איך לקנות נכס בצרפת בלי לעשות טעות

בשנת 2025, שוק הנדל"ן הצרפתי מראה התאוששות חזקה לאחר האטה בשנים 2023–2024. במחצית הראשונה של השנה לבדה, מספר העסקאות גדל ב-12% בהשוואה למחצית הראשונה של השנה שעברה. המחיר הממוצע למטר מרובע ברחבי הארץ הגיע ל-3,017 אירו. פריז נותרה השוק היקר ביותר, עם מחירים של 9,420 אירו למטר מרובע, עלייה של 0.4% מפברואר 2025.

מטרת מאמר זה היא לדון באטרקטיביות של נדל"ן צרפתי להשקעה. במאמר זה ננתח מגמות שוק מרכזיות, נעריך את התנאים המשפטיים והמיסוייים, ונדון אילו נכסים ומיקומים ראויים לתשומת לב משקיעים בהתאם למטרותיהם.

למה עכשיו?

• פעילות השוק נמצאת במגמת צמיחה. בששת החודשים הראשונים של 2025, מספר העסקאות גדל ב-12% בהשוואה לשנת 2024.
• אזורים יוקרתיים עולים במחירים. פריז, קוט ד'אזור ופרובנס ממשיכות לחוות עלייה יציבה במחירים.
• שינויים בתקנות השכירות. הכללים החדשים מעודדים חוזים ארוכי טווח ומפחיתים את הסיכונים של השכרות לטווח קצר.
• נכס השקעה אמין. בתוך חוסר יציבות כלכלית עולמית, צרפת נותרה אופציה בטוחה להגנה על הון.

שמי אוקסנה ז'ושמן. אני עורכת דין בהכשרתי, ואני מתמחה בהשקעות נדל"ן במדינות האיחוד האירופי, כולל צרפת, אוסטריה וגרמניה. במהלך השנים, ליוויתי עסקאות בכל שלב: החל מבחירת נכס ובדיקת נאותות משפטית ועד אופטימיזציה של מיסוי ומבנה בעלות. המטרה העיקרית שלי היא להגן על השקעות ולהפוך את תהליך ההשקעה לברור ורווחי עבור הלקוחות.

צרפת מציעה למשקיעים נזילות גבוהה, מבחר רחב של נכסים ותשתית מפותחת היטב. היא מציעה הכל, החל מדירות בפריז ובתים בפרברים ועד בקתות אלפיניות ווילות חוף. צרפת משלבת את האטרקטיביות של השקעות לייף סטייל עם פוטנציאל הכנסה גבוה יחסית, שכן תיירות וביקוש גבוה להשכרה יוצרים פוטנציאל תשואה בר-קיימא, במיוחד בטווח הארוך.

אוסטריה, לעומת זאת, מתגאה במודל שוק יציב יותר. הסיכונים נמוכים יותר, החקיקה שקופה יותר וכללי המשקיעים מחמירים יותר, מה שמבטיח הגנה אמינה על ההון. תשואות השכירות באוסטריה מוגבלות בדרך כלל ל-2-3% בשנה, אך שמרנות זו הופכת את השוק לחיזוי. גורם חשוב הוא הביקוש הגבוה והעקבי לנדל"ן באוסטריה, התומך במחירים ומאשר עניין מתמשך מצד קונים. בניגוד לצרפת, שבה התשואות תלויות במידה רבה בתיירות ובתנודות בשוק, באוסטריה, נדל"ן משמש כאמצעי לשימור הון. לכן, השקעה בנדל"ן כאן נתפסת לעתים קרובות כאסטרטגיה בטוחה וארוכת טווח ולא כדרך להרוויח כסף באופן אגרסיבי.

לפיכך, צרפת מתאימה לאלו המחפשים הזדמנויות דינמיות יותר ומוכנים לקבל סיכונים למען תשואות גבוהות, בעוד שאוסטריה מתאימה יותר למשקיעים שמרנים המעריכים יציבות, ביטחון משפטי וצמיחה ארוכת טווח בערכי הנכסים.

צרפת מחזיקה זה מכבר במעמד חזק בין השווקים המובילים באירופה. המסגרת המשפטית שלה מגינה על זכויות המשקיעים, והנזילות הגבוהה שלה מאפשרת לנכסים למצוא קונים ושוכרים.

על פי מורדור אינטליגנציה סורס, שוק הנדל"ן למגורים בצרפת מוערך ב-528.33 מיליארד דולר בשנת 2025 וצפוי לגדול ל-697.52 מיליארד דולר עד 2030, המייצג קצב צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) של 5.92%.

שוק הנדל"ן הצרפתי נחשב בוגר ויציב: נקבעו כללי עסקה שקופים, ומערכת המשפט מגנה באופן אמין על האינטרסים של המשקיעים. כתוצאה מכך, נדל"ן בצרפת הוא נזיל למדי. זה בולט במיוחד בערים גדולות ובאתרי נופש פופולריים, שבהם נכסים כמעט ולא נשארים בשוק לאורך זמן, ומוצאים במהירות בעלים או שוכרים חדשים.

מניסיוננו בעבודה עם לקוחות המעוניינים לרכוש דיור בר השגה בצרפת, שקלנו לעתים קרובות אפשרויות בפרברים של פריז, כמו גם דירות קטנות בקוט ד'אזור. למרות מחיריהם הנמוכים יחסית, נכסים אלה הציגו תשואות טובות, בעיקר בשל ביקוש יציב להשכרות לטווח ארוך.

על פי דוחות אנליטיים אחרונים של PwC והבנק העולמי, צרפת מדורגת באופן עקבי בין המובילות באירופה מבחינת אבטחת עסקאות נדל"ן והגנה על זכויות קניין. יתר על כן, תשואות השכירות בערים הגדולות במדינה עולות על הממוצע באיחוד האירופי, ומגיעות לכ-4-5%.

משקיעים רבים ממעיטים בחשיבותה של הגנה משפטית. אני תמיד ממליץ ללקוחות לשים לב במיוחד לבדיקת הנאותות המשפטית של הנכס שהם רוכשים ולעבוד אך ורק עם סוכנים ונוטריונים בעלי מוניטין, במיוחד בעת רכישת דירה בצרפת למטרות השכרה.

צרפת משלבת תשואות גבוהות יחסית, יציבות ויכולת חיזוי, וסגנון חיים מושך עבור קונים רבים.

פריז ודרום צרפת נותרו באופן מסורתי יעדים מרכזיים להשקעות נדל"ן בצרפת. המשיכה שלהם נובעת משילוב של נזילות גבוהה, ביקוש יציב וסגנון חיים ייחודי המוערך על ידי מקומיים וזרים כאחד.

פריז אטרקטיבית במיוחד למשקיעים המחפשים הכנסה יציבה משכירות ועליית הון לטווח ארוך. בינתיים, קוט ד'אזור ופרובנס מושכות את אלו המחפשים לשלב השקעה עם היוקרה והפוטנציאל התיירותי של האזור.

• פריז היא מרכז העסקים והתיירות הגדול ביותר באירופה ובעלת רמת נזילות גבוהה.
• קוט ד'אזור ופרובנס הם אזורים יוקרתיים שבהם וילות מבוקשות. יש גם ביקוש עונתי יציב ועניין עקבי מצד משקיעים זרים.

אפילו נכסים במחירים נמוכים יחסית באזורים אלה יכולים לייצר הכנסה משמעותית. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רכש וילה קטנה בניס: הכנסות השכירות קיזזו במלואן את ההשקעה בשתי עונות התיירות הראשונות בלבד, למרות שהמטרה הראשונית הייתה למצוא בית בר השגה בצרפת.

צרפת שומרת באופן כללי על מעמדה כאחד השווקים היציבים והאטרקטיביים ביותר באירופה. על פי נוטרי דה פראנס, 892,000 נכסים נמכרו במדינה בין אפריל 2024 לאפריל 2025 - 50,000 יותר מהשנה הקודמת. מחיר הבית הממוצע הגיע לכ-2,953 אירו למ"ר.

