נדל"ן בווייטנאם: מה שמשקיעים צריכים לדעת

השקעות נדל"ן בווייטנאם מושכות יותר ויותר את תשומת ליבם של קונים זרים. שוק זה אטרקטיבי לא רק עבור הכנסות משכירות אלא גם כנכס לאורח חיים ואמצעי לגיוון הון באסיה.

בניגוד למדינות אירופאיות עם מערכות רגולטוריות מבוססות, כמו אוסטריה, שבהן יציבות ויכולת חיזוי הן היתרונות העיקריים, וייטנאם מציעה כיום סיפור שונה לחלוטין: זוהי מדינה מתפתחת דינמית עם פוטנציאל גבוה לצמיחת מחירים ומחסום כניסה נמוך יחסית. עבור משקיעים, זה מציע הזדמנות להיכנס לשוק שמתפתח באופן פעיל, ובכך להשיג תשואות גבוהות יותר מאשר במדינות בוגרות.

כעת זהו זמן מעניין במיוחד לשקול את וייטנאם כיעד השקעה. בעקבות המגפה, המדינה פתחה מחדש את גבולותיה, התיירות מתאוששת בקצב מואץ, והממשלה משקיעה בפרויקטים רחבי היקף של תשתיות - החל מכבישים מהירים ועד שדות תעופה בינלאומיים. כל זה יוצר את היסודות לעליית מחירי הדיור ולעלייה בתנועת התיירים, ובכך מגביר את האטרקטיביות של נכסי השכרה.

אני, קסניה לוינה, עורכת דין עם ניסיון הן באסיה (וייטנאם, תאילנד) והן באירופה (מדינות האיחוד האירופי). אני עובדת עם משקיעים זרים, ותומכת בהם לאורך כל התהליך - החל מבדיקת נאותות והליכי KYC/AML ועד לניהול נכסים. ניסיון בינלאומי זה מאפשר לי להבין את החוזקות והחולשות של השווקים האסיאתיים בהשוואה לשווקים האירופיים.

דרום מזרח אסיה הייתה זה מכבר אבן שואבת לתיירות ועסקים בינלאומיים. וייטנאם בולטת יותר ויותר על המפה הזו, ומשלבת את תפקידה כמרכז תעשייתי ויעד תיירותי.

שתי הערים העיקריות - הו צ'י מין סיטי והאנוי - נותרות נקודות המשיכה העיקריות הו צ'י מין סיטי היא הלב הפיננסי של המדינה, ביתם של עסקים, בנקים, סטארט-אפים ומתחמי מגורים יוקרתיים עיקריים. כאן מורגשות בצורה החזקה ביותר עליות המחירים וביקוש השכירות מצד גולים. האנוי היא הבירה והמרכז התרבותי, שם מחירי השכירות מונעים על ידי אנשי מקצוע בינלאומיים וסטודנטים כאחד.

פלח נפרד הוא נדל"ן נופש: נה טראנג, דא נאנג ופו קוק. אזורים אלה מתפתחים באופן פעיל כצבירים תיירותיים, והצמיחה במספר המלונות, הדירות והווילות שם קשורה ישירות לזרם התיירים. עבור משקיעים, זהו תרחיש סגנון חיים טיפוסי: ניתן להשכיר את הנכס במהלך עונת השיא ולנצלו לחופשות אישיות.

הסביבה המשפטית בווייטנאם שונה מזו של אירופה. לדברי ג'וואי, זרים יכולים להחזיק בדירות באמצעות מערכת חכירה - חכירה ארוכת טווח של עד 50 שנה, עם אפשרות לחידוש. הקרקע נשארת בבעלות המדינה, דבר המשקף את מודל הממשל הסוציאליסטי.

בניגוד לאוסטריה, שם הבעלים מקבל את מלוא הבעלות על הנכס ופועל במסגרת השיפוט הצפויה של האיחוד האירופי, בווייטנאם, המסגרת החוזית והתמיכה המשפטית הראויה לעסקה הם קריטיים.

על פי מדדים בינלאומיים, וייטנאם מפגינה צמיחה יציבה. על פי הבנק העולמי , מדדי עשיית עסקים משתפרים, ומחירי הנדל"ן בערים הגדולות עולים ב-5-10% מדי שנה. תשואות השכירות באזורי תיירות ובאזורים מטרופוליניים גבוהות משמעותית מאשר באוסטריה, שם ניתן לצפות בדרך כלל ל-2-3% בשנה.

קיפלינגר טוען כי תאילנד, קמבודיה ואינדונזיה יכולות להיחשב כמתחרות לווייטנאם. עם זאת, וייטנאם בולטת כיום בשל שילובה של פריחה כלכלית, צמיחה תעשייתית ופוטנציאל תיירותי.

שוק הנדל"ן הוייטנאמי צעיר יחסית. לפי Realtique, עד 2015, זרים כמעט ולא יכלו לרכוש נכסים. הליברליזציה של החקיקה הובילה לעלייה חדה בעניין, ובתוך מספר שנים, המחירים בערים הגדולות עלו ב-50% עד 200%. המגפה האטה זמנית את הצמיחה, אך השוק מתאושש באופן פעיל מאז 2022.

הו צ'י מין סיטי והאנוי מציגות את שיעורי הצמיחה הגבוהים ביותר, שם הביקוש לדיור נתמך על ידי זרמי הגירה פנימיים, מעמד ביניים הולך וגדל ופיתוח של חברות בינלאומיות. באזורי נופש, הדינמיקה פחות יציבה: נה טראנג, דא נאנג ופו קוק תלויות בעונתיות ובזרם תיירים, אך אזורים אלה הופכים ליעדים מרכזיים להשקעות בסגנון חיים.

הגיאוגרפיה האופיינית של עסקאות היא כדלקמן. הו צ'י מין סיטי רואה שילוב של נכסים יוקרתיים (דירות יוקרה) ונכסים לשוק המוני. האנוי היא שוק אקדמי יותר, עם מספר רב של שוכרים בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע בינלאומיים. דא נאנג, נה טראנג ופו קוק מתפתחות כמרכזי תיירות, שבהם זרים נוטים יותר לרכוש דירות במלונות דירות או וילות על חוף הים.

סוגי הנכסים הזמינים לקונים זרים מוגבלים: בעיקר דירות נופש, דירות נופש ווילות נופש. קרקעות אינן זמינות לזרים לבעלות פרטית, הבדל מרכזי מאוסטריה, שם קרקעות ובתים זמינים לרכישה ישירה.

הקונים העיקריים של נדל"ן בווייטנאם הם אזרחי דרום קוריאה, סין, יפן, כמו גם רוסים ואמריקאים. ביקוש השוכרים מונע על ידי תיירים, גולים, סטודנטים ואנשי מקצוע של חברות בינלאומיות.

השוואת צמיחת מחירים ותשואות: וייטנאם לעומת אוסטריה

כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן הווייטנאמי, אי אפשר להתעלם מהמתחרים האזוריים שלו. העיקריים שבהם הם תאילנד, קמבודיה ואינדונזיה. לכל אחד משווקים אלה דינמיקה ומאפיינים ייחודיים משלו, אך המגמה הכללית היא למשוך הון השקעות זר באמצעות תיירות, חסמי כניסה במחירים נוחים וכלכלות צומחות.

