נדל"ן בפולין: איך ולמה להשקיע

כיום, פולין היא אחד השווקים המתפתחים ביותר באירופה. השילוב של כלכלה יציבה, מחירי דיור עולים ונזילות גבוהה הופך את הנדל"ן הפולני לאטרקטיבי הן להשקעה והן למגורים פרטיים.

על פי נתוני הלשכה הפולנית לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון של 2025, מחירי הדיור בפולין עלו ב-6.6% משנה לשנה: +7.0% בשוק הראשוני ו-+6.2% בשוק המשני. JLL צופה כי עד סוף 2025, מחיר למ"ר בוורשה עשוי להגיע לכ-3,100 אירו (+6.2%), בקרקוב – 2,800 אירו (+5.7%), ובפוזנן – 2,420 אירו (+5.2%).

מטרת מאמר זה היא לספק תמונה מקיפה מדוע כדאי לרכוש דירה בפוזנן כעת, לבחון כיצד ניתן לרכוש בית בפולין בצורה רווחית, ולהסביר באופן כללי את שוק הנדל"ן בפולין הן עבור משקיעים והן עבור אלו המחפשים דיור יציב. כמו כן, הוא מספק השוואה לשוק הנדל"ן האוסטרי.

שמי אוקסנה ז'ושמן. אני עורכת דין בעלת ניסיון בינלאומי ומשקיעה בתחום הנדל"ן עם למעלה מ-10 שנות ניסיון בעבודה בשווקים האירופיים. במהלך השנים, ייעצתי ללקוחות ברכישת נכסים באיחוד האירופי, סייעתי להם לבנות תיקי השקעות ותמכתי בעסקאות, החל מבדיקות נכסים ועד רישום בעלות.

למה עכשיו?
פולין מפגינה צמיחה כלכלית יציבה, פיתוח תשתיות מתקדם ותנאים נוחים לזרים. Nearshoring - ניתוב עסקים קרוב יותר לשווקים במערב ומרכז אירופה - צובר תאוצה כאן, וגם ההגירה לאיחוד האירופי גוברת.

אוסטריה היא שוק של יציבות ויכולת חיזוי: סיכונים נמוכים, שקיפות גבוהה של עסקאות, תשואות מתונות אך יציבות וצמיחת מחירים לטווח ארוך. נדל"ן אוסטרי מוערך כמקום מבטחים עבור משקיעים שמרנים המעריכים אמינות ושימור הון.

פולין, לעומת זאת, היא שוק דינמי עם מחירי דיור נוחים יותר, פיתוח מהיר ופוטנציאל גבוה לעליית ערך. כאן ניתן לצפות לתשואות שכירות גבוהות יותר ולהון גבוה יותר, אך גם רמת הסיכון גבוהה יותר - השוק פחות צפוי ורגיש לתנודות כלכליות ופוליטיקה.

לכן, אוסטריה מתאימה יותר למי שמחפש יציבות והגנה על השקעות לטווח ארוך, בעוד שפולין אטרקטיבית למשקיעים המוכנים לקחת סיכונים גדולים יותר למען פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר.

צרפת מחזיקה זה מכבר במעמד חזק בין השווקים המובילים באירופה. המסגרת המשפטית שלה מגינה על זכויות המשקיעים, והנזילות הגבוהה שלה מאפשרת לנכסים למצוא קונים ושוכרים.

על פי מורדור אינטליגנציה סורס, שוק הנדל"ן למגורים בצרפת מוערך ב-528.33 מיליארד דולר בשנת 2025 וצפוי לגדול ל-697.52 מיליארד דולר עד 2030, המייצג קצב צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) של 5.92%.

משקיעים שוקלים יותר ויותר את פולין כמיקום אסטרטגי להשקעות נדל"ן. על רקע תנודות בשוקי מערב אירופה, מרכז אירופה מפגינה צמיחה יציבה, כאשר פולין משחקת תפקיד מוביל. מדוע זה קורה וכיצד לנצל את המגמה הזו כדי לקנות דירה או בית בפולין - נחקור בהמשך.

התקופה 2024–2025 אישרה את המגמה: פולין נותרה אחד השווקים המתפתחים ביותר באזור. צמיחת התמ"ג מעל הממוצע של האיחוד האירופי (כ-3% בשנת 2024, תחזית להגיע ל-3.2% בשנת 2025), ביקוש מקומי חזק ומשיכה פעילה של חברות זרות מהווים את הבסיס לשוק דיור יציב.

דעתי: צמיחה זו אינה בועה. בניגוד למערב אירופה, שם המחירים הגיעו לתקרה, בפולין הם עדיין עולים, אך בקצב מתון, מה שיוצר פוטנציאל להשקעה לטווח ארוך. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי קנה דירה בבניין חדש בפוזנן תמורת 125,000 אירו בשנת 2023, בעוד שנכסים דומים מתומחרים כעת ב-140,000 אירו.

טיפ: אם אתם בוחרים בין ורשה למרכזים אזוריים, שקלו את קרקוב ופוזנן - הן מציעות תשואות שכירות מצוינות ומבוקשות מאוד בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT.

על פי נתוני PWC והבנק העולמי לשנת 2024, פולין מדורגת גבוה באזור מבחינת שקיפות עסקאות והגנה על זכויות קניין. לפי Numbeo, מדד יוקר המחיה כאן נמוך ב-30-40% מאשר בגרמניה, מה שמעורר עוד יותר את הביקוש לשכר דירה.

בפועל, רישום עסקה אורך 4-6 שבועות, וזה לדעתי אופטימלי לאירופה. יתר על כן, בנקים מוכנים להלוות לתושבי חוץ, מה שמאפשר לקבל משכנתא בריבית של 6.5-7% לשנה (טוב יותר מאשר בהונגריה או בצ'כיה).

צרפת משלבת תשואות גבוהות יחסית, יציבות ויכולת חיזוי, וסגנון חיים מושך עבור קונים רבים.

משקיעים בוחרים יותר ויותר במרכז אירופה על פני גרמניה, צרפת או ספרד. הסיבה פשוטה: תשואה ופוטנציאל צמיחה. בפולין, תשואה השכירות היא 5-6% בשנה, בהשוואה ל-2-3% במדינות המערב, אך השוק נותר דינמי.

לקוח אחד נטש את דירתו בברלין, במחיר של 320,000 אירו, ובמקום זאת רכש שני בתים בלודז', פולין, תמורת 150,000 אירו כל אחד. הכנסתו החודשית לשכירות היא 2,200 אירו, בהשוואה ל-1,100 אירו צפויים בגרמניה.

טיפ: חפשו נכסים ליד אוניברסיטאות ומרכזי תחבורה - הם תמיד מבוקשים בקרב שוכרים.

שוק הנדל"ן הפולני עבר מספר שלבי התפתחות וכיום נחשב לאחד הדינמיים ביותר במרכז אירופה. בואו נבחן כיצד גורמים היסטוריים, גיאוגרפיית הביקוש והתנהגות הקונים מעצבים את המגמות הנוכחיות.

לאחר הצטרפותה של פולין לאיחוד האירופי בשנת 2004, השוק החל לחוות צמיחה יציבה - משכנתאות במחירים נוחים, השקעות זרות ופיתוח תשתיות - כולם תרמו לכך. דחיפה חזקה שנייה הגיעה לאחר 2020. הסיבות לכך כוללות מעבר המוני של חברות IT, זרם של מהגרים מאוקראינה ובלארוס, וצמיחת מגזר הפרילנסרים.

