השקעה בשוק הנדל"ן האוסטרי: מה שאתם צריכים לדעת

כאשר האינפלציה גבוהה והכלכלה במשבר, השקעה בנדל"ן היא אחת הדרכים היעילות ביותר לא רק לשמר את ההון שלכם אלא גם להגדילו.

על פי הנתונים הפתוחים של Infina , הכלכלה האוסטרית ידועה ביציבותה, ושוק הנדל"ן הווינאי צומח כבר עשרות שנים ללא קריסות פתאומיות או ספקולציות. הודות לצמיחה המתמדת של מחירי הדיור בווינה ב-30-40 השנים האחרונות, שוק זה הפך לאחד האמינים והצפויים ביותר להשקעות לטווח ארוך.

אינפלציה של 8-10% (ובמקומות מסוימים עד 15-20%) מאלצת יותר ויותר משקיעים לחפש מקלט לא במזומן, לא בנכסים שיורדים כאשר המדינה מדפיסה כמויות גדולות של מטבע, ולא בנכסים דיגיטליים "רעועים". לכן, נדל"ן בווינה אינו רק "מקלט בטוח", אלא הגנה אמיתית לחסכונות.

זה עובד בצורה האמינה ביותר עם נדל"ן, שההכנסה ממנו צפויה - לדוגמה, דירות להשכרה או מרכזים רפואיים. הרווחים שלהם יכולים לא רק לכסות הפסדים מאינפלציה אלא גם לייצר הכנסה. עם גישה מיומנת ומקצועית, נכסים מסוימים יכולים להגן על עד 80% מההון שלך, למרות משברים וחוסר יציבות עולמית.

וינה מציעה במכוון פוטנציאל השקעה מוגבל , וזה חכם: בנייה חדשה מבוקרת בקפדנות, מבנים היסטוריים מוגנים, ואיזון ההיצע והביקוש בשוק נשמר בקפידה.

מסיבה זו, הביקוש כאן תמיד גבוה מההיצע, ונכסים כאלה לא רק נשארים מבוקשים (קל למכור אותם), אלא גם עולים בהתמדה במחירם.

במאמר זה נחקור מדוע השקעה בנדל"ן באוסטריה נותרה רווחית, אילו אפשרויות השקעה זמינות לכולם - הן לאזרחי האיחוד האירופי והן לאלו המתגוררים מחוץ לאיחוד האירופי - אילו גורמים יש לקחת בחשבון בבחירת נכס, וכיצד לפתח תוכנית אמינה שתבטיח יציבות, חוקיות מלאה ותשואה ברורה.

אשתף אתכם בממצאים ובניסיון המעשי שצברתי במשך שנים של עבודה בתחום הנדל"ן וסיוע למשקיעים. מטרתי היא לעזור לכם להבין כיצד להשקיע באוסטריה בחוכמה ובסיכון מינימלי.

אם אתם מחפשים יציבות בשווקים תנודתיים, נדל"ן להשקעה בווינה הוא המקלט הבטוח שלכם. הוא עמד במבחן הזמן ועמד במשברים. במשך עשרות שנים, שוק הווינה היה אחד האמינים ביותר באירופה , וצמח בהתמדה גם במהלך טלטלות עולמיות. זו הסיבה שיותר ויותר אנשים פרטיים וקרנות גדולות בוחרים בווינה לשימור הון לטווח ארוך.

אוסטריה היא לא רק מדינה יציבה, היא מכונה משומנת היטב. בשנת 2023, האינפלציה (עליות מחירים) נשלטה כאן טוב יותר מאשר ברבות משכנותיה בגוש האירו. וינה היא לב ליבה של הכל.

זוהי לא רק עיר הבירה, אלא גם מגנט השקעות רב עוצמה. העיר אינה מתמקדת אך ורק בתיירות או במימון; גם שירותי הבריאות, ה-IT והחינוך מתפתחים. גורמים אלה תורמים לרצון של אנשים רבים לראות את עתידם בווינה, מה שמוביל בהכרח למחשבות על נדל"ן, בין אם בשכירות או בבעלות.

על פי האתר הרשמי Statistik Austria , יותר מ-75% מתושבי וינה שוכרים את בתיהם במקום לרכוש אותם. מסורת מקומית ארוכת שנים זו נתמכת על ידי חוקי שכירות יציבים וברורים, אשר בתורם יוצרים אקלים נוח למשכירים ולשוכרים. שוק השכירות הוא הרמוני. עבור משקיעים, שוק זה מציע מקור הכנסה יציב וצפוי. התשואה השנתית הממוצעת (לפני מסים, ברוטו) נעה בין 2.5% ל-4%. עם זאת, עבור נכסים מסוימים, במיוחד כאלה המבוקשים במגזר הרפואי (למשל, מרפאות, משרדים) או על ידי סטודנטים, התשואה יכולה להיות גבוהה משמעותית - עד 6-8% לשנה .

כפי שכבר ציינתי, הביקוש בשוק הנדל"ן בווינה כה גבוה עד כי נכסים מושכרים לעתים קרובות תוך 24 שעות. זוהי מציאות שוק אמיתית, ללא הגזמה.

