הגבלות על רכישת נדל"ן על ידי זרים באוסטריה

רכישת נדל"ן באוסטריה היא אחת העסקאות המפוקחות ביותר באירופה, וזה לא צירוף מקרים. הייחודיות העיקרית של השוק האוסטרי היא שזרים אינם יכולים לרכוש בחופשיות נדל"ן: הגישה לעסקאות עבור רוב התושבים שאינם תושבים מוגבלת על פי חוק ומתאפשרת רק לאחר קבלת אישור מיוחד מהרשויות המקומיות.

עם זאת, אין כללים אחידים - כל מדינה פדרלית קובעת תנאים, נהלים ומגבלות משלה, אשר עשויים להיות שונים באופן משמעותי זה מזה.

ייחוד זה הוא שהופך את אוסטריה לייחודית בהשוואה לרוב מדינות אירופה. בעוד שקונה זר יכול בקלות לרכוש נכס בספרד, פורטוגל או גרמניה, באוסטריה הוא יעמוד בפני דרישות, בדיקות נוספות או אפילו איסור מוחלט.

במדינות כמו טירול או קרינתיה, רכישת נכסים על ידי זרים ללא אישור היא כמעט בלתי אפשרית או אסורה לחלוטין, במיוחד כשמדובר ב"בתים שניים" או נכסים הממוקמים באזורי תיירות ואתרי נופש.

גישה זו אינה מדיניות זמנית - היא חלק מהותי בארכיטקטורה המשפטית של המדינה. אוסטריה שואפת להגן על השוק המקומי שלה מפני התחממות יתר, לשמור על דיור בר השגה לתושבים המקומיים ולשמור על שליטה בנכסים באזורים שבהם חלק גבוה של הון זר עלול לשנות את המבנה החברתי או הכלכלי. לכן, החזקת המימון הדרוש, היתר שהייה או הוכחה שקופה למקור ההון אינם מבטיחים היתר.

הטעות העיקרית שמשקיעים בינלאומיים רבים עושים היא להתייחס לעסקה באוסטריה באותו אופן שבו הם מתייחסים למדינות אחרות באיחוד האירופי. עם זאת, המערכת האוסטרית פועלת בצורה שונה - החל מבחירת המדינה הפדרלית וסוג הנכס ועד לצורת הבעלות ותהליך הגשת הבקשה.

נדרשת גישה משפטית ואסטרטגית מושכלת היטב: הבנת הסטטוס שלכם, הכנת מסמכים כראוי, ניתוח המגבלות של אזור ספציפי ותכנון קפדני של ההליך כולו.

המסגרת המשפטית לזרים הרוכשים נדל"ן באוסטריה היא אחת המערכות המורכבות והמובניות ביותר באירופה. שלא כמו רוב מדינות האיחוד האירופי, שבהן עסקאות עבור תושבי חוץ הן חופשיות לחלוטין או מוגבלות על ידי חוק לאומי יחיד, אוסטריה מיישמת את עקרון הסמכות האזורית: לכל מדינה פדרלית יש חוקים משלה, רשויות משלה וקריטריונים משלה לקביעת האם זר יכול לרכוש נדל"ן בשטחה.

מערכת זו מעוגנת בפרקטיקה המשפטית ומצוינת על ידי מקורות כמו GEUER Rechtsanwälte OG , אשר מדגישים כי אין "חוק אוסטרי" יחיד בנושא רכישת נדל"ן על ידי זרים - ישנם שמונה משטרים משפטיים שונים (התואמים למספר המדינות, לא כולל וינה כעיר-מדינה נפרדת).

מבחינה היסטורית, אוסטריה נקטה במדיניות של הגנה על השוק המקומי שלה מפני הון ספקולטיבי ולחץ מופרז על תשתיות. בניגוד למדינות אירופאיות גדולות יותר, אוסטריה מתמודדת עם משאבי קרקע מוגבלים, שיעור גבוה של אזורים מוגנים ואזורי תיירות רגישים במיוחד.

לכן, החקיקה של מדינות פדרליות שונות מציגה חסמים שמטרתם:

• הגנה על סבירות הדיור עבור תושבים מקומיים, במיוחד באזורים עם תחרות גבוהה;
• שליטה על בעלות זרה באזורי נופש, אזורים הרריים ואזורי טבע;
• ריסון ספקולציות בשוק הדיור המשני;
• הגבלת הצמיחה של "בתים שניים" (Zweitwohnsitz), אשר עלולה ליצור לחץ על התשתיות המקומיות;
• שמירה על איזון תרבותי וחברתי, במיוחד באזורים כפריים ואלפיניים.

על פי פורטלים בתעשייה, דווקא באזורי התיירות טירול, פורארלברג וזלצבורג ההגבלות הן המחמירות ביותר.

לפיכך, ההגבלות אינן צעד זמני, אלא חלק מהותי ממדיניות המדינה שמטרתה יציבות שוק לטווח ארוך.

מאחר שכל מדינה מסדירה את הגישה לזרים באופן עצמאי, המשטר המשפטי יכול להיות שונה באופן משמעותי אפילו בין אזורים שכנים.

חשוב לציין, שאפילו בתוך מדינה אחת, ההגבלות משתנות בין רשויות מקומיות. מה שמותר לקנות באופן חוקי במחוז אחד של טירול עשוי להיות אסור לחלוטין במחוז שכן.

המסגרת המשפטית לרכישת נדל"ן באוסטריה תלויה ישירות בקטגוריית הקונה. זהו גורם מפתח הקובע את מורכבות העסקה, את הצורך בהיתרים, את זמינותם של סוגי נכסים שונים ואת הסבירות לסירוב.

אוסטריה מחלקת באופן חוקי את כל הקונים הזרים לשתי קבוצות גדולות :

1. אזרחי האיחוד האירופי, ה-EEA ושוויץ
2. אזרחי מדינה שלישית (שאינם האיחוד האירופי/EEA)

שתי קטגוריות אלו נמצאות בתנאים משפטיים שונים מהותית.

לאזרחי מדינות האיחוד האירופי, האזור הכלכלי האירופי ושוויץ יש אותן זכויות קניין באוסטריה כמו לתושבים מקומיים.

זה אומר:

• הם יכולים לרכוש בחופשיות דיור ונדל"ן מסחרי;
• לא נדרש אישור מהרשויות;
• העסקה מתבצעת על פי ההליך הנוטריוני המקובל;
• אין הגבלות על סוג הנכס (דירה, בית, קרקע).

מבחינה משפטית, זה מעוגן בעיקרון ה- Gleichbehandlung - יחס שווה.

קונים כאלה גם נמנעים אוטומטית מהליך "אימות זרים" (Ausländergrundverkehr), שהוא חובה עבור מי שאינם תושבי מדינות שלישיות.

כמה ניואנסים

אפילו אזרחי האיחוד האירופי עשויים להתמודד עם הגבלות רשמיות, אך אלו נדירות וקיימות בעיקר באזורים כפריים באלפיניים:

• העירייה רשאית לבקש אישור כי הנכס ישמש כבית מגורים עיקרי ולא כ"בית שני" או כאטרקציה תיירותית;
• רכישת שטחי אדמה גדולים באזורי שימור עשויה לדרוש אישור.

