עד לאחרונה, תשלום עבור נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים נראה כמו רעיון עתידני. בין השנים 2017 ל-2019, עסקאות כאלה נחשבו לנדירות, ונוטריונים באירופה סירבו לתעד תשלומים בביטקוין, את'ריום או מטבעות יציבים. אבל עד 2025, הכל השתנה: נכסים דיגיטליים הפכו לדבר שבשגרה, מוכרים רבים היו מוכנים לקבל קריפטו, וכמה מדינות אירופאיות פיתחו מנגנונים מיוחדים לפורמליזציה של עסקאות קריפטו.
משקיעים, סטארט-אפים, שחקני Web3 ובעלי נכסים דיגיטליים גדולים מחפשים יותר ויותר לרכוש נדל"ן באירופה באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים - בין אם מדובר בדירת חוף בספרד, וילה בפורטוגל, דירת עיר בברלין או נכס להשקעה בצ'כיה.
עם זאת, עסקאות כאלה דורשות עמידה קפדנית בחקיקה: AML/KYC, אימות מקורות מימון, תכנון מס, וכן בחירה נכונה של מדינה.
מדריך מקיף זה מסביר כיצד רכישת נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים פועלת בשנת 2025, אילו מדינות אירופאיות מוכנות לעסקאות כאלה, למה לצפות מחוקי האיחוד האירופי החדשים, ולמה לשים לב בעת תשלום באמצעות BTC, ETH, USDT או USDC.
כיצד מתבצעות עסקאות?
רכישת נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים באירופה אינה כמו קניית דירה תמורת ביטקוין, אלא תהליך משפטי מורכב הכולל נוטריון, חשבון נאמנות ובדיקות תאימות.
שלושה מודלים של תשלום בקריפטו
| דֶגֶם | איך זה עובד | היכן משתמשים בו? |
|---|---|---|
| 1. תשלום ישיר במטבע קריפטו למוכר | הקונה מעביר את BTC/ETH/USDT, עורך הדין קובע את המחיר | פורטוגל, מלטה |
| 2. מטבעות קריפטוגרפיים → המרה מורשית → אירו | דרך ספק תשלומים, עם דוח לנוטריון | גרמניה, ספרד, אוסטריה |
| 3. באמצעות שירות תשלום קריפטו עם שער חליפין קבוע | הפלטפורמה קובעת את שער החליפין ושולחת פיאט לנוטריון. | צ'כיה, פולין, ספרד |
נוטריון באירופה נדרש לרשום את ערך העסקה ביורו, גם אם התשלום בפועל מתבצע במטבע קריפטוגרפי. דרישה זו נובעת מהעובדה שרישומי מקרקעין בכל מדינות אירופה עובדים אך ורק עם מטבע פיאט, וערך הנכס חייב לבוא לידי ביטוי במטבע הלאומי.
לפני חתימת ההסכם, מקור המטבע הקריפטוגרפי עובר בדיקה מפורטת בהתאם לתקנות AML: נוטריון או מומחה תאימות ייעודי מנתח דוחות תנועת נכסים בבורסות, היסטוריית העברות בין ארנקים ומסמכים המאשרים את מקור הכספים.
דוחות אלה הפכו לחלק חובה מכל עסקה לאחר העדכונים של 2024-2025, ובלעדיהם אף נוטריון באיחוד האירופי אינו רשאי לרשום את העברת הבעלות.
הקונה עובר גם תהליך KYC (הכר את הלקוח שלך), שבמהלכו הוא מספק דרכון, הוכחת כתובת ומידע על פעילותו העסקית. למספר מדינות אירופאיות יש דרישות נוספות: לדוגמה, בגרמניה, אוסטריה וצ'כיה, יש להמיר מטבעות קריפטוגרפיים למטבע פיאט לפני רישום העסקה כדי להבטיח שקיפות עסקה וליצור נתיב בנקאי ניתן לאימות.
מדינות אירופאיות בהן ניתן למעשה לקנות נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים
השנה, עסקאות נדל"ן במטבעות קריפטוגרפיים הפכו נפוצות יותר. כבר ברור באילו מדינות רכישות כאלה הן מהירות וחוקיות, והיכן קריפטו משמש ככלי משלים בלבד.
יותר ויותר, נדל"ן שנרכש באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים נתפס לא רק כהשקעה, אלא גם כדרך להשיג תושבות זמנית, תושבות קבע או אזרחות באירופה באמצעות תוכניות השקעה קיימות. לנוחיותכם, הנה פירוט של האפשרויות הפעילות ביותר.
סְפָרַד
ספרד הפכה לאחת ממדינות הדגל של שוק הנדל"ן האירופי בתחום הקריפטו. אזורי נופש פעילים זה מכבר עם קונים זרים, כך שהמעבר לתשלומים ב-BTC, ETH ו-USDT התרחש מהר יותר מאשר במדינות אחרות.
היכן מתקבלים הקריפטו הכי הרבה?
- מרבלה
- מלאגה
- אליקנטה
- טורבייחה
- ברצלונה
- מדריד
אלו תחומים שבהם השוק כבר הסתגל לצרכים של משקיעי הקריפטו, וסוכנויות למדו לעבוד עם נכסים דיגיטליים ברמה חוקית לחלוטין.
בערים אלו, ניתן למצוא סוכני נדל"ן שאינם מקבלים מטבעות קריפטוגרפיים "בהסכמה" בלבד, אלא בעלי תשתית מבוססת היטב: שיתוף פעולה עם נוטריונים שיודעים כיצד לרשום תשלומי קריפטו בחוזים; שותפויות עם חברות עיבוד קריפטו מורשות; נהלי AML/KYC ברורים; וחשוב מכל, ניסיון בהשלמת עסקאות.
איך עובד תהליך הרכישה?
