מיסי רכוש באוסטריה 2026 - מדריך מלא

נדל"ן אוסטרי מושך אליו זה מכבר לא רק קונים מקומיים אלא גם קונים זרים. הסיבות לכך ברורות: כלכלה יציבה, רמת חיים גבוהה ומערכת משפטית חזקה.

אני מזכיר ללקוחותיי לעתים קרובות שהשקעה בנדל"ן באוסטריה צריכה להיחשב כעסק. חשוב לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה או הבית, אלא גם את כל ההוצאות הנלוות, בעיקר מיסים.

חשוב להבין שהסכום המצוין בהסכם הרכישה רחוק מלהיות סופי, שכן מתווספים מיסים ועמלות חובה. יתר על כן, חוקי המס מתעדכנים מעת לעת, לכן עדיף להבין את התקנות הנוכחיות מראש ולתכנן את התקציב בהתאם.

במאמר זה, נבחן בפירוט את המיסים והאגרות שעומדים בפני בעלי נכסים בשלבים שונים - בעת קנייה, בעלות, השכרה ומכירה של נדל"ן באוסטריה. כמו כן, נבחן כיצד ניתן לייעל את העלויות הללו.

רכישת נדל"ן באוסטריה אפשרית בדרך כלל לזרים, אך ההליך תלוי במעמדו של הקונה. עבור אזרחי מדינות האיחוד האירופי וה-EEA, רכישת דירה או בית באוסטריה היא בדרך כלל פשוטה, אך המצב עם קרקעות מורכב יותר, מכיוון שבאזורים מסוימים יש תקנות משלהם.

הגבלות מיוחדות חלות על אדמות חקלאיות וחלקות באזורים המכונים "אזורים אסורים". במקרים כאלה, זרים חייבים לקבל היתר מיוחד במסגרת חוק הקרקעות - Grundverkehrsgenehmigung ( ). למידע נוסף על היכן ומתי הדבר נדרש, עיינו במאמר " הגבלות על זרים הרוכשים נדל"ן באוסטריה .

דרישות אלו חלות גם על קונים ממדינות שאינן האיחוד האירופי. לכן, לפני רכישת קרקע או בית כפרי, חשוב לבדוק מראש את חוקי המדינה הפדרלית הספציפית.

מבחינת סוגי נכסים, זרים יכולים לרכוש את אותם סוגי נדל"ן כמו אוסטרים: דירות, בתים או מגרשים. וינה וערים גדולות כמו זלצבורג וגראץ הן באופן מסורתי הפופולריות ביותר, שכן שם מרוכז רוב המלאי.

במקביל, אזורי נופש כמו טירול וזלצבורג (קיצביל, הינטרסברון וכו') פופולריים גם הם. עם זאת, באזורי תיירות, הרשויות מגבילות לעתים קרובות את רכישת בתים שניים כדי למנוע עליות מחירים מוגזמות.

מניסיוני, קונים זרים מניחים לעתים קרובות שהתהליך יהיה פשוט ככל האפשר, אך בפועל הם נתקלים בביורוקרטיה. בנקים, למשל, בודקים בקפידה את מקור הכספים, ורשויות מקומיות עשויות לציין את השימוש המיועד בנכס.

מחיר הנכס הוא רק חלק מעלות העסקה הכוללת. קונים חייבים לקחת בחשבון מיסים ועמלות אוסטריים חובה, שלעתים קרובות תופסים משקיעים לא מוכנים.

המס העיקרי על רכישות נדל"ן באוסטריה הוא Grunderwerbsteuer , או מס העברת נדל"ן. שיעורו הסטנדרטי הוא 3.5% ממחיר העסקה (או שווי השוק של הנכס).

דוגמה: אם דירה עולה 300,000 אירו, המס יהיה 10,500 אירו.

יתר על כן, עבור עסקאות בתוך המשפחה (לדוגמה, בין בני זוג, הורים וילדים), המס מופחת לעיתים קרובות ל-0.5-2%. לכן, עדיף למסד את העסקה בעת יורשת נדל"ן, שכן הדבר יפחית את חשבון המס.

לאחר תשלום ה-Grunderwerbsteuer, יש לרשום את העברת הבעלות בפנקס המקרקעין ( Grundbuch ). ייגבה תשלום נפרד של 1.1% משווי הנכס עבור כך.

בדרך כלל, כל החישובים והתשלומים מטופלים על ידי נוטריון או עורך דין. כתוצאה מכך, עמלות ממשלתיות לבדן בעת ​​רכישת בית באוסטריה מסתכמות בכ-4.6% משווי הנכס.

