איך ולמה לקנות נכס באבו דאבי

אבו דאבי חווה פריחה כלכלית: בשנת 2024, שוק הנדל"ן הגיע לשיאים, כאשר מספר העסקאות עלה ב-24% והגיע ל-96 מיליארד דירהם. גם מגזר התיירות מציג צמיחה חזקה: ברבעון הראשון של 2025 לבדו, האמירות קיבלה בברכה 1.4 מיליון אורחים, מה שהוביל לעלייה של 18% בהכנסות המלונות ולעלייה משמעותית בהכנסות לחדר פנוי (25% ל-484 דירהם).

מאמר זה מספק הוראות ברורות כיצד לקנות בית או להשקיע בנדל"ן באבו דאבי בצורה רווחית וללא סיכון. תלמדו כיצד לחסוך את כספכם, להגדיל אותו ולהיות מוגנים לחלוטין על ידי החוק. הכל ברור, מתוכנן היטב ובטוח.

אבו דאבי הופכת במהירות למרכז השקעות עולמי מרכזי, וישנן מספר סיבות מדוע כעת זהו זמן מתאים במיוחד לשקול שוק זה.

• תוכניות ויזה חדשות - "ויזה זהובה" למשקיעים ובעלי נדל"ן בשווי של לפחות 2 מיליון דירהם.
• אין מיסים - יחידים לא משלמים מס הכנסה ולא מס רווחי הון.
• תיירות צומחת – אבו דאבי קיבלה בברכה למעלה מ-18 מיליון תיירים בשנת 2024, עלייה של 12% לעומת השנה הקודמת.
• פרויקטים תרבותיים – פיתוח האי סעדיאת: הלובר אבו דאבי, גוגנהיים (יפתח ב-2025), המוזיאון הלאומי זאיד.

שמי אוקסנה ז'ושמן, ואני יועצת השקעות המתמחה בנדל"ן בינלאומי ועסקאות מורכבות. במאמר זה, אחקור את היתרונות של השקעה בנדל"ן באבו דאבי ואשווה אותה לאוסטריה, שם הכללים והגישה להשקעה שונים לחלוטין.

מניסיוני, אני רואה שרכישת דירה באבו דאבי, במיוחד באי סעדיאת או באי אל רים, היא יותר מסתם מקום מגורים; זוהי השקעה עם פוטנציאל הכנסה טוב ויציבות. לדוגמה, לקוח אחד קנה דירת שני חדרי שינה באי אל רים, השכיר אותה מיד, השקיע את הרווחים בנכסים דומים, והחל להרוויח הכנסה יציבה תוך שלושה חודשים מהרכישה הראשונית.

אוסטריה אטרקטיבית בזכות השוק היציב שלה, חוקים ברורים וביקוש מתמיד - הן מצד מקומיים והן מצד משקיעים זרים. בווינה ובערים גדולות אחרות, מחירי הדיור עולים באיטיות אך בהתמדה, ונדל"ן שם נחשב לדרך אמינה ובטוחה לשמר הון.

אבו דאבי, לעומת זאת, חווה צמיחה מהירה במחירים ובהכנסות, אך השוק שם עדיין צעיר יחסית ותלוי יותר בשינויים גלובליים.

אבו דאבי היא כנראה המקום הבטוח ביותר להשקעה במזרח התיכון. היא מתגאה בתקנות שקופות, סיכונים נמוכים והגנה חזקה על משקיעים, דבר שלעתים קרובות מאתגר במדינות שכנות.

על פי דיווחים של ארגונים בעלי מוניטין - הבנק העולמי ו-Numbeo - איחוד האמירויות הערביות (UEA) היא בין המובילות בעולם מבחינת האטרקטיביות להשקעות ורמת הביטחון של עסקאות נדל"ן.

מחקר של Knight Frank מאשר כי שוק הנדל"ן היוקרתי למגורים באבו דאבי חווה צמיחה שנתית במחירים של בין 7% ל-17%. בעוד שמדינות שכנות, ובמיוחד קטאר וערב הסעודית, חוות גם הן שיעורי צמיחה גבוהים, השווקים שלהן פחות שקופים ורגישים יותר לתנודות חדות המונעות מגורמים מקומיים.

להשקעות נדל"ן בחו"ל, אבו דאבי היא אחת האפשרויות הטובות ביותר. הסיכונים כאן מינימליים, ומחירי נכסי יוקרה עולים ב-7-17% מדי שנה. מדינות שכנות, אמנם מציעות תשואות גבוהות, אך חסרות את אותה יציבות ושקיפות.

המחירים במדינות שכנות כמו קטאר וערב הסעודית עולים מהר יותר, אך השווקים שלהן פחות שקופים ופגיעים יותר לתנודות מקומיות.

יותר ויותר משקיעים, לאחר שניסו שווקים אירופאים או שכנים והתמודדו עם מיסים גבוהים, בירוקרטיה ונכסים ריקים, בוחרים בסופו של דבר באבו דאבי.

• לקוח משוויץ שקל בתחילה לרכוש דירות במינכן ובציריך, אך בסופו של דבר רכש שתי דירות באל מרסה. הסיבות לכך היו עלויות כניסה נמוכות, זמני עסקה קצרים ותשואות שכירות גבוהות מדירות פרימיום.
• משפחה מבריטניה מכרה את דירתה בלונדון וקנתה בניין חדש באי יאס. הם מסבירים את בחירתם: "היינו צריכים נכס שיפיק הכנסה יציבה בפני עצמו - אנחנו משכירים את הדירות, אבל יש סיכוי שהמחיר שלהן יעלה."

יותר ויותר משקיעים, לאחר שניסו שווקים אירופאים או שכנים והתמודדו עם מיסים גבוהים, בירוקרטיה ונכסים ריקים, בוחרים בסופו של דבר באבו דאבי.

אבו דאבי מושכת משקיעים בזכות יציבותה, הכל פועל לפי הכללים, ויש מגוון רחב של נכסים לבחירה. המחירים עולים כל הזמן, כאשר גם מקומיים וגם זרים קונים. וחשוב מכל, זרים יכולים כעת לקנות נכס בביטחון.

בעבר, זרים לא יכלו פשוט לקנות דירה או וילה באבו דאבי באופן ישיר - הם יכלו רק לשכור לטווח ארוך או להשקיע תחת שורה של הגבלות. זה הרתיע רבים. אבל בשנים 2006–2008, הרשויות שינו הכל. הן יצרו אזורים מיוחדים (אזורי בעלות חופשית) שבהם כל זר יכול היה לקנות נדל"ן (דירה, וילה או בית עירוני) ולהפוך לבעלים מלאים שלו. זה החיה משמעותית את השוק.

דובאי מציעה מעל 40 אזורי בעלות חופשית לזרים, החל מדירות חוף יקרות ועד מתחמי מגורים במחירים נוחים וידידותיים למשפחות. אזורים אלה הוקמו לראשונה באיי סעדיאת ואל רים, ואחריהם יאס ואל ראחה. באזורים אלה, קונים זרים נהנים מזכויות מלאות: הם יכולים להחזיק בדירה או וילה לצמיתות, להשכיר אותן, להוריש אותן או למכור אותן - ללא כל הגבלה.

טיפ : בבחירת שכונה, קחו בחשבון לא רק את מעמדה אלא גם כמה קל יהיה למכור את ביתכם שם, את התשתיות שמסביב ואת התחבורה הנוחה. גורמים אלה יקבעו את הרווח שלכם ואת המהירות שתוכלו למכור את הנכס שלכם.

