איך ולמה לקנות נדל"ן בבולגריה: מדריך מ-א' עד ת' למשקיעים

כאשר לקוחות פונים אליי לייעוץ, בקשותיהם מתחלקות לעתים קרובות לשתי קטגוריות עיקריות. הראשונה היא משקיעים המחפשים מקום מפלט בטוח להונם: יציבות, נזילות איתנה כסלע ויכולת חיזוי לעשורים הבאים. עבורם, התשובה כמעט תמיד זהה: וינה.

הקבוצה השנייה היא אלו המחפשים נקודת כניסה לאירופה: משהו נגיש, מובן, עם פוטנציאל להרוויח הכנסה ואולי אפילו לקבל אשרת שהייה. וכאן עולה לעתים קרובות השאלה: "מה לגבי בולגריה?"

בולגריה היא אולי שוק הנדל"ן "התקציבי" המדובר ביותר באיחוד האירופי. הים, ההרים, מיסים נמוכים ומחירים שנראים בלתי נתפסים אחרי וינה או מינכן.

זו הסיבה שהחלטתי לכתוב את המאמר הזה: כדי לנתח באופן שיטתי, ללא משקפיים ורודים או סיסמאות פרסומיות, מה באמת נראה כיום נדל"ן בבולגריה.

שמי קסניה, ואני יועצת השקעות ב-Vienna Property Investment. עבודתי היא לעזור ללקוחות לקבל החלטות פיננסיות מושכלות המבוססות על מספרים, חוקים ואסטרטגיה ארוכת טווח, ולא על רגשות. ואני תמיד אומרת: אין השקעות מושלמות, רק כאלה שמתאימות למטרה ספציפית.

מטרת מאמר זה היא לספק לכם בדיוק מסגרת כזו. נבחן בכנות את כל היתרונות של השוק הבולגרי - החל מרווחיות חופית ועד קלות הרישום. אך חשוב מכך, נשווה אותו לשוק הייחוס - אוסטריה.

למה? כי רק באמצעות השוואה אפשר באמת להבין את ערכו של נכס. נבחן היכן בולגריה מנצחת במחיר, והיכן וינה מנצחת באמינות, נזילות ואיכות הון.

כאשר לקוחות מגיעים אליי לייעוץ, הם לרוב כבר סיננו הרים של מידע באינטרנט. ולרבים יש את אותה תמונה בראש: בולגריה היא גן עדן למשקיעים. זולה, יפה, חלק מהאיחוד האירופי.

אבל השאלה הראשונה שלי היא תמיד אותה שאלה: "מה המטרה שלך? לקנות 'דאצ'ה ליד הים' או לשמר ולהגדיל את ההון שלך?" וכאן אנחנו מתחילים להבין מהו באמת השוק הזה.

אם תחשבו על שוק הנדל"ן האירופי כעל ליגת כדורגל, אוסטריה, גרמניה ושוויץ יהיו הקבוצות הבכירות ביותר. הן משחקות באופן עקבי, ערכי ההעברות שלהן עולים בצורה חלקה וצפוי, וכל משחק הוא אסטרטגיה שנבנתה בקפידה.

כאן נכנסים לתמונה משקיעים שמרנים, שעבורם אמינות ויכולת חיזוי הן בעלות חשיבות עליונה. עבורם, נדל"ן אינו עניין של הכנסה אלא מפלט בטוח להון.

אז מאיפה מגיעה בולגריה? הם קבוצה מבטיחה, שרק יוצאת מהליגות המשניות לסגל הראשי. זה שוק עם פוטנציאל עצום, אבל גם מידה גבוהה של חוסר ודאות. אפשר לקרוא לזה שוק של "השלמת פערים". הוא מתפתח, הוא צומח, אבל ההיסטוריה שלו אינה עקומה חלקה, זוהי רכבת הרים.

לאחר הצטרפותה לאיחוד האירופי בשנת 2007, שוק הנדל"ן של בולגריה חווה פריחה של ממש. המחירים זינקו, ומשקיעים קנו כל מה שיכלו למצוא. אבל אז הגיע המשבר הפיננסי העולמי של 2008.

וכאן, השוק ה"בוסר" של בולגריה גילה את צבעיו האמיתיים: מחירי נכסי הנופש צנחו ב-40-50%, לפעמים אפילו יותר. השוק קפא לתקופה ארוכה, ורק בשנים 2016-2017 החלה התאוששות זהירה.

אני רואה לעתים קרובות לקוחות מתפעלים מהנתונים מהשנים האחרונות: "קסניה, קראתי שמחירי הדיור בבולגריה עולים ב-9-10% בשנה! זה מדהים!" וזה אכן נכון. על פי המכון הלאומי לסטטיסטיקה של בולגריה (NSI), שיעורי צמיחה אלה הם מהגבוהים ביותר באיחוד האירופי.

אבל אני תמיד מסביר שצריך להסתכל על הבסיס שממנו מתרחשת הצמיחה הזו. עלייה של 10% על 50,000 דולר היא 5,000 דולר, בעוד שעלייה של 3% על 500,000 דולר היא 15,000 דולר. במקרה הראשון, האחוז נראה גבוה יותר, אבל הסכום המוחלט קטן יותר, והסיכונים גבוהים באופן לא פרופורציונלי.

ניואנס חשוב זה הוא המפתח להבנת השוק הבולגרי. זה לא מרתון, אלא ספרינט עם סיום לא ודאי. יום אחד רואים צמיחה מרשימה, ולמחרת, קיפאון חוזר מכיוון שהשוק עדיין לא התייצב לחלוטין.

יחד עם זאת, השוק האוסטרי הוא באמת מרתון. הוא יכול לצמוח לאט אך בהתמדה, ללא עליות חדות או ירידות כואבות.

כמובן, בולגריה אינה המדינה היחידה שנכנסה לקטגוריית הכניסה "התקציבית" באירופה. בואו נראה עם מי היא מתחרה.

רומניה. מחירי הנדל"ן כאן הם גם מהנמוכים ביותר באיחוד האירופי, אך היא אינה מוקפת לים וחסרה בה תשתית נופש מפותחת. השוק העיקרי שלה הוא ערים גדולות כמו בוקרשט, שם הביקוש, כמו בסופיה, גדל הודות למגזר ה-IT.

