איך ולמה לקנות נכס בדובאי

שוק הנדל"ן של דובאי חווה כעת פריחה אדירה. על פי נייט פרנק וה-FT, מחירי הבתים עלו ב-75% בשנים האחרונות. במחצית הראשונה של 2025 לבדה נמכרו נדל"ן בשווי שיא של 117 מיליארד דולר. זה מוכיח שדובאי היא לא רק שוק צומח, אלא אחד מיעדי ההשקעה האטרקטיביים והפעילים ביותר בעולם.

במאמר זה, נבחן בפירוט מדוע עכשיו זה הזמן הטוב ביותר לקנות נכס בדובאי. בין אם אתם מחפשים לעבור לגור שם, להשכיר אותו כדי לייצר הכנסה, או כדרך אמינה להשקיע ולחסוך כסף.

על פי Statista , שוק הנדל"ן בדובאי ימשיך לצמוח, עם קצב צמיחה שנתי ממוצע (CAGR) של כ-2.28% בין השנים 2025 ל-2029.

כעורך דין, אני עוזר לאנשים לרכוש נדל"ן במדינות אחרות. המטרה שלי היא להבטיח שהרכישה תהיה לא רק השקעה רווחית אלא גם בטוחה ותעמוד ביעדים האישיים שלכם (לדוגמה, למגורים או לקבלת אשרת שהייה). יש לי ניסיון רב בעבודה עם השווקים של דובאי, אוסטריה ומדינות אחרות.

במאמר זה נסקור:

• מה הופך את שוק דובאי לכל כך מעניין? מהם המאפיינים וההזדמנויות הגדולות שלו?
• למה זה רווחי? אילו מיסים וחוקים עוזרים למשקיעים כאן.
• כיצד לבחור נדל"ן בעל ערך עולה ולהשלים את הרכישה בצורה נכונה ובטוחה.
• באילו אזורים עדיף לקנות כדי לקבל את ההכנסה המקסימלית ואת התנאים הטובים ביותר?

אוסטריה מציעה יציבות וצמיחה הדרגתית, אך השוק שלה כבר מפותח היטב. דובאי מציעה דינמיות, צמיחה מהירה ופרויקטים שאפתניים. אעזור לכם להבין איזו מהאסטרטגיות הללו (אמינות או מסוכנות יותר אך עם פוטנציאל גבוה) מתאימה לכם ומדוע.

אוסטריה היא מדינה שבה מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה, וההשקעות בטוחות לחלוטין. הכל הוגן ושקוף כאן: החוקים ברורים, ובתי המשפט מגנים באופן אמין על זכויות. המחירים עולים לאט, אך בהתמדה ובצורה צפויה. קבלת היתר שהייה באמצעות רכישת נדל"ן דורשת השקעה גדולה יותר מאשר במדינות אחרות. אבל בתמורה, אתם זוכים ליציבות וביטחון מובטחים בעתיד.

הנה מה שיש לדובאי להציע:

• אפשר להתחיל להשקיע בלי להתחייב יותר מדי - בתים בדובאי זמינים במגוון תקציבים;
• מערכת המס היא יתרון ככל האפשר - אין עמלות על שכירות או מכירה חוזרת;
• באזורים פופולריים, ניתן לקבל תשואות גבוהות של שכירות;
• מחירי הנדל"ן עולים עקב צמיחת תושבים חדשים ופיתוח העיר.

זוהי יכולה להיות דרך מצוינת להרוויח כסף. השכרת נכסים באזורים יוקרתיים וידידותיים לתיירים תניב רווחים גבוהים במיוחד.

מחירי הנכסים ממשיכים לעלות ככל שדובאי ממשיכה למשוך אליה תושבים חדשים ופרויקטים בקנה מידה גדול יוצאים לדרך, כגון בניית איים ושכונות חדשות.

אבל חשוב לזכור: שוק דובאי מסוכן יותר ובלתי צפוי יותר. המחירים יכולים להשתנות במהירות, לכן תכנון קפדני והכנה לירידות מחירים זמניות הם חיוניים. לכן, אם אתם בוחרים על סמך אמינות, אוסטריה היא המנצחת הברורה. זוהי האפשרות היציבה והבטוחה ביותר להשקעות לטווח ארוך.

מניסיוני, דובאי היא כיום אחד השווקים הפעילים ביותר עבור משקיעים המעוניינים לרכוש דירה, וילה או בית עירוני באיחוד האמירויות הערביות. במהלך ארבע השנים האחרונות, מחירי הדיור עלו בכ-70%, במיוחד וילות ודירות. זה מראה שהביקוש גבוה וההתעניינות מצד קונים זרים גוברת.

מניסיוני, לקוחות רבים בוחרים בסופו של דבר בדובאי לאחר שבחנו שווקים אחרים בשל הכנסותיה הגבוהות, שקיפות העסקאות, המחירים הנוחים, האפשרות לקבל אשרת שהייה והצמיחה המהירה של ערכי הנכסים.

סיפורים של הלקוחות שלי:

• לקוח אירופאי רכש דירה בדובאי (מרינה דובאי) בתחילת 2024. לאחר שמונה חודשי השכרה, התשואה השנתית עמדה על 6.5%, והנכס עלה ב-12% בשנה הראשונה. המיקום המעולה עם התשתית המפותחת היטב הבטיח ביקוש מתמשך להשכרה.
• משפחה רוסית בחרה וילה באזור ג'ומיירה למגורים ולהשכרה דרך Airbnb. התאמתי את הנכס לצרכיהם, והצעתי מיקום קרוב לבתי ספר ומרכזי קניות. הכנסות השכירות עלו על הציפיות, וההשקעה גם אפשרה למשפחה לקבל תושבות באיחוד האמירויות הערביות.
• משקיע צעיר רכש את נכס ההשכרה הראשון שלו - בית דובאי באזור דובאי הילס. בהמלצתי, הוא בחר במיקום עם תשתיות מבטיחה (בתי ספר, פארקים ותחבורה בבנייה). כתוצאה מכך, הנכס הושכר במהירות, וערכו עלה ב-10% בשנה הראשונה.

משקיעים בוחרים בדובאי בגלל:

• סף כניסה נמוך - דירות החל מ-400,000 דירהם (109,000 דולר), וילות החל מ-1,500,000 דירהם (410,000 דולר).
• תשואות גבוהות - במיוחד באזורים עם ביקוש יציב להשכרה.
• שקיפות ואמינות - כל העסקאות נרשמות על ידי המדינה, והחוקים מגנים בבירור על זכויות המשקיעים.
• אשרת שהייה - רכישת נדל"ן מקנה את הזכות לקבל אשרת שהייה.
• עליית המחירים בולטת במיוחד בקטגוריית הווילות והטאונהאוס.

המפתח להשקעות נדל"ן מוצלחות אינו רק תשואות שכירות גבוהות "כאן ועכשיו", אלא בחירת האזור וסוג הנכס תוך התחשבות בפוטנציאל העתידי. לדוגמה, מיקומים עם תשתיות בבנייה (מטרו, בתי ספר, מרכזי עסקים) רואים לעתים קרובות עליית ערך גדולה יותר בטווח הארוך.

כשאנשים שואלים אותי האם כדאי לקנות נכס בדובאי או באיחוד האמירויות הערביות, אני תמיד אומר: כדי להבין איך ייראה השוק מחר, צריך לדעת איך הוא היה אתמול. בלי זה, קשה להעריך את הסיכונים וההזדמנויות.

שוק הנדל"ן של דובאי חווה צמיחה מהירה בשנות ה-2000 ומשבר חמור בשנת 2008, אך התאושש במהירות. כיום, זהו אחד השווקים השקופים והצומחים ביותר בעולם. לקוחותיי מקבלים באופן קבוע הכנסות יציבות משכירות ורואים את ערכם של נכסיהם עולה.

שנות ה-2000: דובאי צמחה במהירות, ורבים השקיעו בנדל"ן. אבל אלו שקנו בשיא למדו בדרך הקשה: חשוב להסתכל לא רק על הנכס אלא גם על המצב הכלכלי הכללי.