תאילנד נחשבת לשוק בוגר יותר: מנגנוני השכרה לטווח קצר, תשתית תיירותית ומיתוג חזק כבר קיימים עבור יעדים כמו פוקט, קוסמוי ובנגקוק. עם זאת, בגרות זו מתורגמת גם לתחרות גבוהה ועלויות כניסה גבוהות יותר, מה שמפחית את הפוטנציאל לרווחי ענק.

קמבודיה משכה משקיעים זה מכבר בזכות מגבלות הבעלות המינימליות שלה ומערכת המס הנוחה שלה, אך התשתיות והמבנה המוסדי שלה מפגרים אחרי וייטנאם. נדל"ן לרוב זול יותר כאן, אך הסיכונים גבוהים יותר, במיוחד מבחינת רגולציה ויציבות פוליטית.

אינדונזיה מהמרת על אזורי תיירות, ובמיוחד על באלי. שוק זה פופולרי זה מכבר בקרב גולים, נוודים דיגיטליים ומשקיעים, אך הגבלות על בעלות זרה ישירה ומבנים משפטיים מורכבים הופכים אותו לפחות שקוף.

וייטנאם נמצאת בנקודת ביניים: מצד אחד, היא מציעה חסמי כניסה נמוכים וצמיחה מהירה, אך מצד שני, היא דורשת מומחיות משפטית בעת בניית עסקאות. זהו האיזון בין דינמיות לפוטנציאל לגיוון שהופך את המדינה לתחרותית באזור.

בווייטנאם , משקיעים זרים אינם יכולים לרכוש נדל"ן על בסיס בעלות חופשית, בניגוד לאזרחים. בעלות על חכירה נותרה האפשרות העיקרית עבור תושבים שאינם תושבים, עם תקופה של עד 50 שנה, הניתנת לחידוש.

בפועל, משמעות הדבר היא שהקונה הופך לבעלים המלאים של הדירה בבית המשותף, אך תקופת הבעלות מוגבלת, ולאחר פקיעת חוזה השכירות, חידושו תלוי בהחלטות המדינה והיזם.

באוסטריה, המצב הפוך לחלוטין: זרים יכולים לרכוש נכסים באופן ישיר (אם כי לעתים קרובות הדבר דורש אישור מהרשויות האזוריות), ואין מגבלות זמן. זה יוצר תחושת ביטחון גדולה יותר עבור משקיעים, אך עלויות הכניסה והבעלות גבוהות משמעותית.

צורות אחרות של מבנה בעלות נמצאות בשימוש נרחב בווייטנאם חלק מהמשקיעים מקימים חברה מקומית (בדרך כלל עם שותף וייטנאמי), המאפשרת להם לרכוש קרקעות ונכסים כבעלים מלאים, אך דורשת תמיכה משפטית נרחבת ותאימות מתמשכת.

הסדרי בעלות משותפת מבוקשים גם כן - למשל, בעת רכישת דירה או וילה עם מספר משקיעים. זה רלוונטי במיוחד עבור נכסי נופש, שבהם הוצאות והכנסות מחולקות באופן יחסי. חשוב לקחת בחשבון גם סוגיות ירושה: החוק הווייטנאמי מאפשר העברת בעלות ליורשים זרים, אך דורש אישור נוטריוני ותשלום אגרות.

יש להקדיש תשומת לב נוספת לחשבונות הבנק ולציות לתקנות. קונה זר יזדקק לחשבון בנק וייטנאמי לצורך תשלומים, וכן להוכחת מקור הכספים. זהו נוהג מקובל להגנה מפני הלבנת הון, אך התהליך עצמו עשוי להימשך זמן רב יותר מאשר באוסטריה, שם מגזר הבנקאות מבוסס היטב ופועל במסגרת תקנות מחמירות של האיחוד האירופי.

תהליך רכישת נדל"ן בווייטנאם מורכב ממספר שלבים. ראשית, נבחר נכס ונחתם הסכם הזמנה, יחד עם מקדמה קטנה. לאחר מכן מתבצעת סקירת מסמכים, הכוללת ניתוח של רישיונות היזם, זכויות היוצרים על הקרקע ומצב הפרויקט. בדיקת נאותות - סקירה משפטית יסודית - ממלאת תפקיד מכריע בשלב זה, שכן בלעדיה, קיים סיכון גבוה לבנייה לא גמורה או להגבלות על השימוש בנכס.

לאחר סיום מוצלח של הבדיקה, הצדדים חותמים על הסכם רכישה ומכירה עיקרי, אשר נרשם בסוכנויות הממשל הרלוונטיות. בניגוד לאוסטריה, שם רישום בטאבו מבטיח הגנה מוחלטת על זכויות, בווייטנאם, ההגנה על זכויות הקונים תלויה במידה רבה באיכות התיעוד וביושרה של היזם.

זו הסיבה שמומלץ מאוד למשקיעים לעבוד באמצעות עורכי דין ויועצים מורשים.

יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לעסקאות מחוץ לתכנית (רכישות בשלב הבנייה). פורמט זה פופולרי מאוד בשל מחיר הכניסה הנמוך שלו ופוטנציאל לעליית מחירים לאחר השלמתו. עם זאת, הוא טומן בחובו גם את הסיכונים הגדולים ביותר: עיכובים בבנייה, היעדר רישיונות נחוצים או בעיות בחיבור לתשתיות.

באוסטריה, עסקאות מחוץ לתוכנית מאובטחות יותר הודות לתקנות יזמים מחמירות וחשבונות נאמנות חובה. בווייטנאם, ערבויות כאלה מעטות יותר, ודורשות פיקוח מחמיר עוד יותר.

בשנים האחרונות, רכישות נדל"ן מרחוק בווייטנאם הפכו למודל מרכזי עבור משקיעים זרים. זאת בשל העניין הגובר במהירות בשוק ופיתוח מקביל של שירותים דיגיטליים המאפשרים השלמת עסקאות ללא צורך בנוכחות קבועה במדינה. שיטת השקעה זו רלוונטית במיוחד עבור אלו השוקלים את וייטנאם כחלק מתיק השקעות בינלאומי ואינם מתכננים מעבר דירה באופן מיידי.

תהליך הרכישה מרחוק סובב סביב נציג מהימן - בדרך כלל עורך דין או חברת ייעוץ מתמחה. באמצעות ייפוי כוח נוטריוני, הנציג פועל מטעם המשקיע: חותם על הסכם ההזמנה, סקירת מסמכי הבעלות, השתתפות במשא ומתן עם היזם ופיקוח על תהליך רישום הנכס. גישה זו ממזערת סיכונים ומבטלת את הצורך בנסיעות מרובות.

יזמים מודרניים בווייטנאם מיישמים באופן פעיל כלים מקוונים: סיורים וירטואליים בנכסים, קטלוגים אלקטרוניים של תוכניות קומה, מצגות וידאו ואפילו חתימה מקוונת על מסמכים בודדים. זה מאפשר למשקיעים להעריך מראש לא רק את הפרויקט עצמו אלא גם את סביבתו, התשתיות והדינמיקה השכונתית.

לעניינים פיננסיים ותאימות במהלך עסקאות מרחוק הקונה הזר פותח חשבון בנק בווייטנאם, דרכו מעובדים כל התשלומים. הבנק מאמת את מקור הכספים, דבר המחייב על פי החוק המקומי.