הונגריה. בודפשט מציעה נזילות גבוהה יותר וביקוש יציב, אך גם חסם הכניסה גבוה יותר. היא כבר לא נחשבת למדינה "תקציבית" באותו מובן כמו בולגריה.

יוון היא מתחרה חזקה מאוד. יש לה תוכנית "ויזה זהובה" המאפשרת לך לקבל אשרת שהייה עם רכישת נדל"ן בסכום של לפחות 250,000 אירו. זה הופך אותה לאטרקטיבית הרבה יותר עבור משקיעים שמעריכים לא רק את הנכס עצמו אלא גם את מעמד ההגירה.

מונטנגרו. היא מתחרה בתחום נדל"ן הנופש. המחירים שם דומים לאלה שבבולגריה, אך היא אינה חברה באיחוד האירופי, וזהו גורם קריטי עבור משקיעים רבים.

בהשוואה למתחרים אלו, לבולגריה יש יתרון אחד שאין להכחישו: השילוב של חברות באיחוד האירופי ומחסומי כניסה נמוכים במיוחד. ניתן לרכוש דירה על חוף תמורת 40,000-60,000 אירו, דבר שפשוט בלתי נתפס במדינות אחרות באיחוד האירופי. בווינה, אפילו לא הייתם קונים מקום חניה במרכז העיר במחיר כזה. לכן, אלו ששוקלים את אוסטריה כשוק עוגן צריכים לשקול את התקציב והתרחישים שלהם: היכן ומתי לקנות דירה בווינה כדי לשמור על נזילות גבוהה.

זו הסיבה, כשמשווים בין סופיה לוינה, אנחנו מדברים לא רק על מחירים שונים, אלא על סוגי נכסים שונים. בווינה, אתם קונים נתח באחד השווקים היציבים ביותר בעולם. בבולגריה, אתם קונים שוק עם פוטנציאל גבוה, אך גם סיכון גבוה.

זה לא קרב של "טוב מול רע", אלא ניתוח של שתי אסטרטגיות שונות: רווח טקטי מהיר לעומת צמיחה אסטרטגית ארוכת טווח.

לנסות לדבר על "השוק הבולגרי" בכללותו זה כמו לדבר על "הטמפרטורה הממוצעת בבית חולים". זה הטרוגני ביותר ומורכב למעשה משלושה פלחים שונים לחלוטין שאינם מתחרים כלל זה בזה.

כאשר לקוח פונה אליי עם הבקשה "אני רוצה לקנות דירה בבולגריה", השאלה הראשונה שלי היא: "איפה בדיוק? ליד הים, בהרים, או בבירה?" כי כל האסטרטגיה שלאחר מכן תלויה בתשובה.

זהו לב הכלכלה הבולגרית. השוק העיקרי כאן הוא מקומי. נכסים למגורים נרכשים על ידי הבולגרים עצמם, כמו גם על ידי זרים שעוברים לכאן לעבוד או ללמוד.

מניעי ביקוש. המניעים העיקריים הם פיתוח מגזר ה-IT והזרימה של אנשי מקצוע צעירים ממדינות אחרות. הביקוש מונע גם על ידי סטודנטים ועובדים של חברות בינלאומיות הפותחות משרדים בערים גדולות. פלח זה הוא הצפוי והיציב ביותר.

נזילות. היא הגבוהה ביותר במדינה. נכסים באזורים טובים נמכרים במהירות. אם אתם מחפשים השכרה לטווח ארוך, זוהי אפשרות אידיאלית. הביקוש הוא כל השנה, לא רק עונתי.

רווחיות. מתונה, בדרך כלל 4-5% לשנה על השכרות לטווח ארוך. אלו אינם נתונים מופקעים, אך הם יציבים וצפויים.

מחירים. בסופיה, המחיר הממוצע למטר מרובע באזורים טובים מגיע ל-1,600–2,200 אירו. זה כבר לא ה-500–700 אירו של לפני 10 שנים, דבר המעיד על בגרות שוק הבירה.

זהו שוק תיירותי גרידא, שבו 90% מהעסקאות מתבצעות על ידי זרים. אנשים באים לכאן בשביל השמש, הים ו"דאצ'ה" קיץ זולה.

מניעי ביקוש: תיירות והרצון להחזיק בפינה פרטית ליד הים. זו אינה השקעה גרידא, אלא רכישה אישית עם אפשרות להשכירה לכמה חודשים.

נזילות. נמוכה באופן מפלצתי. מכירת דירה באזורים אלה בדחיפות כמעט תמיד משמעותה הנחה של 20-30%. השוק רווי יתר על המידה, ותצטרכו להתחרות במאות נכסים אחרים. לקונים תמיד יש ברירה.

רווחיות. גבוהה, אבל רק בעונת השיא. בחודשי השיא (יוני-אוגוסט) היא יכולה להגיע ל-7-8%, אבל בשאר השנה היא אפס. שכחו מהכנסות מספטמבר עד מאי. עליכם לקחת בחשבון גם את "דמי התחזוקה" - תשלום שנתי עבור תחזוקת הנכס, שיכול לנוע בין 400 ל-800 אירו לשנה, גם אם אינכם משתמשים בדירה.

המחירים נעים בין 800 אירו ל-1,500 אירו למטר מרובע. הפרש המחירים תלוי בקרבת הנכס לים, במצבו ובגילו.

בדומה לשוק הימי, שוק זה מכוון לתיירות עונתית, אך תיירות חורף.

גורמי ביקוש: ספורט חורף ומשקיעים מבריטניה ומדינות שכנות המחפשים מקומות נופש במחירים נוחים.

נזילות. נמוכה מאוד. שוק בנסקו רווי יתר על המידה, ומציאת קונה כאן היא אמנות של ממש. לעתים קרובות, הדרך היחידה למכור נכס היא להפחית משמעותית את המחיר.

רווחיות. תלויה במזג האוויר ובזרימת התיירים. אם זו עונת מושלגת, ייתכן שתהיה הכנסה כלשהי. אם לא, היא תהיה קרובה לאפס.