משבר 2008: המחירים ירדו והבנייה האטה. יעצתי ללקוחות לקחת את הזמן ולהשקיע בנכסים בעלי פוטנציאל לטווח ארוך. גישה זו הוכיחה את עצמה כמוצלחת לחלוטין.

התאוששות (2012–2019): המחוזות החדשים של דובאי משכו משקיעים, ואלו שקנו שם נכסים החלו להרוויח הכנסות משכירות תוך מספר שנים והצליחו למכור אותם במחיר גבוה יותר.

בום (2020–2025): מחירי הנדל"ן בדובאי עולים, כאשר וילות ובתים דו-משפחתיים חזקים במיוחד. אלו שקנו דירות במחיר מציאה ראו עלייה של 15% בערכם תוך שנה, יחד עם הכנסות משכירות יציבות.

הניסיון של דובאי מוכיח כי השקעות מוצלחות דורשות לא רק בחירת נכס טוב, אלא גם הבנת מחזורי השוק. בפועל, משמעות הדבר היא שעל ידי שילוב חכם של דירות, בתים טוריים ווילות במחירים נוחים, ניתן ליצור תיק השקעות שעולה בערכו ומייצר בו זמנית הכנסות משכירות.

מאז 2020, שוק הנדל"ן של דובאי נמצא בצמיחה מתמדת: דירות עלו במחיר של כ-15-20% משנה לשנה, בעוד שוילות ובתים עירוניים עלו במחיר של 10-15% בשנה, דבר בולט במיוחד באזורים ידועים כמו מרינה דובאי, מרכז העיר דובאי, פאלם ג'ומיירה וביזנס ביי.

מניסיוני, לקוחות שהשקיעו בוילות ב-DAMAC Hills או בדירות ב-JVC בשנים 2021-2022 הצליחו לא רק להגדיל את ערך נכסיהם ב-12-18% תוך 2-3 שנים, אלא גם לייצר הכנסה יציבה מהכנסות משכירות.

על פי תחזיות סטטיסטה, שוק הנדל"ן של דובאי יצמח בממוצע של 2.28% מדי שנה בין השנים 2025 ל-2029. בפועל, אני צופה שעליות המחירים המשמעותיות ביותר צפויות באזורים עם תשתיות חדשות ובאיים מלאכותיים, כמו פאלם ג'ומיירה ונמל דובאי. זה המקום שבו הביקוש לוילות ודירות נותר גבוה באופן עקבי.

בדובאי, אזורים שונים מתאימים למטרות שונות: חלקם אידיאליים להשכרה, אחרים למגורים, ואחרים לרכישת וילות יוקרה. כדי לבחור את הנכס הטוב ביותר, חשוב להבין היכן מרוכז הביקוש.

מרכז העיר דובאי מציע פעילות עסקית והשכרה כל השנה

קל במיוחד לקנות דירה בדובאי כאן, שתביא לכם רווח בזמן הקצר ביותר האפשרי:

• דירות בנות 1-2 חדרי שינה בגודל 60-90 מ"ר - 1.5-2.2 מיליון דירהם;
• דירות יוקרה ופנטהאוזים - החל מ-3 מיליון דירהם;
• וילות/טאונהאוסים - 4-6.5 מיליון דירהם

מרינה דובאי: חיי חוף וביקוש תיירותי

מרינה דובאי נהנית מביקוש גבוה מצד תיירים ומהגרים, מה שהופך את הכנסות השכירות לגבוהות. האזור מתאים לכל סוגי הנכסים להשכרה.

• דירות בנות 1-2 חדרי שינה בגודל 50-80 מ"ר — 1.3-2 מיליון דירהם;
• בתים דו-משפחתיים - 3.5-5 מיליון דירהם.

פאלם ג'ומיירה - קטגוריית יוקרה ופרימיום

מרינה דובאי נהנית מביקוש גבוה מצד תיירים ומהגרים, מה שהופך את הכנסות השכירות לגבוהות. האזור מתאים לכל סוגי הנכסים להשכרה.

• דירות - 2.5-3.5 מיליון דירהם;
• וילות – 6–10 מיליון דירהם

מפרץ העסקים הוא רובע העסקים של דובאי, ביתם של בנייני משרדים ומתחמי מגורים מודרניים. הוא אידיאלי להשכרות לטווח ארוך ולהשקעות נדל"ן עבור עובדים וגולים. דירות נרכשות כאן לעתים קרובות להשכרה לאנשי מקצוע זרים.

• דירות בנות 1-2 חדרי שינה בגודל 60-90 מ"ר — 1.4-2.1 מיליון דירהם;
• בתים דו-משפחתיים - 3.8–5.5 מיליון דירהם.

דובאי הילס אסטייט הוא אזור מגורים יוקרתי עם מרחבים ירוקים.
דובאי הילס אסטייט, המתאימה למשפחות ולתושבים ארוכי טווח, נהנית מביקוש גבוה לוילות ובתים עירוניים, ומתגאה בתשתיות מפותחות היטב.

זה אידיאלי למגורי משפחה ולהשקעות לטווח ארוך. וילות ובתים עירוניים מבוקשים במיוחד כאן, והתשתיות כוללות את כל מה שצריך.

• דירות - 1.8-2.5 מיליון דירהם;
• וילות/טאונהאוסים - 4.5-7.5 מיליון דירהם

ג'ומיירה וילג' סירקל (JVC) וגבעות DAMAC הן אזורים במחירים נוחים עם צמיחה צפויה

מיקומים אלה מבוקשים בקרב משקיעים צעירים ומשפחות המחפשות דיור במחיר סביר יותר עם פוטנציאל לעליית ערך.

• דירות — 0.9-1.4 מיליון דירהם;
• בתים דו-משפחתיים - 2.5-3.5 מיליון דירהם.

כשאני בוחר שכונה, אני תמיד שוקל האם היא צפויה לעלות במחיר, כמה ביקוש יש לשכר דירה, את המחיר למ"ר וכל בנייה מתוכננת בקרבת מקום. כך, הלקוח מקבל לא רק נכס אטרקטיבי, אלא נכס שמייצר הכנסה.

בדובאי, סוגי הנכסים הנפוצים ביותר למכירה ולרכישה הם דירות מוכנות להשכרה, בתים טוריים ווילות עם שיפוצים מודרניים והיסטוריה משפטית נקייה. נכסים אלה ניתנים להשכרה במהירות או לאכלוס מיידי. האזורים המבוקשים ביותר הם מרינה דובאי, מגדלי אגם ג'ומיירה ומרכז העיר דובאי.

פיתוחים חדשים . דירות ודירות נופש בדובאי עם מגוון רחב של שירותים: חניה, מעליות, מרכזי כושר ואזורי בילוי. אזורים פופולריים כוללים את מפרץ העסקים, גבעות דובאי ופאלם ג'ומיירה. נכסים אלה מציעים נוחות, מוכנים לאכלוס ומתאימים להשקעה לטווח ארוך.

וילות ובתי יוקרה . מיקומים יוקרתיים על חוף הים: פרטיים, נוחים ומתאימים למגורים או להשכרה. דוגמאות: גבעות האמירויות, ג'ומיירה, אל ברארי, פאלם ג'ומיירה.

דירות עם נוף פנורמי ופנטהאוזים . שכונות חוף יוקרתיות מציעות פרטיות ונוחות גבוהה. אמירייטס הילס, ג'ומיירה, אל ברארי ופאלם ג'ומיירה אידיאליות הן למגורים והן להשקעה בשכירות.

נדל"ן מסחרי ודירות נופש . אזורים אלה אידיאליים להשכרות יומיות או לניהול מקצועי. מגדלי ג'ומיירה לייק, מרכז העיר דובאי ו-DIFC מציעים תשואות הולכות וגדלות בהתמדה על השקעות החל מ-500,000 דולר.

מעניין! בתחילת 2025 נמכרו בדובאי 111 נכסי יוקרה בשווי של מעל 10 מיליון דולר - עלייה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. אמנם נתון זה נמוך במקצת מהשיא של 153 עסקאות בסוף 2024, אך נתון זה היה הגבוה ביותר אי פעם ברבעון הראשון.