בנוסף למסים חובה, על הקונה לשקול גם עלויות נוספות הכרוכות בעסקה. אלו כוללות בעיקר שירותי נוטריון ותמיכה משפטית. הנוטריון מכין את הסכם הרכישה והמכירה ואחראי על הליך ה-"Verbücherung" (רישום רשמי של השטר) בבית המשפט האזורי. שירותיהם עולים בדרך כלל כ-1-2% מערך הנכס.

התעריפים המדויקים תלויים במצב הספציפי ובמורכבות החוזה, אך בממוצע, סביר לתכנן כ-1.5-2% עבור שכר טרחת נוטריון. במקרים מסוימים, ייתכן שיידרש גם מתרגם (אם הקונה אינו דובר גרמנית). גם זה בדרך כלל יעלה כמה מאות יורו.

בנוסף לכך, ישנן עלויות אפשריות נוספות: לדוגמה, עלות הערכת מקרקעין (בנקים דורשים לעתים קרובות הערכה כזו בעת הגשת בקשה למשכנתא), עמלות המרת מטבע אם מתקבלים כספים מחו"ל, והוצאות נוספות.

כאשר מסכמים את כל העלויות, עלויות "נסתרות" מסתכמות בדרך כלל בכ-2-4% מסכום העסקה. ועם מיסים, העלות הסופית יכולה להגיע ל-6-8% או אפילו יותר.

לכן חשוב לקחת בחשבון את העלויות הללו מראש. מחיר דירה שנראה בתחילה אטרקטיבי עשוי בסופו של דבר להיות גבוה משמעותית מהצפוי לאחר שכל העמלות והתשלומים שולמו.

לאחר רכישת נכס, ההוצאות לא נגמרות - ישנם תשלומים קבועים ומסים שיש לקחת בחשבון מראש.

כל בעל נכס באוסטריה נדרש לשלם מס קרקע, או Grundsteuer . מס זה מחושב על סמך "הערך הרשמי" של הנכס, או Einheitswert, שנקבע על ידי משרד המס.

נוסחת החישוב נראית כך:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

ה-Steuermesszahl (שפירושו "שיעור מס") הוא תעריף התלוי בסוג הנכס (דירה או בית) ועולה בהדרגה עבור נכסים יקרים יותר. ה-Hebesatz (שפירושו "מס כבד") הוא מקדם שנקבע על ידי כל עירייה באופן עצמאי (בדרך כלל עד 500%).

לשם המחשה, הנה דוגמה: אם ה-Einheitswert הוא 50,000 אירו וה-Hebesatz המקסימלי של 500% חל בווינה, החישוב יהיה: 87.23 אירו × 5 = 436.15 אירו לשנה.

לכן, אנחנו מדברים על סכומים קטנים יחסית - בדרך כלל מאות יורו בשנה, לא אלפים. סכום המס תלוי ישירות הן ב-Einheitswert והן במדיניות של עיר או עיירה מסוימת.

בערים גדולות, כמו וינה, השיעור בדרך כלל קרוב לגבול העליון (500%), בעוד שברשויות מקומיות קטנות יותר הוא יכול להיות נמוך משמעותית. אם סכום המס עולה על 75 אירו, ניתן לשלם אותו בארבעה תשלומים שווים לאורך השנה ולא בבת אחת.

באופן רשמי, המס משולם על ידי הבעלים, אך בפועל, בעלים רבים שמשכירים דירות מעבירים אותו לשוכרים על ידי הכללת Grundsteuer בחשבונות השירות.

בממוצע, בעלי דירות בשטח של 70-100 מ"ר באוסטריה מוציאים בין 200 ל-500 אירו בשנה על Grundsteuer. הערכה טובה היא כ-100-200 אירו לרבעון עבור דירה גדולה יותר או בית פרטי.

קונים זרים רבים מופתעים מרמת המס הנמוכה. ואכן, בהשוואה למדינות אחרות, מדובר במעשה סמלי. אך למרות גודלו הקטן, עדיין חשוב לקחת אותו בחשבון בעת ​​תכנון התקציב.

אם הנכס אינו משמש למגורים פרטיים אלא מושכר, ההכנסה ממנו חייבת במס. הכנסה זו מתווספת להכנסה האישית הכוללת של הבעלים וממוסה בשיעור מס הכנסה פרוגרסיבי סטנדרטי - מ-20% עד 55%.

