איך ולמה לקנות נדל"ן בקרואטיה

שוק הנדל"ן של קרואטיה חווה כעת אחת התקופות הדינמיות ביותר בתולדותיה. הצטרפותה של המדינה לגוש האירו ולאזור שנגן בשנת 2023 פישטה באופן דרמטי עסקאות עבור זרים, ביטלה סיכוני מטבע והפכה את השוק לחיזוי ושקוף יותר. קרואטיה ביססה את עצמה היטב על המפה האירופית כיעד אטרקטיבי למשקיעים המעוניינים לקנות דירה בקרואטיה, בית על חוף הים או להשקיע בהשכרות תיירותיות.

מטרת מאמר זה היא לספק ניתוח מקיף של האטרקטיביות של קרואטיה להשקעה: החל מהסבר מדוע עכשיו זה הזמן לשקול רכישה, ועד להשוואה עם אוסטריה, שם נדל"ן נתפס כמדד ליציבות. נסקור את כל ההיבטים: ניואנסים משפטיים, מגמות מחירים, אפשרויות נדל"ן והאזורים הטובים ביותר בקרואטיה לחיפוש דיור.

אוסטריה נותרה אמת מידה ליציבות. הכל כאן ברור וצפוי: החוקים מובנים, בתי המשפט מגנים על זכויות בעלי הנכסים, והמחירים בווינה עולים באיטיות אך בהתמדה. תשואות השכירות בדרך כלל אינן עולות על 2-3% בשנה, אך הביקוש קבוע והנזילות גבוהה - ולכן דירות באוסטריה נבחרות לעתים קרובות כנכס עוגן בתיק השקעות. קבלת היתר שהייה באמצעות נדל"ן באוסטריה דורשת השקעה של 500,000 אירו ומעלה, והתהליך עצמו כרוך בבירוקרטיה משמעותית. אך בתמורה, מקבלים ביטחון והגנה על ההון לטווח ארוך.

קרואטיה, לעומת זאת, מציעה יותר דינמיות:

• סף הכניסה נמוך יותר - ניתן לקנות דירה בקרואטיה בזול החל מ-120–150 אלף אירו;
• התשואה גבוהה יותר - השכרה ליד הים נותנת 5-7% לשנה;
• המיסים פשוטים יותר - 3% בקניית נכס משומש ובירוקרטיה מינימלית;
• התיירות צומחת ותומכת בביקוש לדיור.

אבל השוק פחות צפוי: המחירים תלויים בעונה ובמצב הכלכלי, והנזילות גבוהה ביותר באזורי החוף.

שוק הנדל"ן של קרואטיה ממשיך לצמוח במהירות לאחר אימוץ האירו והצטרפותה לאזור שנגן בשנת 2023. על פי יורוסטאט והבנק הלאומי הקרואטי, מחירי הדיור במדינה עלו ב -8.3% , עם צמיחה של יותר מ-10% משנה לשנה בחוף. בזאגרב, ספליט ודוברובניק, מספר העסקאות הגיע לרמות שיא, כאשר הביקוש מצד קונים זרים ומקומיים כאחד גדל בהתמדה, במיוחד לדירות ובתים ליד הים.

מניסיוני, קרואטיה הפכה לאחת המדינות הפופולריות ביותר עבור אלו המחפשים לקנות דירה במחיר סביר על חוף הים, לקבל אשרת שהייה בקרואטיה ולייצר הכנסות משכירות. השילוב של יופי טבעי, מעמד באיחוד האירופי ומסים מתונים הופך אותה לאטרקטיבית למשקיעים מגרמניה, אוסטריה, סלובניה וסקנדינביה.

• 🇩🇪 לקוח מגרמניה רכש דירה בספליט בתחילת 2024. במהלך עונת הקיץ, הכנסות השכירות היו כ -6% בשנה, ושווי השוק של הנכס עלה ב-9% משנה לשנה.
• משפחה רוסית קנתה בית באיסטריה ליד החוף לחופשה פרטית ולהשכרה דרך Airbnb. ההשקעה אפשרה להם לקבל אשרת שהייה בקרואטיה, וההכנסה עלתה על הציפיות: הנכס היה כמעט מאוכלס במהלך הקיץ.
• משקיע צעיר מסלובניה בחר בדירת סטודיו בזאגרב תמורת 125,000 אירו. הודות לביקוש קבוע מצד סטודנטים ואנשי מקצוע בבירה, הנכס הושלם תוך שבועיים, עם תשואה צפויה של 4.5% לשנה.

• חסמי כניסה נמוכים – ניתן לרכוש דירות החל מ-120,000–150,000 אירו, ובתים ליד הים החל מ-200,000–250,000 אירו.
• התשואה גבוהה יותר מאשר באוסטריה או איטליה – 4-6% בממוצע, עד 7% בחוף.
• שקיפות של עסקאות באיחוד האירופי – הגנה משפטית ורישום באמצעות מרשם המדינה.
• אשרת שהייה בקרואטיה לנדל"ן – עם מגורים לטווח ארוך ובעלות על הנכס, תושבות זמינה לכל המשפחה.
• המחירים עולים , במיוחד בחוף, שם ההיצע מוגבל והביקוש עולה עליו באופן עקבי.

המפתח להשקעה מוצלחת בקרואטיה הוא בחירת דירה המציעה הכנסה מיידית, אלא גם מיקום עם פוטנציאל עתידי. פרויקטים חדשים של תשתית, כבישים, אוניברסיטאות ואשכולות תיירותיים (ספליט, זאדאר, רייקה) יכולים לייצר צמיחה מעל הממוצע בערך.

כשאנשים שואלים אותי האם כדאי לקנות נדל"ן בקרואטיה, אני תמיד עונה: כדי להבין את הסיכויים, צריך להכיר את ההיסטוריה של השוק. קרואטיה עברה ממשבר שלאחר 2008 לעליית מחירים מהירה לאחר ההצטרפות לאיחוד האירופי, ובמיוחד לאחר אימוץ האירו והצטרפות לאזור שנגן בשנת 2023. כיום, זהו אחד השווקים האטרקטיביים ביותר בדרום אירופה, במיוחד עבור אלו המחפשים לקנות דירה על חוף הים בקרואטיה או בית בקרואטיה להשכרה לחופשה.

• 2008–2014: המשבר העולמי פגע קשות בקרואטיה, כאשר מחירי הנכסים ירדו ביותר מ-20%, במיוחד באזורי החוף.
• 2015–2019: התאוששות הדרגתית, ביקוש גובר מצד זרים (במיוחד גרמנים, אוסטרים וסקנדינבים).
• 2020: המגפה צמצמה זמנית את מספר העסקאות, אך המחירים המשיכו לעלות הודות לביקוש המקומי.
• 2023–2025: לאחר המעבר לאירו ולאמנת שנגן, מחירי הבתים עלו בממוצע ב-8.3%, עם עליות של יותר מ -10% בחוף.

הבנת עתיד שוק הנדל"ן של קרואטיה דורשת הבנת השלבים שעברה בעשרים השנים האחרונות. קרואטיה היא מדינה עם קו חוף יפהפה, פוטנציאל תיירותי גבוה והשתלבות מהירה באיחוד האירופי. אך השוק שלה עבר מסע מאתגר: מצמיחה נפיצה למשבר ולאחר מכן התאוששות מחודשת.