ספרד משתמשת במודל היברידי: מטבעות קריפטוגרפיים מועברים דרך ספק מורשה, מומרים לאירו ומופקדים בחשבון נוטריון. זה נוח למוכר - הוא מקבל מטבע פיאט. זה נוח לקונה - שער החליפין קבוע מראש, והספק מנפיק דוח AML מלא.
-
דוגמה לעסקה
משקיע מדובאי רכש וילה במרבלה תמורת 1.2 מיליון אירו, ושילם במטבע חוץ-אתרוני (ETH).
העסקה הושלמה תוך חמישה ימי עסקים - מטבע הקריפטו הומר אוטומטית לאירו באמצעות עיבוד, והנוטריון קיבל את דוחות איסור הלבנת הון הנדרשים.
מדוע ספרד היא יעד נוח לקוני קריפטו
- ביקוש גבוה להשכרות תיירותיות - תשואות מעל הממוצע באיחוד האירופי;
- מוכרים רגילים לעבוד עם הון זר;
- נכסים רבים זכאים לוויזת זהב → 500,000 אירו לאחר ההמרה;
- נוטריונים כבר יודעים כיצד למסד עסקאות כאלה בצורה נכונה.
פּוֹרטוּגָל
פורטוגל נחשבה זה מכבר למדינה ידידותית למטבעות קריפטוגרפיים, במיוחד לאחר העלייה בעניין בליסבון כמרכז אינטרנט אירופי.
כאן, מטבעות קריפטוגרפיים נתפסים לא כסיכון, אלא כאמצעי תשלום מודרני. לכן, עסקאות הכרוכות בנכסים דיגיטליים מעובדות מהר יותר מאשר בכל מדינה אחרת באיחוד האירופי.
למה פורטוגל היא המובילה
פורטוגל הפכה למרכז אירופי מוביל לעסקאות קריפטו הודות לשילוב של תקנות מקלות ומוכנות שוק אמיתית לנכסים דיגיטליים. תקנות המס המקומיות נותרו בין הנוחות ביותר באיחוד האירופי: אחזקות קריפטו לטווח ארוך הן כמעט פטורות ממס, מה שהופך את המדינה לאטרקטיבית למשקיעים המעוניינים לשלם באמצעות USDT או ביטקוין מבלי לסבול מהפסדים נוספים.
נדל"ן בפורטוגל, בין אם להשקעה או למגורים פרטיים, נחשב באופן מסורתי לאחד הרווחיים ביותר באירופה. אלגרבה, ליסבון ופורטו מציעות שתי נקודות חוזק: תשואות שכירות יציבות למשקיעים ורמת נוחות גבוהה לאלו המתכננים לעבור למדינה. השוק צומח באופן דינמי, התשתיות עוברות מודרניזציה, והביקוש מצד זרים נותר יציב גם במהלך תנודות כלכליות באיחוד האירופי.
נוטריונים בפורטוגל התרגלו לדוחות קריפטו ומתייחסים אליהם באופן טבעי כמו לדפי חשבון בנק, מה שהופך את תהליך אימות מקור הכספים למהיר וקל יותר מאשר בגרמניה או אוסטריה. מפתחים רבים, במיוחד בליסבון ובאלגרבה, מקבלים רשמית מטבעות יציבים, וקובעים את שער החליפין באמצעות פלטפורמות עיבוד קריפטו, מה שמאפשר השלמת עסקאות תוך מספר ימים בלבד.
הודות לכך, פורטוגל הפכה למדינה הראשונה באירופה שבה רכישת נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים אינה מרגישה כיוצאת מן הכלל, אלא כפרקטיקה מוכחת ומובנית.
כיצד מתבצעות עסקאות?
בניגוד לספרד, פורטוגל לרוב אינה דורשת המרת מטבעות קריפטוגרפיים לאירו. הקונה יכול לשלם עבור הנכס בביטקוין או בדולר אמריקאי, והנוטריון ירשום את המחיר בזמן העסקה.
-
דוגמה לעסקה
דירה באלגרבה נרכשה תמורת 200,000 אירו, ששולמה בדולר אמריקאי. המוכר קיבל פיאט, הקונה קיבל הסכם חליפין דיגיטלי, ונוטריון אישר את ערך הנכס לפי שער החליפין הרשמי בזמן התשלום.
מלטה
מלטה נותרה אחת המדינות הידידותיות ביותר לקריפטו באירופה. היא הייתה הראשונה שיצרה אזור חוקי נפרד לחברות קריפטו, כך ששוק הנדל"ן המקומי הסתגל באופן טבעי לעסקאות נכסים דיגיטליים.
למה מלטה נקראת אי הבלוקצ'יין?
מעמדה כ"אי הבלוקצ'יין" לא היה מקרי. היא הייתה אחת המדינות הראשונות באירופה שהכירה שעתיד התשתיות הפיננסיות טמון בנכסים דיגיטליים והחליטה ליצור עבורם סביבה מוסדרת רשמית. לא רק שהיא אפשרה לבורסות קריפטו ולחברות בלוקצ'יין לפעול, אלא שהממשלה פיתחה מערכת חוקים נפרדת המסדירה את עבודתם של ספקים, שומרי נכסים דיגיטליים, שירותי תשלום קריפטוגרפיים ואפילו את ההליכים לעסקאות אסימוניות.
הודות לכך, עסקאות במטבעות קריפטוגרפיים הפכו לחלק ממערכת פיננסית שקופה ולא לאזור אפור. מה שגורם לוויכוח משפטי במדינות אחרות הוגדר זה מכבר בחוק במלטה: אילו חברות קריפטו חייבות לקבל רישיונות, כיצד נוטריון חייב לרשום את ערך הנכס, אילו מסמכים מאשרים את מקור הכספים, ואילו דוחות יש להגיש לסוכנויות ממשלתיות לאחר עסקה.
