נדל"ן בפורטוגל להשקעה ומגורים אישיים

על פי מדד שוק הנכסים , פורטוגל חוותה את צמיחת מחירי הנדל"ן הגבוהה ביותר באיחוד האירופי במחצית הראשונה של 2025, עלייה של 15.2% משנה לשנה, בעוד שהממוצע באיחוד האירופי עמד על 5.1% בלבד. מחירי הדיור הממוצעים בפורטוגל עלו ב-106% בעשור האחרון. הגנת השוק ותמריצי מס (כגון משטר ה-NHR (תושב רגיל)) הפכו את פורטוגל לאטרקטיבית עוד יותר עבור תושבים ומשקיעים זרים.

מאמר זה מציג ניתוח שיטתי של האטרקטיביות של השקעות נדל"ן בפורטוגל. נבחן את מצב השוק הנוכחי, את הדינמיקה שלו, את תמריצי המס והכלכלה שלו, ונשווה את פורטוגל לאוסטריה כאפשרות השקעה חלופית באירופה.

פורטוגל נותרה אחד השווקים האטרקטיביים ביותר באירופה, עם ביקוש חזק לדיור הנתמך על ידי תוכניות מגורים ועניין מצד גולים ומשקיעים, בעוד שההיצע המוגבל בליסבון, פורטו ואזורי החוף מגדיל את הפוטנציאל לצמיחת מחירים ולתשואות יציבות של שכירות.

אני קסניה לוינה, עורכת דין בהכשרתי עם ניסיון רב בהשקעות ובבנייה. תחום העיסוק שלי כולל ליווי בעסקאות נדל"ן באירופה, פיתוח אסטרטגיות ללקוחות פרטיים ועסקיים וניהול פרויקטים במספר תחומי שיפוט. אני משלבת מומחיות משפטית עם ידע מעשי בשוק כדי לעזור למשקיעים לא רק לשמר הון אלא גם למקסם ערך בכלכלה המשתנה במהירות.

אוסטריה היא יעד השקעה יציב ואטרקטיבי, אך היא מתאימה יותר למשקיעים שמרניים: כאן, השקעה בשוק הנדל"ן היא בעיקר דרך לשמר הון עם צמיחה מתונה וצפויה. השקעה מורכבת יותר, והדרישות מחמירות יותר, אך:

• יציבות שוק ויכולת חיזוי: המחירים עולים בצורה חלקה, ללא קפיצות פתאומיות;
• ביטחון משפטי של עסקאות ושקיפות של הליכים;
• נדל"ן איכותי – בתים, דירות ונכסים מסחריים מודרניים ואמינים;
• אבטחת הון לטווח ארוך – אוסטריה נחשבת למקלט בטוח למשקיעים;
• נוכחות של תשתיות מפותחות ורמת חיים גבוהה, אשר שומרים על הביקוש לדיור באופן קבוע.

פורטוגל , בתורה, מציעה הזדמנויות דינמיות יותר:

• סף נמוך להשקעות התחלתיות (החל מ-250,000 אירו);
• כללים גמישים לקבלת אשרת שהייה ותוכנית ויזת הזהב;
• ביקוש גבוה לדיור עקב תיירים וזרים, מה שמביא לתשואות שכירות של עד 5-7% באזורים פופולריים;
• פוטנציאל לעליית מחירים עקב פיתוח תשתיות ופופולריות המדינה בקרב גולים.

הבחירה בין אוסטריה לפורטוגל תלויה במטרות שלכם: תשואות גבוהות ודינמיקה עם אלמנטים של סיכון או יציבות, אמינות והגנה על הון לטווח ארוך.

פורטוגל ביססה את עצמה כאחד משווקי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר באירופה. השקעות הנדל"ן צפויות לגדול ב-8% בשנת 2025 ולהגיע ל-2.5 מיליארד אירו.

פורטוגל משלבת את היציבות של כלכלה מפותחת עם ביקוש גבוה לדיור הודות לתוכניות תיירות ומגורים. ליסבון, פורטו ואלגרבה נותרו מובילות באטרקטיביות ההשקעה.

על פי דו"ח "מגמות מתפתחות בנדל"ן באירופה 2024" של PwC, ליסבון מדורגת במקום ה-8 מבין הערים האטרקטיביות ביותר להשקעות נדל"ן באירופה.

לפי Numbeo, ליסבון תדורג במקום ה-25 מבין ערי העולם מבחינת מדד מחירי הנדל"ן בשנת 2025, דבר המצביע על ביקוש חזק ופוטנציאל לעליית מחירים. הניסיון שלי מאשר זאת: לקוחות שהשקיעו בנדל"ן בליסבון ובפורטו מדווחים על צמיחת מחירים יציבה ותנאי שכירות אטרקטיביים, במיוחד באזורי תיירות.

פורטוגל ביססה את עצמה כמדינה עם מערכת משפט שקופה, כפי שאושר על ידי דירוגים של PwC והבנק העולמי. זה הופך את תהליך רכישת הנדל"ן לברור וצפוי עבור משקיעים זרים.

משקיעים רבים, במיוחד מספרד, צרפת וכמה מדינות בצפון אירופה, מחפשים הזדמנויות חדשות על רקע שווקים מתחממים יתר על המידה, בהם מחירי הנדל"ן הגיעו לשיאים היסטוריים ותשואות השכירות יורדות. פורטוגל מושכת אותם בזכות השילוב של צמיחה כלכלית חזקה, מערכת משפט שקופה וביקוש גבוה לדיור, במיוחד בליסבון, פורטו ואזורי התיירות של אלגרבה ומדיירה.

יתר על כן, המדינה מציעה תוכניות תושבות ותמריצי מס למשקיעים זרים, מה שהופך את תהליך רכישת הנדל"ן לרווחי וצפוי יותר. זה רלוונטי במיוחד עבור אלו המעוניינים לרכוש דירה בפורטוגל הן למגורים פרטיים והן להשכרה לטווח ארוך.

שוק הנדל"ן הפורטוגלי משלב היסטוריה של התאוששות לאחר המשבר, צמיחת מחירים דינמית ומגוון רחב של אפשרויות השקעה. הבנת גורמים אלה מסייעת לקבל החלטות מושכלות בעת רכישת בית והשקעה בנדל"ן בפורטוגלי.

בעקבות המשבר הפיננסי של 2008, שוק הנדל"ן של פורטוגל חווה ירידה חדה במחירים, במיוחד בליסבון ובפורטו. עם זאת, החלה התאוששות בשנת 2012. תוכניות כמו ויזה זהובה מילאו תפקיד מפתח במשיכת השקעות זרות, במיוחד בליסבון ובפורטו. על פי מחקר של מכון IZA לכלכלת עבודה, מאז 2012, מספר עסקאות הנדל"ן בשווי 500,000 אירו גדל ב-60% בהשוואה לתקופה שלפני השקת התוכנית.