בעת רכישת נדל"ן בדובאי, עדיף לבחור בנכסים שהושלמו או כמעט הושלמו. זה מזרז את תחילת ההשכרה, מפחית סיכונים ומייצר הכנסה מהירה יותר. אפילו השקעות קטנות בשיפוצים או בריהוט יכולות להעלות משמעותית את ערך הנכס.

במהלך 10 השנים האחרונות, מבנה המשקיעים השתנה באופן משמעותי. כיום, השוק נשלט על ידי:

• בריטניה - משקיעים נמשכים ליציבות ולפוטנציאל הרווח; אזורים פופולריים כוללים את אחוזות הגולף ג'ומיירה, חוות ערביה, מרינה דובאי, JVC, פאלם ג'ומיירה, מרכז העיר דובאי, אחוזת דובאי הילס ו-DAMAC הילס.
• הודו - מעניין לציין את המשטר המועדף ללא מיסי הכנסה ורכוש; אזורים: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
• סין - דובאי דרום, מיידן ומרכז העיר דובאי רואות את הפעילות הרבה ביותר, המונעת על ידי גישות פיננסיות חדשות ופרויקטים גדולים של תשתית גלובלית.
• רוסיה – מחפשת הגנה מפני נטל מס וסיכוני חוסר יציבות; אזורים פופולריים: פאלם ג'ומיירה, אי ג'ומיירה ביי, גבעות האמירויות.
• פקיסטן - מוערכת מאוד בזכות רווחיותה ושימור הון מתנודות מטבע; אזורים כוללים את אינטרנשיונל סיטי, דיסקברי גארדנס, דובאי סיליקון אואזיס, מרכז העיר דובאי ומרינה דובאי.
• ערב הסעודית - משקיעים ממועצת מפרץ שיתוף הפעולה מעדיפים תנאים נוחים יותר מאשר במדינות המוצא שלהם: חוות ערב, גבעות האמירויות, פאלם ג'ומיירה.

שוק הנדל"ן של דובאי נותר אטרקטיבי מאוד למשקיעים זרים. הביקוש לבתים ודירות יוקרה בפרויקטים חדשים גדל משנה לשנה. משקיעים מעריכים לא רק רווחיות אלא גם נוחות, יוקרה וביטחון השקעה.

אזרחי איחוד האמירויות הערביות רוכשים נכסים בתדירות נמוכה יותר מאשר זרים, אך פעילותם במגזר היוקרה מסייעת לייצב את השוק. הם בדרך כלל בוחרים בוילות ובתים עירוניים עם גינות פרטיות ובריכות שחייה. בפועל, העסקאות שלהם נסגרות במהירות, הודות לבדיקת נאותות שקופה, תשלומים ללא משכנתא וסיכון מינימלי.

משפחות ומשקיעים מאיחוד האמירויות הערביות רוכשים נדל"ן לשתי מטרות: מגורים פרטיים או השכרה לטווח ארוך. חברות מקומיות משקיעות לעתים קרובות גם בנכסים למטרות תאגידיות, כגון מגורים לעובדים או השכרה לאחר מכן.

שוק הנדל"ן של דובאי מסתמך במידה רבה על תושבים זרים, המהווים את הרוב המכריע של האוכלוסייה (87%). הם לא רק שוכרים נכסים אלא גם הופכים לעתים קרובות למשקיעים, רוכשים נכסים להשכרה או לשימוש אישי.

• אירופאים ולקוחות דוברי רוסית נוטים יותר לקנות דירות להשכרה, הן לטווח קצר והן לטווח ארוך.
• משפחות מהודו ואסיה בדרך כלל בוחרות בווילות או בתים עירוניים למגורים.
• משקיעים ערבים משקיעים בנדל"ן יוקרתי, הן להנאה אישית והן כדי להרוויח כסף.

בפועל, רבים מלקוחותיי רוכשים דירות בדובאי במיוחד להשכרה לגולים. זה מבטיח הכנסה יציבה של 6-8% לשנה, ובזכות היסטוריה משפטית שקופה, הנכסים קלים למכירה חוזרת במידת הצורך.

בעת רכישת נדל"ן בדובאי - בין אם דירה, בית או וילה - חשוב לקחת בחשבון לא רק את מיקום וסוג הנכס, אלא גם את מבנה הבעלות ואסטרטגיות ההשקעה. הגישה הנכונה לרישום נכסים מסייעת להפחית סיכונים, לחסוך במסים ולהתחיל לייצר הכנסה מהר יותר.

זרים יכולים להחזיק באופן מלא בנכסי נדל"ן באזורי ה"חופשיות" המיועדים לדובאי. זה מאפשר להם להשכיר, למכור או להוריש אותם בחופשיות ליורשיהם. לדוגמה, לקוח אירופאי קנה דירה במרינה של דובאי, השכיר אותה לגולים חודש לאחר מכן, וכעת מרוויח כ-6% מהכנסתו השנתית.

הקמת חברה מפשטת את ניהול הנכסים מרובים, אופטימיזציה של מיסים ושליטה בנכסים. לדוגמה, לקוח רשם חברה באזור החופשי של דובאי ורכש שתי דירות במרכז העיר דובאי להשכרה באמצעות חברת ניהול.

אידיאלי להכנסה פסיבית וגיוון השקעות (דירות, וילות, נדל"ן מסחרי). לדוגמה, לקוחות מחזיקים במספר נכסים ב-JVC ובדובאי הילס באמצעות מבנה יחיד.

ניתן לרשום נכסים בדובאי על שם מספר בעלים. נאמנויות משפחתיות מסייעות בהגנה על נכסים ומפשטות את העברת הנכס ליורשים. זה נוח במיוחד למשפחות הרוכשות וילה למגורים ולתכנון עיזבון.

זרים מורשים לקנות נכסים בדובאי, אך חשוב לדעת אילו אזורים מורשים להיכנס אליהם ולהבין את החוקים המקומיים כדי לתכנן נכון את אסטרטגיית ההשקעה שלכם:

1. אזורי בעלות חופשית וחכירה

• בעלות מלאה: בעלות מלאה על דירות, בתים ווילות בדובאי (מרכז העיר דובאי, פאלם ג'ומיירה, מרינה דובאי, JLT, חוות ערביות, אחוזת דובאי הילס).
• חכירה: הזכות להשתמש בנכס עד 99 שנים מבלי לרכוש בעלות מלאה. אפשרויות מכירה חוזרת והשכרה מוגבלות.

2. סוג הבעלות

• זרים יכולים לקנות נכסים גמורים (דירות, וילות) רק באזורים מיוחדים (Freehold), אך לא קרקעות מחוצה להם.
• נכסים מסחריים ואזורי תעשייה בדובאי זמינים לרוב רק לאזרחי איחוד האמירויות הערביות או לזרים באמצעות רישום חברה מקומי (ביבשת).

3. ישויות משפטיות

• חברות באזור חופשי יכולות להחזיק בנכסים רק בתוך האזור שלהן; פעילות מחוצה לו דורשת היתרים נוספים.
• לחברות מהיבשת יש גישה לנכסים למגורים ולמסחר ברחבי דובאי, אך תהליך הרישום מורכב יותר.

4. משכנתא

• זרים יכולים לקבל משכנתא בדובאי עבור דירה (עד 75% מהעלות) או וילה (50-60%), אך בריבית גבוהה יותר ובכפוף להוכחת הכנסה ומעמד חוקי.

5. שכר דירה

• נדל"ן חופשי מאפשר השכרה חופשית של דירות ווילות. כל החוזים רשומים רשמית ב-RERA (הרשות הממשלתית).
• בחלק ממתחמי המגורים יש הגבלות על השכרות לטווח קצר, הנקבעות על ידי חברת הניהול.

רוב הלקוחות שלי מעדיפים נכסים בבעלות מלאה (freeholdhold) כדי לקבל שליטה מלאה על הנכס והחופש להשכיר אותו. לדוגמה, משפחה מאוסטריה רכשה וילה באחוזת דובאי הילס להשכרה לטווח ארוך ומגורים נוחים.

