רכישת נדל"ן בבורגנלנד: מחירים, מיסים והנחיות למשקיעים

בורגנלנד הוא האזור הדרומי ביותר של אוסטריה, שם אור השמש החמים ואגם נויזידל המפורסם יוצרים אווירה ייחודית. מיקומו נוח ביותר, שכן וינה נמצאת במרחק של שעת נסיעה בלבד ברכבת. קרבתו לבירה הופכת את החיים כאן לאטרקטיביים במיוחד - תושבים רבים מנצלים את הזדמנויות העבודה והתרבות שלה תוך כדי שהם נהנים מהשקט והשלווה של אזורם.

האזור מאופיין באווירה רגועה, אוויר נקי ונופים מטופחים. הוא מתגאה בכרמים רבים ובאתרי ספא תרמיים, ומחירי הדיור בבורגנלנד נמוכים משמעותית מאשר בווינה או בזלצבורג. עם זאת, איכות החיים אינה נופלת בשום אופן מאזורים יקרים יותר במדינה.

מבחינה סטטיסטית, נדל"ן בבורגנלנד הרבה יותר זול. לדוגמה, בתים כאן עולים בממוצע 1,804 אירו/מ"ר, לעומת 5,492 אירו/מ"ר בווינה. המצב עם דירות דומה: כ-1,921 אירו/מ"ר בבורגנלנד לעומת 4,941 אירו/מ"ר בבירה. לקבלת תמונה מלאה יותר, נדל"ן בלינץ , כאינדיקטור למחירים בעיר גדולה מחוץ לאזור המטרופולין של וינה. קרקעות בנייה בבורגנלנד הן הזולות ביותר באוסטריה: כ-70 אירו/מ"ר בממוצע. לשם השוואה, המחירים באזורי האלפים גבוהים משמעותית, מה שהופך אזור זה לאופציה משתלמת במיוחד.

מעניין לציין שרמות ההכנסה של התושבים המקומיים גבוהות למדי, וירידת המחירים מאז 2022 הייתה מינימלית - רק 2.6%. כתוצאה מכך, רכישת נדל"ן היא פחות נטל מאשר באזורים אחרים. כל זה הופך את בורגנלנד לאטרקטיבית הן למעבר דירה והן להשקעה: ההוצאות נמוכות יותר, ואיכות החיים דומה למדינות פדרליות אחרות.

קונים נמשכים לעתים קרובות לשילוב של מחיר נוח ופנאי פעיל. יש מיסים נמוכים יותר, יותר ימים שטופי שמש, ובזכות קרבתו לווינה, הגישה לשירותי העיר נשמרת. אין פלא שהאזור עצמו מכונה לעתים קרובות "הלב שטוף השמש של אוסטריה".

נכון לעכשיו, עיקר העסקאות הן של בתים כפריים ודירות, כמו גם קוטג'ים ואדמות חקלאיות. בשנת 2022 המחירים עלו ברחבי הארץ, אך בבורגנלנד, הירידה בשנת 2023 הייתה מתונה יותר מאשר באזורים אחרים. ובשנת 2025, השוק יתאושש שוב, מה שהופך את זה לזמן טוב למצוא הצעה אטרקטיבית.

בתים. אלו הנכסים המבוקשים ביותר, החל מבקתות קטנות ועד וילות מרווחות. בשנת 2022, כמעט שליש מכלל העסקאות (27%) היו עבור בתים. המחיר הממוצע הוא כ-2,517 אירו למ"ר, כלומר בית בגודל 100 מ"ר יעלה כ-250,000-300,000 אירו.

דירות. אלה נמצאות בעיקר בערים גדולות (כגון אייזנשטאדט) ובמתחמי מגורים חדשים ליד האגם. המחיר הממוצע הוא 2,040 אירו/מ"ר, אך הרבה תלוי במיקום - לכן חשוב למי שמתכנן לקנות דירה באוסטריה להשוות בין אזורים ספציפיים. בנויזידל או אייזנשטאדט, המחירים יכולים להגיע ל-2,700–3,000 אירו/מ"ר, בעוד שבאזורים כפריים, הם קצת יותר מ-1,500 אירו/מ"ר.

