השקעה בנדל"ן בהונגריה: מה שאתם צריכים לדעת

בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן של הונגריה הפך ליעד בולט עבור משקיעים המחפשים שילוב של כניסה במחיר סביר ויציבות של תחום שיפוט אירופאי. מאמר זה נועד לספק ניתוח מקיף של האטרקטיביות של המדינה להשקעה: החל מנכסי מגורים והשכרות לסטודנטים בבודפשט ועד וילות באגם בלטון והזדמנויות לשימור הון באיחוד האירופי.

מצב השוק מעניין במיוחד כרגע. על פי יורוסטאט, מרכז אירופה חווה גל חדש של הגירת משפחות ועסקים בעקבות המגפה: מומחי IT עוברים להונגריה, חברות בינלאומיות פותחות משרדים אזוריים והתיירות צומחת. בודפשט הפכה לאחד משווקי הדיור הצומחים ביותר באירופה בעשר השנים האחרונות: המחירים הוכפלו, אך נותרו נמוכים יותר מאשר באוסטריה או בגרמניה. גם משטרי ויזה גמישים ועלויות מחיה סבירות הם גורמים לכך.

ניסיון והבנה של המשפט הבינלאומי הם קריטיים לתמיכה בעסקאות בשוק זה. אני, קסניה לוינה, עורכת דין עם ניסיון באיחוד האירופי ובאסיה, מייעצת ללקוחות בנושאי מבנה עסקאות, בדיקת נאותות של יזמים, והליכי KYC/AML מזה שנים רבות.

כאשר משווים את הונגריה לאוסטריה, ההבדל ברור: בודפשט ואזורי הנופש מציעים תשואות גבוהות יותר עם חסם כניסה נמוך, בעוד שאוסטריה מציעה יציבות ורגולציה צפויה, אך עם תשואה נמוכה משמעותית.

הונגריה ממוקמת בלב מרכז אירופה, בצומת של מסדרונות תחבורה ולוגיסטיקה מרכזיים באיחוד האירופי. המדינה הפכה לפלטפורמה עבור חברות המשרתות את השווקים המערביים והמזרחיים כאחד, ועבור משקיעים, משמעות הדבר היא ביקוש יציב לדיור מצד גולים, סטודנטים ותיירים כאחד.

בודפשט תופסת מעמד ייחודי: היא לא רק עיר הבירה, אלא גם מרכז חינוך ומגזר ה-IT. אוניברסיטאות בינלאומיות פועלות כאן, חללי עבודה משותפים ומרכזי סטארט-אפים צצים, וזרימת התיירות כבר עלתה על הרמות שלפני הקורונה. מעבר לבירה, השווקים האזוריים נותרו אטרקטיביים: אגם בלטון מושך אליו קונים של נכסי נופש, דברצן וסגד הפכו למרכזי אוניברסיטאות עם ביקוש גבוה להשכרה, ועיירות קטנות יותר הסמוכות לגבולות עם אוסטריה וסלובקיה אטרקטיביות לאלו המשלבים מגורים בהונגריה עם עבודה או עסקים במדינות אחרות באיחוד האירופי.

הסביבה המשפטית שקופה למדי: זרים יכולים לרכוש נדל"ן ישירות, אם כי נדרש אישור ממשל מקומי במקרים מסוימים. בהשוואה לשכנותיה, המדינה תחרותית: פולין וצ'כיה מציעות כלכלות מפותחות יותר אך מחירי דיור גבוהים יותר, בעוד שרומניה נותרה זולה יותר אך בעלת תקנות פחות צפויות.

Numbeo טוענת כי נקודות המכירה העיקריות של הונגריה הן המחיר הנמוך יחסית למ"ר, מעמדה כסמכות שיפוט של האיחוד האירופי וזרם קבוע של תיירים וסטודנטים. השוואה לאוסטריה מגלה הבדל ניכר בגישה: בהונגריה ניתן להיכנס לשוק עם השקעה קטנה יותר ולצפות לתשואות גבוהות יותר, בעוד שאוסטריה מתאימה יותר למשקיעים שמעריכים שימור הון וסיכון מינימלי.

הונגריה נגד אוסטריה

כאשר בוחנים השקעות נדל"ן בהונגריה, חשוב להבין את מעמדה בתחרות האזורית. מרכז ומזרח אירופה הפכה למוקד לתנועות הון, ומושכת אליה הן משקיעים אירופאים המחפשים תשואות גבוהות והן קונים בינלאומיים המחפשים נכסים בתחום שיפוט של האיחוד האירופי עם חסמי כניסה נמוכים יותר מאשר מערב אירופה.

המתחרות העיקריות של הונגריה הן פולין, צ'כיה ורומניה.

פולין מתגאה בשוק מקומי גדול וברמות צמיחה כלכלית גבוהות. הביקוש לשכירות חזק, במיוחד בוורשה ובקרקוב, אך המחירים כבר גבוהים משמעותית מאשר בהונגריה, והתשואות יורדות בהדרגה.

צ'כיה, ובמיוחד פראג, נחשבת לאחד השווקים היציבים ביותר באזור: סיכונים נמוכים, ביקוש גבוה להשכרה, אך מחסום הכניסה כמעט דומה לזה של אוסטריה, אשר מגבילה את מאגר המשקיעים הפרטיים.

רומניה נותרה השוק הנגיש ביותר באזור, ובמיוחד בוקרשט ואתרי הנופש שלחוף הים השחור. עם זאת, המערכת המשפטית פחות צפויה, והתשתיות מפגרות אחרי זו של הונגריה.

לאוסטריה כמתחרה: השוק שקוף ויציב, אך עלות הכניסה גבוהה פי כמה, והתשואה נעה בטווח של 2-3% לשנה.

לפיכך, הונגריה נראית כחוליה ביניים: מצד אחד, היא זולה ורווחית יותר מצ'כיה או אוסטריה, ומצד שני, היא נראית צפויה ומושכת יותר לזרים מרומניה.

במהלך עשרים השנים האחרונות, שוק הנדל"ן ההונגרי עבר מספר שלבים ברורים, המשקפים הן תהליכים כלכליים מקומיים והן מגמות עולמיות.

