תשע מילים מפרסומות ווינאיות - Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus - אינן מהוות סיווג אחד. הם מתארים שלושה מאפיינים שונים: גיל הבניין, סוג הבעלות שלו ומטרת המס שלו.
לנכס בודד יש ערך אחד על כל ציר. דירה יכולה להיות מסווגת כ-Altbau (בניין דירות) בשל גילה, כ-Condominium (נכס דירות) בשל בעלותה, וכ-Vorsorgewohnung (בניין דירות) בשל ייעודו המס. לכן, השוואת דירות בווינה על סמך מילת פרסום אחת היא בלתי אפשרית: Altbau (בניין דירות) מציין את גילו, ובעקיפין, את סטטוס ההשכרה שלו, אך אינו מציין דבר על מה שהקונה מקבל; Vorsorgewohnung (בניין דירות) מציין את ייעוד המס, אך אינו מציין דבר על הבניין עצמו.
| שֵׁם | צִיר | מה קובע |
|---|---|---|
| אלטבאו | גִיל | משטר שכירות אפשרי במסגרת MRG |
| זמן האביב | גִיל | תקופה אדריכלית, לא נכון |
| Neubau | גִיל | מצב השכרה, לא חידוש |
| גג-בניין | גִיל | משטר נפרד בתוך אותו בית |
| זינסהאוס | בַּעֲלוּת | הבית כשלם, ללא חלוקה לאובייקטים |
| גנוסנשאפטהווהונונג | בַּעֲלוּת | זכות שימוש, לא בעלות |
| קהילה | בַּעֲלוּת | קרן השכירות העירונית |
| רייהנהאוס | בַּעֲלוּת | עלילת WEG או אובייקט - לפי המסמכים |
| דירה כפרית | מיסים | מע"מ ומשטר פחת |
ציר 1. גיל הבנייה
גיל לבדו אינו חשוב. תאריך היתר הבנייה קובע את משטר השכירות, ולכן את תעריף השכירות המקסימלי ואת היקף הגנת השוכר. החוק מציין לא רק תאריך אחד, אלא כמה, והם מייצגים דברים שונים.
| תאריך האישור | מה שנובע מכך |
|---|---|
| עד 8 במאי 1945 | עם יישום מלא של MRG, ניתן לחשב את התעריף לפי ריכטוורט |
| לאחר 8 במאי 1945 | דירה שכורה - יישום חלקי של MRG |
| לאחר 30 ביוני 1953 | בניין שנבנה ללא כספי ציבור - יישום חלקי של תוכנית MRG |
| לאחר 31 בדצמבר 2001 | סידור דירה מעליית הגג - יישום חלקי של MRG |
| לאחר 30 בספטמבר 2006 | מבנה-על והרחבה - יישום חלקי של MRG |
אלטבאו
ייעוד שוק לבניין ישן יותר. למונח אין תאריך חוקי אחד.
ההשלכות המשפטיות קשורות לתאריך היתר הבנייה, ולא לניסוח המודעה. ניתן לחשב את תעריף ריכטוורט אם החוזה נופל תחת תחולתה המלאה של חוק MRG, ההיתר הונפק לפני 8 במאי 1945, הדירה נופלת תחת קטגוריה A או B, ושטח הרצפה שלה אינו עולה על 130 מ"ר. קטגוריה D ושטחי רצפה מעל 130 מ"ר אינם נכללים בחישוב זה.
זמן האביב
התקופה האדריכלית של המחצית השנייה של המאה ה-19 - תחילת המאה ה-20.
המילה מציינת את זמן וסגנון הבנייה, לא את המשטר החוקי או את מצב המבנים. סטטוס השימור של מונומנט (Denkmalschutz) ומיקומו בתוך אזור מוגן (Schutzzone) נבדקים בנפרד: המילה "Gründerzeit" אינה מרמזת על אף אחד מהם.
Neubau
המודעה מתייחסת לבניין שנבנה לאחר המלחמה, לא לבית שהושלם לאחרונה.
לצורכי השכרה, תאריך ההיתר חשוב. נכס בבניין שנבנה ללא מימון מדינה ועם היתר לאחר 30 ביוני 1953, כפוף ליישום חלקי של חוק MRG: מגבלות התעריף הבסיסי של MRG בדרך כלל אינן חלות שם. נכס דירה שהושלם בבניין עם היתר לאחר 8 במאי 1945, כפוף גם הוא ליישום חלקי. בניין שהושלם לאחרונה מסומן כ"Erstbezug".