מחירי הדיור בווינה עולים בהתמדה במשך 30-40 שנה. אפילו בשנים 2022-2023, כאשר שיעורי הריבית על ההלוואות זינקו, השוק לא קרס, אלא רק האט מעט. מאז 2024, הצמיחה התאוששה שוב, וכל הסימנים מצביעים על כך שהיא לא תסתיים בקרוב. עד 2034, המחירים צפויים לעלות ב-55% בהשוואה לרמות הנוכחיות .

מדוע המחירים עולים כל כך בהתמדה? התשובה פשוטה: כמעט בלתי אפשרי לבנות דיור חדש ממש במרכז וינה. בשל המבנים ההיסטוריים של העיר, התקנות האדריכליות וחוקי הבנייה המחמירים, דיור חדש כמעט ואינו קיים במרכז. אבל אנשים עדיין רוצים לגור שם - הביקוש בלתי מתפשר! השוו זאת לדובאי: שם נבנות שכונות שלמות, בעוד שבווינה, כל בניין חדש במרכז הוא למעשה אירוע ייחודי, לא תופעה שכיחה.

שוק הנדל"ן להשקעה באוסטריה מגוון, החל מנדל"ן למגורים ועד נדל"ן מסחרי. לכל אפשרות מאפיינים ייחודיים משלה, היא מניבה תשואות שונות ונושאת סיכונים שונים. איזו מהן לבחור? זה תלוי באסטרטגיה שלך: שכר דירה יציב, עליית ערך נכסים לאורך זמן או פיזור תיק ההשקעות.

השקעה בנדל"ן למגורים בווינה נראית מבטיחה. של נייט פרנק מדרג את העיר בין עשר הערים האירופיות המובילות מבחינת אטרקטיביות למשקיעים. יורוסטאט : מחירי הדיור בווינה עולים ב-4-6% מדי שנה, עם צמיחה משמעותית אף יותר באזורים מפותחים. בהשוואה לבירות גדולות אחרות, וינה הציגה תוצאות יציבות מאוד.

וינה מציעה איזון נוח למשקיעים. הנדל"ן שלה אטרקטיבי בזכות תקנות אמינות, איכות חיים גבוהה וביקוש יציב.

השוק מתרחק במכוון מספקולציות , ומדגיש חוזי שכירות ארוכי טווח, יעילות אנרגטית ועסקאות פתוחות. בסופו של דבר, כולם מרוויחים: הדיירים נהנים מנוחות, והמשקיעים נהנים משוק יציב וצפוי.

וינה מדורגת באופן עקבי בין הערים הרווחיות ביותר באירופה להשקעות נדל"ן לטווח ארוך. ישנן מספר סיבות לכך: איכות חיים מצוינת, גישה נוחה לכל השירותים וסביבה יציבה. זו הסיבה שמשקיעים בינלאומיים כה להוטים להשקיע בנדל"ן בווינה.

לווינה יש יתרון בולט על פני בירות אחרות באיחוד האירופי: הכללים של שוק הנדל"ן ברורים ויציבים. משמעות הדבר היא מיסים מתונים והגנה אמינה על זכויות קניין. תנאים אלה יוצרים את הסביבה האידיאלית לצמיחה יציבה בערך ההשקעה שלכם ולהכנסה קבועה משכירות.

רגולציה על השכרות לטווח קצר ראויה לתשומת לב מיוחדת . תקנות Airbnb בתחומים רבים מרסנות התחממות יתר של השוק ועליות מחירים ספקולטיביות.

למרות כל יתרונותיה, וינה עדיין זולה יותר מבירות אירופאיות אחרות. למה? ישנן רגולציות שוק רבות, אין אינפלציית מחירים מלאכותית, והצמיחה איטית וזהירה. אבל זהו בדיוק הבסיס לצמיחה בטוחה בעתיד. אנליסטים מעריכים שעד 2034 המחירים עשויים לעלות ב-50-55%. זה נכון במיוחד באזורים שבהם יש מחסור בדירות ובבתים.

כדי להשקיע בהצלחה בנדל"ן בווינה , ראשית עליכם לבחור את הדירה או הבית המתאימים. השוק כאן רגוע, אך ישנם כללים רבים. לכן, אדם מנוסה נחוץ במיוחד: הרכישה היא זו שיכולה להכניס לכם כסף. כיצד? על ידי חישוב מדויק של העלות, תכנון קפדני וקנייה במחיר נמוך מהמחיר האמיתי. אין כאן לחץ, בניגוד לשווקים חמים ולוהטים יתר על המידה. החלטות מתקבלות לאחר אימות המספרים ועם תוכנית לעתיד.

בווינה, ישנם עד 7,500 נכסים למכירה . אך לפי ההערכות שלנו, רק כ-2% מהם באמת טובים ומהווים השקעה טובה. בשורה התחתונה: בחירה נבונה היא המפתח. עליכם לבדוק הרבה: את מצב הבית/דירה, את חוקיות המסמכים, את הפוטנציאל לעליית מחיר ואת קלות ההשכרה.

