השקעות נדל"ן בחו"ל: מגמות, תחזיות ומדינות מובילות

ברבעון הראשון של 2025, השקעות הנדל"ן באירופה הגיעו ל-45 מיליארד אירו, עלייה של 6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כך מדווח CNBC. נתונים אלה מאשרים כי נדל"ן בחו"ל, ובמיוחד בשוק האירופי, ממשיך להיות יעד אטרקטיבי למשקיעים.

משקיעים פונים יותר ויותר לנדל"ן בחו"ל ככלי לחלוקת סיכונים, שימור הון והכנסה יציבה. אירופה מעוררת עניין מיוחד, כאשר השוק שלה מאופיין בוודאות משפטית גבוהה, כללים שקופים לרכישה וניהול נכסים ומערכת כלכלית יציבה.

בהקשר זה, אוסטריה היא בחירה מבטיחה מאוד: נדל"ן באוסטריה נתפס לעתים קרובות כנכס "מקלט בטוח" בשל הכלכלה היציבה וכללי הבעלות השקופים שלו. המדינה משלבת כלכלה חזקה ופוליטיקה יציבה, תשתיות מצוינות וסביבת מגורים נוחה. זה הופך את רכישת הנדל"ן כאן להשקעה אמינה: היא תגן על כספכם מפני אינפלציה ויכולה לייצר הכנסה מהכנסות משכירות או מעליית מחירי השוק.

עבור משקיעים רבים, הסיבה העיקרית לרכישת נדל"ן בחו"ל היא הגנה על חסכונות ופיזור סיכונים. צעד זה מסייע בהגנה על הון מפני בעיות כלכליות או פוליטיות בארץ ומאפשר להם להשקיע בשווקים שונים ועצמאיים. אני ממליץ בדרך כלל לבחור במדינות עם כלכלות חזקות ויציבות שבהן החוקים מגנים באופן אמין על זכויות בעלי הנכסים, כמו באוסטריה או בגרמניה. זה הופך את ההשקעות לבטוחות ושקופות הרבה יותר.

יתרון חשוב נוסף הוא שהשקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה לייצר הכנסה יציבה משכירות. קחו לדוגמה ערים אוסטריות כמו וינה או זלצבורג: תמיד יש שם ביקוש לשכירות. זה מאפשר לכם לא רק לכסות את עלויות השירות והמיסים, אלא גם לייצר הכנסה נוספת בכל חודש.

השקעה בנדל"ן בינלאומי פותחת גם היא דלת לצמיחת הון לטווח ארוך. אני יכול לאשר מניסיון אישי שדירות שנרכשו באזורים מבטיחים בווינה לפני 5-7 שנים שוות כיום 20-30% יותר. עבור לקוחות שחושבים לטווח ארוך, זה הופך השקעות כאלה לדרך אטרקטיבית במיוחד להגדלת עושרם.

יתרון אסטרטגי נפרד עבור משקיעים רבים הוא האפשרות לקבל היתר שהייה באמצעות השקעה בנדל"ן. מדינות כמו פורטוגל, ספרד, יוון וקפריסין מציעות תושבות עם רכישת נכס בשווי מסוים. זוהי לא רק השקעה פיננסית אלא גם מפתח לאיכות חיים באירופה: גישה לשירותי בריאות מתקדמים, חינוך לילדים וחופש נסיעה בתוך אזור שנגן. לפיכך, השקעה הופכת לכלי לא רק לצמיחת הון אלא גם לתכנון אישי ומשפחתי לטווח ארוך.

בתים ירוקים וחסכוניים באנרגיה הופכים פופולריים יותר ויותר הבחירה הטובה ביותר היא דירות עם הסמכה מסוג A ומעלה. הן חוסכות לכם כסף על תחזוקה, פופולריות בקרב הדיירים ושומרות על ערך שוק גבוה.

משקיעים רבים פונים גם למזרח אירופה והקריביים. נדל"ן כאן זול יותר, וביקוש תיירותי גבוה מציע הזדמנויות הכנסה טובות. לדוגמה, דירות להשכרה בקיץ פופולריות בקרואטיה ובמונטנגרו, בעוד שוילות על חוף הים פופולריות בקריביים.

