קניית דירה באוסטריה במזומן: האם זה אפשרי ואיך העסקה עובדת?

שוק הנדל"ן האוסטרי הוא אחד השוקיים המבוקרים ביותר באירופה. למרות זאת, אנשים רבים מאמינים בטעות שעם סכום הכסף הנכון, הם יכולים בקלות לקנות כל נכס. המציאות מורכבת יותר.

קניית דירה באוסטריה במזומן אינה מחייבת תשלום במזומן. משמעות הדבר היא שלקונה כבר יש את הכספים הדרושים והוא אינו קשור להלוואה בנקאית, מה שמאיץ את התהליך. כל ההליכים המחייבים נותרים בתוקף, כולל בדיקות KYC ו-AML, הוכחת הון חוקי וקבלת אישור ממשרד המדינה.

כן, רכישת נדל"ן "במזומן" מותרת על פי החוק האוסטרי. עם זאת, חשוב להבין שזה לא אומר תשלום במזומן - החלפת שטרות פשוט אינה בשימוש. המונח "רכישה במזומן" פשוט אומר שהקונה משלם מכספיו שלו ואינו קשור למשכנתא.

המפתח כאן אינו כיצד התשלום מתבצע, אלא שהכספים מתועדים כראוי ומקורם ברור. באוסטריה, בדיקות KYC ו-AML נלקחות ברצינות רבה: הנוטריון, הבנק, ולפעמים אפילו משרד המדינה, חייבים לוודא שהכספים הושגו כחוק. לכן, במהלך העסקה, נדרשים בדרך כלל מסמכים המאשרים הכנסה, תזרים מזומנים ועמידה בתקנות המס.

גם אם הרכישה מתבצעת ללא הלוואה, נוטריון ובנק . הנוטריון אחראי על ההיבטים המשפטיים של העסקה, הגשת מסמכים לרשם המקרקעין ופיקוח על חוקיותה. הבנק פותח גם חשבון נאמנות (Treuhandkonto) - חלק חובה מהעסקה באוסטריה, גם כאשר משלמים בכספים אישיים. הכספים מועברים תחילה לחשבון זה, שם הם חסומים עד לרישום המדינה, ורק לאחר מכן הם מועברים למוכר.

לפיכך, ניתן לרכוש דירה באוסטריה במזומן, אך רק אם כל התקנות מתקיימות, העסקה שקופה לחלוטין ומעורבת בהשתתפות נוטריון, בנק וסוכנויות ממשלתיות.

חשוב לקחת בחשבון את ההגבלות על רכישות נדל"ן : הכללים לזרים משתנים בהתאם למדינה ( Bundesland ) ולמטרת הרכישה, לכן חשוב לבדוק אותם לפני חתימה על חוזה Kaufanbot.

רכישת נדל"ן באוסטריה מוסדרת בקפדנות: עסקאות כפופות לבדיקה ברמות שונות, ואפילו הרכישה הפשוטה ביותר דורשת בדיקות רשמיות והיתרים.

1. אימות מקור ההון (AML)

באוסטריה יש תקנות מחמירות מאוד נגד הלבנת הון. קונים חייבים להוכיח שכספם הושג כחוק.

בדרך כלל הם מבקשים לספק:

• מסמכים המאשרים הכנסה (משכורת, דיבידנדים, הכנסה מעסק);
• דפי בנק המציגים תנועות מזומנים;
• מסמכים על מכירת נכסים או רכוש אחרים;
• דוחות מס.

הנוטריון אחראי על דיוק ושלמות בדיקת איסור הלבנת הון. בלעדיו, העסקה לא תתבצע.

2. אישור מ-Erwerbskommission

ברוב אזורי אוסטריה, קונים זרים אינם יכולים לרכוש באופן חופשי נדל"ן. לפני הרכישה, עליהם לקבל אישור מה-Erwerbskommission המקומית, אשר מחליטה האם הקונה יכול להמשיך בעסקה.

הוועדה בודקת:

• האם הקונה הוא תושב או תושב חוץ;
• לאילו מטרות נרכש הנכס;
• האם ישנן הגבלות מיוחדות באזור (לדוגמה, באזורי נופש);
• האם העסקה תואמת את החוקים המקומיים ואת האינטרסים של המדינה הספציפית (בונדסלנד).