וילות ובתי יוקרה. הם מרוכזים באזורים על גדות אגם בדרום, כמו טרסקירשן או בויסייט. נכסים אלה נרכשים על ידי אוסטרים ואירופאים עשירים, לעתים קרובות משפחות או זוגות קשישים החולמים על בית ליד המים. מחירי הווילות משתנים מאוד: מ-500,000 אירו עבור אפשרות טובה ועד כמה מיליונים עבור אחוזות יוקרה.

מגרשים. הם פחות נפוצים בערים ובכפרים, אך עדיין זמינים. המחיר הממוצע הוא כ-110 אירו/מ"ר, אך באייזנשטאט או בנויזידל אם זי הוא יכול לעלות ל-300–330 אירו/מ"ר. מחירי אדמות חקלאיות שונים למדי – לפעמים נמוכים עד 20–50 אירו/מ"ר, אך מגרשים כאלה לרוב אינם מתאימים לפיתוח למגורים.

בורגנלנד, ביתם של כ-300,000 איש, נותרה מאוכלסת בדלילות. עם זאת, בה מספר הבתים לנפש הגבוה ביותר מבין מדינות אוסטריה. זאת בשל בנייה פעילה של קוטג'ים ובתים טוריים.

ניתן לרכוש כאן בתים ישנים במחירים סבירים, ופרויקטים חדשים צצים באופן קבוע. חברות מקומיות ואגודות דיור ציבורי, כמו OSG, עוסקות באופן פעיל בבנייה. רוב הבניינים החדשים נבנים באזור גדות האגם ובפרברי וינה.

בעוד שהמחירים באוסטריה כולה עלו בין 2019 ל-2022, החל משנת 2023 השוק נכנס לשלב התייצבות, ובכמה מדינות פדרליות אף נרשמה ירידת מחירים.

בורגנלנד בולטת על רקע זה: ירידת המחירים כאן הייתה מינימלית. לדוגמה, בעוד שהממוצע הארצי בשנת 2023 עמד על -2.6%, בבורגנלנד, נדל"ן איבד רק 2.6% מערכו, כלומר הוא נותר כמעט ללא שינוי.

המצב עם דירות שונה: מחיר הבסיס נותר נמוך, והן הראו עלייה קלה בשנת 2024. יתר על כן, במחצית הראשונה של 2025, מחירי הבתים בבורגנלנד עלו ב-0.3% משנה לשנה - בניגוד לשנים קודמות, אז הם ירדו.

הסיבות לדינמיקה זו ברורות: המחירים כאן נמוכים בתחילה מהממוצע האוסטרי, בעוד שהכנסות המשפחה, לעומת זאת, גבוהות יותר. לדוגמה, רכישת בית באזור דומה לעתים קרובות להכנסה של משפחה במשך חמש עד שמונה שנים, דבר הנחשב למשתלם מאוד.

יתר על כן, הקרבה לווינה משחקת תפקיד מפתח: קונים רבים עובדים בבירה אך מעדיפים לגור בבורגנלנד השקטה והנגישה יותר.

איפה הדיור זול יותר?

• החלקים הצפוניים של האזור, הסמוכים לגבול ההונגרי, נותרו הזולים ביותר. ביאנרסדורף המחירים נעים סביב 2,227 אירו/מ"ר, ובאוברווארט, 2,260 אירו/מ"ר.
• מדינות הדרום, כולל אזור נויזידל אם זי, לעומת זאת, מאופיינות במחירים גבוהים יותר.

חשוב לקחת זאת בחשבון: עבור אלו שאינם תלויים במקום עבודה ספציפי, אזורים צפוניים הם יתרונות רבים יותר. עבור קונים המחפשים שילוב של תשתית טובה וסביבה יוקרתית, אזורים ברמה בינונית פלוס מצפון לאגם מתאימים.

כיום, בולטים שלושה קבוצות עניין מרכזיות בבורגנלנד:

אייזנשטאדט והסביבה. אזור זה מכונה לעתים קרובות בירת ייצור היין. יש בו תשתית מפותחת היטב, הכוללת בתי ספר, אוניברסיטה וכבישים טובים. המחירים גבוהים מהממוצע האזורי, אך הוא נותר פופולרי בקרב משפחות ומשקיעים.

