נדל"ן במצרים: האם כדאי לקנות אותו בשנת 2026? ייעוץ למשקיעים

עניין המשקיעים בנדל"ן במצרים גובר ככל שהמדינה מיישמת רפורמות כלכליות, התיירות גוברת והממשלה מעודדת השקעות זרות.

אני, קסניה לוינה, יועצת השקעות ועורכת דין בחברת Vienna Property Investment, הכנתי סקירה מקיפה של רכישת נדל"ן במצרים. נחקור חוקים, מיסים ורווחיות, נשווה לאוסטריה (וינה), ונדגיש מתי מצרים משתלמת יותר ומתי יציבות אירופאית היא קריטית.

מטרת מאמר זה היא לנתח באופן שיטתי את האטרקטיביות של מצרים להשקעה. תלמדו האם ניתן לרכוש דירה במצרים, אילו חוקים מסדירים עסקאות עם זרים, ומי נהנה מכך.

נבחן את ההקשר הגלובלי והאזורי: מדוע כדאי לשים לב לאפריקה/המזרח התיכון כעת, מה קורה בכלכלת מצרים, ואילו מגמות עולמיות משפיעות על השוק.

לדוגמה, הביקוש לדיור נופש גדל ברחבי העולם: הגיוני להשוות את מצרים ליעדים "חמים" אחרים (טורקיה, יוון, מרוקו), כמו גם לאוסטריה היציבה.

אוסטריה משמשת כאן כ"בסיס": היא מנצחת ב-70% מהקריטריונים (יציבות, צמיחת מחירים, אמינות), אבל נראה היכן מצרים יכולה להציע תשואות גבוהות יותר או עלויות נמוכות יותר.

למה עכשיו? לאחר מספר שנים של חוסר יציבות (טלטלה פוליטית לאחר 2011 ומשברי מטבע אחרונים), כלכלת מצרים התאוששה בהדרגה: החל משנת 2016, הממשלה הציגה מערכת פיחות והצליחה לצאת ממשבר ממושך בשנת 2022; בשנת 2023, עם אינפלציה ממוצעת של 30-35% (אם כי ירדה לקראת סוף השנה), צמיחת התמ"ג הייתה ~3.8%.

למרבה הצער, תקציב המדינה תלוי במידה רבה בהלוואות זרות, אך במקביל, מצרים הפכה פעילה יותר במשיכת משקיעים: בשנת 2023 הוסרו ההגבלות על מספר הנכסים שנרכשו על ידי זרים, הונהגה "ויזת זהב" למשקיעים, נבנים פרויקטים גדולים חדשים (בירה חדשה, גשר מצרי מעל תעלת סואץ) ואתרי נופש מפותחים.

המגמה העולמית של "הכלכלה הכחולה" (תיירות ימית, נמלים, תשתיות) מדביקה את מצרים. עם זאת, יש לזכור שמצרים עדיין זקוקה לרפורמות רבות, והשקעה שם מסוכנת יותר מאשר באיחוד האירופי.

סקירה קצרה של המוניטין של מצרים: סוכנויות ומגזינים מתארים אותו כ"יציב אך משתנה". דירוגים עולמיים (כגון עשיית עסקים של הבנק העולמי) מציבים את מצרים במקום ה-114 בשנת 2020, בעוד אוסטריה נמצאת בין שלושים המובילים. מצרים גם מדורגת אחרי האיחוד האירופי במדד השחיתות/שקיפות.

מצד שני, אוכלוסיית מצרים (מעל 110 מיליון, צעירים וגדלים) יוצרת ביקוש מקומי חזק לדיור, בעוד שאזורים חופשיים ותיירות מפחיתים את נטל המס עבור משקיעים. זה הופך את מצרים ל"שוק צמיחה" על פי נתוני PWC/Numbeo, אך עם פחות יציבות.

מצרים היא המדינה הערבית הגדולה ביותר מבחינת אוכלוסייה ושוק נדל"ן. מבחינה כלכלית, מצרים נחשבת ל"כלכלה מתפתחת של המזרח התיכון", עם יתרונות וחסרונות משלה.

בהשוואה לאירופה, ניתן לכנותה "שוק חדש" - דמוקרטי מאוד ובעל פוטנציאל רווחי (הרווחיות וצמיחת המחירים גבוהות), אך היא דורשת סבלנות ונכונות לקחת סיכונים.

הקשר אזורי (MENA). מתחרים באזור הים התיכון - טורקיה ומרוקו:

• טורקיה מציעה הכנסות גבוהות יותר, אך יש בה היפר-אינפלציה ומדיניות לא יציבה (הלירה תיפול, כמו מצרים, ב-2021/22).
• מרוקו שמרנית יותר, אבל השוק קטן יותר.
• למצרים אוכלוסייה חזקה (מעל 110 מיליון איש) ותיירות: יש בה תעלת סואץ, שני ימים, פירמידות ויוקר מחיה סביר.
• בנוסף, הממשלה בונה באופן פעיל דברים חדשים (לדוגמה, המרכז המנהלי החדש, שבו כבר מתוכננות שכונות בסגנון אירופאי).

דירוגים עולמיים. לפי קלות עשיית עסקים, מצרים דורגה במקום ה-114 בשנת 2020 (ממוצע בכל הפרמטרים), בעוד אוסטריה דורגה במקום ה-27 בקירוב. משמעות הדבר היא:

• עשיית עסקים (וקניית נכסים) באוסטריה קלה ב-70% - יש פחות הליכים, העברות כספים שקופות יותר והחוקים מבוססים היטב.
• מצרים דורשת לעתים קרובות היתרים (לדוגמה, כפי שכבר הוזכר, נדרש אישור מקבינט השרים לרכישת כל נכס) ועמידה בתקנות המטבע.
• החסרונות כוללים בירוקרטיה משמעותית ופוטנציאל לשינוי פוליטי (הם יצטרכו גם להסתגל לרפורמות של קרן המטבע הבינלאומית, אשר עלולות לשנות את התקנות).

רקע כלכלי. בשנים האחרונות, כלכלת מצרים הפגינה צמיחה יציבה לאחר משברים קודמים. על פי משרד הפיתוח הכלכלי המצרי, התמ"ג של המדינה צמח בכ-6.6% בשנת 2021/22 וב-3.8% בשנת 2022/23.

האינפלציה עדיין דו-ספרתית (כ-35% בשנת 2023), אך החלה להאט. מצב זה מוביל לשתי מסקנות מרכזיות: ראשית, מחירי הנדל"ן במצרים עולים מהר יותר מאשר באירופה היציבה (בשנת 2023, מחירי הדיור באזורי נופש מסוימים עלו ב-20-40%); שנית, חוסר היציבות בשער החליפין אומר שמשקיעים לא צריכים לשמור את כל כספם בלירות שטרלינג.

דרום אירופה. מצרים לפעמים משווים לטורקיה או יוון (או קפריסין):

• יוון מציעה "ויזה מוזהבת" תמורת 250,000–500,000 אירו. היא חברה באיחוד האירופי, אך השוק קטן. כדאי לבחון כיצד לקנות נכס ביוון - זה עוזר לזקק את ההליכים השונים לרשימת תיוג פשוטה.
• מצרים אינה באיחוד האירופי, אך יש בה מחירים נמוכים יותר (קניית דירה בקהיר או בהורגדה זולה יותר מדירה דומה באתונה) ותשואות מעט גבוהות יותר (לדוגמה, השווה: דירה שכורה ממוצעת בקהיר מניבה 5-7% לשנה לעומת 2-3% ברוב הערים באוסטריה).
• קפריסין וטורקיה גם זולות יותר מאוסטריה, אך מצרים גדולה יותר ומציעה מיקומי נופש מעניינים (ים סוף).

מדוע משקיעים שמים לב למצרים? התשובה פשוטה: היא מוערכת בחסר כרגע. במהלך משברים, משקיעים נמלטו ממצרים (למשל, עקב מהפכת 2011 או פיחות הליש"ט), והמחירים ירדו.

כעת, כשהמדינה מתגברת על קשיים כלכליים, הון זר זורם: החדשות האחרונות הן שהאמירויות וערב הסעודית מתכננות להשקיע עשרות מיליארדים בפיתוח אזורי נופש (לדוגמה, פרויקט ראס אל-חכמה, בעלות של 35 מיליארד דולר). דבר זה מצביע על כך שההשקעות במצרים יגדלו בעשור הקרוב.

השוו זאת לווינה. כ-70% מסביבת ההשקעות באוסטריה טובה יותר: מערכת משפט אירופאית, אינפלציה נמוכה ומדיניות צפויה. התשואה על ההשקעה (ROI) באוסטריה חלשה יותר עקב עליית מחירים ( המחירים כאן כמעט יתייצבו ). עם זאת, הכנסות משכירות (אין מגבלות תעריף, אך הביקוש מתון) מניבות כ-2–3%. פוטנציאל הצמיחה גבוה יותר במצרים, אך הסיכונים שם דורשים ניטור סיכונים פעיל יותר.

שוק הנדל"ן המצרי עבר התפתחות יוצאת דופן ב-15 השנים האחרונות.

לאחר המהפכה של 2011, קונים רבים נטשו את השוק, מה שהוביל לירידה במחירים (במיוחד בין 2012 ל-2015). ככל שהממשלה ביססה את אחיזתה, המחירים החלו לעלות בהדרגה. עלייה זו נתמכה על ידי ענקיות הבנייה (קבוצת טלאט מוסטפא, פאלם הילס, אורסקום, סודיק) ופרויקטים בבעלות המדינה (כגון פרויקט הדיור הציבורי מיסרה).