דעתי: השוק נמצא כעת בשלב של צמיחה יציבה, לא התחממות יתר. בניגוד למערב אירופה, עדיין יש כאן פוטנציאל, במיוחד אם אתם מתכננים לקנות בית בפולין להשכרה או למגורים.

היה לי לקוח מקייב שעבר לפוזנן בשנת 2022. הוא קנה דירת שני חדרי שינה בבניין חדש תמורת 115,000 אירו; שוויה הנוכחי עולה על 135,000 אירו, בנוסף להכנסות השכירות מכניסות כ-650 אירו לחודש.

בשנים 2023–2024, השוק הפגין צמיחה מרשימה, עם עלייה של 8–10% בשנה. ורשה מובילה באופן מסורתי במחירים, אך קרקוב מחזיקה במקום השני החזק.

הצמיחה מאטה ל-5-7% בשנה; לפי JLL, המחירים הצפויים עד סוף 2025 הם:

• ורשה: עד 3,100 אירו (+6.2%)
• קרקוב: עד 2,800 אירו (+5.7%)
• פוזנן: עד 2,420 אירו (+5.2%)

הצמיחה ניכרת במיוחד בפלח הבנייה החדשה. שוק המכירה החוזרת גם הוא צומח, אך לא באותה מהירות. אם המטרה שלכם היא הון, בנייה חדשה עדיפה. אם אתם רוצים להשכיר באופן מיידי, אז מכירה חוזרת.

אם אתם חושבים על רכישת דירה בפוזנן, עכשיו זה זמן טוב: הקצב מאט מקצב דו-ספרתי לקצב יציב יותר של 5-7%. זה יוצר איזון בין צמיחה לחיזוי.

ורשה נותרה העיר היקרה והנזילה ביותר בפולין, במיוחד המחוזות המרכזיים ומוקוטוב, שם המחירים נעים סביב 16,500 זלוטי/מ"ר (כ-4,250 אירו) ויש ביקוש גבוה להשכרות לטווח ארוך ולשטחי משרדים.

קרקוב מושכת אליה סטודנטים ותיירים, במיוחד העיר העתיקה ופודגורזה, שם דירות עולות כ-15,100 זלוטי/מ"ר (כ-3,900 אירו) ונרכשות באופן פעיל להשכרה.

ורוצלב מעניינת מומחי IT ועובדי מעבר דירה; רובעי קז'יקוב ואולטינג – 12,700 זלוטי פולני/מ"ר (כ-3,275 אירו) – מתאימים היטב להשכרות לטווח ארוך ולהשקעות בבניינים חדשים.

גדנסק והטריסיטי פופולריות להשכרות לטווח קצר, במיוחד העיר העתיקה וסופוט, שם המחירים נעים בין 11,500 ל-12,300 זלוטי/מ"ר (כ-3,000 אירו), כאשר דירות מניבות תשואה של עד 8-10%.

פוזנן משלבת חסם כניסה במחיר סביר וביקוש גבוה, במיוחד ברובעי גרונוולד וייז'יצה, שם מחירים של כ-10,800 זלוטי/מ"ר (כ-2,800 אירו) אטרקטיביים למשפחות ולסטודנטים.

לודז' אטרקטיבית למשקיעים בתקציב מוגבל, כאשר רובעי שרודמיישצ'ה ופולסיה מציעים דירות במחירים נוחים - כ-7,800 זלוטי/מ"ר (כ-2,015 אירו), בעוד שהביקוש להשכרות ארוכות טווח נותר יציב.

בניינים חדשים מציעים עלייה של 10-15% לפני השלמת הבנייה, מה שהופך אותם לאידיאליים להשקעות לטווח ארוך. דוגמה: לקוח רכש דירה בפוזנן תמורת 118,000 אירו, אך שנה לאחר מכן מחירה עלה ל-135,000 אירו, בתוספת שכר דירה של 650 אירו לחודש.

השוק המשני – ניתן להשכרה באופן מיידי, רלוונטי במיוחד בקרקוב ובורוצלב לסטודנטים.

דירות לטווח קצר – תשואה של עד 8-10% בערים תיירותיות (גדנסק, סופוט, קרקוב), אך נדרשים שיקולי ניהול ועונתיות.

נדל"ן מסחרי – חוזים ארוכי טווח, סף כניסה גבוה (250,000 אירו ומעלה), משרדים קטנים וחללי עבודה משותפים בוורשה ובורוצלב מבטיחים.

למתחילים עדיף לקנות בניינים חדשים או נכסים למכירה חוזרת, בעוד שקונים מתקדמים צריכים לשקול דירות ונכסים מסחריים. האסטרטגיה של "לקנות בית בפולין למשפחה" פופולרית בלודז' ובסביבתה.

הביקוש המקומי נותר המניע המרכזי של שוק הנדל"ן הפולני. רוב העסקאות מבוצעות על ידי פולנים באמצעות משכנתאות, מה שמבטיח זרם יציב של קונים ומפחית את התלות בגורמים חיצוניים. בערים גדולות כמו ורשה, קרקוב ופוזנן, הביקוש הגבוה מונע על ידי סטודנטים, משפחות צעירות ועובדים של חברות גדולות.

• פולנים הם המניע העיקרי בשוק, המשתמשים באופן פעיל במשכנתאות, קונים דיור למשפחות ומשכירים אותו.
• אוקראינים הם אחת הקבוצות הגדולות ביותר של קונים זרים, במיוחד בוורשה, קרקוב ופוזנן, כאשר המניע הוא מגורים קבועים והשקעה.
• בלארוסים מחפשים יציבות והיתר שהייה, ומעדיפים דירות באזורי הגבול.
• משקיעים באיחוד האירופי מגוונים את תיקי ההשקעות שלהם, רוכשים דירות ונדל"ן מסחרי בערים גדולות.
• משקיעים אמריקאים רואים בפולין שוק מתפתח עם פוטנציאל גבוה לעליית מחירים.

גיוון הקונים תומך בדינמיות וביציבות של השוק; נדל"ן פולני אטרקטיבי הן להשקעה לטווח ארוך והן למטרות השכרה. בשנת 2024, זרים רכשו מעל 17,000 נכסים (כ-5% מכלל השוק), כאשר אוקראינים מהווים כ-20% מכלל העסקאות הזרות בוורשה.

השוק הפולני מציע מגוון פורמטים של בעלות ושיטות השקעה המתאימים ליחידים ולחברות כאחד. הבנתם חשובה לבחירת האסטרטגיה הנכונה ולמזער סיכונים.

יחידים (כולל תושבים שאינם תושבים) יכולים לרכוש בחופשיות דירות ודירות מגורים בפולין. הגבלות חלות רק על קרקעות, במיוחד באזורי גבול ועל חלקות גדולות מ-1 דונם.

אם אתם מחפשים לקנות דירה בפוזנן או בית בפולין לעצמכם או להשכרה, אפשרות זו היא הקלה והמהירה ביותר. לקוח מאוקראינה רכש דירת שני חדרי שינה בפוזנן, רשם אותה על שמו, ללא שימוש בחברה, ובתוך שנה, הכנסות השכירות היו יציבות.

הקמת חברה בפולין או שימוש בחברה קיימת באיחוד האירופי מציעה הזדמנויות נוספות: אופטימיזציה של מיסוי, השקעות משותפות והשתתפות בפרויקטים גדולים.