בתחילת שנות ה-2000, קרואטיה הפכה לאחד היעדים הפופולריים ביותר עבור קונים זרים באזור הים האדריאטי. גרמנים, אוסטרים, בריטים וסקנדינבים קנו באופן פעיל בתים ודירות ליד הים. הסיבות היו ברורות: מחירים נמוכים יחסית בהשוואה לאיטליה וליוון, קו חוף מדהים וזרם תיירים הולך וגדל. במהלך תקופה זו, התרחשו עסקאות פרטיות רבות: זרים קנו וילות ודירות קטנות באיים חוואר, בראץ', ספליט ודוברובניק. המחירים עלו במהירות, עם עליות שנתיות שהגיעו ל-10-15%.

המשבר הפיננסי העולמי פגע קשות בקרואטיה. הבנקים הפסיקו להעניק הלוואות, הבנייה הואטה בחדות והביקוש לנדל"ן צנח. המחירים ירדו ב- 20-30% בהתאם לאזור, כאשר אזורי החוף נפגעו קשות במיוחד, שם המחירים התחממו יתר על המידה בשנים 2007-2008. יזמים רבים עיכבו פרויקטים, ומשקיעים שקנו נכסים בשיאם התקשו למכור.

עם זאת, בתקופה זו צץ מעמד חדש של קונים - משקיעים זהירים שראו בקרואטיה לא שוק ספקולטיבי, אלא אסטרטגיה ארוכת טווח. אלו שרכשו נכסים בין השנים 2009 ו-2012 ראו עלייה יציבה במחירים תוך מספר שנים ויכלו להשכיר את נכסיהם לתיירים ברווח נאה.

לאחר הצטרפותה של קרואטיה לאיחוד האירופי בשנת 2013, השוק התאושש בהדרגה. מאז 2015, מספר העסקאות גדל בהתמדה, וזרים החלו שוב לרכוש באופן פעיל נכסים, במיוחד בחוף. על פי הבנק הלאומי הקרואטי, חלקם של הזרים באזורי החוף מסוימים הגיע ל- 15-20% מכלל הקונים.

בתקופה זו החלו להיבנות פרויקטים חדשים של תשתית - כבישים, שדות תעופה ומרינות יאכטות. התיירות הגיעה לרמות שיא, עם למעלה מ-20 מיליון מבקרים בשנה. כל זה הצית עניין בדירות ובבתים ליד הים. בזאגרב, הביקוש הונע על ידי סטודנטים, אנשי IT וקהילת העסקים.

אימוץ האירו בינואר 2023 וכניסתה של קרואטיה לאזור שנגן סימנו נקודת מפנה. מאז, השוק הפך לשקוף ומובן עוד יותר עבור משקיעים באיחוד האירופי. הסיכונים של תנודות מטבע נעלמו, וההליכים המשפטיים פושטו.

התוצאות היו ניכרות כבר בסוף 2024: לפי יורוסטאט, מחירי הדיור עלו בממוצע של 8.3% , כאשר הצמיחה באזורי התיירות (דלמטיה, איסטריה ודוברובניק) הגיעה ל -10-12% . הביקוש מחו"ל גבר, כאשר קונים מגרמניה, אוסטריה וסקנדינביה, כמו גם משקיעים חדשים ממרכז אירופה, הפכו לפעילים במיוחד.

בקרואטיה, מיקומים שונים משרתים מטרות שונות: במקומות מסוימים, השכרות עונתיות ליד הים הן מוצלחות יותר, באחרים, השכרות לאורך כל השנה בבירה וסביב אוניברסיטאות הן פופולריות יותר, בעוד שוילות פרימיום ודירות בוטיק הן סימן למעמד ונדירות. כדי לבחור את הנכס הרווחי ביותר, חשוב להבין היכן מרוכז הביקוש ואיזה פורמט השכרה יהיה בר קיימא שם.

הכי קל להשיק כאן השכרות יציבות וארוכות טווח: הבירה מושכת אליה סטודנטים, מומחי IT, רופאים, עובדי ממשלה ותאגידים.

• דירות בנות 1-2 חדרי שינה (כ-45-75 מ"ר): מחיר משוער 150,000-240,000 אירו.
• דירות סטודיו קומפקטיות להשכרה יומית/בינונית: 120,000–170,000 אירו.
• בית/בית דו-משפחתי בפרברים: החל מ-250–400 אלף אירו.

למי: משקיעים הזקוקים לתפוסה צפויה ותשואות מתונות ללא עונתיות בולטת.

ביקוש גבוה בקיץ, יחד עם עונת השפל עקב נסיעות עסקים ונסיעות רפואיות, משמעותו שמרכז העיר וחוף הים נמצאים במחסור.

• דירות 1-2 חדרי שינה ליד הים: 200,000–370,000 אירו (לעיתים רחוקות זול יותר)
• מרכז היסטורי/דירות עם נוף: לעתים קרובות פרימיום לשוק
• בתים עם מגרש/נוף: החל מ-400,000–700,000 אירו ומעלה

למי שרוצה לשלב סגנון חיים והכנסה עונתית; למי שמוכן לנהל השכרות לטווח קצר.

פיתוח היסטורי מוגבל והכרה תיירותית גבוהה יוצרים מחיר "גירעון".

• דירות במיקומים טובים: 250–450 אלף אירו.
• וילות ליד הים/עם נוף פנורמי: מ-700,000 אירו עד 1.5 מיליון אירו ומעלה

למי: קונים המחפשים מעמד ו"מקום מפלט בטוח" ליד הים; בעלים שמרנים יותר המתמקדים בשוויון.

גרמנים ואוסטרים אוהבים באופן מסורתי את איסטריה בזכות האקלים שלה, נגישות הכבישים ותיירות הגסטרונומית/יין החזקה.

• בתים/וילות עם קרקע: החל מ-280–600 אלף אירו.
• דירות ליד הים/במרכז: 180–300 אלף אירו.

למי: אורח חיים משפחתי + השכרה עונתית, פחות צפוף מאשר ב"גלויות" של דלמטיה.

ביקוש יציב בקיץ, סוללות מפותחות, תיירות רפואית ועסקית.

• דירות: 170,000–300,000 אירו (המיקום קובע)
• וילות/בתים עם נוף למפרץ: החל מ-400,000–800,000 אירו.

למי שמעריך תשתית ויכולת חיזוי, אבל רוצה את הים קרוב יותר לגבול.

פשרה טובה בין מחיר לאיכות ומיקום גיאוגרפי נוח; שדות תעופה, מרינות יאכטות ובסיס מלונות הולך וגדל.

• סטודיו ודירות עם חדר שינה אחד: 120–220 אלף אירו.
• בתים ליד הים: 250–450 אלף אירו.

למי: נכס ההשקעה הראשון בים האדריאטי עם סיכויי צמיחה.

ביקוש גבוה בקיץ ופרמיה לאמצעי תחבורה. לוגיסטיקה מורכבת יותר, אך החשבון גבוה יותר.

• דירות: בדרך כלל בין 220,000 ל-400,000 אירו.
• בתים/וילות: החל מ-500,000 אירו ומעלה משמעותית ב"קו החזית"

ל: בעלים מנוסים שמבינים עונתיות ולוגיסטיקה; קונים של פריטים נדירים לאספנות.

• גרמניה, אוסטריה וסלובניה הן המובילות המסורתיות, וקונות באופן פעיל באיסטריה, קוורנר ודלמטיה המרכזית.
• סקנדינביה, בנלוקס ובריטניה - אנשים בוחרים איים ואתרי נופש יוקרתיים, לעתים קרובות עבור בתים שניים והשכרות עונתיות.
• משקיעים דוברי רוסית - דלמטיה (ספליט, איים), דוברובניק, איסטריה; חלק מהעסקאות מכוונות לשימוש אישי.