בשנת 2016 התרחש הלם נוסף - פיחות חד של הלירה (מ-8 מצריות אוסטרליות לדולר ל-30 מצריות אוסטרליות לדולר) - עקב הרפורמה חלה עלייה באינפלציה, ועל רקע קשה זה, הדומיננטיות של השוק המשני זרמה במהירות לבניינים חדשים במגזר ההמוני.

עלו בכ-15-40% במונחים נומינליים בשנת 2023. בשנת 2024 הקצב הואץ: בחודשים הראשונים הצמיחה הגיעה ל-24% בשנה באזורים חדשים (קהיר החדשה).

על פי נתוני CAPMAS , מגזר הבנייה הפרטי בנה מספר שיא של יחידות דיור בשנת 2022/23 (כ-1.3 מיליון, עלייה של 21% לעומת השנה הקודמת). ממצא זה מצביע על כך שהשוק נמצא כעת במוקד תשומת הלב של יזמים וקונים כאחד.

המרכזים הם כולם ערים גדולות ואתרי נופש:

קהיר ופרבריה. כאן מתגוררת רוב האוכלוסייה (כ-20 מיליון בני אדם באזור המטרופולין). המחירים בשוק המשני בשכונות הוותיקות (שוברה, זמניח, מסר אל-אדימה) נמוכים, אך גם הביקוש חלש.

עם זאת, בערים החדשות סביב קהיר (קהיר החדשה, 6 באוקטובר, שייח' זאיד, מדינה וכו'), ההיצע גדל במהירות: כאן תוכלו לקנות דירה בקהיר בכל תקציב - מדירת סטודיו בת חדר ועד לאחוזה עם בריכת שחייה.

המחירים בפרברים גבוהים בדרך כלל פי 1.5-2 מאשר בקהיר עצמה (כ-60,000-100,000 דולר לדירת חדר אחד). שוק הנדל"ן למגורים בקהיר מונע באופן מסורתי על ידי ביקוש מקומי (מקומיים קונים לעצמם בתים) והשכרות לסטודנטים (ישנן רבות כאלה, כולל 60 אוניברסיטאות, בתוספת שותפים זרים וחברות ייעוץ).

אתרי נופש בים סוף. הורגאדה ושארם א-שייח' הם מרכזי התיירות העיקריים. הם מושכים אירופאים ועשירים מהמזרח התיכון. ישנם בניינים חדשים רבים ודירות (מתחמים מפותחים עם תשתית מלונות).

ניתן לרכוש דירה בהורגדה במחיר של בין 50,000 ל-80,000 דולר עבור דירת סטודיו צנועה; וילה יוקרתית יותר עולה בין 300,000 ל-500,000 דולר.

המחירים גבוהים באופן ניכר מאשר בקהיר: כאן אנשים מוכנים לשלם עבור נוף לים. עדיף לקנות בדולרים (המחירים צמודים למטבע), מכיוון שהליש"ט נחלשת עוד יותר.

החוף הצפוני (אל עלמיין החדשה ואזור אלכסנדריה). כאן החלה הפריחה בשנים 2017–2019. ביניהם נמנים מתחמי מרסי, דיונס וסידי עבד אלרחמן, ולאחר מכן עלמיין הייטס החדשים והחוף הצפוני. התשתיות עדיין מוגבלות, אך הבנייה מתקדמת בקצב מהיר.

מחירים: דירות חדר שינה אחד החל מ-60,000 דולר, וילות עד 200,000 דולר. השוק הוא בעיקרו ספקולטיבי, ודירות רבות עומדות ריקות כרגע מחוץ לעונה.

בירה מנהלית חדשה ופרויקטים נוספים. הממשלה בונה בירת "לוויין" ענקית ליד קהיר. בעוד שאזורי המגורים שלה עדיין לא מאוכלסים במלואם (כבישים ומטרו עדיין בבנייה), משקיעים רבים נמשכים לאפשרות להשכיר קרקעות לפקידי ממשלה.

המחירים כאן גבוהים (סטארט-אפים עולים 300,000–600,000 דולר), וההיצע הוא בנייני קומות ומשרדים.

אחרים. באלכסנדריה ולאורך חוף הים התיכון (לדוגמה, הורגאדה ממערב, אל עריש), המחירים נמוכים יותר, אך גם הביקוש נמוך. מאפיינים ספציפיים: צפון מצרים קרוב יותר לאירופה וחם יותר בחורף; בקהיר יש יותר הזדמנויות עבודה ולימודים; ים סוף ידוע בתיירות הפעילה שלו.

במצרים, השוק המשני עדיין שולט (מעל 60% מהעסקאות). מצרים רבים עדיין מחליפים "בתים ישנים" (בתים שנבנו לפני שנות ה-80), במיוחד דירות נמוכות בפאתי קהיר העניים יותר.

פיתוחים חדשים (שכונות חדשות, מתחמי קוטג'ים) ממלאים את הנישה של דיור יקר יותר ודירות תיירות. בין הפיתוחים החדשים נמצאים פרויקטים ברמת עסקים (SODIC One בקהיר, Palm Hills Madinaty) ופרויקטים יוקרתיים (וילות Marassi).

מלונות המנוהלים על ידי מותגים בינלאומיים מציעים גם פרויקטים להשקעה: לדוגמה, דירות במלון דירות ליד מלון סופיטל בקהיר או פרויקטים של וילות באל גונה.

הקונים הם בעיקר מקומיים: בני המעמד הבינוני והגבוה, עובדי בנקים, רופאים ואנשי צבא בדימוס. משקיעים זרים כללו באופן מסורתי עובדים וחברות סינים (שבעבר היו מעורבים בבנייה), גמלאים אירופאים (לעתים קרובות בריטים, עם צרפתים ששוכרים), הון רוסי (במיוחד בצפון ובהורגדה), וכעת יש עניין ניכר מצד איחוד האמירויות הערביות וערב הסעודית (יחד עם השקעות בתשתיות).

מעניין לציין, שיש מגמה בתוך האזור : לדוגמה, לאחרונה נודע כי מצרים הציעה הטבות לרוכשי בתים ממדינות האזור (הטבות מס ותנאים דומים לסעודים ולאמירויות).

בסך הכל, הביקוש המקומי (מאת אסייתים, אפריקאים ומצרים עצמם) מהווה את רוב העסקאות. חלקם של זרים מסך הרכישות קטן, אך הם המפתח עבור הנכסים היקרים ביותר.

נדל"ן מצרי עדיין נחשב ל"אלטרנטיבה תקציבית" אטרקטיבית לנדל"ן אירופאי: המחירים נמוכים משמעותית מאשר בערים גלובליות עם תשתית מפותחת. בקיצור, השוק המצרי הוא שוק צעיר וצומח במהירות עם מאפיינים ספציפיים משלו (התמקדות בתיירות ובדיור לצרכנים מקומיים), שהוא מטבעו ספקולטיבי יותר מהשוק האוסטרי "היציב".

יחידים. כל אזרח (זר או מצרי) יכול לרכוש נכס למגורים או מגרש. מאז 2023, בוטלה "מגבלת שני הנכסים", המאפשרת ליחידים לרכוש כמה דירות או בתים שירצו (אם כי עליהם להודיע ​​לסוכנויות ממשלתיות על כל אחד מהם).

חברה. לרוב נרכשת דרך חברה - תאגיד מצרי (LTD/GPSC) או סניף של חברה זרה. זה מספק יתרונות מס מסוימים: אם הארגון מרוויח הכנסה (לדוגמה, משכירות), הוא משלם מס חברות, שלעיתים נמוך יותר משיעורי מס אישיים.

עם זאת, יש לזכור שרוב הזרים זקוקים גם לנציג או למייסד שותף כדי לפתוח חברה מצרית (לפחות רשומה ב-EGX). כדי למזער מיסים, חלקם רוכשים דרך חברה קפריסאית או אסטונית ושולטים בעסקה דרך שיפוטים אלה, אך הנכס רשום רשמית על שם חברת הבת המצרית.

קרנות REIT (קרנות). במצרים יש כלי השקעה קולקטיביים חוקיים: REIT (קרנות השקעות נדל"ן), המפוקחים על ידי הבנק והבורסה (FRA). עם זאת, חלקם בסגמנט קטן.

התנאים הם כדלקמן: על פי חוק, קרן REIT חייבת להשקיע לפחות 80-90% מנכסיה בנדל"ן להשכרה ולשלם מס של 22.5% על רווחיה (אין תמריצים למשקיעים). בשנים 2018-2020 היו ניסיונות להשיק קרנות REIT הנסחרות בבורסה (מספר קרנות של Misr Insurance ו-Banque du Caire), אך היוון הקרנות שלהן עדיין קטן.

אם אתם מוכנים לבירוקרטיה ורוצים להשקיע "בעקיפין" (יותר נזילות, אבל גם הסיכון הכרוכה בהסכמה על מבנה), אולי כדאי לכם לשקול קרנות REIT מקומיות (אם השווקים יצמחו בהתמדה, הם יתחילו לעלות).

רכישה על שמך הפרטי (לבד או נשוי). הדרך הקלה ביותר היא לרשום את הרכישה על שם אדם פרטי או שני בני הזוג. חשוב לקחת בחשבון סוגיות של ירושה ומתנות: אם אם רוכשת דירה על שמה, היא יכולה מאוחר יותר להעביר אותה לילדיה (אך על פי החוק המצרי, הדבר דורש צוואה, אותה יש לערוך כראוי).