בניגוד לאוסטריה, שם ניתן להשלים עסקאות באופן מקוון הודות לתחום השיפוט הדיגיטלי האירופי ולשקיפות משפטית גבוהה, בווייטנאם, רכישות מרחוק דורשות פיקוח משפטי רב יותר. עם זאת, עם התמיכה הנכונה, הן הופכות לכלי נוח לכניסה לשוק צומח מבלי לדרוש נוכחות ארוכת טווח במדינה.

וייטנאם נגד אוסטריה

נטל המס על נדל"ן בווייטנאם נמוך יחסית, וזהו אחד הגורמים העיקריים שהופכים את השוק לאטרקטיבי. בעת רכישת נדל"ן נגבה דמי רישום של 0.5% ממחיר העסקה. עבור בעלים, נטל המס מינימלי: קיימים מיסי קרקע ורכוש, אך השיעורים נמוכים ביותר, ולעתים קרובות אינם עולים על כמה מאות דולרים בשנה.

בעת מכירת נכסי נדל"ן, ישנו מס רווחי הון של 2%, שהוא נמוך משמעותית מאשר באוסטריה, שם מס רווחי הון יכול להגיע ל-25-30% בהתאם למבנה הבעלות ולתקופת ההחזקה.

בנוגע להכנסות משכירות, בווייטנאם שיעור המס נע בין 5% ל-10% בהתאם להכנסה, מה שמאפשר למשקיעים לשמור לעצמם את רוב הרווח. באוסטריה, נטל המס על הכנסות משכירות גבוה יותר: מתווספים אליו גם מס הכנסה וגם דמי ביטוח לאומי.

השוואה עם אוסטריה

רכישת נדל"ן בווייטנאם אינה מקנה, כשלעצמה, תושבות. זהו הבדל מהותי מכמה תחומי שיפוט אירופאיים, שבהם השקעות נדל"ן יכולות להוביל ישירות לתושבות או אפילו לאזרחות. באוסטריה, לדוגמה, גם רכישת נדל"ן אינה מקנה תושבות, אך המדינה מציעה תוכניות מיוחדות למשקיעים ויזמים, שבהן נדל"ן יכול להיות חלק מחבילת ההשקעות.

וייטנאם מציעה מערכת אשרות ארוכות טווח. זרים יכולים לקבל אשרות עסקים, אשרות השקעה או היתרי עבודה, המאפשרים שהייה של שנה עד מספר שנים עם אפשרות להארכה. משקיעים עשירים עשויים גם לשקול רישום עסק בווייטנאם, מה שמקל על קבלת אשרת כניסה מרובת כניסות ותושבות רשמית.

מנקודת מבט של אורח חיים, וייטנאם אטרקטיבית בשל יוקר המחיה הנמוך יחסית שלה: שכר דירה, שירותים, תחבורה ומזון זולים משמעותית מאשר באוסטריה או במדינות אירופאיות אחרות. האקלים משחק תפקיד מכריע: חם כל השנה, ובאזורי נופש כמו דא נאנג או פו קוק, החיים קשורים קשר הדוק לים.

התיירות מתפתחת במהירות, ומציעה מגוון שירותים, בתי קפה, מסעדות ואירועי ספורט ותרבות. עבור נוודים דיגיטליים ואלו המחפשים אקלים חם ומחירים נוחים, וייטנאם הופכת לאחת האפשרויות הטובות ביותר באסיה.

שוק השכירות בווייטנאם מחולק לשני פלחים עיקריים: השכרות לטווח קצר והשכרות לטווח ארוך.

השכרות לטווח קצר מכוונות לתיירים. ערים ואיים כמו נה טראנג, דא נאנג ופו קוק הפכו למוקדי תיירות: דירות ודירות נופש נבנים במהירות, ושוק השכירות מונע על ידי תיירות מקומית ובינלאומית. עונתיות משחקת תפקיד, אך הודות לאקלים השנתי, הירידה בעונת השפל פחות בולטת מאשר באירופה, למשל.

השכרות ארוכות טווח נפוצות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי. ערים אלו נהנות מביקוש יציב מצד גולים, סטודנטים ועובדים של חברות בינלאומיות. שוק השכירות כאן פחות תנודתי מאשר באזורי תיירות, מה שמציע הזדמנות לסמוך על הכנסה יציבה.

רווחיות לפי אזור

על פי יורוסטאט ומקורות לאומיים, חלקם של דיור להשכרה באוסטריה נמוך בהרבה, בעוד שבעלות על בתים נפוצה יותר; נתונים גלובליים על בעלות מאשרים מגמה זו - 69% מתושבי האיחוד האירופי גרים בבתיהם.

בחירת המיקום תלויה ישירות באסטרטגיה של המשקיע.

הו צ'י מין סיטי היא הבירה הכלכלית של המדינה ושוק הנדל"ן הגדול ביותר בה. סביבה עסקית משגשגת ומגזר תאגידי בינלאומי תוסס מבטיחים כי ביקוש השכירות מצד תושבי חוץ יישאר גבוה. השקעות בהו צ'י מין סיטי מתאימות למי שמחפש הכנסה יציבה וסיכויי השקעה לטווח ארוך.

דירות בסיסיות (סטודיו, 35-5 מ"ר): החל מ-60,000-100,000 דולר.

• דירות 2 חדרי שינה: 150,000-240,000 דולר.
• נכסי פרימיום (מחוז 2, מחוז 7): 150,000-600,000 דולר, מחיר 2,200-6,500 דולר למ"ר.

אזורים מבטיחים:

• ת'או דיאן, ת'ו ת'יאם (מחוז 2): מגנט לגולים.
• פו מיי הונג (מחוז 7): קהילות גולים ידידותיות למשפחות, תשתיות.
• בין טאן, ת'ו דוק (מחוז 9): פרויקטים חדשים, תחזית היוון של עד 60-90% תוך 5 שנים.

להאנוי, כבירה פוליטית, מבנה ביקוש ייחודי. סוכנויות ממשלתיות, אוניברסיטאות ושגרירויות מרוכזות כאן. שוק השכירות מכוון לסטודנטים, סגל ועובדי ממשלה וארגונים בינלאומיים. התשואות כאן נמוכות יותר מאשר באזורי נופש, אך יציבות הביקוש הופכת את האנוי לאסטרטגיה אטרקטיבית לטווח ארוך.

• שוק ראשוני: כ-2,836 דולר למ"ר (כ-72 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר).
• שוק משני: 1,900 דולר למ"ר (כ-48-49 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר).
• מחירי מינימום לדירה: 120,000-180,000 דולר (שוק משני).

אזורים פופולריים:

• טיי הו (אגם ווסט): 2,500-4,000 דולר למ"ר, שכירות לגולים.
• בה דין, הואן קיאם: 2,000-3,200 דולר למ"ר, מרכז עסקי ומנהלי.

דא נאנג, נה טראנג ופו קוק הן יעדי נופש. הדגש העיקרי כאן הוא על השכרות לטווח קצר עבור תיירים. השקעות כאלה הן רווחיות יותר, אך גם מסוכנות יותר: עונתיות, תלות בתיירות בינלאומית ותחרות עם ענף המלונאות. מצד שני, אתרי נופש מציעים את ההזדמנות לשלב השקעה עם שימוש אישי - מה שנקרא השקעות לייף סטייל.

