השקעה בנדל"ן בפראג: מה לעשות ואיך לעשות זאת

פראג היא אחד השווקים האטרקטיביים ביותר במרכז אירופה עבור משקיעים פרטיים המחפשים איזון בין יציבות לפוטנציאל צמיחה חזק. בניגוד לשווקים במערב אירופה, שבהם המחירים הגיעו לשיא זה מכבר ותשואות השכירות יורדות, פראג ממשיכה לצמוח, תוך שמירה על מחירים מתונים וביקוש גבוה.

לצ'כיה יש כלכלה חזקה, הנתמכת על ידי תעשייה, מגזר ה-IT, בנקאות ותיירות. התמ"ג של המדינה צומח בהתמדה, ושיעור האבטלה נותר אחד הנמוכים ביותר באיחוד האירופי. זה יוצר בסיס לביקוש ארוך טווח לדיור, הן מצד תושבים מקומיים והן מצד זרים המחפשים לקנות דירה בפראג או פשוט בית בר השגה בצ'כיה ללא מתווכים.

פראג מעניינת מכמה סיבות:

• לרפובליקה הצ'כית יש כלכלה יציבה. בניגוד למדינות רבות באיחוד האירופי, הרפובליקה הצ'כית אינה חווה תנודות כלכליות חדות. המטבע הלאומי, הכתר הצ'כי, נותר יציב יחסית, והבנק המרכזי נוקט במדיניות זהירה.
• זרם תיירים הולך וגדל. פראג מדורגת באופן עקבי בין 10 הערים המתויירות ביותר באירופה. בשנת 2024 ביקרו בעיר למעלה מ-9 מיליון תיירים, מה שתמך בביקוש גבוה להשכרות לטווח קצר ולפרויקטים של מלונות.
• ביקוש מקומי עצום. פראג היא מרכז אוניברסיטאי במרכז אירופה. עשרות אלפי סטודנטים מצ'כיה וממדינות אחרות לומדים כאן, כמו גם אוכלוסייה גדולה של נוודים דיגיטליים, מה שיוצר ביקוש חזק להשכרות לטווח ארוך.
• מחירים נוחים בהשוואה לאוסטריה ולגרמניה. המחיר הממוצע למטר מרובע בפראג הוא חצי מזה של וינה וכמעט פי שלושה נמוך יותר ממינכן, מה שהופך את הכניסה לשוק לפחות עתירת הון ופותח הזדמנויות לצמיחה.

אני, קסניה לוינה, מלווה עסקאות נדל"ן בינלאומיות למעלה מ-15 שנה, ומייעצת הן למשקיעים פרטיים והן לקרנות השקעה. ניסיוני כולל עסקאות בצ'כיה, אוסטריה, גרמניה ושוויץ. הודות לניסיון הרב שלי, למדתי לזהות את החוזקות והחולשות של שווקים שונים.

אני רואה את וינה כשוק לשימור הון: היא יציבה ואמין, אך אינה מציעה צמיחה משמעותית במחירים. פראג, לעומת זאת, היא שוק של הזדמנויות, שבו ניתן למצוא נכסים עם פוטנציאל צמיחה ותשואה טובים, כולל באמצעות השכרות לטווח קצר ופרויקטים של שיפוץ.

פראג נמצאת במיקום אסטרטגי במרכז אירופה, מה שהופך אותה למרכז תחבורה ולוגיסטיקה חיוני. נתיבי מטען מרכזיים עוברים דרך העיר, ונמל התעופה הבינלאומי ואצלב האוול מחבר את בירת צ'כיה עם למעלה מ-100 ערים ברחבי העולם. מיקום אסטרטגי זה מאפשר פיתוח עסקים, תיירות וכלכלה בכללותה.

הרפובליקה הצ'כית חברה באיחוד האירופי ובאזור שנגן, מה שמבטיח רמה גבוהה של הגנה משפטית ושקיפות למשקיעים. למדינה דירוג בטיחות השקעות דומה לזה של אוסטריה, תוך שהיא נותרת במחיר סביר יותר מבחינת עלויות כניסה לשוק.

השוואה עם בירות אחרות במרכז אירופה:

פראג מציעה את הטוב משני העולמות: היא יציבה וצפויה יותר מבודפשט, אך מציעה פוטנציאל צמיחה ורווחיות גדולים יותר מאשר וינה או ברלין.

להלן דירוג השוואתי של מדינות אירופה המבוסס על פרמטרים מרכזיים - יציבות כלכלית, שקיפות עסקאות ותשואת שכירות - המבוסס על נתונים של PWC Real Estate 2025 , הבנק העולמי ו- Numbeo . טבלה זו עוזרת לכם להבין כיצד פראג משתווה למתחרותיה ומדוע העניין בשוק הנדל"ן הצ'כי גובר.

פראג היא מגנט תיירותי אירופי. הודות לארכיטקטורה שלה, למורשת התרבותית ולמטבח המקומי, העיר מושכת אליה מיליוני מבקרים מדי שנה. בשנת 2024, מספר התיירים עבר את רף ה-9 מיליון, ועד 2030, צפוי כי מספרם יגדל ל-11-12 מיליון. דבר זה מבטיח ביקוש גבוה להשכרות לטווח קצר, דבר שחשוב במיוחד למשקיעים העובדים עם נכסים במרכז העיר או באזורים עם תשתית מפותחת.

מלבד התיירות, לפראג יש ביקוש מקומי חזק לדיור להשכרה ולרכישה. העיר צומחת במהירות הודות לסטודנטים, אנשי מקצוע צעירים וחברות בינלאומיות הפותחות משרדים בצ'כיה. אנשי מקצוע זרים רבים בוחרים לשכור דירות בפראג לטווח ארוך, מה שתומך בתשואות שכירות ארוכות טווח של 4.5-6% לשנה - גבוהות יותר מאשר בווינה, שם התשואות לעיתים רחוקות עולות על 3%.

בשנים האחרונות, משקיעים רבים החלו לעבור מאוסטריה וגרמניה לצ'כיה. הסיבות העיקריות כוללות חסמי כניסה נמוכים יותר, צמיחת מחירים גבוהה (בממוצע 6-8% לשנה), תשואות אטרקטיביות ומגבלות שכירות פחות מחמירות. השוק של וינה בוגר ומפוקח יותר, בעוד שפראג מציעה יותר מרחב לאסטרטגיות פעילות: שיפוץ מלאי דיור ישן יותר, השכרות לטווח קצר והמרת בניינים לדירות.

פראג הפכה אפוא לאחת מערי ההשקעה המרכזיות במרכז אירופה, המציעה איזון אטרקטיבי בין ביטחון השקעה לבין אפשרות לתשואות גבוהות.

פראג היא שחקנית חזקה במפת ההשקעות האירופית, אך היא לא העיר היחידה באזור שמושכת משקיעים. שוקי מרכז ומזרח אירופה מתפתחים באופן דינמי, ולכל אחד מהם מאפיינים, רמות תשואה וסיכונים משלו.