השוק צומח בהתמדה מאז 2015. בשנת 2024, קצב הצמיחה הממוצע היה 7-8%, כאשר אזורים פופולריים בליסבון ובאלגרבה הציגו צמיחה גבוהה אף יותר. אם אתם מחפשים לקנות דירה בפורטוגל למטרות השכרה, כדאי להתמקד בשווקים דינמיים אלה, שבהם הביקוש עולה על ההיצע.

עם זאת, באוקטובר 2023, השעתה הממשלה את האפשרות לקבל ויזה זהובה באמצעות השקעה בנדל"ן, מה שהשפיע על דינמיקת המחירים באזורים מרכזיים.

ליסבון היא בירת המדינה ומרכז העסקים והתיירות העיקרי. היא ביתם של מתחמי משרדים ומגורים, רובעים היסטוריים ושכונות יוקרתיות כמו אלפמה, באיישה ופארק דאס נאסוס. מחיר הדירה הממוצע במרכז ליסבון נע בין 4,500 ל-6,500 אירו למ"ר, כאשר תשואות השכירות לטווח קצר מגיעות ל-5-7% בשנה.

פורטו היא מרכז תרבותי וכלכלי בצפון המדינה, עיר עם תשתית מפותחת, שדה תעופה בינלאומי ותיירות אטרקטיבית. מחיר הדיור הממוצע בפורטו הוא 3,000–4,500 אירו למ"ר, עם תשואות שכירות של כ-4–5%. הן דירות למכירה חוזרת במרכז ההיסטורי והן פיתוחים חדשים להשכרה לטווח ארוך פופולריים כאן.

אלגרבה היא אזור חוף עם ביקוש גבוה לנדל"ן תיירותי ויוקרה. המחיר הממוצע של וילות ודירות הוא 3,500–7,500 אירו/מ"ר, עם תשואות עונתיות המגיעות ל-6–8%. לקוחותיי בוחרים לעתים קרובות באלגרבה להשכרות לטווח קצר ולהכנסות בעונה גבוהה, במיוחד בלאגוס ובאלבופיירה.

מדיירה והאיים האזוריים הם אזורים שלווים למשקיעים המחפשים נכסים יוקרתיים, נוף לאוקיינוס ​​ואורח חיים שקט. מחירי הנכסים הממוצעים נעים בין 2,500 ל-5,000 אירו למטר מרובע. מדיירה פופולרית במיוחד למגורים פרטיים או להשכרות לטווח ארוך, בעוד שהאיים האזוריים הם שוק נישה למשקיעים מנוסים.

פופולרי בשוק הפורטוגלי:

• נכסי נדל"ן למכירה חוזרת מציעים לעיתים קרובות אפשרות לשיפוץ, מה שיכול להגדיל את הרווחיות.
• בניינים חדשים ופלח יוקרה – למשקיעים המתמקדים בשוק הפרימיום.
• נדל"ן תיירותי - דירות ווילות להשכרה לטווח ארוך ול-Airbnb.

טיפ : רכישת נכס בפורטוגל באזורים תיירותיים דורשת ניתוח מדוקדק של תקנות השכירות לטווח קצר כדי למזער סיכונים ולמקסם את התשואות.

הקונים הזרים העיקריים הם אזרחי צרפת ובריטניה, כמו גם משקיעים מארה"ב, סין וברזיל. הם מחפשים נכסים בפורטוגל לשימוש אישי, להשכרה או להשתתפות בתוכניות מגורים. הניסיון שלי עם לקוחות מראה שאירופאים בוחרים לעתים קרובות בנכסים קיימים בערים גדולות, בעוד שמשקיעים מאסיה ומאמריקה מעדיפים בניינים חדשים ונכסי יוקרה.

הביקוש המקומי ממלא תפקיד מפתח בשוק הנדל"ן הפורטוגלי. תושבים מקומיים רוכשים באופן פעיל בתים, במיוחד בליסבון, פורטו ואלגרבה, תוך שמירה על יציבות השוק ומניעת ירידת מחירים חדה גם לנוכח תנודות בגורמים חיצוניים.

תפקידו של שוק המשכנתאות ראוי לציון במיוחד: שיעורי הריבית נותרו נמוכים יחסית (3.3-4%), מה שהופך את בעלות על דירה למשתלמת עבור רוב האוכלוסייה. חשוב לציין כי שיעורי המשכנתא כפופים לשינויים בהתאם למצב הכלכלי ולמדיניות הבנק המרכזי האירופי.

עבור משקיעים זרים המעוניינים לרכוש נכס בפורטוגל, בנקים בדרך כלל מציעים הלוואות של עד 80% משווי הנכס. המלווים מתחשבים בהכנסה של הלווה, היסטוריית האשראי שלו ויציבותו הפיננסית בעת קביעת תנאי ההלוואה.

בחירת שיטת העסקה משפיעה ישירות על מיסים, ניהול נכסים ואסטרטגיית יציאה. פורטוגל מציעה תנאים גמישים, עם פורמטים אופטימליים עבור קטגוריות משקיעים שונות.

זוהי הדרך הפשוטה והנפוצה ביותר לקנות נכס בפורטוגל. לרוב היא נבחרת על ידי לקוחות המתכננים בעלות לטווח ארוך או שימוש אישי בנכס. לדוגמה, אחת הלקוחות שלי מצרפת רשמה דירה באלגרבה על שמה כדי להפחית עלויות ניהול. החיסרון הוא אפשרויות מוגבלות של אופטימיזציה של מס בעת מכירה חוזרת.

הקמת חברה בפורטוגל או בתחום שיפוט של האיחוד האירופי (לעתים קרובות משתמשים בשילוב של פורטוגל ומלטה) מתאימה למשקיעים גדולים ולאלו המתכננים לנהל מספר נכסים. זה מציע יתרונות מס ומפשט העברות נכסים. אני ממליץ לעתים קרובות על פורמט זה ללקוחות הרוכשים לא רק דירה אחת, אלא חבילת נכסים שלמה.

השקעה באמצעות קרנות נדל"ן מאפשרת לך להשתתף בשוק מבלי שתצטרך לנהל את הנכס בעצמך. פורטוגל משתמשת בפורמט SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), מקבילה של REIT המעניקה תמריץ מס. שיטה זו נבחרת על ידי משקיעים המתמקדים בדיבידנדים ובצמיחה לטווח ארוך.

מבני בעלות חלקיים ונאמנות פופולריים להשקעות משפחתיות. זה מפחית את הסיכון לסכסוכים בין יורשים ומפשט את הניהול. היה לי לקוח מברזיל שהעביר את הבעלות על וילה באלגרבה לנאמנות משפחתית כדי להגן על נכסים ולארגן את הירושה.

לפורטוגל יתרון בולט על פני מדינות רבות אחרות בכך שהיא אינה מטילה הגבלות על קונים זרים. לתושבים שאינם תושבים יש את אותן זכויות כמו לאזרחים: הם יכולים לרכוש דירות, בתים או נכסים מסחריים בפורטוגל בכל גודל. כדי להשלים את העסקה, עליך לקבל מספר זיהוי מס (NIF) ולשלם מס רכוש שנתי (IMI), שבדרך כלל מסתכם ב-0.3-0.8% מערך הנכסים הקדסטרלי.