ללא אישור כזה, לא ניתן לרשום בעלות ולרשום אותה בפנקס המקרקעין.

3. בדיקות נוספות עבור תושבי חוץ

עבור קונים זרים, מתבצעת בדיקה יסודית יותר:

• לבדוק את חוקיות השהייה והמעמד באיחוד האירופי;
• הם בודקים אם יש קשרים עם אוסטריה (לפעמים יש צורך להסביר את מטרת הרכישה);
• לנתח את מצב המס;
• הם בודקים בפירוט מאיפה הגיע הכסף.

באזורים מסוימים, רכישת נדל"ן מוגבלת מאוד על ידי תושבים שאינם תושבים, ודורשים הוכחה שהנכס באמת נחוץ, כפי שקורה בטירול.

גם אם הקונה משלם את מלוא הסכום עבור דירה באוסטריה מכיסו, תהליך הרכישה עצמו נותר פורמלי מאוד, מוסדר בקפדנות, ועוקב אחר שלבים קבועים. אני תמיד אומר ללקוחות שלי: החזקת המשאבים הדרושים הופכת את התהליך לפשוט ומהיר יותר, אך זה לא מבטל את הצורך לעבור את כל השלבים המשפטיים המחייבים. כל עסקת נדל"ן באוסטריה חייבת להיות מאומתת על ידי נוטריון - זוהי דרישה חוקית, ואין דרך לעקוף אותה.

הקונה בוחר דירה, בודק את השכונה, התשתיות, מצב המבנה וסטטוסו, וכל הגבלה (לדוגמה, האם ניתן להשכיר את הנכס לטווח קצר). בשלב זה, מתבררים לעיתים קרובות פרטים חשובים שרבים אינם מודעים להם: באזורים מסוימים, נדל"ן עשוי להיות סגור בתחילה בפני תושבים שאינם תושבים.

זוהי בדיקה מקיפה של הנכס והבעלים:

• האם המדים בפועל תואמים את מה שמצוין במסמכים?
• האם ישנם שעבודים או חובות נסתרים על חשבונות שירות;
• האם ישנן הגבלות כלשהן על פיתוח מחדש, שיפוץ או השכרה של הנכס?.

היו מקרים בהם דירה נראתה אידיאלית, אך בדיקה גילתה בעיות - למשל, מחלוקת על גבולות חדרי שירות או פיתוח מחדש בלתי חוקי. עדיף לא לקנות נכסים כאלה.

המחיר, התנאים וההגבלות של העסקה מפורטים. בדרך כלל מבוצעת פיקדון קטן, אשר מועבר מאוחר יותר לחשבון נאמנות. עבור קונים זרים, לעתים קרובות נוסף סעיף הקובע כי העסקה תיכנס לתוקף רק עם אישור ה-"Erwerbskommission".

באוסטריה, לא ניתן לשלם עבור נדל"ן במזומן ישירות - התשלומים מתבצעים רק באמצעות העברה בנקאית וחשבון נאמנות. נוטריון או עורך דין המפקח על העסקה מבטיחים את חוקיותה: הכספים חייבים להיות שקופים וניתנים לאימות, עם מקור מאומת ומסים ועמלות משולמים, ולא פשוט מועברים במזומן.

• בעת רכישת דיור בשוק המשני או בבניין חדש, בדרך כלל משתמשים בחשבון נאמנות אצל נוטריון או עורך דין (treuhandkonto / Notartreuhandbank).
• הקונה מעביר את הפיקדון או את מלוא הסכום לחשבון זה. הכספים מועברים למוכר רק לאחר עמידה בכל תנאי העסקה - חתימה על החוזה, רישום הבעלות, תשלום מיסים ועמלות וכו'.
• זה מגן על הקונה: אם העסקה לא מתבצעת (לדוגמה, עקב סירוב רישום או היעדר היתרים), הכספים מוחזרים.

מערכת הנאמנות וההעברות הבנקאיות היא חובה - בלעדיה, אף מוכר לא יעביר נכס.