אנו משתמשים באופן פעיל בבינה מלאכותית ולמידת מכונה כדי לעבד מאגרי מידע עצומים . זה כולל נתונים על מחירים, עסקאות בפועל, פיתוח של שכונות שונות, ביקוש להשכרות ורכישות במיקומים שונים, ומדדים חשובים אחרים. בשלב הראשון, אלגוריתמים מזהים את האפשרויות המבטיחות ביותר. בשלב השני, המומחים שלנו בודקים באופן אישי כל נכס כזה.

השוק המשני מציע את רמת הנזילות הגבוהה ביותר בדיור. נכסים אלה ממוקמים לרוב ברובעים היסטוריים ומבוקשים באופן עקבי בקרב שוכרים לטווח ארוך. ניתן למצוא כאן דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, בהתחשב בסיכויי הפיתוח של הבניין והשכונה, בקרבה לתחבורה ובהידרדרות הנכס. עם זאת, המפתח הוא לוודא את שלמותה המשפטית של העסקה, את אמינות השוכרים ואת תפקודם התקין של כל התשתיות.

בניינים חדשים בווינה ( Neubau ) מושכים בזכות סגנונם ועיצובם המודרני. הם חסכוניים באנרגיה ואיכותיים. עם זאת, מחיריהם גבוהים לעתים קרובות ב-30-40% מדירות בגודל דומה בשוק המשני.

העלות הגבוהה של בניינים חדשים אינה נובעת רק מאיכותם. היא נובעת גם מהעלות הגבוהה של הפרויקטים עצמם, קשיים באספקת חומרים והסיכונים המשמעותיים שהיזם לוקח על עצמו. המפתח עבור משקיעים הוא להעריך באופן ריאלי האם עליית המחיר העתידית של דירה זו באמת תקזז את הפרמיה הראשונית.

דירות קטנות אמנם מפתות בשל הכנסתן הנמוכה, אך הן לא מתאימות לכולם בווינה. השוכרים העיקריים שלהן הם סטודנטים, עובדים זרים ומהגרים. משמעות הדבר היא יותר טרחה: אתם מחפשים כל הזמן שוכרים חדשים ועוקבים כל הזמן אחר שכר הדירה. אנו ממליצים על נכסים כאלה רק באזורים אמינים ורק אם אתם מבינים בבירור מי ישכור וכיצד לנהל אותם.

השכרות לטווח ארוך הן האפשרות האמינה ביותר. התושבים כאן גרים לטווח ארוך, 5-10 שנים, בניגוד לאלו ששוכרים לכמה ימים. בדרך כלל הם משכירים את הדירה ריקה, ללא הרהיטים שלכם, וכל התנאים וההגבלות מוגדרים בבירור בחוק. זה עוזר לחסוך משמעותית בעלויות התחזוקה ולהבטיח הכנסה מדויקת. רשויות העיר וינה תומכות באופן פעיל בסוג זה של השכרה לטווח ארוך.

השכרות תיירים בווינה הן מורכבות מאוד, שכן הרשויות החמירו משמעותית את התקנות. מאז 2024, השכרות לטווח קצר מותרות רק באזורים מאושרים מסוימים. עסק זה דורש פיקוח מתמיד: עליכם להכיר היטב את כל החוקים ולהיות מוכנים לנהל את הדירה 24/7. לכן, הוא משמש בעיקר משקיעים מנוסים עם מספר נכסים וצוות ניקיון וניהול אורחים משלהם.

נדל"ן מסחרי עומד בפני נקודת מפנה. פריחת הקניות המקוונות הותירה חנויות ומחסנים רבים ריקים. עם זאת, גדל הביקוש לפורמטים אחרים: משרדים פרטיים, נקודות שירות ומרפאות. המפתח להצלחה בכאוס הזה הוא או שוכר עם יכולת פירעון מובטחת או תוכנית חכמה לעיצוב מחדש של חלל ישן לצרכים מודרניים.

שכונות חשובות. וינה מורכבת מ-23 מחוזות שונים לחלוטין. לכל אחד מהם חוקים משלו: המחירים משתנים בקצב שלהם, הבנייה מוגבלת בכל מקום, והאנשים שגרים בו מגוונים. אפילו בתוך מחוז בודד, סיכויי המכירה ברחוב יכולים להשתנות באופן דרמטי! אנו חופרים לעומק: אנו מנתחים כמויות עצומות של נתוני מכירות ומוצאים בדיוק את הפינות המוערכות בחסר שבהן המחירים עומדים לנסוק. בדרך זו, לקוחותינו לא פשוט משקיעים בנדל"ן בווינה ; הם קונים נכסים עם פוטנציאל צמיחה.

ישנן דרכים שונות להשקיע בנדל"ן בווינה. הכל תלוי במי שאתם (אזרחותכם), כמה אתם רוצים להשקיע, במטרות שלכם ובמידת האקטיביות שלכם. אנו מציעים מגוון אפשרויות: החל מרכישה פשוטה של ​​דירה על שמכם ועד אפשרויות מורכבות יותר באמצעות חברות באיחוד האירופי או השקעות בקרנות נדל"ן גדולות.