תהליך רכישת נדל"ן בפורטוגל הוא שקוף למדי, אך הוא דורש ביצוע מספר הליכים ומעורבות של מומחים. טעויות בשלב זה עלולות להיות יקרות, לכן חשוב להבין את השלבים והסיכונים הכרוכים בכך.

1. קבלת NIF (יום אחד) - מספר מס (Número de Identificação Fiscal) הוא חובה עבור כל העסקאות, כולל רכישת נדל"ן בפורטוגל.
2. פתיחת חשבון בנק (1-3 ימים) בבנק פורטוגלי לצורך סגירת העסקה.
3. ערבו עורך דין – הוא יבדוק את הנכס (5-10 ימים), יכין חוזים ויגן על האינטרסים שלכם.
4. חתימה על חוזה ראשוני (CPCV) (1-2 ימים) ותשלום מקדמה (בדרך כלל 10%).
5. סיום העסקה הסופית אצל הנוטריון ותשלום הסכום הנותר (30-60 ימים).
6. רישום ב-Conservatória do Registo Predial (רישום נכסים) לפורמליזציה של בעלות (2-5 ימים).

משך זמן ממוצע: 1.5-2 חודשים (למשכנתאות עד 3 חודשים). אם אתם נמצאים בפורטוגל באופן אישי, תצטרכו מתרגם, מכיוון שכל התיעוד הוא בפורטוגזית.

עורך דין בודק את הסטטוס המשפטי של הנכס (חובות, משכנתאות והיתרי שימוש), מכין חוזים ומפקח על כל שלבי העסקה. סוכן מסייע בבחירת נכס ומנחה את המשא ומתן, אך אינו מחליף עורך דין.

אחד הלקוחות שלי ניסה לחסוך כסף על עורך דין, אך נתקל בבעיה עם משכנתא קיימת על הנכס. הבאנו עורך דין בשלב מאוחר, אך זה עיכב את העסקה בחודשיים.

דעתי: תמיד כדאי להשתמש בעורך דין עצמאי, לא כזה שמומלץ על ידי המוכר או הסוכן.

• דרכון או מסמך זיהוי תקף אחר.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) - מספר מס בפורטוגזית.
• ויזה או היתר שהייה – למרות שזרים יכולים לרכוש נדל"ן ללא היתר שהייה, ייתכן שיידרשו אשרת כניסה או מעמד של תושב לשהייה ארוכת טווח ולפתרון בעיות הקשורות לרכישה.
• חשבון בנק פורטוגלי לצורך הסדר העסקה.
• אישור מקור הכספים (במסגרת תקנות איסור הלבנת הון - מאבק בהלבנת הון).
• הסכם מכירה ורכישה (חתום על ידי שני הצדדים).
• מסמכים נדרשים למשכנתא (אם רוכשים באמצעות הלוואה): אישור הכנסה, דוחות מס, הוכחת תעסוקה או עסק, היסטוריית אשראי (לפעמים מתבקש).

כדי לקבל משכנתא בפורטוגל, גם תושבים וגם תושבי חוץ חייבים להיות בעלי היסטוריית אשראי טובה, הכנסה מספקת ומקדמה של 30 עד 50% מערך הנכס.

מבחינה משפטית, תהליך רכישת נדל"ן במדירה ובאיים האזוריים זהה לעסקאות בפורטוגל היבשתית: נדרשים NIF, חוזה ראשוני (CPCV), חתימה בפני נוטריון ורישום בקונסרבטוריון. אין הגבלות על משקיעים זרים, וכל הזכויות נשמרות במלואן.

עם זאת, ישנם כמה הסתייגויות. ראשית, עקב הריחוק הגיאוגרפי, קבלת מסמכים ואישורים עשויה להימשך זמן רב יותר (במיוחד באיים האזוריים). שנית, בעת רכישת נכסי תיירות או דירות להשכרה במדירה ובאיים האזוריים, עליכם לבדוק רישיון Alojamento Local (AL) ולוודא שהנכס עומד בתקנות המקומיות. רישיונות אלה מוסדרים על ידי רשויות מקומיות, ובאזורים מסוימים יש הגבלות על רישיונות חדשים.

בפורטוגל, רכישת נדל"ן מרחוק היא נוהג נפוץ, במיוחד בקרב משקיעים זרים. העסקה מתבצעת באופן רשמי באמצעות ייפוי כוח (Procuração), המאושר על ידי נוטריון במדינת מגוריו של הקונה ומאושר באמצעות אפוסטיל. בעזרת ייפוי כוח זה, עורך דין או נציג מורשה יכול לחתום על כל המסמכים, כולל ה-CPCV והשטר הסופי.

אין הגבלות נוספות עבור תושבים שאינם תושבים, אך חשוב שייפוי הכוח יהיה מנוסח כראוי לפי התבנית הפורטוגזית ותורגם לפורטוגזית. בפועל, אני ממליץ לבדוק שייפוי הכוח מכסה את כל הסמכויות הנדרשות: פתיחת חשבון בנק, קבלת קרן לאומית (NIF), חתימה על החוזה ורישום הנכס. זה ימנע עיכובים בשלב הסופי.

כשמתכננים רכישת נכס בפורטוגל, חשוב לקחת בחשבון מראש את כל התחייבויות המס והעלויות הנלוות. אלה משפיעים על הערך בפועל של הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה שלו.

מס ביטוח עירוני (IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões) משולם בעת רכישת בית. השיעור הוא פרוגרסיבי, ונע בין 1% ל-7.5%, בהתאם לערך הנכס ולשאלה האם הוא ישמש כבית מגורים עיקרי. לדוגמה, עבור דירה בעלות של 300,000 אירו, המס יהיה כ-8,000-9,000 אירו.

טיפ: אם אתם קונים מספר נכסים, כדאי יותר לרשום את העסקאות על שם גורמים שונים כדי להפחית את התעריף.

מס ההלוואה (Imposto do Selo) הוא סכום קבוע של 0.8% ממחיר העסקה ומשולם ביום חתימת החוזה במשרד הנוטריון. זהו מס קבוע על מחיר רכישת הנכס. אם הנכס ממומן באמצעות משכנתא, יתווסף מס בולים נוסף של 0.6% לסכום ההלוואה.

לאחר השלמת העסקה, בעל הנכס בפורטוגל נדרש לשלם את מס הרכוש (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis) - שווה ערך למס רכוש. השיעור הוא 0.3-0.45% מערך הנכס.

ערך הקדסטר (CV) מחושב על ידי משרד המסים (AT) בהתבסס על מאפייני הנכס: מיקום, אזור, סוג שימוש ופרמטרים נוספים. לדוגמה, עבור דירה בליסבון עם CV של 200,000 אירו, המס השנתי יהיה כ-600-900 אירו.

בעת רכישת דירה בבניין חדש, מע"מ כבר כלול במחיר ומסתכם ב-23% (עבור נכסים מסחריים). עבור נכסים למגורים, המס כלול במחיר; אין צורך בתשלומים נוספים.