באוסטריה יש מגבלת הכנסה פטורה ממס של עד 13,300 אירו לשנה (נכון לשנת 2024). משמעות הדבר היא שאם הכנסת השכירות שלך לאחר הוצאות אינה עולה על סכום זה, לא תצטרך לשלם מס. כל דבר מעל סכום זה יחויב במס בשיעור המתאים - 20%, 30% וכן הלאה, עד 55% עבור הכנסות גבוהות מאוד.

לדוגמה, דירה מושכרת תמורת 12,000 אירו לשנה. לאחר התחשבות בהוצאות, ההכנסה החייבת במס עשויה ליפול לאחת מהדרגות הנמוכות יותר, מה שמפחית את נטל המס בפועל.

כשמגיע הזמן למכור נדל"ן באוסטריה, השאלה העיקרית היא לא רק מחיר העסקה, אלא גם כמה מס הכנסה יהיה צורך לשלם - וכיצד ניתן להפחית אותו באופן חוקי.

אם בעל נכס מחליט למכור נכס באוסטריה, מוטל מס נוסף: Immobilienertragsteuer , או מס רווחי הון. הוא הונהג בשנת 2012 ומסתכם ב-30% מהרווח שהתקבל (ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה).

מס זה משולם על ידי המוכר, ותקופת הבעלות על הנכס אינה חשובה, למעט במקרים מיוחדים מסוימים.

עבור ישויות משפטיות, השיעור נמוך יותר – 23%. עם זאת, עבור יחידים, שיעור המס הסטנדרטי נותר 30%.

כמו כן, ראוי לציין כי מס רווחי הון אינו משפיע על הכנסות אחרות. משמעות הדבר היא שגם אם יש לכם משכורת גבוהה או הכנסה עסקית גבוהה, מס ImmoESt נותר קבוע בשיעור של 30% ואינו מעלה את השיעור על סוגי הכנסה אחרים.

למרות ששיעור של 30% נראה גבוה למדי, ישנם מצבים בהם ניתן לוותר לחלוטין על מס רווחי הון על מכירת נדל"ן. הדרישה המרכזית היא מגורים פרטיים. אם הבעלים השתמש בדירה כמקום מגוריו העיקרי במשך שנתיים רצופות לפחות מיד לפני המכירה, מס ImmoESt אינו מוטל.

ישנו כלל נוסף, גמיש יותר: " 5 מתוך 10 ". משמעות הדבר היא שאם אדם התגורר בבית או בדירה כמקום מגוריו העיקרי במשך חמש שנים לפחות במהלך עשר השנים האחרונות, לא יחויב מס בעת מכירת הנכס. כלל זה נועד לקחת בחשבון מגורים לטווח ארוך, גם אם האדם עבר דירה לאחרונה.

עם זאת, כלל "5 מתוך 10" מתחשב גם במגורי הבעלים הקודמים. משמעות הדבר היא שאם הנכס היה בית משפחתי במשך תקופה ארוכה, ייתכן שהיורש או המוטב זכאי לפטור זה. הכל תלוי במי שהתגורר בפועל בנכס ובמשך כמה זמן.

אם הדירה עברה בירושה ונמכרה מיד מחדש, המס עדיין מוטל על ההפרש בין מחיר המכירה לשווי המקורי. הדרך היחידה להימנע ממס זה היא להתגורר בנכס לפחות שנתיים.

ישנה הטבה מעניינת נוספת - מה שנקרא " Herstellerbefreiung " (" הטבת ייצור "). אם הבעלים בונה בית על מגרש בעצמו ומוכר אותו מאוחר יותר, הרווח מהבניין עצמו פטור ממס נדל"ן.

עם זאת, רווחים שנעשים על קרקע תחת בית באוסטריה חייבים במס כרגיל. כלל זה רלוונטי במיוחד עבור אלו שרכשו מגרש, בנו עליו בית, ולאחר מכן החליטו למכור את הנכס.

מאז ה-1 באוגוסט 2008, באוסטריה אין מס ירושה או מס מתנה נפרד. משמעות הדבר היא שהעברת דירה או בית לקרוב משפחה אינה כפופה למס מיוחד.

עם זאת, בעת יורש או מתן נכס במתנה באוסטריה, חל מס רכישת נכס ( Grunderwerbsteuer . קרובי משפחה כפופים לשיעור מועדף: 0.5% על 250,000 האירו הראשונים ו-2% על סכומים מעל סף זה. לשם השוואה, השיעור עבור רכישה רגילה הוא 3.5%.

לדוגמה, אם אב מעביר את הבעלות על בית לבנו, העלויות יסתכמו רק בכמה אלפי יורו, בעוד שבמכירה רגילה באמצעות קנייה ומכירה, סכום המס יכול להגיע לעשרות אלפי יורו.

