כיצד להשקיע בנדל"ן בתאילנד בצורה רווחית

השקעה בנדל"ן בתאילנד הופכת לאופציה חשובה עבור אלו המחפשים גם הכנסה וגם מקום מגורים נוח. בעוד שמשקיעים באירופה מתמודדים לעתים קרובות עם עלויות כניסה גבוהות ותשואות מוגבלות, אסיה, ובמיוחד תאילנד, מציעה הזדמנויות חדשות.

מאמר זה שואף לספק לא רק סקירת שוק, אלא ניתוח שיטתי של האטרקטיביות של המדינה להשקעה: החל מהזדמנויות למגורים והכנסות משכירות ועד לתפקידה באסטרטגיית פיזור נכסים בינלאומית.

הרלוונטיות של הנושא נקבעת על ידי מספר גורמים. התיירות, שתמיד הייתה אחד המניעים העיקריים של השוק התאילנדי, מתאוששת באופן פעיל מהמגפה, וזרם המבקרים מסין, רוסיה ואירופה שוב גדל.

במקביל, תופעת ההגירה הדיגיטלית מתפתחת - אנשי מקצוע בתעשיות ה-IT והיצירה בוחרים יותר ויותר בבנגקוק או בצ'אנג מאי כבסיס לעבודה ולחיים.

המדינה מיישמת פרויקטים רחבי היקף של תשתית, כולל פיתוח המסדרון הכלכלי המזרחי ובניית שדות תעופה וכבישים מהירים חדשים, מה שמגדיל באופן בלתי נמנע את ערך הנדל"ן באזורים מרכזיים.

ייעוץ מקצועי בנושא זה חשוב במיוחד, שכן הסביבה המשפטית בתאילנד מורכבת יותר מאשר באירופה. אני, קסניה לוינה, עורכת דין עם ניסיון בעסקאות באיחוד האירופי ובאסיה. אני מתמחה בבניית בעלות בינלאומית ובהליכי KYC/AML. זה מאפשר לי לראות את השוק לא רק מנקודת מבט של הבטחות שיווק של יזמים, אלא גם מנקודת מבט של נוהלי אכיפת החוק בפועל.

כדי להבין טוב יותר את כיוון התנועה של תאילנד, כדאי להשוות אותה לאוסטריה, היציבה באופן מסורתי. נדל"ן אוסטרי מציע מדד נוח להגנה על זכויות וחיזוי רגולטורי. ההשוואה חושפת שני עולמות שונים. אוסטריה נותרה סמל לאמינות: רגולציות צפויות, הגנה על זכויות קניין, אך גם תשואות נמוכות - שלעתים רחוקות עולות על 2-3% לשנה.

תאילנד, לעומת זאת, מציעה מודל שונה לחלוטין: תשואות גבוהות וסף כניסה נמוך (לפעמים בין 70,000 ל-100,000 דולר לדירה), בעוד שהמדינה משובצת בהקשר אסייתי דינמי, שבו שיעורי הצמיחה גבוהים יותר מאשר באירופה.

שוק הנדל"ן של תאילנד הוא אורגניזם מורכב ורב-שכבתי. הוא משלב את המטרופולין הגדול של בנגקוק, שגודלו דומה לבירות מובילות בעולם, עם אזורי נופש מפותחים כמו פוקט וקוסמוי, הנחשבים לסמלים של תיירות אסייתית. ישנם גם יעדים ספציפיים:

• צ'יאנג מאי, ביתם של סטודנטים ונוודים דיגיטליים
• הואה הין היא יעד פופולרי עבור תאילנדים עשירים וזרים המעריכים קצב חיים רגוע יותר.

גיוון זה הופך את השוק ליציב: הוא אינו תלוי במקור ביקוש אחד.

הסביבה המשפטית בתאילנד מטילה הגבלות מסוימות. זרים אינם יכולים להחזיק ישירות בקרקע, אך הם יכולים להיכנס לחוזי חכירה ארוכי טווח או להשתמש במבנים תאגידיים.

בעלות זרה על עד 49% מדירות הקונדומיניום מותרת מה שהופך את פלח הדירות לנגיש ביותר. עבור משקיעים רבים, דירות בבנגקוק או דירות על חוף הים הן נקודת הכניסה הראשונה שלהם.

העניין בתאילנד אינו מונע רק על ידי האקלים והתרבות שלה. יוקר המחיה כאן נמוך משמעותית מאשר באירופה, ואנגלית מדוברת באופן נרחב באזורי תיירות, מה שמקל על ההסתגלות. לכך מתווספות תוכניות ויזה אטרקטיביות: מוויזת Elite לטווח ארוך ועד ל-LTR (Long Term Resident) וויזה חכמה, המיועדות למשקיעים, אנשי מקצוע וגמלאים.

ההיסטוריה של שוק הנדל"ן התאילנדי היא היסטוריה של משברים וגאות לסירוגין. לאחר המשבר האסייתי החמור של 1997, בנתה המדינה מערכת רגולטורית שנועדה להגן על השוק מפני התחממות יתר.

שנות ה-2010 ראו צמיחה מהירה, במיוחד בבנגקוק ובאתרי הנופש, שם צצו מתחמי מגורים חדשים, מלונות דירות ווילות. מגפת הקורונה בשנים 2020-2021 הציבה אתגר רציני: התיירות ירדה בחדות, ועימה גם עניין המשקיעים.

אבל מאז 2022 החלה התאוששות מהירה, על פי ה"בנגקוק פוסט". פוקט וקוסמוי הפכו שוב למגנטים להון בינלאומי, בעוד בנגקוק הפגינה חוסן ויציבות מחירים.

הפיתוח אינו אחיד בין אזורים שונים. בנגקוק נותרה המרכז העיקרי של פעילות עסקית, עם דירות יוקרה הנבנות ליד תחנות מטרו ורובעי עסקים.

פוקט מתמקדת בוילות ודירות על חוף הים, המבוקשות במיוחד בעונת השיא. קוסמוי נתפסת כיעד לייף סטייל עבור אנשים המעוניינים לחיות ולעבוד מרחוק. צ'יאנג מאי מושכת סטודנטים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT, בעוד שפאטאיה והואה הין מייצגות פלח שוק במחיר סביר יותר.

מבחינת סוגי הנכסים . דירות הן הפופולריות ביותר, מכיוון שהן הנגישות ביותר לזרים. וילות נרכשות לרוב באמצעות הסכמי חכירה או מבנים תאגידיים. מלונות דירות מייצגים פלח מיוחד, שבו משקיעים מקבלים הכנסה מובטחת ואינם צריכים לנהל אותם בעצמם.

הביקוש מונע על ידי שלוש קבוצות של שוכרים. הראשונה היא תיירים שבוחרים דירות או וילות לטווח קצר. השנייה היא נוודים דיגיטליים המעדיפים השכרות לטווח ארוך עם אפשרות לעבוד בחללי עבודה משותפים. השלישית היא גולים שעובדים בחברות בינלאומיות ושוכרים במשך שנים.