מעמד של תושב רגיל (NHR) מאפשר הפחתות מס משמעותיות על הכנסה, כולל שכר דירה והכנסה מחו"ל, עד 10 שנים. משטר זה הופך את הנדל"ן בפורטוגלי לאטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים המתכננים להתגורר או לקבל היתר שהייה. עדיף להגיש בקשה למעמד של NHR במהלך שנת המגורים הראשונה כדי להימנע מאובדן הזכאות להטבות.

אוסטריה מנצחת בזכות יציבות השוק ונזילות גבוהה בנדל"ן. כאן, המחירים עולים באופן צפוי, הביקוש לנכסים נותר יציב, ותהליך המכירה והעברת הבעלות מהיר וישיר. פורטוגל , לעומת זאת, מושכת משקיעים עם תשואות גבוהות יותר ותמריצי מס, אך השוק דינמי ועונתי יותר, והנזילות משתנה בהתאם לאזור ולסוג הנכס.

ויזה פורטוגלית זה מכבר נחשבת לאחד הכלים האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים זרים. מאז 2024, התוכנית שינתה את תנאיה: רכישות נדל"ן אינן נחשבות עוד כדרך ישירה למגורים. זה פותח הזדמנויות חדשות באמצעות השקעות בקרנות, עסקים או פרויקטים תרבותיים, אך דורש שיקול דעת מדוקדק כדי למנוע בזבוז זמן וכסף.

קרנות השקעה (יחידות קרן) – תרומה מינימלית של 500,000 אירו לקרנות השקעה פורטוגליות. אני ממליץ על אפשרות זו ללקוחות המעוניינים להרוויח הכנסה פסיבית מבלי לנהל נדל"ן.

הקמה או השקעה בחברה – בין אם יצירת לפחות 10 מקומות עבודה חדשים או השקעה של 500,000 אירו בעסק קיים. אחד הלקוחות שלי בחר בדרך זו, ופתח עסק בליסבון המתמקד בשירותי IT.

תרומות לתרבות – מינימום של 250,000 אירו לפרויקטים של מורשת לאומית או מחקר. הזדמנות מצוינת לתמוך בתרבות ובמקביל לקבל אשרת שהייה.

כדי לשמור על מעמד תושב, עליך לבלות בפורטוגל בממוצע 7 ימים בשנה.

אם המטרה היא לחיות ללא השקעות גדולות, אפשרויות חלופיות מתאימות:

• ויזה D7 – מבוססת על הכנסה יציבה מחו"ל.
• ויזה לנווד דיגיטלי – לעבודה מרחוק.

קבלת תושבות בפורטוגל פותחת מגוון רחב של הזדמנויות עבור המשקיע ומשפחתו:

• זכות המגורים בפורטוגל פירושה כניסה ומגורים חופשיים במדינה לכל בני המשפחה.
• גישה לאזור שנגן – הזדמנות לנסוע ל-27 מדינות אירופאיות ללא ויזה.
• תמריצי מס ואופטימיזציה – בשילוב עם משטר ה-NHR, ניתן להפחית משמעותית את המיסוי על הכנסה המתקבלת בחו"ל.
• סביבה משפטית יציבה – פורטוגל חברה באיחוד האירופי, יש לה חקיקה שקופה וזכויות המשקיעים מוגנות.
• חינוך ובריאות – גישה לבתי ספר ציבוריים ואוניברסיטאות, שירותי בריאות איכותיים לתושבים.
• גמישות ליזמים ונוודים דיגיטליים – תוכלו לנהל עסק, להשקיע ובו זמנית ליהנות מהיתרונות של תוכנית המגורים האירופית.

טעויות נפוצות שמשקיעים עושים בעת הגשת בקשה לוויזת זהב:

• ניסיון לקבל אשרת שהייה באמצעות רכישת נדל"ן לאחר 2024.
• תקופת שהייה מינימלית לא מספקת בפורטוגל (7 ימים בשנה).
• שגיאות בייפויי כוח ובתרגומי מסמכים.
• הוצאות שלא נכללו בדיווח עבור שכר טרחה, שירותים משפטיים ומיסים.
• אישור שגוי של חוקיות מקורות ההכנסה.

נכון לעכשיו, לאחר החזקת ויזה פורטוגלית מוזהבת במשך חמש שנים, משקיע ומשפחתו יכולים להגיש בקשה לאזרחות פורטוגלית ודרכון אירופי. זה דורש:

• לשהות בפורטוגל לפחות 7 ימים בשנה;
• להחזיק רישיון שהייה חוקי ולעמוד בכל תנאי התוכנית;
• אשר את ידיעותיך בפורטוגזית ברמה A2;
• ללא עבר פלילי חמור;
• אישור חוקיות מקורות ההכנסה.

קבלת אזרחות מעניקה גישה מלאה לאזור שנגן, את הזכות לעבוד וללמוד בכל מדינה באיחוד האירופי, ואת היכולת להעביר את האזרחות לילדים. עבור משקיעים, זהו כלי אסטרטגי: השקעה בפורטוגל מספקת בו זמנית דרכון אירופאי חוקי והטבות מס באמצעות משטר ה-NHR.

תוכנית ויזת הזהב עברה שינויים מרכזיים:

• אי הכללת נדל"ן כדרך ישירה להיתר שהייה (החל משנת 2024).
• התמקדות בהשקעות בקרנות, עסקים ותרבות: סכומים מינימליים הם 500,000 אירו לקרנות וחברות, 250,000 אירו לתרומות תרבותיות.

החמרת דרישות האזרחות (טיוטת חוק מיום 23 ביוני 2025):

• הם מתכננים להגדיל את תקופת המגורים המינימלית עבור רוב המועמדים ל-10 שנים (7 שנים עבור מדינות CPLP);
• ידע חובה בפורטוגזית (רמה A2);
• מבחן תרבות וזכויות;
• החמרת בדיקות הרישום הפלילי;
• סגירת הדרך דרך מוצאם של יהודי ספרד.
• שקיפות מוגברת של עמלות ואחריות – כל העמלות, כולל העמלות המשפטיות, עודכנו וכעת הן קבועות עבור סוגי השקעה שונים.

אוסטריה מציעה דרך נוספת לקבלת אזרחות באמצעות ויזת D או תוכנית לעצמאות עצמית, אך התהליך קפדני וארוך יותר:

• נדרשת הוכחה להכנסה גבוהה ויציבה או השקעות גדולות;
• תקופת המגורים המינימלית לפני הגשת בקשה לאזרחות היא 10 שנים;
• יש פחות גמישות: השקעות בנדל"ן אינן מעניקות אזרחות ישירות;
• תהליך ההתאזרחות מורכב ובירוקרטי יותר.

אוסטריה מצטיינת מבחינת יציבות, יכולת חיזוי והגנה ארוכת טווח על זכויות משקיעים. יש לה פחות סיכונים, תקנות מחמירות ושקופות יותר, נזילות גבוהה יותר בנדל"ן ורכישת אזרחות מהירה יותר מאשר פורטוגל.

