כיצד לקנות נכס בטירול - מדריך מפורט למחירים ונהלים

טירול הוא אזור אלפיני באוסטריה, שבו מחיר הבית הממוצע בשנת 2024 עלה על 4,727 אירו למטר רבוע. האזור, הידוע בנופיו ההרריים הציוריים, בתשתית אתרי הסקי המפותחת ובאיכות החיים הגבוהה, פופולרי בקרב קוני בתים ומשקיעים כאחד.

בשנים האחרונות, העניין בנדל"ן בטירול גובר עקב ביקוש מתמיד (במיוחד לדירות על מדרון) והסיכוי לעליות מחירים. עם זאת, לשוק האזור מאפיינים ייחודיים משלו, החל ממשאבי קרקע מוגבלים ועד לתקנות משפטיות מיוחדות עבור קונים בינלאומיים.

במאמר זה, נסקור את כל השלבים הכרוכים ברכישת דירה, בית, בקתה או קרקע בטירול - החל ממחירים ומיקומים ועד לשיקולים משפטיים וכלכליים - כך שתוכלו לקבל החלטה מושכלת אם אתם שוקלים לקנות נכס באוסטריה , ובפרט בטירול.

שוק הנדל"ן של טירול מציע מגוון רחב של נכסים - החל מדירות סטודיו קטנות ודירות שני חדרי שינה בערים ובאזורים הרריים ועד לבתים פרטיים מרווחים ליד אתרי נופש, כמו גם וילות יוקרתיות ודירות פרימיום.

ישנן גם דירות למכירה חוזרת (בבניינים ישנים, "אלטבאו") וגם דירות חדשות ("Neubau") עם ציוד מודרני.

בתים רבים בנויים בסגנון אלפיני מסורתי עם גימורי עץ - דווקא בקתות אלו הן שמושכות קונים. ישנן גם תוכניות דירות להשכרה לתיירים (כולל כאלה עם חברות ניהול) וקוטג'ים למכירה בשוק.

דירות. פורמטים שונים, החל מדירות סטודיו בנות חדר אחד ועד לופטים גדולים. בערים (אינסברוק, קופשטיין) יש דירות סטנדרטיות יותר בבניינים רבי קומות, בעוד שאתרי נופש (קיצביל, לנדק) מציעים דירות קומפקטיות לגולשי סקי.

בתים פרטיים ובקתות. בתים צמודי קרקע ובתים דו-משפחתיים על קרקע, לרוב עם גינה ומוסך. בקתות נבנות בדרך כלל קרוב יותר להרים, לפעמים בכפרי הרים מרוחקים. נכסים אלה מציעים פרטיות ומרחב, אך לעתים קרובות דורשים תחזוקה משמעותית (חימום, פינוי שלג וכו').

וילות ודירות יוקרה. אחוזות מפוארות עם נוף אלפיני, כמו גם פנטהאוזים יוקרתיים, נמצאים לרוב במיקומים יוקרתיים (אינסברוק, קיצביל, סנט יוהאן אין טירול). נכסים כאלה עולים מיליוני יורו ומיועדים בעיקר ללקוחות עשירים או כהשקעות יוקרתיות.

קרקעות. קרקעות הן נדירות בטירול, מה שהופך מגרשים למגורים נדירים ויקרים. קונים צריכים לבדוק את הייעוד המיועד של הקרקע (באוזון), את זמינות היתרי הבנייה ואת דרישות התכנון הפדרליות/המקומיות.

מחירי הנכסים בטירול גבוהים באופן מסורתי מהממוצע האוסטרי: בשנת 2024, מחיר הדירה הממוצע כאן עמד על כ-4,727 אירו למ"ר (השיא הגיע בשנת 2022 – כ-5,195 אירו/מ"ר, ולאחר מכן המחירים התאימו).

מחירי בתים צמודי קרקע היו נמוכים יותר (כמה אלפי יורו למ"ר), אך גם עלו משמעותית בשנים האחרונות. לדוגמה, על פי הערכות השוק לשנת 2022, המחיר הממוצע של בית צמודי קרקע היה כ-4,660 יורו למ"ר.