עם זאת, מקרים אלה הם יוצאי דופן ואינם נוגעים למעמדו של אזרח האיחוד האירופי, אלא לאופיו של האובייקט הספציפי.

קונים שאינם אזרחי האיחוד האירופי/EEA/שוויץ כפופים לחוקים מיוחדים של המדינה בנוגע לרכישת נדל"ן על ידי זרים.

הכלל הבא חל עליהם: ללא אישור מיוחד מרשויות המקרקעין, העסקה בלתי אפשרית מבחינה משפטית.

זה אומר:

• מוגשת בקשה רשמית לרכישה;
• מקור ההון נבדק;
• הרשות מנתחת את השפעת הרכישה על השוק המקומי;
• מתקבלת החלטה האם לאפשר או לדחות.

והכי חשוב:

אפילו חבילת מסמכים מוכנה בצורה מושלמת אינה מבטיחה אישור.

כיצד הרשויות מעריכות בקשות?

הנציבות (Grundverkehrsbehörde) רשאית לסרב אם:

• הרכישה נחשבת כאיום על יכולת הדיור עבור תושבים מקומיים;
• האובייקט ממוקם באזור תיירותי;
• ניתן להפוך את הנכס ל"בית שני";
• לקרקע יש מעמד של שימור;
• המשקיע אינו יכול להוכיח קשר עם אוסטריה;
• אין אישור ל"יתרונות" הכלכליים או החברתיים של העסקה.

כל מדינה מנסחת את המושג "אינטרס ציבורי" בדרכה שלה, מה שהופך את ההליך לאישיבי עוד יותר.

המערכת האוסטרית לוויסות רכישות נדל"ן על ידי זרים מבוססת על הבחנה מהותית בין שתי קטגוריות של קונים: אזרחי האיחוד האירופי/EEA ואזרחי מה שנקרא "מדינות שלישיות". הבחנה זו אינה פורמליות טכנית, אלא חלק מהותי ממדיניות המדינה שמטרתה להגן על השוק הלאומי, האיזון החברתי והיציבות הטריטוריאלית.

אוסטריה רואה באזרחי האיחוד האירופי משתתפים באזור הכלכלי האירופי היחיד. מבחינת נדל"ן, משמעות הדבר היא שוויון כמעט מוחלט עם אזרחי אוסטרים. הגישה שלהם לעסקאות מבוססת על זכות האיחוד האירופי לתנועה חופשית של הון וחובת המדינה להימנע מאפליה בתוך האיחוד.

עבור אוסטריה, קונים כאלה אינם כוח חיצוני, אלא שלוחה של השוק היחיד, המשולבת בנורמות כלכליות, משפטיות וחברתיות משותפות. מנקודת מבטה של ​​המדינה, פעילותם בשוק אינה מהווה סיכונים מערכתיים, שכן הם פועלים במסגרת משפטית אירופאית יציבה.

הממשלה רואה קונים מחוץ לאיחוד האירופי/EEA בצורה שונה למדי. קבוצת משקיעים זו נתפסת כמקור ללחץ שוק מוגבר: ייתכן שיש להם כוח קנייה גדול יותר, הם משתתפים באופן פעיל בהשקעות לטווח קצר, ומגבירים את הלחץ על היצע מוגבל, במיוחד באזורים שבהם שטחי הבנייה מוגבלים ביותר, כמו באלפים.

ההיסטוריה של השווקים האירופיים מראה כי דווקא הון זר מוביל לעתים קרובות לעליות מחירים ספקולטיביות, רכישת נכסים עבור בתים שניים ועקירה הדרגתית של תושבים מקומיים. עבור רשויות מקומיות קטנות, אפילו זרימה קטנה של משקיעים זרים יכולה לשנות לחלוטין את דינמיקת המחירים.

גישה זו מאפשרת לאוסטריה להגן על סבירות הדיור, במיוחד בערים צפופות, לשמר אזורי שימור, לנהל אזורי נופש ולתמוך בקיימות של אזורים רגישים חברתית. אזור האלפים רואה בנדל"ן לא סחורה, אלא חלק ממורשת תרבותית וטבעית ששטחה אינו ניתן להרחבה.

לכן, הגבלות על זרים הן אחד הכלים המשמשים להגנה על אזורים אלה מפני נטישה או מסחור מוגזם. אוסטריה שואפת למנוע תרחישים שבהם חלק משמעותי מהנדל"ן בבעלות תושבים שאינם תושבים ומשמש רק מספר שבועות בשנה. דוגמאות דומות כבר נצפו במספר מדינות אירופאיות, ואוסטריה בונה באופן מודע מודל הממזער סיכונים כאלה.

זו בדיוק הסיבה שבידול המבוסס על אזרחות אינו אמצעי זמני או עמדה פוליטית. זהו מנגנון משולב בקפידה בתוך המסגרת החקיקתית המווסת את יציבותו ארוכת הטווח של השוק.

עבור אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי/EEA ושוויץ, רכישת נדל"ן באוסטריה אפשרית רק באמצעות תהליך היתר מיוחד. זהו שלב מפתח בעסקה, הקובע האם ניתן לרכוש את הנכס.

בניגוד לקונים באיחוד האירופי, שעבורם הליך הרכישה כמעט זהה לזה של אוסטרים, תושבים שאינם תושבים מתמודדים עם מערכת בקרה הבנויה סביב עקרונות הגנת השוק המקומי וקיימות טריטוריאלית.

הגוף העיקרי הקובע את חוקיותה של עסקה הוא ה-Grundverkehrsbehörde – הוועדה הממלכתית לענייני נדל"ן.

תפקידה אינו רק בדיקת מסמכים מנהליים, אלא הערכת הקבילות הכלכלית והחברתית-טריטוריאלית של רכישה על ידי זר מסוים.

מה היא בודקת:

• האם הקונה עומד בקטגוריה של הזכאים לרכוש נכס מסוג זה;
• האם הרכישה מהווה איום על השוק ועל איזון המחירים;
• האם הנכס נופל תחת הקטגוריה של "בית שני", מקום לינה לתיירים או קרקע מוגנת;
• האם לקונה יש קשר תקף עם אוסטריה (רישיון שהייה, פעילות עסקית, אינטרסים אישיים);
• האם הרכישה היא לטובת הציבור של האזור.

למעשה, העמלה היא זו שקובעת האם העסקה תתבצע או לא, והסכם הרכישה והמכירה נכנס לתוקף רק עם האישור.

החוק האוסטרי מגדיר את המונח "זר" באופן רחב למדי. זה חשוב, שכן הגבלות חלות לעיתים לא רק על יחידים אלא גם על הגופים שדרכם הם מנסים לרכוש נכס.

קטגוריות של אנשים הכפופים לחוקי Grundverkehr:

לפיכך, הקמה רשמית של חברה לא תמיד מאפשרת לעקוף מגבלות - חשוב לקבוע מי שולט במבנה והיכן ממוקם מרכז השליטה האמיתי שלו.

