הלוואות נדל"ן באוסטריה 2025: כיצד לקבל ולהגיש בקשה להלוואה

רכישת בית באוסטריה הופכת פופולרית יותר ויותר בקרב מקומיים וזרים כאחד. בשנת 2025, ריבית המשכנתא הממוצעת במדינה עומדת על כ-3.4% (נתוני OeNB), מה שהופך הלוואות נדל"ן למשתלמות בהשוואה למדינות אחרות באיחוד האירופי. עם זאת, קבלת משכנתא דורשת ידע בתקנות המקומיות, הכנת מסמכים והבנה של מונחים בנקאיים.

כמומחה נדל"ן אוסטרי, אני עוזר ללקוחות לנווט בין כל הניואנסים ומציע סיוע בקבלת משכנתא - החל מבחירת בנק ועד לחתימה על הסכם ההלוואה. במאמר זה, אסביר בפירוט את הדרישות החלות בשנת 2025 וכיצד להגיש בקשה נכונה להלוואת דיור באוסטריה.

הכנסת מערכת KIM-VO בשנת 2022 הובילה לירידה משמעותית בהלוואות משכנתאות באוסטריה. על פי הבנק הלאומי האוסטרי (OeNB), חלקן של הלוואות בנות קיימא גדל מ-12% במחצית הראשונה של 2022 ל-84% במחצית הראשונה של 2024, דבר המשקף דרישות מחמירות יותר לאמינות האשראי של הלווים.

עם זאת, החל מ-1 ביולי 2025, ה-KIM-VO חדל להיות מחייב, מה שמעניק לבנקים גמישות רבה יותר בהערכת כושר האשראי של הלווים. למרות זאת, ה-FMA ממשיך להמליץ ​​לדבוק בעקרונות הליבה של ה-KIM-VO כדי להבטיח יציבות פיננסית.

סעיפים מרכזיים של KIM-VO:

• יחס הלוואה לערך (LTV) מקסימלי: 90%.
• יחס חוב להכנסה מקסימלי (DSTI): 40%.
• תקופת הלוואה מקסימלית: 35 שנים.

שינויים החל מ-1 ביולי 2025:

• ביטול דרישות חובה: בנקים זכו לגמישות רבה יותר בהערכת כושר האשראי של לווים.
• המלצות ה-FMA: ה-FMA ממשיך להמליץ ​​על הקפדה על עקרונות הליבה של KIM-VO כדי להבטיח יציבות פיננסית.
• גמישות משכנתא: אפשרות לגישה פרטנית ללווים, כולל אפשרות להגדלת ה-LTV וה-DSTI, בכפוף להצדקה מתאימה.

השפעה על תנאי קבלת משכנתא:

• משכנתאות לרכישת דירה באוסטריה: בנקים עשויים להציע תנאים גמישים יותר, אך חשוב לקחת בחשבון את המצב הכלכלי האישי של הלווה.
• משכנתאות להשכרת דירות באוסטריה: התנאים עשויים להשתנות בהתאם לרווחיות הנכס ולהיסטוריית האשראי של הלווה.

הערה: למרות ביטול דרישות KIM-VO המחייבות, מומלץ לדבוק בעקרונותיה כדי להבטיח יציבות פיננסית ולמזער סיכונים בעת קבלת משכנתא באוסטריה.

משכנתאות באוסטריה זמינות הן לאזרחים אוסטרים והן לזרים, בכפוף לתנאים מסוימים.

• אזרחי אוסטריה והאיחוד האירופי. עבורם, התהליך פשוט יותר: פשוט להוכיח הכנסה יציבה, לשלם מקדמה ולעמוד בדרישות הסטנדרטיות של הבנק.
• זרים בעלי אשרת שהייה קבועה (VNZh). הם יכולים לקבל משכנתא ולרכוש נדל"ן למגורים משלהם. מעמד תושבות רשמי מגדיל משמעותית את סיכוייהם לאישור הלוואה.
• זרים ללא אשרת שהייה. קבלת משכנתא אפשרית, אך נדרשת אישור עירוני. זה ניתן רק אם הרכישה תואמת את האינטרסים החברתיים, התרבותיים או הכלכליים של אוסטריה.
• משקיעים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי (כולל אוקראינה ורוסיה) זכאים גם הם למשכנתאות, אך בנקים עורכים בדיקות יסודיות יותר של המסמכים שלהם, ההיסטוריה הפיננסית ומקור ההכנסה שלהם.