הנתונים נלקחו מסקירות אנליטיות של שוק הנדל"ן בטירול; שימו לב כי המחירים בפועל עשויים להשתנות בהתאם למצב ולמיקום המדויק של הנכס.

הביקוש והמחירים באזור גדלים באופן לא אחיד. נכסים ליד אתרי סקי ובערים גדולות הם המבוקשים ביותר. בין השנים 2016 ל-2022, מחירי הדירות עלו בכ-60% (מ-2,850 אירו ל-4,573 אירו/מ"ר), בעוד שמחירי בתים פרטיים עלו בכמעט 93%.

עם זאת, עד 2023–2024, הצמיחה הואטה עקב ריביות גבוהות על הלוואות: על פי סטטיסטיק אוסטריה , בשנת 2023, מחירי הדיור באוסטריה ירדו ב-2.6% בפעם הראשונה מאז 2010 (בעיקר עקב דיור קיים).

בטירול, המגמה דומה: לאחר שיא בשנת 2022, המחירים התייצבו. לדוגמה, מחירי הדירות התאזנו מעט בשנת 2024, בעוד שמחירי הקרקע, למרות התייצבות, נותרו גבוהים (הממוצע בטירול הוא 414 אירו/מ"ר בשנת 2024, יותר מכפול מרמת 2016).

גם עונתיות משחקת תפקיד. פעילות הקונים בדרך כלל עולה בקיץ ובסתיו (לפני עונת החורף), מה שלעיתים מעלה את המחירים, במיוחד עבור נכסים הסמוכים לאזורי סקי פופולריים. לעומת זאת, החורף יכול להתאפיין בפעילות נמוכה יותר עקב חגים ותנאי מזג אוויר.

מיקום הוא גורם מפתח. תשתית מפותחת (כבישים, בתי ספר, בתי חולים) וקרבה למדרונות סקי או אטרקציות תיירותיות משפיעות ישירות על המחיר והשיווק של הנכס.

לדוגמה, אינסברוק (בירת טירול) מפורסמת בזכות האוניברסיטה, שדה התעופה ומרכזי התחבורה שלה, כך שהמחיר הממוצע כאן גבוה באופן ניכר מאשר בעמקים נידחים.

על פי נתוני שוק, מחיר דירה ממוצע באינסברוק הוא כ-5,700 אירו למטר מרובע, בעוד שבהרים, כמו לנדק או לינץ, המחירים יכולים להיות נמוכים משמעותית (2,000-3,000 אירו למטר מרובע). המחירים הגבוהים מושפעים מ:

• אטרקציה תיירותית. אזורי נופש (קיצביל, אקסאם, מאיירהופן וכו') מושכים קונים שמוכנים לשלם עבור נוחות הסקי.
• נגישות תחבורתית. הקרבה לכבישים מהירים וקווי תחבורה בינלאומיים (לדוגמה, יציאת אינסברוק-זלצבורג ליד קירשברג) הופכת את הנכס לאטרקטיבי למגורי קבע ועסקים.
• תשתיות ושירותים. אזורים עם תשתית חברתית מפותחת (בתי ספר, בתי חולים, חנויות) יקרים יותר מאשר אלו הנמצאים בטבע. מרכזי ערים בדרך כלל יקרים יותר מהאזורים הסובבים אותם.

ניתן להשוות מחירים ותכונות לפי אזור בטירול:

קיצביל (Bezirk Kitzbühel). אחד המחוזות היקרים ביותר, ביתם של אתרי נופש מובילים. מחירי הדירות כאן גבוהים במאות יורו מהממוצע האזורי. האזור פופולרי בקרב משקיעים, אך אפשרויות במחירים נוחים הן נדירות.

אינסברוק-לנד ואינסברוק (Land & Stadt). אינסברוק (עיר) – מחירים גבוהים עקב מעמדה כעיר (כ-5,760 אירו/מ"ר לדירה).