מאז הצטרפותה לאיחוד האירופי בשנת 2004, הונגריה הפכה פתוחה ומושכת יותר למשקיעים זרים. קונים מגרמניה, אוסטריה ובריטניה, כמו גם משקיעים מרוסיה וישראל, נכנסו באופן פעיל לשוק.

הביקוש לדיור התגבר גם באופן מקומי: משפחות הונגריות זכו לגישה למוצרי משכנתא חדשים, שהיו מוגבלים בעבר. במהלך תקופה זו, מחירי הדיור בבודפשט ובאזורי תיירות (כגון אגם בלטון) עלו בשיעורים דו-ספרתיים.

העולמי של 2008 סימן נקודת מפנה. ירידה חדה בנזילות ועלייה באבטלה הביאו את שוק הנדל"ן לקיפאון כמעט מוחלט. מחירי הדירות והבתים ירדו בממוצע של 20-30%, וכמה פרויקטים של פיתוח הוקפאו לחלוטין. משקיעים זרים רבים נטשו את השוק, והעדיפו תחומי שיפוט יציבים יותר.

תקופת הקיפאון נמשכה מספר שנים. תנופה חדשה צצה רק בשנים 2014-2015, כאשר המצב המקרו-כלכלי של הונגריה התייצב והמדינה הפכה לאטרקטיבית בשל מחיריה הנמוכים יחסית בהשוואה לאוסטריה השכנות ולמערב אירופה.

המניעים העיקריים לצמיחה חדשה היו:

• תיירות: בודפשט הפכה לאחת הערים הפופולריות ביותר בקרב תיירים אירופאים, והביקוש להשכרות לטווח קצר גדל בחדות;
• חינוך: אוניברסיטאות הונגריה (כולל פקולטות לרפואה וטכנית) מושכות אליהן סטודנטים מהאיחוד האירופי ומאסיה, מה שיצר שוק דיור סטודנטים חזק;
• השקעות זרות: הביע עניין הן מצד משקיעים פרטיים והן מצד חברות המחפשות נכסים רווחיים להשכרה;
• מדיניות ממשלתית: תמריצי מס ותוכניות תמיכה במשכנתאות סייעו להגדיל את סבירות הדיור עבור תושבים מקומיים.

מאז 2015, השוק נכנס לתקופה של צמיחה מתמשכת. מחירי הדיור בבודפשט עלו בכ-100% במהלך העשור (2010–2020), מה שהופך את בירת הונגריה לאחת הצומחות ביותר במרכז ומזרח אירופה. הצמיחה האזורית הייתה צנועה יותר, אך גם שם נצפתה צמיחה יציבה הודות לפיתוח תשתיות ועניין באזורי נופש.

עד שנת 2023, שוק הנדל"ן ההונגרי הגיע לשיאו. מחירי הדירות במרכז בודפשט הפכו דומים לאלה בערים אוסטריות מהשורה השנייה, מה שסימן התחממות יתר.

על רקע עליית ריביות המשכנתא וירידה בפעילות הקונים בשנים 2024–2025, מומחים צופים התייצבות מחירים עם תיקון אפשרי בשוק המשני, בעוד נכסים נזילים בבירה ובסמוך לאגם בלטון שומרים על האטרקטיביות שלהם להשקעה.

הצמיחה הגדולה ביותר נרשמה בבירה. בעשור האחרון, מחירי הדיור בבודפשט עלו בכ-100%, בעוד שבאזורים הדינמיקה הייתה מתונה יותר: +40-60% באותה תקופה. שיעורי הצמיחה הואטו בשנים 2020-2023, אך השוק נותר מחומם יתר על המידה עקב ביקוש גבוה והיצע מוגבל. התייצבות צפויה עד 2025, עם תיקון מחירים אפשרי בשוק הקיים.

בודפשט נותרה שוק הנדל"ן המרכזי בהונגריה המהווה את רוב עסקאות המגורים הן עבור קונים מקומיים והן עבור קונים בינלאומיים. העיר מושכת משקיעים בזכות מספר גורמים: תשתית מפותחת, פעילות עסקית, אטרקציה תיירותית ומורשת תרבותית עשירה. בתוך הבירה, השוק מגוון: המרכז ההיסטורי והרובעים לאורך הדנובה מהווים את פלח הפרימיום.

מחירי הדירות כאן ולפעמים אף עולים עליהם, בשל ההיצע המוגבל והיוקרה של המיקום. במקביל, שוק הדיור ההמוני מתפתח באופן פעיל באזורי מגורים - בניינים חדשים ודירות למכירה חוזרת מבוקשות בקרב משפחות צעירות, סטודנטים ומשקיעים המחפשים השכרות לטווח ארוך.

בודפשט משלבת אפוא את פלח היוקרה ואת פלח שוק ההמונים, ומציעה מבחר רחב לקונים עם תקציבים שונים.

מרכז העסקאות השני הוא אזור אגם בלטון , אזור הנופש הגדול ביותר בהונגריה. מאז תחילת שנות ה-2000, אזור זה משך אליו באופן עקבי קונים זרים, בעיקר גרמנים ואוסטרים, הרואים בו חוויה ים תיכונית במחירים נוחים.

וילות ודירות לחופשות קיץ, כמו גם השכרות לטווח קצר, נרכשות כאן באופן פעיל. בלטון נתפסת כ"השקעה באתר נופש" עם תחזית לטווח ארוך: המחירים עולים לאט יותר מאשר בבירה, אך השוק נותר יציב הודות לזרם קבוע של תיירים ונזילות גבוהה.

היעד השלישי החשוב הוא ערי אוניברסיטאיות, כאשר דברצן וסגד בולטות במיוחד. מרכזי חינוך ומחקר אלה מספקים ביקוש קבוע לדיור להשכרה מצד סטודנטים וסגל.

דירות קטנות, שניתן בקלות להשכיר במהלך שנת הלימודים, פופולריות במיוחד כאן. השקעות בנכסים כאלה הן פרגמטיות יותר: הרווחיות נוצרת מביקוש יציב, והסיכון לירידות מחירים נמוך יותר מאשר בשוק הון מחומם יתר על המידה.

בסמוך לאוסטריה ולסלובקיה, ממלאות תפקיד חשוב בגיאוגרפיה של העסקאות הן הפכו לאטרקטיביות בשל ההזדמנות לשלב מחירי דיור נמוכים יותר עם היתרונות של עבודה ומגורים במדינות שכנות.