לדעתי, אירופה היא בחירה אמינה יותר להשקעות ארוכות טווח בנדל"ן בחו"ל. שקיפות העסקאות גבוהה יותר כאן, וזכויות המשקיעים מוגנות טוב יותר, מה שממזער סיכונים. ביקוש יציב לדיור מבטיח הכנסה צפויה ושימור הון לשנים הבאות.

בחירת המדינה הנכונה היא הבסיס להשקעות נדל"ן מוצלחות בחו"ל. התשואות העתידיות שלך, ביטחון ההון והמטרות ארוכות הטווח תלויות בכך. במאמר זה, סיכמתי את הקריטריונים המרכזיים שיעזרו לך לקבל החלטה מושכלת.

1. יציבות כלכלית ויכולת חיזוי של השוק

יציבות כלכלית היא גורם מפתח לצמיחה צפויה של מחירי הדיור ולהכנסות יציבות משכירות. ככל שהתמ"ג יציב יותר ושיעור האינפלציה במדינה נמוך יותר, כך הסיכון שהשקעותיכם יפחתו נמוך יותר.

• דוגמאות: אוסטריה וגרמניה נבחרות לעתים קרובות על ידי משקיעים בשל כלכלותיהן היציבות והתפתחויות שוק הדיור הצפויות.
• מה לקחת בחשבון: שיעורי תעסוקה, אינפלציה, עליית מחירי הנדל"ן ושינויים בביקוש לשכר דירה.

2. הגנה משפטית על משקיעים

מערכת משפטית חזקה וישרה מבטיחה שזכויות הקניין שלכם מוגנות, שלא תיפול קורבן להונאה, וכל עסקת נדל"ן תתנהל בצורה חלקה.

• דוגמאות: בגרמניה, אוסטריה ושוויץ יש חוקים מחמירים המסדירים עסקאות נדל"ן ומגנים על זכויותיהם של קונים זרים.
• מה לקחת בחשבון: האם זר יכול לרשום בעלות, עד כמה העסקה ברורה ושקופה, והאם ישנם רישומי נדל"ן רשמיים של המדינה.

3. אפשרות לקבלת אשרת שהייה (RP)

האפשרות לקבל אשרת שהייה או ויזה זהובה היא יתרון משמעותי למשקיעים. היא מציעה את האפשרות להתגורר במדינה ולנסוע בחופשיות בתוך אזור שנגן.

• דוגמאות: בפורטוגל, ספרד, יוון וקפריסין, ניתן לקבל אשרת שהייה על ידי רכישת נכסי נדל"ן בסכום קבוע - בדרך כלל בין 250,000 ל-500,000 יורו.
• מה לקחת בחשבון: מהי ההשקעה המינימלית הנדרשת, דרישות המגורים של המדינה, והאם ניתן להאריך אשרת שהייה או בסופו של דבר לקבל אזרחות.

4. תנאי מס ועלויות תחזוקה

בעת חישוב הרווחיות, חשוב לקחת בחשבון לא רק את מחיר הנכס אלא גם את כל ההוצאות הנלוות. מיסי רכוש, מיסי שכירות ועמלות חובה אחרות יכולים להפחית משמעותית את התשואה נטו על ההשקעה.

• דוגמאות: באוסטריה ובגרמניה, מיסי הרכוש נמוכים יחסית, וההכנסות משכירות ממוסות לפי כללים סטנדרטיים. בארה"ב, המסים עשויים להיות גבוהים יותר, אך קיימות הטבות מס למשקיעים לטווח ארוך.
• מה לקחת בחשבון: מיסים שנתיים, מיסוי הכנסות משכירות, עלויות שירות ועמלות נוספות עבור בעלים זרים.

5. ביקוש לשכר דירה ונזילות השוק

ביקוש חזק להשכרה מאפשר הכנסה גבוהה יותר ותשואה מהירה יותר על ההשקעה, בעוד שנזילות גבוהה בשוק מפשטת את מכירת הנכס לאחר מכן.

• דוגמאות: לווינה, ליסבון וברצלונה יש עניין יציב בהשכרות לטווח קצר ולטווח ארוך כאחד.
• מה לקחת בחשבון: רמת זרימת התיירים, פעילות עסקית בעיר, גידול האוכלוסייה ותנודות עונתיות בביקוש.

6. גורמים שפה ותרבות

ידיעת השפה והבנת הכללים והמנהגים המקומיים הופכים את ניהול הנכס והעבודה עם השוכרים להרבה יותר קלים.