למה הם קונים: בית שני ליד הים, השכרות עונתיות עם תשואה של 5-7%, הגנה על הון מפני אינפלציה בגוש האירו.

משפחות מקומיות שוכרות דירות בזאגרב ובעיירות חוף מחוץ לחוף הים. אסטרטגיה פופולרית בקרב יזמים היא לקנות מספר דירות קומפקטיות ולהשכיר אותן על בסיס יומי במהלך הקיץ.

• זאגרב פופולרית בקרב סטודנטים, רופאים ומומחי IT.
• ספליט, זאדאר, אופטיה – פורמט משולב של לינה והשכרה, המאפשר לבעלים לשמור על תפוסה גם מחוץ לעונה.

גולים עוזרים ליישר קו בין תנודות עונתיות בהכנסה, במיוחד בערים חוף עם תשתיות טובות.

כשקונים נדל"ן בקרואטיה - בין אם מדובר בדירה על חוף הים, בית באיסטריה או דירה בזאגרב - חשוב לקחת בחשבון לא רק את המיקום והסוג של הנכס, אלא גם את מבנה הבעלות, התקנות לאזרחים זרים ואת אסטרטגיית ההשקעה שנבחרה. גורמים אלה משפיעים על מיסים, רווחיות ומהירות היציאה.

אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA יכולים לרכוש בחופשיות דירות, בתים ודירות מגורים בדיוק כמו אזרחים מקומיים. הבעלות רשומה בפנקס המקרקעין (katastar and zemljišna knjiga). ניתן להשכיר, למכור או להוריש את הנכס ללא הגבלות.

אזרחים של מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי יכולים גם הם לרכוש נדל"ן, אך רק בתנאי של "הדדיות" - אם מדינתם מאפשרת לקרואטים לרכוש שם נכסים. עסקאות כאלה דורשות את הסכמת משרד המשפטים הקרואטי. הליך זה אורך 3 עד 6 חודשים, אך הוא סטנדרטי.

דוגמה: לקוח מגרמניה רכש דירה בספליט והשכיר אותה מיד דרך Airbnb. התשואה הייתה 6% לשנה. משפחה מאוקראינה הצליחה לרכוש בית באיסטריה באמצעות עורך דין, לאחר שקיבלה אישור ממשרד המשפטים. הנכס משמש כבית שני ומושכר לתיירים במהלך הקיץ.

הקמת חברה בקרואטיה מאפשרת לך:

• לרכוש מספר נכסים לצורך השכרה;
• לתחזק חישובי מע"מ בעת רכישת מבנים חדשים;
• אופטימיזציה של נטל המס אם הנכס משמש כחלק מעסק (דירות, מיני-מלונות, השכרות).

חברות זרות יכולות גם לרכוש נדל"ן בקרואטיה. אפשרות זו נבחרת לעתים קרובות על ידי משקיעים הרוכשים מלונות, דירות נופש או מספר דירות להשכרה לטווח קצר.

דוגמה: משקיע אוסטרי רשם חברה פרטית בע"מ (DOO) ורכש שלוש דירות בזאגרב להשכרה לסטודנטים. הנכס מנוהל באמצעות חברת ניהול, מה שמפחית את מעורבותו האישית.

קרואטיה מפתחת קרנות השקעה בנדל"ן (REIFs), המאפשרות למשקיעים להשקיע בתיק נכסים, כולל דירות מגורים, דירות נופש ומשרדים. עבור משקיעים פרטיים, זה מציע דרך לגוון סיכונים ולייצר הכנסה פסיבית.

נאמנויות משפחתיות, הנפוצות באיחוד האירופי, יכולות לשמש להגנה על נכסים ולתכנון ירושה. זה רלוונטי במיוחד למשפחות זרות הרוכשות וילה על חוף הים או בית עם קרקע באיסטריה.

ניתן לרשום נדל"ן בקרואטיה על שם מספר בעלים. זה נוח לרכישות משפחתיות - לדוגמה, הורים וילדים יכולים להיות בעלים משותפים של דירה.

הירושה מטופלת באמצעות נוטריון ונרשמת בפנקס המקרקעין. אם הנכס נרכש על ידי אדם זר, גם היורשים שומרים על זכויות הבעלות (בכפוף להדדיות עבור מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי).

דוגמה: משפחה סלובנית רכשה בית באופטיה על שם הוריה ובנה. לאחר מות האב, הירושה התנהלה במהירות: נוטריון אישר את העברת המניות, והנכס נשאר בידי המשפחה.

בניגוד לדובאי, שבה יש אזורי בעלות וחכירה, קרואטיה נשלטת על ידי חוקי האיחוד האירופי האחידים. עם זאת, ישנם מספר מוזרויות:

1. כללים לזרים

• האיחוד האירופי/EEA: רכישת דירות, בתים ודירות ללא הגבלות.
• לא מהאיחוד האירופי: נדרשת הסכמת משרד המשפטים (עקרון ההדדיות).
• חלקות אדמה: יחידים זרים אינם יכולים לרכוש קרקע חקלאית ישירות. הפתרון הוא לרכוש אותה באמצעות חברה או להעבירה לישות משפטית.

2. נדל"ן מסחרי

זרים יכולים להיות הבעלים של משרדים, חנויות ומלונות. עבור נכסים ועסקים גדולים יותר, הסכם מסחרי נפוץ יותר.

3. שכר דירה

כל בעל נכס יכול להשכיר נכס, אך השכרות לטווח קצר (לתיירים) דורשות רישיון (קטגוריית תיירות). השכרות לטווח ארוך מאושרות באופן רשמי באמצעות הסכם נוטריוני ונרשמות.

4. משכנתא

זרים יכולים לקבל משכנתאות מבנקים קרואטיים, אך התנאים מחמירים יותר מאשר בבנקים מקומיים. בנקים דורשים בדרך כלל הוכחת הכנסה, והריביות גבוהות ב-1-2%. תושבי האיחוד האירופי יכולים לממן עד 70% מערך הנכס.

• השכרות לטווח קצר (תיירים): תשואה גבוהה (5-7%), אך עונתית. רלוונטי במיוחד לספליט, דוברובניק ואיסטריה.
• השכרות לטווח ארוך (בירה וערים): תשואות נמוכות יותר (3-5%), אך ביקוש יציב ותזרים מזומנים חלק.
• אסטרטגיה משולבת: השכרות יומיות בקיץ והשכרות לטווח ארוך בחורף. זמין בספליט, אופטיה וזאדאר.

בפועל, משקיעים רבים אינם מקדישים תשומת לב מספקת לפרטים המשפטיים של העסקה. אני תמיד מדגיש: המשימה המרכזית אינה רק קניית דירה או בית ליד הים, אלא הבטחת שטרי בעלות ברורים. רישום נכון מפחית סיכונים, חוסך זמן ומאפשר לכם להתחיל לשכור או לגור בנכס באופן מיידי.

1. בחירת נכס - דירה בזאגרב, דירת חוף בספליט, או בית באיסטריה. בשלב זה, חשוב להעריך לא רק את המחיר אלא גם את הרווחיות, היתרי השכרה והתשתיות.

2. הסכם ראשוני – ​​Predugovor (אתר Predugovor) – מסדיר את תנאי העסקה ומבטיח את הנכס עבור הקונה. המקדמה היא בדרך כלל 10% ממחיר הרכישה.