-
דוגמה לעסקה
משקיע גרמני רכש דירה בסלימה תמורת 480,000 אירו, ושילם את מלוא הסכום בדולרים אמריקאיים (USDT) באמצעות מעבד מטבעות קריפטוגרפיים מורשה, שהמיר מיד את הכספים לאירו עבור הנוטריון. העסקה ארכה ארבעה ימים בלבד, שכן כל דוחות הקריפטו ואישוריהם התקבלו ללא בדיקות נוספות.
זו הסיבה ששוק הנדל"ן של מלטה היה אחד הראשונים באירופה לאמץ מטבעות קריפטוגרפיים. כאן, נכסים דיגיטליים אינם נתפסים כסיכון או כטרנד חולף - החקיקה מספקת כללי משחק ברורים, ועסקים מאמצים בחופשיות מטבעות קריפטוגרפיים, בידיעה שהאחריות המשפטית מוגדרת בבירור.
תכונות השוק
במלטה, נדל"ן נמכר לעתים קרובות דרך סוכנויות שעובדות זמן רב עם מטבעות קריפטוגרפיים ויש להן עשרות עסקאות מוצלחות. מוכרים אינם מופתעים כאשר קונים מציעים לשלם בביטקוין או ב-ETH - הם רואים בכך טבעי כמו העברה בנקאית.
השוק פעיל במיוחד בסלימה, ולטה וסנט ג'וליאן, שם ממוקמות חברות IT רבות, כך שקריפטו הפך לכלי כמעט סטנדרטי.
איך עובד תהליך הרכישה?
במלטה, רכישת נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים מבוססת על שלוש תוכניות מוכרות רשמית, שכל אחת מהן חוקית לחלוטין. האפשרות הספציפית שנבחרת תלויה בדרישות המוכר, בהעדפות הקונה ובהמלצות עורך הדין המטפל בעסקה.
| תָכְנִית | איך זה נראה בפועל |
|---|---|
| תשלום ישיר במטבע קריפטוגרפי | הקונה מעביר BTC/ETH → הנוטריון רושם את המחיר ביורו |
| באמצעות עיבוד קריפטוגרפי | שירות מורשה מקבל מטבעות קריפטוגרפיים, ממיר אותם לאירו ושולח אותם לנוטריון. |
| באמצעות המרה בנקאית | מכירת מטבעות קריפטוגרפיים בבורסה → יורו מועבר לחשבון נאמנות נוטריוני |
למרות פורמטי העסקאות השונים, כולם מטופלים באופן שווה על ידי נוטריונים מלטזים - העיקר הוא שלקונה יהיה סט מלא של דוחות קריפטוגרפיים. מסמכים אלה משמשים כהוכחה רשמית למקור הכספים וכלולים בתיק הנוטריון, בדיוק כמו דפי חשבון בנק עבור רכישה רגילה.
זו הסיבה שמלטה נחשבת לאחת המדינות הנוחות ביותר באירופה עבור אלו המעוניינים לרכוש נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים: המסגרת המשפטית מבוססת היטב, וכל משתתפי השוק יודעים כיצד למסד עסקאות כאלה כראוי.
ייעוץ לקונה
אם המוכר מסכים לקבל מטבעות קריפטוגרפיים ישירות, יש לוודא ששער החליפין נקבע באמצעות פלטפורמת עיבוד מורשית, ולא באמצעות הסכם בעל פה פשוט. שירותים אלה רושמים את ערך ה-BTC, ETH או USDT בזמן העסקה ומייצרים דוח רשמי שהנוטריון יכול לכלול במסמכי העסקה.
זה חשוב לא רק כדי להגן על הקונה, כדי למנוע תשלומי יתר במקרה של ירידה חדה בשער החליפין, אלא גם לבטיחות המוכר, הזקוק לסכום שווה ערך מאושר כחוק ביורו.
השימוש בעיבוד קריפטו הופך תשלומי קריפטו לכלי פיננסי מן המניין, המוגן מפני תנודות בשוק, עיכובים טכניים בבלוקצ'יין או סכסוכים פוטנציאליים על שער החליפין שבו בוצעה העסקה.
מיסים
נטל המס הוא אחד הגורמים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת נדל"ן באירופה באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים. חשוב להבין שכל מדינה רואה קריפטו בצורה שונה: חלקן מתייחסות אליו כנכס, אחרות כמטבע חוץ, ובחלק מהמדינות, עסקאות בו פטורות לחלוטין ממס.
ברוב מדינות אירופה, המרת מטבעות קריפטוגרפיים לאירו נחשבת לאירוע חייב במס. משמעות הדבר היא שאם החזקתם קריפטו במשך זמן רב וערכו עלה, רשויות המס עשויות לדרוש מס רווחי הון. לדוגמה, בגרמניה, השיעור תלוי במשך הזמן בו הנכס הוחזק, בעוד שבפורטוגל, החזקה לטווח ארוך עדיין נופלת תחת משטר מקל.
רשויות המס מקדישות תשומת לב מיוחדת לעסקאות גדולות. נדל"ן תמיד מושך עניין מוגבר מצד הרגולטורים, ולכן חשוב שקונים יכינו מסמכים מראש: היסטוריית עסקאות, דוחות חליפין, הוכחת רכישת מטבעות קריפטוגרפיים ומקורם. שימוש בעיבוד מטבעות קריפטוגרפיים עם המרה אוטומטית לאירו מפשט את שקיפות העסקאות ומפחית את הסבירות לביקורות נוספות.
