השקעה בנכסים בקפריסין: מה שאתם צריכים לדעת

בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בקפריסין ביסס את עצמו כאחד היעדים המבוקשים ביותר עבור משקיעים. הוא אטרקטיבי למי שמחפש לקנות בית בקפריסין, ובמקביל מחפש שילוב של מגורים על חוף הים, הכנסות שכירות יציבות ותנאי מס אטרקטיביים.

מטרת מאמר זה היא לספק ניתוח שיטתי של האטרקטיביות של השקעות נדל"ן בקפריסין: החל מרכישת בית לשימוש אישי ופנאי ועד לשימוש בפרויקטים של בנייה כמקור הכנסה פסיבית וכלי לבניית הון בינלאומי.

למה עכשיו? שוק הים התיכון חווה שינוי בעניין המשקיעים. יעדים קלאסיים כמו ספרד ופורטוגל הופכים לרגולציה יתר על המידה, בעוד שיוון נמצאת תחת לחץ מהבירוקרטיה שלה. קפריסין, לעומת זאת, נהנית מביקוש גובר להשכרה באזורים עונתיים, זרם קבוע של נוודים דיגיטליים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT, ומשטרי מס גמישים עבור תושבים שאינם תושבים.

יתר על כן, תוכניות חדשות עבור תושבים העוברים דירה, כולל ויזה לנווד דיגיטלי ומשטרי מס פשוטים יותר עבור אזרחים זרים, הגבירו עוד יותר את העניין של משקיעים בינלאומיים.

אני קסניה לוינה, עורכת דין עם ניסיון בעסקאות נדל"ן באיחוד האירופי, כולל קפריסין ואוסטריה. ההתמחות שלי היא מתן תמיכה משפטית למשקיעים, גיבוש מבני בעלות, עמידה בכל דרישות KYC/AML והגנה על האינטרסים של קונים במסגרת מערכת המשפט הקפריסאית.

כדי להבין את התמונה הכוללת, בואו נערוך השוואה עם אוסטריה (על כך נדון ביתר פירוט בהמשך המאמר):

קפריסין תופסת מקום ייחודי במפת ההשקעות האירופית, ומשלבת את המאפיינים של שוק נופש ושוק עסקי. ניתן לזהות שלושה פלחים עיקריים:

מגזר הנופש למגורים כולל וילות ודירות על חוף הים בלימסול, פאפוס ואיה נאפה. נכסים אלה יכולים לייצר את ההכנסה הגבוהה ביותר כאשר הם מופעלים כהשכרות עונתיות.

נדל"ן עירוני - דירות ובתים בניקוסיה, לימסול ולרנקה. כאן, יש ביקוש גבוה יותר להשכרות לטווח ארוך מצד סטודנטים, עובדי חברות בינלאומיות ועובדי מעבר דירה.

פרויקטים פרימיום – דירות יוקרה ופנטהאוזים על החוף, לרוב מנוהלים על ידי מפעילים בינלאומיים. אפשרות זו מתאימה יותר לשימור הון ומעמד מאשר למקסום תשואות.

מבחינת ערבויות משפטיות, קפריסין משתווה לטובה למדינות ים תיכוניות רבות. היא פועלת תחת חוקי חבר העמים הבריטי, מה שהופך את השוק לשקוף ומובן יותר עבור משקיעים זרים. כל התיעוד זמין באנגלית, העסקאות נתמכות על ידי עורכי דין ומתווכים, ורישום הנכסים מתבצע דרך רישום המקרקעין של המדינה.

קפריסין מדורגת באופן עקבי גבוה בכל הדירוגים הבינלאומיים המובילים:

• קלות עשיית עסקים - המדד גבוה יותר מרוב שכנותיה הים תיכוני.
• מדד התחרותיות במס - קפריסין היא בין תחומי השיפוט האטרקטיביים ביותר עבור תושבים שאינם תושבים בשל משטר מס החברות הנמוך שלה (12.5%).
• דינמיקת מחירי הדיור – בחמש השנים האחרונות, השוק הראה צמיחה יציבה, במיוחד בלימסול ובפאפוס.

המתחרות של קפריסין בשוק נותרות יוון, פורטוגל, ספרד ומלטה, אך קפריסין מנצחת בזכות האקלים שלה, הסביבה דוברת האנגלית, התשתית המפותחת עבור תושבים זרים וחברות IT, ומשטר מס גמיש.

לפיכך, קפריסין היא הבחירה של אלו המחפשים איזון בין מגורים על חוף הים, הזדמנויות רילוקיישן והכנסה גבוהה יותר. בינתיים, אוסטריה היא עדיפות עבור אלו המחפשים יכולת חיזוי ויציבות לטווח ארוך.

כאשר משקיעים שוקלים את קפריסין כאופציה עדיפה, הם כמעט תמיד משווים אותה למדינות אירופאיות אחרות. המתחרים העיקריים הם מדינות הים התיכון ומרכז אירופה, המציעות אפשרויות השקעה דומות: דירות על חוף הים, דירות עירוניות לטווח ארוך או נדל"ן מסחרי.

אוסטריה היא ההפך הגמור מקפריסין. היא חסרה את עונות הים והנופש, אך מציעה יציבות אמינה. וינה היא אחד ממקומות ההשקעה האמינים ביותר: המחירים מתחילים ב-5,000 אירו/מ"ר ומניבים 2-3% בטווח הארוך. בזלצבורג ובאינסברוק המחירים גבוהים מהממוצע באיחוד האירופי, והתשואות נמוכות אך גם יציבות. אוסטריה מתמקדת כולה ב"שימור הון", בעוד שקפריסין מתמקדת כולה ב"הכנסה וסגנון חיים".

ספרד ופורטוגל. מדינות אלו מציעות שוק נדל"ן מפותח עם זרם תיירים תוסס. בספרד, המחירים בקוסטה דל סול מתחילים ב-2,500-3,000 אירו/מ"ר, בעוד שבליסבון ובפורטו הם אף גבוהים יותר (4,000-5,000 אירו/מ"ר). התשואות לטווח קצר יכולות להגיע ל-5-6%, אך תקנות השכירות מחמירות למדי, ורישיונות קשים יותר להשגה מאשר בקפריסין.

יוון. דפוסי אקלים ותיירות דומים. באתונה ובסלוניקי, המחירים מתחילים ב-2,000 אירו/מ"ר, והם גבוהים משמעותית באזורים באיים. התשואות נעות בין 4% ל-6%, אך המחסומים המנהליים גבוהים יותר מאשר בקפריסין, והבירוקרטיה מציבה אתגרים רבים יותר.

מלטה היא מתחרה ישירה ל"אורח חיים של אי". עם זאת, שוק הנדל"ן קטן ויקר: המחירים מתחילים ב-4,000 אירו/מ"ר, והנזילות מוגבלת עקב גודל המדינה. עבור משקיעים רבים, קפריסין נראית כאופציה משתלמת יותר, תוך שמירה על הקשר דובר אנגלית.

מונטנגרו. אופציה משתלמת יותר למשקיעים המחפשים נכס על חוף הים. המחירים מתחילים ב-1,800-2,500 אירו/מ"ר, עם תשואות של 5-7%, אך השוק קטן ותנודתי יותר מקפריסין.

שוק הנדל"ן בקפריסין הוא אחד הדינמיים ביותר בים התיכון. התפתחותו קשורה ישירות לתיירות, לביקוש בינלאומי ולמדיניות המס של האי.

היסטוריה ומגמות מרכזיות. לפני המשבר העולמי של 2008, קפריסין חוותה פריחת בנייה, כאשר ערי החוף, ובמיוחד לימסול ופאפוס, חוו פיתוח מהיר. עם זאת, המשבר הוביל לירידה במחירים של כמעט 30-40%.

בשנת 2013, משבר החוב האירופי והרה-ארגון הבנקאי פגעו שוב בשוק, אך הביקוש החיצוני עזר לו להתאושש. בין השנים 2013 ל-2020, המניע העיקרי היה תוכנית האזרחות באמצעות השקעה, שמשכה מיליארדי יורו אך נסגרה בסוף 2020 עקב ביקורת מצד האיחוד האירופי.

