איך ולמה לקנות נדל"ן ביוון: ניתוח שיטתי של אטרקטיביות השקעות

בשנים האחרונות, הביקוש לנדל"ן ביוון נמצא בעלייה מתמדת. על פי בנק יוון, מחירי הדירות והבתים יעלו בממוצע של 13.8% ברחבי המדינה וב-15.9% באתונה בשנת 2024. צמיחה זו נמשכת כבר שנים רבות. הנתונים מראים כי השוק תוסס, וכי השקעה במדינה רווחית מסיבות שאינן תיירות.

מטרת מאמר זה היא להבין מדוע רכישת נכס ביוון היא רעיון טוב כעת. נסקור את כל האפשרויות: מעבר דירה, השכרה או קבלת היתר שהייה.

למה עכשיו?

✓ התאוששות כלכלית . לאחר משבר ארוך, יוון נמצאת במגמת עלייה: הכלכלה צמחה ב-2.4% בשנת 2023, והצמיחה בשנת 2025 צפויה להיות גבוהה יותר מאשר באירופה כולה. האבטלה יורדת, והתנאים למשקיעים משתפרים.

✓ ויזת זהב . תוכנית ויזת הזהב של יוון נותרת גמישה מאוד. על ידי השקעה של לפחות 250,000 אירו, תוכלו לקבל אשרת שהייה מבלי שתצטרכו להתגורר במדינה לצמיתות. בעוד שהסכום עשוי להיות גבוה יותר במקומות מסוימים, התנאים עדיין אטרקטיביים יותר מאשר בפורטוגל, ספרד, ובמיוחד אוסטריה.

✓ מגמות עולמיות . יותר ויותר אנשים קונים נכסים במקומות חמים ושקטים עם שירותי בריאות טובים ורמת חיים גבוהה. לאחר המגפה, הרצון להחזיק בית שני או לברוח מערים גדולות הפך זאת לפופולרי עוד יותר.

במאמר זה נחקור מדוע נדל"ן ביוון כה פופולרי כיום. זה לא רק "בית ליד הים", אלא השקעה רווחית ואמינה: הכל ברור, החוק לצידכם, ואתם יכולים להתחיל עם סכום קטן. אסביר את היתרונות של ויזה זהובה, כיצד למצוא נכס שיעלה במחיר, אילו אזורים מציעים עסקאות נהדרות, ומה לחפש בעת הרכישה כדי להבטיח רכישה בטוחה ומאובטחת.

אני עובד בתחום זה שנים רבות, ועוזר ללקוחות לרכוש דירות ביוון, אוסטריה, קפריסין ומדינות אחרות באיחוד האירופי. הניסיון שלי משלב ידע משפטי, השקעות בינלאומיות ובנייה. במהלך הזמן הזה, פיתחתי גישה משלי: אני פותר בעיות באופן שיטתי, שם לב לפרטים ומבין את צרכי המשקיעים. זה כולל רווח, ביטחון כלכלי, רילוקיישן ואורח חיים חדש. אני מקווה שהידע שלי יעזור לכם לגשת לרכישת בית ביוון בצורה שקולה, עם תוכנית ברורה והבנה של כל הפרטים החשובים.

למה לא אוסטריה?

אוסטריה היא מדינה מפותחת ואטרקטיבית, אך השקעה בה קשה יותר. דרישת התושבות המינימלית גבוהה יותר, הדרישות מחמירות יותר, ומחירי השוק לרוב מנופחים. יוון, לעומת זאת, מציעה תנאים נוחים יותר:

• סכום התחלתי קטן יותר (250,000 אירו לעומת 500,000 אירו ומעלה באוסטריה),
• כללים פשוטים יותר למעבר דירה,
• הכנסות גבוהות יותר משכירות באתרי נופש (עד 6-8% לשנה),
• יש סיכוי טוב לעליות מחירים עקב כבישים חדשים ועלייה בתיירות.

יחד עם זאת, לאוסטריה יש גם יתרונות: השוק יציב יותר, התהליכים המשפטיים מוסדרים טוב יותר, והנדל"ן באופן מסורתי יקר יותר ואיכותי יותר. זה מושך משקיעים המחפשים ביטחון לטווח ארוך. עבור משקיעים שמרנים, הגיוני לשקול השקעה בשוק הנדל"ן , תוך התמקדות בהגנה על הון ולא בתשואות מקסימליות.

העניין ביוון גדל משמעותית בשנים האחרונות, בעוד שהשאלות בנוגע לאוסטריה נותרו גבוהות באופן עקבי - היא נותרה מקום מפלט בטוח להון. הגישה שלי: אני ניגש לבעיות באופן שיטתי, שם לב לפרטים ומבין את צרכי המשקיעים. זה כולל רווח, ביטחון כלכלי, רילוקיישן ואורח חיים חדש. אני מקווה שהידע שלי יעזור לכם לגשת לרכישת בית ביוון בצורה שקולה, עם תוכנית ברורה והבנה של כל הפרטים החשובים.

כיום, יוון היא יותר מסתם יעד תיירותי עם היסטוריה ארוכה. זהו שוק צומח שהינו יעד השקעה מוביל מזה מספר שנים. הוא מציע תשואות טובות, החוקים ידידותיים למשקיעים, והתחלת העסקה היא די קלה.

כשהתחלתי לעבוד עם נדל"ן ביוון, כולם ראו בו פשוט "בית ליד הים" - יעד נופש, לא מקום להרוויח כסף. היום הדברים שונים. אני רואה יותר ויותר לקוחות שנוטשים במודע את השווקים הפורטוגזיים, הקפריסאיים או הספרדיים ובוחרים ביוון. הצרכים שלהם ברורים: הכנסה יציבה בעתיד, הזדמנות לעבור דירה וביטחון בעסקה בטוחה.

יוון היא אחת ממדינות האיחוד האירופי הטובות ביותר להכנסות משכירות לטווח קצר (עד 7.5-8.3% לשנה). היא רווחית במיוחד ביעדי תיירות פופולריים כמו אתונה, סלוניקי, רודוס וכרתים.

על פי דירוג עשיית עסקים של הבנק העולמי, יוון נמצאת כעת בין 30 המדינות המובילות בהן הקל ביותר לרשום נדל"ן. הדבר ניכר בפועל: עסקאות מתנהלות בצורה חלקה, במיוחד כאשר מתווך הנדל"ן, הנוטריון ועורך הדין עובדים יחד.

לפי Numbeo, שוחד נפוץ הרבה פחות בעת רישום נדל"ן ביוון מאשר בטורקיה או בקפריסין. במהלך חמש השנים האחרונות, התהליך הפך מהיר יותר, אמין יותר ושקוף יותר.

יותר ויותר מגיעים אליי משקיעים שכבר ניסו לקנות במדינות אחרות. הם נתקלו בבעיות: מחירי שכירות נמוכים, חוקים משתנים, או פשוט עייפים משווקים יקרים מדי. אז עכשיו הם בוחרים ביוון.

לדוגמה, זוג מקופנהגן חיפש בתחילה דיור בוולנסיה אך קנה שתי דירות באתונה. למה? שם יותר רווחי: תקנות גמישות, מיסים נמוכים יותר, עליות מחירים מובנות, ויש מקום לשיפור.

דוגמה נוספת: לקוח מישראל מכר דירה בלימסול, קפריסין, והשקיע את הכסף באתונה. הוא קנה בניין ישן ושיפץ אותו לצורך השכרה. הוא אמר, "בקפריסין השוק עומד על שמריו, אבל כאן החיים בעיצומם: בונים, תיירים מגיעים - אני רואה פיתוח".

אני לא אומר שיוון היא אידיאלית לכולם. אבל אם אתם מחפשים את השילוב המושלם: חופשה על חוף הים + הכנסה + מגורים, עכשיו זה הזמן המושלם. במיוחד אם אתם פועלים בתבונה, בלי למהר, ועם אסטרטגיה ברורה.

שואלים אותי לעתים קרובות, "האם בטוח לקנות נכס ביוון עכשיו?" אני תמיד מסביר איך זה היה קודם. אחרי הכל, כדי להבין לאן השוק הולך, צריך לדעת מאיפה הוא הגיע. 

לאחר משבר 2008, מחירי הדיור צנחו, במקומות מסוימים בחצי. פרויקטים של בנייה הוקפאו, בנקים סירבו להעניק הלוואות, ואנשים מכרו את דירותיהם ביוון כמעט בחינם כדי לשלם את חובותיהם.

ראיתי את זה בעצמי, כשדיברתי עם עורכי דין מקומיים ובעלי דירות: בתים שעלו בעבר 180,000 אירו נמכרו אז תמורת 90,000-100,000 אירו בלבד. אלו שקנו אז, במיוחד הזרים השלווים והזהירים, נמצאים כעת במצב יתרון מאוד.

מאז 2018, המצב השתפר בהדרגה. כלכלת יוון התחזקה, תיירים חזרו, ותוכנית ויזת הזהב הושקה. ושוק הנדל"ן החל להתאושש ולצמוח.

סטטיסטיקה על ירידות/עליות מחירים ביוון מאז 2001
(מקור https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

על פי נתוני הבנק המרכזי של יוון, שוק הנדל"ן צמח בהתמדה בין השנים 2018 ל-2025, בממוצע של 5-8% בשנה. בשנת 2024 לבדה, הצמיחה עמדה על 6.6%+. מחירי הדירות עלו באופן משמעותי במיוחד באתונה ובסלוניקי, כמו גם באיים פופולריים כמו כרתים, רודוס, פארוס וסנטוריני. אבל חשוב מכל, בניגוד לשווקים מנופחים, עלייה זו היא טבעית. היא אינה תלויה בהייפ מלאכותי, אלא בהתאוששות כלכלית, בביקוש גובר לשכר דירה ובעניין משקיעים.