3. הסכם הרכישה והמכירה העיקרי – ​​Ugovor o kupoprodaji – מפרט את המחיר, נוהל התשלום, זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים.

4. תשלום – בדרך כלל תשלום אחד עבור עסקאות מכירה חוזרת. עבור בנייה חדשה, ניתן לשלם בתשלומים לפי לוח זמנים.

5. אישור נוטריוני – החוזה חייב להיות מאושר על ידי נוטריון (javni bilježnik).

6. רישום בפנקס המקרקעין – Zemljišne knjige – כאן מובטחת זכות הבעלות.

העצה שלי: ודאו שהנכס רשום בטאבו ואין בו שעבודים.

• עורך דין בודק את טוהר המשפט: הנתונים בפנקס המקרקעין עקביים, אין שעבודים (משכנתא, חוב, מעצר), ואת נכונות החוזה.
• סוכן נדל"ן עוזר למצוא דירה או בית, לנהל משא ומתן ולהסכים על מחיר.

אם תערבו עורך דין וסוכן כבר מההתחלה, הסיכון לבעיות יופחת בלפחות 70%.

מה שאתם צריכים כדי לקנות נדל"ן בקרואטיה:

• גיל 18 ומעלה ודרכון בתוקף.
• אזרחי האיחוד האירופי רוכשים ישירות; אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי זקוקים להסכמת משרד המשפטים (עקרון ההדדיות).
• מסמכים על מקור הכספים עבור עסקאות גדולות.
• מספר מס בקרואטיה (OIB — osobni identifikacijski broj).
• עבור חברות - מסמכים סטטוטוריים, רישום חברה בע"מ (DOO) או ישות משפטית זרה.

בניינים חדשים (דירות חדשות, דירות):

המחירים גבוהים יותר, אך הם כבר כוללים מע"מ (בדרך כלל 25%). אינכם צריכים לשלם את מס הרכישה של 3%. חשוב לבדוק את היתר הבנייה ואת תעודת האכלוס.

שוק משני:

זה כולל דירות ובתים עם היסטוריית בעלות. מס העברת מקרקעין (3% ממחיר הרכישה) ישולם בעת הרכישה. בדיקת קדסטרלית עבור חובות שטרם שולמו וגבולות מדויקים של המגרש/דירה היא חובה.

זרים יכולים לרכוש דירה או בית בקרואטיה מבלי להיות נוכחים באופן אישי. לשם כך, ייפוי כוח מונפק על ידי נוטריון, מאושר על ידי אפוסטיל ומתורגם לקרואטית. עורך דין, באמצעות ייפוי הכוח, חותם על החוזה ורושם את הבעלות בטאבו.

לפני שאני חותם על חוזה, אני תמיד בודק:

• האם למוכר יש בעלות חוקית על הנכס ב-Zemljišne knjige.
• האם ישנם חובות, שעבודים או משכנתאות?.
• האם שטח הנכס וייעודו בפנקס הקדסטרלי תואמים את השטח בפועל?.
• האם יש היתר לבנייה והפעלה (לבתים/מבנים חדשים).
• כל הרישיונות חייבים להיות בתוקף בעת מסירת הנכס לתיירים.

דוגמה: לקוח רצה לקנות בית ליד הים בשיבניק, אך עורך הדין גילה שחלק מהנכס רשום כקרקע חקלאית. העסקה נעצרה, והלקוח נמנע מבעיות רישום.

השלב האחרון הוא הרשמה ב- Zemljišne knjige.

תמצית רישום המקרקעין (רשימת Vlasnički) מתעדת מידע על הבעלים, הנכס וכל שעבוד. לאחר הרישום, הקונה הופך לבעלים המלא ויכול להשכיר, למכור או להוריש את הנכס.

בממוצע, תהליך הרכישה והרישום אורך 6-10 שבועות. מסגרת הזמן תלויה במוכנות המסמכים ובמידת הנדרש אישור ממשרד המשפטים (עבור קונים ממדינות שאינן האיחוד האירופי).

משקיעים בוחרים לעתים קרובות בקרואטיה בגלל מערכת המס המקלה יחסית שלה לבעלי נכסים. בניגוד למדינות רבות בדרום אירופה, השיעורים פשוטים ושקופים. זה מאפשר חיזוי מדויק יותר של הכנסות משכירות עבור דירה או בית ליד הים.

בעת רכישת נדל"ן בקרואטיה, עליכם לקחת בחשבון את העלויות החובה הבאות:

• מס העברת נכסים (Porez na promet nekretnina) - 3% משווי הנכס בשוק המשני.
• מע"מ (PDV) הוא 25% על מבנים חדשים, אך הוא כלול במחיר, כך שהקונה משלם אותו ללא מס נוסף.
• שירותים משפטיים, נוטריוניים ושירותי סוכנות מהווים בממוצע 3-5% מערך העסקה (בדיקת רישום מקרקעין, ביצוע חוזים ותמיכה).
• עלויות שירות ותחזוקה ממוצעות של 1.2-2 אירו למטר רבוע לחודש עבור דירה בספליט או בזאגרב; עבור בתים ליד הים, העלויות גבוהות יותר עקב תחזוקת הקרקע.

אותם כללים חלים על תושבי האיחוד האירופי ומשקיעים זרים. בפועל, אני ממליץ:

• שימו לב כי בעת השכרת נכס, רק ההכנסה נטו ממוסה (10-20% בהתאם למערכת המס);
• בעת רכישת מספר נכסים, שקלו לרשום חברה פרטית בע"מ (DOU) - זה מאפשר לכם לנהל דין וחשבון על הוצאות ולפעול באופן רשמי בתעשיית התיירות;
• חשבו את חשבונות החשמל מראש, במיוחד בבניינים ישנים יותר עם יעילות אנרגטית נמוכה.

באוסטריה, משקיעים משלמים מס של 3.5% ומס של 55%

בקרואטיה המצב קל יותר:

• המס על הרכישה הוא רק 3% (או מע"מ אם מדובר בבניין חדש),
• הכנסות משכירות ממוסות בשיעור של 10-20% במסגרת המערכת הפשוטה,
• אין מס רווחי הון במכירה לאחר שנתיים של בעלות.

זה מאפשר תשואה מהירה יותר על ההשקעה, אך השוק רגיש יותר לעונתיות ולזרימת תיירים.

לקוחות רבים שואלים האם ניתן לקבל היתר שהייה בעת רכישת דירה או בית בקרואטיה. כן, זה אפשרי, אך ישנם כמה ניואנסים. רכישת נדל"ן בקרואטיה אינה מבטיחה באופן אוטומטי אישור היתר שהייה, אך היא מספקת סיבה משכנעת להגיש בקשה. המפתח הוא להוכיח שהנכס משמש בפועל למטרות מגורים ולא נרכש רק "על הנייר".

• אשרת שהייה לטווח קצר (עד שנה) על סמך בעלות על נכס מקרקעין, אם אתם מתגוררים בפועל במדינה.
• הרחבה - דורשת אישור שהנכס משמש למגורים.
• תושבות קבע ואזרחות זמינות לאחר 5 שנות מגורים עם היתר שהייה זמני, בכפוף להשתלבות ולשליטה בשפה.

דוגמה מעשית: משפחה מאוסטריה רכשה בית באיסטריה בשווי 320,000 אירו, השיגו תושבות זמנית, הביאו לשם את ילדיה ופתחו עסק קטן. הם מתכננים להגיש בקשה לתושבות קבע בעוד מספר שנים.

