). מחירי קרקע ממוצעים באוסטריה לבית נעים בין כ-240 אירו (קלגנפורט) ל-1,250 אירו (זלצבורג) למ"ר.

המחירים משתנים כאן: בקרינתיה, מגרשים על שפת אגם (וורתרזי) יכולים לעלות מאות יורו למטר רבוע, בעוד שבאוסטריה עילית הם עולים בסביבות 200-300 יורו למ"ר.

אדמות בהרים. לנכסים הרריים (כגון בקתות או בקתות הרים) יש תקנות ספציפיות משלהם. אזורים רבים קבעו "באוזונה" (גובה) המבוסס על גובהם. בנייני מגורים נבנים בדרך כלל רק בתוך גבולות ה-Siedlungsgebieten (התנחלויות) או הכפרים.

ב"הרים הפתוחים" (Hochgebirge), הבנייה אסורה כמעט בכל מקום. אם אתם מחפשים אתר בגובה רב, ודאו שאתם בודקים האם בכלל מותרת שם בנייה למגורים.

חשוב גם לקחת בחשבון אילוצים נופיים: במדרונות תלולים, יש צורך בבדיקה נוספת של קירות תמך.

היתרונות של רכישת קרקע בהרי אוסטריה כוללים נופים מצוינים ופוטנציאל לאתרי נופש: מגרש אדמה ליד מעלית סקי או מדרון סקי יכול להיות השקעה רווחית מאוד לבניית מלון או מגורים.

הגבלות אדריכליות. לרוב באזורים אוסטריים יש תקנות המחייבות שמירה על המראה המסורתי של מבנים. גגות מתכת וקש אסורים באופן לא רשמי. מומלץ להשתמש בעץ או רעפים במקום זאת. גובה המבנים באזורים כפריים מוגבל לעיתים קרובות (מקסימום 1-2 קומות מעל הקרקע, לעיתים נקבע על 7 מטרים).

ביערות וינה או ביישובים היסטוריים, ייתכן שיידרשו אישורי עיצוב חזיתות. יש להקפיד בקפדנות על תקנות אלה כדי שהפרויקט שלכם יאושר.

מחירים משוערים (2025). בואו נסכם:

• המחיר הממוצע של מגרש כפרי לבית באוסטריה הוא כ-400 אירו/מ"ר.
• בהרים (טירול, זלצבורג) באזורי נופש פופולריים, המחירים יכולים להיות גבוהים פי כמה - אינסברוק 1,043 אירו/מ"ר, זלצבורג 1,256 אירו.
• חלקת אדמה ליד אגם היא נכס נדיר ויקר: בבורגנלנד באגם נויזידלר היא יכולה לעלות 250-400 אירו/מ"ר, ובוורתרזי (קרינתיה) - מעל 600 אירו/מ"ר.

מציאת קרקע לקנייה במחיר סביר באוסטריה היא כמעט בלתי אפשרית. ככל שהיא קרובה יותר לאגם, כך היא יקרה יותר. כדי לחסוך כסף, משקיעים בוחרים לעתים קרובות מגרשים המרוחקים מעט ממרכז הנופש (2-5 ק"מ), אך הדבר כרוך באובדן גישה למים.

רכישת קרקע חקלאית (אדמה חקלאית, מרעה) שונה באופן מהותי מהשקעה בקרקע למגורים.

מי יכול לקנות? כפי שכבר הוזכר, אפילו אזרחים אוסטרים זקוקים רשמית לאישור. לזרים יש סיכוי נמוך יותר: רק אלו שיעסקו ישירות בעבודה חקלאית יורשו לרכוש אדמה חקלאית. משמעות הדבר היא שמשקיע טהור ללא תוכניות לעסוק בחקלאות כנראה לא יורשה לרכוש אדמה חקלאית.

מטרת חוק זה היא לשמור על קרקעות במחזור ולהבטיח שהן ייצרו מזון במקום לשבת בידי ספקולנטים. היוצא מן הכלל הוא "פרדסים חקלאיים" וכרמים: אלה קלים יותר להסבה לשימוש מסחרי ולעתים נרכשים כפרויקטים להשקעה (למשל, עבור חוות תיירות).

יתרונות וסיכונים. אדמה חקלאית היא נכס יציב יחסית. ניתן להחכיר אדמה חקלאית לעסקים חקלאיים או לקבל סובסידיות שנתיות מהאיחוד האירופי (תוכניות חקלאיות). מחירי אדמה כזו נמוכים יותר: באוסטריה, המחיר לדונם של אדמה חקלאית הוא כמה יורו למטר מרובע.

מגמות. המחירים בשוק החקלאות האוסטרי עולים באיטיות. על פי נתונים סטטיסטיים, המחיר הממוצע למטר מרובע של אדמה חקלאית עלה מ-3.50 אירו ל-3.70 אירו בשנת 2023. משמעות הדבר היא שאין צמיחה ספקולטיבית משמעותית.

אדמות גידול יין בסטיריה יכולות להיות יקרות משמעותית עקב הביקוש הגבוה לכרמים.

רכישת קרקע באוסטריה היא תהליך מוסדר בקפידה, אך עם הכנה נכונה היא ניתנת לניהול למדי.

חשוב שזרים יזכרו שלמרות האטרקטיביות של אוסטריה להשקעה, יש בה מערכת היתרים קפדנית והגנות לתושבים המקומיים. זו הסיבה שחשוב כל כך לתכנן מראש ולהתייעץ עם מומחים כמו עורכי דין, נוטריונים ואדריכלים.

מצד שני, היתרונות של השקעה באוסטריה רבים גם הם: שוק יציב, ביטחון השקעה וקלות שמירה על מסמכים נקיים (הודות למאגר מאוחד של בתי משפט אזוריים). סיום עסקה עם נוטריון באוסטריה הוא שקוף ובדרך כלל מתנהל ללא הפתעות, במיוחד אם בדקתם בקפידה את הנכס ועמדתם בכל הפורמליים.

בקיצור, בצעו בדיקת נאותות של תוכניות קרקע וחקיקה, והיעזרו בייעוץ של מומחה, ורכישת הקרקע שלכם תביא לכם את היתרונות שאתם מצפים להם ללא לחץ או טרחה מיותרים.

עכשיו זה באמת הזמן המושלם לנצל את הנדל"ן האוסטרי, המציע הכל, החל ממדרונות הרים ציוריים ועד לאזור כפרי שליו.