טבלה: כיצד האיחוד האירופי משלם מס על קריפטו
| מְדִינָה | מס על משיכות קריפטו | מה המשמעות של זה בפועל? |
|---|---|---|
| פּוֹרטוּגָל | משטר רך | עבור אחסון לטווח ארוך, המס הוא לרוב אפס, מה שהופך את המדינה לאטרקטיבית עבור מחזיקי קריפטו גדולים. |
| סְפָרַד | יֵשׁ | כל מכירה של מטבעות קריפטוגרפיים נחשבת להכנסה, והשער חייב להיקבע ביום העסקה - גם אם מדובר בתשלום עבור נדל"ן. |
| גֶרמָנִיָה | תלוי במונח | אם אתם מחזיקים קריפטו במשך יותר משנה, שיעור המס הוא 0%; אם אתם מחזיקים אותו בפחות, השיעורים גבוהים משמעותית. |
| מלטה | מערכת גמישה | מיסים תלויים במעמד ובסוג ההכנסה; עסקאות פרטיות רבות אינן חייבות במס כלל. |
| פּוֹלִין | יֵשׁ | שיעור קבוע על כל רווח קריפטו הוא אפשרות פשוטה, אך לא הרווחית ביותר. |
מה שחשוב להבין
באירופה, רשויות המס מתייחסות למטבעות קריפטוגרפיים לא ככסף, אלא כנכס. לכן, הרגע בו הם נמכרים או מוחזרים לאירו נרשם אוטומטית כרווח פוטנציאלי. משמעות הדבר היא שגם אם הקונה רכש נדל"ן ישירות בדולר אמריקאי או בביטקוין, עליו עדיין לספק דוחות המציגים את המחיר שבו נרכש המטבע הקריפטוגרפי.
לדוגמה, משקיע שרכש ביטקוין תמורת 20,000 אירו והוציא אותו תמורת 35,000 אירו יצטרך להסביר את ההפרש כרווח - ורווח זה יחויב במס בהתאם לחוקי המדינה הספציפית.
פורטוגל היא הכי פחות קפדנית: משקיעים לטווח ארוך לרוב נמנעים לחלוטין ממיסים. גרמניה היא הישירה ביותר: אם אתם רוצים 0%, החזיקו קריפטו יותר משנה. ספרד ופולין דורשות מס על כל הרווחים, ללא קשר לתקופה. מלטה היא האפשרות הגמישה ביותר, במיוחד עבור תושבי חוץ.
MiCA 2025 ותקנות חדשות של האיחוד האירופי
MiCA היא תקנה מרכזית של האיחוד האירופי ששינתה את כללי המשחק עבור כל משקיעי הקריפטו. עם כניסתה לתוקף של סעיפיה המרכזיים ב-2024–2025, עסקאות נדל"ן הפכו לשקופות ובטוחות הרבה יותר.
מה השתנה עבור הקונים?
MiCA תקניזציה את הגישה לאימות מקור הכספים: כעת לכל מדינות האיחוד האירופי יש מתודולוגיה אחידה לניתוח AML עבור מטבעות קריפטוגרפיים. נוטריונים כבר לא מפרשים דוחות קריפטו בצורה שונה - כולם משתמשים באותו פורמט אימות. זה קיצר משמעותית את זמני העסקאות והפחית את הסיכון לדחיות.
שינוי חשוב נוסף הוא הופעתם של ספקי תשלומים במטבעות קריפטוגרפיים בעלי רישיון רשמי באיחוד האירופי. חברות אלו יכולות לשמש כגשר בין מטבעות קריפטוגרפיים למערכת הבנקאות, ולהבטיח אבטחת עסקאות בכל שלב.
עבור קונים, משמעות הדבר היא שקריפטו הפך לכלי לגיטימי לחלוטין לרכישת נדל"ן, ולא "אזור אפור" שגורם בעיות לנוטריונים או לבנקים.
הסיכונים העיקריים של עסקאות קריפטוגרפיות
למרות שקריפטו הפך להיות הרבה יותר מוסדר, המסחר באירופה עדיין טומן בחובו סיכונים מסוימים. עם זאת, רובם ניתנים להימנעות בקלות באמצעות הכנה נכונה.
תנודתיות
מחירי BTC ו-ETH יכולים להשתנות באופן דרמטי תוך מספר שעות. כדי להימנע מהפסדים, עליך לנעול את שער החליפין לפני ביצוע עסקה באמצעות עיבוד מטבעות קריפטוגרפיים.
בעיות בהוכחת מקור הכספים
אם הדוחות אינם שלמים או שהיסטוריית העסקאות אינה ברורה, הנוטריון עשוי להשעות את העסקה. קונים רבים מזלזלים בנקודה זו, למרות שהיא חשובה ביותר.
אי ודאות משפטית במספר מדינות
בחלק ממדינות האיחוד האירופי, מטבעות קריפטוגרפיים אינם אסורים, אך ההליך אינו מוגדר במלואו. לכן, עסקאות דורשות תמיכה משפטית נוספת.
סיכון לחסימת כספים על ידי בורסה או בנק
זה קורה אם הפלטפורמה סבורה שמשיכת הקריפטו כחשודה. עורך דין מקצועי יבדוק את הפלטפורמה מראש וייעץ כיצד למשוך כספים בצורה נכונה.
-
ייעוץ להפחתת סיכונים
האסטרטגיה האמינה ביותר היא להשתמש רק בפלטפורמות קריפטו בעלות רישיון מהאיחוד האירופי ומספקות דוח AML מלא. זה מפחית את הסבירות לחסימה כמעט לאפס.
תוכניות עבודה של עסקאות
במהלך שלוש השנים האחרונות, עסקאות קריפטו באירופה התפתחו מחידוש לנוהג שוק יציב. לשכות נוטריונים רבות, חברות עיבוד ובנקים פיתחו אלגוריתמים לעבודה עם נכסים דיגיטליים, כך שעד שנת 2025, שלוש תוכניות פעילות רשמית - אלו הן אלו המשמשות בעסקאות אמיתיות ומבטיחות הגנה משפטית לקונים.
כל תוכנית משקפת את בגרותו של שוק ספציפי: פיתוח תשתית קריפטו, גישת הנוטריונים, דרישות הבנקים ורמת האמון בתשלומים דיגיטליים.