מאז 2018, מצרים הכירה בהסכמי ממון כאמצעי לחלוקת רכוש, מה שהופך את "קניית רכוש לשניים" לנוהג נפוץ בקרב משפחות.

באמצעות קרן נאמנות או קרן השקעות. כמעט ואין: נאמנויות משפחתיות בסגנון מערבי (כמו אלו באוסטריה) אינן זמינות במצרים.

עם זאת, ישנן אפשרויות ל"תכנון עיזבון": ניתן לרשום נכסי נדל"ן על שם חברה או "קרן מיוחדת" המנהלת את הנכס (תחת פיקוח של רגולטור פיננסי). זהו הסדר מורכב ובדרך כלל אינו הכרחי עבור השקעות זרות של עד כמיליון יורו.

רכישה באמצעות מיופה כוח (יפוי כוח). זרים רבים אינם יכולים להגיע באופן מיידי, ולכן הם מבצעים את הרכישה באמצעות מיופה כוח (אזרח מצרי או חברה) תחת ייפוי כוח כללי עם נוטריון.

החוק מתיר זאת: נוטריון מנפיק ייפוי כוח במצרים או בחו"ל (לאחר אפוסטיל). עורך הדין חותם על הסכם ראשוני (מושכרה), מפקיד פיקדון ולאחר מכן מסכם את העסקה הסופית.

תושב חוץ לעומת תושב. אין הגבלות חוקיות: זר (לא תושב) יכול לרכוש נדל"ן באותם תנאים כמו מצרי, בתנאי שקיבל אישור ממשרד החוץ/נציבות ההשקעות.

אישור כמעט תמיד ניתן (הם רק בודקים אם יש הפרות). תושבים שאינם אירופאים אינם מקבלים ויזה אוטומטית עם הרכישה, אך ניתן אישור שהייה (ל-1-5 שנים) במסגרת תוכנית ההשקעה.

תהליך הרכישה במצרים מורכב ממספר שלבים חובה:

קבלת מספר זיהוי מס (Muhsid/Tax Card). כמו במדינות רבות במזרח התיכון וצפון אפריקה, זרים צריכים תחילה לקבל מספר זיהוי מקומי (NIN) מרשות המסים המצרית. זה פשוט ובדרך כלל נעשה באמצעות חשבון בנקאי (באמצעות הדרכון שלכם כדי לקבל כרטיס). ללא מספר זה, לא ניתן לתעד עסקאות.

מכתב כוונות (מושכרה) ופיקדון. לאחר בחירת הנכס, הצדדים חותמים על הסכם ראשוני (בדרך כלל ל-10-15 ימים), במסגרתו הקונה משלם פיקדון ביטחון (בדרך כלל 5-10% ממחיר הרכישה). הסכם זה מגן על שני הצדדים: המוכר מתחייב לא למכור את הנכס לאף גורם אחר, והקונה מתחייב לכוונתו לרכוש.

בדיקת נאותות משפטית. כמעט חובה. עורך דין נדל"ן מצרי מאמת את מסמכי הנכס: בעלות המוכר, כל שעבוד ורישום תקין. תהליך זה נקרא לעתים קרובות "בדיקת נאותות". חוזה המכירה הסופי נחתם כאן, במשרד הסוכן או עם עורך הדין.

נוטריון ורישום. השלב האחרון הוא הגשת המסמכים לנוטריון (בדרך כלל במשרד רישום הבעלות המקומי). לאחר מכן הנוטריון מפקיד את מלוא הסכום (רצוי באמצעות העברה בנקאית במצרים). הנוטריון מאשר את הרכישה ורושם את הבעלות על שם הקונה.

מסגרת זמן: עם כל המסמכים הדרושים, התהליך אורך בדרך כלל שבוע עד שבועיים. התשלום הוא המפתח. עד סוף 2025 , אך עדיין יחולו עמלות: מס בולים (כ-2.5%), שכר טרחת נוטריון של עד 1-3%, ושכר טרחת עורך דין/סוכן (בדרך כלל לא יותר מ-2%).

רישום לבעלים החדשים. לאחר נוטריון, שטר הבעלות נרשם על שם הקונה.

תפקידו של עורך דין וסוכן. אני ממליץ בחום לשכור עורך דין מקומי וסוכן או מתווך נדל"ן מנוסה. עורך דין יאמת את שלמות העסקה, יסייע בניירת ויאשר את תרגום המסמכים החשובים לערבית. סוכן ייעץ לגבי הסיכונים באזור והמחיר הריאלי (המחירים המפורסמים לרוב מנופחים).

דרישות הקונה. באופן רשמי, זה כולל החזקת מספיק כספים והיעדר הגבלות כלשהן (לדוגמה, הימצאות הנכס באזור צבאי). ההנחה היא שהקונה בגיל החוקי וכשיר מבחינה משפטית.

זרים רשומים במרשם הנכסים הזרים. חוק 230/1996 אסר על זרים להחזיק בנכסי נדל"ן במיקומים "חשובים אסטרטגית", אך התיקונים משנת 2023 הסירו הגבלה זו עבור נכסי מגורים (אלא אם כן הנכס הוא יחידה צבאית סגורה).

שיקולי נדל"ן באי. חלק מאתרי הנופש הפופולריים (האי הלמונדיב, איי הים האדום) ממוקמים באזורים מוגנים במיוחד. אזורים אלה דורשים לעתים קרובות אישור נפרד מרשויות הצבא לפני ביצוע עסקה. זה נדיר, אך חשוב להתייעץ עם עורך דין מראש.

קנייה מרחוק. כפי שצוין, ניתן לעשות זאת באמצעות ייפוי כוח. לקוחות אומרים לי לעתים קרובות "אני לא רוצה לנסוע", אבל אני ממליץ לבקר לפחות פעם אחת - חשוב לראות את הנכס ולהבין את הסביבה. עם זאת, ניתן לטפל בכל הפורמליות מרחוק: עורכי דין יכולים לחתום בשמכם, ונוטריון עובד עם ייפוי כוח מוסמך.

בדיקת נאותות. במצרים, יש לוודא את הנקודות הבאות: אין חולק על בעלות הנכס (לדוגמה, אין סמכות שיפוט על ירושתו של אדם אחר), הנכס אינו משועבד (במקרה כזה יש לבקש אישור על היעדר חוב), וכל חשבונות השירות שולמו. סוכנויות ממשלתיות נדרשות להציג אישור על היעדר חוב לפני המכירה.

רישום בעלות. לאחר אישור נוטריוני, הקונה מקבל תעודת רישום - "תעודת הבעלות" המצרית.

בעת רכישת נדל"ן במצרים, משקיע צריך לקחת בחשבון את העלויות הבאות:

מס בולים. בדרך כלל 2.5% ממחיר העסקה (כלול בחוזה). הוא משולם על ידי המוכר, אך לרוב נלקח בחשבון במחיר במהלך המשא ומתן.

אגרות נוטריון ורישום. אגרות נוטריון ורישום נכסים מהוות כ-1-3% מעלות העסקה.

עורך דין/סוכן. כ-2-3% ממחיר הרכישה (הסכום נדון עם הסוכן). זוהי אינה עמלה ממשלתית, אלא משולם על ידי הקונה או משותף עם המוכר בהסכם.

מע"מ. מינימום קיום – מבני מגורים חדשים פטורים ממע"מ עד סוף שנת 2025 (כפי שנקבע בחוק הרפורמות הכלכליות) – כלומר אינך משלם מע"מ נוסף על הדירה שלך בפרויקט מגורים.

מס נדל"ן מאוחד. נדל"ן על נכסים להשכרה , בשיעור של 10% משווי השכירות הרשמי (בתוספת ניכוי של 30%). משמעות הדבר היא שאם אתם משכירים את הנכס שלכם, 10% מהמחזור שלכם (לאחר ניכוי של 30%) הולך לתקציב.

ארנונה עירונית (מקומי, בדומה לארנונה האוסטרית). היא זניחה ובדרך כלל כלולה בדמי התחזוקה השנתיים של הבעלים ומועברת לשוכרים.

מס השקעות. למצרים אין משטר מס מיוחד של "לא-תושב" או "נדחה", כפי שיש במדינות מסוימות (כגון תוכנית העצמאות האוסטרית).

כאן, משולמים מיסים באופן מסורתי; הכנסה מחו"ל אינה נחשבת ברמת התקציב האישי (כלומר, תושב מצרים משלם מס רק על הכנסה ש"הגיעה למצרים" או התקבלה כאן). עם זאת, אין לכך משמעות עבור תושבים שאינם תושבים.

בסך הכל, בעת הרכישה, היו מוכנים להוציא עד 7-10% ממחיר העסקה על עמלות והוצאות שונות.

השוואה לאוסטריה. באוסטריה, קונים משלמים מס גרונדוורבסטואר (GrESt) של 3.5%, דמי רישום של כ-1.1% ועמלת נוטריון של כ-1.5%, בסך הכל כ-6-7%. בנוסף, הם משלמים מע"מ של 20% בעת רכישת בניין חדש (אם אתם תושבים וקונים פרויקט גדול, אך זרים עשויים להיות פטורים חלקית).

לפיכך, המסים האוסטריים בדרך כלל גבוהים יותר (במיוחד מע"מ), אך גם השירותים נעשים יעילים הרבה יותר (שקופים, כלולים באופן מיידי).

