כיצד נוצר שכר דירה באוסטריה ובמה הוא תלוי?

שוק השכירות באוסטריה תופס מקום מפתח במערכת הדיור במדינה: למעלה מ-40% מהאוכלוסייה מעדיפה לשכור, ובערים גדולות, ובמיוחד בווינה, שיעור השוכרים אף גבוה יותר. עם זאת, קביעת שכר הדירה נותרה אחת הסוגיות המאתגרות ביותר הן עבור שוכרים והן עבור בעלי דירות.

הסיבה לכך היא שמחירי השכירות באוסטריה תלויים לא רק בגורמי שוק - מיקום, מצב הדירה, שנת הבנייה והתשתיות - אלא גם בתקנות חוקיות. אחד המרכיבים החשובים ביותר כאן הוא ה-Mietrechtsgesetz (MRG) - חוק השכירות - אשר חל באופן שונה על נכסים שונים: במקרים מסוימים, במלואו, במקרים אחרים, באופן חלקי, ולפעמים כלל לא. חוק זה קובע האם ניתן לקבוע מחיר בשוק חופשי או האם המשכיר מחויב לדבוק בתעריפים ובמגבלות הרגולטוריות.

במאמר זה, כמומחה נדל"ן אוסטרי, אבחן בפירוט מה מרכיב את שכר הדירה, אילו גורמים משפיעים עליו, וכיצד לקבוע בצורה נכונה מחיר שכירות הוגן לדיור באוסטריה.

שכר הדירה באוסטריה אינו מוגבל למחיר ה"נטו" של הדירה. ברוב המקרים, שכר הדירה שמשלם השוכר מורכב מכמה מרכיבים.

שכר דירה בסיסי (Hauptmietzins). זהו הסכום הבסיסי ששוכר משלם עבור השימוש בנכס. ברבעון הראשון של 2025, שכר הדירה הממוצע לדירה היה 502 אירו לחודש או 7.50 אירו/מ"ר, גבוה ב-2.7% מאשר בתקופה המקבילה בשנת 2024 (Statistik Austria, 2025). גובה שכר הדירה תלוי בסוג הדירה (בניין חדש, בניין ישן וכו'), במצבה, ובשאלה האם היא כפופה לחוק ה-Mietrechtsgesetz (MRG).

עלויות תפעול (Betriebskosten). אלה כוללות שירותים ותחזוקת מבנים, כגון איסוף אשפה, אספקת מים, ביוב, תאורת שטחים משותפים, ניקיון מסדרונות, תחזוקת מעליות וביטוח מבנים. ברבעון הראשון של 2025, עלות התפעול הממוצעת הייתה 165.20 אירו לחודש או 2.50 אירו למ"ר, המהווים כ-30% מסך שכר הדירה.

הוצאות מיוחדות (besondere Aufwendungen). אלו הן עלויות נוספות שעשויות לכלול דמי מעלית, כביסה, תיקונים ושירותים ספציפיים אחרים. עלויות אלו בדרך כלל מפורטות בנפרד בהסכם השכירות.

דמי ריהוט (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). אם מסופקים ריהוט בדירה להשכרה, המשכיר רשאי לגבות תשלום נוסף עבור השימוש בו. סכום התשלום נקבע על סמך ערך הריהוט ואורך חייו. לדוגמה, אם הריהוט עולה 7,000 אירו ואורך חייו משוער של 20 שנה, דמי הריהוט החודשיים יכולים להיות כ-29.60 אירו, בתוספת תוספת תשלום של 12% למשכיר, ובסך הכל 33.10 אירו לחודש.

מע"מ (Umsatzsteuer). מס ערך מוסף באוסטריה הוא 10% עבור נכסים להשכרה. עם זאת, שיעור המע"מ הסטנדרטי של 20% חל על ריהוט, חניה וחימום.

לפיכך, השכרת דירה באוסטריה כרוכה במספר מרכיבים, שלכל אחד מהם מאפיינים ייחודיים משלו והוא כפוף לחוקים ותקנות רלוונטיים. הבנת מרכיבים אלה חשובה הן לשוכרים והן למשכירים על מנת להבטיח שקיפות והוגנות ביחסי השכירות.