למרות שבאוסטריה יש אחת התקנות המחמירות ביותר באירופה לרכישת נכסים בחו"ל, ישנם מנגנונים משפטיים שיכולים להקל על התהליך או לאפשר את העסקה.

אלו אינן דרכים לעקוף את החוק, אלא דרכים לשלב כראוי משקיעים במערכת המשפט של המדינה. כל אפשרות דורשת ראיות תיעודיות ותלויה במדינה הפדרלית הספציפית.

אחת הדרכים הנפוצות ביותר ובו זמנית הקשות ביותר היא רכישת נדל"ן באמצעות ישות משפטית הרשומה באוסטריה או במדינה אחרת באיחוד האירופי.

הרעיון מאחורי גישה זו הוא שחברות אירופאיות אינן כפופות לאותן הגבלות כמו אזרחי מדינות שלישיות. חלק מהמדינות הפדרליות מאפשרות רכישות אם המבנה:

• רשום באוסטריה או באיחוד האירופי,
• מבצע פעילות מסחרית של ממש,
• יש מרכז אינטרסים כלכלי מוכח באירופה.

עם זאת, גישה זו יעילה רק אם מתקיימים מספר תנאים. על הקונה להוכיח שהחברה אינה חברת קש שנוצרה אך ורק למטרת העסקה. רשויות המקרקעין דורשות אישור של מבנה בעלות שקוף, דיווח מס ונוכחות עובדים או משרדים.

כל עסקה באוסטריה היא ייחודית: הרבה תלוי בחקיקת הקרקעות ובמעמד המשקיע. אנו עוזרים ללקוחות לבחור את אסטרטגיית הבעלות הנכונה, להימנע מטעויות ולנווט בתהליך הרישוי ללא סיכונים מיותרים. אם אתם שוקלים רכישה, נוכל לדון באפשרויות האפשריות ולמצוא את הנכונה.

קבלת היתר שהייה היא דרך נוספת להקל על הגישה לשוק הנדל"ן. בכמה מדינות פדרליות, היתר שהייה אינו מבטל לחלוטין את הצורך בהיתר, אך הוא מקל משמעותית על התהליך, ובמקרים מסוימים, מבטיח למעשה החלטה חיובית.

הסטטוסים הבאים משמעותיים במיוחד:

• אשרת שהייה לטווח ארוך,
• אשרת שהייה לעבודה או עסק,
• איחוד משפחות,
• אשרת שהייה לסטודנט בשילוב עם תושבות לטווח ארוך.

מעמד תושב מדגים למעשה את הקשר של אדם לאוסטריה: הוא גר כאן, משלם מיסים ומשולב במערכת. לכן, ועדות קרקעות מתייחסות לקונים כאלה ביתר קלות מאשר לאלו המתכננים להשתמש בנכס אך ורק כנכס השקעה.

לעיתים, החלטת הוועדה תלויה באופן משכנע שבו המבקש יכול להסביר את הצורך ברכישה.

אנחנו מדברים על מצבים שבהם:

• אדם עובר לאוסטריה מסיבות עבודה או עסקיות;
• קונה דיור למגורי קבע של המשפחה;
• מבצע פעילויות המועילות לקרקע ספציפית (לדוגמה, יצירת מקומות עבודה);
• כבר גר באזור ומשולב בקהילה המקומית.

במקרים כאלה, ייתכן שיונפק אישור מהר יותר מהרגיל. הוועדה מעריכה לא רק קריטריונים פורמליים אלא גם את היתרונות הפוטנציאליים של נוכחות המשקיע באזור.

חשוב! כל המנגנונים הנ"ל אינם מבטיחים אישור אוטומטי, אך הם מגדילים משמעותית את הסיכויים. עסקה מוצלחת מושגת לא על ידי מציאת פרצות, אלא על ידי גישה משפטית ואסטרטגית נכונה - תוך התחשבות בכל הניואנסים האזוריים, מעמד הקונה ומניעי הקונה למגורים או השקעה.

קבלת היתר לרכישת נכס נדל"ן כתושב חוץ אינה הליך פורמלי פשוט. היא כרוכה בבדיקה מנהלית מקיפה, שלעתים קרובות אורכת מספר חודשים וכוללת הערכה של האזור, מעמד הקונה, מאפייני הנכס ואפילו ההשפעה הפוטנציאלית של העסקה על הקהילה המקומית.

תושבים שאינם תושבים נתקלים לרוב בקשיים הבאים.

חוסר הוודאות של החלטת הוועדה. לרשויות הקרקע יש אוטונומיה ניכרת והן יכולות לסרב לבקשות מסיבות שלא תמיד נחשפות בפירוט. הוועדה מונחת לא רק על ידי החוק אלא גם על ידי האינטרסים של האזור: חברתיים, כלכליים, דמוגרפיים וסביבתיים.

זמני עיבוד ארוכים. אפילו בקשה שמולאה כראוי לעיתים רחוקות מעובדת במהירות. זמני עיבוד אופייניים הם חודשיים עד שישה חודשים, אך באזורים עם ביקוש גבוה, כמו טירול או זלצבורג, התהליך יכול להימשך עד שנה.

זה קשור ל:

• אימות רב-שלבי,
• הצורך בבקשות נוספות,
• בהסכמה עם הרשויות המקומיות.

באזורי תיירות יש תקנות מחמירות במיוחד. אזורי האלפים רואים בכל רכישה על ידי זר סיכון פוטנציאלי לשוק המקומי. עסקאות עם:

• דירות במתחמי תיירות,
• חפצי בית שני,
• בתים בכפרי נופש,
• חפצים ליד אגמים ואתרי סקי.

באזורים אלה שיעור הסירובים בקרב מי שאינם תושבים הוא הגבוה ביותר.

סירובים עקב חוסר קשר מספק לאוסטריה. המדינות הפדרליות דורשות הוכחה שהקונה אינו מתכוון להשתמש בנכס אך ורק כהשקעה.

סירוב אפשרי אם:

• הקונה אינו מתגורר באוסטריה;
• אינו מקיים כאן פעילות כלכלית;
• לא יכול להצדיק את הצורך האישי ברכישה.

התקנות משתנות בין המדינות הפדרליות. התקנות בווינה יכולות להיות מקלות משמעותית מאשר בטירול, קרינתיה או פורארלברג. תושב חוץ שרכש בהצלחה בית באזור אחד עלול להידחות באופן בלתי צפוי באזור אחר.

כל הגורמים הללו הופכים את תהליך הרכישה לבלתי צפוי ודורשים תכנון משפטי קפדני עוד לפני בחירת נכס.

הסיבות לכך שהגישה כלפי זרים משתנה, בין מקלה למחמירה ביותר, קשורות עמוקות למאפיינים הייחודיים של האזורים.

לחץ כלכלי וגודל השוק. לווינה שוק דיור גדול, גמיש ומגוון. לעיריות ההרריות הקטנות יותר של טירול יש שוק מוגבל יותר, שבו כל מכירה יכולה להשפיע על המחירים.