• דוגמאות: בגרמניה ובאוסטריה, גרמנית נדרשת לרוב, בעוד שבפורטוגל ובספרד, אנגלית משמשת לעתים קרובות בעסקים.
• מה לקחת בחשבון: כמה קל לתקשר עם סוכני נדל"ן ותושבים, כמו גם את המנטליות המקומית ותרבות העסקים.

7. ייחודיות של אזורים בתוך המדינה

אפילו בתוך מדינה אחת, רמות הרווחיות ורמות הסיכון יכולות להשתנות באופן משמעותי בהתאם לעיר ולאזור הספציפי.

• דוגמאות: בווינה, אזורים מרכזיים מתאימים יותר להשכרות תיירים, בעוד שפרברים מתאימים יותר לשוכרים לטווח ארוך. בליסבון, אזורים תיירותיים פופולריים נוחים להשכרות לטווח קצר, בעוד שאזורים פחות תיירותיים מספקים הכנסה יציבה יותר לטווח ארוך.
• מה לקחת בחשבון: קלות התחבורה, פיתוח תשתיות, האטרקטיביות של האזור לשוכרים, והסיכויים לעליית מחירי הנדל"ן.

בחירת המדינה הנכונה היא הבסיס להשקעה רווחית בנדל"ן בחו"ל. בחירה זו מציגה מדינות מובילות המצטיינות בשלושה קריטריונים מרכזיים: יציבות כלכלית, תוכניות מגורים ותשואות שכירות גבוהות.

• ערים: וינה, זלצבורג, גראץ
• מאפייני שוק: כלכלה איתנה, רמות גבוהות של הגנה משפטית ותנודות מחירים מינימליות בשוק הנדל"ן.
• הכנסה: שכר הדירה מניב בממוצע 3-5% לשנה, בעוד שערך הנכסים באזורים פופולריים יכול לעלות ב-20-30% תוך 5-7 שנים.
• היתר שהייה: רכישת נדל"ן לבדה אינה מקנה היתר שהייה, אך היא יכולה להקל על קבלת ויזה או היתר שהייה לטווח ארוך אם מתקיימים דרישות נוספות.
• חסרונות: ישנן הגבלות מסוימות ונהלים מחמירים עבור קונים זרים שיש לקחת בחשבון.

• טיפ: נכסים במרכז העיר מתאימים יותר להשכרה לטווח קצר, בעוד שפרברים ואזורים ליד אוניברסיטאות מתאימים יותר לשוכרים לטווח ארוך.

• ערים: ליסבון, פורטו, אלגרבה
• מאפייני שוק: תוכנית ויזת הזהב זמינה להשקעות של כ-280,000 עד 500,000 אירו, השוק צומח באופן פעיל, האקלים מתון והביקוש התיירותי נותר יציב.
• הכנסה: שכירות יכולה להניב 4-6% בשנה, במיוחד בליסבון ובאתרי נופש פופולריים.
• אשרת שהייה: ויזה גולדן מקנה את הזכות להיתר שהייה, אותו ניתן להאריך לאחר 5 שנים ולאחר מכן ניתן לקבל תושבות קבע.
• חסרונות: באזורים פופולריים, יש תחרות גבוהה בין בעלי נכסים, ותהליך הגשת הבקשה לויזת הזהב יכול להיות די בירוקרטי.
• טיפ: מקומות תיירותיים מתאימים יותר להשכרות לטווח קצר, בעוד שאזורים פחות מתויירים מתאימים יותר להכנסה יציבה יותר לטווח ארוך.

• ערים: ברצלונה, מדריד, ולנסיה, קוסטה דל סול
• מאפייני שוק: זרם תיירים חזק, הזדמנות להשתתף בתוכנית ויזה זהובה עם השקעות של 500,000 אירו ומעלה, מבחר רחב של נכסי נדל"ן - מדירות ועד וילות ודירות נופש.
• רווחיות: השכרות לטווח קצר יכולות להניב 5-7% בשנה, השכרות לטווח ארוך - כ-3-4%.
• אשרת שהייה: ויזה זהובה מעניקה את הזכות לחיות ולעבוד במדינה, וכן לנוע בחופשיות בתוך אזור שנגן.
• חסרונות: בעיית התשלומים נותרה; בעיירות קטנות ובאזורים הרחק מהחוף, השוק המשני אינו מפותח מספיק.
• טיפ: אזורי נופש וערים גדולות מתאימים יותר להשכרת נכסים לתיירים, בעוד שאזורים בפנים הארץ מתאימים יותר להשכרות לטווח ארוך ועליות מחירים.