היסטוריית השוק מראה שהוא יכול לעמוד במשברים קשים. לדוגמה:

• 2008–2010: בערים גדולות, מחירי הדיור הקיימים ירדו בממוצע של 10–12%. חלה התאוששות הדרגתית עקב ביקוש מתמשך להשכרות לטווח ארוך.
• 2020–2021: במהלך מגפת הקורונה, סגרים ומגבלות תיירות הובילו לירידה בעניין בנכסים באזורי תיירות. עם זאת, הביקוש המקומי, במיוחד לבתים חדשים, תמך בשוק.

נדל"ן צרפתי הוכיח באופן היסטורי חוסן בפני משברים כלכליים. עבור משקיעים המעוניינים לרכוש בית בצרפת במחיר סביר, הגיוני לחפש אפשרויות באזורים עם ביקוש מקומי חזק.

דוגמה מצוינת: אחד הלקוחות שלי רכש בית קטן בפרובאנס מיד לאחר משבר 2020. עד 2022, הכנסות השכירות לטווח ארוך אפשרו לו להחזיר את מלוא השקעתו.

המחירים בערים הגדולות (פריז, ליון וקוט ד'אזור) צמחו בהתמדה בקצב של 3-5% בשנה. עם זאת, השוק הקיים צמח לאט יותר מאשר מגזר הבנייה החדשה, מה שפתח הזדמנויות נוספות למשקיעים המעוניינים לרכוש נכסים בצרפת לצורך צמיחת הון.

אפילו הנכסים הזולים ביותר באזורים מבוקשים בצרפת נשארים לעתים קרובות נזילים ומייצרים הכנסות שכירות יציבות.

חשוב להבין ששוק המדינה מגוון מאוד מבחינה אזורית, ובחירת הנכס תלויה ישירות באסטרטגיית ההשקעה.

• פריז : מרכז תרבותי; דיור החל מ-350,000 עד 900,000 אירו לדירות של חדר אחד עד שלושה חדרי שינה; פנטהאוזים פרימיום החל מ-1.2 מיליון אירו. השכרות לטווח קצר דרך Airbnb מניבות תשואה שנתית של 4-5%.
• ליון : מרכז אוניברסיטאי ותעשייתי; דירות החל מ-250,000 אירו עד 600,000 אירו, דירות גדולות החל מ-700,000 אירו. השכרות לטווח ארוך פופולריות בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע.
• מרסיי : עיר נמל עם זרם תיירים גדול; מחירי בתים נעים בין 180,000 ל-450,000 אירו, ובתים על חוף הים החל מ-500,000 אירו. השכרות קיץ מניבות 5-6%.
• קוט ד'אזור : דירות החל מ-300,000 אירו, וילות החל ממיליון אירו. השכרות עונתיות הן רווחיות במיוחד, עם נזילות גבוהה.
• בורדו : דירות החל מ-220,000 אירו עד 550,000 אירו, בתים החל מ-400,000 אירו. האזור עולה בהתמדה במחירו והוא מבוקש בקרב סטודנטים ומשקיעים.
• טולוז : דירות החל מ-200,000 אירו עד 450,000 אירו, בתים החל מ-400,000 אירו. השכרות לטווח ארוך פופולריות הודות לפיתוח תעשיות התעופה וה-IT.
• הרי האלפים : דירות החל מ-250,000 אירו, בקתות החל ממיליון אירו. השכרות עונתיות פופולריות בקרב תיירי חורף, מניבות הכנסה יציבה.

מעל 60% מהעסקאות כוללות בתים קיימים. דירות ובתים במרכזי ערים ובפרברים מבוקשים הן להשכרה והן למכירה חוזרת.

פיתוחים חדשים נותרו פופולריים, בעיקר בערים גדולות ובחוף. יתרונותיהם כוללים תכנון מודרני ותמריצי מס (כגון תוכנית פינל). המחירים נעים בין 250,000 ל-700,000 אירו, כאשר נכסי פרימיום מתחילים במחיר של מיליון אירו.

דירות וסטודיו אידיאליות להשכרה לטווח קצר (Airbnb), במיוחד בפריז, ליון וקוט ד'אזור. התשואה הממוצעת היא 4-5% לשנה.

בקתות ווילות פופולריות ביותר בהרי האלפים ובדרום המדינה. המחירים מתחילים ב-250,000 אירו, כאשר נכסי יוקרה מגיעים למיליון אירו. באזורי תיירות, הם מייצרים הכנסה עונתית גבוהה.

קונים זרים מהווים רק כ-2% מכלל נפח העסקאות בשוק הנדל"ן המשני בצרפת, אך הם אלה המניעים את הביקוש המתמיד לנכסי פרימיום באזורי תיירות.

לאומים עיקריים:

• בלגים מהווים כ-20% מהעסקאות בהן מעורבים זרים. הם הפעילים ביותר באזור ואר ובפרובאנס-אלפ-קוט ד'אזור (PACA).
• הבריטים, עם כ-17%, מעדיפים את דורדון ו-PACA. תקציב הרכישה הממוצע שלהם הוא כ-500,000 אירו.
• האמריקאים הם המובילים בפריז, ומהווים עד 25% מהעסקאות הזרות. התקציב הממוצע הוא כ-715,000 אירו. הם גם מגלים עניין בקוט ד'אזור.
• ההולנדים – צמיחת הפעילות בין 2022 ל-2025 הייתה +45%. הבחירה שלהם היא קרוזה וסאבויה עילית, עם תקציב ממוצע של כ-298,000 אירו.
• גרמנים באופן מסורתי קונים נכסים בוואר ובאלזס תמורת 400,000–600,000 אירו.
• משקיעים סינים אחראים לעד 10% מהעסקאות בפריז ובקוט ד'אזור. תקציביהם עולים לעתים קרובות על 1,000,000 אירו.
• לבנונים מהווים כ-12% מהעסקאות הזרות בפריז. הם נותנים עדיפות לנכסים יוקרתיים במיקומים המובילים של הבירה.

הצרפתים משקיעים באופן פעיל בדיור בסיסי, מה שיוצר בסיס איתן ליציבות שוק לטווח ארוך.

מאפייני הביקוש המקומי:

• דירות ובתים קטנים בפרברי ערים גדולות פופולריים;
• דירות מבוקשות בקוט ד'אזור, כמו גם בפריז, ליון, בורדו;
• דיור נרכש לא רק למגורים, אלא גם כמקור הכנסה משכירות;
• בערים ענקיות, הביקוש המקומי עולה לעתים קרובות על ההיצע, במיוחד במגזר של בניינים חדשים עם פריסות מודרניות.

בעת רכישת נדל"ן בצרפת, יש לקחת בחשבון את האיזון בין האינטרסים של קונים מקומיים וזרים. שילוב זה מבטיח נזילות גבוהה ותשואות יציבות, גם אם תנועת התיירים תרד באופן זמני.

בחירת מבנה הבעלות תלויה ישירות במטרות, בתקציב ובאסטרטגיה של המשקיע. ישנן מספר שיטות עיקריות להשקעה בנדל"ן בצרפת, לכל אחת יתרונות ומגבלות משלה.

האפשרות הפשוטה ביותר. מתאימה למשקיעים פרטיים או לשותפים המעוניינים לנהל את הנכס ישירות ללא מבנים משפטיים מורכבים.

דוגמה: לקוחה רכשה דירה בליון בשווי 320,000 אירו על שמה להשכרה לטווח ארוך. התשואה הייתה כ-4% לשנה, בעוד שהניהול נוהל על ידי סוכנות נדל"ן מקומית.

צורת בעלות משותפת פופולרית בקרב משפחות וקבוצות קטנות של משקיעים. היא מפשטת את חלוקת מניות הבעלות והעברת הירושה.

יתרונות של SCI:

• אפשרות הבעלות על אובייקט על ידי מספר משתתפים בו זמנית;
• העברה קלה של רכוש באמצעות ירושה;
• הטבות מס במקרים מסוימים.

