נדל"ן בגאורגיה: ים, הרים או טביליסי?

שוק הנדל"ן של גאורגיה הוא כיום אחד הנגישים והקלים ביותר לכניסה. ניתן לרכוש דירות במהירות וללא בירוקרטיה מיותרת, המיסים מינימליים, והשכרת נכסים בטביליסי או באטומי מייצרת הכנסה יציבה גבוהה יותר מאשר במדינות אירופאיות רבות.

במאמר זה, אסביר כיצד לקנות דירה בגאורגיה, אילו הוצאות יש לקחת בחשבון, היכן להשקיע, כיצד לקבל אשרת שהייה, ומתי עדיף לשקול את אוסטריה או וינה להשקעה בטוחה ויציבה יותר.

גאורגיה מתבססת במהירות כ"מוקד חדש" למשקיעים באירופה ובמרחב הפוסט-סובייטי. וישנן סיבות רבות לשים לב לשוק הנדל"ן שלה:

• כללים פשוטים לזרים : ניתן לרכוש דירות ישירות; הגבלות חלות רק על קרקע חקלאית. רישום נכסים אורך יום אחד ועולה בין 50 ל-350 לירות שטרלינג.
• המיסים מינימליים - אין מס בולים על רכישה, שכר הדירה כפוף למס קבוע של 5%, ומס רכוש עבור רוב המשפחות הוא בין 0 ל-0.2%.
• התיירות צומחת - יותר מ-7 מיליון תיירים ביקרו במדינה בשנת 2024, ובאטומי הפכה למובילה בהשכרות לטווח קצר ב-Airbnb ובבוקינג.
• פרויקטים של תשתיות ותרבות כוללים פיתוח אזורי תיירות בבאטומי ובקובולטי, שיפוץ המרכז ההיסטורי של טביליסי, רכבלים חדשים להרים ופרויקטים רחבי היקף של מודרניזציה של נמלי ים.

שמי קסניה לוינה, ואני יועצת השקעות נדל"ן בינלאומית. במאמר זה אדון בהזדמנויות שמציע השוק הגאורגי וכיצד הוא שונה מאוסטריה, שם הדברים נוקשים ויציבים יותר.

בפועל, אני רואה שקניית דירה בטביליסי או בית על חוף הים בבטומי אינה רק עניין של נוחות אלא גם עניין של רווח. אחד הלקוחות שלי קנה דירה קטנה בטביליסי, השכיר אותה במהירות לטווח ארוך, והשתמש בתמורה לרכישת דירה על החוף. כתוצאה מכך, הוא יצר שני זרמי הכנסה תוך מספר חודשים בלבד.

גאורגיה הפכה למגנט אמיתי למשקיעים בשנים האחרונות הודות למחסומי הכניסה הנמוכים שלה ולכללים הפשוטים לזרים. בעלות על נכסים מהירה, המסים מינימליים, ודירות בטביליסי ובבטומי מציעות תשואות שכירות גבוהות משמעותית מאשר ברוב מדינות האיחוד האירופי. זה הופך את השוק לאטרקטיבי עבור אלו המעוניינים להיכנס לשוק במהירות ולראות תוצאות.

במקביל, וינה וכל אוסטריה נותרות סמל ליציבות. אין תנודות חדות, הביקוש גבוה וקבוע, ומחירי הדיור עולים בהתמדה במשך עשרות שנים. עבור רוב המשקיעים לטווח ארוך, אוסטריה היא מנצחת - זהו שוק צפוי ואמין שבו ניתן לשמר ולהשקיע הון ללא סיכונים מיותרים.

גאורגיה מבססת את עצמה בביטחון כשחקנית בולטת על מפת ההשקעות של אירופה. המדינה ממוקמת אסטרטגית בצומת נתיבי תחבורה בין אירופה לאסיה, מה שהופך אותה למרכז לוגיסטיקה וסחר טבעי. על פי הבנק הלאומי של גאורגיה, ההשקעות הזרות הישירות עלו על 2.0 מיליארד דולר בשנת 2023, -12% בשנת 2024 בעיקר הודות להשקעות מהולנד, בריטניה וארה"ב.

המדיניות הכלכלית נותרה אחת הליברליות ביותר באזור: מס חברות עומד על 15%, מס דיבידנד לתושבים עומד על 5%, ורישום בעלות על נכסים לוקח יום אחד בלבד. גאורגיה דורגה במקום ה-7 בעולם בדירוג העולמי של Doing Business לשנת 2019 ושומרת על ציון גבוה בקטגוריית "הגנת משקיעים".

גורם נוסף לאטרקטיביות הוא מחויבותה של המדינה להשתלבות באיחוד האירופי: למדינה כבר יש מעמד של מועמדת לחברות והיא פועלת במסגרת הסכם האסוציאציה. זה הופך את שוקי הנדל"ן והלוגיסטיקה לאטרקטיביים במיוחד עבור משקיעים אירופאים המחפשים מיקום עם חסם כניסה נמוך ופוטנציאל צמיחה.

אך למרות כל היתרונות, ישנם גם סיכונים. מאז 2024, המדינה נמצאת במשבר פוליטי, וסוגיות של שלמות טריטוריאלית נותרות דוחקות. אף על פי כן, אפילו בהתחשב בגורמים אלה, השוק ממשיך לצמוח: על פי Colliers Georgia, בשנת 2025, מחיר הבית הממוצע בטביליסי עלה בכ-6-7% בהשוואה לשנה הקודמת, ומחירי השכירות התייצבו ברמה המספקת תשואה של כ- 6-8% לשנה.

על פי PwC, הבנק העולמי ו-Numbeo, גאורגיה היא בין המדינות עם שקיפות העסקאות הגבוהה ביותר במזרח אירופה.

• עשיית עסקים (הבנק העולמי): מקום 7 בעולם מבחינת קלות עשיית עסקים.
• Numbeo (2024): טביליסי מדורגת באופן עקבי בין 20 הערים האירופיות המובילות מבחינת סבירות דיור.
• PwC: ג'ורג'יה ידועה כאחת מתחומי השיפוט עם מיסים נמוכים וכללים פשוטים לרישום נכסים.

עבור משקיעים, משמעות הדבר היא: עסקאות מסתיימות במהירות, העלויות מינימליות, וההגנה על זכויות הקניין אמינה למדי בסטנדרטים אזוריים.

פורטוגל. פופולרית בזכות ויזת הזהב וזרם תיירים יציב. ביקוש חזק בליסבון ובאלגרבה העלה את המחירים: ספי הכניסה נעים בין 280,000 ל-350,000 אירו, ותשואות השכירות עומדות בממוצע על 3-4% בלבד לשנה. השוק נחשב למתחמם יתר על המידה ומתאים יותר לשימור הון מאשר לתשואות מהירות. אם המטרה שלכם היא לא רק השקעה אלא גם מעבר/סגנון חיים לאיחוד האירופי, הגיוני להשוות נדל"ן בפורטוגל עם אפשרויות בגאורגיה.

ספרד. מציעה יציבות ונזילות, אך מגיעה עם מיסים גבוהים. תושבים שאינם תושבים מתמודדים עם מיסי שכירות של עד 24%, ומס רווחי הון חל בעת מכירה. כתוצאה מכך, התשואות הריאליות הן 2-3% בשנה, אך השוק אמין והמחירים עולים בצורה חלקה.

קפריסין. שילוב של נכסים על חוף הים עם הטבות מס הופך אותה לפופולרית בקרב אלו המחפשים וילות על חוף הים. עם זאת, בעקבות משבר הבנקאות, הביטחון ירד, והנזילות מחוץ לאזורי הנופש נמוכה. הרווחיות ממוצעת, אך המדינה תלויה מאוד בתיירות. בינתיים, השקעה בנדל"ן בקפריסין נבחרת לעתים קרובות על ידי אלו המחפשים שילוב של ים, סמכות שיפוט אירופאית ברורה ואורח חיים דמוי נופש יותר, אם כי תוך התחשבות בעונתיות.

טורקיה. אטרקטיבית בשל מחיריה הנמוכים וגודל השוק שלה - מאיסטנבול ועד אנטליה. עם זאת, האינפלציה והלירה הלא יציבה מקשות על תחזיות התשואה. עבור משקיעים בעלי תיאבון גבוה לסיכון, השוק נותר אטרקטיבי, אך פחות צפוי מאשר באירופה.

משקיעים רבים, שניסו את השווקים הספרדיים או הפורטוגליים ונתקלו במסים גבוהים ותשואות נמוכות, בוחרים בגאורגיה כאופציה גמישה ורווחית יותר. קל יותר להיכנס לשוק, לסגור את העסקה מהר יותר ולהתחיל מיד להשכיר את הנכס.