בהשוואה לאוסטריה, ההבדלים מתבהרים. תאילנד היא שוק עם מאפייני נופש ייחודיים ועונתיות חזקה. במהלך עונת השיא, התשואות יכולות להגיע לספרות דו-ספרתיות, בעוד שבעונה השפל הן יכולות לצנוח.

אוסטריה, לעומת זאת, מייצגת מודל כמעט הפוך: שווקים עירוניים עם חוזי שכירות ארוכי טווח, מחירים יציבים ותנודתיות נמוכה. עבור משקיעים, הבחירה ברורה: תאילנד מציעה הזדמנות לתשואות גבוהות, בעוד שאוסטריה מציעה שקט ויכולת חיזוי.

בהקשר האסייתי, תאילנד מתחרה בווייטנאם (לפרטים נוספים, עיינו במאמר "נדל"ן בווייטנאם "), אינדונזיה ומלזיה. לווייטנאם קצב צמיחה כלכלי מהיר יותר, אך מערכת המשפט שלה פחות צפויה עבור זרים.

אינדונזיה ובאלי פופולריות בקרב תושבים מהגרים, אך תקנות הבעלות מורכבות יותר. על פי HMLF, מלזיה מציעה אפשרויות אטרקטיביות לוויזות אך מפגרת אחרי תאילנד מבחינת אטרקטיביות תיירותית. בסופו של דבר, תאילנד מציעה בחירה מאוזנת: שוק מפותח, תנאי שכירות נוחים ותדמית בינלאומית מבוססת.

כדי להבין את ההבדלים עם אירופה, כדאי להסתכל על אוסטריה. בעוד שתשואות השכירות בווינה ובזלצבורג לעיתים רחוקות עולות על 2-3% בשנה, בבנגקוק או בפוקט ניתן לצפות ל-5-10%, ולפעמים אף גבוה יותר.

השוק האוסטרי שקוף ויציב, ובעלות על קרקע קלה לזרים, אך עלויות הכניסה הגבוהות (מ-300,000 אירו עד 400,000 אירו) הופכות אותו לבלתי נגיש למשקיעים פרטיים רבים. בתאילנד, לעומת זאת, עלויות הכניסה נמוכות משמעותית, ותנועת תיירים גבוהה שומרת על ביקוש להשכרה.

הסביבה המשפטית של תאילנד שונה מזו של אירופה, ויש לקחת זאת בחשבון בעת ​​תכנון עסקה. ההבדל העיקרי הוא שזרים אינם יכולים להחזיק ישירות בקרקע, ואיסור זה נותר כלל יסודי. עם זאת, בפועל, קיימים מספר מודלים המאפשרים השקעות נדל"ן חוקיות ובטוחות.

צורות בעלות עיקריות

דירה משותפת פריהו היא הפורמט הפשוט והפופולרי ביותר. זר יכול להחזיק בדירה באופן ישיר, אך חלקו בבניין מוגבל ל-49% מהשטח הכולל. עבור רוב המשקיעים הפרטיים, זוהי הבחירה האופטימלית.

חכירה (חכירה ארוכת טווח) – קרקע או וילה מושכרים לתקופה של עד 30 שנה עם אופציה להארכה. בפועל, נרקמת שרשרת הסכמים המאפשרת בעלות על הנכס עד 90 שנה.

בעלות על חברה – הקמת חברה תאילנדית שבה זר מחזיק במניות מיעוט (עד 49%), והשליטה מובטחת באמצעות מנגנונים משפטיים (בעלי מניות מועמדים, הסכמים). מודל זה משמש לרוב לרכישת קרקעות ווילות.

מלון דירות או הכנסה מובטחת מהיזם - המשקיע רוכש יחידה ומקבל הכנסה קבועה או משתנה ללא כל אחריות ניהולית. זה פופולרי בקרב אלו שאינם מתכננים לגור בתאילנד.

לשם הבהירות, בואו נשווה את פורמטי הבעלות הזמינים בתאילנד ובאוסטריה:

לפיכך, השוק התאילנדי גמיש יותר מבחינת מכשירים, אך דורש הכנה משפטית. המערכת האוסטרית פשוטה ויציבה יותר, אך חסרה לה המאפיינים "האקזוטיים" של תשואות גבוהות.

משקיעים יכולים לבחור אסטרטגיות שונות בהתאם למטרותיהם:

• הכנסה משכירות - רכישת דירה בבנגקוק או קונדומיניום בריזורט, השכרתה לטווח קצר או ארוך.
• השקעה בסגנון חיים – רכישת וילה או דירה בפוקט/סאמוי לשימוש אישי, עם אפשרות להשכיר אותן במהלך העונה.
• אסטרטגיות ספקולטיביות – השקעות בשלב הבנייה (מחוץ לתוכנית), מכירה חוזרת לאחר השלמת הפרויקט.
• פיזור נכסים – בעלות על נדל"ן כחלק מתיק השקעות בינלאומי חשובה במיוחד למשקיעים ממדינות בעלות סיכוני מטבע.

לשם השוואה, באוסטריה, מודל ההשכרה לטווח ארוך, המתמקד ביציבות, כמעט תמיד שולט. עסקאות ספקולטיביות הן נדירות, והתשואות לעיתים רחוקות עולות על 3% לשנה. בתאילנד, השכרות לטווח קצר יכולות להניב 7-10%, ואף יותר בפרויקטים מוצלחים של נופש.

רכישת נדל"ן בתאילנד טומנת בחובה אתגרים ייחודיים משלה הקשורים למעמדם המשפטי של זרים ולמבנה הבעלות. הקושי העיקרי הוא שזרים אינם יכולים להחזיק ישירות בקרקע, אלא רק בדירות או באמצעות השכרה או מבנים תאגידיים. לכן, תהליך הרכישה דורש בדיקת נאותות מדוקדקת וסיוע של עורך דין מקצועי.

תהליך העסקה שלב אחר שלב הוא כדלקמן: ראשית, המשקיע מזמין את הנכס ומפקיד מקדמה, ולאחר מכן נחתם הסכם רכישה ומכירה ראשוני, הקובע את המחיר והתנאים.

לאחר מכן מועבר הסכום העיקרי, תוך התחשבות במגבלות חליפין ובדרישות להעברת מטבע חוץ לתאילנד. השלב הסופי הוא רישום העסקה במחלקת המקרקעין, שם מונפק שטר בעלות רשמי או הסכם חכירה.

בדיקת נאותות היא קריטית לאבטחת העסקה. עורך דין מאמת:

• שטר בעלות,
• נוכחות שעבודים או חובות על הנכס,
• מעמדו המשפטי של היזם והיתרי הבנייה,
• ביצוע נכון של הסכמי חכירה אם הרכישה כוללת קרקע.