בין השנים 2018 ל-2025, מחירי הנדל"ן באבו דאבי עלו בהתמדה במשך מספר שנים, בשיעור של 7-17% מדי שנה. אפילו נכסים יוקרתיים מבוקשים בקרב משקיעים. לדוגמה, דירות באי סעדיאת עלו במחירן ב-12% בשנת 2024, ווילות באל רים עלו ב-15%.

האי יאס ידוע כמרכז תיירות ובידור, ומתגאה בפארקי שעשועים, מועדוני גולף ודירות להשכרה לטווח קצר. דירות סטודיו ודירות של חדר אחד עד שלושה חדרים מתחילות במחיר של 150,000 עד 500,000 דולר, בעוד שבתי טוריים מתחילים במחיר של 750,000 דולר.

האי סעדיאת הוא מקום יוקרתי עם אטרקציות תרבותיות ודיור יוקרתי. מחירי דירות יוקרה מתחילים מ-500,000 דולר ויכולים לעלות על 1.5 מיליון דולר. זה הופך את האזור לאטרקטיבי למשקיעים המחפשים הזדמנויות השקעה לטווח ארוך.

האי אל רים הוא שכונה מודרנית עם תשתית מפותחת היטב, בניינים רבי קומות ודירות עם נוף לים. מחירי הדיור משתנים: ניתן לרכוש דירות סטודיו ודירות בנות חדר אחד עד שלושה חדרים במחיר של 150,000 עד 600,000 דולר, בהתאם לגודל ולמיקום.

חוף אל ראחה הוא שכונה שנבנתה בעיקר עבור בתים משפחתיים, וילות ודירות מרווחות. המחירים נעים בין 400,000 דולר למיליון דולר. האזור פופולרי בקרב שוכרים לטווח ארוך ומשקיעים המחפשים הכנסה יציבה משכירות.

האי אל מאריה נחשב למרכז פיננסי, ביתם של אנשי מקצוע ועסקים רבים. מחירי הדירות נעים בין 250,000 ל-700,000 דולר, כאשר מחירי המשרדים ונכסי היוקרה גבוהים אף יותר. לכן, לעתים קרובות הוא נבחר להשקעות גדולות.

בפועל, ברור שהשכונה קובעת ישירות את הרווחיות ואת מחירי השכירות של נדל"ן. משקיעים בדרך כלל משלבים מיקומים: בחירת אזורים יוקרתיים לשמירה וצמיחה של הון, ומקומות נגישים יותר לנזילות מהירה.

שוק הנדל"ן של אבו דאבי מציע מגוון רחב של אפשרויות למשקיעים בעלי מטרות ותקציבים מגוונים.

דירות יוקרה באבו דאבי מבוקשות בקרב משקיעים זרים המחפשים יוקרה, תשואות שכירות גבוהות וצמיחת ערך לטווח ארוך. אלה כוללים בדרך כלל נכסים באי סעדיאת או באי אל רים, הכוללים גימורים מודרניים, נוף לים וגישה למתקנים יוקרתיים.

וילות ובתים עירוניים באבו דאבי אידיאליים למשפחות המחפשות בתים מרווחים עם פרטיות ופוטנציאל מכירה חוזרת גבוה. אזורי חוף אל-ראהא והאי יאס מושכים קונים בזכות נופי המים והגנים הפרטיים שלהם, בעוד שוילות באי סעדיאט מוערכות בזכות מיקומן היוקרתי ליד אטרקציות תרבותיות.

בנוסף לנכסי מגורים, אבו דאבי מציעה נדל"ן מסחריות , כגון משרדים, חנויות ומרכזי קניות, במיוחד באי אל מריה. השקעות אלו מתאימות למי שרוצה לפזר את הסיכון ולקבל שכר דירה יציב מחברות ועסקים.

האסטרטגיה היעילה ביותר היא שילוב של סוגי נדל"ן שונים בתיק השקעות. לדוגמה, השקעה בדירת יוקרה, בית עירוני ושטחי מסחר מאפשרת הכנסה גבוהה, הכנסות משכירות לטווח ארוך ותזרים מזומנים יציב. גישה מגוונת זו מפחיתה את הסיכון ומגדילה את תשואות ההשקעה הכוללות.

משקיעים זרים (במיוחד מבריטניה, רוסיה, סין והודו) רוכשים באופן פעיל נדל"ן. חברת Aldar Properties מדווחת כי נתח המכירות שלה גדל ב-40% משנה לשנה, והגיע ל-78% בשנת 2024.

בין הקונים הזרים נוכל להדגיש:

• משקיעים ערבים הם באופן מסורתי קבוצה גדולה, המעדיפה נכסים יוקרתיים.
• רוסים משקיעים באופן פעיל בנדל"ן באבו דאבי, במיוחד בשנים האחרונות.
• הסינים מגלים עניין הן בנכסים למגורים והן בנכסים מסחריים.
• הודים הם אחת הקבוצות הגדולות ביותר של משקיעים זרים שמשקיעים באופן פעיל בנדל"ן באבו דאבי.
• אירופאים - כולל אזרחי בריטניה, גרמניה וצרפת - המחפשים השקעות אמינות בנדל"ן.

הביקוש המקומי נותר חזק - פקידי ממשלה, עובדי תעשיית הנפט ולקוחות עסקיים ממשיכים להשקיע בנדל"ן. זה יוצר מקור הכנסה אמין לבעלים ושומר על פעילות בשוק.

טיפ : כשאתם משקיעים בנדל"ן באבו דאבי, יש לקחת בחשבון שני גורמים מרכזיים: ביקוש בינלאומי ומקומי. זה חשוב במיוחד להשכרות לטווח ארוך.

אבו דאבי מציעה מספר צורות בעלות על נכסים:

בעלות מלאה (Freehold) : זמין לאזרחי איחוד האמירויות הערביות ו-GCC בכל האזורים, ולזרים רק באזורי השקעה ייעודיים. בעת רכישת בעלות מלאה, אתם הופכים לבעלים המלאים של הקרקע והנכס.

חכירה : בדרך כלל, ההסכם הוא לתקופה של 50-99 שנים. הקרקע נשארת רכוש המדינה או היזם, אך ניתן להתגורר או להשתמש בנכס למשך כל התקופה.

זכות הנאה (שימוש לכל החיים) : היכולת להחזיק ולהשתמש בנכס מקרקעין עד 99 שנים, אך ללא הזכות לשנות בו דבר.

מסאטהא (זכות בנייה) : תקפה ל-50 שנה עם הארכה, מאפשרת בנייה או שיפוץ של מבנים.

מאז 2019, אזורים נוספים באבו דאבי הפכו לזמינים לזרים לרכישת נכסים בבעלות חופשית. נכון לעכשיו, אלה כוללים את האי סעדיאת, האי יאס והאי אל רים. אני תמיד ממליץ לקונים זרים לבחור באפשרויות אלו - הן אמינות יותר, קלות יותר למכירה ולהעברה, ומציעות הכנסה יציבה יותר.

משקיעים יכולים לרכוש נדל"ן באבו דאבי בעצמם או דרך חברה. האפשרות השנייה נוחה יותר: קל יותר לנהל מספר נכסים, לייעל את המיסים ולשלוט בכל דבר מרחוק.

דוגמה : לקוחה שלי מאירופה קנתה סטודיו דרך חברה - זה מקל עליה להשכיר אותו לשוכרים שונים ולהגן על זכויותיה.

כדי להעביר נכסים לקרובי משפחה, משקיעים משתמשים לעתים קרובות בנאמנויות משפחתיות. הקמתן היא תהליך מורכב הדורש מומחים. באבו דאבי יש חוקי ירושה גמישים המאפשרים שליטה מתמשכת על נכסים ומבטיחים את ביטחונם.