• ערים/אזורים: אתונה, סלוניקי, איים (כרתים, רודוס, סנטוריני)
• מאפייני שוק: עדיין ניתן למצוא נכסים במחירים נוחים יחסית באיים, אם כי המחירים ביעדי תיירות פופולריים עולים. לקונים זרים עדיין יש גישה נוחה יחסית לשוק.
• רווחיות: במהלך עונת התיירות, השכרות באיים יכולות להניב 6-8%, כאשר השכרות לטווח ארוך - ממוצע של 3-4%.
• אשרת שהייה: השתתפות בתוכנית ויזה זהובה אפשרית עם רכישת נדל"ן החל מ-250,000 אירו.
• חסרונות: תיירות היא עונתית, ולכן ההכנסה יורדת בעונה הפחות עמוסה; התשתיות עשויות להיות מוגבלות בחלק מהאיים.
• טיפ: נכסים באיים מתאימים יותר להשכרות לטווח קצר עם תשואות גבוהות, בעוד שערים ביבשת מתאימות יותר להכנסה יציבה יותר לטווח ארוך.

• ערים: לימסול, ניקוסיה, פאפוס
• מאפייני שוק: נכסים על חוף הים, כמו גם מתחמי מגורים חדשים ווילות, מבוקשים. העסקאות שקופות, והביקוש היציב מונע על ידי תיירים ומהגרים.
• הכנסה: השכרות יכולות להניב כ-5-7% בשנה, כאשר נכסים באזורים פופולריים נמכרים בקלות.
• היתר שהייה: היתרי שהייה זמינים להשקעות של כ-300,000 עד 400,000 אירו, כאשר תוכניות שהייה קבועות זמינות להשקעות גדולות יותר.
• חסרונות: באזורי נופש פופולריים, השוק חם מדי ומחירי נכסים למכירה חוזרת יכולים להשתנות.
• טיפ: נכסים על חוף הים מתאימים יותר להשכרה לטווח קצר לתיירים, בעוד שדירות בעיר מתאימות יותר להשכרה יציבה לטווח ארוך.

• ערים: ברלין, מינכן, פרנקפורט, המבורג
• מאפייני שוק: רגולציה מחמירה, אמינות משפטית גבוהה עבור קונים זרים, ביקוש יציב להשכרות ותנאי עסקה שקופים.
• הכנסה: שכר הדירה מכניס בממוצע 2-4% לשנה בערים גדולות, בעוד שערך הנדל"ן יכול לעלות ב-15-25% תוך 5-7 שנים.
• היתר שהייה: רכישת נכס נדל"ן אינה מקנה ישירות את הזכות להיתר שהייה, אך היא יכולה לפשט את הצד הפיננסי של הגשת בקשה לויזה או תושבות לטווח ארוך.
• חסרונות: הרווחיות נמוכה יותר מאשר במדינות דרום אירופה, והתחרות בין משקיעים ושוכרים נותרה גבוהה.
• עצה: שקלו להשקיע בנדל"ן באזורים המרכזיים של ערים גדולות - הם מספקים נזילות גבוהה והכנסה יציבה יותר.

• ערים/אזורים: פריז, ניס, קאן, קוט ד'אזור
• מאפייני שוק: אזורים מטרופוליניים גדולים ויעדי נופש עם נזילות גבוהה, צמיחת מחירים יציבה וביקוש יציב להשכרה הן מצד תיירים והן מצד תושבים מקומיים.
• רווחיות: בחוף, הכנסות השכירות יכולות להגיע ל-4-6% בשנה, בערים - סביב 3-4%, בעוד שערך הנכסים עולה בהדרגה ובעקביות.
• היתר שהייה: רכישת נדל"ן אינה מקנה ישירות היתר שהייה, אך השקעות גדולות יכולות להגדיל את הסיכויים לקבלת ויזה לטווח ארוך.
• חסרונות: נטל מס גבוה ועלויות תחזוקת נכסים יקרות, כמו גם הליכים בירוקרטיים מורכבים במהלך עסקאות.
• טיפ: אתרי נופש מתאימים להשכרות עונתיות, בעוד שפריז וליון מתאימות להשקעות לטווח ארוך ולצמיחה הונית.