• הלקוחות הגרמנים שלי שקלו בתחילה דירות בליסבון, אך לאחר השוואת מחירים ותשואות, הם בחרו בדירות בבטומי. בסופו של דבר הם השיגו תשואה שנתית של 7%, בהשוואה ל-3% הצפויים בפורטוגל.

לפיכך, גאורגיה נתפסת כיום כשוק מהשורה השנייה: עדיין "צעיר", אך דווקא בגלל זה, רווחי ומבטיח יותר.

משקיעים אוהבים את גאורגיה כי הכל פשוט: רישום נכסים לוקח רק יום אחד, המסים מינימליים, ויש מבחר רחב של דיור - החל מדירות במחירים נוחים בטביליסי ועד דירות בחוף הים השחור. מאז 2018, המחירים עולים בהתמדה, וזרים יכולים לרכוש נכסים בחופשיות.

לאחר המשבר של 2008–2012, שוק הנדל"ן הגאורגי הגיע לשפל. בטביליסי ובבטומי, המחירים למטר מרובע ירדו ב-25–30%, והביקוש מחו"ל כמעט נעלם. אך המצב השתנה לאחר 2016: המדינה השתלבה באופן פעיל יותר באירופה, הוקמה גישה חופשית לנסיעות ללא ויזה עם האיחוד האירופי, והתיירות החלה לצמוח בקצב שיא.

מאותה נקודה החלה התאוששות הדרגתית: מאז 2018, מחירי הדירות עלו בהתמדה בממוצע של 6-7% בשנה. השוק התאושש במהירות במיוחד באזורי נופש כמו באטומי, גודאורי וקובולטי. על פי נתוני הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה, צמיחת מחירי הדיור השנתית הממוצעת בשנת 2024 הייתה 6.6%, ואנליסטים צופים צמיחה דומה בשנת 2025.

חשוב למשקיעים להבין שהשוק הגאורגי צומח בהתמדה. בטביליסי, המחירים עולים בהתמדה ברובעים המרכזיים ואקה, סבורטלו ומטאצמינדה. בבאטומי, מחירו של מטר מרובע של נכס על חוף הים כמעט הוכפל בחמש השנים האחרונות, למרות שמחירי ההתחלה נמוכים מאוד בסטנדרטים אירופיים.

אפילו באזורים שונים, ישנה עלייה בפעילות: קאחתי (אזור יין) וקוטאיסי (העיר השנייה בגודלה) הלכו בעקבות הבירה. ובאתרי נופש הרריים כמו בקוריאני וגודאורי, העניין בבקתות ובדירות להשכרה לטווח קצר רק גובר.

• טביליסי היא השוק העיקרי של המדינה, מובילה בהשכרות לטווח ארוך וביקוש יציב. היא מציעה דירות במחירים נוחים בבניינים חדשים להשכרה לגולים ולסטודנטים.
• באטומי היא העיר השנייה בגודלה והמועדפת באופן מובהק בקרב משקיעים זרים. העיר משגשגת מתיירות, ולכן תשואות השכירות גבוהות יותר מאשר בטביליסי, במיוחד בקיץ.
• קוטאיסי זולה יותר מהבירה, אך מתפתחת באופן פעיל בזכות שדה התעופה וההגירה הפנימית שלה.
• אזורים הרריים (גודאורי, בקוריאני) הם טרנד חדש: תיירים בוחרים יותר ויותר באתרי סקי, ומשקיעים קונים דירות בחבילות סקי אין/סקי אאוט.

מעניין לציין, שמשקיעים מנוסים משלבים לעתים קרובות את שתי האסטרטגיות הללו: הם קונים דירה אחת בטביליסי ליציבות ונכס אחר ליד הים או בהרים להכנסה עונתית. תיק השקעות זה מאוזן ומגן מפני חוסר פעילות בהשכרה.

מכירה חוזרת (כ-70% מהעסקאות) הן דירות ישנות יותר שכדאי לקנות לשיפוץ ולהשכרה. זוהי הדרך המשתלמת ביותר להיכנס לשוק.

בניינים חדשים נבנים באופן פעיל בטביליסי ובבטומי. יזמים מציעים תוכניות בתשלומים החל מ-10% מקדמה, דבר שנוח לזרים.

דירות יוקרה הן דירות פרימיום ליד הים או במרכז טביליסי. הביקוש מוגבל, אך התשואות מעל הממוצע.

מלונות דירות ומלונות מנוהלים הפכו למגמה בשנים האחרונות. משקיעים רוכשים חדר או דירה, מעבירים אותם לחברת ניהול ומקבלים אחוז קבוע מההכנסות ללא כאבי ראש.

משקיעים זרים מניעים כיום חלק משמעותי מהביקוש בשוק הדיור הגאורגי, במיוחד בבטומי ובטביליסי. לדברי יזמים, חלקם של הרוכשים הזרים בסך העסקאות גדל בכמעט 40% בשנת 2024, והם כבר מהווים את הרוב בעיירות הנופש.

• רוסים. מאז 2022, הרוסים הפכו לקבוצת הקונים הגדולה ביותר, הן עקב מעבר דירה והן עקב רצון להשיג הון. הם רוכשים בעיקר דירות בטביליסי (למגורים קבועים ולהשכרות לטווח ארוך), כמו גם דירות על חוף הים בבאטומי.
• אירופאים. משקיעים מגרמניה, בריטניה והמדינות הבלטיות מובילים את הדרך. עבור רבים, זוהי דרך לגוון את תיקי הנכסים שלהם ולגשת לשוק במחיר סביר יותר מאשר האיחוד האירופי. אירופאים בוחרים לרוב בניינים חדשים בטביליסי ודירות בבטומי, תוך התמקדות בהכנסות מהשכרות לטווח קצר דרך Airbnb ו-Booking.
• משקיעים סינים. עניינם טמון בעיקר במגזר המסחרי - משרדים, מלונות ושטחי מסחר. עם זאת, בשנים האחרונות הם רוכשים באופן פעיל גם בניינים חדשים בטביליסי, ורואים בהם השקעות לטווח ארוך. גורם משמעותי הוא השתתפותן של חברות סיניות בפרויקטים של בנייה, מה שמעורר עוד יותר את הביקוש.
• מדינות ערב. משקיעים מאיחוד האמירויות הערביות, ערב הסעודית וכווית נמשכים לכיוון פלח היוקרה: דירות יוקרה בבאטומי, מתחמי מלונות על החוף ודירות עילית במרכז טביליסי. עבורם, גאורגיה היא אטרקטיבית כ"שכבה שנייה" במחיר סביר אך מבטיחה אחרי דובאי ודוחה.

בפועל, ביקוש זר משפיע באופן משמעותי על מבנה השוק. בעוד שטביליסי מאזנת בין מקומיים לזרים, בבטומי, זרים מהווים למעשה את רוב קוני הבתים החדשים. זה מסביר מדוע המחירים כאן עלו מהר יותר בשנים האחרונות מאשר באזורים אחרים במדינה.

שלא כמו מדינות רבות באיחוד האירופי, זרים יכולים לרכוש נדל"ן בגאורגיה כמעט ללא הגבלות. היוצא מן הכלל העיקרי הוא אדמות חקלאיות, שאסור לזרים להחזיק בהן ישירות. חוץ מזה, קיימות אפשרויות בעלות והשקעה שונות:

בעלות חופשית. כאשר אתם רוכשים דירה או בית, אתם הופכים לבעלים המלאים של הנכס. זכות זו היא לצמיתות וכוללת את היכולת להשכיר, למכור מחדש, להעניק אותו במתנה או להוריש אותו.

באמצעות חברה (LLC בג'ורג'יה או חברה באיחוד האירופי). זוהי אופציה פופולרית עבור משקיעים המעוניינים לעקוף את האיסור על רכישת קרקע חקלאית. על ידי רישום חברה, ניתן לרכוש באופן חוקי חלקת אדמה, למשל, בהרים או ליד הים, ולבנות בית או מלון.

קרנות השקעות נדל"ן / REICs. גאורגיה עדיין מפתחת את שוק קרנות ההשקעות שלה בנדל"ן, אך הדוגמאות הראשונות (בטביליסי ובבטומי) כבר צצו. זוהי דרך להשקיע באמצעות נאמנות ולייצר הכנסה מבלי לנהל את הנכסים ישירות.

רכישות משותפות, ירושה ונאמנויות משפחתיות. משמש לעתים קרובות בעת רכישת נכסים עבור משפחה או שותפים עסקיים. דיני הירושה בג'ורג'יה הם די פשוטים: צוואה או שטר מתנה מספיקים. עבור מספר נכסים, עורכי דין ממליצים על נאמנויות משפחתיות או רישום באמצעות חברה.

רכישה כאדם פרטי היא האפשרות הקלה והמהירה ביותר, במיוחד כשמדובר בדירות בטביליסי או באטומי. העסקה מושלמת תוך 1-2 ימים.