DIFC (המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי) ו-ADGM (השוק הגלובלי של אבו דאבי) הם המרכזים הפיננסיים הטובים ביותר להקמת נאמנויות משפחתיות באיחוד האמירויות הערביות. מערכות המשפט שלהם פועלות על פי סטנדרטים בינלאומיים, ובתי המשפט המקומיים מתמחים במקרים כאלה, מגנים על נכסים ומפשטים את הניהול.

אני ממליץ לעתים קרובות לרשום מקרקעין באמצעות נאמנות, במיוחד אם אתם הבעלים של מספר נכסים - זה מפשט את העברות הנכסים ועוזר להפחית את נטל המס.

מאז 2019, קונים זרים יכולים לרכוש דירות באבו דאבי רק באזורי חכירה ייעודיים. אין הגבלות אזרחות, אך עליהם לעמוד בתקנות עסקאות, דרישות מס ולספק את המסמכים הדרושים. בעבר, זרים יכלו להחזיק בנכס רק באמצעות חוזי שכירות ארוכי טווח של עד 99 שנים.

בפועל, חשוב לבצע בדיקת נאותות יסודית: לקוחות רבים נמנעים מעלויות וטרדות מיותרות על ידי שכירת עורכי דין וסוכנים מנוסים מראש.

באבו דאבי, תהליך רכישת הנכס נגיש יותר: זרים יכולים להשלים את העסקה במהירות, לקבל שטרי בעלות ולהתחיל להשכיר את הנכס באופן מיידי. באוסטריה, המצב מורכב יותר: נדרש רישיון מיוחד לרכישה, חלים תקנות תאגידיות מחמירות, ויש גם בירוקרטיה נרחבת יותר להתנהל בה.

במקביל, אוסטריה נהנית מיציבות, עלייה הדרגתית במחירים וביקוש גבוה: מחירי הנדל"ן שם עולים באיטיות אך בבטחה, וההכנסות משכירות מכסות ברוב המקרים את עלויות התחזוקה.

אני ממליץ ללקוחותיי על גישה שיטתית: אבו דאבי מתאימה להתחלה מהירה ופיזור תיק ההשקעות, בעוד שאוסטריה מתאימה ליציבות אמינה לטווח ארוך. השילוב של שני השווקים מאפשר הפחתת סיכון תוך יצירת תשואות יציבות בו זמנית.

בעוד שרכישת נכס באבו דאבי נראית פשוטה, ישנם ניואנסים משפטיים בכל שלב. בחירת מבנה הבעלות הנכון ומילוי נכון של הניירת הנדרשת הם המפתח להבטחת ביטחונכם.

תהליך רכישת נדל"ן באבו דאבי, שלב אחר שלב, הוא כדלקמן:

1. הזמנת חפץ – מתבצע תשלום מראש ונחתם מזכר הבנות.
2. הסכם מכירה ורכישה (SPA) הוא מסמך המתעד את כל הפרטים: המחיר, לוח התשלומים ותנאי העברת הנכס.
3. תשלום קרן/אישור משכנתא.
4. רישום במערכת DARI - פלטפורמה ממשלתית בה מאושרות זכויות קניין ומזינים פרטי קונה.
5. קבלת שטר בעלות.

רכישת נדל"ן, כולל דירות ודירות בנות חדר אחד, באבו דאבי אורכת בין שבועיים ל-6 שבועות. משך התהליך משתנה בהתאם ליזם ולסוג העסקה.

באבו דאבי, הסוכן הוא השחקן המרכזי בעסקה: הוא מטפל בתהליך ובודק את הנכס. עורך דין נחוץ רק עבור רכישות גדולות או כאשר עובדים דרך חברה.

באוסטריה, אי אפשר להסתדר בלי נוטריון - הוא רושם את העסקה ושומר על הכסף עד להשלמתה.

בפועל, הדברים פשוטים יותר באבו דאבי: הלקוח שלי מלונדון קנה דירה מרחוק באמצעות ייפוי כוח בקונסוליה והפך לבעלים אפילו בלי לבקר. באוסטריה זה כמעט בלתי אפשרי, שכן נדרשת נוכחות אישית.

כדי לרכוש נדל"ן באבו דאבי, על זר לעמוד בדרישות הבסיסיות הבאות:

• גיל 21 שנים ומעלה;
• החזקת דרכון בתוקף (אשרת תושב רצויה אך אינה נדרשת לרכישה);
• אישור המקור החוקי של כספים בעסקאות גדולות בהתאם לתקני איסור הלבנת הון בינלאומיים;
• אישור בנק ועמידה בדרישות אשראי בעת הגשת בקשה למשכנתא.

לקוחות רבים רוכשים כיום נכסים באבו דאבי מרחוק:

• ייפוי הכוח מונפק דרך הקונסוליה של איחוד האמירויות הערביות במדינת המגורים,
• כל המסמכים נרשמים באופן אלקטרוני דרך מערכת DARI הממלכתית,
• תשלומים מועברים ישירות לחשבון הנאמנות המאובטח של היזם.

לדוגמה, זוג מוורשה רכש לאחרונה דירה באבו דאבי תוך שבוע בלבד בזמן שהותם באירופה. המהירות הייתה קריטית עבורם, שכן מחיר הנכס שבחרו עשוי לעלות משמעותית בעתיד הקרוב.

לפני רכישת נדל"ן, חשוב לבדוק:

• המוניטין של היזם,
• זמינות כל ההיתרים (במיוחד עבור מתקנים בבנייה),
• היעדר שעבודים חוקיים על הנכס.

עצה : אם אתם מתכננים לרכוש נכס באבו דאבי למטרות השכרה, מומלץ לבחור בפרויקטים הרשומים רשמית במערכת DARI ובעלי חברות ניהול פעילות - זה ימזער סיכונים פוטנציאליים.

באוסטריה, רכישת נדל"ן כרוכה בהליכים בירוקרטיים: המיסים גבוהים יותר, ייצוג נוטריוני הוא חובה, וכללים נוקשים חלים על קונים זרים. עם זאת, השוק מאופיין ביציבות, עליית מחירים ארוכת טווח וביקוש חזק מצד משקיעים אירופאים.

באבו דאבי, ההליך פשוט ומהיר משמעותית, במיוחד אם המטרה היא לרכוש נדל"ן למטרות רווח ולקבל מעמד תושבות.

רכישת דירה באבו דאבי דורשת ניתוח מקדים של נטל המס והעלויות הנלוות, שכן היבט זה הוא לעתים קרובות מכריע בבחירת תחום שיפוט להשקעה.

באבו דאבי, אין מיסים על הכנסות משכירות או עליית ערך נכסים. העמלה היחידה המחייבת היא 2% בעת רישום העסקה. זהו יתרון משמעותי: משקיעים בוחרים לעתים קרובות בנדל"ן כאן דווקא בגלל הכללים הפשוטים והשקיפים.

בנוסף לדמי הרישום, בעלי בתים משלמים דמי שירות שנתיים, בדרך כלל 7-8 דולר למ"ר. סכום זה מכסה אבטחה, ניקיון, קבלה ותחזוקה של הבריכה, חדר הכושר ואזורים משותפים אחרים. במתחמי יוקרה, כמו האי סעדיאת, עמלות אלו גבוהות יותר מאשר באזורים כמו מסדר סיטי, אך גם השירות טוב משמעותית.