בעת רכישת נכס בבנייה (off-plan), חשוב שמשקיעים יסכימו על לוח תשלומים וערבויות. לרוב, עסקאות בנויות בשלבים: 10-30% בשלב ההזמנה, תשלומים נוספים בהתאם להשלמת הפרויקט, והתשלום הסופי עם העברת הבעלות. יזמים בדרך כלל מספקים ערבויות להחזרים במקרה של עיכובים בבנייה, אך בדיקת נאותות היא חובה.

מאפיינים חופיים כוללים הגבלות יעוד ותקנות תכנון עירוני המסדירות את גובה הבנייה, צפיפות הפיתוח ושימוש בקרקע. חשוב לקחת זאת בחשבון עבור וילות בפוקט או קוסמוי, שבהן חקיקה ותקנות עירוניות מקומיות עשויות להגביל פיתוח והרחבה פוטנציאליים.

תהליך רכישת נדל"ן שלב אחר שלב

באופן כללי, ביטחון משפטי בתאילנד מושג באמצעות בדיקת נאותות יסודית ומבנה בעלות נכון, בעוד שבאוסטריה התהליך פשוט ורשמי יותר, אך התשואות נמוכות יותר.

הצד הפיננסי של רכישת נדל"ן בתאילנד קל משמעותית מאשר באירופה, אך הוא דורש התחשבות במספר גורמים.

בעת רכישת נכס, משקיעים מתמודדים עם דמי רישום ומסי העברה. בממוצע, דמי הרישום הם כ-2% משווי הנכס, ומס ההעברה נע בין 2-3%. אם הרכישה מתבצעת באמצעות יזם, מתווסף גם מע"מ של 7% על מבנים חדשים.

על פי סיאמיגל בעלות על נדל"ן אינה מטילה נטל מס גבוה . המסים השנתיים נמוכים (0.02-0.1% מערך הרישיון לנכסים למגורים), אך משקיעים חייבים לקחת בחשבון את עלויות השירות והשירותים (דמי תחזוקה, תחזוקה מורכבת, אבטחה וניקיון של אזורים משותפים).

מס רווחי הון חל על מכירות והוא מחושב על סמך הערך הרשמי של הנכס ותקופת הבעלות על הנכס. לרוב, המס נע בין 1% ל-3%, אך עשוי להיות מותאם בהתאם לסוג הבעלות (חכירה או בעלות חופשית) ולשיטת המכירה.

הכנסות משכירות עבור תושבי חוץ חייבות במס בשיעור של 15-20%. אם הבעלים משתמש במבנה תאגידי או מנהל את הנכס באמצעות חברת ניהול, עשויים לחול מסים חברתיים ומיסים תאגידיים נוספים.

השוואה עם אוסטריה

אם אתם שוקלים איזון תיקי השקעות במדינות האיחוד האירופי, כדאי לבחון את מיסי הנדל"ן האוסטריים - הם משפיעים ישירות על הרווח הנקי ועל אסטרטגיית הבעלות.

לפיכך, סביבת המס של תאילנד מאפשרת למשקיעים להשיג תשואות נטו גבוהות, אך דורשת שיקול דעת מדוקדק של העברות מטבע ומבנה עסקאות. אוסטריה מציעה שקיפות ויכולת חיזוי, אך התשואות נמוכות משמעותית.

אובייקט: דירת חדר שינה אחד בגודל 40 מ"ר בדירה מודרנית ליד תחנת BTS (מרכז בנגקוק).

מחיר רכישה: 5,000,000 באט תאילנדי (כ-140,000 דולר).

1. עלויות רכישה

2. הכנסות משכירות

• שכר הדירה הממוצע לדירת חדר אחד באזור זה הוא 25,000 באט תאילנדי לחודש.
• הכנסה שנתית = 300,000 באט תאילנדי.

3. הוצאות שנתיות

4. הכנסה נטו משכירות

• הכנסה: 300,000 באט תאילנדי
• פחות הוצאות: 101,000 באט תאילנדי
• הכנסה נטו = 199,000 באט תאילנדי לשנה (כ-5,600 דולר)
• תשואה נטו = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% לשנה

5. יציאה לאחר 7 שנים (מכירה חוזרת)

נניח שהמחירים בבנגקוק גדלים בממוצע של 3% בשנה.

• מחיר לאחר 7 שנים: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 באט תאילנדי.

הוצאות מכירה:

• עמלת סוכנות: 3% = 185,000 באט תאילנדי
• מס רווחי הון (נניח בסביבות 2%): 120,000 באט תאילנדי

תמורת המכירה נטו: ≈ 5,845,000 באט תאילנדי

6. חישוב סופי של רווחיות

השקעה: 5,500,000 באט תאילנדי

החזר: 7,238,000 באט תאילנדי

רווח: 1,738,000 באט תאילנדי (כ-49,000 דולר)

תשואה ממוצעת (IRR) ≈ 6.2% לשנה

מַסְקָנָה:

• תשואת השכירות נטו היא כ-3.5-4% לשנה.
• בהתחשב בעליית המחיר והמכירה החוזרת, הרווחיות הסופית מגיעה ל-6-7% בשנה.
• היתרונות הם מיסים נמוכים וכניסה זולה יחסית. החסרונות הם תלות במיקום ועונתיות של השכירות.

השקעה בנדל"ן בתאילנד אינה מעניקה ישירות תושבות קבע, אך המדינה מציעה מספר תוכניות ויזה ארוכות טווח המאפשרות מגורים ועבודה במדינה לתקופה ממושכת.

ויזה תאילנדית אליט היא תוכנית פרימיום תקפה לתקופות הנעות בין 5 ל-20 שנים. היא מאפשרת לזרים להיכנס לתאילנד ללא הגבלות, ללא צורך בחידוש ויזה באופן קבוע, ומספקת גישה להטבות כגון אישור הגירה מזורז, שירותי בריאות ושירותי לייף סטייל.

זה נוח למשקיעים, מכיוון שניתן להשתמש בנכס למגורים פרטיים ולהשכרה ללא הגבלות ויזה.

אשרת תושבות ארוכת טווח (LTR) מיועדת למשקיעים, נוודים דיגיטליים ואנשי מקצוע מיומנים. היא מאפשרת שהייה במדינה עד 10 שנים, תוך מתן הטבות מס וחופש תעסוקה.

ויזה חכמה מיועדת לאנשי מקצוע בתחום ה-IT, סטארט-אפים ועובדים בעלי כישורים גבוהים. היא מספקת עד ארבע שנות תושבות, מפשטת את תהליך ההעסקה ופותחת גישה למגוון הטבות, כולל הפחתות מס.

ראוי לציין כי לא ניתן להשיג תושבות קבע ישירות באמצעות רכישת נדל"ן, כפי שקורה בכמה מדינות אירופאיות. במקום זאת, זרים משתמשים בוויזות שהוזכרו לעיל לשהייה ארוכת טווח ולהשתלבות באורח החיים של המדינה - מגורים נוחים, שירותי בריאות איכותיים, שיעורי פשיעה נמוכים ואקלים עם חופים ופעילויות הפתוחים כל השנה.