פגמים:

• חשבונאות ודיווח חובה מדי שנה;
• הליך רישום מורכב יותר בהשוואה לבעלות ישירה.

דוגמה: משפחה החליטה לרכוש וילה בקוט ד'אזור באמצעות קרן ירושה, וחילקה את החלקים בין הורים לילדים. פעולה זו פישטה את הניהול ופתר מראש את סוגיות הירושה.

עבור אלו המעוניינים לייצר הכנסה מנדל"ן בצרפת מבלי לנהל את הנכס ישירות, קיימות קרנות מיוחדות:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) - השקעות בנדל"ן למגורים ומסחר עם תשלומי הכנסה קבועים.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) הוא מבנה גמיש יותר המאפשר לך לשלב השקעות בנדל"ן עם מכשירים פיננסיים.

דוגמה: לקוח אחד השקיע 200,000 אירו ב-SCPI, המתמחה בבנייני משרדים ומתחמי מגורים בפריז. התשואה השנתית הממוצעת הייתה 4.2%.

אפשרות נוספת היא רכישת נכס במניות בין מספר משקיעים. במקרים מסוימים, נאמנויות ומבנים משפחתיים מיוחדים משמשים לייעל את המסים ולפשט את הליכי הירושה. עם זאת, עסקאות כאלה דורשות תמיכה משפטית מוסמכת והסכמים שקופים בין המשתתפים.

אין מחסומים חוקיים עבור מי שאינם תושבים בצרפת. אזרחים זרים יכולים לרכוש בחופשיות בית, דירה או כל סוג אחר של נדל"ן בצרפת.

תכונות עיקריות:

• לזרים יש את הזכות לקנות, לשכור ולמכור נכסי נדל"ן ללא הגבלות;
• אין הגבלה על מספר החפצים או על עלותם;
• כדי לרכוש, אינך זקוק להיתר שהייה או אזרחות; דרכון מספיק.

רכישת נדל"ן בצרפת דורשת גישה זהירה להליכים משפטיים. גם אם הנכס נראה מושלם, אי ביצוע בדיקת נאותות עלול להוביל לסיכונים פיננסיים.

1. קבלת NIF (Numéro d'Identification Fiscale) הוא מספר זיהוי מס הנדרש מכל הקונים, כולל קונים זרים.
2. בחירת נוטריון – בצרפת, נוטריון הוא משתתף חובה בעסקה; הוא מבטיח את חוקיותה ואת רישום זכויות הקניין.
3. פשרה דה Vente – הסכם קנייה ומכירה ראשוני, עם חתימתו משולם בדרך כלל מקדמה של 5-10% מהמחיר.
4. אקטה דה ונט (acte de vente) היא שטר רכוש סופי, הנחתם בפני נוטריון. לאחר רישום, הקונה הופך לבעלים המלאים.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה בפריז על ידי חתימה על הסכם פשרה עם מקדמה של 7%. לאחר סקירה יסודית של המסמכים, הנפיק הנוטריון את הסכם הרווח, והנכס היה מוכן להשכרה באופן מיידי.

בצרפת, ייצוג נוטריוני של עסקה הוא חובה על פי חוק. הנוטריון ממלא תפקיד מפתח בהבטחת שלמותה המשפטית של העסקה: הוא מאמת את הבעלות, מזהה כל שעבוד וחובות, מנסח את הסכם ההעסקה (Compromis de vente) ואת הסכם ההעסקה (Acte de vente) , ולאחר מכן רושם את העברת הבעלות ב- Service de Publicité Foncière . בנוסף, הנוטריון מחשב גם מיסים ועמלות, ומבטיח שהאינטרסים של הקונה והמוכר כאחד מוגנים.

סוכן משחק תפקיד מעט שונה: הוא בוחר נכסים, מעריך את שווי השוק שלהם, מארגן צפיות ומנהל משא ומתן, אך הוא אינו יכול להחליף נוטריון.

לשם המחשה, הרשו לי לתת לכם דוגמה: לקוח מגרמניה רצה לקנות דירה בריביירה הצרפתית. הסוכן סייע במשא ומתן על הפחתה של 5% במחיר, והנוטריון דאג לבדיקה מלאה של העסקה ורשם את הבעלות.

• באזורים כפריים ובכפרים קטנים בצרפת, בתים בעלי ערך היסטורי נפוצים. עם זאת, הם עשויים להיות משועבדים על ידי זיקות או חובות, הדורשים תשומת לב מיוחדת.
• באתרי נופש כמו קוט ד'אזור או הרי האלפים, בתים להשכרה יד שנייה ודירות קונדומיניום נפוצות. חשוב לקחת בחשבון את חשבונות החשמל ואת תקנות ניהול הנכסים.

לקוח רכש בית באזור כפרי צרפתי תמורת 180,000 אירו. במבט ראשון, הנכס נראה מושלם, אך במהלך בדיקה גיליתי חשבונות ארנונה וחשבונות שירות שטרם שולמו. ללא הבדיקה, הקונה היה מתמודד עם הוצאות בלתי צפויות בסך כמה אלפי אירו וסיבוכים ברישום הנכס.

החוק הצרפתי מתיר רכישת נדל"ן בצרפת באמצעות מיופה כוח. זה נוח במיוחד למשקיעים זרים שאינם יכולים להשתתף בעסקה באופן אישי.

לקוח מארה"ב החליט לרכוש דירה בליון מרחוק. ליוויתי את העסקה מתחילתה ועד סופה: ארגנתי את החתימה על המסמכים אצל הנוטריון, תשלום המקדמה ורישום שטר הבעלות. כתוצאה מכך, העסקה נסגרה בהצלחה מבלי שהלקוח יצטרך לבקר באופן אישי בצרפת.

לפני רכישת כל נכס בצרפת, חשוב לבדוק היטב:

• נוכחות חובות מס;
• המעמד המשפטי של הקרקע ושעבודים אפשריים;
• טוהר משפטי של הנכס (זכויות בעלות, היעדר סכסוכים משפטיים).

מקרה מרשים אחד התרחש במהלך רכישת בית בפרובאנס. במהלך בדיקת הנכס התגלה שחלק מהקרקע שייך לעירייה, ולא למוכר. לאחר התאמת הגבולות, הלקוח הצליח לרכוש את הנכס מבלי להסתכן באובדן חלק מהקרקע.

השלב האחרון הוא רישום הנכס בשירות הציבור (Service de Publicité Foncière ). רק לאחר הליך זה הנכס מובטח מבחינה משפטית עבור הקונה. חתימה על שטר הנכס אצל נוטריון חשובה, אך הרישום מגן על הבעלים מפני כל תביעה פוטנציאלית מצד צדדים שלישיים.

רכישת נדל"ן בצרפת כרוכה לא רק במחיר הנכס אלא גם בהוצאות נוספות, שחשוב לקחת בחשבון מראש. תכנון נכון של מס ועמלות מאפשר למשקיעים לחסוך כסף ולהימנע מהוצאות בלתי צפויות.

רכישת נדל"ן בצרפת כרוכה לא רק בתשלום מחיר הנכס, אלא גם בתשלום מיסים ועמלות. תכנון נכון של הוצאות אלו מסייע במניעת הפתעות לא נעימות.

• מס רכוש שנתי (Taxe foncière) הוא מס רכוש שנתי. גובהו תלוי בגודל, במיקום ובסוג הנכס.
• מס המגורים הוא מס על דיור. מאז 2023, הוא בוטל כמעט לחלוטין עבור מגורים ראשיים, אך נותר חל על בתים שניים, במיוחד באזורי תיירות.

דוגמה: לקוח רכש בית בכפר תמורת 180,000 אירו. מס הרכוש היה כ-1,200 אירו, בעוד שמס המגורים היה כמעט אפסי הודות לתמריצי המס הקיימים.