לשם השוואה, באוסטריה, בעת רכישת נדל"ן, יש לשלם מס רכישה של 3.5%, עמלות נוטריון ודמי רישום. מס רווחי הון (27.5%) חל בעת מכירה, מה שמייקר את הכניסה והיציאה מההשקעה. עם זאת, אוסטריה אטרקטיבית בשל צמיחת המחירים היציבה והביקוש הגבוה להשכרות לטווח ארוך, במיוחד בווינה.

השקעה בנדל"ן באבו דאבי מציעה לא רק יתרונות כלכליים אלא גם הזדמנות למגורים לטווח ארוך. בפועל, רבים מלקוחותיי בוחרים דירות כאן לא רק למטרות הכנסה אלא גם כדי להבטיח סביבת מגורים בטוחה ונוחה לעצמם ולמשפחותיהם.

• דרישות: נדרשת השקעה מינימלית של 2 מיליון דירהם (כ-545,000 דולר) בנדל"ן. הוויזה תקפה עד 10 שנים ותקפה לכל המשפחה.
• מה זה מספק: את ההזדמנות לחיות באיחוד האמירויות הערביות, לעבוד, וגם להשתמש בבתי ספר ובשירותי בריאות לכל המשפחה.
• מה שהיא לא מספקת: ויזה לא מקנה אזרחות באופן אוטומטי; יהיה צורך לחדש אותה לאחר שפג תוקפה.
• משכנתא: זמינה דרך בנקים באיחוד האמירויות הערביות אם שווי הנכס עולה על 2 מיליון דירהם. על המשקיע להשקיע לפחות 2 מיליון דירהם. לדוגמה, אם שווי הנכס 5 מיליון דירהם, המשכנתא יכולה לכסות מקסימום 3 מיליון דירהם.

במקרה אחד שהושלם, משקיע אירופאי רכש נדל"ן באבו דאבי תמורת 2.2 מיליון דירהם, מה שאפשר לו לקבל ויזה מוזהבת לעצמו ולאשתו, וכן לדאוג לחינוך ילדיהם בבית ספר בינלאומי באמירות. זה אפשר להם להתגורר באופן רשמי ולנהל עסקים באיחוד האמירויות ללא אשרות נוספות.

• דרישות: עליכם לרכוש נדל"ן בסכום של לפחות 2 מיליון דירהם (AED) או שיהיה לכם לפחות מיליון דירהם בחשבון בנק באיחוד האמירויות הערביות. עליכם להיות בני 55 ומעלה.
• משך: הויזה מונפקת ל-5 שנים עם אפשרות להארכה.
• מה שזה נותן: הזכות לגור באבו דאבי, לקבל ביטוח בריאות, ולכלול בן/בת זוג ותלויים בויזה.

לקוחות רבים רואים בכך אלטרנטיבה טובה לפנסיה אירופאית, הודות להיעדר מס הכנסה ומסי רווחי הון, כמו גם לביטחון של מעמד תושבות.

• הערכת חסר של נכסי נדל"ן או הון - שווי הנכס חייב להיות לפחות 2 מיליון דירהם (AED).
• טעויות ברישום נכס - במיוחד אם הרכישה מתבצעת דרך חברה.
• היעדר מסמכים תומכים - דפי חשבון בנק, אישורי הכנסה, מידע על מקור המימון.
• אי דיוקים בייפויי כוח ובמסמכים נוטריוניים חשובים במיוחד בעת רכישה מרחוק.

עבדו עם עורכי דין וסוכנים אמינים, ואספו את כל המסמכים מראש - זה יעזור להפחית את הסיכון לסירוב ולהאיץ את התהליך.

מאז 2023, נכנסו לתוקף שינויים חשובים בכללי הגשת הבקשה לוויזת הזהב של איחוד האמירויות הערביות:

• סכום ההשקעה המינימלי הופחת: כעת ניתן לקבל ויזה זהובה עם רכישת נכס בסכום של 2 מיליון דירהם (בעבר הדרישה הייתה 10 מיליון דירהם).
• משכנתאות מותרות: ניתן לשלם עד מחצית מעלות הנכס דרך בנקים באיחוד האמירויות הערביות.
• בבנייה: ויזה גולדן זמינה גם לרכישת נכסים בבנייה.
• משפחה: בעל הוויזה יכול להגיש בקשה עבור בן/בת זוג וילדים בכל גיל ללא תנאים או מקדמות נוספים.

רכישת נכס באבו דאבי הפכה כעת לנוחה ורווחית יותר עבור משקיעים ומשפחותיהם.

אבו דאבי מציעה הזדמנות להשיג במהירות תושבות לטווח ארוך, במיוחד בעת רכישת נכס משפחתי. באוסטריה, התהליך ארוך ומסובך יותר, אך יש בה שוק יציב וצמיחת מחירים צפויה. הבחירה בין שתי האפשרויות תלויה בסדרי העדיפויות שלכם: תוצאות מהירות והכנסה באבו דאבי או היציבות הנינוחה אך האמינה של אירופה.

אבו דאבי נותרה אטרקטיבית למשקיעים בזכות תשואות גבוהות של 5-8%, בהתאם לאזור ולסוג ההשכרה. הנכס הנכון יכול לייצר הכנסה פסיבית יציבה, במיוחד כאשר הוא מנוהל באופן מקצועי.

השכרות לטווח קצר, כמו אלו המוצעות דרך Airbnb, פופולריות במיוחד באי יאס, באי סעדיאת ובאי אל רים. פורמט זה מציע הכנסה גבוהה יותר אך דורש ניהול פעיל והקפדה קפדנית על תקנות ורישיונות.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה באי סעדיאת, ובאמצעות העברתה לחברה מתמחה לניהול, קיבל תשואה של כ-8% לשנה, תוך שילוב נוחות עם זרם קבוע של תיירים.

עבור גולים, משפחות ועובדי ממשלה, השכרות לטווח ארוך עם תשואה שנתית של 5-6% הן הטובות ביותר. אפשרות זו מספקת הכנסה יציבה ודורשת פחות תחזוקה. בפועל, אני ממליץ לבחור דירות ליד מרכזי עסקים ובתי ספר בינלאומיים - הן קלות יותר להשכרה וכמעט ואין בהן זמן השבתה.

שימוש בשירותי ניהול מקצועיים מאפשר לבעלי נכסים לייצר הכנסה מבלי לבזבז זמן על ניהול שוטף. זה נוח במיוחד לבעלים זרים שאינם גרים באבו דאבי.

מה כלול בניהול:

• מציאת שוכרים ופרסום דיור
• הכנה וחתימה על חוזים, קבלת תשלומים
• ארגון תיקונים ותחזוקה
• תשלום חשבונות שירותים ושירותים
• סיוע משפטי בענייני שכירות

בדרך כלל, העמלה עבור שירותים כאלה היא 5-10% מההכנסה השנתית משכירות.

באבו דאבי, אתם מקבלים את מלוא שכר הדירה מכיוון שאין מס על הכנסה זו. זה מאפשר לכם להרוויח יותר. באוסטריה, הכנסות השכירות קטנות (2-3%), אך ישנם כללים ברורים וזכויות השוכר מוגנות טוב יותר.

אבו דאבי היא עצומה ומגוונת. כאן תוכלו לקנות דירה בלב הפעילות, מוקפת בציוני דרך, או באזור שקט אידיאלי למגורים משפחתיים. הכל תלוי בתוכניות שלכם: בין אם אתם מחפשים בית לעצמכם או השקעה רווחית להשכרה.

האי סעדיאת הוא אזור יוקרתי לאמנות ולמגורים יוקרתיים.