• ערים: דובאי, אבו דאבי, שארג'ה
• מאפייני שוק: בנייה פעילה של מתחמי מגורים מודרניים, זרם קבוע של תיירים, קהילה גדולה של תושבים זרים ותשתיות מבוססות היטב.
• הכנסה: בדובאי, נכסים להשכרה יכולים לייצר 7-9% בשנה, בעוד שהביקוש לדירות ווילות נותר גבוה באופן עקבי.
• אשרת שהייה: בהשקעה של לפחות מיליון דירהם (כ-250,000 אירו), משקיעים יכולים לקבל אשרת שהייה; עבור השקעות גדולות יותר, זמינות אשרות שהייה ארוכות טווח.
• חסרונות: מחירי בנייה חדשה יכולים להיות תנודתיים, עסקאות כפופות לעמלות ועמלות גבוהות, והכנסות השכירות יכולות להשתנות בהתאם לעונה.
• עצה: התשואות הגבוהות ביותר מגיעות מהמחוזות המרכזיים של דובאי, מרינה ודובאי הילס, ומומלץ לשקול השקעות בפרויקטים חדשים עם כוונה לעליית מחירים עתידית.

בהתבסס על ניסיון הלקוחות שלי, אוסטריה נותרה הבחירה הפופולרית ביותר להשקעה ארוכת טווח בנדל"ן בחו"ל. הסיבה פשוטה: זהו השוק המאוזן והאמין ביותר. הוא מתגאה בכלכלה יציבה, כללי משחק ברורים וביקוש קבוע להשכרה. מדינות אחרות, כמו פורטוגל, ספרד ואיחוד האמירויות הערביות, גם הן אטרקטיביות, אך אוסטריה מובילה את הדרך מבחינת שילוב של בטיחות, רווחיות ויכולת חיזוי.

נדל"ן בחו"ל מציע פוטנציאל גדול, אך הוא דורש זהירות. הבנת הסיכונים והמגבלות המקומיים היא המפתח להבטחת ההשקעה שלכם ולקבלת החלטות מושכלות.

1. סיכוני מטבע

היו מודעים לסיכון מטבע: ערך הנכס והכנסות השכירות עשויים לעלות, אך אם המטבע הזר יורד ביחס לשלך, התשואה בפועל תהיה נמוכה יותר. זהו שיקול חשוב להשקעות לטווח ארוך.

עצה: השתמשו במכשירים פיננסיים, החזיקו כסף במטבע מקומי, או קחו בחשבון תנודות אפשריות בחישובים שלכם מראש.

2. מימון ושיעורי ריבית

תנאי משכנתא הם גורם מפתח ברווחיות ההשקעה. לדוגמה, ריביות במדינות יציבות (אוסטריה, גרמניה) לרוב גבוהות יותר מאשר בדרום אירופה, אך הסיכונים שם נמוכים יותר. העצה שלי: תמיד יש לשקול את האפשרות של עליות ריבית ולבנות עתודה פיננסית לכיסוי סיכון זה.

3. חוסר יציבות כלכלית ופוליטית

סיכוני השקעה קיימים אפילו במדינות היציבות ביותר - אלה כוללים הן משברים כלכליים כלליים והן שינויים חקיקתיים שיכולים להשפיע על הרווחיות והערך של נכס. בשווקים עם חוסר יציבות פוליטית גבוהה, הסיכונים ספציפיים יותר: אלה עשויים לכלול הגבלות פתאומיות על זרים, הקפאת פעילות או הטלת מיסים חדשים. חשוב לנתח את שני סוגי הסיכונים.

4. התחייבויות מס

תקנות המס עבור נדל"ן והשכרות ייחודיות לכל מדינה. בורות או אי ציות לתקנות אלו מובילות לא רק לקנסות אלא גם לירידה ברווחיות הכוללת של ההשקעה.

מה לקחת בחשבון: מיסי רכוש, היטלי הכנסות משכירות, דרישות מס מיוחדות לתושבי חוץ, וקיומם של הסכמים בינלאומיים המונעים כפל מס.