• מס בולים ( taxes de publicité foncière ) בשוק המשני נע בין 5.09% ל-5.8%, ובמקרים מסוימים יכול להגיע עד 8.9% משווי הנכס הנרכש.
• עבור מבנים חדשים שהוזמנו לפני פחות מחמש שנים, עמלה זו נמוכה משמעותית - כ-2-3%.
• עמלות הסוכן נעות בין 2% ל-6% ומשולמות בדרך כלל על ידי המוכר.
• שכר טרחת נוטריון תלוי בשווי הנכס וכולל מיסים ועמלות חובה.

בסך הכל, עלויות רכישת בית יד שנייה מסתכמות בדרך כלל בכ-7-10% מעלות הבית.

בעת רכישת בניין חדש שגילו פחות מחמש שנים, נגבה מע"מ נוסף של 20%. זהו השיעור הסטנדרטי החל על כל סוגי הנכסים החדשים - דירות, בתים פרטיים ודירות נופש.

עם זאת, ישנם יתרונות עבור קטגוריות מסוימות של קונים:

• משפחות צעירות ורוכשי דירה ראשונה יכולים לסמוך על הפחתה חלקית בריבית;
• באזורים מסוימים (בעיקר בדרום צרפת ובפרברי ערים גדולות), ישנן תוכניות תמריצים לרכישת מבנים חדשים המפחיתות את נטל המס;
• השקעה בדיור ציבורי או בתוכניות להשכרה יכולה להציע הטבות מס נוספות.

יתר על כן, דמי רישום עבור פרויקטים חדשים נמוכים משמעותית מאשר עבור בתים קיימים, ומסתכמים רק בכ-0.7% ממחיר הנכס. זה הופך את ההשקעה בפרויקטים חדשים לאטרקטיבית במיוחד עבור אלו המעוניינים לייעל את העלויות.

בצרפת, מס רכוש IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) משולם רק על ידי בעלים ששווי נכסם החייב במס במדינה עולה על 800,000 אירו נכון ל-1 בינואר של כל שנה. כלל מיוחד חל על משקיעים זרים: רק נכס הממוקם בצרפת נחשב. הוראות אמנות המס בין צרפת למדינת תושבות המס של הבעלים חלות.

בין מטרות המיסוי נמנים:

• דירות, בתים, כמו גם מבני עזר (מוסכים, מרתפים, חניונים);
• מבנים בעלי מעמד של מונומנטים היסטוריים;
• חפצים בבנייה;
• קרקעות חקלאיות, קרקעות לפיתוח ואזורים לא מפותחים אחרים;
• מניות בחברות המחזיקות בנדל"ן בצרפת.

הדברים הבאים אינם חייבים במס:

• קרקע כפרית שהועברו בחכירה ארוכת טווח;
• יערות וגנים;
• קטגוריות מסוימות של נדל"ן מקצועי.

לשם המחשה, הבה נבחן דוגמה. אם שווי השוק של נדל"ן בצרפת הוא 1.4 מיליון אירו, בסיס המס מחושב באמצעות סולם פרוגרסיבי. משמעות הדבר היא שחלקים שונים של השווי ממוסים בשיעורים שונים:

• 800,000 האירו הראשונים פטורים ממס;
• סכומים שבין 800,000 אירו ל-1.3 מיליון אירו חייבים במס בשיעור של 0.5% (כלומר 500,000 אירו בשיעור של 0.5%);
• הסכום שבין 1.3 מיליון אירו ל-1.4 מיליון אירו ממוסה בשיעור של 0.7% (כלומר 100,000 אירו בשיעור של 0.7%).

עבור אלו המעוניינים לרכוש נכסי נדל"ן בצרפת למטרות השכרה, קיים משטר מס מיוחד בשם LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). הוא מיועד לבעלי נכסים מרוהטים ומאפשר הפחתה משמעותית בנטל המס.

יתרונות של LMNP:

• היכולת להפחית את עלות הנכס והריהוט, ובכך להפחית את ההכנסה החייבת במס;
• הסמכת הכנסה כהכנסה עסקית (BIC), מה שמפחית את המיסוי הכולל;
• היכולת לשלב הכנסות מנכסים מרובים לצורך אופטימיזציה רווחית יותר.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה בפריז בשווי 450,000 אירו להשכרה נוספת דרך Airbnb. יישום משטר LMNP אפשר לו להפחית את הכנסתו החייבת במס מ-35,000 אירו ל-20,000 אירו בשנה, מה שהגדיל משמעותית את ההכנסה נטו מהנכס.

משקיעים משווים לעתים קרובות את צרפת לאוסטריה. שוק הנדל"ן האוסטרי מוערך בזכות הליכי הנדל"ן השקופים, הנזילות הגבוהה והיציבות שלו, מה שהופך אותו לחיזוי יותר. צרפת, לעומת זאת, מושכת משקיעים עם הזדמנות לרכוש נכסי יוקרה ולשלב השקעה עם אורח חיים אישי. עם זאת, נטל המס ועלויות הרישום הנלוות גבוהים יותר כאן.

רכישת נדל"ן בצרפת אינה מקנה כשלעצמה זכות להיתר שהייה. עם זאת, בעלות על בית עשויה להיחשב כגורם חיובי בעת הגשת בקשה לויזה או להיתר שהייה מסיבות אחרות.

תוכנית Passeport Talent מאפשרת לך לעבוד בצרפת, ליהנות מביטוח לאומי ולהגיש בקשה לאזרחות לאחר חמש שנים. כדי להגיש בקשה, פשוט:

• להשקיע החל מ-300,000 אירו בחברה צרפתית קיימת;
• פתח עסק משלך עם הון מניות של 30,000 אירו, כולל סטארט-אפים חדשניים.

עבור אלו המתכננים להתגורר בצרפת מבלי לעבוד, זמינה אשרת ביקור. אחת הדרישות לקבלתה היא בעלות על בית שכור או בבעלות. אשרה זו היא האפשרות הטובה ביותר עבור זרים הרוכשים בתים בצרפת למטרות נופש או השכרה.

קלאסי של האיחוד האירופי באמצעות השקעה , המתקבל אך ורק באמצעות רכישת נדל"ן, אינו זמין בצרפת. לכן, בצרפת לא ניתן לקבל היתר שהייה באמצעות רכישת נדל"ן, אך ניתן לקבל היתר שהייה באמצעות עסקים והשקעה. באוסטריה, לעומת זאת, זמינים כרטיסי D ו-Self-Sufficiency, המאפשרים לך לקבל היתר שהייה ללא צורך להשקיע בעסק, כל עוד יש לך הכנסה יציבה ודיור.

1. מאז מרץ 2024, שמה של תוכנית Passeport Talent שונה רשמית ל-Talent Residence Permit , אך התנאים לקבלת היתר שהייה נותרו זהים.
2. החל מיוני 2025, צרפת קיצרה את זמן הטיפול בבקשות להיתרי שהייה , כולל הכרטיס הכחול של האיחוד האירופי.
3. הבדיקות על חוקיות מקור הכספים להשקעות התחזקו, במיוחד עבור תוכניות השקעה.
4. דרישות חדשות לאימות הכנסה מינימלית נקבעו עבור אשרות תייר. החל משנת 2025, דרישה זו תושלם בהוכחת הכנסה השווה לשכר המינימום הצרפתי (SMIC) - כ-1,450 אירו לחודש לאדם אחד.

שוק השכירות הצרפתי מוסדר בקפדנות. וכשמדובר בתשואות, הן משתנות מאוד בהתאם לאזור ולסוג השכירות.

בפריז ובאזורי תיירות, השכרות לטווח קצר פופולריות במיוחד, אך ישנן מגבלות משמעותיות: רישום חובה של הנכס בעירייה ומגבלה של לא יותר מ-120 ימים בשנה להשכרת בית המגורים העיקרי.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה תמורת 480,000 אירו להשכרה ב-Airbnb. רשמנו רשמית את הנכס ופיתחנו אסטרטגיית השכרה במסגרת המגבלות שנקבעו. התשואה המתקבלת הייתה כ-3% לשנה, אשר אמנם נמוכה מהצפוי בתחילה, אך הייתה חוקית לחלוטין וללא קנסות.