• האי הוא מרכז חיי התרבות: הלובר, מוזיאון גוגנהיים העתידי, אוניברסיטאות.
• תשתית מפותחת: חופים, מלונות 5 כוכבים, בתי ספר בינלאומיים.
• מחיר: דירות החל מ-2.5-3 מיליון דירהם (680 אלף–820 אלף דולר), וילות יקרות משמעותית.
• השכרות: ביקוש גבוה מצד תושבים זרים העובדים בתחומי התרבות והחינוך.

האי אל רים – שכונה למגורים ולעבודה

• אחד הפופולריים ביותר בקרב אנשי מקצוע צעירים וזרים.
• הכל נמצא בקרבת מקום: מרכזי משרדים, בתי ספר, מרפאות ומרכזי קניות גדולים.
• מחיר: דירות 1-2 חדרי שינה החל מ-1.2-1.8 מיליון דירהם (326,000-490,000 דולר).
• שכר דירה: תשואה של 7-8% עקב ביקוש גבוה מצד תושבים מהגרים.

האי יאס – אי של תיירות ובידור

• מקומות הבילוי העיקריים מרוכזים כאן: פרארי וורלד, פארק מים, מסלול פורמולה 1 ואולמות קונצרטים.
• שירותים: מלונות, מרכזי קניות, חופים ואזורי תיירות.
• מחיר: דירות החל מ-1.5 מיליון דירהם (408 אלף דולר).
• השכרות: ביקוש גבוה להשכרות לטווח קצר מצד תיירים ודרך Airbnb.

למעשה, משקיעים רבים קונים כאן נכסים להשכרה לתיירים. עם ניהול נכון, התשואות יכולות להגיע ל-9%.

חוף אל ראחה - שכונה ידידותית למשפחות

• מתחמי מגורים מודרניים ליד הים עם שירותים למשפחות.
• תשתיות: בתי ספר, גני ילדים, פארקים וחופים.
• מחיר: דירות החל מ-1.4 מיליון דירהם (381 אלף דולר).
• שכירות: פופולרי בקרב משפחות גולים ועובדי ממשלה.

אל ריף – דיור בר השגה

• אזור עם דירות ווילות במחירים נמוכים יותר.
• מחיר: מ-800 אלף דירהם למיליון דולר (218 אלף–272 אלף דולר).
• שכירות: מתאים למעמד הביניים ולעובדי ממשלה.

טיפ : משקיעים רבים רואים באל ריף נקודת זינוק - הזדמנות לבחון את השוק ולראות אם תשואות אפשריות.

מסדר סיטי - עיר העתיד

• זוהי "העיר החכמה" הראשונה בעולם שנוצרה תוך דגש על אקולוגיה ופיתוח בר-קיימא.
• יש בה תחנות כוח סולאריות, מבנים אקולוגיים מודרניים ואוניברסיטה משלה.
• עלות דירות נעה בין 900 אלף דירהם ל-1.2 מיליון דירהם (245 אלף–326 אלף דולר).
• מקום האירוח פופולרי במיוחד בקרב סטודנטים וחברות העובדות בתחום הטכנולוגיה הירוקה.

נכון לעכשיו, האזורים הפופולריים ביותר לקנייה הם רים וסעדיאת. אנשים קונים שם גם לשימוש אישי וגם להשכרה. אלו מיקומים מבוססים ויציבים שכבר קיימים. אבל אם אתם חושבים על רווחים עתידיים, כדאי לבחון מקרוב את יאס ומסדאר. המחירים והביקוש להשכרה צפויים לגדול מהר יותר שם בשנים הקרובות. לכן, האסטרטגיה הטובה ביותר היא "לערבב דברים": לקנות משהו באזור מוכח מבחינת אמינות ולהשקיע חלק מהכסף במיקומים מבטיחים יותר כדי למנף את הצמיחה.

שוק הנדל"ן של אבו דאבי מגוון ביותר כיום. ניתן לבחור דירה למכירה חוזרת ולעבור אליה באופן מיידי, או להשקיע בפרויקט חדש - דבר זה מציע לעתים קרובות סיכויים טובים יותר למיצוי עליית מחירים עתידית. לכן, ישנן הזדמנויות לכולם: הן לאלו שקונים דירה למגורים והן למשקיעים.

לפי Metropolitan Capital Real Estate (MCRE), שוק הנדל"ן המשני רשם תוצאות שיא בתחילת 2025. ברבעון הראשון, נפח העסקאות גדל ב-53% משנה לשנה, והגיע ל-5.04 מיליארד דירהם (1.37 מיליארד דולר), בהשוואה ל-3.3 מיליארד דירהם (0.90 מיליארד דולר) בשנה הקודמת. השוק המשני מהווה כעת 11.4% מכלל השוק.

קבוצות לקוחות עיקריות:

• המשתמשים הסופיים הם משפחות שרוצות לעבור לבית גמור באופן מיידי ללא כל השקעה נוספת.
• משקיעים בינלאומיים מחפשים יציבות ותשואות גבוהות יותר מאשר באירופה.

התצפית שלי : קניית דירות שכבר מושכרות הופכת פופולרית. זה רווחי מכיוון שמקבלים את שכר הדירה מהשוכר ממש יום לאחר העסקה. לדוגמה, באי אל רים, הלקוח שלי רכש דירה תמורת 410,000 דולר עם חוזה שכירות קיים. הודות לכך, הוא החל מיד להרוויח - 6.5% משווי הדירה מדי שנה.

מגזר הבנייה החדשה באבו דאבי תוסס מאוד. יזמים בונים באופן פעיל מתחמי מגורים חדשים באזורים המבטיחים ביותר. יתרון מרכזי לקונים הוא תוכנית התשלומים הנוחה. המקדמה היא לעתים קרובות רק 5-10%, כאשר התשלומים הנותרים מתפרסים על פני כל תקופת הבנייה.

משקיעים מעריכים מבנים חדשים בשל:

• תוכניות תשלום נוחות (70/30, 60/40 ואפשרויות נוספות).
• עלייה בעלות במהלך תהליך הבנייה (עד השלמת הפרויקט +15-25%).
• תשתיות וטכנולוגיות מודרניות: מערכות בית חכם, בריכות שחייה, מרכזי כושר, מגרשי משחקים.

בבחירת פרויקט חדש, חשוב לקחת בחשבון לא רק את שם היזם אלא גם את התשתיות. לדוגמה, פרויקטים בעיר מסדר פופולריים בשל ידידותיותם לסביבה ונגישותם הנוחה לתחבורה, שכן שדה התעופה נמצא בקרבת מקום.

דוגמאות להצעות בשוק הבנייה החדשה

• סטודיו בעיר מסדר - מחירים החל מ-120,000 דולר.
• דירות חדר שינה אחד באי יאס - מחירים החל מ-280,000 דולר.
• וילה באי סעדיאת - הצעות החל מ-1,800,000 דולר.

שוק הבנייה החדשה באוסטריה אינו מתפתח במהירות כמו באבו דאבי, אך יש לו מספר יתרונות נוספים.

• סטנדרטים גבוהים של בנייה ויעילות אנרגטית: מתחמי מגורים מודרניים עומדים בעקרונות ESG, משתמשים בטכנולוגיות ירוקות ומתוכננים לפעולה לטווח ארוך.
• שקיפות עסקאות ורגולציה יציבה: עסקאות מוגנות על ידי תקנות ברורות, וזכויות הקונים מוגנות באופן מהימן על ידי חוק.
• חיזוי השקעות: השוק מאופיין בהיעדר תנודות מחירים חדות ומפגין דינמיקה יציבה לאורך עשרות שנים.

כשבוחרים בווינה או בזלצבורג, הלקוחות שלי אומרים, "כן, התשואה נמוכה יותר - 2-3% לעומת 5-8% באיחוד האמירויות הערביות. אבל נדל"ן כזה אמין ושומר על ערכו במשך עשרות שנים."