אם אתם אזרחי האיחוד האירופי או האזור הכלכלי האירופי (למשל, גרמניה, צרפת, פולין), תוכלו לרכוש דירה בווינה בחופשיות, ללא תנאים נוספים . עם זאת, עבור אזרחי מדינות אחרות (כגון אוקראינה, ארה"ב או בריטניה), הכללים מחמירים יותר: רכישה ישירה מותרת רק לאחר אישור בקשה מיוחדת על ידי משרד השלום של וינה.

לא כולם מקבלים את ההיתר הזה. רק למי שיש לו קשר חזק לאוסטריה - גרים כאן, עובדים, מנהלים עסק או משלמים מיסים - יש סיכוי. ההמתנה להחלטה יכולה להימשך חודשים, ואין ערובה שהיא תאושר.

זוהי האפשרות הנוחה והפופולרית ביותר עבור אזרחי מדינות אחרות. ישנם שני מסלולים עיקריים:

● פתחו חברה אוסטרית משלכם (לדוגמה, GmbH)

● לקנות דרך חברה מוכנה ממדינה אחרת באיחוד האירופי (לדוגמה, סלובקיה, קפריסין או אירלנד)

גישה זו מבטלת את הצורך בקבלת אישור ממשלתי מיוחד לרכישה, מפשטת משמעותית את המכירה או ההעברה של נכסי נדל"ן, מאפשרת הפחתה חוקית של נטל המס, וגם מאפשרת השכרה או מכירה מיידית של הנכס.

חשוב לזכור:

● תחזוקה חובה של מסמכים פיננסיים (חשבונאות) והגשת דוחות שנתיים

● הוצאות שוטפות לתחזוקת החברה

● מיסים באוסטריה על רווחי חברות, הכנסות משכירות ודיבידנדים

אם בנויים נכון, זוהי הדרך היעילה ביותר להשקיע בנדל"ן לטווח ארוך.

לא רוצים לנהל את הנכס שלכם? קרנות השקעות נדל"ן (REIFs) יטפלו בכל דבר בשבילכם. אתם קונים חלק מתיק נכסים קיים, ואנשי מקצוע מנהלים אותם. ההכנסה שלכם תלויה בסכום ההשקעה שלכם.

אופציה אידיאלית למי שלא אוהב לקחת סיכונים ולא רוצה לבזבז זמן על עסקאות ושוכרים.

אוסטריה מבדילה בין קוני נכסים לפי אזרחות. לכן, אזרחי האיחוד האירופי (כגון גרמנים, פולנים וצרפתים) יכולים לקנות ללא הגבלות - בווינה או בכל עיר אחרת. כל השאר (אוקראינים, אמריקאים, בריטים ואחרים) חייבים לקבל אישור מהמגיסטראט, ממשלת העיר וינה.

כדי לקבל היתר זה, עליך להיות בעל קשר לאוסטריה: להחזיק בהיתר שהייה, לעבוד או לנהל עסקים שם, או לשלם שם מיסים. ללא קשר כזה, התהליך יכול להימשך חודשים ולעתים קרובות להסתיים בסירוב.

במצבים כאלה, אנו ממליצים ללקוחות לשקול אפשרות אחרת: רכישת הנכס באמצעות חברה רשומה באיחוד האירופי (לדוגמה, חברת GmbH אוסטרית או חברה אסטונית). זה חוקי לחלוטין. אתם עדיין תהיו הבעלים המלאים ותוכלו להיפטר מהנכס כרצונכם.

1. בחירת צורת הבעלות

ניתן לרשום נכסי נדל"ן על שמכם או על שם החברה שלכם. נעזור לכם להבין כיצד לרשום את הבעלות בצורה הטובה ביותר כדי למזער את המיסים, להגן על הנכסים שלכם ולהשיג את המטרות שלכם.

2. אימות אובייקטים (בדיקת נאותות)

לפני הרכישה, אנו בודקים הן את ההיבטים הטכניים והן את ההיבטים המשפטיים: החל מחוקיות הזכויות ועד לחובות ומגבלות נסתרות על הנכס.

3. קאופנבוט – הסכם ראשוני

מסמך המאשר את החלטתך הנחרצת לקנות. הוא מתאר את המונחים המרכזיים, וחתימת נוטריון הופכת אותו למחייב. זה מבטיח למוכר שלא תשנה את דעתך.

4. הסכם רכישה ומכירה (Kaufvertrag)
מסמך זה נערך על ידי עורך דין, והוא מתאר את כל תנאי העסקה. לאחר חתימתו על ידי הקונה והמוכר, מתחילים הניירת והעברת הכספים.

5. רישום בפנקס המקרקעין (גרונדבוך)

עורך הדין שלנו מגיש את כל המסמכים הדרושים למאגר הנתונים הרשמי (רישום). לאחר רישום ואישור הכל, הקונה מקבל רשמית את הבעלות על הנכס.