מחירים. לעתים קרובות הנמוכים ביותר במדינה. ניתן למצוא דירות סטודיו במחיר של 25,000–35,000 אירו, מה שהופך אותן לאטרקטיביות עבור אלו המחפשים פינה קטנה משלהם בהרים.

בווינה, 99% מהנכסים האטרקטיביים להשקעה מרוכזים בתוך גבולות העיר. השוק הומוגני, הביקוש יציב 12 חודשים בשנה, והשוכר העיקרי הוא חוזה ארוך טווח עם תושב בעל יכולת פירעון.

בבולגריה, תצטרכו לקבל בחירה קשה: היציבות של סופיה עם התשואות המתונות שלה, או ההכנסה הגבוהה, אך "על הנייר", של אתרי נופש עם סיכוני השבתה עצומים ונזילות נמוכה.

אז, כפי שאתם רואים, לפני שאתם קונים דירה בבולגריה, עליכם להבין לאיזה משלושת העולמות הללו אתם רוצים להיכנס. וחשוב מכל, אל תערבבו ביניהם.

יחיד. האפשרות הפשוטה ביותר היא לרכוש דירה או בית על שמך. החוק הבולגרי מתיר לזרים להחזיק בנכסי מגורים (דירות, חדרים) ללא הגבלות.

זה דורש מינימום של פורמליות: מספר זיהוי מס (תעודת זהות של זר), חשבון בנק מקומי והסכם נוטריוני. פורמט זה נוח משום שהבעלים מקבל את כל ההחלטות בנוגע לנכס באופן עצמאי.

דרך חברה. אם אינך אזרח האיחוד האירופי, אינך יכול לרכוש רשמית קרקע (או בית עם מגרש) על שמך - רק דירה. עם זאת, תוכל להקים חברת LLC בולגרית (OOD/EOOD) ולהשתמש בה לרכישת כל נכס (כולל נכסים מסחריים).

משקיעים רבים משתמשים בשיטה זו לצורך גמישות תפעולית ואופטימיזציה של מס. לדוגמה, בעת מכירת נכס, החברה משלמת מס הכנסה של 10% על התמורה, בעוד שהבעלים משלמים רק על הדיבידנדים ששולמו.

באמצעות נאמנויות או קרנות. אפשרות חלופית היא להשקיע בעסק (חברת השקעות נדל"ן, REIC) או בקרן סגורה שבבעלותה נדל"ן, במקום לקנות נדל"ן ישירות.

החוק הבולגרי אינו אוסר באופן רשמי תוכניות כאלה. עם זאת, מכשירים כאלה נדירים - בפועל, נוח יותר לרכוש "פיזית" דרך חברה או באופן עצמאי מאשר לחפש REIC רשום.

יעד ההשקעה משפיע רבות על האסטרטגיה:

השכרות לטווח ארוך (רכישה להשכרה). אנו בוחרים דירות בערים מרכזיות (סופיה, פלובדיב) עם ביקוש יציב. המטרה העיקרית היא הכנסה יציבה של 4-5%.

השכרות לטווח קצר, לרוב על החוף. זרם התיירים העונתי חשוב כאן, במיוחד בשווקי נופש (סאני ביץ', נסבר). לפעמים, ניתן להחזיר את עלות הדירה במיקום טוב תוך 7-10 שנים הודות למחירי השכירות הגבוהים בקיץ.

השקעות ספקולטיביות (תיקון וחידוש). קניית נכס (לעתים קרובות מכירה חוזרת) במחיר נמוך, שיפוץ ומכירה חוזרת. תרחיש זה דורש ידע מעמיק בשוק המקומי ובניואנסים של הבנייה. זהו סיכון למתחילים, שכן העלויות עלולות לכרסם ברווחים.

אשרת שהייה/שהייה קבועה. אם המטרה היא הגירה, אזי נבחר דירה לשימוש אישי (לפחות 60-80 מ"ר למשפחה). מיקום מתאים - עם בית ספר ותשתיות - ואפשרות להשכיר חדרים לעצמך בזמן שאינך גר/ה שם.

כשאנחנו דנים בהליכים משפטיים עם לקוחות במדינות שונות, בולגריה בדרך כלל מעוררת אנחת רווחה. בהשוואה, נניח, לאוסטריה, שבה כל פיסת ניירת עוברת דרך עשרות רשויות, המערכת הבולגרית נראית פשוטה ומהירה להפליא.

כל התהליך, החל מתשלום הפקדה ועד לקבלת שטר נוטריוני, יכול לקחת רק 2-3 שבועות, וזהו בהחלט אחד היתרונות הגדולים ביותר. אבל, כמו שאני תמיד אומר, פשטות לא תמיד אומרת ביטחון. הקלות לכאורה הזו עשויה להסתיר ניואנסים חשובים שעליכם להיות מודעים אליהם מראש.

בואו נפרט מה מחכה לכם שלב אחר שלב. דמיינו שמצאתם את דירת חלומותיכם בסאני ביץ'. מה הלאה?

פיקדון להזמנה. זהו הצעד הראשון. בדרך כלל מדובר בסכום קטן, בסביבות 2,000-3,000 אירו, המופקד לחשבון המוכר או הסוכנות. מטרת הפיקדון היא "להקפיא" את הנכס כדי שניתן יהיה להסירו מהשוק.

חשוב מאוד שבהסכם הפיקדון יצוין בבירור כי הוא ניתן להחזר אם יתגלו סוגיות משפטיות במהלך תהליך בדיקת הנאותות.

בדיקת נאותות. זהו השלב הקריטי ביותר, ועל עורך דין עצמאי לבצע אותו. אל תסמכו על עורך הדין של המוכר או של הסוכנות! עורך הדין שלכם חייב לבדוק את הנכס מול כל רישומי המדינה:

• רישום נכסים. שעבודים (משכנתאות, עיקולים, שעבודים).
• רישום קדסטרלי. התאמה של השטח וגבולות הנכס בפועל עם המסמכים.
• אימות בעלים. אין סכסוכי ירושה או הליכים משפטיים אחרים.
• בדיקת חובות. חשבונות שירות, מיסים או "דמי תמיכה" שלא שולמו נפוצים. אגב, זוהי בעיה נפוצה מאוד במתחמי נופש.