פראג מתחרה הן בשווקים יציבים יותר כמו וינה וברלין, והן בשווקים אגרסיביים יותר כמו בודפשט וורשה. הבחירה בין ערים אלו תלויה במטרות המשקיע: שימור הון, צמיחה מהירה או תשואות גבוהות באמצעות אסטרטגיות מסוכנות יותר.

*HNWI – אנשים פרטיים בעלי הון עצמי גבוה, משקיעים פרטיים עשירים.

וינה היא שוק פרימיום ומוסדר מאוד. מחירי הדיור בווינה נשארים כמעט קבועים, ודמי השכירות יציבים. עם זאת, התשואות נמוכות, והשוק חווה צמיחה איטית בשנים האחרונות. העיר מתאימה למשקיעים שמעדיפים ביטחון והגנה על הון לטווח ארוך.

• יתרונות: רמת הגנה משפטית גבוהה, סיכונים מינימליים, נזילות גבוהה.
• חסרונות: רווחיות נמוכה, סף כניסה גבוה.

בודפשט נחשבת לאחד השווקים המבטיחים ביותר באזור מבחינת תשואה. מחירי הנדל"ן כאן נמוכים יותר מאשר בפראג, ותשואות השכירות לטווח קצר יכולות להגיע ל-8-10% בשנה. עם זאת, השוק פחות יציב, והסיכונים הפוליטיים והכלכליים גבוהים יותר.

• יתרונות: מחירים נמוכים, רווחיות גבוהה, זרימת תיירים פעילה.
• חסרונות: כלכלה לא יציבה, הגנה משפטית חלשה, תנודות מחירים חדות אפשריות.

שוק הנדל"ן הגדול ביותר בגרמניה , והוא אטרקטיבי למשקיעים גדולים ולקרנות. עם זאת, תקנות שכר דירה מחמירות ומסים גבוהים הופכים אותו לפחות אטרקטיבי למשקיעים פרטיים, במיוחד אלו מחו"ל. המחירים עולים, אך בקצב מתון, והתשואות כמעט ולא עולות על 3.5% לשנה.

• יתרונות: כלכלה חזקה, ביקוש גבוה לדיור, שקיפות עסקאות.
• חסרונות: חוקי פיקוח מחמירים על שכר דירה, שוק תחרותי מאוד.

ורשה מתפתחת במהירות ומושכת אליה חברות בינלאומיות, מה שמעורר ביקוש מוגבר לדיור. , נדל"ן בפולין נתפס לעתים קרובות כאופציית השקעה לטווח ארוך, במיוחד בערים גדולות. מחירי הנדל"ן נמוכים יותר מאשר בפראג אך גבוהים יותר מאשר בבודפשט.

• יתרונות: צמיחה דינמית, סף כניסה מתון, ביקוש מקומי חזק.
• חסרונות: תנודות כלכליות, פוליטיקה פחות צפויה.

שוק הנדל"ן בפראג הפגין צמיחה יציבה בעשור האחרון. מאז הצטרפותה לאיחוד האירופי בשנת 2004, הרפובליקה הצ'כית משתלבת באופן פעיל בתהליכים הכלכליים האירופיים. מצב זה הוביל לזרימה של השקעות, פיתוח תשתיות ועלייה ברמת החיים, שכולם השפיעו ישירות על שוק הדיור.

בין השנים 2010 ו-2020, המחיר הממוצע למטר מרובע בפראג כמעט הוכפל. הגורמים העיקריים שהניעו צמיחה זו היו:

• תהליכי הגירה: הרפובליקה הצ'כית הפכה ליעד מרכזי עבור מהגרי עבודה ממזרח אירופה וממדינות חבר העמים. גידול האוכלוסייה הגביר את הביקוש לדיור להשכרה ולרכישה.
• תיירות: פראג היא אחת מעשר הערים המתויירות ביותר באירופה, מה שיוצר ביקוש גבוה לדירות להשכרה לטווח קצר ולמלונות.
• יציבות כלכלית: הרפובליקה הצ'כית נהנית מצמיחת תמ"ג יציבה ואבטלה נמוכה (כ-3%), מה שהופך אותה ליעד השקעה אטרקטיבי.

לווינה יש שוק בוגר יותר, שבו המחירים עולים לאט יותר. במהלך 10 השנים האחרונות, מחיר למ"ר בווינה עלה בכ-35-40%, בעוד שבפראג הוא עלה ביותר מ-70%. זה הופך את השוק הצ'כי לדינמי יותר ומתאים יותר למשקיעים המחפשים צמיחת הון.

מאז 2018, שוק הנדל"ן בפראג הראה צמיחת מחירים יציבה של 7-8% בשנה. אפילו במהלך שנת המגפה 2020, פראג לא חוותה ירידה משמעותית: המחירים ירדו רק ב-1.5%, ובשנת 2021 השוק התאושש וחזר לשיעורי הצמיחה הקודמים שלו.

הדינמיקה הנוכחית מובטחת על ידי:

• פיתוח תשתיות תחבורה והשקת פרויקטים חדשים למגורים,
• ביקוש יציב להשכרות מצד סטודנטים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT,
• היצע מוגבל – קצב הבנייה אינו יכול לעמוד בקצב הביקוש, מה שגורם לעלייה במחירים.

התחזית לשנת 2025 היא צמיחה מתמשכת בטווח של 5-7% בשנה, במיוחד באזורים עם פיתוח פעיל ובקרבת אוניברסיטאות.

פראג מחולקת לרובעים, שלכל אחד מהם מאפייני השקעה ייחודיים משלו.

מַסְקָנָה:

• מיקומים יוקרתיים (פראג 1, 2, 6) מתאימים למשקיעים שמרניים ולנכסים המיועדים להשכרה לטווח קצר.
• הרובעים 3, 5, 8 של פראג אידיאליים להשקעות שכירות לטווח ארוך ולצמיחה הונית.
• פראג 9 ו-10 הן אופציה טובה לאנשים שרוצים לקנות דירה במחיר זול בפראג למגורים פרטיים או להשכרה.

שוק הנדל"ן בפראג מציע מגוון רחב של אפשרויות, המאפשרות למשקיעים למצוא את האפשרות המושלמת בהתבסס על תקציבם, אסטרטגייתם ומטרותיהם. לכל פלח יתרונות וסיכונים משלו, כמו גם שיקולי ניהול ופוטנציאל לצמיחת ערך.

פראג מפורסמת בזכות הארכיטקטורה הייחודית שלה. מבנים רבים הממוקמים במרכז העיר (פראג 1, פראג 2) הם בעלי ערך היסטורי.

נכסים כאלה פופולריים במיוחד בקרב תיירים ושוכרים המעריכים אותנטיות ואת אווירת העיר העתיקה.

מוזרויות:

• הם ממוקמים באזורים היוקרתיים ביותר - ליד גשר קארל, כיכר העיר העתיקה וטירת פראג.
• מחירים גבוהים – בין 8,000 ל-12,000 אירו למ"ר, מחירים דומים למחירים בווינה, אך זולים יותר מאשר באזורים המרכזיים של פריז או לונדון.
• שיפוץ חובה כל 10-15 שנים, בהסכמה עם רשויות הגנת המורשת התרבותית.