הדגש עבר כעת למגורים קבועים באמצעות השקעה (החל מ-300,000 אירו בבניינים חדשים) והשכרות לטווח ארוך, במיוחד בערים עם הגירה פעילה בתחום ה-IT והפיננסי.

דינמיקת מחירי הנדל"ן (2010-2025)

לימסול:

• שוק הנדל"ן היקר והמפותח ביותר בקפריסין.
• היא נחשבת ל"דובאי של קפריסין": היא ביתם של גורדי שחקים עם דירות ברמת עסקים ופרימיום, נמל, מרינות יאכטות ומשרדים של חברות בינלאומיות.
• לימסול היא מרכז למעברי עבודה ממגזרי ה-IT והפיננסים. היא ביתם של מטות חברות רבות הפועלים באיחוד האירופי ובמזרח התיכון.
• מחירן של דירות ליד הים ובמתחמים חדשים בשנת 2025 יגיע ל-6,000–10,000 אירו למ"ר. שכר הדירה יישארו גבוה לאורך כל השנה (במיוחד עבור לקוחות עסקיים).

פָּתוֹס:

• מיקום יותר "ידידותי למשפחות", עם דגש על סגנון חיים ורגיעה.
• קונים: בריטים (באופן מסורתי הקבוצה הגדולה ביותר), גרמנים, סקנדינבים.
• וילות עם בריכות שחייה ומתחמים עם שירות מלא פופולריות.
• המחירים מתונים: 2-3 אלף אירו/מ"ר לדירות ו-3-5 אלף אירו/מ"ר לוילות.
• יש שוק השכרות תוסס לטווח קצר, אך יש גם ביקוש להשכרות לטווח ארוך ממשפחות עם ילדים.

לרנקה:

• במשך זמן רב הוא נחשב לשוק משני, אך בשנים האחרונות הוא מתפתח באופן פעיל הודות לנמל חדש, מרינה ופרויקטים גדולים של פיתוח.
• סף הכניסה כאן נמוך יותר (דירות החל מ-2-2.5 אלף אירו/מ"ר).
• היתרון העיקרי הוא נגישות תחבורתית: שדה התעופה ממוקם בעיר עצמה.
• עליות מחירים משמעותיות צפויות ב-3-5 השנים הקרובות עקב השקעות בתשתיות.

ניקוסיה:

• הבירה ומרכז העסקים. זה לא יעד תיירותי, אבל זה חשוב למשקיעים המחפשים הכנסה יציבה משכירות.
• שוכרים עיקריים: עובדי ממשלה, סטודנטים, חברות עם חוזים ארוכי טווח.
• המחירים נמוכים יותר מאשר בחוף: 1.5-2.5 אלף אירו/מ"ר.
• תשואות השכירות לטווח ארוך בניקוסיה יכולות להיות גבוהות יותר מאשר באתרי נופש (בשל יציבות).

איה נאפה ופרוטאראס:

• אזורי נופש גרידא: הכנסה גבוהה מושגת באמצעות השכרות עונתיות יומיות (אפריל-אוקטובר).
• הביקוש מצד משקיעים התמקד בהשכרות לטווח קצר.
• עונתיות גבוהה: הרווחיות יכולה להגיע ל-8-10% בשנה, אך בשאר ימות השנה (חורף), ההכנסה יורדת בחדות.
• מחירים: 2-3 אלף אירו/מ"ר, נמוך יותר מאשר בלימסול או פאפוס, אך התשואה על ההשקעה גבוהה יותר עם ניהול נכון.

דירות מודרניות בבניינים חדשים נותרות האפשרות הפופולרית ביותר עבור אלו המתכננים לקנות דירה בקפריסין או להשקיע בנכסים להשכרה .

יזמים מכוונים לשוק הבינלאומי, ולכן נבנים מתחמי מגורים חדשים בסטנדרטים הקרובים לאלה שבאירופה ובמזרח התיכון. הם כוללים תשתית נרחבת, כולל בריכות שחייה, חדרי כושר, חצרות מגודרות ושירותי קונסיירז'. פרויקטים יוקרתיים כוללים גם אזורי ספא, טרקלינים על הגג וחניה מאובטחת.

פורמט זה נוח למשפחות עם ילדים ולתושבים זרים המעוניינים לגור בסביבה מוכרת ונוחה. המחירים נעים, החל מנכסים במחירים נוחים בלרנקה ובפאפוס ועד דירות יקרות יותר בלימסול, שם המחירים יכולים לעלות על 10,000 אירו למטר מרובע.

בתים דו-משפחתיים ווילות על החוף תופסים פלח שוק נפרד . זהו סוג נכס מסורתי ויוקרתי יותר, המכוון בעיקר לקונים עשירים מבריטניה, גרמניה וישראל. וילה על הים היא יותר מסתם בית; היא סמל סטטוס ונכס מבטיח לטווח ארוך.

המחירים מתחילים ב-500,000 אירו לבתים קומפקטיים בפאפוס או באיה נאפה ויכולים להגיע לכמה מיליונים בלימסול ובאזורי חוף מבודדים. עבור משפחות שבוחרות במדינה זו כמקום מגורים קבוע, קניית וילה בקפריסין היא לרוב האפשרות הטובה ביותר: היא מציעה שפע של מקום, בריכה פרטית ואפשרות להשכיר את הנכס לתיירים במהלך עונת הקיץ.

ראוי לציון מיוחד הוא הפורמט של מתחמי מגורים מניבים עם ניהול מוסמך , בסגנון המכונה "סגנון ריזורט". המשקיע רוכש דירה או סטודיו, וחברת הניהול מטפלת בכל הפעילויות התפעוליות: מציאת שוכרים, מתן תחזוקה וגביית תשלומים.

סוג זה של "השקעה פסיבית" מאפשר לבעלים לייצר הכנסה פשוטה בעוד שהנכס שומר על נזילותו. גישה זו נבחרת יותר ויותר על ידי משקיעים מאירופה ומהמזרח התיכון המעוניינים להחזיק בנכס באיחוד האירופי אך אינם מתכננים לנהל באופן אישי את השכירות.

נישה נפרדת היא מלונות דירות . פורמט זה, הפופולרי באסיה ובארה"ב, מתפתח באופן פעיל גם בקפריסין. התוכנית כוללת משקיע הרוכש נתח במתחם מלונות ומקבל תשואה קבועה, בדרך כלל 4-6% לשנה.

עבור הקונה, זוהי אפשרות בטוחה ושקופה: הנכס פועל כמלון מן המניין, המנוהל על ידי רשת מקצועית, והרווחיות אינה תלויה בתנודות עונתיות בביקוש.

הפרופיל של קונה נדל"ן בקפריסין הוא מגוון למדי, אך ניתן לזהות מספר קטגוריות עיקריות.

משקיעים זרים מהווים את החלק הגדול ביותר . ביניהם, בולטים במיוחד אזרחי גרמניה, צרפת ומדינות סקנדינביה, הרואים בקפריסין פלטפורמה לפיזור הון.

קפריסין הייתה באופן מסורתי פופולרית בקרב הבריטים : מאז התקופה הקולוניאלית, הם רכשו באופן פעיל נכסים באי, במיוחד בפאפוס ולימסול. מאז 2022, גבר העניין מצד משקיעים מישראל ומהמזרח התיכון, מונע על ידי חוסר יציבות פוליטית באזור ורצון להעביר חלק מהנכסים לתחום השיפוט של האיחוד האירופי.

הקבוצה השנייה של קונים היא עובדים שעוברים דירה ממגזרי ה-IT והפיננסים . בשנים האחרונות, קפריסין התמקדה במשיכת עסקים בינלאומיים, השיקה תוכנית להעברת מטה, משטרי מס מועדפים לחברות ואשרות מיוחדות למומחי IT.

כתוצאה מכך, חברות IT גדולות פותחות משרדים בלימסול ובלרנקה, והביקוש לדיור מצד עובדיהן גדל בקצב אדיר.