לכן, אותו תושב חוץ, שאינו מהווה סיכון בבירה, יכול להיתפס כאיום על היציבות באזור אלפיני קטן.

חלקם של אזורי התיירות. טירול, זלצבורג וחלקים מקרינתיה הם אתרי נופש ברמה עולמית. הביקוש לדיור שם אינו פרופורציונלי לאוכלוסייה המקומית, והמדינות הפדרליות שואפות למנוע תרחיש שבו "בתים שניים" דוחקים לחלוטין את התושבים המקומיים.

גורם הגנת הסביבה. אזורים אלפיניים הם אזורים מוגבלים במשאבים. בלתי אפשרי להרחיב אותם, ופיתוח מופרז מהווה סיכונים סביבתיים. לכן, אדמות רבות כוללות אזורים מוגנים מיוחדים, שבהם עסקאות זרות הן כמעט בלתי אפשריות.

קיימות חברתית של רשויות מקומיות קטנות. בכפרים קטנים ובעיירות נופש, חשוב לשמר את האוכלוסייה הקבועה, מקומות עבודה ותשתיות. רכישה המונית של נכסים על ידי תושבים שאינם תושבים מובילה ל"כפרים ריקים", דבר שכבר קרה באיטליה ובשוויץ - מצב שאוסטריה מונעת באופן יזום.

כל מדינה פדרלית מפתחת מודל רגולטורי משלה המבוסס על האינטרסים הטריטוריאליים, הכלכליים והחברתיים שלה. לכן, על משקיעים להתחיל את הניתוח שלהם לא רק עם מעמדם האישי, אלא גם עם מפה אזורית - מתוך הבנה שהכללים בווינה ובטירול שייכים לשתי מציאויות משפטיות שונות.

טבלה זו מראה שבחירת אזור היא צעד חשוב מבחינה אסטרטגית. עבור קונה ממדינה שלישית, רכישת דירה בווינה או בגראץ עשויה להיות בהחלט אפשרית, בעוד שרכישה בקיצביל או בזיפלד היא כמעט בלתי אפשרית, ללא קשר לתקציב.

באוסטריה, נגישותו של קונה זר לנכס נקבעת לא רק על ידי אזרחות ואזור, אלא גם על ידי סוג הנכס הספציפי שהוא מעוניין לרכוש. החוק מתייחס לקטגוריות שונות של נכסים באופן שונה, שכן כל סוג נושא את רמת הסיכון שלו לשוק, ליציבות החברתית או לאזורי התיירות.

לכן, אותו משקיע יכול בקלות לקנות דירה בעיר בווינה, אך להיתקל במכשולים כמעט בלתי עבירים כאשר הוא מנסה לקנות דירה בטירול למגורים עונתיים.

מקום מגורים עיקרי (Hauptwohnsitz). נכס המיועד למגורי קבע כפוף בדרך כלל לתקנות מקלות יותר. אם קונה זר מסביר שהוא זקוק לדיור לצורך עבודה, לימודים או עסקים לטווח ארוך באוסטריה, סיכוייו לקבל אישור גדלים משמעותית.

נדל"ן כזה נחשב לצורך חברתי ולא לספקולציה להשקעה, ולכן גם באזורים רגישים, הרשויות מוכנות לראות רכישות כאלה בחיוב רב יותר.

דיור משני, בקתות קיץ ובתי נופש. המצב כאן מחמיר הרבה יותר. אוסטריה מגבילה באופן עקבי את הפיכתם של אזורי תיירות לכפרים עונתיים, שבהם נכסים נשארים ריקים במשך רוב השנה. לכן, רכישת "בית שני" על ידי מי שאינם תושבים אסורה לרוב לחלוטין או מותרת רק בתנאים מסוימים.

באזורי האלפים (טירול, זלצבורג, וורארלברג) קיים משטר נוקשה, כלומר רק אחוז קטן מהנכסים מאושרים רשמית לשימוש כבתים שניים (Nebenwohnsitz). כמעט בלתי אפשרי עבור זר לרכוש נכס כזה.

נדל"ן תיירותי ודירות שירות. זהו התחום הרגיש ביותר. דירות תיירות (touristische Nutzung) נמצאות תמיד תחת פיקוח מיוחד. מדינות המדינות חוששות ממסחור בלתי מבוקר, אשר עלול להוביל לעליית מחירים ולירידה בדיור בר השגה עבור תושבים מקומיים.

לכן, רכישת נכס המיועד לתיירות על ידי זר לא רק דורשת את אישור הוועדה, אלא לעתים קרובות נדחית. גם אם הנכס נמכר רשמית, קונה מ"מדינה שלישית" עשוי להידרש להוכיח קשרים כלכליים לאזור או לספק תוכנית עסקית.

נדל"ן מסחרי ורכישה באמצעות חברה. גישה שונה לחלוטין מיושמת לגבי נכסים עסקיים. נדל"ן מסחרי - משרדים, שטחי מסחר, מחסנים ומתחמים תעשייתיים - נופל לעתים קרובות תחת משטר משפטי גמיש יותר. ההיגיון פשוט: נכסים כאלה מעוררים את הכלכלה, יוצרים מקומות עבודה ואינם משפיעים על שוק הדיור.

ישויות משפטיות הרשומות באוסטריה או באיחוד האירופי יכולות לרכוש נכסים מסחריים ביתר קלות מאשר זרים פרטיים, גם אם הבעלים הסופי של החברה אינו תושב. עם זאת, נדרשת הוכחה לתוקף העסק ולעמידה בתקנות התאגיד.

זמינות סוגי נכסים עבור תושבים שאינם תושבים

באוסטריה, קבלת היתר לרכישת נדל"ן בלבד אינה מבטיחה גישה למימון משכנתא. מערכת הבנקאות במדינה פועלת תחת רגולציה מחמירה ותקני הערכת סיכונים מחמירים, המשפיעים על תנאי ההלוואה אף יותר ממחיר הרכישה או מצבו הפיננסי של הקונה.

המעמד המשפטי של המשקיע - בין אם הוא תושב או לא תושב, אזרח האיחוד האירופי או אזרח מדינה שלישית - הופך לגורם מפתח הקובע את האפשרות לקבל הלוואה ואת הפרמטרים שלה.

בנקים אוסטריים מעריכים לווים לא רק על סמך הכנסה, אלא גם על סמך הקלות שבה הם יכולים לגבות את החוב במקרה של בעיות. תושבות מרמזת על רמה גבוהה יותר של קשר למדינה: תעסוקה, מיסים, היסטוריית בנקאות, מקום מגורים רשום וזמינות של נתונים רשמיים. עם זאת, עבור תושבים שאינם תושבים, רוב הפרמטרים הללו נעדרים או שקשה יותר לאמת אותם, ומנגנונים משפטיים לגביית חובות בחו"ל פחות יעילים באופן משמעותי.