תאילנד נגד אוסטריה

תאילנד מציעה ויזות עם מרכיב של אורח חיים תוסס, המאפשרות לכם לשלב השקעה ומגורים נוחים, בעוד שאוסטריה מתמקדת בקטגוריות תושבות רשמיות עם הוכחת הכנסה או עסק מחייבת.

שוק השכירות של תאילנד דינמי מאוד, במיוחד באזורי נופש ובערים גדולות. הוא מחולק לשני פלחים עיקריים: השכרות לטווח קצר (תיירים, Airbnb, Booking) והשכרות לטווח ארוך (גולים, נוודים דיגיטליים).

השכרות לטווח קצר מושכות משקיעים עם תשואות גבוהות, אך כפופות לעונתיות. באזורי הנופש של פוקט וקוסמוי, ההכנסה יכולה לעלות עד 12% בשנה בחורף, אך לרדת בחצי בעונה הפחות עמוסה. השכרות מנוהלות לרוב באמצעות חברות ניהול, המטפלות בשיווק, ניקיון ותשלומים לאורחים.

השכרות ארוכות טווח אופייניות בבנגקוק ובצ'אנג מאי. כאן הביקוש יציב יותר, אך התשואות נמוכות יותר - בממוצע 4-6% לשנה. נוודים דיגיטליים וגולים מבטיחים זרם שוכרים לאורך כל השנה, וממזערים סיכונים עונתיים.

טווח רווחיות לפי מיקום

בערים אירופאיות, התשואות הן 2-3%, אך הן יציבות וכמעט ולא מושפעות מעונתיות. בתאילנד, התשואות גבוהות פי 2-3, אך על המשקיעים לשקול את הסיכונים: עונתיות, איכות הנכס, ניהול וההיבטים המשפטיים של חכירה.

בחירת המיקום תלויה ביעד ההשקעה - הכנסות משכירות, סגנון חיים או אסטרטגיה משולבת. אזורים שונים משתנים בתשואה, סוגי הנכסים, עלויות הכניסה וביקוש השכירות.

בנגקוק היא המטרופולין הגדול ביותר בתאילנד ומרכז עסקי ותרבותי. הביקוש העיקרי כאן מונע על ידי שוכרים לטווח ארוך - זרים, עובדי חברות בינלאומיות ואנשי מקצוע בתחום ה-IT והפיננסים.

סוגי נדל"ן: דירות, דירות בגורדי שחקים, וילות נדירות בפרברים.

מחירי מינימום: דירות סטודיו - החל מ-60-70 אלף דולר, דירות חדר אחד - החל מ-80-100 אלף דולר, דירות יוקרה - החל מ-200-250 אלף דולר.

אזורים פופולריים:

• סוקומוויט (ת'ונגלור, אקאמאי): אורח חיים פעיל, מסעדות, מרכזי קניות, פופולרי בקרב גולים.
• סילום / סאטורן: אזורי עסקים, דירות יוקרה להשכרה לעובדי משרדים.
• ארי / פרום פונג: אזורי מגורים שקטים, ביקוש גבוה להשכרות לטווח ארוך.

פוקט היא שוק נופש יוקרתי עם נכסים על חוף הים, המושך אליו תיירים ובעלי מלונות דירות. היא מציעה פוטנציאל גבוה להכנסות משכירות לטווח קצר, אך היא עונתית מאוד.

סוגי נכסים: וילות עם בריכות, דירות נוף לים, דירות באזורי תיירות.

מחירי מינימום: דירות – החל מ-100,000–120,000 דולר, וילות – החל מ-250,000 דולר, וילות פרימיום – 500,000 דולר ומעלה.

אזורים פופולריים:

• פאטונג / קארון / קאטה: זרימת תיירים, רווחיות גבוהה לטווח קצר.
• קמלה / סורין / בנג טאו: וילות פרימיום, אזורים שקטים, מתאימות היטב להשקעות סגנון חיים.

סאמוי מכוונת ללייף סטייל ולהשכרות לטווח בינוני עבור נוודים דיגיטליים. התשואות נמוכות מעט מאשר בפוקט, אך השוק יציב לאורך כל השנה.

סוגי נכסים: דירות, וילות, סטודיו ודירות ליד החופים.

מחירים מינימום: דירות סטודיו - החל מ-80 אלף דולר, דירות בנות חדר אחד - החל מ-120 אלף דולר, וילות - החל מ-200 אלף דולר.

אזורים פופולריים:

• צ'אוונג / למאי: חופים מרכזיים עם השכרות פעילות לתיירים.
• בופוט / מאנאם: אזורים שקטים עם סגנון חיים ושוכרים לטווח ארוך.

צ'יאנג מאי היא מרכז סטודנטים ומרכזי IT, שם יש ביקוש להשכרות לטווח ארוך. העונתיות נמוכה, התשואות ממוצעות ומחסומי הכניסה נמוכים.

סוגי נכסים: דירות ובתים טוריים, בתים צמודי קרקע בפרברים.

מחירי מינימום: דירות סטודיו - החל מ-50–60 אלף דולר, דירות בנות חדר אחד - החל מ-70–80 אלף דולר, בתים - החל מ-150 אלף דולר.

אזורים פופולריים:

• נימן / סנטיטהאם: IT ומרחבי עבודה משותפים, נוודים דיגיטליים מבוקשים.
• העיר העתיקה / ריברסייד: קרוב לאוניברסיטאות ואזורי תיירות.

פטאיה והואה הין הן פלח שוק המוני עם נדל"ן במחירים נוחים. הן מתאימות למשקיעים עם תקציבים מוגבלים, עם תחרות גבוהה ותשואות מתונות.

סוגי נכסים: דירות, דירות רבי קומות, וילות קטנות.

מחירי מינימום: דירות קונדו - החל מ-50-70 אלף דולר, דירות בנות חדר אחד - החל מ-60-80 אלף דולר, וילות - החל מ-150-180 אלף דולר.

אזורים פופולריים:

• פטאיה סנטרל / ג'ומטיין: מרכזי תיירות, השכרות גבוהות לטווח קצר.
• הואה הין סיטי / קאו טקיאב: אזורים שקטים, מתאימים היטב לאורח חיים משפחתי.

טבלת השוואה של אזורים ומאפיינים:

שוק הנדל"ן התאילנדי מחולק למשני ולראשוני (בניינים חדשים), ולכל קטגוריה מאפיינים משלה מנקודת מבטו של משקיע.

השוק המשני מאופיין במחירים נוחים יותר ובנכסים שהושלמו, המאפשרים הכנסה מיידית משכירות. האחריות העיקרית של המשקיע כאן היא לבדוק את הנכס ביסודיות: מצב התשתיות, הידרדרות חומרי הבניין ונוכחות פגמים או פגמים שעלולים להשפיע על עלויות השיפוץ וההכנסות העתידיות.

חשוב גם להעריך את המיקום והתשתיות - מכירות חוזרות באזורים יוקרתיים של בנגקוק או פוקט יכולות להיות רווחיות יותר מפיתוחים חדשים עקב זרם שוכרים מיידי וביקוש מבוסס.