קטגוריה נפרדת היא משפחות הרוכשות נכס למגורי קבע . תשתיות, בתי ספר ושירותי בריאות חשובים להן. בקפריסין יש בתי ספר בינלאומיים רבים הפועלים במסגרת מערכות החינוך הבריטיות והאמריקאיות, מה שהופך אותה לאטרקטיבית למשפחות מהאיחוד האירופי ומהמזרח התיכון. קונים אלה בוחרים לעתים קרובות וילות או דירות מרווחות עם מספר חדרי שינה.

ביקוש מקומי קיים, אך הוא קטן משמעותית. קפריסאים רוכשים לעתים קרובות יותר דיור בשוק הקיים, תוך התמקדות במחיר ובמחיר נוח, בעוד שמשקיעים זרים יוצרים ביקוש לנכסי יוקרה ולבניינים חדשים.

שוק השכירות בקפריסין מחולק למספר פלחים, שלכל אחד מהם מאפיינים משלו.

שוק הדירות לטווח ארוך מכוון בעיקר לעובדי חברות בינלאומיות, בנקאים וחברות רילוקיישן. בלימסול ובניקוסיה, ביקוש רב לדירות להשכרה לאורך כל השנה, ומציע תשואות יציבות ללא עונתיות מודגשת.

מחיר השכירות הממוצע לדירת שני חדרי שינה בלימסול בשנת 2025 עולה על 2,000 אירו לחודש, והתחזיות מצביעות על צמיחה נוספת כיוון שההיצע מוגבל.

שוק התיירות לטווח קצר הוא פלח תיירותי קלאסי, המפותח ביותר בפאפוס, איה נאפה ופרוטאראס. כאן, הרווחיות תלויה ישירות בעונה: הביקוש מרקיע מאפריל עד אוקטובר, כאשר חודשי הקיץ מהווים כ-70% מההכנסות השנתיות. עם זאת, הפעילות יורדת בחדות במהלך חודשי החורף, דבר המחייב תכנון אסטרטגי קפדני מצד המשקיעים.

הנישה השלישית היא ליסינג תאגידי . חברות רבות משכירות דירות או בתים לעובדיהן העובדים בקפריסין. תחום זה מבוקש במיוחד בלימסול, ביתם של מטות חברות IT ופיננסים. שוכרים תאגידיים מעריכים את האמינות ואת האופי ארוך הטווח של החוזים, מה שהופך עסקאות כאלה לרווחיות עבור הבעלים.

השוואה עם אוסטריה

מערכת המשפט של קפריסין מבוססת על המשפט המקובל האנגלי, מה שהופך אותה לאחת השקופות והצפויות ביותר באיחוד האירופי עבור משקיעים זרים. כמעט כל המסמכים המרכזיים זמינים באנגלית, והעסקאות בנויות כך שיהיו מובנות לא רק עבור קונים מקומיים אלא גם עבור קונים בינלאומיים.

זו הסיבה שקפריסין מכונה לעתים קרובות "נקודת כניסה נוחה לשוק הנדל"ן האירופי" עבור משקיעים ממדינות שונות.

להלן מודלי הבעלות העיקריים ומאפייניהם.

הדרך הפשוטה והפופולרית ביותר לרשום נדל"ן היא לקנות דירה בקפריסין ישירות כאדם פרטי. שיטה זו נבחרת לרוב על ידי משפחות הרוכשות בית לשימוש עצמי או כדי לקבל מגורים קבועים. התהליך פשוט: נחתם הסכם רכישה, הנכס רשום בטאבו, והקונה הופך לבעלים הרשמי.

עם זאת, חשוב לזכור כי השלכות המס תלויות במדינת המגורים הנדרשת לצורכי מס. לדוגמה, תושבי מדינות מסוימות יידרשו לדווח על נכסים זרים ולשלם מסים בארץ.

עבור אלו הרואים בנדל"ן השקעה, במיוחד בעת רכישת נכסים מרובים או השקעה בפרויקטים מניבים, נעשה שימוש בכלי רכב למטרה מיוחדת (SPV).

יתרונות של בעלות דרך חברה:

• הפרדת נכסים וסיכונים אישיים;
• מס החברות עומד על 12.5% ​​בלבד - אחד הנמוכים ביותר באיחוד האירופי;
• היכולת לייעל את המיסוי באופן גמיש, כולל במקרה של מכירה או ירושה.

קרנות SPV משמשות לעתים קרובות משקיעים הרוכשים קומפלקסים מניבים הכנסה, מלונות דירות או תיקי דירות להשכרה. פורמט זה גם מקל על משיכת שותפים ומכירת הנכס לאחר מכן כאשר העסקה כוללת אחזקות בחברה ולא בנדל"ן.

עבור משקיעים עשירים, קפריסין מציעה כלים לתכנון ירושה והגנה על נכסים - נאמנויות וקרנות. אלה מאפשרים:

• להעביר בצורה נכונה נכסי נדל"ן לילדים או למוטבים;
• להימנע מהליכי ירושה מורכבים;
• להגן על רכוש מפני תביעות אפשריות של צדדים שלישיים.

גישה זו רלוונטית כאשר מחזיקים בתיקי השקעות גדולים או בנדל"ן יוקרתי בשווי של כמה מיליוני יורו. בפועל, היא משמשת כ"מגן" משפחתי, המשמר את ההון וממזער סיכונים משפטיים.

אפשרות נוספת היא רכישת נכס בקפריסין באמצעות בעלות משותפת. גישה זו משמשת לרוב בעת רכישת וילות גדולות על החוף או מתחמי דירות, שבהם מספר משקיעים מאחדים כוחות כדי להוריד את חסם הכניסה.

בעלות משותפת מאפשרת לכל שותף להחזיק בחלק מסוים מהנכס ולקבל הכנסה פרופורציונלית להשקעתו. גישה זו נוחה לחברים, שותפים או משפחות שרוצות להחזיק בנכס יחד.

עבור משקיעים זרים, הכניסה לשוק הקפריסאי פשטה ככל האפשר:

• כמעט ואין הגבלות על רכישות (בניגוד לאוסטריה או שוויץ, שם זרים מתמודדים לעתים קרובות עם מכסות מחמירות);
• חובה לעבור אימות בנקאי (KYC, AML), שבו נבדק מקור הכספים;
• כל העסקאות מתבצעות באמצעות עורכי דין מורשים, מה שמפחית את הסיכון להונאה ומבטיח שקיפות.

למעשה, כל משקיע יכול לרכוש נדל"ן בקפריסין, בתנאי שיוכל להוכיח את חוקיות הונו.

בעלות פרטית שולטת באוסטריה. מערכת המס שקופה אך מוסדרת בקפדנות: משקיעים מבינים את כל העלויות מראש, אך כמעט ואין גמישות. בנייה באמצעות נאמנויות או קרנות היא יקרה ומורכבת, ולכן מכשירים כאלה נמצאים בשימוש לעתים רחוקות. תשואות השכירות באוסטריה נמוכות - 2-3% - אך הסיכונים מינימליים, והשוק יציב וצפוי.

בניגוד לאוסטריה, קפריסין מציעה מגוון רחב בהרבה של מבני בעלות. כאן, תוכלו להתאים מבנה לצרכים הספציפיים שלכם:

• למגורי קבע – לקנות דיור ישירות;
• להשקעות - להירשם דרך חברה או להשקיע במלון דירות;
• לתכנון עיזבון, השתמשו בנאמנויות וקרנות.

בנוסף, קיים מעמד ייחודי של תושבים שאינם תושבים: תושבים שאינם תושבים המקבלים מעמד זה פטורים ממס על דיבידנדים וריבית למשך 17 שנים. זה הופך את קפריסין לאחת ממדינות האיחוד האירופי המועדפות ביותר מבחינת נטל המס עבור משקיעים פרטיים.

רכישת נכס בקפריסין היא תהליך פשוט ויעיל, אך יש לה מאפיינים ייחודיים משלה השונים מרוב המערכות האירופאיות היבשתיות. הבסיס המשפטי הוא הגישה האנגלו-סקסית לדיני קניין, מה שהופך עסקאות לשקופות יחסית עבור קונים זרים, אך היא דורשת הכנה מדוקדקת ועמידה בכל הדרישות.