זו הסיבה שמשקיע זר עם הכנסה גבוהה, משרה יוקרתית ונכסים משמעותיים מקבל לעתים קרובות תנאים פחות נוחים מאשר תושב אוסטרי ממוצע עם הכנסה ממוצעת. הבנק נותן עדיפות ליכולת הניהול של הלקוח, ולא רק ליכולת הפירעון שלו.

אחת ההשלכות הבולטות ביותר של מעמד של תושב חוץ היא המקדמה המוגברת הנדרשת. בעוד שתושבים מקומיים ואזרחי האיחוד האירופי יכולים לצפות לממן 80-90% מערך הנכס, תושבי חוץ חייבים לתרום משמעותית יותר מכספם.

תנאים סטנדרטיים לתושבי חוץ הם 40-50%, לפעמים 60%. רק לקוחות נבחרים עם הכנסה מאומתת מהאיחוד האירופי, נכסים אירופיים והיסטוריית אשראי ללא דופי יכולים לצפות לריבית של 70%. בעת רכישת נכסי תיירות או בתים קיימים, בנקים נוקטים בגישה מחמירה אף יותר, מכיוון שנכסים אלה מהווים סיכון נזילות גבוה יותר.

גישה זו מוסברת בחלקה על ידי העובדה שעבור תושב חוץ, נדל"ן הופך למעשה לבטוחה היחידה להלוואה. הבנק מבקש למזער את הסיכון שלו על ידי הגדלת חלקו של הקונה בכספים "העצמיים".

מוסדות אשראי עורכים בדיקות נאותות יסודיות משמעותית יותר על תושבי חוץ. זאת לא רק בשל תקנות פנימיות בנקאיות, אלא גם בשל סטנדרטים כלל-אירופיים של איסור הלבנת הון (AML) ו-KYC, הדורשים אישור מפורט של מקור הכספים ויציבותו הפיננסית של הלקוח.

קונים זרים נדרשים לספק סט מורחב של מסמכים: הוכחת הכנסה במשך מספר שנים, תרגומים מאושרים של דוחות כספיים, דפי חשבון בנק ממדינת המוצא, מסמכים על תושבות מס ומבנה נכסים.

עבור אלו שאין להם אשרת שהייה באוסטריה, אימות כרוך לעיתים קרובות בצעדים ובירורים נוספים, מכיוון שלבנק אין גישה לרישומים הפנימיים הרגילים.

במקרים מסוימים, המוסד הפיננסי עשוי לבקש הבהרות לגבי פעילויות עסקיות או מקורות הון, מה שמאריך משמעותית את משך בדיקת הבקשה.

מצב הנכס משפיע ישירות על החלטת הבנק. כשמדובר ברכישת בית מגורים עיקרי, בנקים בדרך כלל מוכנים להיענות: נכסים כאלה נחשבים יציבים יותר ופחות מסוכנים.

עם זאת, דיור משני, בקתות קיץ ונכסים עונתיים נופלים לאזור הסיכון הגבוה, מכיוון שהם משמשים לעתים קרובות באופן ספורדי ושומרים על ערך נמוך יותר בעת מכירה חוזרת.

גישה זהירה אף יותר ננקטת עם נכסי תיירות ודירות שירות. נכסים כאלה כפופים לעונתיות, למגבלות השכרה ולשינויים במדיניות התיירות האזורית. בנקים עשויים להציע הלוואות כאלה רק בתנאים מחמירים או לסרב לממן אותן לחלוטין.

נדל"ן מסחרי בולט במיוחד: הוא מוערך על סמך רווחיות העסק, ועבור משקיע שאינו תושב, הוא לרוב משתלם יותר מבחינת מימון מאשר נכס למגורים.

מצבים בהם התקבל אישור חוקי לרכישה, אך מימון לפתע הופך ללא זמין, נפוצים מאוד. עבור תושבי חוץ, אלו הם בין התרחישים הלא נעימים והמסוכנים ביותר.

אם הקונה חתם על חוזה ראשוני וביצע מקדמה, סירוב בנקאי עלול לגרום לכך שהקונה יצטרך לרכוש את הנכס ללא הלוואה או לאבד את הפיקדון. לכן, יש לשקול את ההיבט הפיננסי של העסקה יחד עם בדיקת נאותות משפטית של הנכס וניתוח ראשוני של דרישות ההיתרים במדינה הפדרלית הספציפית.

עבור משקיעים זרים, רצף נכון של התהליך הוא קריטי. ראשית, חיוני להגדיר בבירור את הסטטוס המשפטי שלכם ואת המגבלות של הקרקע עליה נמצא הנכס.

לאחר מכן, קבלו חוות דעת ראשונית מהבנק בנוגע לתנאי ההלוואה הספציפיים למצבכם. רק לאחר מכן עליכם להמשיך לבחירת נכסים ספציפיים, תוך התחשבות בזמינות המימון בפועל.

אסטרטגיה זו מסייעת במניעת טעויות שעלולות להוביל לעלויות מיותרות, סירובים או חוסר יכולת להשלים עסקה בתנאים מקובלים.

החקיקה האוסטרית מחמירה אך גמישה, ומאפשרת הקלה משפטית בתהליך הרכישה אם המשקיע מוכן להבטיח שקיפות ועמידה בתקנות.

חשוב להבין שאנחנו לא מדברים כאן על "פרצות", אלא על אסטרטגיות משפטיות שמתאימות למסגרת המערכת המשפטית האוסטרית.

אם משקיע רושם חברה באוסטריה או במדינה אחרת באיחוד האירופי, אזי, בתנאי שיש לה פעילות בפועל, ישות זו נחשבת לנושא של השוק המקומי. בחלק מהמדינות הפדרליות, עסקאות במקרה זה מעובדות מהר יותר, ולפעמים אפילו ללא מעורבות של ועדת המדינה.

עם זאת, הדרישה המרכזית היא מציאות העסק. על החברה לנהל פעילות כלכלית, להיות בעלת חשבונות, דוחות ופעילות בפועל.

זוהי אחת האסטרטגיות המובנות והאמינות ביותר.

באמצעות קבלת היתר שהייה (לדוגמה, באמצעות תוכנית "היתר שהייה ללא זכות עבודה", באמצעות חוזה עבודה או באמצעות עסק), הקונה מגדיל משמעותית את סיכויי העסקה המוצלחת.

במדינות מסוימות, החזקת היתר שהייה הופכת את הקונה לשקול מבחינה חוקית לאזרח האיחוד האירופי מבחינת גישה לנדל"ן.

אוסטריה אינה שוק יחיד – בחלק מהמדינות, ההגבלות מחמירות ביותר, בעוד שבאחרות, החקיקה נועדה למשוך הון.

לדוגמה, בווינה או אוסטריה תחתית, רכישת דירה כתושב חוץ אפשרית לעתים קרובות באמצעות ההליך הסטנדרטי, בעוד שבטירול או זלצבורג, רכישת נכס דומה עשויה להיות כמעט בלתי אפשרית.