האזורים המרוחקים (אינסברוק-לנד) זולים מעט יותר, אך גם סגורים לפיתוח המוני, כך שרמת המחירים קרובה לרמת העיר.

לנדק (Bezirk Landeck). ישנן עיירות קטנות רבות ליד המדרונות ("כפרי סקי"), והמחירים סבירים: לדוגמה, מחיר דירה ממוצע הוא ~3,592 אירו/מ"ר.

לינץ (Bezirk Lienz). המחוז המזרחי ביותר בטירול, עם מחירים נמוכים יותר (כ-2,090 אירו למטר מרובע לדירה). נדל"ן בלינץ מתאים למי שמחפש אפשרויות משתלמות יותר תוך שמירה על הסביבה הטבעית של האזור.

מחוזות שוואץ (שוואץ, קופשטיין, רויטה וכו') פופולריים בקרב תיירים ומציעים מחירי דירות ממוצעים. רויטה היא הפחות מפותחת ומציעה את הדיור הזול ביותר (דירות החל מ-3,740 אירו/מ"ר), אך גם הזדמנויות התעסוקה והשירות מוגבלות יותר.

התהליך מתחיל בבחירת אתר. כאן, חשוב להגדיר בבירור את המטרות:

• לחיות באופן עצמאי. חפש דיור בערים או עיירות גדולות עם תשתית טובה - קרוב לעבודה ולבתי ספר.
• להשקיע/להשכיר. שקלו אזורי נופש או שכונות סטודנטים (אינסברוק). דירות קטנות או דירות ליד מדרונות הסקי מתאימות להשכרה לטווח קצר לתיירים.
• בית שני (דאצ'ה). חפשו מקומות הרריים מבודדים, אך קחו בחשבון את הפוטנציאל התיירותי: אפילו דאצ'ה נהנית מגישה וממינימום של חנויות בקרבת מקום.

רשימת בדיקה לחיפוש:

• קבע את המטרות והתקציב שלך.
• השתמשו בפורטלים ובסוכני נדל"ן, אך לאחר מכן בדקו מספר נכסים באופן אישי.
• אסוף מידע על האזור: ביקוש לדירות להשכרה, ארנונה, הגבלות כלשהן (אין דירות שניות).
• שאלו מומחה לגבי עיתוי העסקה: לפעמים הצעות טובות נעלמות מהשוק במהירות.

תהליך הרכישה בטירול מוסדר על ידי חוקי המדינה האוסטריים (Grundverkehrsrecht), והכללים המפורטים עבור זרים עשויים להשתנות בהתאם למדינה הפדרלית. שיקולים עיקריים עבור תושבים שאינם תושבים:

היתר רכישה (Genehmigung). אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA נחשבים לאוסטרים ואינם זקוקים להיתר . עבור אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי/EEA (למשל, חבר העמים, ארה"ב וכו'), חלות הגבלות על זרים הרוכשים נדל"ן באוסטריה : ברוב המקרים, העסקה חייבת להיות מאושרת מראש על ידי Grundverkehrsbehörde (רשות רכישת קרקעות עירונית).

הליך: לאחר חתימת ההסכם המקדמי, הקונה מגיש בקשה; החלטה מתקבלת בדרך כלל תוך מספר שבועות.

שינויים בחקיקה. בשנת 2024 אומצו בטירול תיקונים לחוק העברת הקרקעות המקומי, שהכניסו הגבלות ומגבלות חדשות, במיוחד עבור עסקאות הכרוכות בקרקע ובנדל"ן חקלאי.

הישארו מעודכנים: אני מציע לכם לקרוא את הפרסומים הרשמיים של לנד טירול או להתייעץ עם עורך דין כדי להתעדכן בכל שינוי.

מסמכים נדרשים. מסמכים חיוניים כוללים דרכון, מספר זיהוי מס (Steuernummer) באוסטריה, הוכחת מגורים נוכחית, קטע מרישום המקרקעין (Liegenschaftskataster) ומספר זיהוי חלקת אדמה (KG, Grundbuchnummer). המוכר מספק תעודת בעלות (Grundbuchauszug).