שוק השכירות בפורטוגל צומח במהירות, אך הוא דורש שיקול דעת מדוקדק. הבנת ההבדלים בין השכרות לטווח קצר לטווח ארוך עוזרת למשקיעים לבחור אסטרטגיה המאזנת בצורה אופטימלית בין תשואות לסיכונים.

השכרות לטווח קצר נותרות פופולריות באזורי תיירות כמו ליסבון, פורטו, אלגרבה ומדיירה. התשואה היא בדרך כלל 5-7% לשנה, אך ישנן הגבלות על רישיונות AL (Alojamento Local).

כללים חדשים: ערים מציגות מכסות על מספר הרישיונות כדי לווסת את השוק ולהפחית את הלחץ על דיור התושבים המקומיים. דוגמה ללקוח: בעל דירה באלגרבה משכיר אותה דרך Airbnb, אך השיג רישיון מראש - ובכך מסייע להימנע מקנסות ולהמשיך לייצר הכנסה.

חוזים ארוכי טווח מושכים משקיעים בזכות יציבותם: תשואות של 3-5% לשנה ופחות תנודות עונתיות. אפשרות זו מושכת לקוחות המעריכים זרם הכנסה צפוי וסיכון מינימלי.

עבור משקיעי תיק נכסים, הגיוני לשלב מספר נכסים - חלקם להשכרה לטווח קצר, חלקם להשכרה לטווח ארוך - כדי לאזן בין רווחיות ליציבות.

חברות ניהול מסייעות לייעל את ההכנסות ולפתור בעיות מס.
התפקידים העיקריים של חברות ניהול הם:

• ניהול השכרות לטווח קצר ורישוי AL.
• בחירה ובקרה של שוכרים לחוזי שכירות ארוכי טווח.
• גביית שכר דירה ודיווח כספי.
• ארגון ניקיון, תיקון ותחזוקה של דיור.
• פתרון בעיות משפטיות ואינטראקציה עם רשויות המס.
• ייעוץ בנוגע לייעל את ההכנסות ולצמצום סיכונים.

בעת השכרת נכסי נדל"ן, תושבים משלמים מס הכנסה בשיעור פרוגרסיבי הנע בין 14% ל-48%, בהתאם להכנסה השנתית. תושבים שאינם תושבים כפופים לשיעור קבוע של 25%. עם זאת, רק הכנסה שהושגה בפורטוגל חייבת במס.

התשואות בשוק הפורטוגלי גבוהות יותר, אך תקנות השכירות מחמירות יותר ונתונות לשינויים. באוסטריה התשואות נמוכות יותר (2-3%), אך השוק יציב, התקנות ניתנות לחיזוי והסיכון לקנסות מינימלי. על רקע זה, מחירי הנדל"ן בערים הגדולות בגרמניה נתפסים לעתים קרובות כגבוהים מדי עבור אסטרטגיות שמרניות.

בחירת האזור לרכישת נדל"ן משפיעה ישירות על הרווחיות, הנזילות והסיכון. בואו נבחן אזורים מרכזיים מבחינת ביקוש, תשתיות ופוטנציאל השקעה.

ליסבון: פלח מוביל וביקוש גבוה

ליסבון נותרה מרכז של פעילות כלכלית ותיירותית. ביקוש חזק להשכרות לטווח קצר ולטווח ארוך מעלה את המחירים.

• מחיר ממוצע: 4,500–5,500 אירו/מ"ר
• תשואת שכירות: לטווח קצר 6-7%, לטווח ארוך 3-4%

פורטו: שוק נגיש ומבטיח

פורטו מושכת תיירים וסטודנטים, והביקוש להשכרות לטווח ארוך יציב. המחירים נמוכים יותר מאשר בליסבון, אך הביקוש ממשיך לגדול.

• מחיר ממוצע: 3,500–4,500 אירו/מ"ר
• תשואת שכירות: לטווח קצר 5-6%, לטווח ארוך 3-4%

אלגרבה: השכרות יוקרה ועונתיות

האזור פופולרי בקרב תיירים, במיוחד בעונת הקיץ. השכרות עונתיות מציעות תשואות גבוהות, אך הביקוש משתנה.

• מחיר ממוצע: 3,000–4,000 אירו/מ"ר
• תשואת שכירות: לטווח קצר 6-7%, לטווח ארוך 3-5%

מדיירה: הטבות אקלים ומס

האזור מושך משקיעים מזדקנים ונוודים דיגיטליים. תמריצי מס וזרם תיירים יציב הופכים את השוק למבטיח.

• מחיר ממוצע: 2,500–3,500 אירו/מ"ר
• תשואת שכירות: 5% לטווח קצר, 3% לטווח ארוך

האיים האזוריים: נישה למשקיעים לטווח ארוך

השוק פחות רווי ומתאים להשקעות לטווח ארוך עם אופק של 5-10 שנים. התשואות נמוכות יותר, אך המחירים נמוכים.

• מחיר ממוצע: 2,000–3,000 אירו/מ"ר
• תשואת שכירות: לטווח קצר 4-5%, לטווח ארוך 2-3%

הבחירה בין נכסים למכירה חוזרת לבין נכסים חדשים בפורטוגל תלויה ביעדי ההשקעה, בתקציב ובהעדפות שלכם. לשני התחומים יתרונות ומגבלות משלהם.

בשנת 2024 נמכרו 156,325 נכסי מגורים בפורטוגל, עלייה של 14.5% בהשוואה לשנה הקודמת. מתוכם, 124,445 (79.6%) היו נכסים קיימים, ו-31,880 (20.4%) היו נכסים חדשים.

יתרונות : השוק המשני מהווה כ-80% מכלל העסקאות, כאשר רוב הנכסים ממוקמים במרכזים ההיסטוריים של ליסבון, פורטו וערים גדולות אחרות. נכסים אלה אטרקטיביים הן להשכרות תיירים והן למגורים לטווח ארוך.

הגבלות : שחזור נכסים כאלה דורש עמידה בתקנות אדריכליות וקבלת היתרי שיפוץ. חלק מהמבנים דורשים שיפוצים נרחבים, מה שמגדיל את מחיר הרכישה.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה במרכז ההיסטורי של ליסבון תמורת 380,000 אירו. למרות עלויות שיפוץ נוספות, הנכס מייצר הכנסה יציבה מהשכרות לטווח קצר.

מאפיינים : בנייה חדשה מהווה כ-20% מהעסקאות. דירות ווילות חדשות מציעות עיצוב מודרני, יעילות אנרגטית ואחריות קבלן.

יתרון למשקיעים : קל יותר להשכיר בניינים חדשים לטווח ארוך או למכור אותם עם עליית ערך.

באלגרבה, לקוח אחד השקיע 600,000 אירו בדירה חדשה ליד הים, ולאחר שנתיים מחיר הנכס עלה ב-15%.

יתרונות : השכרות לטווח קצר דרך Airbnb או פלטפורמות בוקינג מספקות הכנסה של עד 6-7% בשנה, במיוחד בליסבון ובפורטו.

מאפיינים : נדרש רישיון AL כדי להשכיר דירות באופן חוקי לתיירים. באזורים מסוימים, מכסות מוגבלות.