מס רווחי הון. במצרים, מדובר בדרך כלל ב-10% מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (עבור יחידים). עם זאת, ישנה הסתייגות: אם הדירה בבעלותך יותר משנתיים, המס הנוסף למעשה מבוטל, מכיוון שמכירת נכסים ישנים יותר אינה כפופה לחשבונאות מס סטנדרטית. עבור תושבים שאינם תושבים, ההעברה בדרך כלל מנוכה על ידי הקונה.

באוסטריה, הכללים שונים. אם אתם מוכרים דירה שהייתה מקום מגוריכם העיקרי, אין מס. אחרת, אם אתם מוכרים תוך 10 שנים ממועד הבנייה, יחול שיעור מס של 30% על הרווח. לאחר 10 שנים, יש פטור.

מצרים מציעה תוכנית תושבות למשקיעי נדל"ן. בעיקרון, היא דומה לוויזת הזהב: ישנן דרישות לרכישת נדל"ן, המאפשרות תושבות למשך שנה, שלוש או חמש שנים. הכללים (שעברו רפורמה לאחרונה בשנת 2023) הם כדלקמן:

• שנה אחת: נדל"ן בשווי של לפחות 50,000 דולר או פיקדון בנקאי של 50,000 דולר (בבנק מצרי).
• 3 שנים: רכישות החל מ-100,000 דולר או הפקדה של 100,000 דולר.
• 5 שנים: החל מ-200,000 דולר של נדל"ן.

בכל מקרה, הוויזה מוארכת ללא הגבלת זמן כל עוד יש לכם אישור בנקאי או שאתם בעלי הנכס הנדרש. אין דרישות תושבות (בונוס!).

העניין היחיד הוא שהנכס חייב להיות רשום במרשם הלאומי, כלומר רכישה בפרויקט בבנייה עשויה להיות בלתי אפשרית ללא רישום (אך צפוי כי הדבר יוקל).

השוואה לאוסטריה: אוסטריה אינה מציעה "ויזה מוזהבת" לרכישת נדל"ן. יש לנו אשרת שהייה לאנשים עשירים (סעיף 56 לחוק המגורים ללא עבודה), אך היא דורשת הכנסה שנתית גבוהה מאוד (כ-2,550 אירו לחודש לאדם, וביטחון כלכלי משמעותי).

כרטיס ה"Aufenthalt" שלנו אינו קשור לרכישה, אלא דומה יותר לפנסיה או לחיסון אשרת שהייה. עבור משקיעים באוסטריה, כרטיס אדום-לבן-אדום לעצמאים הוא אופציה: הוא דורש תוכנית עסקית, השקעה של כ-100,000 אירו ויצירת מקומות עבודה. לכן, כדי להשקיע ולהישאר, אוסטרי חייב לפתוח עסק או להוכיח עושר, לא רק לקנות דירה.

טעויות. רבים מהעולים החדשים מבלבלים בין "ויזות תייר" ל"תושבות השקעה":

• רכישת דירה במצרים אינה מבטיחה באופן אוטומטי תושבות קבע; לאחר השלמת העסקה, המשקיע מגיש בקשה ל"היתר שהייה לבעל הנכס".
• לדוגמה, קונסורציום של עורכי דין כבר קבע כי זרים אינם יכולים לשהות במצרים יותר משישה חודשים ללא ויזה וחייבים להירשם בשירות ההגירה. לכן, לא ניתן לקבל היתרי שהייה אוטומטיים על סמך רכוש בלבד, ללא הגשת בקשה.
• הגבלות נוספות: לא ניתן לקבל היתר שהייה לבניין מגורים בשטח של עד 100 מ"ר ברובע החדש של קהיר - עליך לרכוש אותו תמורת 50,000 דולר לפחות.

מה השתנה (2023–2025): תוכנית מגורים באמצעות השקעה אושרה רשמית בקיץ 2023 (אם כי הפרלמנט עדיין בתהליך אישור שינויים בחוקי האזרחות).

החידוש העיקרי הוא הסרת מגבלת "2 נכסים" באופן ישיר, וכן הבהרות בנוגע לפיקדונות. לפיכך, עם השקעות של 250,000 דולר במשק (או בנדל"ן), משקיע זר מקבל מעמד של תושב.

השוואה עם אוסטריה. תושבות קבע באוסטריה ניתנת, למשל, באמצעות ויזה D (אשרת לימודים/עבודה) או כרטיס Deka (אשרת פרישה). משמעות הדבר היא שאי אפשר "פשוט לקנות בית ולחיות באוסטריה" - צריך לפעול לפי ערוצי הגירה סטנדרטיים.

השכרות לטווח קצר (Airbnb, Booking וכו') יכולות להציע תשואות גבוהות מאוד - במקרים הטובים ביותר, 6-8% לשנה ומעלה (במטבע מקומי), במיוחד באתרי נופש פופולריים בחורף ובמהלך החגים.

לדוגמה, וילה על חוף הים בשווי 300,000 דולר יכולה להכניס 20,000 דולר לכמה חודשים של העונה - עד 6-7% מהסכום הכולל.

אבל ישנם סיכונים והגבלות משמעותיים: חוקים חדשים מחמירים את התקנות. לדוגמה, ממשלת מצרים, בעקבות הדוגמה של מדינות רבות, דורשת מהאורחים להירשם ולשלם מיסים, בדיוק כמו בתי מלון. בקהיר, מועצת העיר אישרה השכרות עד 30 יום וחייבה תשלום מס תיירים ; ובים סוף, תקנות דומות מפותחות - איסור מוחלט על דירות "לא מסווגות" כבר הונהג (קנסות מצד בעלים וסוכנויות נסיעות).

כתוצאה מכך, השכרות לטווח קצר נמצאות כיום "על סף החוקיות": פלחים רבים בשוק עדיין אינם חוקיים. אם אתם שוכרים נכס ב-Airbnb, היו מוכנים לקנסות או להגבלות חדשות (ייתכן שיידרש רישום במשרד התיירות).

השכרות לטווח ארוך הן פחות מסוכנות. עבור השכרות של 3-5 שנים (דירות בקהיר מושכרות לרוב על ידי עובדי ממשלה, רופאים וגולים), התשואה יציבה יותר אך נמוכה יותר - כ-4-6% לשנה (השקעות ברובל יניבו תשואה גבוהה יותר עקב אינפלציה, אך "במונחים ריאליים" היא בדרך כלל סביב 5%).

לדוגמה, בקהיר עצמה, שכר הדירה הממוצע לדירה בשטח של 80-100 מ"ר הוא כ-400-600 דולר לחודש, בעוד שניתן לרכוש דירה תמורת 50,000-70,000 דולר, מה שמניב כ-6-7% מההכנסה ברוטו. בשארם א-שייח', דירות דומות יקרות יותר (עד 1,000 דולר לחודש), ותשואת השכירות שם היא תיאורטית עד 8%.

אבל בפועל, דירות כאלה משמשות לעתים קרובות את בעליהן עצמם, כך שהשכרתן פופולרית רק בעונה.

מנהלי נכסים וסוכנויות. בערים גדולות, ישנן חברות ייעודיות ("ניהול נכסים") המנהלות נכסים להשכרה (הן גובות בדרך כלל עמלה של 20-25%).

לדוגמה, אל בורוג' בקהיר או מצרים הומס בהורגדה. הם מטפלים במציאת שוכרים, גביית תשלומים ותחזוקת שירותים, אבל לוקחים אחוז. אני ממליץ לעתים קרובות לחדשים להשתמש בסוכנות בתחילה, למרות שזה מפחית את הרווחיות.

מיסוי הכנסות משכירות. השיעור הסטנדרטי הוא 10% משכר הדירה הרשמי (לאחר ניכוי של 30%). לכן, אם אתם שוכרים תמורת 600 דולר לחודש (ומצהירים על הכנסה זו), המס יהיה 720 דולר לשנה (60 דולר לחודש).

השוואה לאוסטריה: באוסטריה, הכנסות משכירות מתווספות להכנסות אחרות וממוסות באופן פרוגרסיבי (עד 50%), אך עלויות שירות ופחת ניתנות לניכוי.

מבחינת יעילות מס, מצרים נראית הוגנת יותר: 10% מההכנסה ברוטו נמוכה יותר מאשר באירופה. השוו זאת לבעלי נכסים אוסטרים שמשלמים גם 30% על עודף וארנונה עירונית, ובסך הכל מעל 30% מהכנסתם.

השוואה בין תשואות. נתון גס: כ-7% במצרים לעומת 3% באוסטריה. כמובן, זהו נתון סמלי; במצרים, חלק גדול מההכנסה עלול ללכת לאיבוד עקב אינפלציה/עלייה בשכר העובדים, אך ברכישה במטבע חוץ, התשואה עדיין גבוהה יותר. עם זאת, בווינה או בגראץ, ירידות בשכר כמעט ולא נראות, ונכסים מושכרים בקלות לשוכרים גרמנים מבוססים במסגרת חוזה.