יתרונות:

• יוקרה ומעמד גבוהים לבעלים.
• ביקוש יציב מצד שוכרים ותיירים.
• נזילות טובה – נכסים כאלה קלים למכירה גם בזמן משבר.

חסרונות:

• עלויות תחזוקה ותיקונים גבוהות.
• קשיים בתיאום כל פיתוח ובנייה מחדש.
• סיכון של הגבלות על השכרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb.

דוּגמָה:

דירה בגודל 90 מ"ר בבניין היסטורי בפראג 1 עולה כ-950,000 אירו ויכולה לייצר הכנסה שנתית משכירות לטווח קצר של 3.5-4%.

השוואה עם וינה:

במרכז ההיסטורי של וינה, נכסים דומים עולים החל מ-12,000 אירו למ"ר ומעלה, בעוד שתקנות השיפוץ מחמירות אף יותר והיתרי השכרה מונפקים בתדירות נמוכה יותר.

בניינים חדשים בפראג פופולריים ברובעים פראג 5, פראג 8 ופראג 9. מתחמי מגורים מודרניים אלה מתמקדים במגורים נוחים וכוללים לעתים קרובות חניה תת קרקעית, אזורי בילוי, חדרי כושר ומערכות בית חכם.

בשל קצב הבנייה המוגבל, פרויקטים כאלה נמכרים לעתים קרובות בשלב החפירה.

מוזרויות:

• עמידה בתקני ESG (יעילות אנרגטית, ידידותיות לסביבה).
• טוהר משפטי – סיכונים מינימליים לסכסוכים על זכויות קניין.
• המחירים נעים בין 5,000 ל-7,500 אירו למ"ר, מה שהופך אותם לנגישים יותר מאשר במרכז פראג.

יתרונות:

• עלויות תיקונים מינימליות בשנים הראשונות.
• אטרקטיבי מאוד לשוכרים מהמעמד הבינוני ולתושבים מהגרים.
• אפשרות לעליית מחירים לאחר סיום הבנייה בשיעור של 10-15%.

חסרונות:

• מבחר מוגבל באזורים מרכזיים.
• תחרות בין משקיעים במהלך מכירות עוקבות.
• התשואה נמוכה מזו של נכסים היסטוריים – כ-4-4.5% לשנה.

דוּגמָה:

דירה בשטח של 65 מ"ר במתחם חדש בפראג 8 זמינה תמורת 420,000 אירו. הכנסות משכירות לטווח ארוך הן 1,800 אירו לחודש, עם תשואה שנתית של כ-4.3%.

השוואה עם וינה:

בווינה, בניינים חדשים נפוצים יותר באזורים מחוץ לכביש הטבעת, יקרים יותר - החל מ-7,500 אירו למ"ר, ועליות המחירים בדרך כלל אינן עולות על 3-5% בשנה עקב רוויה בשוק.

מגזר השכרת הדירות לטווח קצר בפראג פריחה עד שנת 2020, הודות לגל התיירים העצום של העיר (מעל 9 מיליון תיירים בשנה). בעוד שהעניין נותר חזק כיום, רשויות העיר החמירו את הרגולציות עבור פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking, במיוחד בפראג 1 ובפראג 2.

מוזרויות:

• רמת רווחיות גבוהה - עד 8% לשנה, במיוחד במרכז העיר.
• נדרש רישיון להשכרה חוקית. בלעדיו, אתם עלולים לעמוד בפני קנסות כבדים.
• סיכון עונתי - שיא ​​עומס בחגי הקיץ והחורף, ירידה באביב ובסתיו.

יתרונות:

• אפשרות להחזיר את ההשקעה במהירות.
• מתאים למשקיעים המעוניינים לנהל את הנכס באופן אקטיבי.
• פופולרי בקרב תיירים מחו"ל וסטודנטים.

חסרונות:

• שינויים מתמידים ברגולציה של השכרות לטווח קצר.
• הצורך בניהול מקצועי (או שימוש בשירותיה של חברת ניהול).
• בלאי גבוה יותר של רהיטים וציוד.

דוּגמָה:

דירת סטודיו בגודל 40 מ"ר בפראג 2 עולה 280,000 אירו. עם הכנסה של 120 אירו ללילה ושיעור תפוסה ממוצע של 70%, ההכנסה השנתית תהיה 30,000 אירו. התשואה נטו לאחר הוצאות היא כ-7%.

השוואה עם וינה:

בווינה, תקנות Airbnb מחמירות הרבה יותר. רוב הבניינים אינם מאפשרים השכרות לטווח קצר ללא הסכמת השוכרים, מה שהופך את התחום הזה לסגור כמעט לחלוטין בפני משקיעים זרים.

בתי קפה, חנויות, מיני-מלונות ומשרדים קטנים הם טרנד מובהק, אטרקטיבי למשקיעים עם הון משמעותי המעוניינים לרכוש נדל"ן בצ'כיה.

מוזרויות:

• התשואה גבוהה מזו של נדל"ן למגורים – 6-8% לשנה, ובמקרה של עסקי המלונאות – עד 10%.
• תלות גבוהה במצב הכלכלה ובזרימת התיירים.
• רישום וניהול משפטיים מורכבים יותר.

יתרונות:

• החזר מהיר עם בחירת מיקום נכונה.
• אפשרות לסגירת הסכמי שכירות ארוכי טווח עם מותגים גדולים.
• אטרקטיבי לקונים מסין וממדינות ערב.

חסרונות:

• סיכונים לירידה ברווחיות בתקופות של מיתון כלכלי.
• קשיים בשינוי כיוון של עסק (לדוגמה, מחנות למסעדה).
• הצורך בניתוח שוק מעמיק לפני רכישה.

דוּגמָה:

מיני-מלון בן 15 חדרים בפראג 3 מוצע למכירה תמורת 1.8 מיליון אירו. ההכנסה התפעולית השנתית היא כ-160,000 אירו, עם תשואה נטו של 8.5%.

השוואה עם וינה:

וינה היא אופציה יציבה יותר לנכסים מסחריים - הביקוש צפוי, אך התשואות לעיתים רחוקות עולות על 5% בשנה. פראג, לעומת זאת, דינמית יותר ויכולה לייצר תשואות גבוהות, אך עם סיכונים מוגברים.

שוק הנדל"ן של פראג הוא בינלאומי, מה שהופך אותו לאחד הפתוחים ביותר במרכז אירופה. בניגוד לווינה, שם רוב העסקאות מתבצעות על ידי מקומיים, בפראג, משקיעים זרים ממלאים תפקיד מפתח.

מגמות מרכזיות:

• משקיעים אירופאים מחפשים את פראג כחלופה לשווקים החמים יתר על המידה של פריז ולונדון.
• קונים סינים וערבים משקיעים באופן פעיל במגזר המלונאות.
• אוקראינים ורוסים רוכשים לרוב דיור למטרות משפחתיות או להשכרה לטווח ארוך.