מיקומי נופש

• דא נאנג: 1800 - 3000 דולר למ"ר, השקעות בין 150,000 ל-300,000 דולר.
• נה טראנג: 1,500–2,500 דולר למ"ר, בין 120,000 ל-250,000 דולר לנכס.
• פו קוק: 1,600–3,000 דולר למ"ר, בין 130,000 ל-300,000 דולר, זרם תיירים גבוה.
• מיקוד: השכרות לטווח קצר לתיירים, שילוב של רווחיות וסגנון חיים.

מטרופוליס לעומת אתר נופש

ערים משניות ופרברים

• Binh Duong (ליד הו צ'י מין סיטי): 1300$ - 2200$ למ"ר.
• השקעה מינימלית: בין 100,000 ל-150,000 דולר.
• פוטנציאל: צמיחה בתשתיות וביקוש עקב העתקת הייצור.

בהשוואה לאוסטריה, אפשר לומר שהמטרופולין בווייטנאם דומה לווינה מבחינת יציבות, אך עם תשואה גבוהה יותר, בעוד שאזורי הנופש קרובים יותר למודל של אתרי הנופש האלפיניים או האגמיים של אוסטריה, רק עם סף כניסה נמוך משמעותית וסיכונים גדולים יותר.

• אוסטריה (וינה, זלצבורג): מחירים התחלתיים החל מ-250,000 אירו אפילו לדירה קטנה בווינה .
• רווחיות: 2–4% לשנה.
• וייטנאם: כניסה מ-60,000–100,000 דולר, תשואה של 5–9%, אך סיכונים משפטיים ושוקיים גבוהים יותר.

עבור משקיעים זרים, השוק הווייטנאמי כמעט תמיד מתחיל בפיתוחים חדשים: זהו הפלח העיקרי שמייצר את עיקר הנכסים הזמינים לרכישה (מכסות לזרים בדירות, הליכי הזמנה שקופים ותשלומים מדורג, חוזים סטנדרטיים ושירותי יזמים).

זכות הבעלות מוענקת בצורת חכירה, ומסמכים מרכזיים (כולל "הספר הוורוד" לדירה) מונפקים לאחר הפעלת הבניין.

קנייה מוקדמת בשלב הבנייה מאפשרת לכם לנעול מחיר כניסה נמוך יותר ולהרוויח מהערכות מחדש בזמן המסירה, אך היא דורשת בדיקת נאותות ממושמעת: בדיקת זכויות בקרקע, היתרי בנייה, סטטוס חשבונות הנאמנות/החשבונות של הפרויקט, היסטוריית היזם ושרשרת החוזים שלו.

במציאות, פרויקטים רבים מספקים מסע נוח ללקוח: הזמנה אלקטרונית, הסכם מכירה ורכישה סטנדרטי, לוחות זמנים לתשלום, אחריות לליקויים וניהול הבנייה לאחר מכן על ידי חברת הניהול של היזם.

השוק המשני מאתגר יותר עבור זרים משלוש סיבות. ראשית, ישנה "מכסה לזרים" בבניין: אם מגיעים למגבלה, זרים אינם יכולים לרכוש, מה שמשפיע על הנזילות ועל מאגר הקונים הפוטנציאליים במהלך המכירה החוזרת.

שנית, הליך רישום מחדש של זכויות חכירה בין אנשים פרטיים דורש עבודה משפטית מדוקדקת (בדיקת סטטוס "הספר הוורוד", היעדר שעבודים/שיעבודים, חובות חשמל ומיסים וקביעת המחיר בצורה נכונה בחוזה).

שלישית, מימון עבור נכסים קיימים עבור תושבים שאינם תושבים מוגבל, ולכן עסקאות מתבצעות לרוב במזומן או באמצעות הלוואות גישור לטווח קצר. נקודות החוזק של נכסים קיימים כוללות צינור השכרה מוכן, היכולת להעריך את הביצועים הטכניים והתפעוליים של הבניין (קרן HOA, תעריפי תחזוקה ועלויות תפעול ריאליות), וסיכון נמוך יותר לעיכובים בבנייה.

הנחיות המחיר הן כדלקמן: מגרשים להתחלת בנייה בהו צ'י מין סיטי בשלבים המוקדמים של הפרויקט אפשריים החל מ-$80,000 (בדרך כלל דירות קומפקטיות באזורי פיתוח/אשכולות), ובאתרי נופש (דה נאנג, נה טראנג, פו קוק) הגבול התחתון הוא לרוב סביב $120,000 לדירות ליד הים.

באופן טבעי, אזורים מרכזיים ואשכולות של תושבים זרים מתפתחים יקרים יותר; מה שחשוב שם הוא לא "המחיר הנמוך ביותר", אלא איזון בין מיקום, איכות ניהול ופרופיל שוכרים.

לשם השוואה לאוסטריה, אפילו דירות עירוניות ברמת כניסה בשוק הווינאי מתחילות בדרך כלל ב-250 אלף אירו ומעלה, אך המשקיעים מקבלים בעלות מלאה על קרקע ותהליך רישום מקרקעין צפוי. בתמורה, הם מקבלים תשואות נמוכות יותר ותקופת החזר ארוכה יותר.

בניינים חדשים לעומת מכירה חוזרת

באוסטריה, הניגוד שונה: השוק המשני הוא נזיל וסטנדרטי, בעוד שהשוק הראשוני מוגן על ידי מודלים של נאמנות נוטריונית; המחירים גבוהים יותר, התשואות נמוכות יותר, אך הוודאות המשפטית מקסימלית.

מעבר לאפשרות ה"קנייה להשכרה" ה"קלאסית", וייטנאם מציעה מגוון אסטרטגיות נישה המאפשרות פרופיל סיכון/תשואה מדויק יותר.

דירות הכנסה הן יחידות מרוהטות במלואן בדירות, המיועדות להשכרה לתושבי חוץ באזורים מטרופוליניים (הו צ'י מין סיטי/האנוי).

יתרונות: ביקוש צפוי, יכולת להיכנס לחוזים ארוכי טווח עם תאגידים/חברות מעבר, תפוסה יציבה יחסית.

חסרונות: הצורך בסטנדרט גבוה של ריהוט ושירות, רגישות לתנאי המשרד ונדידת כוח אדם.

מלונות דירות נופש הם פורמט שבו דירות מנוהלות על ידי מפעיל מלון עם דגש על שהיות לטווח קצר. נכסים אלה מציעים לעתים קרובות תשואות גבוהות יותר, אך תלות בזרימת תיירים ובעונתיות היא סיכון מרכזי.

חשוב לבדוק את תנאי מאגר ההכנסות, את שקיפות הדיווח, את עמלות המפעיל ואת תרחישי השפל בעונה. עבור משקיע ממושמע, מלון דירות יכול להפוך למרכיב בתיק השקעות עם פרופיל הכנסה אגרסיבי יותר.