אזור גדות האגם (נויזידל אם זי ורוסט). נדל"ן כאן מוערך בזכות יוקרתו והזדמנויות הפנאי שלו. נכסים על גדות האגם נרכשים לעתים קרובות כבתים שניים. מקומיים וזרים כאחד בוחרים באזור זה בזכות אורח החיים הנופש שלו, התשתיות המפותחות, המרינות והספא התרמי.

צפון מזרח בורגנלנד (מטרסבורג, נויזידל). קרבתו למטרופולין וינה הופכת את אשכול זה לאטרקטיבי במיוחד עבור אלו המעוניינים לעבוד בבירה אך לגור בפרבר שקט יותר. הביקוש לבתים טוריים ובתים משפחתיים קטנים גדל במהירות כאן.

הפלח המבוקש ביותר בשוק הנדל"ן בבורגנלנד הוא בתים מאובזרים היטב במחירים של פחות מ-400,000 אירו ודירות איכותיות באייזנשטאט ובנויזידל. בינתיים, הירידה בבנייה חדשה הגבירה את עניין הקונים בבתים קיימים.

רכישת נדל"ן על ידי זרים מוסדרת על ידי חוק מיוחד. חשוב לקחת בחשבון את קטגוריית הקונה.

אזרחי האיחוד האירופי/EEA. רכישת נכס או קרקע אינה דורשת היתרים נפרדים. תהליך הגשת הבקשה זהה לזה של אזרחי אוסטרים.

אזרחי מדינה שלישית. עבורם, המצב מורכב יותר: נדרש היתר. הקונה מגיש בקשה לוועדת הקרקעות (Grundverkehrsbehörde) של המחוז בו נמצא הנכס.

תנאים להנפקת היתר. העסקה חייבת לעמוד באינטרסים של המדינה - חברתיים, כלכליים או תרבותיים. גם ביטחון הוא שיקול, ולכן לעיתים המשטרה מעורבת.

אין פטורים מכללים אלה בבורגנלנד: על פי חוק בורגנלנד , כל הזרים נדרשים לקבל אישור רשמי. הבקשה מוגשת למנהל המחוז, והתהליך יכול להימשך עד חודשיים-שלושה.

קשיים אופייניים. רשימת המסמכים נרחבת למדי, ובלי ניסיון קל לעשות טעויות. לכן, עורכי דין ממליצים לפנות לנוטריון בשלב מוקדם. במקרים מסוימים, ההליך פשוט יותר, למשל, בעת נישואין עם אזרח אוסטרי, אך הכללים הכלליים נותרים נוקשים.

איסורים ומכסות. אין מכסות רשמיות, אך הרשויות יכולות לסרב עסקה אם מטרתה אינה לטובת האזור. לדוגמה, אם אתם רוצים לרכוש קרקע בבורגנלנד למכירה חוזרת, סביר להניח שהעסקה לא תאושר.

סוגי נדל"ן. דרישות מחמירות במיוחד חלות על קרקע חקלאית, שלעתים קרובות בלתי אפשרי לזרים לרכוש. נכס למגורים הוא פשוט יותר: פשוט נמק את מטרת הרכישה - מגורים קבועים או השקעה.

ייחודיות אזורית. בורגנלנד אינה מציעה הטבות מיוחדות לזרים בהקשר זה. בניגוד לחלק מהערים (גראץ, וינה), אין פטורים אוטומטיים. על פי חוק, כל הקונים (למעט אזרחי האיחוד האירופי) חייבים לקבל הסכמה לרכישת נדל"ן בבורגנלנד.

נוטריון לא רק מנסח את החוזה ומפקח על העסקה, אלא גם מאמת את הנכס עצמו: ההיסטוריה המשפטית שלו, כל שעבוד או חוב. רכישה כאן בלתי אפשרית ללא נוטריון, שכן הוא זה שמגיש את המסמכים למשרד העברת המקרקעין.

הכנת הנכס. בדיקת רישום מקרקעין מתבצעת תמיד לפני עסקה. חשוב לוודא שזכויות הנכס רשומות כראוי ושרישום המקרקעין אינו מכיל משכנתאות, חוזי חכירה או הגבלות אחרות. ניתן לקבל נסח (Grundbuchsauszug) באינטרנט או דרך רישום בית המשפט.

