שוק הנדל"ן בגראץ הוא שוק במחירים נוחים עם פוטנציאל צמיחה גבוה.

גראץ היא בירת מדינת שטיריה והעיר השנייה בגודלה באוסטריה. היא ביתם של כ-300,000 תושבים, ויחד עם האזור המטרופוליני, אוכלוסייתה עולה על חצי מיליון. היא לא רק מרכז אזורי מרכזי אלא גם נקודה מרכזית במפה הכלכלית של אוסטריה: עיר אוניברסיטאית, מרכז תעשייתי וליבה התרבותי של שטיריה.

נדל"ן בגראץ מבוקש באופן עקבי בקרב מקומיים וזרים כאחד במשך שנים רבות. הסיבות ברורות: המחירים נמוכים יותר מאשר בווינה ובזלצבורג, אך רמת החיים נותרה גבוהה. גראץ צומחת במהירות, וזה בא לידי ביטוי בשוק הדיור: שכונות חדשות נבנות, אזורים ישנים עוברים מודרניזציה, והביקוש להשכרה נתמך על ידי מספר רב של סטודנטים ואנשי מקצוע בינלאומיים.

גראץ משלבת מספר גורמים שהופכים אותה לאטרקטיבית עבור קטגוריות שונות של קונים:

1. אוניברסיטאות וסטודנטים.
   אוניברסיטת גראץ, האוניברסיטה הטכנית של גראץ והאוניברסיטה הרפואית של גראץ ממוקמות כאן. יותר מ-60,000 סטודנטים יוצרים ביקוש קבוע לדירות להשכרה. דירות קטנות וסטודיוס ליד הקמפוסים זמינים תמיד.
2. תעשייה ותעסוקה.
   חברות בינלאומיות כמו מגנה שטייר, כמו גם עשרות חברות הנדסת מכונות ו-IT, יוצרות מקומות עבודה. מהנדסים, מומחים ומשפחותיהם, הזקוקים לדיור, נמשכים לכאן.
3. , מרכז תרבותי,
   היא אתר מורשת עולמית של אונסק"ו. פסטיבלי מוזיקה, תיאטראות ותערוכות הופכים אותה ליעד פופולרי בקרב תיירים וחובבי תרבות.
4. מחירים נוחים.
   קניית דירה במחיר סביר באוסטריה בגראץ קלה יותר. בעוד שמחירי המטר מרובע בווינה עולים זה מכבר על 6,000-7,000 אירו, בגראץ עדיין ניתן למצוא דיור איכותי במחיר של 4,000-5,000 אירו.
5. מיקום גיאוגרפי.
   גראץ מחוברת באמצעות רכבות וכבישים מהירים לווינה, סלובניה, הונגריה ואיטליה. זוהי מרכז נוח לעסקים ולנסיעות.

גראץ היא עיר בעלת פנים רבות ושונות. כאן תמצאו מרכז היסטורי עם ארמונות ומוזיאונים, שכונות צעירות שוקקות חיים סטודנטיאליות, ופרברים ירוקים, שקטים ומרווחים יותר.

כל רובע מושך אליו קהל קונים ושוכרים משלו: חלקם מחפשים יוקרה ומעמד, אחרים מחפשים השכרות רווחיות, ואחרים עדיין מחפשים סביבה שקטה וידידותית למשפחות. כדי להבין טוב יותר היכן ניתן לקנות דירה באוסטריה, חשוב לשקול את ההבדלים בין השכונות המרכזיות של גראץ.

Innere Stadt הוא מרכז היסטורי הרשום כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו. רחובות צרים, מבנים היסטוריים, כיכרות עם מזרקות ומסעדות פתוחות הופכים אותו לא רק לאטרקציה תיירותית אלא גם לפנינה להשקעה. דירות כאן כמעט ולא מגיעות לשוק, וכל עסקה נחשבת לאירוע.

נכסים במרכז העיר נרכשים בעיקר על ידי זרים המבקשים להדגיש את מעמדם ולהחזיק בפיסת היסטוריה. עבור משקיעים, מדובר יותר ב"נכס שקט" - תשואות השכירות אינן הגבוהות ביותר, אך יוקרה וצמיחה יציבה במחירים מובטחות.