קהיר, מרכז העסקים הראשי של מצרים:

• תשתיות. שדות תעופה, מטרו (קו 2 של המטרו), בתי חולים יוקרתיים, בתי ספר בינלאומיים (בית הספר החדש בקהיר, בית הספר האמריקאי בקהיר) – כולם ברמה של ערים גדולות.
• אדריכלות. מבתים פשוטים ועד למגורים.
• שכונות להשקעה. מאדי, נובאריה ונקוס ביי (דרום קהיר) הן פרברים יוקרתיים עם פארקים ובתי ספר טובים; זמאלק וגני העיר (אי הנילוס, מרכז העיר) הן שכונות יוקרתיות, אך המחירים מופרזים (7,000-10,000 דולר למטר מרובע). קהיר החדשה ומדינטי, העיר החדשה, מכילה שכונות חדשות רבות ובתים מוכנים מראש. לעומת זאת, המרכז הישן (איזטלממפליט, שוברה) אינו מומלץ, מכיוון שהוא מתוחזק בצורה גרועה ומציע איכות דיור נמוכה.
• להשכרה. סטודנטים וגולים מתעניינים במאדי, קהיר החדשה והליופוליס. קונים מהאיחוד האירופי או ארה"ב צריכים לשקול את אזור קהיר החדשה ואת מאדי, שם ניתן למצוא דירות החל מ-100,000 דולר.

סלוניקי, השוק השני בגודלו במצרים, הוא אלכסנדריה. המחירים כאן נמוכים ב-20-30% מאשר בקהיר.

• "האזור השוויצרי" של אלכסנדריה (זיזיניה, סידי בישר) מזכיר את אירופה הים תיכונית: שקט, ירוק, אבל פחות עבודה.
• משקיעים לפעמים בוחנים את החוף הצפוני (אל עלמיין החדשה, מרסה מטרוח), שם הבנייה נמצאת כעת בעיצומה. המחירים שם נמוכים (וילות החל מ-70,000 דולר), אך התשתיות עדיין חלשות.
• אין הרבה ביקוש מצד זרים באלכסנדריה (קצת כמו המזרח התיכון), אבל המקומיים משכירים במעגלים (אין הרבה תיירים באלכסנדריה).

איים וים סוף:

• שארם א-שייח' היא יעד יקר. דירות כאן מתחילות במחיר של כ-100,000 דולר (לדירה של 50 מ"ר במתחם סביר), ווילות נעות בין 300,000 ל-400,000 דולר למיליון דולר ומעלה. עונת השיא (דצמבר-פברואר) ממלאת את הבתים האלה בדירות, אך הקיץ יכול להיות ריק.
• הורגאדה מעט זולה יותר משארם א-שייח' אך נגישה יותר, הודות ל"חוף השטוח" המפותח שלה (סאהל האשיש, ספגה). מחירים: סטודיו החל מ-50,000 דולר, וילות החל מ-150,000 עד 300,000 דולר. קל יותר למצוא דירות להשכרה מכיוון שהן עמוסות בתיירים בקיץ (בחורף מוזלות).
• דהב היא עיירת תרמילאים קטנה, אך היא גם חלק מאזור התיירות והיא זולה יותר (דירות סטודיו מתחילות ב-30,000 דולר). חופי צפון ים סוף (טאבה, ראש אל-חכמה) מציעים מיקומים ייחודיים (ליד ירדן וישראל), אך הביקוש הוא יותר לשהייה זמנית מאשר קבועה.

חצי האי הפלופונסוס. אין כאן אלטרנטיבה: אנחנו מדברים על המחוזות הפנימיים של מצרים, שם הכל זול בצורה מדהימה (עד 300 דולר לדירה):

• באל מיניה, פיום או קנה, בתים הם זעום בהשוואה לאיחוד האירופי. אבל הביקוש הוא מקומי בלבד.
• השקעות שם נשקלות בעיקר על ידי מצרים, ורק לעתים רחוקות על ידי זרים.
• נכסים כאלה נגישים בקלות רבה (3-5 אלף דולר לבית בכפר), אבל יהיה קשה למכור אותם בהמשך - אין איפה למכור אותם.

תשתיות. קצת יותר פרטים על תקשורת. בקהיר ובערים הגדולות (אלכסנדריה, הורגאדה) יש שדות תעופה בינלאומיים, כבישים מהירים, מלונות ובתי חולים ברמה עולמית (מרפאת דויטשה בנק ובית החולים אגוזה בקהיר, ובית החולים בהורגאדה). זהו יתרון למשקיעים: גם אם לא תגורו שם בעצמכם, תיירים ושוכרים רוצים שהכל יהיה קרוב.

לדוגמה, קונה אירופאי עם ילדים יעריך את נוכחותו של בית ספר בינלאומי בקהיר, טיולים לים (קיימים קורסי צלילה), זמני טיסה סבירים ושירותים רפואיים טובים.

השוואה לאוסטריה. לווינה ולאוסטריה באופן כללי יש בהחלט רמת חיים גבוהה יותר: אוויר נקי, בתי חולים מצוינים, השכלה גבוהה בחינם, אבל כל זה גם עולה פי שניים עד שלושה יותר ממצרים.

הרכישות הפופולריות ביותר כיום הן:

קהיר. דירות משפחתיות להשכרה (אנשים מתעקשים על הכנסה יציבה משכירות) ו"רכישות מדד" ספקולטיביות (לדוגמה, דירות זולות יחסית בפרויקט חדש, בתקווה למכור אותן שוב לאחר השלמת התשתיות).

הורגאדה/שארם. בדרך כלל, בעלי נכסים מחפשים הכנסה באמצעות השכרות לטווח קצר ומשלמים עבור "מגורים קבועים ליד הים".

אל עלמיין החדשה. אזור צומח במהירות בו משקיעים יזמים גדולים. חבילות דירות ווילות נמכרות - אך ורק להשקעה, בתקווה לפיתוח חופי.

ערים אזוריות פנימיות. רק 5% מההשקעה מגיעה מספקולנטים נדירים הרואים בקרקע זולה מכרה זהב לבניית פרברים עירוניים.

השוק המשני (מעל 65% מהעסקאות) מורכב בעיקר מדירות ובתים שנבנו לפני שנת 2000, שלעיתים עדיין זקוקים לשיפוץ. רבים מהם דורשים שיפוץ (שיפוץ חדרי אמבטיה, גישה לאינטרנט).

מניסיון, "המלאי הישן" של מצרים מתאים בדרך כלל רק למקומיים - הרבעים ההיסטוריים של קהיר, בניינים רעועים באלכסנדריה. עם זאת, בפלח זה ניתן למצוא מציאות במחירים של 30,000–40,000 אירו לדירה גדולה (אבל לפעמים אפילו אין בה מיזוג אוויר!).

מאפייני השוק המשני. נכסים אלה, שנבנו לפני 1980, בעלי יעילות אנרגטית נמוכה. בקיץ הבתים מתחממים והמזגנים צורכים הרבה אנרגיה.

לכן, אני ממליץ ללקוחות לשפץ בתים כאלה עם בידוד וחלונות חדשים (לא השקעה יעילה), או לתכנן להשכיר אותם רק כהשכרות לטווח קצר (תיירים כבר מוכנים לסבול את ה"רומנטיקה הים תיכונית").

בונוס: נכסים למכירה חוזרת לרוב זולים ב-20-30% מאשר נכסים חדשים (עבור מטרים רבועים דומים). עם זאת, הנזילות נמוכה יותר: מציאת קונה יכולה לקחת חודש או חודשיים, במיוחד אם קונים מרחוק. למרבה הנוחות, המחירים באזורים היקרים ביותר (מאדי, קהיר החדשה) ירדו רק במעט בעקבות האינפלציה, ונכסים למכירה חוזרת שם עדיין יקרים (באותו מחיר כמו של קבלנים חדשים).

פיתוחים חדשים. לפחות 35% מהשוק. זה כולל מתחמי מגורים של יזמים (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom וכו'), כמו גם פרויקטים מיוחדים של דירות נופש.

קצב הבנייה במצרים הוא מתון בסטנדרטים שלנו, אך מהיר למדי עבור המקומיים. בעת רכישת נכס בבנייה, יש לקחת בחשבון את תאריך הסיום (נניח, 1-2 שנים). יזמים מציעים לעתים קרובות תוכניות בתשלומים (0% ריבית למשך 5 עד 10 שנים) - זה נוח למשקיעים: שלמו בתשלומים וקבלו את הנכס תוך שנה.

השוואת איכות. חלק מהפרויקטים (מרסי, אל גונה) בנויים לפי סטנדרטים אירופיים (עם דגש חזק על תשתיות).

בסך הכל, איכות הבנייה החדשה, בממוצע, נחותה מזו של אוסטריה: ישנן תלונות על הגימור ואיכות החומרים.

לדוגמה, שמעתי תלונות על כך שבמתחם SODIC אחד, האריחים הותקנו בצורה גרועה והאיטום נעשה באופן שטחי, מה שהביא להופעת עובש על אבני הבזלת לאחר שנה של גשם.

עם זאת, אוסטריה קובעת סטנדרטים מחמירים בבנייה - ופרויקטים בווינה נבנים תוך התחשבות ביעילות אנרגטית, בידוד קול ובטיחות אש הרבה יותר טוב מאשר במצרים.

לכן, בעת רכישת בניין חדש במצרים, אני ממליץ להפריש 5-10% מהעלות עבור "פגמים" באופן מיידי - אפילו הבית המצרי המודרני ביותר יזדקק לתיקונים מקומיים לאחר 5 שנים (התקנת מזגן חדש, צביעת החזית וכו').