אישור נוטריוני. בשלב חתימת החוזה, הנוטריון מאמת את תום לב הקונה (כולל היעדר חובות מס) ואת עמידת הנכס בתוכניות פיתוח עירוניות מקומיות. כל התנאים המרכזיים - מחיר, תנאי תשלום ואחריות - כלולים בחוזה. לאחר מכן, הנוטריון מגיש את המסמכים לוועדת המקרקעין (אם נדרש אישור) ורושם את הבעלות החדשה בפנקס המקרקעין.

מיסים ועמלות. כמו בשאר אוסטריה, קונים משלמים מס רכישת נדל"ן (Grunderwerbsteuer) בשיעור של 3.5% משווי הנכס ועמלת רישום בעלות בשיעור של כ-1.1%. בורגנלנד מטילה גם מס שבח קרקע (Speculationssteuer), אך הוא מוטל רק על מכירה חוזרת מהירה ואינו משפיע על אלו הרוכשים בית לשימוש אישי.

רישום קדסטרלי. כל חלקות הקרקע באזור רשומות בפנקס הקדסטרלי המקומי. רישום עסקה חדשה אורך בדרך כלל שבועיים עד ארבעה שבועות. אם צורת החלקה משתנה, יידרש מדידת גבולות נוספת (Vermessung).

סוכני נדל"ן. סוכנויות גדולות (Raiffeisen Immobilien, Engel & Völkers, Remax ואחרות) פועלות בבורגנלנד. רבות מהן מתמחות בעבודה עם זרים ומנוסות בקבלת היתרים. עדיף ליצור קשר עם מתווכים מורשים בעלי רקורד מוכח.

יועצים משפטיים. עורך דין בעל ניסיון במשפט בינלאומי יסייע לכם להבין את הניואנסים של החוק. כדאי שהמומחה ידבר אנגלית או רוסית כדי למנוע אי הבנות בעת ניסוח מסמכים.

מרכזי ייעוץ. בערים גדולות, כמו אייזנשטאדט או נויזידל, קיימים שירותי מידע ממשלתיים. לעיתים הם מקיימים סמינרים למי שמתכנן להשקיע באזור. Vienna Property Investment - לקוחות רבים מתחילים בשיחת חינם.

לפני הרכישה, חשוב לקבוע את המטרה שלכם: האם זה יהיה מגורים קבועים, בית נופש או השקעה? בורגנלנד מציעה מגוון אפשרויות, כל אחת מתאימה לצרכים ספציפיים.

בתים. הם נבחרים לרוב על ידי משפחות עם ילדים. בית מאפשר לכם להתאים אישית את החלל, לגדל חיות מחמד ולשתול גינה. בתים פופולריים במיוחד בערים כמו שפיטלקאמר, נויזידל ואייזנשטאדט, שם ממוקמים בתי ספר, חנויות ומתקנים רפואיים.

דירות. ערים כמו אייזנשטאדט ואוברפולנדורף מציעות מתחמי מגורים מודרניים רבים. דירות נוחות לזוגות צעירים וקשישים, מכיוון שקל יותר לתחזק אותן. חיסרון אפשרי הוא היעדר קרקע פרטית.

תשתיות. בבחירת נכס, תמיד כדאי לשקול את זמינות התחבורה (רכבת או אוטובוס לווינה), בתי ספר (כולל כאלה עם קבוצות דוברות גרמנית והונגרית), והזדמנויות תעסוקה בקרבת מקום (יקבים, מפעלים, תיירות חקלאית). האזורים עם התשתיות הטובות ביותר הם אייזנשטאט, נויזידל אם זי ומאטרסבורג.

בורגנלנד מושכת לא רק משפחות אלא גם את אלו המחפשים בית נופש. נופים ציוריים, סיורי יין וספא תרמי (סטגרסבאך, לוצמנסבורג) הופכים את האזור לפופולרי בקרב אוסטרים וזרים.

יעדים פופולריים. החלק הדרומי של האזור סביב אגם נויזידל - העיירות נויזידל, רוסט וברייטנברון - פופולרי במיוחד. קוטג'ים יוקרתיים ובתי משפחה מרווחים נבנים כאן, מה שהופך אותם למקומות נופש פופולריים בקיץ ובסופי שבוע. האגם הוא גם מועדף בקרב גמלאים שרוצים לבלות כאן יותר זמן.