בואו נבחן את כל רצף הפעולות, החל מבחירת נכס ועד להשגת זכויות בעלות, תוך חשיפת מלכודות פוטנציאליות.

1. בחירת נכס. ראשית, יש לקבוע את יעד ההשקעה: "למגורים/מגורים קבועים", "הכנסה באמצעות השכרות לטווח קצר" או "קרן/תיק השקעות תאגידי". דבר זה משפיע על פורמט הרכישה ודרישות המסמכים (מצב מס, סוג מימון, דרישות נאמנות וכו').

2. הסכם הזמנה. היזם או המוכר חותמים על הסכם ראשוני עם הקונה, שלרוב מלווה בדמי הזמנה קבועים (מחיר קבוע, תקופת בדיקה). חשוב לציין ששלב זה אינו חוזה. הוא מספק ערבות קטנה אך אינו מגן מפני סיכונים משפטיים.

3. בדיקת נאותות משפטית. עורך הדין מבצע:

• אימות שרשרת הבעלות והזכות;
• בדיקת סיבוכים אפשריים קיימים – משכנתאות, שעבודים, תביעות משפטיות, מעצרים;
• ניתוח מסמכי תכנון וסטטוס היתרי בנייה;
• בדקו האם האתר מוגן (ארכיאולוגיה, הגבלות אזוריות, אזור חוף שבו הבנייה אסורה).

בדיקת נאותות היא המפתח לעסקה בטוחה; קיצוץ בשירותים משפטיים מוביל לעיתים קרובות לסיכונים מיותרים.

4. חוזה/הסכם מכירה. לאחר הסכמה על התנאים, נחתם חוזה הכולל את המחיר, לוח התשלומים, הוראות האחריות, קנסות בגין הפרת רכישה ומועדי הפעלה. לוח זמנים של שלבי תשלום ותנאי העברת הבעלות מצורף לעתים קרובות לחוזה.

5. פיקדון/נאמנות. בדרך כלל, בשלב החוזה, פיקדון (בדרך כלל 10% מהמחיר) מועבר לחשבון הלקוח של עורך הדין או לחשבון נאמנות נפרד (אם מוסכם על כך על ידי שני הצדדים). בקפריסין, נאמנות בנאמנות עם עורך הדין נהוגה באופן נרחב; פחות נפוץ, נאמנות בבנק של צד שלישי משמשת.

6. רישום חוזה והגנה זמנית. לאחר החתימה, החוזה נרשם בדרך כלל (לדוגמה, על ידי רישום בטאבו). רישום החוזה מעניק לקונה מידה מסוימת של הגנה עד למתן בעלות סופית.

7. הסדרים. תשלום יתרת מחיר החוזה, מיסים ועמלות, שכר טרחת עורך דין וסוכנות, ובמידת הצורך, אישורים נוטריוניים/הסמכות נוטריוניות.

8. שטר קניין / הסכם העברה. עבור השוק המשני, מקבלים שטר קניין. עבור רכישות מחוץ לתכנית, לעיתים קרובות נערך הסכם העברה (המעביר את זכויות היזם לקונה) ועם השלמת הפרויקט מונפקים שטרי קניין.

חשוב: התקופה שבין השלמת הבנייה להנפקת הבעלות יכולה להיות משמעותית - הקונה נשאר מוגן על ידי חוזים ורישום, אך אינו הבעלים החוקיים של הנכס עד לקבלת שטר הבעלות.

עורך דין הוא משתתף מרכזי בעסקה: הוא מבצע בדיקת נאותות, מכין ובודק חוזים, מסייע בהעברת כספים ומסייע ברישום והעברת בעלות. תחומי אחריותו כוללים:

• בקשה וניתוח של בעלות ותוכניות הנכס;
• בדיקת סטטוס היתר בנייה;
• בקשות לפנקס הקדסטרלי ולרשויות המקומיות בנוגע להגבלות;
• הסכמה על לוח תשלומים והסתייגויות בחוזה;
• ארגון חשבון נאמנות/לקוח ובקרה על קבלת כספים;
• תמיכה בסגירת העסקה ורישום זכויות הבעלות.

עצה מעשית: עבדו רק עם עורכי דין מורשים בעלי ניסיון בתחום הנדל"ן בקפריסין ורקורד מוכח של עסקאות שהושלמו.

כל עסקת נדל"ן לגיטימית דורשת בקרות בנקאיות ומשפטיות קפדניות:

• הוכחת מקור המימון (דפי חשבון בנק, דוחות מכירת נכסים, דיווחי חברה);
• זיהוי הקונה והמוטבים (תעודת זהות, דרכון, הוכחת כתובת);
• אימות הבעלים המועיל הסופי (UBO) בעת רכישה דרך חברה;
• דיווח על העברת סכומים גדולים (הבנקים דורשים הסבר על מקור הכספים).

אי עמידה בדרישות KYC/AML תגרום לדחיית פתיחת חשבון, הקפאת כספים וביטול העסקה.

נדל"ן מחוץ לתכנית (רכישה בשלב הבנייה) פופולרי מאוד בקפריסין ומציע מחירים תחרותיים, אך דורש אמצעי זהירות נוספים.

שלבי תשלום. בדרך כלל: עתודה → 10% עם חתימת החוזה → תשלומים בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה (השלבים מוגדרים בחוזה) → תשלום סופי עם המסירה.

ערבויות בנקאיות. חוזים אמינים כוללים ערבויות בנקאיות או שמירה חלקית על תשלום עד לרכישת הבעלות או השלמת עבודה מרכזית. נסו להשיג ערבויות בנקאיות לתשלומי הפיקדון/התשלום.

מועדי סיום וקנסות. על החוזה לכלול מועדי סיום ברורים להפעלה וקנסות/קנסות במקרה של עיכובים מצד היזם. יש לשים לב להוראות כוח עליון – הן עשויות לוותר על אחריות היזם במקרה של מגפות, הגבלות מקומיות וכו'.

העברת זכויות. בעת העברת זכויות, יש לספק מנגנון המגן עליכם מפני חובות והתחייבויות נסתרים, ולהסכים מי יישא בעלויות המס במקרה של ארגון מחדש של העסקה.

המלצה: עבור פיתוחים חדשים, חשוב לבדוק את המוניטין של היזם, את הפרויקטים הנוכחיים, הדירוגים והביקורות שלו, כמו גם את זמינות המימון להשלמת הפרויקט.

כיום, יותר ויותר עסקאות מתבצעות מרחוק, במיוחד כאשר מדובר באנשים שאינם תושבים. פורמט זה התאפשר הודות לשילוב של המודל המשפטי האנגלו-סקסי, הגמישות של עורכי דין מקומיים ושירותים דיגיטליים.

יתרונות הרכישה מרחוק:

• חסכו זמן ועלויות נסיעה.
• היכולת להשתתף בעסקה בזמן שהייה במדינה אחרת.
• מנגנונים גמישים – חתימות אלקטרוניות וייפוי כוח.
• עורך הדין למעשה "מחליף" את הקונה, ומפקח על התהליך.

איך זה עובד בפועל

1. בחירת אובייקט

המשקיע מקבל חומרים מהיזם או הסוכן: תוכניות קומה, ביקורות תמונות/סרטונים, סיורים וירטואליים. חברות רבות מציעות צפייה בשידור חי דרך זום או וואטסאפ.

2. תמיכה משפטית

בקפריסין, עורך דין-מתווך ממלא תפקיד מפתח. הוא בודק את הבעלות על הנכס, כל הגבלה אפשרית, היתרי בנייה, ומכין את הסכם הרכישה והמכירה. עבור הלקוח, כל זה יכול להיעשות מרחוק, מבלי שיצטרך לבקר באי.

3. חתימה על מסמכים

ניתן לחתום על החוזה:

• באופן אלקטרוני (דרך פלטפורמות מאושרות),
• או באמצעות ייפוי כוח מאושר על ידי נוטריון במדינת הקונה.