החוק האוסטרי מגן על השוק אך אינו מבקש להרתיע משקיעים. המערכת מכוונת לאלו המעוניינים להשתלב במרחב הכלכלי של המדינה, תוך הבטחת שקיפות הון ועמידה בתקנות. לכן, אפשרויות משפטיות לפישוט ההליך קשורות תמיד להשתלבות אמיתית של המשקיע במערכת - משפטית, כלכלית או חברתית.

אפילו משקיעים מוכנים היטב המכירים את הכללים הבסיסיים של שוק הנדל"ן האוסטרי נתקלים בנסיבות בלתי צפויות שיכולות לשנות את מחיר העסקה, את מסגרת הזמן ואפילו את היכולת להשלים את הרכישה. אוסטריה היא מדינה עם חוקי עסקאות מקרקעין מורכבים אך מובנים מאוד, כלומר, עצם החזקת המשאבים או הנכונות להשקיע אינם מבטיחים תוצאה מוצלחת.

אחד הסיכונים הכי פחות מוערכים הוא האפשרות להידחות על ידי ועדת המקרקעין (Grundverkehrsbehörde). זה יכול לקרות גם אם לקונה יש הכנסה שקופה, פרופיל פיננסי נקי וכוונות רציניות להשתמש בנכס באופן חוקי.

הסיבות לסירוב מגוונות: מכסות אזוריות, הגבלות על מכירות לזרים, הגנה על השוק המקומי, דרישות לשמר דיור לתושבים מקומיים, או חשדות שהנכס ישמש לתיירות. בכמה מדינות פדרליות, סירוב הוא נוהג נפוץ, במיוחד באזורי סקי פופולריים או אזורי נופש שבהם נדל"ן נחשב למשאב אסטרטגי.

תהליך ההיתר יכול להימשך בין מספר שבועות למספר חודשים. מצב זה יוצר סיכונים משמעותיים, במיוחד בשוק דינמי שבו נכסים מבוקשים נמכרים במהירות.

הבעיה היא שמוכרים לרוב אינם מוכנים "להחזיק" את הנכס לתקופה ממושכת, מה שמותיר את הקונה לכוד בביורוקרטיה. אם קונה נוח יותר, בין אם תושב או חברה מהאיחוד האירופי, יופיע במהלך תקופה זו, הבעלים עלול לסגת מהעסקה. לכן, בעת רכישת נדל"ן באוסטריה, חשוב לצפות לעיכובים פוטנציאליים ולנהל משא ומתן על תנאי ההזמנה מראש.

עבור משקיעים המסתמכים על הכנסות משכירות, במיוחד ממקומות לינה לטווח קצר, התקנות עשויות להפתיע כהפתעה לא נעימה. אוסטריה נלחמת באופן פעיל בהשכרות Airbnb לא מפוקחות, ובמספר מדינות פדרליות, השכרות לתיירים אסורות או מותרות רק עם קטגוריית נכסים מיוחדת.

באזורים מסוימים, השכרות מותרות רק על בסיס שנתי, בעוד שבאחרים, תפוסה לטווח קצר אסורה בהחלט. היתרי השכרה קשורים לעתים קרובות לסוג הבניין, לאזור, למטרה העיצובית או אפילו לנוכחות תשתית של מלונות באותו קומפלקס.

משמעות הדבר היא שתנועת תיירים גבוהה לבדה אינה מבטיחה הכנסות משכירות. יש צורך בבדיקה מקדימה יסודית של כל נכס והשימוש המותר בו.

באוסטריה, אין חוק פדרלי אחד המסדיר את רכישת הקרקעות והנדל"ן על ידי זרים. כל מדינה פדרלית - טירול, פורארלברג, זלצבורג, קרינתיה, שטיריה, אוסטריה תחתית, אוסטריה עילית, בורגנלנד ווינה - קובעת כללים משלה.

לפעמים ההבדלים ביניהם כה משמעותיים עד שאובייקט הממוקם במרחק קילומטרים ספורים מגבול ארץ שכנה מוסדר בצורה שונה לחלוטין.

במקרים מסוימים, חוקים עלולים להתפרש בצורה מעורפלת, ונהלי האכיפה על ידי ועדות משתנים מעיר לעיר. זה מוביל למצבים שבהם משקיע מצפה לדבר אחד, אך למעשה מקבל דרישות או הגבלות שונות לחלוטין.

גם אם החלק המשפטי של העסקה יצליח, הקונה יעמוד בפני הוצאות נוספות שיכולות להשפיע באופן משמעותי על התקציב הכולל. אלו כוללות:

• מס רכישת מקרקעין (Grunderwerbsteuer);
• אגרת רישום מקרקעין (Grundbucheintragungsgebühr);
• שכר טרחת נוטריון;
• עלויות הערכת שווי מקרקעין;
• עמלות מתווכות;
• עמלות בנק בעת העברת הון מחו"ל;
• עלויות תמיכה משפטית;
• התחייבויות נוספות בעת רכישה דרך חברה (ביקורת, שירותי מס, דיווח).

כדי להימנע מהפתעות לא נעימות, כדאי למשקיעים להכין הערכה מפורטת של העסקה כולה מראש, במקום להסתמך אך ורק על מחיר הנכס.

רכישת נדל"ן באוסטריה היא פרויקט הדורש גישה מקיפה. חשוב לקחת בחשבון לא רק את הנכס עצמו, אלא גם את המעמד המשפטי של הקונה, את מיקומו באזור קרקע ספציפי, את כל הגבלות השימוש ואת הספציפיים של מימון בנקאי, שניתן למצוא באתר האינטרנט הרשמי של הממשלה .

עבור משקיעים זרים, כל טעות או השמטה עלולות לעלות חודשים של זמן ובהפסדים כספיים משמעותיים, ולכן ההכנה חייבת להיות שיטתית וצעד אחר צעד.

הדבר הראשון שמשקיע צריך לעשות הוא לקבוע לאיזו מדינה פדרלית שייך הנכס ואילו תקנות חלות שם. אוסטריה אינה נשלטת על ידי חוק אחיד בנוגע לרכישות זרות: לכל מדינה יש דרישות משלה, ועדות לבדיקת עסקאות משלה והגדרה משלה למה מהווה "קונה זר".

לעתים קרובות מאוד, שני נכסים הממוקמים במרחק של קילומטרים ספורים זה מזה כפופים לחוקים שונים לחלוטין: אחד עשוי להיות נגיש לזר ללא הגבלות, בעוד שהשני עשוי לדרוש היתר ארוך טווח או להיות אסור לחלוטין לתושבים שאינם תושבים.

מה שחשוב לבדוק מראש:

• האם נדרש אישור Grundverkehrsbehörde?
• האם מותר לאדם ללא אזרחות האיחוד האירופי/EEA לרכוש?
• האם יש הגבלות כלשהן על החלפה, במיוחד עבור תיירים?
• האם מותר להתגורר בבית או שהנכס ממוקם באזור בו אסור למגורי קבע?
• האם האזור נכלל באזורי נופש או אזורים מוגנים;
• כיצד הקרקע מסווגת את סוג השימוש (מגורים, משני, תיירותי, מעורב וכו').

