מס חדש לבתים שניים בווינה 2026

וינה נחשבת לאחת הערים הנוחות ביותר למגורים, ולכן דיור מבוקש מאוד. עם זאת, בשנים האחרונות צצה בעיה: יותר ויותר אנשים קונים דירות ובתים לא למגורי קבע, אלא כ"בתים שניים" - מבקרים בהם רק מדי פעם או משאירים אותם ריקים לחלוטין.

כתוצאה מכך, יש פחות דירות במחירים נוחים עבור אלו המעוניינים לגור בעיר במשרה מלאה, ומחירי השכירות והקנייה, במיוחד במרכז העיר, ממשיכים לעלות. הדבר בולט במיוחד באזורים מרכזיים, שבהם בתים באוסטריה נרכשים לעתים קרובות לשימוש עתידי ומשמשים רק מדי פעם.

רשויות העיר וינה החליטו להטיל מס נוסף על נכסי מגורים שאינם מאוכלסים באופן קבוע. בכוונתן לעודד בעלי נכסים לנהל את דירותיהם ובתיהם בצורה יעילה יותר. ההכנסות מתוכננות להיות מושקעות בשיפורים עירוניים, כולל שיפורי כבישים, פיתוח תחבורה ציבורית ותמיכה ביוזמות תרבותיות שהופכות את וינה לנוחה למגורים ויעד תיירותי.

זה נועד להסביר במילים פשוטות כיצד יפעל מס הדיור החדש באוסטריה, על אילו בעלים הוא יחול, אילו הטבות וחריגים ניתנים, וכן להשוות את המצב לנהלים בערים אירופאיות אחרות ולדון באילו שינויים הוא עשוי לחולל בשוק הדיור בווינה.

בשנים האחרונות, וינה חוותה מספר הולך וגדל של דירות הנבנות ללא מגורשים קבועים. יש אנשים שקונים נכסים אלה כנכסי השקעה או עוברים לגור בהם רק לתקופות קצרות. כתוצאה מכך, חלק ניכר מהנכסים נשארים ריקים, מה שמחמיר את מחסור הדיור.

סוגיות מרכזיות:

• עלויות הדיור עולות.

עקב ביקוש גבוה והיצע נמוך, מחירי השכירות והקנייה עולים, במיוחד באזורים מבוקשים כמו הרובעים הראשון, השביעי והשמיני.

• הפער בין קבוצות חברתיות.

תושבים עשירים יכולים להרשות לעצמם מספר דירות או בתים, בעוד שמשפחות צעירות וסטודנטים מתקשים יותר ויותר למצוא דיור בר השגה.

• דירות לא בשימוש.

על פי הרשויות, יש אלפי דירות ריקות בווינה, דבר שמשפיע לרעה על חיי העיר כולה.

בשנת 2024 הציעו הרשויות להטיל מס חדש על בתים שניים בווינה, כאלה שאינם משמשים כמגורים עיקריים. הרעיון מאחורי צעד זה הוא להפחית את הרווחים מבעלות על דירות "נוספות" ובכך לעודד את הבעלים להשכיר אותן או למכור אותן לאלו שמוכנים להתגורר שם לצמיתות.

מצב זה כבר התרחש בעבר, ווינה אינה יוצאת דופן. ערים גדולות באירופה כבר הטמיעו מיסים דומים:

סיכום: הטלת מס חדש בווינה משקפת מגמה אירופאית כללית, שמטרתה לטפל בבעיות דיור ולהגן על זכויותיהם של אנשים המתגוררים בעיר דרך קבע.

מס חדש על בתים שניים צפוי להיות מונהג בתחילת 2025, אם החוק יאושר במחצית הראשונה של 2024. גובהו יחושב מדי שנה ותלוי ישירות בגודל הדירה או הבית.

שיעורי מס

דוגמה: בעל דירה בגודל 75 מ"ר ישלם 450 אירו מס לשנה. אם הוא הבעלים של דירה דומה אחרת, המס על השנייה יגדל ב-50%, ל-675 אירו לשנה.