בשנת 2025, תהליך המשכנתאות באוסטריה עבר שינויים, במיוחד עבור קונים זרים. למרות ש-KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) הפך לחובה החל מ-1 ביולי 2025, הבנקים שומרים על גישה זהירה, תוך התחשבות בנסיבות הכלכליות האישיות של הלווים.

הלווה חייב להיות בגיל החוקי ובעל יכולת מלאה. עבור תוכניות מסוימות, הבנקים קובעים גיל עליון בסוף ההלוואה - בדרך כלל 65-70 שנים.

נדרשת אזרחות אוסטרית, אשרת שהייה קבועה או כרטיס שהייה. משקיעים זרים ללא אשרת שהייה זקוקים לאישור עירוני לרכישת נדל"ן. תושבות חוקית מגדילה משמעותית את הסיכויים לאישור הלוואה.

בנקים מאמתים את הכנסת הלווה ב-12-24 החודשים האחרונים, תוך התחשבות בכל מקורות ההכנסה: משכורת, פעילות עסקית, נכס להשכרה והשקעות. הם גם מנתחים את היסטוריית האשראי שלהם, ויחס שירות החוב (DSR) מודד את היחס בין ההכנסה לתשלומי חובה. בדרך כלל, תשלום המשכנתא החודשי לא יעלה על 30-40% מההכנסה.

לווים זרים נדרשים לעיתים קרובות לספק דוחות אשראי ממדינת מולדתם. היסטוריית אשראי טובה מאיצה משמעותית את תהליך אישור המשכנתא.

לדוגמה, כדי לקנות דירה בווינה בשווי 400,000 אירו, אזרח האיחוד האירופי זקוק להכנסה של 2,500–3,000 אירו לחודש, בעוד שאוקראינים או רוסים זקוקים להכנסה של 3,500–4,000 אירו לחודש. אחד הלקוחות שלי, עם הכנסה של 3,800 אירו לחודש, קיבל משכנתא של 350,000 אירו עם מקדמה של 30%.

עבור אזרחי אוסטרים ואזרחי האיחוד האירופי, חוזה עבודה והוכחת הכנסה מספיקים בדרך כלל. יזמים נדרשים להגיש דו"ח מס ודוחות כספיים. לווים זרים דורשים לעתים קרובות תרגומים נוטריוניים של מסמכים לגרמנית או אנגלית.

מאז 2022, בנקים דורשים כי מינימום של 20% משווי הנכס והוצאות נוספות (עמלות נוטריון, רישום, ביטוח) יכוסו מכספם האישי. אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי (למשל, אוקראינים ורוסים): 30-50% משווי הנכס.

ככל שהמקדמה גבוהה יותר, כך גדל הסיכוי לאישור ההלוואה ותנאי הריבית נוחים יותר. עבור בנקים רבים, זהו גם אינדיקטור למשמעת הפיננסית של הלווה.

במקרים מסוימים, בנקים דורשים ערב, בטוחות או ביטוח חיים ורכוש לתקופת החזר ההלוואה. זה חשוב במיוחד עבור לווים זרים ללא היסטוריית אשראי ארוכה באוסטריה.

קבלת משכנתא באוסטריה יכולה להיראות מסובכת, במיוחד עבור קונים זרים. עם זאת, עם הכנה נכונה וידע של השלבים המרכזיים, היא הופכת לברורה וניתנת לניהול. בשנת 2025, הבנקים ימשיכו לשקול את המלצות KIM-VO בעת הערכת סיכונים, אשר ישפיעו על תנאי ההלוואות.