5. התאמות מחיר עבור דיור ישן לעומת בתים חדשים

השקעה בנכסים קיימים בערים גדולות יכולה להניב תשואות גבוהות, אך היא מסוכנת יותר עקב תנודות מחירים חדות. בניינים חדשים בדרך כלל יקרים יותר, אך הם אטרקטיביים לשוכרים בשל האבזור המודרני שלהם וכמעט ואינם דורשים שיפוצים. האסטרטגיה האופטימלית היא להשקיע חלק מההון בנכסים חדשים להכנסה יציבה ואת השאר בדירות קיימות באיכות גבוהה עם פוטנציאל צמיחה טוב.

6. הגבלות על בית שני ודרישות סביבתיות

מדינות מסוימות מגבילות זרים מרכישת נכסים שניים או מטילות כללים מיוחדים להשכרות לטווח קצר. במקביל, תקנות סביבתיות הופכות מחמירות יותר, כאשר דירוגי יעילות אנרגטית גבוהים הופכים לחובה. אני ממליץ לבחור נכסים בעלי הסמכה מתאימה - זה הופך אותם לנגישים יותר לשיווק ומגן עליהם מקנסות או עלויות שיפוץ עתידיות.

7. נזילות ותשואת שכירות

לא כל נכס קל באותה מידה להשכרה או למכירה. באזורים עם תיירות פעילה או ביקוש יציב להשכרות לטווח ארוך, נכסים נמכרים ומשכירים מהר יותר. אני שם לב לעתים קרובות שדירות במרכז וינה וזלצבורג מוצאות שוכרים תוך מספר ימים בלבד, בעוד שנכסים באזורים מרוחקים יותר יכולים לעמוד ריקים במשך חודשים. לכן, בבחירת נכס בחו"ל, חשוב לקחת בחשבון את הביקוש בפועל ואת רמות ההכנסה הפוטנציאליות.

8. עלות תחזוקה ושירות של הנכס

נדל"ן דורש הוצאות קבועות עבור תחזוקה, תיקונים, ביטוח ושירותים. הוצאות אלו יכולות להפחית את התשואה הכוללת על ההשקעה.

טיפ: בעת הערכת רווחיות, חשוב לקחת בחשבון מראש את כל העלויות הנוספות וההוצאות הבלתי צפויות האפשריות.

9. סיכונים משפטיים ובירוקרטיים

הכללים לרישום, רכישה ובעלות על נדל"ן משתנים מאוד ממדינה למדינה. טעות בניירת או אי הבנה של החוקים המקומיים עלולים להוביל בקלות לבעיות משפטיות חמורות.

עצה: תמיד עבדו עם עורכי דין וסוכנויות בעלי מוניטין וחקרו לעומק את כל שלבי עסקאות הנדל"ן, החל מרכישה ועד מכירה.

השקעות נדל"ן מוצלחות בחו"ל תלויות לא רק במדינה אלא גם בבחירה נכונה של סוג הנכס. כל סוג נכס מציע הזדמנויות משלו: חלקן מציעות הכנסה יציבה משכירות, אחרות עליית מחירים מהירה, ואחרות מציעות נזילות גבוהה או עמידה בתקנים ירוקים. להלן קטגוריות הנכסים העיקריות שאני ממליץ עליהן והמצבים שבהם הן הכי משתלמות.

נדל"ן למגורים

• דירות רגילות (בבניינים חדשים ובשוק המשני), כמו גם בתים דו-משפחתיים.
• מתאים ביותר להשכרות לטווח ארוך, במיוחד בערים גדולות ובאזורים עם ביקוש יציב.
• מניסיון אישי, נכסים כאלה מתאימים היטב למי שמחפש השקעה בטוחה ומאובטחת. דירות חדשות בדרך כלל קלות יותר להשכרה, ונכסים קיימים יכולים לפעמים להציע הערכה גדולה יותר אם בוחרים את השכונה הנכונה.

נדל"ן נופש/תיירותי

• וילות, דירות באזורי נופש והשכרות לטווח קצר.
• במהלך עונת השיא, נכסים כאלה יכולים לייצר הכנסה טובה, במיוחד במקומות פופולריים כמו החוף הספרדי או האלפים הצרפתיים.
• עם זאת, ההכנסה יכולה לרדת משמעותית מחוץ לעונה, לכן אני תמיד ממליץ למשקיעים לחקור את זרימת התיירות באזור לפני רכישת נכס נופש.