גיידורף הוא רובע שוקק חיים סטודנטיאליים. עשרות אלפי סטודנטים נוהרים לכאן כדי ללמוד באוניברסיטת קרל-פרנצנס ובאוניברסיטה הטכנית. זו הסיבה שדירות קטנות וסטודיואים הם פשוטו כמשמעו נמוכים כאן.

משקיעים אוהבים את גיידורף בזכות תחלופת הדירות המהירה שלה: דירות מושכרות כמעט באופן מיידי. הביקוש מונע לא רק על ידי סטודנטים אלא גם על ידי אנשי מקצוע צעירים העובדים במרכזים מדעיים ורפואיים. זוהי שכונה שבה שכר הדירה יציב לאורך כל השנה, ומחירי הדירות עולים מהר יותר מהממוצע העירוני.

בשנים האחרונות, לנד הפכה משכונת פועלים שקטה למרכז אופנתי לצעירים יצירתיים. גלריות אמנות, חללי עבודה משותפים, בתי קפה המגישים אוכל ייחודי ורחובות ברים נפתחים כאן. האווירה של השכונה מזכירה את האשכולות היצירתיים של ברלין, מה שהופך אותה לפופולרית בקרב שוכרים.

המחירים כאן עדיין נמוכים יותר מאשר במרכז העיר, אך מגמת העלייה ברורה: הביקוש לדיור מצד פרילנסרים, מעצבים ומומחי IT דוחף את השוק כלפי מעלה יותר ויותר. עבור משקיעים, Lend מציע הזדמנות "להיכנס לאזור לפני שהוא הופך לאליטה".

יקומיני היא אחת השכונות הנוחות ביותר למגורים. היא קרובה לתחנת הרכבת המרכזית, קווי חשמלית ומרכזי עסקים. האזור תוסס, רועש ודינמי, מה שהופך אותו לאטרקטיבי למשפחות וזוגות צעירים המחפשים שילוב של נגישות ונוחות.

יש כאן בתי ספר, חנויות, מרכזי ספורט ופארקים. הדירות זולות יותר מאשר במרכז העיר אך יקרות יותר מאשר בלנד, מה שהופך את האזור ל"דרך שביל הזהב". משקיעים נמשכים גם ליאקומיני בגלל מחירי השכירות היציבים והארוכי הטווח שלה.

מריאטרוסט היא שכונה שקטה וירוקה הממוקמת מעט ממרכז העיר. זהו מקום למי שרוצה לגור קרוב לטבע ועדיין ליהנות מגישה לשירותי העיר. וילות עם גנים, דירות מרווחות עם מרפסות ונופים של הגבעות הופכים את מריאטרוסט לפופולרית במיוחד בקרב משפחות עם ילדים וגמלאים.

המחירים כאן נוחים יותר מאשר במרכז העיר, והאווירה רגועה יותר. עבור משקיעים, זהו אזור להשכרה לטווח ארוך: בתים מושכרים לא לתיירים, אלא למשפחות שגרות שם כבר שנים.

פונטיגאם היא תערובת של אזורי תעשייה ומגורים. כאן ממוקמים מפעלים, מרכזי קניות וחברות לוגיסטיקה, כך שהביקוש לדיור מונע על ידי עובדים ועובדים של חברות אלו.

דירות ובתים בפונטיגאם זולים יותר מאשר באזורים אחרים בגראץ, מה שהופך אותה לאטרקטיבית לקונים המעוניינים להיכנס לשוק עם השקעה קטנה יותר. עבור משקיעים, זהו פלח יציב, אך לא היוקרתי ביותר: ישנן תשואות, אך סיכויי עליית המחירים נמוכים יותר מאשר במרכז העיר או באזורי סטודנטים.

שוק הדיור בגראץ בשנת 2025 מראה חלוקה ברורה לפי מחוזות. מרכז העיר נותר הקטגוריה היקרה ביותר: דירות Innere Stadt וברחובות הסובבים אותן נמכרות במחיר של 6,500–7,500 אירו למטר מרובע, ובמקרים מסוימים, נכסי יוקרה נמכרים אף יותר, בהתאם למצב הבניין, הנופים והערך התרבותי שלו.