חוזי שכירות ארוכי טווח יציבים וצפויים יותר, אך המשכיר עומד בפני הגנות משמעותיות מצד השוכר. לכן, שינויים בשוכר אפשריים רק במסגרת החוק, עם הודעה מוקדמת חובה ועם הגבלת העלאות שכר דירה.

הלקוח שלי רכש בית בצרפת הכפרית תמורת 320,000 אירו וחתם על חוזה שכירות ארוך טווח. התשואה הייתה כ-4% לשנה עם מעורבות מינימלית של ההנהלה.

שירותי ניהול נכסים רלוונטיים במיוחד עבור משקיעים זרים. הם מספקים:

• בחירת שוכרים;
• שליטה על תשלומים;
• תחזוקה ותיקון.

עמלות של חברות ניהול נעות בדרך כלל בין 8-12% מהכנסות השכירות או סכום קבוע לעונה (לדוגמה, עבור השכרות לטווח קצר).

תשואות השקעות נדל"ן בצרפת ובאוסטריה נותרות נמוכות יחסית. עם זאת, ההבדלים בין המדינות ברורים:

• אוסטריה מספקת יציבות ונזילות גדולות יותר;
• צרפת נותרה אטרקטיבית עבור אלו המחפשים לשלב השקעה עם שימוש אישי בדיור וסגנון חיים יוקרתי.

עבור משקיע המחפש יציבות וסיכון מינימלי, אוסטריה עדיפה. עבור אלו ששוקלים גם נדל"ן כחלק מפרויקט לייף סטייל אישי, צרפת היא בחירה אטרקטיבית יותר.

צרפת אינה רק פריז וקוט ד'אזור. כשבוחרים אזור להשקעה או למגורים אישיים, חשוב להבין את המטרה שלכם: יצירת הכנסה משכירות, רכישת בית לשימוש אישי, הון לטווח ארוך, או מעבר לאזור כפרי לחיים שקטים יותר.

פריז – פלח פרימיום ונזילות יציבה

בירת צרפת נותרה המרכז הפיננסי והתרבותי הגדול ביותר במדינה. דירות במרכז פריז ובקרבת אזורי עסקים נהנות מביקוש קבוע מצד גולים, סטודנטים ושוכרים עסקיים. אפילו בתקופות משבר, נדל"ן פריזאי מספק לבעלים הכנסה צפויה.

• מחירי דיור: 10,000–15,000 אירו למ"ר במרכז העיר, 7,000–9,000 אירו למ"ר בפרברים.
• אקולוגיה: תשתיות עירוניות, פארקים, הסיין וגישה לפרברים ירוקים.
• רווחיות: 2-3% לשנה עבור חוזי שכירות ארוכי טווח.

קוט ד'אזור – סגנון חיים יוקרתי וחסם כניסה גבוה

ניס, קאן ואנטיב הן ערים בהן נכסים מבוקשים בעיקר להשכרות נופש עונתיות. קל למצוא דירות להשכרה בקיץ, ודירות יוקרה מייצרות הכנסה משמעותית לבעליהן.

• מחירי דיור: 8,000–12,000 אירו למ"ר בקאן ובניס, 6,000–8,000 אירו למ"ר בערים פחות פופולריות באזור.
• אקולוגיה: אקלים ים תיכוני מתון, ים ושפע של אזורים ירוקים.
• רווחיות: 4-6% לעונה עבור השכרות לטווח קצר.

ליון הוא מרכז עסקים וסטודנטים

ליון היא אחת ממרכזי העסקים והאוניברסיטאות המובילים בצרפת. הקמפוסים הגדולים ופארקי המשרדים שלה מבטיחים ביקוש יציב להשכרה.

• עלות דיור: כ-5,000 אירו למ"ר.
• סביבה: טובה יותר מפריז; העיר מפורסמת בפארקים הירוקים ובתרבות הגסטרונומית שלה.
• רווחיות: 3-4% לשנה עבור חוזי שכירות ארוכי טווח.

בורדו היא עיר של תעשיית יין ותיירות

העיר מושכת אליה באופן פעיל תיירים ומהגרים עסקיים. נדל"ן בחלק המרכזי ובסמוך לאזורי היין מבוקש באופן קבוע.

• עלות דיור: כ-4,500 אירו למ"ר.
• סביבה: נהר גארון, מרכז היסטורי, כרמים ואזורי הליכה.
• רווחיות: 3-4% לשנה.

טולוז - מרכז חלל ותעופה

טולוז היא עיר מובילה בתעשיית התעופה והחלל של אירופה. היא ביתה של מטה איירבוס, ומייצרת ביקוש משמעותי לדיור בקרב אנשי מקצוע וסטודנטים.

• עלות דיור: כ-4,000 אירו למ"ר.
• אקולוגיה: אקלים מתון, קרבה להרי הפירנאים, אזורים ירוקים.
• רווחיות: 3-4% לשנה.

הרי האלפים (שאמוני, מריבל) - מרכז ספורט חורף

האלפים הצרפתיים הם מרכז תיירותי חורפי. דירות ובקתות פופולריות במיוחד בעונת השיא, כאשר מחירי השכירות מגיעים לשיאם.

• עלויות דיור: 6,000–12,000 אירו למ"ר באתרי נופש פופולריים.
• אקולוגיה: אוויר הרים, מדרונות סקי, אגמים ונופים יפהפיים.
• רווחיות: 5–7% בעונה, עד 3% מחוץ לעונה.

צרפת הכפרית היא אזור שקט עם נזילות נמוכה.

האזורים הכפריים של המדינה מושכים בזכות המחירים הנמוכים והסביבה האקולוגית שלהם. בתי כפר פופולריים בקרב אלו המחפשים אורח חיים רגוע יותר או בוחנים אפשרויות של תיירות חקלאית.

• עלויות דיור: 1,200–2,500 אירו למ"ר, תלוי באזור.
• אקולוגיה: טבע נקי, יערות, נהרות וחיים כפריים מסורתיים.
• רווחיות: 1–2% לשנה.

על המשקיעים לשים לב במיוחד למגמות המחירים. תחום הנדל"ן הקיים מתאושש בהדרגה מהירידה שנצפתה בין 2021 ל-2024. במקביל, שוק הבנייה החדשה מפגין יתרונות נוספים: נכסים נמכרים עם ערבויות איכות ומציעים הזדמנות ליישם פתרונות עיצוב מותאמים אישית. יש לקחת בחשבון גם מגבלות אזוריות על רכישת בתים שניים. רשויות מקומיות נוקטות צעדים כאלה כדי להקל על מחסור הדיור ולשפר את יכולת הרכישה.

כיום, כ-90% מהעסקאות מתרחשות בשוק המשני. הדבר מוסבר על ידי הערכת הקונים לאדריכלות היסטורית, למיקומים מרכזיים ולתשתיות קיימות. בניינים בסגנון האוסמן בפריז ומבנים דומים בערים גדולות אחרות פופולריים במיוחד, המציעים פוטנציאל שכירות גבוה ונזילות טובה.

לבתים ישנים יש סגנון ייחודי, אך לעתים קרובות הם דורשים השקעה רצינית:

• מערכות חשמל ואינסטלציה דורשות לעתים קרובות מודרניזציה מלאה;
• יעילות אנרגטית אינה עומדת בתקנים מודרניים, מה שמגדיל את עלויות התחזוקה.

טיפ: בעת רכישת בית ישן, כדאי לתכנן מראש הוצאות שיפוצים בסכום של כ-10-20% מערך הנכס.

בניינים חדשים תופסים נתח שוק קטן יותר, אך יש להם יתרונות משלהם:

• שכר טרחת נוטריון מופחת (2-3% במקום 7-8% עבור דיור משני);
• הטבות מס אפשריות, כולל פטור זמני מארנונה;
• עמידה בתקני יעילות אנרגטית מודרניים (RT 2012 ו-RE 2020), מה שמפחית את עלויות השירות;
• ערבויות מהיזם ואפשרות להתאמה אישית של הפריסה והגימור.