צמיחת מחירי הנדל"ן ביוון בין השנים 2022 ל-2025
(מקור https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

בפועל, אני עובד לרוב עם ארבעה אזורים עיקריים. לכל אחד מהם כללי השקעה משלו, קצב שוק וקהל קונים משלו.

אתונה - פעילות עסקית והשכרה כל השנה

אתונה היא השוק היציב והמובן ביותר. היא מתגאה במגורים עירוניים, חינוך, שירותי בריאות, תחבורה והשכרת דיור מצוינים. הבירה היא המקום הקל ביותר ביוון לקנות דירה שתתחיל לייצר הכנסה באופן מיידי.

• באזורי פנגראטי, קוקאקי, נאוס קוסמוס, קיפסלי - דירות טובות בבניינים גמורים החל מ-130-180 אלף אירו;
• ליד הים (גליפדה, וולה, אלימוס) - יקר יותר, החל מ-250,000 אירו, אבל אפשר למצוא כאן דיור יוקרתי.

רבים מהלקוחות שלי מתחילים את דרכם באתונה משום שזהו "צעד ראשון בטוח": שוכרים יציבים, תהליך קנייה קל ועסקאות משפטיות שקופות.

סלוניקי היא שוק צומח עם ביקוש מקומי

סלוניקי היא העיר השנייה בחשיבותה אחרי אתונה. קונים מגיעים לכאן יותר ויותר. מאפיין מרכזי: היוונים עצמם נוטים יותר לקנות (בין אם למחיה ובין אם באשראי), כך שהשוק משתנה פחות.

• העיר מתפתחת: עוד ועוד קווי חשמלית ומטרו מופיעים, והמרכז נמצא בשיקום מתמיד.
• אפשרות זו יכולה להחליף את אתונה אם אתם מחפשים דיור זול יותר ביוון, כמו גם נכסים עם פוטנציאל לעליית מחירים.
• מחירים: דירת חדר שינה אחד בגודל 45-50 מ"ר עם שיפוצים קוסמטיים ניתן לרכוש תמורת 95,000-110,000 אירו. דירות חדשות וגדולות יותר (80-90 מ"ר) באזורים כמו קלמריה או ליד הנמל מתחילות במחיר של 190,000-230,000 אירו.

היה לי מקרה אמיתי: משפחה מוינה רכשה דירה בת שתי קומות עם מרפסת במרכז סלוניקי תמורת 178,000 אירו. בדקנו את כל המסמכים, השלמנו את הרכישה מרחוק (באמצעות ייפוי כוח), והם קיבלו מיד את ויזת הזהב שלהם. כעת הם משכירים את הדירה על בסיס יומי, בעיקר לסטודנטים של ארסמוס ולסטודנטים לרפואה. הדירה מניבה להם כ-6% מהכנסה שנתית, מבוקשת (נזילה), וכמעט תמיד מושכרת.

איים - רגשות, תיירות ורווחיות עונתית

קצב החיים בערים כמו כרתים, רודוס, קורפו ופארוס שונה מאוד, ולכן גם סוגי ההשקעות שהן עושות שונות. אנשים קונים נכסים לחופשות, השכרות עונתיות ומעבר דירה.

• בתים בכרתים פופולריים במיוחד בקרב הצרפתים והגרמנים, המחפשים לרוב וילות ליד הים.
• פארוס: אי זה מכונה יותר ויותר "יוון, כמו האיים הבלאריים, אבל זול יותר".
• אנשים מסקנדינביה ומישראל קונים כל הזמן נכסים ברודוס.
• מחירים: דירות רחוקות יותר מהים ניתן למצוא במחירים שבין 100,000 ל-130,000 יורו. קרוב יותר לחוף: בית עם קרקע יעלה החל מ-250,000 יורו.

הניסיון שלי באיים הראה לי שחשוב להבין שלושה דברים: העונה, כמה קל להגיע לשם, ומה המקומיים קונים. אם תבחרו במקום הלא נכון, תיתקלו בבעיות. אבל אם תבחרו נכון, הרווחים שלכם יהיו גבוהים יותר מאשר באתונה.

היבשת היא אלטרנטיבה לאיים עם גישה לים.

הפלופונסוס, חלקידיקי וולוס הם יעדים ידידותיים למשפחות. יש בהם פחות תיירים, אך רמת החיים טובה, והיוונים עצמם נופשים שם יותר ויותר.

• קונים מסרביה, בולגריה ורומניה פעילים מאוד בחלקידיקי. הם מתעניינים בעיקר בוילות ובדירות נופש.
• בפלופונסוס ישנם בתים היסטוריים רבים המתאימים לשיפוץ – אלו הן הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. 

כאן אנשים לרוב קונים בתים למגורים (לקבוע או עונתי) או להשכרה (בין 3 ל-6 חודשים בשנה).

הניסיון שלי מראה שהביקוש ביוון מרוכז בשוק הקיים. קונים מחפשים דירות ובתים מוכנים לכניסה שניתן להפעיל במהירות: להשכיר או להיכנס אליהם. העניין הגדול ביותר הוא בנכסים משופצים (בכל רמה), עם תיעוד מלא והיסטוריה ברורה. רכישות כאלה בטוחות יותר ומאפשרות יצירת הכנסה מהירה יותר (השכרה או מכירה חוזרת).

מכיוון שהשוק אינו סטטי, פורמטים אחרים הופכים פופולריים יותר ויותר:

פיתוחים חדשים. פיתוחים חדשים ביוון הם מעטים, אך אטרקטיביים. באתונה (במיוחד באזורים מתפתחים), נבנים דיור מודרני עם שירותים וחסכון באנרגיה. מתחמי יוקרה קומפקטיים ממוקמים ליד הים במיקומים יוקרתיים, עם מחירים החל מ-250,000 אירו עבור 70-80 מ"ר. יתרונות כלליים כוללים עלויות תפעול נמוכות, שירותים אמינים, אחריות ואפשרות לקבלת ויזה זהובה.

פלח היוקרה. ביוון, בתים נמכרים במחיר של 500,000 אירו ומעלה, לרוב באיים או בפרברים הטובים ביותר של אתונה. נכסים בקפלוניה, מיקונוס, פארוס וכרתים פופולריים במיוחד. הקונים העיקריים הם משקיעים מאיחוד האמירויות הערביות, ארה"ב וישראל, שעבורם פרטיות, נופים רחבי ידיים וגימורים באיכות גבוהה הם קריטיים. בתים אלה מוצעים לעתים קרובות עם ניהול ושירות, מה שמקל על הרכישה שלהם ממדינה אחרת.

מלונות דירות. מתחמי דירות מנוהלים על ידי מפתח הם כלי אידיאלי להשקעה פסיבית. עם השקעות החל מ-300,000 אירו, משקיעים יכולים להרוויח 6-8% בשנה, ולבחור בין השכרות לטווח קצר, ניהול מקצועי או שימוש אישי.

מיני-מלונות מנוהלים. מלונות בוטיק קטנים (5-10 חדרים) בערים יווניות פופולריות (רת'ימנו, רודוס, חאניה, נאפפליו) הם השקעות אטרקטיביות. לעתים קרובות הם ממוקמים במבנים היסטוריים, ומושכים לקוחות נאמנים. למרות שהצלחה דורשת ניהול אקטיבי וגישה עסקית, מלונות כאלה יכולים לייצר תשואות גבוהות (8-10% לשנה) עם ניהול נכון. מחיר הרכישה ההתחלתי הוא 400,000 אירו. בעלות על נכס כזה מציעה גם את ההזדמנות ליצור ולפתח מותג אירוח ייחודי משלכם.

מניסיון: לקוח מפרו רכש דירת דירות (6 סטודיו) בפארוס תמורת 620,000 אירו. לאחר שכירת מנהל מקומי וסיוע ברישום מס, הנכס מייצר באופן עקבי הכנסה שנתית של כ-52,000 אירו עם מעורבות מינימלית של הבעלים בניהול התפעולי.

טבלה לפי סוג אובייקט: סף השקעה, סיכונים, רווחיות:

הרכב המשקיעים הארצי השתנה באופן דרמטי ב-10 השנים האחרונות. נכון לעכשיו, השחקנים העיקריים בשוק הם:

• סין: מובילה במספר הבקשות לוויזת הזהב.
• רוסיה, אוקראינה, בלארוס: הן קונות באופן פעיל באתונה ובאיים, ולעתים קרובות מחפשות דירות כ"אפשרות גיבוי" למקרה של נסיבות בלתי צפויות.
• אירופה (צרפתים, גרמנים, אוסטרים): יותר ויותר אנשים בוחרים ביוון על פני שוק הנדל"ן הספרדי המתחמם יתר על המידה (יקר ותחרותי).
• איחוד האמירויות הערביות וערב הסעודית משקיעות בעיקר בבתי מלון, נדל"ן יוקרה ובבניינים חדשים.

מניסיוני, מספר לקוחות שנטשו את שווקי לימסול (קפריסין) ומרבלה (ספרד) קנו בתים ביוון. החלטתם התבססה על סיכויי הנדל"ן האטרקטיביים יותר והתקנות הפחות מחמירות שם.