אם המטרה היא קרקע הררית או בניית מלונות, אזי מוקמת חברה (LLC). זה לוקח עד 2-3 ימים ועולה כ-100-150 דולר.

בג'ורג'יה, כללי הירושה פשוטים למדי: על פי חוק, הרכוש עובר אוטומטית לקרובי המשפחה הקרובים ביותר - בן/בת הזוג, הילדים וההורים. אם יש צוואה, ההליך שקוף אף יותר וכמעט תמיד נפתר ללא הליכים משפטיים.

זה נוח למשקיעים זרים, אך ישנו סייג: עיבוד והכרה במסמכים עשויים להיות תלויים במדינת האזרחות של היורשים. לכן, רבים מעדיפים לבנות את הבעלות שלהם מראש.

חברת LLC משמשת לעתים קרובות לרישום נכס : במקרה זה, הירושה אינה הדירה או הבית עצמם, אלא חלק בחברה. זה מפשט את העברת הנכסים ומונע הוצאות נוספות.

אפשרות נוספת היא נאמנות משפחתית. מבנה זה מעניק למשקיע שליטה על האופן שבו הנכס יועבר ולמי, מגן על נכסים מפני חלוקה בסכסוכים משפחתיים ומבטיח סודיות. למרות שמערכת הנאמנות עצמה עדיין אינה מפותחת בגאורגיה כמו בבריטניה או אוסטריה, עורכי דין מקומיים מציעים להקים נאמנויות בתחומי שיפוט של האיחוד האירופי או ארה"ב ו"לקשר" אליהן נדל"ן בגאורגיה.

לפיכך, למשקיע יש אפשרות בחירה:

• להשאיר ירושה כברירת מחדל (העברה אוטומטית לקרובי משפחה),
• עריכת צוואה בג'ורג'יה,
• או לבנות את הנכס מראש באמצעות חברה או נאמנות כדי לחסל בירוקרטיה ולהפוך את התהליך לצפוי ככל האפשר.

המגבלה העיקרית היא שזרים אינם יכולים להחזיק ישירות בקרקע חקלאית. עם זאת, ניתן לעקוף כלל זה על ידי רישום חברה. אין הגבלות על דירות, קונדומיניום, נכסים מסחריים ובתים על חוף הים.

בגיאורגיה, הליך הרכישה פשוט: זר יכול להפוך לבעלים של דירה תוך יום אחד ולהשכיר אותה באופן מיידי. באוסטריה, הדברים מורכבים יותר: נדרשים רישיונות, הליכי נוטריון, ולעתים קרובות אישור מרשויות הקרקע.

אבל לווינה ולערים אחרות יש יתרון: השוק יציב יותר, המחירים עולים לאט אך באופן אמין, והביקוש צפוי יותר. בגאורגיה התשואות גבוהות יותר, הכניסה זולה יותר, אבל הסיכונים (שערי חליפין, פוליטיקה, ביקוש) גבוהים משמעותית.

למרות שתהליך הרכישה בגאורגיה פשוט יותר מאשר ברוב מדינות אירופה, חשוב לשקול מספר שלבים משפטיים מרכזיים. רישום נכון מבטיח שהנכס באמת שייך לקונה ואינו כבול בחובות או סכסוכים.

1. קבלת מספר זיהוי מס (TIN).
   זרים זקוקים לו כדי לרשום עסקה בבית המשפט. ניתן להשיג אותו תוך יום אחד.
2. הסכם ראשוני ומקדמה.
   בדרך כלל נחתמים עם היזם או הבעלים, המקדמה היא 5-10% ממחיר הרכישה.
3. בדיקת נכס על ידי עורך דין.
   עורך הדין מנתח את רישום הרכוש, מאמת בעלות ובודק אם קיימים חובות או שעבודים.
4. אימות נוטריוני של החוזה.
   עסקאות מגורים דורשות אישור נוטריון ברוב המקרים, במיוחד אם התשלום מתבצע בתשלומים או שהנכס רשום על שם מספר בעלים.
5. רישום בקדסטר (רישום ציבורי).
   גאורגיה פועלת על פי עקרון "one-stop-shop": הבעלות נרשמת ברישום האלקטרוני ומאושרת באמצעות נסח.
6. קבלת תעודת בעלות.
   התמצית מונפקת תוך 1-4 ימי עסקים (רישום מזורז - באותו היום עבור 350 לירות שטרלינג).

בגיאורגיה, תהליך הרכישה שקוף, אך משקיעים זרים כמעט תמיד זקוקים לעורך דין. סוכן מסייע במציאת הנכס, במשא ומתן ובאימות מחירי השוק. עורך הדין, בתורו, מטפל בכל בדיקות הנאותות המשפטיות: בדיקת היסטוריית הקדסטר, ניסוח הסכם הרכישה, הבטחת העברת כספים נכונה ורישום הנכס במרשם הציבורי.

בפועל, זה חשוב יותר ממה שזה נראה: דירות רבות, במיוחד בבניינים ישנים יותר בטביליסי, עשויות להיתקל בבעיות שלא פורטו - סכסוכי ירושה, חשבונות חשמל ישנים או שיפוצים בלתי חוקיים. עורך דין בודק את הסיכונים הללו מראש.

כדי לקנות דירה או בית בגאורגיה, אתם צריכים רק:

• להיות בגיל החוקי (18 שנים ומעלה),
• להציג דרכון בתוקף,
• עבור עסקאות גדולות, יש לאשר את מקור הכספים (כללי איסור הלבנת הון סטנדרטיים).

אין צורך בהיתר שהייה או ויזה לצורך הרכישה. משמעות הדבר היא שזר יכול אפילו להגיע למדינה כתייר ולהשלים את העסקה תוך מספר ימים בלבד.

המגבלה העיקרית היא שזרים אינם יכולים להחזיק ישירות בקרקע חקלאית . מצב זה נפתר על ידי רישום חברה (LLC) או שינוי ייעוד הקרקע.

קו החוף (בטומי, קובולטי) מתמקד בדירות במתחמי מגורים ובנכסים בסגנון מלון. רוב הפרויקטים החדשים נמכרים באמצעות חברות ניהול, מה שמפשט את ההשכרה. זה נוח למי שרוצה לייצר הכנסה מבלי להתגורר באופן קבוע בגאורגיה.

באזורים הרריים (גודאורי, בקוריאני), אנשים קונים בעיקר דירות בדירות נופש או מגרשים לבניית מלונות ובקתות. עם זאת, זרים רוכשים קרקעות רק דרך חברות. מגרשים אלה מבוקשים עקב תיירות לאורך כל השנה, אך הם דורשים פיקוח והשקעה גדולים יותר.

גאורגיה היא אחת המדינות הבודדות בהן ניתן לרשום נדל"ן מרחוק לחלוטין.

כדי לעשות זאת:

1. ייפוי כוח מונפק על ידי נוטריון במקום המגורים.
2. המסמכים נשלחים לג'ורג'יה ומאושרים.
3. עורך דין או נציג מורשה חותם על ההסכם ורושם את העסקה.

התהליך אורך שבוע-שבועיים. מעניין לציין, שעסקאות רבות בשנים 2022-2024 עקבו בדיוק אחר דפוס זה: קונים מרוסיה ומאירופה רכשו דירות בבטומי ובטביליסי מבלי להגיע פיזית.

לפני רכישת נדל"ן בגאורגיה, חיוני לבצע בדיקת נאותות משפטית. עליכם לוודא שהדירה או הבית נקיים משעבודים, חובות או התדיינות משפטית, וכי לבניין החדש יש את כל ההיתרים הדרושים. חשוב גם לבדוק האם היזם רשום ומורשה למכור. זה נכון במיוחד לגבי מתחמי מגורים בבאטומי, שם חלק מהפרויקטים מתחילים ללא תיעוד מלא. עורך דין יכול לעזור להימנע מהסיכון של קניית בית "נייר".

לאחר האימות, העסקה נרשמת באולם השירות הציבורי (בית הצדק) - מרכז מודרני ומרכזי שבו ניתן להגיש מסמכים, לשלם את האגרה ולקבל שטר בעלות אלקטרוני.

• רישום רגיל אורך עד 4 ימי עסקים.
• עיבוד מזורז אפשרי תוך יום אחד בתשלום עמלה נוספת (כ-350 לירות שטרלינג).

לתעודה המתקבלת תוקף משפטי מלא והיא מוכרת על ידי כל סוכנויות הממשלה, וניתן להשתמש בה גם בעסקאות בינלאומיות, כגון משכנתאות או ירושות.