דוגמאות לאובייקטים:

• עד 100,000 דולר: הצעות תכופות כוללות דירות סטודיו קטנות או דירות חדר אחד בקהיר, כמו גם דירות ליניאריות בהורגדה (עד 60 מ"ר).
• 100–250,000 דולר: קטגוריית "ביניים": דירות 2–3 חדרים בקהיר (80–120 מ"ר), או בתים עירוניים בקהיר/קהיר החדשה (קוטג' קטן 150 מ"ר), או דירות 2 חדרים סבירות בהורגדה/שארם.
• 250–500,000+ דולר: דירות בגודל 120–150 מ"ר בשכונות הטובות ביותר בקהיר, בתים טוריים ווילות גדולים, מתחמים עם בריכות שחייה.

השוואה בין בניינים חדשים לאוסטריה. באוסטריה, בניינים חדשים מגיעים כסטנדרט עם מערכת בית חכם, מעלית, חניה, גימור מלא וחצר סגורה.

במצרים, סטנדרטים אלה אינם אוניברסליים. האיכות יכולה להיות גרועה יותר, במיוחד באזורים המאוכלסים על ידי עובדים זרים (ליד הים, קרוב יותר לעניים). עם זאת, באזורי מגורים חדשים (מדנטי, קהיר החדשה, אל גונה) בעלי רמה גבוהה למדי של תשתיות (בתי ספר, מרכזי קניות), ויש שם ביקוש לבנייה חדשה.

יתרון אחד של מצרים: קרקעות באזורי חוף עדיין זולות יותר מאשר באירופה, כך שניתן למצוא רכישה מורכבת (לדוגמה, מלון דירות עם 100 חדרים, בכל אחד מטבח) בחוף הים האדום במחיר דומה ל-B&B קטן במרכז אירופה.

באופן כללי, הסיכון הכרוך בבנייה חדשה במצרים הוא עיכובים ושינויים אפשריים. יזמים אוסטרים כמעט ולא מפספסים מועדים, בעוד שיזמים מצריים יכולים לדחות את המסירה בשנה במקרה של כוח עליון (ראו מגיפה).

בנוסף להשקעות דירות "קלאסיות", הבה נבחן מספר גישות לא קונבנציונליות:

מספר דירות סטודיו במקום דירה גדולה אחת. רבים מלקוחותינו מאסיה ומאירופה (במיוחד במהלך המגפה) בחרו לרכוש שתיים או שלוש דירות סטודיו צמודות במקום דירה גדולה אחת. זה מגדיל את הרווחיות (כל סטודיו נמכר בנפרד, שכר הדירה עבור שני סטודיואים בדרך כלל גבוה יותר משכר הדירה הכולל עבור דירת שני חדרי שינה אחת, והסיכון לריקנות מצטמצם).

חיסרון: עבודה כפולה עם מספר חוזים, אולי שני מוצרי משכנתא. העיקר הוא שמחיר דירת שני חדרים, כולל עמלות נוספות, לא יעלה על מחירן של שלוש דירות סטודיו.

שיפוץ דירות (Flipping) היא שיטה פופולרית במצרים: קונים דירה ישנה במרכז קהיר, מוציאים 10-20% על שיפוצים ומוכרים אותה כנכס מוכן לשימוש במחיר גבוה יותר.

עם זאת, השוק כאן צנח מאז 2022 (בשל שערי החליפין והמגפה), ויש להמיר הכל ללירות שטרלינג. אם תקנו בלירות מצריות ותמצאו דירה זולה, הפרמיה יכולה להיות 15-30% לאחר השיפוץ.

מלונות דירות ומיני-מלונות. פרויקטים תיירותיים נמכרים לעתים קרובות כ"דירות מלון" - אתם הבעלים של דירת סטודיו שהמלונאים משכירים ומנהלים. היתרון כאן הוא שירות מוכן מראש, אך החיסרון הוא פחות שליטה על ההכנסות.

לפעמים דירות כאלה נמכרות במחירים מעל למחיר השוק (בשל מותג המלון). הפתרון: במתחם טוב, אפשר לצפות לאחוז יציב מרווחי המלון (כ-5%); עם זאת, אני מעדיף השכרות ישירות ועצמאיות, אם הבעלים-מנהל הוא זה שאחראי.

השקעות בקרקעות ובפרויקטים ארוכי טווח של בנייה. רכישת קרקעות עדיין מותרת במצרים (מחוץ לאזורים מוגנים). ישנן הצעות, למשל, בפאתי קהיר או בחוף הצפוני (במחיר של 10-20 דולר למ"ר). זהו נכס בסיכון גבוה: צריך להמתין לפיתוח האזור.

דוגמה: הממשלה הכריזה לאחרונה על תוכניות לפתח את "לוקסור החדשה", והקהילה מצפה למכרז לכבישים מדבריים חדשים בשנת 2024. אם תקנו קרקע סמוכה, תוכלו לבנות מאוחר יותר ברווח גדול (או למכור אותה ליזם). אבל אם הפרויקט יצליח, יהיה קשה למצוא קונים.

באמצעות קרנות ומכשירים (קרנות REIT וכו'). כפי שציינו, ישנן רק קרנות REIT מעטות במצרים, והן עדיין צוברות הון. היתרון של השקעה מסוג זה הוא פיזור (אתם משקיעים בתיק נדל"ן מסחרי). החיסרון הוא, כפי שכבר הוזכר, שהמיסים על קרנות REIT גבוהים יותר (22.5% במקום 10%).

ישנן גם קרנות לא ממשלתיות ובעלי מניות בפרויקטים למגורים (לפעמים היזם מציע "מאגר משקיעים" - רכישת מספר דירות והשכרתן המלאה למנהל).

ב- Vienna Property לא מרבים לייעץ לגבי תוכניות כאלה, אבל עבור הון גדול (מיליון דולר ומעלה), הן יכולות להיות הגיוניות: התלות בנכס בודד מצטמצמת, וההכנסה "מוחלקת".

השוואה לאסטרטגיות בווינה. באוסטריה, אנשים נוטים לקנות נכס אחד טוב במיקום מעולה ומחזיקים בו במשך עשרות שנים (הם מתכננים לפרוש עם הכנסה יציבה משכירות). ספקולציות הן נדירות: עקב צמיחת מחירים נמוכה, מכירה הפוכה אינה אטרקטיבית כאן - אין תמריצי מס.

עבור תיק השקעות, אני אישית ממליץ לשמור 70% באופציה שמרנית (דירה בווינה, קרן השקעות נדל"ן) ו-30% באופציה צומחת (שווקים חדשים כמו קהיר או מצרים).

אנו מציעים אסטרטגיה זו למספר לקוחות: אנו משקיעים חלק מהכסף בקרנות אנטי-משבר (אירו-אג"ח, קרנות ייצוב, נדל"ן גרמני), ואת הסכום הנותר בפרויקטים אגרסיביים יותר (ארה"ב, מצרים, קפריסין).

למרות כל היתרונות, חשוב להיות כנים: מצרים ניצבת בפני סיכונים חמורים. העיקריים שבהם הם לאומיים וטבעיים:

בירוקרטיה ושינוי חוקים. בשנת 2023, זרים הוצאו מהצללים, אך מחר הם יוכלו לשנות את העניינים שוב (כמו לאחרונה עם הדרישה לשלם בלירות שטרלינג דרך בנקים). זכרו שרק לפני חמש שנים, ויזה זהב דרשה דרכון שלא יעלה על 15 שנים.

לכן, כל משקיע צריך עורך דין אמין שעוקב אחר שינויים (לדוגמה, כיצד בדיוק ניתן לתעד הכנסה וכו'). יש לבדוק באופן קבוע את התקנות הנוכחיות, כולל דרך השגרירות או הקונסוליה שלכם.

השכרות לטווח קצר. הכללים משתנים לעתים קרובות: בשנת 2023, הממשלה החלה לחוקק חוקים מחמירים נגד Airbnb ללא רישיון. לכן, לסמוך על רווחי ענק מהשכרות לטווח קצר כיום הוא מסוכן: מחר, ייתכן שיונפק צו לקנוס שוכרים בטוחים ב-100,000 לירה שטרלינג.

עונתיות. החיסרון הגדול ביותר של מצרים הוא האקלים הקיצוני שלה. הביקוש להשכרה בקהיר הוא כמעט עונתי: בקיץ, אנשים רבים פונים דרומה או לאירופה. ערי נופש, לעומת זאת, עמוסות בחורף (עם תיירים מאירופה ומהמזרח התיכון) ונטוש בקיץ בגלל החום.

ההכנסה שלך "צונחת" בעונה הפחות עמוסה. באוסטריה, הביקוש להשכרה הוא בדרך כלל עקבי לאורך כל השנה.

סיכוני תשתית. אזורים מסוימים סובלים ממחסור בכבישים ובמים.

לדוגמה, דרום קהיר, בדרך לפירמידת אל-חרם, חנוקה מעת לעת בפקקי תנועה; חוף צפון אפריקה זקוק נואשות לאספקת מים אמינה בקיץ - אם קניתם וילה במדבר הצפוני, הצטיידו בתוכניות מים אקולוגיות (למרות שבארות מלוחות אינן מתאימות לשתייה, יישובים סמוכים בבירור חסרים מאגרים).

סכנות טבע. משקעים נדירים, אך גשמים עזים עלולים להוביל לחופשות בהשכרה בדרום. רעידות אדמה אינן סבירות, אך ישנם אזורים סייסמיים קטנים. אזורים הרחוקים מהנילוס מועדים להצפות.

נזילות. אם קניתם באי או באזור קטן, מכירתו יכולה להיות קשה (בהתאם לתשתיות המקומיות). דירה בקהיר תימכר תוך 2-3 חודשים, וילה במדבר יכולה להימשך עד שנה.