פיתוחים חדשים (מחוץ לתכנית) מציעים הזדמנות לרכוש נדל"ן במחיר נמוך יותר, אך כרוכים בסיכונים: עיכובים בבנייה, שינויים בתאריכי אספקה, הצורך לעמוד בלוח תשלומים ושינויים אפשריים בפרויקט.

תשלומים מתבצעים בדרך כלל בשלבים: פיקדון ראשוני, מספר תשלומים עם השלמת הבנייה, ותשלום סופי עם מסירת הנכס. בדיקת נאותות של היזם ותנאי החוזה הם קריטיים להפחתת סיכונים.

טווח המחירים בשוק משתנה: דירות סטודיו ודירות קטנות בבנגקוק ובצ'אנג מאי מתחילות ב-50,000-70,000 דולר, בעוד שוילות בפוקט ובקוסמוי עולות החל מ-300,000 דולר ומעלה.

תאילנד נגד אוסטריה

בסך הכל, השוק המשני מאפשר התחלה מהירה יותר של יצירת הכנסה ובחירת נכסים שהושלמו באזורים מרכזיים, בעוד שפיתוחים חדשים מתאימים למשקיעים אסטרטגיים המוכנים להמתין ולנהל את סיכוני הפרויקט.

בתאילנד, ישנן אפשרויות רבות לגיוון תיק ההשקעות שלכם מעבר לבעלות רגילה על דירות נופש או וילות.

מלונות קונדו עם הם נכסים שבהם היזם או חברת הניהול מבטיחים הכנסה קבועה למספר שנים. זה מפחית את הסיכונים התפעוליים, אך התשואה בדרך כלל נמוכה יותר מאשר בנכסי השכרה עצמאיים.

וילות מנוהלות מציעות תשואות גבוהות יותר באמצעות השכרות לטווח קצר, אך דורשות ניהול ותחזוקה מקצועיים. המשקיע מקבל חלק מההכנסה, והחברה מטפלת בשיווק, ניקיון וניהול ההשכרה.

דירות להשכרה לסטודנטים בצ'אנג מאי ובנגקוק מיועדות לסטודנטים ולאנשי מקצוע צעירים. זרם קבוע של שוכרים הופך את ההכנסה לפחות עונתית, אם כי הנכסים דורשים שיפוצים ותחזוקה פנימיים תכופים יותר.

נדל"ן מסחרי, כולל משרדים, מחסנים וקמעונאות רחוב, מבוקש בערים גדולות, אך דורש ניתוח שוק מעמיק יותר וניהול לטווח ארוך.

קרקע באמצעות SPV מאפשרת לזר לעקוף מגבלות על בעלות ישירה על קרקע. המשקיע מקים חברה תאילנדית (SPV) ורוכש את הקרקע דרכה. זה מספק גמישות, אך מוסיף השלכות משפטיות ומיסויות.

השוואה עם אוסטריה

תאילנד מציעה למשקיעים מגוון רחב של פורמטים לטווח קצר ומיוחדים, שבהם התשואות יכולות להיות גבוהות יותר, אך הסיכונים התפעוליים והמשפטיים גבוהים יותר. אוסטריה, לעומת זאת, מתמקדת ביציבות ובהשכרות ארוכות טווח, שבהן התשואות נמוכות יותר, אך הסיכונים המשפטיים והשוקיים מינימליים.

שוק הנדל"ן המודרני בתאילנד מותאם מאוד למשקיעים זרים, וחלק ניכר מהעסקאות מתבצעות מרחוק, מבלי שהקונה צריך להיות נוכח פיזית במדינה. זה הפך לרלוונטי במיוחד בתקופה שלאחר הקורונה, כאשר תהליכים מקוונים נבנו כמעט בצורה מוכנה.

התהליך מתחיל בבחירת נכס: יזמים וסוכנויות מספקים סיורים תלת-ממדיים, ביקורות וידאו ותוכניות קומה מפורטות של דירות או וילות. חברות רבות מארגנות "תצוגות וירטואליות" דרך זום או וואטסאפ, בהן סוכן מציג את הנכס בזמן אמת ועונה על שאלות. לאחר ההחלטה לרכוש, המשקיע חותם על הסכם הזמנה באינטרנט, ומשלם מקדמה באמצעות העברה בנקאית בינלאומית.

תמיכה משפטית מרחוק בתאילנד, ייצוג נוטריוני אינו חובה, כך שניתן לערוך חוזים על ידי עורך דין הפועל תחת ייפוי כוח. הלקוח חותם על ייפוי הכוח אצל נוטריון במדינת מולדתו (עם אישור אפוסטיל או קונסולרי לאחר מכן), ועורך הדין בתאילנד מורשה לייצג את האינטרסים שלו מול מחלקת המקרקעין.

התחשבנויות פיננסיות מתבצעות באמצעות העברה בנקאית מחו"ל. החוק דורש מרוכשי דירות מחו"ל להביא כספים למדינה במטבע חוץ ולאחר מכן להמיר אותם לבאט. כדי לאשר את מקור הכספים ולעמוד בתקנות המטבע, יש למלא טופס עסקת מטבע חוץ (FET). מסמך זה חשוב ביותר: בלעדיו, לא ניתן לרשום בעלות על הדירה.

העסקה נרשמת במחלקת המקרקעין , משרד המקרקעין המקומי. המשקיע אינו צריך להיות נוכח: עורך דין או נציג משלים את התהליך, מקבל את השאנוט (שטר הבעלות) ומעביר אותו ללקוח.

לכן, רכישת נדל"ן מרחוק בתאילנד אורכת 4 עד 8 שבועות, בהתאם לסוג הנכס (הנכס שהושלם או בבנייה) ולמהירות ההעברות הבנקאיות. מודל גמיש זה מאפשר למשקיעים מכל רחבי העולם להיכנס לשוק ללא הליכים בירוקרטיים מורכבים.

השוואה עם אוסטריה

השקעה בנדל"ן בתאילנד מציעה תשואות גבוהות ומחסומי כניסה נמוכים, אך היא מגיעה עם מספר סיכונים ספציפיים שחשוב לקחת בחשבון לפני הרכישה.

הגבלות קרקע – זרים אינם יכולים להחזיק בקרקע באופן ישיר. בעלות אפשרית רק באמצעות חכירה (חכירה ל-30-90 שנה) או SPV (חברה תאילנדית). זה יוצר ניואנסים משפטיים ודורש אימות מסמכים קפדני.

פיקוח על מטבע חוץ – העברות גדולות מחו"ל חייבות להיות מלוות בהצהרה והוכחת מקור המימון כדי לרשום את המטבע החוץ בבנק תאילנד. טעויות עלולות להוביל לעיכובים ברישום הנכסים ולסיבוכים משפטיים.

סיכוני יזמים רלוונטיים במיוחד עבור פרויקטים חדשים של בנייה (מחוץ לתוכנית). עיכובים בבנייה, שינויים בלוח הזמנים של תשלומים או איכות ירודה ברמת הפרויקט ייתכנו.