תושבים רבים באוסטריה וסלובקיה רוכשים כאן נכסים כבית שני או כבסיס לאורח חיים חוצה גבולות. מגזר זה צומח במהירות רבה במיוחד מאז 2015, כאשר עליית המחירים בבירה הפכה את הנדל"ן האזורי לאלטרנטיבה אטרקטיבית יותר.

שוק הנדל"ן ההונגרי מתגאה במגוון רחב של פורמטים, מה שהופך אותו לאטרקטיבי עבור מגוון משקיעים. דירות מייצגות את נתח הנכסים הגדול ביותר, ונשארות סוג הנכס הנזיל והמבוקש ביותר. הן השוק המשני והן מספר מוגבל של פיתוחים חדשים פעילים.

השוק הראשוני מתפתח באיטיות: בניגוד לאוסטריה, שם בניית מתחמים חדשים ממוסדת, בהונגריה שולטים פרויקטים קטנים של יזמים מקומיים.

וילות ובתים מהווים פלח משמעותי של השוק במיוחד באזורי נופש כמו אגם בלטון. סוג זה של דיור מיועד בעיקר לשימוש עונתי ולהשכרות לטווח קצר. זרים רבים רוכשים כאן בתים לחופשות אישיות, תוך שהם רואים בהם גם השקעות לטווח ארוך.

מקום מיוחד תופסים בנייני דירות, המבוקשים במיוחד בבודפשט ובערי אוניברסיטה. מדובר בבניינים שלמים עם דירות להשכרה. סוג השקעה זה פופולרי בקרב משקיעים מוסדיים ותאגידים, אך ניתן למצוא אותו גם בקרב משקיעים פרטיים המחפשים פיזור תיקי השקעות.

לבסוף, קרקעות לבנייה נותרות תחום חשוב. למרות שתהליך הרכישה עבור זרים מורכב יותר ודורש אישורים נוספים, עדיין קיים עניין בקרקעות, במיוחד בסביבת בודפשט ואזורי תיירות מרכזיים. זהו נכס המיועד לטווח ארוך, המונע על ידי עיור עתידי והרחבת תשתיות.

הרכב הקונים בשוק ההונגרי משקף את אופיו הבינלאומי. המשקיעים הזרים הפעילים ביותר כוללים באופן מסורתי אזרחי גרמניה ואוסטריה, אשר ראו באופן היסטורי בהונגריה יעד נוח להשקעה בשל קרבתה הגיאוגרפית, קשריה הלשוניים והתרבותיים.

גם קונים רוסים ממלאים תפקיד משמעותי, במיוחד בסגמנטים היוקרתיים של בודפשט ואגם בלטון, שם הם רואים בנדל"ן דרך לשמר הון. משקיעים סינים נכנסים לשוק באמצעות נדל"ן מסחרי ובנייני דירות, בעוד שמשקיעים ישראלים נוכחים באופן פעיל בסגמנט השכרת הנכסים למגורים.

מנקודת מבט של שוכרים, השוק מחולק למספר קבוצות מפתח. אחת המשמעותיות ביותר מורכבת מסטודנטים, המייצרים ביקוש יציב בערים אוניברסיטאיות ובבודפשט. תיירים מייצרים זרם משמעותי של השכרות לטווח קצר, במיוחד בבירה ובאזורי נופש.

לבסוף, נישה חשובה תופסת את תושבי החוץ – עובדי חברות וארגונים בינלאומיים הפועלים בהונגריה. ביקושם מתמקד בעיקר בדיור ברמה בינונית ויוקרתית באזורים יוקרתיים של בודפשט, שבהם התשתיות והתחבורה מפותחות היטב.

לפיכך, שוק הנדל"ן של הונגריה הוא רב-שכבתי ומכוון לביקוש מקומי וזר כאחד. יציבותו מובטחת על ידי שילוב של גורמים: אטרקטיביות תיירותית, פוטנציאל חינוכי ומיקומה האסטרטגי של המדינה במרכז אירופה.

הונגריה נגד אוסטריה

שוק הנדל"ן ההונגרי מציע למשקיעים מגוון רחב של מבני בעלות ומכשירי השקעה, בהתאם למטרותיהם, לתקציבם ולשימושם המיועד. בעוד שתהליך הרכישה נגיש בדרך כלל לזרים, ישנם מספר שיקולים שיש לקחת בחשבון בכל שלב.

בעלות ישירה על דירה או בית נותרה אחת השיטות הפופולריות ביותר אזרחים זרים יכולים לרכוש נכס למגורים, אך הדבר דורש אישור מיוחד מהרשויות המקומיות.

בדרך כלל, התהליך אורך מספר שבועות ונדחה לעיתים רחוקות, במיוחד עבור נכסי מגורים ללא ערך אסטרטגי משמעותי. פורמט זה פופולרי במיוחד בקרב קונים השוקלים בית לשימוש אישי, חופשות עונתיות או השקעה לטווח ארוך.

רכישת קרקעות מורכב יותר החוק ההונגרי מסדיר עסקאות קרקע בצורה מחמירה יותר: זרים רשאים לרכוש קרקעות, אך האישורים אורכים זמן רב יותר באופן משמעותי, ובמקרים מסוימים, ייתכנו הגבלות, במיוחד כשמדובר בקרקע חקלאית. עם זאת, אם מתקבלת האישור בהצלחה, פורמט זה פותח הזדמנויות לבניית נדל"ן למגורים או מסחר.

עבור משקיעים המכוונים לבנייני דירות, נדל"ן מסחרי או פרויקטים גדולים, מודל הישות המשפטית משמש לעתים קרובות. רישום חברה בהונגריה מפשט משמעותית את תהליך העסקה, שכן החברה פועלת כקונה בשמה. גישה זו נוחה גם לאלו המתכננים לנהל תיק נכסים ולמזער סיכוני מס.

סוגיות של בעלות משותפת ודיני משפחה ראויות לתשומת לב מיוחדת בהונגריה, ניתן לרכוש נכסים במשותף על ידי מספר בעלים, מה שהופך את ההשקעה לנגישה יותר עבור בני זוג או בני משפחה. הסכמי ממון ודיני ירושה גם הם ממלאים תפקיד משמעותי: עריכת צוואה או הסכם מראש מסייעת במניעת סכסוכים ומפשטת את העברת הבעלות.