בשלב זה, הנוטריון מבצע בדיקה מלאה בהתאם לתקנות איסור הלבנת הון. בדרך כלל, הקונים מתבקשים:

• דפי חשבון בנק עבור 6-12 החודשים האחרונים;
• מסמכים המאשרים מכירת עסק או נכס;
• דוחות מס.

מניסיון: אם כספים הגיעו מחשבון זר ולא ברור מהיכן הגיעו, הנוטריון רשאי לבקש אישור נוסף - עד שיסופק, העסקה לא תתקדם.

לאחר שכל הבדיקות הושלמו בהצלחה, מקבל ה-Treuhänder אישור להעביר את הכספים למוכר. "תשלום במזומן" פירושו דבר אחד בלבד: הקונה כבר מחזיק בכספים בחשבון שלו ואינו צריך להמתין לאישור המשכנתא. זה מזרז את העסקה, אך רצף השלבים (צ'קים, נוטריון, העברת כספים) נשאר זהה.

הנוטריון מגיש את המסמכים לרשם המקרקעין (Grundbuch). לאחר השלמת הרישום, אתם הופכים לבעלים החוקיים של הדירה, והמוכר מקבל תשלום מתוך פיקדון הביטחון.

רכישת דירה באוסטריה במזומן מציעה יתרונות לקונה. באוסטריה, שבה כל העסקאות כפופות לחוקים נוקשים, היעדר משכנתא מזרז את התהליך והופך אותך לקונה נחשק יותר עבור המוכר.

1. עסקה תפעולית

אם לא תחכו לאישור הבנק, התהליך ילך מהר יותר:

• נדרשים פחות מסמכים,
• הבנק לא עורך הערכת שווי נכס,
• אין צורך להסכים על תנאי ההלוואה.

מניסיוני, עסקאות כאלה בדרך כלל לוקחות 2-4 שבועות פחות זמן.

2. ניהול משא ומתן על הנחה

מוכרים באוסטריה מעדיפים תוצאות צפויות. קונה עם מזומן נתפס כאמין יותר, מה שהופך את הצעתו לחזקה יותר במשא ומתן.

לעיתים ניתן אפילו לקבל הנחה קטנה של 1-5%, במיוחד אם חשוב למוכר לסגור את העסקה במהירות.

3. אישור מהיר יותר של העסקה על ידי כל הצדדים

לנוטריון, למוכר ולמתווך יש יותר אמון בקונים שמשלמים ישירות מכספם, ללא הלוואה בנקאית. ככל שפחות גורמים צריכים לתאם, כך הסיכון לעיכובים נמוך יותר.

אפילו אימות חובה נגד הלבנת הון (AML) יעבור מהר יותר אם יהיו לכם את כל המסמכים מוכנים מראש המראים מהיכן הגיע הסכום כולו, והסיפור הזה נראה ברור ולגיטימי.

4. לעתים קרובות זוכה בעד קונים עם משכנתאות

בערים פופולריות כמו וינה, זלצבורג ואינסברוק, לעתים קרובות ישנם מספר קונים לדירה אחת. קנייה ללא הלוואה כמעט תמיד מנצחת:

• עבור המוכר אין סיכון שהבנק לא יאשר את העסקה;
• ההרשמה מהירה יותר;
• פחות תנאים שעלולים לגרום לכישלון עסקה.

לפעמים מוכרים מציינים ישירות במודעות שלהם שהם נותנים עדיפות לקונים עם כספם הפרטי.

כדאי להבהיר תפיסה מוטעית נפוצה בקרב זרים. באוסטריה, אי אפשר פשוט להביא סכום כסף גדול ולקנות דירה במלואו. זה לא חוקי, ובפועל, עסקה כזו לעולם לא תתבצע: לא הנוטריון ולא הבנק יקבלו את שיטת התשלום הזו.

אם תנסו לקנות דירה באוסטריה במזומן, העסקה פשוט תיעצר. נוטריון אינו יכול לקבל כספים כאלה והוא מחויב מבחינה חוקית לדווח על הפרה כזו.