בשנת 2024 נבנו בצרפת רק 59,014 בתים חדשים, ירידה של 29% בהשוואה לשנה הקודמת וכמעט מחצית מנתוני 2022. הסיבות לכך כוללות ריביות משכנתא גבוהות וירידה בכוח הקנייה. קצב הבנייה צפוי להתייצב על 28,000-33,000 יחידות בשנה בשנים 2026-2027.

מגמה חשובה נוספת בשנים האחרונות היא המעבר לתקני ESG ויעילות אנרגטית. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא:

• הגדלת הנזילות של מתקנים באמצעות מערכות מודרניות לחיסכון באנרגיה;
• אפשרות ניצול הטבות מס;
• עניין מוגבר מצד שוכרים בדיור נוח וידידותי לסביבה.

אפילו בעת רכישת נכס היסטורי, השקעה נבונה במודרניזציה יכולה להעלות את ערך השוק שלו ולהבטיח תחרותיות בשוק השכירות.

בניינים חדשים באוסטריה עומדים בתקני איכות מחמירים יותר, והשוק המשני צפוי מאוד. בצרפת, לעומת זאת, לנכסים היסטוריים יש מקום מיוחד: הם מציעים הזדמנויות ייחודיות למשקיעים יוקרתיים, אך דורשים שיקול דעת מדוקדק.

השקעה בנדל"ן בצרפת אינה מוגבלת לרכישת דירה אחת בפריז. ישנן מגוון גישות להגדלת התשואות, מזעור סיכונים והתאמה למאפייני השוק המקומי.

לדוגמה, אחד הלקוחות שלי החליט לא לרכוש דירה גדולה במרכז פריז ובחר לפזר את הונו בין שלושה דירות סטודיו, שכל אחת מהן במחיר של 180,000-200,000 אירו. בחירה זו הציעה מספר יתרונות:

• הסיכונים היו מגוונים – כאשר דירה אחת עמדה ללא פעילות, האחרות המשיכו לייצר הכנסה;
• התשואה הכוללת התבררה כגבוהה יותר מאשר בבעלות על נכס גדול אחד;
• ניהול השכרות קל יותר באמצעות פלטפורמות לטווח קצר.

צרפת מקדמת באופן פעיל את שיקום המבנים ההיסטוריים שלה. במסגרת תוכניות מאלרו ודנורמנדי, משקיעים יכולים לקבל ניכויי מס משמעותיים עבור שיפוץ נכסים ישנים.

דוגמה: לקוח רכש בית מהמאה ה-19 בליון תמורת 450,000 אירו, השקיע 120,000 אירו נוספים בשיפוצים וקיבל הטבות מס משמעותיות. כתוצאה מכך, הערך הריאלי של ההשקעה היה נמוך יותר, בעוד שתשואת השכירות עלתה.

מגזר התיירות נותר יעד אטרקטיבי. דירות, מיני-מלונות ומלונות נופש בקוט ד'אזור מייצרים הכנסה באמצעות השכרות לטווח קצר.

לדוגמה, הלקוח שלי רכש דירה בניס תמורת 600,000 אירו ומשכיר אותה דרך Airbnb ו-Booking. התשואה היא עד 6% לשנה, וחברת ניהול מתמחה מטפלת בנכס. עם זאת, יש לקחת בחשבון עונתיות, עלויות עמלות ומגבלות חוקיות מחמירות (לדוגמה, בפריז, יש מגבלת שכירות שנתית של 120 יום למגורים עיקרי).

קרנות SCPI צרפתיות (בדומה לקרנות REIT) מאפשרות לך להשקיע בנדל"ן ללא צורך בניהול ישיר. ההשקעה המינימלית מתחילה ב-5,000 אירו, והתשואה הממוצעת היא 4-5% לשנה.

משקיע אמריקאי השקיע 50,000 אירו ב-SCPI וקיבל דיבידנדים יחד עם הטבות מס, תוך שהוא נמנע מטרד אדמיניסטרטיבי.

השקעות בקרקע בצרפת לעיתים רחוקות מניבות תשואות גבוהות ללא בנייה.

דוגמה: לקוח רכש מגרש באזור כפרי תמורת 60,000 אירו והצליח למכור אותו רק שלוש שנים לאחר מכן תמורת 75,000 אירו. לכן, מודל זה מתאים יותר לאלו המתכננים פיתוח נוסף.

השוק הווינאי צפוי ויציב יותר, ונדל"ן בווינה נתפס לעתים קרובות כמקום מבטחים. עם זאת, חסם הכניסה גבוה יותר, ותשואות השכירות נמוכות יותר. שוק הנדל"ן הצרפתי מגוון יותר: ישנן הזדמנויות להרוויח מאטרקציות תיירותיות וממיקומים מובילים, אך גם הסיכונים גבוהים משמעותית, במיוחד כאשר משקיעים בבתים קיימים.

האסטרטגיה האופטימלית היא שילוב של כלים שונים: חלק מההון יועבר ישירות ל-SCPI, חלק לשיפוץ מבנים היסטוריים, וחלק לנדל"ן תיירותי.

השקעה בצרפת היא אטרקטיבית, אך חשוב להבין את האתגרים והסיכונים הפוטנציאליים כדי למזער הפסדים ולהפוך את הרכישה לרווחית באמת. בהתבסס על ניסיוני ודוגמאות מלקוחות, פירטתי נקודות מפתח שיש לקחת בחשבון.

מיסים בצרפת מורכבים ורב-שכבתיים: מס רכוש, מס בולים, מס הכנסה משכירות, ועבור נכסים חדשים, מע"מ. דוגמה: לקוח רכש בית באזור כפרי תמורת 320,000 אירו, וללא תכנון מס נכון, הוצאות נוספות התגברו בכמעט 20,000 אירו מעבר לתקציב הצפוי.

החוק הצרפתי מתמקד בהגנה על זכויות השוכרים. לכן, תהליך הפינוי עקב איחור בתשלומים יכול להיות ארוך. אחד מלקוחותיי התמודד עם מצב שבו השוכר לא שילם במשך שלושה חודשים, והחוזה בוטל רק באמצעות בית המשפט.

עצה: תמיד חתמו על חוזים מפורטים, בדקו היטב את השוכרים, והשתמשו בחברות ניהול במידת האפשר.

Airbnb ופלטפורמות אחרות מוסדרות בקפדנות בצרפת. בפריז ובניס, השכרת נכס דורשת רישום ומוגבלת ל-120 ימים בשנה. לקוח אחד תכנן להשכיר את דירתו במרסיי לאורך כל השנה, אך נאלץ לקצר את תקופת השכירות כדי להימנע מקנסות.

חשוב לזכור כי קנסות על הפרות יכולות להגיע ל-50,000 אירו.

תהליך רכישת נדל"ן בצרפת אורך בין 6 ל-12 חודשים. זה כולל בחירת נכס, בדיקת נאותות משפטית, אישורים ואישור נוטריוני. לדוגמה, רכישת דירה בבורדו עבור לקוח אחד ארכה כמעט 10 חודשים.

מהירות המכירה החוזרת משתנה בהתאם לאזור. בפריז, נכסים יוקרתיים נמכרים במהירות (בממוצע, תוך 1-3 חודשים). באזורים כפריים, ההפך הוא הנכון: מכירות יכולות להימשך שנים. לקוח אחד רכש בית בכפר קטן תמורת 180,000 אירו והצליח למכור אותו רק שנתיים לאחר מכן.

צרפת מציעה למשקיעים שפע של הזדמנויות. עם זאת, רכישת בית בצרפת טומנת בחובה גם סיכונים משמעותיים: מיסים, בירוקרטיה ונזילות איטית מחוץ לערים הגדולות. השוק האוסטרי, לעומת זאת, נהנה מיציבות, ביטחון גבוה למשקיעים ותשואות צפויות, במיוחד בערים גדולות כמו וינה.