בפועל, משקיעים רבים אינם מקדישים תשומת לב מספקת להיבטים המשפטיים של רכישת נדל"ן. אני תמיד מדגיש: המטרה המרכזית אינה רק רכישת נכס, אלא הבטחת הגנה מלאה על זכויות הקניין. הכנה נכונה מפחיתה סיכונים, מאיצה את התהליך ומאפשרת שליטה על תקציב העסקה.

1. בחירת נכס - דירה, וילה בדובאי, או נדל"ן מסחרי בדובאי. בשלב זה, אני מנתח את פוטנציאל ההכנסה, המיקום ופוטנציאל העלייה.

2. הסכם הזמנה – מאשר את הרכישה ומבטיח את הנכס; המקדמה היא בדרך כלל 5-10% ממחיר הרכישה.

3. מזכר הבנות (MOU) – חוזה מפורט המפרט את המחיר, תנאי התשלום ואחריות הצדדים.

4. תשלום – שלב אחר שלב בעת רכישת נדל"ן מחוץ לתכנית או בתשלום אחד בשוק המשני.

5. רישום במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) הוא השלב הסופי, וכתוצאה מכך זכויות הבעלות מובטחות עבור הקונה.

העצה שלי: ודאו שכל המסמכים רשומים ברשות ה-DLD ומולאו כראוי.

עורך הדין בודק שמסמכי הנכס תקינים ובוחן את החוזה (MOU) ואת תנאי התשלום.

סוכן נדל"ן עוזר לכם לבחור דירה או וילה בדובאי, מנהל משא ומתן ומתקשר עם היזם.

אם תערבו גם עורך דין וגם סוכן מההתחלה, הסיכון לבעיות יופחת בלפחות 70%.

מה שצריך כדי לקנות נכס בדובאי:

• גיל 21 ומעלה (במקרים מסוימים 18 מספיק) ודרכון בתוקף.
• הוכחת הכנסה ומקור מימון בעת ​​רכישת נכסים יקרים.
• חשבון בנק בדובאי והיסטוריית אשראי - אם אתם מתכננים לקחת משכנתא.
• מסמכים משפטיים לרכישת חברות (אזור חופשי או יבשתי).
• בדיקה שהמשקיע הזר אינו כפוף למגבלות או סנקציות כלשהן.

מחוץ לתכנית היא רכישה של נכס בשלב הבנייה. המחירים בדרך כלל נמוכים יותר מאשר עבור נכסים שהושלמו, אך חשוב לבדוק היטב את היזם, תאריכי השלמה, אחריות ותנאי מקדמה. אני תמיד ממליץ ללקוחות לכלול לוח תשלומים ותאריכי השלמה ברורים בחוזה.

השוק המשני מציע נכסים מוכנים מראש עם תיעוד מלא, המאפשר לכם לעבור לגור בהם במהירות או להתחיל להשכיר את הנכס שלכם. שלב מפתח הוא אימות הסטטוס המשפטי של הנכס וחופשיו מכל שעבוד.

ניתן לקנות בית בדובאי מבלי להיות נוכח באופן אישי באמצעות ייפוי כוח. עורך דין אחראי על סקירת המסמכים, הבטחת נכונות מזכר ההבנות, הבטחת עיבוד נכון של התשלומים ורישום הנכס ברשות הנדל"ן. ייפוי הכוח דורש אישור נוטריוני, אפוסטיל ותרגום.

לפני שאני קונה, אני תמיד מוודא:

• למוכר יש בעלות חוקית על הנכס;
• בהיעדר חובות, קנסות והליכים משפטיים;
• במצב הנוכחי של האובייקט ב-DLD ובתאימותו לתיעוד התכנון;
• בנכונות כל ההיתרים והתעודות (במיוחד עבור בתים טוריים ווילות).

בפועל, לקוחות שחוסכים בבדיקת נאותות נתקלים מאוחר יותר בבעיות: הם אינם מצליחים לרשום בעלות או להשכיר את הנכס שלהם.
לדוגמה, לקוח אחד רצה לקנות וילה בדאמאק הילס, אך עורך הדין גילה שינויים לא רשומים במסמכי היזם. זה סייע למנוע הפסדים כספיים והתדיינות משפטית.

השלב הסופי ברכישת נדל"ן הוא רישום שטר הבעלות ברשות הנדל"ן. מסמך זה מתעד את פרטי הבעלים, את פרמטרי הנכס ואת תנאי העסקה. לאחר הרישום, הקונה הופך לבעלים המלאים ויכול להשתמש בנכס בחופשיות: להשכירו, למכור אותו או להוריש אותו לאחרים.

בממוצע, התהליך מבחירת הנכס ועד לרישום אורך כ-6-12 שבועות. מסגרת הזמן תלויה בשאלה האם הנכס בדובאי נרכש מחוץ לתוכנית או בשוק המכירה החוזרת, כמו גם במידת מוכנות המסמכים.

משקיעים בוחרים לעתים קרובות בדובאי מכיוון שאין שם מיסי רכוש או שכירות. משמעות הדבר היא שאתם שומרים על כל הרווחים מהשכרת הדירה, הווילה או הבית שלכם. ההכנסה נטו גבוהה משמעותית מאשר באירופה, שם מיסים יכולים להוות נתח משמעותי מהרווחים שלכם.

בעת רכישת נדל"ן בדובאי, עליכם לקחת בחשבון מספר עלויות חובה:

• דמי רישום DLD הם 4% ממחיר הנכס, ומשולמים בעת רישום שטר הבעלות.
• שירותים משפטיים, נוטריוניים ושירותי סוכנות - בפועל, לקוחותיי מוציאים בדרך כלל כ-5-7% מערך העסקה על ליווי משפטי והכנת מסמכים.
• חשבונות שירות ותשלומים משתנים מדי שנה בהתאם לסוג הנכס ולאזור: עבור דירה במרינה של דובאי, הם נעים סביב 20-30 דירהם למטר מרובע, בעוד שעבור וילה בפאלם ג'ומיירה, הם גבוהים יותר, עד 40-50 דירהם למטר מרובע.

לתושבי איחוד האמירויות הערביות ולמשקיעים זרים יש גישה לתוכניות בעלות על נכסים מועדפות המסייעות לייעל את הוצאות המס. בפועל אני ממליץ:

• יש לקחת בחשבון את היעדר מס הכנסה בעת השכרת נכס - זה מגדיל את הרווח הנקי;
• רישום בעלות באמצעות חברה באזור החופשי או ביבשת - זה מגן על נכסים ומפשט את החשבונאות;
• הבהירו מראש את עלויות הביטוח והשירותים כדי שלא יפחיתו את הרווחיות הצפויה שלכם.

באוסטריה, מיסי רכוש גבוהים (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) ועמלות נוספות בעת רכישת נדל"ן מגדילים משמעותית את העלויות הראשוניות של המשקיעים. עם זאת, שוק זה מאופיין ביציבות: המחירים עולים בהדרגה, והחקיקה מגינה באופן מלא על זכויות בעלי הנכסים.

בדובאי, המצב הפוך: אין כלל מס על הכנסות משכירות, ודמי הרישום הבודדים הם רק 4% משווי הנכס. זה מאפשר תשואה מהירה יותר על ההשקעה, אך השוק תנודתי יותר, כאשר המחירים תלויים במידה רבה בביקוש מצד מומחים זרים ובגורמים כלכליים.

כשאנשים שואלים אותי איך לקנות נכס בדובאי ולקבל אשרת תושבות, אני קודם כל מדבר על תוכניות ויזה. רכישת דירה או וילה בדובאי מספקת את האפשרות לקבל אשרת תושבות והטבות נוספות, אך חשוב להבין את הפרטים.

בדובאי, רכישת נדל"ן מאפשרת לזרים לקבל ויזות לתקופות תוקף שונות:

• שנתיים - אם החפץ עולה מעל 750 אלף דירהם (כ-204 אלף דולר);
• 5 שנים – להשקעות החל ממיליון דירהם;
• 10 שנים (ויזה גולדן) - לרכישות בסכום של 2 מיליון דירהם ומעלה.