זהו יתרון חשוב ולעתים קרובות לא מוערך כראוי. בשווקים "שטופי שמש" רבים (קפריסין, מונטנגרו), המחירים מונעים בעיקר על ידי השקעות זרות. ליוון, לעומת זאת, יש בסיס חזק - ביקוש יציב משלה. תושבי אתונה, סלוניקי וערים אחרות קונים באופן פעיל בתים.

הודות לכך, אפילו במהלך יציאה זמנית של זרים (עקב גיאופוליטיקה או התאמות בתוכניות כמו ויזה זהובה), השוק היווני אינו חווה ירידות מחירים חדות. הביקוש המקומי משמש כרשת ביטחון אמינה.

• משפחות צעירות : לוקחות משכנתא (הריביות הנוכחיות הן 3.7-4.2%) כדי לקנות דירה משלהן. הן בוחרות לעתים קרובות במגורים או בשכונות חדשות.
• יוונים מחו"ל (ארה"ב, אוסטרליה, גרמניה): חוזרים למולדתם או קונים נדל"ן "בחזרה לשורשים", תוך סיוע לקרובי משפחה.
• מעמד הביניים (רופאים, עורכי דין, אנשי IT): חוסכים בהדרגה לדיור - הביקוש לדירות קטנות (1-2 חדרים) גובר במחירים של עד 150-200 אלף אירו.
• סטודנטים והוריהם נוטים לקנות דירות קטנות באתונה ובסלוניקי במקום לשכור במהלך הלימודים (4-5 שנים). זה יותר משתלם מאשר לשכור.

לפי בנק יוון (2024):

• רוב הרכישות (כ-68%) בוצעו על ידי קונים מקומיים. נתון זה נותר נכון למרות העניין הגובר בקרב זרים ביוון.
• בסלוניקי ובפלופונסוס, יש אפילו יותר קונים מקומיים - עד 75%.

כשבוחרים נדל"ן ביוון, חשוב לשקול לא רק מה לקנות אלא גם כיצד לרשום בעלות. פורמט זה משפיע ישירות על המסים שלכם, רמת ההגנה המשפטית, כללי הירושה ואפילו על הרווחיות הסופית שלכם. בפועל, אני עוזר ללקוחות למצוא את האפשרות האופטימלית - בין אם מדובר בדירה לשימוש אישי או בבית לעסק להשכרה.

אתם קונים נדל"ן ביוון על שמכם (כאדם פרטי). זוהי האפשרות הפופולרית ביותר לרכישה ראשונה.

מתאים אם אתם צריכים לקנות דירה או בית לעצמכם או להשכיר, לקבל אשרת שהייה באמצעות ויזה גולדן, או לקחת משכנתא מבנק יווני.

רבים מלקוחותיי רוכשים נדל"ן ביוון דרך חברה זרה (באסטוניה, קפריסין או בולגריה). זה נעשה לעתים קרובות אם כבר יש להם עסק. זה נוח למשקיעים מקצועיים, חברות עם נכסים בחו"ל ובעלי מלונות או נכסים מרובים.

מקרה: לקוח מוינה רכש מלון בכרתים דרך חברה אסטונית. הסדר זה איפשר לו לשלם מיסים נמוכים יותר על שיפוצים, לקבל רווחים בצורה נוחה ולהעביר בקלות חלק מהעסק לילדיו באמצעות מניות.

מקרה: לקוח מוינה רכש מלון בכרתים דרך חברה אסטונית. הסדר זה איפשר לו לשלם מיסים נמוכים יותר על שיפוצים, לקבל רווחים בצורה נוחה ולהעביר בקלות חלק מהעסק לילדיו באמצעות מניות.

REIC היא דרך להשקיע בנדל"ן מבלי שתצטרכו לנהל אותו בעצמכם. אתם קונים מניה של חברה, והיא הבעלים ומנהלת את המבנים. אפשרות זו מתאימה למי שרוצה לייצר הכנסה אך לא רוצה לנהל אותם, ובמקביל רוצה להפחית סיכון.

רכישת נכס ביוון במשותף עם בן/בת זוג, ילד, או באמצעות נאמנות משפחתית מציעה נוחות רבה יותר. אפשרות זו נבחרת לעתים קרובות על ידי משפחות המעוניינות לחלוק בעלות על הנכס, לפשט את הירושה מראש, או להשקיע במשותף עם ילדים, הורים וחברים. ניתן לקבוע מראש למי יהיה איזה חלק וכיצד לחלק את הכנסות השכירות - הכל ברור ומוסדר כחוק.

ביוון, כמעט ואין הגבלות על זרים הרוכשים נדל"ן, למעט אזורי גבול מסוימים ומתקנים צבאיים (לדוגמה, כמה איים בים האגאי). עם זאת:

• אם אתם ממדינה מחוץ לאיחוד האירופי והנכס נמצא באזור מוגן, תצטרכו היתר מיוחד.
• כל עסקה עוברת דרך נוטריון, ביקורת מס ורישום - חשוב למסד הכל בצורה נכונה עם עורך דין.

העצה שלי : לפני רכישת בית או דירה ביוון, הקפידו להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס לגבי אופן רישום הנכס. הדבר ישפיע על מיסים, סוגיות ירושה ומחיר המכירה העתידי. אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס או לרשום אותו על שם משפחה, שקלו לרכוש אותו דרך חברה או כבעל מניות.

קניית נכס ביוון היא לרוב קלה יותר מהצפוי, במיוחד עם עורך דין טוב וסוכן אמין. מניסיוני, עסקאות מתנהלות בצורה חלקה כאשר כל השלבים מבוצעים וכולם יודעים את אחריותם.

רכישת נדל"ן ביוון מורכבת מכמה שלבים עיקריים:

1. קבלת מספר זיהוי מס יווני (AFM) היא הצעד הראשון. עם עורך דין, תהליך זה אורך בדרך כלל יום אחד.
2. בחירת עורך דין - הוא יגן על האינטרסים שלכם, יבדוק את הנכס ויכין את החוזה.
3. בדיקת נכס. עורך דין מוודא שאין חובות, שעבודים או פיתוח מחדש בלתי חוקי.
4. הסכם ראשוני ומקדמה. נחתם הסכם ומשולמים 5-10% ממחיר הרכישה.
5. נוטריון. החוזה העיקרי נחתם בפני נוטריון, אשר גם רושם את העברת הזכויות.
6. קדסטר. לאחר הרכישה, עורך דין רושם את הנכס בטאבו של המדינה.

בלי עורך דין, סביר להניח שהעסקה שלך לא תצא לפועל. הוא:

• בודק שהחפץ תקין,
• מכין חוזה,
• מנפיק ייפוי כוח אם אתם רוכשים מרחוק,
• נוכח במשרדו של הנוטריון,
• רושם נכס ברשומות הקדסטר.

סוכן מסייע בבחירת נכס, ניהול משא ומתן, איסוף מסמכי המוכר ותיאום העסקה. חשוב שהם יעבדו בשיתוף פעולה עם עורך הדין, ולא יחליפו אותו.

כפי שמראה בפועל, חיסכון בעורך דין בעת ​​רכישת נכס גורם לעיתים קרובות לחשבונות שירות או מסמכים בעייתיים. תשלום עבור סיוע משפטי פירושו תשלום עבור שקט נפשי.

כדי לקנות דירה או בית ביוון תצטרכו:

• גיל: מגיל 18.
• החזקת דרכון בינלאומי בתוקף.
• קבלת מספר זיהוי מס יווני (AFM).
• פתיחת חשבון בנק ביוון או במדינה אחרת באיחוד האירופי.
• מתן הוכחה למקור החוקי של הכספים.

אם אתם ממדינה שאינה חברה באיחוד האירופי ורוצים לקנות נכס באזורים "רגישים" (כגון ליד הגבול או באיים מסוימים), ייתכן שתצטרכו אישור ממשרד ההגנה. באתונה, סלוניקי, כרתים וקורפו, אישור כזה אינו נדרש.

באיים פופולריים כמו כרתים, פארוס, קורפו, רודוס, יש ניואנסים משלהם:

• יש צורך לבדוק בקפידה את גבולות החלקה - מסמכים ישנים נערכים לעתים קרובות עם שגיאות.
• חלק מהבתים והמגרשים ממוקמים באזורים תיירותיים או מוגנים שבהם חלים תקנות בנייה מיוחדות.
• עורך הדין יבדוק בנפרד האם לאתר יש גישה, מים ואת מצבו המתועד.

טיפ: לפני רכישת בית באי, תמיד בקשו תוכנית אדריכלית, היתר בנייה, תמצית רישום מקרקעין ותעודת ביצועים אנרגטית.

רוב לקוחותיי מבצעים עסקאות מבלי להיות נוכחים פיזית, באמצעות ייפוי כוח נוטריוני שהונפק ביוון או במדינת מולדתם ומאושר באפוסטיל.

עורך הדין שלך:

• מנפיק לך מספר מס,
• עורך בדיקת נכס,
• חותם על החוזה בהשתתפותך או באמצעות מיופה כוח,
• פותח חשבון בנק,
• ממסדיר את רישום העסקה.

זה שימושי במיוחד אם אתם מחוץ למדינה או שאין לכם אפשרות לנסוע כדי לחתום.

אחד השלבים החשובים ביותר. עורך הדין בודק:

• בעלות של המוכר,
• אין חובות שטרם נפרעו (עבור מיסים, שירותים),
• עמידת האובייקט בתקני פיתוח עירוני,
• היסטוריית בעלות,
• האם ישנם עיקולים או תביעות משפטיות.