1. מטבעות קריפטוגרפיים → עיבוד נוטריוני → אירו
המודל היציב, הבטוח והתקין ביותר מבחינה משפטית. תוכנית זו הפכה לסטנדרט ברוב מדינות האיחוד האירופי. היא מספקת את כל הצדדים המעורבים: הקונה, הנוטריון, המוכר והבנק.
כיצד עיבוד עובד:
- הקונה שולח מטבעות קריפטוגרפיים (BTC, ETH, USDT, USDC) לארנק של מפעיל מורשה.
- המפעיל קובע את התעריף ברגע קבלת הכספים.
- עיבוד אוטומטי ממיר קריפטו לאירו.
- יורו מועברים לחשבון נאמנות של נוטריון.
מדוע תוכנית זו היא הפופולרית ביותר:
- עומד באופן מלא בדרישות AML5, MiCA ובקרת בנקאית;
- הנוטריון מקבל פיאט → הסיכונים המשפטיים מופחתים;
- המוכר אינו מתמודד עם תנודתיות בשער החליפין;
- הקונה מקבל דוח רשמי על המקור החוקי של הכספים.
היכן משתמשים בו בתדירות הגבוהה ביותר?
מודל זה הפך לסטנדרט במדינות בהן מערכת הנוטריון רשמית מאוד והסיכונים של תנודתיות והפרות של איסור הלבנת הון נלקחים ברצינות. זו הסיבה שגרמניה, אוסטריה וספרד עברו להצמדה מחמירה של עסקאות קריפטו לפיאט.
| מְדִינָה | לִגרוֹם |
|---|---|
| גֶרמָנִיָה | נוטריונים דורשים פיאט; עיבוד חובה |
| אוֹסְטְרֵיָה | כללי AML מחמירים, קריפטו מותר רק דרך שירותים מורשים |
| סְפָרַד | מוכרים מעדיפים את האירו עקב סיכוני שער החליפין |
2. תשלום קריפטו ישיר למוכר
השיטה המהירה ביותר, אך לא תמיד המתאימה ביותר. תשלום ישיר באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים הוא פורמט שהפך פופולרי במיוחד במדינות בהן השוק התרגל זה מכבר לעבוד עם נכסים דיגיטליים.
זה לא ניסוי או אסטרטגיה מסוכנת - זהו מודל עובד ומוכח, המשמש גם מוכרים פרטיים וגם סוכנויות.
איך זה נראה במציאות
הקונה פשוט מעביר מטבעות קריפטוגרפיים לארנק של המוכר - אין בנקים, אין מתווכים, אין צ'קים ארוכים.
הנוטריון רושם את ערך העסקה ביורו (לדוגמה, "325,000 אירו"), גם אם העסקה כולה בוצעה בדולר אמריקאי או בביטקוין.
המוכר פועל לאחר מכן על פי שיקול דעתו:
- ממיר קריפטו באופן מיידי;
- מחזיק בו כהשקעה;
- מחלק בין מספר ארנקים;
- מעביר את הניהול למפעיל מניות או OTC.
זה מתאים למוכרים, שכן רבים מהם כבר עובדים עם נכסים דיגיטליים ורואים בהם דרך לגוון את ההון שלהם.
אין עמלות בנק, אין המתנה של 2-3 ימים להעברה בינלאומית, ואין צורך בעיבוד מתווך. מבחינת מהירות, זוהי הדרך המהירה ביותר לרכוש נדל"ן באירופה.
היתרונות בולטים במיוחד במדינות שבהן הגישה לקריפטו נותרה שמרנית. לדוגמה, בצרפת, רכישת נדל"ן בנויה אחרת, ודווקא כאן משקיעים זרים עושים את רוב הטעויות. נוטריונים צרפתיים כמעט תמיד דורשים המרה מוקדמת של מטבעות קריפטוגרפיים לאירו, הוכחה מפורטת למקור הכספים ועמידה מלאה בתקנות הבנקאות.
לכן, אלו המתכננים עסקאות בצרפת מומלץ לאסוף דוחות מבורסות, להכין מסמכי מס ולבחור עורך דין המכיר את הנוהג המקומי מראש - אחרת, העסקה עלולה להימשך חודשים.
דווקא הניגוד הזה הוא שהופך את התשלומים הישירים בקריפטו למועילים עוד יותר: הקונה עוקף לחלוטין את דרישות הבנק, אינו צריך להסביר את מקור הכספים מספר פעמים, כפי שקורה בגרמניה, אוסטריה או צרפת, והעסקה עצמה מהירה הרבה יותר.
3. מכירת קריפטו מראש → העברה בנקאית → עסקה רגילה
כאשר מטבעות קריפטוגרפיים "נעלמים מהתמונה", והעסקה מתנהלת כרגיל. פורמט זה מועדף במדינות אירופה שבהן מטבעות קריפטוגרפיים עדיין לא משולבים בפרקטיקה המשפטית.
נוטריונים עשויים לא להבין את המכניקה של עסקאות קריפטוגרפיות, בנקים עשויים לדרוש אימות נוסף, וחקיקה עשויה לא לספק תקנות ברורות. לכן, קונים מעדיפים למשוך מטבעות קריפטוגרפיים מראש כדי להבטיח שהעסקה תהיה צפויה ככל האפשר.
כיצד העסקה עובדת בפועל?
למעשה, המטבע הקריפטוגרפי אינו כלול במסמכים - הוא מומר לאירו עוד לפני עיבוד הרכישה.
הדיאגרמה נראית כך:
- הקונה מוכר את המטבע הקריפטוגרפי בבורסה - לרוב Binance, Kraken או Bitstamp - שם דוחות מפורטים של AML זמינים.
- משרד המסחר מעביר את האירו לחשבון הבנק של הקונה. בדרך כלל מדובר בהעברה מסוג SEPA, שנמשכת בין מספר שעות ליום או יומיים.