למה כל כך קפדנית:

• חקיקה: כל העסקאות עומדות בחוק האוסטרי נגד הלבנת הון (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG). הנוטריון נדרש לאמת כל עסקה ויש לו את הזכות לעצור אותה אם יש ספק.
• הגבלות על תשלומים במזומן – שימוש במזומן בעת ​​רכישת נדל"ן נחשב לסיכון גבוה ואינו מקובל. על פי חוק, יש לבצע תשלומים דרך בנקים וחשבונות מיוחדים המבוקרים על ידי חברות.

אנשים רבים מאמינים שהדבר החשוב ביותר ברכישת דירה באוסטריה הוא ההשקעה הנדרשת. אך במציאות, עבור זרים, האתגר העיקרי אינו התקציב, אלא השגת האישורים הדרושים.

• לאזרחי האיחוד האירופי יש יתרונות משמעותיים: ברוב המדינות הפדרליות, ההליך פשוט יותר עבורם, וישנן פחות הגבלות באופן משמעותי.
• קונים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי מתמודדים עם כללים מחמירים יותר. באזורים מסוימים, כמו קרינתיה וטירול, רכישת נדל"ן ללא סיבות משכנעות היא כמעט בלתי אפשרית - עליכם להוכיח קשר לאזור או מטרה ברורה לרכישה (עבודה, עסק או מגורים קבועים).
• בווינה, זרים יכולים לרכוש דירה אך רק לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים מ-Erwerbskommission. ללא אישור זה, לא תירשם בעלות הנכס.

התצפית שלי: לקוחות עשירים רבים מבזבזים לא חודשים על גיוס כספים, אלא חודשים על השגת היתרים (במיוחד מרשויות הקרקע). לכן, בעת תכנון רכישה, יש לבדוק תחילה את התקנות באזורכם ולהכין את כל המסמכים הדרושים מראש.

אם אתם רוצים לקנות דירה באוסטריה במזומן, הנוטריון והבנק מחויבים מבחינה חוקית לוודא שהכספים שלכם התקבלו בכנות. זוהי דרישה חובה במסגרת הליכי AML ו-KYC. כדי להבטיח שהעסקה תתנהל בצורה חלקה וללא עיכובים, מומלץ להכין את כל המסמכים המוכיחים את מקור הכספים מראש.

בדרך כלל, המסמכים הבאים מתאימים לאישור מקור המימון:

• מכירת עסק - הסכם מכר, מסמכי העברה ואישור תשלום מס.
• מכירת נדל"ן - מסמכי עסקה ודפי בנק לאחר קבלת כספים.
• תוכניות פיקדונות והשקעות - דפי חשבון בנק והוכחת הכנסה לגיטימית מהשקעות.
• הכנסות לשנים האחרונות - דוחות מס, אישורי שכר ומסמכי דיבידנד.
• מטבעות קריפטוגרפיים : כספים מועברים תחילה לחשבון בנק, ולאחר מכן לחשבון נאמנות לצורך ביצוע העסקה; יש לאמת את כל היסטוריית העסקאות ואת מקור הכספים הלגיטימי.

העצה שלי: ככל שמקור הכספים שלכם יהיה פשוט ומוכר יותר לבנק ולנוטריון, כך הם ישלימו את האימות מהר יותר. מקורות חריגים (לדוגמה, משיכה גדולה מחשבון מטבע קריפטוגרפי ללא תיעוד ברור של מקורם) דורשים הרבה יותר זמן לאישור ועשויים לעורר חשדות.

אפילו עם סכום הרכישה המלא, קונה זר באוסטריה אינו חסין מפני סיכונים. החזקת הסכום המלא אינה פוטרת אותו מציות לכל החוקים והדרישות הרגולטוריות המקומיות.

סיכונים עיקריים:

• סירוב להיתר רכישה. באזורים מסוימים, כמו קרינתיה וטירול, ניתן לסרב להיתר לאדם שאינו תושב ללא הסבר. אפילו בווינה, סירוב אפשרי אם המסמכים אינם עומדים בדרישות ה-Erwerbskommission.
• בדיקות ממושכות. אימות מקורות המימון, כמו גם הליכי KYC ו- AML, אורכים לעיתים קרובות מספר שבועות. כל שגיאה או מסמכים חסרים מאטים משמעותית את העסקה.
• תלות בדיוק המסמכים. כל העסקאות מפוקחות על ידי בנקים ונוטריונים, כך שכל אי דיוק במסמכים עלול לעצור את התהליך ולדרוש אישור נוסף.
• הקפאת כספים במקרה של חשד. אם לבנק או לנוטריון יש ספקות לגבי הלגיטימיות של הכספים, הכספים עשויים להיות מוקפאים בחשבון נאמנות עד להשלמת החקירה. במקרים קיצוניים, העסקה עשויה להתבטל.