רכישת נדל"ן בגאורגיה משתלמת יותר מאשר במדינות רבות באיחוד האירופי, מכיוון שמערכת המס פשוטה וזולה יותר. משקיעים זרים אינם מתמודדים עם מס בולים או עלויות רישום גבוהות, וההוצאות העיקריות קשורות לרישום ולשכר טרחת עורכי דין.

מס רכוש
עבור יחידים, השיעור תלוי בהכנסה המשפחתית:

• עבור הכנסה עד 100,000 לארי - מ-0.05% עד 0.2% משווי השוק של הנכס;
• עבור הכנסות מעל 100,000 לארי – 0.8–1%.

עבור חברות, השיעור קבוע על 1% מהשווי בספרים.

מס הכנסה:
עבור הכנסות משכירות, השיעור הוא 5% אם הבעלים רשום במרשם המשכירים. אחרת, יחול השיעור הכללי של 20%.

מס חברות:
חברות תושבות כפופות לשיעור של 15%, אך המס מוטל רק על חלוקת רווחים ("המודל האסטוני"). חברות בינלאומיות ומגזר ה-IT כפופים להטבות מס של 0-5%.

המע"מ
הוא 18%, אך הוא אינו חל על רכישות נכסים למגורים על ידי יחידים. שירותי ייצוא ותיירות גם הם פטורים.

מס בלו
חל רק על סחורות חייבות בבלו (אלכוהול, טבק, דלק) ואין לו קשר ישיר לנדל"ן.

מיסים נוספים ושיקולים מיוחדים בגאורגיה משפיעים בעיקר על תושבים שאינם תושבים ועל חברות העובדות עם קבלנים זרים. לדוגמה, כאשר תושבים שאינם תושבים מספקים שירותים, חל שיעור מע"מ להחזר של 18%.

בנוסף, אם תושב חוץ מקבל הכנסה ממקורות בג'ורג'יה, חל ניכוי מס במקור: השיעור הסטנדרטי הוא 10%, שיעור מועדף של 5% חל על דיבידנדים ותמלוגים, ובמקרה של תשלומים לתחומי שיפוט בחו"ל, המס עולה ל-15%.

מערכת המס קובעת גם קנסות על הגשה באיחור. הגשה מאוחרת של דו"ח מס כרוכה בקנס של 100 לארי, ואיחור בתשלום כפוף לקנס של 0.05% עבור כל יום של איחור.

אם הפיגור נמשך יותר מחודשיים, הקנס עשוי לנוע בין 5% ל-10% מהמס שלא שולם. לפיכך, ציות המס בג'ורג'יה נותר קפדני אך שקוף: משקיעים מבינים לא רק את גובה התחייבויותיהם אלא גם את ההשלכות של אי ציות.

בעת רכישת נדל"ן, המשקיע משלם:

• שירותים משפטיים - בדרך כלל 1-2% מסכום העסקה,
• שירותי סוכן - 2-3% (אם הנכס נרכש באמצעות סוכנות),
• דמי רישום ממלכתיים - 50 ג'ל (4 ימי עסקים) או 350 ג'ל (יום אחד).

בסך הכל, ההוצאות לעיתים רחוקות עולות על 2-5% משווי העסקה, נתון נמוך משמעותית מאשר באוסטריה, שם מיסים ועמלות נוטריון יכולים להגיע ל-7-10%.

באוסטריה, רכישת נדל"ן כרוכה תמיד בעלויות נוספות משמעותיות - עוד על כך במאמר " מיסי רכוש באוסטריה ". בנוסף ל- Grunderwerbsteuer (3.5%), המשקיע משלם אגרת רישום מקרקעין (1.1%), שכר טרחת נוטריון ועורכי דין (בדרך כלל 2-3% נוספים). אם הנכס נמכר מאוחר יותר, יש לשלם מס רווחי הון - השיעור תלוי במשך הבעלות ונע בין 4.2% ל-30%. לכן, סך עלויות העסקה באוסטריה מסתכמות לעתים קרובות ב- 7-10% משווי הנכס, וזה לא כולל מיסים שוטפים על הכנסה או תחזוקת נכס.

בג'ורג'יה, המצב שונה למדי. אין מס בולים או מס רכישה, הרישום אורך 1-4 ימים, ועולה בין 50 ל-350 לירות שטרלינג (כ-15-100 אירו). ההוצאות העיקריות של המשקיע הן שכר טרחה עבור עורך דין וסוכן, שבדרך כלל מסתכם ב-2-5% מהעסקה.

בעת מכירת נכס מחדש, יחידים פטורים ממס רווחי הון אם הדירה בבעלותם יותר משנתיים. זה הופך את השוק הגאורגי לנגיש הרבה יותר ומהיר יותר לכניסה, אם כי אוסטריה בהחלט מציעה רמה גבוהה יותר של יציבות ושקיפות.

בגיאורגיה אין תוכנית מסורתית של "ויזה זהובה" כמו בפורטוגל או ביוון, אך משקיעים זרים יכולים לקבל תושבות באמצעות השקעה. המסלול העיקרי הוא השקעה של לפחות 300,000 דולר בכלכלה הגאורגית או רכישת נדל"ן (לא כולל קרקע חקלאית) בערך דומה.

כדי להעריך כראוי מסלול זה, כדאי להשוות אותו לאופן שבו פועלים היתרי שהייה זמניים, היתרי שהייה קבועים ואזרחות על פי תוכניות השקעה באירופה : הדרישות לסכומים, לתקופות, לתושבות ולדיווח בדרך כלל מחמירות משמעותית שם.

כדי לקבל אישור שהייה בגאורגיה באמצעות השקעה, עליך להשקיע לפחות 300,000 דולר. ניתן להשתמש בכספים אלה לרכישת דירה, בית, סוויטה או מלון, או להשקעה בעסק. חשוב לציין כי שווי השוק של הנכס חייב להיות מאושר על ידי שמאי מוסמך.

כדי להשוות תרחישים "אירופאיים", כדאי לבחון בנפרד כיצד ומדוע אנשים קונים נכסים ביוון : שם, ההיגיון סובב לעתים קרובות סביב מעמד תושבות, מעבר משפחה ובעלות לטווח ארוך, ולא רק תשואות שוטפות גבוהות.

היתר השהייה המונפק תקף לחמש שנים ומציע למשקיע מגוון רחב של הזדמנויות: מגורים חוקיים במדינה, הזכות לנהל עסקים וגישה לשירותי בריאות וחינוך. התוכנית חלה לא רק על המשקיע אלא גם על בני משפחתו - בני זוג, ילדים קטינים ותלויים - שיכולים לקבל היתר שהייה יחד עם המבקש הראשי.

זה הופך את התוכנית לאטרקטיבית עבור אלו הרואים בגאורגיה לא רק יעד השקעה, אלא גם כמקום להעברת כל המשפחה.

היתר שהייה להשקעה בגאורגיה אינו נתיב ישיר לאזרחות. גם אם המשקיע השקיע את הכספים הנדרשים, קבלת דרכון דורשת לפחות 10 שנות ועמידה בקריטריונים נוספים, כולל שליטה בשפה והשתלבות בסיסית בחברה. יתר על כן, היתר שהייה כשלעצמו אינו מקנה את הזכות לעבוד בשכר - הדבר דורש היתר נפרד, בעוד שפעילות עסקית חופשית מהיום הראשון.

התוכנית מיועדת למשקיעים אמיתיים, ולכן היא כוללת ניטור של מחזור העסקים השנתי:

• 50,000 דולר בשנה הראשונה,
• 100,000 דולר בשנייה,
• 120,000 דולר בשלישי ואילך.

אינדיקטורים אלה מאושרים מדי שנה על ידי דיווח לסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים.

בעבר, זרים היו צריכים פשוט לרכוש נדל"ן תמורת 300,000 דולר כדי לקבל אשרת שהייה כמעט באופן אוטומטי. מאז 2023 הוחמרו הדרישות: כעת, חובה להוכיח מחזור עסקי ולהוכיח שההשקעה אכן מועילה לכלכלת המדינה. זה נועד להילחם ב"אשרות רדומות", שבהן משקיעים פשוט קונים דירות מבלי להשתתף בפיתוח השוק.

• רכישת קרקע חקלאית (לזרים אין זכות עליה).
• הערכת חסר של דרישות המחזור – אם עסק לא יעמוד בנתונים הנדרשים, לא יוארך היתר השהייה.
• רישום בשווי מופחת: רישום הקרקעות מתחשב בשווי השוק, ולא במחיר בחוזה.

Airbnb ו-Booking נותרו פלטפורמות ההשכרה העיקריות בטביליסי ובבטומי. התשואות יכולות להגיע ל -7-9% בשנה, במיוחד בעונת החגים, אך יש לקחת בחשבון את התחרות הגבוהה והעונתיות. דירות בבטומי לרוב ריקות במהלך החורף, בעוד שבטביליסי הביקוש יורד בתקופות תיירותיות שפל.