עבור משקיעים פרטיים, זה לא תמיד אפשרי, אבל עבור אלו המתכננים מספר נכסים או השקעות מסחריות, חברה היא כלי נוח. משקיע מגרמניה רכש שלוש דירות בוורוצלב להשכרה דרך Sp. z oo, מה שאפשר לו לרשום את כל ההוצאות וההכנסות דרך החברה, ובכך לפשט את החשבונאות.

עדיין ישנן מעט קרנות הפועלות כקרנות REIT בפולין, אך ישנן אפשרויות השקעה באמצעות מבנים קולקטיביים. זה מתאים למי שרוצה להשתתף בשוק מבלי להתעסק עם ניהול תפעולי וניהול נכסים. למתחילים, זוהי דרך לגוון סיכונים מבלי להיתקע בפרטי השכרה ושיפוצים.

ניתן לשתף פעולה עם שותפים, למסד בעלות משותפת, או להשתמש במנגנוני ירושה ונאמנויות. התצפית שלי: זה נוח אם רכישת נכס יקר או השקעה בכמה דירות חורגת מתקציבו של משקיע בודד.

שני לקוחות שלי רכשו במשותף שתי דירות בקרקוב – הם חולקים את הכנסות השכירות ואת עלויות הניהול, מה שהופך את ההשקעה לבטוחה יותר.

• דירות: זמינות לרכישה חופשית על ידי אזרחי כל מדינה.
• אדמה ובתים: עבור מגרשים גדולים מ-1 דונם או אזורי גבול, נדרש אישור ממשרד הפנים.

אם אתם רוצים לקנות בית בפולין, בדקו עם עורך דין האם נדרש היתר, במיוחד עבור מגרשים גדולים.

• בעלות מלאה (Pełna własność) – לבעלים יש את כל הזכויות בנכס, כולל מכירה, השכרה ופיתוח מחדש.
• חוק שיתופי (Spółdzielcze własnościowe) – הנכס רשום על שם הקואופרטיב, אך הבעלים יכול להיפטר מהדירה.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (נכס אגודה) - תושבים שוכרים דירות, משלמים שכר דירה, ללא זכויות בעלות.

למטרות השקעה והשכרה, עדיף לבחור בבעלות מלאה כדי להקל על ניהול ההכנסות ומכירת הנכסים.

רכישת נדל"ן בפולין דורשת הבנה של החוקים המקומיים והנהלים הסטנדרטיים. הכרת השלבים והדרישות תעזור לכם להשקיע בבטחה ולהימנע מטעויות, במיוחד עבור משקיעים זרים.

תהליך הרכישה מתחיל בקבלת מספר מס PESEL עבור תושבי חוץ, מציאת עורך דין וסוכן, עריכת חוזה, תשלום מקדמה ואישור נוטריוני של העסקה.

עורך דין מאמת את חוקיות העסקה, בודק את הבעלות ואת החוזה, וסוכן עוזר למצוא נכס נזיל ולנהל משא ומתן על מחיר. גם אם אתם משקיעים מנוסים, עדיף לעבוד עם עורך דין - זה חוסך זמן ומפחית סיכונים. אחד הלקוחות שלי חסך 5,000 אירו כאשר עורך דין חשף שעבוד על דירה בוורוצלב לפני חתימת החוזה.

בעת רכישת נדל"ן בפולין, במיוחד עבור אזרחים זרים, בנקים ונוטריונים דורשים הוכחת זהות והוכחת מקור חוקי של הכספים. זהו נוהג מקובל, המגן על שני הצדדים לעסקה ומפחית את הסיכון להלבנת הון.

דרישות בסיסיות:

• מסמך זהות - דרכון או תעודת זהות.
• כתובת מגורים - עבור תושבים שאינם תושבים, מאושרת על ידי תעודת מגורים.
• הוכחת הכנסה - דפי בנק, משכורת או אישורי הכנסה.
• מקור הכספים - מסמכים על מכירת נכסים, השקעות או חסכונות.
• מידע על הקונה - שאלון KYC, לעיתים המציין את מטרת הרכישה (השקעה, מגורים קבועים).

נדל"ן מסחרי כולל משרדים, שטחי מסחר ומחסנים. עסקאות מתבצעות לעיתים קרובות באמצעות חברות, במיוחד עבור נכסים גדולים יותר, והתשואה יכולה להיות גבוהה יותר מאשר עבור נכסי מגורים. לקוח מגרמניה רכש משרד בוורוצלב דרך Sp. z oo וקיבל הכנסה יציבה משוכרים במשך מספר שנים.

רכישת קרקעות ובתים על ידי אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי דורשת אישור ממשרד הפנים עבור מגרשים גדולים מ-1 דונם או באזורי גבול. לפני ההשקעה, חשוב לבדוק את הייעוד המיועד של הקרקע בתוכנית הפיתוח המקומית.

בפולין, ניתן לרכוש נדל"ן מבלי להיות במדינה על ידי מינוי נציג בעל ייפוי כוח. שיטה זו רלוונטית במיוחד למשקיעים זרים המעוניינים לרכוש דירה בפוזנן או בית בפולין בזמן שהותם בחו"ל.

ייפוי כוח מונפק על ידי נוטריון והוא מסמיך את הנציג לחתום על הסכם הרכישה והמכירה, לשלם מקדמה ולקבל מסמכים מטעם הקונה. ייפוי הכוח יכול להיות מוגבל בזמן או מוגבל בתוקף, בהתאם לרצון המשקיע.

לקוח אמריקאי שלי רכש דירה בפוזנן באמצעות ייפוי כוח בזמן שהותו בניו יורק. העסקה עברה בצורה חלקה, ורישום הנכס ארך שבוע בלבד הודות לתיעוד שהוכן בקפידה.

לכל נכס בפולין יש רישום בעלות ציבורי (księga wieczysta), אשר מתעד את כל הפרטים המשפטיים אודות הדירה, הבית או החלקה. עורך דין בודק כל שעבוד, משכנתא, חוב ותביעות צד שלישי. זהו שלב חובה, במיוחד אם אתם מתכננים לקנות דירה בפולין למטרות השקעה או השכרה.

לאחר חתימת החוזה ואישורו הנוטריוני, זכויות הנכס נרשמות בטאבו. זהו השלב הסופי של העסקה, המאשר באופן רשמי את זכויותיכם בנכס ומאפשר לכם לנהל אותו: להשכירו, למכור אותו או לרשום אותו באמצעות חברה.

תהליך הרישום אורך בדרך כלל שבוע-שבועיים, אך עשוי להימשך זמן רב יותר אם המסמכים אינם מלאים. עדיף להכין את כל הקבלות, האישורים והמסמכים הנוטריוניים מראש.

פולין מציעה מערכת מס שקופה ויחסית נוחה למשקיעים. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות כדי לחשב במדויק את התשואה שלכם.

המס השנתי על נכסי מגורים הוא 1.00 זלוטי פולני למ"ר (כ-0.25 אירו). עבור דירה בגודל 50 מ"ר, מדובר ב-50 זלוטי פולני (כ-12.5 אירו) לשנה. בערים גדולות יותר כמו ורשה או קרקוב, התעריפים עשויים להיות מעט גבוהים יותר - עד 2 זלוטי פולני למ"ר (כ-0.5 אירו).