מקובל לשלוח מסמכים מקוריים בדואר.

4. הסדרי פיננסיים

הכספים מועברים לא ישירות ליזם, אלא לחשבון הלקוח של עורך הדין (נאמנות). עורך הדין מעביר אותם למוכר רק לאחר שכל תנאי החוזה מולאו. זה מגן על המשקיע מפני סיכונים.

5. רישום נכסים

לאחר השלמת העסקה, עורך הדין מגיש את המסמכים למחלקת המקרקעין. המשקיע מקבל שטר בעלות בדואר או באופן אלקטרוני.

לרכישת נכס על חוף הים יש מספר יתרונות, אך היא מגיעה גם עם שיקולים משפטיים משלה. הנה מה שיש לקחת בחשבון:

נסיגות/הגבלות חוף. לאורך החוף חלים מגבלות פיתוח, דרישות נסיגת קרקע, תקנות תכנון עירוניות מיוחדות והגנות על אזורים טבעיים. אזורים מסוימים עשויים להיות בלתי מתאימים לבנייה או לדרוש היתרים מיוחדים.

קו ראשון / קו שני. "קו ראשון" מתייחס לקרקע הסמוכה ישירות לים ובעלת מחיר גבוה. "קו שני" ממוקם מעט רחוק יותר והוא זול יותר, אך כרוך בפחות מגבלות. בעת רכישת נכס קו ראשון, הקפידו לבדוק את מגבלות הבנייה ולשקול את הסיכון לסחף חופי.

"נוף לים" במסמכים. אין להסתמך אך ורק על שיווק: יש לשקף במסמכים את נוכחותה או היעדרה של זכאות רשמית לנוף לים ללא הפרעה ומגבלות בנייה.

הגנה על החופים, היתרי בנייה ימיים. בנייה בחוף עשויה לדרוש אישורים נוספים מסוכנויות וארגונים ממשלתיים ימיים/סביבתיים.

השוואה לאוסטריה. באוסטריה, תהליך העסקה מוסדר יותר באמצעות תפקידו של נוטריון ציבורי ומוסדר בבירור על ידי נאמנות/קרנות, מיסוי והעברות. זה צפוי יותר, אך גם רמת הפיקוח מחמירה הרבה יותר.

בקפריסין, סגנון התמיכה המשפטית האנגלו-סקסוני מדגיש הגנה חוזית ורישום חוזים לפני הנפקת הבעלות. באוסטריה, תמיכה נוטריונית ואימות פורמלי מתרחשים "בשלב הנוטריון", בעוד שבקפריסין, כמות משמעותית של עבודה מבוצעת על ידי עורך דין.

זה הופך את התהליך בקפריסין לגמיש, אך דורש יותר משמעת מצד הקונה ועורך דין מוסמך.

להלן טבלה מובנית הכוללת את כל המסים והעמלות העיקריים הקשורים לקנייה, בעלות ומכירה של נדל"ן בקפריסין.

מקורות לשיעורי מפתח: פרסומים אנליטיים ומיסויים 2024-2025: PwC קפריסין, משרד עורכי הדין ג'ורג' קונסטנטינו, PwC Tax Summaries .

מע"מ. 19% מע"מ הוא השיעור הסטנדרטי. הוא חל על נכסים חדשים ושירותי בנייה. עם זאת, ישנן תוכניות ושיעורים מופחתים עבור נכסי מגורים (בעבר, תוכנית של 5% הייתה בתוקף עבור "מגורים ראשיים" מסוימים ופרויקטים, אך תקנות המס עבור תוכניות מופחתות אלה כפופות לשינויים קבועים בשנים 2025-2026, לכן בדקו את התנאים הנוכחיים עבור הפרויקט הספציפי בו אתם מעוניינים).

עבור מכירה חוזרת (שוק משני) בדרך כלל לא מוחל מע"מ, אך לאחר מכן חלים דמי העברה.

מס בולים ועמלות העברה. מס בולים הוא תשלום סמלי לכל חוזה. הוא משולם באופן מיידי - תוך 30 יום ממועד החתימה. עמלות העברה (עמלות רישום עבור העברת בעלות) מחושבות בסולם (3%/5%/8%), כאשר הנחה של 50% מוחלת לעתים קרובות על הקונה עבור סוגים מסוימים של עסקאות.

שני רכיבים אלה יחד מייצגים חלק משמעותי מעלויות העסקה, במיוחד בעת מכירה חוזרת.

מס רווחי הון (CGT). מס רווחי הון בשיעור של 20% חל על רווחים ממכירת נכסי נדל"ן בקפריסין (ועל מניות בחברות המחזיקות ישירות בנכסים כאלה, בתנאים מסוימים).

ישנם ניכויים (עלות מקורית, שיפורים סבירים) ופטורים מסוימים שיש לקחת בחשבון אם אתם מתכננים לצאת מההשקעה.

הוצאות משפטיות ועמלות סוכן. שכר טרחת עורך דין מהווה בדרך כלל 1-2% מסך מחיר העסקה, ועמלת הסוכן היא 2-3% (בדרך כלל משולמת על ידי המוכר, אך אפשרויות אחרות אפשריות). מומלץ לתקצב לפחות 3-6% עבור עלויות עסקה בלתי צפויות וקבועות בעת חישוב העלות הכוללת של הכניסה.

בעלות והוצאות שנתיות. ההוצאות השנתיות כוללות שירותים מורכבים, ביטוח, אגרות עירוניות ודמי פינוי פסולת. במתחמים יקרים (אתרי נופש יוקרתיים), הוצאות משותפות יכולות להיות משמעותיות - עד כמה אלפי יורו בשנה, מה שמפחית את הכנסות השכירות נטו.

מיסוי הכנסות משכירות וניואנסים תאגידיים. הכנסות משכירות ממוסות כחלק מבסיס המס הכללי. עבור יחידים, שיעורי המס הם פרוגרסיביים. רכישה באמצעות חברה (SPV) וניהול באמצעות מבנה תאגידי כרוכים במס חברות, תשלומי ביטוח לאומי חובה על תשלומי שכר, מדיניות דיבידנד וכו'.

חשובים גם הסכמי מיסוי כפול בין קפריסין למדינת המשקיע - הם מאפשרים הפחתה בנטל המס אם יבוצעו כראוי.

משטרי מס לתושבי חוץ: תושבות חוץ ו"כלל 60 הימים". קפריסין מציעה מנגנוני מס אטרקטיביים לתושבים חדשים - בפרט, משטר תושבות חוץ, המספק פטור ממס על דיבידנדים וריבית לתקופה ממושכת (17 שנים בתנאים מסוימים), ו"כלל 60 הימים" לקביעת תושבות מס (חלופה לכלל 183 הימים) - כלי לתכנון תושבות מס זמנית או חלקית בקפריסין.

משטרים אלה הופכים את קפריסין לאטרקטיבית עבור משקיעים המעוניינים לשלב אופטימיזציה של מס ותושבות באיחוד האירופי, אך יישום התמריצים דורש הקפדה קפדנית על התנאים.

מכירה ושווי מס רכישה (CGT). מס רכישה בשיעור של 20% חל על רווחי הון. הוצאות שיפוץ, עלויות משפטיות וניכויים בסיסיים נלקחים בחשבון כדי להפחית את בסיס המס. יש לתכנן את השלכות המס מראש: מכירה באמצעות SPV עשויה להציב אתגרים נוספים, וירושה כרוכה בכללים ספציפיים שהופכים נאמנויות/קרנות לאטרקטיביות יותר.

השוואה לאוסטריה. באוסטריה יש יותר פורמליות: הנוטריון ממלא תפקיד מפתח, מערכת מס צפויה וקפדנית, ומבנה פחות גמיש (קרנות/נאמנויות יקרות ומורכבות יותר). תשואות השכירות באוסטריה, ובמיוחד בווינה, נמוכות יותר (בסביבות 2-3%), אך גם סיכוני השוק והתנודתיות נמוכים משמעותית. קפריסין מציעה תשואות פוטנציאליות גבוהות יותר (במיוחד בחוף) וגמישות במבני הבעלות (SPV, nondom), אך גם סיכונים עונתיים ותפעוליים גבוהים יותר.