משקיעים נמשכים לצרפת לא רק בזכות פוטנציאל ההכנסה שלה, אלא גם בזכות רמת החיים, התשתיות המפותחות, האקלים המתון והגיוון התרבותי שלה. עבור קונים רבים, נדל"ן בצרפת אינו רק השקעה אלא גם הזדמנות לחיות בנוחות וליהנות מאורח החיים הייחודי של המדינה.

דרום צרפת, כולל קוט ד'אזור ופרובנס, ידוע בחורפים מתונים, בקיץ החם ובשפע השמש (עד 300 ימים בשנה). בפריז יש חורפים קרים יותר וסתיו גשום יותר, אך היא מפצה על חוסר עקביות אקלימית אלה עם סצנה תרבותית תוססת ותשתיות מפותחות היטב.

צרפת היא מדינה עם רמת חיים גבוהה, אך גם יקרה. ההוצאות החודשיות המשוערות הן:

• אוכל: 300–450 אירו למשפחה של 3–4 נפשות;
• שירותים: 150–250 אירו;
• תחבורה (מטרו, אוטובוסים): 70–120 אירו;
• דיור: בפריז – כ-3,500 אירו/מ"ר, בליון – 5,000 אירו/מ"ר, בדרום המדינה – 4,500 אירו/מ"ר.

דוגמה מעשית: לקוחה עם תקציב של 500,000 אירו שקלה את פריז, אך לאחר ניתוח הוצאותיה, היא החליטה על בורדו. יוקר המחיה והשירותים שם היו נמוכים משמעותית, מה שאפשר לה להקצות טוב יותר את כספיה.

בתי הספר הציבוריים בצרפת הם בחינם ונגישים גם למי שאינם תושבים, אך הלימודים מתקיימים בצרפתית. בתי ספר פרטיים ובינלאומיים מציעים תוכניות באנגלית, גרמנית ובשפות אחרות. אלה כוללים אפשרויות העומדות בסטנדרטים בינלאומיים (IB, תוכנית לימודים בריטית, תעודה אמריקאית).

שכר הלימוד בבתי ספר פרטיים נע בין 5,000 ל-15,000 אירו לשנה, בהתאם לרמה ולאזור. השכלה גבוהה זמינה גם לסטודנטים בינלאומיים: הסורבון, סיינס פו, אינסאד ומוסדות יוקרתיים אחרים מקבלים סטודנטים ממדינות שונות. עם זאת, כמעט תמיד נדרשת הוכחה לשליטה בצרפתית או עמידה בהצלחה בבחינות כניסה.

מערכת הבריאות הצרפתית מבוססת על תוכנית Assurance Maladie הממלכתית, המכסה כ-70% מעלות השירותים הרפואיים. 30% הנותרים מכוסים על ידי ביטוח משלים (mutuelle).

הוצאות ממוצעות:

• ייעוץ לרופא כללי – כ-30 אירו;
• ייעוץ עם מומחה – החל מ-50 אירו;
• רפואת שיניים: סתימה 20–50 אירו, ניקוי – כ-30 אירו.

עבור תושבים שאינם תושבי צרפת המתגוררים בצרפת פחות משלושה חודשים, מומלץ ביטוח בינלאומי, שעלותו מתחילה בכ-35 אירו לחודש.

רמות הבטיחות במדינה נותרות גבוהות למדי, במיוחד באזורים כפריים ופרבריים. בערים גדולות, גניבות קטנות ופשעי רחוב עדיין עלולים להתרחש, אך המשטרה פועלת באופן פעיל לשמור על הסדר.

התשתיות של צרפת מפותחות היטב וכוללות רשת תחבורה ציבורית, רכבות TGV מהירות, שדות תעופה בינלאומיים ואזוריים, כבישים מהירים מודרניים וקווי מעבורת. ערים מציעות מתקני תרבות וספורט, מרכזי קניות ומתקני בריאות. באזורים כפריים, התשתיות מוגבלות אך כוללות שירותים בסיסיים כגון חנויות, בתי ספר ומרכזי תחבורה.

צרפת מושכת את עצמה באורח חייה: אקלים מתון, ים, הרים, גיוון תרבותי וגסטרונומי. אוסטריה, לעומת זאת, מזוהה עם סדר, ביטחון ויכולת חיזוי.

אם משקיע מחפש נוחות, שלווה וביטחון מובטח, השקעה בנדל"ן באוסטריה היא אפשרות טובה יותר. אם גיוון תרבותי, גישה לים, תשתית תיירותית מפותחת ואורח חיים תוסס הם בראש סדר העדיפויות, צרפת היא הבחירה האופטימלית.

השוק הצרפתי מעניין לא רק משקיעים, אלא גם אלו המחפשים איכות חיים גבוהה.

עבור אזרחי מדינות עם חוסר יציבות פוליטית או כלכלית, רכישת נדל"ן בצרפת הופכת לאמצעי לשמירה על הון ולהגנה על משפחה. האזורים המבטיחים ביותר הם פריז, קוט ד'אזור ובורדו: כאן, הנזילות גבוהה יותר, ושיעורי המכירה החוזרת מהירים משמעותית.

גמלאים בוחרים באזורים הדרומיים בזכות האקלים המתון, שירותי הבריאות האיכותיים וקצב החיים הרגוע. בעת רכישת בית במחיר סביר בצרפת, חשוב לקחת בחשבון את הקרבה למרכזים רפואיים ותשתיות תחבורה.

נוודים דיגיטליים ויזמים מעריכים את צרפת בזכות תשתית האינטרנט המפותחת שלה, חללי העבודה המשותפים והקשרים הבינלאומיים הנוחים שלה. ערים בינוניות כמו ליון וטולוז אידיאליות לאורח חיים כזה.

לדוגמה, אחד הלקוחות שלי, יזם מארצות הברית, רכש דירה בליון תמורת 350,000 אירו. הוא משלב עבודה מרחוק עם מגורים בצרפת ומשכיר את הנכס במהלך עונת התיירות, מה שמגדיל עוד יותר את הכנסתו.

צרפת מושכת את עצמה בזכות סגנון החיים שלה ונזילות הנדל"ן שלה, בעוד שאוסטריה מושכת את עצמה בזכות יציבותה ושוקה השמרני. עבור אלו המחפשים השקעות אקטיביות והזדמנויות השכרה, צרפת היא הבחירה. עבור אלו המחפשים את ההשקעה הבטוחה והצפויה ביותר, אוסטריה היא האפשרות הטובה ביותר.

יציאה מעסקת נדל"ן בצרפת דורשת תשומת לב מיוחדת. זה נכון במיוחד עבור אלו המתכננים אופטימיזציה של מס או העברת נכסים לקרובי משפחה. הבנת כללי המכירה מאפשרת לכם להימנע מהוצאות בלתי צפויות ולשמר כמה שיותר מהכנסותיכם.

החוק הצרפתי קובע פטור מלא ממס רווחי הון רק לאחר 22 שנות בעלות. עד אז, השיעור הוא 19% בתוספת 17.2% דמי ביטוח לאומי. משמעות הדבר היא נטל מס כולל של 36.2% מהרווח.

אחת השיטות היעילות לאופטימיזציה של מס היא העברת נכסים לבני משפחה (מכירה או ירושה).

דוגמה מעשית: משפחת משקיעים העבירה דירה בבורדו לילדיה. כתוצאה מכך, הם הצליחו להימנע מתשלום מס רווחי הון מלא על המכירה שלאחר מכן, ובכך להפחית את ההוצאות הכוללות.

בערים צרפתיות גדולות - פריז, ליון, בורדו וקוט ד'אזור - השוק נותר נזיל למדי. נכסים באזורים אלה נמכרים במהירות עקב ביקוש גבוה. בינתיים, באזורים כפריים ובעיירות קטנות יותר, המכירות יכולות להימשך בין מספר חודשים לשנה.