ככל שמקור הכספים ברור ורשמי יותר, כך הבנק והנוטריון יבצעו את האימות מהר יותר. עם זאת, עסקאות חריגות, כמו העברות גדולות מחשבון קריפטו ללא מסמכים תומכים, אורכות זמן רב יותר לאימות ולעתים קרובות מעלות שאלות נוספות.

כשקונים דירה באוסטריה במזומן, צריך לקחת בחשבון יותר מאשר רק את מחיר הנכס. ישנן עלויות נוספות שמגדילות משמעותית את התקציב הכולל - בדרך כלל כ-7-10% מערך הנכס.

לפעמים קונים לא מבינים מדוע עדיין עולות עלויות נוספות בעת רכישה במזומן. זה נורמלי באוסטריה: גם ללא משכנתא, הנוטריון, הבנק וצדדים אחרים לעסקה נדרשים להבטיח ביטחון משפטי וכלכלי מלא.

כן, ניתן לרכוש דירה באוסטריה באמצעות שם חברה. זה לפעמים נוח יותר לזרים, אבל זה מגיע עם סט משלו של כללים ופורמליות שיש להקפיד עליהם.

אפשרויות עיצוב אפשריות:

• GmbH (אוסטריה) היא חברה מקומית בע"מ שהוקמה על פי החוק האוסטרי.
• חברה זרה יכולה להיות מוקמת בכל מדינה בעולם, אך עליה לעמוד בכל החוקים והתקנות של אוסטריה.

ניואנסים ובדיקות חובה:

• WiEReG (חוק שקיפות מוטבים אוסטרי) דורש גילוי של הבעלים האמיתיים של חברה. יש לגלות רשמית את כל הבעלים המועילים.
• רישום בעלים - מידע על החברה ובעליה בפועל מצוין בפנקס המקרקעין בעת ​​רישום מקרקעין.
• תאימות/AML/KYC - כל התשלומים עוברים בקרות בנקאיות ונוטריון קפדניות. אם ישנם אי דיוקים במסמכים, העסקה עשויה להיות מושעה זמנית.

רכישת נדל"ן דרך חברה מאיצה את התהליך ומציעה יתרונות מס. עם זאת, כדי למנוע עיכובים, הכינו מראש מסמכים שיוכיחו מי הבעלים בפועל של החברה ומהיכן מגיעים כספיה.

כן, רכישה אפשרית, אך חלים כללים מחמירים מאוד. אי אפשר פשוט להעביר מטבעות קריפטוגרפיים ישירות למוכר. כל הכספים חייבים לעבור דרך ערוצי בנקאות רשמיים כדי לעמוד בחוקי AML ו-KYC האוסטריים.

סכמת עסקאות אופיינית:

• קריפטו → בנק / חוץ בנקאי. מטבעות קריפטוגרפיים מוחלפים תחילה בכסף פיאט (יורו או דולר) דרך מחליף מורשה או בנק.
• חשבון נאמנות. כספים מופקדים לחשבון נאמנות של נוטריון או בנק (Treuhandkonto) ונשארים שם עד לרישום העסקה.
• → עסקה. לאחר אישור אמיתות הכספים וכל המסמכים מאומתים, הכסף מועבר למוכר.

מה אסור:

• לא ניתן להשתמש ב-USDT או בכל מטבע קריפטוגרפי אחר ישירות כ"מזומן" לרכישת נדל"ן.
• החלפת מטבעות קריפטוגרפיים ביורו במזומן וניסיון לשלם שכר דירה מהווים הפרה של החוק ותקנות איסור הלבנת הון.