פתיחת חשבונות בנק הן חלק בלתי נפרד מתהליך ההשקעה . בנקים הונגריים דורשים שקיפות בנוגע למקור הכספים, ומשקיעים זרים צריכים להיות מוכנים לבדיקות ותיעוד נוספים. אף על פי כן, מערכת הבנקאות במדינה נחשבת אמינה ופועלת באופן פעיל עם לקוחות בינלאומיים.

השוואה עם אוסטריה

תהליך רכישת נדל"ן בהונגריה נחשב בדרך כלל פשוט למדי, אם כי עבור זרים הוא דורש אישורים מסוימים ומעורבות חובה של עורך דין. העסקה מתחילה בדרך כלל בחתימה על חוזה ראשוני ותשלום פיקדון, שהוא בדרך כלל כ-10% משווי הנכס.

שלב זה מבטיח את כוונות הקונה ושומר לו את הנכס. לאחר מכן, הסכם הרכישה והמכירה העיקרי נערך ומאושר על ידי עורך דין, ובו מפורטים כל תנאי העסקה, הליך התשלום ומסגרת הזמן למסירת הנכס.

אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי זקוקים לאישור נוסף מהרשויות המקומיות. זהו בדרך כלל הליך רשמי שלוקח ארבעה עד שישה שבועות ורק לעתים רחוקות מוביל לסירוב, אלא אם כן מדובר במתקנים אסטרטגיים.

השלב הסופי הוא רישום זכויות הנכס בטאבו. לאחר ביצוע הרישום המתאים, הקונה מוכר כבעלים המלאים, וכל תהליך הרישום אורך בממוצע חודש עד חודשיים.

בדיקת נאותות היא חלק חיוני בכל עסקה בהונגריה. הקונה ועורך דינו חייבים לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים הבלעדי של הנכס וכי אין חובות, משכנתאות או חובות מס שטרם נפרעו.

התאמה בין נתוני הרישום הקדסטרלי למצבו בפועל של הנכס היא חובה, שכן לעיתים מתרחשים פערים בפועל. במקרים בהם הנכס בבעלות משותפת, נדרשת הסכמה נוטריונית מכל הבעלים למכירה.

השוואה עם אוסטריה

שוק הבנייה החדשה בהונגריה הרבה פחות מפותח מאשר באוסטריה השכנה. רוב ההצעות הן בשוק הקיים. בעוד שעסקאות מחוץ לתוכנית אפשריות, בניגוד לאוסטריה, הן לא תמיד מלוות במערכת הגנת קונים מפותחת היטב, כגון חשבונות נאמנות. עובדה זו הופכת את בדיקת הנאותות לחשובה במיוחד.

רכישת נדל"ן בהונגריה מרחוק אפשרית, אך דורשת תשומת לב מיוחדת להיבטים משפטיים וארגוניים. עבור משקיע זר, הצעד המרכזי הוא קבלת היתר רכישה, אשר מעובד דרך הרשויות המקומיות ודורש הגשת חבילת מסמכים המאשרים את מקור המימון ואת חוקיות העסקה.

את כל השלבים, כולל בחירת הנכס, בדיקת נאותות, חתימת חוזה ורישום בעלות, ניתן לארגן באמצעות נציג מהימן או סוכנות נדל"ן מקומית עם תמיכה נוטריונית. חשוב לבחור שותף אמין לתמיכה מרחוק מראש כדי למזער את הסיכון לטעויות והונאות.

בעת רכישה מרחוק, עליכם לקחת בחשבון גם מיסים והוצאות נוספות, כולל שכר טרחת נוטריון, רישום עסקה, ועמלות סוכנות אפשריות ועלויות ניהול נכסים. ניהול נכסים מרחוק אפשרי באמצעות שירותי השכרה מקצועיים וחברות ניהול, במיוחד אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה לטווח קצר או ארוך.

לפיכך, רכישה מרחוק בהונגריה היא אסטרטגיה בת קיימא וחוקית, אך היא דורשת הכנה מדוקדקת, שותפות אמינה וגישה שיטתית לתכנון ניהול ורווחיות.

מערכת המס של הונגריה מקלה משמעותית מזו של אוסטריה, מה שהופך את השוק לאטרקטיבי למשקיעים. המס העיקרי על רכישות נכסים הוא עמלת רכישת נדל"ן של 4% ממחיר העסקה. עמלות נוספות כוללות שכר טרחת עורכי דין, בדרך כלל בסביבות 1%, ועמלות ניהול קטנות, שלעתים רחוקות עולות על כמה מאות יורו.

עלויות הבעלות על נכס הן מינימליות. בניגוד לאוסטריה, שם מיסי הרכוש יכולים להיות משמעותיים, בהונגריה הם סמליים ומשתנים בהתאם לרשות המקומית, ורק לעתים רחוקות עולים על 200 אירו לשנה. זה הופך את תחזוקת הנכס לזולה, וההוצאות מוגבלות בעיקר לחשבונות שירות.

מכירת נכס יכולה גם להיות רווחית: מס רווחי הון הוא 15% מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, אך הוא יורד בהדרגה עם כל שנת בעלות ומבוטל לחלוטין לאחר חמש שנים. כך, משקיעים לטווח ארוך יכולים להימנע לחלוטין ממס מכירה.

באשר להכנסות משכירות, חל שיעור מס הכנסה של 15%. במקרים מסוימים, מתווספים דמי ביטוח לאומי אם פעילות ההשכרה היא קבועה. עם זאת, גם בהתחשב בתשלומים אלה, נטל המס נותר מתון, במיוחד בהשוואה לאוסטריה, שם הכנסות משכירות ממוסות באופן פרוגרסיבי, ונע בין 20% ל-55%.

לפיכך, הונגריה נהנית מנטל מס נמוך ועלויות עסקה זולות יותר, מה שהופך אותה לאטרקטיבית עבור אלו המחפשים אפשרויות השקעה משתלמות וגמישות גבוהה. אוסטריה, לעומת זאת, מציעה מערכת צפויה ושקופה יותר, המוערכת במיוחד על ידי משקיעים המוכנים לשלם עבור הגנה משפטית מקסימלית וסיכון מינימלי.