הביקוש לחוזים ארוכי טווח יציב בבירה. תושבים זרים, סטודנטים ועובדים של חברות בינלאומיות מעדיפים לשכור דירות לשנה או יותר. התשואה נמוכה יותר - 5-6% לשנה - אך היא אמינה יותר ומציעה סיכוני השבתה נמוכים יותר.

גאורגיה טרם הטילה הגבלות מחמירות על השכרות לטווח קצר, כפי שעשו בירות אירופאיות רבות. עם זאת, טביליסי דנה באופן פעיל בצורך ברגולציה עבור מגזר Airbnb, וחלק מהמשקיעים כבר עוברים למודל ארוך טווח כדי להימנע מתלות בשינויים פוטנציאליים.

• טביליסי: דירות במרכז העיר מניבות 5-6% בהשכרות לטווח ארוך, בעוד שדירות סטודיו בסבורטלו או ואקה יכולות להניב עד 7% בהשכרות לטווח קצר.
• באטומי: בקיץ, דירות על חוף הים מניבות עד 9-10%, אך מחוץ לעונה הרווחיות יורדת בחדות.
• גודאורי ובקוריאני: מלונות דירות ליד אתרי סקי מניבים תשואה של 6-8% כאשר מנוהלים כראוי.
• קוטאיסי: שוק צומח, התשואות מתונות - 4-5%, אך הביקוש גדל בהתמדה בזכות שדה התעופה.

בעלים רבים מפקידים את דירותיהם בידי חברות ניהול. בבאטומי ובגודאורי, יזמים מציעים לעתים קרובות פתרון פשוט: אתם רוכשים את הדירה, והחברה דואגת להשכרה ולתחזוקה, ומשלמת לכם אחוז קבוע מההכנסה (בדרך כלל 6-8% לשנה).

הכנסה משכירות חייבת במס של 5% אם הבעלים רשום במרשם בעלי הנכסים. אם אינו רשום, חל שיעור מס סטנדרטי של 20%. זה הופך את הרישום הרשמי לחסכוני ופשוט.

באוסטריה, תשואות השכירות כמעט ולא עולות על 2-3% בשנה, והשוק מוסדר בקפדנות. השקעה בשוק הנדל"ן האוסטרי דומה יותר לאסטרטגיית שימור הון: ההשקעות הן לטווח ארוך, הסיכונים מינימליים, המחירים עולים בהתמדה במשך עשרות שנים, והמסגרת המשפטית מגינה באופן אמין על הבעלים.

בג'ורג'יה, התשואות גבוהות פי 2-3, אך הדבר מגיע במחיר של עונתיות רבה יותר וסיכון גבוה יותר לזמן השבתה. שוק זה מתאים למשקיעים המוכנים לניהול אקטיבי ומחפשים איזון בין תשואות גבוהות לתנודתיות.

הבירה נותרה השוק היציב ביותר במדינה. יש ביקוש גבוה להשכרות לטווח ארוך מצד גולים, סטודנטים ועובדים של חברות בינלאומיות. התשואות הממוצעות במרכז העיר הן סביב 5-6%, 7% להשכרות לטווח קצר מחירי הדיור ממשיכים לעלות ב-6-8% מדי שנה, במיוחד באזורים עם תשתיות מפותחות. טביליסי מתאימה למשקיעים המחפשים ביטחון ונזילות.

באטומי, אתר נופש מרכזי ויעד השקעה מרכזי, חווה צמיחה מתמדת, המונעת על ידי הגעת חברת הפיתוח הגדולה EMAAR Group, שבונה רובע שלם בשווי 6 מיליארד דולר. המיקומים המבטיחים ביותר כוללים את סמטת הגיבורים, שדרות חדשות ופרויקטים באי באטומי. בקיץ, תשואות השכירות לטווח קצר יכולות להגיע ל -9-10%, בעוד שדירות בדרך כלל ריקות בחורף. עבור אלו המעוניינים לאמץ עונתיות, באטומי מציעה אחת התשואות הגבוהות ביותר במדינה.

קוטאיסי הופכת למרכז השקעות חדש בזכות שדה התעופה הבינלאומי שלה וזרם התיירים הגדל. המחירים כאן נמוכים משמעותית מאשר בטביליסי או באטומי, מה שהופך את העיר לאטרקטיבית למשקיעים בתקציב מוגבל. התשואות הממוצעות הן 4-5%, אך פוטנציאל הצמיחה גבוה: העיר מפתחת באופן פעיל את תשתית המלונות והתיירות שלה.

אתרי הסקי העיקריים של גאורגיה. נבנים כאן באופן פעיל מלונות דירות, המניבים תשואה שנתית של 6-8% כאשר מנוהלים כראוי. בחורף, הרווחיות גבוהה עקב זרם התיירים; בקיץ, הביקוש נמוך יותר, אך נתון זה מתקזז על ידי תיירות פנים. אזור זה נותר מבטיח למשקיעים המתמקדים בנדל"ן תיירותי.

אזור ייצור יין ההופך בהדרגה למגנט לתיירות חקלאית ולנדל"ן כפרי יוקרתי. הביקוש לבתים עם מגרשים יציב כאן, במיוחד ליד נתיבי תיירות (תלאווי, סיגנגי). הרווחיות מתונה - סביב 4-6% - אך ערך הקרקעות והבתים בקאחטי גדל הודות לפופולריות של סיורי יין ופרויקטים של השקעה חקלאית.

אזור זה מעניין בעיקר עבור העיר מסטיה, שהפכה למרכז תיירות חורף וקיץ. השקעות בבתי מלון קטנים ודירות מניבות תשואות מעל הממוצע - עד 8% בעונות השיא. השוק עדיין מתפתח, ויוצר הזדמנויות למשקיעים מוקדמים.

האזור מתרכז סביב אחלציחה ואתר הנופש הפופולרי בקוריאני. יש עניין ניכר בבתים פרטיים ודירות ליד אתר הסקי. התשואות הן 5-7%, אך השוק מקומי יותר מאשר בגודאורי.

אחד האזורים הקטנים והפחות מוערכים, הוא מתגאה במחירי נדל"ן נמוכים וביקוש מוגבל. הפוטנציאל שלו טמון בפיתוח תיירות פנים, אך הוא עדיין לא היעד האטרקטיבי ביותר עבור משקיעים זרים גדולים.

• טביליסי מתגאה בתשתיות המפותחות ביותר: כבישים חדשים ומחלפים, הרחבת המטרו, פרויקטים של שטחים ירוקים וגינון. עובדה זו הופכת את הנדל"ן למגורים באזורים המרכזיים והסביבה למבוקשים במיוחד.
• באטומי מתפתחת כעיר נופש על חוף הים, עם השקעות בקו המים ובפארקים שלה. כבישים חדשים מחברים את אזורי החוף עם מרכז העיר, נמלים משופרים, טיילות ואזורי בילוי נבנים - כל זה מגביר את האטרקטיביות של נכסי חוף יוקרתיים.
• אזורים הרריים (גודאורי, בקוריאני, סוונטי): התחבורה באיכות ירודה יותר מאשר בחוף, אך פרויקטים לשיפור הגישה - גישה לכבישים, תשתיות אתרי נופש וצמיחת התיירות - הופכים אותם לאטרקטיביים. עמידות התשתיות לתנאי מזג האוויר חשובה במיוחד.

אוויר נקי, הרים וים הם יתרונות מרכזיים של אזורים רבים בגאורגיה. אזורי באטומי ואדג'רה מאופיינים בלחות ומשקעים גבוהים יותר, דבר שעשוי להוות חיסרון עבור חלק מהמשקיעים, אך רבים מעריכים את הים והצמחייה הטרופית.

באזורים הרריים, שיקולים סביבתיים הם המפתח. תיירים מחפשים טבע, אוויר צח ונופים. משמעות הדבר היא שפרויקטים ידידותיים לסביבה יבלטו.

לטביליסי יש נטל סביבתי גבוה יותר: זיהום, תנועה ורעש. לכן, נכסים באזורים עם שטחים ירוקים ותשתיות טובות הם יתרון גדול.

• בטביליסי, הביקוש גבוה באופן עקבי בקרב גולים, עובדי חברות בינלאומיות וסטודנטים: הם מעריכים דירות משופצות עם גישה נוחה למרכזי עסקים ותחבורה.
• באטומי היא מוקד משיכה לתיירים ולשוכרים לטווח קצר: בקיץ, הביקוש גבוה במיוחד לדירות סטודיו ודירות ליד הים, עם מרפסות ונופים.
• אתרי נופש הרריים מושכים תיירים גם בחורף וגם בקיץ, מה שמאפשר לנכסים מסוג מלון דירות להשכיר היטב במהלך עונות השנה.
• בקוטאיסי ובעיירות קטנות יותר, הביקוש הוא ארוך טווח יותר, מצד תושבים מקומיים ועובדים בתשתיות התיירות והשירותים.