מנגנון ההיטל וההנחה ממלא תפקיד מפתח ביישום הגמיש של מס הדירות החדש בווינה. הוא מאפשר התחשבות בסוגים שונים של בעלים ובמאפייני הנכסים שלהם, מה שהופך את המס להוגן יותר ומעודד שימוש רציונלי בדירות.

ההיטלים הוטלו כדי להרתיע אדם יחיד מרכישת מספר דירות שניות. אם בעלים מחזיק במספר נכסים כאלה, המס על כל דירה נוספת יעלה ב-50%.

עקרון פעולה:

דוגמה: אם אדם מחזיק בשלוש דירות בגודל 80 מ"ר כל אחת, המס שלו יהיה:

• עבור הראשון – 450 אירו
• עבור השני – 675 אירו,
• לשלישי – 900 אירו.

סכום המס הכולל יהיה 2,025 אירו לשנה.

מטרת הבונוס:

• כדי למנוע כמויות גדולות של דיור להגיע לידי משקיעים פרטיים או ספקולנטים.
• לעודד בעלי דירות להשכיר אותן או למכור אותן לאנשים שיתגוררו בהן באופן קבוע.

רשות המסים האוסטרית סיפקה הנחות למקרים בהם דירה או בית אינם מייצרים הכנסה לבעלים ואינם משמשים לעסקים או לספקולציות.

סוגי הנחות:

נכס ללא חשמל.

• אם אין חשמל בבית, הוא כמעט בלתי ראוי למגורים.
• עבור נכסים כאלה, המס מופחת כמעט לרמה המינימלית, מה שמקל על הנטל הכלכלי על הבעלים.

מבני חירום.

• במקרים בהם הדיור נחשב לא בטוח, המס עבור הבעלים מופחת משמעותית.
• זה מעודד שחזור של מבנים כאלה או מכירתם לצורך פיתוח חדש.

הנחה על חפצים שעוברים שיפוץ.

• פקידי העירייה דנים באפשרות של הפחתת מס זמנית לבעלים שמשקיעים בשיקום מבנים ישנים כדי לשמר את המורשת ההיסטורית של וינה.

דוגמת חישוב:

מטרת ההנחות:

• לא להטיל מיסים על בעלי מבנים ריקים או שאינם ראויים למגורים באופן זמני;
• לעודד אותם לתקן או למכור את הנכסים הללו.

נכסים מסוימים פטורים לחלוטין ממס משום שהם משרתים פונקציות חברתיות או ציבוריות. זה מסייע בהגנה על תושבים פגיעים ולתמוך ביוזמות עירוניות.

כל החריגים יפוקחו בקפדנות על ידי רשויות העיר כדי למנוע הונאה. בעלים יידרשו לספק הוכחות, כגון חוזה עם אוניברסיטה או שירותי רווחה.

כל מערכת הקצבאות, ההטבות והפטורים נוצרה במטרה:

• צמצום ספקולציות - ככל שבעלים מחזיקים יותר בתים שניים, כך המס גבוה יותר.
• לעודד שימוש יעיל בדיור - יש להשכיר או למכור דירות ריקות.
• כדי להגן על מתקנים בעלי חשיבות חברתית , מבני חינוך, רפואה ועבודה פטורים לחלוטין ממיסים.
• תמכו בשיקום מבנים ישנים – תמריצים למבנים נטושים ורעועים יסייעו בשימור האדריכלות ההיסטורית של וינה.

מיסים חדשים על בתים באוסטריה יחולו על בעלים שבבעלותם דירות או בתים שאינם למגורי קבע, אלא כנכסים משניים - לחופשה, השקעה או השכרה. צעד זה נובע ממספר הדירות הריקות ההולך וגדל, מה שמפחית את ההיצע הזמין ומוביל לעליית מחירי השכירות.

קטגוריות עיקריות של משלמים:

כיצד להבין שנכס הוא "בית שני":

• המידע מה-Meldezettel – הרישום הרשמי של מקום המגורים – מושווה לנתונים מ-Grundbuch (מרשם המקרקעין).
• אם כתובת הדירה אינה תואמת את מקום המגורים הרשום העיקרי, הנכס מוכר אוטומטית כבית שני.
• במקרים שנויים במחלוקת, הבעלים יצטרך להוכיח כי הנכס משמש כבית מגורים ראשי, למשל באמצעות חשבונות שירות או מסמכים המאשרים מגורים קבועים.