6. הצדדים לעסקה

עסקה אוסטרית כוללת בדרך כלל:

• קונה ומוכר (או נציגיהם)
• עורך דין מלווה את העסקה ויכול לשמש כאדם מהימן.
• נוטריון - מאשר חתימות, בודק מסמכים
• מערכת תשלומים בנקאית או נאמנות - כגון Mclean Atalios או Banked Household
• מתווך נדל"ן - בדרך כלל מייצג את האינטרסים של המוכר

העסקה בדרך כלל כוללת:

• קונה ומוכר (בעצמם או באמצעות עוזריהם).
• עורך דין מסייע בניהול עסקה ויכול לפעול מכוח ייפוי כוח.
• הנוטריון בודק את המסמכים ומאשר את החתימות.
• חשבון מיוחד : בנק או מערכת תשלומים (למשל מקלין, אטליוס, בנק משק בית).
• סוכן נדל"ן לרוב עוזר למוכר למצוא קונה.

7. בקרת AML: שקיפות תחילה

באוסטריה יש תקנות מחמירות מאוד נגד הלבנת הון (AML). עליך לספק מסמכים המאשרים את המקור החוקי של הכספים שלך. דרישה זו חלה הן על יחידים והן על ישויות משפטיות. אנו נעזור לך לאסוף ולהכין כראוי את כל המסמכים הדרושים כדי להבטיח שהכל יעבור בצורה חלקה, ללא טעויות או בעיות משפטיות.

החוקים האוסטריים הופכים את ההשקעה בנדל"ן בווינה לשקופה ובטוחה עבור כולם. ייחודיות מקומית של תהליך זה היא תהליך ארוך (התהליכים הבירוקרטיים האוסטריים, כמו האנשים בתחום, איטיים) והצורך לערב מומחים חיצוניים בתשלום מתחומים שונים (עורכי דין, סוכני נדל"ן, נוטריונים ובנקים).

יתרון שאין להכחישו הוא שכל השלבים מוסדרים בקפדנות, וכתוצאה מכך הסיכון לטעויות או הונאה מינימלי. כחברה בעלת ניסיון בינלאומי, אנו רואים במערכת האוסטרית מאוזנת בצורה מושלמת: היא מובנית, אמינה ומספקת ביטחון בכל שלב.

להשקעה מוצלחת, חשוב לא רק לבחור את הנכס הנכון, אלא גם לחשב בקפידה את הרווח העתידי. יחד עם זאת, אל תשכחו הוצאות נוספות. להלן דוגמה לעסקה אמיתית, המראה כיצד זה עובד בשוק של היום.

דוגמה לחישוב:

אובייקט : דירה בשוק המשני

מחיר הרכישה: €300 000

סכום העסקה הכולל: כ-330,000 אירו

הכנסות משכירות

• הכנסות משכירות: 1,400 אירו לחודש (16,800 אירו לשנה)

• עלויות תחזוקה (ביטוח, תיקונים גדולים וכו'): 300-320 אירו לחודש

• הכנסה נטו: ~1,100 אירו לחודש

• תשואה שנתית: כ-4%

עלויות שירות

במקרה של חוזה שכירות לטווח ארוך, השוכר אחראי לתשלום כל חשבונות השירות:

• חשמל (בהסכם אישי)

• חימום ומים (אם אינם כלולים בעלות הבית)

• אינטרנט וטלוויזיה

הסכם השכירות נערך על שם השוכר. משמעות הדבר היא שלבעלים יש פחות הוצאות, וההכנסה שלו יציבה וברורה.

מיסוי

גובה המסים תלוי במספר גורמים, כגון צורת הבעלות ואזרחות המשקיע:

• אנשים פרטיים: מס שכר דירה באוסטריה הוא עד 25%.

• חברות: ניתן להפחית את המס (לדוגמה, תוך התחשבות בפחת הנכס, עלויות ניהול ותיקונים).

כדי למזער ולמטב את המיסוי, אנו ממליצים להתייעץ עם מומחה בכל הנושאים המרכזיים. אנו יכולים לעזור לכם לייעל את מבנה ההשקעות שלכם ולבנות מודל בעלות יעיל - פשוט צרו איתנו קשר.

הרווח שלך מגיע לא רק משכר הדירה אלא גם מעליית ערך הנכס עצמו. מומחים, כולל Publikationen , מעריכים כי שוק הנדל"ן בווינה עשוי לעלות בעד 55% עד 2034. לפיכך, השקעה של 330,000 אירו כיום עשויה להפוך ל -510,000 אירו תוך תשע שנים. חיבור הכנסות משכירות ועליית מחירים יחד, תקבל כ-6-7% בשנה עם סיכון נמוך יותר מאשר השקעה במניות.

אסטרטגיות השקעה

• השכרה לטווח ארוך - הכנסה יציבה, מינימום טרחה, ערבויות חוקיות.
• ספקולציות לטווח קצר הן רווחיות בקנייה מתחת למחיר השוק, אך דורשות ניסיון, מהירות ונכונות לקחת סיכונים.
• מודל היברידי - השכרה ל-3-5 שנים ומכירה במחיר שיא. גישה גמישה.