מבחינה משפטית: באוסטריה, נוטריון הופך את העסקה למאובטחת באופן רשמי ואוטומטית כמעט לחלוטין. בקפריסין, לעומת זאת, לעורך הדין תפקיד מפתח, ניהול התהליך וארגון חשבון הנאמנות. זה הופך את התהליך לגמיש יותר, אך דורש בחירה קפדנית של אנשי המקצוע שאתם עובדים איתם.

קפריסין נותרה אחת המדינות האירופיות הבודדות שבהן השקעה בנדל"ן מובילה ישירות למעמד תושבות. הכלי הפופולרי ביותר הוא תושבות קבע מהירה . היא זמינה למי שרוכש נדל"ן בקפריסין בשווי של לפחות 300,000 אירו ומספק הוכחת הכנסה מחו"ל. מעמד זה:

• תמידי וניתן בירושה;
• אינו דורש מגורים קבועים (ביקור פעם בשנתיים מספיק);
• משתרע על משפחתו של המבקש.

לחלופין, ישנם אישורי שהייה סטנדרטיים לגמלאים ולאנשים עם הכנסה פסיבית, כמו גם אשרות עבודה למומחים, בעיקר במגזרי ה-IT והפיננסים.

מאז 2022, ויזה דיגיטלית לנווד עבור עובדים מרחוק המרוויחים לפחות 3,500 אירו לחודש. עבור אזרחי האיחוד האירופי, התהליך פשוט אף יותר: הם יכולים לחיות ולעבוד בקפריסין ללא הגבלות, פשוט על ידי הודעה לרשויות המקומיות.

בנוסף להיבט המשפטי, גם גורם אורח החיים .

• בערים גדולות ישנם בתי ספר בשפה האנגלית העומדים בתקנים בריטיים.
• מערכת הבריאות משלבת ביטוח ממלכתי (GESY) ומגזר פרטי מפותח.
• קפריסין היא בין המדינות הבטוחות ביותר באירופה עם שיעורי פשיעה נמוכים.

יחד, כל זה הופך את המגורים הקבועים בקפריסין לא רק לכלי השקעה, אלא גם דרך לשיפור איכות החיים של משפחה.

באוסטריה המצב שונה. לא ניתן לקבל מעמד תושב ישירות דרך נדל"ן. האפשרויות העיקריות הן היתרי שהייה מבוססי הכנסה והיתרי עסק או עבודה. בניגוד לקפריסין, אוסטריה דורשת תושבות בפועל; היתר שהייה "פורמלי" אינו אפשרי.

השוואה עם אוסטריה:

• קפריסין: אפשרויות גמישות ומעשיות למשקיעים ומשפחות.
• אוסטריה: כללים נוקשים ופורמליים עבור אלו המתגוררים בפועל במדינה.

בקפריסין, שוק השכירות מחולק לשני פלחים.

השכרה לטווח קצר היא מודל תיירותי.

• העונה נמשכת מאפריל עד אוקטובר.
• העומס בחודשי השיא מגיע עד 90-95%.
• עלות יומית ממוצעת: 100-250 אירו.
• חברות ניהול מקבלות 15-25% מההכנסות על ידי לקיחת על עצמן תחזוקה ושיווק.

בעונה השפל, התשואות יורדות בחדות, אך בשל ה-ADR הגבוה בקיץ, משקיע יכול לקבל 6-8% בשנה.

השכרות לטווח ארוך קשורות בעיקר למומחי IT ומומחים זרים.

• בלימסול, מחירי השכרת דירות מתחילים מ-1,500 אירו לחודש, עם תשואות של 3-4%.
• בניקוסיה, שם הביקוש מונע על ידי עובדי ממשלה וסטודנטים, התשואות גבוהות יותר – 5-6%.
• בפאפוס ובלרנקה, מחיר הכניסה והרווחיות מאוזנים: 4-6%.

באוסטריה, השוק צפוי יותר אך בעל תשואה נמוכה. בווינה ובזלצבורג, השכרות לטווח קצר אינן פופולריות במיוחד, ולכן משקיעים מתמקדים בחוזים ארוכי טווח. התעריפים יציבים, אך התשואות לעיתים רחוקות עולות על 2-3%.

סַך הַכֹּל:

• קפריסין = פוטנציאל תשואה גבוה, אך עונתי מאוד.
• אוסטריה = יציבות וסיכונים נמוכים, אך הכנסה מוגבלת.

בחירת המיקום האופטימלי לרכישת וילה או דירה בקפריסין תלויה באסטרטגיה.

• לימסול היא שוק פרימיום: משרדים, גורדי שחקים, מרינה ומעמד של "בירת עסקים". המחירים גבוהים (6,000-10,000 אירו/מ"ר), התשואות נמוכות, אך הנזילות גבוהה.
• פאפוס היא יעד תיירותי וידידותי למשפחות, פופולרי בקרב בריטים וסקנדינבים. היא מציעה איזון בין מחיר לנזילות, עם תשואות גבוהות יותר מאשר בלימסול.
• לרנקה – שדרוג תשתיות (נמל, מרינה), כניסה במחיר סביר (2,000–3,000 אירו/מ"ר), פוטנציאל צמיחה להון.
• ניקוסיה היא הבירה והמרכז המנהלי. השכרות לאורך כל השנה, מחירי כניסה נמוכים (1,500-2,500 אירו/מ"ר), ותשואות של 5-6%.
• איה נאפה ופרוטאראס – מודל נופש: בקיץ התשואה היא עד 10%, בחורף – סרק.

קפריסין נגד אוסטריה:

• לימסול היא הקרובה ביותר לווינה – יוקרה ורווחיות נמוכה.
• פאפוס מזכירה את זלצבורג – תיירות וסגנון חיים.
• ניקוסיה קרובה יותר לאינסברוק - סטודנטים ועובדי מדינה.
• ניתן להשוות את איה נאפה ופרוטאראס לאתרי סקי בשל עונתיותם הגבוהה.

סיכום: השוק האוסטרי מתאים למי שמחפש יציבות ויכולת חיזוי לטווח ארוך. קפריסין, לעומת זאת, מציעה הזדמנויות רבות יותר למשקיעים שמוכנים לעבוד עם מערכת דינמית, עונתיות ואסטרטגיות שונות בהתאם לאזור.

בקפריסין, השוק מחולק לבנייה משנית ובנייה חדשה, כאשר לשני הפלחים מאפיינים משלהם.

השוק המשני אטרקטיבי באופן מסורתי בשל העובדה שהנכסים כבר עמדו במבחן הזמן:

• ניתן להעריך את איכות עלויות הבנייה והתפעול בפועל;
• לקחת בחשבון חשבונות שירות ועתודות לתיקונים גדולים;
• בדקו את ההיסטוריה של הנכס - החל מזכויות הבעלות ועד להיסטוריית התיקונים.

בניינים חדשים נמכרים לרוב מחוץ לתוכנית. קנייה מוקדמת מאפשרת הנחה של עד 10-15%, אך דורשת בדיקת נאותות רבה יותר:

• לוחות הזמנים של התשלומים קשורים לשלבי הבנייה;
• נעשה שימוש בערבויות בנקאיות או בביטוח;
• הסיכון המרכזי הוא עיכובים באספקה ​​ובאיכות הבנייה.

מחירים משוערים (2024)

באוסטריה, בניינים חדשים בדרך כלל יקרים יותר ואיכותיים יותר עקב חוקי בנייה מחמירים, אך התשואות נמוכות יותר. בקפריסין, טווח המחירים והאיכות רחב יותר, ולכן בחירת יזם אמין היא מרכיב מפתח בכל אסטרטגיה מוצלחת.

מעבר לרכישת דירה או וילה סטנדרטית להשכרה, קפריסין מציעה אפשרויות השקעה אלטרנטיביות המאפשרות לכם לגוון את תיק ההשקעות שלכם ולהתרחב לתחומי נישה נוספים.