תרחישים עבור בעלי נכסים ומשקיעים:

כדי להבטיח שהמס יהיה יעיל, ממשלת וינה יצרה פלטפורמה דיגיטלית לחשבונאות שלה, שתצמצם את הבירוקרטיה ותבטיח שקיפות רבה יותר.

תהליך התשלום:

1. רשמו את הנכס שלכם דרך הפורטל המקוון הרשמי של עיריית וינה (wien).

2. אימות אוטומטי של נתונים מול Meldezettel ו-Grundbuch כדי לקבוע האם הנכס משמש כבית מגורים עיקרי.

3. צור הודעת מס שנתית שניתן לשלם:

• באמצעות העברה בנקאית,
• באמצעות שירות הממשל האלקטרוני המקוון,
• ישירות במחלקות המסים העירוניות.

4. יש לשלם את המס לא יאוחר מסוף הרבעון הראשון של כל שנה.

אם בעלים מתחמק במכוון מתשלום מיסים, הוא צפוי לעונשים חמורים:

• קנס של עד 5,000 אירו בגין אי עמידה בחובות.
• חיובים נוספים עבור כל חודש של איחור (עד 5% מסכום המס).
• סיכון לתביעה משפטית מצד משרד התובע הפיננסי.

שקיפות וממשל אלקטרוני

• מערכת המסים תחובר לשירותים הדיגיטליים של העיר.
• לבעלים תהיה גישה למידע על חיובים ותשלומים דרך חשבונם המקוון האישי.
• מתוכנן לשלוח תזכורות באמצעות SMS ודוא"ל כדי להבטיח שהבעלים לא יפספסו את מועדי התשלום.

שיעורי מס הכנסה ישתנו עבור סוגי דיור שונים. הרשויות פטרו לחלוטין חלק מהנכסים, בעוד שניתנו הטבות מס זמניות לפרויקטים בעלי חשיבות חברתית.

פטור מלא ממס:

הקלה זמנית:

• נכסי דיור ציבורי חדשים אינם משלמים מיסים בשלוש השנים הראשונות לאחר הפעלתם.
• זה מעודד יזמים ליצור דיור בר השגה עבור תושבי העיר.
• לאחר תום תקופת החסד, המס נגבה לפי הכללים הרגילים.

זיכויי מס אישיים:

לבעלים יש את הזכות לבקש טובת הנאה אישית אם קיימות סיבות משכנעות:

• נכות זמנית או אובדן הכנסה;
• עבודות תיקון שהופכות את הנכס לבלתי ראוי למגורים באופן זמני;
• נסיבות של כוח עליון כגון שריפה, הצפה ומצבי חירום אחרים.

תהליך הגשת הבקשה:

1. הגישו בקשה באמצעות הטופס בפורטל הממשל האלקטרוני.
2. צרף את הראיות הנדרשות (אישורים רפואיים, דוחות נזק וכו').
3. שירות הארנונה העירוני בוחן את הבקשה תוך 30 יום.

הטלת מס על דירות שניות בווינה תהיה גורם מפתח בשינוי שוק הנדל"ן בשנים הקרובות. מומחים מעריכים כי הדבר לא רק יגדיל את הכנסות העיר אלא גם יוביל לניצול יעיל יותר של מלאי הדיור.

תחזיות המומחים:

• צמצום מספר הדירות הריקות.

להשאיר את דירותיהם ריקות רוב הזמן יהפוך ללא כדאי מבחינה כלכלית לבעלי דירות. הדבר יוביל לעלייה בהיצע הדיור להשכרה במחירים נוחים, במיוחד במרכז העיר, שם קיים כיום מחסור.

• צמצום רכישות ספקולטיביות.

משקיעים זרים ורוכשים גדולים הרוכשים דירות רק למכירה חוזרת יהפכו לזהירים יותר עקב העלאת המסים.

• עניין גובר בהשכרות לטווח ארוך.