אובייקט: דירה במרכז בודפשט (רובע VI, ליד האופרה).

שטח: 60 מ"ר.

מחיר רכישה: €200,000.

מטרה: שכירות (לטווח ארוך וקצר).

שכירות לטווח ארוך (12 חודשים):

• שכר דירה ממוצע במרכז בודפשט: 12 אירו/מ"ר → 720 אירו/חודש.
• הכנסה שנתית: 8,640 אירו.

השכרות לטווח קצר (Airbnb):

• בתפוסה של 65% ו-60 אירו ללילה → כ-14,000 אירו לשנה.
• (אבל עלויות הניקיון, השירות והניהול גבוהות יותר - עד 25% מההכנסה).
• הכנסה נטו: 10,500 אירו.

בהונגריה, מס השכירות הוא 15% מההכנסה + דמי ביטוח לאומי (עד לתקרה מסוימת).

נניח חוזה שכירות ארוך טווח (בתרחיש שמרני):

הַכנָסָה: €8,640

מס (15%): €1,296

הכנסה נטו: €7,344

מבחינה היסטורית, בודפשט מציגה עליית מחירים של ~5-7% בשנה.

אם הדירה שווה 250,000 אירו בעוד 5 שנים, אז:

• מְכִירָה: €250,000
• מס רווחי הון: 0% (אם מוחזקים במשך יותר מ-5 שנים)
• רווח נקי: 39,300 אירו (צמיחה + הכנסות משכירות).

לפיכך, המשקיע מקבל אפקט כפול:

• תזרים מזומנים יציב משכירות (3.5-5% לשנה),
• עלייה בשווי הנכסים על פני טווח של 5-10 שנים.

רכישת נדל"ן וקבלת אשרת שהייה. הונגריה, בניגוד למספר מדינות בדרום אירופה (כגון פורטוגל, יוון או ספרד), אינה מציעה תוכנית "ויזה מוזהבת" ישירה. משמעות הדבר היא שרכישת דירה או בית, אפילו כאלה בשווי של כמה מאות אלפי יורו, אינה מקנה אוטומטית אשרת תושבות.

עם זאת, בעלות על נדל"ן יכולה לשמש כיתרון עקיף בעת הגשת בקשה לקטגוריות תושבות אחרות: היא מדגימה את הקשר של המבקש למדינה, את כושר הפירעון הפיננסי שלו ואת נוכחותו של מרכז עניין בהונגריה.

דרכים חלופיות לקבלת היתר שהייה. מאחר שנדל"ן אינו בסיס תקף ללגליזציה, זרים בדרך כלל בוחרים ערוצים אחרים כדי להכשיר את תושבותם:

• דרך עסקים: פתיחת חברה בהונגריה ורישום פעילות עסקית. ניהול עסק אמיתי, עובדים ותשלומי מס מגדילים משמעותית את הסיכויים לקבלת אשרת שהייה.
• באמצעות הכנסה ועצמאות כלכלית: זרים עשירים יכולים להוכיח הכנסה פסיבית (לדוגמה, מנכס להשכרה או השקעות) ולקבל תושבות על בסיס זה.
• תוכניות נוודים דיגיטליים: כלי מרכזי בשנים האחרונות הוא הכרטיס הלבן, המאפשר לך לעבוד מרחוק בהונגריה תוך כדי מגורים באיחוד האירופי. הוא מיועד לפרילנסרים, מומחי IT ועובדים מרוחקים של חברות בינלאומיות.
• ויזות לאומיות: קטגוריות תושבות מסוימות עשויות להיות מונפקות לסטודנטים, חוקרים ואיחודי משפחות. במקרים כאלה, נדל"ן ממלא תפקיד תומך (כהבטחת דיור).

סגנון חיים ואיכות חיים. למרות היעדר "ויזה מוזהבת" ישירה, הונגריה נותרה מדינה אטרקטיבית לרילוקיישן.

• יוקר המחיה נמוך משמעותית מאשר באוסטריה או בגרמניה: שכר דירה, אוכל ושירותים בבודפשט זולים בממוצע ב-20-40%.
• הרפואה נגישה יותר מאשר במערב אירופה, ומרפאות פרטיות מציעות שירות איכותי במחירים סבירים.
• מיקומה הגיאוגרפי של המדינה הופך אותה לנוחה לנסיעות: וינה נמצאת במרחק של שעתיים וחצי נסיעה בלבד ברכבת או ברכב, וקווי תחבורה מרכזיים של מרכז אירופה עוברים דרך בודפשט.

הונגריה נגד אוסטריה

שוק הנדל"ן ההונגרי מורכב משני אזורי השכרה עיקריים:

השכרות לטווח קצר מיועדות בעיקר לתיירים. בודפשט היא בין 10 בירות אירופה המובילות ללינת לילה של תיירים, ואגם בלטון נותר יעד קיץ פופולרי. דירות במרכז העיר או דירות על שפת האגם יכולות לייצר הכנסה גבוהה יותר מאשר השכרות לטווח ארוך במהלך עונת השיא.

השכרות לטווח ארוך ניתנות על ידי סטודנטים (בבודפשט ובערי אוניברסיטה כמו דברצן וסגד) וגולים. עובדים של חברות וארגונים בינלאומיים מעדיפים דיור באזורים יוקרתיים של הבירה. מגזר זה יציב וצפוי יותר מהשכרות לטווח קצר, אך מניב תשואות נמוכות יותר.

התשואה בהונגריה גבוהה משמעותית מאשר באוסטריה, דבר המוסבר על ידי מחיר כניסה נמוך יותר וביקוש גדול יותר להשכרות.

השוואה עם אוסטריה

אוסטריה נחשבת באופן מסורתי לשוק "שמרני" יותר להשקעות להשכרה:

• התשואה בערים גדולות (וינה, זלצבורג, אינסברוק) היא 2-3% לשנה.
• עם זאת, השכירות שם היא לרוב לטווח ארוך, עם תנודתיות נמוכה, מה שמבטיח יכולת חיזוי גבוהה של הכנסה.
• הונגריה, לעומת זאת, מאפשרת תשואות גבוהות פי 1.5-2, אך על חשבון תלות גדולה יותר בתיירות וביקוש של סטודנטים.