השכבה השנייה נוצרת על ידי גיידורף ויאקומיני , שבהן מחירי הדיור נעים בין 4,800 ל-6,000 אירו למטר רבוע. שכונות אלו מוערכות בזכות הרבגוניות שלהן: הן מציעות תנאי מגורים נוחים למשפחות, אך גם מייצרות ביקוש גבוה מצד שוכרים כמו סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים.

מיקומים נוחים יותר כוללים את פונטיגם ומריאטרוס , שם המחיר הממוצע נע בין 3,500 ל-4,500 אירו למטר מרובע. דירות ובתים כאן אולי לא יוקרתיים באותה מידה, אך הם מציעים הזדמנות להיכנס לשוק בתקציב קטן יותר. זה חשוב במיוחד למשפחות המחפשות מקום או לקונים המחפשים "בית ראשון" מבלי לשלם יותר מדי עבור סטטוס.

מצב השכירות בגראץ מדגים עוד יותר את האטרקטיביות שלו עבור משקיעים.

• במרכז, המחיר מגיע ל-18 אירו למ"ר , ודירות כאלה מושכרות לרוב על ידי מומחים זרים או מושכרות לטווח קצר.
• בגיידורף וביאקומיני, שכר הדירה נע סביב 15-16 אירו למטר רבוע. הביקוש מונע על ידי סטודנטים ומשפחות, כך שדירות זמינות בקלות.
• לנד מציעה ריביות מעט נמוכות יותר - 14-15 אירו למ"ר - אך הנזילות גבוהה, כאשר נכסים נרכשים על ידי שוכרים צעירים וקהל יצירתי.
• בפריפריה ובאזורי התעשייה, כמו פונטיגאם, המחירים יורדים ל-11-13 אירו למטר רבוע. זה הופך את השכירות למשתלמת, אך בעלי הדירות צריכים גם לקחת בחשבון שהדירות הללו יושכרו במהירות, אך הן לא יימכרו במחיר גבוה יותר.

• ממוצע באוסטריה: 13.5 אירו/מ"ר .
• גראץ: 15.5 אירו/מ"ר .

לדוגמה, דירה בגודל 70 מ"ר בגראץ מניבה לבעליה כ-140 אירו לחודש יותר מהממוצע הארצי לנכס דומה. במשך שנה, מדובר בכ-1,600 אירו בהכנסה נוספת, ובמשך עשר שנים, זהו סכום שיכול לכסות חלק משמעותי מעלויות השיפוץ או אפילו ריבית המשכנתא.

הסיבה לכך היא שגראץ משלבת מספר גורמים בו זמנית: סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים מייצרים ביקוש יציב, בעוד תיירים ונוסעים עסקיים תומכים בהשכרות לטווח קצר. כתוצאה מכך, שוק השכירות אינו תלוי במקור הכנסה יחיד, מה שהופך אותו לעמיד יותר מערים אוסטריות אחרות.

עבור משקיעים, משמעות הדבר היא שגם עם אותם סיכונים כמו במדינות פדרליות אחרות, התשואות בגראץ גבוהות ויציבות יותר.

פרופיל הקונים והשוכרים בגראץ משתנה מאוד, בהתאם למחוז.

• סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים בוחרים לרוב דירות של עד 60 מ"ר. דירות סטודיו ודירות שני חדרים בגיידורף ובלנד, הממוקמות בסמוך לאוניברסיטאות וחיי עיר תוססים, פופולריות במיוחד. כאן, איכות השיפוץ חשובה יותר מנוחות וקירבה לתחבורה ציבורית.
• משפחות מעדיפות דירות בגודל 85-100 מ"ר עם שלושה או ארבעה חדרים. הן מתעניינות יקומיני ומריאטרוסט , בהן יש בתי ספר, מרחבים ירוקים וחנויות. מרפסת או טרסה הן חיוניות, שכן החיים באוסטריה קשורים קשר הדוק לטבע.
• משקיעים זרים נוטים לקנות דירות קומפקטיות Innere Stadt . נכסים אלה אידיאליים להשכרה לטווח קצר (לתיירים ואנשי עסקים) וגם שומרים על נזילות בעת מכירה חוזרת.
• גמלאים מעדיפים שכונות שקטות וירוקות יותר. מריאטרוסט היא המועדפת עליהם: רחובות שקטים, דירות מרווחות, נוף לגבעות והזדמנות להירגע בגינה פרטית או במרפסת.