- הקונה שולח יורו לנוטריון, והעסקה מתנהלת לאחר מכן כעסקת רכישה רגילה.
עבור הנוטריון ורשם המקרקעין, רכישה כזו אינה שונה מרכישה רגילה. אין אזכור של קריפטו בחוזה, אין שער חליפין קבוע, אין נכסים דיגיטליים - רק תשלום בנקאי סטנדרטי.
מדוע קונים בוחרים בתוכנית זו?
זה יוצר תחושה של שקיפות משפטית מוחלטת:
- הנוטריון רואה העברה בנקאית רגילה ומעבד את המסמכים ברוגע;
- המוכר לא צריך להבין קריפטו;
- סוכנויות ממשלתיות עורכות בדיקה סטנדרטית של העסקה ללא שאלות נוספות.
תוכנית זו פופולרית במיוחד בקרב אלו שאינם רוצים להסביר את מקור המטבע הקריפטוגרפי שלהם לנוטריון או שחוששים שהעסקה שלהם תידחה להירשם.
תרחיש רכישה שלב אחר שלב
תהליך רכישת נדל"ן באמצעות קריפטו באיחוד האירופי כמעט תמיד זהה, גם אם הכללים משתנים ממדינה למדינה. חשוב להבין את ההיגיון הכללי: ראשית, מכינים את המסמכים הדרושים, לאחר מכן בוחרים את הנכס ואת אמצעי התשלום, ורק לאחר מכן ממשיכים לעסקת נוטריון.
1. החליטו באיזו מדינה אתם רוצים לקנות ומהם המיסים שלכם
הדבר הראשון שעליכם להחליט הוא מדינתכם כתושב מס וכיצד אותה מדינה מתייחסת להכנסות ממטבעות קריפטוגרפיים. לפעמים כדאי יותר להישאר תושב פורטוגל או מלטה ולקנות שם נכס. לפעמים זה הפוך: ראשית, מנכים את ההכנסה שלכם בגרמניה (שם מטבעות קריפטוגרפיים אינם ממוסים לאחר שנה של בעלות) ולאחר מכן קונים נכס.
זה עוזר למנוע בעיות עם רשויות המס שנה-שנתיים לאחר העסקה.
2. הכינו מסמכים מראש
כל עסקת נדל"ן הכוללת מטבעות קריפטוגרפיים דורשת שקיפות. לכן חשוב לאסוף את המידע הבא מראש:
- היסטוריית עסקאות מהבורסה,
- דוחות ארנק,
- הסבר קצר על מקורות הקריפטה.
אם תנסו לאסוף הכל ברגע האחרון, הנוטריון או הבנק פשוט ידחו את העסקה. קונים מנוסים תמיד מכינים את חבילת המסמכים שלהם מראש.
3. מצא עורך דין או סוכנות שביצע בעבר עסקאות קריפטו
זהו אחד הצעדים החשובים ביותר. מומחה שביצע עסקאות כאלה לפחות כמה פעמים כבר יודע:
- אילו נוטריונים עדיף לבחור?
- איזה ניסוח נדרש בחוזה?
- אילו דוחות מתאימים לבנק או לרשם?
שימוש בסוכנות ללא ניסיון בעסקאות קריפטו כמעט מבטיח עיכובים ובלבול.
4. בחר תוכנית תשלום
כיום ישנן שלוש אפשרויות נפוצות באירופה:
- מטבעות קריפטוגרפיים דרך עיבוד → אירו → נוטריון.
האפשרות הבטוחה והרשמית ביותר. - תשלומים ישירים במטבעות קריפטוגרפיים לסוחר.
זה עובד במדינות כמו פורטוגל ומלטה, שם נוטריונים כבר רגילים לקריפטו. - מכירת קריפטו מראש → תשלום ביורו.
הגדרה קלאסית למדינות בהן קריפטו אינו פופולרי או מובן היטב.
הבחירה קובעת אילו מסמכים נדרשים, מי וכיצד קובע את שער החליפין, וכמה זמן תיקח העסקה.
5. הזמינו את הנכס וחתמו על ההסכם המקדים
לאחר בחירת נכס, נחתם מסמך הזמנה, הקובע את המחיר ותנאי העסקה. בעסקאות קריפטוגרפיות, חשוב במיוחד לציין באופן מיידי כיצד התשלום יעובד ומתי הנכס נחשב כשולם.
חשוב גם לקבוע מראש מי נושא בסיכון של שינויי שער החליפין - בלעדיו, הסכום עלול להשתנות כבר למחרת, והצדדים יתמודדו עם אי הבנות.
6. עורך דין בודק את הנכס
במקביל, מתבצעת ביקורת משפטית של הנכס:
- מי הבעלים,
- האם יש חובות או מעצרים?
- האם הנכס משועבד להלוואה?
- האם היו בעבר עסקאות שנויות במחלוקת או לא רשומות.
שלב זה זהה בכל המדינות - לקריפטו אין עדיין שום קשר אליו.
7. הכנה לתשלום
אם התשלום מתבצע באמצעות עיבוד, נפתח חשבון, מתבצע אימות ומתבצעת העברה לניסיון.
אם התשלום מתבצע ישירות, ארנק המוכר מוסכם, שער החליפין והליך אישור התשלום קבועים.
8. יום העסקה במשרד הנוטריון
ביום חתימת העסקה, הכל קורה בפשטות רבה, אך ההליך תמיד מתבצע בקפדנות. הנוטריון מתחיל בבדיקת מסמכי הצדדים ותנאי החוזה, ולאחר מכן הוא רושם רשמית את ערך הנכס ביורו - גם אם התשלום מתבצע במטבעות קריפטוגרפיים.