לרוב, העסקה מתבצעת בפני נוטריון: תזדקקו לייפוי כוח (במידה ונציג פועל), להסכם רכישה קודם וכו'.

אימות המעמד המשפטי של הנכס. מומלץ לשתף פעולה עם עורך דין או נוטריון מקומי במהלך המשא ומתן: הם יאמתו את היעדר שעבודים, חובות ותביעות תלויות ועומדות, כמו גם את דיוק נתוני הרישום הקדסטרלי ואת הצורה המשפטית של החוזה.

לדוגמה, אני תמיד מבקש מעורך דין לבדוק האם לנכס יש אישור קדסטרלי והאם מדובר ב"דירת נופש", שרכישתה עשויה להיות כפופה למגבלות.

רכישת נדל"ן באוסטריה כרוכה במספר הוצאות חובה מעבר למחיר הרכישה של הנכס עצמו. העיקריות שבהן הן:

• מס העברת מקרקעין (Grunderwerbsteuer). 3.5% ממחיר הרכישה.
• דמי רישום (Eintragungsgebühr). 1.1% מערך הקרקע (Einheitswert) או מחיר השוק – משולמים בעת רישום הזכויות בפנקס המקרקעין.
• שכר טרחת נוטריון. כ-1-2% מעלות העסקה, בהתאם למורכבות העסקה ולשכר טרחת הנוטריון.
• עמלת סוכן נדל"ן. בדרך כלל, היא מסתכמת בעד 3% + 20% מע"מ ממחיר הרכישה (המשולם על ידי הקונה), אך עמלה זו יכולה להיות מותנית או מעורבת (מחצית משולמת על ידי המוכר, אם צוין).
• אחרות עשויות לכלול הערכת נכס, תרגום מסמכים, ביטוח (ביטוח בנקאי למשכנתאות) ומס רכוש שנתי (Grundsteuer) - בדרך כלל קטן, המבוסס על גודל הנכס ומיקומו, ומחויב מדי שנה מהבעלים.

בסך הכל, עלויות נסתרות בעת רכישת נכס מסתכמות בכ-9-11% ממחיר הרכישה. בעת מימון באמצעות הלוואה, מומלץ לכלול מקדמה של לפחות 20-30% (באוסטריה, משכנתאות ניתנות לרוב בגובה של עד 70-80% ממחיר הרכישה).

עליכם לקחת בחשבון גם הוצאות חודשיות עתידיות: שירותים (חימום, מים, פינוי שלג וכו'), ביטוח דירה, ואולי גם דמי דירה (עבור בתים חדשים).

דוגמה לחלוקת הוצאות בעת רכישה (בקירוב):

כדי לממן את רכישותיהם, קונים זרים יכולים לפנות לבנקים אוסטריים או בינלאומיים. לאירופאים מוצעים בדרך כלל אותם תנאים כמו לאזרחים אוסטרים.

אם אתם מתכננים משכנתא, בדקו מראש עם הבנק את תנאי ההלוואה והדרישות המקובלים (ייתכנו קריטריונים מחמירים יותר להכנסה עקב סטנדרטים חדשים של FMA שהוצגו בשנת 2022 ). כמו כן, קחו בחשבון את שער החליפין העתידי של האירו ואת שיעורי הריבית, שכן הם משפיעים על רווחיות ההשקעה שלכם.

כפי שצוין, הדרישה החוקית העיקרית היא אישור מהרשויות (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) עבור תושבים שאינם אזרחי האיחוד האירופי/EEA. במקרה זה:

• אזרחי האיחוד האירופי/EEA מטופלים כאזרחי אוסטרים ויכולים לרכוש נכסים בחופשיות ללא כל אישור נוסף (אם כי לעיתים נדרשת הודעה לממשל המקומי על העסקה).
• אזרחי מדינה שלישית כמעט תמיד נדרשים להגיש בקשה לרכישה. ההליך מותאם אישית לכל מקרה - עליהם להצדיק את מטרת הרכישה (למשל, מגורים אישיים או השקעה) ולספק מסמכים נוספים (דוחות כספיים, קורות חיים).