חוק השכירות למגורים (Mietrechtsgesetz, MRG) נחקק ב-12 בנובמבר 1981, והוא מסדיר את היחסים בין משכירים לשוכרים באוסטריה, תוך הבטחת איזון בין זכויותיהם של שני הצדדים. עם זאת, הוא אינו חל על כל סוגי הנדל"ן. בהתאם לגיל הבניין, ייעודו וגורמים אחרים, חוק השכירות למגורים עשוי לחול במלואו, בחלקו, או כלל לא.

MRG חל במלואו על סוגי הנדל"ן הבאים:

• בתים שנבנו לפני 1945, כולל מבנים שנבנו לפני 1953 בסובסידיות ממשלתיות.
• דיור בתמיכת המדינה, ללא קשר לשנת הבנייה.

במקרים כאלה, שכר הדירה מוגבל תוך התחשבות ב:

• קטגוריות דיור: מגדירות את סוג הנכס (למשל, דיור ציבורי, דיור בתמיכה ממשלתית).
• ריכטוורטמיעצין: תעריף שכירות קונבנציונלי שנקבע עבור קטגוריות מסוימות של דיור.
• סביר המתחשב בתנאי השוק ובמאפיינים הספציפיים של הנכס הספציפי.

צעדים אלה נועדו להגן על שוכרים מפני שכר דירה מופקע ופינוי לא מוצדק. לדוגמה, דירה בשטח של 80 מ"ר בגראץ בבניין ישן (אלטבאו) עם שיפוצים מודרניים, המכוסה במלואה על ידי תוכנית MRG, מושכרת תמורת כ-600 אירו לחודש, מחיר נמוך ב-25-30% ממחיר השוק של דיור דומה שאינו מכוסה על ידי תוכנית MRG.

MRG חל בחלקו על סוגי הנכסים הבאים:

• דירות חדשות שנבנו לאחר 1953 אם הבניין מורכב ממספר יחידות ולא קיבל סיוע ממשלתי.
• עליות גג והרחבות שנוספו לבניינים קיימים לאחר 1953.

במקרים כאלה, שכר הדירה מוגדר כ"סביר" (angemessen), כלומר המשכיר והשוכר יכולים להסכים בחופשיות על סכום שכר הדירה, תוך התחשבות בתנאי השוק.

דוגמה : דירה מודרנית בשטח של 55 מ"ר בבית משותף בלינץ, שנבנתה בשנות ה-60, בכפוף ליישום חלקי של תוכנית MRG, ניתנת להשכרה תמורת 650 אירו לחודש, בעוד שדיור דומה ללא MRG בשוק הפרטי עולה כ-750 אירו לחודש.

MRG אינו חל על סוגי הנכסים הבאים:

• בתים פרטיים ודו-משפחתיים , ללא קשר לשנת הבנייה.
• מבנים חדשים לאחר 2006 שלא קיבלו תמיכה מהמדינה.
• דירות תיירות והשכרות לטווח קצר.

במקרים אלה, למשכיר ולשוכר יש חופש מוחלט לקבוע את תנאי השכירות, לרבות גובה שכר הדירה.

דוגמה 1: בית פרטי בגודל 100 מ"ר בפאתי וינה, שנבנה בשנת 2010, ניתן להשכרה תמורת 1,200 אירו לחודש, בהסכמה מלאה בין הצדדים.

דוגמה 2: דירה בשטח של 70 מ"ר בבניין חדש באינסברוק משנת 2020 להשכרה לטווח ארוך יכולה להיות בעלת מחיר שכירות של 1,050 אירו לחודש, שייקבע ללא מגבלות MRG, בהתאם לביקוש.

הבדלים אלה חשובים במיוחד עבור אלו המתכננים לשכור דירה בווינה לטווח ארוך או המעוניינים לשכור מקום לינה באוסטריה באופן כללי.

באוסטריה, שכר הדירה נקבע על ידי מספר מערכות, שכל אחת מהן לוקחת בחשבון גורמים שונים, כגון מצב הנכס, מיקומו ושנת בנייתו. בואו נבחן את העיקריים שבהם:

מערכת קטגוריות השכירות מסווגת דירות לארבע קטגוריות (A-D) בהתאם למצבן ולציודן בזמן הסכם השכירות:

• קטגוריה A: סטנדרט מודרני, דירה עם גימור ואבזור מודרניים.
• קטגוריה B: דירה בסטנדרט טוב, עם גימור איכותי, אך ללא השיפורים האחרונים.
• קטגוריה ג': סטנדרט ממוצע, דירה עם גימור בסיסי, אולי זקוקה לשיפורים מסוימים.
• קטגוריה ד': סטנדרט נמוך, דירה ללא שירותים בפנים, ייתכן עם גימור מיושן.