נדל"ן מסחרי

• משרדים, שטחי מסחר, מבני תעשייה ומחסנים.
• נכס מסוג זה יכול לספק הכנסה יציבה משכירות, במיוחד אם ישנם שוכרים אמינים וארוכי טווח.
• אבל נדל"ן מסחרי באירופה מתמודד כיום עם אתגרים: ריביות עולות, עלויות בנייה גבוהות וגורמים נוספים מפחיתים את הרווחיות.
• אני ממליץ על אפשרות זו למשקיעים מנוסים או למי שמוכן לעבוד עם שוכרים גדולים או להשקיע באמצעות קרנות.

נדל"ן למלונות ואירוח

• נכסים לא סטנדרטיים כגון מלונות, דירות ומלונות בוטיק.
• הם יכולים לייצר הכנסה גבוהה במדינות תיירותיות, במיוחד באזורים עם זרם קבוע של אורחים.
• יחד עם זאת, פרויקטים כאלה קשים יותר לניהול, אך בגישה הנכונה הם יכולים לספק רווחים טובים מאוד.

נדל"ן חברתי/מתמחה

• מרכזים רפואיים, בתי אבות ודיור לסטודנטים.
• נכסים כאלה בדרך כלל פחות רגישים לתנודות בשוק ויש להם שוכרים לטווח ארוך.
• מניסיוני, תחום זה צובר פופולריות גוברת: משקיעים בוחרים יותר ויותר בנדל"ן "חברתי" כדי לשלב יציבות והכנסה.

נדל"ן אקולוגי / נכסים חסכוניים באנרגיה

• מתקנים עם תעודות סביבתיות וטכנולוגיות חסכוניות באנרגיה.
• הם דורשים פחות עלויות תחזוקה והם אטרקטיביים יותר עבור שוכרים שמעריכים אקולוגיה.
• אני ממליץ לעתים קרובות לשקול מבנים כאלה, מכיוון שהם קלים יותר למכירה ועומדים טוב יותר בדרישות ממשלתיות ורגולטוריות חדשות.

השקעה חלקה בנדל"ן בחו"ל דורשת זהירות, גישה מתחשבת וידע בתקנות המקומיות. על ידי ביצוע התוכנית המפורטת שלי, שלב אחר שלב, תוכלו להימנע מטעויות נפוצות ולהבטיח הגנה מרבית להשקעה שלכם.

1. הגדירו מטרות ותקציב

קודם כל, עליכם להחליט לאיזו מטרה אתם שואפים:

• האם אתם מתכננים להשכיר את הנכס (לחודש או ליום)
• האם תשתמש בו למגורים פרטיים?
• או שמא המטרה העיקרית שלך היא צמיחת ערך לטווח ארוך והגנה על הון?

לאחר מכן חשב את התקציב בפועל שלך על ידי הכללת:

• עלות הנכס עצמו,
• מיסים ומכסים,
• עלויות קבועות לתחזוקה ותיקונים אפשריים,
• השפעת תנודות שער החליפין.

2. בחר את המדינה והעיר שלך

הערכת הביטחון הכלכלי של המדינה, התנאים המשפטיים, פוטנציאל הכנסות משכירות ואפשרויות מגורים.

• ערים עם ביקוש מתמיד להשכרות וסביבה עירונית מפותחת
• נוכחות תיירים, תנודות עונתיות ותחזיות ארוכות טווח לעליית מחירי הנכסים

3. חקרו את השוק וסוג הנכס

• קבע את סוג הנכס: דירה, וילה, קונדומיניום או נכס מסחרי
• השווה את עלות הנכסים הדומים ואת הכנסות השכירות הפוטנציאליות
• השתמשו בדוחות מחברות אנליטיות בינלאומיות ומקומיות (למשל Knight Frank, Savills, InvestFuture)

4. הכן את הבסיס המשפטי

• גלה האם זרים מורשים לרכוש נדל"ן ללא הגבלות
• בדיקת טוהר הנכס המשפטי, נוכחות שעבודים וחוקיות הבנייה
• במידת הצורך, בצעו את הרכישה דרך חברה רשומה