זהו שלב מפתח בעסקה. עורך הדין קובע:

• האם המוכר הוא באמת הבעלים?
• האם ישנם חובות שטרם נפרעו עבור מיסים וחשבונות שירות?
• האם הנכס עומד בתקנות התכנון העירוני,
• מהי ההיסטוריה של הבעלים?
• האם ישנם עיקולים או הליכים משפטיים.

אני תמיד ממליץ לבצע בדיקה לפני ביצוע תשלום מקדמה, גם אם הנכס נראה ללא רבב.

לאחר אישור העסקה על ידי נוטריון, הנכס נרשם בפנקס הקדסטרלי, ומונפק לך:

• תמצית רישיון תואר,
• מסמכים הנדרשים לקבלת אשרת שהייה במסגרת תוכנית ויזת הזהב (אם רלוונטי),
• הזכות לערוך חוזי שירות על שמך.

התהליך כולו, החל מחתימת החוזה ועד לביצועו המלא, אורך בדרך כלל חודש עד חודשיים.

כשבוחרים נדל"ן ביוון (דירה או בית), חשוב לקחת בחשבון יותר מאשר רק את מחיר הנכס. הקפידו לקחת בחשבון גם את כל המיסים וההוצאות הנוספות. מניסיוני, משקיעים שרואים את תמונת העלויות המלאה מראש מקבלים את ההחלטות הנכונות ונמנעים מעלויות בלתי צפויות בהמשך.

ביוון, כל בעלי הבתים והקרקעות נדרשים לשלם מס רכוש שנתי (ENFIA). סכום המס תלוי בערך הקדסטרלי, בשטח ובמיקום הנכס.

• תעריף בסיסי: כ-0.1–0.3% משווי הנכס המוערך לשנה.
• בפועל, בעל דירה באתונה (70 מ"ר) בשנת 2024 משלם בממוצע 250-350 יורו.
• הנחה מקומית: בפרובינציות ובאיים המס נמוך יותר מאשר בערים גדולות.

תשלום זה נגבה על ידי הרשויות המקומיות (במחוז/עיר שלך). הסכום תלוי במיקום הנכס ועומד על כ-0.2-0.3% מערכו הקדסטרלי.

מחיר הנכס אינו הכל. בעת רכישת נדל"ן ביוון, הקונה משלם עמלות נוספות חובה:

• מס מדינה: 3% מהערך.
• שכר טרחת נוטריון: 1-1.5% מסכום העסקה.
• עורך דין/שירותי עורך דין: כ-1%.
• עמלת סוכן: 2-3%.

בשורה התחתונה: עלויות נלוות אלו מסתכמות לעיתים קרובות ב-7-10% ממחיר הרכישה של הנכס.

יתרון חשוב כרגע: ברכישת דירה חדשה בבניין חדש, לא צריך לשלם מע"מ (24%) עד סוף 2025. זוהי הזדמנות מצוינת לחסוך!

לאחר 2025: המע"מ יחזור (24%), ודיור בבניינים חדשים יתייקר בסכום זה.

באוסטריה, בעת רכישת נדל"ן, עליך לשלם:

• Grunderwerbssteuer - מס רכישה, הוא 3.5%;
• מס על הכנסה משכירות (Einkommenssteuer) – יכול להגיע עד 55% בהתאם להכנסה שלך; בתוספת עמלות וחיובים אחרים, שיכולים להצטבר ל-10-12% נוספים.

ביוון, המיסים נמוכים יותר בממוצע, וישנן גם דרכים משפטיות שונות לייעל אותם.

עבור אלו המתגוררים או מבלים זמן רב בחו"ל, יוון מציעה משטר מס "לא-דומי" - משלמים מס קבוע של 100,000 אירו לשנה על כל ההכנסה מחו"ל. זה עוזר להפחית משמעותית את המסים על רווחים מהשכרות או מכירת נדל"ן.

מגמות בעיבוד בקשות לוויזת זהב
(מקור https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

ויזה יוונית מוזהבת היא אחת הדרכים הנוחות והפופולריות ביותר לקבל תושבות באיחוד האירופי באמצעות רכישת נדל"ן. במהלך השנים האחרונות טיפלתי בעשרות עסקאות בהן קבלת ויזה מוזהבת הייתה המטרה העיקרית של הלקוחות - במיוחד עבור משפחות, יזמים, פרילנסרים ומשקיעים שמעריכים חופש תנועה ואינם רוצים להיות קשורים למדינה אחת.

סכום ההשקעה תלוי באזור ונע בין 250,000 אירו ל-800,000 אירו.

מאז 2023, סף המינימום שונה עבור טריטוריות שונות ביוון.

לְמַעֲשֶׂה:

— רבים מהלקוחות שלי השקיעו 250–270 אלף אירו וקנו דירה ביוון שניתן להשכיר בצורה רווחית.

— באתונה, במיוחד במרכז, כבר צריך כ-500 אלף אירו, במיוחד אם מדובר בבית או בפנטהאוז.

• אפשר לגור ביוון בלי להיות שם לצמיתות.
• ניתן לנסוע בחופשיות בתוך מדינות שנגן.
• אתה יכול לפתוח עסק, ללמד ילדים (בבתי ספר/אוניברסיטאות), להשתמש בכבישים אירופאים, בבתי חולים וכו'.
• ניתן לקבל אשרת שהייה לכל המשפחה בבת אחת: בעל/אישה, ילדים מתחת לגיל 21, הורים.

• ויזה זו אינה מאפשרת לך לעבוד בחברה יוונית, אך תוכל לנהל עסק עצמאי או פשוט להיות בעל נדל"ן.
• זה לא מבטיח אזרחות, אבל בסופו של דבר עשוי לספק הזדמנות כזו באמצעות תהליך ההתאזרחות.

אם אתם גרים במדינה יותר מ-183 ימים בשנה, משלמים מיסים, לומדים את השפה ומעורבים בחיים המקומיים, תוכלו להגיש בקשה לאזרחות לאחר שבע שנים. עם זאת, זהו תהליך נפרד ואינו אוטומטי.

מניסיוני, עבור אלו המתכננים לרכוש נכס ביוון ולטייל בחופשיות, תוכנית ויזת הזהב היא אחת האפשרויות הפשוטות והיתרונות ביותר. באוסטריה הדרישות מחמירות הרבה יותר וכוללות הוכחת השתלבות חובה בחברה.

• רכישת נדל"ן שאינה עומדת בדרישות ויזה זהובה (לדוגמה, מספר דירות בשווי 150,000 אירו כל אחת לבעלים) אינה נחשבת.
• העברת כספים שלא מחשבונו האישי של המשקיע.
• סט מסמכים לא שלם – תרגומים או אפוסטילים חסרים לעיתים קרובות.
• טעויות בעת הגשת בקשה לויזה לכל המשפחה, במיוחד אם הילדים מעל גיל 21.

• דמי הכניסה תלויים כעת באזור: באזורים מרכזיים ופופולריים לתיירות, הסכום המינימלי עלה ל-500,000 אירו.
• אימות מקור המימון חוזק, במיוחד עבור אזרחי מדינות שאינן האיחוד האירופי.
• זמני הטיפול קוצרו: לאחר חתימת החוזה, יש להשלים את הרכישה במסגרת הזמנים שנקבעו בחוק.

קניית נכס ביוון אינה רק עניין של נוף יפהפה. זוהי דרך נהדרת לייצר הכנסה יציבה. כבר כמה שנים שאני עוזר ללקוחות לא רק לקנות דירות אלא גם להקים עסקי השכרה - בין אם מדובר בתיירים לטווח קצר או שוכרים לטווח ארוך.

השכרות לטווח קצר: הכנסה גבוהה, אך מסוכנת יותר

• פלטפורמות: Airbnb, בוקינג, שירותי הזמנות מקומיים.
• הכנסה: עד 8-10% רווח בשנה, במיוחד ביעדי תיירות פופולריים (אתונה, כרתים, פארוס, רודוס).
• גורמי הצלחה: מיקום הנכס, ביקוש עונתי, איכות הניהול, מוניטין וביקורות, זמינות היתרים.
• סיכונים: תחרות חזקה, עלויות מוגברות, תפוסה נמוכה בעונה הפחות עמוסה.

נניח שנכס באתונה, הממוקם ליד תחנת מטרו, יכול לייצר הכנסה של עד 1,100 אירו לחודש במהלך הקיץ, עם מחיר רכישה של 160,000 אירו.

השכרה לטווח ארוך: אמינה וללא טרחה

• חוזים נחתמים בדרך כלל לתקופה של שנה עד שלוש שנים.
• הרווח נמוך יותר - כ-3-5% לשנה, אך הוא דורש פחות מעורבות אישית.
• דירות מבוקשות בקרב סטודנטים, תושבים מקומיים וזרים שעברו ליוון.
• אפשרות טובה למשקיעים שאינם רוצים לנהל את הנכס בעצמם.

רווחיות לפי אזור (בממוצע, בהתבסס על ניסיוני):

כללים ומגבלות חדשים

תקנות חדשות להשכרות לטווח קצר נכנסו לתוקף ביוון במספר אזורים מאז 2023:

• בחלקים מסוימים של אתונה ובאיים, ישנן הגבלות או מכסות על השכרת מקומות לינה דרך פלטפורמות כמו Airbnb.
• הרשויות מעודדות מעבר להשכרות ארוכות טווח, במיוחד באזורים שבהם קיים מחסור בדיור לתושבים מקומיים.
• השכרה חוקית של נכסים דורשת רישיון מארגון התיירות הלאומי היווני (EOT).

מי בשליטה?

עבור בעלים המתגוררים מחוץ ליוון, ניהול השכירות ניתן להוציא לחברה מתמחה.