עונתיות תיירותית – השכרות לטווח קצר תלויות במידה רבה בזרם התיירים. בפוקט ובקוסמוי, תשואות השכירות בקיץ יכולות לרדת ב-30-50% בהשוואה לחודשי השיא.

תאילנד מושכת אליה לא רק משקיעים, אלא גם את אלו המחפשים לשלב השקעה עם אורח חיים נוח. המדינה מציעה שילוב ייחודי של אקלים טרופי, קו חוף, יוקר מחיה נמוך ותשתיות מפותחות עבור תושבים זרים.

אקלים טרופי עם עונה חמה ממרץ עד מאי, עונת גשמים מיוני עד אוקטובר ועונה קרירה ויבשה מנובמבר עד פברואר הופכים את תאילנד לאטרקטיבית למגורים לאורך כל השנה. הבדלים אזוריים משפיעים גם על הנוחות: צפון המדינה (צ'יאנג מאי) קריר וירוק יותר, בעוד שהדרום (פוקט, קוסמוי) מספק גישה לים ולחופים, אך עם לחות גבוהה. הים והיערות הטרופיים יוצרים אורח חיים ייחודי לאוהבי טבע וחובבי טבע.

בתאילנד רשת מפותחת היטב של מרפאות ובתי חולים בינלאומיים. בנגקוק, פוקט וקוסמוי מתגאות במתקנים עם סטנדרטים גבוהים של טיפול, צוות דובר אנגלית וציוד מודרני. עלויות רפואיות לתושבים ולבעלי ויזה ארוכת טווח נמוכות משמעותית מאשר במדינות אירופה, תוך שמירה על איכות שירותים דומה. ביטוח פרטי לזרים מכסה טיפולים וייעוץ עם מומחים.

מגורים בתאילנד זולים משמעותית מאשר במערב אירופה. שכר דירה לדירה או קונדו נוחים בבנגקוק או בצ'אנג מאי יכול לנוע בין 400$ ל-800$ לחודש, בעוד ששכירת וילה בפוקט או קוסמוי עולה 1,200$ ל-2,500$. הוצאות על מכולת, תחבורה, שירותים, אינטרנט ומשק בית זולים יותר מאשר באיחוד האירופי. רמת הוצאות זו מאפשרת למשקיעים לא רק לחיות בנוחות אלא גם לשמור את רוב הכנסתם מנכסים להשכרה.

תאילנד מושכת באופן פעיל גולים מרוסיה, אירופה, סין וארצות הברית. קהילות גדולות של גולים נוצרו במרכזי תיירות ועסקים מרכזיים כמו בנגקוק, פוקט, קוסמוי וצ'אנג מאי. הן מספקות תמיכה בעניינים יומיומיים, מסייעות בעניינים משפטיים ובנקאיים, ויוצרות מועדונים ובתי ספר לילדי גולים. זה מקל על ההסתגלות והופך את החיים לנוחים יותר.

המדינה ידועה באווירה הבטוחה והשלווה שלה, עם שיעור פשיעה נמוך בהשוואה לערים גדולות באירופה. האוכלוסייה המקומית ידידותית ומנומסת כלפי זרים, במיוחד באזורי תיירות וגולים. בתי ספר בינלאומיים המציעים תוכניות בשפה האנגלית זמינים למשפחות עם ילדים, מה שמקל על האינטגרציה.

בערים גדולות ובאזורי נופש יש רשת מפותחת של כבישים, תחבורה ציבורית, שדות תעופה ונמלי ים. בבנגקוק יש גם את רכבת ה-BTS וגם את רכבת ה-MRT, המספקות גישה נוחה לתחבורה. באזורי התיירות של פוקט וקוסמוי יש שירותי מוניות, השכרת רכב ומעבורות נרחבים.

תאילנד מציעה מגוון רחב של אפשרויות פנאי: חופים, ספורט ימי, גולף, יוגה, כושר, מסעדות בינלאומיות, ספא ואירועי תרבות. אירועי תרבות ופסטיבלים, כמו סונגקראן (ראש השנה התאילנדי) ולוי קראתונג, יוצרים אווירה מיוחדת.

יציאה מהשקעה בנדל"ן היא שלב מפתח באסטרטגיה של משקיע. זה תלוי בסוג הנכס, באזור, במבנה הבעלות ובתנאי השוק. בתאילנד, השוק מציע גם תשואות גבוהות וגם אתגרים מסוימים הקשורים לנזילות ועונתיות, בעוד שאוסטריה מציעה יציבות אך פוטנציאל הכנסה נמוך.

בתאילנד, מכירות נדל"ן מטופלות לרוב באמצעות סוכנויות, במיוחד אם הבעלים נמצא בחו"ל. סוכנויות מסייעות בהערכת מחיר הנכס על סמך עונתיות, דינמיקת הביקוש וסוג ההשכרה (לטווח ארוך או קצר).

בבנגקוק ובצ'אנג מאי, נכסים נמכרים מהר יותר הודות לביקוש קבוע מצד גולים ונוודים דיגיטליים. באיי הנופש פוקט וקוסמוי, תקופת המכירה הממוצעת יכולה להיות ארוכה יותר עקב תנודות עונתיות בזרם התיירים.

זמן חשיפה ממוצע של נדל"ן בשוק המשני בתאילנד:

• בנגקוק: 3-6 חודשים, עניין רב בדירות להשכרה לטווח ארוך.
• פוקט/סאמוי: 6-12 חודשים, תשואות גבוהות יותר אך שוק עונתי.
• צ'יאנג מאי: 3-6 חודשים, השכרות לטווח ארוך, ביקוש יציב מצד סטודנטים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT.
• פטאיה/הואה הין: 4-8 חודשים, פלח המוני, תחרות גבוהה.

לשם השוואה, הנזילות באוסטריה מחולקת באופן שווה יותר: וינה - 2-4 חודשים, זלצבורג - 3-5 חודשים, אינסברוק - 3-6 חודשים. למרות התשואה הנמוכה יותר, השוק פחות תנודתי.

מס רווחי הון בתאילנד עבור תושבי חוץ עומד על כ-5-10% בהתאם לסוג הנכס ולתקופת הבעלות, בתוספת מס בולים של עד 2%. המסים עבור בעלי נכסי SPV עשויים להשתנות ולדרוש ייעוץ משפטי. באוסטריה, מס רווחי הון עבור יחידים עומד על כ-25%, מה שמפחית את התשואות אך הופך את תהליך המכירה לשקוף וצפוי.

יציאה מהשקעה עשויה לכלול ירושה או מתן מתנה. בתאילנד, חשוב לרשום כראוי את הבעלות, במיוחד כאשר מחזיקים באמצעות SPV. בלעדיו, העברות נכסים יכולות להיות קשות. באוסטריה, בעלות ישירה ומערכת נוטריונית הופכות את העברות הנכס לפשוטות ובטוחות יותר.