וילות ודירות. נכסים למכירה בבורגנלנד כוללים דירות במתחמי מלונות בסגנון יין, כמו גם וילות פרטיות עם מגרשים פרטיים. מחירי הנכסים הללו מתחילים ב-500,000 אירו. בתים רבים מיועדים למשפחות מרובות וכוללים בריכות שחייה, סאונות ומרפסות מרווחות.

מאפיינים. בעת רכישת בית כפרי, חשוב לקחת בחשבון את העונה. בחורף, עלויות החימום והתחזוקה יכולות להיות משמעותיות. לכן, חלק מהבעלים משכירים את בתיהם בזמנם הפנוי כדי לקזז עלויות אלו. מידע נוסף זמין במדור ההשכרה.

רכישת קרקע בבורגנלנד נחשבת להשקעה לטווח ארוך. ניתן למצוא כאן מגרשים למגוון מטרות: לבתים פרטיים, פרויקטים מסחריים (בדרך כלל בפאתי ערים) ושימוש חקלאי.

קרקע למגורים. קרקעות לפיתוח מגורים נמכרות הן על ידי בעלים פרטיים והן על ידי קרנות מיוחדות. לעתים קרובות, לחלקות כאלה כבר יש תשתית קיימת, כגון כביש סלול, מים וחשמל. המחירים משתנים מאוד: מכ-40 אירו למטר מרובע בערים מרוחקות (כגון ג'נרסדורף) ועד 300 אירו למטר מרובע באזורים יוקרתיים ליד אייזנשטאדט. חשוב תמיד לבדוק את סוג הבנייה המותר: התוכנית המקומית קובעת את סוג הבנייה הספציפי ואת מספר הקומות המותר.

פוטנציאל. קרקע נותרה אחד הנכסים הנזילים ביותר כאשר רוכשים אותה בתבונה. לדוגמה, חלקת אדמה באזור נויזידל אם זי יכולה לעלות משמעותית בערכה תוך 5-10 שנים, במיוחד עם פיתוח כבישים או תשתיות חברתיות. עם זאת, באזורים כפריים עלולים להתעורר סיבוכים: הסבת קרקע חקלאית לפיתוח למגורים דורשת לעיתים אישור נוסף.

הגבלות ותוכניות פיתוח. רשויות בורגנלנד מבקשות להסדיר את שוק הקרקעות כדי למנוע ספקולציות: הרעיון של קביעת מחירי הקרקעות למחירים הממוצעים בחמש השנים האחרונות נדון. במקביל, תמריצים ל"בנייה ירוקה" : התקנת פאנלים סולאריים נדרשת לעתים קרובות בעת בניית נכסים מסחריים. דבר זה, בתורו, משפיע על לוח הזמנים והעלות הסופית של הפרויקט.

סיכום: רכישת קרקע לבנייה בבורגנלנד כרוכה לעיתים קרובות בפורמליות נרחבות ובעלויות חיבור לתשתיות. עם זאת, בתמורה, הקונה מקבל חופש מוחלט בבחירת הפריסה.

בחלק זה, נבחן את המחירים הנוכחיים עבור סוגי דיור שונים ונשווה אזורים פופולריים כדי להבין היכן הקנייה תהיה הגיונית ביותר.

לפי סוג אובייקט:

• בתים. בשנת 2023, המחיר הממוצע של בית פרטי ריק באזור טוב היה כ-280,000 אירו (כ-2,700 אירו/מ"ר).
• דירות. בערים פרובינציאליות, מטר רבוע עולה כ-1,500 אירו, בעוד שבאייזנשטאדט או ליד האגם, הוא יכול להגיע ל-2,500–3,000 אירו/מ"ר.
• מגרשים. כפי שצוין, המחירים מתחילים בכ-50 אירו/מ"ר ומגיעים עד ל-300 אירו/מ"ר.
• וילות. בפלח היוקרה, המחירים משתנים מאוד - מחצי מיליון ועד כמה מיליוני יורו.