קטגוריות אלו משפיעות על גובה שכר הדירה, כאשר דירות בסטנדרט גבוה יותר שכר הדירה גבוה יותר.

ריכטוורטמיעצין הם תעריפי שכירות ייחוס שנקבעו עבור כל מדינה פדרלית באוסטריה. הם נבדקים מחדש כל שנתיים.

מערכת חדשה של התאמות שנתיות ל-Richtwertmietzins ולשיעורי קטגוריה באוסטריה נכנסה לתוקף ב-1 באפריל 2025. שינויים אלה הונהגו כחלק מ-Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) הרביעי כדי למתן את השפעת האינפלציה הגבוהה על שוכרים.

דוגמה לחישוב התאמת ריכטוורטמיעצין:

נקודות חשובות לשוכרים:

• הקפאת תעריפים: עבור הסכמי שכירות שנחתמו לפני ה-1 באפריל 2025, התעריפים יישארו ברמת 2023. משמעות הדבר היא ששכר הדירה לא יעלה בשנת 2025.
• תקרת העלאת תעריפים: בשנת 2026, עליות התעריפים יוגבלו ל-5% מהשיעור הקודם. בשנת 2027 יחול שיעור האינפלציה הממוצע של שלוש השנים האחרונות, שיוגבל ל-5%.
• יוצאים מן הכלל: הגבלות אלה אינן חלות על מבנים ריקים, כגון בניינים חדשים או בתים פרטיים.

Angemessener Mietzins היא מערכת חישוב שכר דירה המבוססת על תנאי שוק וחלה על סוגים מסוימים של נכסי נדל"ן:

• דירות גדולות: בדרך כלל מעל 130 מ"ר, כמו דירה מרווחת בבניין הישן של וינה (אלטבאו) ברובע הראשון.
• נכסים במבנים רשומים: מבנים היסטוריים הכלולים במרשם המורשת התרבותית, כאשר שכר הדירה חייב לקחת בחשבון את עלות התחזוקה והשיקום.
• בניינים חדשים: דירות בבניינים שנבנו לאחרונה בהם השימוש ב-MRG מוגבל או נעדר.

לדוגמה, דירה בשטח של 140 מ"ר בשכונה סגורה בווינה: מחיר ההנחיה הוא 6.70 אירו/מ"ר, אך בהתחשב במצב, במיקום ובביקוש בשוק, מחירי הדירות Angemessener Mietzins יכולים להיות 9.50 אירו/מ"ר, גבוה יותר מהמחירים של Richtwertmietzins.

חשוב: Angemessener Mietzins מעניקה למשכירים את האפשרות לקבל שכר דירה בשוק עבור נכסים גדולים וייחודיים, אך יחד עם זאת, השוכרים מוגנים מפני שכר דירה מנופח - שכר הדירה חייב להיות מוצדק על ידי מצב השוק.

Erhöhter Mietzins משמש כאשר בעל בית מבצע תיקונים או שיפורים גדולים בדירה. זה עשוי לכלול:

• שיפוץ מטבח או חדר אמבטיה מלא
• מודרניזציה תרמית של הבניין (חיסכון באנרגיה)
• התקנת מעלית, שיפורי שטחים משותפים, מודרניזציה של חזיתות

כיצד להתקין:

• סכום שכר הדירה המוגדל נקבע על ידי ועדת הבוררות או בית המשפט.
• העלייה מוגבלת לתקופה מסוימת, לרוב 10 שנים עבור דיור רגיל ועד 20 שנים עבור דיור ציבורי.
• צעדים אלה מגנים על השוכרים מפני עליות שכר לא מוצדקות, בעוד שהמשכיר מחזיר את השקעתו.

עצה מעשית: אם אתם מחפשים לשכור דירה באוסטריה לטווח ארוך, כדאי לבדוק האם מס Erhöhter Mietzins הוחל על הנכס כדי להבין את מחיר השכירות בפועל. לדוגמה, דירה בבניין היסטורי בווינה לאחר מודרניזציה תרמית: תעריף בסיס 6.80 אירו/מ"ר → עלייה ל-8.20 אירו/מ"ר, שאושרה על ידי ועדת הבוררות.