השוואה עם וינה:

באוסטריה, זרים מתמודדים עם הגבלות מחמירות: רכישת נכסים באזורים מסוימים דורשת היתר מיוחד, ועסקאות כפופות לבדיקה קפדנית. בפראג אין מחסומים כאלה, מה שהופך אותה לשוק גמיש ואטרקטיבי יותר עבור משקיעים בינלאומיים.

הרפובליקה הצ'כית מציעה מספר סוגים של בעלות על נדל"ן, המאפשרים למשקיעים לבחור את האפשרות הטובה ביותר עבור צרכיהם.

רכישה כיחיד. זוהי האפשרות הפשוטה ביותר, המתאימה לרוב המשקיעים הזרים המעוניינים לרכוש דירה בצ'כיה. ההליך שקוף ואינו דורש הליכים משפטיים מורכבים. אין הגבלות משמעותיות עבור תושבים שאינם תושבים: הם יכולים לרכוש נכס למגורים ולמסחר כאחד.

דרך חברה. אפשרות זו נבחרת על ידי משקיעים גדולים או כאלה המתכננים להחזיק במספר נכסים.

• תהליך הניהול והמיסוי פשוט יותר.
• אופטימיזציה של מס אפשרית באמצעות תמריצים תאגידיים.
• הבעלים יכול להישאר אנונימי ברישומים הציבוריים.

השקעות באמצעות קרנות נדל"ן (SICAV). בדומה לקרנות REIT אירופאיות, זהו כלי השקעה פסיבי שאינו דורש ניהול נכסים ישיר. מתאים למי שמעוניין להשקיע בשוק הצ'כי אך לא להתחייב לרכישת נכס ספציפי.

בעלות משותפת ונאמנויות משפחתיות. פופולריות בקרב משפחות וחברים, הן מאפשרות עלויות כניסה מינימליות וחלוקת הכנסות משכירות.

שוק הנדל"ן הצ'כי, ובמיוחד בפראג, נחשב לאחד השקופים והמובניים ביותר במרכז אירופה. הודות לחברותה של צ'כיה באיחוד האירופי ולתקנים רגולטוריים מודרניים, תהליך העסקה פשוט וישיר, אפילו עבור משקיעים זרים. עם זאת, למרות הפשטות לכאורה הזו, כל שלב דורש תשומת לב ותמיכה מקצועית כדי לבטל את כל הסיכונים הפוטנציאליים.

נוטריון ועורך דין הם שני דמויות מפתח המבטיחות את חוקיותם והגנה על זכויות המשקיעים בעת סיום עסקאות נדל"ן בצ'כיה.

תפקידיהם מוגדרים בבירור, מה שמפחית את הסיכון להונאה וטעויות.

השוואה עם אוסטריה:

בצ'כיה, שכר הטרחה של נוטריון נמוך פי 2-3 מאשר באוסטריה, שם נוטריון יכול לגבות עד 3% מסכום העסקה. יתר על כן, תהליך הרישום בצ'כיה אורך רק 1-2 שבועות, בעוד שבאוסטריה הוא יכול להימשך עד חודש.

לפני הרכישה, חשוב ביותר לבצע בדיקה משפטית יסודית של הנכס, במיוחד כשמדובר במבנים היסטוריים במרכז פראג.

עורך הדין מנתח:

1. היסטוריה של הבעלים – כדי למנוע סכסוכים בין יורשים.
2. נוכחות חובות עבור שירותים ומסים.
3. שעבודים – מעצרים, שעבודים, סכסוכים משפטיים.
4. מעמד המבנה - האם הוא אנדרטה תרבותית או פריט הנמצא תחת חסות מורשת היסטורית.
5. עמידה בתיעוד התכנון חשובה במיוחד עבור מבנים חדשים.

החוק הצ'כי מאפשר למשקיעים זרים לרכוש נדל"ן מרחוק לחלוטין.

אפשרות זו פופולרית במיוחד בקרב קונים ממדינות חבר העמים, אסיה והמזרח התיכון.

איך זה עובד:

1. הקונה מנפיק ייפוי כוח מאושר על ידי נוטריון במדינתו.
2. ייפוי הכוח עובר אפוסטיל ומתורגם לצ'כית.
3. עורך דין או סוכן, הפועל מכוח ייפוי כוח, מבצע את כל הפעולות: פותח חשבון, חותם על חוזים ורושם את העסקה.

יתרונות:

• נוכחותו האישית של הקונה אינה נדרשת.
• עיבוד מהיר, במיוחד ברכישת מספר נכסים.
• חיסכון בזמן בנסיעות ובעניינים ארגוניים.

צ'כיה נגד אוסטריה

השקעה בנדל"ן בפראג בלתי אפשרית ללא הבנה ברורה של המיסים והעלויות הנוספות הכרוכות ברכישה ובבעלות על נכס.

לצ'כיה יש אחת ממערכות המס הברורות והשקופות ביותר במרכז אירופה, מה שהופך אותה לאטרקטיבית למשקיעים זרים. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את תקנות המס המקומיות כדי לחשב במדויק את הרווחיות ולהימנע מהוצאות בלתי צפויות.

הכנסה מהשכרת דירות או דירות נופש בפראג כפופה לשיעור מס פרוגרסיבי, הנע בין 15% ל-23% בהתאם לרמת ההכנסה של הבעלים.

עבור משקיעים פרטיים שבבעלותם נכס אחד או שניים, שיעור הריבית המינימלי המוטל לרוב הוא 15%.

מוזרויות:

• המס מחושב על ההכנסה נטו, כלומר, לאחר ניכוי עלויות ניהול, תיקונים וחשבונות שירות.
• בעלים שמשכירים את נכסיהם באמצעות חברות ניהול יכולים לתבוע את דמי הניהול כהוצאה מוכרת.
• עבור ישויות משפטיות (לדוגמה, חברות שבבעלותן נכסי נדל"ן), חל שיעור מס חברות של 19%.

השוואה עם אוסטריה:

באוסטריה, שיעורי מס השכירות קבועים, מה שהופך את המערכת לחיזוי אך פחות גמישה. במקביל, עלויות תחזוקת הנכס גבוהות יותר, במיוחד בווינה, עקב תעריפי שירות יקרים ועמלות חובה.

בצ'כיה יש מס רווחי הון של 15%.

מס זה מוטל אם הנכס נמכר פחות מחמש שנים לאחר רכישתו. אם הנכס בבעלות זמן רב יותר, לא מוטל מס.

דוגמת חישוב:

• הדירה נרכשה תמורת 400,000 אירו ונמכרה לאחר 3 שנים תמורת 500,000 אירו.
• הרווח היה 100,000 אירו, המס היה 15,000 אירו (15%).
• אם הבעלים היה מוכר את הנכס הזה לאחר 6 שנים, לא היה נגבה מס.

באוסטריה, הכללים שונים: כמעט תמיד נגבה מס, אפילו בבעלות לטווח ארוך, אך השיעורים נמוכים יותר - 4.2-6%, מה שהופך אותו לחיזוי יותר אך פחות מועיל למשקיעים פעילים שקונים ומוכרים נכסים לעתים קרובות.