תאילנד מציעה פוטנציאל גבוה לתשואות אקזיט - עד 12% לשנה עבור נכסי נופש עם השכרות לטווח קצר. באזורים עירוניים כמו בנגקוק וצ'אנג מאי, התשואות מעט נמוכות יותר (3-6%) אך יציבות יותר. באוסטריה, תשואות האקזיט נמוכות - 2-3%, אך הסיכון להפסד הון מינימלי.

גורמים המשפיעים על אקזיט מוצלח

• מיקום: אזורי תיירות ועסקים נמכרים מהר יותר ובמחיר גבוה יותר.
• עונתיות: אזורי נופש תלויים בזרם התיירים; שיא המכירות הוא בעונת השיא מנובמבר עד פברואר.
• סוג הנכס: דירות וקונדומיניום נמכרות מהר יותר מווילות נופש.
• בהירות משפטית: כותרת ברורה ו-SPV מאומת מאיצים משמעותית את התהליך.
• ניהול הכנסות: נכסים עם הכנסה מוכחת משכירות מושכים יותר קונים.

השקעות יוצאות: תאילנד מול אוסטריה

יציאה מהשקעות בתאילנד עשויה להיות רווחית יותר, אך דורשת תכנון והתחשבות בעונתיות, היבטים משפטיים ובחירת האזור הנכון. אוסטריה מציעה סיכונים מינימליים ונזילות מהירה, אך התשואות נמוכות ופחות אטרקטיביות לאסטרטגיות לטווח קצר.

מקרה 1: בנגקוק – דירה בגודל 60 מ"ר, תשואה של 4.8%

משקיע רכש דירה במתחם מגורים חדש באזור סוקומוויט, ליד רכבת ה-BTS. הנכס מרוהט במלואו על ידי היזם ומושכר לטווח ארוך לגולה מתחום ה-IT.

שכר הדירה הממוצע מספק תשואה של 4.8% לשנה, בעוד שהנזילות של המיקום גבוהה עקב ביקוש יציב לדיור מצד מומחים בחברות בינלאומיות. מקרה זה ממחיש את האסטרטגיה של "השקעה שמרנית בבירה עם סיכונים נמוכים".

מקרה 2: פוקט – וילה בגודל 250 מ"ר עם בריכה, תשואה 9.5%

לקוח מדובאי השקיע בוילה בחוף המערבי של האי, באזור באנג טאו, בה שוכנים אתרי נופש יוקרתיים. הנכס מנוהל על ידי חברה בינלאומית המציעה השכרות לטווח קצר דרך Airbnb ו-Booking.

הודות לתנועת תיירים גבוהה ולקטגוריית הפרימיום, הנכס מניב 9.5% בשנה, ובמהלך עונת השיא התשואות עולות על 12%. זוהי דוגמה לאסטרטגיה אגרסיבית - "נדל"ן נופש עם דגש על השכרות לטווח קצר".

מקרה 3: סאמוי – דירה בגודל 45 מ"ר, תשואה של 7.1%

משקיע אירופאי צעיר רכש דירה קטנה ליד חוף צ'אוונג. הנכס נרכש מרוהט וגמור במלואו, עם השקעה נוספת בחבילת עיצוב שתשפר את האטרקטיביות שלו להשכרה.

הדירה מושכרת לנוודים דיגיטליים ולתיירים לתקופה של 3-6 חודשים, עם תשואה שנתית של 7.1%. שוק קוסמוי יציב כל השנה, והנכס משלב מאפייני הכנסה וסגנון חיים.

מקרה 4: צ'אנג מאי – סטודיו 35 מ"ר, תשואה של 5.4%

משקיע סינגפורי רכש סטודיו בדירה מודרנית ליד אוניברסיטת צ'יאנג מאי ופארק ה-IT. הביקוש הוא בעיקר מצד סטודנטים ופרילנסרים העובדים בתחום ה-IT.

התשואה הייתה 5.4% לשנה, והנכס אינו מושפע מעונת התיירות, כאשר התפוסה נותרת גבוהה לאורך כל השנה. אסטרטגיית המקרה של מבחן המחקר היא "תזרים מזומנים יציב במרכז חינוכי וטכנולוגי".

מקרה 5: פטאיה – מלון קונדו בשטח של 40 מ"ר, הכנסה מובטחת של 6%

לקוח מקזחסטן רכש דירה במתחם מלון דירות עם הכנסה מובטחת מחברת הניהול. חברת הניהול מטפלת בפעילות השיווק וההשכרה, ומשלמת ריבית שנתית קבועה של 6% בחמש השנים הראשונות.

לאחר סיום תקופת המובטחת, הרווחיות תהיה תלויה בתפוסה, אך הנכס ממוקם במרכז פטאיה במרחק הליכה מהחוף, מה שמפחית סיכונים.

מקרה 6: הואה הין – בית בשטח של 180 מ"ר, תשואה של 4.2%

משפחה אירופאית רכשה בית בשכונה סגורה ליד מגרש גולף. הם משתמשים בנכס בחלקו כבית מגורים פרטי ובחלקו כהשכרה באמצעות חברת ניהול.

התשואה הממוצעת היא 4.2% לשנה, אך המטרה העיקרית של הרכישה היא השקעה באורח חיים: ההזדמנות לבלות את החורף בתאילנד ולהרוויח הכנסה נוספת כאשר הבית עומד ריק.

אני עובד עם נדל"ן באסיה ובאוסטריה כבר למעלה מעשר שנים ורואה כיצד שווקים אלה שונים מאוד במבנה, בסיכונים ובגישות ההשקעה. תאילנד תמיד הייתה פלטפורמה מעניינת עבורי - היא משלבת תשואות גבוהות וגורמי סגנון חיים, אך דורשת הכנה מדוקדקת ושיקולים משפטיים.

הדבר הראשון שאני תמיד מייעץ ללקוחותיי הוא בדיקת נאותות יסודית. בתאילנד, חיוני לבדוק את שטר הבעלות, היתרי היזם ותנאי הבעלות, במיוחד כשמדובר בוילות ובמבנים חכירה. הגורם המרכזי השני הוא ניתוח תנועת התיירים וביקוש להשכרה: זה קובע את התשואה על ההשקעה ואת לוח הזמנים ליציאה.

בבחירת נכס, אני מבסס אותה על האסטרטגיה של הלקוח. אם רוצים מודל שמרני, עדיף לשקול את בנגקוק, עם השכרות לטווח ארוך לגולים ולאנשי מקצוע בינלאומיים. אם רוצים איזון בין רווחיות ליציבות, אז קוסמוי או צ'יאנג מאי, שם השוק פחות רגיש לתנודות עונתיות. למי שמוכן לאסטרטגיה אגרסיבית יותר, אני ממליץ על פוקט, שם השכרות לטווח קצר מציעות תשואות של עד 10-12%, אך יש לקחת בחשבון עונתיות וסיכונים רגולטוריים.