כל מתנה או עסקת ירושה חייבת להיות מדווחת רשמית לרשויות המס ( Anzeigepflicht ). עם זאת, מעבר ל-GrESt, לא יש לשלם מיסים נוספים.

מתן מתנות או ירושה בתוך משפחה זול ופשוט משמעותית מאשר בשוויץ או גרמניה, שם העברות רכוש באמצעות ירושה כפופות למס.

לכן, אם מתוכננות מספר העברות ברצף, עדיף לדון בפרטים מראש עם עורך דין.

מערכת מס הרכוש האוסטרית גמישה למדי ומציעה מספר דרכים להפחית את הנטל:

פטור ממס גרונדשטואר עבור נכסים חדשים. בחלק מהמדינות והרשויות המקומיות, דירות חדשות שנבנו באמצעות תוכניות סובסידיות ממשלתיות (geförderte Wohnobjekte) פטורות זמנית ממס קרקע. תקופת פטור זו יכולה להימשך בין 5 ל-10 שנים. כדי לנצל פטור זה, עליך להגיש בקשה לעירייה שלך.

פחת וניכויי שכירות. בעלי נכסים להשכרה יכולים להפחית את הכנסתם החייבת על ידי כיסוי הוצאות כגון תיקונים, ביטוח, תחזוקה ופחת מבנים.

שיעורי התעריף הסטנדרטיים הם 2% לשנה עבור בתים ו-2.5% עבור דירות. בעזרת חשבונאות נכונה של הוצאות, ניתן למזער את הרווחים החייבים במס.

הקלה במס לעסקים קטנים (Kleinunternehmerregelung). שכר דירה עשוי להיחשב כשירות, וההכנסה עשויה להיות חייבת במע"מ (20%), במיוחד עבור השכרות לטווח קצר.

עם זאת, על פי כללי "היזם הקטן" (Kleinunternehmerregelung), אם המחזור אינו עולה על 55,000 אירו לשנה ( החל משנת 2025 ), הבעלים פטור ממע"מ.

הטבות ממשלתיות נוספות. בנוסף להטבות מס, ישנן תוכניות תמיכה למשפחות צעירות, אנשי מקצוע ואחרים. תוכניות אלו מספקות בונוסים נוספים לרכישת דירה, אם כי הן אינן משפיעות ישירות על המיסוי.

רכישת קרקע באוסטריה כפופה לאותם מיסים בסיסיים כמו רכישת דירה או בית: GrESt בשיעור של 3.5% (או שיעור מועדף לרכישות בתוך משפחה) ודמי רישום של 1.1%.

עם זאת, לקרקע יש מאפיינים ייחודיים משלה. אחד המרכזיים שבהם הוא הווידמונג (היתר מסחרי לשימוש בקרקע לבנייה). אם מתוכננת בנייה, יש צורך לברר את מצב הקרקע ואת האפשרות לקבל היתר כזה מראש . לעיתים העסקה עשויה לדרוש בדיקות ותשלומים נוספים.

אם קרקע רשומה כחקלאית, שינוי ייעודה למטרות בנייה אפשרי רק באישור הרשויות המקומיות. שינוי ייעוד זה יפעיל מס חדש על מכירות עתידיות (עוד על כך בהמשך).

בניית בית בנכס משלכם כרוכה בעלויות חדשות. כל קבלני הבנייה שולחים לכם חשבונית עם מע"מ של 20% - השיעור הסטנדרטי באוסטריה.

עבור קונה פרטי, 20% אלה כבר כלולים באומדן: המס אינו מוקצה בנפרד, אך למעשה הוא מגדיל את עלות הבנייה בחמישית.

לכן אני תמיד ממליץ לשכור אדריכל או עורך דין לפני רכישת קרקע. זה יאפשר לכם לחשב עלויות פוטנציאליות מראש ולמנוע הפתעות לא נעימות בעת חתימת החוזה.

מערכת המס האוסטרית דינמית למדי. מספר שינויים כבר אושרו, אשר ייכנסו לתוקף בשנת 2025 וישפיעו ישירות על בעלי נכסים.

הערכה מחודשת של ספי הכנסה. , שיעורי ההכנסה יהיו . המינימום הפטור ממס הוא 13,308 אירו (לעומת 12,816 אירו בעבר), והשיעור המקסימלי של 55% יחול רק על הכנסות מעל מיליון אירו.

עבור משקיעים, משמעות הדבר היא שחלק מהכנסות השכירות יישאר פטור ממס, דבר המורגש במיוחד עבור סכומים קטנים יותר.