השכרת וילות בדאנאנג, נה טראנג ופו קוק מכוונות לתיירות פרימיום ולקבוצות/משפחות. הניהול מורכב יותר (צוות, שירות, שיווק), אך החשבון הממוצע גבוה יותר והבידול בין המוצרים חזק יותר. אתרי נופש תאגידיים עם תוכנית אב מפותחת מציעים נזילות טובה יותר מאשר נכסים עצמאיים.

נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות רחוב) הוא תחום מקצועי. בהו צ'י מין סיטי, בנייני משרדים קטנים באשכולות עסקיים ומגרשי קמעונאות פינתיים ממוקמים היטב באזורים עם גישה גבוהה להולכי רגל מעניינים. כאן, הערכת מחירי השכירות, הוצאות התפעול, הצמדה למדד ויכולת האשראי של השוכר הם קריטיים.

חסמי הכניסה גבוהים יותר, ובדיקת נאותות היא חובה. לשם השוואה, באוסטריה, משרדים מרכזיים וקמעונאות יוקרתית מציעים תשואות נמוכות אך יציבות מאוד, בעוד שבווייטנאם, פער התשואות רחב יותר, אך גם הסיכונים (כולל דירות פנויות והפסקות שכר דירה) גבוהים יותר.

פרופילי אסטרטגיה אלטרנטיביים

*הטווחים הם אינדיקטיביים ותלויים במיקום, במפעיל, באיכות הנכס ובמבנה העסקה.

הסיכון הקונספטואלי העיקרי בווייטנאם הוא חכירה. לזרים יש קביעות מוגבלת (בדרך כלל עד 50 שנה) לדירה. הארכה אפשרית, אך אינה מובטחת אוטומטית. חשוב תמיד להבין על מי הקרקע נמצא הפרויקט, תקופת החכירה של היזם, ומנגנוני הרגולציה המבטיחים הארכה. זהו הבדל מהותי מאוסטריה, שם הבעלות על חכירה היא לצמיתות ומוגנת על ידי חוקי האיחוד האירופי.

קבוצת הסיכונים השנייה היא אי ודאות משפטית ובירוקרטיה. הסביבה הרגולטורית מתפתחת, אך ההליכים עשויים להשתנות ממחוז לפרובינציה, ולוחות הזמנים לאישור עשויים להשתנות. בדיקת נאותות היא קריטית: סטטוס הקרקע, היתר בנייה, עמידה במכסת התושבים הזרים בבניין, תהליך הספר הוורוד, היעדר שעבודים או סכסוכים, ונכונות הסכמי הניהול. ללא עורך דין מקומי מנוסה ומפת דרכים ברורה, קל לבזבז זמן ולערער את הכלכלה של העסקה.

הגורם השלישי הוא התנודתיות של שוק התיירות. אזורי נופש רגישים לזעזועים עולמיים (גבולות, טיסות), אירועי מזג אוויר (טייפונים) ותחרות מצד מלונות ופרויקטים אחרים של דירות. עבור השכרות לטווח קצר, שיווק, מערכת האקולוגית של OTA, דירוגי נכסים, מדיניות תמחור גמישה ונוכחות של מנהל מקומי המסוגל למתן עונתיות באמצעות חבילות ושהייה ממוצעת הם קריטיים.

ישנם גם סיכונים פיננסיים ותפעוליים: מטבע (הכנסות בדולר וייטנאמי/הוצאות או יעדים בדולר ארה"ב/אירו), נזילות יציאה (מכסות לזרים מגבילות את מעגל הקונים במהלך מכירה חוזרת), איכות הבנייה/תחזוקה (תקציבי HOA, פחת של מערכות MEP, מעליות, חזיתות), עמידה בדרישות (אישור מקור המימון, נהלים בנקאיים).

באוסטריה, סיכונים אלה נמוכים יותר הודות למודל נוטריוני סטנדרטי, רישום מקרקעין ופרקטיקה שיפוטית צפויה; החיסרון הוא תשואות נמוכות יותר ונקודת כניסה יקרה יותר.

מפת סיכונים ואמצעי הפחתה

השוואה עם אוסטריה

• מודל משפטי: וייטנאם - חכירה ושיטות עבודה מגוונות במחוזות שונים; אוסטריה - חכירה חופשית, מערכות נוטריוניות וקדסטרליות קפדניות.
• כלכלת עסקאות: וייטנאם - כניסה נמוכה, תשואות גבוהות יותר ופוטנציאל צמיחה גבוהים יותר; אוסטריה - כניסה גבוהה, תשואה נמוכה אך יציבה.
• גורמים תפעוליים: וייטנאם - ניהול ושותף מקומי חשובים; אוסטריה - תהליכים סטנדרטיים ויכולת חיזוי עלויות.

אם צמיחה ורווחיות הן המטרות שלכם, וייטנאם מציעה הזדמנויות רבות יותר עם ניהול סיכונים נכון. אם שימור הון וודאות משפטית הם המפתח, המודל האוסטרי מתאים יותר, אך היו מוכנים לתשואות צנועות יותר ולחסמי כניסה גבוהים יותר.

החיים בווייטנאם נשלטים על ידי שתי פרדיגמות עיקריות: העיור המהיר של המטרופולינים הגדולים ביותר וחיי היומיום הנינוחים והפנאי של אזורי הנופש. ערי הענק הו צ'י מין סיטי והאנוי הן ערים דינמיות ואנרגטיות עם צפיפות עסקים גבוהה, בנייה אינטנסיבית וקהילות גולים מובחנות.

עבור אלו המורגלים בקצב העירוני ומחפשים לשלב השקעה עם קריירה או פעילות יזמית, ערים אלו מציעות את כל מה שהם צריכים: חברות בינלאומיות, חללי עבודה משותפים, מרפאות ובתי ספר בשפה האנגלית, לוגיסטיקה מפותחת ותוכנית תרבותית עשירה.

קהילות גולים כאן תוססות ובעלות אוריינטציה מקצועית - אירועי נטוורקינג, מועדוני עסקים, בתי ספר בינלאומיים ושירותי רילוקיישן מאפשרים שילוב מהיר יחסית. יחד עם זאת, צפיפות גבוהה וצמיחה מהירה משמעותן גם תשתית מאתגרת יותר: פקקי תנועה, אתרי בנייה ארוכים, רעש; עבור אלו המעריכים שקט ושלווה, זה לא תמיד נוח.

אזורי נופש - דא נאנג, נה טראנג, פו קוק ואזורי חוף אחרים - יוצרים אורח חיים שונה לחלוטין: אקלים ימי, גישה יומית לחוף, תשתית שירותים מפותחת היטב לנופשים ועלויות נמוכות יחסית עבור שירותי בית.

עבור משקיעים רבים, מיקומי נופש הם שם נרדף ל"השקעה בסגנון לייף סטייל" : אתם קונים נכס המשמש כיעד נופש משפחתי וגם מייצר הכנסה בעונת השיא. החיים באתרי נופש פשוטים וזולים יותר מבחינת הוצאות בסיסיות: מצרכים, שירותים ובידור לרוב זולים משמעותית מאשר בערים אירופאיות.

עם זאת, הדבר מגיע עם עונתיות השירות ומבחר מוגבל של מוסדות רפואיים וחינוכיים יוקרתיים בתוך אתר הנופש עצמו - ברוב המקרים, עבור שירותים רפואיים או חינוכיים רציניים, תצטרכו לפנות לערים גדולות יותר.