דירות שירות ומלונות קונדו. יזמים רבים מציעים מתחמים מוכנים מראש עם ניהול על ידי צד שלישי, כאשר המשקיע מעביר את הבעלות על הנכס לחברת ניהול. בתמורה, הם מקבלים הכנסה מובטחת (3-6% לשנה) וללא התחייבויות תפעוליות. פורמט זה מתאים למי שמעריך חיזוי וגישה "פסיבית".

בנייני דירות/מיני-קומפלקסים. אופציה לשחקנים גדולים יותר: רכישת בניין או מספר דירות תחת צוות ניהול יחיד. זה דורש השקעה משמעותית ופיקוח תפעולי, אך עם ניהול נכון, זה יכול להניב 7-9% בשנה.

השכרת דירות לסטודנטים (ניקוסיה, לימסול). בערים עם אוניברסיטאות, הביקוש גבוה באופן עקבי לאורך כל שנת הלימודים. פורמט זה מבטיח תפוסה גבוהה והכנסה צפויה, אם כי ייתכנו השבתות במהלך הקיץ.

נדל"ן מסחרי:

• חנויות רחוב ומשרדים מבוקשים בניקוסיה ובלימסול.
• מחסנים ולוגיסטיקה נותרו נישה לעת עתה, אך עשויה להיות לה פוטנציאל לטווח ארוך.

קרקע לפיתוח. מתאימה ליזמים ולקרנות. סיכונים קשורים למגבלות תכנון עירוני, מועדי אישור ועלויות הון גבוהות, אך גם הפוטנציאל לתשואות מעל הממוצע משמעותי.

השוואה בין אסטרטגיות

אוסטריה נגד קפריסין

• אוסטריה → יציבות, דגש על משרדים והשכרות לטווח ארוך, תשואות בדרך כלל 2-4%.
• קפריסין → נישות נוספות (פורמטים של נופש, השכרות לטווח קצר, פלח סטודנטים), תשואה של 5-8% ומעלה.

השקעות בקפריסין מציעות תשואות גבוהות יותר, אך גם סיכונים גבוהים יותר מאשר באוסטריה.

סיכונים מרכזיים

• עונתיות של הכנסה ותלות בתיירות: השכרת אתרי נופש פעילה ממאי עד אוקטובר. הביקוש יורד משמעותית בחורף.
• סיכוני איכות הבנייה והפיתוח: במיוחד בעת השקעה בפרויקטים שעדיין נמצאים בבנייה. לעיתים נתקלים בעיכובים או בהפחתת עלויות חומרים.
• אימות בנקאי (KYC/AML): אימות מקור המימון יכול להאט את העסקה. חשוב שמשקיעים יכינו מסמכים מראש.
• סיכוני מטבע וניהול מרחוק: עבור תושבי חוץ, אלו הוצאות נפרדות (חברות ניהול, ביטוח).
• רגולציה של השכרות לטווח קצר: נדרש רישום במרשם מיוחד ורישיון להשכרת דיור.

קפריסין היא לא רק יעד השקעה רווחי אלא גם אפשרות אטרקטיבית למעבר דירה. משפחות, יזמים ואנשי מקצוע בתחום ה-IT רבים בוחרים באי לא רק בזכות הטבות המס והוויזה שלו, אלא גם כדי ליהנות משילוב נעים של אקלים, סבירות ואיכות חיים גבוהה.

האקלים והאקולוגיה הם בין הסיבות העיקריות לכך שקפריסין הפכה למגנט למהגרים. כ-320 ימי שמש בשנה, חורפים מתונים ללא גשם ממושך והאפשרות לשחות בים במשך שישה עד שבעה חודשים בכל פעם יוצרים אורח חיים ייחודי דמוי נופש.

יחד עם זאת, האקולוגיה של האי נחשבת חיובית למדי: בהשוואה לאזורים תעשייתיים גדולים באירופה, אין אזורי תעשייה צפופים, ולאוויר הים יש השפעה חיובית על הבריאות.

שירותי בריאות וחינוך זמינים הן במסגרות ציבוריות והן במסגרות פרטיות. מאז 2019, מערכת הבריאות הלאומית GESY פועלת, המכסה שירותים רפואיים בסיסיים. עבור לקוחות בעלי ניסיון רב יותר, זמינות מרפאות פרטיות עם רופאים בעלי ניסיון בינלאומי.

חינוך חשוב גם למשפחות: בקפריסין יש בתי ספר ואוניברסיטאות רבים בשפה האנגלית, מה שמקל על תהליך המעבר עבור ילדים ובני נוער.

יוקר המחיה באי הוא ממוצע: גבוה יותר מאשר במזרח אירופה, אך נמוך יותר מאשר באוסטריה, גרמניה או צרפת. שכר דירה ומצרכים בסופרמרקטים אולי זולים יותר, אך סחורות מיובאות ומכוניות יקרות יותר. מכיוון שהתחבורה הציבורית לקויה, רוב המשפחות מחזיקות במכונית.

רמת בטיחות גבוהה הופכת את קפריסין למקום אטרקטיבי למגורים. היא מתגאה בתפוצות משגשגות דוברות רוסית, בריטיות וישראליות, כמו גם קהילות תוססות של אנשי IT ויזמים. האי הוא בין האזורים הבטוחים ביותר בים התיכון, מה שהופך אותו לבחירה נוחה למשפחות עם ילדים וקשישים.

עבור משקיעים רבים, קפריסין הפכה ליותר מסתם פלטפורמת השקעה, אלא ל"מקלט אירופי" שבו הם יכולים להשקיע הון, להבטיח את ביטחון המשפחה ולשמור על גמישות בניהול הנכסים.

סיבות להתעניינות בקפריסין:

• סמכות שיפוט של האיחוד האירופי: נדל"ן בקפריסין מספק גישה למסגרת המשפטית האירופית והגנה על זכויות קניין בהתאם לתקני האיחוד האירופי.
• מערכת משפט אנגלו-סקסית: עסקאות שקופות וצפויות המובנות למשקיעים זרים.
• הליכים פשוטים לרכישה ורישום נדל"ן: בירוקרטיה מינימלית בהשוואה למדינות אחרות באיחוד האירופי.
• אנגלית נמצאת בשימוש נרחב הן בעסקים והן בממשל, מה שמקל על ההסתגלות.
• גיאוגרפיה: קפריסין ממוקמת בין אירופה, המזרח התיכון ואפריקה, ומספקת טיסות מהירות לאזורים שונים.

אנשי מקצוע בתחום ה-IT נהנים מהטבות מס, ממשטרי אשרות מועדפים וההזדמנות לעבוד בסביבה בינלאומית תוך כדי הנאה מאיכות חיים גבוהה.

לכן, ההחלטה לרכוש נכס בקפריסין אינה נובעת רק מהכנסות מהשקעות אלא גם מפיזור סיכונים. עבור תושבי מדינות עם מערכות פוליטיות לא יציבות או מגבלות מטבע, קפריסין הופכת ל"מקלט בטוח" המספק גישה לאיחוד האירופי ומגורים נוחים.

מכירת נדל"ן בקפריסין היא שלב נפרד במחזור ההשקעה, וחשוב לקחת בחשבון מספר גורמים: נזילות שוק, מיסים, עונתיות וניואנסים משפטיים.

מכירות וזמן בשוק:

• בקפריסין, השוק תנודתי יותר: הביקוש תלוי במידה רבה בעונתיות (הקיץ פעיל יותר מהחורף) ובמיקום.
• תקופת החשיפה הממוצעת עבור נכסים בחוף יכולה להיות 6-12 חודשים, בעוד שעבור דירות נזילות בערים (לימסול, ניקוסיה) היא קצרה בהרבה.
• תקופת המכירה יכולה להיות ארוכה אף יותר עבור וילות פרימיום, במיוחד אם מדובר בנכסים מעל 1.5-2 מיליון אירו.

באוסטריה, המצב צפוי יותר: השוק פחות תלוי בעונות השנה, וזמן שהייה של נכס בשוק הוא בדרך כלל 3-6 חודשים בווינה ובערים גדולות.