מעניין לציין, שוכרים בגראץ שמים הרבה פחות דגש על נוכחות של מעלית או מוסך. חשובים הרבה יותר הם מטבח מודרני, נוף טוב וקרבה לתחבורה ציבורית.

תהליך רכישת הבית בגראץ נועד להיות שקוף ובטוח ככל האפשר עבור הקונה. הכל מתחיל בקביעת מטרה : אם סטודנטים מחפשים לשכור דירה, שכונות גיידורף ולנד הן בדרך כלל המוקד; למשפחות, יאקומיני או מריהטרוסט מתאימות יותר; ואלו המחפשים יוקרה ומעמד מחפשים לעתים קרובות נכסים באינרה Innere Stadt .

לאחר מכן מגיע שלב בחירת הנכס . סוכני נדל"ן מציגים אפשרויות שונות, וחשוב להעריך לא רק את המחיר והמיקום אלא גם את המאפיינים הטכניים: שנת בנייה, יעילות אנרגטית ועלויות שירות. בשנת 2025, בתים עם בידוד תרמי טוב ומערכות חימום מודרניות יהיו מבוקשים במיוחד, שכן הדבר משפיע ישירות על ההוצאות החודשיות.

לאחר בחירת הנכס, בדיקת נאותות משפטית . באוסטריה, כל העסקאות נרשמות ב- Grundbuch (רישום המקרקעין), מה שמבטיח לקונה הגנה מפני חובות או שעבודים נסתרים. רק לאחר מכן נוטריון או עורך דין עורכים חוזה מכירה (Kaufvertrag), המפרט את כל התנאים המרכזיים: מחיר, לוח זמנים לאספקה ​​והתחייבויות הצדדים.

חשוב לקחת בחשבון עלויות נוספות: כ-8-10% מתווספים למחיר הדירה. אלו כוללים מס העברת נכס (3.5%), רישום בעלות (1.1%), שכר טרחת עורך דין או נוטריון (כ-1.5-2%), ועמלות תיווך, שיכולות להגיע ל-3.6%.

עבור אזרחי האיחוד האירופי, הליך הרכישה פשוט יחסית. עם זאת, אם הקונה מגיע ממדינה מחוץ לאיחוד האירופי, ייתכן שיידרש אישור מיוחד מוועדת הקרקעות, במיוחד בעת רכישת מגרש או בית באזור מוגן.

נדל"ן בגראץ נחשב זה מכבר לאחד הנכסים האמינים ביותר באוסטריה. בניגוד לשוק הלוהט יותר בווינה ובזלצבורג הבלעדית, המחירים כאן עלו בהתמדה וללא עליות פתאומיות. בעשר השנים האחרונות, העלייה השנתית הממוצעת במחירי הבתים הייתה סביב 4-6% , נתון דומה למדי לשווקי הנדל"ן המסורתיים באירופה, בעוד שגראץ מציעה חסם כניסה נמוך יותר.

הצמיחה המשמעותית ביותר נרשמת באזורים מרכזיים ובאזורי אוניברסיטאות . כאן הביקוש נשאר יציב גם בתקופות של תנודות כלכליות. סטודנטים, חוקרים ואנשי מקצוע אורחים יוצרים זרם קבוע של שוכרים, בעוד תיירים ומבקרים עסקיים משלימים את התמונה. כתוצאה מכך, משקיעים חווים לא רק עלייה בערך הדירה או הבית עצמם, אלא גם הכנסה אמינה משכירות.