בשנת 2025, באטומי וכל אזור אדג'רה יישארו במוקד העניין העיקרי של המשקיעים. חתימה על מזכר הבנות עם חברת היזמות EMAAR Group ובניית רובע חדש נתנו לשוק תנופה נוספת. בשילוב עם לוגיסטיקה ימית וזרם קבוע של תיירים, משמעות הדבר היא עליית מחירים, במיוחד בנכסים על חוף הים ובפרויקטים יוקרתיים.

שוק הנדל"ן של ג'ורג'יה משלב בתים קיימים ובתים חדשים. החלק הגדול ביותר של העסקאות - מעל 65% - מגיע מהשוק הקיים, המונע על ידי מחירים נוחים וההזדמנות לרכוש באזורים עם תשתית מפותחת היטב. בינתיים, פרויקטים חדשים מציעים פריסות מודרניות ופתרונות חסכוניים באנרגיה, אך הם יקרים יותר וכיום מהווים חלק קטן יותר מהשוק.

השוק המשני מהווה יותר משני שלישים מהעסקאות בגאורגיה ונשאר המקור העיקרי לדיור בר השגה. יתרונו העיקרי הוא מחיר נמוך יותר למטר מרובע בהשוואה לבניינים חדשים. לדוגמה, באזורי מגורים של טביליסי או באטומי, ניתן למצוא דירות במחיר של כמעט חצי ממתחמים חדשים ליד הים או במרכז העיר.

יתרון חשוב נוסף הוא תשתית מפותחת היטב. רוב הנכסים הללו ממוקמים באזורים בהם קיימים בתי ספר, גני ילדים, תחבורה ציבורית וחנויות. זה בעל ערך רב במיוחד עבור משפחות ואלו המתכננים השכרות לטווח ארוך: שוכרים בוחרים לעתים קרובות בדירות אלו בשל נוחותם בחיי היומיום.

אבל גם לשוק המשני יש מגבלות. חלק מהבניינים שנבנו לפני שנות ה-80 דורשים תיקונים ושיפוצים גדולים. זה בולט במיוחד בטביליסי ובאטומי: בניינים ישנים מתקופת חרושצ'וב ובתי פאנל דורשים שדרוגים חסכוניים באנרגיה ולעתים קרובות הם באיכותם נחותה מעיצובים מודרניים. עבור משקיעים, נכסים כאלה עשויים להיות אטרקטיביים רק כדיור בתקציב נמוך או פרויקטים למכירה חוזרת לאחר שיפוץ.

• היתרון הוא אדריכלות מודרנית, מערכות הנדסיות חדשות, יעילות אנרגטית.
• נכסים נמכרים לעתים קרובות כ"מסגרת לבנה" (ללא גימור), מה שמאפשר חופש עיצובי.
• החיסרון הוא שקצב הבנייה נותר איטי יחסית, וההיצע המוגמר מוגבל.

טווחי המחירים משתנים מאוד בהתאם למחוז. בטביליסי, ניתן למצוא דירות למכירה חוזרת במחיר של 800-900 דולר למ"ר באזורי מגורים, בעוד שבניינים חדשים במרכז או בוואקה מתחילים ב-1,500-1,800 דולר למ"ר. בבאטומי, שוק המכירה החוזרת מתחיל ב-700 דולר למ"ר, אך מתחמים חדשים ליד הים עולים 1,200-1,500 דולר ומעלה. בסך הכל, מחירי הדיור עלו בממוצע של 7-8% ברבעון הרביעי של 2024, מגמה שצפויה להימשך גם בשנת 2025.

הכנסה ממכירת נדל"ן חייבת במס:

• 5% - אם מדובר בהשכרה למגורים או מכירה לאחר פחות משנתיים של בעלות;
• 20% - לנדל"ן מסחרי ומכירות רווחיות תוך זמן קצר.
• מכירת נכס שנמצא בבעלותך למעלה משנתיים אינה חייבת במס.

נדל"ן בג'ורג'יה פתוח לקונים זרים: דירות, בתים פרטיים ובתים פרטיים זכאים לרכישה. היוצא מן הכלל היחיד הוא קרקע חקלאית.

בהשוואה לאוסטריה, בניינים חדשים בגאורגיה נחותים מבחינת איכות הבנייה, יעילות אנרגטית ותקני ESG. עם זאת, לגאורגיה יש יתרון של חסמי כניסה נמוכים וזמני עסקה מהירים: רכישה אורכת מספר ימים בלבד, בעוד שבאוסטריה התהליך יכול להימשך חודשים.

במקביל, בווינה, ובמיוחד ברובע הראשון - הרובע המרכזי - נדל"ן נחשב לאמת מידה ליציבות ויוקרה: המחירים כאן גבוהים, אך הם מספקים הגנה מרבית על ההון ונזילות לטווח ארוך.

נדל"ן נותר מוקד מרכזי עבור משקיעים זרים, אך השוק הגאורגי מציע אסטרטגיות אחרות שיכולות להיות רווחיות באותה מידה. הודות לסביבה עסקית פתוחה, מיסים נמוכים ומיקומה הגיאוגרפי, המדינה הופכת לפלטפורמה למגוון השקעות.

• רכישת מספר דירות סטודיו במקום דירה אחת מאפשרת לכם לגוון סיכונים ולהשכיר נכסים לקטגוריות שונות של שוכרים.
• שיפוץ מלאי דיור ישן - קניית דירות בבניינים שנבנו לפני שנות ה-80, שיפוץ ומכירתן מחדש - יכול להניב תשואות מעל הממוצע.
• השקעות בתשתיות תיירותיות - מלונות דירות, מיני-מלונות ומלונות בוטיק בבאטומי, טביליסי ואתרי נופש בהרים - הופכות לפורמט פופולרי.
• השקעות באמצעות קרנות (REIC, AEEAP) מאפשרות לך לקבל הכנסה מנדל"ן ללא ניהול ישיר.
• מגרשים לבנייה אטרקטיביים במיוחד בבאטומי ובקאחטי, שם הביקוש גובר וההיצע מוגבל.

תיירות ומזון הו-ר-קה נותרות הכוח המניע של הכלכלה של גאורגיה. ככל שהתיירות גוברת, כך גובר גם הביקוש למלונות, מסעדות וסוכנויות, מה שהופך את המגזר הזה לרווחי במיוחד.

חקלאות וייצור יין חזקים באופן מסורתי: השקעות בכרמים, מטעים ועיבוד מייצרות הכנסה הן מייצוא והן מתיירות חקלאית. תעשיית המזון משלימה מגזר זה ויוצרת מוצרים בעלי ערך מוסף.

לוגיסטיקה ותחבורה מתחזקות הודות למיקומה המועיל של המדינה בצומת דרכים בין אירופה לאסיה. מחסנים, טרמינלים והובלת מטענים הופכים לחלק מפרויקטים ארוכי טווח.

תחום ה-IT והרפואה חווים צמיחה מהירה, כאשר סטארט-אפים, שירותים דיגיטליים וטלרפואה מבוקשים מאוד. הסיכונים גבוהים יותר, אך פוטנציאל הרווחיות גדול משמעותית.

בנוסף לנדל"ן, משקיעים רבים שוקלים לרכוש נתח או חבילה מלאה של מניות בחברות קיימות. גישה זו אטרקטיבית במיוחד במגזרי האנרגיה והתקשורת, שבהם ההכנסה צפויה יותר ואינה כפופה לתנודות עונתיות, כמו בתיירות או בחקלאות.

גאורגיה הופכת השקעות כאלה לנגישות עוד יותר הודות לסביבה הרגולטורית הפשוטה שלה: רישום עסקים יכול להתבצע תוך ימים ספורים בלבד. כלכלת המדינה מציגה צמיחה יציבה, כפי שמעידים התעניינותן של תאגידים בינלאומיים גדולים המשקיעים באופן פעיל בפרויקטים מקומיים.

יתרון נוסף נותר הנגישות: יוקר המחיה ועלויות הקמת העסק בגאורגיה נמוכות יותר מאשר באוסטריה או במדינות אחרות באיחוד האירופי, מה שמוריד את חסם הכניסה והופך את השוק לאטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים זרים.

גאורגיה אטרקטיבית בזכות הדינמיות שלה ומחסומי הכניסה הנמוכים שלה, אך היא דורשת נכונות לקחת סיכונים. וינה, לעומת זאת, מתאימה יותר למשקיעים המחפשים יציבות לטווח ארוך והגנה על הון.