• התשלום עבור שירותים מסתכם בדרך כלל ב-10-20% מההכנסה.
• השירותים כוללים ארגון צ'ק-אין, ניקיון, תמיכה באורחים ודיווח.
• בשוק פועלים הן מפעילים פרטיים מקומיים והן רשתות בינלאומיות.

מיסוי הכנסות משכירות ביוון

הגשת דו"ח מס היא חובה. אופטימיזציה של מס אפשרית באמצעות מעמד של נדל"ן או באמצעות רכישת נדל"ן באמצעות חברה. תושבי חוץ כפופים לשיעור מס קבוע של 15% על הכנסות משכירות, ללא קשר לגודלן.

השוואה עם אוסטריה

סיכום: השכרת נכסים ביוון היא רווחית וקלה יותר מאשר באוסטריה. כדי למקסם את ההכנסה שלך, חשוב לזהות נכון את הנכס וסוג ההשכרה, למזער סיכונים פוטנציאליים ולפעול בקפדנות לפי דרישות החוק הרלוונטיות..

אבל כמומחה לנדל"ן אוסטרי עם ניסיון רב, אני יכול לומר שלמרות האטרקטיביות של יוון, חשוב להבין שאוסטריה מציעה אסטרטגיה שונה: מדובר פחות בתשואות מהירות ויותר בשימור הון, צמיחה יציבה ויוקרה. שוק וינה נחשב לאחד המקלטים הבטוחים ביותר למשקיעים באירופה. אם הגנה על הון היא בראש סדר העדיפויות, הגיוני לרכוש בתחילה דירה בווינה כנכס בסיס. כן, משלמים יותר עבור נכס כזה ועוברים הליכים מורכבים יותר, אבל בתמורה מקבלים זכויות בטוחות, שוק צפוי ונדל"ן שרק עולה בערכו עם הזמן.

אם אתם מתכננים לקנות בית ביוון, עליכם לקחת בחשבון גורמים רבים, כגון עלות, תשתיות, ביקוש שוכרים, פוטנציאל צמיחה ונזילות. אני מסביר באופן קבוע ללקוחות שלי שבאותו מחיר, תוכלו לקנות דירה בלב אתונה או בית בחוף חלקידיקי - הבחירה תלויה בסדרי העדיפויות שלכם.

אתונה היא שוק הנדל"ן הגדול והפעיל ביותר ביוון.

• מחירי הדיור באתונה עולים בהתמדה, במיוחד באזורים המרכזיים, כמו גם בגליפאדה, קיפיסיה ופלאו פאלירו.
• העיר אידיאלית להשקעה בהשכרות לטווח קצר או ארוך, כמו גם לרכישת נדל"ן למגורים פרטיים.
• קניית דירה באתונה מועילה הן לייצור הכנסה והן לקבלת ויזה זהובה.

לדוגמה, באזור פנגראטי, ניתן לרכוש דיור החל מ-2,500 אירו למ"ר, עם תשואות שכירות פוטנציאליות של עד 7%.

סלוניקי היא אלטרנטיבה זולה יותר

• שוק הנדל"ן השני בחשיבותו ביוון.
• הביקוש הוא בעיקר מצד תושבים מקומיים, ועלויות הדיור נמוכות יותר מאשר באתונה.
• אופציה אידיאלית למי שמחפש נדל"ן במחיר סביר בעיר גדולה.

בשל נוכחותן של אוניברסיטאות, יש ביקוש לדירות להשכרה לסטודנטים במסגרת תוכנית ארסמוס.

איי יוון - נדל"ן יוקרה ואתרי נופש

• איים פופולריים כמו סנטוריני, מיקונוס, רודוס, כרתים וקורפו הם בעלי פוטנציאל השכרה גבוה.
• אידיאלי לרכישת בית על החוף או להשקעה בדירות נופש.
• מחירי הנכסים גבוהים יותר והלוגיסטיקה יכולה להיות מורכבת יותר, אך בעונת השיא התשואות הן 9-10% לשנה.

לדוגמה, וילה עם נוף לים במיקונוס תעלה החל מ-800,000 אירו, אך עם ניהול יעיל היא יכולה להכניס עד 100,000 אירו לעונה.

הפלופונסוס הוא שוק שלא מוערך מספיק

• מחירי נדל"ן נוחים, נופים מרשימים ותשתית מתפתחת במהירות עם מלונות חדשים ומתחמי גולף.
• פופולרי בקרב משפחות המתכננות חופשת קיץ ביוון.
• פוטנציאל גבוה לפרויקטים של דירות נופש, במיוחד באזור קוסטה נווארינו.

אפירוס, תסליה, מקדוניה - פלח כלכלי

באזורים אלה, ניתן לרכוש נדל"ן החל מ-30,000 אירו, אולם:

• הביקוש לשכר דירה נמוך,
• נגישות התחבורה מוגבלת,
• הסיכויים לצמיחה משמעותית בערך הם מתונים.

קריטריונים מרכזיים בבחירת מיקום:

מגמות השקעה נוכחיות: היכן אנשים משקיעים כעת?

כשמתכננים רכישת נכס ביוון, השאלה המרכזית אינה "איפה הכי זול", אלא "איפה נמצא הפוטנציאל הטוב ביותר". השוק דינמי: חלק מהמקומות הופכים לאזורי צמיחה חדשים, בעוד שאחרים כבר הגיעו לשיאי המחירים שלהם.

איפה לקנות עכשיו:

• מרכז אתונה (קוקאקי, פנגראטי, קרמיקוס) – משקיעים מישראל, צרפת ואמריקה עדיין קונים כאן דירות באופן פעיל. הם קונים בעיקר למטרות השכרה. המחירים כאן זינקו בשליש בשלוש השנים האחרונות.
• גליפאדה, וולה וווליאגמני הם אזורים של קונים עשירים מאיחוד האמירויות הערביות ומגרמניה. הם קונים הן לשימוש אישי והן להשכרה (לעתים קרובות מפקידים זאת בידי סוכנויות ניהול).
• סלוניקי אטרקטיבית משום שיש לה קונים מקומיים משלה, העיר מתפתחת והמחירים נמוכים יותר כרגע. זוהי בחירה טובה אם אתם מחפשים עסקה זולה יותר, אך עם ציפייה שהמחירים יעלו.
• מיקונוס, סנטוריני וקורפו הן יעדים לאנשים עשירים מארה"ב, קנדה ולבנון. הם קונים וילות ובתים יקרים ליד הים, כדי להשכיר אותם לתיירים לשהייה קצרת טווח או לחופשות משפחתיות משלהם.

היכן צפויה צמיחה:

• פלופונסוס (קוסטה נווארינו, טולו, קלמטה) : מגזר התיירות מתפתח כאן באופן פעיל, עם הופעת מלונות יוקרה חמישה כוכבים ואתרי גולף, מה שהופך את האזור למבטיח להשקעה בנדל"ן למגורים ובדירות דירות.
• פיראוס ומערב אתונה : אזורים אלה נותרו חסרי ערך אך מתפתחים במהירות הודות לקרבתם לנמל, קווי מטרו חדשים ופרויקטים של פיתוח מחדש לאורך קו המים.
• מרכז וצפון יוון (וולוס, יואנינה) : הדיור כאן זול יותר, והפופולריות גוברת הודות לתיירות פנים ותוכניות פיתוח הנתמכות על ידי האיחוד האירופי.

רוצים לקנות דירה ביוון במחיר טוב? קחו בחשבון שלושה דברים: פיתוח האזור, למי תשכירו את הדירה, ותוכניות הממשל המקומי. המחירים יעלו עד 2027, לא רק באתונה, אלא גם בחוף הדרומי (הפלופונסוס) ובאיים המתויירים ביותר - אותם מקומות שבהם נופשים תמיד רבים.

רוב רכישות הנדל"ן ביוון (מעל 65%) הן עבור בתים קיימים. זאת בשל נוהלי הבנייה ההיסטוריים של המדינה, כמו גם ממאפייני השוק: זמינות הנכסים, מיקומם הנוח ומספרם המוגבל של פרויקטים חדשים של בנייה.

שוק הנדל"ן היווני נשלט על ידי נכסים למכירה חוזרת, בעיקר דירות באתונה ובתים על חוף הים באיים. נכסים אלה מגיעים בדרך כלל עם כל השירותים הדרושים, ממוקמים באזורים מטופחים היטב, ולעתים קרובות מושכרים. במקרים מסוימים, מדובר בדירות משופצות במלואן, מוכנות לאכלוס מיידי להשכרה או לשימוש אישי.

דוגמה: דירה בגודל 65 מ"ר באזור פנגראטי באתונה עם שיפוצים קוסמטיים עולה כ-145,000–160,000 אירו ויכולה לייצר הכנסות משכירות מיד לאחר הרכישה.

חלק ניכר מהבתים ביוון נבנו לפני כניסתם של תקני בנייה חדשים בשנות ה-80. כתוצאה מכך, לבניינים אלה יש לעיתים קרובות יעילות אנרגטית נמוכה, בידוד רעש לקוי, והם דורשים שיפוץ, ולפעמים תיקונים גדולים. בשנת 2023, הרשויות היווניות החלו לספק סובסידיות לשיפוץ מבנים יעילים באנרגיה, אך אמצעים אלה זמינים רק לתושבים מקומיים.