חתימה על ההסכם המקדמי. מסמך זה מפרט את כל התנאים המרכזיים של העסקה: המחיר המלא, לוח התשלומים, מועדי ההגעה ואחריות הצדדים. הוא משמש כתוכנית עבודה וערבות עד לחתימה הסופית.

קבלת BULSTAT . כל זר הרוכש נדל"ן חייב להשיג מספר BULSTAT, המקבילה למספר מס. הליך זה פשוט, אורך 1-2 ימים, ונדרש לרישום ברישומי המדינה.

חתימה על שטר נוטריוני. זהו שטר המכירה הסופי, הנחתם בפני נוטריון. הנוטריון ממלא תפקיד מכריע: הוא מאמת את כל המסמכים, מאמת את זהות הצדדים ומאשר את חוקיות העסקה. בשלב זה, התשלום המלא מתבצע למוכר.

רישום במרשם הנכסים. לאחר חתימה על שטר נוטריוני, הנוטריון מזין את פרטי הבעלים החדש במרשם הנכסים של המדינה. מרגע זה, אתה הופך לבעלים המלא.

רשימת המסמכים שתצטרכו (לאדם פרטי):

• דרכון בינלאומי בתוקף.
• ייפוי כוח (במידה ואינך יכול להיות נוכח באופן אישי).
• תעודת נישואין (אם אתם נשואים).
• אישור המקור החוקי של הכספים (נדרש בדרך כלל עבור סכומים מעל 10,000 אירו).

עכשיו בואו נדבר על הדבר הכי חשוב: מה מבדיל בין פשטות בולגרית לאמינות אוסטרית.

1. בעלות על קרקע. זהו הפרט החשוב ביותר שאני תמיד דן בו עם לקוחותיי. על פי החוק הבולגרי, יחידים זרים (שאינם אזרחי האיחוד האירופי) אינם יכולים לרכוש קרקע.

מה המשמעות של זה בפועל? אם אתם קונים בית עם מגרש, אתם יכולים לרשום את הבית עצמו על שמכם, אבל לא את הקרקע. הפתרון היחיד הוא לרשום ישות משפטית (חברה) בבולגריה ולרשום את הקרקע על שמה. זה יוצר עלויות נוספות, בעיות חשבונאיות ומסבך את התהליך. קניית דירה שבה אתם הבעלים של חלק מהבניין אינה מחייבת זאת.

בווינה, בעיה זו אינה קיימת. כל משקיע, ללא קשר לאזרחותו, יכול לרכוש דירה או בית עם קרקע.

2. פשטות כסיכון. פשטות ההליך בבולגריה היא גם חולשתו. היא משאירה יותר מקום להונאה או חוסר יושר מצד המוכר.

היעדר מעורבות חובה של נאמן (Treuhänder) בהסדרים הוא ההבדל העיקרי מאוסטריה. באוסטריה, כל כספי הקונה מופקדים בחשבון נאמנות מיוחד, משם הם מועברים למוכר רק לאחר שכל התנאים החוקיים מולאו והבעלות עברה לקונה. זהו מסנן רב עוצמה המבטיח את אבטחת העסקה.

3. תפקידו של הנוטריון ועורך הדין. בבולגריה, נוטריון מאשר בעיקר חתימות ומאמת מסמכים, אך אינו אחראי באופן מלא על תוכנם. זו הסיבה שחשוב כל כך לשכור עורך דין עצמאי משלכם שיבצע את כל האימותים.

באוסטריה, הנוטריון (או עורך הדין הפועל כנאמן) נושא באחריות משפטית וכלכלית מלאה לשלמות העסקה, וזו חלק מהמחיר הגבוה שאתם משלמים.

בכל פעם שאני מתחיל לדון בהוצאות עם לקוחות, אני יכול לראות את השאלה על פניהם: "קסניה, האם משהו באמת יכול להיות יקר בבולגריה?" וזה הגיוני.

אנחנו רגילים לכך שבולגריה היא מדינה שבה הכל עולה גרושים. וכן, העלויות כאן הן אכן מהנמוכות ביותר באירופה. אבל הן קיימות, וצריך לקחת אותן בחשבון כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

בואו נחלק מיד את ההוצאות לשתי קטגוריות: אלו שמשלמים פעם אחת בעת הרכישה, ואלו שיהיו שנתיות.

בואו נדמיין שאתם קונים דירה תמורת 60,000 אירו. כמה זה יעלה בפועל?

מס רכישה מקומי. הוא נע בין 2% ל-4% בהתאם לרשות המקומית. נניח 3%. זה יהיה 1,800 אירו.

שכר טרחת נוטריון. כ-1% מסכום העסקה, אך יכול להיות גבוה יותר. ניקח 600 אירו.

דמי רישום: 0.1%. זה רק 60 אירו.

שכר טרחת עורך דין וסוכן. זה יכול לעשות הבדל משמעותי. בממוצע, זה 3-5% מהעלות. אם ניקח 4%, זה עוד 2,400 אירו.

סך ההוצאות יכול לנוע בין 5% ל-9%. בדוגמה שלנו, עם דירה במחיר של 60,000 אירו, סך ההוצאות יהיה כ-4,860 אירו. זה, כמובן, הרבה פחות מאשר באוסטריה, שם הוצאות הרכישה יכולות להגיע ל-10-12% ממחיר הרכישה. אבל חשוב לזכור מה מקבלים בסופו של דבר.

באוסטריה, עלויות אלו כוללות לא רק מיסים אלא גם את שכר הטרחה של הנאמן, אשר מבטיח את אבטחת העסקה שלך. בבולגריה, כספים אלו משמשים כעמלות ממשלתיות, ואתה אחראי על האבטחה בעצמך, על ידי שכירת עורך דין נפרד.

כאן, בולגריה היא באמת מקלט מס. המסים השנתיים נמוכים בצורה מגוחכת בהשוואה לרוב מדינות האיחוד האירופי.

מס רכוש. הוא מסתכם ב-0.15-0.3% מערך החייב במס של הנכס, שבדרך כלל נמוך משווי השוק. עבור דירתנו שעולה 60,000 אירו, זה יהיה רק ​​100-150 אירו לשנה.