קַפרִיסִין:

• מס רווחי הון (CGT) – 20% (עם אפשרות להקלה ברכישת דירה ראשונה או בעלות לטווח ארוך);
• בעת מכירה דרך חברה, ייתכן שיוצעו אופטימיזציות מס;
• גילוי חובה של מקורות המימון ושקיפות העסקה.

אוֹסְטְרֵיָה:

• מס רווחי הון (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• כללי הירושה ומתנות שקופים, אך השיעורים גבוהים יותר מאשר בקפריסין.

תכנון ירושה ועיזבון. עבור משקיעים לטווח ארוך, העברת נכסים היא לעתים קרובות דאגה:

• בקפריסין, פופולרי להשתמש בחברות או בנאמנויות כדי להחזיק בנכסים, מה שמפשט את הירושה וממזער את המסים.
• באוסטריה, המערכת המשפטית מחמירה יותר, אך היא עדיין מבטיחה הגנה מלאה ליורשים.

בהתבסס על ניסיוני האישי בעבודה בקפריסין ובאוסטריה, אני יכול לומר ששתי המדינות מציעות מספר יתרונות. כאשר לקוחותיי מחפשים אמינות, שקט נפשי והגנה על הון לטווח ארוך, אני מפנה אותם לאוסטריה.

התשואה כאן נמוכה יותר, אך יכולת החיזוי וההגנה על הזכויות הן ברמה הגבוהה ביותר. אני ממליץ לקנות בית או קרקע בקפריסין למי שרוצה לא רק לשמר אלא גם להגדיל את הונו, תוך שילוב השקעה עם אורח חיים נוח.

כשאני בוחר נכס, אני תמיד מתחיל בבדיקת היזם והרקע המשפטי שלו : מוודא שיש לו שטרי בעלות ברורים, שאין לו שעבודים כספיים והיתרי בנייה נכונים. טעויות בשלב זה הן יקרות ביותר.

הנקודה החשובה השנייה היא מבחן לחץ תשואה : אני מדמה מצב שבו תפוסת הנכסים להשכרה יורדת ב-20-30% ומעריך עד כמה הפרויקט נשאר עמיד. גישה זו מאפשרת לנו להבין מראש האם הנכס יכול לעמוד בתנודות עונתיות.

סוג הבעלות משחק תפקיד. דירה קטנה יכולה להיות רשומה על שם אדם פרטי, אך אם מדובר בסכומים משמעותיים, עדיף להשקיע באמצעות חברה (SPV). בקפריסין יש משטר של חוסר תושבות, המאפשר פטור ממס על דיבידנדים ורווחי הון עד 17 שנים, מה שמשפר משמעותית את הכלכלה של העסקה.

באוסטריה המצב מחמיר יותר, אך הסכמי מס כפול מספקים הזדמנויות מסוימות.

אני בדרך כלל מציע שלוש אסטרטגיות. האפשרות השמרנית היא נדל"ן עירוני לטווח ארוך: לדוגמה, דירות בניקוסיה או וינה. גישה מאוזנת עובדת בלרנקה או פאפוס: להן מחירים מתונים וביקוש יציב.

תרחיש אגרסיבי הוא השכרות נופש לטווח קצר בחוף קפריסין. ניתן להרוויח שם עד 8% בשנה, אך יש להתכונן לעונתיות ולניהול אקטיבי.

זו הסיבה שאני מרבה לומר ללקוחות שלי: "גוונו". השילוב של אוסטריה וקפריסין הוא מודל עבודה מצוין. אוסטריה מספקת יציבות, קפריסין מספקת הכנסה. יחד, הן יוצרות תיק השקעות מאוזן, שבו שוק אחד מפצה על חולשותיו של השני.

לפני ביצוע עסקה, אני תמיד ממליץ למשקיעים לבצע בדיקה שיטתית:

1. KYC ופתיחת חשבון בנק
2. בדיקת בעלות והיעדר שעבודים כספיים
3. ניתוח היזם והפרויקטים הקודמים שלו
4. רישיונות השכרה לטווח קצר (אם מתוכננים)
5. ביטוח רכוש
6. הסכם ניהול נכסים
7. תכנון מס וחשבונאות עבור משטר לא מקומי
8. תוכנית יציאה (מכירה חוזרת/לטווח ארוך כאסטרטגיית גיבוי)

לדעתי, רכישת נכס בקפריסין היא הבחירה הטובה ביותר כאשר הכנסה, גמישות ורמת חיים גבוהה חשובים . זה רלוונטי במיוחד למשפחות, אנשי IT ומשקיעים שרוצים לשלב השקעה עם נוחות אישית - החל ממעבר דירה ועד חינוך ילדים. אוסטריה, לעומת זאת, מנצחת עבור אלו שמעדיפים חיזוי ואמינות, גם אם התשואות צנועות יותר.

עם זאת, אני תמיד מציע כמה עצות כלליות : הקפידו לעבוד עם עורך דין שמבין את המורכבויות המקומיות, לבצע בדיקה עצמאית של היזם, ולהחליט מראש על מערכת ניהול נכסים. וחשוב מכל, תמיד תהיו בעלי "תוכנית ב'": תנו לעצמכם את האפשרות להמיר השכרות לטווח קצר להשכרות לטווח ארוך, להפחית את המחיר, או לחשוב מחדש על האסטרטגיה שלכם אם תנועת התיירים יורדת.

באשר לעתיד, אני בטוח עד 2030. התשתיות יתפתחו, התיירות תישאר יציבה, ותמריצי מס ימשיכו למשוך תושבים למעבר דירה.

אבל גם הרגולציה תהפוך מחמירה יותר : הבנקים יהיו זהירים יותר לגבי מקורות המימון, והשכרות לטווח קצר יהפכו לרגולציה גוברת. אוסטריה, כמו בעבר, תישאר אי של יציבות - ללא תנודות פתאומיות, אך עם נזילות מובטחת והגנה על הון.

בקיצור: אוסטריה היא עניין של שימור, קפריסין היא עניין של רווחיות. באופן אישי, אני מעדיף לשלב את כל הבתים בתיק אחד כדי להשיג גם שקט נפשי וגם רווחיות.

שוק קפריסין מגוון: לא רק עלויות הכניסה אלא גם מודלי הרווחיות משתנים בין ערים. השכרות לטווח קצר עם עונתיות בולטת שולטות בחוף, בעוד שהשכרות לטווח ארוך יציבות שוררות בערים.

ההבדל העיקרי הוא שקפריסין משתמשת באופן פעיל בתמריצים (לא-מקומי, הפחתת מע"מ למגורים עיקריים), בעוד שבאוסטריה יש מערכת מס שמרנית יותר, עם דגש על יציבות לטווח ארוך.

למשקיעים בקפריסין עומדות מגוון אסטרטגיות, החל מאגרסיביות (השכרות לטווח קצר באתרי נופש) ועד שמרניות (השכרות עירוניות לטווח ארוך).

שהייה קצרה ליד הים (פאפוס, איה נאפה)

• תקציב: 200-300 אלף אירו
• מחיר ממוצע לחדר: 90-140 אירו/לילה
• החזר: 6-9%
• סיכונים: עונתיות, תלות בתיירות

שהייה ארוכת טווח בעיר (ניקוסיה, לימסול)

• תקציב: 150-400 אלף אירו
• רווחיות: 4.5-5.5%
• שוכרים: עובדי חברה, סטודנטים, עובדי ממשלה
• יתרונות: יציבות, עונתיות מינימלית

חוף פרימיום (לימסול, נמלים)

• תקציב: החל מ-800,000 אירו ומעלה
• רווחיות: 2.5-4%
• תרחיש: התמקדות בצמיחת הון ונזילות
• יתרונות: יוקרה גבוהה, הגנה מפני אינפלציה

גיוון באמצעות ניהול (תיק השקעות)

• 2-3 חפצים במקומות שונים
• איזון: "אתר נופש" אחד + "עיר" אחת + קרקע או מסחר אופציונליים
• רווחיות: 5-6.5% עם סיכונים נמוכים יותר