משכנתא: האם מימון אפשרי?

• לתושבי האיחוד האירופי : קבלת הלוואה אפשרית: אתם צריכים רק הכנסה והיסטוריית אשראי טובה. ההליך הוא סטנדרטי.
• לתושבי חוץ : אפשרי דרך מוסדות ייעודיים. נבחר בנק ונדריך אתכם שלב אחר שלב, החל מהבקשה ועד לחתימה.

אחד השלבים המרכזיים הוא מציאת שוכרים טובים. זה מטופל על ידי חברת ניהול אשר:

• חיפוש שוכרים דרך אתרים אמינים;
• מציג את הדירה ומנהל משא ומתן עם מועמדים;
• בודקים אם הם יכולים לשלם;
• לנסח הסכם שכירות בצורה נכונה בהתאם לחוקים המקומיים.

כתוצאה מכך, פחות סביר שתיתקלו בנכסים ללא תשלום או בנכסים ריקים, והכסף מגיע באופן קבוע.

אם הנכס נרכש עם גימור "בסיסי" או דורש שדרוג, חברת הניהול יכולה לספק תיקונים ופרויקט עיצוב מלא:

• פיתוח ואישור של הפריסה עם בחירת סגנון;
• רכישת ריהוט, ציוד וחומרים;
• שליטה בקבלנים ובתהליכי עבודה;
• במידת הצורך, קבלת רישיון להשכרה לטווח קצר.

המטרה היא ליצור אטרקטיבי

חברת הניהול מספקת מגוון רחב של שירותי תחזוקה, כולל אכלוס ותיקונים:

• שמירה על תקשורת עם הדיירים;
• ארגון תחזוקה טכנית של מערכות הנדסיות;
• תשלום חשבונות שירות (במידת הצורך);
• הכנה והגשה של דוחות לבעלים (חודשי, רבעוני).

למשקיע יש גישה לדיווח שקוף על הכנסות והוצאות והוא מקבל החלטות מרחוק.

היתרון העיקרי של שירות ה-"מוכן" שלנו הוא שהוא חוסך לכם זמן. לא תצטרכו לנווט בפרטים המקומיים בעצמכם. אתם יכולים לגור במדינה אחרת ולשכוח מניירת - אנחנו נטפל בהכל.

אנו עובדים עם חברות ניהול נכסים אמינות בווינה וברחבי אוסטריה. זה נותן לכם פתרון מוכן לביצועים שאתם יכולים לסמוך עליו: הכל שקוף ושקוף.

סיכון מטבע משפיע על אלו המקבלים הכנסה במטבעות אחרים, כגון דולרים. מכיוון שכל התשלומים באוסטריה מתבצעים ביורו, תנודות בשער החליפין יכולות להפחית את הרווחים. כדי להימנע מכך, ניתן לגדר מפני תנודות בשער החליפין או להשקיע רק בפרויקטים בתוך גוש האירו.

סיכונים משפטיים מתעוררים אם העסקה מתבצעת בצורה שגויה, המסמכים תקינים, או שהסכם השכירות אינו הוגן. הגנה על עצמך היא פשוטה: פשוט שכור עורך דין מוסמך. הוא יבחן את הדירה, את המוכר ואת כל התנאים וההגבלות, וינסח חוזה תקין.

סיכוני שכירות כוללים מצבים של דירה ריקה ללא שוכר, השוכר מפסיק לשלם, או שיש קשיים בפינוי. בחירה קפדנית של שוכרים, משא ומתן על חוזה שכירות עם סוכן מנוסה וביטוח לכיסוי אובדן הכנסה יכולים לסייע בהפחתת סיכונים אלה.

באוסטריה, ניתן לרכוש סוגים שונים של ביטוח כדי להגן על הרכוש שלכם:

• ביטוח הדירה או הבית עצמו (נגד שריפה, הצפה, נזק ובעיות אחרות);
• ביטוח למקרה שגרמתם בטעות נזק או נזק למישהו (לדוגמה, הצפת השכנים למטה);
• ביטוח מפני אובדן הכנסות משכירות (במקרה שלא ניתן להשכיר את הדירה מכל סיבה שהיא).

פוליסות ביטוח אלו עוזרות לכם להימנע מהוצאות בלתי צפויות עקב בעיות, וגם לשמור על הכנסה יציבה מהשכרת הנכס שלכם.

אם אתם קונים דירה שעדיין נמצאת בבנייה, הקפידו לבדוק האם היזם אמין. אנו ממליצים לשים לב לדברים הבאים:

• איזה סוגי בתים הוא כבר בנה?
• מה הם אומרים עליו?
• האם יש לו תקציבים חזקים?
• האם הכל ברור עם הקרקע והמסמכים?

הקפידו להיעזר בעורך דין וסוכן נדל"ן מקצועי כדי לאמת את כל המידע לפני כניסה לעסקה.