השקעה בנדל"ן באבו דאבי מציעה אפשרויות רחבות למשקיעים הנוקטים בגישה שיטתית. לצד האפשרויות המסורתיות לרכישת דירות ווילות, ישנן אסטרטגיות השקעה אלטרנטיביות המאפשרות לכם לגוון את תיק הנכסים שלכם, להגדיל את התשואות ולמזער סיכונים.

לפעמים, קניית שניים או שלושה דירות סטודיו באזורים שונים הגיונית יותר מדירת סטודיו אחת מרווחת. זה הופך את ההשקעה שלך לנוזילה יותר ומפחית את הסיכון. דוגמה מצוינת לכך היא לקוח שלי מאירופה שקנה ​​שלושה דירות סטודיו באי אל רים. כעת הוא מקבל הכנסה קבועה משכירות מכל אחת מהן, וגם אם אחת מהן עומדת ריקה לזמן מה, האחרות ממשיכות לייצר הכנסה.

השקעה בדירות או מיני-מלונות המנוהלים על ידי מלונות היא דרך קלה לייצר הכנסה מהשכרות לטווח קצר. הנה דוגמה מהחיים האמיתיים: לקוח רכש דירה באי יאס והעביר אותה לחברת ניהול מלונות. כתוצאה מכך, הכנסתו גדלה ב-5% בהשוואה להשכרה טיפוסית לטווח ארוך, בעוד שהמפעיל דאג לכל התחזוקה והסיכונים.

רכישת קרקע לבנייה עתידית היא אסטרטגיה עבור משקיעים מנוסים שיכולה להגדיל משמעותית את הונם. תנאי מפתח להצלחה הוא בדיקה יסודית של חוקי הבנייה וקבלת כל ההיתרים באזור החזקה חופשית. זה מבטיח לא רק את חוקיות ההשקעה אלא גם תשואה גבוהה על ההשקעה בטווח הארוך.

באוסטריה, רכישת דירות ומתחמי בנייה מוכנים פופולרית בקרב משקיעים: התשואה כאן מתונה - סביב 2-3% - אך השוק צפוי ואמין. אבו דאבי מציעה תשואות גבוהות יותר - עד 5-8% - אך תנודות המחירים בולטות יותר.

האסטרטגיה האופטימלית היא לשלב את שניהם: דירות קטנות באבו דאבי למטרות רווח ונדל"ן אוסטרי להגנה על הון ויציבות.

השקעה בנדל"ן באבו דאבי יכולה להיות רווחית, אך חשוב לקחת בחשבון תנודות וסיכונים פוטנציאליים בשוק.

• דמי תחזוקה ותפעול: עלויות התחזוקה השנתיות עבור אזורים משותפים משתנות בהתאם לשכונה ולסוג הנכס. לדוגמה, באי סעדיאת, הן יכולות לנוע בין 8-10 דולר למ"ר לשנה.
• אזורים מוגבלים למשקיעים זרים: למרות שאזור הבעלות החופשית מתרחב בהדרגה, ההזדמנויות לזרים לרכוש נכסים נותרות מוגבלות, במיוחד עבור וילות ודירות יוקרה.
• שינויים עונתיים בהכנסות משכירות: הכנסות משכירות לטווח קצר יכולות להשתנות במידה רבה בהתאם לעונה, במיוחד בתקופות הקיץ והחגים.

משקיעים רבים הנכנסים לשוק אבו דאבי אינם מתחשבים בהוצאות נוספות ובתנודות עונתיות בשכר הדירה. לדוגמה, לקוח שלי קנה דירה באי יאס וציפה לתשואה של כ-8% לשנה. עם זאת, עקב דמי ניהול גבוהים וירידה בביקוש בקיץ, התשואה בפועל הייתה כ-5.5%.

מצב נוסף: משקיע תכנן לרכוש נכס באי אל רים, אך לאחר דיון, החלטנו על אפשרות אחרת באזור החזקה חופשית. נכס זה התגלה כרווחי יותר, עם עלויות תחזוקה נמוכות יותר וביקוש יציב מצד שוכרים לטווח ארוך.
לפני השקעה בדירות באבו דאבי, יש לתכנן מראש את כל ההוצאות, להעריך עונתיות ולהתמקד במיקומים עם השכרות לטווח ארוך יציבות.

אבו דאבי מציעה שוק דינמי יותר עם פוטנציאל לתשואות גבוהות, אך גם סיכונים גבוהים יותר: תנודות מחירים ומבחר מוגבל של מיקומים. וינה, לעומת זאת, מפגינה צמיחה יציבה במחירי הדירות, ביקוש חזק ותשואות שכירות צפויות, מה שהופך אותה לאידיאלית עבור המשקיע השמרני.

יותר ויותר אנשים רואים באבו דאבי לא רק השקעה, אלא מקום מגורים נוח. אלו שקונים נכס או בונים בית שני כאן בוחרים לעתים קרובות באמירות בזכות האקלים המתון שלה, רמת הבטיחות הגבוהה והשירות האיכותי שלה.

האקלים של אבו דאבי חם ושטוף שמש כמעט כל השנה, אך הקיץ (יוני עד ספטמבר) יכול להיות חם במיוחד, עם טמפרטורות שלעיתים קרובות עולות על 40 מעלות צלזיוס. יחד עם זאת, העיר נחשבת לאחת הבטוחות בעולם: שיעור הפשיעה כאן נמוך בהרבה מאשר באירופה.

הרפואה כאן פרטית ומודרנית, עם מרפאות בינלאומיות. ייעוץ אצל רופא מתחיל ב-100 דולר, וביטוח שנתי לכל המשפחה מתחיל ב-5,000 דולר. באבו דאבי ישנם גם בתי ספר המציעים תוכניות לימודים בריטיות, אמריקאיות וצרפתיות, כאשר שכר הלימוד השנתי נע בין 8,000 ל-20,000 דולר.

יוקר המחיה באבו דאבי משתנה מאוד בהתאם לאזור. דירת חדר אחד במרכז העיר עולה לפחות 1,200 דולר לחודש, בעוד שוילה עם שלושה חדרי שינה מתחילה ב-3,500 דולר. אם אתם שוקלים לרכוש נדל"ן, ניתן לרכוש דירת חדר אחד החל מ-200,000 דולר, בעוד שדירות במתחמי מגורים יוקרתיים באי סעדיאט מתחילות ב-600,000 דולר.

ההוצאות היומיומיות גבוהות יותר מאשר באירופה: מצרכים וארוחות במסעדות יקרות יותר, אך דלק ומוניות זולים יותר. סל מצרכים חודשי (מוצרי חלב, בשר, פירות, ירקות ודגנים) עולה 600-800 דולר. ארוחות בחוץ שלוש עד ארבע פעמים בשבוע מוסיפות עוד 300-500 דולר, ומשלוחי ארוחות עולים בממוצע 8-12 דולר לארוחה. דמי שירות ושירותים מסתכמים ב-3,000-5,000 דולר בשנה.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה באבו דאבי תמורת 280,000 דולר למגורים בחורף, ומשכיר אותה לתיירים בקיץ - הכנסות השכירות מכסות במלואן את עלויות התחזוקה.

העיר מפתחת את התשתיות שלה במהירות: כבישים מהירים חדשים נבנים, מטרו מתוכנן, ורשת תחבורה אווירית נרחבת קיימת. מוניות ומכוניות להשכרה נותרו אמצעי התחבורה הפופולריים ביותר. חיבורי האינטרנט מהירים, הבנקים משרתים באופן פעיל את התושבים, ופתיחת חשבון אורכת בדרך כלל עד שבועיים.