ארנונה עירונית (מס אשפה). גם היא נמוכה מאוד, בסביבות 0.14-0.45%. במקרה שלנו, זה יהיה 80-100 אירו לשנה.

דמי תחזוקה. זוהי הוצאה חשובה שחלה רק על נכסי נופש. זהו תשלום שנתי עבור תחזוקת שטחים, בריכה, אבטחה, ניקיון וכן הלאה.

גודלו יכול לנוע בין 400 אירו ל-800 אירו לשנה או יותר. זהו למעשה תשלום עבור תשתית שאולי אפילו אינך משתמש בה, אך היא חובה.

ההשוואה לאוסטריה פשוט לא מחזיקה מעמד כאן:

מס שנתי. באוסטריה, מדובר ב-1-1.5% מהערך החייב במס, בתוספת מס הכנסה על הכנסות משכירות. עבור דירה בשווי 300,000 אירו, ההוצאות השנתיות יכולות בקלות לעלות על 4,000-5,000 אירו. בבולגריה, חישבנו שזה יהיה כמה מאות אירו.

תשתיות. מיסים נמוכים בבולגריה בהחלט נוחים לארנק, אך הם גם משקפים ישירות את רמת השירותים הציבוריים.

בווינה משלמים יותר, אבל בתמורה מקבלים סביבה עירונית כמעט מושלמת, כבישים ללא דופי, ניקיון, תחבורה ציבורית שפועלת כשעון ותחושת ביטחון. בבולגריה, לעומת זאת, מחוץ לערים הגדולות, התשתיות יכולות להיות במצב גרוע.

אז מה אנחנו מקבלים? בבולגריה משלמים פחות מיסים ועמלות, אבל עדיין נושאים בכל הסיכונים ומוציאים כסף על תחזוקת נכסים, במיוחד באזורי נופש.

בווינה, אתם משלמים יותר, אבל הכסף הזה מושקע בתשתיות, מה שמשפיע ישירות על הון הנכס שלכם והופך אותו לאטרקטיבי יותר עבור שוכרים.

בסופו של דבר, בחירה בין שני השווקים הללו היא בחירה בין "שלם עכשיו ולא תקבל כלום" (בולגריה) לבין "שלם עכשיו והשקיע בעתיד שלך" (אוסטריה). בבולגריה, אתה חוסך במסים אך אין לך ערובה לצמיחת הון, בעוד שבווינה, אתה יכול להיות בטוח שהכסף שלך עובד בשבילך.

כאשר לקוחות מגיעים אליי ומתכננים לקנות נכס בבולגריה, אחת השאלות הראשונות שהם שואלים אחרי המחיר היא "האם זה ייתן לי אישור שהייה?" ואני מבין למה.

עד לאחרונה, כך היה הדבר. בולגריה, כמו מדינות רבות אחרות בדרום ובמזרח אירופה, הציעה מעין "ויזה מוזהבת" לרכישת נדל"ן. זה היה אטרקטיבי, במיוחד עבור אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי. אבל הימים האלה חלפו, וזה משנה באופן מהותי את כל אסטרטגיית ההשקעה.

נכון להיום, בשנים 2024-2025, המסלול הישיר למגורים זמניים או קבועים באמצעות רכישת נדל"ן בבולגריה סגור. אם אתם רואים מידע הסותר, זה או מיושן או, גרוע מכך, ניסיון להטעות אתכם. זהו הבדל מהותי מיוון או פורטוגל, שם תוכניות כאלה עדיין בתוקף, אם כי עם חסמי כניסה הולכים וגדלים.

עם זאת, בולגריה עדיין מציעה הזדמנויות להשגת תושבות באמצעות השקעה, אך אלו אינן קשורות עוד ישירות לרכישת נדל"ן. אלו בדרך כלל מורכבות יותר ופחות פופולריות בקרב משקיעים פרטיים:

השקעות בפרויקטים עסקיים. כדי לקבל אשרת שהייה, עליך להשקיע לפחות 250,000 אירו במפעלים בולגריים מסוימים. פרויקטים אלה חייבים ליצור מקומות עבודה, דבר הדורש ניטור מתמיד והשתתפות פעילה מצד המשקיע.

השקעה באג"ח ממשלתיות או בקרנות השקעה. סף הכניסה כאן גבוה יותר - החל מ-512,000 אירו. זוהי השקעה פסיבית יותר, אך, כמו בפרויקטים עסקיים, היא אינה מקנה לך את הזכות להשתמש בנכס למטרות אישיות.

לכן, רכישת דירה בבולגריה כיום היא השקעה בנכס או באורח חיים, ולא במעמד הגירה. זוהי נקודה חשובה שמשקיעים צריכים להבין היטב לפני ביצוע העסקה.

בניגוד לבולגריה, אוסטריה מעולם לא הציעה "ויזה מוזהבת" לרכישות נדל"ן. היא תמיד התמקדה באיכות המשקיעים, ולא בכמות. יש לה תוכנית אשרות שהייה יוקרתית ושקופה לאנשים עצמאיים כלכלית - Aufenthaltstitel "Privatier". למרות שהיא אינה קשורה לנדל"ן, זוהי דוגמה מצוינת לאופן שבו מדינות שונות ניגשות למשיכת הון.

דרישות לקבלת אשרת שהייה באוסטריה:

הכנסה מספקת. עליך להוכיח שיש לך הכנסה חודשית יציבה ללא תלות בתעסוקה באוסטריה. זה יכול לכלול הכנסה מהשכרת נכסים, דיבידנדים, ריבית על פיקדונות או פנסיה. הסכום הנדרש הוא כ-45,000 אירו לשנה למשפחה בת שתי נפשות.

דיור. עליך להיות הבעלים או השכרת דיור באוסטריה.

ביטוח רפואי. ביטוח רפואי מקיף הוא חובה.

מורכבות. המכשול העיקרי הוא שהתוכנית מבוססת על מכסות. בקשות מתקבלות רק בתחילת השנה, ומספרן מוגבל בהחלט.