למרות האטרקטיביות שלו, לשוק הגאורגי יש גם נקודות תורפה. בירוקרטיה וחוסר יציבות חקיקתית נותרות בין הסיכונים העיקריים. למרות שהמדינה בדרך כלל מפשטת את תקנות העסקים, חוקי ותקנות הנדל"ן נתונים לשינויים, מה שיוצר אי ודאות עבור משקיעים.

סיבוך נוסף הוא השכרות לטווח קצר: הרגולציות מחמירות בהדרגה בערים גדולות ובאזורי נופש, מה שעלול להגביל את הרווחיות. עונתיות משפיעה גם על השוק: בבאטומי, הביקוש עולה בחדות בקיץ וכמעט דועך בחורף, בעוד שבאתרי נופש בהרים ההפך הוא הנכון, כאשר הפעילות מרוכזת בחורף.

ישנם גם סיכוני תשתית. באזורי החוף, הצפות ולחות משחקים תפקיד משמעותי, בעוד שבאזורים, נגישות לתחבורה משחקת תפקיד. יתר על כן, הנזילות מחוץ לטביליסי ובאטומי מוגבלת: מכירת נכס בקאחטי או בעיירות קטנות יותר היא לרוב קשה יותר ואורכת זמן רב יותר.

בהשוואה לאוסטריה, השוק הגאורגי מנצח מבחינת תשואות אך לוקה בחסר מבחינת יציבות והגנה על הון. וינה מציעה ריביות נמוכות אך צפויות, בעוד שגיאורגיה מציעה הזדמנויות גדולות יותר לצמיחה מהירה, אך גם סיכונים גבוהים משמעותית.

גאורגיה מדהימה בניגודים שלה: אפשר לאכול ארוחת בוקר ליד הים בבטומי ולגלוש בערב בגודאורי. קו החוף מתהדר באקלים מתון ולח, מושלם למי שמעריך חורפים חמים וירוק לאורך כל השנה. בהרים, לעומת זאת, החורפים ארוכים ומושלגים, בעוד שהקיץ קריר - גן עדן אמיתי לאוהבי טבע.

בניגוד לאוסטריה, שם האקלים צפוי ו"מאוזן" יותר, גאורגיה מציעה את הפריבילגיה האפשרית - מנופים סובטרופיים ועד אלפיניים במרחק נסיעה של כמה שעות.

שירותי רפואה בסיסיים זמינים בקלות ועולים פחות משמעותית מאשר באירופה. מרפאות פרטיות בטביליסי ובבטומי מציעות טיפול מצוין, ולניתוחים גדולים, רבים עדיין מעדיפים את אוסטריה או גרמניה.

גם החינוך מתפתח: בטביליסי ישנם בתי ספר בינלאומיים שבהם הלימודים מתקיימים באנגלית, צרפתית או גרמנית. עבור משפחות עם ילדים, זהו אחד הגורמים שבגללם הן בוחרות בגאורגיה לכל החיים או למגורים ארוכי טווח.

החיים בגאורגיה זולים משמעותית: שכר דירה, מצרכים, תחבורה ואפילו מסעדות זולים בממוצע ב-40-60% מאשר באוסטריה. לדוגמה, בטביליסי, ניתן לשכור דירת שני חדרי שינה טובה תמורת 500-600 דולר לחודש, בעוד שבווינה, דירת דומה תעלה 1,200-1,500 אירו. זה הופך את המדינה לאטרקטיבית במיוחד עבור גולים, פרילנסרים ומשקיעים המעוניינים להפחית הוצאות תוך שמירה על נוחות.

למרות הסטריאוטיפים, גאורגיה עשתה התקדמות משמעותית בדיגיטציה ובנוחות השירות. הבנקאות המקוונת יציבה, העברות מקומיות ובינלאומיות לוקחות דקות ספורות, וניתן לשלם את רוב החשבונות (שירותים, מיסים, חשבונות טלפון נייד) באמצעות אפליקציות מקוונות. האינטרנט מהיר ובמחיר סביר, אפילו באזורים: המחיר הממוצע הוא כ- 30-40 ג'ל (11-15 דולר) לחודש עבור חיבור במהירות גבוהה.

בכל הנוגע לתחבורה, המדינה מתמקדת בנגישות ולא במערכות יקרות, כמו באוסטריה:

• רכבות: פועלות בין טביליסי, באטומי, קוטאיסי וזוגדידי. כרטיס לרכבת המהירה שטאדלר מטביליסי לבאטומי עולה 25-35 לארלנד (9-13 דולר).
• אוטובוסים ומיניבוסים הם אמצעי התחבורה הפופולריים ביותר באזורים. נסיעה בתוך העיר עולה לארלנד אחד (0.35 דולר), בעוד שקווים בין-עירוניים (למשל, טביליסי-קוטאיסי) מתחילים ב -15 לארלנד (5.50 דולר).
• מונית: בזכות Bolt ו-Yandex.Taxi, נסיעה ברחבי טביליסי תעלה לכם בממוצע 5-10 ג'ל (2-4 דולר), שזה זול פי כמה מאשר בווינה.
• טיסות: טיסות פנים (למשל טביליסי-בטומי או טביליסי-מסטיה) עולות בין 100-150 לארדי (35-55 דולר) לכיוון אחד.
• מטרו טביליסי: שני קווים פעילים, מחיר נסיעה רק ג'ולרי אחד (0.35 דולר).

בעוד שהחיים בווינה מקושרים ליציבות, שירותי בריאות איכותיים וחינוך, גאורגיה מנצחת בזכות המחיר, האקלים וקלות ההשתלבות. קל יותר להתחיל כאן: הדיור זול יותר, קל יותר להשיג תושבות, והקמת עסק נגישה יותר.

אוסטריה נותרה מקלט בטוח לבירה ונוחות, אך גאורגיה מציעה תחושת חופש, דינמיות והזדמנות לחיות קרוב יותר לטבע תוך שמירה על כל השירותים הבסיסיים.

גאורגיה הופכת יותר ויותר למקלט עבור אלו המחפשים תחום שיפוט אירופאי בטוח יחסית ובמחיר סביר. יש בה חקיקה מקלה עבור זרים, ורכישת דירה או בית אורכת ימים ספורים בלבד. קונים זרים יכולים לרשום נכס ללא הגבלות (למעט קרקע חקלאית), מה שמבדיל את גאורגיה מכמה מדינות האיחוד האירופי.

יתר על כן, רכישת נדל"ן בשווי של לפחות 300,000 דולר פותחת פתח להיתר שהייה לחמש שנים. עבור אזרחי מדינות לא יציבות, משמעות הדבר היא לגליזציה של תושבות, היכולת לפתוח חשבון בנק וליהנות מזכויות תושבות בסיסיות.

גאורגיה מושכת גמלאים בזכות השילוב של אקלים מתון, מגורים במחירים נוחים ושירותי בריאות נגישים. הפנסיה הממוצעת באיחוד האירופי או אפילו במדינות חבר העמים מאפשרת חיים נוחים כאן. לדוגמה, השכרת דירת חדר אחד בטביליסי עולה 400-500 דולר , בעוד שארוחת ערב במסעדה טובה עולה 15-20 דולר לשניים.

גמלאים מעריכים גם את האקלים החברתי: המדינה מסבירת פנים, עם קהילות רבות דוברות רוסית ואנגלית. הלגליזציה פשוטה יותר - ניתן להשיג בקלות היתרי שהייה בעת רכישת בית, ומגורים ארוכי טווח (10 שנים) יכולים להוביל לאזרחות.

גאורגיה הפכה ליעד פופולרי עבור פרילנסרים ועובדים מרחוק, בעיקר בזכות המחירים הנמוכים וקלות ההרשמה. האינטרנט מהיר (מהירויות ממוצעות עולות על 50 מגה-ביט לשנייה בטביליסי), שירות טלפון סלולרי עולה 5-10 דולר לחודש, וקפה בבית קפה עולה רק 1.50-2 דולר.

נוודים דיגיטליים בוחרים בטביליסי או באטומי, שם זמינים חללי עבודה משותפים, קהילות בינלאומיות ואפשרויות השכרה לטווח ארוך. בניגוד לאוסטריה, שם הבירוקרטיה והמיסים גבוהים יותר, בגאורגיה ניתן להירשם במהירות כעצמאי, לשלם מס קבוע (1-5%), ולעבוד באופן רשמי עם לקוחות זרים.

ההשוואה נראית כך:

• וינה – יציבות, רמת רפואה וחינוך גבוהה, השקעות יקרות אך אמינות.
• גאורגיה - סגנון חיים וחופש: חסמי כניסה נמוכים, עיבוד עסקאות מהיר, מערכת מס גמישה ודינמיקת שוק.