רכישת דירה בפראג, ברנו או פילזן כרוכה במספר עלויות נוספות שחשוב לקחת בחשבון בעת ​​חישוב העלות הסופית של ההשקעה שלכם.

שוק השכרת הדירות בפראג הוא אחד הדינמיים ביותר באירופה. אוכלוסיית הסטודנטים, הגולים והנוודים הדיגיטליים הגדלה בעיר מניעה ביקוש גבוה להשכרה.

עבור המשקיע, משמעות הדבר היא זרם יציב של תשלומי שכירות ותשואות פוטנציאליות גבוהות יותר מאשר ברוב בירות מערב אירופה.

השכרות לטווח קצר דרך Airbnb ופלטפורמות בוקינג נותרות אסטרטגיית השקעה פופולרית, במיוחד באזורים המרכזיים של פראג (פראג 1 ו-2).

הרווחיות יכולה להגיע ל-7-8% בשנה, במיוחד בעונת התיירות.

דוּגמָה:

• דירה בגודל 50 מ"ר בפראג 1 יכולה להכניס 120-150 אירו ללילה.
• בתפוסה של 70%, מדובר בכ-3,000 אירו לחודש או 36,000 אירו לשנה.
• לאחר הוצאות, התשואה נטו תהיה כ-8%.

עם זאת, בשנים האחרונות, רשויות פראג החמירו את תקנות השכירות:

• באזורים מרכזיים, נדרש רישיון להשכרות לטווח קצר.
• מוטלות הגבלות על מספר הימים להגשה בשנה.
• דיירי הבניינים יכולים להצביע נגד השימוש בדירה כמיני-מלון.

צ'כיה נגד אוסטריה

השכרת דירות לטווח ארוך בפראג או ברנו מתאימה למשקיעים המעוניינים להפחית סיכונים ולהבטיח הכנסה יציבה.

התשואה הממוצעת היא 4-5%, בעוד שהביקוש גבוה באופן עקבי הודות לאוניברסיטאות, חברות בינלאומיות ותהליכי הגירה פעילים.

צ'כיה נגד אוסטריה

בווינה, התשואות נמוכות משמעותית – 2-3%, והשוק מוסדר יותר: ישנם כללים נוקשים לגבי תעריפי שכירות מקסימליים וזכויות שוכר, מה שמגביל את הרווחיות.

שירותי ניהול השכרות חשובים במיוחד עבור משקיעים זרים.

בפראג יש שוק מפותח של חברות ניהול המטפלות בכל מחזור ניהול הדיור: החל ממציאת שוכרים ועד לתיקונים ותמיכה משפטית.

• עמלה: 10-15% מההכנסה.
• כולל תשלום עבור פרסום, כריתת חוזים ומעקב אחר מצב הדירה.
• זה רלוונטי במיוחד להשכרות לטווח קצר, שבהן ההנהלה דורשת תשומת לב יומית.

בחירת השכונה הנכונה היא גורם מפתח ברווחיות. בפראג יש פילוח ברור המבוסס על סוג הנכס, קהל היעד ופוטנציאל הרווח.

ההמלצות שלי:

• להשכרות לטווח קצר, עדיף לבחור בפראג 1 ו-2.
• להשכרה לטווח ארוך – פראג 3, 5 ו-8.
• לרכישות לטווח ארוך, שקלו את פראג 9 ו-10, שם המחירים נמוכים יותר כרגע אך צפויים לעלות הודות לפרויקטים חדשים של תשתית.

שוק הנדל"ן בפראג מחולק לשני פלחים עיקריים - השוק המשני ופיתוחים חדשים. לכל אחד מהם מאפיינים משלו, דינמיקת מחירים ותכונות אטרקטיביות. הבנת ההבדלים ביניהם חשובה לפיתוח אסטרטגיית השקעה נבונה.

השוק המשני מהווה כ-70% מכלל העסקאות בפראג. זאת בשל האדריכלות ההיסטורית של העיר, אשר מעצבת את המראה האדריכלי הייחודי של בירת צ'כיה. הרובעים המרכזיים של פראג 1, 2 ו-3 נשלטים על ידי מבנים מהמאה ה-19 ותחילת המאה ה-20, שהם חלק מהמורשת התרבותית של המדינה.

יתרונות השוק המשני:

• ביקוש גבוה מצד שוכרים ותיירים בשל האווירה והמיקום היוקרתי.
• מחיר נמוך יותר למטר מרובע בהשוואה לבניינים חדשים יוקרתיים.
• אפשרות להעלאת ערך הנכס לאחר שיפוץ איכותי.

פגמים:

• בתים ישנים דורשים תחזוקה מתמדת, תיקון של תשתיות וחזיתות.
• במקרים מסוימים, יש צורך לתאם פיתוח מחדש ושיפוץ עם רשויות להגנת המורשת האדריכלית.
• עלויות שירות גבוהות עקב יעילות אנרגטית לא מספקת של מבנים.

דוּגמָה:

דירה בשטח של 70 מ"ר בבניין מהמאה ה-19 בפראג 2 רשומה למכירה תמורת 420,000 אירו, אך דורשת השקעה משמעותית בשיפוץ של כ-40,000-50,000 אירו. לאחר השיפוץ, הנכס יכול להימכר במחיר של 15-20% יותר או להשכירו לתיירים דרך פלטפורמות כמו Airbnb.

בניינים חדשים בפראג פופולריים בקרב משקיעים זרים בשל המבנה המשפטי השקוף שלהם ואיכות הבנייה הגבוהה שלהם. פרויקטים רבים מפותחים תוך התחשבות בתקני ESG, כולל יעילות אנרגטית, שימוש בחומרים ידידותיים לסביבה והתקנת מערכות ניהול מבנים חכמות.

מאפיינים של מבנים חדשים:

• מתחמים חדשים נמכרים לעיתים קרובות כבר בשלב הבנייה (בשלב החפירה).
• סיכונים מינימליים של מלכודות משפטיות.
• נזילות גבוהה – דירות בבניינים מודרניים קלות יותר למכירה חוזרת.
• עלויות תפעול נמוכות יותר בהשוואה למבנים היסטוריים.

הבעיה העיקרית בשוק היא המחסור בבניינים חדשים. שיעורי הבנייה בפראג נמוכים משמעותית מאשר בווינה או בבירות אירופאיות אחרות. הגבלות אלו נובעות מביורוקרטיה ותקנות תכנון עירוני מחמירות.

השקעה בנדל"ן בפראג אינה מוגבלת לרכישה קלאסית של דירה להשכרה. השוק מציע גם אסטרטגיות אחרות המאפשרות ניהול הון גמיש ותשואות גבוהות יותר.

אסטרטגיה זו מכוונת לגיוון הכנסות. במקום לרכוש דירה אחת של 100 מ"ר בפראג, המשקיע רוכש שתי דירות סטודיו של 50 מ"ר בחלקים שונים של העיר.

יתרונות:

• סך הכנסות גבוהות יותר משכירות.
• היכולת למכור נכס אחד ולהשאיר את השני בתיק ההשקעות.
• קל יותר להסתגל לשינויים בשוק.