התרבות הוייטנאמית היא תערובת רב-שכבתית של מסורות מקומיות, מורשת קולוניאלית וסצנה עירונית עכשווית שצומחת במהירות. המטבח הוא אחד הכוחות המניעים של נוחות יומיומית: אוכל רחוב איכותי ובמחיר סביר, ובתי קפה ומסעדות רבים המגישים מאכלים בינלאומיים בערים גדולות.

גולים ומשפחות מעריכים גישה לבתי ספר בינלאומיים ורמה אמינה של שירותי בריאות פרטיים: הו צ'י מין סיטי והאנוי מתגאות במרפאות ובתי חולים בינלאומיים המציעים סטנדרטים הקרובים לסטנדרטים מערביים, אך במחירים נוחים משמעותית מאלה שבאוסטריה.

חינוך לילדים של אזרחים זרים ניתן בדרך כלל באמצעות בתי ספר בינלאומיים פרטיים, כאשר אנגלית היא שפת ההוראה; רשת בתי הספר שלהם גדלה, אך מקום ועלות יכולים להיות גורמים מגבילים, במיוחד באזורים פריבילגיים.

בהשוואה לאוסטריה, הייתי מציין מספר הבדלים מרכזיים: באוסטריה, רמת השירותים הממשלתיים, ביטחון הציבור ושירותי הבריאות בדרך כלל גבוהה ויציבה יותר; התשתיות מפותחות היטב כצפוי; ואיכות החיים קשורה לאקלים הקר ולאורח החיים האירופי.

בווייטנאם, מקבלים אקלים חם יותר, עלויות קבועות נמוכות יותר ודינמיקה תרבותית תוססת, אך משלמים עבורם עם רמה גבוהה יותר של אי ודאות בשירותים ציבוריים ופחות יכולת חיזוי בכמה גורמים בטיחותיים, חברתיים וסביבתיים.

בשנים האחרונות, וייטנאם הפכה משוק מקומי למרכז אזורי עבור נוודים דיגיטליים, אנשי IT ויזמים המחפשים שילוב של בסיס תפעולי נמוך ושוק צומח במהירות עם גישה לשאר דרום מזרח אסיה.

מדיניות גמישה בנוגע לוויזות, הופעתם של חללי עבודה משותפים וזמינות התשלומים באינטרנט ובנייד הופכים ערים גדולות לפלטפורמה טבעית לעבודה מרחוק ולסטארט-אפים. נוודים דיגיטליים מעריכים לא רק עלויות לינה ומזון נמוכות, אלא גם מערכת אקולוגית של שירותים: בתי קפה עם Wi-Fi מהיר, אירועים קהילתיים, גישה לחממות עסקיות ולוגיסטיקה קלה של טיסות בינלאומיות מהו צ'י מין סיטי או דא נאנג.

עבור משקיעים בעלי אוריינטציה לצמיחה, וייטנאם מציעה יתרונות ברורים: אוכלוסייה צעירה, זרם של השקעות זרות לפארקים תעשייתיים ולמגזר ה-IT, פרויקטים רחבי היקף של תשתית (מסדרונות כבישים ומסילות ברזל, נמלים, שדות תעופה) ועיור פעיל.

כל זה יוצר ביקוש מוגבר לדיור עבור עובדי חברות בינלאומיות ויוצר בסיס שוכרים יציב, ובמקביל מגדיל את סיכויי ההון.

עבור משפחות, וייטנאם מציעה אורח חיים בר השגה: הוצאות יומיומיות נמוכות יותר, אקלים חם והזדמנות לספק לילדים חינוך בינלאומי בעלות נמוכה משמעותית מאשר באוסטריה. עם זאת, על משפחות לשקול נושאים כגון ביטוח, איכות החינוך הציבורי ותשתיות חברתיות ארוכות טווח, שהן טובות יותר באוסטריה.

מנקודת מבט אסטרטגית, וייטנאם מעניינת כנקודת גיוון: משקיעים מאירופה ואסיה כוללים נכסים מקומיים בתיקי ההשקעות שלהם כדי להגדיל את התשואות ולהפחית את המתאם עם שווקי האיחוד האירופי.

בהקשר זה, אוסטריה משמשת כ"עוגן של יציבות" עבור רבים - מקום שבו ניתן לשמר הון עם סיכונים משפטיים מינימליים; וייטנאם, לעומת זאת, היא "מנוע צמיחה" שבו ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר תוך לקיחת סיכונים תפעוליים ורגולטוריים נוספים.

תכנון יציאה הוא חלק בלתי נפרד מכל אסטרטגיית השקעה, ובווייטנאם, זה רלוונטי במיוחד בשל המודל המשפטי הספציפי ותנאי השוק. הנקודה הראשונה והחשובה ביותר היא להבין את אופי החכירה: ברוב המקרים, משקיע אינו מקבל בעלות חופשית קבועה על הקרקע, אלא רוכש זכות שימוש מתחדשת (בדרך כלל עד 50 שנה).

לכן, אמצעי מעשי אחד הוא להתמקד בפרופיל עסקה שבו אופק ההשקעה הצפוי קצר משמעותית מתקופת החכירה, או לרכוש נכסים בפרויקטים שבהם ליזם יש ערבויות קרקע לטווח ארוך ומדיניות הארכה שקופה.

מכירת דירה "לפני פקיעת תקופת החכירה" היא תרחיש יציאה נפוץ; משקיעים מעדיפים נכסים עם תקופת חכירה ארוכה שנותרה להם, מכיוון שהביקוש מצד הקונים והמחירים יורדים ככל שתקופת החכירה מתקצרת.

תקופות החשיפה לשוק בווייטנאם הן בדרך כלל ארוכות יותר מאשר במדינות אירופאיות בוגרות. הפרויקטים הנזילים ביותר במיקומים מובילים יכולים להימכר תוך מספר חודשים עם תמחור ושיווק נאותים; עם זאת, עבור נכסים מחוץ לאשכולות של זרים או עם בעיות מכסת זרים, מחזור המכירות מתארך לעתים קרובות לשנה או שנתיים.

זאת בשל מאגר קונים מוגבל (מכסות זרות), תנודתיות הביקוש בשוק המשני והצורך בקונים במזומן בלבד עבור עסקאות רבות. קחו בחשבון שבפיתוחי נופש, עונתיות משפיעה גם על עיתוי ומחיר המכירה - רישום נכסים במהלך "עונת השפל" עשוי לדרוש הנחה משמעותית.

היבטי המס של היציאה פשוטים בהשוואה לאוסטריה - השיעורים נמוכים יותר, אך הליכים בירוקרטיים ודרישות מסמכים (אישור מקורות המימון, העברות מאושרות, מספרי חשבון מקומיים וכו') דורשים הכנה מדוקדקת.

מיסים אופייניים על מכירה כוללים מס רווחי הון (בוייטנאם לרוב כ-2% ממחיר העסקה או שיעור קבוע אחר בהתאם למבנה), כמו גם דמי רישום ועמלות העברה אפשריות.

באוסטריה, נטל המס על מכירות עשוי להיות גבוה יותר, אך תהליך חישוב ותשלום המס סטנדרטי ושקוף יותר. בווייטנאם, חשוב שיהיה יועץ מס מקומי שיוכל לעזור לכם לבנות את העסקה כראוי ולמזער סיכונים פיסקאליים במסגרת החוק.