פיתוחים חדשים בפורטוגל מציעים מחירים נוחים יותר ותשואות שכירות פוטנציאליות גבוהות יותר, במיוחד באזורי תיירות פופולריים ובליסבון. עם זאת, לאוסטריה יש יתרונות מבחינת יציבות מחירים, איכות בנייה ויעילות אנרגטית - נכסים קלים יותר למכירה ושומרים על נזילות גם בשנים תנודתיות.

השקעה בנדל"ן בפורטוגלי אינה מוגבלת לרכישה רגילה של דירה להשכרה. ישנן מספר גישות חלופיות שיכולות לייעל את התשואות, להפחית סיכונים ולהרחיב את תיק ההשקעות שלכם.

רכישת דירות או מבנים ישנים, שיפוץ והשכרתם או מכירתם מחדש נותרה אסטרטגיה פופולרית. השוק הקיים מציע נכסים במחירים נמוכים מהממוצע, ולאחר השיפוץ, מחיריהם ורווחיותם עולים משמעותית.

לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רכש דירה במרכז ליסבון תמורת 320,000 אירו, השקיע 50,000 אירו בשיפוצים, ושנה לאחר מכן הצליח להשכיר אותה דרך Airbnb עם תשואה שנתית של כ-6%. חשוב לקחת בחשבון מגבלות אדריכליות ואת הצורך בהיתרי שיפוץ.

השקעה במיני-מלונות, דירות נופש ובתי הארחה מאפשרת לכם לייצר הכנסה יציבה עקב הביקוש הגבוה ללינה תיירותית בליסבון, באלגרבה ובאיים.

לקוח אחד השקיע במלון דירות באלגרבה תמורת 700,000 אירו, עם שיעור תפוסה ממוצע של כ-70%, וכתוצאה מכך תשואה של כ-7% לשנה. מומלץ להשתמש בחברות ניהול כדי לייעל את ההכנסות ולעמוד בחוקי השכירות לטווח קצר.

השקעה בקרנות REIT פורטוגזיות (SIGI) או קרנות השקעה בנדל"ן מאפשרת לך לייצר הכנסה מהשוק מבלי לנהל את הנכס ישירות ומפחיתה סיכונים משפטיים.

לדוגמה, לקוח השקיע 500,000 אירו בקרן נדל"ן פורטוגלית ומקבל הכנסה פסיבית מדיבידנדים תוך שמירה על תושבות. לפני ההשקעה, חשוב לבדוק את המוניטין של הקרן ואת מבנה העמלות.

רכישת קרקעות לפיתוח נדל"ן למגורים או לתיירות נותרה אסטרטגיה מבטיחה, שכן פוטנציאל הצמיחה בערך הקרקע גבוה מזה של נכסים שהושלמו.

אחד הלקוחות שלי רכש מגרש במדירה תמורת 300,000 אירו, ושוויו מוערך כעת ב-420,000 אירו לאחר השלמת פרויקטי התשתית. בבחירת מגרש, חשוב לקחת בחשבון את זמינות התשתיות, מגבלות סביבתיות ומגבלות בנייה באיים.

פורטוגל מציעה פוטנציאל גבוה לתנודתיות מחירים והזדמנות להרוויח תשואות גבוהות, אך סיכונים רגולטוריים ועונתיים נותרים משמעותיים. אוסטריה, לעומת זאת, מציעה יציבות שוק, נזילות ותשואות צפויות, אם כי מחסום הכניסה גבוה יותר.

עבור משקיעים בעלי אסטרטגיה גמישה ונכונות לנהל נכסים, פורטוגל מציעה הזדמנויות רבות יותר, בעוד שעבור משקיעים שמרנים, אוסטריה נותרה הבחירה הטובה ביותר.

השקעה בנדל"ן בפורטוגל מציעה תשואות גבוהות והזדמנויות אטרקטיביות. בין אם אתם שוקלים בית או דירה בפורטוגל, הבנת הסיכונים תעזור לכם להימנע מבעיות בלתי צפויות.

תהליך רכישה ורישום נדל"ן בפורטוגל יכול לקחת יותר זמן מהצפוי למשקיעים. קבלת מספר זיהוי מס (NIF), בדיקת נאותות משפטית ורישום בקונסרבטוריון מלווים לעיתים בעיכובים.

לדוגמה, אחד הלקוחות שלי חיכה כמעט חודשיים כדי לסיים את עסקת הדירה בליסבון עקב ביקורות של Encargos ושעבודי משכנתא. עבדו תמיד עם עורך דין וסוכן מנוסים כדי למזער סיכונים בירוקרטיים.

השכרות לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking דורשות רישיון AL (Alojamento Local), ובערים פופולריות כמו ליסבון ופורטו יש מכסות להנפקת היתרים חדשים. לקוחות לעיתים קרובות מתמודדים עם הגבלות על חידוש הרישיונות שלהם או קנסות בגין הפרת התקנות.

באזורים עם ביקוש תיירותי גבוה, כמו אלגרבה, מדיירה והאיים האזוריים, הכנסות השכירות משתנות מאוד בהתאם לעונה. לדוגמה, בקיץ התשואות יכולות להגיע ל-7-8%, בעוד שבחורף הן יורדות ל-2-3%. כדי להפחית את הסיכון, לקוחות משלבים השכרות לטווח קצר ולטווח ארוך או מתמקדים בנכסים בליסבון ובפורטו, שם הביקוש יציב יותר. חשוב להעריך את מחירי הנכסים בפורטוגל ואת התשואות הפוטנציאליות בהתחשב בתנודות עונתיות.

שוק הבנייה החדשה בפורטוגל מוגבל, במיוחד באזורי תיירות פופולריים. דבר זה משפיע על מבחר הנכסים ועשוי להאט את צמיחת תיק ההשקעות עבור משקיעים המכוונים לדירות ובתים חדשים בפורטוגל עם רישיון AL.

בעיירות קטנות יותר ובאיים, מכירת נכסים אורכת זמן רב יותר מאשר בליסבון, פורטו או אלגרבה. לדוגמה, דירה באיים האזוריים יכולה להישאר בשוק עד שנה. קחו בחשבון את רמת הנזילות בבחירת נכס ונסו לקנות באזורים עם ביקוש קבוע או תנועת תיירים.

פורטוגל מציעה תשואות גבוהות יותר ודינמיקת שוק גבוהה יותר, אך כרוכה בסיכונים רגולטוריים ועונתיים. אוסטריה מציעה יציבות, יכולת חיזוי ונזילות, מה שהופך אותה למתאימה יותר למשקיעים שמרניים. בסופו של דבר, הבחירה תלויה באסטרטגיה שלכם: תשואות גבוהות עם ניהול סיכונים בפורטוגל או צמיחה יציבה והגנה על הון באוסטריה.

כאשר משקיעים בנדל"ן בפורטוגל, אוקראינים וקונים זרים אחרים צריכים לשקול לא רק את הרווחיות אלא גם את רמת הנוחות, התשתיות והשירות. הבנת תנאי המחיה עוזרת להם להעריך כיצד ייראו חיי היומיום לאחר רכישת בית או דירה בפורטוגל.