לפי אזור:

• מחוז אייזנשטדט (Eisenstadt-Umgebung). האזור היקר ביותר, כשמחירי הדירות כאן נעים בין 3,000-4,000 אירו למ"ר.
• צפון בורגנלנד (מטרסבורג, נויזידל) ואזור גדות האגם הדרומי. טווח מחירים ממוצע: 2,000 עד 2,500 אירו/מ"ר.
• מחוזות דרומיים (אוברפולנדורף, גיסינג, ג'נרסדורף). ההצעות המשתלמות ביותר הן לרוב פחות מ-2,200 אירו/מ"ר.

השוואה עם וינה. אפילו באזורים היקרים ביותר של בורגנלנד, המחירים נמוכים משמעותית - כמחצית - בהשוואה לפרברי וינה, כמו נוידלאו-אומגבונג או וינר נוישטט. משמעות הדבר היא שקניית בית קטן בבורגנלנד יכולה להיות זולה יותר משכירות בפרברי וינה.

עלויות תחזוקה. באוסטריה, מיסי הקרקע והבתים נמוכים יחסית - כ-0.2% מערך הנכסים לשנה. ההוצאות העיקריות קשורות לתשתיות: חימום, מים חמים, חשמל ואגרות עירוניות.

כמו כן, גז בהונגריה מעט זול יותר מאשר באוסטריה. עם זאת, אם בית בבורגנלנד משמש כל השנה, ייתכן שיהיה צורך בחימום חשמלי. לכן, כדאי לחשב את עלויות האנרגיה מראש.

מיסים על מכירה. אם תמכרו נכס פחות מ-10 שנים לאחר הרכישה, תהיו כפופים למס רווחי ספקולציה בשיעור של 25%. זהו הכלל הכללי בכל רחבי אוסטריה. לאחר עשר שנות בעלות, המס מוותר. משכנתאות ניתנות בדרך כלל ל-10-15 שנים, לכן כדאי לקחת בחשבון גורם זה.

הכנסות משכירות. בעת השכרת בית, ניתן לצפות להכנסה של 1,500–2,000 אירו לחודש, בהתאם למיקום ולמתקנים. בממוצע, השקעה כזו מחזירה את עצמה תוך 20–25 שנים, בהתחשב בכל ההוצאות.

סיכויי צמיחת מחירים. ערכי הנדל"ן בבורגנלנד תלויים בפיתוח האזור. כבישים חדשים, מפעלים או מתקנים חברתיים (כגון המרפאה המתוכננת בגולס) יכולים להגביר את השוק. במקביל, יוזמות כמו "Entsiegelungsprämie" ומגבלות מחירים יכולות למנוע זינוק מחירים. לכן, בעת הרכישה, חשוב לשקול כיצד האזור יתפתח במהלך 5-10 השנים הבאות. אם מתוכננים בתי ספר חדשים, פרויקטים תיירותיים או תעשייה, ערכי הנכסים יעלו עם הזמן.

באוסטריה, תהליך רכישת נדל"ן מוסדר בקפדנות, ושינויים משמעותיים בוצעו בתחום זה בשנים האחרונות.

כללים לזרים. בין השנים 2023 ל-2025, הרשויות הפדרליות יישמו פתרונות דיגיטליים כדי לפשט את התהליך. מספר מדינות פדרליות, כולל בורגנלנד, השיקו פורטלים מקוונים להגשת בקשות רכישה. זה הופך את התהליך לנוח ומהיר יותר. עם זאת, הכלל הבסיסי נותר זהה: זרים חייבים להצדיק את הרכישה ולקבל אישור. הליך פשוט יותר לאזרחי האיחוד האירופי נמצא בדיונים, אך לעת עתה, הכללים הקודמים חלים בבורגנלנד.

הטבות ומסים חדשים. הוצגו סובסידיות להתקנת פאנלים סולאריים ולמודרניזציה של בתים קיימים. אלו הבונים מאפס יכולים להיות זכאים להלוואות מועדפות, עם ריביות החל מ-0.9% לשנה עבור דיור חסכוני באנרגיה.

במקביל, נשקלת הטלת מס על נכסים ריקים. המטרה היא לעודד בעלים להשכיר את נכסיהם במקום להשאירם ריקים.

השלכות המגפה. לנגיף הקורונה הייתה השפעה משמעותית על השוק: הביקוש לדיור מחוץ לערים זינק. בשנת 2020 מחירי הדירות עלו בכמעט 26%, בעוד שמחירי הבתים עלו בכ-9%.