בעת רכישת נכס למכירה חוזרת, נגבה עמלת רכישה (PCC) בשיעור של 2% מערך הנכס. לדוגמה, דירה במחיר של 500,000 זלוטי פולני (כ-125,000 אירו) → עמלת רכישה = 10,000 זלוטי פולני (כ-2,500 אירו). קח את עמלת הרכישה (PCC) בחשבון את העלות הכוללת שלך כדי לחשב במדויק את החזר ההשקעה (ROI).

• בנייני מגורים חדשים עד 150 מ"ר: מע"מ 8% → דירה 600,000 זלוטי (כ-150,000 אירו) = 48,000 זלוטי (כ-12,000 אירו).
• נדל"ן מסחרי: מע"מ 23% → משרד 1,000,000 זלוטי (כ-250,000 אירו) = 230,000 זלוטי (כ-57,500 אירו).

דירות קטנות בבניינים חדשים הן רווחיות יותר - יש להן מע"מ נמוך יותר וצמיחה מהירה במחירים.

סך העלויות מסתכם ב-5-6% משווי הנכס. דוגמה: דירה במחיר של 500,000 זלוטי פולני (כ-125,000 אירו) → עלויות של 25,000-30,000 זלוטי פולני (כ-6,250-7,500 אירו).

למרות שלפולין נטל מסים ועמלות נמוך יותר, אוסטריה מציעה יציבות שוק גדולה יותר, מחירים עולים וביקוש גבוה לנדל"ן. עבור משקיעים המחפשים השקעות לטווח ארוך ושוק יציב, אוסטריה עשויה להיות אטרקטיבית יותר, למרות העלויות הגבוהות יותר שלה.

מערכת המס הפולנית מציעה למשקיעים מספר דרכים חוקיות להפחית את נטל המס שלהם ולהגדיל את התשואות.

בחירת שיטת מיסוי:

• מס אחיד של 19% נוח למשקיעים עם מספר נכסים, מפשט את החשבונאות ומאפשר תכנון הכנסה מראש.
• שיעור המס הפרוגרסיבי של 17-32% מועיל למשקיעים בעלי הכנסה כוללת קטנה, מכיוון ש-17% הראשונים ממוסים באופן מינימלי.

מחיקת הוצאות:

• ניתן לכלול כהוצאות עלויות תיקונים, ריהוט, שירותים וניהול נכסים, ובכך להפחית את ההכנסה החייבת במס.
• דוגמה: לקוח קנה דירה בפוזנן, הוציא 20,000 זלוטי פולני (כ-5,000 אירו) על שיפוצים וריהוט – זה הפחית את בסיס המס, וחסך כ-3,800 זלוטי פולני (כ-950 אירו) בשיעור של 19%.

רישום דרך החברה:

• אם הנכס רשום על שם ישות משפטית, ניתן להשתמש בניכויי מס נוספים ושיעורים מופחתים על הכנסות תאגידיות.
• מתאים למשקיעים עם מספר נכסים או נדל"ן מסחרי.

שילוב חכם של טיפול במס, ניכויי הוצאות ומבנה תאגידי יכול להגדיל את התשואות נטו ב-10-15%, במיוחד עבור תיק השקעות של מספר נכסים.

לקוחות רבים מאמינים בטעות שרכישת דירה בפוזנן או בית בפולין סוללת אוטומטית את הדרך להיתר שהייה. בפועל, זה לא המצב, אך שימוש נבון בנכס יכול לסייע בהוכחת יכולת פירעון כלכלית ומחויבות להישאר במדינה לטווח ארוך.

כדי לקבל אשרת שהייה, נדרשת אחת מהסיבות הבאות:

• חוזה עבודה עם מעסיק פולני.
• עסק עצמאי או פעילות יזמית.
• נישואין עם אזרח פולני.
• קשר משפחתי קרוב עם אזרח פולני.
• התאזרחות או עילות אחרות הקבועות בחוק.

לדוגמה, הלקוח שלי פתח חברת IT בפוזנן, קנה דירה למגורים והוכיח שיש לו תושבות קבע - אשרת שהייה הונפק במהירות.

לאחר 10 שנות מגורים חוקיים בפולין, ניתן להגיש בקשה לאזרחות. נדל"ן מסייע להדגים קשרים חזקים למדינה, ומקל על תהליך ההתאזרחות. גם אם המטרה אינה מגורים אלא השקעה, רכישת נדל"ן בפולין יוצרת בונוס נוסף למסמכים עתידיים.

באוסטריה, ישנה קטגוריה D (עצמאות), שבה זרים יכולים לקבל אשרת שהייה מבלי לנהל עסק, אלא פשוט על ידי אישור הכנסה וזמינות דיור.

יתרונותיה של אוסטריה:

• דרך ישירה לקבלת היתר שהייה ללא צורך בניהול עסק.
• אפשרות לקבלת אזרחות בכפוף לעמידה בתנאי תושבות.
• יציבות גבוהה של שוק הנדל"ן ועליית מחירים צפויה.
• ביקוש חזק לנדל"ן, מה שהופך את ההשקעות לבטוחות יותר.

פולין אינה מציעה ויזה מוזהבת, אך נדל"ן יכול בעקיפין לסייע במגורים באמצעות קשרים עסקיים, תעסוקתיים או משפחתיים. אוסטריה נהנית מיציבות שוק, עליית מחירים וביקוש לנדל"ן, מה שהופך אותה לאטרקטיבית יותר למשקיעים לטווח ארוך.

השקעה בנדל"ן בפולין מאפשרת לכם להרוויח הכנסה יציבה משכירות. סוגי שכירות ואזורים שונים מציעים תשואות משתנות, וניהול נכון מגדיל את הרווחים ומפחית סיכונים.

השכרות לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb יכולות לייצר תשואות של 6-8% בשנה. עם זאת, בערים גדולות כמו ורשה וקרקוב, התקנות הולכות ומחמירות: בעלים נדרשים להירשם ולעמוד בתקנות בטיחות אש.

הלקוח רכש דירה בפוזנן להשכרה לטווח קצר ומקבל הכנסה יציבה של 7%, תוך שימוש בחברת ניהול להזמנות וניקיון.

השכרות לטווח ארוך מייצרות הכנסה של 4-6% בשנה ויש להן ביקוש יציב, במיוחד בקרב סטודנטים ועוברים דירה. עבור משקיעים המעריכים יציבות וסיכון ממוזער, השכרות לטווח ארוך הן האפשרות הטובה ביותר. לקוח מגרמניה קנה דירה בפוזנן ומשכיר אותה לסטודנטים - התשואה היא כ-5%, עם סיכון נמוך לריקנות.

חברות ניהול מסייעות למשקיעים להשכיר את הנכסים שלהם ללא כל מעורבות אישית. העמלה הממוצעת היא 10-15% משכר הדירה. הן מספקות:

• בחירת שוכרים;
• רישום וחידוש חוזים;
• גביית שכר דירה;
• ניקיון ותיקונים קלים;
• שליטה על מצב הדירה.

לקוח רכש דירה בפוזנן להשכרה לטווח קצר דרך Airbnb והעביר את ניהולה לחברה. התשואה נותרה על 7%, והדירה תמיד זמינה לאורחים.