גג-בניין
עליית גג או מבנה-על הוא אובייקט בעל מצב משלו באותו בית.
דירה שנוצרה על ידי הסבת עליית גג עם היתר לאחר 31 בדצמבר 2001, עם הסכם שכירות שנחתם לאחר אותו תאריך, כפופה ליישום חלקי של חוק MRG. עבור הרחבות ומבנים עליונים, אותו היגיון חל גם על 30 בספטמבר 2006. לכן, עליית גג בבניין שנבנה בשנת 1890 עשויה להיות בעלת משטר שונה מאשר דירות בקומות התחתונות של אותו בניין.
ציר 2. צורת בעלות
ציר זה עונה על השאלה מה בדיוק עובר לקונה. המילים במודעה אינן קובעות כאן דבר: תמצית הגרונדבוך ומסמכי הבעלות על הדירה קובעים.
זינסהאוס
בניין דירות כולו, שאינו מחולק לנכסי דירות.
הבניין והקרקע שלו נרכשים, יחד עם הסכמי החכירה הקיימים. שינוי בעלות אינו מבטל הסכמים אלה ומונע משכר הדירה לעלות לרמות השוק: העלאות מוגבלות על ידי כללי הצמדת שכר הדירה. התשואה של נכס כזה מחושבת על סמך הסכמי החכירה בפועל, ולא על פי התעריפים המקומיים. גיל הבניין אינו מצוין בתנאי החכירה עצמו, אם כי בשוק הווינאי, זהו לרוב המונח עבור מבנים ישנים יותר.
גנוסנשאפטהווהונונג
זכות השימוש עם תרומה כספית, לא בעלות.
הנכס נמצא בבעלות ארגון דיור ללא מטרות רווח, והדייר משמש כשוכר או משתמש. העברת בעלות לאחר מכן אינה תמיד אפשרית: נדרשת השתתפות של רשות דיור (Wohnbauförderung) בחוזה, גודל דירה מינימלי והיעדר זכויות פיתוח של צד שלישי על המגרש. יש להגיש בקשות לא לפני חמש שנים מתחילת החוזה, בשנים 6 עד 10, 11 עד 15 ו-16 עד 20; זכות הבעלות מסתיימת לאחר 30 שנה מהאכלוס הראשון.
קהילה
קרן השכירות העירונית של העיר.
בווינה, מדובר בכ-220,000 דירות ביותר מ-2,300 בניינים המנוהלים על ידי Wiener Wohnen. הדירות מושכרות בהתאם לתקנות ההקצאה העירוניות; אין שוק רכישה עבור פלח זה. עבור משקיעים, Gemeindebau חשוב כהקשר לנכסים סמוכים וגורם במבנה הביקוש לשכירות, ולא כנכס עסקי.
רייהנהאוס
בית טורי. ישנם שני סוגים שונים של בעלות.
או מגרש נפרד בבעלות יחידה או נכס דירה בתוך מגרש משותף. במקרה האחרון, חל חוק הנדל"ן המשותף (WEG): חלק ברכוש המשותף, שיתוף בעלים, עתודת תיקונים והחלטות האסיפה על שטחים משותפים. איזו מבין השתיים חלה נקבעת על פי תקציר ה-Grundbuch והסכם הבעלות על הדירה, ולא על פי המילה "Reihenhaus".
ציר 3. מטרת מס
דירה כפרית
לא סוג הבית או צורת הבעלות, אלא מבנה המס סביב השכרה לטווח ארוך.
למונח זה אין מעמד משפטי משלו: הוא מתייחס לדירה סטנדרטית בנכס מגורים, שנרכשה למטרות השכרה בציפייה לניכוי מע"מ תשומות ופחת. זוהי אחת האסטרטגיות להשקעה בנדל"ן אוסטרי, ולא סוג נפרד של נכס: המונח עצמו אינו מאשר את הרווחיות או את תוצאת המס.
ההכרה תלויה בהכנסה הכוללת הצפויה. עבור השכרות של נכסים פרטיים (kleine Vermietung), תקופת ההכנסה הצפויה היא 25 שנים מתחילת ההשכרה ולא יותר מ-28 שנים מההוצאה הראשונה. תקופות אלה חלות על תקופות תחזית המתחילות לאחר 31 בדצמבר 2023: בעבר, היו בתוקף 20 ו-23 שנים; תקופה זו הוארכה בחמש שנים על ידי חוק פדרלי מס' II 89/2024.