הזמן הממוצע למכירת דירה בפריז הוא בדרך כלל 3-6 חודשים. באזורי תיירות, תקופה זו עולה ל-9 חודשים, ובכפרים ועיירות שדה, מכירה חוזרת אורכת בין שישה חודשים לשנה.

מכירת נדל"ן אינה משפיעה ישירות על מעמד התושבות. עם זאת, בעת שימוש בתוכניות Passeport Talent או VLS-TS Visiteur, חשוב לשמור על נכסים או להוכיח הכנסה כדי להדגים יכולת פירעון כלכלית.

באוסטריה, תהליך היציאה מהשקעות בדרך כלל פשוט יותר. מס רווחי הון נמוך יותר, הנכסים נזילים יותר, תקופות המכירה החוזרת קצרות יותר, ומסי ירושה והעברת רכוש פחות מורכבים מאשר בצרפת.

במהלך השנים טיפלתי בעשרות עסקאות בצרפת: החל מדירות קטנות בפריז ועד וילות יוקרה בקוט ד'אזור ובתי כפר באזורים כפריים. הניסיון מלמד שהצלחת השקעה תלויה, מעל הכל, בבדיקת נאותות יסודית.

אני תמיד מקדיש תשומת לב מיוחדת למסמכי "compromis de vente" ו-"acte de vente". חשוב לוודא שאין מיסים או חשבונות שירות שטרם שולמו, ולבדוק את מצב הקרקע, מגבלות השכירות וכל שעבוד. גישה זו מגנה על הלקוח מפני הפתעות לא נעימות לאחר הרכישה.

אני מאמין שהאסטרטגיה האופטימלית היא פיזור: שילוב של השקעות יציבות באוסטריה ופרויקטים רווחיים יותר בצרפת. לדוגמה, חלק מהתיק יכול להיות בווינה, שם השוק אמין וצפוי, בעוד שהחלק השני יכול להיות בפריז או בקוט ד'אזור, שם יש פוטנציאל לצמיחת הון והזדמנות לשלב הכנסה עם אורח חיים יוקרתי.

אם הייתי שוקל את ההעדפות האישיות שלי, הייתי בוחר בצרפת לשימור הון וחיים נוחים, ובאוסטריה ליציבות וביטחון. איזון זה מספק למשקיעים גם הכנסה וגם נוחות.

רכישת נדל"ן בצרפת מתאימה למשקיעים המחפשים שילוב של הכנסה, נזילות וסגנון חיים יוקרתי. פריז, חוף הים או אפילו כפר קטן יכולים להיות השקעה רווחית, בהתאם למטרות שלכם.

אוסטריה היא בחירה עבור אלו המחפשים ביטחון ויכולת חיזוי. היא מציעה סיכונים נמוכים יותר, מערכת מס פשוטה יותר ורמה גבוהה של הגנה על זכויות קניין.

לפני סיום עסקה, חשוב ביותר לבדוק מראש את כל חבילת המסמכים: הסכם סחר (Compromis de vente), הסכם סחר (Act de vente), וכן רישום בשירות הפרסום הכספי (Service de publicité foncière).

הבנת מבנה הביקוש חשובה לא פחות: השילוב של עניין מצד תושבים מקומיים ומשקיעים זרים כאחד הוא גורם מפתח בנזילות של נכס וביציבות ההשקעות.

תחזית לשנת 2030 : השוק הצרפתי יראה צמיחה הדרגתית בשנים הקרובות. מגמות מרכזיות כוללות מיסים חדשים ודרישות יעילות אנרגטית, פיקוח ממשלתי מוגבר על השקעות, עניין מוגבר בנכסי יוקרה ופיתוח פעיל של מרכזים אזוריים.

משקיעים השוקלים לקנות בית בצרפת היום יוכלו לנצל את עליית המחירים ואת השינויים במערכת המס בעתיד.

1. הגדרת המטרה

• דיור: למגורים, להשכרה או למכירה חוזרת.
• השקעות לטווח קצר או לטווח ארוך.
• מימון: חישוב תקציב ורווחיות צפויה.

2. הצד המשפטי

• בדיקת הסטטוס המשפטי של הנכס: רישום קדסטרלי, היעדר חובות ושעבודים.
• תנאים לזרים: אין הגבלות על אזרחי אוקראינה וחבר העמים, אך התהליך מורכב יותר.
• הסכם ראשוני (Compromis de vente) ופיקדון של 5-10%.
• נדרש נוטריון (Notaire).

3. מימון ומסים

בעת רכישה:

• שכר טרחת נוטריון ומכס – כ-7-8% (שוק משני).
• מע"מ 20% – בעת רכישת מבנים חדשים.

מדי שנה:

• Taxe foncière – ארנונה.
• מס מגורים – מס על מגורים (בוטל עבור תושבים, אך חל על בתים שניים).
• משכנתאות לזרים: בדרך כלל עד 70-80% מהעלות.

4. מיקום ושוק

• פריז: מחיר גבוה, צמיחה יציבה, תשואה על שכירות 2-3%.
• קוט ד'אזור: נזילות גבוהה, ביקוש תיירותי.
• ליון, בורדו, נאנט: איזון בין מחיר לרווחיות.
• אתרי סקי: ביקוש עונתי גבוה.

5. ניהול והשכרה

• משלוח: באופן עצמאי או באמצעות סוכנות ניהול מקומית.
• מיסוי שכר דירה:
  • Regime réel - חשבונאות הוצאות.
  • Micro-foncier / micro-BIC – ניכוי קבוע.
• ביטוח דירה חובה ( הבטחת מגורים ).

6. בדיקת האובייקט

• אבחון: DPE (יעילות אנרגטית), אסבסט, עופרת וכו'.
• מצב הבניין (במיוחד בתים ישנים יותר).
• עלויות שירות (charges de copropriété).

7. יציאה מהשקעות

• מס רווחי הון מופחת לאחר 22 שנות בעלות.
• רישום דרך SCI ( Société Civile Immobilière ) – ייעול מס וירושה.

1. משקיע עם 500,000 אירו

מטרה: להשיג הכנסה יציבה מהשכרות לטווח קצר ולשמר הון.

מה שמצאתי: דירה בגודל 80 מ"ר בלב פריז. יש בה שלושה חדרי שינה, היא שופצה בסגנון מודרני ומוכנה להשכרה ב-Airbnb.

תוצאה: התשואות הממוצעות עמדו על 4-5% לשנה. המיקום המעולה הבטיח זרימה קבועה של שוכרים, והנזילות הגבוהה של מרכז פריז אפשרה למשקיע למכור את הנכס מחדש לאחר שלוש שנים בלבד, עם עלייה של 15% במחיר.

2. פנסיונר עם 300,000 אירו

מטרה: חיים נוחים בפנסיה וביטחון בכספים המושקעים.

מה שמצאתי: בית קטן באזור שקט של כפר פרובנסלי שקט עם שני חדרי שינה וגינה פרטית.

תוצאה: עלויות השירות היו מינימליות - כ-200 אירו לחודש. הבניין גם הציע אפשרות להשכיר לטווח ארוך לשכנים או לתיירים במהלך עונת הקיץ (עם תשואה של 3%). במשך חמש שנים, ערך הנכס עלה ב-10%.

3. משפחה עם ילדים עם 500,000 אירו

מטרה: דיור, חינוך ילדים והשקעה.

מה שמצאתי: דירת 3 חדרים בליון קרובה לבתי ספר ואוניברסיטאות טובים, תשתיות מפותחות היטב, חניה.

תוצאה: המשפחה קיבלה דיור נוח עם גישה לבתי ספר ציבוריים ופרטיים. הדירה הושכרה באופן עקבי לטווח ארוך, עם תשואה שנתית של כ-3.5%. בנוסף, ערך הנכס עלה ב-12% במשך ארבע שנים, מה שמאשר את הצלחת האסטרטגיה שבחרו.