עבור משקיע, מדובר בבחירה בין "מקום מבטחים" ל"שוק צומח". בווינה, עליית ערך הנדל"ן איטית (2-4% בשנה), אך יציבה. בגיאורגיה, הצמיחה יכולה להגיע ל-6-10% בשנה, אך עם תנודתיות גדולה יותר.

בעת רכישת נדל"ן בג'ורג'יה, חשוב לשקול לא רק את הרכישה אלא גם את אסטרטגיית היציאה מראש. מכירה, העברת הנכס לקרובי משפחה או שמירה על היתר שהייה באמצעות השקעה - כל השלבים הללו משפיעים על התשואה הסופית ועל תוכניותיו העתידיות של המשקיע.

בטביליסי ובבטומי, דירות נמכרות בממוצע תוך חודש עד שלושה חודשים, בתנאי שהמחיר מתאים והמיקום טוב. דירות במרכז העיר ועל קו הים נמכרות הכי מהר - הן נרכשות הן להשכרה והן לשימוש אישי. באזורים, תקופת המכירה ארוכה יותר: לדוגמה, בקוטאיסי או קאחטי, מכירת נכס יכולה להימשך שישה חודשים או יותר.

עצה: לפני המכירה, כדאי לבצע תיקונים איכותיים או לפחות שדרוגים קוסמטיים, להכין את מסמכי רישום המקרקעין ולהתמקד במחירי שוק ממוצעים. זה יכול לזרז את העסקה ב-20-30%.

אם נכס נדל"ן נרכש לצורך קבלת היתר מגורים (בשווי של לפחות 300,000 דולר), מכירתו מסכנת אוטומטית את זכותו של המשקיע להתגורר. עם זאת, החוק מאפשר למשקיע לשמור על מעמדו אם הוא רוכש נכס אחר או מאשר את השקעתו בעסק. לפיכך, המשקיע יכול להחליף נכסים מבלי לאבד את זכותו להתגורר במדינה.

נדל"ן בג'ורג'יה מועבר בקלות לבני זוג, ילדים או קרובי משפחה אחרים. הירושה גם היא פשוטה יותר: הנכס עובר אוטומטית ליורשים המיידיים. משקיעים רבים משתמשים בנאמנויות משפחתיות או בחברות כדי לשמור על נכסים בתוך המשפחה ולהפחית את הבירוקרטיה הכרוכה בהעברות.

• גאורגיה נותרה שוק דינמי. בטביליסי ובבטומי, הנזילות גבוהה, ותקופות המכירה דומות לאלו שבבירות אירופה. עם זאת, באזורים - במיוחד קוטאיסי, קאחתי ואתרי נופש הרריים - מכירות נכסים יכולות להימשך זמן רב יותר ותלויות בעונתיות.
• באוסטריה, השוק יציב יותר: תמיד יש ביקוש, במיוחד בווינה, והעסקאות איטיות אך צפויות. בגאורגיה, לעומת זאת, אפשר להרוויח כסף מהר יותר, אבל הסיכונים גבוהים יותר: הנזילות אינה אחידה, ומחירי הנכסים תלויים יותר במיקום ובתשתיות.

במהלך השנים האחרונות, סייעתי ללקוחות רבים לרכוש נדל"ן בג'ורג'יה. בפועל, השוק הוכח כפשוט יותר ממה שנראה: העסקאות שקופות, הרישום מתבצע באופן אלקטרוני ומיסי הרכישה מינימליים - בניגוד לאירופה. התהליך משלב הבחירה ועד להשלמת העסקה אורך לעתים קרובות 2-3 שבועות, מה שהופך את ג'ורג'יה לאטרקטיבית עבור אלו המעוניינים להיכנס לשוק במהירות.

מאפייני השוק הגאורגי:

• זרים יכולים לרכוש נכסים בבעלות מלאה (חכירה חופשית).
• ההגבלות חלות רק על קרקע חקלאית - ניתן לרכוש אותה באמצעות חברה או על ידי שינוי קטגוריה שלה.
• תשואות השכירות מגיעות ל-8-10% בשנה, במיוחד באזורי תיירות.
• המיקומים המבטיחים ביותר הם מרכז טביליסי ודירות חוף בבאטומי.

אני משווה השקעה בנדל"ן בגאורגיה להשקעה בשוק מתפתח דינמי בשלב הצמיחה שלו. מחירי הדירות בטביליסי ובבטומי ממשיכים לעלות הודות לקונים זרים ולתיירות.

אני משווה השקעה בנדל"ן בגאורגיה להשקעה בשוק מתפתח דינמי בשלב הצמיחה שלו. תשואות השכירות כאן יכולות להגיע ל-8-10% בשנה, במיוחד באזורי תיירות, ומחירי הדירות בטביליסי ובבטומי ממשיכים לעלות הודות לקונים זרים ולמספר הגדל של תיירים. האפשרויות המבטיחות ביותר הן דיור במחירים בינוניים במרכז טביליסי ודירות על חוף הים בבאטומי.

באוסטריה, הדברים שונים: השוק יציב, התשואות צנועות יותר (2-4% לשנה), אך הסיכונים מינימליים, והנכסים מוגנים לעשרות שנים. לקוחות רבים משלבים את שתי הגישות הללו: הפקדת חלק מהונם בגאורגיה לצמיחה מהירה ותשואות גבוהות, והשאר באוסטריה למען ביטחון. איזון זה מאפשר לא רק להרוויח כסף אלא גם לשמר את ההון לטווח ארוך.

באופן אישי, הייתי בוחר בגישה משולבת. בגאורגיה, הייתי קונה דירה על חוף הים או דירה בטביליסי עבור הכנסות משכירות ועלייה. הייתי משקיע את החלק הנותר מההשקעה שלי באוסטריה כדי להבטיח יציבות לטווח ארוך. אני מאמין שהאיזון הזה בין דינמיות לאמינות הוא האסטרטגיה האופטימלית.

למעשה, הבחירה בין נדל"ן בגאורגיה לאוסטריה נקבעת לא על פי מה ש"טוב יותר", אלא על פי המטרות שלכם.

אם אתם מחפשים תשואות גבוהות, ביקוש גובר להשכרה וסיכוי לעליית מחירים, שקלו את גאורגיה. התיירות והתשתיות מתפתחות במהירות כאן, והשוק נותר נגיש. טביליסי, באטומי וקוטאיסי הן מדינות מבטיחות במיוחד, כאשר הביקוש עולה באופן עקבי על ההיצע.

אוסטריה היא גן עדן בטוח. אני רואה לעתים קרובות משקיעים שהתחילו בגאורגיה בשביל ההכנסה, ואז העבירו חלק מכספם לווינה או זלצבורג כדי להגן על הונם. לקוח אחד, לאחר שמכר דירה בבטומי, השקיע בנדל"ן בזלצבורג - התשואה שם נמוכה יותר, אך המסגרת המשפטית והירושה מבטיחות הגנה לטווח ארוך.

• אם אתם רוצים צמיחה בהכנסה ובערך, בחרו בג'ורג'יה.
• אמינות ויציבות חשובות יותר - אוסטריה מתאימה.

האסטרטגיה האופטימלית היא לפצל השקעות: חלק בשוק הגאורגי הדינמי, חלק באירופה היציבה.

גאורגיה צופה צמיחה עד 2030 הודות לתיירות, השקעות זרות ופיתוח תשתיות. מחירי הנדל"ן יעלו מהר יותר מאשר באוסטריה, אך הסיכונים גבוהים יותר - השוק נותר פחות צפוי.

אוסטריה תישאר כמקום מבטחים, המציע תשואות צנועות אך הון מוגן באופן אמין. לכן האפשרות הטובה ביותר היא לשלב את שניהם: לנצל צמיחה והכנסות משכירות בגאורגיה, תוך שימור נכסים באירופה.

1. משקיע עם 250,000 אירו

המטרה: רווחיות גבוהה והחזר מהיר.

מצאנו דירה על חוף הים בבאטומי תמורת 240,000 אירו. השכרתה דרך Airbnb מניבה עד 9% לשנה. החזר מלא צפוי תוך 11-12 שנים

2. פנסיונר עם 500,000 אירו

מטרה: נוחות והגנה על הון.

דירה מרווחת במרכז טביליסי נבחרה תמורת 490,000 אירו. האזור, עם הפארקים, בתי הקפה והאטרקציות התרבותיות שלו, אידיאלי לאורח חיים שקט. חלק מהדירות מושכרות לשוכרים לטווח ארוך, ומניבות תשואה שנתית של 6-7%.

3. משפחה עם ילדים

מטרה: דיור נוח למגורי קבע.

מצאנו בית בשטח של 200 מ"ר בקוטאיסי תמורת 750,000 אירו, קרוב לבית ספר ותשתיות חדשות. המשפחה גרה בשכונה ידידותית לסביבה, והנכס יוכל להימכר או להשכרה ברווחיות בעתיד.