יש לפתור בעיות אלו לפני ביצוע התשלום המקדמה, שכן בדרך כלל החזרתו אינה מובטחת.

חקיקת הנדל"ן האוסטרית נחשבת לאחת המפורטות ביותר באירופה. כמעט בלתי אפשרי עבור זר, ובמיוחד עבור תושב חוץ, לנווט באופן עצמאי בין כל הניואנסים: החל ממעמדו של נכס במרשם הקדסטרלי ועד לכללים לשימושו העתידי ותהליך ההיתרים.

עורך הדין הופך לדמות מפתח, המפקח על תקינות העסקה ומונע סיכונים שעשויים שלא לצוץ במהלך הבדיקה או במהלך המשא ומתן עם המוכר.

מומחה מוסמך עוזר:

• לערוך בדיקה משפטית של הנכס;
• לזהות הגבלות נסתרות על שימוש או כניעה;
• למלא נכון את בקשת ההיתר;
• ללוות את תהליך האינטראקציה עם ועדת הקרקעות;
• להגן על האינטרסים של הקונה בעת כריתת חוזה;
• למנוע את כישלון העסקה עקב סתירות משפטיות.

עלות שירותיו של עורך דין היא השקעה בביטחון שמחזירה את עצמה פי כמה, בהתחשב בהשלכות הפוטנציאליות של טעויות של קונה זר.

בהתאם למטרות המשקיע, ייתכן שכדאי לשקול מבני בעלות חלופיים. במקרים מסוימים, רכישה באמצעות חברה (לדוגמה, חברת GmbH אוסטרית או מבנה אחזקות אירופאי) מפשטת את האינטראקציות עם רשויות המדינה או בנקים, אם כי היא מוסיפה בעיות של מס חברות ודיווח.

קבלת היתר שהייה זמני או מעמד של תושב יכולה גם לשנות את גישתם של הבנקים, לפשט את מתן ההיתרים ולהרחיב את סוגי הנדל"ן הזמינים לרכישה. עם זאת, כל החלטה דורשת הערכה משפטית ומיסויית מקדימה.

כאשר מבנה יכול להיות מועיל

חשוב למשקיעים זרים להבין שתהליכים באוסטריה הם לעיתים רחוקות מהירים, במיוחד אם העסקה דורשת אישור מהרשות הפדרלית לנדל"ן (Grundverkehrsbehörde) או כרוכה בנסיבות יוצאות דופן. זמן הוא משאב יקר, ויש לקחת אותו בחשבון עוד בשלב בחירת הנכס.

המחזור המלא עשוי לכלול:

• מ-2 עד 16 שבועות - בדיקת אישור;
• בין שבועיים לשישה שבועות – רישום נוטריוני והעברות;
• מחודש עד 3 חודשים – רישום זכויות קניין;
• תנאים נוספים אם לנכס יש מגבלות על השכרה או ייעוד.

אם המשקיע בונה על הכנסות משכירות, יש לקחת בחשבון שאזורים מסוימים עשויים לדרוש אישור להשכרת נכסים או לאסור זאת לחלוטין.

רכישת נדל"ן היא רק ההתחלה. כדי שנכס ייצר הכנסה או ישמור על ערכו, חשוב לשקול את השימוש העתידי שלו. זה חשוב במיוחד למשקיעים הרוכשים נכס כמקור הכנסה או שוקלים למכור אותו שוב בעוד מספר שנים.

חשוב לחשוב על:

• קבילות של שכירות (לטווח ארוך או לתיירים);
• חישוב הוצאות תפעול (Hausverwaltung, תיקונים, חשבונות שירות);
• משטר מס הכנסה ומעמד הנכס;
• אסטרטגיית יציאה: עיתוי מכירה, השפעת תקנות קרקעות, מס רווחי הון.

ככל שהמסלול מהרכישה לפעילות שלאחר מכן מתוכנן בצורה ברורה יותר, כך ההכנסה יציבה יותר והסיכונים נמוכים יותר.

א. קביעת מעמד משפטי

אנא הבהירו האם הנכם אזרחי האיחוד האירופי/EEA/שוויץ או אזרחי מדינה שלישית. אם הנכם אזרחי מדינה שלישית, אנא העריכו את זמינותכם או יכולתכם להשיג:

• אשרת שהייה באוסטריה,
• אשרת שהייה במדינה אחרת באיחוד האירופי,
• פעילות עסקית באוסטריה.

II. ניתוח של מדינה פדרלית ספציפית

לקבוע את החוקים של איזו קרקע תתבצע העסקה.

גלה את התקנות החוקיות הנוכחיות עבור זרים במדינה זו.

לִבדוֹק:

• האם נדרש אישור Grundverkehrsbehörde?
• האם יש הגבלות על השכרת דירות לתיירים?
• האם האובייקט שייך לקטגוריה Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• האם מותר לזר לרכוש נכס מסוג זה?

ג. בדיקת סוג הנכס

קבע את ייעוד החפץ:

• מקום מגורים עיקרי,
• בית שני,
• נדל"ן תיירותי,
• נדל"ן מסחרי.

ודא שהסטטוס שלך מאפשר לך לרכוש נכס מסוג זה.

IV. מוכנות פיננסית

השווה הצעות של הבנקים:

• מהי המקדמה הנדרשת,
• האם ישנן הגבלות כלשהן על הלוואות עבור הכנסה שאינה מקומית?
• האם נדרשת הוכחת מקור הכספים?

קבלו החלטה ראשונית מהבנק לפני חיפוש נכס.

ה. הכשרה משפטית

מצא עורך דין המתמחה בעסקאות בינלאומיות.

בדקו את מסמכי הנכס:

• תמצית מהרישום,
• מטרת החפץ,
• עמידה בדרישות השימוש בפועל והחוקי,
• נוכחות חובות או הגבלות.

הכינו סט מסמכים עבור הוועדה (במידת הצורך).

ו. הערכת סיכונים

• הערך את ההסתברות לכישלון.
• הסכמה על תנאי העסקה עם המוכר (תוך התחשבות בעיכובים אפשריים של 2-6 חודשים).
• שקלו אפשרויות חלופיות: רכישה באמצעות ישות משפטית, קבלת היתר שהייה או בחירת קרקע אחרת.

ז. קבלת החלטות

עסקה משתלמת אם מתקיימים שלושה תנאים:

1. הקרקע מאפשרת רכישה,
2. הוועדה מוכנה לדון בעתירה,
3. הבנק מאשר את המימון.

שוק הנדל"ן האוסטרי נותר אחד היציבים והאטרקטיביים ביותר במרכז אירופה להשקעה זהירה : יציבות כלכלית ופוליטית, תשתית מפותחת, ביקוש גבוה להשכרה בערים גדולות והפופולריות של אזורי נופש יוצרים בסיס איתן להגנה על הון לטווח ארוך.