דוגמה מעשית: רבים בוחרים בוויזת הזהב. לדוגמה, לקוח רכש שתי דירות במרינה של דובאי וקיבל ויזה ל-10 שנים לכל המשפחה, מה שעזר לו לפתוח חשבון בנק ולנהל את העסק שלו ללא סיבוכים.

• הבעלים ומשפחתו יכולים להתגורר באופן חוקי באיחוד האמירויות הערביות;
• אתה יכול לפתוח עסק ולפתוח חשבונות בנק;
• גישה לרפואה ולחינוך בתנאים מועדפים.

אשרות המתקבלות באמצעות השקעה בנדל"ן אינן מאפשרות עבודה ללא היתר נפרד.

כדי להאריך את הוויזה שלך, עליך לשמור על הבעלות על הנכס ולשמור על ערכו לפחות ברמה המינימלית הנדרשת. אני ממליץ לבדוק באופן קבוע את מצב הנכס ולעדכן את כל המסמכים בהקדם כדי למזער את הסיכון לסירוב חידוש.

• רכישת חפץ במחיר נמוך מהסכום הנדרש.
• רישום שגוי במרשם הרשמי (DLD).
• שגיאות במסמכים בעת הגשת בקשה לויזה.

אני מלווה לקוחות משלב בחירת נכס (לדוגמה, דירה באיחוד האמירויות הערביות) ועד להגשת בקשה לויזת זהב. זה מבטיח חוסר עיכובים וניירת מתאימה לכל המשפחה.

אם אמינות ויציבות הן בראש סדר העדיפויות שלכם, בחרו באוסטריה. כאן, השוק צפוי, הסיכונים מינימליים וההון מוגן. עם זאת, אם תשואות מהירות ונהלים פשוטים הן המטרה שלכם, דובאי היא בחירה טובה יותר: התשואות גבוהות יותר, אך ישנם גם סיכונים עקב התנודתיות בשוק.

ויזה זהב. כעת, ויזה זהב ל-10 שנים בדובאי זמינה לא רק לאנשי עסקים ומשקיעים, אלא גם לאנשים במקצועות רבים, כגון רופאים, מורים, אנשי איכות הסביבה ומומחים דיגיטליים. הויזה מאפשרת לך לחיות באיחוד האמירויות ללא ספונסר, להביא את המשפחה שלך וליהנות משירותים פרימיום.

ויזה ירוקה. "ויזה זהובה" מיועדת לאנשי מקצוע, פרילנסרים ומשקיעים המעוניינים להתגורר באיחוד האמירויות הערביות מבלי להיות קשורים למעסיק. כדי לקבלה, פרילנסרים חייבים להוכיח הכנסה של לפחות 15,000 דירהם לחודש ותואר ראשון (תואר ראשון או שווה ערך).

חסות משפחתית. אנשי מקצוע זרים המרוויחים לפחות 4,000 דירהם לחודש יכולים להגיש בקשה לוויזות עבור משפחותיהם: בן/בת זוג, ילדים (בנים מתחת לגיל 25 ובנות בכל גיל) והורים. אם הוויזה שלך מבוטלת, למשפחתך יהיו שישה חודשים להגיש בקשה להיתר שהייה חדש באיחוד האמירויות הערביות.

ויזה למחפש עבודה. ניתן להאריך את ויזה הזהב ל-120 יום עבור בוגרי אוניברסיטאות מובילות ואנשי מקצוע מוסמכים ללא דרישות חסות. אחת הדרישה היא שמירה על יתרה מינימלית בחשבון של 14,700 דירהם בששת החודשים האחרונים.

• חידוש ויזה מקוון דרך מערכת סלמה. מערכת סלמה, המופעלת על ידי בינה מלאכותית, יושמה, ומאפשרת אוטומציה של חידושי ויזה ומפחיתה את זמן עיבוד הבקשות מחודש לחמישה ימים. המידע מתעדכן אוטומטית בתעודת הזהות של האמירויות שלך.
• הארכת היתרי עבודה. עבור קטגוריות מסוימות, תוקף ההיתר הוארך משנתיים לשלוש שנים, מה שמפחית את הצורך בחידושים תכופים וחוסך בעלויות (אגרה: 100 דירהם).
• אישור כניסה חוזרת. תושב איחוד האמירויות הערביות ששהה מחוץ למדינה יותר משישה חודשים יכול לשמור על מעמדו אם יחזור תוך 30 יום ממועד האישור.
• הארכת אשרות תייר. ניתן להאריך אשרות ל-30 ו-60 יום ב-30 יום נוספים תמורת 600 דירהם, בעוד שניתן להאריך אשרות ל-90 יום ב-90 יום נוספים מבלי לצאת מהמדינה.

שינויים אלה הפכו את המגורים לטווח ארוך בדובאי לנגישים ונוחים יותר עבור משקיעים, אנשי מקצוע ומשפחותיהם.

הכנסה היא הסיבה העיקרית שבגללה משקיעים בוחרים בנדל"ן בדובאי. שלא כמו באירופה, כאן ניתן להתחיל להרוויח הכנסה יציבה משכירות מיד לאחר הרכישה, במיוחד עם המיקום וסוג הנכס הנכונים.

השכרת דירות דרך Airbnb או Booking בדובאי יכולה לייצר הכנסה שנתית של 10-12%, במיוחד באזורים כמו מרינה דובאי, מרכז העיר ופאלם ג'ומיירה. זה דורש קבלת רישיון מטעם דובאי תיירות ועמידה בתקנות המקומיות. לדוגמה, לקוח אחד במרינה דובאי השכיר דירה על בסיס יומי והרוויח 11% מההכנסה השנתית.

אפשרות זו מתאימה למי שמחפש הכנסה יציבה של 5-7% לשנה עם סיכון בינוני. זהו פתרון אידיאלי להשקעות משפחתיות או להשכרה לגולים. האזורים הפופולריים ביותר הם JVC (Jumeirah Village Circle) ו-Business Bay, שם הביקוש להשכרה קבוע ותחלופת השוכרים נמוכה.

העצה שלי: כשבוחרים נכס, חשוב לאזן בין האזור, סוג הנכס וגישת ההשכרה. לדוגמה, וילות בפאלם ג'ומיירה מושכרות לרוב לתיירים לתקופות קצרות, בעוד שדירות במרינה של דובאי מושכרות בצורה אמינה יותר לגולים לתקופות ארוכות.

כדי להפחית סיכונים ולפשט את ניהול הנכסים, לקוחות רבים, במיוחד אלו המתגוררים בחו"ל, משתמשים בחברות ניהול. הן מטפלות בחיפוש שוכרים, גביית שכר דירה ותחזוקת הנכס.

דובאי מושכת משקיעים בזכות היעדר מס על הכנסות משכירות, מה שמגדיל משמעותית את הרווחים נטו בהשוואה לשווקים אחרים.

בהשוואה לאוסטריה, שבה תשואות השכירות הן בדרך כלל 2-3% והמיסים והתקנות מחמירים יותר, דובאי מציעה תשואות נטו גבוהות יותר ותנאי ניהול נכסים גמישים.

תשואות השכירות גבוהות יותר בדובאי והשוק פעיל יותר, אך אוסטריה מציעה יציבות, יכולת חיזוי מחירים וביקוש גבוה, המספקים ביטחון למשקיעים זהירים.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה באזור JVC בדובאי תמורת 950,000 דירהם וזכה בריבית שנתית של 9% בשנה הראשונה הודות להשכרות לטווח קצר. לקוח אחר בחר וילה בפאלם ג'ומיירה, שם התשואה הראשונית הייתה רק 4%, אך לאחר שנתיים, הנכס עלה ב-35%, מה שהניב בסופו של דבר תשואה כוללת גבוהה משמעותית.

טיפים ממני:

• אם חשובים הכנסה יציבה וסיכון מינימלי, בחרו בעסקים ביי או בדובאי מרינה.
• יוקרה וערך שוק עולים - פאלם ג'ומיירה או מרכז העיר.
• אם אתם מחפשים לקנות וילה בדובאי למשפחה שלכם, שקלו את דובאי הילס.