ההבדל העיקרי: באוסטריה, מקבלים אשרת שהייה באחת המדינות היציבות והבטוחות ביותר בעולם מבלי לקשור מאות אלפי יורו בנכסים מסוכנים. הכסף שלכם נשאר נזיל וניתן להשקיע אותו בתיק השקעות מגוון.

בבולגריה, גם אם תחליטו להשקיע בעסקים או באג"ח, אתם בעצם "מקפיאים" את ההון שלכם למען מעמד.

עבור משקיע, תשואה היא אולי המדד החשוב ביותר. וכאן, במבט ראשון, בולגריה נראית מאוד אטרקטיבית. מבטיחים לנו 7-8%, אולי אפילו יותר!

אבל, כמו תמיד, השטן טמון בפרטים הקטנים. והדבר הכי חשוב להבין לגבי השוק הבולגרי הוא שהרווחיות כאן תלויה ישירות במיקום ובסוג ההשכרה.

בואו נבחן את שני הסוגים העיקריים של הסכמי שכירות שניתן לקבל בעת רכישת נדל"ן בבולגריה.

זה מה שמושך את רוב המשקיעים לאזורי נופש.

איפה? חוף הים (סאני ביץ', גולדן סנדס, סוזופול) ואתרי סקי (בנסקו, פמפורובו).

תשואות. בשיא העונה (יוני-אוגוסט עבור נכסים על חוף הים, דצמבר-פברואר עבור נכסים על הר), התשואות יכולות להגיע לרמות גבוהות באמת - עד 8% בשנה.

סיכונים. וכאן אנחנו מגיעים לבעיה העיקרית. העונה נמשכת רק 3-4 חודשים בשנה. בשאר הזמן, הדירה שלכם לא רק תהיה ריקה אלא גם תגרור הוצאות עבור "דמי תחזוקה" ושירותים.

עונה רעה אחת (בגלל מזג אוויר או גיאופוליטיקה, למשל) יכולה למחוק את כל הרווח שלכם. יתר על כן, השכרות לטווח קצר דורשות ניטור מתמיד, ניקיון ואינטראקציה עם האורחים, שלעתים קרובות מועברות לחברת ניהול, הגובה עד 25-30% מההכנסות. אלו סיכונים קולוסאליים שמשקיעים רבים לא לוקחים בחשבון.

אפשרות זו יציבה וצפויה הרבה יותר.

איפה? ערים גדולות (סופיה, פלובדיב, ורנה).

רווחיות. כאן, היא נמוכה משמעותית - 4-5% לשנה. אבל הביקוש הוא כל השנה, לא רק עונתי.

סיכונים. הסיכונים מינימליים, שכן השוכרים הם סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים החותמים על חוזים ל-1-2 שנים. זהו למעשה הקטע ה"שקט" היחיד בשוק הנדל"ן הבולגרי.

התשואה הממוצעת על שכירות לטווח ארוך כאן היא 2-3.5% לשנה. במבט ראשון, זה נראה הרבה יותר נמוך מאשר בבולגריה. אז למה לשלם יותר מדי?

התשובה פשוטה: ההכנסה העיקרית של משקיע בווינה אינה שכר דירה, אלא הצמיחה בערך הנכס עצמו (היוון).

• מבנה הכנסות המשקיעים (דוגמה ל-10 שנים):

בולגריה (אתר נופש). 80% מההכנסה מגיעה משכירות (לא יציבה, עונתית), 20% מצמיחת הון (בלתי צפויה). אתה מרוויח על מחזור הנכסים, לא על הנכס עצמו.

טֶקסט

וינה. 30% מההכנסה מגיעה משכירות (יציבה, לטווח ארוך), 70% מצמיחת הון (אורגנית, יציבה). אתה מרוויח על הון, וזה הרבה יותר אמין.

לפי סטטיסטיק אוסטריה , מחירי הנדל"ן בווינה עלו ביותר מ-90% ב-10 השנים האחרונות, וצמיחה זו הייתה אורגנית ויציבה.

קניית דירה באתר נופש בולגרי היא כמו ספקולציות בשוק המניות, שבהן אתה מנסה להרוויח מתנודות מהירות. קנייה בווינה היא כמו השקעה בחברה מובילה, שבה אתה לא מצפה לדיבידנדים עצומים אבל בטוח בצמיחה יציבה וארוכת טווח עבור תיק ההשקעות שלך.

כפי שדנו בסעיף הקודם, בולגריה אינה עולמות נדל"ן אחד, אלא שלושה עולמות שונים לחלוטין. לכן, השאלה "איפה לקנות?" היא באמת השאלה החשובה ביותר לשאול את עצמכם.

אין מיקום מושלם באופן אוניברסלי, רק זה שמתאים באופן אידיאלי למטרה הספציפית שלך. בואו נבחן מקרוב את האזורים המרכזיים ונבין אילו מהם מתאימים ביותר לאיזה קהל יעד.

אם אתם שוקלים את בולגריה לא רק כיעד נופש, אלא כהשקעה רצינית לשימור וצמיחה של ההון שלכם, אז זה המקום להתחיל.

סופיה היא העיר היחידה במדינה שניתן להשוות אותה לבירות אירופאיות כמו וינה, בודפשט או פראג. זהו המרכז הכלכלי, התרבותי והחינוכי של בולגריה. בואו נבחן מקרוב את היתרונות והחסרונות:

זהו אולי פלח השוק המוכר ביותר עבור זרים. סאני ביץ', גולדן סנדס, נסבר, סוזופול - שמות אלה מוכרים לכולם. כאן קונים נכסים אלו שרוצים להחזיק ב"דאצ'ה" משלהם באיחוד האירופי, וההכנסה משכירות היא בונוס נעים

בדומה לאתרי נופש על חוף הים, זהו שוק שפועל רק במהלך העונה - מדצמבר עד מרץ:

שום סקירה כנה לא תהיה שלמה ללא ניתוח סיכונים יסודי. למרבה הצער, מוכרים וסוכנים רבים בבולגריה נוטים להמעיט בערכם של סיכונים אלה, ומבטיחים הרים של זהב. אני תמיד אומר ללקוחותיי: אף השקעה אינה מושלמת, אך חשוב להיות מודעים לכל המלכודות הפוטנציאליות.