המסגרת המשפטית לדיור להשכרה באוסטריה מוסדרת בקפדנות, וחשוב ששוכרים ומשכירים יבינו את החוקים הנוכחיים ואת כל השינויים האחרונים. חוק השכרות (Mietrechtsgesetz) (MRG) וחוק השכרות (WGG) מגדירים את גבולות שכר הדירה המקובלים, הגנות על שוכרים ואת האפשרות להעלאות שכר דירה חוקיות.

שינויים מרכזיים הונהגו בשנים 2024–25 כדי לרסן את עליות השכירות, להגביר את השקיפות ולהגן על שוכרים, במיוחד בערים גדולות כמו וינה.

סעיף התאמת שכר דירה הוא הוראה בהסכם שכירות המאפשרת למשכיר להתאים את שכר הדירה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. עד שנת 2024, התאמות כאלה עלולות לגרום לעליות שכר דירה של 10% או יותר.

החל משנת 2024 הונהגה מגבלה על עליות שכר דירה שנתיות המבוססת על הצמדה למדד: העלייה המקסימלית היא 5% לשנה. שינוי זה נועד להגן על שוכרים מפני עליות שכר דירה מופרזות לנוכח אינפלציה גבוהה.

ישנם מצבים מסוימים בהם בעל דירה רשאי באופן חוקי להעלות את שכר הדירה:

• תיקונים ומודרניזציה: אם המשכיר מבצע תיקונים או שיפורים גדולים בדירה, הוא רשאי להעלות את שכר הדירה. סכום ההעלאה נקבע על ידי ועדת בוררות או בית משפט לתקופה מוגבלת.
• העברת החוזה לקרובי משפחה: בעת העברת חוזה השכירות לקרובי משפחה, המשכיר יכול לקבוע שכר דירה חדש בהתאם לתנאי השוק.
• שכר דירה התחלתי נמוך מאוד: אם שכר הדירה ההתחלתי נמוך משמעותית ממחיר השוק, המשכיר רשאי לדרוש העלאה לרמה סבירה בהתאם לסעיף 45 לחוק השכרות (Mietrechtsgesetz) (MRG).

חוק דירות (WGG) מסדיר את שכר הדירה בדיור ללא מטרות רווח, כגון דיור המסופק על ידי קואופרטיבים לדיור. ישנן מגבלות שכר דירה, וניתן להחיל העלאות ארוכות טווח עד 20 שנה, למשל, כדי לכסות את עלויות התיקונים והמודרניזציה. צעדים אלה מאזנים את האינטרסים של השוכרים והמשכירים.

קואופרטיבים רבים לדיור ותוכניות עירוניות מאפשרים לאוקראינים ולפליטים להגיש בקשה לדיור מסובסד. אם אתם מחפשים לשכור דירה בווינה עבור פליטים, חשוב לשקול רישום והוכחת מעמד תושבות. זה הופך את הגישה לדיור קואופרטיב לאופציה ריאליסטית ובטוחה יותר למגורים זמניים או קבועים.

השכרת בית באוסטריה תלויה בגורמים רבים שיכולים להשפיע באופן משמעותי על העלות. בואו נבחן את העיקריים שבהם:

וינה היא באופן מסורתי העיר היקרה ביותר לשכירות באוסטריה. בתוך העיר, גם הבדלי המחירים משמעותיים:

• מרכז העיר (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): מחירי שכירות גבוהים בשל יוקרה ותשתיות מפותחות.
• פרברי העיר (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): מחירים נוחים יותר, אך עם פחות נגישות ותשתיות תחבורתיות.

לפי CBRE, מחירי השכירות במרכז וינה עשויים להגיע ל-16.5 אירו/מ"ר בשנת 2025, בעוד שבפאתי העיר הם יעמדו על כ-12.2 אירו/מ"ר.

דירות קטנות (פחות מ-40 מ"ר) מבוקשות מאוד בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים. לרוב הן עולות יותר למטר מרובע מאשר אפשרויות גדולות יותר. לדוגמה, דירות סטודיו בווינה יכולות להשכרה במחיר של בין 630 ל-890 אירו לחודש.

דירות בבניינים חדשים או עם שיפוצים מודרניים (לדוגמה, בסגנון אלטבאו) יקרות יותר. בשנת 2025, שכר הדירה הממוצע לדירות חדשות הוא כ-14.87 אירו/מ"ר, בעוד שעבור דירות ישנות יותר הוא כ-10.00 אירו/מ"ר.