אני גם מפנה את תשומת ליבם של לקוחותיי למבני בעלות ואופטימיזציה של מס. מבנים שונים אפשריים בתאילנד, החל מבעלות ישירה על דירה ועד רישום חברה תחת וילה. לכל מבנה יש השלכות מס משלו, וחשוב להבין אותן מראש.

מבחינתי, אסטרטגיה חכמה כרוכה לעתים קרובות בשילוב של שני עולמות: היציבות של אוסטריה והרווחיות של תאילנד. וינה מציעה שימור הון ויכולת חיזוי, בעוד שפוקט או קוסמוי מאפשרות לכם להגדיל את התשואות ולהוסיף מרכיב של סגנון חיים לתיק ההשקעות שלכם. איזון זה עובד בצורה הטובה ביותר הן עבור משקיעים משפחתיים והן עבור אלו שבונים תיק השקעות בינלאומי.

הבחירה בין תאילנד לאוסטריה תלויה במטרות המשקיע. אם המטרה העיקרית היא לשמר הון בתחום שיפוט יציב עם כללים צפויים, אוסטריה היא האפשרות הטובה יותר. עם זאת, אם המשקיע מחפש תשואות הקשורות לתיירות ולפיתוח המשגשגים של האזור, תאילנד מציעה מגוון רחב יותר של הזדמנויות.

תאילנד מנצחת מבחינת נטל המס, עלויות הכניסה ופוטנציאל הרווחיות. עם זאת, היא דורשת תשומת לב רבה יותר להיבטים משפטיים ותמיכה מקצועית. אוסטריה היא גן עדן בטוח למשקיעים שמרנים, שם התשואות נמוכות אך הסיכונים מינימליים.

עצות מומחים מסתכמות בשלושה כללים מרכזיים:

1. חיוני לעבוד עם עורך דין בעל ניסיון באסיה.
2. בדקו את היזם ואת ההיסטוריה המשפטית של הנכס.
3. תכננו את ניהול השכירות ואסטרטגיית היציאה שלכם כבר מההתחלה.

התחזית לשנת 2030 לטובת תאילנד: התיירות צפויה לגדול ל-80-90 מיליון איש בשנה, יחד עם פרויקטים רחבי היקף של תשתית (שדות תעופה, רכבות מהירות, כבישים) ותקנות מחמירות יותר בנוגע להשכרה לטווח קצר. כל זה יוביל לעליית מחירים באזורים מרכזיים (פוקט, בנגקוק וקוסמוי), אך ידרוש מבנה עסקאות מתוחכם יותר.

1. החלק המשפטי

אימות בעלות: זרים יכולים להיות הבעלים של דירה במסגרת מכסת 49% או לחכור קרקע/וילה עד 30 שנה (עם אופציה להארכה). עבור קרקע, נפוץ יותר להשתמש בשותפות פרטית (SPV) או במבנה עם שותף תאילנדי.

מכסת דירות: יש לוודא שלא חורגים ממכסת הזרים בפרויקט (אחרת הרכישה לא תתאפשר).

יזם ונכס: בדקו את טוהר הפרויקט מבחינה משפטית, את זמינות ההיתרים, את היסטוריית הפרויקטים שהושלמו ואת היעדר תביעות משפטיות.

בדיקת נאותות: שכרו עורך דין לבדיקת שטר הבעלות (Chanote), שעבודים רשומים, ומיסים או חשבונות שירות שטרם נפרעו.

חוזה: יש לבדוק היטב את תנאי החוזה – קנסות על איחור בתשלומים, ערבויות היזם, תנאי החזר הפיקדון.

2. החלק הפיננסי

פיקוח על מטבע: יש להעביר כספים מחו"ל במטבע זר עם מטרת התשלום הנכונה (טופס עסקת מטבע חוץ), אחרת הנכס לא יירשם על שם זר.

דמי שירות: בררו מראש כמה עולה לתחזק את המתחם (בדרך כלל 1-3 דולר למ"ר לחודש).

שיפוץ וריהוט: לבניינים חדשים יש לעיתים קרובות מעטפת חשופה או גימור בסיסי, אך ריהוט נדרש עבור נכסים להשכרה. חשבו תקציב לכך.

מיסים:

• הכנסה משכירות – 15% עבור תושבי חוץ.
• בעת מכירה – מס רווחי הון ומס בולים (5-10%).
• בעלות – מס מינימלי (0.01-0.1% מערך הנכסים הקדסטרלי), אך דמי השירות יכולים להיות משמעותיים יותר.

ביטוח: יש לרכוש ביטוח לנכס (נגד שריפה, שיטפון, אסונות טבע).

3. ניהול ורווחיות

בחירת מודל השכרה: לטווח קצר (Airbnb, Booking), לטווח בינוני (נוודים דיגיטליים) או לטווח ארוך (זרים, סטודנטים).

חברת ניהול: חתמו על חוזה עם חברת ניהול נכסים (העמלה היא בדרך כלל 20-30% משכר הדירה). בדקו את ניסיונה וביקורותיה של החברה.

רווחיות: יש להעריך את התשואה בפועל – לא רק על סמך הניירת של היזם, אלא גם על סמך נתונים בלתי תלויים. יש להשוות לאזורים אחרים (בנגקוק 3-6%, פוקט 7-12%, קוסמוי 6-10%).

עונתיות: קחו בחשבון שבאתרי נופש (פוקט, סאמוי) ההכנסה משתנה מאוד בהתאם לעונה.

4. סיכונים תפעוליים

תקנות להשכרה לטווח קצר: בתאילנד, חוקים מגבילים השכרות יומיות, אך בפועל, הם לא תמיד נאכפים. חשוב להבין את הסיכונים המקומיים ולעבוד עם חברות ניהול שמבינות את הניואנסים.

איכות הבנייה: יש לבדוק בקפידה את הנכס, ובמיוחד את השוק המשני (לחות, מזגנים, מערכות חשמל).

תחרות: בפלחי מכירה המוניים (פטאיה, הואה הין) יש היצע גבוה, מה שמפחית את הרווחיות.

יציאה מהשקעה: הערך מראש את נזילות המיקום – מכירה בבנגקוק ובפוקט קלה יותר מאשר בפאטאיה או בערים קטנות יותר.

5. אסטרטגיה ותוכנית יציאה

תרחיש השקעה: הגדירו את האסטרטגיה שלכם (בנגקוק שמרנית, סאמוי/צ'יאנג מאי מאוזנות, פוקט אגרסיבית).

תקופת בעלות: האם אתם מתכננים להחזיק בנכס למשך 5, 10 או 15 שנים? זה משפיע על המסים והרווחיות.

גישה: דרך סוכנות או עסקה פרטית. באתרי נופש, תקופת החשיפה יכולה להימשך 12-18 חודשים.

ירושה: עריכת צוואה (אפשרית בתאילנד) תקל על היורשים לרשום את זכויותיהם.

החזרת הון לארץ: ודאו שכל התשלומים מעובדים כראוי, אחרת יהיה קשה להעביר כסף חזרה לחו"ל.