הצעד הראשון הוא בחירת בנק והגשת בקשה למשכנתא. בין הבנקים המובילים המציעים משכנתאות לקונים מחו"ל נמנים:

• בנק Erste הוא אחד הבנקים הגדולים באוסטריה, המציע מגוון רחב של מוצרי משכנתא.
• בנק רייפייזן ידוע באמינותו ובמגוון פתרונות המשכנתא שלו.
• בנק יוניקרדיט אוסטריה מציע תנאים תחרותיים ללקוחות זרים.
• Sparkassengruppe Österreich היא רשת של יותר מ-700 סניפים ברחבי הארץ, המבטיחה נגישות לשירותי משכנתאות.

חשוב לציין כי עבור אזרחי מדינה שלישית (כגון אוקראינים ורוסים), התהליך עשוי לדרוש צעדים נוספים, כגון קבלת אישור לרכישת נדל"ן מהרשויות המקומיות.

לאחר הגשת הבקשה, הבנק יוזם הערכת נכס עצמאית. זה הכרחי כדי לקבוע את שווי השוק של הנכס ולחשב את סכום ההלוואה המקסימלי שהבנק מוכן להעניק. הערכת השווי מתבצעת בדרך כלל על ידי מומחים מוסמכים ומשולמת על ידי הלווה.

חלק מהבנקים גובים עמלה קבועה עבור הערכת נכס, שיכולה להגיע לכ-0.5% מסכום ההלוואה. לדוגמה, בבנק אוסטריה, עמלת ההערכה היא כ-261 אירו עבור הלוואה של 400,000 אירו.

בשלב זה, על הלווה לספק חבילה מלאה של מסמכים, הכוללים:

• דרכון או תעודת זהות;
• הוכחת הכנסה (תעודות שכר, דוחות מס);
• הסכם רכישה ומכירה או הסכם ראשוני;
• תמצית מפנקס המקרקעין (Grundbuchauszug);
• אישור זמינות של מקדמה.

כל המסמכים המונפקים מחוץ לאוסטריה חייבים להיות מתורגמים לגרמנית ולאמת על ידי נוטריון. ללא סט מלא של מסמכים, הבנק לא יוכל להמשיך בבקשה.

לאחר אישור הבקשה וכל המסמכים, הלווה חותם על הסכם הלוואה עם הבנק. ההסכם מכיל את תנאי ההלוואה, לרבות הריבית, תקופת ההחזר ופרטים חשובים נוספים. מומלץ לעיין בקפידה בתנאי ההסכם, ובמידת הצורך להתייעץ עם עורך דין.

השלב האחרון הוא רישום העסקה בטאבו (Grundbuch). זהו האישור הרשמי של הבעלות על הנכס. תהליך הרישום יכול להימשך בין מספר שבועות למספר חודשים, בהתאם למורכבות העסקה ולאזור. לאחר הרישום, הלווה הופך לבעלים הרשמי של הנכס.

חשוב! ביטוח רכוש הוא דרישה חובה לקבלת משכנתא. הוא מכסה נזקים לבית או לדירה, כמו גם אחריות הבעלים. מומלץ גם לרכוש Hauschaltsversicherung (ביטוח לבעלי בתים) כדי להגן על חפציכם.

ריביות משכנתא באוסטריה נחשבות באופן מסורתי לאטרקטיביות מאוד, ונעות בדרך כלל בין 2% ל-5%. על פי OeNB, שיעור המשכנתא הממוצע נכון לאפריל 2025 הוא 3.42%, נמוך יותר משיעור אוקטובר 2023 שעמד על 4.17%, אך גבוה יותר מהשפל השיא של 1.18% בשנים 2021–2022. דינמיקת הריביות תלויה ישירות ביציבות הפיננסית של הבנקים ובאמינות הלווים.