תשואת השכירות הממוצעת בגראץ היא 4-5% לשנה, מעט גבוהה מהממוצע האוסטרי. עם זאת, הטווח בין מחוזות רחב למדי:

• בשכונות סטודנטים (גיידורף, לנד), התשואות יכולות להגיע ל-6%, במיוחד עבור דירות קומפקטיות של עד 60 מ"ר. נכסים אלה מושכרים במהירות ורק לעתים רחוקות נשארים ריקים.
• בפלח היוקרה (אלטשטאדט, Innere Stadt), התשואות צנועות יותר - סביב 3-4% - אך יש גורם נוסף שמשפיע: דירות אלו עולות הכי מהר עם מכירה חוזרת. משקיעים רואים בהן "הון שקט" שעולה בערכו עם הזמן.
• באזורים ידידותיים למשפחות (יאקומיני, מריאטרוסט), שכר הדירה מציע ריבית יציבה של 4-5%, אך היתרון העיקרי הוא סיכון נמוך: משפחות בדרך כלל שוכרות דירות לשנים, לא לחודשים.

בניגוד לאזורי נופש, שבהם הרווחיות היא עונתית מאוד, שוק גראץ פועל כל השנה. אוניברסיטאות ועסקים מייצרים ביקוש מתמיד, ופסטיבלים ואירועי תרבות משפרים אותו עוד יותר.

אנו רואים עלייה הדרגתית: מ -5,200 אירו למ"ר בשנת 2025 לכ -6,300 אירו למ"ר בשנת 2030. זו אינה קפיצה חדה, אלא תנועה מתמדת כלפי מעלה, שהיא אידיאלית למשקיעים המעדיפים יציבות ופרספקטיבה ארוכת טווח.

משמעות הדבר היא שאם תשקיעו בדירה בשווי 300,000 אירו, מחירה יכול להגיע ל- 360,000–370,000 אירו . הוסיפו לכך הכנסות משכירות (ממוצע של 4–5% לשנה), והנכס לא רק שומר על הון אלא גם עובד באופן פעיל עבור הבעלים.

תרחיש זה מעניין במיוחד עבור משקיעים לטווח ארוך שאינם מחפשים רווחים מהירים, אלא עלייה הדרגתית בערך הנכס.

ביולי 2025 נכנסו לתוקף שינויים בסטיריה המשפיעים ישירות על בעלי דירות שמשכירים את נכסיהם דרך Airbnb, Booking ופלטפורמות דומות . נכסים אלה כפופים כעת למס נוסף.

עבור בעלי דירות, משמעות הדבר היא שהמודל הפשוט של "לקנות דירה ולהשכיר אותה לתיירים" כבר לא עובד כמו פעם. הרווחים נשארים, אך חלק מההכנסה חייב להיות נתרם למדינה. כתוצאה מכך, בעלי דירות רבים מתחילים לשנות את האסטרטגיה שלהם: חלקם עוברים להשכרות ארוכות טווח לסטודנטים או משפחות, אחרים מעלים את שכר הדירה, וחלקם אף שוקלים למכור.

מצד אחד, חוק זה הופך את השוק למפוקח והוגן יותר: תושבי העיר מקבלים דיור בר השגה, והתקציב מקבל מיסים נוספים. מצד שני, זהו אתגר עבור משקיעים, הדורש גמישות וחשיבה מחודשת על מודלים מסורתיים של הכנסה.

זה בדיוק מה שמייחד את שוק גראץ בשנת 2025: לא ניתן יהיה עוד להעתיק את האסטרטגיות של זלצבורג או וינה; הוא יצטרך להסתגל לתנאים חדשים.

בהשוואה בין וינה לגראץ, ברור שוינה נותרה שוק הנדל"ן הגדול והיוקרתי ביותר באוסטריה , עם מחירים גבוהים ועניין בינלאומי עצום. דירות ברובעים המרכזיים של הבירה נמכרות במחיר של 10,000-12,000 אירו למ"ר, מה שהופך את השוק לבלתי נגיש למשקיעים רבים. יתר על כן, תשואות השכירות נמוכות יותר כאן, בסביבות 3-4%, שכן מחיר הרכישה הגבוה נוגס בחלק מהרווחים.

גראץ , לעומת זאת, נחשבת לנקודת כניסה משתלמת יותר לנדל"ן באוסטריה. המחירים הממוצעים נמוכים יותר, ותשואות השכירות גבוהות יותר, במיוחד באזורים שבהם מרוכזים אוניברסיטאות וחיי סטודנטים. עבור אלו המחפשים צמיחת הון יציבה וזרם אמין של שוכרים, גראץ היא בחירה הגיונית.