תשואות השקעות נדל"ן בצרפת ובאוסטריה נותרות נמוכות יחסית. עם זאת, ההבדלים בין המדינות ברורים:

• אוסטריה מספקת יציבות ונזילות גדולות יותר;
• צרפת נותרה אטרקטיבית עבור אלו המחפשים לשלב השקעה עם שימוש אישי בדיור וסגנון חיים יוקרתי.

עבור משקיע המחפש יציבות וסיכון מינימלי, אוסטריה עדיפה. עבור אלו ששוקלים גם נדל"ן כחלק מפרויקט לייף סטייל אישי, צרפת היא בחירה אטרקטיבית יותר.

אוסטריה היא שוק של יציבות ויכולת חיזוי: סיכונים נמוכים, תקנות שקופות, תשואות מתונות אך יציבות וצמיחת מחירים לטווח ארוך. תשואות השכירות נמוכות יותר כאן מאשר בפולין, אך הביקוש יציב יותר, והנכסים נזילים יותר וקלים יותר למכירה או להשכירה בטווח הארוך.

פולין, לעומת זאת, מציעה מחירים נוחים יותר ותשואות שכירות גבוהות יותר, אך השוק רגיש לתנודות כלכליות ורמת הסיכון גבוהה יותר.

בחירת העיר והאזור להשקעה משפיעה רבות על הרווחיות, הנזילות והצמיחה העתידית של נדל"ן. בואו נבחן אזורים מרכזיים מנקודת מבטו של משקיע.

ורשה היא לב העסקים והפיננסים.

ורשה היא מרכז עסקים ופיננסים, עם ביקוש גבוה להשכרות לטווח ארוך. למרות התשואות הנמוכות, דירות נמכרות ומשכירות במהירות, במיוחד באזורי עסקים.

• מחיר ממוצע: 3,200–3,500 אירו/מ"ר
• רווחיות: 4-5% לשנה (חכירה לטווח ארוך)
• אטרקטיביות: נזילות גבוהה, ביקוש יציב, שוכרים עסקיים

קרקוב – סטודנטים, תיירות, טכנולוגיית מידע

קרקוב מושכת סטודנטים ותיירים, ומייצרת ביקוש גבוה להשכרה. חברות IT גם מייצרות זרם קבוע של מעבר דירה, מה שתומך בשוק.

• מחיר ממוצע: 2,800–3,100 אירו/מ"ר
• רווחיות: 5–6% (חכירה לטווח ארוך), 6–8% (טווח קצר)
• אטרקטיביות: סטודנטים, תיירים, מגזר ה-IT, מרכז תרבות

ורוצלב - מרכז IT מבוקש

ורוצלב היא מרכז IT שצומח במהירות עם משרדים רבים וסטארט-אפים. דירות ליד מרכזי עסקים מושכרות מהר יותר ומייצרות הכנסה יציבה.

• מחיר ממוצע: 2,700–3,000 אירו/מ"ר
• רווחיות: 5–6%
• אטרקטיביות: חברות IT, מעבר דירה, ביקוש גובר להשכרות

גדנסק, סופוט, גדיניה – חוף ופרימיום

החוף הבלטי מושך אליו תיירים בקיץ, ומספק תשואות גבוהות להשכרה לטווח קצר. זהו אזור אידיאלי לדירות או בתים יוקרתיים להשכרה עונתית.

• מחיר ממוצע: 3,500–4,500 אירו/מ"ר
• תשואה: 6-8% בקיץ (השכרות לטווח קצר)
• אטרקטיביות: פלח פרימיום, זרימת תיירים, הזדמנות להשכרה עונתית

לודז' ולובלין – השקעות משתלמות עם פוטנציאל צמיחה

ערים אלו מושכות משקיעים בתקציב מוגבל. מחירים נמוכים למ"ר וביקוש גובר להשכרה הופכים אותן להשקעות מבטיחות לטווח ארוך.

• מחיר ממוצע: 1,800–2,200 אירו/מ"ר
• רווחיות: 6%
• אטרקטיביות: מחיר נמוך, פוטנציאל צמיחה גבוה, סטודנטים ועוברים דירה

כפרים ונדל"ן כפרי הם טרנד לאחר המגפה

מאז המגפה, הביקוש לבתים כפריים גדל, הן למגורי קבע והן להשכרה. אזור האגמים המזוריים, תת-קרפטיה והרי הקרפטים פופולריים. רבים מלקוחותיי בוחרים בבתים ישנים לשיפוץ במחיר של 50,000-80,000 אירו, עם פוטנציאל להשכרה לאחר מכן. זה יתרון במיוחד למשפחות ולאלו המחפשים לקנות בית בפולין הכפרית במחיר סביר.

• מחיר ממוצע: 800–1,500 אירו/מ"ר (לעתים קרובות בתים עם מגרש של 15–30 דונם)
• רווחיות: עד 6% (לטווח ארוך), השכרה עונתית 8-10% באזורי תיירות
• אטרקטיביות: תיירות אקולוגית, עבודה מרחוק, בתי נופש

תחזיות לשנת 2025 מצביעות על צמיחה מקוטעת במחירי מבנים חדשים בפולין, שבממוצע לא תעלה על רמות 2024 (כ-5-7%), בעוד שהשוק המשני צפוי לקפוא על שמריה.

מחירי הדיור משתנים מאוד בין עיר לעיר; לדוגמה, במרץ 2025, ורשה וגדנסק היו היקרות ביותר, בעוד ערים כמו לודז' ובידגושץ' הציעו אפשרויות משתלמות יותר. זה הופך את הבחירה בין בנייה חדשה לנכסים קיימים לחשובה במיוחד עבור משקיעים המתמקדים בתשואה ובסיכויי צמיחת הון.

• נתח שוק: יותר מ-50% מהעסקאות בערים גדולות.
• מחירים: ורשה — 3,000–5,000 אירו/מ"ר, קרקוב — 2,800–4,000 אירו/מ"ר.
• מאפיינים: מבנה מודרני, חניה תת קרקעית, יעילות אנרגטית.

בניינים חדשים אידיאליים להשכרה, במיוחד בוורשה, ורוצלב וגדנסק. רבים מלקוחותיי בחרו בדירות חדשות ברובע מוקוטוב בוורשה להשכרה לטווח ארוך, וכתוצאה מכך תשואות יציבות של 4.5% לשנה ונזילות גבוהה בעת מכירה חוזרת.

• מחירים: לודז' — 1,500–2,500 אירו/מ"ר, לובלין — החל מ-1,200 אירו/מ"ר.
• יתרונות: עלות נמוכה יותר, נכס מוכן להשכרה, זמן אספקה ​​מהיר.
• חסרונות: דורש לעתים קרובות שיפוץ (החל מ-200 אירו/מ"ר).

דירות ישנות במרכזי ערים מושכות משקיעים שמוכנים להשקיע בשיפוצים. לדוגמה, לקוח שלי קנה דירה בקרקוב תמורת 90,000 אירו, השקיע 15,000 אירו בשיפוצים, וכעת משכיר אותה ב-Airbnb עם תשואה של כ-8% לשנה.

• מחירים: החל מ-30,000 אירו לבית קטן בכפר (לעתים קרובות עם מגרש של 10-20 דונם), בתים במצב טוב - 70,000-100,000 אירו.
• למה זה מעניין: הביקוש לבתים בפולין גדל עקב עבודה מרחוק והרצון לחיות קרוב יותר לטבע.
• אזורים פופולריים: אגמי מזוריה, תת-קרפטיה, הרי הקרפטים.