ב-1 בינואר 2023 חוק חדש , המחמיר את הפיקוח על רכישות מחו"ל. כעת ניתן לסרב אישור אם העסקה אינה לטובת האינטרסים של האזור (לדוגמה, אם הנכס מיועד בעיקר לתיירות או אם הקונה אינו מתגורר באופן קבוע באוסטריה).

לכן, חשוב שאזרחי חבר העמים או "מדינות שלישיות" אחרות יקבלו ייעוץ מקצועי מראש. טיעונים משכנעים ל"צורך החברתי" או ל"תועלת הכלכלית" של הרכישה הם חיוניים.

לעיתים, לא נדרשת אישור, גם אם הקונה הוא מ"מדינה שלישית": קיימים הסכמים דו-צדדיים (לדוגמה, עם שוויץ או ליכטנשטיין) או הטבות ספציפיות (שינוי שם האישה/בעל לאזרחות אוסטרית). עם זאת, עדיף להבהיר פרטים אלה היטב לפני העסקה.

כדי להימנע מהונאה ובעיות משפטיות, ודא שיש לך:

נוטריון. עסקאות באוסטריה מתבצעות באמצעות נוטריון (נוטריון). זה מבטיח שלמות משפטית: הנוטריון יאמת את זכויות הבעלות ואת חוקיות החוזה. חשוב לבחור נוטריון בעל ניסיון בתחום הנדל"ן.

סיוע משפטי. אני ממליץ לשכור עורך דין או יועץ נדל"ן, במיוחד אם אינך דובר גרמנית. הם יכולים לעזור לך להכין ולתרגם מסמכים, לוודא את התחייבויות המוכר ולהכין את בקשת ההיתר.

ביטוח עסקה. ניתן לשקול ביטוח סיכונים (Treuhandvereinbarung או נאמנות), שבו הכספים מוחזקים אצל צד שלישי עד לקבלת כל האישורים. זה יגן עליכם מפני הפסד כסף אם העסקה תבוטל בשלב הסגירה.

היזהרו מתכניות הונאה. תוכניות אופייניות כוללות "מכירות כפולות" (מכירת נכס אחד לשני קונים בו זמנית) או "מכירת נכס משועבד" (המוכר לא נרשם). בקשו תמיד תמצית עדכנית מרישום המקרקעין (Grundbuchauszug) וודאו את שמות הצדדים.

לאחר הרכישה, חשוב לזר לפעול לפי כללי השימוש:

בית שני (Zweitwohnsitz). כפי שכבר צוין, הנכס הנרכש חייב להיות בית המגורים העיקרי או "בית העבודה" שלך (לדוגמה, אם אתה לומד או עובד באופן זמני בטירול), אחרת הוא עלול להיחשב כבית שני בלתי חוקי.

לעיתים ניתנות חריגים לרופאים ולמורים. בכל מקרה, ודאו שמילאתם את כל הצהרות המגורים ואינכם נופלים תחת המגבלות של "רשויות מקומיות מועדפות" (Vorbehaltsgemeinden), שבהן בניית בתים שניים חדשים אסורה לחלוטין.

השכרה. זרים רשאים להשכיר את הנכס שלהם. עם זאת, אם הנכס נחשב ל"Freizeitwohnsitz" (מקום מגורים לחופשה), תקנות עירוניות עשויות להגביל השכרות לטווח קצר (כגון Airbnb). לפני ההשכרה, יש לבדוק את התקנות המקומיות ולשלם את כל דמי התיירות הרלוונטיים.

ירושה ומכירה חוזרת. לזרים יש אותן זכויות ירושה כמו לאזרחים אוסטרים. אם בהמשך תרצו למכור את הנכס מחדש, אותם שלבים חלים (בעיקר מכירה באמצעות נוטריון).