נזילות נמוכה היא הבעיה העיקרית בשוק הבולגרי, במיוחד מחוץ לסופיה. בעוד שבווינה, דירה באזור טוב נמכרת בממוצע תוך 2-4 חודשים, בבולגריה אפשר לחכות חודשים או אפילו שנים לקונה. למה זה קורה:

רוויה יתרה. באתרי נופש, ההיצע עולה על הביקוש פי כמה.

קהל יעד ספציפי. קונים של נכסי נופש הם בעיקר זרים שאינם ממהרים. הם לא צריכים לקנות מיד, כך שהם יכולים להקדיש זמן לבחירה ולניהול משא ומתן.

הצורך בהנחה. אם אתם צריכים למכור את הדירה שלכם בדחיפות, היו מוכנים להפחית את המחיר ב-20-30% או יותר.

אם אתם קונים נכס ליד הים או בהרים, היו מוכנים לכך שהוא יעמוד ללא שימוש במשך תשעה חודשים בשנה. במהלך תקופה זו, הוא לא ייצר הכנסה, אלא ידרוש הוצאות. הוצאות שנתיות ללא שימוש:

דמי תחזוקה. זוהי ההוצאה ה"נסתרת" החשובה ביותר. עליך לשלם עבור תחזוקת שטחים, תחזוקת בריכה, אבטחה וניקיון במתחם, גם אם אינך משתמש בדירה. סכום זה יכול לנוע בין 400 ל-800 אירו לשנה.

שירותים. גם אם אינכם גרים בדירה, עדיין תצטרכו לשלם עבור חשמל, מים, אבטחה וכן הלאה.

תיקונים בלתי צפויים. איכות בנייה ירודה עלולה להוביל לבעיות הדורשות עלויות תיקון נוספות.

במיוחד בבניינים שנבנו במהלך פריחת אמצע שנות ה-2000, איכות הבנייה לעיתים קרובות אינה מספקת. הבעיות הנפוצות ביותר כוללות:

איטום. איטום לקוי מוביל לעובש, טחב וריח של לחות.

תקשורת. צינורות באיכות ירודה, בעיות חשמל.

מצב רעוע. מבנים רבים מתדרדרים במהירות ודורשים תיקונים מתמידים.

לעומת זאת, באוסטריה יש חוקי בנייה מחמירים ( ÖNORM ) המבטיחים את האיכות הגבוהה ביותר. כאן, אתם קונים נכס שישרת אתכם במשך עשרות שנים ללא צורך בתיקונים מתמידים.

למרות שהלב הבולגרי (BGN) צמוד לאירו, בולגריה עדיין אינה חלק מגוש האירו. עובדה זו יוצרת סיכונים מסוימים במקרה של טלטלה כלכלית עולמית. בעוד שהסבירות שבולגריה תעזוב את המטבע הזה היא מינימלית, עדיין מדובר בסיכון שכדאי לקחת בחשבון.

בווינה, אתם קונים נכס ביורו, מה שמבטיח לכם יציבות מטבעית מלאה.

עכשיו, אחרי שפירקנו את כל המספרים, בואו נדבר על הדבר הכי חשוב: איכות חיים. אחרי הכל, השקעה בנדל"ן היא לא רק עניין של כסף, אלא גם עניין של אורח חיים שאתם מרוויחים. היכן אתם רוצים לגדל את ילדיכם, היכן אתם רוצים לבלות את הפנסיה שלכם? היכן פשוט תרגישו בנוח ושלווים? התשובה לשאלה הזו יכולה לשנות לחלוטין את הבחירה שלכם.

החיים בבולגריה מושכים רבים בשל מחירם הסביר. על פי יורוסטאט, מחירי מוצרי צריכה ושירותים בבולגריה הם רק כ-60% מהממוצע האירופי. זה בא לידי ביטוי בכל דבר, החל מעלות המצרכים ועד לחשבון המסעדה.

אקלים. אין ספק שהאקלים כאן נפלא. לאורך החוף, הוא מתון, עם קיצים חמים וארוך וחורפים קצרים ומתונים. בהרים, התנאים אידיאליים לספורט חורף מדצמבר עד מרץ.

סבירות. בבולגריה, אפשר להרשות לעצמכם רמת חיים שלא ניתן לדמיין במערב אירופה. בית עם בריכת שחייה שיעלה מיליוני יורו באוסטריה ניתן לרכוש כאן תמורת כמה מאות אלפי דולרים.

שירותי בריאות וחינוך. כאן טמון אחד החסרונות העיקריים. רמת שירותי הבריאות והחינוך נחותה משמעותית מהסטנדרטים של מערב אירופה. למרות שבערים גדולות כמו סופיה יש מרפאות פרטיות ובתי ספר בינלאומיים, המערכת הכוללת עדיין לא הגיעה לסטנדרטים של האיחוד האירופי. בולגרים עשירים וגולים רבים מעדיפים לקבל שירותי בריאות או לחנך את ילדיהם במערב אירופה.

תשתיות. מחוץ לערים גדולות ולנתיבים תיירותיים ראשיים, מצב הכבישים, התחבורה הציבורית והתשתיות יכול להיות גרוע. מצב זה עומד בניגוד חריף לסדר ללא דופי באוסטריה, שבה אפילו לכפרים הקטנים ביותר יש כבישים מושלמים ורכבות פועלות לפי לוח הזמנים.

קצב החיים. בבולגריה, במיוחד בדרום, החיים רגועים יותר ולא ממהרים. עבור חלק, זה יתרון, עבור אחרים, מינוס. אם אתם רגילים לדייקנות שוויצרית ויעילות גרמנית, האיטיות הבולגרית יכולה להיות אתגר של ממש.

וינה נבחרה לעיר הטובה ביותר למגורים בעולם על ידי מרסר במשך למעלה מ-10 שנים ברציפות . היא זכתה בתואר הזה מסיבה מסוימת. וינה מגלמת סדר, איכות ובטיחות.

האקלים הוא יבשתי ממוזג. ישנן ארבע עונות שונות: קיץ חם, חורף קר ומושלג, ואביב וסתיו יפים.