אם אתם מחפשים לקנות בית בכפר פולני במחיר נמוך, חפשו מודעות מסווגות באתר OLX.pl. חלק מהלקוחות קונים בתים ישנים יותר תמורת 40,000 אירו, מבצעים שיפוצים מינימליים (10,000-15,000 אירו) ומשכירים אותם לתיירים תמורת 100-150 אירו ללילה במהלך העונה. התשואה היא 8-10%.

אוסטריה: מחירי בנייה חדשה מתחילים ב-6,000–8,000 אירו/מ"ר (וינה), עד 12,000 אירו/מ"ר באזורים יוקרתיים. מאפיינים: סטנדרטים מחמירים של חיסכון באנרגיה (ESG), שוק יציב, תשואות נמוכות (2–3%), אך יציבות גבוהה. פולין נותרה שוק משתלם יותר למשקיעים עם תקציב של עד 150,000 אירו.

שוק הנדל"ן הפולני מציע מגוון רחב של הזדמנויות למשקיעים. מעבר לדירות מסורתיות להשכרה לטווח ארוך, ישנן מספר אסטרטגיות חלופיות שיכולות להגדיל את התשואות ולנצל את הביקוש הגובר עבור פלחים ספציפיים.

דירות קטנות של 20-35 מ"ר מבוקשות מאוד בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים, במיוחד בערים עם אוניברסיטאות גדולות ומרכזי IT, כמו פוזנן, קרקוב וורוצלאב. המחיר הממוצע של דירת מיקרו בפוזנן הוא 50,000-70,000 אירו. ניסיוני מראה שדירות כאלה מושכרות בקלות תמורת 300-400 אירו לחודש, ועם ריהוט מתאים, התשואה יכולה להגיע ל-6-7% בשנה.

דירות ובתים ישנים דורשים לעתים קרובות שיפוץ, אך זה יוצר הזדמנויות להגדלת ערך הנכס והרווחיות שלו. לדוגמה, לקוח קנה דירה בלודז' תמורת 60,000 אירו, השקיע 15,000 אירו בשיפוצים, וכעת משכיר אותה ב-Airbnb תמורת כ-600-700 אירו לחודש. שיפוץ רווחי במיוחד באזורים עם היצע מוגבל של בניינים חדשים, שבהם דירות משופצות מושכות שוכרים בעלי הכנסה גבוהה.

ערים עם מגזרים תעשייתיים, לוגיסטיקה וטכנולוגיות מידע צומחים (למשל, פוזנן, לובלין, שצ'צ'ין) הופכות לאטרקטיביות עבור משקיעים המתמקדים בהשכרות לטווח ארוך. הביקוש לשוכרים גדל בהתמדה, ומחירי הדיור נותרים יחסית נוחים: 1,800-2,500 אירו למ"ר. העצה שלי ללקוחות היא לחפש אזורים עם תשתיות חדשות ונגישות תחבורתית, מה שמגדיל את נזילות הנכס.

השקעה בדירות נופש או השכרות לטווח קצר באזורי תיירות מניבה תשואות של עד 8-10% לעונה. נכסים על החוף (גדאנסק, סופוט) ובהרים (הקרפטים, הרי הטטרה) פופולריים במיוחד. אחד הלקוחות שלי קנה דירה בסופוט תמורת 90,000 אירו והרוויח 10,000 אירו בעונה הראשונה, מה שמאשר את יעילותה של אסטרטגיה זו.

עבור אלו שאינם רוצים לנהל נדל"ן בעצמם, קיימות השקעות באמצעות קרנות או פרויקטים משותפים. תוכניות אלו מאפשרות פיזור סיכונים והשתתפות בפרויקטים גדולים ללא השקעות גדולות. זה נוח למשקיעים זרים המעוניינים להשקיע 50,000-100,000 אירו במספר נכסים בו זמנית.

עם התפתחות המסחר האלקטרוני והלוגיסטיקה, הביקוש לקרקעות למחסנים ולנכסים תעשייתיים הולך וגדל. מחירים לדונם ליד ערים גדולות יכולים להתחיל ב-50,000-70,000 אירו, אך התשואה בפרויקטים אלה גבוהה משמעותית מהשכרות למגורים מסורתיות. לקוחותיי שרכשו מגרשים למחסנים קטנים בפוזנן ובורוצלב קיבלו הכנסה יציבה משוכרים ארוכי טווח עם חוזים ל-5-10 שנים.

השקעה בנדל"ן בפולין היא אטרקטיבית בשל התשואות הגבוהות שלה, אך חשוב לשקול את הסיכונים הפוטנציאליים כדי לקבל החלטות מושכלות. להלן, אדון בסוגיות המרכזיות העומדות בפני משקיעים ואשתף את תצפיותיי ודוגמאות מעשיות.

לאחר צמיחה שיא בשנים 2022–2023, קצב עליית מחירי הדיור הואט. תחזיות לשנת 2025 מראות עלייה של כ-5–7% במחירי הבנייה החדשה, בעוד שהשוק הקיים יציב כמעט לחלוטין. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רצה לקנות דירה בפוזנן למכירה חוזרת, אך החלטנו לדחות את העסקה כדי להמתין לתנאים נוחים יותר ולהעריך את מגמות המחירים.

תהליך הרכישה כולל רישום, קבלת PESEL, פעולות נוטריוניות ואימות המעמד המשפטי. עבור זרים, במיוחד כאלה שאינם יודעים פולנית, זה יכול להיות מסובך. אני ממליץ לעבוד עם עורכי דין וסוכנים בעלי מוניטין: הם יכולים לעזור לזרז את התהליך ולמנוע טעויות בניירת.

תושבים שאינם תושבי האיחוד האירופי אינם מורשים לרכוש קרקעות ובתים מחוץ לערים או על מגרשים גדולים מ-1 דונם. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רצה לקנות בית בכפר פולני במחיר נמוך, אך היה צריך לקבל אישור ממשרד הפנים, מה שהוסיף מספר חודשים לעסקה.

מדיניות המס הפולנית משתנה מעת לעת, דבר שיכול להשפיע על תשואות השכירות או המיסוי בעת המכירה. חשוב לקחת זאת בחשבון בעת ​​תכנון השקעות. העצה שלי היא לחשב את התשואה שלך עם עתודה לשינויים אפשריים בשיעורי המס.

בהשוואה לאוסטריה, פולין מנצחת מבחינת תשואות שכירות ופוטנציאל צמיחת מחירים, במיוחד בכלכלה ובפלחי השוק המשני. עם זאת, אוסטריה מציעה יציבות רבה יותר, צמיחה צפויה ורגולציה פשוטה יותר של השוק. משקיעים חייבים להחליט בעצמם מה חשוב יותר: תשואות גבוהות יותר עם סיכון, או יציבות עם תשואות נמוכות יותר.

משקיעים נמשכים לצרפת לא רק בזכות פוטנציאל ההכנסה שלה, אלא גם בזכות רמת החיים, התשתיות המפותחות, האקלים המתון והגיוון התרבותי שלה. עבור קונים רבים, נדל"ן בצרפת אינו רק השקעה אלא גם הזדמנות לחיות בנוחות וליהנות מאורח החיים הייחודי של המדינה.