רווחיות: בממוצע גבוהה יותר ב-10-15% מאשר בבעלות על דירה גדולה אחת.

דירות היסטוריות במרכז פראג ניתן לרכוש במחיר נמוך יחסית, לשפץ אותן ולמכור אותן מחדש ברווח.

• השקעות: 20-25% משווי הנכס מוקדש לתיקונים ולאישורם.
• רווחיות: שולי המכירות יכולים להגיע ל-20-30%.
• סיכונים: עיכובים בקבלת היתרי בנייה, קושי במציאת קבלנים מוסמכים.

דוּגמָה:

דירה ב-350,000 אירו + 70,000 אירו לשיפוץ → מכירה ב-500,000 אירו, רווח נקי – כ-80,000 אירו.

פראג היא אחד ממרכזי התיירות הגדולים ביותר באירופה, מה שהופך מיני-מלונות ודירות נופש לבחירה מצוינת להשקעה.

• רווחיות: עד 10% לשנה.
• מאפיינים: נדרש רישיון מלון ועמידה בתקנות הבטיחות.
• בשנים האחרונות, פלח זה מתפתח באופן פעיל עקב העלייה בזרם התיירים לאחר המגפה.

קמעונאות, מסעדות, חללי עבודה משותפים ומשרדים הם אפשרויות מצוינות למשקיעים עם רמות הון גבוהות.

• רווחיות: 6–9% לשנה, גבוהה יותר מאשר בנדל"ן למגורים.
• סיכונים: תלויים במצב הכלכלי וביכולת הפירעון של השוכרים.
• הביקוש לחללי עבודה משותפים ולמשרדים ריקים גדל הודות למגמה של עבודה מרחוק.

למרות האטרקטיביות של השוק, על משקיעים להיות מודעים למספר סיכונים שעשויים להשפיע על הרווחיות והנזילות של השקעותיהם.

סיכון להתחממות יתר של השוק. ברובעים המרכזיים של פראג (פראג 1 ו-2), המחירים עלו ב-40-50% בחמש השנים האחרונות, דבר שיכול להעיד על היווצרות בועת מחירים. אם צמיחת המחירים תאט או שהמחירים יותאמו, משקיעים שרכשו נכסים במחירי שיא יראו את הונם בירידה.

רגולציה על Airbnb והשכרות לטווח קצר. בשנים האחרונות, רשויות פראג הגבילו באופן פעיל את פעילותם של בעלי דירות להשכרה לטווח קצר.

• בפראג 1 ובפראג 2 נדרש רישיון להשכרה לטווח קצר.
• באזורים מסוימים, ישנן מגבלות על מספר הימים בשנה שבהם ניתן להשכיר דירה לתיירים.
• הפרות של הכללים גוררות קנסות של עד 20,000 אירו.

שינויים אלה עשויים להפחית את התשואות עבור משקיעים המכוונים לדירות להשכרה לטווח קצר בפראג.

בירוקרטיה ועסקאות מורכבות עבור זרים. למרות שתהליך רכישת נדל"ן בצ'כיה נחשב לשקוף, זרים עדיין עלולים להיתקל בקשיים:

• הצורך לתרגם מסמכים לצ'כית ולאמת אותם על ידי נוטריון.
• תהליך הרישום בפנקס הקדסטרלי ארוך יותר בעת רכישה מרחוק.
• תלות חזקה במקצועיות ובמיומנות של עורך הדין וסוכן הנדל"ן.

נזילות נמוכה באזורים מרוחקים. בפראג 9 ו-10, שם המחירים עדיין נמוכים יותר, נזילות הנכסים מוגבלת. מכירת דירה יכולה להימשך עד 9-12 חודשים, במיוחד בתקופות של מיתון כלכלי.

צ'כיה נגד אוסטריה

פראג מתגאה באיכות חיים גבוהה, בעוד שעלות המחיה נותרת נמוכה משמעותית מאשר באוסטריה השכנה. עבור משקיעים המתכננים לא רק להשקיע אלא גם לקנות דירה בפראג או ברנו כדי לגור בצ'כיה, השילוב של מחיר נוח, בטיחות ותשתיות מפותחות הוא אטרקטיבי מאוד.

יוקר המחיה ושירותים. לפי Numbeo, מגורים בפראג זולים בכ-25-30% מאשר בווינה. שכר הדירה הממוצע לדירה במרכז פראג הוא כ-1,000-1,200 אירו, בעוד שנכס דומה בווינה עולה 1,500-1,800 אירו.

אוכל, תחבורה ובידור גם זולים יותר, מה שהופך את פראג לאטרקטיבית במיוחד למשפחות וגמלאים המעוניינים לשמור על רמת חיים גבוהה תוך שמירה על עלויות נמוכות.

מערכת הבריאות נחשבת בצדק לאחת הטובות ביותר במרכז אירופה. לתושבים יש מערכת ביטוח בריאות חובה, המכסה חלקית את עלויות שירותי בתי החולים הציבוריים. זה הופך את הטיפול הרפואי לנגיש גם למשפחות בעלות הכנסה בינונית. מרפאות פרטיות מציעות מגוון רחב יותר של שירותים ומתקנים מודרניים, בעוד שעלויותיהן נותרות נמוכות משמעותית מאשר באוסטריה השכנה.

לדוגמה, פגישת ייעוץ עם מומחה בפראג עולה בממוצע 40-60 אירו, בעוד שבווינה אותו שירות יכול לעלות 80 אירו או יותר. לפיכך, פראג מושכת לא רק משקיעים אלא גם אנשים המחפשים טיפול רפואי איכותי ובמחיר סביר.

מערכת התחבורה מתוכננת היטב ונוחה. העיר ידועה ברשתות המטרו והחשמליות שלה, המכסות כמעט כל רובע, כולל הפרברים. זה הופך את החיים בפראג לנוחים גם ללא מכונית.

כרטיס חודשי עולה כ-25-30 אירו, מה שהופך את התחבורה הציבורית לנגישה עבור סטודנטים, גמלאים ואנשי מקצוע צעירים. מוניות ושירותי שיתוף רכב גם הם מתרחבים במהירות - העלויות שלהם נמוכות יותר מאשר באוסטריה, מה שהופך אותם לנוחים במיוחד עבור גולים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT שמעריכים ניידות וגמישות בעת נסיעה ברחבי העיר.

המערכת הפיננסית פתוחה לזרים, ופתיחת חשבון בנק היא די פשוטה. כל מה שצריך זה דרכון והוכחת כתובת. בנקים צ'כיים מציעים שירותים מקוונים מודרניים באנגלית, מה שהופך את הניהול הפיננסי לנוח גם עבור אלו שאינם דוברי צ'כית.

הכתר הצ'כי (CZK) נותר מטבע יציב, ופיקדונות בנקאיים מבוטחים על ידי המדינה עד 100,000 אירו, מה שמגביר את אמון המשקיעים והפרטים במערכת הבנקאית של המדינה.