אפשר לקנות נדל"ן באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים, אבל רק בשקיפות מלאה: עליכם לאשר את מקור הכספים ולעבור את כל הבדיקות הבנקאיות והנוטריוניות. ניסיונות לעקוף כללים אלה כמעט תמיד גורמים לחסימת העסקה.

קניית דירה באוסטריה במזומן אינה רק עניין של נוחות; זוהי גישה מחושבת היטב. אעזור לכם למזער סיכונים, לבדוק את הנכס ולבחור מדינה שבה הכסף שלכם יאוחסן בצורה מאובטחת ויכול לגדול.

קטגוריות עיקריות:

• פיתוחים חדשים. משקיעים רבים בוחרים בדירות חדשות, במיוחד בווינה ובאזורי נופש. תשלום ללא הלוואה מאפשר סגירה מהירה יותר ולעיתים הנחה מהיזם.
• השוק המשני. בעת רכישת בית קיים, קונים עם מזומן הופכים מיד לאטרקטיביים יותר עבור מוכרים - עסקאות כאלה נסגרות מהר יותר, במיוחד באזורים פופולריים.
• דירות כהשקעות . אלו שקונים נכסים להשכרה משלמים לעתים קרובות מראש כדי להימנע מהמתנה לאישור הבנק ולסגור את העסקה מהר יותר.
• נכסים מסחריים. רכישת משרדים, חנויות או מלונות קטנים במזומן היא פחות נפוצה, אך היתרונות זהים: עסקאות מהירות יותר, אפשרות לתנאים נוחים וסיכונים בירוקרטיים ממוזערים.

רכישת משרדים, חנויות או מלונות קטנים במזומן היא פחות נפוצה, אך היא מציעה את אותם יתרונות: העסקה מהירה יותר, קל יותר לנהל משא ומתן על תנאים נוחים, ויש פחות ניירת וסיכון.

רכישת דירה באוסטריה תמורת מזומן מציעה למשקיעים יתרונות משמעותיים. זה בעל ערך רב במיוחד באוסטריה, שבה השוק תחרותי והעסקאות מהירות.

יתרונות עיקריים:

• הנחה של 2%–7%. חשוב למוכרים לוודא שהעסקה מתנהלת בצורה חלקה. כאשר הקונה משלם במזומן מראש, הוא יכול לעתים קרובות לקבל הנחה נוספת, במיוחד אם יש הרבה מציעים על הנכס.
• מכירות פומביות הן רווחיות יותר. במכירות פומביות, מציעים עם אשראי תלויים בתהליך האישור של הבנק. לקונה במזומן יש יתרון: הוא יכול לשלם במהירות ולסגור את העסקה באופן מיידי.
• מהיר יותר ופחות בירוקרטי. ללא משכנתא, אין צורך להמתין לאישורי בנק, הערכות או בדיקות. העסקה עוברת ישירות דרך נוטריון וחשבון נאמנות, מה שחוסך זמן משמעותי - לפעמים שבועות או אפילו חודשים.

כדאי במיוחד לקנות דירות מכספכם בשוק הקיים או בבניינים חדשים, שבהם יש תחרות בין הקונים. במצבים כאלה, מי שיכול לשלם באופן מיידי ובמהירות מנצח לעתים קרובות - מהירות וקבלת מלוא הסכום בהישג יד קובעים את תוצאת העסקה.

בשנים האחרונות, נצפתה מגמה כללית באיחוד האירופי: הגבלות ובקרה על מחזור מזומנים, במיוחד בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן, רכישות גדולות או עסקאות חוצות גבולות. יש לכך מספר סיבות:

• איסור הלבנת הון (AML). האיחוד האירופי מציג כללים מחמירים כדי להקל על מעקב אחר כסף. עסקאות מזומן גדולות נחשבות מסוכנות, מכיוון שהן עשויות להיות קשורות להלבנת הון או לפעילות בלתי חוקית. לכל מדינה יש סף שמעליו יש לאמת את מקור הכספים.
• מאבק בהעלמות מס. קשה יותר לשלוט במזומן עבור רשויות המס. העברות בנקאיות קלות יותר למעקב, מה שמאפשר רישומים רשמיים של עסקאות ומגביר את שקיפות המס.
• עליית התשלומים הדיגיטליים. מאחר שכמעט כל התשלומים עוברים כיום דרך בנקים ומערכות אלקטרוניות, כמויות גדולות של מזומן מעוררות חשד. מדינות האיחוד האירופי מעודדות תשלומים ללא מזומן, ומשאירות מזומן בעיקר להוצאות קטנות.
• עדכון חקיקה. באוסטריה ובמדינות אחרות באיחוד האירופי יש חוקים כגון Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG), הדורשים הוכחה ברורה למקור המימון בעת ​​רכישת כמויות גדולות של נדל"ן. הפרת כללים אלה עלולה לגרום לעצירת העסקה ולהטלת קנסות.