סיכוני מטבע. קנייה בדולרים היא טובה, אך הוצאה בפאונד עלולה לכרסם בדיבידנדים שלכם. קחו זאת בחשבון מראש: בעת רכישת נכס נקוב ביורו, היו מוכנים לתנודות בשער החליפין שישפיעו על התשואה בפועל שלכם.

כשלוקחים משכנתא, עדיף לקחת הלוואות בדולרים (למרות שבנקים מצריים מנפיקים בעיקר הלוואות בלירות שטרלינג). ערוצי ההמרה השתפרו, אך זכרו שתנודות אינן נדירות. אוסטריה מנצחת כאן: האירו הוא אחד המטבעות היציבים ביותר.

השוואה עם אוסטריה. היתרונות העיקריים של אוסטריה הם יציבותה. אין עונתיות (אותו גל של סטודנטים מגיע כל שנה), אין הפתעות משפטיות (תקנות השכירות משתנות לעתים רחוקות מאוד), ואין בעיות בטיחות.

עבור לקוחות המורגלים ביציבות, אוסטריה עדיפה בכ-70% מהמקרים (פחות סיכון, מעלית וחימום מובטחים בבניין, שטרי בעלות ברורים). מצרים, לעומת זאת, מייצגת את 30% הנותרים: סקרנות, גידור ארוך טווח מפני עתיד השוק המזרח תיכוני, ותשואה מהירה יותר, אך מסוכנת יותר.

קניית נדל"ן אינה עניין של כסף, אלא גם של מגורים בתוך הנכס. רמת החיים וחיי היומיום במצרים שונים באופן משמעותי מאלה שבאוסטריה, ויש לקחת זאת בחשבון.

אקלים. מצרים היא מדינה יבשתית-סובטרופית. החורפים חמים (15-25 מעלות צלזיוס בקהיר), והקיצים חמים מאוד (40-45 מעלות צלזיוס בצל, בכל שנה). בחוף ים סוף, הקיץ מעט קריר יותר (עד 35 מעלות צלזיוס), ובהרי סיני, הלילות מגיעים ל-30 מעלות צלזיוס.

אם אתם משפחה עם ילדים או קשישים, האקלים הוא גורם מפתח. אוסטריה מציעה קיצים מתונים (+20…+25°C) וחורפים מתונים (-5…+5°C בווינה), ללא טמפרטורות קיצוניות. עם זאת, הים אינו נמצא במרחק הליכה.

שירותי בריאות וביטוח. במצרים יש מרפאות פרטיות טובות (בית החולים קלאופטרה, מדסטאר). לתושבים יש גישה לבתי חולים איכותיים, אך אלה אינם בחינם. אין ביטוח חובה, ולכן אירופאים בדרך כלל רוכשים ביטוח בריאות בינלאומי פרטי בעת מעבר דירה.

באוסטריה, שירותי הבריאות מנוהלים על ידי המדינה (מערכת Krankenkasse), והיא נחשבת לאחת הטובות ביותר: אנשים מכל רחבי העולם נוהרים לכאן לקבלת טיפול.

חינוך. ישנם בתי ספר בינלאומיים בקהיר (לדוגמה, Egypt Marriott School, Cairo American College), אך שכר הלימוד שלהם משמעותי (6,000–15,000 דולר לשנה לילד). יתרונות: הדרכה באנגלית או צרפתית, תעודה בינלאומית.

בתי ספר הקרובים יותר לאיכות אוסטרית (Steirische וכו') הם נדירים. באוסטריה, החינוך הוא ציבורי; משלמים רק עבור קורסי שפה או בתי ספר פרטיים לגרמנית, אך בסך הכל, ילדכם יקבל חינוך איכותי וחינמי.

אבטחה. מצרים נלחמת רשמית בטרור בשנים האחרונות (בפרט ניטור אזורי נופש). המשטרה מספקת אבטחה באזורי תיירות (הורגדה, שארם).

עם זאת, עדיין קיימים סיכונים: כייסים יכולים להיות נפוצים ליד המטרו בקהיר, אך זה נדיר. אוסטריה היא מדינה בטוחה מאוד בכל קנה מידה (הפשיעה מינימלית, המשטרה מנומסת).

רמת חיים ומחירים. עלות שירותי הבית במצרים נמוכה בהרבה מאשר באירופה. חשבון בית קפה נמוך פי חמישה, וגז ותשתיות זולים פי שלושה עד ארבעה. בינתיים, איכות המותגים בסופרמרקטים (קרפור, מטרו) דומה לאלו האירופיים.

בווינה, שכר הדירה יקר פי מאה, האוכל יקר יותר (באותה איכות), אבל גם המשכורות גבוהות.

תחבורה ותקשורת. בקהיר יש מערכת מטרו ותיקה (שני קווים), אוטובוסים טובים וכבישי אגרה חדשים (יש כביש מהיר בין קהיר לכביש אלכסנדריה). התחבורה הציבורית בערים אחרות מוגבלת יותר (נדרשת רכב).

מערכת הבנקאות מתפתחת: כיום ניתן להפקיד דולרים בבנקים, לשלם שכר דירה באמצעות כרטיס אשראי, ומשכנתאות (אם יש לכם רמת אשראי טובה) עדיין מוצעות בתנאים הישנים (עד 5-6% לשנה). כיסוי הטלפון והאינטרנט במצרים טוב (4G מכסה כמעט את כל המדינה).

לשם השוואה, אוסטריה היא מדינה עם תחבורה ותקשורת מצוינות, אך היא גם תענוג יקר.

לגליזציה ורילוקיישן פשוטים יותר. ראוי לציין כי בעת רכישת נדל"ן, משקיע יכול לקבל אישור שהייה (כמתואר לעיל), הכולל את הזכות לגור עם משפחתו (בני זוג וילדים קטינים). עם זאת, ישנם מחסומי שפה ובירוקרטיה במצרים: עליכם לרשום את הגעתכם (למי שצריך, הקונסוליה המצרית פשוט חותמת את הדרכון).

דוגמאות: אנשים רבים מרוצים ממעבר לטווח קצר למצרים (שישה חודשים עם ויזה) – מזג האוויר והמחירים נוחים, אך ישנן שאלות לגבי אפשרויות לטווח ארוך. משפחות עם ילדים צריכות להיות מודעות לכך שגני ילדים ובתי ספר בינלאומיים טובים זמינים רק בקהיר/אלכסנדריה. אם תרכשו דירה בשארם א-שייח', ילדיכם יצטרכו לעבור לקהיר או למה שנקרא "בית הספר הבריטי של שארם" לצורך לימודים.

השוואה עם אוסטריה:

• בטיחות: וינה בטוחה פי 10 מקהיר בסך הכל.
• איכות הדיור: בתים אוסטריים חסכוניים יותר באנרגיה ואטומים לרעש.
• נוחות: מצרים מנצחת באקלים ובאפשרויות בילוי (ימים, מדבריות) - זה מביא איכות חיים לאוהבי הטבע.
• חיי היומיום: אירופה מספקת חיים מאוזנים יותר עם סופי שבוע, שירותים וסביבת שפה – זו כבר שאלה של סדרי עדיפויות אישיים.

עבור מי עשויה קניית נדל"ן במצרים להיות פתרון בהתחשב במגבלות במדינות אחרות?

אזרחים מאזורים לא יציבים. אם אין לכם גישה נוחה לאזרחות אירופאית או תושבות קבע (לדוגמה, אם אתם ממדינה שאינה חברה באיחוד האירופי עם פוליטיקה בלתי צפויה), מצרים יכולה לפחות להציע גמישות בדיור.

מצרים מנפיקה אשרות תייר והיתרי שהייה, והם לא אוסרים עליכם כניסה למדינות אחרות (האיחוד האירופי). בינתיים, הכרטיס האוסטרי אדום-לבן-אדום יקר מאוד (דורש מינימום של מיליון רובל בחשבונכם, פעילות עסקית מוכחת או השקעה של מיליון יורו במסגרת תוכנית מיוחדת).

גמלאים. האקלים החם של מצרים הופך אותה לאטרקטיבית עבור גמלאים אירופאים (בתנאי שיש להם כ-100,000-200,000 דולר). שירותי הבריאות כאן דומה לשכנותיה (עם מגזר פרטי מפותח היטב).

תמורת 1,500 דולר לחודש, אפשר לשכור או לקנות (או ליתר דיוק, לקחת משכנתא) דיור הולם ולחיות טוב (כולל נהג פרטי ועוזרת בית). באוסטריה, גמלאים צריכים לשלם על הכל: שכר דירה, אוכל ושירותי בריאות יעלו פי שניים בשנה.

נוודים דיגיטליים. מצרים היא יעד מעניין עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים. יש שפע של חללי עבודה משותפים בקהיר/אלכסנדריה, שטחי משרדים במחירים נוחים (או סתם בית קפה נהדר עם אינטרנט ליד הים).

באוסטריה, תקנות הוויזה מחמירות למדי: ללא אישור עבודה, ניתן לעבוד עד 90 יום בכל שישה חודשים, ולאחר מכן תיתקל בבעיות. במצרים, לעומת זאת, תושב נדל"ן יכול לעבוד באופן מקוון באופן לא רשמי (או להקים עסק עצמאי מקומי).

כן, לא משלמים מיסים על הכנסות זרות במצרים אלא אם כן הן מגיעות מחו"ל (אגב, לאיחוד האירופי יש משטר אי-תושבות עבור חלק מהמדינות, אך מצרים לא הנהיגה תקנה כזו - נושא זה פשוט פחות רלוונטי כאן).