לפיכך, הונגריה מציעה תשואות גבוהות יותר וסף כניסה נוח למשקיעים, אך דורשת בחירה מדוקדקת של האזור ואסטרטגיית ההשכרה. אוסטריה, לעומת זאת, מציעה יציבות וסיכון נמוך, אך התשואות צנועות משמעותית.

הונגריה נגד אוסטריה

בודפשט היא השוק העיקרי. בודפשט היא בירת הונגריה והעיר הגדולה ביותר בה, ביתם של החיים הכלכליים והתרבותיים של המדינה. נדל"ן כאן מבוקש הן להשכרה לטווח ארוך והן להשכרה לטווח קצר לתיירים. המחוזות עם הנזילות הגבוהה ביותר הם הרובעים ה-5, ה-6 וה-7 (מרכז העיר והסביבה).

הביקוש הגבוה מונע על ידי סטודנטים, גולים ותיירים. השקעה בדירות בבודפשט מספקת הכנסה יציבה ונזילות מהירה יחסית בעת מכירה חוזרת.

אגם בלטון – נדל"ן לאתרי נופש. אגם בלטון הוא האגם הגדול ביותר במרכז אירופה ויעד תיירותי פופולרי. בתים ווילות נרכשים כאן להשכרה עונתית ולחופשות. במהלך עונת השיא, התשואות יכולות להיות גבוהות יותר מאשר בבירה, אך ההכנסה מחוץ לעונה יורדת. נדל"ן לאתרי נופש אידיאלי למשקיעים המתמקדים בהשכרות לטווח קצר ובגיוון תיק הנכסים.

דברצן, סגד – דירות להשכרה לסטודנטים. דברצן וסגד הן ערי אוניברסיטאיות עם ביקוש קבוע לדירות להשכרה לסטודנטים. השקעה בדירות ליד אוניברסיטאות מספקת זרם יציב של שוכרים, תחרות נמוכה ותשואה מהירה על ההשקעה. הסיכון מוגבל, אך הנזילות נמוכה יותר מאשר בבודפשט, והתשואות אינן תלויות בעונת התיירות.

סגנון חיים פרובינציאלי. עיירותיה וכפריה הקטנים של הונגריה מושכים קונים המחפשים חיים שקטים, סביבה ירוקה ובתים כפריים. המחירים כאן נמוכים יותר מאשר בערים גדולות, והנכסים כוללים לעתים קרובות מגרשים מרווחים. זוהי אפשרות מתאימה למי שרוצה לשלב מגורים פרטיים עם אפשרות לצמיחת הון לטווח ארוך, אך תשואות השכירות נמוכות.

שוק הנדל"ן ההונגרי מורכב בעיקר מבתים קיימים. דירות ובתים אלה זמינים להשכרה באופן מיידי, מה שהופך אותם לאטרקטיביים למשקיעים. השוק הקיים מציע מגוון רחב של איכות, מיקום ומחירים, מה שמאפשר מגוון אסטרטגיות השקעה. חיסרון פוטנציאלי הוא הצורך בשיפוץ ומודרניזציה כדי להגדיל את התשואות.

בניינים חדשים מייצגים נתח שוק קטן יותר, אך הם מציעים תכנון מודרני, יעילות אנרגטית ועלויות תפעול מינימליות. בניינים חדשים מתומחרים גבוה יותר מנכסים קיימים, ותקופת ההחזר יכולה להיות ארוכה יותר. עבור חלק מהמשקיעים, זה מוצדק, שכן בניינים ודירות חדשים מושכים שוכרים וקונים איכותיים.

מחירים ודוגמאות:

• דירות בבודפשט: מ-100,000 אירו עד 250,000 אירו
• בתים ליד אגם בלטון: מ-200 אלף אירו עד 500 אלף אירו
• נכסים למכירה חוזרת זולים יותר מבניינים חדשים, אך דורשים תשומת לב למצב הנכס.

השוואה עם אוסטריה

בהונגריה, הכניסה לשוק קלה יותר והשוק המשני שופע יותר, מה שמגדיל את גמישות המשקיעים. באוסטריה, המחירים גבוהים יותר ואיכות הבנייה גבוהה באופן עקבי, מה שהופך את השוק לאטרקטיבי לאחזקות הון לטווח ארוך, אך התשואות נמוכות יותר.

בנייני דירות. בנייני דירות מרובי משתתפים מציעים זרם הכנסה מגוון ומפחיתים את הסיכון לריקנות שוכרים. השווקים העיקריים לנכסים כאלה הם בודפשט וערים סטודנטיאליות. הניהול דורש פיקוח פעיל על השוכרים ותחזוקה, אך התשואות לרוב גבוהות יותר מאלה של בנייני דירות בודדות.

השכרת דירות לסטודנטים. השקעה בדירות ליד אוניברסיטאות מספקת ביקוש יציב והכנסה כמעט קבועה. נכסים כאלה מבוקשים ללא קשר להאטה כלכלית. החסרונות העיקריים הם תנודות עונתיות וערך מכירה חוזרת נמוך יחסית.

נכסי נופש. נכסים באגם בלטון ובאזורי הספא התרמי של הונגריה מתאימים להשכרה לטווח קצר לתיירים. היתרון הוא הכנסה גבוהה בעונת השיא. החיסרון הוא הצורך בניהול הנכס וחוסר יציבות עונתית בהכנסה.

נדל"ן מסחרי. משרדים, מחסנים ושטחי מסחר בהונגריה מציעים הזדמנויות לגיוון והכנסה לטווח ארוך. הם דורשים ניהול מורכב יותר ושיקולים משפטיים, אך לעיתים קרובות מספקים זרם הכנסות יציב משכירות.

קרקעות באזור כפרי. מגרשים זולים יחסית ומתאימים להשקעה או בנייה לטווח ארוך. היתרון העיקרי הוא פוטנציאל עלייה. החיסרון הוא נזילות נמוכה וחוסר הכנסה עד להשלמת הפרויקט.

השוואה בין אסטרטגיות: הונגריה לעומת אוסטריה

בהונגריה, השקעות סטודנטים ותיירים פופולריות, מכיוון שהתשואות גבוהות יותר ועלויות הכניסה נמוכות יותר.