גם אם לקונה יש את כל הסכום במזומן, תשלום באמצעות שטרות אינו אפשרי. על פי חוק, רכישות גדולות חייבות להתבצע דרך בנק: כספים מועברים מכרטיס לכרטיס או דרך חשבון מאובטח מיוחד. זה מבטיח שהעסקה הוגנת ובטוחה עבור שני הצדדים.

• האיחוד האירופי (EU) מציג מגבלה כללית על עסקאות במזומן כחלק מתקנותיו נגד הלבנת הון, כלומר עסקאות גדולות במזומן ייאסרו או יטופלו בקפדנות.
• המגבלה נידונה: אם עסקת המזומן עולה על סכום של ~3,000–3,000+ אירו, המוכר (חברה או עסק) מחויב לתעד את פרטי הקונה ולבצע את זיהויו.
• מדינות מסוימות, כמו הולנד, מתכננות לאסור עסקאות במזומן מעל 3,000 אירו החל מ-1 בינואר 2026, אם מעורב בעסקה מוכר מקצועי.
• מדינות אחרות באיחוד האירופי מציעות לקבוע סכום מקסימלי כללי לתשלומי מזומן בקטגוריות מסוימות (עסקים, נדל"ן, מוצרי יוקרה ושירותים) בסביבות 10,000 אירו. מגבלה זו תהיה חובה, אך מדינות יוכלו להטיל הגבלות מחמירות אף יותר.

כיצד זה משפיע על שוק הנדל"ן ועל עסקאות גדולות?

• אם משקיע ינסה לשלם סכום גדול במזומן ישירות, סביר להניח שזה לא יתאפשר: חברות, מתווכים, נוטריונים ומוכרי נדל"ן אינם מקבלים מזומן מעל למגבלות שנקבעו.
• אפילו קונה ללא אשראי נדרש בדרך כלל להעביר כספים דרך חשבון בנק או חשבון נאמנות כדי לעמוד בתקנות איסור הלבנת הון.
• אם העסקה רשמית וכוללת ישויות משפטיות (חברה, סוכנות, מוכר כעסק), בכל מקרה חלים מגבלות מזומן וזיהוי חובה.
• עבור זרים, במיוחד אם משתמשים במקורות מימון לא סטנדרטיים (כגון המרת קריפטוגרפיה לפיאט), דרישות האימות והשקיפות מחמירות אף יותר - עסקאות שמקורן לא ברור עשויות לא להיות מאושרות.

כשקונים דירה באוסטריה, הדבר הכי חשוב הוא לא כמה כסף יש לכם. אפילו מיליונים לא יעזרו אם לא תעשו הכל נכון.

נקודות מפתח:

• כדי למסד עסקה כראוי , חיוני לעבוד עם נוטריון ולפעול לפי ההליכים המשפטיים.
• בדיקות מעבר - AML, KYC ואימות מקור המימון הם המפתח.
• בעת בחירת אתר וקרקע , אנא קחו בחשבון את המגבלות האזוריות ואת דרישות ה-Erwerbskommission.
• בנו את הרכישה בצורה נכונה - באמצעות אדם פרטי או חברה, לאחר שחשבו מראש על ההסדרים המשפטיים והפיננסיים.

משקיעים שאספו את כל המסמכים הדרושים מראש, בחרו את האזור הנכון וחשבו על תוכנית הרכישה בקפידה, נהנים מיתרונות רבים יותר מרכישה מכספם הפרטי - העסקה מהירה יותר, בטוחה יותר ובעלת סיכונים מינימליים.