וייטנאם נגד אוסטריה

מבחינה מעשית, הגיוני שמשקיעים יפתחו תרחישי יציאה מראש: ישקלו גיוון ערוצים (ברוקרים, פלטפורמות בינלאומיות, סוכנויות מקומיות), יהיו בעלי עתודה של כספים לשיווק והתאמות מחירים אפשריות, וישמרו על "חבילת מסמכים" מסודרת - חוזים, היסטוריית שכירות, חשבונות שירות והוכחת תשלום מס - מה שמגביר את הביטחון של קונים פוטנציאליים ומפחית את זמן בדיקת הנאותות.

מקרה 1: הו צ'י מין סיטי – דירה בשטח 45 מ"ר, תשואה של 5.5%

משקיע סינגפורי רכש דירת סטודיו ברובע 2 (תאו דיאן), מיקום פופולרי בקרב גולים. מחיר הדירה היה כ-95,000 דולר. הנכס נרכש מחוץ לתוכנית, עם הנחה של 12% ממחיר השוק עם השלמת הבנייה.

הדירה הושכרה לטווח ארוך למומחה IT שעובד בהו צ'י מין סיטי. התשואה הממוצעת הייתה 5.5% לשנה. יתר על כן, היוון הנכסים גדל ב-15% במשך שנתיים.

מקרה 2: האנוי – דירה בגודל 70 מ"ר, תשואה של 4.8%

משקיע גרמני רכש דירת שני חדרי שינה ברובע קאו גיאי, בו שוכנים אוניברסיטאות ומשרדי תאגידים בינלאומיים. המחיר הוא 110,000 דולר.

לאחר ריהוט ושיפוצים קלים, הדירה הושכרה לקבוצת סטודנטים בינלאומיים לטווח ארוך. התשואה הייתה 4.8% לשנה. היתרון העיקרי הוא הביקוש היציב מצד סטודנטים ועובדי ממשלה. החיסרון הוא גמישות פחותה בהשוואה למיקומי נופש.

מקרה 3: דה נאנג - דירת דירה בשטח 55 מ"ר, תשואה של 7.0%

משקיע אוסטרלי השקיע בדירות ליד חוף מיי קה, אחד מאזורי התיירות המרכזיים של דא נאנג. מחיר הרכישה הוא 120,000 דולר.

הדירות הועברו לחברת ניהול מקומית, אשר השכירה אותן לתיירים דרך Booking ו-Airbnb. התשואה השנתית הממוצעת הייתה 7.0%, למרות העונתיות. בתקופות השיא (חורף ואביב) התפוסה הגיעה ל-90%.

מקרה 4: נה טראנג – דירות נופש בשטח של 60 מ"ר, תשואה של 8.2%

משקיע רוסי רכש דירות במתחם חדש על חוף הים בנה טראנג תמורת 125,000 דולר. הניהול הועבר ליזם, שהבטיח תשואה מינימלית של 7% בשלוש השנים הראשונות.

למעשה, התשואה הייתה 8.2%, שכן תנועת התיירים לנה טראנג התאוששה במהירות לאחר המגפה. הסיכון העיקרי הוא התלות הגבוהה בתיירים סינים וקוריאנים.

מקרה 5: פו קוק – וילה בגודל 120 מ"ר, תשואה של 9.5%

משקיע מדרום קוריאה רכש וילה במתחם יוקרתי על חוף הים תמורת 280,000 דולר.

הווילה הושכרה דרך מפעיל בינלאומי (Accor). עקב הביקוש הגבוה בפוקואוקה, התשואה הייתה 9.5% לשנה. בנוסף, המשקיע השתמש בוילה לחופשות עד 30 יום בשנה. הסיכון העיקרי היה התלות הגבוהה בטיסות ובעונתיות.

מקרה 6: הו צ'י מין סיטי – שטח מסחרי של 90 מ"ר, תשואה של 6.3%

משקיע אוסטרי רכש נכס בקומת קרקע במתחם מגורים ברובע 7 (פו מיי הונג), שכונה יוקרתית עם אוכלוסיית תושבים גדולים של תושבים זרים ועסקים. מחיר הרכישה היה 210,000 דולר.

הנכס הושכר לבית קפה ובית קפה בחוזה ארוך טווח (5 שנים). התשואה הייתה 6.3% לשנה. היתרון היה יציבות השוכר; החיסרון היה העלות הראשונית הגבוהה והתלות בביקוש הצרכני.

מקרה 7: האנוי – דירה בשטח של 50 מ"ר, תשואה של 5.0%

משקיע צרפתי רכש דירה קטנה ליד אגם ווסט (הו טיי), שכונת גולים פופולרית, תמורת 100,000 דולר.

הדירה הושכרה דרך Airbnb לתקופה קצרה. התשואה השנתית הממוצעת הייתה 5.0%, ובשל הפופולריות של האזור, מחיר הדירה עלה ב-12% במשך שנתיים.

הניסיון שלי מכסה עסקאות הן באסיה והן באירופה (כולל אוסטריה). זה מאפשר לי להבין לא רק את ההבדלים במשטרים המשפטיים ובשקיפות השוק, אלא גם את תרחישי התשואה והסיכון בעולם האמיתי עבור משקיעים.

באסיה - ובמיוחד בווייטנאם ובתאילנד - המשימה המרכזית של המשקיע אינה לבחור נכס "על סמך תמונה", אלא לבצע בדיקת נאותות יסודית: בדיקת היזם, מבנה הבעלות, זכויות הקרקע ומוכנות הפרויקט להפעלה.

בעוד שמערכת הקדסטרל החזקה של אוסטריה, תקנות האיחוד האירופי המחמירות ועסקאות נוטריוניות ממזערות את רוב הסיכונים המשפטיים, בווייטנאם, מומחיות משפטית היא קריטית להצלחה.

כיצד לבחור אובייקט:

1. בדיקת המוניטין של היזם (פרויקטים שהושלמו, ביקורות לקוחות, תיקים משפטיים).
2. ניתוח המסגרת המשפטית: מסמכים סטטוטוריים של היזם, זכויות קרקע, מכסות לזרים.
3. שקיפות פיננסית: מבנה תשלומים, ערבויות בנקאיות או חשבונות נאמנות (במידת הצורך).
4. ניתוח מחירים השוואתי: השוואת העלות למטר מרובע של הפרויקט הנוכחי לנכסים דומים שכבר נבנו באזור.

טפסי בעלות ומסים:

בנוגע לצורות הבעלות והמיסים, בווייטנאם, זרים מקבלים בדרך כלל חכירה (חכירה ארוכת טווח, בדרך כלל עד 50 שנה), אותה ניתן להאריך. חכירה חופשית מוגבלת ביותר, בניגוד לאוסטריה, שם זכויות קניין מוחלטות, המוגנות על ידי החוקה, גוברות.

המיסוי בווייטנאם פשוט ונמוך יותר: מס רווחי הון הוא לרוב קבוע (כ-2%), ומס השכירות הוא כ-10% יחד (מע"מ + PIT). באוסטריה, לעומת זאת, מס הכנסה משכירות יכול להגיע ל-25-30%, ומס רווחי ההון (Immobilienertragsteuer) מוסדר בקפדנות ותלוי במשך הבעלות.