אז אם וינה היא שוק של מעמד והשקעות יוקרתיות , אז גראץ היא שוק של פתרונות מעשיים ותשואות לטווח ארוך .

יתרונות:

• מחירים נוחים יותר מאשר בווינה או זלצבורג
  הופכים את גראץ למקום מצוין להיכנס לשוק הנדל"ן עם השקעה קטנה יותר. משקיעים רבים רואים בה "קרש קפיצה" לאוסטריה: כאן, תוכלו לקנות דירה או בית במחיר סביר ולבנות בהדרגה את ההון שלכם מבלי להוציא מיליונים מראש.
• ביקוש יציב להשכרה.
  אוניברסיטאות, תיירים, אנשי מקצוע צעירים ונוסעים עסקיים יוצרים זרם קבוע של שוכרים. משמעות הדבר היא שדירות בגראץ כמעט תמיד זמינות, ובעלים יכולים לסמוך על הכנסה יציבה כל השנה, ללא עונתיות בולטת.
• שקיפות עסקאות.
  כל רכישה נרשמת בגרונדבוך (פנקס המקרקעין), המפרט את זכויות הבעלות והשעבודים. עבור משקיעים, הדבר מבטיח שהעסקה מאובטחת ושהדירה באמת שייכת למוכר. רמת הגנה משפטית זו חשובה במיוחד עבור זרים.
• העושר התרבותי של העיר.
  פסטיבלים, קונצרטים, תיאטראות ואדריכלות עשירה הופכים את גראץ לא רק למקום מגורים, אלא גם לבירה התרבותית של שטיריה. דבר זה מגביר את מחירי השכירות ואת האטרקטיביות של הדיור, שכן העיר מושכת הן סטודנטים והן זרים עשירים.

חסרונות:

• מחירים גבוהים במרכז העיר.
  ברובע Innere Stadt , המחירים למטר מרובע מגיעים בקלות ל-7,500 אירו ומעלה. עבור רבים, זהו מחסום, ולמרות שדירות אלו עולות הכי מהר, מחסום הכניסה נותר גבוה מדי.
• בירוקרטיה לזרים.
  אם הקונה אינו אזרח האיחוד האירופי, יידרש אישור מוועדת המקרקעין. תהליך זה יכול להימשך מספר חודשים ודורש תיעוד נוסף. העסקה עדיין אפשרית, אך היא הופכת ארוכה ומסובכת יותר.
• מיסוי חדש על השכרות לטווח קצר.
  החל משנת 2025, דירות המושכרות דרך Airbnb ושירותים דומים יחויבו במס נוסף. זה מפחית את ההכנסה נטו ומכריח את בעלי הנכסים לעבור להשכרות לטווח ארוך או להעלות את שכר הדירה.

נדל"ן בגראץ מציע איזון בין מחיר נוח לרווחיות. המחירים כאן נמוכים יותר מאשר בווינה או בזלצבורג, אך עליית המחירים וביקוש השכירות הופכים את השוק לא פחות אטרקטיבי. עבור משקיעים, גראץ מציעה הזדמנות להיכנס לאוסטריה עם השקעה נמוכה יותר ולהשיג תשואות של 4-5% בשנה, ואף גבוהות יותר באזורי סטודנטים.

וינה, לעומת זאת, נותרה שוק סטטוס: הדירות שם יקרות יותר, התשואות נמוכות יותר, אך עצם העובדה שיש בית בבירה מעניקה אמינות להשקעה. גראץ, לעומת זאת, נהנית מהרבגוניות שלה - היא מתאימה לסטודנטים, משפחות, גמלאים ומשקיעים המחפשים כלי מעשי ויעיל לשימור והגדלת ההון שלהם.

זו בדיוק הסיבה שאפשר לכנות את גראץ "דרך הזהב" של השוק האוסטרי: היא חסרה את היומרנות המוגזמת של עיר בירה, אך מציעה צמיחה יציבה, תרבות, אוניברסיטאות ואיכות חיים.