למרות היקף הבנייה החדשה המוגבל ביוון, פרויקטים מבטיחים מיושמים בשנים 2024-2025:

• באתונה (רובע גליפאדה, וולה, ניאה סמירני), נבנים בניינים מודרניים עם טכנולוגיות חסכוניות באנרגיה, מעליות וחניות.
• העלות למטר מרובע במתחמים חדשים נעה בין 3,000 ל-6,000 אירו, תלוי במיקום ובאיכות הגימור.
• בניינים חדשים ביוון פטורים ממע"מ עד סוף 2025, מה שהופך אותם לאטרקטיביים יותר עבור קונים.

דוגמה: דירה מרווחת בשטח של 90 מ"ר עם מרפסת גדולה ונוף פנורמי לים מוצעת למכירה בוולה, במחיר של כ-520,000 אירו. הרכישה מזכה אותך בוויזת זהב.

סיכום: מתכננים לקנות דירה ביוון? התחילו עם נכס למכירה חוזרת - זה מהיר וקל יותר, במיוחד אם אתם רוצים להשכיר אותו או לעבור לגור בו מיד. בניינים חדשים פחות נפוצים, אך הם באיכות טובה יותר וחיסכון בהוצאות חשמל. שתי האפשרויות רווחיות כיום, הודות לביטול מס הבנייה החדש וביקוש גבוה.

שוק הנדל"ן היווני חם, אך פיתוחים חדשים הם נדירים. זה פותח את הדלת לא רק להשקעות סטנדרטיות אלא גם לגישות לא קונבנציונליות, במיוחד אם אתם מחפשים תשואות גבוהות יותר או אפשרויות גמישות.

במקום לקנות דירה גדולה אחת ביוון, תוכלו להשקיע בשתיים או שלוש דירות סטודיו קטנות. זה יאפשר לכם:

• להרוויח יותר בסך הכל - עד 7-9% בשנה;
• ניהול גמיש של השכרות: השכרה יומית, למספר חודשים, או מכירה בנפרד;
• פצל את הסיכונים על ידי בעלות על בתים באזורים שונים.

דוגמה: במקום דירה תמורת 300,000 אירו, ניתן לרכוש שלושה דירות סטודיו תמורת 100,000 אירו כל אחת בחלקים שונים של אתונה ולקבל הכנסה יציבה יותר.

ביוון, דירות שנבנו לפני 1980 בדרך כלל נמוכות מהממוצע. אם הן משופצות וחסכוניות באנרגיה, ניתן למכור אותן במחיר גבוה יותר, ולהניב רווח של 20-40%.

• בנוסף: אפשרויות כאלה זמינות כמעט בכל אזור;
• חסרונות: תצטרכו להשקיע זמן ולמצוא אנשי מקצוע מוכחים;
• באתונה ובסלוניקי היא משמשת לעתים קרובות כ"אסטרטגיית היפוך".

עבור משקיעים המחפשים הכנסה, נדל"ן ביוון יכול לשמש כעסק:

• ניתן לקנות מיני-מלון שכבר פעיל עם 10-20 חדרים;
• הסבת בניין מגורים למלון דירות;
• להרוויח עד 10-12% בשנה, במיוחד באיים פופולריים - כרתים, סנטוריני, פארוס.

זה דורש רישיון ורישום בארגון התיירות ההלני (EOT).

אם אתם רוצים להשקיע בנדל"ן ביוון מבלי לנהל אותו, תוכלו להשקיע באמצעות קרנות ייעודיות:

• REIC (חברות השקעות נדל"ן) היא גרסה מקומית של REIT עם הטבות מס;
• AEEAP - חברות מוסדרות, שניתן להיכנס אליהן עם השקעה מינימלית של 250,000 אירו.

יתרונות: ההשקעות מחולקות בין נכסים שונים, מנוהלות על ידי אנשי מקצוע, וההכנסה פסיבית.

השקעה בקרקע ביוון הופכת פופולרית יותר ויותר, אם כי זוהי אפשרות מורכבת יותר:

• מגרשים בסביבת אתונה ואזורי התיירות של הפלופונסוס מבוקשים במיוחד;
• ניתן להשתמש בהם לבניית וילה, קומפלקס מגורים או דירות למכירה לאחר מכן;
• העיקר הוא לוודא שהמסמכים "נקיים" ושהם עומדים בתקנות הבנייה.

אם אתם מחפשים לעשות יותר מאשר רק לקנות דירה ביוון, אלא גם להרוויח יותר ולהיות פרואקטיביים יותר, תוכלו לבחור באסטרטגיות אחרות. אסטרטגיות אלו יעזרו לכם להגדיל את הכנסתכם ולנצל את ההזדמנויות הגמישות של השוק היווני, שהוא פחות מגביל מאשר, למשל, אוסטריה.

למרות שנדל"ן ביוון פופולרי ורווחי, ישנן מלכודות, במיוחד אם אתם מעדיפים כללים נוקשים (כמו באוסטריה). להלן הסיכונים העיקריים שיש לקחת בחשבון לפני רכישת דירה או בית.

כן, יוון נמצאת באיחוד האירופי, עם האירו וללא מגבלות הון. אבל היו מוכנים לבירוקרטיה: קבלת מספר זיהוי מס, אישור מסמכי עסקה ורישום הם תהליכים גוזלים זמן הדורשים סבלנות וסיוע של עורך דין.

אני ממליץ בחום לא להמשיך ללא עורך דין יווני. בלעדיו, כל עסקה, אפילו פשוטה, עלולה להיתקע. זכרו: חוקי נדל"ן, שכירות ומס מתעדכנים לעתים קרובות. לדוגמה, תקנות השכרה לטווח קצר משתנות כמעט בכל עונה - הקפידו לקחת זאת בחשבון בתוכניות שלכם.

ביוון, פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking עובדות היטב, אך הרשויות הנהיגו תקנות:

• ניתן להשכיר את הנכס שלך למשך לא יותר מ-90 ימים בשנה.
• ישנן הגבלות בבנייני דירות.
• עליך לרשום את הנכס ולקבל מספר EOT.

לפני השכרה, במיוחד באתונה או באיים, יש לבדוק את החוקים והתנאים המקומיים.

זה ניכר בעיקר באתרי נופש (כרתים, סנטוריני, מיקונוס): בתים צפופים בתיירים ממאי עד אוקטובר, אבל מנובמבר עד מרץ שקט, וכמעט בלתי אפשרי להשכיר אותם.

אני תמיד אומר ללקוחות שלי: חשבו את ההכנסה שלכם לכל השנה, לא רק לקיץ. אם אתם משכירים את הנכס שלכם באופן קבוע (או קונים אותו בעיר כמו אתונה), הכנסות השכירות שלכם יציבות יותר, והירידה בחורף אינה משמעותית באותה מידה.

אם אתם מתכננים לקנות בית באי יווני, אנא שקלו

• מים מסופקים לעיתים באמצעות מכליות.
• בחורף, סופות ורוחות חזקות עלולות להפריע לתחבורה.
• במהלך עונת השיא, רשתות החשמל עלולות להיות עמוסות יתר.

בעיות אלו אינן קטלניות, אך דורשות הבנה של התנאים המקומיים ותכנון נכון של עלויות התחזוקה.

מכירת דירה באתונה או סלוניקי היא קלה. אבל באיים או באזורים כפריים, זה יכול לקחת שישה חודשים עד שנה, במיוחד אם הבניין ייחודי.

אני ממליץ לקנות דירות באתונה - שם נמצאים המטרו, החנויות ובתי הספר. יהיה קל יותר למכור אותן אחר כך, ויהיה פחות טרחה.

זה ניכר בעיקר באתרי נופש (כרתים, סנטוריני, מיקונוס): בתים צפופים בתיירים ממאי עד אוקטובר, אבל מנובמבר עד מרץ שקט, וכמעט בלתי אפשרי להשכיר אותם.

אני תמיד אומר ללקוחות שלי: חשבו את ההכנסה שלכם לכל השנה, לא רק לקיץ. אם אתם משכירים את הנכס שלכם באופן קבוע (או קונים אותו בעיר כמו אתונה), הכנסות השכירות שלכם יציבות יותר, והירידה בחורף אינה משמעותית באותה מידה.

יוון היא המדינה שטופת השמש ביותר באירופה, ומתגאה בעד 300 ימים בהירים וחמים בשנה. הים, האוויר הנקי והחורפים המתונים הופכים אותה לאידיאלית למעבר דירה קבוע או למפלט חורפי מהקור.

הטיפול זמין הן בבתי חולים ציבוריים והן במרפאות פרטיות. המגזר הפרטי מציע סטנדרטים גבוהים, מחירים סבירים, והוא בהחלט זול יותר מאשר באוסטריה.

לילדים, ישנם בתי ספר בינלאומיים. אוניברסיטאות מציעות תוכניות באנגלית. רישום ילד לבית ספר פרטי הוא עניין של תקציב, לא של הזדמנות.

באשר לבטיחות, החיים כאן שלווים, במיוחד בעיירות קטנות ובאיים. פשיעה נדירה, והמבקרים מטופלים בפתיחות.

"האם יקר לחיות ביוון?" שואלים רבים. תשובתי: העלויות כאן נמוכות יותר מאשר באוסטריה, גרמניה או צרפת. אוכל, שירותים ושכר דירה כולם במחירים סבירים. יחד עם זאת, החיים נוחים, במיוחד בהשוואה לערים אירופאיות גדולות. זהו יתרון מרכזי בבחירת מיקום וסוג מקום לינה.

זוג שסועד בחוץ בבית קפה או מסעדה באזור סואן של עיר יוונית יכול לצפות לשלם כ-25-30 יורו. עלויות הדיור (שירותים) החודשיות נעות בדרך כלל בין 80 ל-120 יורו. נסיעה קצרה במונית באתונה תעלה לפחות 3.50 יורו.