חשוב: היתר שהייה המתקבל באמצעות בעלות על נכס אינו מקנה זכות לעבוד ללא היתר נפרד. כדי למצוא עבודה, עליך לקבל היתר עבודה או לרשום חברה ולעבוד כיזמים.

אשרת שהייה בקרואטיה פותחת מגוון רחב של הזדמנויות למגורים, לימודים ועשיית עסקים, אך נותרת כלי שהייה ולא אשרת עבודה. לכן, האסטרטגיה של "קנה בית ועבור" עובדת היטב אם ההכנסה העיקרית של המשקיע כבר נוצרת מחוץ לקרואטיה או דרך עסק משלו.

כדי להאריך את אשרת השהייה הזמנית שלך, עליך:

• לשמור על הבעלות על הנכס;
• גרים בקרואטיה רוב הזמן;
• להגיש מסמכים ולשלם אגרות מדינה בזמן.

אני תמיד ממליץ ללקוחות לבדוק את מצב הנכס מראש ולחדש את הרישום בזמן.

• רכישה ישירה של קרקע חקלאית (זה אסור לאזרחים זרים).
• אי רישום ההסכם בפנקס המקרקעין.
• דיווח חסר של מיסים בעת השכרת דירות לתיירים.

קרואטיה מציעה מיסים נמוכים יותר על רכישות ובעלות על נדל"ן מאשר אוסטריה ומציעה תושבות משפחתית. עם זאת, תושבות ארוכת טווח דורשת השתלבות ומגורים במדינה. זהו שוק עם סיכונים עונתיים, אך חסם הכניסה ונטל המס נמוכים יותר מאשר במערב אירופה.

• אשרת שהייה באמצעות נדל"ן. בעלי דירות ובתים בקרואטיה יכולים לקבל אשרת שהייה זמנית לשנה אחת עם זכות להארכתה. הנכס חייב להיות ראוי למגורים ולרשום בטאבו. לאחר חמש שנות מגורים ניתן להגיש בקשה לתושבות קבע, ולאחר שמונה שנים לאזרחות.
• ויזה לנווד דיגיטלי. קרואטיה הייתה אחת ממדינות האיחוד האירופי הראשונות שהנהיגה ויזה לנוודים דיגיטליים. היא תקפה עד 12 חודשים ומאפשרת לך לעבוד מרחוק עבור חברה זרה. כדי להגיש בקשה, עליך להוכיח הכנסה של לפחות 2,500 אירו לחודש או מספיק כסף בחשבון הבנק שלך. תוכל להגיש בקשה חוזרת שישה חודשים לאחר תום תוקף הוויזה הראשונה.
• איחוד משפחות. בעלי אשרת שהייה בקרואטיה יכולים להביא איתם את בני זוגם וילדיהם הקטינים. נדרשת הוכחת הכנסה ודיור. המשפחה מקבלת את אותן זכויות לטיפול רפואי וחינוך כמו המשקיע.
• ויזה למחפש עבודה. בוגרי אוניברסיטאות קרואטיות עשויים להיות זכאים לשהות במדינה עד 12 חודשים לחיפוש עבודה. תוכנית זו פופולרית במיוחד בקרב סטודנטים שהוריהם רכשו דיור בזאגרב או ספליט.
• כללים חדשים לחידוש אשרת שהייה. מאז 2024, חידושים הפכו קלים יותר הודות למערכת המקוונת e-Građani. כעת ניתן להגיש מסמכים מרחוק, והנתונים מתעדכנים אוטומטית בכרטיס השהייה הביומטרי. נדרשת הוכחת הכנסה לחידוש: החל מ-560 אירו לחודש לאדם יחיד וכ-1,200-1,300 אירו למשפחה בת ארבע נפשות.

שינויים אלה הפכו את ההגירה לקרואטיה לשקופה ונוחה יותר: משקיעים ומשפחות הרוכשות נדל"ן יכולים כעת לקבל מעמד מהר יותר, ונוודים דיגיטליים השיגו דרך חוקית לחיות ליד הים ולעבוד מרחוק באיחוד האירופי.

רווחיות היא אחת הסיבות המרכזיות לכך שמשקיעים שוקלים לרכוש נכס בקרואטיה. בניגוד למדינות מערב אירופה, מחירי שכירות גבוהים יותר לתיירים אפשריים, במיוחד באזורי החוף. עם מיקום וניהול נכסים זהירים, נכסים על חוף הים מחזירים את מחירם מהר יותר.

השכרת דירות ובתים דרך Airbnb או Booking בקרואטיה מניבה תשואה שנתית של 6 עד 10%, במיוחד במרכזי תיירות כמו ספליט, דוברובניק ורוביני. בעונת השיא (יולי-אוגוסט), שיעורי התפוסה מגיעים ל-90-95%, מה שמאפשר תשואה מהירה על ההשקעה.

דוגמה: לקוח אחד רכש דירה בספליט תמורת 210,000 אירו והשכיר אותה לתיירים על בסיס יומי. התשואה השנתית נטו הייתה כ -8.5% לאחר מיסים ודמי ניהול.

עבור אלו המחפשים הכנסה יציבה, השכרת דירות לתקופות של שישה חודשים עד שנה היא אופציה מתאימה. התשואה הממוצעת בזאגרב וברייקה היא 3-5% לשנה. פורמט זה פופולרי במיוחד בקרב סטודנטים, אנשי IT ואנשי מקצוע בתחום הבריאות.

דוגמה: משקיע רכש דירה בזאגרב תמורת 160,000 אירו ומשכיר אותה לסטודנטים. ההכנסה השנתית הייתה כ-6,500 אירו, המייצגת תשואה של 4%, עם סיכון מינימלי ותפוסה יציבה.

שוק השכירות בקרואטיה משתנה מאוד בהתאם לאזור ולעונה. דוברובניק מציעה תשואות גבוהות יותר עקב מחסור בנכסים ובמגזר היוקרה, אך גם שם חסם הכניסה הוא הגבוה ביותר. ספליט משלבת ביקוש של תיירים וסטודנטים, מה שהופך אותה לשוק מאוזן יותר. זאגרב מציעה תעריפים נמוכים יותר, אך הכנסה לאורך כל השנה הופכת את זרימת השכירות לפחות מסוכנת.

איסטריה נהנית מעניין קבוע מצד קונים ושוכרים מגרמניה ואוסטריה - זהו אזור הידוע ב"השקעות השקטות" שלו. זאדאר ושיבניק עדיין זולות יותר מדלמטיה ודוברובניק, אך הן רואות צמיחה מתמדת בתנועת התיירים ובפרויקטים חדשים. איים כמו חוואר ובראץ' מציעים את תשואות השכירות הגבוהות ביותר, אך החיסרון העיקרי שלהם הוא עונתם הקצרה והתלות הגבוהה בתנועת תיירים.

רוב המשקיעים הזרים מוציאים למיקור חוץ את ניהול הנכסים שלהם לסוכנויות. הן מטפלות ב:

• רישיון להשכרה לטווח קצר (turistička kategorizacija);
• חיפוש ותחזוקה של שוכרים;
• ניקיון, שיווק ותשלומים.

העמלה היא 20-25% מההכנסה, אך זה מאפשר לבעלים זרים להרוויח ללא פיקוח מתמיד.

• השכרה לטווח קצר: 10% מס + מס תיירות (בהתאם למספר הלילות).
• שכירות לטווח ארוך: 12% + מס מקומי (פרייז, עד 18% בהתאם לעיר).
• עלויות שירות: בממוצע 1.2–2 אירו למ"ר.