תמיד יש להעריך את התשתיות ותוכניות הפיתוח של האזור - זה קובע ישירות את צמיחת ערך הנכס בעתיד.

אחד היתרונות העיקריים של נדל"ן בדובאי הוא התשתית המתוכננת היטב והמתפתחת כל הזמן. האזורים הפופולריים ביותר מציעים בדרך כלל את כל מה שצריך למגורים נוחים:

• נגישות לתחבורה: מטרו, חשמליות, אוטובוסים וכבישים מהירים. לדוגמה, מרכז העיר דובאי ומפרץ העסקים מחוברים היטב למטרו ולדרך שייח' זאיד, ומרינה דובאי נגישה בקלות באמצעות חשמלית או מעבורת.
• תשתיות מסחריות וחברתיות: קניונים, מסעדות, מרכזים רפואיים ובתי ספר ברמה בינלאומית. דובאי הילס ו-DAMAC הילס מדגישות נוחות משפחתית, עם פארקים ירוקים, מגרשי משחקים מודרניים ובתי ספר ברמה בינלאומית.
• ידידותי לסביבה: שכונות דובאי הילס, דאמאק הילס ופאלם ג'ומיירה מושכות בזכות שפע השטחים הירוקים, מגרשי הגולף, הפארקים והקרבה לים. בינתיים, אזורי עסקים כמו ביזנס ביי אולי פחות ידידותיים לסביבה, אך הם נהנים ממיקומם הנוח ומקישורי התחבורה המצוינים.

דרישת השוכרים:

• השכרות לטווח קצר מובילות על ידי מרינה דובאי, מרכז העיר ופאלם ג'ומיירה עקב מספר התיירים הרב.
• השכרות לטווח ארוך – JVC, Business Bay, ו-Dubai Hills – המיקום המועדף על משפחות ואנשי מקצוע שהפכו את דובאי לביתם.

אם אתם מחפשים להרוויח כסף מהיר, בחרו דירות בדובאי ליד המטרו ואטרקציות תיירותיות. אם אתם מחפשים הכנסה יציבה וארוכת טווח, עדיף להשקיע באזורים עם פארקים, בתי ספר טובים ותשתיות מפותחות וידידותיות למשפחות.

בשנים 2024–2025, העניין הגדול ביותר של המשקיעים מתמקד ב-JVC, Business Bay ודובאי מרינה. עם זאת, סיכויי עליית המחירים המשמעותיים ביותר בשנתיים-שלוש הקרובות צפויים ב-Business Bay ובדובאי הילס, שם מפותחת תשתית מהשורה הראשונה.

בחירה בין נכסים חדשים לנכסים מוכנים בדובאי היא אחת השאלות הנפוצות ביותר של לקוחות. לשתי האפשרויות יש יתרונות, סיכונים ואסטרטגיות משלהן. במהלך השנים, סייעתי ללקוחות לרכוש דירות בשלבי בנייה מוקדמים ולמכור נכסים עם חוזי שכירות קיימים. בשורה התחתונה: הבחירה האופטימלית תלויה ביעדי ההשקעה שלכם ובתיאבון הסיכון שלכם.

• אפשרויות תשלום נוחות כוללות תשלומים ללא ריבית עד להשלמת העבודה ולמשך 1-3 שנים נוספות לאחר השלמת הפרויקט.
• הזדמנות להיכנס לפרויקט בשלב הראשוני ולמכור את הנכס לפני השלמתו עם תשואה של 20-40%.
• פריסות מודרניות מתחשבות, חומרים ידידותיים לסביבה וחסכוניים באנרגיה ומערכות בית חכם.

דוגמה: זוג אוסטרי קנה דירת שני חדרי שינה בדובאי הילס תמורת 1.3 מיליון דירהם, ובתוך שנתיים בלבד ערכה עלה ל-1.75 מיליון דירהם.

• ניתן להציע את הנכס לשוק השכירות באופן מיידי ולייצר הכנסה יציבה.
• שלב חיוני הוא אימות טוהר המשפטי של העסקה באמצעות מחלקת הקרקעות של דובאי.
• נכסים בני יותר מ-10 שנים עשויים לדרוש השקעה נוספת בתיקונים.
• וילות ובתים עירוניים בשוק המשני ממוקמים לרוב באזורים עם תשתית מפותחת במלואה.

דוגמה: לקוח מאוקראינה רכש וילה בשכונת ג'ומיירה גולף אסטייטס היוקרתית עם שוכרים קיימים. זה איפשר לו לייצר באופן מיידי הכנסה יציבה, שעלתה על התשואות הפוטנציאליות של נכסים רבים בבנייה.

בדובאי, פיתוחים חדשים הם המניע העיקרי של השוק: משקיעים יכולים להיכנס לפרויקט בשלב מוקדם ולמקסם את צמיחת הערך עד למועד השלמתו.

באוסטריה יש פחות בניינים חדשים, אך הם מתמקדים ביעילות אנרגטית ובעמידה בתקנים ESG, מה שמושך משקיעים שמרניים שמוכנים לצפות לתשואות יציבות לטווח ארוך.

משקיעים בדובאי מתרחקים יותר ויותר ממודלים סטנדרטיים ומחפשים אסטרטגיות משולבות: במקום לרכוש דירה או וילה בודדת, הם שוקלים תיקי השקעות של נכסים שונים, נדל"ן מסחרי והשתתפות בפרויקטים גדולים. גישה זו מסייעת לפזר סיכונים, להגדיל את התשואות הכוללות ולהגיב בגמישות לשינויים בשוק.

רבים מלקוחותיי מעדיפים לקנות שלוש או ארבע דירות סטודיו באזורים פופולריים בדובאי במקום וילה גדולה אחת. זה מאפשר להם לגוון את הסיכון שלהם, להבטיח הכנסה יציבה לאורך כל השנה, ולפשט את מכירת הנכסים שלהם במידת הצורך. לדוגמה, משקיע אחד רכש ארבע דירות סטודיו ב-JVC וב-Business Bay וכעת הוא מרוויח באופן עקבי מעל 9% בשנה.

פורמט הרכישה להשכרה במתחמי מלונות מאפשר הכנסה פסיבית ללא מעורבות אישית: חברת הניהול לוקחת אחריות מלאה על ההזמנה, הניקיון והשיווק של הנכס. מלונות דירות במרינה ובמרכז העיר דובאי הם הפופולריים ביותר.

עבור משקיעים מנוסים, רכישת מגרש ובניית בית דו-משפחתי או וילה באיחוד האמירויות הערביות יכולה להניב תשואה של 20-30% על מכירה חוזרת. גורמים מרכזיים להצלחה כוללים בחירת מיקום מבטיח וקבלן אמין.

השקעות נדל"ן משותפות מאפשרות לכם להשתתף בפרויקטים גדולים יותר - לדוגמה, רכישת וילה בפאלם ג'ומיירה או שטח מסחרי בדובאי הילס. אני ממליץ להגדיר בבירור את חלקו של כל שותף ואת תנאי היציאה שלו כדי למנוע אי הבנות בהמשך הדרך.

נדל"ן מסחרי בדובאי (משרדים, שטחי מסחר, מחסנים) מושך באופן פעיל עסקים אירופאים ואסייתים בשל רווחיות גבוהה (גבוהה יותר מאשר באוסטריה) וסף כניסה סביר של 300,000 דולר.

אם אתם מחפשים צמיחת הון מהירה ותשואות גבוהות, דובאי מציעה יותר הזדמנויות וגמישות. עם זאת, עבור משקיעים שמרנים המתמקדים ביציבות לטווח ארוך, אוסטריה נותרה בחירה אמינה.

רכישת נכס בדובאי מציעה הזדמנויות נהדרות, אך חשוב להבין את הסיכונים כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

לביקוש הבינלאומי יש השפעה משמעותית על השוק. בתקופות משבר, מספר השוכרים יורד, במיוחד במגזר ההשכרה לטווח קצר. אני ממליץ ללקוחות לבחור באזורים עם ביקוש מקומי חזק, כמו ביזנס ביי או JVC.