בהתאם לתנאי החוזה, ייתכן שתצטרכו להחזיר חלק מהמסים או לשלם הערכת שווי חדשה, אך פרטים אלה בדרך כלל נפתרים אוטומטית עם מכירה חוזרת.

פיקוח קבוע. אם אינכם גרים שם במשרה מלאה, מומלץ לשכור חברת ניהול או אדם מהימן שיפקח על הנכס שלכם: יבדוק את מצבו, ישלם חשבונות שירות, יפנה שלג וכו'. זה יגן על הנכס שלכם וימנע בעיות.

סוגי הדירות נעים בין דירות חדר אחד לארבעה חדרי שינה, בבניינים רבי קומות או בתים עירוניים, עם או בלי מרפסות. נכסים חדשים נבנים לעתים קרובות במתחמים עם חניה ומעליות; יחידות קיימות ישנות יותר, אך לעיתים מתגאות באופי ייחודי (קורות עץ, גימורים עתיקים).

קחו בחשבון שהמחירים בבניינים חדשים בדרך כלל גבוהים יותר (משקיעים משלמים עבור שירותים מודרניים), בעוד שנכסים למכירה חוזרת זולים יותר אך עשויים לדרוש שיפוץ.

מחירים וקהל יעד:

• עבור זוגות צעירים או סטודנטים, דירות סטודיו ודירות חדר אחד מעניינות (כיום ~4000-5000 אירו/מ"ר באינסברוק).
• דירות מרווחות בנות 2-3 חדרים מתאימות יותר למשפחות, במיוחד בפרברים או במרכזים אזוריים (בסביבות 3,500 אירו/מ"ר).
• דירות ליד אתרי נופש (למשל, בקיצביל) נבחרות על ידי משקיעים או משפחות שמוכנות לשלם עבור נוף הררי.
• אם אתם רוצים להשכיר את מקום הלינה שלכם לתיירים, עדיף לבחור יחידות דיור קומפקטיות במיקומים פופולריים (כמובן, תוך התחשבות בחוקים הנוגעים לדיור משני).

יתרונות: דירות בדרך כלל זולות יותר למטר מרובע מאשר בתים, קלות יותר לתחזוקה וקלות יותר להשכרה (אין עלויות לפינוי אדמה, שלג וכו').

חסרונות: פחות פרטיות, עלויות שירות (Hausverwaltung, שיפוצים) ולעתים קרובות מחירים גבוהים יותר במרכז העיר.

בית פרטי או בקתה הוא נכס גדול על קרקע.

יתרונות: יותר מרחב ופרטיות, גינה/מוסך פרטיים, ואישיות. בתים אלה בנויים לרוב מחומרים איכותיים (אבן, עץ מלא), שומרים היטב על חום (חשוב בהרים), ונראים מפוארים על רקע הרי האלפים.

חסרונות: מחיר ותחזוקה. בית דורש השקעה משמעותית בחימום, תיקוני גג, פינוי שלג בחורף וכו'. כמו כן, יש לבדוק היתרים: בחלק מהאזורים אוסרים בניית בקתות חדשות (במיוחד באזורים מוגנים).

אם אתם מתכננים להשכיר את ביתכם (כולל ב-Airbnb), שימו לב כי החוק האוסטרי עשוי להגביל השכרות לטווח קצר (מגבלות Zweitwohnsitz).

שיקולי רכישה: אותו תהליך ניהול העברת קרקע חל על וילה או בית. עם זאת, בתים פרטיים מגיעים לעיתים קרובות עם תנאים נוספים המחייבים את הבעלים להתגורר שם למשך תקופה מסוימת של השנה (כדי למנוע החמרת מחסור הדיור).

לפני רכישת בקתה, שאלו לגבי "האינטרס החברתי" - לפעמים קונים מתבקשים לספק תוכניות שימוש (השקעה אישית במגורים).