המלצה : בעת רכישת נכס באבו דאבי, מומלץ לפתוח חשבון באופן מיידי בבנק מקומי - זה יפשט את ניהול התשלומים וקבלת הכנסות משכירות.

רכישת נדל"ן באבו דאבי תמורת 204,000 דולר לפחות מזכה אותך באשרת שהייה. גישה זו מאפשרת לך לפתוח חשבונות בנק, לרכוש ביטוח בריאות ולרשום את ילדיך לבתי ספר מקומיים. האשרה גם מאפשרת לך גישה למשכנתאות (עד 70% ממחיר הרכישה), כרטיסי אשראי ושירותים בנקאיים אחרים - כל אלה מפשטים הן את רכישת הבית והן את המגורים באמירות. האשרה תקפה בין שנתיים לעשר שנים, בהתאם לשווי הנכס.

אוסטריה מושכת את תושביה בזכות האקלים המתון שלה, שירותי בריאות ציבוריים במחירים נוחים הכוללים ביטוח, ובתי ספר ואוניברסיטאות איכותיים. יוקר המחיה נמוך יותר הודות לתחבורה, שירותים ומחירי מזון נגישים. עם זאת, רכישת נדל"ן בווינה דורשת השקעה משמעותית: אפילו דירה קומפקטית עולה החל מ-400,000 דולר, בעוד שבתי יוקרה מתחילים ב-800,000 דולר.

היתרון העיקרי הוא יציבות וערבויות סוציאליות: שירותי הבריאות כמעט בחינם עם ביטוח, בתי הספר ממומנים על ידי המדינה, ורמת החיים נשארת בטוחה ונוחה.

אבו דאבי מושכת אליה זה מכבר משקיעים, משפחות ויחידים המעריכים יציבות. אין מס הכנסה או רכוש, ורמת הביטחון גבוהה ביותר. ורכישת דירה החל מ-750,000 דירהם (כ-204,000 דולר) פותחת את הדלת לויזת זהב בתוקף עד 10 שנים. עבור רבים מלקוחותיי, זוהי נקודת המכירה המרכזית: הם קונים לא רק נדל"ן אלא גם דרך להתבסס באופן חוקי במדינה.

למי זה מתאים ולמה:

• משקיעים מתעניינים בדירות באבו דאבי בשל התשואה השנתית של 5-8%, השכרות נוחות והסיכוי למכירה חוזרת רווחית.
• עבור גמלאים , בטיחות, שירותי בריאות, אקלים מתון והיכולת לרכוש בקלות דיור לצורך מעבר דירה חשובים.
• נוודים דיגיטליים בוחרים דירות באזורים עם חללי עבודה משותפים ותשתיות מפותחות, כמו אל רים או האי יאס.

מה לבחור?

• וינה – בנייה אמינה, רמת חיים גבוהה וביטוח לאומי.
• אבו דאבי מציעה מיסים נוחים, פיתוח דינמי והזדמנויות רבות יותר למשקיעים.

העצה שלי היא כזו: אם המטרה העיקרית שלכם היא לשמר את ההון שלכם בסביבה בטוחה ובטוחה, שקלו את אירופה. אבל אם אתם מעוניינים בשוק שצומח במהירות עם תשואות גבוהות והזדמנות לקבל ויזה מוזהבת, שקלו דירה או סטודיו באבו דאבי.

כשקונים נדל"ן באבו דאבי, חשוב לחשוב מראש לא רק על הרכישה אלא גם על אופן ניהול הנכס. בין אם אתם מוכרים, מעבירים את הנכס לקרובי משפחה או שומרים על ויזה זהובה שלכם - כל ההחלטות הללו משפיעות ישירות על ההכנסה, הנוחות והתוכניות העתידיות שלכם.

מכירת נדל"ן באבו דאבי אורכת בדרך כלל בין חודשיים לשישה חודשים, תלוי באזור ובסוג הנכס. לדוגמה, דירות יוקרה באי סעדיאת נמכרות זמן רב יותר משום שהן מושכות קהל לקוחות מצומצם. בינתיים, דירות במחירים בינוניים באי אל רים נמצאות בביקוש מתמיד, ונרכשות במהירות הן על ידי משקיעים להשכרה והן על ידי אלו המחפשים דירות פרטיות.

טיפ : צלמו תמונות באיכות גבוהה, בדקו את כל המסמכים וחקרו את מחירי השוק הנוכחיים. זה יעזור לכם לסגור את העסקה 20-30% מהר יותר.

חשוב לזכור שמכירת נכס שעומד בקריטריונים לוויזת זהב עלולה לבטל את הוויזה. עם זאת, חלק מהמשקיעים מעבירים את הנכס לקרובי משפחה כדי לשמור על רישיון המגורים במשפחה.

משקיע זר קיבל ויזה ארוכת טווח בעת רכישת דירה תמורת 2 מיליון דולר. בעת מכירתה, הוא העביר את הנכס לאשתו מראש - הוויזה נותרה בתוקף מכיוון שהנכס נותר על שם המשפחה.

באבו דאבי, קל להעביר בעלות על נכסים לבני משפחה - לדוגמה, בן/בת זוג או ילדים. זוהי דרך פופולרית לשמור על נכסים בתוך המשפחה ולהימנע מעלויות נוספות בעסקאות חוזרות.

אבו דאבי היא שוק להשקעות לטווח בינוני. נדל"ן כאן הוא הרווחי ביותר עם תקופת החזקה של 5-7 שנים, במיוחד באזורים חדשים שבהם מתבצע פיתוח תשתיות. עם זאת, מכירה חוזרת מהירה עם רווח גבוה אינה מובטחת: הביקוש תלוי במצב הכלכלי, והשוק מגיב למשברים עולמיים.

באוסטריה, הדברים קצת שונים: השוק נחשב יציב וארוך טווח. המחירים לא עולים באותה מהירות, אך הם כמעט תמיד עולים בצורה חלקה ואמינה, וניתן לחזות את הכנסות השכירות בוודאות רבה יותר.

במהלך השנים האחרונות, סייעתי לעשרות לקוחות לרכוש נדל"ן באבו דאבי. בפועל, השוק כאן הוכח כשקוף יותר ממה שרבים חושבים: כל שלבי העסקאות מתוארים בבירור, נדרשת רישום חובה במחלקה העירונית, והתשלומים מעובדים על פי כללים נוקשים. יתר על כן, עסקאות נסגרות מהר יותר מאשר באירופה - לעתים קרובות כל התהליך, מחיפוש ועד השלמה, אורך 2-4 שבועות בלבד.

בעת רכישת נכס נדל"ן באבו דאבי, חשוב להבהיר מיד את סוג הבעלות. בניגוד לדובאי, חכירות ל-99 שנים נפוצות כאן, במיוחד באזורים ישנים יותר. לכן, יש לבדוק תמיד האם אתם רוכשים נכס בעלות חופשית או רק חכירה לטווח ארוך.

אני משווה השקעה בנדל"ן באבו דאבי להקצאת תיק השקעות חכם. זהו שוק עם פוטנציאל צמיחה גבוה, המציע תשואות שכירות של 5-7% לשנה, בתוספת רווחים מעליית ערך עתידית של הנכסים. האפשרויות המבטיחות ביותר הן נכסים בדרגת ביניים ופרימיום באיי יאס וסעדיאט, שם הביקוש גדל בהתמדה.