בכל הנוגע לתשתיות תקשורת, תחבורה ובנקאות, הבירה, הערים הגדולות והאיים המפורסמים מצוידים היטב - כל מה שאתם צריכים זמין בקלות. עם זאת, אם אתם נוסעים לאזורים כפריים, הגישה לשירותים, כולל לוגיסטיקה ובריאות, יכולה להצטמצם משמעותית. זהו היבט חשוב ביותר שיש לקחת בחשבון לפני רכישת בית ביוון הכפרית.

לאחר רכישת נכס ביוון וקבלת היתר שהייה באמצעות תוכנית ויזה זהובה, אתם למעשה מקבלים את אותן זכויות לשירותי ממשלה כמו אזרחי יוון. זה כולל גישה לבתי ספר, מתקני בריאות ותוכניות חברתיות.

• שירותי בריאות: מערכת הבריאות הלאומית EOPYY מספקת טיפול רפואי בסיסי. המגזר הפרטי מציע שירות ברמה גבוהה במחירים נוחים יחסית - לדוגמה, ביקור אצל רופא כללי עולה כ-30 אירו, וסריקת אולטרסאונד עולה 40-50 אירו. ביטוח פרטי זמין החל מ-500 אירו לשנה.
• חינוך: אתונה, גליפאדה, סלוניקי וכרתים מציעות בתי ספר בינלאומיים ובתי ספר בשפה האנגלית, עם שכר לימוד שנתי הנע בין 5,000 ל-10,000 אירו. בתי הספר הציבוריים הם בחינם, אך הלימודים הם ביוונית.
• לגליזציה: אשרת שהייה מקנה את הזכות להתגורר רשמית במדינה, לפתוח חשבונות בנק, לקבל שירותי שירות ולחתום על חוזים ארוכי טווח. ניתן לטפל ברוב ההליכים הפורמליים מרחוק באמצעות ייפוי כוח.

עבור משקיעים רבים, נדל"ן ביוון הופך לא רק לנכס, אלא גם לדרך לנוע ללא בירוקרטיה מיותרת או לבלות כאן כמות משמעותית של זמן בתנאים נוחים.

כסוכן, אני נוהג לומר שאוסטריה היא סדר וחוקים ברורים, בעוד שיוון היא חופש ויותר הזדמנויות חיים.

באוסטריה ערים נוחות ותשתיות מעוצבות היטב. אבל לסדר הזה יש מחיר: שכר דירה, תשתיות, שירותים ומסים יקרים.

ביוון בדרך כלל 100-150 אירו לחודש, המצרכים טריים וזולים יותר, והאקלים נעים, במיוחד מחוץ לערים הגדולות. כמובן, הניירת יכולה להיות מסובכת והשירותים לא תמיד אמינים, אבל מזג האוויר החם, הים והאנשים הידידותיים הופכים את חיי היומיום לנוחים ושלווים יותר באופן ניכר.

כמה מילים על בטיחות. מבחינת ארגון וטיפול רפואי, אוסטריה עדיפה בבירור על יוון. עם זאת, עיירות ואזורים קטנים יותר ביוון מציעים אווירה בטוחה ורגועה למדי. ההבדל העיקרי טמון בסדרי העדיפויות: התשוקה ונופי הים של יוון לעומת הסדר של אוסטריה.

אני רואה יותר ויותר שאנשים זקוקים לא רק לתשואות השקעות אלא גם למרחב אישי - מקום שקט ובטוח לחיות בו, לקחת הפסקה מחוסר היציבות של הבית, ולקבל דריסת רגל בטוחה באירופה. במובן הזה, קניית נכס ביוון נראית כמו בחירה הגיונית מאוד.

על ידי רכישת נכס ביוון תמורת 250,000 אירו ומעלה, ניתן לקבל אשרת שהייה. זוהי אפשרות טובה לאנשים ממדינות לא יציבות שרוצים לחיות באירופה ללא ההליכים הארוכים וההוצאות העצומות הכרוכות במדינות אחרות.

גמלאים נוטים לקנות כאן דיור בגלל האקלים החם, החיים הפשוטים והמחירים הנמוכים. אוכל, רופאים, חשמל ומים כולם זולים יותר מאשר, נניח, באוסטריה. יחד עם זאת, שקט כאן, וכל מה שצריך לחיים זמין, בדיוק כמו באירופה.

אם אתם נוודים דיגיטליים , יוון מציעה לכם את כל מה שאתם צריכים: אינטרנט אמין, מחירי שכירות ורכישה נוחים, שירותי בנקאות נוחים ואווירה ייחודית ומרגיעה. בנוסף, תוכלו לנצל אשרת שהייה מיוחדת.

בהשוואה לווינה, הבחירה נקבעת על פי העדפה אישית: בירת אוסטריה מציעה מבנה ואמינות, בעוד שיוון מציעה אקלים חם, חופש ואורח חיים רגוע יותר. אלו ששוקלים את אוסטריה במקביל, יעשו טוב אם יחקרו את מחוזות וינה - מהמרכז ההיסטורי ועד לאזורי המגורים השקטים יותר - כדי להשוות באופן מודע מיקומים ולהבין כיצד המבנה הווינאי שונה מהשוק היווני הגמיש יותר. הגישה שלי: וינה נותרה הבסיס שלי לעבודה ולניתוח שוק, אך יוון הופכת יותר ויותר למקום שבו אני באמת נרגע, הן בגוף והן בנפש.

מכירת נדל"ן ביוון יכולה להימשך בין חודשיים ליותר משנה, תלוי במיקום, בסוג הנכס ובאסטרטגיית המכירה שנבחרה. בערים גדולות כמו אתונה וסלוניקי, נכסים נמכרים מהר יותר, במיוחד אם הם שופצו ומייצרים הכנסה טובה. באיים ובעיירות קטנות יותר, מציאת קונה קשה יותר, במיוחד מחוץ לעונת התיירות או אם המחיר מנופח.

אם רכשתם דירה ביוון דרך תוכנית ויזה זהובה, חשוב לזכור את הניואנסים הקשורים למגורים בעת מכירתה. כדי שהבעלים הזר החדש יהיה זכאי גם לויזה, העסקה שלו חייבת לעמוד בסף ההשקעה המינימלי הנוכחי - מ-250,000 אירו עד 800,000 אירו, תלוי באזור. אם תמכרו את הנכס לפני שחלפו חמש שנים, תוקף היתר המגורים שלכם יפוג, אלא אם כן תרכשו נכס מתאים אחר במקומו.

משפחות לעיתים קרובות מעבירות נכסי נדל"ן ביוון לקרובי משפחה - למשל, על ידי מתן מתנה או מכירתם במחיר זעום. זה עוזר לשלוט בנכסים ולפשט את תהליך הירושה.

מניסיון: מכירת דירה באוסטריה (במיוחד בווינה) קלה יותר. הכל ברור שם: הביקוש צפוי, המחירים יציבים והשוק פתוח. ביוון, לעומת זאת, הכל תלוי במיקום ובמצב הנכס. אבל אם תתכוננו היטב, תציגו אותו היטב ותבינו את הניואנסים המקומיים, המכירה תהיה תוצאה רווחית עבור ההשקעה שלכם.

אני עובד עם השקעות נדל"ן ברחבי האיחוד האירופי, ומשתתף בעסקאות הן במדינות יציבות, כמו אוסטריה, והן בשווקים דינמיים ותנודתיים יותר, כמו יוון. כל אחד מהם דורש גישה שונה - הן בתהליך בדיקת הנאותות של הנכס והן בתכנון אסטרטגיית ההשקעה.

ביוון, אני תמיד ממליץ להתחיל בבדיקת נאותות משפטית יסודית. עקב מספרם הרב של מבנים ישנים, במיוחד באתונה ובאיים, חיוני לבדוק היטב את רישום המקרקעין, היתרים וכל שעבוד. ללא תמיכה של עורך דין ומהנדס מקומיים, הסיכונים יכולים לעלות משמעותית. המצב כאן שונה מאוסטריה, שם כל התיעוד מוכן על פי סטנדרט אחיד וברור.

אני מציע ללקוחות לעתים קרובות להקצות הון כך: כשני שלישים לשווקים רגועים וצפויים כמו וינה, והשליש הנותר ביעדים דינמיים יותר כמו אתונה או כרתים. בדרך זו, הם יכולים לשמור על איזון בין הכנסה לביטחון. ביוון, התשואות יכולות להגיע ל-7-8% בשנה, אבל צריך להיות מעורבים. באוסטריה, התשואות נמוכות יותר, אבל הסיכונים כמעט ולא קיימים.

אם חשובים לכם לחסוך כסף, להרוויח הכנסה יציבה או לקבל אשרת שהייה חלקה, בחרו באוסטריה. זוהי מפלט בטוח: הכל מוסדר, החיים נוחים והמחירים משתנים באופן צפוי.

אם אתם מוכנים לקחת סיכונים למען צמיחה, לנצל את הפרשי המחירים ולהשקיע מאמץ, יוון יכולה להציע תשואה טובה בהרבה. זה נכון במיוחד אם אתם מפיחים חיים בבית ישן, משכירים אותו להשכרות לטווח קצר או פותחים מיני-מלון.

יוון מציעה התרגשות, גמישות והזדמנות לתשואות גבוהות. היא מציעה שפע של הזדמנויות, אך גם שפע של אתגרים. אוסטריה מציעה אמינות, נהלים ברורים ואסטרטגיה לעשרות שנים. שתי המדינות הן בחירה טובה אם יש לכם חזון ברור של המטרות שלכם ואתם מוכנים להשיג אותן.