כיום, המצב התייצב בהדרגה, אך המסקנה ברורה: דיור איכותי עם מרחב ואזורים ירוקים אינו יורד במחירו, שכן עבודה מרחוק הפכה לנורמה החדשה עבור רבים.

פרויקטים של תשתית. בורגנלנד מפתחת באופן פעיל את אזורה. בדרום, נבנית מרפאה חדשה בגולס (פרויקט בית החולים הירוק), שתיצור מקומות עבודה ותמשוך תושבים חדשים.

במקביל, תעשיות היין והתיירות מתרחבות: ספא תרמי עובר מודרניזציה, ובתי הארחה נפתחים. בנוסף, הרשויות מכינות חוק להגנת קרקעות כדי להגביל פיתוח יתר ולשמר משאבי טבע.

קניית בית או דירה היא החלטה גדולה. הכנה מראש תעזור למנוע טעויות ולפשט את התהליך.

חשבו את התקציב שלכם. חשוב לקחת בחשבון לא רק את מחיר הנכס אלא גם את כל ההוצאות הנלוות: מס רישום, עמלת מתווך (כ-3%), ועמלות נוטריון.

בחירת סוכן. עדיף לעבוד עם מומחה מקומי שמבין את בורגנלנד. לדוגמה, Vienna Property Investment מסייעת במציאת נכסים שלא מופיעים לעתים קרובות במאגרי מידע פתוחים. מכיוון ששוק הנדל"ן של בורגנלנד קטן יחסית, חשוב לסמוך על איש מקצוע.

בקרו בנכס. תמונות מקוונות אינן תחליף לביקור אישי. רק במקום תוכלו להעריך את השכנים, את התחבורה ואת איכות הבנייה. בעת בדיקת הבית, שימו לב לגג, לצנרת, לקירות, ליסודות ולבידוד. בחורף (הטמפרטורות יורדות לעתים קרובות ל-0-5 מעלות צלזיוס), בידוד לקוי יכול להיות חיסרון רציני.

בדיקת נאותות משפטית. לפני ביצוע מקדמה משמעותית, ודאו שהנכס תקין מבחינה משפטית. בקשו קטע מרישום המקרקעין (Grundbuch) ועיינו בתוכנית הפיתוח העירונית (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) . זה יגן עליכם מהפתעות לא נעימות, כגון רכישת מגרש שאינו מתאים לבנייה למגורים.

תיאור הנכס לא שלם. פורטלים מפרסמים לעיתים קרובות מידע מוגבל. יש לבדוק את שטח הנכס (האם כלולים מרפסות וחללים שאינם למגורים) ואת המצב הטכני. ככל שהבניין ישן יותר, כך יש לבדוק בקפידה רבה יותר את התשתיות.

היתרים לזרים. אם אינך אזרחי האיחוד האירופי, תהליך האישור יכול לקחת זמן. לפעמים מוכרים אינם מוכנים לחכות, לכן יש לבדוק את לוח הזמנים מראש, ובמידת הצורך, להבטיח את הנכס באמצעות פיקדון קטן.

עלויות נסתרות. באוסטריה, גובים בנוסף רישום מקרקעין, ביטוח ומספר עמלות חובה. בדקו עם סוכן הנדל"ן שלכם אילו מהן כלולים במחיר ואילו יש לשלם בנפרד.

מחסום שפה. כל המסמכים הרשמיים מוכנים בגרמנית. אם אינך דובר גרמנית, שכור מתרגם. לדוגמה, ל-Vienna Property Investment יש יועצים דוברי רוסית המסייעים ללקוחות בכל שלב של העסקה.