באוסטריה, ניתנת עדיפות למשרדים ולדיור יוקרתי, שם השוק יציב יותר אך תשואות השכירות נמוכות יותר.

לפני שמחליטים לרכוש נדל"ן בהונגריה, חשוב לשקול סיכונים וחסרונות פוטנציאליים שעשויים להשפיע על מסגרת הזמן, הרווחיות וקלות הבעלות. האתגרים העיקריים קשורים להליכים בירוקרטיים, חוסר יציבות כלכלית ופוליטית ומגבלות על השכרות לטווח קצר, במיוחד באזורי תיירות. הבנת גורמים אלה עוזרת למשקיעים להעריך את סיכויי ההשקעה שלהם ולקבל החלטה מושכלת.

רכישת נדל"ן בהונגריה דורשת הליכים בירוקרטיים משמעותיים, במיוחד עבור אזרחים זרים. כדי לרכוש נדל"ן, זר חייב לקבל אישור ממשרד המשפטים ההונגרי.

התהליך עשוי לכלול אימות מקורות מימון, תיאום העסקה עם הרשויות המקומיות והכנת שטרי חוק נוטריוניים. התהליך יכול להימשך בין מספר שבועות למספר חודשים, בהתאם לסוג הנכס ולאזור

באוסטריה, התהליך פשוט משמעותית עבור אזרחי האיחוד האירופי: כמעט ואין הגבלות על רכישת נדל"ן, בעוד שעבור אזרחי מדינות אחרות, ההליך מוסדר גם הוא, אך שקוף וצפוי יותר.

הונגריה מאופיינת בחוסר יציבות פוליטית גבוהה יחסית בהשוואה לאוסטריה. תנודתיות פוליטית יכולה להתבטא בשינויים במדיניות המס, בתקנות השכירות ובתמריצי השקעה. חוסר יציבות כלכלית קשורה גם לתנודות בפורינט מול האירו, אשר משפיעות על תשואות ההשקעה הריאליות עבור זרים.

אוסטריה, לעומת זאת, נהנית מסביבה פוליטית וכלכלית יציבה, עם סיכונים נמוכים לשינויים חקיקתיים ויכולת חיזוי גבוהה עבור משקיעים.

בבודפשט יש תקנות מחמירות בנוגע להשכרות לטווח קצר, כולל פלטפורמות כמו Airbnb. אזורים מסוימים דורשים רישיונות מיוחדים, ואזורי תיירות עשויים להטיל מכסות על מספר הדירות המותרות להשכרה. הפרת תקנות אלה עלולה לגרור קנסות ואיסור על השכרות עתידיות.

באוסטריה, יש פחות הגבלות כאלה, אך גם ערים גדולות כמו וינה מציגות בהדרגה הגבלות על השכרות לטווח קצר כדי לווסת את שוק הדיור.

החיים בהונגריה משלבים את הנוחות של תשתית מודרנית עם מורשת תרבותית והיסטורית עשירה. ערים ועיירות מציעות רשת תחבורה ציבורית מפותחת היטב, שירותי בריאות מודרניים ומגוון רחב של שירותים ומתקני פנאי.

יוקר המחיה נמוך בדרך כלל מאשר במדינות שכנות במרכז אירופה, מה שמאפשר אורח חיים חופשי ומגוון יותר עם אותה הכנסה.

אורח החיים כאן מאופיין בקצב נינוח, שילוב של עבודה ופנאי, והשתתפות פעילה בחיי התרבות: תיאטראות, מוזיאונים, קונצרטים, פסטיבלים ואירועי ספורט זמינים כל השנה.

קהילת המהגרים פעילה ותומכת, מקלה על שילוב, וזמינותם של מוסדות בריאות וחינוך איכותיים יוצרת סביבה נוחה למשפחות. בסך הכל, הונגריה מציעה שילוב הרמוני של מחיר נוח, עושר תרבותי ואיכות חיים גבוהה, מה שהופך אותה לבחירה אטרקטיבית למגורי קבע ולשהייה ארוכת טווח.

הונגריה נגד אוסטריה

מיקומה הגיאוגרפי הייחודי של הונגריה בלב אירופה הופך אותה למיקום נוח ואסטרטגי הן להשקעה והן למגורים. גישה נוחה לתחבורה, תשתיות מפותחות וקרבה למרכזים הכלכליים העיקריים של האיחוד האירופי הופכים את המדינה לאטרקטיבית למשקיעים, נוודים דיגיטליים ומשפחות המחפשות איזון בין איכות חיים לעלות.

הונגריה מציעה פוטנציאל תשואה גבוה עם עלות כניסה נמוכה יחסית. דירות מגורים בבודפשט ובאזורי תיירות פופולריים יכולות לייצר הכנסות שכירות יציבות, במיוחד במגזר ההשכרה לטווח קצר, למרות המגבלות הקיימות.

נדל"ן מסחרי בערים גדולות מושך אליו גם השקעות זרות בשל הביקוש היציב והזדמנויות פיתוח עסקי. היתרון העיקרי של הונגריה הוא האפשרות להשיג תשואות אטרקטיביות עם השקעה מתונה, דבר שקשה יותר להשיג במדינות מרכז אירופה היקרות והיציבות יותר.

תוכנית הכרטיס הלבן מאפשרת לאזרחים זרים לחיות ולעבוד באופן חוקי בהונגריה, ויוצרת סביבה נוחה לאנשי מקצוע מרחוק, סטארט-אפים ופרילנסרים. הונגריה מציעה תשתית מפותחת היטב לעבודה מקוונת: אינטרנט מהיר, חללי עבודה משותפים, בתי קפה עם אזורי עבודה משותפים וקהילת גולים תוססת, מה שהופך את המדינה לאטרקטיבית עבור אלו המחפשים שילוב של עלויות נמוכות והזדמנות לעבוד בנוחות מרחוק.

הונגריה מציעה בתי ספר ואוניברסיטאות בינלאומיות במחירים נוחים למשפחות, דבר חיוני כשעוברים דירה עם ילדים. מגוון אירועי תרבות וספורט, הבטיחות של רוב השכונות ויוקר המחיה הנמוך יחסית הופכים את המדינה למקום נוח למגורים. יתר על כן, המדינה מפתחת באופן פעיל את התשתיות לילדים שלה, כולל גני ילדים, מועדוני ספורט ופעילויות תרבות.