שוק הנדל"ן
האוסטרי התשואות צנועות יותר (2-4% בשנה), אך המחירים עולים באופן צפוי ואמין. לקוחותיי מחלקים לעתים קרובות את הונם: הם משקיעים חלק מנכסיהם באבו דאבי לצמיחה מהירה, ואת החלק השני באוסטריה כדי לשמר את נכסיהם לעשורים הבאים. זוהי אסטרטגיה שמאזנת בין סיכון לביטחון.

באופן אישי, הייתי בוחר בגישה משולבת. הייתי קונה דירה באבו דאבי עבור הכנסות משכירות ועלייה - תוכלו להתחיל להרוויח כסף במהירות מהשכרת הנכס שלכם. הייתי משקיע את הכספים הנותרים באוסטריה למען ביטחון ושימור הון לטווח ארוך. אני רואה באיזון הזה בין הכנסה פעילה ליציבות את האסטרטגיה האידיאלית ולעתים קרובות ממליץ עליה ללקוחותיי.

למעשה, אני שם לב לעתים קרובות שהבחירה בין נדל"ן באבו דאבי לאוסטריה נקבעת לא על פי מה ש"טוב יותר או גרוע יותר", אלא על פי המטרות הספציפיות של המשקיע.

אם המטרה שלכם היא הכנסה, ביקוש יציב לשכר דירה וגישה לשוק צומח דינמית, אז אבו דאבי . יש ביקוש מקומי גבוה, הפיתוח פורח והמחירים צפויים לעלות עד לפחות 2030. אזורים עם היצע מוגבל מבטיחים במיוחד: האי סעדיאת, האי יאס והאי אל רים.

אוסטריה מציעה אמינות ויכולת חיזוי. אני רואה לעתים קרובות לקוחות שהחלו להשקיע באיחוד האמירויות הערביות עבור תשואות גבוהות, רק כדי להעביר חלק מכספם לווינה או זלצבורג כעבור מספר שנים כדי להגן על הונם. לדוגמה, לאחר מכירת דירה באבו דאבי, לקוח אחד קנה דירה בווינה. תשואות השכירות נמוכות יותר כאן, אך הירושה והסיכויים לטווח ארוך מוגנים הרבה יותר טוב. אסטרטגיה זו מיועדת לאלו שמעריכים שקט נפשי ובהירות משפטית.

• אם אתם רוצים הכנסה וצמיחה , שקלו את אבו דאבי.
• אמינות ויציבות חשובות יותר , אוסטריה תעשה את העבודה.

האפשרות האופטימלית היא לפזר השקעות: לשמור על חלק אחד בשוק הדינמי של איחוד האמירויות הערביות, והשני באירופה היציבה.

אבו דאבי צפויה לחוות צמיחה מהירה עד 2030, המונעת על ידי השקעות ציבוריות ואוכלוסייה הולכת וגדלה. מחירי הנכסים כאן יעלו מהר יותר מאשר באירופה, אך הסיכונים גבוהים יותר עקב תנודתיות השוק. אוסטריה תישאר מקלט בטוח - היא לא תייצר רווחי ענק, אך היא תשמור על הון באופן אמין. אסטרטגיה זו מיועדת לאלו המעריכים יכולת חיזוי ויציבות לטווח ארוך. האפשרות האידיאלית היא לשלב את שני השווקים: לנצל את הצמיחה באבו דאבי ולהגן על נכסים באירופה.

1. קבע את יעדי ההשקעה שלך

• הכנסות משכירות או עליית ערך נכסים.
• עסקאות לטווח קצר או בעלות לטווח ארוך.
• פיזור תיק ההשקעות בין שווקים שונים (למשל, אבו דאבי ואוסטריה).

2. בחירת מיקום

• קחו בחשבון אזורים פופולריים: האי יאס, האי סעדיאט, האי אל רים, חוף אל רהה, האי אל מריה, העיר ח'ליפה, העיר מסדר.
• השווה את המחיר הממוצע למ"ר ואת רמת התשואה להשכרה.
• ניתוח התשתיות: נגישות תחבורתית, זמינות בתי ספר, וכן קרבה למרכזי עסקים ואזורי בילוי.

3. סוג הנכס

• אפשרויות: דירות (סטודיו, 1-3 חדרי שינה), וילות, בתים טוריים, נכסים מסחריים.
• בעלות: בעלות חופשית או חכירה.
• פלח שוק: נדל"ן ראשוני או דיור משני.

4. אימות משפטי

• הוכחת בעלות דרך מחלקת עיריית אבו דאבי.
• בדיקת זמינות כל האישורים והתעודות הנדרשים.
• קביעת סוג הבעלות (חזקה חופשית או חכירה).

5. ניתוח פיננסי

• קביעת עלות הנכס (דירה/וילה) והמקדמה המינימלית.
• חישוב דמי רישום, נוטריון ושירות.
• הכנסות שכירות צפויות.
• הערכת צמיחה פוטנציאלית בערך על פני תקופה של 3-5 שנים.

6. מיסים ועמלות

• אין מיסוי על הכנסות משכירות.
• אין מס רווחי הון.
• עלויות חד פעמיות בעת הרכישה (רישום, שירותי נוטריון) - בטווח של 2-3.5% משווי הנכס.

7. אסטרטגיית השכרה

• השכרות לטווח קצר דרך פלטפורמות (Airbnb, Booking).
• הסכמי שכירות ארוכי טווח לתקופה של שנה.
• בחירת חברת ניהול או סוכן נדל"ן.

8. יציאה מהשקעות

• ניתוח נזילות של אובייקט בשוק.
• אפשרות לרישום מחדש של הנכס על שם בני משפחה.
• מכירה עם שמירת זכויות לגולדן ויזה (אם קיימת).

9. הגנה משפטית וכלכלית

• פגישות ייעוץ עם עורך דין ו/או יועץ השקעות.
• הכנת הסכם עם תנאים מוגדרים בבירור להחזרת הפיקדון.
• ביקורת של מודל הרווחיות הפיננסית.

10. שליטה אישית ותרגול

• בדיקת הנכס באופן אישי או באמצעות אדם מהימן.
• הערכת תנאי מגורים ושכירות בפועל.
• ניתוח האיזון בין רווחיות למצב המיקום.

1. משקיע עם 250,000 דולר

המטרה: הכנסה מקסימלית משכירות עם סיכון מינימלי.

מצאתי ללקוח דירת סטודיו באי אל רים תמורת 245,000 דולר להשכרה לגולים לטווח ארוך.

כתוצאה מכך, הלקוח קיבל תשואה שנתית של 7%, כל המסמכים אומתו, וההשקעה תשתלם תוך 12-13 שנים.

2. פרש עם 500,000 דולר

מטרה: מגורים נוחים ושימור הון.

דירת שני חדרי שינה באי סעדיאת נמצאה תמורת 495,000 דולר. הלקוח רצה לגור ליד הים, ליד אטרקציות תרבותיות ובמיקום בטוח.

בנוסף, חלק מהדירה מושכרת באמצעות חברת ניהול, מה שמספק הכנסה פסיבית. המחיר למ"ר ורמת התשואה יוצרים איזון אופטימלי בין נוחות אישית לבין אטרקטיביות להשקעה.

3. משפחה עם ילדים

המטרה: דיור נוח למשפחה, קרוב לבתי ספר, באזור בטוח ועם סיכוי לעליית מחירים.

בחרנו וילה בשטח של 180 מ"ר באי יאס תמורת 750,000 דולר. למשפחה יש גינה משלה, בית ספר בינלאומי וכל השירותים הדרושים לילדים בקרבת מקום. בנוסף, ערכי הנכסים באזור זה צפויים לעלות עד 2030.