כאשר המחירים עולים (אינפלציה), נדל"ן להשקעה באוסטריה נותר אחת הדרכים האמינות ביותר להשקיע. דירות ובתים בווינה עולים מבחינה היסטורית בערכם, והשכרתם מספקת הכנסה שמקזזת את עליית המחירים בכל השאר. יתר על כן, עצם החזקת נכס "אמיתי" מעניקה למשקיעים ביטחון ושקט נפשי לטווח ארוך.

בין השנים 2023 ל-2025, מחירי הדירות והבתים בווינה נותרו כמעט ללא שינוי. זאת למרות עליית יוקר המחיה (אינפלציה), ועלויות ההלוואה בגוש האירו עלו עקב הבנק המרכזי האירופי. רגיעה זו בשוק אינה מקרית: תקנות מחמירות, מספר קטן של נכסים חדשים למכירה וחוסר התרגשות יוצרים סביבה יציבה וצפויה.

אבל השינויים כבר נראים לעין. הורדת הריבית של הבנק המרכזי האירופי פותחת פרק חדש: משכנתאות הופכות שוב זולות יותר, מה שמקל על קנייתן. הביקוש גובר - לא רק מצד זרים, אלא גם מצד אוסטרים עצמם. וכיוון שהיצע הדיור עדיין מוגבל, השוק עובר לאט אך בטוח למחירים גבוהים יותר.

וינה אינה כמו ברלין או פראג, שבהן המחירים יכולים לנסוק. כאן, הכל משתנה בהדרגה ובצורה חלקה. אנו רואים יותר ויותר אנשים המחפשים לקנות בתים בשכונות מבוססות - כאלה שיש בהן את כל מה שצריך: פארקים, חנויות, בתי ספר ותחבורה טובה.

וינה משתנה בזכות "העיר החכמה" של וינה , אחת הטובות בעולם. העיר צומחת לא באמצעות פרברים חדשים, אלא באמצעות חידוש שכונות ישנות יותר. הפיתוח אינו לרוחב, אלא לעומק: באמצעות שיפוץ, פיתוח שימושים מעורבים, שיפורי יעילות אנרגטית ודיגיטציה. גישה זו יוצרת סביבה עירונית איכותית ומושכת למגורים ולהשקעות.

וינה יציבה ונוחה למגורים, ומושכת אליה אנשים מכל רחבי אוסטריה ומחו"ל. עד שנת 2030, אוכלוסיית העיר צפויה לגדול ב -200,000 . עם זאת, קצב בניית הדיור משאיר מקום לשינוי, מה שללא ספק ישמור על מחסור משמעותי בנדל"ן למגורים בטווח הארוך.

חשוב לציין, אנשים מגיעים לווינה לטווח ארוך: עובדים טובים, משפחות עם ילדים ואנשים עם משכורות הולמות. תושבים אלה משלמים שכר דירה יציב, מה שהופך את השקעות הנדל"ן לאמינות ורווחיות יותר.

לבסוף, וינה נותרה בין הערים הטובות בעולם למגורים. כן, קופנהגן תפסה באופן בלתי צפוי את המקום הראשון בשנת 2025, אך וינה עדיין מצטיינת בתחומים חשובים רבים: תחבורה מצוינת, בתי חולים טובים, רחובות בטוחים, בניינים יפים, חינוך איכותי ואקלים נעים.

מה המשמעות של זה עבור משקיעים? השקעה בנדל"ן בווינה אינה עניין של רווח מהיר. זוהי השקעה לטווח ארוך, שנמשכת 5-10 שנים: מחושבת היטב, מובנת ועם סיכון מינימלי. וכרגע, זה משתלם במיוחד: הלוואות הולכות וזולות, העיר מתרבה והעיר מתפתחת. זוהי הזדמנות נהדרת, והיא כבר מתחילה להתפתח.

כדי להמחיש כיצד זה עובד בחיים האמיתיים, אשתף כמה עסקאות אמיתיות שהשלמנו עבור לקוחות בשנת 2024. חיפשנו כל דירה באופן ספציפי על סמך מטרותיו ויכולותיו של המשקיע - תוך התחשבות בתקציבו, בנכונותו להשקיע, בתשואה הרצויה ובתוחלת החיים הצפויה.

מקרה 1: רובע שני – 64 מ"ר, תשואה 4.5%

עבור משקיע שלא חשש לקנות דירה שעשויה לעלות במחיר, מצאנו אופציה Leopoldstadt (רובע 2). הדירה, בשטח של 64 מ"ר, נמצאת בבניין משנות ה-60. היא הייתה במצב גרוע - היא נזקקה לשיפוצים, אך זה עזר להוריד משמעותית את מחיר הרכישה.

ביצענו כמה שיפוצים בנכס להשכרה, והדירה החלה במהירות להניב תשואה שנתית של 4.5% - גבוהה מהממוצע בשוק. דוגמה זו ממחישה בצורה מושלמת את הכלל: לקנות במחיר טוב, לקבל רווח טוב.