בהתאם לאסטרטגיית המשקיע, אני מציע מספר תרחישי השקעה:

• שמרני: דירה בהו צ'י מין סיטי. ביקוש מקומי חזק, גולים, סטודנטים ועובדים בינלאומיים מספקים שכירות יציבה. התשואה היא 4-6% לשנה, אך עם סיכון נמוך.
• מאוזן: דירות בדה נאנג. תיירות + אשכול גידול של תושבי חוץ, תשואה של 6-8% עם פוטנציאל לצמיחת הון.
• אגרסיבי: מלונות נופש בפו קוק. שיא התשואות יכול להגיע ל-10-12%, אך קיימים סיכונים גבוהים של עונתיות, רגולציה וטעויות ניהול.

השאלה האם עדיף להשקיע בווייטנאם או בתאילנד תלויה בסדרי העדיפויות של המשקיע.

מתי וייטנאם היא בחירה טובה יותר: אם המטרה היא תשואות גבוהות יותר, התמקדות בצמיחת התיירות, או רצון "להיכנס לשוק לפני שהוא מתמוסד לחלוטין". מתאים למשקיעים שמוכנים לבצע בדיקת נאותות ובעלי סיבולת סיכון גבוהה.

מתי תאילנד טובה יותר: אם שקיפות, תשתית מפותחת לחיי גולים, יציאה מהירה מהשקעות ונזילות גבוהה של השוק המשני הן בראש סדר העדיפויות.

טיפים למשקיעים:

• תמיד כדאי לעבוד עם עורך דין שמבין את החוק המקומי.
• ביצוע בדיקת נאותות של הפרויקט והיזם.
• לפתח אסטרטגיית יציאה עוד לפני הרכישה (חכירה → תוכנית מכירה 5-10 שנים לפני תום הנכס).
• השווה מודלים של מס במדינות שונות כדי לייעל את ההכנסה.

תחזית לשנת 2030 עבור וייטנאם:

• התיירות תמשיך לצמוח: תנועת הנוסעים הבינלאומית צפויה לגדול ל-50 מיליון איש.
• תשתיות – שדות תעופה חדשים (לדוגמה, לונג טאן ליד הו צ'י מין סיטי), כבישים מהירים ונמלים ישפרו את האטרקטיביות של אתרי נופש.
• המחירים באזורי נופש (דה נאנג, נה טראנג, פו קוק) יעלו מהר יותר מאשר באזורים מטרופוליניים עקב שטחים מוגבלים ליד הים וזרם הון זר.
• השוק יהפוך למוסדי יותר, אך חלון ה"תשואות הגבוהות יותר עם סיכונים גבוהים יותר" יישאר עוד מספר שנים.

תרחישי השקעה בנדל"ן בווייטנאם

רשימת בדיקה למשקיעים

1. שלב ההכנה

קבע את יעדי ההשקעה שלך: הכנסה, סגנון חיים, גיוון או צמיחה ספקולטיבית.

בחר אסטרטגיה:

• מטרופולין (הו צ'י מין סיטי, האנוי) → שכר דירה יציב;
• אתר נופש (דה נאנג, נה טראנג, פו קוק) → רווחיות גבוהה, אך עונתית יותר.

השווה לחלופות באירופה: לאוסטריה סיכונים נמוכים יותר וסביבה משפטית ברורה, אך חסמי כניסה גבוהים יותר ותשואות נמוכות יותר.

2. סוגיות משפטיות

הבנת צורות בעלות:

• לזרים יש גישה לחכירה רק עד 50 שנה;
• בעלות חופשית – רק לאזרחים וייטנאמים;
• בעלות באמצעות חברה אפשרית אם נדרשים נכסים מסחריים.

בדיקת ירושה ובעלות משותפת (נישואין או זוגיות).

פתח חשבון בנק בווייטנאם לתשלומים ושכר דירה (יש להקפיד על כללי הציות).

שכרו עורך דין שמכיר את החוק המקומי - טעויות בבדיקת נאותות יכולות לעלות יותר מהחיסכון בייעוץ.

3. חפש ובדוק את האובייקט

ניתוח שוק: קבע היכן הביקוש והמחירים צומחים כעת (השווה בין אזורים מטרופוליניים ואתרי נופש).

בחירת מפתח: למד את המוניטין שלו, פרויקטים שהושלמו וזמינות הרישיונות.

אימות אובייקט (בדיקת נאותות):

• מעמד הקרקע (מדינה, פרטית, חכירה);
• זמינות היתרי בנייה;
• עמידה במגבלות לזרים (לא יותר מ-30% מהדירות בבניין).

הערכת רווחיות: השווה השכרות לטווח קצר ולטווח ארוך, תעריפים אמיתיים.

4. עסקת רכישה

שלבי העסקה:

• הסכם הזמנה ותשלום מקדמה.
• חתימה על הסכם הרכישה והמכירה.
• תשלום לפי לוח הזמנים (במיוחד ברכישה מחוץ לתוכנית).
• רישום זכויות במחלקת המקרקעין.
• רישום כל התשלומים דרך הבנק - זוהי דרישה חובה עבור זרים.
• שמור את כל המסמכים (במיוחד היתרים ותעודות בעלות).

5. מיסים והוצאות

בעת הרכישה: דמי רישום 0.5%.

בעת בעלות: מיסי קרקע ורכוש מינימליים.

בעת השכרה: מס 5-10% בהתאם להכנסה.

במכירה: מס רווחי הון 2%.

השוואה לאוסטריה: בווייטנאם יש מיסים נמוכים יותר, אך יותר בירוקרטיה וחוסר ודאות.

6. ניהול נכסים

קבעו את אסטרטגיית ההשכרה שלכם:

• טווח קצר → תיירות, רווחיות גבוהה, אך יותר עבודה ועונתיות;
• לטווח ארוך → גולים, סטודנטים, לקוחות עסקיים, רווחיות נמוכה יותר, אך יציבות.

בחרו חברת ניהול אם אינכם מתכננים לטפל בהשכרה בעצמכם.

שמירה על תאימות - יש להעביר את ההכנסות דרך חשבונות רשמיים.

7. יציאה מההשקעה

תכננו מראש: תקופת החכירה מוגבלת, עדיף למכור 5-10 שנים לפני תום.

קחו בחשבון חשיפה: בווייטנאם, מכירת נכסים אורכת זמן רב יותר מאשר באירופה (עד 6-12 חודשים).

חשב מיסים בעת המכירה: מס רווחי הון קבוע על 2% ממחיר העסקה.

השוואה לאוסטריה: באירופה, מכירות נדל"ן צפויות יותר, בעוד שבווייטנאם, תנודות בביקוש סבירות יותר.

8. נוחות אישית וסגנון חיים

מגה-ערים: פעילות עסקית, קהילות של גולים, ביקוש גבוה להשכרה.

אתרי נופש: יוקר מחיה נמוך, אקלים חם, השקעה באורח חיים.

קחו בחשבון את התשתיות: רפואה, חינוך, תחבורה.

השוואה לאוסטריה: אירופה מציעה תשתית ומערכת משפט יציבות יותר, וייטנאם מציעה יותר הזדמנויות לצמיחה וחסם כניסה נמוך יותר.