לאחר מכן, הם ממתינים לאישור התשלום: זה יכול להיות הודעה בנקאית ממעבד הקריפטו או צילום מסך של העסקה המוצלחת אם הצדדים משתמשים בתשלומי קריפטו ישירים עם שער חליפין מוסכם מראש. לאחר שהנוטריון מקבל את האישור, הם חותמים על הסכם הרכישה והמכירה ומגישים את המסמכים לרשם המקרקעין כדי לרשום את הבעלים החדש.
במדינות המורגלות בעסקאות קריפטו, התהליך כולו מהיר מאוד - לפעמים מספיקה ביקור בודד וכמה שעות. בתחומי שיפוט מגבילים יותר, נוטריון עשוי לבצע את הרישום בשלבים: ראשית, אימות וחתימות, לאחר מכן אישור תשלום והגשה לרשם תוך יום או יומיים.
9. רישום נכסים
לאחר התשלום, הנוטריון שולח את הנתונים לרשם.
חשוב מאוד להבין שרשם המקרקעין אינו מציין ששילמתם באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים.
יהיו רק:
- מחיר ביורו,
- הפרטים שלך כקונה,
- פרטי המוכר,
- מידע על הנוטריון.
המטבע הקריפטוגרפי קיים רק בצורת דוחות שנשארים בארכיון הנוטריון. למדינה, מדובר בעסקה רגילה.
כיוונים חדשים 2025: לאן אירופה הולכת בהמשך
בעוד שפורטוגל, ספרד, מלטה וטורקיה מחזיקות בהובלה, בשנת 2025 צצו מדינות חדשות שהפכו בהדרגה לידידותיות לקריפטו. אלו הן מדינות בהן תשלומי קריפטו עדיין אינם חובה חוקית, אך כבר הופכים לחלק מעסקאות בעולם האמיתי - באמצעות סוכנויות, מעבדים או הסכמים ישירים.
מדינות המחפשות צמיחה בעסקאות קריפטו
| מְדִינָה | למה נוצרת ריבית? | מה אומר השוק |
|---|---|---|
| יָוָן | זרם עצום של משקיעים, שוק אי אטרקטיבי | סוכנים מעבדים יותר ויותר תשלומים באמצעות עיבוד USDT. |
| קַפרִיסִין | מערכת אקולוגית חזקה בתחום ה-IT, עם תושבים רבים בעלי הכנסה מקריפטו | עורכי דין החלו להשתמש במודלים של תשלום היברידי. |
| סלובניה | אחת הכלכלות הידידותיות ביותר לקריפטו באיחוד האירופי | העסקאות הראשונות דרך ספקים מורשים כבר הושלמו |
| קרואטיה | שוק תיירות צומח, השקעות בחוף | תשלומי קריפטו מותרים עם רישום נוטריוני באירו |
| איטליה (צפון) | קונים משוויץ וגרמניה משלמים באמצעות עיבוד | אזורים בודדים מקלים יותר מהחוק בכללותו |
מדינות אלו עדיין לא מקדמות עסקאות קריפטו באופן פעיל כמו מלטה או פורטוגל, אך השוק כבר משתנה מהיסוד, דרך שיטות העבודה של סוכנויות ולקוחות.
אילו חפצים נרכשים לרוב?
מגמה ברורה ניכרת זה מכבר בעסקאות קריפטו: סוגים שונים של נדל"ן מושכים קטגוריות שונות של משקיעי קריפטו. השנה, השוק כבר ביסס את ה"פלחים האהובים" שלו - אלו שקל יותר לרכוש באמצעות נכסים דיגיטליים, קל יותר להשכיר אותם, ורווחיים יותר להחזיק בהם לטווח ארוך.
1. דירות וקונדומיניום ליד הים
דירות על חוף הים הן רכישת הקריפטו המובילה.
הסיבה פשוטה: נכסים כאלה מתאימים הן לבילוי אישי והן להשכרה, ומוכרים באזורי תיירות מורגלים זה מכבר במטבעות קריפטוגרפיים.
היכן אנשים קונים בתדירות הגבוהה ביותר:
פורטוגל (אלגרבה), ספרד (קוסטה דל סול, קוסטה בלנקה), טורקיה (אנטליה), מונטנגרו (בודווה, קוטור), קפריסין (לימסול).
למה הם:
- זרם יציב של תיירים → הכנסה יומית גבוהה משכירות;
- נזילות ברורה - דירות כאלה קלות למכירה חוזרת;
- מוכרים ויזמים בחוף גמישים יותר מאשר בבירות גדולות;
- עיבוד קריפטוגרפי כבר מובנה בעסקאות.
קוני קריפטו רבים אינם מתכננים כלל לגור בנכסים אלה - הם משתמשים בנכס כ"תזרים מזומנים שקט" וכדרך לגוון את הונם.
בשנת 2025, אלגרבה ובודווה ראו מספר גבוה במיוחד של עסקאות, כאשר עד 60% מהקונים שילמו עבור דירות בדולר אמריקאי או ביטקוין.
2. בניינים חדשים מיזמים
מפתחים הם קטגוריית המוכרים המתקדמת ביותר מבחינה טכנולוגית.
הם היו הראשונים ליישם רשמית תשלומי קריפטו, לעתים קרובות באמצעות מעבדים אירופיים מורשים.
גיאוגרפיה:
פורטוגל, ספרד, מלטה, טורקיה, קפריסין ואיחוד האמירויות הערביות (אם הקונה הוא תושב האיחוד האירופי).
מדוע בניינים חדשים נוחים לעסקאות קריפטו:
- למפתחים יש עורכי דין משלהם שכבר עובדים עם קריפטו;
- ניתן לבצע תשלום בשלבי בנייה (זה נוח במיוחד בקריפטו);
- ניתן לקבוע את השער מראש, מה שמפחית את התנודתיות;
- המבנה המשפטי ברור: החל משלב ההזמנה ועד למסירת המפתחות.
במלטה ובפורטוגל, יזמים כבר מפרסמים רשמית תשלומי USDT בעלונים שלהם, ומפרטים את המטבע הקריפטוגרפי לצד האירו. זה הפך לסטנדרט, לא משהו יוצא דופן.