כאשר יוון היא הבחירה הטובה ביותר

נדל"ן ביוון מתאים למי שמעריך תשואות גבוהות, יכולת ניהול נכסים באופן עצמאי ורוצה חופש השקעה גדול יותר. הוא אטרקטיבי במיוחד עבור:

• קבלת אשרת שהייה באמצעות תוכנית ויזה זהובה;
• השקעות במגזר התיירות - החל מווילות ודירות ועד להשכרות Airbnb;
• רכישת נכסי נדל"ן בציפייה לעליית ערך ומכירה לאחר מכן;
• גמלאים ואנשי מקצוע מרוחקים שמעריכים אקלים חם, מגורים נוחים ומחירים נוחים.

כשאוסטריה טובה יותר

אוסטריה היא בחירה אידיאלית עבור אלו המעדיפים שימור נכסים מאובטח, חיזוי ערכם ואינם מתכננים לנהל את נכסיהם באופן פעיל. זוהי בחירה טובה במיוחד עבור:

• משפחות עם ילדים המעריכות איכות חיים גבוהה;
• משקיעים המעדיפים הכנסה פסיבית ללא מעורבות אישית;
• אלו שרוצים למזער סיכונים משפטיים ולהיות בטוחים ביציבות הכללים.

עצות כלליות מעורך דין השקעות:

1. מסמכים הם השריון שלך. ביוון, בדוק הכל שלוש פעמים: בתים ישנים, מגרשים מבלבלים ורישיונות לא גמורים הם כולם מקורות לבעיות עתידיות.
2. קחו בחשבון לא רק רווח אלא גם נזילות. וילה יפהפייה ליד הים לא תמיד היא נכס נזיל.
3. גוונו את הנכסים שלכם: בתוך מדינה אחת, תוכלו לשלב נכסי מגורים, מסחר וקרקע.
4. תכננו תקציב למיסים, תיקונים ותקופות ללא שוכרים - זה חשוב במיוחד עבור השכרות יומיות.
5. שתפו פעולה עם מומחים מקומיים במקום להסתמך אך ורק על סוכנויות בינלאומיות גדולות - הן מבינות טוב יותר את הספציפיים והניואנסים של השוק.

חזון 2030:

• הביקוש להיתרי שהייה במדינות האיחוד האירופי ימשיך לגדול, ויוון תישאר מועדפת בקרב משקיעים מחוץ לאיחוד האירופי.
• צפויות תקנות מחמירות יותר - הגבלות על השכרות לטווח קצר כבר הוטמעו וסף ההשקעה המינימלי עבור ויזות זהב עולה.
• מיקומים מרכזיים, במיוחד אתונה ואיים פופולריים, יחוו עליות מחירים, בעוד שהמחירים בפרובינציות יישארו ממוצעים.
• העניין בנדל"ן ידידותי לסביבה ובפרויקטים שלוקחים בחשבון עקרונות ESG הולך וגובר, כאשר אוסטריה כבר מובילה את הדרך.

בשורה התחתונה : אלו שמוכנים לשינוי ומחפשים לנצל את הצמיחה צריכים לשקול את יוון. עבור אלו המחפשים נכס אמין ושקוף, אוסטריה היא בחירה טובה יותר. האפשרות האופטימלית היא לשלב את שתי הגישות ולקצור את היתרונות של כל מדינה.

1. הגדירו מטרות ותקציב

• להבין מדוע אתם קונים: לשימוש אישי, להשכרה, לקבלת ויזה זהובה או למכור מחדש.
• חשבו תקציב מקובל, כולל מיסים והוצאות נלוות.

2. בחרו את המיקום וסוג הנכס

• השוו בין אזורים שונים: אתונה, סלוניקי, האיים או היבשת.
• החלט על סוג הנכס - נכס למגורים, בניין חדש, וילה, מלון דירות וכו'.

3. ביצוע ניתוח שוק ונכסים

• חקור מגמות מחירים ורמות תשואה בתחום העניין שלך
• גלה מידע מלא על הנכס: היסטוריה, מצב, שעבודים אפשריים.

4. בדיקת טוהר המשפט

• הגשת בקשה למספר זיהוי מס (AFM)
• ביצוע הערכה משפטית מלאה של הנכס עם עורך דין
• ודאו שהנתונים בפנקס הקדסטרלי נכונים, שההיתרים הנדרשים קיימים, ושאין חובות או הגבלות.

5. ארגון המימון

• בחרו את אמצעי התשלום: כסף עצמי, משכנתא או רכישה דרך חברה
• חשב את גובה המס שלך וגלה אילו הטבות מס אתה יכול לצפות להן.

6. סיום ההסכם ותשלום מראש

• ערכו הסכם ראשוני רק בעזרת עורך דין.
• העברת הפיקדון המוסכם - בדרך כלל 10-30% ממחיר הנכס

7. רישום העסקה אצל נוטריון

• ודאו שהחוזה הסופי נבדק ואושר על ידי נוטריון.
• ביצוע הליך העברת הבעלות
• הזן מידע על הנכס לרשומות המדינה

8. תפעול וניהול

• כשאתם מתכננים לשכור, בחרו מראש חברת ניהול או סוכנות אמינה.
• תקציב להוצאות שוטפות כגון מיסים, תחזוקה, תיקונים ושירותים.

9. קבלת ויזה זהב (במידת הצורך)

• אסוף סט מלא של מסמכים נדרשים.
• יש לוודא שההשקעות תואמות את סכום התוכנית ואת לוח הזמנים שלה.

10. אסטרטגיית יציאה מהשקעות

• חשבו מראש כיצד ומתי תמכרו את הנכס שלכם.
• סדרו את הנכס: בצעו תיקונים, הכינו את כל המסמכים
• בחינת אפשרויות להעברת רכוש לבני משפחה

1. משקיע עם 250,000 אירו

• מטרות: קבלת היתר שהייה במסגרת תוכנית ויזה זהובה, גיבוש חבילת השקעה בסיסית, הכנסה קבועה מהשכרת דיור
• מה לקנות: דירה באתונה או סלוניקי (50-70 מ"ר), או וילה קומפקטית ביבשת
• מאפיינים: דיור למכירה חוזרת עם שיפוצים באיכות גבוהה, מוכן למסירה מהירה; למגוון השקעות, בחרו דירות סטודיו או דירות נופש
• רווחיות: רווח שנתי צפוי – 5-7%
• סיכונים: תנודות עונתיות בביקוש, הליכים אדמיניסטרטיביים מורכבים, עיכובים אפשריים בשלב בדיקת הנאותות

לקוח עם תקציב של 250,000 אירו רכש דרכנו נכס בשטח של 65 מ"ר בשוק המכירה החוזרת. כל מה שהיה נדרש היו שיפוצים קוסמטיים, שהביאו להנחה במחיר הרכישה ולהגדלת הכנסות השכירות מתיירים לטווח קצר. מהות האסטרטגיה שלנו: מציאת נכס עם פוטנציאל ומימוש שלו.

2. פנסיונר עם 500,000 אירו

• מטרות: לחיות בנוחות בדיור טוב במשך שנים רבות, וגם להרוויח הכנסה יציבה על ידי השכרת חלק מהשטח
• מה לקנות: בית/וילה גדולים באיים פופולריים (כרתים, רודוס) או דירת יוקרה באתונה (גליפדה, פליאו פאלירו)
• מאפיינים: העיקר הוא איכות הבנייה, תשתיות מפותחות (בתי ספר, חנויות, תחבורה), קרבה לבתי חולים ושירותים
• תשואה: 4-6% לשנה. אמינות ושקט נפשי חשובים יותר מהכנסה מקסימלית.
• סיכונים: עלויות תחזוקה ומיסים משמעותיות וירידות עונתיות בביקוש להשכרה (במיוחד בחורף)

עבור גמלאי עם תקציב של 500,000 אירו, מצאנו בית נעים בשטח של 110 מ"ר בכרתים, הממוקם בקרבת מתקנים רפואיים ותשתיות חיוניות. הנכס ראוי למגורים במלואו ומניב כ-4.5% בשנה בהכנסות משכירות לטווח ארוך. זהו שילוב מושלם של תנאי מגורים נוחים והכנסות השקעה אמינות.

3. משפחה עם ילדים

• מטרות: מעבר קבוע, בתי ספר חזקים לילדים, סביבה בטוחה, השקעה בעתיד
• מה לקנות: דירה או בית באזורים שקטים ליד אתונה (קיפיסיה, מרוסי) או סלוניקי – בהחלט קרוב לבתי ספר ופארקים
• מאפיינים: בתי ספר במרחק הליכה, תחבורה נוחה, פארקים/כיכרות בקרבת מקום, אפשרות לקבלת אשרת שהייה
• רווחיות: משנית; היכולת למכור במהירות ונוחות לחיי היומיום הם בראש סדר העדיפויות
• סיכונים: אנשים רבים רוצים את הנכסים הטובים ביותר, תיקונים לחוקים (מיסוי, היתרי שהייה)

הצענו דירה מודרנית בשטח של 90 מ"ר בקיפיסיה, פרבר יוקרתי של אתונה, למשפחה עם ילדים ותקציב של מעל 500,000 אירו. הדירה ממוקמת בבניין חדש עם שירותים נוחים, וקרוב לבתי ספר ופארקים, מה שיוצר סביבת מגורים נוחה ובטוחה. יתר על כן, הנכס בעל נזילות גבוהה ומתאים למכירה חוזרת רווחית בעתיד.