אם אתם מחפשים יוקרה, היו מוכנים למחירים גבוהים מאוד: החל מכמה מיליוני יורו. וילות משלבות לעתים קרובות עיצוב מודרני עם אדריכלות אלפינית, הכוללת ספא, סאונות וחלונות פנורמיים. מחירים עבור נכסים כאלה (לדוגמה, בקיצביל או אקסאם) יכולים לעלות על 10,000-15,000 אירו למ"ר.

חפצים כאלה מתאימים במקרים הבאים:

• אתה רוצה בית שני באתר נופש.
• אתה רואה בנכס השקעה לטווח ארוך באזור מגורים עתידי (לדוגמה, פרויקט מגורים חדש וגדול).
• אתם מתכננים להשכיר לשוכרים בלעדיים (המותג האזורי חשוב כאן).

המצב דומה לגבי דירות יוקרה: הן יכולות להיות מוצעות עם שירותי מלון, קבלה וכן הלאה. זהו מוצר נישה.

בחירת מגרש. חפשו מגרשים באזורי בנייה ייעודיים (באוזון). מגרשים למגורים מוערכים מאוד בטירול. אם אתם מתכננים לבנות בית, ודאו שהמגרש מאושר לשימוש למגורים, ולא רק לשימוש חקלאי. תקנות תכנון מרחביות חדשות ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) עשויות להגביל את ייעודם של אזורים חדשים.

מחירי קרקעות. בטירול, כדאי לרכוש קרקעות מוקדם: המחיר הממוצע מוערך ב-414 אירו/מ"ר בשנת 2024. במרכז אינסברוק וסביבתה, מגרשים מגיעים ל-786 אירו/מ"ר, ובוורמרקט הסמוך, ל-689 ​​אירו/מ"ר, בעוד שברוב חלקי המדינה המחירים נמוכים משמעותית.

משקיעים צופים שערכי הקרקעות יעלו ככל שאתרים חדשים יהפכו לנדירים, במיוחד ליד אתרי נופש.

שיקולי רכישה. כל עסקת קרקע דורשת לעיתים קרובות אישורים נוספים ספציפיים (החל מאינסטלציה ועד לבניית כבישים).

לאחר הרכישה, סביר להניח שתצטרכו להשיג תיעוד תכנון והיתרי בנייה (Baubewilligung) - זהו תהליך ארוך ויקר בהרי האלפים (עקב בדיקות השפעה על הנוף, ניקוז וכו').

השוק הטירולי כפוף לשינויים בחקיקה. בשנים האחרונות חלו השינויים החשובים הבאים:

מיסי דיור שני ובתים ריקים (2023). ב-1 בינואר 2023 נכנס לתוקף בטירול חוק המס על בתים ריקים ודירות (Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz) (TFLAG). הוא מחייב רשויות מקומיות לגבות מיסים נוספים על נכסי מגורים ריקים יותר משישה חודשים ועל בתים שניים.

האגרות נקבעות על ידי הרשויות המקומיות; הגבול העליון הוא עד 2,500 אירו לשנה עבור דירות גדולות יותר. הרעיון הוא לעודד השכרת נכסים ריקים ולהרתיע רכישת בתים שניים שאינם בשימוש.

כתוצאה מכך, דיור להשכרה חדש הפך לאופציה מעט יותר רווחית, וספקולציות על "בקתות עץ" עבור בתים שניים הפכו לקשה יותר. קונים צריכים לבדוק עם העירייה מראש האם הנכס שהם קונים נמצא באזור המס (ייתכן שזה ישתנה בהתאם לכפר!).

תיקונים לחוק המקרקעין. בשנת 2025 הוצע להחמיר את התקנות לגבי קרקעות חקלאיות וחלקות במדרונות. לדוגמה, מתוכנן להחיות את מוסד "מפקח הקרקעות" ולהגביל את הסבת שדות לתחנות כוח סולאריות כדי לשמר קרקעות חקלאיות ראויות לעיבוד.