דירות בעלות דירוג יעילות אנרגטית גבוה (למשל, Class A) בעלות עלויות חשמל נמוכות יותר, מה שהופך אותן לאטרקטיביות יותר עבור שוכרים. דבר זה יכול להעלות את מחירי השכירות ב-5-10% בהשוואה לדירות דומות בעלות דירוג יעילות אנרגטית נמוך יותר.

ריהוט, מעלית, מרפסת, מוסך או חניה יכולים להעלות משמעותית את שכר הדירה. דירות מרוהטות במלואן עם שירותים נוספים יכולות לעלות 10-20% יותר.

הביקוש לדיור להשכרה באוסטריה עולה באופן מסורתי בסתיו, כאשר סטודנטים וגולים חוזרים לעיר. דבר זה מוביל למחירי שכירות גבוהים יותר בתקופה זו. בשנת 2024, שכר הדירה בווינה עלה בממוצע של 6.2–7.7%.

אם אתם סבורים שאתם משלמים שכר דירה גבוה מדי באוסטריה, יש לכם אפשרות לערער על כך. בבניינים הכפופים לחוק המלא של Mietrechtsgesetz (MRG), שוכרים יכולים לערער בפני ועדת בוררות או בית משפט כדי לאמת את שכר הדירה. אם שכר הדירה חורג מהרמה המותרת, ניתן להפחיתו למגבלה החוקית, וכל תשלום יתר יוחזר.
חשוב לעמוד במועדים הבאים:

• עבור חוזים ללא הגבלת זמן, ניתן להגיש בקשה תוך 3 שנים ממועד כריתת החוזה;
• עבור חוזים לתקופה קצובה - לא יאוחר מ-6 חודשים לאחר תום תוקפם או המרתם לחוזים ללא הגבלת זמן.

לאחר תום מועדים אלה, לא ניתן עוד לערער על שכר הדירה, אך עדיין ניתן להתנגד להעלאה בלתי מוצדקת של שכר הדירה באמצעות הצמדה למדד (Wertsicherung).

בבניינים חדשים ובנכסים מחוץ לתחום שיפוטו של רשות הבנייה והשיפוט (MRG), המצב מורכב יותר: שם, המחיר נקבע באופן חופשי, ופסיקות בית המשפט כמעט ולא מצדדות את השוכר.

במסגרת עבודתי, נתקלתי במקרים בהם שוכרים התלוננו על שכר דירה גבוה מדי. לדוגמה, משפחת פליטים שהחליטה לשכור דירה בווינה לטווח ארוך שילמה כמעט 20% יותר משכר הדירה הקבוע בחוק עבור דירות ישנות יותר. הגשנו תלונה לוועדת הבוררות, ושכר הדירה הופחת והתשלומים העודפים הוחזרו.

לדעתי, מחירי שכירות באוסטריה אינם רק נתון בחוזה, אלא תוצאה של שילוב מורכב של תנאי שוק, תקנות משפטיות ומצב הנכס הספציפי. חשוב במיוחד ששוכרים יבינו האם הדירה כפופה לחוק Mietrechtsgesetz (MRG) ואילו תנאים נוספים כלולים בחוזה - החל מהצמדה למדד ועד העלאות שכר דירה אפשריות עקב שיפוצים.

מגמה מעניינת נצפית בשנת 2025: שכר הדירה בבניינים חדשים ממשיך לעלות, במיוחד ברובעים היוקרתיים של וינה, בעוד שחקיקה מחזקת את הגנות הדיירים בבניינים ישנים ובבניינים מוסדרים. זה יוצר איזון בין האינטרסים של בעלי הדירות לשוכרים. זה רלוונטי במיוחד עבור אלו המבקשים לשכור דירה בווינה עבור פליטים: שכר הדירה המוסדר יכול להיות נמוך משמעותית ממחירי השוק, מה שהופך אפשרויות כאלה למשתלמות יותר.

בבחירת דירה, יש לקחת בחשבון לא רק את המחיר אלא גם את קטגוריית הדיור, יעילות אנרגטית, תשתיות ותנאי החוזה. לפעמים עדיף לשלם קצת יותר עבור שיפוצים מודרניים ומיקום נוח מאשר להתמודד עם עלויות תיקונים מתמשכות או חשבונות חשמל גבוהים.

עבור אלו המעוניינים לשכור דירה באוסטריה לטווח ארוך, חשוב לעיין היטב בחוזה ולהבין את זכויותיכם - זה יכול לחסוך כסף ולמנוע הפתעות לא נעימות.