בשנת 2025, משכנתאות יישארו זמינות הן לתושבי אוסטרים והן לקונים זרים, כולל אוקראינים ורוסים. תנאי ההלוואה הבסיסיים תלויים בסוג הנכס, במעמד הלווה, באזור ובבנק הספציפי.

באוסטריה, סכום המשכנתא תלוי בשווי הנכס ובסוג ההלוואה. בדרך כלל, בריבית קבועה, ניתן ללוות עד 70% משווי הנכס, לפעמים עד 80%. את היתרה יש לכסות באמצעות מקדמה.

דוגמאות:

• בנייה חדשה דורשת בדרך כלל מקדמה של 40%.
• עבור דיור משני - 50%.
• תנאי החזר ההלוואה הם בדרך כלל עד 35 שנים, סכום ההלוואה המינימלי הוא 25,000 אירו, אין גבול עליון.

אם כבר יש לכם נכס נדל"ן באוסטריה, תוכלו להשתמש בו כבטוחה. חשוב לזכור את הכלל: הוצאות חודשיות בתוספת תשלומי משכנתא לא צריכות לעלות על 40% מההכנסה ברוטו שלכם. הכנסות נוספות משכירות יכולות להפחית אחוז זה.

1. ריבית קבועה. האפשרות הפופולרית ביותר. תקופת הלוואה נעה בדרך כלל בין 15 ל-30 שנה, אך עשויה להשתנות בהתאם לבנק.

2. ריבית משתנה. ידועה גם כמשכנתא בריבית משתנה. הריבית קשורה לריבית היוריבור ומתוקנת כל שלושה חודשים.

• יתרונות: ייתכן שהריבית תרד, מה שיאפשר לכם לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר.
• חסרונות: ריבית היוריבור עשויה לעלות, מה שמגדיל את התשלום ביתר.

3. משכנתא משולבת. משלבת את שתי האפשרויות. לדוגמה:

• הלוואה בריבית קבועה של 60% לתקופה מוסכמת
• הלוואה של 40% בריבית משתנה של 1.5% + יוריבור

מתאים לנכסים מסחריים ומגורים, מכירה חוזרת או שיפוץ.

באוסטריה, בנקים מציעים משכנתאות לא רק לרכישת בית מגורים עיקרי, אלא גם למטרות מיוחדות, כולל פרויקטים ירוקים.

אפשרויות עיקריות:

• משכנתאות שניות זמינות עבור בתי נופש או נכסים להשכרה. הן מאפשרות לך להשקיע בנדל"ן ולייצר הכנסות משכירות.
• הלוואות לשיפוץ ובנייה מחדש - לשיפוץ בתים או דירות קיימים, כולל שדרוג לתקני יעילות אנרגטית.
• משכנתאות מסחריות – למשרדים, קמעונאות ותעשייה.

תוכניות משכנתא ירוקות:

• בנק יוניקרדיט אוסטריה מציע אגרות חוב למשכנתאות ירוקות, שהתמורה משמשת לבניית מבנים ידידותיים לסביבה וחסכוניים באנרגיה.
• בנק Erste ו-Sparkasse מציעים הלוואות בריביות מופחתות לבתים חסכוניים ביותר באנרגיה.

רכישת נדל"ן באוסטריה עבור אזרחים זרים, כולל אוקראינים ורוסים, כרוכה במספר שיקולים משפטיים וכלכליים. בעוד שהתהליך נגיש, חשוב לקחת בחשבון את הדברים הבאים:

1. הגבלות על רכישת נדל"ן. באוסטריה, ישנן הגבלות אזוריות על רכישת נדל"ן על ידי זרים. בפרט, המדינות הפדרליות טירול ופורארלברג מגבילות רכישות נדל"ן על ידי זרים, ומחייבות אישור מהרשויות המקומיות. באזורים אחרים, כמו וינה, רכישות אפשריות עם היתר שהייה או הוכחת "עניין חברתי" ברכישת נדל"ן.