עם זאת, עבור קונים זרים, ובמיוחד עבור אזרחי מדינות שאינן האיחוד האירופי/EEA, שוק זה הוא למעשה דו-שכבתי: יכולת הרכישה ותנאי הרכישה תלויים לא רק במחיר אלא גם במעמדו המשפטי של הקונה, בשימוש המיועד בנכס ובתחום השיפוט. ללא התחשבות בגורמים אלה, עסקה אטרקטיבית עשויה להתברר כבלתי אפשרית מבחינה משפטית או בלתי כדאית מבחינה כלכלית.

מדוע אוסטריה היא שוק מעניין אך תובעני

מצד אחד, השקעה בנדל"ן בווינה או בנדל"ן פרובינציאלי הממוקם היטב מציעה תנודתיות נמוכה, ביקוש יציב לשכירות והגנה על הון לטווח ארוך.

מצד שני, המאפיין הייחודי של הרגולציה האוסטרית - חלוקת הסמכויות בין מדינות פדרליות ונהלים מחמירים להגנה על אינטרסים מקומיים - הופך את תהליך הרכישה עבור תושבי חוץ למורכב ורב-גוני יותר.

נקודות מפתח המבדילות את אוסטריה ממדינות רבות אחרות:

• למעמדו החוקי של הקונה תפקיד מכריע: אזרחי האיחוד האירופי נחשבים למעשה לתושבים, בעוד שקונים מ"מדינות שלישיות" עוברים הליך היתר נפרד.
• סוג הנכס וייעודו (Hauptwohnsitz לעומת Zweitwohnsitz לעומת דירת תיירות לעומת נכס מסחרי) משנים באופן משמעותי את סיכויי האישור ואת תנאי המימון.
• הבדלים אזוריים: וינה וכמה מדינות מקלות יותר; טירול, זלצבורג ווראלברג מחמירות במיוחד.
• תנאי הבנקאות לתושבי חוץ לרוב מחמירים יותר: מקדמה גדולה יותר, בדיקת נאותות מוגברת וחלק מוגבל של אשראי לפרויקטים מסוכנים.

אוסטריה נותרה שוק אטרקטיבי להשקעות נדל"ן, אך עסקה מוצלחת עבור זר בלתי אפשרית ללא הכנה מקיפה: בדיקת נאותות משפטית של תחום השיפוט, מבנה בעלות שקוף, תוכנית מימון מפותחת היטב ותמיכה מקצועית. בגישה זו, מגבלות הן פחות מכשול ויותר גורם קל לניהול - ואז נכס באוסטריה יכול באמת להפוך לחלק אמין מתיק ההשקעות.

• האם זרים בכלל יכולים לקנות נכס באוסטריה?

כן, אבל התנאים תלויים באזרחות ובמדינה הפדרלית הספציפית.

אזרחי האיחוד האירופי/EEA כמעט ואינם חווים הגבלות ויכולים לרכוש נכס כמעט באותם תנאים כמו אוסטרים.

אזרחי "מדינות שלישיות" (רוסיה, ארה"ב, איחוד האמירויות הערביות, בריטניה, קזחסטן וכו') נדרשים לקבל היתר מיוחד מרשות המדינה (Grundverkehrsbehörde). ללא היתר כזה, העסקה בטלה מבחינה משפטית.

• מדוע ישנן הגבלות כה מחמירות עבור תושבים שאינם תושבים?

אוסטריה מגינה על מאזן השוק המקומי ומונעת ספקולציות. באזורים תיירותיים והרריים, היצע הדיור מוגבל, ואם השוק מוצף בביקוש זר, התושבים המקומיים פשוט לא יוכלו להרשות זאת לעצמם.

יתר על כן, המדינה מפקחת על השימוש באזורים מוגנים וברשויות מקומיות רגישות חברתית. לכן, הרגולציה אינה מכוונת נגד משקיעים זרים, אלא להגנה על הקיימות המקומית.

• אילו סוגי נדל"ן קלים יותר לרכישה עבור זרים, ואילו קשים יותר?

האפשרות הקלה ביותר היא דירות סטנדרטיות בעיר, במיוחד בווינה או בערים גדולות אחרות. שם החקיקה גמישה יותר והביקוש יציב. כשאתם מתכננים את התקציב שלכם, הגיוני לקחת בחשבון את מחירי הדירות הנוכחיים בווינה , אחד השווקים המייצגים ביותר במדינה.

מורכבים יותר הם בתים קיימים, דירות תיירות ונכסים באזורים הרריים (טירול, זלצבורג, וורארלברג). אזורים אלה לרוב כוללים הגבלות מחמירות או אף אוסרים רכישות על ידי תושבים שאינם תושבים.

נדל"ן מסחרי מוסדר בדרך כלל בצורה מקלה יותר, במיוחד אם הרכישה קשורה לפעילות עסקית בפועל.

• כמה זמן לוקח לקבל רישיון רכישה לאזרחי מדינה שלישית?

בין 2-3 חודשים באזורים מקלים יותר (לדוגמה, וינה) ועד 6-12 חודשים באזורי תיירות. התקופה תלויה בפרטיות הנכס, בעומס העבודה של הוועדה ובצורך לספק מסמכים נוספים.

לפעמים האישור ניתן במהירות, אך במקרים אחרים, משקיעים ממתינים שישה חודשים או יותר להחלטה - לכן חשוב לתכנן את העסקה מראש.

• האם הוועדה יכולה לסרב - ומדוע?

כן, ובלי הסבר מפורט. לרוב, הסירוב נובע מכך שבעל הקרקע סבור שהרכישה מנוגדת לאינטרסים של האזור. הסיבות יכולות להיות מגוונות:

• הנכס ממוקם באזור תיירותי שבו דיור חייב להישאר בר השגה עבור המקומיים;
• לקונה אין קשרים מספקים עם אוסטריה;
• מטרת האובייקט אינה תואמת את המטרה המוצהרת;
• קיים סיכון שהנכס ישמש כאטרקציה תיירותית ללא אישור.

• האם היתר שהייה או רכישה דרך חברה באיחוד האירופי עוזרים?

כן, ברוב המקרים. קונה עם היתר שהייה אוסטרי נתפס לעתים קרובות לטובה יותר על ידי המדינה מאשר משקיע שאינו תושב אוסטרי לחלוטין.

רכישה דרך חברה רשומה באיחוד האירופי או באוסטריה יכולה גם היא להקל על המגבלות, אך רק אם החברה פעילה באמת ומבנה הבעלות שקוף. פתרונות כאלה דורשים תיעוד משפטי מתאים.

• אילו עלויות נוספות זרים צריכים לקחת בחשבון?

בנוסף להוצאות הרגילות (מיסים, שכר טרחת נוטריון, עמלת סוכן), על תושבי חוץ לשקול:

• תרגום ואישור מסמכים;
• שירותי עורך דין המתמחה בעסקאות עבור זרים;
• עלויות אפשריות של קבלת היתרים;
• מקדמה גבוהה יותר ותנאי הלוואה מחמירים יותר;
• מיסי שכירות אם הנכס מתוכנן לשמש כנכס להשקעה.

כל העלויות הללו יכולות להגדיל את העלות הכוללת של העסקה ב-1-2%, לפעמים יותר, בהתאם למבנה הקרקע והבעלות.