שירותי הרפואה בפולין נגישים ואיכותיים הן לתושבים והן לתושבים שאינם תושבים. זרים יכולים לגשת למרפאות פרטיות המציעות שירותים בשפה האנגלית, ועולות ייעוץ ובדיקות זהות לאלו של ייעוץ ובדיקות מקומיות - 25-40 אירו לייעוץ אצל רופא כללי ו-100-200 אירו לבדיקות מקיפות.

חינוך לתושבים שאינם תושבים מיוצג באופן פעיל גם כן: בתי ספר בינלאומיים ובתי ספר בשפה האנגלית פועלים בערים גדולות (ורשה, קרקוב, פוזנן, ורוצלב). שכר הלימוד השנתי בבתי ספר אלה נע בין 4,000 ל-12,000 אירו, בהתאם לתוכנית ולרמה.

ההבדל עבור תושבים שאינם תושבים הוא שייתכן שיידרשו מסמכים נוספים והוכחת תושבות בעת הקבלה, אך הגישה לבתי ספר וחומרי לימוד נשמרת במלואה. לקוחותיי עם ילדים בוחרים לעתים קרובות דירות באזורים עם בתי ספר כאלה כדי להשקיע בו זמנית ולספק נוחות למשפחתם.

פולין היא חברה בנאט"ו, ורמת הביטחון שלה גבוהה. התשתיות של העיר מפותחות היטב, עם שירותי בנקאות, אינטרנט וטלפונים ניידים נוחים, כמו גם רשתות תחבורה הנעות בין המטרו של ורשה לרכבות מהירות בין ערים גדולות. זה מקל הן על חיי היומיום והן על ניהול נכסים מרחוק.

אוסטריה מצטיינת ביציבות וביכולת חיזוי בכל הגורמים החברתיים והכלכליים. רמת החיים כאן גבוהה יותר: מערכת החינוך ובתי הספר הבינלאומיים מוכרים בין הטובים ביותר באירופה, שירותי הבריאות איכותיים ונגישים, והתשתיות והסביבה הופכות את המדינה למקום נוח למגורים ארוכי טווח.

פולין מציעה איזון בין נוחות, סבירות ופוטנציאל השקעה, במיוחד במגזרים עם תשואות גבוהות ודמי שכירות עולים. משקיעים השוקלים לקנות דירה בפוזנן או בית בפולין בוחרים לעתים קרובות כנקודת כניסה משתלמת יותר לנדל"ן באירופה תוך שמירה על איכות חיים מקובלת עבורם ועבור משפחותיהם.

פולין הופכת ליעד פופולרי יותר ויותר עבור אנשים המחפשים מקום בטוח ונוח למגורים באירופה. בנוסף להשקעות נדל"ן, המדינה מושכת אליה אנשים המחפשים לעבור דירה מאזורים לא יציבים, גמלאים ונוודים דיגיטליים.

עבור תושבי מדינות החוות חוסר יציבות כלכלית או פוליטית, פולין מציעה דרך נוחה למגורים זמניים או קבועים באמצעות תעסוקה, יזמות או השקעה בנדל"ן.

אחד הלקוחות שלי מאוקראינה רכש דירה בפוזנן כדי לקבל אישור שהייה דרך העסק שלו - זה סיפק לו מעמד חוקי ותנאי מחיה נוחים למשפחתו.

פולין היא יעד מתאים לגמלאים בזכות רמת הבטיחות הגבוהה שלה, התשתיות היציבות ויוקר המחיה הסביר. עלות המזון, התשתיות והשירותים הרפואיים נמוכה משמעותית מאשר בגרמניה או בצ'כיה, מה שהופך את המעבר לנוח מבחינה כלכלית.

חלק מהלקוחות שלי בוחרים בבתים בכפרים פולניים או דירות בערים מהשורה השנייה כדי ליהנות מחיים שקטים וטבע תוך כדי שמירה על גבולות אירופה.

עבור אנשי IT ונוודים דיגיטליים, פולין אטרקטיבית בזכות התשתית המפותחת שלה, האינטרנט האיכותי ואזורי אשכול עסקים בינלאומיים. לקוחות רבים שייעצתי להם רכשו דירות בקרקוב ובורשה לא רק למגורים אלא גם כבסיס לרישום חברות והעברת עסקים. זה מאפשר מגורים נוחים עם הטבות מס ותאגידיות.

וינה מציעה יוקרה גבוהה ויכולת חיזוי מלאה של כל הגורמים החברתיים והכלכליים, אך מחירי הנדל"ן ורמת החיים גבוהים משמעותית. עם זאת, אוסטריה מושכת במיוחד לאזרחים ממדינות לא יציבות המחפשים סמכות שיפוט בטוחה ומאובטחת להתגורר ולשמר את עושרם.

עבור גמלאים, אוסטריה מציעה שירותי בריאות איכותיים, תשתיות מפותחות וקצב חיים רגוע. ועבור נוודים דיגיטליים ואנשי מקצוע מרחוק, המדינה הופכת לאטרקטיבית יותר ויותר הודות לרמת החיים הגבוהה שלה, אינטרנט יציב, גיוון תרבותי ותוכניות פוטנציאליות למשיכת עובדים מיומנים.

פולין אטרקטיבית בזכות דינמיקת השוק שלה, דיור בר השגה ופוטנציאל לצמיחת הכנסה. עם זאת, מבחינת ביטחון, יוקרה ואיכות חיים, היא מפגרת אחרי אוסטריה.

כאשר מתכננים השקעה בנדל"ן בפולני, חשוב להבין כיצד ומתי לצאת מהפרויקט כדי למקסם את ההכנסות והנזילות. בואו נבחן היבטים מרכזיים של המכירה ודוגמאות מעשיות.

ורשה וערים גדולות אחרות (קרקוב, ורוצלב, גדנסק) מציעות נזילות גבוהה - דירות שם נמכרות מהר יותר ועם הנחות קטנות יותר. באזורים מהשורה השנייה, כמו לודז' או לובלין, הנזילות נמוכה יותר, ותהליך המכירה יכול להימשך זמן רב יותר.

אחד הלקוחות שלי קנה דירה בפוזנן להשכרה לטווח ארוך, וכאשר היה צריך למכור אותה מחדש לאחר שנתיים, הוא הצליח למכור אותה בהפסדים מינימליים, הודות לשוק פעיל ועניין מצד משקיעים.

לאחר רישום הבעלות על הנכס, ניתן למכור את הדירה. אם זה קורה תוך חמש שנים ממועד הרכישה, יש לשלם מס בשיעור של 19% על הרווח. חשוב לקחת זאת בחשבון בעת ​​חישוב התשואה הצפויה.

חשוב לזכור שנכסים במחלקת חסכון נמכרים מהר יותר מנכסים במחלקת פרימיום, שבהם הקונים מחפשים מאפיינים ספציפיים. אני ממליץ ללקוחות לתכנן את היציאות שלהם מראש, תוך התחשבות בביקוש עונתי ותנודות מחירים.

עבור משקיעים בעלי היתר שהייה בפולין באמצעות פעילות עסקית או יזמית, מכירת נדל"ן אינה משפיעה על מעמדם כל עוד נותרו עילות תושבות אחרות. לדוגמה, אחד מלקוחותיי שמר על היתר השהייה שלו לאחר שמכר את דירתו תוך שהוא ממשיך לפתח את עסקיו בפולין.

למרות שנכסים במחירים חסכוניים ובינוניים נמכרים מהר יותר בפולין, באוסטריה יש שוק יציב וצפוי יותר. הנזילות גבוהה אפילו עבור קטגוריית הפרימיום, תקופות המכירה החוזרת צפויות יותר ומדיניות המס שקופה.