יוקר המחיה גבוה, אך מוצדק לחלוטין. מיסים גבוהים תומכים בתשתיות, חינוך ובריאות ברמה עולמית. אתם משלמים יותר, אבל אתם גם מקבלים יותר.

שירותי בריאות וחינוך. מערכת הבריאות באוסטריה היא אחת הטובות בעולם. בתי ספר ציבוריים ואוניברסיטאות מספקים חינוך ברמה הגבוהה ביותר. זהו מקום אידיאלי למשפחות עם ילדים.

תשתיות. פשוט ללא דופי כאן. התחבורה הציבורית פועלת כשעון, הרחובות נקיים והפארקים מטופחים היטב. העיר כולה משדרת סדר ואיכות, וזה משפיע ישירות על ערך הנכס שלכם.

קצב החיים. וינה היא עיר תוססת, אך ללא עומס. הכל מתנהל בצורה חלקה ובהתאם ללוח זמנים, מה שמאפשר לאנשים לתכנן את זמנם וליהנות מהחיים.

אני תמיד מבקש מהלקוחות שלי לענות בכנות על השאלה: "היכן אתם רוצים לגדל את ילדיכם?" אם התשובה היא "בסביבה עם בתי הספר הטובים ביותר, בטיחות וגישה לשירותי בריאות מהשורה הראשונה", אז הבחירה ברורה, וזו לא בולגריה.

אם המטרה שלכם היא בית במחיר סביר לחופשות קיץ או פרישה, שבו שמש ומחירים נמוכים הם המפתח, אז בולגריה יכולה להיות אופציה מצוינת.

השלב הסופי של כל השקעה הוא היציאה. וכאן, ההבדלים בין בולגריה לאוסטריה אולי החמורים ביותר. כיצד יוצאים מההשקעה? עם רווח או הפסד? במהירות או באיטיות? התשובה לשאלה זו יכולה להרוס לחלוטין את הציפיות שלכם.

כפי שכבר קבענו, הנזילות בשוק הבולגרי, במיוחד באזורי נופש, נמוכה ביותר. משמעות הדבר היא שמכירת נכס במהירות ובמחיר סביר היא מזל טוב.

בסופיה. תהליך המכירה יהיה מהיר יחסית אם המחיר יהיה מתאים לשוק. רוב הקונים הם בולגרים, כך שלא יהיו מחסומי שפה, והביקוש הוא לאורך כל השנה. עם זאת, היו מוכנים לכך שמכירה תיקח בין מספר חודשים לשנה.

באתרי הנופש. כאן מתחיל הכיף. כדי למכור את הדירה שלכם בסאני ביץ', תצטרכו להתחרות באלפי הצעות דומות. הקונים העיקריים הם זרים שלא ממהרים. הם לא צריכים לקנות עכשיו, אז הם יכולים לבלות זמן רב בבחירה, התמקחות והמתנה.

"מלכודת ההנחות". אם אתם צריכים למכור את הנכס שלכם במהירות, תיפלו ל"מלכודת ההנחות". הדרך היחידה להתבלט מהקהל היא להוריד את המחיר באופן דרסטי.

בווינה, השוק כה יציב עד שלעתים קרובות יש רשימות המתנה לנכסים טובים. מכירת נכסים כאן היא תהליך פשוט וצפוי.

נזילות גבוהה. בווינה, דירות באזורים טובים נמכרות תוך 2-4 חודשים. הביקוש חזק כל השנה, הן מצד תושבים מקומיים והן מצד משקיעים זרים.

רווחי הון. ההכנסה העיקרית של משקיע בווינה אינה שכר דירה, אלא עליית ערך נכסים. במהלך 10 השנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בווינה עלו ביותר מ-90%, וצמיחה זו הייתה יציבה ואורגנית.

יכולת חיזוי. יציאה מהשקעה תוך 5-10 שנים עם תשואה של 50-100% היא נוהג מקובל, לא מזל. ניתן לחשב את התשואה מראש, מה שנותן לכם תחושת ביטחון ושליטה.

עברנו כברת דרך ארוכה בניתוח בולגריה ואוסטריה על פני הפרמטרים החשובים ביותר: החל מהשוק והמורכבויות המשפטיות ועד לסיכונים ואיכות החיים. כעת יש לנו את כל המידע הדרוש לנו כדי להסיק את המסקנות החשובות ביותר.

הדילמה המרכזית: בולגריה או אוסטריה? רכישת נדל"ן בבולגריה ובאוסטריה אינן רק שתי השקעות שונות. אלו שתי פילוסופיות שונות לחלוטין.

בולגריה: אם אתם מחפשים "דאצ'ה". אם המטרה שלכם היא בית ליד הים או בהרים, שבו תוכלו לבלות חודש או חודשיים בשנה, ואתם מוכנים לשלם עבור התחזוקה שלו, בולגריה היא אופציה מצוינת.

זוהי מדינה עם אקלים נפלא, טבע יפהפה ועלויות דיור ומחיה במחירים נוחים מאוד. אם אתם שוקלים לקנות בית כהשקעה, סופיה היא העיר היחידה שכדאי לשקול. כאן תמצאו ביקוש יציב להשכרות לטווח ארוך ונזילות גבוהה יותר בהשוואה לאתרי נופש.

אוסטריה: אם אתם מחפשים נכס. אם המטרה שלכם היא לשמר ולגדל את ההון שלכם בתחום שיפוט אמין ויציב, אז אוסטריה, ווינה בפרט, היא בדיוק מה שאתם צריכים. לא תקבלו כאן תשואות שכירות מהירות וגבוהות, אבל ההון שלכם יהיה מוגן באופן אמין מפני אינפלציה ומשברים.

תוכלו להשקיע את כספכם בנכס שערכו יגדל, ויבטיח לכם רווח לטווח ארוך. וחשוב לא פחות, תקבלו גישה לרמת החיים, הסדר והביטחון הגבוהים ביותר.

לפני קבלת החלטה, ענו בכנות על שאלה פשוטה אחת: מה אתם באמת רוצים? חופשה באתר נופש ומחירים נמוכים, או סדר, אמינות וצמיחת הון יציבה? ברגע שתמצאו את התשובה, הבחירה הנכונה תתבהר.