ערכי הנדל"ן יכולים לרדת באופן זמני עקב משברים כלכליים חיצוניים. עם זאת, נכסים נזילים (כגון דירות בדובאי או וילות באזורים פופולריים) חווים פחות פחת ומתאוששים מהר יותר לאחר ירידות.

שוכרים פחות פעילים בקיץ. עם זאת, נכסים במרכז העיר דובאי, במרינה של דובאי ובאזור דובאי הילס מבוקשים כל השנה.

בעת רכישת נכס מחוץ לתכנית באיחוד האמירויות הערביות, חשוב לבדוק היטב את המוניטין של היזם ואת תאריכי ההשלמה הריאליים. שיתוף פעולה עם חברות בעלות מוניטין מפחית משמעותית את הסיכונים.

בפרויקטים מסוימים, העלויות יכולות להגיע ל-10-12% מסכום השכירות, וחשוב לכלול גורם זה בחישובים הפיננסיים.

אוסטריה אטרקטיבית בשל יציבות המחירים ויכולת החיזוי שלה: השוק יחסית לא מגיב למשברים חיצוניים, ומערכות המשפט והמיסוי מבטיחות הגנה למשקיעים. ביקוש חזק לדיור, במיוחד בווינה ובערים גדולות, תומך בנזילות הנכסים. החיסרון העיקרי הוא התשואות הנמוכות יחסית של 2-3% לעומת 5-8% בדובאי, כמו גם רגולציה קפדנית על שוק השכירות ומיסי רכוש גבוהים.

לקוחותיי תוהים לעתים קרובות האם רכישת דירה או וילה בדובאי היא בחירה טובה מסיבות של סגנון חיים. מניסיוני, אני יכול לומר שנדל"ן בדובאי משלב פוטנציאל השקעה עם הזדמנות לחיות, לעבוד ולנהל עסק בנוחות.

האקלים שטוף השמש והחם של דובאי לאורך כל השנה הופך אותה לאטרקטיבית במיוחד עבור אירופאים. העיר מציעה גם מערכת בריאות מודרנית: ביקור אצל רופא במרפאה פרטית עולה בממוצע 250-500 דירהם (68-136 דולר), וביטוח משפחתי מתחיל ב-15,000 דירהם (4,080 דולר) לשנה.

בתי ספר בינלאומיים המציעים תוכניות IB או British Degree עולים להורים בין 50,000 ל-100,000 דירהם (13,600 עד 27,000 דולר) לשנה לילד. עם זאת, דובאי נחשבת בצדק לאחת הערים הבטוחות בעולם: שיעור הפשיעה נמוך ביותר והחוקים נאכפים בקפדנות.

יוקר המחיה בדובאי גבוה מהממוצע באיחוד האמירויות הערביות, אך נותר נמוך יותר מאשר בכמה בירות אירופאיות גדולות. שכר הדירה השנתי לדירה כאן נע בין 80,000 ל-180,000 דירהם (21,800 עד 49,000 דולר), בעוד שוילות נעות בין 180,000 ל-500,000 דירהם (49,000 עד 136,000 דולר), בהתאם למיקום ולגודל. יש לקחת בחשבון גם חיובי שירות ותשתיות: עבור וילות ובתים עירוניים, אלה נעים בממוצע בין 1,500 ל-4,000 דירהם (410 עד 1,080 דולר) לחודש.

לעיר תשתית תחבורה מפותחת היטב. מערכת הבנקאות יציבה, ופתיחת חשבונות עסקיים ואישיים היא פשוטה. שירות הטלפון הנייד והאינטרנט איכותיים ואמינים, דבר שחשוב במיוחד לעבודה מרחוק.

דובאי היא מרכז בינלאומי עם קהילת גולים גדולה. מניסיוני, לקוחות יוצרים כאן בקלות קשרים חברתיים ומקצועיים כאחד, משתתפים במועדונים, קבוצות עסקיות ואירועים שונים.

אוסטריה בולטת ביציבותה, בתשתיות המפותחות, בידידותיות לסביבה וברמת הביטחון הגבוהה שלה. דובאי, לעומת זאת, מושכת אליהן בזכות הדינמיות שלה, המיסים הנמוכים והתנאים למגורים נוחים בקהילה בינלאומית.

העצה שלי: אם שלום ונוחות אירופאית חשובים לכם יותר, בחרו באוסטריה. אם אתם מחפשים הזדמנויות עסקיות, הכנסה גבוהה ואורח חיים פעיל, דובאי היא הבחירה המושלמת.

בקליניקה שלי, אני נתקל לעתים קרובות בלקוחות שמעריכים לא רק השקעות אלא גם אלטרנטיבה אמינה ונוחה לאירופה. מבחינה זו, דובאי היא תחום שיפוט ייחודי: עבור אזרחי מדינות לא יציבות, רכישת נדל"ן כאן היא דרך לשמר הון ולהבטיח את השקיפות המשפטית של העסקה.

גמלאים נמשכים לאקלים החורפי המתון, לשירותים רפואיים איכותיים ולאפשרות לגור בוילות או דירות נוחות עם תשתית מבוססת.

נוודים דיגיטליים מעריכים תשתית IT ופיננסית מפותחת, גישה לשווקים גלובליים והטבות מס המספקות גמישות בניהול הכנסתם.

וינה היא הבחירה עבור אלו המעריכים יציבות, איכות חיים גבוהה ותקנות שקופות. שוק הנדל"ן שלה מבוסס היטב מזה עשרות שנים, החוקים והמיסים ברורים, והמחירים אינם נתונים לתנודות פתאומיות. זוהי עיר עם היסטוריה בת מאות שנים, שבה ההשקעה שלכם מוגנת ונוחות יומיומית היא הנורמה.

דובאי מציעה חוויה שונה לחלוטין: שוק דינמי עם פוטנציאל לתשואות שכירות גבוהות. מניסיוני, לקוחות המעריכים יציבות וביטחון לטווח ארוך בוחרים לעתים קרובות בווינה. אלו המחפשים תשואות גבוהות, גמישות ואורח חיים פעיל מעדיפים בדרך כלל את דובאי.

הזמן שלוקח לצאת מהשקעה בנדל"ן בדובאי תלוי במידה רבה במיקום ובסוג הנכס. לדוגמה, דירות במרכז העיר או במרינה של דובאי, עם הכנה נכונה, נמכרות בממוצע תוך 4-6 שבועות, בעוד שוילות בפאלם ג'ומיירה או ב-JVC עשויות להימשך זמן רב יותר. אם יש לכם אשרת שהייה שהושגה דרך תחום הנדל"ן, חשוב לשקול את תנאי תוכנית הוויזה ולהודיע ​​ל-DLD על המכירה המתוכננת. העברת נכס בירושה או לקרובי משפחה דורשת תמיכה משפטית מיוחדת, במיוחד אם הנכס רשום דרך חברה או נאמנות.

שוק הנדל"ן בווינה צפוי ויציב: נכסים נמכרים במהירות, וההליכים המשפטיים פשוטים ביותר. בדובאי, הנזילות משתנה מאוד בהתאם למיקום ולסוג הנכס - לדוגמה, וילות יוקרה וסטודיואים באזורים פופולריים נמכרים במהירות, בעוד שפרויקטים חדשים עשויים לקחת זמן לצבור נתח שוק.

הניסיון שלי בנדל"ן בדובאי ובאירופה הראה שכל שוק דורש גישה ייחודית. בדובאי, בדיקת נאותות של יזמים ונכסים חשובה במיוחד: אני תמיד בודק את המוניטין של היזם, את זמינות כל ההיתרים, את עמידת הפרויקט בדרישות RERA ואת מוכנות התשתית. רק גישה זו מאפשרת לכם לרכוש בבטחה נכסי יוקרה בדובאי או דירה באיחוד האמירויות הערביות, תוך מזעור הסיכונים להשקעה שלכם.