מקרה 2: רובע רביעי – דירת 2 חדרי שינה, תשואה 3.8%

דירה Wieden , מרכז עיר יוקרתי. קנינו דירה בבניין שנבנה בשנת 1973. האזור יוקרתי מאוד, הדירה נמצאת בחצר שקטה וירוקה, והמטרו קרוב מאוד. המשקיע לא היה מהאיחוד האירופי, ולכן היינו צריכים להשיג אישור מיוחד כדי לסגור את העסקה.

למרות שהמחיר היה גבוה יותר בשל המיקום המעולה, השכרת הדירה מניבה של 3.8% . חשוב לציין, מחיר הדירה יעלה מהר יותר מהממוצע בעיר. אפשרות זו אידיאלית עבור אלו המחפשים השקעה בטוחה עם פוטנציאל לתשואה מהירה.

מקרה 3: רובע עשירי – 71 מ"ר, תשואה 4.2%

קנינו דירה גדולה ממש ליד המטרו בפאבוריטן Favoriten השכונה לא ממש יוקרתית, אבל היא משתפרת במהירות, והמחירים עדיין נוחים. זה רק 15 דקות נסיעה למרכז העיר. בחרנו במיקום הזה בגלל התחבורה הנוחה והתקווה שהאזור יהפוך לפופולרי ויקר יותר. כתוצאה מכך, הדירה כבר מניבה של 4.2% , ויש סיכוי טוב שמחירה יעלה עם הזמן ככל שהתשתיות מסביב יתפתחו.

מקרה 4: בנייה חדשה במחוז 22 – 54 מ"ר, תשואה 3.2%

עבור לקוח שרצה פשוט להשקיע ולשכוח מכל העניין, מצאנו דירה חדשה ומובנית בגודל 54 מ"ר בדונאושטאדט Donaustadt הנכס המודרני הזה אינו דורש שיפוצים, והשכרנו אותו באופן מיידי. התשואה כאן מעט נמוכה יותר - 3.2% לשנה. עם זאת, זוהי אפשרות אידיאלית להשקעה מוכנה: מאמץ וטרחה מינימליים. בחירה מצוינת עבור אלו שמעריכים שקט נפשי וביטחון השקעה.

מקרה 5: רובע 15 – דירת 3 חדרים, תשואה 4.4%

מצאנו דירה למשקיע מאיחוד האמירויות הערביות בשכונת Rudolfsheim-Fünfhaus . האזור נוח לנסיעות (תחבורה ציבורית טובה) ויש בו אנשים רבים המחפשים לשכור דירה. הדירה היא דירת שלושה חדרים, 70 מ"ר, בבניין משנות ה-80, ליד תחנת הרכבת ווסטבאנהוף.

הדירה הייתה במצב טוב, רק זקוקה לשיפוצים קוסמטיים. תכננו הכל מרחוק, כולל השיפוץ ורכישת הרהיטים. זה עלה כ -15,000 אירו . בזכות השיפוץ, מצאנו דיירים במהירות.

הדירה מניבה כעת של 4.4% . הבעלים כמעט ואינו דורש מעורבות. חברת הניהול מטפלת בכל ניהול הדירה השוטף וניהול השוכרים. זוהי אופציה מצוינת עבור אלו המעוניינים בהכנסה יציבה ומצפים שהדירה תעלה בערכה, תוך ניהול השקעתם מרחוק וללא כל טרחה.

השקעה בנדל"ן בווינה אינה רק עניין של בניינים יפים. זוהי דרך להגן על כספכם במדינה שבה הכל ברור, בטוח וכנה. אני עושה זאת כי יש כאן ערך אמיתי: המחירים עולים בהתמדה, הכללים ברורים, וכמעט ואין הפתעות.

במהלך השנים האחרונות, עזרנו ללקוחות רבים מאירופה וממדינות אחרות. עזרנו לעולים חדשים להימנע מטעויות, למצוא נכסים עם פוטנציאל ממשי לעליית ערך, לבצע רכישות בצורה נכונה ולחשב הכנסה עתידית. והכי חשוב, אנחנו תמיד עובדים בשבילכם, לא בשביל המוכר.

המטרה שלי אינה למכור לכם דירה בכל מחיר, אלא לעזור לכם לקבל החלטת השקעה חכמה. אנחנו לא סוכני נדל"ן, יזמים או מתווכים. אנחנו היועצים שלכם. ואנחנו יודעים היכן בווינה תוכלו למצוא דירה שתעלה במחיר, היכן תוכלו למצוא דירה שקל להשכיר, והיכן עדיף לא להשקיע כלל.

אנו מסייעים רק ברכישות נכסים ישירות . איננו עובדים עם נכסים בהם הנכס מחולק בין מספר בעלים. הסכום המינימלי שאנו מתחילים לעבוד איתו הוא 250,000 . אם אתם מחפשים לקנות דירה או בית בווינה להשכרה לטווח ארוך, לחסוך כסף, או פשוט להבין את שוק הנדל"ן המקומי, אנא צרו איתנו קשר. נשמח לשתף אתכם בכל מה שאנחנו יודעים ולעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.