פראג נמצאת כיום בין עשר הערים האירופיות הפופולריות ביותר בקרב נוודים דיגיטליים ואנשי מקצוע בינלאומיים. זאת בזכות תשתית ה-IT המפותחת שלה, האינטרנט המהיר וחללי העבודה המשותפים המודרניים הרבים שלה. מתכנתים, מעצבים, משווקים ומומחים לעסקים מקוונים מאירופה ומארצות הברית נוהרים לעיר באופן פעיל.

זרם זה של אנשי מקצוע לא רק הופך את העיר לבינלאומית ודינמית יותר, אלא גם יוצר ביקוש קבוע לדיור להשכרה, מה שממריץ צמיחת מחירים והופך את שוק הנדל"ן הצ'כי לאטרקטיבי עוד יותר עבור משקיעים.

פראג הופכת בהדרגה ל"מקלט אירופי" עבור אנשים המבקשים להגן על הונם ולספק יציבות וביטחון למשפחותיהם. עבור אזרחי מדינות עם כלכלות לא יציבות, רכישת נדל"ן בפראג הופכת לדרך אמינה לשמר את חסכונותיהם.

כחברה באיחוד האירופי ובנאט"ו, הרפובליקה הצ'כית היא תחום שיפוט בטוח להשקעות לטווח ארוך. בניגוד לאוסטריה, לשוק הצ'כי כמעט ואין הגבלות על קונים זרים, מה שהופך אותו לנגיש יותר למשקיעים מחבר המדינות, אסיה והמזרח התיכון.

משפחות בוחרות בפראג לא רק בזכות שירותי הבריאות האיכותיים שלה, אלא גם בזכות בתי הספר הבינלאומיים במחירים נוחים, שבהם שכר הלימוד עולה כ-6,000 אירו לשנה - כמעט מחצית משכר הלימוד בווינה. בטיחות היא גם גורם מפתח: שיעור הפשיעה בפראג נותר נמוך, במיוחד ברובעים המרכזיים, מה שהופך אותה למקום נוח לחיות בו עם ילדים.

עבור גמלאים, פראג היא אלטרנטיבה מצוינת לווינה, המציעה איכות חיים גבוהה דומה אך עלויות נמוכות משמעותית. דיור ותשתיות נמוכות ב-30-35% מאשר באוסטריה, מה שמאפשר לכם לחסוך כסף מבלי להתפשר על נוחות.

צ'כיה פופולרית גם בקרב גמלאים מגרמניה ושוויץ, המעריכים את האקלים המתון, התשתיות המפותחות ורמת השירותים הרפואיים הגבוהה הזמינים במחירים סבירים.

כתוצאה מכך, פראג מציעה איזון ייחודי בין מחיר נוח ואיכות חיים, ומספקת הזדמנויות לאנשי מקצוע צעירים ולמשפחות, כמו גם לאלו המחפשים שקט נפשי ויציבות כלכלית לטווח ארוך.

השוואה בין פראג ווינה כמקומות מגורים

יציאה מהשקעה היא מרכיב מרכזי באסטרטגיה של כל משקיע. בפראג, תהליך מכירת הנדל"ן הוא פשוט יחסית ושקוף, אך יש לו מאפיינים ייחודיים משלו שיש לקחת בחשבון בעת ​​תכנון העסקה.

תקופת מכירת נכס ממוצעת:

• ברובעים המרכזיים (פראג 1, 2, 3) נכסי נדל"ן נמכרים במהירות - בממוצע תוך 3-6 חודשים.
• באזורים עם ביקוש נמוך יותר, כמו פראג 9 ו-10, תקופת המכירה יכולה להתארך ל-9-12 חודשים.
• עניין רב מצד קונים מהאיחוד האירופי וממדינות חבר העמים מבטיח נזילות יציבה לשוק.

מס רווחי הון. בעת מכירת נכסי נדל"ן, משקיעים נדרשים לשלם מס רווחי הון בשיעור של 15% אם הנכס נמכר תוך חמש שנים ממועד הרכישה:

• אם הנכס בבעלותך יותר מ-5 שנים, לא יחויב מס.
• עבור משקיעים המתכננים עסקאות ספקולטיביות, יש לקחת בחשבון גורם זה בעת חישוב הרווחיות.

צ'כיה נגד אוסטריה

מסקנות

פראג משלבת תנאי יציאה שקופים מהשקעות עם מיסים נמוכים יותר, מה שמבדיל אותה מוינה.

עבור משקיעים לטווח ארוך, פראג אטרקטיבית בשל אפס מס רווחי הון לאחר 5 שנות בעלות.

וינה, לעומת זאת, נותרה שוק יציב יותר אך פחות גמיש עם רמת בירוקרטיה גבוהה ונטל מס משמעותי.

קסניה לוינה היא מומחית נדל"ן במרכז אירופה עם למעלה מ-15 שנות ניסיון בצ'כיה, אוסטריה וגרמניה. במהלך הקריירה שלה, היא סייעה לסגור עשרות עסקאות, כולל רכישות נדל"ן למגורים ולמסחר בפראג ובווינה, ויש לה הבנה מעמיקה של ההבדלים המרכזיים בין שווקים אלה.

לדברי לוינה, פראג נותרה אחד השווקים הדינמיים ביותר באזור כיום. עיבוד עסקאות כאן פשוט ומהיר יותר מאשר באוסטריה: מההסכם המקדים ועד לרישום הנכס, הוא אורך 4-6 שבועות. בווינה, לעומת זאת, התהליך יכול להימשך 2-3 חודשים עקב תקנות מחמירות יותר ובירוקרטיה מורכבת יותר.

היתרון העיקרי של הרפובליקה הצ'כית הוא נגישותה למשקיעים זרים. בניגוד לאוסטריה, כמעט ואין הגבלות על רכישת נכסים למגורים או מסחר, מה שפותח את השוק למשקיעים מחבר המדינות, אסיה והמזרח התיכון.

לוינה מדגישה כי שלב מרכזי בעסקה הוא בדיקת נאותות משפטית של הנכס. עורך הדין מחויב לוודא:

• היסטוריה של הבעלים כדי לשלול אפשרות של סכסוכים או זכויות צד שלישי;
• נוכחות חובות עבור שירותים או משכנתאות;
• נכונות נתוני הקדסטר.

בצ'כיה, בדיקה זו אורכת 5-7 ימי עסקים ועולה כ-500-1,000 אירו. באוסטריה, עלות בדיקת הנאותות גבוהה יותר - החל מ-1,500 אירו - וההליך עצמו יכול להיות מורכב יותר עקב מערכת האישורים הרב-שכבתית.

המומחה ממליץ לגוון את ההשקעות בין שני השווקים, שכן הם פותרים בעיות שונות.

מקרה 1: דירה להשכרה לטווח ארוך בפראג – הכנסה יציבה

משקיע מגרמניה החליט להשקיע בנדל"ן למגורים בפראג על מנת לייצר הכנסה יציבה משכירות.

הוא רכש דירת שני חדרי שינה בשטח של 58 מ"ר בפראג 3 (ז'יז'קוב), שכונה פופולרית בקרב סטודנטים וחברות בינלאומיות. מחיר הנכס היה 320,000 אירו. הבניין נבנה בשנת 2018 ולא נזקק לשיפוצים.