בהשוואה לאוסטריה, הונגריה בולטת בנגישותה ובתשואות ההשקעה הגבוהות שלה. בעוד שאוסטריה מציעה את הסביבה הכלכלית והפוליטית היציבה ביותר, רמת חיים גבוהה ויוקרה, יוקר המחיה והנדל"ן שלה גבוהים משמעותית. הונגריה מציעה תשואות גבוהות יותר על השקעות עם עלויות התחלתיות נמוכות יותר, אך הסיכונים גבוהים יותר עקב תנודתיות פוליטית וכלכלית גדולה יותר.

עבור נוודים דיגיטליים, הונגריה מציעה תנאים פשוטים וגמישים יותר הודות לתוכנית White Card שלה ועלויות מחיה נמוכות יחסית, בעוד שתוכניות הוויזה לפרילנסרים באוסטריה נגישות אך יקרות יותר, ועלות המחיה והשכירות גבוהה משמעותית.

עבור משפחות, הונגריה מושכת בזכות מוסדות החינוך במחירים נוחים ועלויות המחיה המתונות, בעוד שאוסטריה מציעה רמה גבוהה של נוחות, יוקרה ויציבות, אך דורשת תקציב גדול משמעותית.

לפיכך, הונגריה מתגלה כמרכז מרכז אירופי דינמי ונגיש עם פוטנציאל לרווחיות, בעוד שאוסטריה היא בחירה שמרנית יותר עם יציבות מובטחת, רמת חיים גבוהה ויוקרה.

מכירה. נזילות הנדל"ן תלויה במידה רבה במיקום. בבודפשט, מכירת בית קלה יחסית עקב ביקוש גבוה, אך באזורים פחות פופולריים התהליך יכול להימשך מספר חודשים.

זמני חשיפה. הזמן הממוצע למכירת דירה בהונגריה הוא 3-6 חודשים, בהתאם למצב הנכס, מיקומו ותנאי השוק.

מיסים על מכירה. בעת מכירת נכסי נדל"ן בהונגריה, מס רווחי הון הוא 15% ליחידים (אם הנכס בבעלות פחות מחמש שנים, המס מופחת ל-0%). באוסטריה, מס רווחי הון הוא 30%, אך קיימים פטורים עבור חוזי שכירות ארוכי טווח או עבור שימוש בנכס כבית מגורים עיקרי.

השוואה עם אוסטריה

אני יועץ נדל"ן עם למעלה מעשר שנות ניסיון בשוק האיחוד האירופי. במהלך תקופה זו הייתי מעורב במגוון רחב של עסקאות, החל מנכסים למגורים ועד נכסים מסחריים, כולל עבודה עם משקיעים זרים ומבני בעלות מורכבים.

מניסיוני, המפתח להשקעה מוצלחת הוא הכרת החקיקה המקומית והספציפיות של השווקים האזוריים. עבודה במדינות שונות באיחוד האירופי אפשרה לי לגבש כללים אוניברסליים להערכת שווי נכסים, מזעור סיכונים ותכנון רווחיות.

בבחירת נכס, אני תמיד מבצע תהליך בדיקת נאותות מקיף: אימות המסמכים המשפטיים, היסטוריית הבעלות, שעבודים, חובות, והאם הנכס עומד ביעד ההכנסה הצפוי. אני ממליץ לחשב את הכנסות השכירות הפוטנציאליות, תוך התחשבות בעונתיות, סוג השוכר ועלויות ניהול הנכס, כדי להבין מראש את הסיכויים הפיננסיים האמיתיים.

בהונגריה, ישנן צורות בעלות שונות: בעלות אישית, בעלות חברה ובעלות משותפת. לכל צורה יש השלכות מס משלה: מס רכוש, מס הכנסה משכירות ומס רווחי הון. בחירת צורת הבעלות הנכונה מאפשרת לך לייעל את המסים ולמזער סיבוכים בירוקרטיים, ואני תמיד לוקח זאת בחשבון בעת ​​תכנון עסקה.

תרחישי השקעה:

• בתרחיש שמרני , אני בדרך כלל ממליץ לקנות דירות בבודפשט עם חוזי שכירות ארוכי טווח - משמעות הדבר היא סיכון מינימלי, הכנסה יציבה ונזילות גבוהה.
• תרחיש מאוזן יהיה השקעה בנדל"ן על אגם בלטון, תוך שילוב הכנסות משכירות עם האפשרות להשתמש בנכס לבילוי או השקעה בסגנון לייף סטייל.
• התרחיש האגרסיבי כולל בנייני דירות או דירות להשכרה לסטודנטים – אלה מציעים תשואות גבוהות יותר, אך דורשים ניהול אקטיבי ונכונות להתמודד עם תנודות בביקוש.

לדעתי, האסטרטגיה האופטימלית כרוכה לעיתים קרובות בשילוב של שני שווקים: יציבותה של אוסטריה ורווחיותה של הונגריה. גישה זו מאפשרת גם מזעור סיכונים וגם השגת תשואות גבוהות, תוך שילוב של יכולת חיזוי ודינמיות.

הונגריה ואוסטריה מציעות גישות שונות להשקעות נדל"ן. הונגריה מתאימה יותר למשקיעים המחפשים תשואה, סבירות וניהול נכסים אקטיבי. אוסטריה מועדפת על ידי אלו המחפשים יציבות, יוקרה ושוק צפוי. לכן, נדל"ן באוסטריה נתפס לעתים קרובות כמרכיב הגנתי בתיק ההשקעות, בעוד שהונגריה נתפסת כאופציה רווחית יותר.

להשקעה מוצלחת, חשוב להיעזר בייעוץ משפטי, לבצע בדיקת נאותות יסודית ולתכנן אסטרטגיית יציאה מראש, תוך התחשבות בנזילות, מיסים ועיתוי המכירה.

התחזית לשנת 2030 היא כדלקמן: הונגריה צופה צמיחה בתיירות, פיתוח תשתיות והגברת הרגולציה על השכרות לטווח קצר, מה שייצור הזדמנויות חדשות וסיכונים חדשים. אוסטריה שומרת על שוק יציב עם צמיחת מחירים מתונה ותנודות מינימליות בתשואה.