הודות למערכת מס פשוטה עבור בעלי דירות פרטיים, עלויות המס בפועל בקרואטיה נמוכות יותר מאשר באוסטריה או בגרמניה.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה בספליט תמורת 210,000 אירו והרוויח כ -8.5% בשנה הודות להשכרות לטווח קצר ב-Airbnb. משקיע אחר בחר בית ברוביני תמורת 420,000 אירו. התשואה הראשונית על השכירות הייתה רק 4%, אך לאחר שלוש שנים, ערך הנכס עלה ב -28%, מה שהביא לתשואה כוללת גבוהה משמעותית בעת מכירה חוזרת.

טיפים ממני:

• יציבות וסיכון מינימלי חשובים לכם בחרו בזאגרב או רייקה - השכרות זמינות כל השנה.
• אם אתם סומכים על עליית מחירי התיירים, שקלו את ספליט, זאדאר או איסטרה.
• אם אתם מחפשים להשקיע ביוקרה ובנדירות, דוברובניק ואיים כמו חוואר או ברץ' הם אפשרויות טובות.
• תמיד בדקו לא רק את התשואה הנוכחית, אלא גם את תוכניות הפיתוח של האזור: כבישים, שדות תעופה או מרינות חדשים מעלים באופן מיידי את עלות הדיור.

אחד היתרונות העיקריים של נדל"ן בקרואטיה הוא התשתית האיכותית שלו, במיוחד במרכזי תיירות ובבירה.

• נגישות תחבורתית. זאגרב מחוברת לאירופה באמצעות טיסות ישירות, ולספליט, זאדאר ודוברובניק יש שדות תעופה בינלאומיים, המבטיחים זרם קבוע של תיירים. כבישים מהירים טובים מחברים את החוף עם פנים הארץ.
• תשתיות מסחריות וחברתיות. עיירות חוף מפתחות במהירות מרכזי קניות, מסעדות, מרפאות ובתי ספר בינלאומיים, מה שהופך אותן לאטרקטיביות לא רק לתיירים אלא גם לגולים.
• אקולוגיה. קרואטיה ידועה בים הנקי שלה, במרחבים הירוקים ובפארקים הלאומיים המוגנים. זה נכון במיוחד באיסטריה ובאיים, שם התיירות האקולוגית העלתה את המחירים. בזאגרב, לעומת זאת, האקולוגיה נחותה, אך הדבר מתקזז על ידי פעילות עסקית וביקוש יציב לדיור.

בשנים 2024–2025, העניין הגדול ביותר של המשקיעים מרוכז בספליט, דוברובניק ואיסטריה, שם התיירות צומחת בקצב המהיר ביותר. במקביל, מומחים מציינים פוטנציאל בזאדאר ובשיבניק - המחירים שם נמוכים יותר כיום, אך פיתוח שדות תעופה ונמלי ים הופך את השוק למבטיח יותר ויותר.

תחזיות מראות כי בשנתיים-שלוש הקרובות, עליות המחירים המשמעותיות ביותר צפויות באיסטריה ובאיים, שם הביקוש לדיור יוקרתי עולה באופן עקבי על ההיצע.

בחירה בין נכסים חדשים לנכסים קיימים בקרואטיה היא אחת השאלות העיקריות עבור קונים. בשנים האחרונות נבנו יותר ויותר מתחמים מודרניים לאורך החוף, אך שוק המכירה החוזרת עדיין מהווה את רוב העסקאות. הבחירה האופטימלית תלויה במטרות המשקיע: הכנסה מהירה משכירות או עלייה לטווח ארוך.

• תצורות מודרניות, חומרים חסכוניים באנרגיה ותקני דיור חדשים (דרגה A+/A).
• עלויות שירות נמוכות יותר הודות לבידוד ומערכות חימום/קירור מודרניות.
• אפשרות להחזר מע"מ (25%) בעת רכישה מהיזם עבור ישויות משפטיות.
• עליית מחירים לאחר השלמת הבנייה: דירות ליד הים עולות במחיר של 10-20% ב-2-3 השנים הראשונות.

דוגמה: לקוח מגרמניה רכש דירה בבניין חדש ליד פולה תמורת 240,000 אירו. שנתיים בלבד לאחר מכן, המחיר עלה ל-290,000 אירו עקב ביקוש תיירותי ופיתוח תשתיות.

• ניתן להשכיר אותו באופן מיידי, במיוחד אם הנכס ממוקם במרכז תיירותי (ספליט, דוברובניק).
• ברוב הנכסים כבר יש תשתיות מבוססות - בתי ספר, חנויות, תחבורה.
• מבחר רחב של בתי אבן ישנים ודירות במרכזי ערים או על איים.
• חיסרון: עלויות תיקון אפשריות (החלפת חלונות, בידוד, שיפוץ פנים).

דוגמה: משפחה אוסטרית קנתה בית משנות ה-70 ברוביני תמורת 380,000 אירו. הודות למיקומו המעולה, הם החלו מיד להשכיר אותו לתיירים ומרוויחים תשואה של כ-7% לשנה, למרות הצורך בשיפוצים מסוימים.

בקרואטיה, חלקן של בנייה חדשה נמוך יותר מאשר בווינה או זלצבורג, אך העניין בה גובר, במיוחד מצד משקיעים זרים. מתחמי מגורים מודרניים על החוף ובתים חדשים בזאגרב מבוקשים ביותר. פרויקטים אלה מציעים תכנון משופר, חומרים חסכוניים באנרגיה ותשתיות נוחות, מה שהופך אותם לתחרותיים יותר בהשוואה לנכסים קיימים.

קרואטיה עדיין מפגרת אחרי אוסטריה במספר אינדיקטורים, אך מצמצמת בהדרגה את הפער הזה.

• יעילות אנרגטית. פרויקטים חדשים בקרואטיה נבנים בתקני יעילות אנרגטית A+/A, מה שמפחית משמעותית את עלויות השירות. באוסטריה, הסטנדרטים גבוהים יותר ומעוגנים בחוק.
• מהירות בנייה. בקרואטיה, הזמן הממוצע לבניית קומפלקס מגורים הוא 18-36 חודשים, בעוד שבאוסטריה הקצב גבוה יותר, במיוחד בערים גדולות יותר.
• תקני ESG. בקרואטיה, הם רק מתחילים להיות מיושמים, בעיקר בחוף, אך באוסטריה, הם כבר חובה עבור כל הפרויקטים.
• מחיר למטר מרובע. בחוף קרואטיה, עלות בניית בניינים חדשים היא 2,200–4,500 אירו, בעוד שבזאגרב הן נעות בין 2,000 ל-2,800 אירו. לשם השוואה, המחירים באוסטריה גבוהים יותר: 5,000–9,000 אירו למטר מרובע.
• נתח הבנייה החדשה. בקרואטיה, כ-25% מהעסקאות הן עבור פרויקטים חדשים, בעוד שבאוסטריה נתח זה מגיע ל-30%, למרות שהשוק בכללותו נותר משני.

בשורה התחתונה: קרואטיה מציעה מחירים נוחים יותר ושוק בנייה חדש הולך וגדל, בעוד אוסטריה מנצחת מבחינת סטנדרטים ויציבות.

בשנים האחרונות, משקיעים בקרואטיה התרחקו יותר ויותר מהמודל המסורתי של "לקנות דירה על חוף הים ולהשכיר אותה בקיץ". הם משתמשים באסטרטגיות משולבות כדי להגדיל את התשואות ולהפחית סיכונים.