3. דירות עירוניות בבירות תיירותיות
קוני מטבעות קריפטוגרפיים נכנסים באופן פעיל גם לשווקים עירוניים מסורתיים. זה בולט במיוחד בערים בירה וביעדי תיירות מרכזיים, שבהם הביקוש תמיד עולה על ההיצע.
כאן, אנשים לא קונים בשביל הריגוש, אלא בשביל צמיחת הון לטווח ארוך - וזו הסיבה שמשקיעים מנתחים בו זמנית שווקים שכנים, בוחנים את הדירות היקרות ביותר באוסטריה , משווים מגמות אזוריות ומחליטים היכן להשקיע בצורה רווחית באופק של 5-10 שנים.
-
ערים בהן אנשים קונים בתדירות הגבוהה ביותר:
פראג, ליסבון, ברצלונה, אתונה, ברלין, ורשה.
נכסים אלה נבחרים על ידי משקיעים המעוניינים להשקיע לא בהשכרות לטווח קצר, אלא בעליית ערך לטווח ארוך.
סיבות:
- ערים גדולות הן תמיד נזילות;
- עלייה מתמדת במחירים - גם בשנות מיתון;
- שכר דירה מביא הכנסה יציבה כל השנה;
- קל יותר למשקיעים זרים לתחזק את הנכס באמצעות חברות ניהול.
בשנת 2025, ליסבון הפכה לעיר מספר אחת לעסקאות קריפטו באיחוד האירופי: כ-15% מכלל הרכישות מתושבי חוץ מעובדות באמצעות עיבוד קריפטו.
בעלי בתים שעשו את הונם במגזר Web3 היו פעילים במיוחד בעסקאות קריפטו - עבורם, קריפטו הפך לצורת תשלום טבעית.
4. וילות פרימיום
במגזר הנדל"ן היוקרתי, משתמשים במטבעות קריפטוגרפיים לעתים קרובות אף יותר מאשר במגזר התקציב.
הסיבה לכך היא שבעלי וילות גדולות הם לעתים קרובות משקיעי קריפטו בעצמם או גייסו הון בשוקי Web3.
היכן ניתן לקנות וילות באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים:
- ספרד - מרבלה, מלאגה, קוסטה דל סול;
- איטליה - ליגוריה, טוסקנה, סרדיניה;
- צרפת - קוט ד'אזור, ניס, קאן;
- מלטה - דינגלי, מדינה, סלימה;
- קפריסין - פאפוס, לימסול.
מוכרים עילית בדרך כלל:
- כבר עבדו עם קוני קריפטו;
- מוכן לקבוע את הריבית דרך פלטפורמות OTC;
- לקבל כמויות גדולות של BTC, ETH או USDT ללא דיון.
אחת התוכניות הנפוצות היא תשלום חלקי בקריפטו וחלקי בפיאט.
לדוגמה, ניתן לשלם עבור וילה בשווי 2.5 מיליון אירו:
- 1.8 מיליון אירו באמצעות עיבוד קריפטו,
- 700,000 אירו באמצעות העברה בנקאית.
בדרך זו, המוכר מפחית סיכונים, והקונה משתמש בגמישות במקורות הון שונים.
מַסְקָנָה
רכישת נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים באירופה בשנת 2025 חדלה להיות ניסוי והפכה לכלי ברור ומובנה. מה שדרש מעורכי דין לאלתר רק לפני כמה שנים, מבוסס כיום על תקנות MiCA ברורות, ניסיונם של נוטריונים ותוכניות עיבוד קריפטוגרפיות מבוססות.
קריפטו הפך לחלק טבעי מהשוק: דירות ליד האוקיינוס משולמות בדולר אמריקאי, בניינים חדשים מקבלים תשלום דרך פלטפורמות מורשות, ווילות יוקרה במרבלה או בלימסול נרכשות לעתים קרובות כולן בביטקוין. בנקים אירופאים הפסיקו להיכנס לפאניקה למראה העברות גדולות, ונוטריונים קיבלו הוראות כיצד לקבע את שער החליפין ולאמת את מקור הכספים.
אך למרות פשטותן לכאורה, עסקאות קריפטו נותרות רגישות מבחינה משפטית. אין מקום לחיפזון: הכנת מסמכים נכונה, קביעת שער חליפין מדויקת, בחירת אמצעי התשלום הנכון, וחשוב מכל, עבודה עם עורכי דין וסוכנויות שמבינים את הפעולות הפנימיות של עסקת קריפטו הן חיוניות. טעויות יכולות להיות יקרות - לפעמים מאות אלפי יורו.
אם תעקבו אחר הכללים, קניית נדל"ן באירופה באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים אינה קשה יותר מתשלום עמלה קבועה. יתר על כן, בחירת המדינה והנכס הנכונים מאפשרת למשקיעים:
- אופטימיזציה של מיסים;
- לשמר הון בתחום שיפוט צפוי;
- לקבל נכס נזיל מבלי להמיר את כל הקריפטו שלך לפיאט;
- גוון את תיק ההשקעות שלך והגן על עצמך מפני תנודתיות בשוק.
השוק האירופי כבר הסתגל לצורכי קוני קריפטו, ומגמה זו רק תתעצם. יותר ויותר סוכנויות מקימות מחלקות קריפטו, מפתחים יוצרים פתרונות עיבוד משלהם, ומדינות כמו פורטוגל, מלטה ומונטנגרו הופכות למרכזים מן המניין עבור משקיעי קריפטו.
עבור אלו שמוכנים לעבוד בשקיפות, להכין מסמכים מראש ולבחור בתמיכה מקצועית, קריפטו פותח מציאות חדשה: ניתן לרכוש נדל"ן במהירות, בנוחות וללא חסמים מיותרים.