5. מצא סוכן ועורך דין אמינים

• בחרו רק מומחים אמינים בעלי מוניטין טוב לשיתוף פעולה
• מומחה משפטי יבצע את ההכנה והסקירה של העסקה, ניתוח המסמכים וסוגיות המס
• סוכן נדל"ן יבחר אפשרויות מתאימות, יחשב את הרווח הפוטנציאלי וייצג את האינטרסים שלכם בעת המשא ומתן על התנאים

6. בדיקה ובדיקה של החפץ

• הקפידו לבקר באתר בעצמכם או להפקיד זאת בידי מומחה מנוסה.
• בצעו בדיקה מפורטת של מצב הנכס, כל מערכות השירות והציוד הקיים.
• נתח את המיקום: קלות קישורי תחבורה, זמינות תשתיות ופוטנציאל לצמיחת ערך באזור.

7. עריכת החוזה וחתימה עליו

• ההסכם מנוסח בשפה הרשמית והוא מתעד את כל פרטי ההסכם.
• שימו לב במיוחד לסעיפים העוסקים בלוחות זמנים של תשלומים, קנסות על הפרות וחובות הקונה והמוכר.
• בדקו האם העסקה דורשת אישור נוטריוני או רישום ברשויות ממשלתיות.

8. תשלום והרשמה

• העברת כספים דרך שער תשלום מאובטח או שימוש בחשבון נאמנות לצורך אבטחה.
• רשום את זכויות הבעלות שלך ברשומות המדינה או במרשם.
• לשלם את כל המסים והעמלות הרלוונטיים (עבור העסקה, הרישום ושירותי נוטריון).

9. ניהול נכסים

• החלט על פורמט הניהול: שליטה עצמאית או האצלת סמכויות לחברת ניהול.
• אם אתם משכירים נכס, יש לערוך הסכמי שכירות ולבצע ביטוח לרכוש.
• ניהול רישומים פיננסיים (הכנסות והוצאות) כדי להבין את הרווחיות האמיתית.

10. ניטור ואופטימיזציה

• עקוב אחר מצב השוק הנוכחי ודינמיקת המחירים עבור נכסים בקטגוריה שלך.
• כאשר התנאים משתנים, שנה מיד את אסטרטגיית ההשכרה או המכירה שלך.
• תכננו השקעות חכמות בשדרוג ושיפור הנכס שלכם כדי להגדיל את ערכו והכנסתו.

• מגזר המגורים ממשיך להראות צמיחה: על פי דו"ח של BNP Paribas Real Estate, סך ההשקעות בנדל"ן למגורים באירופה עלה על 29.3 מיליארד אירו בתשעת החודשים הראשונים של 2025. מחירי הדיור העירוניים עלו בממוצע של 4.6% משנה לשנה, בעוד ששכר הדירה עלה בכ-4.4% (רבעון שני של 2025 לעומת רבעון שני של 2024).
• שוק הנדל"ן האוסטרי צובר תאוצה: בין ינואר ליוני 2025, נפח העסקאות גדל ב-13.9% משנה לשנה, כאשר השווי הפיננסי הכולל הגיע לכ-15.32 מיליארד אירו.
• ישנה עלייה מתמדת בעניין בנדל"ן "ירוק". משקיעים וקרנות השקעה מעבירים את המיקוד שלהם לכיוון מבנים חסכוניים באנרגיה, העומדים בתקני סביבה ומצוידים במערכות מודרניות.
• על פי תחזית הנדל"ן הגלובלית לשנת 2025 של JLL, אפילו בתנאים כלכליים מאתגרים, מגזר המגורים נותר יעד ההשקעה הגדול ביותר. ברחבי העולם, צפויות עסקאות בשווי של עד 1.4 טריליון דולר בחמש השנים הקרובות.
• על פי תחזיות של חברת הייעוץ C&W, מחירי השכירות עבור משרדים, מחסנים ושטחי מסחר איכותיים יעלו. ירידה בפרויקטים חדשים למגורים ומשרדים מובילה למחסור בשטחים איכותיים, מה שתורם לשמירה ולצמיחה פוטנציאלית של מחירי השכירות.
• ערים כמו וינה, מדריד, פריז, ברלין ואמסטרדם שומרות על מעמדן כמקלט בטוח להון. השקעות נדל"ן במטרופולינים אלה עדיין נחשבות לטובות, במיוחד עבור משקיעים המחפשים יציבות לטווח ארוך ונזילות גבוהה.