• מספר דירות במקום וילה אחת. משקיעים קונים שתיים או שלוש דירות בספליט או בזאדאר במקום וילה יקרה אחת בדוברובניק. גישה זו מספקת גמישות: אם נכס אחד עומד ללא מכירה, האחרים ממשיכים לייצר הכנסה.
• דירות ודירות. הבעלים מקבל חלק מההכנסה, וחברת המלון מנהלת אותה. פתרון זה נוח במיוחד לגולים המתגוררים במדינה אחרת.
• בתי אבן ישנים עוברים שיפוץ. באיסטריה ובאיים, בתים מסורתיים נרכשים, משוחזרים ומשכירים לתיירי יוקרה. התשואה לאחר שיפוץ יכולה להגיע ל-8-10%.
• השקעות משותפות. קבוצות של משקיעים מאחדות כוחות לרכישת נכסים יוקרתיים, כגון וילות בדוברובניק או מתחמי דירות על החוף.

גישה זו מאפשרת לנו להימנע מתלות בפורמט אחד בלבד ולפזר טוב יותר את הסיכונים.

שוק הנדל"ן הקרואטי אטרקטיבי, אך יש לו מאפיינים ייחודיים משלו שחשוב לקחת בחשבון. העיקרי שבהם הוא עונתיות. בעוד ששיעורי התפוסה של דירות בחוף מגיעים לכמעט 100% בקיץ, הביקוש יורד בחדות בחורף, מה שמשפיע ישירות על התשואות. המצב בזאגרב יציב יותר, אך תשואות השכירות שם נמוכות יותר.

גורם נוסף הוא בירוקרטיה. לא כל הקרקעות נגישות לזרים, במיוחד אדמות חקלאיות, לכן חשוב לבדוק היטב את מסמכי רישום המקרקעין לפני הרכישה כדי למנוע בעיות עתידיות.

איכות הבנייה יכולה גם היא להיות מכשול. מבנים חדשים סובלים לעיתים מבידוד תרמי או קולי לקוי, בעוד שבתים קיימים מתמודדים לעתים קרובות עם תשתיות שחוקות וצורך בתיקונים.

יש לקחת בחשבון גם את עלויות השירות. בבתים ישנים יותר עם חימום מרכזי, חשבונות החורף יכולים להיות גבוהים למדי ולהפחית משמעותית את הכנסות השכירות נטו.

קרואטיה משלבת אקלים מתון, ים ובטיחות, מה שהופך את הנדל"ן כאן לאטרקטיבי לא רק כהשקעה אלא גם כמקום מגורים.

• יוקר המחיה. נמוך יותר מאשר באוסטריה: שכר דירה לדירה בזאגרב הוא 600–900 אירו, בעוד ששכר דירה לדירה ליד הים הוא 800–1,200 אירו. גם מכולת ותחבורה זולים יותר.
• שירותי בריאות. שירותים ממשלתיים נגישים ומגזר פרטי מפותח; ביקור במרפאה מתחיל ב-30 אירו.
• חינוך. אוניברסיטאות זאגרב וספליט מוכרות על ידי האיחוד האירופי, וישנן גם בתי ספר בינלאומיים.
• תחבורה. שדות תעופה בזאגרב, ספליט, דוברובניק וזאדאר; רשת כבישים מהירים ומעבורות מפותחת היטב.
• בטיחות. אחת הגבוהות ביותר באירופה, במיוחד בעיירות קטנות ובאיים.

זה הופך את קרואטיה למקום מבטחים עבור גמלאים, משפחות ומהגרים המחפשים שילוב של איכות חיים אירופאית ומחירים נוחים.

לקוחות רבים רואים בקרואטיה מקום מפלט בטוח להון. זוהי לא רק מדינה עם נופים יפהפיים ואקלים נוח, אלא גם פלטפורמה לשימור וגידול השקעות. בניגוד לאוסטריה או גרמניה, שבהן השוק נע באיטיות וביציבות, קרואטיה משלבת ביטחון אירופאי עם תשואות גבוהות יותר, אם כי כפופה לתנודות עונתיות.

גמלאים בוחרים יותר ויותר בקרואטיה לרכישת בית שני או מגורים קבועים. האקלים המתון, מחירי הדיור במחירים נוחים וקצב החיים הרגוע הם גורמים מכריעים עבורם. יחד עם זאת, נוכחותם של מרכזים רפואיים טובים וקרבה למדינות אחרות באיחוד האירופי מבטיחות תחושת נוחות ובטיחות.

נוודים דיגיטליים רואים בקרואטיה הזדמנות לשלב עסקים ופנאי. עם הצגת ויזה מיוחדת לנוודים דיגיטליים, המדינה הפכה לבחירה פופולרית עבור אנשי מקצוע בתחום ה-IT והתעשייה היצירתית. עבודה עם נוף לים, מגורים בדירות בספליט או באיים, ועדיין גישה לתשתיות האיחוד האירופי יוצרים פלח חדש של ביקוש לדיור להשכרה ולרכישה.

משפחות מעריכות את קרואטיה בזכות יציבותה, הגישה שלה לחינוך אירופאי והאפשרות להשתלבות באיחוד האירופי. רבות רוכשות דירות או בתים ליד הים לא רק להשכרה בקיץ אלא גם לנסיעות אישיות או למעבר עתידי. נוכחותם של בתי ספר בינלאומיים, אוניברסיטאות וסביבה בטוחה הופכת את המדינה לנוחה למגורים לטווח ארוך.

קרואטיה, אם כן, משיגה איזון בין יציבות אירופה לדינמיות של שוק התיירות. כאן, ניתן לצפות לתשואות גבוהות יותר מאשר באוסטריה (5-8% לעומת 2-3%), אך יש להיות מוכנים לעונתיות: בקיץ, הביקוש כמעט בלתי מוגבל, בעוד שבחורף, התשואות תלויות במיקום ובבחירה קפדנית של נכסים.

תקופות המכירה תלויות באזור ובסוג הנכס.

• בזאגרב ובספליט, דירות במיקומים טובים נמכרות תוך חודש-חודשיים.
• בדוברובניק ובאיים, וילות יקרות ובתים ישנים יכולים להמתין 6-12 חודשים לקונה.

כל העסקאות נרשמות דרך רישום המקרקעין (ZK). בדיקה משפטית של הנכס היא חובה - דבר המגן על המשקיע מהפתעות לא נעימות.

הניסיון שלי מראה שלשוק הקרואטי מאפיינים אזוריים ייחודיים. בחוף ובאיים, התשואות גבוהות יותר, אך העונתיות בולטת יותר. בזאגרב ובערים גדולות יותר, המחירים צנועים יותר, אך הביקוש יציב כל השנה. אני תמיד מאמת מסמכים דרך רשם המקרקעין (ZK), בודק את מצב הקרקע (חשוב במיוחד עבור קרקע חקלאית), ורק אז ממליץ על העסקה ללקוח. גישה זו ממזערת סיכונים ומבטיחה ביטחון.

אני מאמין ששילוב הוא האסטרטגיה האופטימלית. אחד הלקוחות שלי רכש דירה בספליט להשכרה עונתית ובמקביל רכש דירה בזאגרב כ"מקום מבטחים". כתוצאה מכך, הוא מקבל הכנסה גבוהה בקיץ וזרם יציב של שוכרים בחורף. איזון זה חשוב במיוחד למשקיעים שרוצים גם רווחיות וגם ביטחון.