כדי לכסות את עלויות המס, בעלי דירות שניות יתחילו ככל הנראה להשכיר אותן לטווח ארוך, מה שתהיה לו השפעה חיובית על שוק השכירות.

השפעה על המחירים:

דעתם של משתתפי השוק:

• סוכנויות נדל"ן מאמינות שזה יהפוך את השוק לשקוף ויציב יותר, ויפחית את מספר הדירות הריקות.
• משקיעים מודאגים שהתשואה על השקעותיהם עלולה לרדת, אך השקעות ארוכות טווח בדיור איכותי יישארו אטרקטיביות.
• תושבי העיר תומכים באופן כללי ברפורמה, שכן היא תשפר את סבירות הדיור.

הטלת מס הדירה השנייה מגיעה במקביל לביטול מס המדינה (GIS), ששולם בעבר עבור טלוויזיה ורדיו. מס חדש (ORF) מתוכנן להחליף אותו החל משנת 2025 כדי לממן שידורים ארציים.

כתוצאה מכך, תושבי וינה יתמודדו עם מערכת מס חדשה באוסטריה, המשלבת את מטרות התמיכה בחברה ותשתיות עירוניות. כדי להבין את ההקשר הרחב יותר (מה עוד משלמים בעלי בתים מעבר למס זה), כדאי לבחון כיצד בנויים מיסי רכוש באוסטריה באופן כללי.

השוואה עם הפרקטיקה הבינלאומית:

יתרונות המערכת החדשה:

• שקיפות באמצעות מערכות דיגיטליות ושילוב ממשל אלקטרוני.
• מס פרוגרסיבי שמעודד בעלי דירות להשכיר את דירותיהם.
• הניסיון הבינלאומי מאשר כי צעד כזה מייצר השפעה חיובית בטווח הארוך.

חסרונות:

• בעתיד הקרוב, חלק מהבעלים עשויים לחוות הוצאות מס מוגברות.
• משקיעים זרים עלולים להפוך לפחות פעילים, מה שיוביל לירידה בזרימת ההון הזר לשוק הנדל"ן.

בעלי דירות שניות צריכים להיערך להחלת המס מראש כדי להימנע מהוצאות וקנסות מיותרים.

צעדים מעשיים:

1. ודאו שמקום המגורים העיקרי שלכם רשום כראוי ב-Meldezettel.

אם המידע נמסר באופן שגוי, הנכס עלול להיחשב בטעות כבית שני.

2. שקלו לשכור את הדירה שלכם לטווח ארוך.

בדרך זו, ניתן לכסות את עלויות המס ובמקביל לתרום להגדלת היצע הדיור.

3. פנו לייעוץ ממומחה מס.

הוא ייעץ לכם כיצד להפחית את הוצאות המס ולהגיש את דו"ח המס שלכם בצורה נכונה.

4. עקוב אחר עדכונים רשמיים ותיקונים אפשריים.

ייתכן שהצעת החוק תתוקן במהלך הדיון.

מס על דירות שניות בווינה הוא מרכיב מרכזי במדיניות הדיור. מטרתו העיקרית היא לווסת את שוק הנדל"ן: צמצום מספר הנכסים הריקים, הגדלת ההיצע בשוק השכירות לטווח ארוך, וכתוצאה מכך, הגדלת סבירות הדיור עבור תושבי קבע.

המטרה העיקרית של שינויים אלה היא למצוא פתרון ביניים שיועיל לבעלי דירות, לשוכרים ולעיר עצמה. זה חיוני לשוק דיור יציב ובריא.

מומלץ לבעלים לסדר הכל מראש כדי להימנע מקנסות, ולהיפך, לקצור את הפירות. לדוגמה, הם יכולים להתחיל להשכיר את הנכס שלהם, להירשם לתוכניות מועדפות או לנהל את הנכס שלהם בצורה יעילה יותר.

העצה העיקרית לכולם היא להתעדכן בחוקים חדשים, ובמידת הצורך להתייעץ עם מומחים. זוהי הדרך הבטוחה ביותר להסתגל לדרישות החדשות בקלות ובצורה חלקה.