ישנן גם ערבויות לכך שלחקלאים תהיה עדיפות ברכישת חלקות שכנות. אם אתם מתכננים לרכוש אדמה או מטע, הישארו מעודכנים: שינויים אלה עשויים להגביל את חופש ניהול האדמה.

הליכי עסקאות. עיבוד עסקאות הפך דיגיטלי יותר: מדינות פדרליות רבות, כולל טירול, ממירות חלק מהבקשות לצורה אלקטרונית. עם זאת, עדיין נדרשת חתימת נוטריון על נייר. חשוב לעקוב אחר טפסי הבקשה העדכניים באתרי האינטרנט הממשלתיים.

משאבי מידע. קל להתעדכן בשינויים באתר הרשמי של Land Tirol ובמערכות המידע המשפטיות ( RIS ). אני ממליץ גם להירשם לניוזלטרים של WKO Tirol ו-LK Tirol, מכיוון שהם מפרסמים לעתים קרובות מדריכים וניתוחים של שינויים בשוק הנדל"ן.

אל תחסכו במומחים. הטעות הנפוצה ביותר היא הערכת חסר של עלויות התמיכה המשפטית והביקורות. ייעוץ של עורך דין ושמאי מוסמך יעזור להימנע מהפסדים גדולים יותר.

התבוננו מעבר לדירה הראשונה שאתם רואים. שוק הדיור בטירול רווי, והצעה דומה עשויה להיות זולה יותר בעיר שכנה. השוו אפשרויות וקחו את הזמן לקבלת החלטה.

קחו בחשבון את כל ההוצאות. אל תגבילו את עצמכם למחיר העסקה: כללו את כל המיסים וההוצאות (לפחות 10%), כמו גם חשבונות שירות רגילים, במיוחד אם אתם מתכננים למכור את הנכס לשוק מכירה חוזרת או להשכיר אותו.

בדקו את פרטי החוזה. זרים עלולים לעיתים קרובות לפספס סעיף חשוב בחוזה או לזלזל בסעיף השימוש המחייב (לדוגמה, שלא ניתן להשכיר את הדירת כ"דירת נופש" ללא אישור). במידת הצורך, שכרו מתרגם.

מוניטין של סוכן נדל"ן. סמכו רק על סוכנים מאומתים. ישנם מתווכים מנוסים בעלי מוניטין מפוקפק בשוק. בדקו ביקורות ואת הרישיון שלהם (Maklerbefugnis – מסמך המאשר לסוכן לבצע עסקאות באוסטריה).

טירול מציעה שוק נדל"ן אטרקטיבי אך מורכב. הנקודות המרכזיות הבאות חשובות:

• קבע את המטרה והתקציב שלך לפני שאתה מתחיל לחפש (מעבר דירה, השכרה, השקעה).
• חקור את האזורים. למד על הבדלי מחירים ותקנות (דיור יקר יותר בערים גדולות, זול יותר בהרים, אך ישנן הגבלות על בתים שניים).
• הערך את כל ההוצאות. הקצא לפחות 10% מסכום העסקה עבור מיסים, עמלות וניירת.
• התייעצו עם אנשי מקצוע. שכרו סוכן נדל"ן ועורך דין מקומיים, במיוחד אם אינכם דוברי גרמנית. זה יגן עליכם מאי הבנות ויזרז את התהליך.
• תכננו את ההליך המשפטי. אם אינכם אזרחי האיחוד האירופי/EEA, קבלו אישור דרך משרד העברת המקרקעין – בלעדיו, העסקה אינה אפשרית. ודאו שכל המסמכים תקינים לפני חתימה על החוזה.

אתם יכולים להתחיל בצעדים פשוטים: לעיין במודעות באתרים מהימנים, להירשם לניוזלטרים של הסוכנויות (לדוגמה, Vienna Property Investment, שמפרסמת ביקורות אזוריות) ולאסוף מידע על האזור.

לאחר מכן, צרו קשר עם מומחים מקומיים - הם ייעצו לכם אילו נכסים מתאימים ביותר לצרכים שלכם.