רכישה באוסטריה מחולקת למספר שלבים:

1. חוזה ראשוני (Kaufsanbot). הקונה והמוכר חותמים על הסכם על מחיר ותנאים. בדרך כלל נדרשת פיקדון של כ-10% ממחיר הרכישה.
2. קבלת היתר. עבור זרים, הנוטריון מגיש את המסמכים למשרד העברת המקרקעין. אישור אורך 1-3 חודשים. לאחר מכן, החוזה נכנס לתוקף.
3. חוזה עיקרי ורישום. בשלב זה, החוזה הסופי נחתם בפני נוטריון, ומשולמים התשלומים והמיסים הנותרים. לאחר מכן, הנוטריון רושם את הבעלים החדש בפנקס המקרקעין. רגע זה נקרא "verbücherung" (עסקה), והוא מסמן את השלמת העסקה הרשמית.
4. לאחר העסקה, יש לרכוש ביטוח ולחתום על חוזי שירות חדשים (מים, חשמל). באזורים כפריים, יש גם להודיע ​​לעירייה או לחברת המים על שינוי הבעלות.

ארגנו הכל שלב אחר שלב. סוכן נדל"ן ועורך דין בדרך כלל עובדים יחד: הסוכן מסייע בחיפוש ובמשא ומתן, והנוטריון אחראי על המסמכים הרשמיים. חשוב לא להתבייש לשאול שאלות - זוהי ההשקעה שלכם וההגנה שלכם.

פוטנציאל ההשכרה של נכסים בבורגנלנד הוא גבוה למדי, במיוחד עבור פיתוחים חדשים. נכסים אלה בדרך כלל מוצאים שוכרים במהירות, שכן משקיעים רבים מעבירים אותם מיד לסוכנויות ניהול השכרות.

• האזור מבוקש בקרב שוכרים מכל הסוגים. באייזנשטאט, שם ממוקמת האוניברסיטה, דיור לסטודנטים מבוקש מאוד. גם לתיירות תפקיד משמעותי.
• באזור נויזידל, הנכסים כמעט תמיד מאוכלסים, שכן נופשים מגיעים לכאן גם בקיץ וגם בחורף.
• דירות באייזנשטאדט מאוכלסות באופן קבוע על ידי משפחות ותושבים עובדים, מה שהופך את השוק הזה לאמין במיוחד עבור בעלים.

לטווח קצר לעומת לטווח ארוך. נכסי תיירות הממוקמים ליד אגמים או ספא תרמי אידיאליים להשכרה לטווח קצר. על פי חוק, השכרות מותרות עד 180 ימים בשנה, אך רישום ותשלום מס תיירות הם חובה.

אם אתם מתכננים לשכור לטווח ארוך - לשנה או יותר - חשוב לחתום על הסכם שכירות (Mietvertrag). על השוכרים להיות רשומים גם כן. אי ציות לכללים אלה עלול לגרום לבעיות עם המשטרה.

חקיקה לבעלים. הכנסה מהשכרת בית חייבת במס. השיעור הוא עד 25% לאחר ניכוי הוצאות זכאיות.

יתר על כן, בבורגנלנד אין הגבלות דומות ל-"Mietpreisbremse" (מחיר השכירות) בווינה. משמעות הדבר היא ששכר הדירה נקבע באופן חופשי, בהתאם לאיכות הנכס ולמצב השוק. זהו יתרון מובהק עבור בעלי נכסים, שכן הם יכולים לקבוע מחיר הוגן תוך התחשבות ביתרונות התחרותיים של הנכס שלהם.

השקעה בנכס להשכרה בבורגנלנד תהיה אמינה יותר אם תשים לב לתשתיות שמסביב (בתי ספר, חנויות, כבישים נוחים).

בורגנלנד כיום היא שוק לא מוערך מספיק עם פוטנציאל גדול. הוא משלב מחירים נוחים, איכות חיים גבוהה וסיכויי צמיחה.

הביקוש לדיור יציב הן למטרות מגורים והן למטרות פנאי, ופרויקטים חדשים (מרפאות, כבישים, יוזמות סביבתיות) רק משפרים את האטרקטיביות של האזור.

כשקונים בית כאן, עדיף לעבוד עם אנשי מקצוע. מתווך נדל"ן ונוטריון מנוסים יעזרו לכם לבחור את הנכס הנכון, להשלים את העסקה מתחילתה ועד סופה, ויגנו עליכם מפני סיכונים.

ברכישת נדל"ן בבורגנלנד, אתם מקבלים לא רק בית או דירה, אלא חיים חדשים: אוויר נקי, שלווה, מסורות ייצור יין ואגם בקרבת מקום. זו לא רק השקעה, אלא השקעה בנוחות ובבריאות של משפחתכם.