וינה – איכות וסדר. חקיקה אמינה, רחובות נקיים, רמות שכר במזרח אירופה, וערבות השקעה כמעט מלאה. דיוק גרמני, משכנתאות בריביות יציבות מאוד (1-2% לשנה), ומערכת ניהול נכסים מבוססת היטב.

בעיקרון, זה כמו לקנות "אירו-בונד עם לבנים" - עם תשואה קטנה, אבל עם בטיחות מוחלטת.

מצרים – סגנון חיים וחופש. אם אתם רוצים לחיות את סגנון החיים הדרומי, ללבוש בגד ים ולצלול פעם בשבוע, מבלי להשקיע יותר מ-100,000 אירו, מצרים נותנת לכם את ההזדמנות להרחיב את האופקים שלכם. הסיכונים (שערי חליפין, בירוקרטיה, עונתיות) גבוהים יותר כאן, אך התגמולים יכולים להיות גדולים פי שניים עד שלושה.

מצרים מתאימה למי שמוכן להיות "משקיע פעיל": מעקב אחר המצב, תקשורת עם מנהלים שכירים, חיפוש ומכירה של נכסים באופן עצמאי. אם אתם אנשים של "לקנות ולשכוח", אוסטריה עדיפה על מצרים.

האם אתה מתכנן לפרוש בעוד 5-10 שנים? חשוב להכיר את תרחיש היציאה שלך:

מכירת הנכס שלכם. בקהיר, ניתן למכור דירה במהירות יחסית (2-6 חודשים) אם היא נזילה (סביר להניח במרכז העיר או ליד תחנת מטרו טובה). באזורי נופש, זה יכול לקחת יותר זמן, במיוחד אם המחירים ירדו. אם אתם מתכננים להחזיר את כספכם ביורו, קחו בחשבון את המטבע בו אתם מוכרים: תפסידו על שער החליפין של 2020-25 (כיום 1 אירו = 35 לירה מצרית).

לאחר מכירת היתר המגורים שלך. אם היתר המגורים שלך הונפק עבור נכס זה, מכירתו אינה מבטלת באופן מיידי את היתר המגורים שלך (EGP גמיש). עם זאת, מכיוון שחידושו דורש הוכחת בעלות או פיקדונות, פשוט לא תוכל לחדשו לתקופה נוספת לאחר המכירה.

על פי הכללים הנוכחיים, תצטרכו למצוא נכס אחר או פיקדון כדי לשמור על מעמדכם. אם לא תעשו זאת, תוקף היתר השהייה שלכם יפוג לאחר שנה או שנתיים.

העברת מגורים לקרובי משפחה. במצרים, אין דבר כזה העברת מגורים מותנית "בירושה". אם תעביר חלק מהנכס לאדם אחר, זו תהיה עסקת קנייה ומכירה רגילה, והיתר השהייה שלך לא יישמר.

כן, החקיקה בשלב העברת הזכויות נותרה זהה לזו של האזרחים - הכל באמצעות תרומה/ירושה לפי ההלכה האסלאמית (השריעה).

אוסיף: ראינו דוגמאות שבהן קרובי משפחה של משקיעים שנפטרו רשמו את ירושתם, ולמעשה, ה"יורשים" האריכו לעצמם את היתרי השהייה שלהם, אך זהו הליך מסובך עם המתנה ארוכה (כמו בכל מדינה לקבלת היתר שהייה במסגרת קטגוריית משפחה).

נזילות - אוסטריה לעומת מצרים. נדל"ן אוסטרי בדרך כלל נמכר מהר יותר (בשל ביקוש בינלאומי ויציבות כללית בשוק). במצרים, הכל תלוי באזור: דירות בקהיר ימצאו קונה תוך מספר חודשים, אבל בית בנווה אל-עלמיין או וילה כפרית בפאיום יכולות לעמוד במשך שנים.

יתר על כן, אם אתם זקוקים להשקעה במהירות, באוסטריה יש לכם יותר חופש לנהל אותה (למכור דרך סוכנות או מכירה פומבית), בעוד שבמצרים, הניירת והאימות גוזלים זמן רב.

מניסיוני האישי בהשקעה באיחוד האירופי (גרמניה, אוסטריה, קפריסין) ובמצרים, גיבשתי מספר לקחים מרכזיים:

הפרדת הון. אני אף פעם לא ממליץ להשקיע הכל בקרן אחת. אם מטרת הלקוח היא לשמר הון, אנו תמיד ממליצים להחזיק רזרבה במטבעות או נכסים בעלי נזילות גבוהה. יתר על כן, אני מאמין שחשוב להתמקד בשווקים שונים.

לדוגמה, שואלים אותי לעתים קרובות, "מה היית בוחר בשנת 2025, השקעה של 300 אלף אירו - מצרים או וינה?" אני עונה, "סביר לחלק את ההפרש - להשקיע 200 אלף אירו בנדל"ן לטווח ארוך בווינה (פחות צמיחה, אבל הכנסה יציבה), ולסכן 100 אלף אירו במצרים עבור תשואה גבוהה. אם זר או דובר רוסית מעדיף לשים הכל על כרטיס אחד, שישקול אם הוא מוכן לוותר על הנוחות שלו בשביל זה."

בדיקת נכס. תפקידו של עורך דין הוא לוודא שלמוכר יש תיעוד מספיק. בפועל, ראיתי מקרים שבהם בעלים חדשים גילו הפרות של תקנות הבנייה (דירות הוצפו על ידי שכנים בקומה העליונה!) או רישום לא שלם (הבעלים לא רכש בפועל את הקרקע במלואה).

לפעמים זרים מתעלמים מהסיכון וחושבים, "לאף אחד לא אכפת, תנו לזה להיות, ואני פשוט אשכיר את זה אחר כך ". העצה שלי: החוק במצרים מורכב ותלוי במורשת הסונית, לכן תמיד שכרו עורך דין עם ניסיון מקומי. ב- Vienna Property בודקים ביסודיות כל עורך דין שותף באמצעות ביקורות כדי להבטיח שללקוח יש שליטה מלאה.

הקצאה בין שווקים יציבים לשווקים צומחים. אני בדרך כלל מחלק את האסטרטגיה שלי כך: 30% - שווקים בסיכון גבוה עם פוטנציאל (מצרים, טורקיה, מקסיקו וכו'); 70% - נכסים מסורתיים (נדל"ן באיחוד האירופי, אג"ח של האיחוד האירופי וארה"ב).

מה הייתי בוחר לעצמי? אני מעדיף תרחיש צמיחה יציב: הייתי מוכר חלק מהמניות המצריות שלי ומשקיע אותן בקרן "נוחה" באוסטריה. המטרות שלי הן לדאוג למשפחתי ולפרישה העתידית שלי, אז אני סומך על אוסטריה במידה רבה.

אבל אגיד בכנות: אני לא שולל כניסה נוספת למצרים אם השוק יירד בחדות ויופיעו הנחות – אז אכנס ברגע שאהיה בטוח שכלכלת המדינה באמת התייצבה.

מצרים היא שוק עם סיכויים גדולים וסיכונים גבוהים.

מתי כדאי לבחור במצרים? כשאתם מוכנים לנהל את ההשקעות שלכם: נתחו בקפידה נכסים, שקלו תנודות מטבע והיו מוכנים להפתעות. במקרה זה, תיהנו מתשואות גבוהות ותנאים נוחים (מחירים התחלתיים נמוכים, "ויזה מוזהבת" לרכישות של 50,000–100,000 דולר).

מתי אוסטריה היא הבחירה הטובה ביותר? כאשר יציבות וביטחון חשובים לך יותר מרווח מקסימלי. אוסטריה היא יתרון גדול יותר ב-70% מההיבטים: שקיפות עסקאות, זכויות קניין מאובטחות, צמיחת מחירים איטית אך יציבה וסיכונים בירוקרטיים מינימליים.

עצות כלליות מעורך דין השקעות:

1. תמיד כדאי לערב עורך דין מקומי (לפחות כדי לבדוק ולהכין מסמכים).
2. בשום פנים ואופן אסור להשקיע את כל חסכונותיכם בהשקעה אחת (חלקו את ההשקעות שלכם לפי מדינה ונכס).
3. שימו לב לכלכלה ולפוליטיקה (אינפלציה, שער חליפין, חקיקה) - זהו גורם ישיר בהכנסה שלכם במצרים.
4. השקיעו במיקום נזיל (עם ביקוש טוב). אם יש ספק, התחילו עם נכסים בקהיר או במרכז עיר נופש.
5. אל תשכחו את הביטוח ותחזוקת הנכס (כל דירה עשויה להזדקק לתיקונים פעם בשנה-שנתיים).

תחזית לשנת 2030. עד שנת 2030, אנו צופים צמיחה מתמשכת בתיירות למצרים, יחד עם יישום פרויקטים גדולים (פורטל תעלת סואץ החדש, פיתוח ים סוף). דבר זה עשוי להגביר את שוק הנדל"ן ב-10-20% נוספים.

במקביל, מצרים תתמקד במשיכת השקעות זרות (תוכניות מגורים קבועות חדשות, אולי ליברליזציה של פעילות בנקאית). אנו נעקוב אחר המגמות הללו: Vienna Property מתכננת להשיק פרויקטים מיוחדים במצרים (בשיתוף פעולה עם יזמים מקומיים) כדי שלקוחות יוכלו להשקיע תחת פיקוחם של אנשי מקצוע אירופאים.