אם הייתי בונה לעצמי תיק השקעות, הייתי מחלק אותו כך: הייתי מקצה חלק לנכסי חוף עם ביקוש תיירותי גבוה, ואת השאר הייתי משקיע בנדל"ן עירוני של זאגרב. גישה זו מאפשרת לי בו זמנית להרוויח מתיירות עונתית ולקבל מקור הכנסה קבוע כל השנה.

העצה העיקרית שלי: תמיד התחילו עם המטרות שלכם. בין אם אתם רוצים להרוויח הכנסה מהירה על החוף, לשמר את ההון שלכם בנכס אמין, או למצוא בית למשפחה שלכם, כל מטרה דורשת אסטרטגיה שונה.

תעדפו, פיזרו הון על פני אזורים שונים במדינה, הקפידו לבצע ביקורת משפטית דרך רשות רישום המקרקעין, והתחשבו בנתוני השוק הספציפיים: עונתיות בחופים וביקוש יציב בערים.

כאשר קרואטיה היא הבחירה הטובה ביותר

• למי שמחפש תשואות גבוהות יותר מאשר באוסטריה או גרמניה.
• אם גישה לים, אקלים מתון ותיירות כגורם הכנסה עיקרי חשובים.
• מתאים למשקיעים שמוכנים לעבוד עם עונתיות ולקחת בחשבון תנודות בביקוש.
• לקונים שמעריכים נכסים באיחוד האירופי עם רישום שקוף ויכולת לקבל רישיון שהייה.

מתי כדאי לשקול את אוסטריה

• למי שמעריך יציבות ויכולת חיזוי מקסימליים.
• אם המטרה העיקרית היא אחסון הון לטווח ארוך ללא סיכונים עונתיים.
• למשקיעים המעוניינים למזער את כל הניואנסים המשפטיים האפשריים ולבחור בשוק עם היסטוריה ארוכה של צמיחה בת קיימא.

סיכוייה של קרואטיה עד שנת 2030 אופטימיים. ההצטרפות לאזור שנגן ולגוש האירו הגבירה את הביטחון בקרב קונים זרים, תנועת התיירים ממשיכה לגדול, והעניין בחוף מצד גרמנים, אוסטרים וסקנדינבים נותר גבוה באופן עקבי. אסטרטגיה שנבחרה בקפידה תאפשר שילוב של הכנסות משכירות ושימור הון בטוח בנדל"ן באיחוד האירופי.

1. נסחו את יעד ההשקעה שלכם

• השכרות לטווח קצר על החוף (Airbnb, Booking) או השכרות לטווח ארוך בזאגרב.
• קבלת הכנסה משכירות, הגדלת ערך הנכס או קבלת היתר שהייה.

2. בחר את סוג האובייקט המתאים

• דירה בזאגרב או ספליט.
• בית ליד הים באיסטריה או דלמטיה.
• וילה באי (חוואר, בראק, קורצ'ולה).
• דירות במתחם תיירותי (בפורמט קונדו).

3. הבהירו את התקציב שלכם ואת סף הכניסה המינימלי

• דירות בזאגרב: החל מ-120,000 אירו.
• דירות על החוף: החל מ-150,000–200,000 אירו.
• וילות בדוברובניק: החל מ-600,000 אירו ומעלה.
• עלויות נוספות: מס 3% על העסקה, נוטריון ורישום 1-2%, חשבונות שירות.

4. בחר מיקום

• חוף (דוברובניק, ספליט, זאדאר, איסטריה) – רווחיות עונתית גבוהה.
• זאגרב – ביקוש יציב לאורך כל השנה.
• איים (Hvar, Brač, Korčula) - פלח פרימיום עם עונתיות חזקה.

5. ניתוח האובייקט

• בדוק דרך רישום המקרקעין (ZK).
• שלב: בנייה חדשה או שוק משני.
• מעמד קרקע (לא כל הקרקעות החקלאיות זמינות לזרים).
• מצב המבנה ויעילות אנרגטית (חשבונות החימום הם גורם מפתח).

6. עריכת הסכם

• הסכם ראשוני (predugovor) עם מקדמה של 10%.
• החוזה העיקרי הוא במשרדו של הנוטריון.
• תשלום: מיידי או בתשלומים (בבניינים חדשים).

7. רישום מקרקעין

• רישום בפנקס המקרקעין (ZK).
• רישום לפנקס הקדסטרלי.
• קבלת בעלות על נכס.

8. הערכת השקעות

• תשואה על שכירות: 5-8% בחוף, 3-5% בזאגרב.
• עלויות שירות: 100–300 אירו לחודש לדירה, גבוהות יותר עבור בתים.
• מס שכר דירה: 10% החל משנת 2024.

9. תכנון השכרה או מכירה חוזרת

• חברות ניהול בדלמטיה גובות 20-30% עבור השכרות לטווח קצר.
• בזאגרב, קל יותר להשכיר לבד (חוזים ארוכי טווח).
• מכירה חוזרת - נזילות גבוהה יותר בספליט, זאדאר, דוברובניק.

10. פיזור תיק ההשקעות

• שלבו "לינה לתיירים" (ספליט, איים) עם "עיר" (זאגרב).
• פורמטים שונים: דירות + בית ליד הים.
• הפחתת סיכונים על ידי בחירת אזורים בעלי עונתיות שונה.

1. משקיע עם 150,000 אירו

מטרה: להיכנס לשוק עם השקעה מינימלית ולייצר הכנסות משכירות בקיץ.

אפשרויות: דירות קטנות בזאדאר, שיבניק או ספליט.

רווחיות: 6-7% לשנה להשכרות לטווח קצר.

סיכונים: עונתיות, תלות בתיירות.

דוגמה: לקוח מגרמניה רכש דירת סטודיו בזאדאר תמורת 145,000 אירו. השכרתה דרך Booking במהלך הקיץ הניבה ריבית שנתית של 7%, ובעונה הפחות עמוסה, הדירה מושכרת לסטודנטים, מה שמספק יציבות.

2. משפחה עם 600,000–1 מיליון אירו

מטרה: לקנות בית ליד הים לבילוי אישי והכנסה משכירות.

אפשרויות: וילות באיסטריה (רוביני, פולה), בתים באיים חוואר או בראץ', דירות פרימיום בדוברובניק.

רווחיות: 5–6% לשנה + צמיחה בערך.

סיכונים: עלויות תחזוקה גבוהות ומיסי שכירות.

דוגמה: משפחה מאוסטריה רכשה וילה ברוביני תמורת 720,000 אירו. בקיץ היא מושכרת לתיירים תמורת 400 אירו ללילה, ובחורף הבית משמש כמגורים פרטיים. התשואה הכוללת היא כ-5% לשנה.

3. נדל"ן מסחרי

מטרה: הכנסות משכירות יציבות וצמיחה בערך.

אפשרויות: חנויות ומסעדות באזורי התיירות של ספליט ודוברובניק, משרדים ודירות בזאגרב.

רווחיות: 7–9% לשנה.

סיכונים: תנועה עונתית, תחרות גבוהה.

דוגמה: לקוח מהולנד רכש חלל בסגנון בית קפה במרכז ספליט תמורת 400,000 אירו. הודות לתנועת תיירים לאורך כל השנה, השוכר משלם סכום קבוע של 2,800 אירו לחודש, המניב ריבית שנתית של 8.4%.

ניתן להתאים השקעות נדל"ן בקרואטיה למגוון מטרות. דירות בזאדאר או ספליט אידיאליות להכנסה פסיבית, וילות באיסטריה או בדוברובניק אידיאליות למשפחה ולמעמד, ונכסים מסחריים במרכזי ערים אידיאליים לעסקים.