רפורמה לעסקים קטנים. החל משנת 2025, תוגדל מגבלת הפטור ממע"מ. כעת, הכנסה של עד 55,000 אירו לשנה (במקום 35,000 אירו בעבר) פוטרת את הבעלים ממע"מ. זוהי הקלה משמעותית עבור משכירי דירות: הם יכולים להשכיר את דירותיהם ללא מס נוסף של 20% על חשבונות השוכרים.

החמרה של תקנות עסקאות מניות. החל מיולי 2025, הכללים עבור חברות המחזיקות בנדל"ן השתנו. אם נכס נמכר בעקיפין, אך באמצעות מכירת מניות בחברה המחזיקה בדירה, מס GrESt יחושב לא על סמך ה-"Einheitswert" (מס מכירה מוקדמת), אלא על סמך שווי השוק של כל תיק הנכסים. משמעות הדבר היא שתצטרכו לשלם 3.5%, כמו ברכישה רגילה.

הצעד נועד להילחם בתוכניות העלמת מס באמצעות "מכירות חברות". הדבר ישפיע במיוחד על משקיעים בפרויקטים גדולים ועל יזמים.

מס פיתוח מחדש (Umwidmungszuschlag). צעד חדש נוסף הוא מס נוסף על מכירת קרקע שהוסבה משימוש חקלאי לשימוש בנייה. אם חלקת אדמה הוסבה מגרינלנד לבאולנד לאחר 2024, אז הרווח מהקרקע יוגדל ב-30% ויהיה חייב במס אם יימכר לאחר אמצע 2025.

במילים אחרות, ספקולציות על "אדמות חקלאיות זולות" יהפכו כעת לפחות רווחיות באופן משמעותי.

עתידה של גרונדשטואר. רפורמה במס קרקעות נדונה גם כן. הערכת השווי האחרונה של איינהייטסוורת' נערכה בשנת 2012, והערכה מחודשת מתוכננת לשנים 2025–2027. הדבר עשוי להוביל להגדלת בסיס המס עבור גרונדשטואר.

ערכי הנכסים באזורים רבים עלו משמעותית בהשוואה להערכות קודמות. על רקע זה, חקיקה חדשה עשויה לשנות את כללי המס: או להעלות את המס עצמו או לחלק אותו מחדש כך שבעלי נכסים באזורים יוקרתיים ויקרים ישלמו חלק גדול יותר.

זו הסיבה שחשוב להישאר מעודכנים בחדשות האחרונות. אני ממליץ בחום למשקיעים להירשם לניוזלטרים של רשויות המס האוסטריות. כמו כן, מומלץ להתייעץ באופן קבוע עם מומחי מס ונדל"ן מקומיים כדי להימנע מהפתעות לא נעימות כתוצאה מרפורמה.

מיסי רכוש באוסטריה נמוכים בהשוואה למדינות רבות, אך הם חובה ודורשים תשומת לב:

• בעת רכישת נדל"ן, כדאי לקחת בחשבון עלויות נוספות - בדרך כלל בסביבות 4-8% מהמחיר.
• מס הקרקע השנתי נמוך. אבל אם הנכס מושכר, עדיין צריך לנהל את ההוצאה הזו.
• מס רווחי הון של 30% חל על מכירות, דבר שיכול להשפיע באופן משמעותי על הרווח הנקי שלך.
• מתנות וירושות של נדל"ן באוסטריה הן כמעט פטורות ממס. זה הופך את העברת הנכסים בתוך המשפחה למועילה במיוחד.

הכלל העיקרי הוא פשוט: תמיד חשבו לא רק את מחיר הרכישה, אלא גם את כל המיסים וההוצאות האוסטריות העוקבות.

מיסי הרכוש באוסטריה אינם גבוהים במיוחד, במיוחד בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות. אבל זה לא אומר שאפשר להתעלם מהם:

בסופו של דבר, תכנון מס נכון הופך למפתח להשקעה מוצלחת בנדל"ן .

• קונים לחקור מראש את מבנה העלויות הנוספות ולהתייעץ עם רואה חשבון.
• מוכרים לבדוק האם הם יכולים לנצל את הפטור ממס.
• שכל המשקיעים יישארו מעודכנים בשינויים בחקיקה - כפי שאנו רואים, תקנות חדשות ייכנסו לתוקף כבר בשנת 2025, אשר ישפיעו על השוק.

בעזרת גישה זו, נדל"ן אוסטרי הופך לא להגרלה מסוכנת, אלא לכלי אמין באמת לשימור והגדלת הון.