הדירה הושכרה לטווח ארוך למומחה IT אמריקאי שעבד עבור סטארט-אפ צ'כי גדול. שכר הדירה הממוצע היה 1,450 אירו לחודש, או 17,400 אירו לשנה. לאחר שלוש שנים, ערך הנכס עלה ב-18%, ל-378,000 אירו. בהתחשב בעליית הערך של ההון, התשואה הכוללת הייתה כ-8% לשנה.

מקרה 2. בית כפרי – פרויקט למכירה חוזרת

משקיע מצ'כיה רכש בית ישן בכפר ליד קרלובי וארי, שעה נסיעה מפראג. המחיר היה 95,000 אירו. הבית היה במצב גרוע, אך הוא שכן באזור ציורי פופולרי בקרב תיירים גרמנים.

המשקיע השקיע 45,000 אירו נוספים בשיפוצים, כולל החלפה מלאה של תשתיות, תיקוני גג ושיפוץ פנים. העלות הכוללת הייתה 140,000 אירו. תשעה חודשים לאחר מכן, הבית הוצע למכירה ונמכר למשפחה גרמנית תמורת 210,000 אירו.

מקרה 3. דירה בברנו לסטודנטים - ביקוש גבוה להשכרות לטווח ארוך

ברנו היא העיר השנייה בגודלה בצ'כיה ומרכז אוניברסיטאי מרכזי. משקיע ישראלי החליט לרכוש דירת סטודיו קטנה בשטח של 35 מ"ר בברנו, ליד אוניברסיטת מסריק.

הנכס מוצע למכירה במחיר של 155,000 אירו, והבניין חדש וייבנה בשנת 2023. הדירה מושכרת לסטודנטים תמורת 850 אירו לחודש. חברת הניהול גובה 12% מההכנסה עבור ניהול מלא, מה שמאפשר למשקיע להתמקד בפרויקטים אחרים.

מקרה 4. דירה בפילזן – כניסה לשוק במחיר משתלם

פילזן, העיר הרביעית בגודלה בצ'כיה, ידועה כמרכז התעשייתי והאוניברסיטאי של האזור. משקיע פולני החליט להשקיע בדירה קטנה להשכרה לטווח ארוך.

נכס: דירת חדר שינה אחד בשטח של 42 מ"ר בבניין שנבנה בשנת 2010. מחיר רכישה: 110,000 אירו. הדירה מושכרת לעובד של מפעל הרכב סקודה תמורת 700 אירו לחודש.

מקרה 5: בית משפחתי – השקעה ומקום מגורים

זוג אוקראיני עבר למדינה עם שני ילדיהם. מטרתם הייתה לקנות בית בצ'כיה למגורי קבע עם אופציה למכירתו מחדש. הם מצאו בית מודרני בגודל 160 מ"ר בפראג 9, במרחק 20 דקות נסיעה ממרכז העיר.

מחיר הרכישה היה 520,000 אירו. הבית היה במצב טוב ולא נזקק לשיפוצים. שלוש שנים לאחר מכן, הודות לעליית מחירי השוק, שווי הבית הגיע ל-620,000 אירו. אם המשפחה תחליט למכור את הבית, הרווח שלה יהיה 100,000 אירו, לא כולל עלויות תחזוקה.

מקרה 6. משקיע עם תקציב של 300,000 אירו – פיזור השקעות בפראג ובברנו

משקיע מקזחסטן רצה לגוון את תיק ההשקעות שלו כדי להימנע מתלות בנכס יחיד. האסטרטגיה כללה רכישת שני נכסי מגורים:

• פראג, רובע וינוהרדי – דירה בשטח של 40 מ"ר תמורת 200,000 אירו להשכרה לטווח ארוך.
• ברנו, דירת סטודיו ליד האוניברסיטה – 100,000 אירו, מושכרת לסטודנטים.

התשואה הכוללת של תיק ההשקעות הייתה 8% לשנה, והסיכון הכולל הופחת על ידי חלוקת הנכסים בין שתי ערים. המשקיע גם קיבל את הגמישות לנהל את הונו: אם הביקוש יורד בעיר אחת, הוא יכול לקזז את הרווחים בעיר אחרת.

מקרה 7. רכישה דרך חברה – אופטימיזציה של מס

משקיע אמריקאי רכש שני נכסים בפראג: דירה להשכרה ושטח מסחרי לבית קפה. העלות הכוללת הייתה 1.1 מיליון אירו. כדי להפחית את נטל המס ולפשט את הניהול, הוא רשם חברה צ'כית עם משרד רשום בפראג. במשך ארבע שנים, ערך שני הנכסים עלה ב-22%.

המשקיע חסך כ-60,000 אירו במסים וגם היה מסוגל להשקיע מחדש את הרווחים באופן חוקי בפרויקטים אחרים מבלי לשלם מיסים נוספים. אסטרטגיה זו מתאימה למשקיעים גדולים עם תקציב של 500,000 אירו ומעלה, במיוחד אם הם מתכננים לרכוש מספר נכסים או נדל"ן מסחרי.

פראג ווינה הן שתי מרכזי נדל"ן מרכזיים במרכז אירופה, אך לפרופילי ההשקעה שלהן מספר הבדלים מהותיים.

פראג היא אידיאלית עבור אלו המחפשים צמיחה מהירה של הון והכנסות משכירות. העיר מתפתחת במהירות, ומושכת אליה מדי שנה תיירים, סטודנטים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT. למרות הסיכונים הכרוכים בתקנות השכירות לטווח קצר והתחממות יתר באזורים מרכזיים, פוטנציאל הצמיחה נותר גבוה מאוד.

וינה היא בחירה עבור משקיעים שמעדיפים יציבות על פני רווחיות. אמנם אין צמיחה מהירה במחירים, אך השוק מוגן מפני תנודות חדות. זה חשוב במיוחד עבור אלו הרואים בנדל"ן כלי לשימור הון לטווח ארוך.

טיפים למזעור סיכונים:

• בצעו תמיד בדיקת נאותות משפטית יסודית של הנכס.
• אל תשקיעו את כל כספכם בהשכרות לטווח קצר – שלבו סוגים שונים של נכסים.
• סמכו על אנשי מקצוע: עורכי דין, יועצי מס, חברות ניהול.
• גוונו את תיק ההשקעות שלכם על ידי השקעה בנדל"ן בצ'כיה ובאוסטריה.

מומחים מעריכים כי עד 2030 עקב נפח בנייה מוגבל וביקוש גובר. רשויות מקומיות צפויות להמשיך לפקח על מגזר השכירות לטווח קצר (Airbnb), מה שיוביל לעליית מחירים של דיור לטווח ארוך. אזורי הצמיחה הפוטנציאליים העיקריים הם אזורים מחוץ לפראג 1-3, כולל פרויקטים מורכבים של פיתוח בפראג 5, 9 ו-10.

מתכוננים לרכישה

הכשרה משפטית

התפשרות פיננסית ורכישה

ניהול נכסים

מיסים ומימון

אסטרטגיית יציאה