בבניית תיק השקעות, אני ממליץ לשלב שווקים דינמיים יותר, כמו דובאי, עם שווקים יציבים וצפויים, כמו אוסטריה. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רכש דירה באיחוד האמירויות הערביות למטרות השכרה ובמקביל השקיע בנדל"ן למגורים בווינה לשימור הון. גישה זו מספקת גם תשואות גבוהות וגם הגנה מפני סיכונים.

אם הייתי בוחר אסטרטגיה לעצמי, הייתי מחלק את ההשקעות שלי באופן הבא: הייתי משקיע חלק מהן בנדל"ן בדובאי כדי לייצר הכנסה ולהגדיל את ערכן, ואת החלק השני הייתי משקיע בנכסים אירופאיים יציבים, למשל באוסטריה, ורואה בהם "מרווח ביטחון" אמין ושימור הון.

העצה העיקרית שלי: התמקדו תמיד במטרות שלכם, פזרו את ההון שלכם על פני אזורים שונים, ובדקו בקפידה נכסים לפני הרכישה. גישה זו תהפוך את ההשקעה שלכם לאמינה ורווחית - בין אם מדובר בוילה או דירה יוקרתית באיחוד האמירויות הערביות, או דירה או בית באוסטריה.

קבע סדרי עדיפויות, הקצא השקעות בין מגזרים שונים, ערוך בדיקת נאותות של נכסים, וקח בחשבון את הדרישות של כל תחום שיפוט.

מתי דובאי היא הבחירה הטובה ביותר

• מתאים למשקיעים המחפשים צמיחה מהירה של הון ורווחיות גבוהה.
• רלוונטי כשמתמקדים בהשכרות: השכרות לטווח קצר או ארוך של דירות או וילות בדובאי.
• למי שמוכן לעבוד עם שוק המשתנה במהירות ולנתח בקפידה נכסים.
• יהיה מעניין לדעת האם תוכניות תושבות ותמריצי מס למשקיעים זרים חשובות.

כאשר אוסטריה היא הבחירה הטובה ביותר

• למשקיעים המתמקדים ביציבות ותשואות אמינות.
• אם העדיפות היא השקעה לטווח ארוך עם רמת סיכון מופחתת.
• מתאים למי שמעריך שימור הון והגנה פיננסית.
• זה רלוונטי כאשר עסקאות שקופות, ביקוש מקומי יציב ותשתיות מפותחות חשובים.

התחזית עד 2030 נראית אופטימית מאוד: דובאי ממשיכה לפתח באופן פעיל את התשתיות שלה ולהציג תמריצי מס והגירה חדשים, בעוד אוסטריה מחזקת את מעמדה כשוק יציב עם ביקוש עקבי ותקנות שקופות. אסטרטגיית השקעה שנבחרה בקפידה תאפשר לכם להרוויח הכנסה יציבה, להפחית סיכונים ולהסתגל בקלות לשינויים בשוק.

1. נסחו את יעד ההשקעה שלכם

• השכרות לטווח ארוך או יומיות (Airbnb)
• יצירת הכנסה, הגדלת ערך נכס או קבלת ויזה זהב

2. בחר את סוג האובייקט המתאים

• דירה בדובאי
• בית בדובאי
• וילה דובאי
• בית עירוני

3. הבהירו את התקציב שלכם ואת סף הכניסה המינימלי

• הסכום הנדרש לרכישת דירה, בית או וילה
• עלויות נלוות: רישום, תמיכה משפטית, דמי שירות

4. בחר מיקום

• בעלות חופשית: דרך לבעלות מלאה עבור זרים
• חכירה: חכירת קרקע לטווח ארוך
• דוגמאות: מרכז העיר דובאי, מרינה דובאי, פאלם ג'ומיירה, אחוזת דובאי הילס, מפרץ העסקים, JVC

5. ניתוח האובייקט

• סקירת שקיפות משפטית (DLD, RERA)
• שלב הפרויקט: נכס אופ-פלא או נכס מוכן מראש
• המוניטין של המפתח וזמינות הרישיונות

6. עריכת הסכם

• הזמנת אובייקט
• חתימה על מזכר ההבנות/הסכם השיתוף פעולה הדוק
• תנאי תשלום והפקדה

7. רישום מקרקעין

• מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)
• בדיקת רישום נכס, רישום נדל"ן

8. הערכת השקעות

• תשואת שכירות צפויה
• עלויות שירות ותפעול
• מיסים ועמלות אחרות

9. תכנון השכרה או מכירה חוזרת

• בחירת חברת ניהול
• אסטרטגיה: השכרה לטווח קצר או ארוך
• פיתוח תוכנית יציאה מהשקעות

10. פיזור תיק ההשקעות

• שלב נדל"ן בדובאי עם נכסים בשווקים יציבים אחרים
• ניתוח סיכונים ונזילות

1. משקיע עם 200,000 דולר

• מטרה: להיכנס לשוק עם השקעה מינימלית ולקבל הכנסה פסיבית משכירות.
• אפשרויות: דירות בדובאי באזורי JVC, International City או Discovery Gardens. יש לשקול את השוק המשני או פיתוחים חדשים קטנים.
• רווחיות: בממוצע 6-7% לשנה משכר דירה.
• סיכונים: עיכובים אפשריים בהשכרה, תנודות עונתיות בביקוש, חוסר יציבות של שוכרים.

דוגמה להשקעה מוצלחת: עבור לקוח עם תקציב של 200,000 דולר, מצאנו דירת סטודיו (55 מ"ר) באזור ג'ומיירה וילג' סירקל בשוק המכירה המשומשת. הדירה הייתה מוכנה לחלוטין לכניסה, מה שאפשר לנו להשכיר אותה באופן מיידי ולייצר הכנסה שנתית של 6-7%. דוגמה זו מדגימה כיצד ניתן להתחיל להשקיע עם סיכון מינימלי ולהשיג במהירות הכנסה פסיבית יציבה.

2. המשפחה בשווי מיליון דולר

• מטרה: לרכוש דיור נוח ברמה פרימיום להשכרה לטווח ארוך או לשימוש אישי.
• אפשרויות: וילות בדובאי הילס אסטייט, פאלם ג'ומיירה או מדוז, או טאונהאוסים עם שטח פרטי ובריכת שחייה.
• רווחיות: 5-6% שנתי מדמי שכירות + עלייה פוטנציאלית בערך הנכס.
• סיכונים: עלויות תחזוקה ושירות גבוהות, סיכון לתשלום יתר בעת מכירה חוזרת בשוק מחומם יתר על המידה.

דוגמה מוצלחת למשפחה עם תקציב של מיליון דולר: מצאנו וילה באחוזת דובאי הילס (220 מ"ר) עם שיפוצים חלקיים וריהוט. הנכס מתאים הן למגורים פרטיים והן להשכרה לטווח ארוך עם תשואה של 5-6% לשנה. מקרה זה מדגים כיצד לשלב נוחות, יוקרה ויתרונות השקעה בעסקה אחת.

3. נדל"ן מסחרי

• מטרה: הכנסה פסיבית יציבה באמצעות השכרה לטווח ארוך וצמיחה בערך הנכס.
• אפשרויות: שטחי משרדים בביזנס ביי, מגדלי ג'ומיירה לייק או מרינה של דובאי; שטחי קמעונאות או בתי קפה/מסעדות באזורים עם תנועה רבה.
• רווחיות: 7–9% לשנה (בהתאם למיקום ולסוג השוכר).
• סיכונים: תחרות גבוהה, תקופות אפשריות של השבתת מתקן, תלות בתנאים הכלכליים.

דוגמה מוצלחת להשקעה בנדל"ן מסחרי: עבור לקוח עם תקציב של 450,000 דולר, מצאנו שטחי משרדים בג'ומיירה לייק טאוורס (80 מ"ר) עם חוזה שכירות ארוך טווח ל-5 שנים. הנכס מייצר הכנסה שנתית של 8%, ותשלומי שכירות יציבים מפחיתים את הסיכון הפיננסי. מקרה זה ממחיש כיצד לבחור נדל"ן עם תשואות מובטחות וסיכונים מינימליים.