פורטוגל ידועה באקלים הים תיכוני המתון שלה, המאפשר חיים נוחים כל השנה. טמפרטורות החורף הממוצעות בליסבון הן 12°C (53°F), טמפרטורות הקיץ הן 28°C (82°F), ובחוף הדרומי של אלגרבה, הקיץ חם ויבש.

שירותי בריאות . לתושבים יש גישה למערכת הבריאות הציבורית (SNS), שבה שירותים בסיסיים ניתנים בחינם או בתשלום סמלי. תושבים שאינם תושבים ומשקיעים זרים יכולים לרכוש ביטוח פרטי, המכסה אשפוז, טיפול אמבולטורי וטיפול חירום. עלויות הביטוח מתחילות ב-50-100 אירו לחודש לאדם, וב-150-250 אירו למשפחות.

החינוך מגוון: בתי ספר ממלכתיים הם בחינם לתושבים, בעוד שבתי ספר פרטיים ובינלאומיים מציעים תוכניות באנגלית ובשפות אחרות. המחירים עבור בתי ספר בינלאומיים נעים בין 5,000 ל-15,000 אירו לשנה, בהתאם לרמה ולמיקום.

יוקר המחיה הממוצע בפורטוגל נמוך יותר מאשר באוסטריה. הוצאות מכולת ושירותים בליסבון עולות כ-700–1,000 אירו לחודש לאדם, שכר דירה לדירת חדר אחד או שניים במרכז העיר עולה 1,000–1,500 אירו, והוצאות שירותים עולות כ-150–200 אירו. באיים ובעיירות קטנות יותר, המחירים יכולים להיות נמוכים יותר ב-10–20%.

מערכת הבנקאות הפורטוגלית שקופה, עם בנקים בינלאומיים רבים ושירותי בנקאות מקוונים. תושבים שאינם תושבים יכולים לפתוח חשבונות בנק ולקבל משכנתאות. תשתית התחבורה מפותחת היטב: המטרו, החשמליות, רכבות מהירות ושדות תעופה בינלאומיים מבטיחים נסיעה נוחה. לקוחות הרוכשים נדל"ן בפורטוגל מציינים לעתים קרובות את קלות ההשתלבות בחיים המקומיים הודות למערכות אלו.

מבחינת שירות ותשתיות, אוסטריה מנצחת: רישום מהיר, שירותי בריאות איכותיים ותחבורה. פורטוגל, לעומת זאת, מציעה סגנון חיים ייחודי: אקלים חם, ים, חיי חברה פעילים ועלות בעלות נמוכה. עבור משקיעים, הבחירה תלויה בסדרי העדיפויות שלהם: אוסטריה מעדיפה יציבות ושירות, בעוד שפורטוגל מעדיפה נוחות, אקלים וסגנון חיים.

אם אתם רואים בנדל"ן בפורטוגל סוג של הגנה על הון ו"מקלט אירופי ", המדינה מציעה שוק יציב ושקיפות משפטית. לדוגמה, רבים מלקוחותיי האוקראינים קונים נכסים בפורטוגל כדי לשמר את נכסיהם במטבעות אירופיים וליהנות מהחופש לחיות בשלווה במדינה בטוחה.

פורטוגל מושכת באופן פעיל פרילנסרים ונוודים דיגיטליים . ערים כמו ליסבון ופורטו מציעות חללי עבודה משותפים, אינטרנט יציב ותנאים נוחים לעבודה מרחוק. קניית דירה בפורטוגל או נכס על חוף הים מאפשרת לכם לשלב פנאי ועבודה, וקלות קבלת ויזה D7 או מעמד תושבות הופכת את המדינה לאטרקטיבית עוד יותר.

גמלאים בוחרים בפורטוגל בזכות האקלים החם שלה, יוקר המחיה הנמוך ותמריצי המס המיוחדים, כולל משטר ה-NHR. על ידי רכישת בית או דירה בפורטוגל, למשקיעים ותיקים יש הזדמנות לחיות בנוחות ובמחיר סביר תוך הישארות באזור שנגן.

אוסטריה בדרך כלל מנצחת מבחינת יציבות, רמת שירות ותשתיות. עם זאת, פורטוגל מציעה אורח חיים ייחודי: חופש, נוחות, אקלים חם ויוקר מחיה נמוך יותר. אם אתם מעדיפים יציבות שקטה וחוקים נוקשים, בחרו באוסטריה.

יציאה מהשקעת נדל"ן בפורטוגל דורשת תכנון והבנה של כל הניואנסים המיסוי והמשפטיים. על המשקיעים לשקול מראש את עיתוי המכירה, את שיטות העברת הנכס ואת ההשפעה של תוכנית ויזה זהובה, אם נעשה בה שימוש במהלך הרכישה.

מכירת בית בפורטוגל, דירה בפורטוגל או כל נכס אחר דורשת בחינה מדוקדקת של מיסים ותיעוד. תקופת המכירה הממוצעת באזורים פופולריים כמו ליסבון או פורטו היא 3 עד 6 חודשים, בעוד שבאזורים פחות נזילים היא יכולה להימשך עד שנה.

המכירה כפופה למס רווחי הון, המשתנה בהתאם למגורי המוכר ולסוג הנכס. לדוגמה, אחד מלקוחותיי מכר נכס בליסבון, פורטוגל, תוך שבעה חודשים, תוך ייעול חכם של המסים באמצעות מעמדו כ-NHR. כתוצאה מכך, הוא שילם רק כ-14% מס רווחי הון במקום 28% הסטנדרטי.

אם נכס נרכש במסגרת תוכנית ויזה זהובה, חשוב לקחת בחשבון את כללי התוכנית בעת המכירה. נכס שנרכש בעבר אפשר לך לשמור על תושבות, אך בעת היציאה, עליך למסד את העסקה כראוי כדי לשמור על מעמדך. ניסיוני מראה שעבודה עם עורך דין וסוכן יכולה לסייע במניעת קנסות וסיבוכים בחידוש תושבותך.

העברת בית או דירה בפורטוגל לקרובי משפחה אפשרית באמצעות מתנה או צוואה. זה רלוונטי במיוחד עבור משקיעים משפחתיים המעוניינים לשמור על נכסים בתוך המשפחה ולמטב את המיסוי. אחד מלקוחותיי העביר נכס לילדיו באמצעות ייפוי כוח ורשם את הבעלות בצורה נכונה, תוך צמצום המסים. הוא שילם כ-0.8% מס בולים (SD) על שווי הנכס.

אוסטריה מנצחת מבחינת נזילות ויציבות בשוק. מכירות נכסים שם בדרך כלל מהירות יותר, ותהליכים משפטיים ומסים צפויים יותר. בפורטוגל, התשואות גבוהות יותר, אך עסקאות יכולות להימשך זמן רב יותר, במיוחד באזורים קטנים יותר או באיים.