עבור משקיעים המעריכים ביטחון וודאות ארוכת טווח של שימור ערך, אוסטריה נותרה אופציה בטוחה יותר, למרות עלויות הנכס והמחיה הגבוהות יותר.

במהלך השנים האחרונות השתתפתי בעשרות עסקאות באוסטריה, סלובקיה, פולין וגרמניה. לכל מדינה מאפיינים ייחודיים משלה. אוסטריה היא שוק יציב עם סיכונים מינימליים, אך עם תשואות נמוכות ומחסום כניסה גבוה. פולין, לעומת זאת, היא שוק מתפתח דינמי שבו עדיין ניתן לקנות דירה בפוזנן או בגדנסק במחיר סביר ולצפות לעליית ערך.

כאשר משקיעים בנדל"ן בפולין, חשוב לבצע בדיקת נאותות משפטית יסודית: לוודא ששטרי הבעלות ברורים ואין חובות מס או חובות חשמל. לקוחות רבים שואלים כיצד להימנע מבעיות מע"מ בעת רכישת נכסים מסחריים - עורך דין חיוני כאן. נקודה נוספת: בעת מכירת דירה תוך חמש שנים ממועד הרכישה, יש לשלם מס הכנסה בשיעור של 19%. נקודה זו מתעלמים ממנה לעתים קרובות בעת חישוב רווחיות.

ההמלצה שלי למשקיעים עם הון של 500,000 אירו ומעלה היא לא לרכז את הכל בשוק אחד. לדוגמה, להשקיע חלק ממנו באוסטריה (וינה או זלצבורג) ליציבות והגנה על ההון לטווח ארוך, ואת השאר בפולין, שם התשואות גבוהות יותר.

אם המטרה שלי הייתה לשמר הון עם סיכון מינימלי, הייתי בוחר באוסטריה . אם צמיחה ורווחיות היו בראש סדר העדיפויות שלי, אז פולין . כיום, עדיין ניתן לקנות בית בפולין או דירה בקרקוב במחיר שייראה נמוך בעוד כמה שנים. עבור משפחות עם ילדים וחיים ארוכי טווח באיחוד האירופי, אני מאמין שתרחיש משולב הוא אופטימלי: בית באוסטריה למגורים ונכס להשכרה בפולין.

פולין היא כיום "חלון הזדמנויות" עבור אלו המעוניינים להשתלב בשוק דינמי ולאמץ את מאפייניו הייחודיים. בעוד שהסיכונים גבוהים יותר כאן בהשוואה לאוסטריה, פוטנציאל הצמיחה משמעותי, במיוחד בערים עם תשתיות המתפתחות במהירות, כמו פוזנן או ורוצלב.

אוסטריה נהנית מיציבות שוק, יכולת חיזוי מחירים וסיכון נמוך. גם אם התשואות נמוכות יותר מאשר בפולין, נכסים במחירים פרימיום ובינוניים שומרים על ערכם בטווח הארוך.

לפני הרכישה, חשוב לוודא את כל ההיבטים המשפטיים: בעלות ברורה, היעדר שעבודים וחובות, וחבות מס. אני ממליץ למשקיעים לתכנן את היציאה שלהם מראש, לשקול מיסי מכירה חוזרת ולהעריך את נזילות האזור. לדוגמה, נכסים בפוזנן ובורשה נמכרים מהר יותר מאשר בערים קטנות יותר, מה שמפחית את הסיכון לעיכובים.

הביקוש לדיור בפולין צפוי לגדול עד שנת 2030, מונע על ידי עיור מתמשך, הגירה מוגברת לערים גדולות ושוק שכירות הולך וגדל עבור סטודנטים וגולים. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא שנכסים בוורשה, פוזנן, קרקוב וורוצלב שומרים על פוטנציאל צמיחה. אוסטריה, בינתיים, תישאר שוק יציב, כאשר ערכי הנכסים עולים באיטיות אך באופן אמין.

1. קבע את יעדי ההשקעה שלך

• השכרה לטווח ארוך או קצר (Airbnb).
• רווח ממכירה חוזרת או צבירת הון.
• קבלת אשרת שהייה או תושבות אישית.

2. בחר אזור ועיר

• ורשה, קרקוב, ורוצלב – נזילות גבוהה, ביקוש יציב.
• פוזנן, לודז', בידגושץ' - מחירים נוחים, פוטנציאל צמיחה.
• גדנסק/סופוט/גדיניה – פלח פרימיום, השכרת תיירים.
• שקלו כפרים ואזורי פרברים עבור אפשרויות במחירים נוחים.

3. ניתוח הנכס

• בניין חדש או שוק משני.
• מצב הדירה, זקוק לשיפוץ.
• סוג הנכס: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. בדיקות משפטיות

• אימות księga wieczysta (בעלות).
• נוכחות של שעבודים וחובות.
• הסכמים עם היזם או הבעלים הקודם.

5. מימון ומסים

• מס קנייה (PCC/NDS).
• מס רכוש והכנסות משכירות.
• הוצאות עבור נוטריון, עורך דין, סוכן.
• תוכניות אפשריות לייעל את המס.

6. ניהול נכסים

• בחירת חברת ניהול או ניהולה בעצמך.
• הסכם שירותי השכרה, ביטוח נכס.
• מעקב אחר רווחיות ותשואה.

7. אסטרטגיית יציאה

• נזילות שוק: ורשה, קרקוב, ורוצלב נמכרות מהר יותר.
• תקופת מכירה חוזרת: 1-3 שנים, אולי יותר מ-5 שנים כדי למזער מיסים.
• שמירת היתר שהייה בעת מכירה (אם יש עילה עסקית או אחרת).

8. נקודות נוספות

• קחו בחשבון את הביקוש המקומי (משכנתאות, סטודנטים, מעברי דירה).
• עקוב אחר תחזיות שוק ופרויקטים של תשתית.
• השווה לשווקים אחרים באיחוד האירופי כדי לאזן את תיק ההשקעות שלך (אוסטריה, סלובקיה).

1. משקיע עם 150,000 אירו

מצאתי דירה בגודל 50 מ"ר בפוזנן. אני מחפש הכנסה משכירות לטווח ארוך עם תשואה שנתית של 5-6%. הנכס החדש מציע נזילות גבוהה ופוטנציאל צמיחת הון. זוהי אופציה אידיאלית למשקיע המחפש הכנסה יציבה בתקציב מוגבל.

2. פנסיונר עם 300,000 אירו

למגורים נוחים והשכרה חלקית, בחרתי דירה בגודל 80 מ"ר בקרקוב. ​​הקרבה למרכז העיר, לתשתיות ולשירותים היומיומיים היו חשובים. אפשרות זו מתאימה למי שרוצה לשלב מגורים פרטיים עם הכנסה נוספת.

3. משפחה עם ילדים החל מ-400,000 אירו

מצאתי בית בגודל 130 מ"ר למשפחתי בפרבר של ורשה. המטרות העיקריות היו מגורים נוחים והון לטווח ארוך. הבית ממוקם ליד בתי ספר ומרכזי תחבורה. מכירה חוזרת אפשרית תוך 5-10 שנים עם פוטנציאל לעליית ערך, מה שהופך אותו לאופציה אטרקטיבית הן למגורים והן להשקעה.