2. דרישת היתר. אזרחי מדינה שלישית זקוקים לאישור מהרשויות המקומיות (Grundverkehrsbehörde) כדי לרכוש נכסי נדל"ן. תהליך קבלת ההיתר יכול להימשך 3 עד 6 חודשים ותלוי באזור ובסוג הנכס. סירוב אפשרי אם הרכישה אינה תואמת את האינטרסים המקומיים.

3. מקדמות גבוהות. קונים זרים נדרשים בדרך כלל לשלם מקדמה של 30-50% מערך הנכס. סכום זה גבוה משמעותית מאשר עבור אזרחי האיחוד האירופי, שם המקדמה המינימלית היא 20%. ייתכן שיידרשו גם מסמכים נוספים, כגון הוכחת יכולת פירעון פיננסית והיסטוריית אשראי.

4. קושי בקבלת משכנתא. אזרחים זרים מתקשים יותר בקבלת משכנתא באוסטריה. בנקים דורשים הוכחה להכנסה יציבה ביורו ועשויים לדרוש גם היתר שהייה או ערב מקומי. תהליך הגשת הבקשה יכול להימשך 4 עד 6 חודשים, ויחס ההלוואה לערך (LTV) המרבי מוגבל בדרך כלל ל-50-70%.

עבור קונים זרים של נדל"ן באוסטריה, קיימות אפשרויות מימון חלופיות שעשויות להיות שימושיות בהתאם למצב ולמטרת הרכישה. בואו נבחן שלוש אפשרויות עיקריות:

1. שימוש בחברה אוסטרית. דרך אחת לעקוף את המגבלות על זרים הרוכשים נדל"ן היא לרכוש נדל"ן באמצעות חברה אוסטרית רשומה. גישה זו יכולה להיות יתרון למשקיעים המעוניינים להשכיר את הנכס או לעסוק בפעילות מסחרית. עם זאת, חשוב לציין כי הדבר מחייב רישום חברה באוסטריה, דבר הכרוך בעלויות והליכים אדמיניסטרטיביים נוספים.

2. שתפו שותף מקומי. רכישת נדל"ן משותפת עם אזרח האיחוד האירופי יכולה לפשט את תהליך הרכישה, במיוחד באזורים עם הגבלות על אזרחי מדינות שלישיות. שותף כזה יכול לשמש כמשקיע משותף, לחלוק עלויות וסיכונים. עם זאת, חשוב לשקול היטב את תנאי הבעלות המשותפת וחלוקת הרווחים כדי להימנע מבעיות משפטיות וכלכליות פוטנציאליות בהמשך הדרך.

3. שימוש בתוכניות חיסכון (Bauspar). מערכת Bauspar באוסטריה היא סוג של הלוואת חיסכון שנועדה לצבור כספים לרכישה או בנייה של בית. התהליך כולל שני שלבים: חיסכון לתקופה מוגדרת ולאחר מכן קבלת הלוואה בתנאים מועדפים. סכום ההלוואה המקסימלי במסגרת תוכנית Bauspar הוא 300,000 אירו, כאשר שיעורי הריבית בדרך כלל נמוכים משיעורי השוק וקבועים לכל תקופת ההלוואה.

קבלת משכנתא באוסטריה היא תהליך הדורש שיקול דעת והכנה קפדנית, במיוחד עבור אזרחים זרים, כולל אוקראינים ורוסים. ההצלחה תלויה במידה רבה בבחירת הבנק הנכון, הכנת כל המסמכים הדרושים והבנת התקנות החוקיות, כגון דרישות הממשל האזורי והנחיות ההלוואות של FMA.

גם לאחר ביטול דרישות KIM-VO המחייבות, הבנקים ממשיכים לשקול את עקרונותיה בעת הערכת כושר האשראי של הלווים, תוך הבטחת יציבות פיננסית וביטחון עסקאות. ביצוע המלצות אלו, תכנון תקציב ותמיכה משפטית מוסמכת יאפשרו לכם לקבל משכנתא בתנאים נוחים ולהשקיע בביטחון בנדל"ן באוסטריה - הן למגורים והן למטרות השכרה.