במהלך השנים הייתי מעורב בעשרות עסקאות של בתים, דירות ונכסים מסחריים בפורטוגל. הניסיון מלמד שתכנון נכון ואימות מסמכים יכולים לזרז את תהליך הרכישה ולמזער סיכונים במכירת נדל"ן בפורטוגל.

בעת השקעה בנדל"ן בפורטוגל, חשוב לבצע בדיקת נאותות יסודית: בדיקת עמידה בדרישות החוק, היעדר שעבודים, עמידה ברישיונות (AL, אם הנכס מיועד להשכרה לטווח קצר), מצב טכני ויעילות אנרגטית. בעת בדיקת נכס בפורטוגל, חיוני לשכור עורך דין וסוכן נדל"ן מנוסים כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות עשרות אלפי יורו. אני ממליץ ללקוחות תמיד לבדוק את רישיון הנכס, רישיון ההיפוטק ורישיון השימוש לפני חתימה על חוזה.

הגישה שלי כוללת השקעה של חלק מההון שלי במדינות יציבות עם נזילות גבוהה, כמו אוסטריה, וחלק בשווקים דינמיים עם פוטנציאל צמיחה גבוה, כמו פורטוגל. נדל"ן פורטוגלי מציע תשואות ויתרונות גבוהים (NHR, Golden Visa), אך השוק דורש ניהול אקטיבי. איזון זה מאפשר מזעור סיכונים והגדלת תשואות תיק ההשקעות.

הבחירה בין נדל"ן בפורטוגל לאוסטריה תלויה במטרות שלכם. אם אתם מחפשים אורח חיים דינמי, דיור במחיר סביר יותר ואקלים מתון, פורטוגל היא אופציה נהדרת. אתם יכולים לקנות בית ליד האוקיינוס ​​או לבחור דירה בפורטוגל להשכרה לתיירים. שוק זה ימשיך לגדול, במיוחד בליסבון, פורטו ואלגרבה, הודות להגירה של פרילנסרים וגמלאים.

אוסטריה, לעומת זאת, מתמקדת ביציבות וביכולת חיזוי. אם המטרה היא שימור הון לטווח ארוך ושירות איכותי, השוק הווינאי הוא אידיאלי, ורכישת דירה בווינה משתלבת באופן הגיוני באסטרטגיה שמרנית שכזו.

לפני הרכישה, יש לבדוק תמיד את מסמכי הנכס, לבקש נסח מרישום מקרקעין ולוודא שאין שעבודים. אם אתם מתכננים לרכוש נכס בפורטוגל למטרות השכרה, יש לקחת בחשבון את הכללים לגבי רישיונות תיירות והשלכות המס. בעת ביצוע עסקאות באמצעות משטר ויזה גולדן או NHR, חשוב לבנות את מבנה הבעלות בצורה נכונה כדי למזער את המסים בעת המכירה.

מניסיוני, שוק הנדל"ן הפורטוגלי יצמח עקב הגירת נוודים דיגיטליים, גמלאים ומשקיעים המחפשים בית שני באירופה. מחירי בתים ודירות פורטוגלים במיקומים מובילים כבר עולים בהתמדה ב-5-7% בשנה. אוסטריה תישאר אזור השקעה יציב, אך הצמיחה תהיה מתונה - כ-2-3% בשנה - אך הנזילות גבוהה יותר.

1. קבע את יעד ההשקעה

• למה לקנות: לשכור, למכור מחדש, "מקלט אירופאי"?
• חשבו את התקציב שלכם: עלות דירה בפורטוגל מתחילה מ-150,000 אירו בעיירות קטנות ומ-250,000 אירו בליסבון.

2. בחר מיקום

• ליסבון - נזילות גבוהה, אך כניסה יקרה.
• פורטו – ביקוש יציב ופיתוח תיירותי.
• אלגרבה הוא אזור נופש, עונת השכרות.
• ניתוח: רווחיות, תשתיות, סיכויים לצמיחת מחירים.

3. בדקו את הנכס ואת המוכר

• טוהר משפטי: תמצית מרשם המקרקעין (Registro Predial).
• בדיקת חובות מס ושירותים.
• ודאו שיש לכם רישיונות השכרה (במיוחד עבור Airbnb).

4. חשב מיסים והוצאות

• מס קנייה (IMT): עד 7.5%.
• מס שנתי (IMI): 0.3–0.45%.
• מס שכר דירה: 28% (לתושבי חוץ).
• קחו בחשבון את עלויות עורך הדין (1,500–3,000 אירו) ורישום העסקה.

5. פתור את בעיית המימון

• משכנתא לתושבי חוץ: עד 70% מהעלות.
• ריבית על הלוואה בשנת 2025: 4-5% לשנה.

6. תכנון שכר דירה והכנסה

• תשואה ממוצעת: 4–6% בערים גדולות.
• באזורי נופש זה גבוה יותר, אבל יש עונתיות.

7. התכוננו ליציאה מההשקעה

• מכירה: מס רווחי הון – 28%.
• תכננו את התזמון שלכם: בליסבון, היציאה אורכת 6-9 חודשים.

8. השווה עם חלופות

• לאוסטריה יש כלכלה יציבה יותר, אך רווחיות נמוכה יותר.
• פורטוגל - תשואות וגמישות גבוהות יותר, אך סיכונים רגולטוריים רבים יותר.

1. משקיע עם 250,000 אירו: הכנסות משכירות

הלקוח שלי, מומחה IT מאוקראינה, חיפש דירה בפורטוגל להשכרה וכ"עתודה אירופאית".

• מה מצאנו: דירה של 1+1 בפורטו (52 מ"ר) בבניין חדש ליד האוניברסיטה.
• מחיר: 245,000 אירו.
• מה שקיבלתי: שכר דירה ממוצע של 1,100 אירו לחודש, תשואה שנתית של 5.4%, אפשרות להגיש בקשה לוויזת נווד דיגיטלי ולגור בפורטוגל.

2. פנסיונר עם 500,000 אירו: נוחות ונוף לאוקיינוס

לקוחה מצ'כיה רצתה בית בפורטוגל ליד הים כדי שילדיה יוכלו לגור בו ולהירגע.

• מה בחרנו: וילה באלגרבה (160 מ"ר, 3 חדרי שינה, מרפסת עם נוף לאוקיינוס).
• מחיר: 495,000 אירו.
• מה שקיבלתי: אוויר נקי, אקלים מתון, הטבות מס במסגרת תוכנית NHR (למשך 10 שנים), אפשרות להעביר נדל"ן לילדים עם מיסים מינימליים.

3. משפחה עם ילדים: חיים וחינוך

זוג נשוי עם שני ילדים חיפש דיור בפורטוגל כדי לעבור אליו ולשלוח את ילדיהם לבית ספר בינלאומי.

• מה מצאנו: בית בפרברי ליסבון (קרקבלוס), 150 מ"ר, גינה, 3 חדרי שינה.
• מחיר: 420,000 אירו.
• מה שקיבלנו: בית ספר בריטי בינלאומי בקרבת מקום, אזור שקט, 25 דקות ממרכז ליסבון, אפשרות להשכיר חלק מהבית (עד 1,500 אירו לחודש).