אם הפעילות מוכרת כליהבריי, החכירה הופכת לפטור ממע"מ, הזכות לניכוי מע"מ תשומות פוסקת, וההפסדים אינם מקוזזים כנגד הכנסות אחרות. תוצאה שלילית בשנה מסוימת אינה מובילה, כשלעצמה, למסקנה זו.
התחזית מחושבת עם יועץ מס לפני הרכישה: היא מבוססת על תעריף השכירות המותר עבור נכס ספציפי זה, אשר נקבע על ידי הציר הראשון - משטר MRG.
כיצד לקבוע את הקטגוריה של אובייקט מסוים
המודעה מספקת את ייעוד השוק. הסטטוס המשפטי והטכני נקבעים על ידי מסמכים, בסדר הבא:
- קטע מתוך קובץ גרונדבוך. מציג מהו נושא הזכות: חלק בדירה, מגרש נפרד או הבניין כולו. זה משלים את ציר צורת הבעלות.
- תאריך היתר הבנייה. נלקח ממסמכי הבנייה, לא משנת הבנייה המופיעה במודעה. זה כולל את הגיל ואפשרויות השכרה אפשריות.
- מסמכי בעלות על דירה. Nutzwertgutachten ו-Wohnungseigentumsvertrag: חלק, אביזרים ומטרת הנכס.
- עליית הגג, ההרחבה והאגף נפרדים. יש להם היתר ותאריך משלהם, וייתכן שהתקנות שלהם לא תואמות את אלו של שאר הבניין.
- נדרש הסכם שכירות בתוקף אם הדירה מאוכלסת. תנאי השכירות והתעריף נקבעים על פי הסכם זה, ולא לפי קטגוריית הבניין.
- חישוב תחזית - למטרות השקעה. לפני הרכישה, בהתבסס על התעריף הזמין, לא על התעריף הרצוי.
שני הפריטים הראשונים מציינים את קטגוריית האובייקט לאורך שלושת הצירים. ארבעת הפריטים הנותרים מציינים את הערך הכספי של קטגוריה זו.
שאלות נפוצות
מהו "אלטבאו" באוסטריה? זהו כינוי שוק לבניין ישן יותר, לרוב מלפני המלחמה. אין תאריך אחד שבו מונח זה קובע את כל ההשלכות המשפטיות. עבור השכרות, תאריך היתר הבנייה רלוונטי.
האם Neubauלבית שנבנה לאחרונה? לא. השימוש בשוק מתייחס למבנים שנבנו לאחר המלחמה, כולל אלה משנות ה-60 וה-70. דיור שהושלם לאחרונה מכונה "Erstbezug".
במה שונה זינסהאוס מאלטבאו? אלו מאפיינים בצירים שונים. אלטבאו מתאר את גיל הבניין, בעוד שזינסהאוס מתאר את סוג הבעלות: הבניין כולו, ללא חלוקה ליחידות דירות. בית יכול להיות גם וגם.
האם ניתן לרכוש Genossenschaftswohnung (שטר בעלות כללי)? זכות השימוש נרכשת באמצעות תרומה כספית, לא באמצעות הבעלות. העברת הבעלות כפופה לתנאים ולמועדים מסוימים, ולא עבור כל דירה.
האם דירות למכירה בגמיינדבאו? אין שוק כזה: דיור עירוני מושכר לפי כללי החלוקה של העיר.
מדוע דירת עליית גג יקרה יותר מדירת קומה שנייה באותו בניין? סיבה אחת היא חוקית. דירה שנוצרה כתוצאה מהמרת עליית גג לאחר 31 בדצמבר 2001, כפופה חלקית לחוק MRG בעת מסירתה, בעוד שדירות מתחתיה עשויות להישאר מכוסות במלואן על ידי החוק.
האם ניכוי מע"מ מבטיח ניכוי מע"מ? לא. הניכוי תלוי בשאלה האם חוזה השכירות יניב רווח מצטבר בתקופה הצפויה - 25 שנים מתחילת חוזה השכירות, עד 28 שנים מההוצאה הראשונה. אם מוכר שעבוד, הניכוי מבוטל.
מה נרכש עם בית דירות? מגרש נפרד או חלקה במגרש משותף עם זכויות בבניין מסוים. האפשרות השנייה כוללת שיתוף בעלים, עתודת תחזוקה וקבלת החלטות בנוגע לשטחים משותפים.
